Советы юриста: как поступить, если застройщик просрочил сдачу дома. Если застройщик не сдал дом в срок по договору долевого участия

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ

Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).

Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также:Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектнойЧто делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиДолевое строительство — решения суда по защите прав потребителейКуда жаловаться на застройщикаЗастройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.

Paritet.guru

Редактор сайта Paritet.guru - все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (800) 511 09 56 (звонок по России бесплатный).

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

paritet.guru

Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику?

Последнее обновление: 06.04.2018

Вопрос:

Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома?

Ответ:

Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий Девелопер или Застройщик в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ).

Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, пользуется своим правом по закону (ФЗ-214) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.

О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.

Застройщик нехорошо себя ведет? Это можно исправить!Помощь юристов по долевому строительству можно получить ЗДЕСЬ.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Соглашение о переносе срока сдачи дома

Дополнительное соглашение о переносе срока сдачи дома Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (п.3. ст.6, ФЗ-214).

Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.

Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?

Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:

Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.

Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.

Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).

Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.

Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.

Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее. Как это происходит (нюансы, риски, особенности) рассказано здесь – уступка прав требования по ДДУ.

А вот что делать дольщику, если Застройщик обанкротился и не может больше выполнять свои обязательства? Об этом – по указанной ссылке.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Профильные юристы по недвижимости - ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Отвечаем на популярные вопросы по покупке квартиры по 214-ФЗ через уступку прав требования. Если вы не нашли здесь ответ на свой вопрос, задайте его в комментариях, и мы обязательно дополним эту статью.

Покупали квартиру по ДДУ в рассрочку, полностью еще не рассчитались. Можем ли мы продать квартиру на стадии строительства по уступке прав требования?

Вы можете продать квартиру по переуступке, но при соблюдении одного из условий: либо вы вносите застройщику полную цену объекта, либо делаете перевод долга на нового дольщика (п.1 ст.11 214-ФЗ). Для перевода долга нужно обязательно получить согласие застройщика. Если застройщик против перевода долга, заставить его дать согласие никак нельзя. Учтите, что переуступить права по договору долевого участия можно только после того, как этот договор зарегистрировали в Росреестре. Договор уступки (цессии) также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если готовая квартира уже была передана по акту приема-передачи, продать ее по переуступке не получится: остается только стандартный договор купли-продажи.

Покупаем строящуюся квартиру через переуступку. У дольщика был открыт счет эскроу. Что это значит для нас?

Бояться счетов эскроу не нужно, наоборот — это дополнительная мера защиты дольщика. Счет эскроу открывается в надежном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет стоимость квартиры. Деньги депонируются на счете до наступления срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, плюс 6 и более месяцев. Застройщик может получить эти деньги от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры не соблюдаются, и у дольщика появляются основания для одностороннего отказа от ДДУ, он может забрать свои деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки прав требования по ДДУ вы получите все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

Информацию о банках, которым разрешено открывать счета эскроу для договоров участия в долевом строительстве, можно найти на сайте ЦБ РФ (раздел про соответствие банков ч.3 ст.15.5 214-ФЗ).

При покупке квартиры по уступке смутило, что договор на инвестиционную деятельность, а не долевого участия. Стоит ли брать такую квартиру?

В ФЗ об участии в долевом строительстве есть прямой запрет на переуступку юрлицами или индивидуальными предпринимателями простым гражданам строящегося жилья на основании договоров, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов (п.3 ст.1 214-ФЗ). Вам лучше поискать другую квартиру и не связываться с этим объектом.

Покупаю квартиру 214-ФЗ по уступке. По дому уже идет просрочка ввода в эксплуатацию. Смогу ли я получить неустойку, ведь фактически сам соглашаюсь на объект с просрочкой?

Вы все равно сможете требовать неустойку. При заключении договора об уступке прав требования на вас переходят все условия договора участия в долевом строительстве, в т.ч. срок передачи квартиры и право на неустойку за его нарушение. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что передача готового объекта возможна только после ввода в эксплуатацию. То есть на момент заключения договора об уступке застройщик по объективной причине вообще не может передать квартиру в этом доме кому бы то ни было. Случаи освобождения застройщика от уплаты неустойки прописаны в законе (например, уклонение дольщика от приемки готовой квартиры). Данная ситуация к ним не относится, застройщику придется нести ответственность за просрочку.

Судебная практика по похожему делу: определение 18-КГ13-86, п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года

Можно ли просить неустойку за просрочку передачи квартиры в двойном размере, если купили эту квартиру по переуступке у юрлица?

Да, можно. В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик уплачивает неустойку в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин. Уступка прав требования означает, что права первоначального дольщика переходят к вам в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав. То есть вы становитесь полноценным участником долевого строительства вместо компании, которая продала вам квартиру по переуступке. Вы — участник долевого строительства и гражданин, поэтому можете просить неустойку в двойном размере.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В качестве аргумента для обоснования своей позиции в суде можете использовать пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ №54 от 21.12.2017. В нём говорится о том, что новый кредитор (вы, физлицо) на основании закона в силу своего особого правового положения может иметь дополнительные права, которых не было у первоначального кредитора (первоначальный дольщик, юрлицо). В частности, это могут быть права, предоставленные законом РФ «О защите прав потребителей».

Могу ли я требовать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф, если квартира приобреталась по договору уступки и первоначальным дольщиком было юридическое лицо?

Да, можете. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что законодательство о защите прав потребителей применяется к договорам, заключенным гражданами-дольщиками для личных нужд, в части, не урегулированной 214-ФЗ. Вопросы компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика 214-ФЗ как раз не регулируются. Поэтому взыскивать компенсацию морального вреда и штраф можно на основании закона «О защите прав потребителей».

п.1.3. «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:… к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

Смотрите также: п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

От какой суммы считать неустойку при покупке квартиры по уступке — от цены в ДДУ или в договоре цессии?

В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается «от цены договора». Имеется в виду договор участия в долевом строительстве. Все его положения, в т.ч. о цене объекта, распространяются на вас как на нового дольщика. Ваши отношения с первоначальным дольщиком и сумма, которую вы заплатили за переуступку, в данном случае для расчета неустойки значения не имеют.

Распространяется ли на дольщика, купившего квартиру по уступке, полис страхования ответственности застройщика?

Да, конечно. Статья 15.2 214-ФЗ, регламентировавшая страхование гражданской ответственности застройщика, в связи принятием федерального закона 218-ФЗ от 29.07.2017 утратила силу, но уже существующие страховые полисы продолжают действовать. В предыдущей редакции этой статьи и в ст. 25 218-ФЗ прямо указывается на возможность замены выгодоприобретателя по договору страхования застройщика в случае уступки права требования. Для замены выгодоприобретателя по полису нужно письменно уведомить страховую компанию. Нюансы уведомления и необходимые документы лучше уточнить в самой страховой компании и правилах страхования.

В тему: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

В ДДУ и договоре уступки разные сроки передачи квартиры. На какой срок ориентироваться?

Верховный Суд РФ считает, что в таком случае нужно ориентироваться на срок из договора участия в долевом строительстве (см. п.5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Дело в том, что по статье 384 ГК РФ права при уступке переходят от первоначального кредитора к новому на условиях, которые существовали к моменту перехода права. На момент заключения договора уступки в договоре с первоначальным дольщиком значится конкретный срок передачи квартиры. Изменить его можно лишь через подписание дополнительного соглашения к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации. Нет зарегистрированного дополнительного соглашения к ДДУ — действует срок, изначально прописанный в ДДУ. Именно этот срок и должен переходить в договор уступки прав требования по ДДУ.

Купили квартиру по переуступке. Застройщик до уступки уведомил первоначального дольщика (ООО) о переносе сроков окончания строительства. Значит ли это, что срок передачи квартиры был изменен?

Нет. По 214-ФЗ застройщик обязан уведомлять дольщиков об изменении сроков строительства, но такое уведомление несет лишь информационную функцию и не меняет в одностороннем порядке условия ДДУ. Дольщику просто сообщают о сдвиге сроков и предлагают внести соответствующие изменения в ДДУ. Соглашаться на изменение сроков в договоре или нет — право дольщика. Если ООО, уступившее вам квартиру, никаких соглашений о переносе сроков не подписывало, вы можете быть спокойны. Ориентируйтесь на срок передачи квартиры, указанный в ДДУ изначально.

Пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Продаем строящуюся по ДДУ квартиру по уступке уже после того, как срок передачи квартиры был нарушен? Кто получит неустойку за просрочку — новый дольщик или мы?

По умолчанию всю неустойку получает новый дольщик, если в договоре цессии не прописан другой вариант. Новый дольщик может требовать неустойку за весь период просрочки, т.е. со следующего дня за датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ.

Некоторые суды считают, что новый дольщик может претендовать на неустойку только за период с даты государственной регистрации договора цессии, но они не правы. Верховный Суд РФ в п.13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) объясняет, почему:

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

Практика Верховного Суда РФ по долевому строительству

Все о долевом строительстве:Что делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиСоветы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу домаКалькулятор расчета неустойки за просрочку передачи квартиры ДДУКуда жаловаться на застройщика

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Paritet.guru

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

paritet.guru

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по фз 214

Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков. Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования. В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства. Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?

Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома. Срыв сроков строительства и несоблюдение времени передачи объекта грозит строителям внушительными штрафами.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, отсрочить ее наступление.

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после приемки дома госкомиссией». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно. В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года. Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты рассчитывать неустойку.

В связи с этим юристы советуют: перед тем как подписать документ, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Ответственность строительной компании за срыв сроков строительства

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, коими являются обычные граждане. Поэтому и штрафы застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсаций.

За нарушение срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику неустойку (1/150 ставки Центрального банка от полной цены ДДУ за один пророченный день). Если же просрочка повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать другую квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать моральную компенсацию, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, услуги юриста и судебные расходы.

Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.

Неустойка за просрочку сдачи объекта

Застройщик за месяц до наступления срока обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам срок строительства затягивается, он должен заранее (за 60 дней до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока. Соглашаться или нет подписывать данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку, поскольку он согласился на продление срока строительства.

Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре. В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.

Если дольщик не согласен продлевать договор, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
При отрицательном результате подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно сделать расчет неустойки.

Односторонний отказ от договора

Разрыв контракта Если с даты в договоре, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки Центробанка за один день). Причем пеня рассчитывается за весь срок действия договора. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать будних дней с того момента, когда письмо было отправлено.

Расторжение ДДУ через суд

Расторжение ДДУ через суд Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство стоит, он может потребовать аннулирование договора, подав соответствующее заявление в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После принятия судебного решения, у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после последнего срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за использование чужих денег.

Как видно, 214 ФЗ предусматривает для застройщиков достаточно высокую степень ответственности за просрочку сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельств. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом.

Общество защиты прав дольщиков – это не просто название, наши юристы действительно всегда стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами. В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки, предпринимаемые застройщиками, чтобы уйти от ответственности. Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. В разделе «Контакты» вы найдете все наши координаты, по которым нас можно найти.

help-ddu.ru

как поступить, если застройщик просрочил сдачу дома

В какой срок передается жилая недвижимость?

Одно из обязательных условий договора долевого строительства, заключаемого между инвестором и строительной компанией, — дата передачи жилплощади. Закон не обязует строителей определять ее по каким-то особым правилам, важнее другое — она должна быть одинаковой во всех ДДУ, касающихся определенного объекта недвижимости (всех квартир, имеющихся в нем) или отдельной секции данного многоквартирника.

Покупатель должен знать, что ДДУ обычно содержит не одну дату, а две, которые касаются сдачи дома: первая — это когда дом должен быть сдан в эксплуатацию, то есть когда строители получают разрешение вводить здание в эксплуатацию, а второй — это тот день, когда застройщик обязан передать ключи владельцу. Связано это с требованиями закона: пока соответствующие органы не подписали документов о принятии нового дома, строительная компания не имеет законных прав на передачу жилой недвижимости будущим хозяевам. Заключая договор, покупатель недвижимости должен обратить внимание, что свои законные квадратные метра он получит в соответствии со второй датой.

Она определяется по-разному, в частности: • в ДДУ указывается точный день, месяц и год: например, «передать квартиру не позднее 31.12.15», просрочкой уже будет считаться следующий день — 1 января 2016 года; • в договоре указана не конкретная дата, а квартал: например, «2 квартал 2015 года», в таком случае просрочка начинается только в первый день 3 квартала — 1 июля, потому что последний день 2 квартала — 30 июня; • иногда компания указывает не определенный день, а отсчет от сдачи жилого объекта в эксплуатацию: например, «срок ввода дома в эксплуатацию — 1 квартал 2016 года, передача жилой площади — 30 дней от предыдущей даты»; соответственно, ввести жилье должны до 31 марта 2016 года, конечная дата передачи ключей — 31.03.16+30 дней, а просрочка наступает 1 мая.

Что такое планируемые (не гарантируемые строителями) сроки?

Застройщики порой, желая схитрить, в ДДУ рядом со сроком передачи собственности ставят слова «ориентировочный» или «планируемый», тем самым пытаются снять с себя ответственность, то есть, ничего конкретного не гарантируют. Но если заинтересованная сторона обратится в суд, то там не сочтут подобные оговорки законными, так как нельзя нарушать условия ДДУ без согласия второй стороны.

Что должен сделать застройщик, если нарушает предусмотренные ДДУ сроки?

Законодательством определено, что в таком случае строительная компания обязана известить каждого инвестора в письменном виде о том, что передача жилья задерживается. Письмо должно быть направлено почтой с обязательным уведомлением о вручении либо вручено лично под роспись. Делается это за 2 месяца до даты, предусмотренной договором. Но как показывает практика, строители не часто извещают клиентов письменно.

Закон также гласит, что одновременно с извещением о столь неприятном факте застройщик должен предложить клиенту внести соответствующие изменения в уже имеющийся договор. Обычно заключается соглашение, которое дополняет уже имеющийся ДДУ. В допсоглашение вносят совершенно новые даты передачи жилья дольщику. Он может подписать документ, а может и отказаться.

Обязан ли дольщик подписать дополнительное соглашение?

Законодательство, регулирующее участие в долевом строительстве, сообщает, что изменение любых сроков, как и прочие изменения, вносимые в ДДУ, возможны, но только при согласии обеих сторон. А любой дольщик — полноправный участник договора, поэтому и должен решать, выгоден ли ему перенос или нет. Поэтому подписывать или нет зависит от желания самого человека, то есть никто его не может заставить это сделать.

Обычно дольщику не выгоден перенос даты получения жилья на более позднюю: многие из них живут у родственников или вынуждены снимать жилье, поэтому очень ждут своих собственных квадратных метров. В таком случае не стоит подписывать никаких дополнительных соглашений. Но бывает и так, что отсрочка сдачи дома выгодна покупателю, например если он купил жилье в рассрочку и должен заплатить последний взнос в момент получения ключей. Если он еще не собрал деньги, то дополнительное соглашение ему придется как нельзя кстати.

Дольщик согласился на перенос сроков: чем это чревато?

Да, собственно, ничем. Разве что, не получится обратиться в суд за неустойкой за неполучение жилплощади в первоначально оговоренные сроки. А строительная компания, согласно новым условиям договора, может передать жилище покупателю позднее.

Как доказать, что строительная компания просрочила сдачу дома?

Очень просто. День передачи жилья обязательно присутствует в соответствующем акте, который подписывается обеими сторонами в момент передачи. Здесь возможны следующие варианты: 1. Дольщик не имеет на руках подобного документа, а дата передачи уже наступила. Получается, что недвижимость еще не передали, то есть строительная компания не исполнила взятых на себя обязательств. 2. У владельца уже есть акт, но дата в нем не соответствует обещанной договором — она более поздняя.

Но не покупатель обязан доказывать, что условия договора по срокам не соблюдены. Строительная компания будет доказывать, что жилплощадь передана своевременно, если не признает в собственных действиях нарушений.

Застройщик предлагает клиенту подписать акт о приеме квартиры до сдачи дома в эксплуатацию: как поступить?

Случается, что дом уже готов к заселению, но необходимые документы местные власти не подписывают, потому что, например, не до конца благоустроена дворовая территория. В этом случае строительная компания выдает ключи владельцам и разрешает им пользоваться жилплощадью.

Но подписанный при этом акт не будет иметь законную силу — нельзя передавать жилье покупателю пока не получено разрешение на ввод жилого объекта. Такой документ не даст возможности людям зарегистрировать собственность на свое жилье, то есть не позволит стать законным владельцем собственной недвижимости. И БТИ не произведет соответствующие замеры и не составит технические паспорта, значит что и окончательных расчетов за площадь между сторонами ДДУ сделать не получится.

Если дольщик подписал такой акт, но желает предъявить через суд иск строителям за несвоевременную передачу квартиры, то ему придется оспаривать и законность данного документа. Дольщик будет просить суд брать во внимание ту дату, которая фигурирует в окончательном акте, то есть когда уже и дом сдан.

Как действовать дольщику при просрочке сдачи квартиры?

1. Претензия застройщику. Первым делом дольщик должен написать застройщику о том, что просит передать квартиру, выплатить неустойку и возместить прочие расхода, например, за аренду жилья. Все убытки, полученные человеком из-за несвоевременно полученной жилплощади, должны быть подтверждены документами. Так, в случае аренды, следует приложить копию договора, платежные документы или расписки. Можно приложить справку о том, что за человеком не числится в собственности никакого другого жилья. 2. Претензию необходимо доставить застройщику под роспись. Обязательно оставить себе второй экземпляр с подписью ответственного лица, подтверждающей, что претензия получена. Не обязательно лично доставлять документ, можно отправить его почтовым письмом с обязательным извещением о вручении. Квитанция хранится необходимое количество времени. Претензия может быть подана до подписания акта или после. В ней указывается сумма неустойки за день просрочки и дата, по которую должна быть произведена выплата, то есть, по день подписания обеими сторонами акта. При наличии его на руках можно в претензии указать полную сумму неустойки. 3. Подача искового заявления в судебные инстанции. При отсутствии ответа от строительной компании следует действовать через суд, куда подается исковое заявление. Помимо требования неустойки, можно также просить и компенсацию за моральный вред, сумма которого определяется лично дольщиком. Предусмотрен еще и штраф, который может быть наложен на компанию за то, что она не согласилась на добровольных началах удовлетворить законные требования потребителя.

В акте приемки есть пункт об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры: что делать?

Опытные юристы рекомендуют покупателю поступить следующим образом: 1. Подать застройщику письменное заявление. В нем следует потребовать изменить сам текст документа, обосновав это имеющимися претензиями. В заявлении можно дописать, что претензии касаются выплаты определенной суммы неустойки. Дольщик вручает представителю СК заявление лично под роспись или отправляет почтовым отправлением с соблюдением всех формальностей. 2. Подождать, отреагирует или нет компания. Здесь можно ориентироваться на срок в 7 дней — именно за столько должен быть подписан акт приемки после того, как стало известно, что объект готов к передаче. Но если ДДУ предусмотрен иной срок, то ориентироваться на него. 3. Если застройщик так и не внес просимых покупателем изменений и у последнего нет оснований для отказа, то документ можно подписать, но с оговоркой. Ее следует написать на каждом имеющемся экземпляре. В оговорке сообщается, что у покупателя есть претензии относительно выплаты определенной суммы из-за невыполнения условий ДДУ, завизировать датой и подписью, а также расшифровкой ФИО.

Акт с оговоркой не помешает оформить квартиру в собственность?

При отсутствии в документе различных исправлений и зачеркиваний, написанного карандашом текста, то сложностей с оформлением не возникнет. Если документ будет серьезно поврежден или будет содержать текст, который невозможно истолковать однозначно, то его не примут на регистрацию. Если исправления имеются, то обязательно должно быть подтверждение, что они имеют силу. Подтверждение обязательно заверяется подписями лиц, участвующих в сделке с той и другой сторон.

novostroyku-kupi.ru

Что делать если застройщик задерживает сдачу дома

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома

Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста.

Но застройщик не спешит вас приглашать для передачи вам квартиры. Проходит месяц, проходит второй, а может и год. Что же в таком случае вам надо делать, и чего не надо, если вам начнут застройщики предлагать варианты решения данной проблемы.

На практике такие случаи очень часто, сроки практически никто не выдерживает. Но в любом случае не надо принимать это как норму, а просто необходимо знать свои права, и что же вам положено в таком случае.

Дольщиков в таких случаях хорошо защищает закон, наверно многие знают, что в таком случае начинает у застройщика идти просрочка,то есть в договоре должен быть указан срок передачи вам квартиры, если застройщик в этот срок не передал вам квартиру по акту-передачи:

Многие застройщики начнут вам обещать подписать дополнительные соглашения о переносе срока, взамен могут пообещать вам сделать ремонт, или еще какие нибудь блага. Советую вам не соглашаться с ними ни на какие условия, не подписывать ни какие соглашения, так как они могут помимо того, что вам обещают, еще дописать, что нужно им, а не вам.

Во-первых, как только вы подпишите с ними какое-нибудь соглашение вы можете потерять право на взыскание с них неустойки в судебном порядке, а им это на руку.

Что делать, если задерживают срок сдачи дома?

А нужно делать следующее,как только застройщик стал задерживать передачу вам квартиры, вы должны написать в его адрес претензию об уплате вам неустойки в связи с задержкой передачи вам квартиры.

Претензию надо обязательно отправить заказным письмом по почте, что бы у вас было доказательство предъявления им претензий. Ждете не более месяца, и не менее 2 недель. Далее вам может прийти ответ, что да согласны заплатить, но пока нет денег, или другие варианты, либо вообще ответа не будет.

Еще раз советую не соглашаться с ними ни на какие условия, не верить ни каким обещаниям, если реально вам не возвращают деньги, то тогда стоит вам обратиться в суд.

Как рассудит суд

Какие могут быть плюсы и минусы судебного порядка, сначала о минусах, потом о плюсах.

Минусы — не каждый может составить хороший иск и представить ваши интересы в суде, понадобиться помощь юриста, за что придется заплатить, дальше судебные тяжбы требуют время, порой и длительного.

Далее — это риск, что суд сильно снизит неустойку, и в таком случае игра может не стоить свеч, а также многие думают, что потратят много времени на судебные тяжбы, а потом взыскать не смогут деньги.

А теперь рассмотрим плюсы, чем хорошо судебное разбирательство, во первых в суде вы сможете взыскать помимо неустойки еще моральный ущерб, все понесенные убытки в связи с задержкой сдачи вам квартиры (деньги за съем квартиры и др), а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, за отказ в добровольном порядке оплатить вам неустойку.

Получается очень приличная сумма. Еще на этапе судебного разбирательства вы можете заявить ходатайство для обеспечении иска о наложении ареста на счета застройщиков, что бы потом легче было вам получить деньги.

При подаче иска в суд не нужно платить госпошлину, а срок исковой давности составляет 3 года

Также все затраты на юриста суд присуждает застройщику. На основании судебного решения вы получаете исполнительный лист, на основании которого судебные приставы могут наложить ареста на все его счета, и имущество, применить ограничительные меры, даже привлечь застройщика, как юридическое лицо к уголовной ответственности за неисполнение решение суда о выплате вам задолженности.

Вот сколько плюсов, если подать иск в суд, главное уметь все законы правильно применить в вашу пользу.

Из своей практике скажу, что суды присуждали приличные суммы. Главное все грамотно обосновать и доказать также, что истец в связи с задержкой сдачи дома действительно понес убытки и нравственные страдания.

Советую лучше это дело доверить опытному юристу, что бы он смог взыскать действительно ту сумму, которую вы указали в своем иске, а не уменьшенную в несколько раз. Получить деньги тоже реально, если грамотно организовать работу судебных приставов, у которых очень большие полномочия.

Я считаю, что в данном вопросе отстаивать свои права нужно, не надо бояться и нужно верить в свой успех, и тогда у вас все обязательно получиться. Можете также обращаться ко мне, я вам обязательно помогу, так как уже наработан опыт по таким делам.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, О недвижимости с душой

Приветствую, читатели Habrealty.ru! Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста. Но застройщик не спешит вас приглашать для

Источник: www.habrealty.ru

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

2. Вручите претензию застройщику.

Когда надо подавать претензию?

Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:

«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома, Паритет

Как написать претензию застройщику и посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ?

Источник: paritet.guru

Как заставить застройщика вовремя сдать дом?

Редкий покупатель квартиры в новостройке не сталкивается с безбожными опозданиями при сдаче дома. Как заставить застройщика поторопиться? Месяц-два задержки со сдачей жилья в эксплуатацию — это практически мечта любого инвестора, который вкладывает деньги в строящееся жилье. Опоздание на 4-6 месяцев — почти норма.

А вот при затягивании больше чем на полгода надо бить тревогу — это плохой сигнал. Если строительство уж совсем не укладывается в график, активные инвесторы пытаются так или иначе воздействовать на застройщика. Но прежде чем бросаться в отчаянный бой с долгостроем, юристы рекомендуют выяснить причину задержки строительства. Для этого покупатель квартиры должен направить продавцу жилья письменный запрос. С этого момента все вопросы, ответы и реакции сторон должны фиксироваться — такая информация очень поможет во время возможного судебного разбирательства.

Для начала инвестору важно тщательно изучить договор и оценить юридические перспективы тех или иных своих действий.

Например, если покупатель инвестировал в строительство квартиры через покупку облигаций, плановый срок введения дома в эксплуатацию, отраженный в договоре как «информационные данные», может существенно отличаться от даты погашения облигаций. Так застройщик оставляет себе «про запас» несколько лет, в течение которых можно безнаказанно затягивать стройку. «Известна практика, когда по истечении срока погашения облигаций инвесторам удавалось истребовать возмещения убытков от застройщика, который до этого момента не выполнил принятые обязательства», — говорит адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус.

Если ситуация выглядит уж совсем безнадежной, можно пойти и на крайние меры — добиваться замены застройщика и привлечения инвесторов к управлению проектом. Для этого придется пройти непростой путь и в конечном итоге переоформить объект незавершенного строительства на жилищно-строительный кооператив (ЖСК), учрежденный инвесторами. После этого пайщикам придется дофинансировать строительство из собственного кармана.

Примеры такого рода действий есть: из-за застройщика-банкрота инвесторы киевского ЖК «Три Богатыря» организовали ЖСК «Наш Дом». По предварительным оценкам, в достройку дома им нужно вложить еще около 500 грн. за «квадрат». Это небольшая цена за спасенные инвестиции, ведь благодаря созданному кооперативу сегодня на стройплощадке возобновилась работа.

Увы, действующее законодательство не способствует защите прав покупателя первички. Строители в 2009 году смогли «продавить» принятие закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которым введен мораторий на расторжение договоров, возврат внесенных денежных средств, а также применение к застройщикам финансовых санкций. Правда, этот закон дает послабление застройщикам только на 18 месяцев. Если отсрочка сдачи в эксплуатацию превышает этот срок, мораторий на применение санкций уже не действует, а значит, можно смело разворачивать «боевые действия». Однако на договоры, заключенные с застройщиками до января 2009 года, закон не распространяется. А с 2013 года это антикризисное положение и вовсе утратит силу.

Итак, есть три документа, которые определяют позицию инвестора: Гражданский кодекс, закон Украины «О предотвращении. » и договор с застройщиком.

Выяснив причины отсрочки, покупатель может переходить к конкретным действиям. Сначала необходимо направить в строительную компанию претензию с требованием выполнить условия договора. «В случае невыполнения вопрос решается в судебном порядке. Обычно можно потребовать только возмещения убытков. Но это не решает проблемы, так как объект остается недостроенным (а вложенные средства — невозвращенными — Ред.). Поэтому инвесторы зачастую подают иски о расторжении договоров или признании их недействительными», — резюмирует старший юрист АК «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь. Юристы подтверждают, что единичные прецеденты судебных решений в пользу инвесторов есть, однако стороны, как правило, не афишируют факты расторжения договоров или выплаты реальных компенсаций.

Параллельно с судебными разбирательствами инициативные группы жильцов штурмуют кабинеты городских чиновников, общаются со СМИ и организовывают публичные акции протеста. Иногда имеет смысл и обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела против застройщика.

Конечно, на руку покупателю играет наличие в договоре условий о весомых финансовых санкциях в случае невыполнения обязательств. Но даже если таковых не имеется, можно руководствоваться законом — Гражданский кодекс четко указывает на ответственность подрядчика и возмещение материального ущерба в случае нарушения им обязательств.

Худшее, с чем может столкнуться инвестор, — это если компания признает себя банкротом. Юристы говорят, что если застройщик не является платежеспособным, любые методы воздействия, включая судебные иски и жалобы в правоохранительные органы, дают нулевой результат. То же относится и к выполнению решения суда в пользу инвестора. Ведь «трест, который лопнул», вряд ли бросится искать средства для выплаты покупателям за виртуальные метры. Поэтому у последних остается единственный шанс — создавать ЖСК и достраивать дом. Квартиры, оставшиеся нераспроданными, земельные участки и другое имущество несостоятельного застройщика, если таковое не будет заранее растащено, — все это поможет инвесторам завершить проект с минимальными финансовыми вливаниями. Но, к сожалению, компании, объявляющие себя банкротом, обычно не оставляют весомых активов, кроме офисной мебели, бэушной оргтехники и собственно недостроя. А история с «Тремя богатырями», которую мы упоминали, — она скорее из разряда счастливых исключений.

Купив жилье у застройщика в только что сданном в эксплуатацию доме, я более полугода вынужден отстаивать свое право вселиться в квартиру!

Сергей Бахин, житель Киева

Когда мне удалось забрать депозит из рекапитализированного банка «Киев», я решил купить квартиру в столичной новостройке. Чтобы минимизировать риски, я выбрал, как мне казалось, наиболее надежную строительную компанию — ХК «Киевгорстрой». У этого застройщика в феврале 2011 года я приобрел двухкомнатную квартиру в доме по адресу ул. Урловская 34-А. Радовало то, что новостройка уже была сдана в эксплуатацию. Застройщик обещал начать заселение через 1-2 недели, и я не предполагал, что в этой ситуации могут возникнуть какие-либо проблемы. Однако дом не заселяется уже на протяжении 6 месяцев. Мы выяснили истинную причину задержки заселения: «Киевэнерго» не подключает дом к постоянной схеме электроснабжения из-за того, что «Киевгорстрой» якобы не выполнил определенные условия. Чтобы добиться справедливости, представитель нашей инициативной группы был на приеме у главы Киевской городской государственной администрации Александра Попова. Мы подали заявление в прокуратуру, готовим иск, проводим акции протеста. Хозяева кабинетов изо дня в день обещают немедленно решить вопрос, но ситуация не меняется.

Прежде чем предпринимать какие-то жесткие действия в отношении застройщика, стоит оценить его состояние и свои юридические позиции. Иногда индивидуальные договоренности с застройщиком и возврат вложенных денег оказываются наилучшим решением.

Как заставить застройщика вовремя сдать дом

Источник: stroyobzor.ua

Загрузка...

2018-2018.ru

что делать, если пришло уведомление?

Уведомление о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию Застройщик переносит срок сдачи дома, что делать?

Вопросы участия в долевом строительстве наиболее актуальны в последнее время в связи с активным развитием данной сферы.

В настоящей статье хотелось бы осветить порядок взаимодействия с застройщиком при вопросе переноса сроков сдачи дома по ДДУ.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переносом срока сдачи дома, то вам следует помнить, что:

Все случаи, связанные с переносами сроков сдачи, уникальны и индивидуальны.
Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Уведомление о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию

Согласно закону 214-ФЗ застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о невозможности передать объект в срок согласно договору, и предложить перенести срок сдачи объекта. Застройщик должен исполнить обязанность по соответствующему уведомлению не позднее двух месяцев до планируемого срока передачи объекта по договору.

Важно! Вместе с уведомлением строительная компания обязана направить дополнительное соглашение к договору долевого участия об изменении сроков передачи недвижимости.

Дополнительное соглашение оформляется в простой письменной форме, в нем указываются наименование сторон, ФИО, адрес, реквизиты, реквизиты договора долевого участия (дата номер, регистрация в Росреестре), и текст новой редакции пункта договора о сроке сдачи объекта.

Скачать образец дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Застройщик переносит срок сдачи дома, что делать?

В случае если застройщик принимает решение о сдвиге сроков передачи объекта недвижимости, не стоит паниковать и бежать расторгать договор долевого участия.

Важно определить почему застройщик перенес срок сдачи дома и не грозит ли это невозможностью сдачи объекта.

Если дом находится в завершающей стадии строительства, работы ведутся и информации о предстоящем банкротстве застройщика нет на просторах Интернета, то паниковать не нужно.

Важно! Подписывать или нет соглашение о продлении сроков строительства, решать только Вам. Однако, стоит учесть, что подписание такого соглашения может лишить Вас возможности в будущем взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта, так как вы добровольно согласились на перенос путем подписания соглашения.

Кроме того, примите во внимание, что подписывать соглашение о переносе сроков сдачи объекта недвижимости, вы не обязаны. То есть, это ваше право подписать или нет. Вы вправе требовать передачи объекта в срок, указанный в договоре.

Если же работы по строительству дому не ведутся или внезапно прекратились, не в связи с погодными условиями, и появляется информация о неспособности застройщика платить по счетам, то Вам необходимо как можно быстрее расторгать договор с застройщиком и требовать возврата уплаченных средств.

Если срок сдвигается более чем на 2 месяца, то вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата средств. Застройщик обязан возвратить Вам уплаченную сумму в течение 20 рабочих дней и проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Проценты начисляются с даты внесения средств на счет застройщика и до фактического возврата средств.

Важно! Застройщик обязан вам вернуть не только цену договора, но и еще проценты за пользование вашими денежными средствами.

В данной публикации мы рассмотрели порядок взаимодействия с застройщиком по вопросу переноса сроков сдачи дома, определили варианты развития ситуации в случае переноса сроков сдачи дома по ДДУ.

Скачать образец уведомления о переносе срока сдачи готового объекта по Договору долевого участия в строительстве.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

pravoman.ru

Жск договор