Аренда квартиры с последующим выкупом: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Содержание

Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает

Наряду со всем известной ипотекой есть еще один способ обзавестись домом или квартирой. Его суть заключается в аренде недвижимости с последующим выкупом. Подробнее расскажем в нашей статье.

В чем суть

Здесь речь идет о договоре с правом последующего выкупа — его заключают между собой собственник квартиры и покупатель (двусторонний договор) или собственник, покупатель и посредник в виде, например, агентства недвижимости (трехсторонний договор). Далее покупатель на протяжении периода, в течение которого он сохраняет статус нанимателя, на регулярной основе делает взносы — за аренду и частично за выкупную стоимость жилья. По мере полной оплаты стоимости согласно договору покупатель-арендатор получает статус собственника и объект недвижимости переходит к нему. Участвующие в договоре стороны ставят подписи на акте об исполнении обязательств, и новый владелец оформляет на себя жилье.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.

Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.

Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.

В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.

Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.

Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).

Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Риски продавца

Жилье со временем может ощутимо подорожать, но прописанная в договоре стоимость объекта недвижимости будет неизменной вне зависимости от срока договора — это упущенная выгода. Существует вероятность, что покупатель организует в жилье коммерческую деятельность или сдаст его в субаренду, то есть не будет использовать его по назначению. Но данный риск справедлив и в случае с обычной арендой. Если налоги на имущество и плата за «коммуналку» вырастут, то прибыль от арендной платы, прописанной в договоре, снизится. Чаще всего стороны сделки «на берегу» договариваются о том, что сумма платежа за аренду в зависимости от роста налогов и «коммуналки» тоже может меняться в большую сторону.

Риски покупателя

До того, как будет выплачена полная цена объекта недвижимости, его собственником выступает продавец. Это означает, что у него сохраняется право распоряжаться этим жильем — он может подарить его, продать и пр. В любой момент договор, пусть и со штрафными санкциями, но может быть расторгнут продавцом. При этом вернуть средства, которые были получены в счет выкупной цены, продавец может отказаться — это уже прямой путь к судебным тяжбам.

Также не стоит забывать, что при попустительстве продавца на жилье может быть наложено обременение в виде ареста или залога, а если он обанкротится, то не исключена вероятность изъятия жилья.

Часто при сделках об аренде с последующим выкупом большую роль играет наличие у их участников уже сложившихся доверительных отношений, поэтому нередко в качестве сторон договора выступают давно знакомые друг с другом люди, друзья, родственники и т.д. Сама по себе сделка такого типа может представлять интерес для тех, кто снимает жилье, но в силу тех или иных причин не может оформить ипотеку. Главное помнить: для заключения договора всегда нужно привлекать соответствующих специалистов, и в случае обоюдной заинтересованности аренда квартиры с последующим выкупом может быть весьма привлекательным способом обзавестись крышей над головой.

Аренда жилья с последующим выкупом. Как это работает?. Юридические вопросы сделок с жильем

Photo by Leohoho on Unsplash

Вы находитесь на стадии покупки квартиры? Прочитайте нашу статью, возможно, аренда с последующим выкупом решит некоторые ваши проблемы.

Вариант аренды квартиры с последующим выкупом может быть удобен в разных случаях.

Скажем, у вас нет полной суммы для выкупа квартиры и вы не планируете брать ипотеку.

В этом случае вы можете договориться с владельцами недвижимости, что пока будете жить в квартире на условиях аренды. Имущество ещё остается в собственности владельцев, но деньги за аренду уже идут в счет оплаты квартиры.

Эти нюансы обязательно нужно прописать в договоре, который будет составлен при участии квалифицированного юриста.

По Гражданскому кодексу РФ в договоре аренды может быть указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Вряд ли кто-либо из владельцев будет согласен на то, что вы будете выплачивать всю сумму оплаты путем аренды. Срок получится приличный. Поэтому вы должны рассчитывать, что в ближайшем времени у вас появятся деньги для полного расчета.

Например, вы выставили свою квартиру на продажу и, пока она продается, уже нашли новую жилплощадь и заехали в нее по условию аренды. Ваша квартира продалась — вы выкупили новую квартиру.

Бывают ситуации, когда люди хотят арендовать квартиру на 10 и более лет, при этом закрепив за собой право дальнейшего выкупа. Аналогично ежемесячные отчисления идут в счет будущей оплаты. Например, это вариант, если есть проблемы с оформлением ипотеки. Но подобные сделки встречаются крайне редко. Так как продавцу не выгодны такие условия.

Как правило, продавец не сдает квартиру на длительный срок при условии выплат в счет дальнейшей покупки. Ему выгоднее просто сдавать квартиру, не уменьшая стоимость ее продажи в будущем. Например, на полученные от аренды деньги сделать ремонт и продать. Поэтому срок аренды обычно не превышает полугода.

Однако собственнику тоже может быть удобна сдача квартиры. Скажем, владелец хочет продать квартиру, но пока есть некоторые трудности: нет времени/проблемы с бумагами/нужно выписать кого-то из квартиры и т. д. Однако сам собственник в квартире уже не живет. Сдавать жилплощадь на короткий срок проблематично, так как многие съемщики предпочитают длительную аренду. Чтобы в дальнейшем продажа не заняла много времени, покупателя находят сразу и при этом уже в счет аренды получают от него деньги, которые могут быть нужны на решение текущих проблем.
На что обратить внимание в договоре:

не допускать двоякого толкования формулировок договора, которые могут стать причиной отказа в выкупе;

договор аренды, предусматривающий дальнейший переход права собственности, заключается по форме договора купли-продажи;

размер аренды и выкупной цены должны быть оговорены и прописаны.

То есть:

заключаем договор купли-продажи с условием аренды,

выплачиваем ежемесячные платежи,

заключаем договор купли-продажи.

Стороны обязательно прописывают срок аренды, размер месячной оплаты и выкупного платежа. Обратите внимание, что, как правило, на такую сделку соглашаются владельцы квартир, которым сложно продать свою квартиру или есть какие-либо проблемы.

Аренда домов с выкупом: как работает процесс

Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вам понадобится ипотечный кредит для финансирования покупки нового дома. Чтобы соответствовать требованиям, у вас должен быть хороший кредитный рейтинг и наличные деньги для авансового платежа. Без них традиционный путь к домовладению может оказаться невозможным.

Однако есть альтернатива: соглашение об аренде с выкупом, по которому вы арендуете дом на определенный период времени с возможностью купить его до истечения срока аренды. Договоры аренды с выкупом обычно состоят из двух частей: стандартного договора аренды и опциона на покупку.

Вот краткое изложение того, на что следует обратить внимание и как работает процесс аренды с выкупом. Это сложнее, чем аренда, и вам нужно будет принять дополнительные меры предосторожности для защиты своих интересов. Это поможет вам понять, является ли сделка хорошим выбором, если вы хотите купить дом.

Key Takeaways

Соглашение об аренде с выкупом — это сделка, по которой вы обязуетесь арендовать недвижимость на определенный период времени с возможностью выкупа ее до истечения срока аренды.
Договоры аренды с выкупом включают стандартный договор аренды, а также опцион на покупку имущества в более позднее время.
Договоры аренды дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как договоры аренды требуют, чтобы вы его купили.
Вы платите арендную плату на протяжении всего срока аренды, а в некоторых случаях процент платежа применяется к покупной цене.
В случае некоторых договоров об аренде с выкупом вам, возможно, придется обслуживать недвижимость и оплачивать ремонт.

Нажмите «Играть», чтобы узнать больше о соглашениях об аренде с выкупом

Что такое арендная плата за собственное жилье?

Аренда с выкупом — это дома, которые включают в договор аренды пункт, который дает вам либо возможность купить, либо обязательство купить по истечении определенного периода времени. Вы ежемесячно вносите арендные платежи, и часть этих платежей может быть засчитана в счет вашего первоначального взноса. Если вы решите купить, лишние деньги можно будет потратить на покупку дома.

Аренда с правом собственности может быть привлекательной концепцией для людей, которые заинтересованы в владении недвижимостью, но до сих пор не участвовали в традиционном процессе покупки жилья. Например, если у вас нет значительного первоначального взноса или ваш кредитный рейтинг слишком низок, чтобы претендовать на ипотеку, аренда недвижимости с намерением купить ее может дать вам время сэкономить и поработать над улучшением вашего кредитного рейтинга.

Невозмещаемые авансовые платежи

В соглашении об аренде с выкупом вы (как покупатель) платите продавцу единовременный, обычно невозмещаемый, авансовый платеж, который называется платой за опцион, деньгами за опцион или рассмотрением опциона. Эта плата дает вам возможность купить дом к какой-то дате в будущем. Плата за опцион часто является предметом переговоров, поскольку стандартной ставки нет. Тем не менее, комиссия обычно колеблется от 1% до 5% от покупной цены.

Опцион на аренду в сравнении с арендой на покупку

Важно отметить, что существуют разные типы договоров аренды с выкупом, причем некоторые из них более удобны для потребителя и гибки, чем другие. Договоры об аренде дают вам право, но не обязательство, купить дом по истечении срока аренды. Если вы решите не покупать недвижимость в конце срока аренды, срок действия опциона просто истекает, и вы можете уйти без каких-либо обязательств продолжать платить арендную плату или покупать. Это не всегда относится к договорам аренды-купли-продажи.

Чтобы иметь возможность купить без обязательства купить, это должен быть договор об аренде. Поскольку юридический язык может быть сложным для расшифровки, всегда рекомендуется ознакомиться с договором с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем что-либо подписывать, чтобы вы знали свои права и точно знали, во что ввязываетесь.

Остерегайтесь договоров аренды-купли-продажи — по закону вы можете быть обязаны купить дом в конце срока аренды, независимо от того, можете ли вы себе это позволить или нет.

Этапы покупки дома для сдачи в аренду

Заключение договора аренды с выкупом обычно означает подписание официального юридического контракта. В контракте должны быть указаны условия соглашения и то, обязаны ли вы купить дом или просто имеете возможность сделать это. Есть несколько ключевых элементов информации, которые, как правило, должны включаться в соглашение об аренде с выкупом.

Согласование цены покупки

В соглашениях об аренде с выкупом должно быть указано, когда и как определяется покупная цена дома. В некоторых случаях вы и продавец договариваетесь о цене покупки при подписании контракта, часто по более высокой цене, чем текущая рыночная стоимость. В других ситуациях цена определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости имущества. Многие покупатели предпочитают «фиксировать» покупную цену, особенно на рынках, где цены на жилье имеют тенденцию к росту.

Применение арендной платы к основному долгу

Вы будете платить арендную плату в течение всего срока аренды. Вопрос заключается в том, применяется ли часть каждого платежа к окончательной цене покупки. Например, если вы ежемесячно платите 1200 долларов в качестве арендной платы в течение трех лет, а 25% этой суммы идет на покупку, вы получите арендную плату в размере 10 800 долларов (1200 долларов x 0,25 = 300 долларов; 300 долларов x 36 месяцев = 10 800 долларов). Как правило, арендная плата немного выше, чем текущая ставка для этого района, чтобы компенсировать арендный кредит, который вы получаете. Но убедитесь, что вы знаете, что вы получаете за оплату этой премии.

В некоторых контрактах все или часть опционных денег, которые вы должны заплатить, могут быть включены в возможную цену покупки при закрытии сделки.

Ремонт дома с выкупом

В зависимости от условий договора вы можете нести ответственность за содержание имущества и оплату ремонта. Обычно это входит в обязанности арендодателя, поэтому внимательно прочитайте мелкий шрифт в вашем договоре. Поскольку продавцы в конечном итоге несут ответственность за любые сборы ассоциации домовладельцев, налоги и страховку (в конце концов, это все еще их дом), они обычно предпочитают покрывать эти расходы. В любом случае вам понадобится страховой полис арендатора, чтобы покрыть убытки, связанные с личным имуществом, и обеспечить покрытие ответственности, если кто-то получит травму, находясь в доме, или если вы случайно кого-то раните.

Убедитесь, что требования по техническому обслуживанию и ремонту четко указаны в контракте (попросите вашего юриста объяснить ваши обязанности). Уход за имуществом, например, стрижка газона, сгребание листьев, очистка водостоков и т. д., сильно отличается от замены поврежденной крыши или приведения в соответствие с нормами электропроводки. Независимо от того, будете ли вы нести ответственность за все или только за стрижку газона, осмотрите дом, закажите оценку и убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, прежде чем что-либо подписывать.

Покупка недвижимости

Что произойдет, когда контракт закончится, частично зависит от того, какой тип соглашения вы подписали. Если у вас есть договор аренды и вы хотите купить недвижимость, вам, вероятно, потребуется получить ипотечный кредит (или другое финансирование), чтобы полностью заплатить продавцу.

И наоборот, если вы решите не покупать дом или не сможете получить финансирование к концу срока аренды, срок действия опциона истекает, и вы выезжаете из дома, как если бы вы снимали любую другую недвижимость. Скорее всего, вы лишитесь всех денег, выплаченных до этого момента, включая деньги за опцион и любой заработанный арендный кредит, но вы не будете обязаны продолжать арендовать или покупать дом.

Если у вас есть договор аренды-купли-продажи, вы можете быть обязаны купить недвижимость по истечении срока аренды. Это может быть проблематично по многим причинам, особенно если вы не можете получить ипотечный кредит. Договоры об аренде почти всегда предпочтительнее договоров аренды с покупкой, потому что они предлагают большую гибкость, и вы не рискуете получить иск, если вы не хотите или не можете купить дом по истечении срока аренды.

Относитесь к процессу так же, как если бы вы покупали дом напрямую: проявите должную осмотрительность, изучите район, сравните цены с другими близлежащими домами, изучите контракт и изучите историю продавца.

Если вы испытываете финансовые трудности, связанные с COVID-19, федеральное правительство, штаты, муниципалитеты и частные кредиторы могут воспользоваться программами для арендаторов и домовладельцев, которые предотвращают лишение права выкупа, выселение и предоставляют льготы по выплате по ипотеке. стимулирующий пакет.

Кому подходят дома с выкупом?

Соглашение об аренде с выкупом может быть отличным вариантом, если вы начинающий домовладелец, но не совсем готовы с финансовой точки зрения. Эти соглашения дают вам возможность привести свои финансы в порядок, улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить деньги на первоначальном взносе, одновременно «запирая» дом, которым вы хотели бы владеть. Если деньги за опцион и/или процент от арендной платы идут на оплату покупной цены, что они часто и делают, вы также получаете некоторый капитал.

В то время как соглашения об аренде с выкупом традиционно были ориентированы на людей, которые не могут претендовать на соответствующие кредиты, есть вторая группа кандидатов, которых индустрия ренты с выкупом в значительной степени упускала из виду: люди, которые не могут получить ипотечные кредиты в дорогие, несоответствующие кредитные рынки. «На рынках городской недвижимости с высокой стоимостью, где гигантские (не соответствующие требованиям) кредиты являются стандартом, существует большой спрос на лучшее решение для финансово жизнеспособных, кредитоспособных людей, которые не могут или пока не хотят получить ипотечный кредит». — говорит Марджори Шольц, основатель и генеральный директор стартапа Verbhouse из Сан-Франциско.

«Поскольку цены на жилье растут, а цены на все больше и больше городов выходят за пределы соответствующих кредитных лимитов и вынуждаются к крупным кредитам, проблема переходит от потребителей к индустрии жилищного финансирования», — говорит Шольц. Из-за строгих правил автоматического андеррайтинга и требований к первоначальному взносу от 20% до 40% даже финансово обеспеченные люди могут иметь проблемы с получением финансирования на этих рынках.

«Все необычное — например, в доходах — ставит людей с хорошим доходом в статус «исключительного», потому что андеррайтеры не могут аккуратно вписать их в коробку», — говорит Шольц. Сюда входят люди с нетрадиционными доходами, работающие не по найму или работающие по контракту или не имеющие кредитной истории в США (например, иностранные граждане), а также те, кому просто не хватает огромного первоначального взноса в размере от 20% до 40%, требуемого банками для несоответствующих кредитов. .

Рынки с высокой стоимостью — это не то очевидное место, где вы найдете недвижимость, сдаваемую в аренду с выкупом, что делает Verbhouse необычным. Но все потенциальные покупатели жилья с правом выкупа выиграют, если попытаются вписать ориентированные на потребителя характеристики в договоры найма с выкупом: плата за опцион и часть каждого арендного платежа снижают покупную цену в соотношении доллар к доллару, арендная плата и цена покупки фиксируются на срок до пяти лет, и участники могут накапливать капитал и получать прибыль на рынке, даже если они решат не покупать. По словам Шольца, участники могут «обналичивать» по справедливой рыночной стоимости: Verbhouse продает дом, а участник сохраняет рыночную стоимость плюс любой капитал, который они накопили за счет «выкупных» арендных платежей.

Прежде чем подписать контракт

Подписание договора аренды с выкупом может создать определенные юридические обязательства как для вас, так и для продавца недвижимости. Вот несколько дополнительных советов, которые следует учитывать перед подписанием.

Выберите правильные условия

Важно прочитать мелкий шрифт в соглашении об аренде с выкупом, чтобы понять, является ли это опционом аренды или покупкой аренды. Опять же, договор аренды с покупкой может поставить вас в положение, когда вы будете вынуждены купить дом, что может быть проблематично, если позже вы обнаружите, что не можете себе это позволить или просто не хотите владеть им.

Получить помощь

Найм квалифицированного юриста по недвижимости для разъяснения условий договора может помочь вам понять ваши права и обязанности в договоре аренды с выкупом. Вы можете обсудить некоторые моменты перед подписанием или отказаться от сделки, если она недостаточно выгодна для вас.

Исследование контракта

Договоры аренды с выкупом могут быть сложными, и очень важно, чтобы вы понимали все мельчайшие детали. Например, найдите время, чтобы просмотреть:

Сроки (что и когда)
Плата за опцион и арендная плата, а также их доля в цене покупки
Как определяется цена покупки
Как реализовать свой опцион на покупку (например, продавец может потребовать от вас (письмо о намерении купить)
Разрешены ли домашние животные
Кто несет ответственность за техническое обслуживание, взносы товарищества собственников жилья, налоги на имущество и т. д.
Что означает «техническое обслуживание»: просто кошение газона, сгребание и т. д. или серьезное ремонт, например, починка крыши.

Исследование дома

Перед покупкой любого дома, в том числе сдаваемого в аренду, необходимо провести определенную комплексную проверку. Заказ независимой оценки, получение инспекции имущества, проверка налогов на имущество в актуальном состоянии и отсутствие залогов на имущество могут помочь вам принять обоснованное решение о том, следует ли вам покупать дом.

Поиск продавца

Работа с правильным продавцом может сделать опыт аренды с выкупом положительным, и полезно изучить биографию владельца недвижимости, прежде чем совершать сделку. Например, вы можете проверить кредитный отчет продавца, чтобы найти признаки финансовых проблем, и получить отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго продавец владеет недвижимостью — чем дольше он владеет ею и чем больше капитал, тем лучше.

Задавайте правильные вопросы

Если есть что-то, в чем вы не уверены в соглашении об аренде с выкупом, лучше задавать вопросы раньше, чем раньше. потом. Например, полезно знать, при каких условиях вы можете потерять право на покупку недвижимости. По некоторым контрактам вы теряете это право, если задерживаетесь хотя бы с одним арендным платежом или не уведомляете продавца в письменной форме о своем намерении купить.

Чем арендная плата за владение отличается от покупки дома?

Аренда с целью владения в основном представляет собой гибридный подход к покупке дома, при котором вся арендная плата или ее часть со временем идет на строительство собственного капитала в доме. Обычно это процесс, с помощью которого владелец дома позволяет арендатору увеличить капитал без внесения первоначального взноса или получения ипотечного кредита.

Каковы преимущества аренды для собственных соглашений?

Сдача жилья в аренду может позволить человеку начать строительство дома, который ему нравится, без необходимости брать ипотечный кредит или вносить крупный первоначальный взнос. Это может быть особенно полезно для тех, у кого нет финансовых средств для внесения первоначального взноса из-за отсутствия сбережений или права на получение ипотечного кредита из-за низкого кредитного рейтинга.

Что следует учитывать при сдаче в аренду?

Арендная плата по собственным договорам может значительно различаться и требует должной осмотрительности со стороны арендатора. Важно изучить контракт (возможно, с помощью юриста по недвижимости), изучить дом (с оценкой и осмотром) и изучить продавца.

Практический результат

Соглашение об аренде с выкупом позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, а затем несколько лет работать над улучшением своей кредитной истории и/или накоплением средств на первоначальный взнос, прежде чем пытаться получить ипотечный кредит. Конечно, должны быть соблюдены определенные условия в соответствии с договором аренды с выкупом. Даже если в этом процессе помогает агент по недвижимости, важно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который может разъяснить договор и ваши права, прежде чем что-либо подписывать. И если вы решите, что хотели бы купить недвижимость за рамками соглашения об аренде с выкупом, может быть полезно сравнить лучшие ставки по ипотечным кредитам, чтобы найти выгодную сделку по ипотечному кредиту.

Советы по покупке недвижимости с существующими арендаторами

Каждая инвестиционная недвижимость сопряжена со своими рисками и выгодами, и это еще более верно, когда ваша собственность поставляется с арендаторами, которые платят арендную плату, поэтому вы можете сразу же начать получать доход от аренды.

Однако при покупке арендного жилья, занимаемого арендаторами, есть свои плюсы и минусы, и каждый инвестор должен знать о потенциальных препятствиях и преимуществах наследования арендаторов вместе с вашей новой инвестиционной недвижимостью.

Аренда по-прежнему законна

Хотя договор аренды является юридическим соглашением между арендаторами и арендодателем, договор аренды не прекращается при продаже имущества. Так же, как сервитуты и другие соглашения, которые считаются «действующими вместе с землей», аренда привязана к самой собственности, а не только к владельцу. Это означает, что договор аренды остается «привязанным» к дому, если вы покупаете недвижимость, и вы не сможете по закону повысить арендную плату, изменить пункты или выгнать арендатора просто потому, что вы новый владелец. Единственными исключениями являются случаи, когда в термине «аренда» указано, что владелец (продавец имущества) имеет право на расторжение договора при передаче имущества, или если вы покупаете имущество в качестве обращения взыскания, и в этом случае вы можете обратиться в правила уведомления об увольнении.

Если вы действительно не хотите, чтобы жильцы жили в доме, потому что вы хотели бы занять недвижимость самостоятельно или потому что вы хотели бы начать все сначала, вы можете подать предложение, которое зависит от того, освободится ли недвижимость после закрытия. В этом случае на продавца возлагается бремя законного расторжения договора аренды.

Поскольку арендаторы имеют законное право жить в собственности до окончания срока аренды, это часто может означать, что лучшим вариантом для продавца будет предложить арендатору наличные деньги за ключи. Другой вариант – купить недвижимость, а затем расторгнуть договор(ы) аренды, пересмотреть условия или «выкупить» арендатора(ов) самостоятельно. Однако это может быть риском, потому что арендаторы не обязаны соглашаться, и вы можете поставить себя в положение судебного иска, если попытаетесь разорвать договор аренды или принудительно выселить.

Когда заключать новый договор:

Если нынешние арендаторы не заключают договор срочной аренды, а просто заключают ежемесячный договор, вам предоставляется несколько дополнительных возможностей изменить ситуацию с арендой. Вы можете попросить своих новых арендаторов подписать новый договор аренды или поднять арендную плату по мере необходимости — при условии, что вы уведомите их в соответствии с вашими государственными и местными законами. Это может быть полезно, чтобы защитить себя, свои инвестиции и гарантировать, что вы и ваши новые арендаторы находитесь на одной волне. Отнеситесь к этому так же, как к любому другому подписанию договора аренды, и внимательно изучите условия аренды, чтобы убедиться, что ваши арендаторы не участвуют в каких-либо действиях, нарушающих договор аренды, исходя из того, что это было ранее разрешено.

Существующие арендаторы: хорошие и плохие

Теоретически покупка инвестиционной недвижимости с существующими арендаторами идеальна. Это означает немедленный денежный поток, отсутствие простоев в поисках подходящих арендаторов для размещения в вашей новой собственности, и (если арендаторы проживали в собственности в течение длительного времени) у вас есть ограниченный риск того, что недвижимость станет вакантной в ближайшем будущем.

Проверка арендаторов жизненно важна для обеспечения защиты ваших инвестиций. Плохие арендаторы могут создать хаос из-за невыплаты арендной платы, порчи имущества и затянувшихся дел о выселении. К сожалению, наследование существующих арендаторов означает, что вы вынуждены полагаться на процесс проверки арендаторов предыдущего арендодателя, который может отсутствовать. Продавец мог принять любого претендента (независимо от квалификации) просто для того, чтобы перечислить инвестиционную недвижимость как занятую, или у них может быть долгосрочный арендатор, который просто отказывается платить арендную плату вовремя или вообще отказывается платить арендную плату. Покупатели должны быть осторожны — арендодатель может просто продать свою собственность, чтобы переложить проблемных арендаторов на ничего не подозревающего инвестора.

Другие препятствия могут возникнуть с существующими арендаторами. Вы можете обнаружить, что нынешние жильцы — арендаторы мечты, но они не готовы продолжать занимать арендную плату при новом арендодателе. Продажа недвижимости — это большое изменение для арендатора, и если ваши новые арендаторы жили в своей существующей собственности в течение длительного времени, они, вероятно, устроились и привыкли к своей текущей арендной плате и арендным скидкам. Если предыдущие арендодатели не увеличивали арендную плату ежегодно или не проводили регулярные сезонные проверки, вы можете обнаружить, что ваши новые арендаторы сопротивляются изменениям, которые вы должны внести, чтобы защитить свои инвестиции.

До окончательной продажи:

Независимо от того, находятся ли ваши унаследованные арендаторы в настоящее время на ежемесячном соглашении или на срочной аренде, есть несколько задач, которые вы должны выполнить перед заключением сделки с недвижимостью, занимаемой арендатором, чтобы обеспечить выполнение процесса. плавно. Во-первых, подумайте о том, чтобы представиться своим новым арендаторам с помощью рекомендательного письма арендодателя. Это позволит вашим арендаторам чувствовать себя более комфортно во время перехода и заложит основу хороших отношений между арендодателем и арендатором. Кроме того, это позволит вам включить важную информацию, например, где и как будет взиматься арендная плата и как арендаторы могут подавать запросы на техническое обслуживание.

Узнайте больше и найдите образец рекомендательного письма: Рекомендательное письмо нового арендодателя

Наконец, поскольку вы будете брать на себя обязанности предыдущего арендодателя, вам необходимо полностью защитить себя. Уменьшите свой риск, поручив своим будущим арендаторам и продавцу (нынешнему арендодателю) заполнить соглашение о возмещении ущерба, а также перечислить вам залог. Соглашение об эстоппеле позволяет вашим будущим арендаторам указать любые действующие условия аренды или льготы на недвижимость. Хотя, в целом, договор аренды будет охватывать многие из этих областей, есть обстоятельства, которые можно решить только с помощью эстоппеля. Например, если арендатор заявляет при выезде, что он заплатил больший гарантийный залог, чем у вас есть запись, или что оконные кондиционеры принадлежат ему и не остаются в собственности. В этих случаях вы можете опровергнуть ложные претензии с помощью соглашения об эстоппеле. Информация о том, что нынешний владелец недвижимости увидит Соглашение об эстоппеле с арендатором, должна предотвратить предоставление арендатором ложной информации.