Аренда квартир от собственника: Ошибка — Циан

Снять квартиру от собственника на длительный срок в Фрязино

Просмотрено

Сдается в аренду двухкомнатная квартира, 50 м², этаж 3 из 12.

• г. Королев
• Этаж: 3/12
• Площадь: 50 / 37 / 9 м²
• Комнат: 2

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 43 м², этаж 3 из 9.

• Щелковский р-н г. Щелково
• Фряновское ш.
• Этаж: 3/9
• Площадь: 43 / 30 / 13 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Снять однокомнатную квартиру, 38 м², этаж 3 из 5.

• Щелковский р-н г. Щелково
• Фряновское ш.
• Этаж: 3/5
• Площадь: 38 / 30 / 8 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 40 м², этаж 4 из 5.

• Щелковский р-н г. Щелково
• Фряновское ш.
• Этаж: 4/5
• Площадь: 40 / 28 / 12 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Снять однокомнатную квартиру, 43 м², этаж 7 из 9.

• Щелковский р-н г. Щелково
• Фряновское ш.
• Этаж: 7/9
• Площадь: 43 / 30 / 13 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Объявление о сдаче однокомнатной квартиры, 39 м², этаж 2 из 5.

• Щелковский р-н г. Щелково
• Фряновское ш.
• Этаж: 2/5
• Площадь: 39 / 28 / 11 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Сдам однокомнатную квартиру, 38 м², 54 км за МКАД, этаж 9 из 16.

• ЖК «Лукино-Варино»
• Щелковский р-н рп Свердловский
• Щёлковское ш.
• 54 км
• Этаж: 9/16
• Площадь: 38 / 17 / 10 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Объявление об аренде двухкомнатной квартиры, 44 м², 59 км за МКАД, этаж 3 из 5.

• г. Фрязино
• Щёлковское ш.
• 59 км
• Этаж: 3/5
• Площадь: 44 м²
• Комнат: 2

Просмотрено

Сдам однокомнатную квартиру, 40. 5 м², 55 км за МКАД, этаж 7 из 10.

• г. Ивантеевка
• Ярославское ш.
• 55 км
• Этаж: 7/10
• Площадь: 40.5 / 10 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Сдам в аренду однокомнатную квартиру, 42.2 м², 35 км за МКАД, этаж 4 из 5.

• ЖК «Восточная Европа»
• Щелковский р-н д. Большие Жеребцы
• Щёлковское ш.
• 35 км
• Этаж: 4/5
• Площадь: 42. 2 / 17.9 / 11.6 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 36.6 м², 51 км за МКАД, этаж 6 из 16.

• ЖК «Лукино-Варино»
• Щелковский р-н рп Свердловский
• Щёлковское ш.
• 51 км
• Этаж: 6/16
• Площадь: 36.6 / 15.4 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Сдается двухкомнатная квартира, 56 м², 53 км за МКАД, этаж 8 из 16.

• ЖК «Лукино-Варино»
• Щелковский р-н рп Свердловский
• Щёлковское ш.
• 53 км
• Этаж: 8/16
• Площадь: 56 / 33.2 / 11.8 м²
• Комнат: 2

Просмотрено

Сдается в аренду двухкомнатная квартира, 54 м², этаж 8 из 9.

• г. Фрязино
• Щёлковское ш.
• Этаж: 8/9
• Площадь: 54 м²
• Комнат: 2

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 40 м², этаж 2 из 14.

• г. Королев
• Ярославское ш.
• Этаж: 2/14
• Площадь: 40 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 32 м², 35 км за МКАД, этаж 3 из 5.

• ЖК «Восточная Европа»
• Щелковский р-н д. Большие Жеребцы
• Щёлковское ш.
• 35 км
• Этаж: 3/5
• Площадь: 32 / 25 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 31 м², 35 км за МКАД, этаж 4 из 5.

• ЖК «Восточная Европа»
• Щелковский р-н д. Большие Жеребцы
• Щёлковское ш.
• 35 км
• Этаж: 4/5
• Площадь: 31 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Снять однокомнатную квартиру, 23 м², 56 км за МКАД, этаж 1 из 4.

• Пушкинский р-н п. Лесные Поляны
• Ярославское ш.
• 56 км
• Этаж: 1/4
• Площадь: 23 / 18 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Снять однокомнатную квартиру, 40 м², 51 км за МКАД, этаж 2 из 4.

• ЖК «Валентиновка Парк»
• г. Королев
• Ярославское ш.
• 51 км
• Этаж: 2/4
• Площадь: 40 / 19 / 9 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Сдается двухкомнатная квартира, 44 м², 54 км за МКАД, этаж 15 из 16.

• ЖК «Лукино-Варино»
• Щелковский р-н рп Свердловский
• Щёлковское ш.
• 54 км
• Этаж: 15/16
• Площадь: 44 / 32 / 8 м²
• Комнат: 2

Просмотрено

Объявление о сдаче двухкомнатной квартиры, 49.7 м², этаж 4 из 5.

• г. Ивантеевка
• Ярославское ш.
• Этаж: 4/5
• Площадь: 49.7 / 30.3 / 6 м²
• Комнат: 2

Просмотрено

Сдам в аренду однокомнатную квартиру, 33 м², 56 км за МКАД, этаж 4 из 4.

• Пушкинский р-н п. Лесные Поляны
• Ярославское ш.
• 56 км
• Этаж: 4/4
• Площадь: 33 / 23 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Объявление об аренде однокомнатной квартиры, 39 м², 53 км за МКАД, этаж 1 из 5.

• Щелковский р-н г. Щелково
• Щёлковское ш.
• 53 км
• Этаж: 1/5
• Площадь: 39 / 20 / 6 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Объявление о сдаче однокомнатной квартиры, 31.7 м², 52 км за МКАД, этаж 3 из 4.

• ЖК «Театральный парк»
• г. Королев
• Ярославское ш.
• 52 км
• Этаж: 3/4
• Площадь: 31.7 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Объявление об аренде однокомнатной квартиры, 43 м², 57 км за МКАД, этаж 1 из 9.

• ЖК «Антей»
• г. Ивантеевка
• Ярославское ш.
• 57 км
• Этаж: 1/9
• Площадь: 43 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Сдается в аренду двухкомнатная квартира, 46 м², 52 км за МКАД, этаж 4 из 4.

• ЖК «Театральный парк»
• г. Королев
• Ярославское ш.
• 52 км
• Этаж: 4/4
• Площадь: 46 / 43 м²
• Комнат: 2

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 43 м², 51 км за МКАД, этаж 2 из 4.

• ЖК «Театральный парк»
• г. Королев
• Ярославское ш.
• 51 км
• Этаж: 2/4
• Площадь: 43 / 20 / 12 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Аренда однокомнатной квартиры, 25 м², 55 км за МКАД, этаж 9 из 14.

• ЖК «Лукино-Варино»
• Щелковский р-н рп Свердловский
• Щёлковское ш.
• 55 км
• Этаж: 9/14
• Площадь: 25 м²
• Комнат: 1

Просмотрено

Объявление об аренде однокомнатной квартиры, 38.5 м², 47 км за МКАД, этаж 11 из 14.

• г. Королев
• Ярославское ш.
• 47 км
• Этаж: 11/14
• Площадь: 38. 5 / 19 / 8 м²
• Комнат: 1

Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру

У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.

Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?

Владимир

Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.

Марина Суховская

юрист

Профиль автора

Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.

В вашем случае я вижу два подходящих варианта.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообще

Рассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Вариант 1

Зарегистрировать в качестве самозанятой маму

Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:

1. Сама мама (для селфи) и ее паспорт, если регистрироваться через мобильное приложение «Мой налог».
2. Мамин ИНН и пароль от ее личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС, если будете регистрироваться через веб-кабинет для самозанятых. Тогда мамино присутствие необязательно.

Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.

Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.

/power-of-attorney/

Все про доверенность

По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если вы планируете заключать с жильцами долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Такой договор надо регистрировать в Росреестре, предварительно уплатив госпошлину в размере 2000 Р. А без нотариально удостоверенной доверенности ваш договор не зарегистрируют.

п. 2 ст. 651,
п. 2 ст. 674 ГК РФ

подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.

п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.

Вот это разъяснение ФНС

Вариант 2

Заключить с мамой договор безвозмездного пользования ее квартирой

Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.

ст. 608 ГК РФ

Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.

/guide/wiki-loan/

Что такое ссуда

После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.

Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.

Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.

В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.

ст. 211 НК РФ

Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.

Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Задать вопрос

Снять квартиру в Киеве без посредников, долгосрочная аренда квартир помесячно

Избранные предложения

Просмотренные предложения

Исходящие звонки

Полезные статьи по аренде квартир

• Договор аренды квартиры: образец и как составить
• Как правильно снять квартиру без обмана
• На что обратить внимание при просмотре квартиры для аренды
• Кто и за что платит в арендованной квартире
• Залог при аренде квартиры: виды и подводные камни
• Конфликт с арендатором: 5 ситуаций и способы их решения
• Как платить за коммунальные услуги в съемной квартире

Аренда-Помесячно квартир в пригородах Киева

• Жуляны
• Коцюбинское

Аренда-Помесячно квартир по улицам Киева

• ул. Драгомирова
• ул. Предславинская
• ул. Саперное Поле
• ул. Василия Тютюнника
• ул. Коновальца Евгения
• бул. Леси Украинки
• ул. Маккейна Джона
• ул. Антоновича

  Все улицы города

• ул. Деловая
• просп. Победы
• ул. Саксаганского
• просп. Героев Сталинграда
• ул. Заречная
• ул. Демеевская
• пер. Лабораторный
• наб. Днепровская
• ул. Академика Филатова
• ул. Глубочицкая
• ул. Жилянская
• ул. Михаила Бойчука
• ул. Сергея Колоса
• ул. Большая Васильковская
• просп. Оболонский
• просп. Голосеевский
• ул. Болсуновская

Аренда-Помесячно квартир возле станций метро Киева

• Дружбы народов
• Печерская
• Лыбедская
• Дворец Украина
• Лукьяновская
• Олимпийская
• Позняки
• Вокзальная

  Все станции метро города

• Левобережная
• Осокорки
• Днепр
• Демиевская
• Золотые ворота
• Крещатик
• Минская
• Оболонь
• Кловская
• Университет
• Контрактовая площадь
• Политехнический институт
• Славутич
• Шулявская
• Васильковская
• Дарница
• Дворец спорта
• Берестейская
• Голосеевская
• Площадь Льва Толстого
• Арсенальная
• Академгородок
• Харьковская
• Святошин

География Киева

• Районы Киева
• Улицы
• Метро

Другие типы недвижимости в Киеве

• Продажа квартир
• Продажа домов
• Продажа комнат
• Продажа земли
• Продажа офиса
• Продажа гаражей
• Продажа коммерческой недвижимости
• Снять дом

  Просмотреть все типы

• Снять комнату
• Аренда земли
• Аренда офиса
• Аренда гаража
• Квартиры посуточно
• Снять дом посуточно
• Аренда коммерческой недвижимости

• подать объявление на продажу земельного участка
• объявления о продаже недвижимости
• аренда квартир долгосрочно киев

58 505 предложений

+0 км +0 км+5 км+10 км+15 км+30 км+50 км

Арендовать квартиру

Фильтры

0

Перевірено DOM. RIA

Перевірені квартири

Перевірені ріелтори

Поиск без дублей

Поиск по ID

Телефон

Период подачи

За все время

За сегодня

За сутки

С последнего визита

Только с картой

Более 3 фото

Сбросить все фильтры

Сортировка обычная Сортировка обычнаяСначала дорогиеСначала дешевыеСначала новые

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 65

16 000 грн

В избранное

Подол, 
Подольский, 

Киев
Тараса Шевченко

1 комната42 м²

Спокойный район

Евроремонт

Светлая и просторная

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 62

22 000 грн

В избранное

Шевченковский, 

Киев
Университет

3 комнаты95 м²

В центре

С мебелью

Тихий двор

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 15

14 500 грн

В избранное

Днепровский, 

Киев
Левобережная

3 комнаты65 м²

Спокойный район

Рядом с парком

У реки

Рейтинг риелторов города Киев

• Ірина Ігорівна Кюрегян
  Агенство АН Кварталы
• Євгенія Юріівна Дзигар
  Агенство THEONE
• Ярослав Колотурський
  Частный риелтор
• Михаил Юрьевич Берест
  Агенство IB Group
• Олександр Володимирович Бойко
  Частный риелтор
• Все риелторы города
  
  Киев

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 15

37 313 грн

В избранное

ЖК Time,

Соломенский, 

Киев
Вокзальная

2 комнаты55 м²

Новый ремонт

Красивый вид

Панорамные окна

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 15

7 500 грн

В избранное

Лесной Массив, 
Деснянский, 

Киев
Лесная

2 комнаты55 м²

Выгодная цена

С мебелью

С отоплением

Поиск по комнатности

• 1 комнатные

  2 комнатные

  3 комнатные

  4 комнатные

  5 комнатные

Особенности квартиры

• Автономное отопление

  Индивидуальное отопление

  Лофт

  На левом берегу

  На правом берегу

  Панорамные окна

  С террасой

Состояние квартиры

• Без мебели

  Без ремонта

  С дизайнерским ремонтом

  С мебелью

  С ремонтом

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

15 000 грн

В избранное

Левобережный Масив, 
Днепровский, 

Киев
Левобережная

1 комната50 м²

С мебелью

С ремонтом

С отоплением

Перевірена квартира

ТОП 12

29 851 грн

В избранное

Голосеевский, 

Киев

3 комнаты100 м²

Выгодная цена

Оперативный показ

С мебелью

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

10 000 грн

В избранное

Подольский, 

Киев

2 комнаты75 м²

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

33 582 грн

В избранное

ЖК Французский квартал,

Печерский, 

Киев
Лыбедская

2 комнаты76 м²

Охраняемая территория

Светлая и просторная

Кухня-студия

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

44 776 грн

В избранное

ЖК Новопечерские Липки,

Печерский, 

Киев
Дружбы народов

3 комнаты120 м²

Выгодная цена

Оперативный показ

В центре

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

29 851 грн

В избранное

Печерский, 

Киев
Арсенальная

3 комнаты75 м²

Кухня-студия

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

НЕДВИЖИМОСТЬ СДАНО

24 000 грн

В избранное

Голосеев, 
Голосеевский, 

Киев
Голосеевская

4 комнаты106 м²

Выгодная цена

Оперативный показ

Спокойный район

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

14 000 грн

В избранное

Голосеевский, 

Киев
Теремки

1 комната50 м²

С мебелью

Новый ремонт

Евроремонт

До 5 тыс.

грн

• 1 000 грн

  2 000 грн

  2 500 грн

  3 000 грн

  3 500 грн

  4 000 грн

От 5 тыс. грн

• 10 000 грн

  5 000 грн

  6 000 грн

  7 000 грн

  8 000 грн

Тип планировки

• Гостинка

  Малогабаритная

  Малосемейка

  Многоуровневая

  Пентхаус

  Смарт

  Студия

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

16 000 грн

В избранное

Новобеличи, 
Святошинский, 

Киев
Академгородок

2 комнаты90 м²

С ремонтом

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 12

22 388 грн

В избранное

Голосеевский, 

Киев
Демиевская

2 комнаты68 м²

Оперативный показ

С мебелью

Новый ремонт

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 10

67 164 грн

В избранное

ЖК Новопечерские Липки,

Печерский, 

Киев

3 комнаты90 м²

Выгодная цена

Оперативный показ

Перевірено в держреєстрі

ТОП 10

41 045 грн

В избранное

Минский Массив, 
Оболонский, 

Киев
Минская

3 комнаты109 м²

С мебелью

Красивый вид

Большой балкон

Перевірено по відеодзвінку

55 970 грн

В избранное

ЖК Бульвар фонтанов,

Печерский, 

Киев

2 комнаты62 м²

В центре

С мебелью

Торг уместен

Перевірено в держреєстрі

70 896 грн

В избранное

Днепровский, 

Киев

3 комнаты100 м²

Спокойный район

Красивый вид

У реки

Перевірена квартира

97 015 грн

В избранное

Печерский, 

Киев
Арсенальная

4 комнаты200 м²

В центре

Рядом со школой

58 500+
объявлений о долгосрочной аренде жилья в Киеве в Киевской области

9 825 — 224 000 грн.

за объект

Посмотреть объявления на карте

1

2

3

…

500

Планируете арендовать квартиру в Киеве?

Поиск объявлений аренды квартир в Киеве может быть сложным, особенно для приезжих. Ведь если не знать особенности рынка, можно потратить уйму времени, сил и денег впустую. Перед тем как гуглить “сниму квартиру в Киеве” нужно подготовиться.

В первую очередь следует понять, что поиск квартиры в Киеве отличается от других городов. И дело даже не в том, что это столица и цены здесь запредельные (хотя и маленькими их тоже не назовешь), а в размере города. В Киеве поместиться 5 Одесс или два Харькова. Ввиду этого, в первую очередь, конечно, следует выбирать жилье поближе к работе. Давайте узнаем какие районы есть в Киеве.

Глобально, Киев делиться на левый и правый берег.

Районы левого берега:

• Дарницкий;
• Днепровский;
• Деснянский.

Районы правого берега:

• Голосеевский;
• Святошинский;
• Соломенский;
• Оболонский;
• Подольский;
• Печерский;
• Шевченковский.

Согласно опросам киевлян, лучшими для жизни и соответственно для аренды квартир в Киеве считаются:

• Шевченковский;
• Оболонский; 
• Днепровский. 

Чтобы найти оптимальный вариант, можно составить план. К примеру, возьмите карту Киева, отметьте все важные для себя локации кружками, изучите как много станций метро в том или ином районе. Посчитайте, сколько времени и денег вам будет стоить добираться на работу. К примеру, если дорога в обе стороны занимает 4 часа в день, то это больше 80 часов в месяц! Добавьте к этому потерянные деньги и примите взвешенное решение.

Снять квартиру в Киеве от владельца или с посредником?

После того, как оптимальный по расположению район выбран, можно приступать к просмотру объявлений.

Предложения есть 2 типов: от посредника и владельца. Давайте рассмотрим плюсы и минусы каждого из вариантов.

Сотрудничество с посредником. Риелтор или агентство заинтересованы помочь вам с поиском хорошей квартиры, так как это их хлеб. Они подскажут лучшие районы для ваших нужд, подготовят договор с владельцем и закроют на себе большую часть рутины. 

Из минусов это конечно цена их услуг. Обычно она может составлять 50%, иногда даже 100% от месячной стоимости квартиры. То есть, если нужно снять в Киеве квартиру долгосрочно, потребуется заплатить за первый и последний месяцы сразу, плюс услуги посредника. Если цена квартиры 10 тысяч гривен, то придется выложить 25-30 тысяч. Согласитесь, сумма не маленькая.

Сотрудничество с владельцем. Преимущество этого варианта только одно — не придется платить посреднику. Взамен, придется заниматься поиском объявлений самостоятельно, договариваться с владельцами и осматривать квартиры. Такой вариант подразумевает большие временные затраты, однако если есть достаточно свободного времени, этот вариант лучший.

На что обращать внимание при аренде квартир в Киеве

Если вы работаете без посредника, то придется искать самостоятельно. Для этого придется постоянно мониторить объявления на Dom.ria.com, ведь помимо вас, квартиру ищут десятки, а может и сотни людей, а хороший вариант долго простаивать не будет.

Как определить хорошее предложение:

• Грамотное описание квартиры. Есть перечень всех вещей в квартире;
• Качественные фотографии;
• Указано несколько номеров телефонов;
• Информация о том, кто сдаёт квартиру.

К осмотру квартиры также нужно подготовиться, так как чтобы снять квартиру на длительный срок в Киеве  и спокойно жить, следует уточнить все нюансы.

Узнайте почему съехали предыдущие жильцы, хорошая ли слышимость в квартире и между соседями. Проверьте оригинал паспорта и документы на квартиру. Узнайте, есть ли ещё прописанные люди, и не против ли они что квартира сдаётся. Лучше всего составить список вопросов и задать их все во время осмотра.

Аренда квартир в Киеве не сложная задача, ведь всё что нужно — подготовиться. Грамотно подойдите к выбору предложений, а Dom.ria.com обеспечит огромный перечень объявлений на любой вкус!

Стать арендодателем больше проблем, чем того стоит?

Аренда жилой недвижимости — это способ заработать деньги, по крайней мере, так утверждают некоторые люди. На первый взгляд, это кажется беспроигрышной ставкой; на самом деле, это обычно больше головной боли, чем того стоит. Проблемы начинаются рано, и они почти всегда требуют времени и денег.

Вот шесть классических проблем, с которыми сталкиваются новые арендодатели, которые, возможно, необходимо изучить, прежде чем выходить на рынок жилой недвижимости.

Основные выводы

• Инвестирование в сдаваемое в аренду жилье может быть прибыльным способом увеличить свое состояние, хотя и сопряжено со многими трудностями.
• Проблемы, возникающие при владении арендуемой недвижимостью, включают в себя поиск подходящей недвижимости, подготовку помещения, поиск хороших арендаторов, проблемы с обслуживанием, возникающие неприятности и изменение процентных ставок, влияющих на арендную плату.
• Есть способы облегчить этот процесс, например, купить базовую недвижимость, жить рядом с квартирой и сделать ее работой на полную ставку.
• Найм управляющего недвижимостью может уменьшить бремя управления сдаваемой в аренду собственностью, но сократит любую прибыль.
• Удаление арендаторов может быть трудоемкой и дорогостоящей задачей.

Нажмите «Играть», чтобы узнать все о арендодателях

Задание 1: поиск недвижимости

Целые книги были написаны о поиске подходящего жилья для сдачи в аренду из-за его критической важности. Купите слишком дорогое место, и вы никогда не будете зарабатывать деньги. Но попытка заключить сделку тоже может быть проблематичной. Покупка фиксатора верха требует, чтобы у вас были навыки, время, инструменты и деньги для проведения необходимого ремонта и реконструкции.

Если вы никуда не спешите, это может быть способом получить скидку на ваши инвестиции; если у вас уже есть постоянная работа и семья, каждая минута, потраченная на ремонт квартиры, — это минута, не потраченная на более прибыльное или приятное занятие. Однако в настоящее время управляющие компании могут сделать большую часть этой работы — от поиска недвижимости до ее ремонта — за вас, конечно, за определенную плату.

Задание 2: Подготовка блока

Чтобы привести практически любой объект недвижимости в аренду, часто требуется свежий пол и краска как минимум, и оба пункта требуют времени и денег. Оконные сетки, пятна на палубе и уход за газоном — это другие повседневные потребности. Каждый раз, когда арендатор уезжает, эти вопросы также необходимо пересматривать.

Вызов 3: Поиск арендаторов

Интернет предоставляет быстрый и недорогой способ найти потенциальных арендаторов. Вы также можете зарегистрироваться в компании по недвижимости, которая будет проверять арендаторов для вас. В некоторых городах риелторы будут показывать квартиру от имени арендодателя за комиссию за аренду. Еще один способ найти арендаторов — поделиться этой информацией с друзьями и членами семьи, которые могут дать рекомендации.

Когда вы сами проверяете арендаторов, вам нужно будет проводить проверку кредитоспособности и биографических данных, что может быть дорогостоящим, но часто является разумной идеей.

Ответственные арендаторы вовремя платят арендную плату, не злоупотребляют имуществом и не требуют от вас участия в дорогостоящем и длительном процессе выселения.

Вызов 4: Проблемы

Даже отличные арендаторы и идеальная сдаваемая в аренду недвижимость сопряжены с множеством проблем. Сломанные трубы, забитые стоки, сломанные пружины гаражных ворот, домашние животные и соседи по комнате — вот лишь некоторые из возникающих проблем. Даже хорошие жильцы нуждаются в вашем полном и немедленном внимании, когда к их дому подступают сточные воды или когда кабельная компания случайно перерезает телефонные линии.

Трудные арендаторы — еще более серьезная проблема. Ежедневные звонки и поздняя или невыплаченная арендная плата могут добавить проблем. День отъезда — еще одно непростое время. Повреждение стен, полов, ковров и других элементов дома может привести к спорам и дорогостоящему ремонту.

Поскольку каждый момент, потраченный впустую на споры, — это момент, когда дом пустует, вам часто лучше стиснуть зубы и заплатить за ремонт самостоятельно.

Задача 5: Техническое обслуживание

Техническое обслуживание важных компонентов и удобств является дорогостоящей задачей. Новые приборы стоят сотни долларов; новая крыша или дорога могут стоить тысячи долларов. Если арендная плата составляет 1500 долларов в месяц, а крыша — 10 000 долларов, вы можете быстро потерять деньги. Добавьте ковер или новый паркет, краску и новую печь, а также арендаторов, которые не задерживаются надолго, и имущество может потерять деньги на годы.

Задача 6: Процентные ставки

Какое отношение процентные ставки имеют к чему-либо? Множество. Когда ставки падают, часто купить дешевле, чем арендовать, и поэтому спрос на вашу единицу (квартиры) может упасть. Снижение арендной платы, чтобы оставаться конкурентоспособным, может существенно снизить вашу способность зарабатывать деньги.

Как делаются деньги

Со всеми проблемами, которые необходимо преодолеть, сможете ли вы заработать на аренде недвижимости? Да, но для этого нужен план. Ниже представлены четыре прибыльных подхода:

1. С проживанием

Совместное использование пространства путем покупки дуплекса (или другой легко делимой конструкции) часто является прибыльным делом. Поскольку вы находитесь на месте и в любом случае планируете заботиться об имуществе, дополнительные деньги — это бонус. Конечно, все проблемы остаются актуальными, а проживание на месте означает, что вы всегда доступны и будете в тесном контакте с арендаторами. Планируйте надлежащим образом и тщательно проверяйте.

2. Базовый

Покупка и сдача в аренду спартанских квартир без дополнительных удобств может упростить процесс аренды, но вы должны знать свой рынок. Например, предположим, что вы в основном сдаете квартиру студентам колледжа. В этом случае вам могут не понадобиться дорогие приборы или предметы декора, которые рискуют сломаться во время студенческой вечеринки или смены молодых соседей по комнате.

Еще один способ заработать деньги — это работа с государственными жилищными программами. Вы можете арендовать простую чистую квартиру с необходимой бытовой техникой, которую также можно использовать для размещения семей в рамках субсидируемых государством программ, таких как жилье по 8-й программе. Участвуя в таких жилищных программах, вы можете предоставить безопасное убежище нуждающимся семьям, а также зарабатывать деньги за счет своих инвестиций.

3. Долгосрочные активы

Многие инвесторы в недвижимость скажут вам, что они безубыточны по арендной плате и расходам. Их подход заключается в том, чтобы купить недвижимость по выгодной цене, позволить арендной плате арендаторов погасить ипотеку, а затем продать через 30 лет, надеясь воспользоваться некоторым повышением цен.

Хотя это разумный подход, прибыль, скорее всего, будет небольшой, а налог на прирост капитала может быть высоким (учитывая низкую стоимость ). И это по-прежнему требует времени и усилий, которые лучше было бы потратить на что-то другое.

Сдаваемая в аренду недвижимость дает вам гибкость в выборе времени продажи недвижимости, избегая слабого рынка недвижимости, сдавая недвижимость в аренду и ожидая ее продажи на быстро развивающемся рынке.

4. Полный рабочий день

Серьезные арендодатели подходят к делу серьезно. Они включают, покупают несколько зданий и выполняют значительную часть работы сами. Это решение образа жизни, которое требует серьезных затрат времени и энергии, а также стратегии покупки и продажи, чтобы максимизировать перенос налоговых убытков и списаний и минимизировать доход.

Наем управляющего недвижимостью

Управляющий недвижимостью может выполнять многие обязанности по управлению арендованной недвижимостью. Это включает в себя маркетинг, выбор арендаторов, техническое обслуживание, составление бюджета и сбор арендной платы. Вы можете рассмотреть возможность найма управляющего недвижимостью, если хотите делегировать эти задачи, хотя это сократит вашу прибыль.

Роль управляющего недвижимостью

Менеджеры по недвижимости могут выполнять различные роли. Что именно, зависит от вас, чтобы договориться с вашим менеджером. Важно определить, какова будет их роль, и разработать список обязанностей и ответственности. Найдет ли ваш управляющий недвижимостью арендаторов? Или они будут заниматься повседневным обслуживанием и сбором арендной платы?

Управляющий недвижимостью может быть независимым подрядчиком или наемным работником. Вам следует поговорить со своим налоговым бухгалтером, чтобы определить наиболее благоприятный подход и определить конкретные обязательства, которые у вас могут быть.

Вы также можете нанять компанию по управлению недвижимостью, фирму, с которой вы заключаете контракт, для непосредственного решения всех вопросов, связанных с арендованной недвижимостью. Это может быть дорого, но может быть идеальным, если у вас есть несколько арендуемых объектов.

Выбор управляющего недвижимостью

Убедитесь, что любой управляющий недвижимостью, которого вы рассматриваете, соответствует соответствующим местным и национальным лицензионным требованиям.

Опытный менеджер должен помочь вам с рекламой, маркетингом, отношениями с арендаторами, сбором арендной платы, составлением бюджета, арендой и обслуживанием. Хороший управляющий недвижимостью также будет хорошо осведомлен о местных и государственных законах. Как владелец недвижимости вы можете быть привлечены к ответственности за действия своего менеджера, поэтому вам может быть предъявлен иск, если ваш менеджер нарушает какие-либо законы о справедливом жилищном обеспечении.

После того, как вы определитесь с управляющим недвижимостью и условиями договоренности, вы должны написать соглашение об управлении недвижимостью, в котором будут указаны обязанности управляющего, компенсация и условия расторжения договора.

Итог

Стоит ли становиться арендодателем усилий? Только вы можете решить. Просто не забудьте посмотреть, прежде чем прыгать и приступать к новому начинанию с реалистичными ожиданиями и твердым планом игры.

Знание того, во что вы ввязываетесь, до того, как вы это сделаете, поможет вам лучше подготовиться к тому, с чем вы столкнетесь, и с большей вероятностью получите удовольствие от этого опыта.

Права арендаторов при продаже сдаваемого в аренду имущества

Существует множество причин для продажи сдаваемого внаем имущества, даже если оно в настоящее время занято. Некоторые из самых
общие причины включают в себя:

• Вы хотите заработать на собственном капитале
• Недвижимость не так прибыльна, как вы надеялись, поэтому вы хотите сократить свои убытки
• арендодатель
• Вы переезжаете и не хотите быть арендодателем на дальнем расстоянии и/или планируете купить недвижимость ближе к новому месту жительства
• Вы хотите обменять недвижимость на что-то другое (известный как обмен 1013 )
• Вы решили уйти из арендного бизнеса

Какой бы ни была причина, это ваша собственность, поэтому, если вы хотите ее продать, вы можете это сделать. Однако, если у вас есть арендаторы, проживающие в собственности, есть несколько дополнительных шагов, прежде чем вы сможете успешно продать. Это также будет зависеть от того, какой
аренда у них есть: ежемесячная аренда или аренда с фиксированным сроком.

Работа с помесячными договорами аренды

Если ваш арендатор арендует на помесячной основе, вы должны надлежащим образом уведомить его о продаже недвижимости.
Это включает в себя отправку письма или доставку письма (или отправку электронного письма) вашему арендатору за 30 дней до установленной вами даты выезда. Требуемый период уведомления зависит от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами штата.

Вам не нужна причина для расторжения договора помесячной аренды, что является одним из его преимуществ для вас как арендодателя. Это называется расторжением без причины, поэтому вам не нужно указывать арендатору причину, но всегда приятно
будьте откровенны со своими арендаторами. Для начала отправьте письмо с сегодняшней датой, чтобы арендатор знал, что его аренда будет прекращена через __ дней (обычно 30 или 60) с даты уведомления. Сообщите своему арендатору в этом письменном уведомлении
удалить все имущество и вернуть вам ключи до или до требуемой даты выезда. Упомяните также фактическую дату выезда в письме, чтобы убедиться, что вы договорились с вашим арендатором, и что они знают, что от них ожидается и к какому сроку.

Работа с договорами аренды с фиксированным сроком

Аренда с фиксированным сроком включает любую аренду, которая не является помесячной. Многие договоры аренды с фиксированным сроком основаны на годовом периоде аренды, но могут быть короче или длиннее. Эти договоры аренды требуют более деликатного подхода, поскольку договор аренды не прекращается автоматически.
только потому, что недвижимость меняет владельца (если только покупатели не собираются жить в ней сами). Прежде чем информировать своих арендаторов о своем намерении продать, выберите один из этих пяти вариантов при работе с арендатором с фиксированным сроком аренды:

1. Подождите, пока истечет срок аренды

Если у вас есть хороший арендатор в собственности, проще всего дождаться окончания срока его аренды. В случае аренды с фиксированным сроком просто отправьте им уведомление о непродлении за 60 дней (наиболее часто используемый период уведомления для договоров аренды с фиксированным сроком, но сначала проверьте законы вашего штата), чтобы они знали, что у них не будет возможность продлить аренду. После того, как они съехали, вы можете продать недвижимость, не беспокоясь
о том, что он занят.

2. Продать имущество с действующим договором аренды

Хотя этот вариант может ограничивать вас, вы можете продать имущество с действующим договором аренды. Некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в покупке занятой сдаваемой в аренду недвижимости,
в то время как другие могут быть в порядке с этим. Важно, чтобы новые владельцы согласились соблюдать существующий договор аренды арендатора, позволяя им жить в собственности до конца срока аренды с той же арендной платой в месяц (с возможным
возможность продления, если применимо). Почти в каждом штате договор аренды и залог должны быть переданы вместе с недвижимостью, а новый владелец заменит предыдущего арендодателя.

Осматривая недвижимость с потенциальными покупателями, помните о нынешнем арендаторе. Сообщите арендатору, когда вы будете показывать квартиру, и дайте арендатору надлежащее уведомление перед входом в собственность, за 24 часа или за несколько дней в зависимости от штата.
законы. Вы можете напомнить арендатору, когда собираетесь показать недвижимость. Вы также можете попросить, чтобы они отсутствовали во время показа. Из уважения к арендатору показывайте недвижимость в разумное время, желательно в рабочее время.

3. Дайте арендатору стимул выселиться

Если вы хотите продать свою собственность немедленно, а у вашего арендатора еще осталось несколько месяцев аренды, вы можете попытаться договориться, чтобы заставить его выехать раньше. Эта тактика называется «деньги за ключи».
и это отличный способ побудить арендаторов уехать до истечения срока аренды. Если вам интересно, сколько вы можете предложить своему арендатору, вы должны сосредоточиться на том, чтобы компенсировать разницу в том, что ваш арендатор должен будет заплатить, чтобы найти новую квартиру в
область. Если ваша арендная плата находится на доступной стороне, вы можете предложить оплатить разницу между тем, что ваш арендатор, вероятно, должен будет заплатить, и тем, что он в настоящее время платит вам, умноженной на количество месяцев, оставшихся до окончания аренды. Вы также
хотите учесть расходы арендатора на переезд, а также расходы на оплату нового гарантийного депозита и другие сборы за въезд.

Сумма, которую вы предлагаете, на самом деле зависит только от того, сколько вы можете себе позволить, что вы считаете справедливым и насколько сильно вы хотите, чтобы арендатор съехал с квартиры. Имейте в виду, однако, что арендатор не обязан соглашаться на ваши деньги за ключи.
Если они этого не сделают, вам придется дождаться окончания срока аренды, чтобы продать свою собственность.

Если арендатор не желает выезжать раньше, вы также можете предложить ему поощрения за гибкость в процессе гастролей. Арендатор может согласиться покинуть квартиру на время тура, дополнительно позаботиться об имуществе или согласиться на показы в выходные дни.
Подумайте о таких стимулах, как снижение арендной платы в определенные месяцы, наем ежемесячной уборки, оплата коммунальных услуг или пособие на переезд. Обсудите с арендатором то, что вы оба считаете справедливым. Думайте об этом как об обмене. За
Например, арендатор готов поддерживать имущество в отличном состоянии и освобождать квартиру во время показов, если вы готовы предоставить ему скидку на арендную плату.

4. Продажа недвижимости вашему арендатору

Если вы считаете, что это возможно в вашей ситуации, вы можете предложить продать недвижимость вашему арендатору. Это может быть редким случаем при продаже сдаваемой в аренду недвижимости, но это все же вариант, если ваш арендатор заинтересован и имеет финансовые возможности.
делать это. Вы можете предложить соглашение о финансировании продавца, в котором вы являетесь кредитором, а арендатор производит платежи вам (на краткосрочной основе) для покупки недвижимости. Имейте в виду, что обычно вам необходимо владеть собственностью бесплатно и безвозмездно или получить
одобрение вашего ипотечного кредитора на проведение сделки по финансированию продавца.

5. Закон о досрочном расторжении договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды на основании пункта договора аренды возможно только в том случае, если в договоре аренды есть указанный пункт.
Пункт о досрочном расторжении полезен в различных ситуациях. В пункте обычно говорится, что договор аренды прекращается через 30/60/90 дней, например, после закрытия сделки по продаже имущества. Даже если вы не собираетесь продавать свою недвижимость
во время подписания договора аренды вы никогда не знаете, что ждет вас в будущем. Добавление пункта о досрочном расторжении договора аренды позволит вам расторгнуть текущий договор аренды с арендатором, если вы действительно продадите сдаваемое в аренду имущество. Просто предоставьте арендатору
письмо о досрочном прекращении аренды.

Часто покупатели, которые намерены оставить имущество в качестве сдаваемого в аренду, не возражают против продления аренды арендатора до даты их выезда (или позже), поэтому вам не придется беспокоиться о том, чтобы дождаться даты окончания аренды, чтобы продам, предложу деньги за
ключи или расторжение договора аренды с арендатором. Тем не менее, важно предоставить себе варианты, когда дело доходит до продажи вашей собственности. Когда вы планируете продажу, помните, что ваша аренда стала домом для вашего арендатора, поэтому относитесь к ситуации
с осторожностью. Вы имеете право продать свою собственность, но всегда лучше оставаться в хороших отношениях с арендаторами.

Часто задаваемые вопросы о правах арендаторов при продаже сдаваемого в аренду имущества

Должны ли арендаторы выезжать после продажи имущества?

В большинстве случаев, если арендатор имеет действующий договор аренды, новый владелец должен соблюдать договор аренды и стать новым арендодателем на оставшийся срок аренды. Исключение составляют случаи, когда в договоре аренды есть пункт о досрочном расторжении.

Могут ли арендаторы отказаться от показов?

В большинстве штатов требуется надлежащее уведомление, прежде чем арендодатель войдет в собственность. Однако несговорчивый арендатор может привести к неудачному туру по недвижимости. Предложите стимулы для предотвращения этого.

Должны ли вы предлагать пособие на переезд?

Пособие на переезд — это лишь один из стимулов, который может помочь вам ориентироваться в существующих договорах аренды и нынешних арендаторах. Подумайте о том, чтобы предложить пособие на переезд нынешнему арендатору в качестве стимула для поддержки процесса показа.

Опубликовано 11 декабря 2020 г.

Что вы думаете?

117 ответов

Об авторе

Как стать арендодателем в 2022 году

Научитесь покупать, обслуживать и управлять арендуемой недвижимостью

Становление арендодателем — выбор карьеры или дополнительный источник дохода — требует тяжелой работы, знаний и времени.

Идея сбора арендной платы как источника пассивного дохода привлекает в эту профессию многих новых арендодателей.

Но опытные арендодатели знают, что эта работа требует активного подхода. Чем больше вы работаете над сохранением свойств, поиском подходящих арендаторов и отслеживанием всех деталей, тем успешнее вы можете быть. Вот как начать.

В этой статье (Перейти к…)

• Что нужно знать
• Начало работы
• Финансирование недвижимости
• Необходимая работа
• Предварительное планирование
• Помощь в трудоустройстве
• Юридические вопросы
• Поиск арендаторов
• Выселение арендаторов
• Формы для арендодателей

Что нужно знать, прежде чем стать арендодателем

Становление землевладельцем может быть отличным выбором, если вы хотите накопить богатство.

Владение инвестиционной недвижимостью создает пассивный доход за счет арендной платы. Вы даже можете использовать эти деньги для оплаты ипотеки, так что в некотором смысле арендованный дом может окупить себя.

А поскольку около трети американских домохозяйств арендуют, а не владеют, рынок аренды уже значителен.

Но прежде чем вы пойдете ва-банк на покупку арендного дома, важно понять, что влечет за собой роль арендодателя. Для начала:

• Убедитесь, что вы готовы к работе. От рекламы новых арендаторов и заключения юридических соглашений до сбора депозитов и оплаты коммунальных услуг важно знать, на что вы подписываетесь.
• Если у вас есть недвижимость, которую вы хотели бы сдать в аренду, но не хотите справиться с повседневными задачами, вы можете подумать о найме управляющей компании
• Как арендодатель, вы должны найти адвоката по недвижимости, который поможет вам разобраться с потенциальными юридическими проблемами, с которыми вы можете столкнуться. Существует множество федеральных законов и законов штатов, связанных с арендой, включая такие вопросы, как дискриминация, гарантийный залог, просроченная арендная плата, договоры аренды и ремонт.
• Вам придется потрудиться, чтобы найти хороших арендаторов, а если ваши отлично, вам нужно быть готовым выселить плохих арендаторов

Короче говоря, стать арендодателем не так просто, как купить дом и ежемесячно взимать арендную плату. Есть серьезная работа и забота, которые связаны с управлением арендованной недвижимостью.

Если вы считаете, что идеально подходите для этой работы, вот как вы можете начать.

Как стать арендодателем

Быть домовладельцем может быть по-разному.

Как владелец собственности вы можете быть почти полностью невмешательны, позволяя другим делать почти всю работу за вас. Или вы могли бы стать своим собственным боссом и значительно увеличить свой собственный капитал. Действительно, со временем вы можете даже разбогатеть.

Чтобы добиться успеха, вам нужно:

1. Финансирование вашей новой арендуемой недвижимости
2. Работайте усердно (или платите кому-то за это)
3. Планируйте заранее, даже если вы не собираетесь становиться арендодателем
4. Обращайтесь за помощью, когда вам это нужно
5. Изучайте и соблюдайте законы, касающиеся договоров аренды
6. Продавайте свои недвижимости арендаторам
7. Выселение плохих арендаторов при необходимости

Давайте подробнее рассмотрим, что вам нужно будет делать на каждом этапе процесса.

1. Как финансировать новую арендуемую недвижимость

Если у вас еще нет второго дома или многоквартирного дома, первым шагом к тому, чтобы стать арендодателем, является покупка сдаваемой в аренду недвижимости.

Есть несколько способов сделать это. Если у вас есть деньги, вы можете купить дом сразу. Но большинство будущих арендодателей приобретают свою инвестиционную недвижимость с помощью ипотеки.

Большинство арендодателей используют один из следующих типов кредита на инвестиционную недвижимость:

• Обычные кредиты — Обычные кредиты хорошо работают, когда вы покупаете жилую недвижимость для сдачи в аренду. Вы должны ожидать более высокие требования к первоначальному взносу и кредитному рейтингу, а также более высокие ставки по ипотечным кредитам по сравнению с кредитами, которые вы могли бы получить по основному месту жительства 9.0010
• Вторые ипотечные кредиты на существующие дома — Если вы выплатили (или почти погасили) существующий ипотечный кредит, вы можете взять кредит под залог этого дома и использовать средства для покупки новой арендуемой недвижимости. Многие банки, кредитные союзы и ипотечные кредиторы предлагают кредиты под залог жилья и кредитные линии под залог жилья (HELOC). Так что ищите лучшие процентные ставки и условия
• Кредиты на коммерческую недвижимость — Если вы инвестируете в несколько домов одновременно или покупаете целый жилой комплекс, вам, вероятно, понадобится коммерческий кредитор. Вам нужно будет поделиться подробностями вашего бизнес-плана с вашим кредитором

Некоторые застройщики используют краткосрочное финансирование для покупки недвижимости, но это лучше всего подходит для покупателей, которые планируют «перевернуть» дом, отремонтировав его и быстро продав.

Покупка сдаваемой в аренду недвижимости с помощью кредита FHA или VA

Застрахованные государством кредитные программы, такие как кредиты FHA и VA, существуют для того, чтобы помочь людям приобрести основное жилье, а не инвестиционную недвижимость или дома для отдыха.

Тем не менее, это возможность купить многоквартирный дом с кредитом, обеспеченным государством, если вы живете в одной из квартир, которые вы финансируете. Например, вы можете купить дуплекс и жить в одной из них, а другую сдавать в аренду.

С помощью кредита FHA или VA вы даже можете купить недвижимость до четырех квартир. Опять же, вам придется жить на месте в одном из блоков.

Кредиты

FHA могут сделать заимствование более доступным за счет снижения требований к кредиту и первоначальному взносу для покупки дома.

Только военнослужащие, ветераны и пережившие супруги могут использовать кредитную программу VA. Но те, кто соответствует требованиям, могут купить дом до четырех квартир без первоначального взноса.

Независимо от того, какой кредит вы выберете, убедитесь, что вы выбираете между несколькими различными кредиторами, чтобы найти самую низкую процентную ставку и лучшие условия.

Чем меньше процентов вы платите, тем больше чистой прибыли вы будете получать от сдаваемой в аренду недвижимости. Так что стоит потратить время на поиск лучшего ипотечного кредита.

2. Тяжелая работа: чем занимается домовладелец

Очень немногим новичкам легко быть хозяином. Это тяжелая работа.

Некоторые арендодатели-новички сталкиваются с настоящим стрессом, особенно когда рынок и экономика плохи. Именно тогда арендаторы, как правило, не выплачивают арендную плату — и когда периоды между арендами могут стать пугающе длинными.

Если вы сдавали жилье в прошлом, возможно, вы никогда не встречались со своим арендодателем. Вероятно, это связано с тем, что ваш арендодатель решил нанять людей для управления и обслуживания собственности.

С другой стороны, ваш арендодатель мог проживать в одной из квартир в вашем доме. Так что, возможно, вы видели их каждый день. И они могли бы сделать все, от сбора арендной платы до ремонта вашего протекающего крана.

Если вы сами станете арендодателем, вам придется решить, какой вариант управления недвижимостью вам наиболее подходит.

Основные задачи арендодателя

Независимо от того, решат ли домовладельцы выполнять работу самостоятельно или нанять для этого других, все они несут ответственность за выполнение длинного списка задач.

Вот краткий обзор рабочей нагрузки арендодателя:

Поиск подходящих арендаторов

• Реклама для потенциальных арендаторов — Существует множество способов рекламы и поиска новых арендаторов. Но сегодняшние онлайн-платформы, предлагающие местную рекламу, такие как Craigslist, часто оказываются экономически эффективными.0010
• Показ дома потенциальным арендаторам — Это в первую очередь возможность продажи, которая может помочь сократить мертвое время между арендаторами. Но это также способ отсеять потенциальных арендаторов, которые явно не подходят.
• Заключение юридических соглашений — У вас должен быть подписанный, непроницаемый договор аренды или аренды (они означают одно и то же) для каждой аренды. Вы можете поручить составление своего адвоката или взять за основу шаблон от уважаемого издателя или веб-сайта 9.0010
• Проверка арендаторов — Различные компании, некоторые из которых представлены в Интернете, предлагают домовладельцам проверку кредитоспособности и биографических данных

Управление вашим зданием и бизнесом

• Сбор депозитов и арендной платы — Вы несете ответственность за своевременную и полную оплату арендаторами арендной платы. Помните, что это источник вашего денежного потока
• Установление и обеспечение соблюдения правил — Большинство успешных арендодателей считают, что лучше строго соблюдать правила. А арендаторам нравится уверенность, которая приходит, когда они знают, что все арендаторы должны соблюдать одни и те же правила
• Как избежать проблем с равным жильем — Они могут возникнуть при размещении рекламы и отборе потенциальных арендаторов, а также при соблюдении правил внутреннего распорядка. Убедитесь, что вы понимаете, как законы о дискриминации применяются к вам как к арендодателю
• Решение вопросов страхования и ответственности — таких как бассейны, ледяные дорожки и содержание дома в соответствии с кодом
• Ведение бухгалтерского учета и отслеживание налоговых списаний — Убедитесь, что вы можете и действительно запрашиваете все доступные вам вычеты
• Ремонт — Всегда что-то есть. Ну, почти всегда, так как вы хотите, чтобы ваша недвижимость была в хорошем состоянии
• Понимание и соблюдение местных законов о арендодателях и арендаторах — Хуже, чем судиться, является проигрыш в суде
• Ведение надлежащего учета для налоговой и юридической Цели — Да, есть налоги на имущество, ипотечные платежи и страховые взносы, но ваши подоходные налоги тоже будут непростыми. Вы либо станете действительно хорошим бухгалтером, либо наймете бухгалтера

Конечно, разумно браться только за те задачи, для которых у вас есть достаточные навыки и время. Но каждая задача, которую вы передаете на аутсорсинг, будет стоить вам. И снизит рентабельность вашего предприятия.

3. Планирование наперед

Существует множество различных способов приобретения недвижимости в аренду. Некоторые помещики наследуют свое имущество, некоторые идут и покупают его, а третьи становятся помещиками почти случайно.

Те, кто случайно стал арендодателем, часто являются домовладельцами, которые были вынуждены переехать, возможно, по работе или по семейным обстоятельствам, но не могли продать свои дома.

Возможно, у них был «отрицательный капитал» (они задолжали по ипотеке больше, чем стоил дом). Или, возможно, местный рынок недвижимости был в упадке, и никто не покупал. Поэтому, чтобы удержаться на плаву, они сдали в аренду оригинальный дом.

Независимо от того, что вдохновило вас на путь землевладения, вам придется планировать заранее, чтобы добиться успеха.

Защита от арендаторов

Чтобы защитить свои инвестиции, некоторые арендодатели «защищают» свою собственность от сдачи внаем. Это может означать покрытие легко повреждаемого паркета линолеумом и недорогими коврами. И это может включать удаление некоторых уязвимых функций, которыми можно злоупотреблять, таких как дровяная печь.

Но защита от арендаторов должна учитываться в контексте вашего маркетинга. Если вы планируете привлечь элитных арендаторов, которые будут платить больше, они будут ожидать роскоши. И они будут бежать за милю от линолеума.

Если люди на вашем целевом рынке просто хотят иметь крышу над головой, вашим приоритетом должна быть защита стоимости вашего актива.

4. Обращайтесь за профессиональной помощью, когда она вам нужна

Многие новые домовладельцы думают, что они могут выполнить все 12 задач из приведенного выше списка. Конечно, некоторым это удается. Но другие просто не могут найти достаточное количество часов в сутках, особенно если у них еще есть другая работа.

Многие арендодатели нанимают специалистов для помощи в управлении недвижимостью, вместо того чтобы делать это в одиночку.

Действительно, некоторые предпочитают обращаться в компании по управлению недвижимостью с полным спектром услуг, которые справятся со всем. Размер затрат на управление недвижимостью зависит от вашего местного рынка, задач, которых вы хотите избежать, и от того, арендуете ли вы краткосрочную или долгосрочную аренду.

В США управление долгосрочной арендой колеблется от 8% до 15%. Но краткосрочная недвижимость в курортных зонах может стоить до 50%!

Каждую неделю (а то и чаще) помещение нужно убирать, менять постельное белье, бронировать столики и взимать арендную плату. И вы столкнетесь с теми же задачами по обслуживанию, что и при долгосрочной аренде.

Управляющие недвижимостью с полным спектром услуг просто слишком дороги для многих арендодателей. Поэтому они рассматривают список задач как меню. И они выбирают то, что у них получается хорошо, а остальные отдают на аутсорсинг.

Любые рутинные ремонтные работы берут на себя те, кто умеют по дому. И те, у кого есть реальный опыт строительства, могут обеспечить практически всю рабочую силу, которая когда-либо понадобится для дома.

Между тем, другие могут хорошо справляться с административными задачами, иметь отличные навыки общения с людьми или блестящую рекламу сдаваемой в аренду недвижимости. Важно использовать свои сильные стороны при выборе задач, которые вы собираетесь выполнять.

Не рискуйте

Золотое правило — не притворяться, что ты хорош в чем-то, когда это не так. Не расстраивайтесь из-за своих ограничений. Потому что они есть у всех нас.

Некоторые люди безнадежно справляются с задачами обслуживания; другие никогда не могли заставить себя прочитать или написать юридический документ. Некоторые из них являются прирожденными бухгалтерами, а другие нет. Некоторые могут очаровать любого, в то время как у других нет шансов столкнуться с проблемным арендатором, который опаздывает с арендной платой или нарушает договор аренды.

Так что помните старую поговорку: «Не спотыкайтесь о доллары, чтобы подобрать гроши». Другими словами, не рушьте свой бизнес, чтобы сэкономить несколько долларов. В частности, если у вас есть какие-либо сомнения по юридическим вопросам, наймите адвоката.

Быть арендодателем на месте или удаленно

Если вы занимаете одну из квартир в принадлежащем вам здании, вы можете получить некоторые реальные преимущества. Никто не может лучше следить за их самым большим активом, чем вы. Ваша поездка на работу будет непревзойденно короткой. Кроме того, проживание на месте может предложить вам больше вариантов финансирования.

Но пребывание в помещении решило недостатки. Для начала вам нужно держаться на эмоциональном расстоянии от ваших арендаторов. Подружитесь с ними, и вам будет трудно сопротивляться их просьбам платить арендную плату поздно или игнорировать штрафы за просрочку платежа. И они могут заставить вас отказаться от других правил.

Между тем, ваша близость может быть обоюдоострым мечом. Вы действительно хотите, чтобы люди круглосуточно стучали в вашу дверь, чтобы жаловаться на мелкие проблемы?

Один из способов обойти это — просто никому не говорить, что вы владеете зданием. Используйте управляющего недвижимостью, чтобы управлять этим местом. И создайте компанию с ограниченной ответственностью (или что-то подобное), чтобы ваше имя не фигурировало в договорах аренды.

5. Общие правовые вопросы для арендодателей

Стать арендодателем сопряжено с множеством юридических вопросов и рисков. Поэтому важно иметь хорошего адвоката по недвижимости

Со временем вы, вероятно, будете лучше знакомиться с законами, которых должны придерживаться. И ваше беспокойство отступит, как и потребность в консультации с адвокатом.

Двадцать шесть штатов приняли Единый закон о арендодателях и арендаторах жилых помещений в качестве основы для своих местных законов. Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится в одном из них, вам может быть проще самостоятельно исследовать юридические вопросы в Интернете.

Вот некоторые из наиболее распространенных юридических вопросов, с которыми вы можете столкнуться:

Дискриминация

Закон о справедливом жилищном обеспечении от 1968 г. и Закон о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении от 1988 г. являются двумя ключевыми федеральными законами, применимыми к арендодателям.

Эти меры запрещают домовладельцам дискриминацию по признаку «расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения (включая детей в возрасте до 18 лет, проживающих с родителями законных опекунов, беременных женщин и лиц, обеспечивающих опеку над детьми в соответствии с 18 лет) и инвалидность (инвалидность)».

Вы не можете дискриминировать ни одну из этих защищенных групп, если вы:

• Реклама для арендаторов — Будьте осторожны с формулировками. На юридическом веб-сайте Nolo говорится, что даже описание дома как находящегося в «безопасной христианской общине» может быть истолковано как отпугивание претендентов, исповедующих другие религиозные убеждения. или депозиты — Конечно, со временем они могут меняться. Но вы не должны создавать модель использования арендных ставок, чтобы отдавать предпочтение одним арендаторам по сравнению с другими
• Установление и применение правил — Одни и те же правила должны применяться ко всем арендаторам и применяться с одинаковой строгостью
• Прекращение аренды — Опять же, вы должны быть беспристрастными. Кроме того, вы должны быть в состоянии доказать, что правила применялись равномерно

Хотя эти федеральные законы устанавливают общенациональный базовый уровень, во многих штатах, городах и округах действуют другие антидискриминационные законы, применимые к арендодателям. Например, как минимум в 22 штатах запрещена дискриминация по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности.

Гарантийный депозит

Ограничения на залоговые депозиты в основном вытекают из законодательства штатов. Но ваш город, округ или город могут ввести дополнительные правила.

Поскольку законы этих штатов сильно различаются, здесь невозможно дать полезное руководство. Например, в Алабаме гарантийный залог ограничен размером арендной платы за один месяц плюс надбавки для покрытия любых особых рисков, таких как домашние животные. Но в Вайоминге нет ограничений на уровне штата.

Вы можете просмотреть сводку законов вашего штата, используя список NOLO.

Просроченная аренда

Вам повезет, если вы, как арендодатель, не будете время от времени сталкиваться с проблемами с просроченной арендной платой. Если вы работаете в сегменте рынка, где жизнь ваших арендаторов нестабильна в финансовом отношении, такие опоздания могут вызывать у вас постоянную головную боль.

Многие арендодатели рекомендуют быть строгими в отношении своевременных платежей. Это не означает, что вы не можете помочь людям, у которых возникают случайные, настоящие и серьезные проблемы. Но вы можете столкнуться с серьезными проблемами, если заработаете репутацию бездельника.

Договоры аренды

Убедитесь, что в ваших договорах аренды указана дата, когда арендная плата подлежит оплате. Скорее всего, если срок оплаты приходится на выходной или официальный праздник, он подлежит оплате на следующий рабочий день. И вам нужно четко указать приемлемые способы оплаты: чек, денежный перевод, наличные, мобильные платежные приложения, кредитная карта или любой другой способ.

Рассмотрите возможность включения штрафов за просроченные платежи в договор аренды; штрафы за просрочку могут предоставить вам рычаги воздействия, если арендатор начнет доставлять вам постоянные проблемы.

Применение правил

Сбор просроченной арендной платы может занять много времени. Большинство арендодателей начинают с напоминаний по телефону и переходят к электронным письмам и письмам.

Возможно, вам придется доказать, что вы предприняли разумные шаги для погони за своими деньгами. Поэтому ведите журнал звонков (даже неотвеченных) и оставленных сообщений голосовой почты, заметки о разговорах и копии электронных писем и писем.

Если ничего из этого не сработает, вы получите уведомление о расторжении. Это дает арендатору фиксированную дату, когда арендная плата должна быть оплачена или помещение должно быть освобождено. Дайте понять, что вы будете обращаться в суд за постановлением о выселении, если это требование не будет выполнено.

Выселение и взыскание долгов могут быть юридическими минными полями. Поэтому вам может понадобиться, чтобы адвокат держал вас за руку, по крайней мере, первые несколько раз. В качестве альтернативы вы можете изучить местные законы (штата, города, округа или города), которые применяются там, где находится сдаваемое в аренду имущество.

Ремонт

Как правило, домовладельцы обязаны содержать дом в пригодном для проживания месте. В том числе:

• Обеспечение прочности, водонепроницаемости и безопасности конструкции
• Проверка работоспособности и безопасности водопроводных и электрических систем
• Предоставление разумного количества горячей воды в соответствии с договором аренды
• Уничтожение паразитов — за исключением случаев, когда арендатор создал неудобства, возможно, из-за плохой уборки

Но мелкий ремонт и техническое обслуживание могут быть предметом споров.

Например, вы, вероятно, не обязаны выполнять чисто косметические работы, такие как перекраска интерьеров или замена испачканных ковров. И вы можете уточнить, что входит в вашу ответственность, а что нет в договоре аренды.

Тем не менее, вы все еще можете подчиняться местным законам. И ваш арендатор может сообщить о вас в местное агентство по строительству или жилищному строительству, если вы не будете поддерживать дом в соответствии с нормами.

Что немаловажно, если у вас есть хорошие жильцы, вы захотите, чтобы они были довольны. Последнее, что вам нужно, это чтобы они двигались ради одной-двух баночек краски. Вам, вероятно, все равно придется красить, чтобы привлечь нового арендатора.

Конфиденциальность арендатора

Опять же, это то, что подпадает (или не подпадает) под действие местных законов. В большинстве штатов арендодателю не разрешается входить в дом без предварительного уведомления арендатора.

Так что не рассчитывайте войти внутрь без предварительного разрешения. Сделайте это, если это запрещено законом, и ваш арендатор может сообщить о вас в агентство штата, которое следит за соблюдением законов о справедливом жилье.

Это проигрыш для вас: вы можете потребовать, чтобы адвокат защищал вас, в то время как арендатору он не нужен, потому что государство выполняет принудительную работу.

Страхование

Став домовладельцем, вы получите множество новых юридических обязательств. И вам понадобится страховка, чтобы защитить вас от них.

Но, как и в случае со страховкой домовладельца, легко купить больше страховки домовладельца, чем вам нужно. Поэтому постарайтесь не переплачивать за то, что вам не нужно.

Получить несколько котировок. И проведите анализ затрат и выгод, чтобы решить, какие риски вы готовы взять на себя, а какие вы хотите, чтобы ваш страховщик покрыл.

Вы также можете потребовать от арендаторов иметь страховку арендатора, которая покрывает их имущество.

6. Маркетинг: как найти хороших арендаторов

Лучшие арендодатели обычно либо опытные, либо инстинктивные маркетологи. Все это означает, что они оптимизируют прибыльность своих продуктов (инвестиционных свойств), анализируя свои варианты.

Вот несколько выдержек из Marketing 101:

Комплекс маркетинга

Когда профессиональные маркетологи хотят составить план, они часто начинают с «маркетингового комплекса», также известного как «Четыре П»:

1. Продукт — Есть ли у меня товарный продукт? И, если нет, могу ли я сделать его рыночным? Другими словами, могу ли я улучшить его, чтобы повысить его прибыльность?
2. Цена — Какую максимальную прибыль я могу получить от своего продукта, не слишком сдерживая спрос?
3. Место — Для большинства маркетологов это место, где будет продаваться продукт. Но для арендодателей речь идет о районе дома, городе или округе, а также о том влиянии, которое они окажут на арендаторов, которых он привлечет, и об арендной плате, которую он может получить
4. Продвижение — Сколько мне придется потратить авансом на маркетинг, чтобы получить оптимальный спрос? И куда (с помощью каких носителей) его тратить?

Арендодатели могут извлечь выгоду, если будут рассматривать сдаваемую в аренду недвижимость в этих терминах. И, в отличие от большинства профессиональных продакт-менеджеров, они могут выбирать продукты, которые хотят продавать, тщательно выбирая дома, которые они покупают.

Целевые рынки

Ваш целевой рынок — это группа людей, которые «покупают» ваш продукт — или, в вашем случае, которые смогут, готовы и захотят арендовать конкретный дом.

По сути, это означает определение того, кто захочет занять вашу собственность и может позволить себе арендную плату.

Чем больше вы исследуете местную демографию (в разбивке по возрасту, полу, занятости, доходу, размеру домохозяйства и т. д.), тем точнее вы, вероятно, поймете свои целевые рынки. И тем выгоднее может оказаться ваша покупка.

Продвижение (реклама)

Большинство арендодателей будут полагаться на четыре типа средств массовой информации для маркетинга своей недвижимости:

1. Цифровой — Интернет-сайты, предоставляющие местную рекламу, могут направить вас напрямую к технически подкованным арендаторам (например, Craigslist)
2. Прямая почтовая рассылка — По мере роста вашей репутации домовладельца вы можете получать запросы в то время, когда у вас нет свободных домов. Создайте список адресов электронной почты, чтобы позже вы могли связаться с потенциальными арендаторами. И помните, вы никогда не знаете, когда квартира может стать доступной.
3. Реклама — В некоторых районах лучшим способом привлечения арендаторов могут оставаться местные газеты или листовки в местных продуктовых магазинах, спортзалах и на других досках объявлений. И не забудьте поставить знак двора
4. Личные продажи — Вы, вероятно, не будете ходить от двери к двери, чтобы привлечь клиентов. Но, если вы не наймете управляющего недвижимостью, вы, скорее всего, будете тем, кто будет показывать дома потенциальным арендаторам

. С опытом вы научитесь выбирать и применять наиболее эффективные маркетинговые методы.

Выбор арендатора

Для некоторых маркетологов каждый клиент — хороший клиент. Но это не относится к арендодателям.

Вам нужно будет отсеивать потенциальных арендаторов, которые могут не заботиться о вашей собственности или, возможно, даже активно разрушать ее. И вам нужно держаться подальше от тех, кто может не платить арендную плату вовремя (или, возможно, вообще не платить).

Даже если вы считаете себя хорошим знатоком характера, не стоит полностью полагаться на интервью. Вам нужно гораздо больше информации.

Но как это получить? Что ж, хотя это и не гарантирует, прошлое поведение часто является лучшим индикатором будущего поведения. Так что сделайте проверку биографических данных.

Конечно, если у вас есть управляющий недвижимостью, это будет его работа. Но вы можете просмотреть информацию, которую они собирают.

Проверка биографических данных

Если у вас нет управляющего недвижимостью, вам придется проводить проверки самостоятельно. Или, скорее, вы можете выбрать онлайн-сервис, который сделает это за вас.

Просто выполните поиск в Интернете по запросу «проверка биографических данных арендатора» или «проверка арендатора». Но выбирайте сервис с большим количеством положительных отзывов от арендодателей.

Хороший должен выявить у заявителя:

• Предыдущие уголовные судимости
• Текущий кредитный отчет и кредитный рейтинг
• Прошлые выселения, основанные на общедоступных записях
• Предыдущие адреса

Вам потребуется подписанная форма согласия от заявителя, чтобы провести проверку биографических данных.

Если у вас есть много других, более перспективных арендаторов, вы можете исключить претендента на одно пятно в любой из этих записей. Но, особенно если вам не хватает альтернатив, вы можете копнуть глубже.

Вы действительно хотите наказать кого-то за выселение или уголовное преступление, которое произошло много лет или даже десятилетий назад? Часто плохой кредитный рейтинг возникает из-за короткого периода безработицы или болезни, которая теперь уже позади заявителя. Вы собираетесь исключить их за что-то, в чем они не виноваты?

Конечно, ты не собираешься давать второй шанс. Но вы, вероятно, захотите быть разумным. Поэтому вы можете поговорить с заявителем обо всем, что вас беспокоит.

Обращение к предыдущим арендодателям

Предыдущее поведение заявителя в качестве арендатора может рассказать вам больше, чем большинство других видов проверки биографических данных. Спросите рекомендации у предыдущих арендодателей и позвоните им для неофициальной беседы.

Время, потраченное на подбор хороших арендаторов, может стать разницей между тем, чтобы стать успешным арендодателем, и тем, кто постоянно испытывает стресс.

7. Как выселить плохих жильцов

В штате, где находится сдаваемое вами имущество, действуют собственные законы, регулирующие выселение. И вы должны соблюдать их в точности.

Даже небольшая придирка к формулировке или способу вручения уведомления может привести к тому, что арендатор затянет процесс на недели или даже месяцы дольше, чем обычно.

Выселение без причины

Если ваша инвестиционная недвижимость не находится в городе с контролируемой арендной платой, вы обычно можете вручить арендатору, который находится на ежемесячной аренде, уведомление об освобождении дома. Обычно вы должны уведомить об этом за 30 или 60 дней, в зависимости от местного законодательства.

Это называется завершением без причины. Так что повод не нужен. Может быть, вы думаете, что сможете найти арендатора, который будет платить более высокую арендную плату. Или вы хотите дом для друга или родственника. Или, может быть, вам нужно переехать в себя.

Пока вы соблюдаете закон, вы имеете право требовать, чтобы каждый месяц съезжал жилец.

Выселение по причине

Конечно, вы, вероятно, захотите никого не выселять. И большинство арендодателей пытаются решить проблемы лицом к лицу с проблемными арендаторами.

Но, если это не поможет, вы можете выселить долгосрочного арендатора на следующих основаниях:

• Неуплата арендной платы
• Нарушение местных постановлений, касающихся таких вещей, как уровень шума и санитарные требования
• Нарушение условий аренды — Возможно, у арендатора есть домашнее животное, он сдал дом в субаренду или позволяет жить в нем слишком большому количеству людей. Эти вещи должны быть специально запрещены в договоре аренды, чтобы быть основанием для выселения
• Создание угрозы безопасности или здоровью
• Нанесение значительного ущерба дому сверх разумного износа

Не обращайтесь в суд, полагаясь исключительно на достоверность своих слов. Вам понадобится исчерпывающая документация, фотографии или свидетельские показания, чтобы доказать ваши утверждения.

Исполнение решения суда

Как только вы получите постановление судьи о выселении, ваши проблемы почти решены. Но не совсем.

Самый безопасный путь вперед — поручить выполнение приказа нейтральному сотруднику правоохранительных органов. Само присутствие такого офицера часто снимает напряженность. И у вас будет надежный свидетель того, что арендатор и его имущество были вывезены законно.

Примечание к формам для арендодателей

Многие арендодатели нанимают юриста для составления необходимых форм (например, договоров аренды или постановлений о выселении). Но немногие адвокаты обходятся дешево. Таким образом, вы можете решить стать арендодателем, чтобы также стать своим собственным адвокатом-любителем.

Это сработает только в том случае, если вы готовы тратить часы на выполнение домашней работы. Вам нужно будет стать экспертом по закону о арендодателях и арендаторах в вашем штате, включая любое применимое федеральное или местное законодательство. А это значит, что вам нужен такой тип ума, которому удобно приобретать и использовать такие знания.

Если вы будете искать в Интернете «лучшие книги по праву для арендодателей», вы найдете множество вариантов. Просто убедитесь, что те, которые вы выбираете, принадлежат авторитетным издателям и опытным юристам. И что они покрывают ваше состояние.

Стандартные формы

Хорошие включают шаблоны, которые вы можете настроить для всех видов юридических форм, которые вам могут понадобиться. Это могут быть:

• Соглашение о получении и хранении депозита
• Контрольный список арендодателя-арендатора
• Письмо о заселении
• Помесячное соглашение об аренде жилья
• Помесячное соглашение об аренде жилья (испанская версия)
• Срочная аренда жилого помещения
• Срочная аренда жилого помещения (испанская версия)
• Договор поручителя
• Раскрытие информации Информация о красках на основе свинца и/или опасностях, связанных с красками на основе свинца

Этот список взят из описания «Правового руководства для каждого арендодателя» NOLO. Но вы, вероятно, найдете аналогичные стандартные формы в других книгах.

загрузок

Конечно, вы также можете скачать подобные формы с различных веб-сайтов. Некоторые даже предлагают их бесплатно. Или примерно за 30–50 долларов вы можете приобрести комплексный пакет, который можно использовать многократно.

Так стоит ли платить за то, что можно найти бесплатно? Это суждение можете сделать только вы. Платные сайты могут вызывать больше доверия. И деньги, которые вы платите, могут означать, что издатель обязан заботиться о вас, что побуждает его обеспечивать надежность своих продуктов. Тебе решать.

Последние мысли о том, как стать домовладельцем

Многие считают, что стать домовладельцем — лучший шаг, который они когда-либо делали.

В зависимости от того, насколько вы практичны, владение сдаваемой в аренду недвижимостью также может потребовать много работы. Тем не менее, финансовые и эмоциональные вознаграждения могут сделать все это стоящим — и даже больше.

Ваша ссуда за каждый дом уменьшается каждый месяц, в то время как арендная плата, которую вы можете получить, может увеличиваться в большинстве лет. Правда, владение арендованной недвижимостью редко делает людей быстро богатыми. Но медленное обогащение — очень привлекательная альтернатива.

Какой первый шаг к тому, чтобы стать арендодателем? Покупка сдаваемого в аренду имущества. Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо следующие шаги, вы должны проверить свое право на получение кредита у кредитора. Если вы готовы начать, вы можете сделать это прямо здесь.

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Что, если у моего многоквартирного дома появится новый владелец?

Автор
Холли Саут
15 июля 2022 г. 12:24

Вам нравится ваша квартира. В эти времена сумасшедшего роста арендной платы вы хотите быть в безопасности и не искать новое место. Но ваш владелец просто сообщил вам, что продает здание.

Возможно, ваш арендодатель продает ваш многоквартирный дом, потому что рынок недвижимости велик. Или, может быть, ваш старый арендодатель решил передать сдаваемое в аренду имущество своим детям, или, может быть, они скончались, и у них есть несколько сдаваемых внаем объектов, от которых нужно избавиться. Всякий раз, когда многоквартирный дом продается или переходит из рук в руки, такие арендаторы, как вы, правы, опасаясь того, что будет дальше с их арендой.

Этот ответ может зависеть от вашей существующей аренды или законов вашего города или штата в отношении арендодателей и арендаторов. Вот некоторые возможные проблемы, о которых вы должны знать как арендатор, если у вашего жилого комплекса появится новый владелец. Это относится и к аренде дома на одну семью, если вам интересно, почему агент по недвижимости повесил табличку возле вашего дома.

Закон об аренде

Как и в случае с большинством споров об аренде, ответ на этот вопрос, вероятно, будет в вашем договоре аренды или аренды. Как правило, вы должны быть знакомы с условиями вашего текущего договора аренды, и у вас всегда должна быть под рукой копия в подобных случаях. Это полезно для других ситуаций, связанных с вашими правами как арендатора.

Для большинства помесячных договоров аренды арендодатель может расторгнуть договор при условии предоставления необходимого письменного уведомления. Ваш договор аренды должен содержать стандартные требования к расторжению как для вас, так и для нынешнего или будущего арендодателя. Это может включать в себя, должен ли арендодатель уведомить вас за определенное количество дней о расторжении договора аренды и вернет ли он ваш залог или передаст его новому владельцу.

Ваш новый арендодатель может также потребовать, чтобы вы подписали новый договор аренды, как только он станет владельцем вашего многоквартирного дома. В этом случае вам следует внимательно прочитать новый договор аренды и убедиться, что его условия не повлияют на вашу аренду. Опять же, арендаторы везде должны быть знакомы с условиями их аренды. Это обязывающий договор.

Возможно, в вашем существующем договоре аренды есть пункт о расторжении, если имущество переходит из рук в руки. Если да, то этот пункт определяет, может ли ваша аренда быть расторгнута и каким образом.

Однако, если в договоре аренды конкретно не указано, что произойдет, если сдаваемое в аренду имущество будет передано новому владельцу, а срок аренды еще не истек, ни нынешний, ни будущий арендодатель не может расторгнуть договор аренды или изменить какие-либо условия (например, сумму месячной арендной платы или залога) без вашего согласия до окончания срока аренды. Но если срок аренды заканчивается, ваш новый владелец может попросить вас подписать новые условия, например, договор аренды на один год или долгосрочную аренду вместо помесячной аренды.

Земельный закон

В то время как договор аренды обычно определяет, что произойдет с вами, если ваш многоквартирный дом будет продан или передан в собственность, местные законы или законы штата могут иметь другие положения по этому вопросу. Если на вашу съемную квартиру распространяется местное постановление о контроле за арендной платой, вы не можете столкнуться с выселением или повышением арендной платы только потому, что квартира переходит из рук в руки. Однако, если старый арендодатель продает, а новый арендодатель собирается преобразовать жилой комплекс в кондоминиумы, или владелец собирается переехать (например, в Сан-Франциско), это может быть другое дело.

В целом, если у вашего здания появится новый владелец, во время или после продажи ничего не изменится, но вам следует сначала проверить условия текущего договора аренды, а затем местные законы об арендодателе-арендаторе, чтобы быть уверенным. Убедитесь, что вы продолжаете платить арендную плату вовремя; Неуплата арендной платы будет хорошим предлогом для нового владельца расторгнуть договор аренды.

И, конечно же, вы всегда можете обратиться за юридической консультацией к адвокату, который занимается спорами между арендодателем и арендатором.

• Права арендатора (FindLaw)
• Можно ли расторгнуть договор аренды, если арендодатель хочет продать? (Закон FindLaw и повседневная жизнь)
• 3 совета арендаторам, уличенным в лишении права выкупа (Закон FindLaw и повседневная жизнь)
• Юридические ограничения для арендодателей, повышающих арендную плату? (FindLaw’s Law and Daily Life)

Вам не нужно решать этот вопрос самостоятельно – обратитесь за помощью к юристу

Встреча с юристом поможет вам понять, какие у вас есть варианты и как наилучшим образом защитить свои права. Посетите наш каталог адвокатов, чтобы найти рядом с вами адвоката, который может помочь.

Контент для вас

Гражданские права

Блокировка запрета Трампа на предоставление убежища подтверждена Верховным судом

Преступник

Судьи могут обнародовать секретные записи Большого жюри

Гражданские права

Политики не могут блокировать избирателей на Facebook, постановление суда

Разница между арендой у частного арендодателя и фирмы по управлению недвижимостью?

Кто для вас идеальный арендодатель: профессиональная управляющая компания или индивидуальный владелец?

Энн О’Коннелл, адвокат

Между арендой жилья у частного домовладельца, сдающего в аренду дом на одну семью, и профессиональной управляющей компанией, в ведении которой находятся сотни квартир, могут быть существенные различия — как хорошие, так и плохие. Какой тип арендодателя лучше для вас, зависит от ряда факторов, таких как:

• как часто вы планируете общаться с вашим арендодателем,
• ваше личное желание установить практические отношения с домовладельцем,
• насколько важны для вас профессиональные практики и предсказуемая политика, и
• ваше общее впечатление о человеке или людях, с которыми вы будете общаться во время аренды.

Различия между частными арендодателями и фирмами, управляющими недвижимостью

Вам не нужно, чтобы ваш арендодатель или управляющий недвижимостью были вашими друзьями. Но чего вам следует ожидать, так это оперативного обслуживания при ремонте и других проблемах (например, шумных соседей), разумного и предсказуемого повышения арендной платы (при необходимости), отсутствия проблем с возвратом залога, уважения вашей частной жизни и других прав арендатора, честности. и четкое общение.

Вот некоторые вопросы, которые следует учитывать:

• Доступность. Частный арендодатель, который занимается всей работой по управлению недвижимостью, может не всегда быть доступен, когда вы запираетесь в 2 часа ночи или у вас возникла чрезвычайная ситуация с сантехникой на выходных, в то время как вы, вероятно, можете ожидать, что фирма по управлению недвижимостью предоставит круглосуточное обслуживание. С другой стороны, отдельный арендодатель, который живет поблизости и сдает только одну или две квартиры, может предоставить более личное (и более быстрое) обслуживание, чем вы могли бы получить от более крупной фирмы. Вы захотите оценить свою индивидуальную ситуацию: часто ли вы теряете ключи? Вы неуклюжи или склонны бросать вызов сантехнике, где вы живете? Подумайте, как часто, по вашему мнению, вы будете звонить своему арендодателю, и будет ли вам удобнее постоянно связываться с одним и тем же человеком или с кем-то, кто окажется на связи в трудную минуту.
• Ресурсы. Фирмы по управлению недвижимостью могут быть более профессиональны, чем отдельные арендодатели, когда речь идет о ремонте и техническом обслуживании. Часто фирмы имеют дежурных по ремонту и устанавливают процедуры обращения за помощью. У них также, как правило, больше финансовых ресурсов, позволяющих им немедленно приниматься за крупные исправления. А когда возникает проблема с квартирой, которая настолько значительна, что требует выселения арендатора, управляющая компания, скорее всего, предложит другой вариант жилья для перемещенного арендатора. Отдельные арендодатели могут быть менее склонны тратить свое время и деньги на ремонт, если расходы поступают непосредственно из их карманов. Однако эти общие положения не всегда верны — все мы слышали кошмары о мега-менеджерах, которые никогда не перезванивают и не производят ремонт, пока им не угрожают судебным иском. Что правильно для вас, когда речь заходит о ресурсах, будет зависеть от вашей оценки отдельной организации или человека, который будет управлять арендой, которую вы рассматриваете.
• Процедуры и протокол. Профессиональные фирмы по управлению недвижимостью, как правило, придерживаются правил и процедур, таких как проверка при въезде и замена замков у каждого нового арендатора — в конце концов, эти фирмы, скорее всего, имеют корпоративную иерархию со стандартами производительности и подотчетности. Управляющие недвижимостью, работающие на фирму, вероятно, менее эмоционально вовлечены, чем отдельный арендодатель или владелец, и, следовательно, более склонны к принятию бизнес-решений и компромиссов. С другой стороны, отдельные домовладельцы могут быть более гибкими и реагировать на ваши конкретные потребности и интересы (например, иметь кошку, а не проводить строгую политику запрета домашних животных или добавить соседа по комнате). Недостатком такого индивидуального внимания является то, что иногда оно может быть более навязчивым, чем хотелось бы. Если вам нравится иметь личные отношения с тем, кто управляет вашей арендой, вы, вероятно, захотите арендовать у человека. Но если вы хотите невмешательства, деловых отношений, обращайтесь в фирму по управлению недвижимостью.

Как проверить арендодателей и фирмы по управлению недвижимостью

Хотя при оценке потенциального арендодателя вы можете руководствоваться своей интуицией, стоит потратить время на некоторые исследования. Вот несколько проверенных временем способов сделать домашнее задание.

Поговорите с нынешними арендаторами

Спросите нынешних арендаторов (если возможно) об их взаимодействии с арендодателем или фирмой по управлению недвижимостью. Вы захотите узнать, как быстро был сделан ремонт, входил ли арендодатель в арендуемую квартиру без разрешения и в целом довольны ли арендаторы такими отношениями.

Почувствуйте уровень текучести кадров

Частота вакансий в здании иногда может быть хорошим индикатором качества арендодателя. Низкий уровень текучести свидетельствует о том, что арендаторам здесь нравится жить (и что арендодатель выбрал тактичных, законопослушных арендаторов, которые будут хорошими соседями). Тем не менее, высокая текучесть кадров не всегда означает, что арендодатель — кошмар: если аренда находится в районе с традиционно высокой текучестью, например, в университетском городке или курортном районе, не придавайте этому слишком большого значения. Чтобы узнать уровень текучести, вы можете поговорить с нынешними арендаторами, соседями или найти адрес в Интернете и посмотреть, не всплывают ли какие-либо старые объявления об аренде.

Ознакомьтесь с онлайн-обзорами арендодателей и управляющих недвижимостью

Скорее всего, вы найдете в Интернете гораздо больше отзывов о профессиональных фирмах по управлению недвижимостью, чем об отдельных арендодателях. При этом бывшие арендаторы (особенно недовольные) нередко публикуют онлайн-отзывы об отдельных управляющих недвижимостью. И в любом случае стоит поискать имя отдельного домовладельца в Интернете, так как возможно, что вы можете откопать некоторую неприятную информацию о человеке, из-за которой вы будете с подозрением доверять ему контроль над своим домом и доступ к нему. Помимо поиска в Google имени вашего потенциального арендодателя, проверьте следующие сайты рейтинга арендодателей:

• Обзор моего арендодателя
• Чей твой арендодатель (грамматическая ошибка у них, а не у нас!)
• Рейтинг квартир
• Оцените моего арендодателя

Кроме того, при поиске по определенному имени вы можете найти недавние отзывы о домовладельце в Google или Yelp. Имейте в виду, что в большинстве случаев только недовольные арендаторы будут оставлять отзывы о своих арендодателях, поэтому относитесь к этим отзывам с недоверием. Но если вы найдете подробные и последовательные негативные отчеты, держитесь подальше от рассматриваемого арендодателя.

Знайте свои права как арендатора

В том случае, если вы окажетесь в конфликте с вашим арендодателем, будь то профессиональная управляющая компания или частный владелец, лучше всего вооружиться знанием своих прав как арендатора. юридические обязанности арендатора и арендодателя. Дополнительную информацию, ориентированную на арендаторов, можно найти в разделе «Права арендаторов и арендаторов» Nolo. Вы также можете найти полезные формы и информацию для арендаторов в книгах Nolo Юридический справочник каждого арендатора , Джанет Портман и Марсии Стюарт или Права арендаторов в Калифорнии , Джанет Портман и Дж. Скотта Уивера.

Поговорите с юристом

Нужен адвокат? Начните здесь.

Независимые собственники | Национальная квартирная ассоциация

Спасибо нашему эксклюзивному спонсору комитета IRO 2022:

Национальная квартирная ассоциация (NAA) определяет независимого арендодателя (IRO) как физическое лицо или физические лица, которые участвуют как в собственности, так и в управлении. своих свойств.

Основные характеристики независимых арендодателей (IRO)

• Они инвестируют собственные средства в недвижимость (с партнерами или без них) и контролируют многоквартирные или односемейные дома.
• Они активно участвуют в управлении своей собственностью.
• Они идентифицируют себя на основе вышеуказанных критериев, а не по количеству единиц портфеля.

Рекомендации для независимых арендаторов (IRO)

• Членство определяется опытом, а не количеством единиц. IRO могут состоять менее чем из 10 единиц и могут превышать 6000 единиц, учитывая размер независимого инвестора. Ресурсы предоставляются на основе всех уровней опыта, специфичных для каждого члена.
• Для объектов недвижимости и портфелей меньшего размера обычно требуется уникальный стиль управления недвижимостью, в отличие от стиля управления, используемого для объектов с большим количеством единиц.
• Образовательные и сетевые возможности IRO также могут быть полезны для тех, кто работает в IRO, таких как управляющие недвижимостью, управляющие директора и другие сотрудники или те, кто ведет бизнес с IRO, например партнеры-поставщики.
• Самоидентификация является важной частью работы IRO. Программа NAA IRO построена вокруг всех аспектов управления многоквартирными домами и поощряет обучение и общение с единомышленниками.

Загрузите брошюру о преимуществах членства в IRO, чтобы узнать больше

Зарегистрируйтесь на саммит IRO

Колонка «Перспективы IRO»

Комитет независимых арендодателей (IRO) NAA запустил специальную колонку, составленную IRO для освещения наиболее распространенных и актуальных вопросы на местах. Читайте первую здесь!

Что в вашем наборе инструментов для обслуживания? — Скрытый секрет вашего NOI

Владельцы недвижимости, независимые арендаторы, менеджеры и команда по обслуживанию: изучите за 20 минут пять основных областей обслуживания, которые значительно повлияют на ваш доход, а также сделают жильцов и членов команды счастливее.

Как говориться Техническое обслуживание: 5 вещей, которые ваша ремонтная команда хотела бы, чтобы вы поняли

Техническое обслуживание — это место, где резина встречается с дорогой. Однако иногда кажется, что обслуживание с Марса, а управление с Венеры! Это приводит к недопониманию, недопониманию, а иногда даже к отставке. Ознакомьтесь с советами о том, как наладить отношения с командой технического обслуживания.

Животные для эмоциональной поддержки – что нужно знать IRO

Запросы на разумное приспособление для животных-помощников, включая животных для эмоциональной поддержки, вызывают беспокойство у владельцев и управляющих квартир. Они влияют на способность владельца оценивать депозиты и сборы за домашнее животное, а также применять правила и политику к животному резидента. Кроме того, они подвергают владельцев возможным жалобам на справедливое жилье. Просмотрите вебинар, чтобы узнать больше о том, что вам нужно знать как IRO по этой актуальной теме.

Гибкие варианты аренды и аренды для отпуска для IRO

Хотите узнать секрет успешного владения, эксплуатации и продажи жилья для отпуска с максимальной прибылью? На этом вебинаре вы узнаете, как правильно выбрать свой рынок, как рекламировать недвижимость и как обеспечить ее полное бронирование и эксплуатацию. Будет дано понимание того, что работает, а что нет, когда у вас есть собственная аренда на время отпуска. Изучите затраты на ремонт, сборы ТСЖ и все остальное, что может повлиять на вашу прибыль. Посмотреть вебинар.

Безопасность данных для IRO

Для тех, кто не уверен в технологиях и жаргоне, кибербезопасность является серьезной головной болью. Узнайте о простых шагах, которые вы можете предпринять сегодня, чтобы немедленно повысить безопасность своих данных. Узнайте, как вас могут взломать, какие типы данных вам нужно защитить, и что вы можете сделать, чтобы этого не произошло с вами. Посмотреть вебинар.

Проблемы со справедливым жильем для IRO

Посмотрите вебинар, на котором подробно рассматриваются актуальные вопросы справедливого жилья, влияющие на отрасль, в том числе запросы на разумное приспособление для животных, оказывающих эмоциональную поддержку, стандарты проживания и скрининг жильцов (включая криминальную историю и историю выселения). Узнайте о ресурсах, которые NAA может предложить, чтобы помочь справиться с любой задачей. Посмотреть вебинар.

Не позволяйте акулам быть съеденными: предотвращение судебных разбирательств

Подвергают ли ваши правила и действия риску судебного разбирательства? Независимо от того, являетесь ли вы новичком в аренде жилья или являетесь ветераном отрасли, вы не хотите пропустить этот веб-семинар, посвященный современным передовым методам избежания судебных исков, что является одной из основных проблем управления рисками для любой организации, занимающейся квартирным бизнесом. Посмотреть вебинар.

6 способов максимизировать доход

Формулирование выигрышной стратегии для максимизации рентабельности инвестиций не требует изобретения велосипеда. Есть много способов увеличить арендную плату, вспомогательные услуги и сократить расходы, чтобы максимизировать доход. Эта панель представляет собой многолетний опыт работы в сфере квартир, который прошел выборочную модернизацию, полную реконструкцию и снижение эксплуатационных расходов. Посмотрите вебинар, чтобы узнать об успехах, извлеченных уроках и новых программах, которыми могут воспользоваться IRO. Среди докладчиков: Виктория Коварт, CPM, кандидат CAPS, вице-президент по управлению недвижимостью, Darby Development Co. Стив Росс, вице-президент, Bob Ross Realty Джерри Виноград, президент, Judwin Realty Group Джулия Эмерсон, директор, Hillcroft Group LLC. Посмотреть вебинар.

Наймите правильно с первого раза

NAA совместно с AppFolio недавно провела вебинар «Наймите правильно с первого раза», на котором была изучена и предоставлена ​​важная информация по следующим темам:

• Как составить успешное объявление о наборе персонала
• Как построить интервью
• Важные вопросы для интервью
• Как провести контрольную проверку

Посмотрите вебинар и получите полезную информацию.