Аренда квартир в мытищах без посредников на длительный срок от хозяина: Снять квартиру без посредников в Мытищах от хозяина, аренда квартир от собственника без комиссии в Мытищах. Найдено 132 объявления.

Снять квартиру в Мытищи на Пуме

Аренда квартир недорого без посредников в Мытищи.

На Пуме.

← назад 1 далее →

Когда легко быть арендодателем, никто не хочет продавать

Реклама

Продолжить чтение основной истории

Заблокировано по исторически низким процентным ставкам. Платформы, которые упрощают управление арендой. У домовладельцев мало стимулов выставлять дом на рынок.

Как и многие владельцы, Сельма Хепп владеет арендованной недвижимостью, которую она могла бы продать, но пока откладывает. Кредит… Алекс Уэлш для The New York Times

11 февраля 2023 г.

Я часть проблемы.

Сельма Хепп говорила о рынке жилья: как цены на дома остаются невероятно высокими по сравнению с тем, что было несколько лет назад, как количество выставленных на продажу домов по-прежнему невелико. В качестве главного экономиста CoreLogic, компании, занимающейся данными и консалтингом в сфере недвижимости, г-жа Хепп ежедневно занимается прогнозированием динамики арендной платы и продаж жилья с помощью математики графиков и данных. Но вместо конкретных цифр она описывала свои поиски дома на выходных.

Мисс Хепп живет в Лос-Анджелесе, где она и ее партнер снимают квартиру в районе Мид-Сити. Они хотят купить, и, несмотря на шквал предложений, они продолжают перебивать ставки на дома в этом районе.

У их проблемы есть очевидное решение: мисс Хепп владеет домом в Бербанке, который она сдает другим арендаторам. Она могла бы продать, если бы захотела, и использовать наличные деньги, чтобы украсить следующую ставку. На вопрос, почему она этого не делает, г-жа Хепп ответила: «А почему бы и нет?»

Доход от аренды более чем покрывает ипотеку, объяснила она, процентная ставка по которой составляет 2,8 процента, что, несмотря на недавнее падение, все еще меньше половины текущих ставок. Кроме того, добавила она, дома, которые она видела на рынке, настолько ничем не примечательны, что, кажется, не стоит отказываться от источника дохода.

«Я часть проблемы — и решения», — сказала она. «Я не хочу отказываться от своего инвентаря, пока не увижу другой доступный инвентарь».

После трех лет быстрого роста цен во время пандемии рынок жилья переживает то, что экономисты называют «коррекцией». Ежемесячные продажи упали. Строительная деятельность замедлилась, и строители домов предлагают большие скидки и другие уступки, чтобы привлечь покупателей.

Поскольку ставки по ипотечным кредитам немного снизились по сравнению с 20-летним максимумом конца прошлого года, застройщики и агенты по недвижимости сообщают о снижении продаж и покупательского интереса. Но такие экономисты, как г-жа Хепп, по-прежнему предсказывают гораздо более медленный год.

На первый взгляд, более низкие цены на жилье создали первый рынок покупателей с тех пор, как десятилетие назад началось серьезное восстановление после жилищного кризиса и Великой рецессии. Тем не менее, для многих потенциальных домовладельцев сочетание двухлетнего скачка цен и значительно более высоких ипотечных ставок сделало дома такими же дорогими, какими они были когда-либо, при условии, что они могут найти дом, который находится где-то на пересечении того, что они хотят и хотят. что они могут себе позволить, чего многие до сих пор не могут.

Эта проблема связана с тем фактом, что у любого, кто уже владеет недвижимостью, нет причин продавать ее прямо сейчас. Домовладельцы могут взимать высокую арендную плату, их фиксированные затраты по займам низки, а эквивалентную недвижимость трудно найти. Даже людям, которым нужно переехать — будь то найти больше места или переехать в поисках работы — не обязательно продавать: сильный рынок аренды означает, что они могут продержаться, если не получат желаемую цену, а это сложно. представить, что это меняется до тех пор, пока не будет достаточно жилья для удовлетворения спроса.

«Обычно вы ожидаете, что запасы начнут расти во время спада», — сказал Гленн Келман, исполнительный директор онлайн-брокерской компании Redfin. На этот раз этого не происходит: спрос на жилье остается высоким, сказал он. Но вряд ли кто-то захочет продавать.

Kristal Falls — один из нескольких новых жилых комплексов, которые строятся в Литтл-Фолс, штат Нью-Джерси, чтобы удовлетворить спрос. домов не хватает, и точка. Этот дефицит, сохраняющийся на протяжении десятилетий и усугубляемый спадом в строительстве после Великой рецессии, является основной причиной неуклонного роста арендной платы и цен на жилье. И это особенно остро проявляется в «стартовых домах», небольших домах по умеренной цене, которые позволяют семьям начать строить капитал.

Но есть также факторы, характерные для этого необычного экономического момента, которые ограничивают количество выставленных на продажу домов. Во-первых, это роль инвесторов, которые ринулись покупать дома после последнего спада на рынке жилья и теперь владеют значительной долей домов на одну семью, особенно в городах Солнечного пояса, таких как Атланта и Феникс, и у которых мало стимулов для продажи. на падающий рынок. Еще более важным фактором являются процентные ставки: любой, кто купил или рефинансировал дом в десятилетие с 2011 по 2021 год, сделал это в условиях исторически низких процентных ставок, иногда ниже 3 процентов. Поскольку большинство домов в этой стране покупаются с использованием 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, эти ставки фиксируются на десятилетия.

Существующие домовладельцы «сидят красиво», сказал Рик Паласиос-младший, директор по исследованиям John Burns Real Estate Consulting. У них нет финансовых стимулов для продажи — в конце концов, высокая арендная плата означает, что они могут легко найти арендатора, чтобы покрыть свои расходы, а затем и некоторые другие.

«Эффект блокировки будет иметь некоторые непредвиденные последствия, которых мы на самом деле не предвидели», — сказал г-н Паласиос.

Возьмем Элизабет Аллам, 36 лет, она работает в сфере продаж медицинского оборудования. В прошлом году, когда рынок остывает, г-жа Аллам выставила на продажу принадлежащий ей кондоминиум с одной спальней в Чикаго. Г-жа Аллам, купившая квартиру за 200 000 долларов в возрасте 20 лет, теперь живет в Денвере и больше не хочет управлять ею за 1000 миль.

Поступили предложения, и она согласилась продать его за 240 000 долларов, но когда переговоры затянулись, она решила уйти. И почему бы нет? В течение нескольких недель у нее был арендатор, который заплатил 1900 долларов, что более чем достаточно для покрытия ее расходов, и она планирует повторно выставить квартиру, когда цены вырастут. Тем временем она собирает чеки за аренду.

«Я не собираюсь идти на уступки, когда от аренды будет еще большая прибыль», — сказала она.

Решения, подобные тому, что приняла г-жа Аллам, стали настолько распространенными, что Redfin недавно начала внедрять новую услугу, позволяющую владельцам выставлять свои дома на аренду, а не на продажу или в дополнение к ним. Исторически, по словам г-на Келмана, агенты по недвижимости не проявляли особого интереса к аренде, которая приносит гораздо меньшие комиссионные, чем продажи. Но сейчас так много потенциальных продавцов предпочитают сдавать свои дома в аренду, что агенты опасаются, что они потеряют своих клиентов, если не смогут им помочь.

«Теперь они этого добиваются», — сказал мистер Келман. «У нас есть некоторые из наших самых опытных агентов, которые говорят: «Мне нужно сделать это сейчас».

Инвесторы производят аналогичные расчеты в гораздо большем масштабе.

Дуг Брайен был частью волны новых покупателей, которые в годы после жилищного краха построили арендные империи, скупив десятки тысяч домов, когда цены еще были низкими. Его компания Waypoint Homes является одним из нескольких крупных инвесторов, таких как Invitation Homes и American Homes 4 Rent, которые консолидировали арендный бизнес для одной семьи, который до Великой рецессии был по большей части ограничен инвесторами с несколькими объектами недвижимости.

Мистер Брайен, бывший игрок НФЛ. Кикер покинул Waypoint в 2016 году и в настоящее время является исполнительным директором Mynd, компании по управлению инвестициями, которая позиционирует себя как способ для инвесторов покупать и управлять арендуемой недвижимостью, не занимаясь поиском арендаторов или ремонтом.

«Мы разблокируем этот класс активов для других», — сказал мистер Брайен.

Карли Ловриен, работающий не по найму бухгалтер, живущий в Мелиссе, штат Техас, является одним из них. У г-жи Ловриен и ее мужа есть два сдаваемых в аренду дома, которыми они управляют через Mynd — инвестиции, которые, по ее словам, они никогда бы не купили, если бы им пришлось самим вести бизнес.

«Нам понравилась идея инвестировать в недвижимость», — сказала она. «Но когда дело дошло до того, как найти арендаторов, как управлять арендаторами, размещать рекламу и, не дай бог, если нам придется провести какое-либо выселение или что-то в этом роде — это было вне нашей компетенции».

Упрощая аренду домов без необходимости управлять ими, компании также облегчили домовладельцам возможность не продавать. По словам г-на Брайена, за последний год количество запросов от недовольных продавцов жилья, то есть людей, которые хотят продать, но не могут получить свою цену, в Майнд почти удвоилось.

Но некоторые экономисты говорят, что инвесторы — как крупные институциональные инвесторы, такие как Waypoint, так и мелкие, использующие платформы, такие как Mynd, — оказывают другое, более тонкое влияние на рынок жилья, помогая подтолкнуть больше американцев к аренде, а не к покупке.

Частично они делают это, сокращая предложение домов на продажу, скупая — или отказываясь продавать — дома, которые когда-то достались бы покупателям впервые. Это сделало мечту о собственности еще более недостижимой.

Это также привело к появлению новых и более привлекательных вариантов аренды. У американцев, которые хотели жить в домах на одну семью, когда-то не было иного выбора, кроме как стать домовладельцами: во многих частях страны арендных домов на одну семью было мало, а когда они существовали, они часто были ветхими или располагались в менее привлекательных районах. Сегодня арендаторы часто могут выбирать из широкого спектра современных, профессионально управляемых домов с удобствами.

«С точки зрения потребителя гораздо проще найти дом, соответствующий этим требованиям», — сказал г-н Паласиос. «Это дом начального уровня с задним двором, но вы его снимаете».

Все это создает рынок, на котором люди могут найти дом по своему желанию — они просто не могут его купить.

Джеффри ДиПалло, разработчик программного обеспечения из Лонгмонта, штат Колорадо, провел последние три месяца 2022 года в поисках дома или таунхауса в диапазоне от 500 000 до 550 000 долларов. Цены упали, и рынок уже не был таким бурным, как раньше, но вариантов для того, что он хотел, по-прежнему не хватало: дома, которые он видел, были либо слишком ветхими, либо на слишком оживленной улице, либо далеко за городом в переполненном районе. он не хотел жить.

Это необходимые компромиссы на рынке, где спрос остается высоким, а предложение домов для продажи остается низким. Когда срок аренды его трехкомнатной квартиры истек, г-н ДиПалло столкнулся с вопросом, не слишком ли велики были компромиссы, связанные с владением. В феврале он получил место: новый дом с тремя спальнями, где он подписал новый договор аренды.

«Я думал о том, чтобы остаться арендатором, — сказал он.

Пенсионное обеспечение: аренда или домовладение

Есть веские причины владеть домом на пенсии, но есть и множество аргументов в пользу аренды. Последнее может быть дешевле, если это означает, что вам не нужно платить за техническое обслуживание и ремонт. Тем не менее, владение может быть менее напряженным, если вам не нужно беспокоиться о том, что арендодатель повысит вашу арендную плату.

Какой бы путь вы ни выбрали, расходы на жилье будут одним из ваших основных ежемесячных расходов на пенсии. Вот некоторые факторы, которые следует учитывать при принятии решения об аренде или покупке.

Key Takeaways

• Расходы на жилье будут частью вашего пенсионного бюджета, независимо от того, арендуете ли вы жилье или владеете им.
• Колебания рыночной стоимости, непредвиденные расходы на техническое обслуживание и страховые отчисления могут увеличить стоимость владения.
• Хотя дома могут быть ценными активами, их не следует приобретать в первую очередь для инвестиций.
• Владение обеспечивает стабильность, налоговые льготы и справедливость, а также другие преимущества.
• Аренда обеспечивает большую гибкость и ликвидность, и вы будете тратить меньше денег (и времени) на техническое обслуживание.

Сравнение аренды и владения домом

Налоговые последствия

При анализе домовладения по сравнению с арендой необходимо учитывать налоговые последствия. Начиная с деклараций, поданных в 2019 году, проценты по квалифицированным ипотечным кредитам в размере 750 000 долларов США или менее вычитаются для пары, подающей совместную заявку. (Если вы купили свой дом до 16 декабря 2017 года, вы все еще можете вычесть проценты по ипотеке на сумму менее 1 миллиона долларов в соответствии с предыдущим законом.)

Однако теперь, когда вычеты по налогу на имущество, которые когда-то были огромным благом для налогоплательщиков (особенно в богатых районах), ограничены 10 000 долларов США, а стандартный вычет был почти удвоен благодаря Закону о сокращении налогов и занятости от 2017 года, число количество людей, которые могут воспользоваться такими сбережениями путем перечисления своих отчислений, значительно сокращается. Расходы на аренду не облагаются налогом, поэтому арендаторы не имеют доступа к этой потенциальной экономии.

Риски, которые следует учитывать

Теоретически покупка дома после выхода на пенсию приносит вам больше денег, чем аренда. Однако владение недвижимостью также сопряжено с существенными финансовыми рисками. Такие проблемы, как колебания рыночной стоимости, непредвиденные расходы на техническое обслуживание и страховые отчисления, могут увеличить расходы сверх затрат на аренду. И какой бы вариант вы ни выбрали, не забывайте планировать инфляцию — арендная плата, налоги и страховые расходы со временем растут.

Другой важной проблемой является риск технического обслуживания, связанный с правом собственности. Аренда похожа на покупку страхового полиса на техническое обслуживание; арендаторы не несут ответственности за регулярные расходы на техническое обслуживание, отказы оборудования или катастрофы, такие как ураганы или наводнения. Арендодатель должен беспокоиться об этих непредвиденных расходах, как и домовладельцы.

Инвестиционная возможность?

Хотя недвижимость может предложить хорошие инвестиционные возможности, не стоит покупать жилье только по этой причине. Жилье — это неизбежная стоимость жизни, и ликвидация инвестиционного актива не должна подразумевать поиск другого жилья. Пенсионерам не следует учитывать инвестиционную привлекательность владения при планировании расходов на жилье.

«Один из самых больших мифов о домовладении заключается в том, что это инвестиции. Это не так», — говорит Кирк Чизхолм, менеджер по управлению активами и директор Innovative Advisory Group в Лексингтоне, Массачусетс. Чизхолм добавляет:

Владение домом, в котором вы живете, — это расходы, а не инвестиции. Инвестиции – это те, которые генерируют денежный поток. Конечно, есть некоторые преимущества владения домом, но если учесть затраты, связывание больших сумм капитала, неликвидность дома и тот факт, что цены на жилье не всегда растут, это делает его гораздо менее привлекательным. инвестиции».

Чтобы на самом деле использовать дом в качестве инвестиции, домовладелец должен покупать дешево и продавать дорого, покупая и продавая дома по возможности. Однако, продавая дом с целью получения прибыли при высоких ценах, вы рискуете оказаться вне рынка, если цены продолжат расти. Те, у кого фиксированный бюджет, как и большинство пенсионеров, возможно, не смогут купить еще один дом или квартиру и вместо этого будут иметь дело с арендодателем .

В некотором смысле аренда может быть экономическим эквивалентом короткой продажи акций. Если вы считаете, что цены на жилье снижаются, вы можете арендовать жилье, подождать, пока цены упадут, и купить дом позже. Ошибиться в отношении направления цен на жилье и в конечном итоге заплатить более высокую цену покупки — это то же самое, что заплатить более высокую цену за акции, чтобы покрыть короткую позицию.

Обналичивание и ликвидность

Другие финансовые преимущества арендатора включают свободу от беспокойства о состоянии рынка жилья и ликвидности. Продажа дома может занять много времени; это также связано с большим количеством документов, и большинство агентств недвижимости взимают комиссию, что снижает отдачу от инвестиций. Обход этих сложностей, когда пришло время двигаться, определенно стоит того.

Некоторые пенсионеры живут исключительно на пенсионные деньги — пособия по социальному обеспечению, аннуитетные выплаты или план правительства или профсоюза. У них не всегда есть большие суммы наличных денег. Без достаточных активов на случай непредвиденных расходов регулярные расходы на владение домом могут оказаться разорительными.

Преимущества владения

Если вы входите в число 44% домовладельцев, которые уходят на пенсию, не обремененные ипотекой, согласно опросу American Financing, вопрос аренды или владения поначалу может показаться менее сложным. Тем не менее, тот факт, что у вас нет платы за дом, не делает это легкой задачей. Вам придется учитывать налоги на недвижимость и расходы на содержание, и чем старше ваш дом, тем выше могут быть эти расходы на содержание.

Тем не менее, легко найти аргументы в пользу того, чтобы остаться, особенно если вы живете в собственном доме (и у вас нет причин покидать его по состоянию здоровья). Вот еще несколько ключевых аргументов.

Стабильность

Если у вас есть собственный дом, вы, вероятно, будете наслаждаться большей стабильностью и контролем. Вам не придется беспокоиться о том, что арендодатель поднимет арендную плату. Точно так же арендодатель не может продать квартиру из-под вас. У вас все еще есть возможность переехать, но это будет ваше решение, а не домовладельца. Кроме того, вы не можете переделывать аренду, по крайней мере, без разрешения владельца.

Собственный капитал

Для некоторых пенсионеров важно оставить наследство. Другие хотят использовать накопленный собственный капитал для получения ссуды, кредитной линии или обратной ипотеки. Это ситуации, в которых право собственности имеет наибольший смысл. В районах, где стоимость недвижимости быстро растет, владение позволяет вам владеть активом, который дорожает. И, конечно же, это также означает, что вы можете избежать повышения арендной платы, которое так часто встречается на горячих рынках недвижимости.

Налоговые льготы

Как отмечалось выше, хотя налоговый законопроект 2017 года уменьшил возможность вычета процентов по ипотечным кредитам и налогов на недвижимость, такие льготы все еще существуют. Кроме того, другие вычеты, в том числе ипотечные баллы, также могут способствовать снижению суммы вашего долга. Вы не получаете ни одной из этих налоговых льгот, если арендуете.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Эмоции

Степень, в которой вы эмоционально привязаны к идее домовладения — или к конкретному дому, в котором вы сейчас живете, — является важным нефинансовым соображением.

Плюсы

• Собственный капитал

• Стабильность

• Налоговые вычеты

Преимущества аренды

Продажа вашего дома и переезд в аренду имеет свои преимущества. Если вы в настоящее время арендуете, вы знаете эти преимущества. Но если вы домовладелец, подумывающий прыгнуть с корабля, вот несколько причин для размышления.

Открыть опции

Аренда может иметь смысл, если у вас пустое гнездо, вы готовы сократить штат или не знаете, где проведете свои пенсионные годы. Вы можете захотеть переехать на несколько лет из-за лучшей погоды или более низкой стоимости жизни, но также легко сможете впоследствии переехать ближе к своей семье.

Ваше здоровье — или здоровье члена семьи — также может быть фактором, если вы считаете, что вам, возможно, придется скоро переехать, чтобы получать или оказывать помощь. Многие общины с уходом, постоянным уходом или независимой жизнью сдаются только в аренду, что не оставляет вам выбора, где вы будете жить.

Если вы в конечном итоге сдаете жилье в аренду, долгосрочная аренда уменьшит неопределенность роста арендной платы.

Меньше затрат

Важно сопоставить стоимость аренды и владения в том месте, где вы планируете жить. Согласно отчету Trulia за 2016 год, аренда была дешевле в 98 из 100 городов с большим населением 65 лет и старше. Тем не менее, стоит отметить, что на Юге владение, как правило, обходится дешевле, чем аренда.

Меньше обслуживания

При аренде вам, скорее всего, не придется платить за капитальный ремонт. По данным Millionacres, домовладельцы тратят в среднем от 1% до 4% в год на содержание. Чем старше дом, тем выше процент. Одно предостережение: внимательно прочитайте договор аренды, прежде чем подписывать его, и убедитесь, что ваш арендодатель несет ответственность за все (или почти все) техническое обслуживание и ремонт, особенно если вы арендуете дом.

Это не только стоимость. Когда вы станете старше, ваша способность самостоятельно выполнять любую из этих работ неизбежно будет снижаться. Может быть, вы не хотите жить там, где вы регулярно стоите на лестнице, чтобы поменять лампочки или сгребать снег с тротуара или крыши. Вот когда супервайзер или человек, обслуживающий здание, действительно может помочь.

Высвобожденный капитал

Аренда может высвободить деньги, которые вы можете инвестировать. Это сохраняет вашу ликвидность и может увеличить ваш общий доход в пенсионные годы. Инвестиции часто растут быстрее, чем дорожает недвижимость, что делает их еще более эффективным использованием ваших денег. Кроме того, право собственности подвергает вас риску в случае очередного краха рынка жилья, чего не делает аренда.

Если вы планируете продать свой дом и сдать его в аренду, еще одним соображением является налог на прирост капитала. Действующее налоговое законодательство допускает исключение прироста капитала в размере 250 000 долларов США для лиц, подающих единый налог, и 500 000 долларов США для состоящих в браке лиц, подающих совместную декларацию. Кроме того, вы сможете вычесть расходы, такие как комиссионные риэлтору и многие капитальные улучшения, которые вы, возможно, сделали в доме за эти годы.

Для многих исключений и вычетов из расходов может быть достаточно, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже. Для других, которые, возможно, жили в этом доме годами или владеют элитным домом, это может быть не так. Кроме того, многие эксперты-экономисты предсказывают значительное увеличение ставки прироста капитала из-за новой политики, обсуждаемой нынешней администрацией Белого дома. Прежде чем сделать шаг, лучше всего проконсультироваться с квалифицированным налоговым экспертом, чтобы взвесить ваши варианты.

Минусы

• Непредсказуемое повышение арендной платы, выселение

• Без капитала

• Отсутствие налоговых льгот

• Невозможность настройки дома

• Потенциальный налог на прирост капитала

Практический результат

Для многих людей, приближающихся к пенсионному возрасту, решение о том, сохранить ли семейный дом или сократить его до меньшего размера, является трудным.