Власти установили правила заключения договоров с поставщиками услуг ЖКХ. Договор с поставщиком коммунальных услуг
Прямые договора с "коммунальщиками". Так ли всё просто?
В последнее время участились разговоры о “прямых” договорах. Ни для кого ни секрет, что практически все поставщики ресурсов стремятся получать деньги жильцов, минуя управляющие организации. Понятно, что жильцы многоквартирных домов, получавшие на протяжении многих лет одну квитанцию, начинают путаться, кому они платят и к кому обращаться в случаях, предусмотренных законодательством. Попробуем разобраться? Постараюсь не загромождать
В последнее время участились разговоры о “прямых” договорах.
Ни для кого ни секрет, что практически все поставщики ресурсов стремятся получать деньги жильцов, минуя управляющие организации. Понятно, что жильцы многоквартирных домов, получавшие на протяжении многих лет одну квитанцию, начинают путаться, кому они платят и к кому обращаться в случаях, предусмотренных законодательством. Попробуем разобраться?
Постараюсь не загромождать статью многочисленными отсылками к законам, а просто поясню логику взаимодействия жильцов, управляющих организаций и поставщиков ресурсов.
Базовая схема взаимодействия этих организаций, согласно положениям Жилищного Кодекса и 354 постановления «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», выглядит следующим образом: управляющая организация (не зависимо от её формы: УК, ТСЖ, ЖСК и т.п.) обязана заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на приобретение тех коммунальных ресурсов, которые предусмотрены степенью благоустройства дома и предоставить соответствующие коммунальные услуги жильцам. Схематично это выглядит следующим образом:
Таким образом, для жильцов их управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг (т.е. организацией, предоставляющей коммунальные услуги), а РСО является поставщиком коммунального ресурса для управляющей организации.
Как происходят расчеты за предоставленную услугу? Жильцы платят за коммунальную услугу исполнителю, исполнитель собирает средства и рассчитывается ими за коммунальный ресурс с РСО. Дополним нашу схему:
То есть как ни крути, “по-умолчанию” жильцы и РСО не имеют друг с другом никаких отношений.
Понятно, что сложно найти дом, в котором УО предоставляет всего 1 услугу (речь идет как о коммунальных, так и о жилищных услугах), в большинстве домов их 4-5, а то и 8-9. Как происходит сбор оплаты за такое количество услуг? В принципе всё просто – УО рассчитывает размер платы для каждого жильца в соответствии с законодательством и выставляет ему платежный документ в котором перечислены все предоставленные услуги, а жилец оплачивает этот документ. В случае полной оплаты картина будет примерно такой:
Но что делать УО, если жилец внес плату не полностью? Например, ему не понравилось как убирают мусор и он решил «наказать» УО рублём не заплатив за «содержание дома», или вода две недели шла ржавая и он решил что коммунальная услуга такого отвратительного качества должна предоставляться бесплатно. С точки зрения жильца – всё просто. Если он с чем-то не согласен, значит именно за это он и не заплатил. Часто бывает и так, что жилец просто решил оплатить квитанцию частично. Однако с точки зрения УО, всё немного сложнее, так как возникает необходимость в перераспределении платы. Согласно ПП №253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг» в случае, если платежный документ оплачен не полностью, плата за каждую из предоставленных услуг уменьшается, пропорционально доле этой услуги в общем платеже. То есть, не заплатив, например, за «Содержание дома», жилец автоматически становится должен не только за эту услугу, но и за все остальные:
Для многих жильцов эта ситуация неочевидна и часто становится причиной конфликтов с УО.
Тем не менее, платежи жильцов худо-бедно собраны. Пришла пора УО рассчитываться с РСО. Для каждого из коммунальных ресурсов существую свои профильные правила, описывающие как особенности договорных отношений, так и порядок расчета платы за эти ресурсы. Общее правило такое – РСО взымает плату с УО за весь ресурс, предоставленный дому под управлением УО. Вот тут-то и начинаются проблемы – из-за изменений в законодательстве, которые произошли в 2013 году (в частности, новая редакция п. 44 354 постановления), сумма платежа за ресурс в ряде случаев превышает ту сумму, которую может собрать УО с жильцов по соответствующим услугам. Как такое может быть? Очень просто – тут играет важную роль наш «любимый» ОДН. Если сами жильцы не решили иначе, то УО имеет право выставлять жильцам в квитанциях плату за ОДН только в пределах норматива, утвержденного органами местного самоуправления. Норматив включает в себя в буквальном смысле только плату за лампочки в подъезде, лифты и маломощное общедомовое оборудование (домофоны, средства пожарной сигнализации и т.п). Понятно, что всегда остается «хвостик», причем этот «хвостик» для ряда домов более чем в 10 раз превышает плату за «лампочки в подъезде».
О причинах такого положения дел я писал ранее, сейчас разговор не об этом, а об оплате счетов – ведь от того, что УО не смогла провести собрание и определить источники финансирования платы за превышение ОДН, сумма платежного требования от РСО не меняется. То есть недоплата жильцов и невозможность оплаты ОДН в полном объеме в худшем случае дают примерно такую картину:
Если удалось договориться жильцами о порядке распределения платы за превышение ОДН, то картина чуть изменится, но из-за текущих долгов жильцов ситуация вцелом будет похожа:
Вкратце её можно описать простой фразой: УО всегда должна РСО. В буквальном смысле. Надеюсь теперь понятно, откуда появляются претензии РСО — УО ежемесячно должны вносить плату за предоставленный ей коммунальный ресурс в полном объеме и точка. Нет оплаты – терпим несколько месяцев и тащим в суд. В суд, понятно, УО идти не хочется, т.к. в данной ситуации понятно, на чьей он будет стороне. Проиграть в суде означает не только оплатить долг, но и «попасть» на компенсацию судебных расходов, оплату неустойки и в ряде случаев оплатить расходы на исполнительное производство. Незапланированные расходы, когда ты сам вечно в долгах, никому не нужны.
Если всё это происходит по закону, то как же выкручиваются УО? Грубо говоря, есть несколько подходов расчетов с поставщиками.
Расчеты с поставщиками
Первый подход – «мы не платим за то, что не можем выставить жильцам». То есть УО выставляет жильцам плату строго по закону и рассчитывается с РСО исключительно в объеме поступивших средств. Долги УО из-за ОДН растут как снежный ком, появляются претензии поставщиков, суды. Исход – ликвидация организации, списание долгов и «новая жизнь» с тем же названием, но с приставкой «плюс». В данном случае явно ущемляются права РСО.
Второй подход – «жильцы платят за всё, что выставляют нам поставщики». То есть УО выставляет жильцам плату за ОДН в полном объеме (либо в отдельной строке, либо без согласия жильцов ОДН оплачивается из строки «содержание дома»). Права жильцов ущемляются, зато удается в полном объеме рассчитываться с РСО.
Третий подход – использование «котла». Плата с жильцов собирается строго по закону, но платежи не разбиваются по поставщикам, а «валяются» в общей куче на расчетном счете. Расчеты с поставщиками ведутся по мере поступления требований о погашении задолженности из этих «общих» денег. Проще говоря «сейчас мы берем деньги, которые должны за воду, чтобы погасить долг за электроэнергию». Дефицит покрывается либо дополнительными взносами, либо комбинированием третьего и второго подхода. В данном случае ущемляются как права РСО, так и права жильцов.
Ну и четвертый подход – «всё по закону». Проводится общее собрание собственников, на котором они решают оплачивать ОДН в полном объеме самостоятельно. Ничьи права не ущемлены. Правда есть одно «но» – так как жильцы редко идут на добровольное увеличение платы, обоснованно считая, что они и так слишком много платят, то такой вариант применяется крайне редко.
Почему законы написаны так, что «делай всё по закону и будешь банкротом»? – не знаю. Но такое положение дел известно как УК и РСО, так и контролирующим органам. Так как с момента вступления изменений в 354 постановления, ущемляющих права УО в плане выставления счетов за ОДН, прошло чуть больше года, то весь этот период придумывались и реализовывались различные законные способы «убрать» обязанность по оплате ОДН с УО, т.е. прямо или косвенно перевести жильцов на прямые расчеты с поставщиками.
Расчеты с жильцами напрямую
Теперь, наконец-то, поговорим о способах расчетов РСО напрямую с жильцами, отличных от «классической» схемы, о которой мы говорили в начале статьи.
Самый и первый и самый очевидный способ, который наделал шумихи в СМИ в конце прошлого года – это переход на непосредственное управление. При такой форме управления каждый жилец заключает отдельный договор напрямую со всеми поставщиками услуг,
tverigrad.ru
Прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг — как это работает
Прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, как мы сообщали ранее, стали возможны в связи с изменениями в Жилищном кодексе с апреля 2018 года. Собственники квартир в многоквартирном доме получили право заключать их с ресурсоснабжающими компаниями (РК) — поставщиками горячей и холодной воды, отопления, газа и электричества.
В связи с этим в Минстрой поступают многочисленные вопросы по нюансам заключения и реализации договоров с ресурсоснабжающими компаниями. Ответы на наиболее частые из них ведомство опубликовало в письме от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04. Ниже мы приводим информацию Минстроя, интересующую собственников жилых помещений.
Как быть, если после заключения прямого договора с поставщиком ресурсов за один период пришла платежка и от него, и от управляющей компании?
После заключения собственником квартиры договора с РК на поставку коммунальных услуг обязанность по формированию платежных документов и представлению их потребителям закрепляется за ресурсоснабжающей компанией. Параллельное выставление платежных документов управляющей компанией (УК) является нарушением лицензионного соглашения. Выявление таких случаев повлечет для УК штраф в пользу потребителя, который получил двойные платежки.
Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!
Подписаться на каналКто в случае заключения прямого договора отвечает за плохое качество поставляемых коммунальных ресурсов?
Ответственность распределяется между УК и РК. Поставщик услуги отвечает за ее качество до границы внутридомовых инженерных коммуникаций. Если после прохождения по внутренним коммуникациям качество коммунального ресурса ухудшилось, то это уже ответственность управляющей компании. Все жалобы на качество коммунальных услуг принимает УК.
Как при переходе на прямые договоры производится оплата общедомовых нужд?
Поставщик коммунальных ресурсов выставляет счет компании, управляющей домом, а та, в свою очередь, распределяет сумму оплаты счета между собственниками квартир. В платежке от УК оплата коммунальных ресурсов для общедомовых нужд включается в оплату содержания жилых помещений.
Как показания индивидуальных и коллективных счетчиков передаются поставщикам коммунальных услуг?
Обязанность по предоставлению РК информации, необходимой для начисления платы за потребление коммунальных ресурсов, лежит на управляющей компании. Ее представители собирают показания приборов учета потребления услуг в каждом жилом помещении и снимают их с общедомовых счетчиков.
Надо ли при заключении договоров с поставщиками ресурсов исключать положения об их поставке из договора управления с УК?
Никаких специальных шагов в этом случае предпринимать не надо. Если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме примет решение перейти на прямые договоры поставки коммунальных ресурсов, то договор с управляющей компанией изменится автоматически в силу закона.
nsovetnik.ru
Власти установили правила заключения договоров с поставщиками услуг ЖКХ
ppt.ru
Заключение договоров предоставления коммунальных услуг
В предпоследний день уходящего года Минстрой РФ опубликовал письмо от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04, в котором разъяснил некоторые вопросы заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг.
На какие проблемы ведомство обратило внимание и как следует заключать договоры на поставку КУ, расскажем сегодня.
Правила предоставления коммунальных услуг в 2017 годуПредоставление коммунальных услуг РСО
Минстрой РФ отмечает, что, согласно постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, исполнителями КУ могут быть:
- управляющая организация,
- ТСЖ или кооператив,
- РСО.
Исполнитель КУ предоставляет коммунальные услуги, а потребители платят за них в соответствии с пп. 14–17 ПП РФ N 354. РСО, для которой заключение договора предоставления коммунальных услуг с потребителем обязательно, предоставляет КУ:
- до начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения
- с момента расторжения такого договора.
Без заключения договоров ресурсоснабжения управляющая организация, ТСЖ или кооператив быть исполнителями коммунальных услуг не могут.
Таким образом, РСО считается исполнителем КУ, когда договоры ресурсоснабжения с управляющими организациями, ТСЖ или кооперативами не заключены или расторгнуты.
Согласно пп. 6–9, 17 ПП РФ N 354, до заключения договора ресурсоснабжения РСО предоставляет КУ на основании договоров с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД (решение ВС РФ от 13.01.2014 N АКПИ13-1116).
Изменятся правила заключения договоров ресурсоснабженияЕсли договор ресурсоснабжения расторгнут
Минстрой РФ поясняет, как именно РСО предоставляет КУ потребителям, если договор ресурсоснабжения, заключённый с УО, товариществом или кооперативом, расторгнут.
У РСО есть право в одностороннем порядке отказаться от договора ресурсоснабжения (пп. «а» п. 30 постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124).
Отказ может быть по отношению к УО, ТСЖ или кооперативам, у которых есть долг перед РСО в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчётных месяца. Долг должен быть признан по акту сверки расчётов или подтверждён решением суда.
Отметим, что РСО может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, независимо от того, указано это в договоре или нет.
После расторжения договора ресурсоснабжения исполнителем КУ становится РСО. В этот же момент у неё появляется право заключать договоры ресурсоснабжения с собственниками и пользователями жилых помещений в МКД.
Изменения в правилах оказания коммунальной услуги по обращению с ТКОДействие договора ресурсоснабжения
30 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ. Согласно ч. 17 ст. 12 N 176-ФЗ, договоры, заключённые до этой даты, между собственниками и пользователями помещений в МКД и РСО, действуют до окончания срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.
Если в доме меняется способ управления или выбирается УО, собственники помещений на ОСС могут принять решение о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них с РСО.
В таком случае договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, заключённые РСО с собственниками до изменения способа управления МКД, продолжают действовать и после:
- изменения способа управления МКД,
- выбора иной управляющей организации.
Наличие:
- договора ресурсоснабжения с собственниками помещений в МКД,
- решения о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них
даёт право РСО не заключать договор ресурсоснабжения с УО, ТСЖ или кооперативом.
Обратите внимание, решение ОСС о расчётах за КУ с РСО и решение ОСС о прямых расчётах с РСО (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ) – не одно и то же.
За просрочку платежей по коммунальным услугам УК, ТСЖ и граждане будут платить штрафы и пениПорядок внесения платы за КУ
Потребители обязаны платить за коммунальные услуги. Если в доме создано ТСЖ или кооператив, то потребители за КУ платят ТСЖ или кооперативу. Если домом управляет УО, плата вносится ей. Исключение – решение ОСС о сохранении порядка предоставления КУ и расчётов за них в адрес РСО.
С РСО, по решению ОСС или общего собрания членов ТСЖ или кооператива (ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ), можно рассчитываться за все или часть КУ, а за ТКО платить региональному оператору по обращению с ТКО. Указанные положения ст. 155 ЖК РФ не применяются, когда РСО является исполнителем коммунальной услуги.
Если исполнителем коммунальных услуг является РСО, она вправе требовать от потребителей платы за КУ, предоставленные на ОДН. Эти деньги перечисляются на банковский счёт РСО.
С 1 июля 2016 года при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объём КУ на ОДН за расчётный период не может превышать объёма этой услуги, рассчитанного по нормативам потребления.
Исключение – решение ОСС о том, что, как и прежде, сумма ОДН распределяется между потребителями. Если такого решения нет, ОДН оплачивает управляющая организация, товарищество или кооператив по договору ресурсоснабжения.
roskvartal.ru
Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг
Единственный случай, когда заключение прямых договоров разрешено законодательством — это при непосредственном способе управления многоквартирным домом. В случае, когда домом руководит управляющая компания или ТСЖ, жители имеют право оплачивать услуги напрямую, минуя расчетный счет ТСЖ или УК, при условии, если они проведут общее собрание и определят такой порядок оплаты. Но за полноту платежей за коммунальные услуги все равно будет ответственна управляющая компания и ТСЖ.
Плюсы и минусы есть у каждого способа управления. При непосредственном способе, если в доме больше 12 квартир, по закону должна быть выбрана управляющая компания. Воспользоваться услугами подрядных организаций, минуя УК, нельзя. В этом случае управляющая компания отвечает только за содержание и ремонт общего имущества, и она не будет заинтересована, на мой взгляд, в экономии коммунальных ресурсов. УК не надо будет ставить общедомовые приборы учета, выполнять мероприятия по энергосбережению, потому что за общедомовые нужды будут платить жители напрямую ресурсоснабжающей организации. Еще один нюанс: почти в каждом доме проживают квартиранты. При непосредственном способе управления управляющая компания не заинтересована в их выявлении, составлении актов, это просто не ее полномочия. «Ресурсники» будут недополучать деньги, жильцы — переплачивать, а управляющая компания получать плату с квадратного метра только за услуги по содержанию и ремонту общего имущества.
Когда на доме есть управляющая компания или ТСЖ, то они просто обязаны следить за расходом ресурсов, знать, кто проживает в доме. Управляющая компания и ТСЖ заинтересованы поставить приборы учета, обойти квартиры, исключить несанкционированные подключения, воровство. Отрицательные моменты непосредственного управления мы видим сейчас на примере Орска. Люди обращаются к нам с жалобами на квартирантов, на бездействие «ресурсников», на непрозрачность складывающихся отношений. Считаю, что управляющие компании и товарищества ближе к населению — они участвуют в общих собраниях, отчитываются, утверждают размер платы.
xn--r1aac8c.xn--p1ai
Нужно ли,вместе с договором аренды заключать договор на коммунальные услуги.
Бюджетное федеральное образовательное учреждение, планируем сдать в аренду часть крыши и часть стены для размещения базовых станций(это контейнер с оборудованием и трубостойки. Необходимо ли вместе с договором аренды заключать договор на коммунальные (эксплуатационные) услуги на возмещение затрат по содержанию имущества находящегося в аренде.
Коммунальные (эксплуатационные) расходы могут оплачиваться одним из следующих способов:
1. В составе арендной платы. При этом отдельного договора не требуется.
2. Отдельным платежом. При этом может быть оформлен отдельный договор.
3. Арендатор может заключить прямой договор с поставщиком электроэнергии.
Обоснование
Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имуществоКак оформить расчеты по 44-ФЗ
Ситуация: как организовать расчеты с арендодателем по коммунальным расходам за арендованное имущество, если учреждение проводит закупки по Закону № 44-ФЗ
В настоящее время не выработан единый подход к оформлению отношений по оплате коммунальных расходов арендодателю. Официальных разъяснений контролирующих ведомств по этому вопросу также нет.
Закон о контрактной системе не устанавливает порядок оформления данных отношений между арендатором и арендодателем. Это позволяет сторонам самостоятельно выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате. В частности:
· оплачивать коммунальные расходы в составе арендной платы;
· заключить отдельные договоры с коммунальными службами;
· возмещать стоимость услуг отдельным платежом.
Далее рассмотрим плюсы и минусы различных вариантов расчетов.
Вариант 1. Арендатор оплачивает коммунальные услуги в составе арендной платы
Из буквального толкования положений закона следует, что цена должна быть твердой на весь период действия договора. При этом условие о цене должно быть сформулировано таким образом, чтобы от заказчика не требовалось никаких дополнительных расходов. Соблюсти это требование можно, включив сумму коммунальных услуг в состав арендной платы. Подтверждают такой вывод письма Минэкономразвития от 11.06.2015 № Д28и-1757 и от 29.01.2015 № Д28и-210, в которых сказано, что возмещение затрат на коммунальные услуги может быть предусмотрено в рамках договора аренды.
Но в этом случае могут возникнуть некоторые сложности. Они связаны с тем, что размер коммунальных расходов нельзя предугадать заранее. Поэтому может возникнуть ситуация, когда учреждение потребит больше или меньше услуг, чем установлено в договоре. По итогам года цену такого договора придется корректировать. А в случае применения Закона о контрактной системе скорректировать цену можно не более чем на десять процентов (п. 1 ч. 1 ст. 95 Закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ).
Вариант 2. Арендатор сам заключает контракты с поставщиками коммунальных услуг
Этот вариант организации расчетов является самым оптимальным с точки зрения контролирующих ведомств. При этом учреждение в общем порядке заключает контракты с поставщиками услуг как с единственными поставщиками. Но, к сожалению, его можно применять только в части услуг энергоснабжения.
Вариант 3. Арендатор возмещает арендодателю коммунальные расходы отдельным платежом
И последний вариант – это возмещать расходы на основании данных, которые предоставляет арендодатель. То есть расчеты в этом случае происходят по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей. Как правило, условие об этом устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 614 ГК). Но может быть оформлено и отдельным соглашением, например договором о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК). В этом случае оплата коммунальных услуг за арендованное имущество не подпадает по действие Закона о контрактной системе. Потому что арендатор фактически не приобретает услуги, а возмещает расходы арендодателю. Специалисты контролирующих ведомств в частных разъяснениях подтверждают возможность оформить отношения таким образом. Кроме того, готовится законопроект, который узаконит такую практику.
Тем не менее до появления официальных разъяснений учреждение должно само принять решение о том, как оформить отношения с арендодателем в части оплаты коммунальных услуг.
Как оформить расчеты по 223-ФЗ
Учреждения, которые ведут свою закупочную деятельность по Закону от 18.07.2011 № 223-ФЗ, порядок оформления расчетов по коммунальным услугам за арендованное имущество должны прописать в своем положении о закупке. При этом надо руководствоваться нормами гражданского законодательства.
Расчеты по коммунальным услугам можно организовать следующими способами:
· арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
· арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;
· арендатор напрямую заключает договоры с коммунальными службами. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.
Вариант 1. Оплата услуг в составе арендной платы
В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного способа вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса арендатор должен оплачивать расходы на содержание арендованного имущества, если законом или договором не установлен другой порядок. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен не только оплатить арендную плату, но и компенсировать стоимость потребляемых им коммунальных услуг.
Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:
· сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
· сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).
Использование первого способа не всегда оправданно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК). При этом величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы, что невыгодно арендодателю. Возможна и обратная ситуация – потребленные услуги окажутся меньше предусмотренных в договоре, что будет невыгодно арендатору.
При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66). Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:1
· по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
· по показаниям отдельных счетчиков;
· исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.
Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 614 ГК).
При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.
Вариант 2. Компенсация стоимости услуг отдельным платежом
В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг не входит в состав арендной платы. Арендатор компенсирует их арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.
Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 614 ГК). Но можно оформить и отдельное соглашение, например договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК).
При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является коммунальной службой (например, энергоснабжающей организацией). По этому договору арендатор возмещает часть стоимости услуг, которые за него оплатил арендодатель.
Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2008 № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21.09.2007 № А56-39141/2006).
Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:
· по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
· по показаниям отдельных счетчиков;
· исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.
Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 614, ст. 420, 421, 779 ГК).
При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета). Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, пунктом 7 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.
Договор арендатора с коммунальными службами
Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)
Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.
В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями. Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это, в свою очередь, позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса. В рамках Закона о контрактной системе заключить такой договор можно с гарантирующим поставщиком электроэнергии без проведения конкурентных процедур (п. 29 ч. 1 ст. 93 Закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ).
Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так. Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию). Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13.11.2002 № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29.08.2003 № А05-9978/02-263/24.
В то же время согласно нормам Гражданского кодекса именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31.10.2002 № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21.01.2003 № А36-138/8-02.
По Гражданскому кодексу данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг (поставка тепловой энергии, воды и газа), если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК). При этом если оформление правоотношений с коммунальными службами напрямую возможно, то у арендатора есть возможность заключить с ними контракты как с единственными поставщиками по пункту 8 части 1 статьи 93 Закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ (письмо Минэкономразвития от 11.06.2015 № Д28и-1757).
Следует отметить, что к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 2 ст. 548 ГК). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.
Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу. Однако специалисты контролирующих ведомств считают его самым оптимальным для учреждений, которые проводят закупки по Закону о контрактной системе.
www.budgetnik.ru
Прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг могут заключать приморцы
12 апреля 2018 10:30
Прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг могут заключать приморцы
В России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, которые позволяют заключать договоры на электро-, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение, а также на вывоз бытовых отходов минуя управляющие компании.
Как сообщили в государственной жилищной инспекции Приморского края, данные поправки позволят существенно снизить задолженность по коммунальным услугам.
«Зачастую эта задолженность возникает из-за того, что недобросовестные управляющие компании и ТСЖ не перечисляют в ресурсоснабжающие организации полученные от жильцов средства на оплату коммунальных услуг, а пытаются на них заработать, например, путем получения процентов по счетам», – прокомментировали в ведомстве.
Специалисты пояснили, что договоры на поставку ресурсов будут заключаться непосредственно с владельцами квартир в случае принятия такого решения общим собранием собственников жилья.
«При этом необходимо уведомить управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию, а также жилищную инспекцию. При отсутствии такого решения договоры по-прежнему будут заключаться с управляющей компанией или ТСЖ», – рассказали в жилинспекции.
Однако, если управляющая компания больше двух месяцев не перечисляет плату за коммунальные услуги, переход на прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и владельцами квартир будет обязательным.
В ведомстве пояснили, что при заключении собственниками с ресурсоснабжающими организациями прямых договоров управляющие компании, ТСЖ обязаны:
– предоставлять в ресурсоснабжающие организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях общедомовых и индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов;
– осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов до границ общего имущества дома;
– принимать от собственников и нанимателей обращения о нарушении качества коммунальных услуг;
– обеспечивать доступ ресурсоснабжающих организаций к общему имуществу в дома для приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам.
«Переход на новую схему отношений не повлечет изменения размера платы за коммунальные услуги», – акцентировали в жилинспекции.
По мнению специалистов, для многоквартирных домов, управление которыми осуществляется без нарушений, ничего не изменится, а недобросовестные управляющие организации вынуждены будут уйти с рынка.
Евгений Ковалев, [email protected]
Фото – Глеб Ильинский («Приморская газета»)
www.primorsky.ru