Аренда офиса без посредников: прямая аренда офиса без комиссии в бизнес центре «Авилон Плаза» (ЮВАО)

Узнать стоимость аренды, договориться об осмотре помещения и обсудить условия можно по телефону:

8 (929) 200-07-68 — менеджер по развитию и рекламе Екатерина.

 

Адрес: г. Тюмень ул Республики 65

ТЦ «Калинка» — Все права защищены 2015 г. Разработка geo.digital

Продвижение сайта – IQ Online

󾒲 Аренда офиса в Минске — сдать • снять офис без посредников, офисное помещение в аренду

На портале коммерческой недвижимости вы сможете:

• взять офис в аренду в Минске ━ более 450 предложений;
• снять офис в Минске без посредников ━ от 3 $/кв. м.;
• найти офисное помещение площадью от 10 до 300 кв.м;
• арендовать помещение под офис в 208 бизнес-центрах;
• выбрать офис с мебелью, юр.адресом, отдельным входом.

Как только Вы решили открыть собственное предприятие, одной из самых первых и важных задач становится аренда офиса в Минске без посредников с минимальной стоимостью и вместительной площадью. Он необходим для юридической регистрации предприятия, нахождения сотрудников фирмы, для выполнения работ и услуг.

6 основных критериев выбора офиса

1. Размер офиса

Метраж помещения напрямую влияет на арендную стоимость и затраты на коммунальные платежи, поэтому необходимую площадь надо рассчитывать исходя из бюджета на съём офиса. Аренда офиса для любой компании является постоянной статьёй расходов, поэтому не стоит брать офис больше, чем предусмотрено бизнес-планом. Кроме того, на организацию рабочего места сотрудника надо не менее 6 метров плюс шкафы, стеллажи, мини-кухня и т. д.

2. Стоимость 1 метра и коммунальных услуг

Цена аренды офиса зависит от:

• метража
• престижности района
• внутреннего состояния помещения
• системы кондиционирования
• освещенности
• наличия дополнительных сервисов и инфраструктуры (парковка, отделение банка, общепит)
• конъектуры рынка недвижимости
• близость к метро.

Снять офис в Минске от собственника на длительный срок площадью от 10 до 30 метров сложнее и дороже. Такие помещения пользуются спросом среди начинающих компаний, микроорганизаций, для получения юридического адреса. На большие метражи (от 100 метров) предоставляются скидки, или цена за квадратный метр изначально ниже. Но найти в столице много вариантов офисных помещений без посредников с большой площадью (от 1000 метров) также проблематично.

Перед принятием решения об аренде важно узнать стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг, систему расчета расходов. В современных офисных зданиях, как правило, есть индивидуальные счетчики учета электроэнергии, тепла, воды, поэтому Вы будете экономить, оплачивая только свои расходы. Также у владельца, решившего сдать офис, стоит узнать, должны ли Вы платить налог на землю, делать отчисления на капитальный и текущий ремонт всего помещения. Минимальная стоимость коммунальных и эксплуатационных в Минске — от 3-х долларов.

3. Расположение офиса

Здесь существенными являются два фактора – престижность, представительность здания и нахождение по зарегистрированному юридическому адресу компании. Для определенных видов деятельности (юридические, банковские, страховые, представительства иностранных компаний) важен статус бизнес-центра, нахождение в центре городау метро или в престижных районах. В столице это проспект Независимости и Победителей, ул. Немига, поэтому цены на офисы в аренду от собственника там выше минимум на 40%. Однако если статус для Вас не важен, посетители редко посещают Вас, солидный офис Вам не помогает в продажах, то переплачивать нет смысла.  
Второй фактор — компания уже зарегистрирована в определенной районной налоговой инспекции и не хочет менять район регистрации юридического лица. Поэтому она выбирает офис только в своем районе города. Самые высокие цены в Центральном районе города, меньше всего предложений по аренде в Октябрьском районе.
У ряда бизнес-центров Минска и административных зданий очень маленькая парковка или она полностью занята, потенциальные клиенты при выборе партнера будут учитывать этот фактор при прочих равных. Если есть склад и производство, также важно расстояние между этими объектами для оптимизации бизнес-процессов. 

4. Инфраструктура

Не менее важным является при выборе офиса наличие инфраструктуры в бизнес-центре, а именно – отделения банка, общепита, конференц-зала, банкомата, аптеки. Наиболее прогрессивные застройщики проектируют в бизнес-центрах фитнесс–зал, салон красоты, торговые помещения. Эти дополнительные услуги экономят время сотрудников, добавляют лояльность персонала, повышают уровень комфорта.

5. Возможность перепланировки офиса

Для ряда компаний необходимо иметь возможность изменения внутренней планировки арендуемых офисных помещений под свои бизнес-цели, дополнительные мощности по телекоммуникациям.

6. Управляющая компания

От профессионализма управляющей компании зависит, будут ли функционировать современные инженерные системы в здании, будут ли вежливыми вахтеры и уборщица. Перед выбором помещения в аренду под офис советуем посмотреть состояние мест общего пользования, обратить внимание, работают ли все лифты, есть ли горячая вода, узнать у соседей о работе вентиляции, есть ли перебои с электричеством и отоплением.
Именно от результатов работы сотрудников по обслуживанию здания и зависит комфорт в здании. Также надо учитывать режим работы здания, чтобы не было проблем с доступом в арендуемое помещение в выходные или вечером.

Сдать офис в аренду (без посредников)

На страницах нашего портала Вы сможете подобрать офисное помещение среди большой базы бесплатных объявлений по аренде коммерческой недвижимости, а также снять офис без посредника по наиболее выгодной цене на рынке.

БЦ «Omega Tower»  •  Класс B+

Класс B

БЦ «S-UNION»  •  Класс B

БЦ «Немига, 5 (ТАЦ)»  •  Класс B

БЦ «Порт на пр. Независимости»

БЦ «Rum-Global»  •  Класс B+

«Раковский кирмаш»

БЦ «Роял Плаза»  •  Класс A

БЦ «OCEAN»  •  Класс B

«Horizont Industrial Center»

БЦ «Колизей»

Зыбицкая ул.

1234567891011 …2526 >

Узнайте первыми о новых предложениях!

ПОДПИСАТЬСЯ

Бесплатная ежедневная рассылка

Как найти коммерческое офисное помещение в аренду за пять простых шагов

Придерживаясь нескольких основных советов, вы сможете определить и обеспечить идеальное коммерческое помещение для своей компании

Обзор коллекции

Коммерческая недвижимость

Найдите подходящее офисное помещение для вашего бизнеса

Подробнее

Поиск коммерческого офисного помещения является одним из самых важных бизнес-решений, принимаемых владельцем бизнеса, но также и одним из самых сложных. Среди множества видов недвижимости на рынке и сложностей переговоров по запутанным договорам аренды вы должны быть уверены, что делаете правильный выбор для своих сотрудников и вашей компании. Офис — это гораздо больше, чем просто четыре стены и потолок — это пространство для совместной работы, общения и роста вашей команды.

в этой истории

• Шаг 1. Определите потребности в офисных помещениях FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Шаг 2. Оцените свой бюджет FD8B74A2-3372-42BA-901CD-BCC13C3C6 : Поиск коммерческих офисных помещений FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Шаг 4. Ознакомление с офисными помещениями FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Шаг 5. Переговоры об аренде или соглашении FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• -99CD-BCC6C3C6EA13@1x
• Используйте WeWork для поиска коммерческой недвижимости FD8B74A2-3372-42BA-99CD-BCC6C3C6EA13@1x

Итак, с чего начать? В этой статье вы узнаете об основных шагах по поиску коммерческих офисных помещений для аренды, в том числе о том, как определить конкретные потребности вашего бизнеса и оценить доступный бюджет на аренду, а также где искать коммерческие помещения и советы по осмотру объектов, включенных в предварительный список. .

Шаг 1. Определите потребности вашего офиса

При поиске коммерческих офисных помещений вы должны иметь четкое представление о конкретных потребностях вашей компании. Наиболее очевидными факторами будут количество ваших сотрудников и бюджет, с которым вы должны работать, но имейте в виду и другие соображения, такие как наличие поблизости парковки, близость к общественному транспорту и возможность быстрого расширения.

Общие офисные помещения по сравнению с традиционной арендой

Общие коворкинг-пространства быстро становятся предпочтительным выбором для компаний, которым нужна гибкость, особенно во времена экономической нестабильности. Потребности на рабочем месте меняются, и вам нужно пространство, которое может приспособиться к этим изменениям.

В то время как традиционная аренда офисов может обеспечить долгосрочную экономическую выгоду, арендаторы могут оказаться запертыми в многолетних контрактах и ​​неспособными реагировать на меняющиеся потребности бизнеса. Истечение срока аренды также может привести к внезапному увеличению арендной платы.

WeWork Innovation Pointe в Лехи, штат Юта.

Решение для гибкого рабочего пространства позволяет компаниям оставаться гибкими, упрощать расходы и децентрализовать сотрудников — по всему городу или даже по всему миру. Если совместное офисное пространство не подходит для вашей компании, вам необходимо ознакомиться с различными типами и категориями коммерческой недвижимости (CRE), также известными как строительные классы.

Примечание: для этого содержимого требуется JavaScript.

Выбор правильного класса здания

Коммерческая недвижимость подразделяется на один из трех классов, которые в общих чертах описывают качество, местоположение и возраст здания. Вот краткое изложение того, чего ожидать от каждого класса.

• Класс А: Это золотой стандарт коммерческой недвижимости. Недвижимость класса А – это, как правило, новые или недавно отремонтированные здания, построенные за последние 10 лет и расположенные в наиболее привлекательных частях города. Естественно, эти объекты требуют самой высокой арендной платы.
• Класс B : Уступая классу A, эти объекты менее современны и могут потребовать нескольких обновлений, но по-прежнему содержатся в хорошем состоянии и имеют большой потенциал для реконструкции.
• Класс C : Эти объекты обычно более старые, нуждаются в ремонте или расположены в менее привлекательных частях города. Несмотря на отсутствие новых функций, они представляют собой отличный вариант, если вы ищете дешевое офисное помещение.

Не списывайте потенциальное офисное помещение, если оно не соответствует желаемому классу. Оценка выражает не только общее состояние собственности, но и такие факторы, как риск инвестора. Если здание соответствует вашим потребностям и вашему бюджету, всегда стоит совершить экскурсию.

Шаг 2: Оцените свой бюджет

Чтобы получить представление о размере вашего бюджета на аренду, сначала изучите среднюю стоимость аренды в вашем районе за квадратный фут. Это полезный снимок, который позволяет сравнивать здания разных размеров в разных местах.

Теперь умножьте эту сумму в долларах на количество квадратных футов, необходимых вашему бизнесу. Как правило, каждый сотрудник будет занимать около 150 квадратных футов плюс еще 30 процентов сверху для учета общих пространств. По мере того, как компании рассматривают возможность снижения плотности, это примерное число может вырасти, чтобы обеспечить социальное дистанцирование.

Вы также должны внести в бюджет плату за коммунальные услуги и любые сборы, связанные с содержанием и обслуживанием общих частей здания, таких как лифты, входы и вестибюли. Эти сборы за обслуживание мест общего пользования (CAM) рассчитываются на основе квадратных метров и могут составлять до трети от общей стоимости аренды.

Шаг 3: Поиск коммерческих офисных помещений

К сожалению, Zillow не предлагает коммерческую недвижимость. Вместо этого большинство брокеров CRE ведут свой собственный набор списков, что означает для вас немного больше работы.

Известные сайты с объявлениями, такие как LoopNet и CoStar, являются полезными отправными точками, но быстрый поиск в Google выдаст множество альтернатив, представляющих сотни тысяч коммерческих офисных помещений, доступных для аренды по всей стране.

Если вы не хотите заниматься поиском в одиночку, подумайте о сотрудничестве с брокером по коммерческой недвижимости. Они очень хорошо знают местный рынок и сэкономят ваше время, сужая ваши варианты до тех объектов, которые соответствуют размеру, бюджету и потребностям вашей компании. Они также могут взять под контроль мельчайшие детали переговоров по аренде.

WeWork максимально упрощает поиск гибких офисных помещений. Просто выберите идеальное местоположение, размер компании и любые другие конкретные требования, и вы получите список доступных рабочих мест, которые соответствуют потребностям вашего бизнеса.

Шаг 4. Осмотр офисных помещений

После того, как вы выбрали несколько потенциальных офисных помещений, пора их посетить. Организуйте экскурсию с агентом по недвижимости, затем изучите историю здания, запишите рекламируемые функции и удобства до прибытия, чтобы вы могли убедиться, что все соответствует описанию.

Это ваша возможность проверить не только общее состояние здания, но и прилегающую территорию. Соседство не только будет иметь значение для ваших сотрудников, но и произведет неизгладимое впечатление на посетителей. Легко ли найти вход? На что похожа прогулка до ближайшего общественного транспорта? Является ли здание безопасным и хорошо освещенным? Действительно ли у есть обещанный захватывающий вид на горизонт?

WeWork Инж. Энрике Батти 275 в Буэнос-Айресе, Аргентина.

Во время экскурсии спросите у агента по аренде коммунальные услуги здания, включая электричество, отопление и охлаждение, а также воду. Обратите особое внимание на состояние лифтов и содержание мест общего пользования. Если они нуждаются в ремонте, узнайте, будет ли стоимость этих обновлений включена в вашу арендную плату за CAM.

Вы можете заказать экскурсию по любому объекту WeWork онлайн, и менеджер сообщества будет рад показать вам все вокруг. Если вы не можете присутствовать на экскурсии лично, вы можете посетить ее, не вставая со своего рабочего стола. Команда захвата реальности WeWork создает захватывающие виртуальные туры по каждому зданию WeWork, используя технологию 3D-сканера, чтобы вы могли исследовать сотни потенциальных пространств для коворкинга.

Шаг 5: Переговоры об аренде или соглашении

Договоры коммерческой аренды более сложны, чем аренда жилья. Наличие брокера поможет вам сориентироваться в некоторых сложных аспектах переговоров, но если вы занимаетесь этой частью процесса самостоятельно, имейте в виду, что одной из основных функций аренды офиса является четкое разделение операционных расходов здание между арендатором и арендодателем.

Есть много способов разделить эти расходы, поэтому ознакомьтесь с различными видами аренды коммерческой недвижимости, с которыми вы столкнетесь. Некоторые договоры аренды требуют, чтобы арендатор платил простую фиксированную ежемесячную арендную плату, в то время как арендодатель оплачивал налоги на имущество, страхование зданий и другие расходы.

Большинство договоров об аренде возлагают по крайней мере часть этих расходов на арендатора или основаны на проценте от дохода арендатора от продаж, поэтому убедитесь, что вы полностью понимаете детали и бюджет, прежде чем арендовать коммерческие офисные помещения.

Независимо от того, являетесь ли вы стартапом в поисках коммерческой недвижимости или устоявшимся бизнесом, стремящимся выйти на новые рынки, WeWork предлагает альтернативу традиционной аренде с адаптируемыми частными офисами и выделенными рабочими местами на гибких условиях. Настраиваемые рабочие пространства гарантируют, что у вашего бизнеса есть возможности для расширения своего присутствия, оставаясь при этом гибким и динамичным в быстро меняющейся бизнес-среде.

Стив Хогарти — писатель и журналист из Лондона. Он является редактором отдела путешествий газеты City AM и заместителем редактора журнала City AM Magazine , где его работа посвящена технологиям, путешествиям и развлечениям.

Была ли эта статья полезной?

Категория

Решения для бизнеса

15 причин, по которым вам нужен агент по аренде коммерческих помещений

лучшая цена с лучшим процессом: они используют брокера арендатора, чтобы помочь им. Представители арендаторов — это специалисты по коммерческой недвижимости, которые сосредоточены на работе с пользователями офисных, торговых или промышленных помещений, чтобы помочь им найти лучшие помещения и договориться о лучших сделках. Когда вы используете один, вы получаете эксперта в своем углу на протяжении всего процесса, и вы делаете это за небольшую плату или бесплатно (обычно последнее!).

Брокеры по коммерческой недвижимости — это лицензированные профессионалы, которые помогают своим клиентам с их потребностями в недвижимости. В отличие от жилищных брокеров, коммерческие брокеры продают и сдают в аренду офисные, торгово-производственные, жилые и другие типы зданий. Многие из них работают с арендодателями, чтобы составить список зданий для аренды или продажи. Вы, наверное, видели их вывески «сдается в аренду» и «продается», когда едете или идете по торговым коридорам. Некоторые работают с инвесторами, чтобы помочь им купить или продать здания, которыми они владеют, в надежде заработать деньги. Некоторые работают с любым, кто их наймет.

Небольшая подгруппа брокеров по коммерческой недвижимости специализируется на работе с арендаторами. Эти профессионалы — представители арендаторов или агенты по работе с арендаторами — являются экспертами в таких компаниях, как ваша, и в том, как найти подходящее помещение для ваших нужд. Представители арендаторов могут не быть экспертами в том, как найти вам многоквартирный дом для покупки, чтобы вы могли собирать арендную плату, но они знают, какие площади доступны и как договориться о сделке по аренде. Многие также могут помочь вам между транзакциями, чтобы ваша аренда прошла как можно более гладко и прибыльно.

Главное в профессиональном представителе арендатора — это то, что он работает на вас. В то время как брокеры, которых вы видите на вывесках, обычно нанимаются на исключительной основе, чтобы представлять арендодателя (хотя они более чем готовы «помочь» вам), ваш представитель обязан вам быть верным. В большинстве штатов они служат фидуциариями, что означает, что они должны относиться к вашим потребностям так, как если бы они были их собственными. Это означает, что у вас есть кто-то в своем углу — точно так же, как у арендодателя в его или ее углу.

Теперь, когда вы понимаете, что может сделать для вас представитель арендатора в целом, вот пятнадцать причин, по которым вам нужен брокер по продаже коммерческой аренды.

1. Поиск подходящего варианта

Брокеры по работе с арендаторами помогут вам найти подходящего кандидата двумя способами. Во-первых, они помогают вам определить, что вам нужно, что не всегда может совпадать с тем, что вы думаете. Затем они выходят и находят потенциальные пространства, соответствующие вашим потребностям. Конечно, как только они найдут его, они также помогут вам получить место.

Некоторые компании имеют подробные спецификации того, что им нужно в пространстве. Возможно, вы знаете, что вам нужно 175 квадратных футов арендуемых помещений на одного сотрудника в пространстве, длина которого в два раза превышает его ширину, а расстояние между колоннами составляет 30 футов. Или вы можете знать, что вам нужен «достаточно большой» офис. Если вы относитесь ко второму варианту, ваш представитель арендатора может помочь вам определить ваши потребности, но если вы относитесь к первому варианту, хороший представитель арендатора может поделиться информацией о том, что делают другие компании и о тенденциях в отрасли, чтобы помочь вам улучшить вашу модель. Как только вы точно выясните, чего хотите, и какие отклонения от вашего стандарта допустимы, начинается следующий этап.

Ваш представитель арендатора должен быть экспертом по местному рынку, и, если вы работаете с национальным или региональным представителем, он или она должны иметь сеть местных экспертов. В любом случае местный опыт означает, что ваш брокер будет иметь доступ к широкому спектру мест. Затем он или она провеет их, чтобы найти потенциальных, отвечающих вашим конкретным потребностям. Когда у вас есть этот список, вы можете начать процесс осмотра помещений, отправки запросов на предложения, переговоров об аренде и, в конечном итоге, переезда в новое помещение вашей компании.

2. Предварительные консультации

Скорее всего, вы являетесь экспертом в своем деле. Если вы делаете виджеты, вы точно знаете, какую машину настроить, чтобы получить четкие края, как укомплектовать свой отдел продаж, чтобы максимизировать свое проникновение на данную территорию, и так далее и тому подобное. Как поверенный в области интеллектуальной собственности, вы знаете все тонкости того, как эффективные даты подачи заявок влияют на вашу способность победить конкурента в борьбе за патент. Но знаете ли вы, как определить, действительно ли пространство класса А стоит надбавки к цене по сравнению с классом С? Или, если лучше быть в центре города или близко к вашей рабочей силе в пригороде? Или какое оптимальное количество лифтов в 55-этажном доме?

Прежде чем вы начнете искать помещения, ваш представитель по арендатору проведет с вами время, чтобы понять ваш бизнес. Он или она должны посмотреть, как она работает сегодня, на ее историю и на то, куда вы планируете ее направить. Как только они разберутся в бизнесе, они смогут работать с вами над спецификой ваших потребностей в пространстве. Если у вас есть подробный план пространства, они будут использовать свои знания, чтобы помочь вам его уточнить, но если у вас нет, они помогут вам определить, какие помещения лучше всего подходят для ваших нужд.

Все это происходит еще до того, как вы начинаете путешествовать по космосу. И, поскольку представителю арендатора почти всегда платит арендодатель, когда вы арендуете помещение (или продавец, если вы его покупаете), это происходит без каких-либо затрат с вашей стороны. Ваш представитель по арендатору делает всю эту консультационную работу для вас бесплатно — на основании вашего обещания позволить ему или ей представлять вас в сделке.

3. Взгляд на рынок в целом

Хорошо это или плохо, но непрозрачность определяет рынок коммерческой недвижимости. В отличие от жилого мира, где вы можете найти почти каждый дом в системе MLS, в нашей отрасли нет единого центрального хранилища для всего пространства, доступного в любой момент времени. Кроме того, из-за уникальной природы аренды пространства, даже если бы у вас был доступ к центральному банку данных, вы все равно упустили бы большую часть запасов. Скорее всего, в нем не будет списка мест, которые можно было бы построить, если бы был спрос. Или пространства, которые освободил бы существующий арендатор, если бы у них был кто-то, кто занял бы его. Или места, которые появятся на рынке через 18 месяцев, но еще не перечислены.

Брокеры-арендаторы являются экспертами на рынке, в том, что доступно и что будет доступно. Часть этой информации поступает из тех же источников данных, которые вы можете видеть, но лучшие области требуют больше копания. Ваш представитель арендатора работает напрямую с активными брокерами, чтобы знать, что происходит в их зданиях. Они также работают с арендаторами по всему рынку, поэтому у них есть инсайдерская информация о том, кто доволен, кто нет и кто переезжает. Возможно, вы сможете найти некоторые из этих мест самостоятельно, но вы не сможете найти их все. А лучшие помещения часто сдаются в аренду еще до того, как они появятся на публичном рынке.

Имейте в виду, что если вы работаете с брокером, который не является представителем арендатора, у него или у нее есть встроенный стимул показывать вам только те помещения, которые он или она представляет. Это означает, что брокер, который может быть местным экспертом, все равно может не показать вам весь рынок. Ваш представитель арендатора будет — в конце концов, это его или ее работа.

4. Экономия времени

Процесс поиска помещения занимает очень много времени. Подумайте обо всех шагах, которые вам нужно пройти:

1. Вы должны стать экспертом по коммерческой недвижимости, чтобы найти правильный способ воплотить потребности вашего бизнеса в физическом пространстве.

2. Вы должны стать экспертом по зданиям на рынке, их вакансиям, арендаторам на рынке и их планам на будущее, чтобы убедиться, что вы не пропустите ни одного места, которое может быть на «скрытом» рынке.

3. Вы должны определить, какие из доступных мест и зданий соответствуют вашим критериям.

4. Вы должны связаться с арендодателями всех этих зданий, чтобы организовать экскурсию по помещениям.

5. Ты должен организовать и провести эту экскурсию.

6. После тура вы должны управлять процессом отправки запросов предложений домовладельцам с зданиями, которые могут работать.

7. Вы должны скоординировать процесс получения ответов от арендодателей.

8. Вы должны суммировать все RFP в какой-либо сетке, чтобы определить, какие из них оправдывают ответ.

9. После того, как вы решили, какие предложения рассматривать, вы должны начать переговоры с этими домовладельцами… и скоординировать этот процесс.

10. Вы должны доработать письмо о намерениях с выбранным местом и подписать его.

11. Вы должны управлять процессом составления договора аренды, отвечающего деловым и юридическим потребностям каждого (и управлять всеми вовлеченными личностями).

12. Пока вы работаете над договором об аренде, вы должны облегчить процесс комплексной проверки, планирования пространства и выбора строительной бригады и других поставщиков для подготовки помещения к заселению.

13. Вы должны подписать договор аренды.

14. Вы должны скоординировать подготовку помещения к заселению.

Если у вас есть представитель арендатора, вся эта подготовительная работа будет сделана за вас, так что вам останется только осмотреть помещение, принять решение и подписать. Работа в одиночку означает, что вы разговариваете по телефону, находитесь в машине, ищете продавцов и тратите на все это уйму времени. Кроме того, поскольку маловероятно, что у вас больше контактов или больше опыта в процессе аренды, чем у вашего представителя арендатора, вы, скорее всего, либо совершите ошибки, либо предложите несовершенные варианты.

5. Уравнять правила игры с арендодателями

Есть два способа победить в переговорах. Один из них — прийти с информационным преимуществом. Другой — просто быть более опытным переговорщиком.

Вы настоящий эксперт местного рынка коммерческой недвижимости? Вы знаете, какие здания на самом деле горячие, а какие нет? Знаете ли вы, какую арендную плату на самом деле получают арендодатели, а не то, что, по их словам, они просят? Знаете ли вы, куда придут новые здания и насколько сильно они потеснят существующие? Знаете ли вы, разумно ли просить 30 или 40 долларов на улучшение арендатора? Размышляя над этими вопросами, помните об этом. В команде арендодателя с другой стороны стола есть человек, который знает ответы на все эти вопросы. Имея это в виду, велика вероятность, что вы пойдете на космические переговоры при дефиците информации.

Сколько договоров аренды вы заключили в этом году? Опять же, ваш арендодатель или его агент, как правило, проводят несколько переговоров в год — многие из них постоянно ведут несколько переговоров одновременно. Хотя почти каждый может научиться вести переговоры, опыт помогает. А учитывая сложность переговоров по коммерческой недвижимости, особый опыт в отрасли имеет решающее значение. Большинство арендаторов, которые ведут переговоры в одиночку, могут быть отличными переговорщиками, но они не лучшие переговорщики по коммерческой аренде за столом переговоров.

Что это значит, если вы не представлены, вы идете на переговоры с двумя фатальными недостатками. А это значит, что арендодатель выиграет. Найм представителя арендатора восстанавливает баланс сил. Ваш представитель арендатора является экспертом. Он или она также имеет большой опыт ведения переговоров. И это выравнивает игровое поле для вас.

6. Строительный конкурс

Золотое правило бизнеса — тот, у кого есть золото, устанавливает правила — применяется к коммерческой аренде неочевидным образом. Вы можете подумать, что как клиент вы все контролируете, но большинство арендодателей считают, что власть принадлежит им. Это означает, что, за исключением чего-то, что могло бы уравнять игровое поле, вы входите в комнату со значительным недостатком.

Если вы хотите получить наилучший возможный результат от переговоров по коммерческой аренде, вы должны создать конкуренцию — или видимость конкуренции — за вашу аренду. Это означает, что каждое помещение, которое вы рассматриваете, должно знать, что есть другие помещения, которые вы считаете столь же желательными, и что единственный способ заставить вас подписать договор коммерческой аренды — это предложить вам привлекательный пакет.

Представитель арендаторов поможет вам создать конкуренцию. Во-первых, просто появление в качестве потенциального арендатора с брокером вместе с вами посылает сообщение о том, что вы настроены серьезно и что у вас есть кто-то в вашем углу, который может показать вам несколько помещений. Во-вторых, ваш представитель арендатора знает, как создать настоящую конкуренцию. Они знают, какие здания показать вам и сколько рассказать — или не рассказать — каждому арендодателю, чтобы максимизировать вашу позицию на переговорах.

7. Сложные термины и жаргон

Как и многие отрасли, коммерческая недвижимость имеет свой собственный язык и свой особый жаргон. Это можно выяснить, но если вы не понимаете, как коэффициент загрузки влияет на ваше пространство, какова плата за CAM от здания к зданию и сколько сетей должно быть в вашей аренде (как можно меньше!), вы можете закончить до платить слишком много для вашего следующего офиса. В конце концов, это отрасль, где валовая арендная плата в размере 60 долларов за квадратный фут может быть дешевле, чем чистая арендная плата в размере 50 долларов за квадратный фут. (Если вы не понимаете почему… вам нужна помощь представителя арендатора!)

Брокер по коммерческой недвижимости знает, что валовая арендная плата означает, что арендодатель оплачивает счета за здание, а чистая арендная плата означает, что их оплачивает арендатор. Они также знают, что коэффициенты нагрузки измеряют, сколько общих площадей здания вы платите, они знают, что нужно запрашивать подробную информацию о сборах каждого здания за обслуживание собственности и ее общих услуг и удобств, и они знают, что тройная чистая аренда имеет тенденцию чтобы переложить большую часть ответственности на вас.

Ваш представитель по арендатору знает отраслевые термины и жаргон. И они знают, каковы рыночные условия. Это означает, что они находятся в наилучшем положении, чтобы найти для вас подходящие варианты коммерческой аренды.

8. Связи с профессионалами отрасли

Хотя для того, чтобы получить для вашего бизнеса очередное коммерческое помещение в аренду, может не потребоваться целой деревни, для достижения наилучшего возможного результата обычно требуется совместная работа команды профессионалов. Часто вам также нужны профессионалы, которые либо физически находятся рядом со зданиями, которые вы рассматриваете, либо находятся в том же состоянии для целей лицензирования, либо и то, и другое. Ваш представитель арендатора может помочь вам создать команду, укомплектованную людьми, в том числе следующими.

• Адвокаты по недвижимости . В то время как в вашей компании, вероятно, есть квалифицированный юридический отдел, рассмотрение договора аренды коммерческой недвижимости — это особый набор навыков, и вы можете выбрать адвоката по недвижимости, который хорошо разбирается в местных законах и обычаях, чтобы поддержать вас.

• Планировщики пространств и архитекторы. Независимо от того, занимаетесь ли вы выпотрошением и перестройкой нового помещения или просто перемещаете существующие кабинки и перегородки, ваш представитель по арендаторам может помочь вам связаться с людьми, которые являются экспертами в максимально эффективном проектировании и использовании вашего нового коммерческого арендованного помещения.

• Специалисты-строители . Если вам нужно выполнить тяжелую работу в вашем помещении, и договор аренды позволяет вам выбрать собственную строительную бригаду, ваш представитель арендатора знает, какие компании выполняют работу лучше всего по лучшим ценам и могут уложиться в срок.

• Вспомогательные предприятия . У хорошего представителя арендатора есть Rolodex, заполненный прошлыми клиентами. Вполне вероятно, что они знают кого-то, кто может помочь вам со всем, что вам нужно, например, с отличным кофе, новой PR-компанией для продвижения вашего нового офиса или чем-то еще. Эта услуга особенно ценна, если вы выходите на новый рынок, где ваши существующие отношения могут вам не помочь.

• Поддержка собственности. Хотя мы много говорили об аренде помещений, если вы решите, что покупка здания является для вас подходящим вариантом, ваш представитель по арендатору знает людей, которые вам нужны для успешной сделки. Они могут связать вас с кредитором, чтобы помочь вам профинансировать вашу покупку, условно-депозитными и титульными компаниями для проведения сделки, компаниями должной осмотрительности, чтобы помочь вам убедиться, что здание, которое вы покупаете, соответствует вашим ожиданиям, и после того, как вы закроете сделку, они наладят отношения. с объектами и компаниями по управлению недвижимостью, которые могут помочь вам управлять вашим пространством.

9. Понимание рынка

Чтобы успешно провести переговоры по коммерческой аренде, вам нужны две вещи. Во-первых, у вас должен быть доступ ко всем доступным подходящим местам. Во-вторых, у вас должно быть достаточно информации о рынке, чтобы знать, что спрашивать, и быть в состоянии сказать, когда вы нашли хорошую сделку. Представитель арендатора поможет вам выполнить и то, и другое.

Несмотря на то, что сегодняшний рынок коммерческой недвижимости более прозрачен, чем в прошлые десятилетия, вы все еще не можете найти все помещения на рынке. Некоторые перечислены, но не рекламируются. Другие не указаны. А других еще нет на рынке, но люди, которые действительно знают рынок, знают, когда они появятся в сети. Вы не можете найти эти помещения, но представитель арендатора может.

На общедоступных веб-сайтах можно получить хорошее представление о том, какие помещения просят домовладельцы в своих зданиях. Однако то, о чем просят арендодатели, редко соответствует тому, что они примут после конкурентных переговоров. Когда вы работаете с представителем арендатора, вы получаете пользу от его или ее опыта, чтобы структурировать ваши первоначальные предложения и провести весь процесс переговоров, чтобы получить наилучшую возможную цену за вашу коммерческую аренду. Ведь они знают, что на самом деле возьмут арендодатели.

10. Навигация по сложной коммерческой аренде

Коммерческая аренда — чрезвычайно сложный документ, который может занимать сотни страниц. Как и в любом деловом юридическом соглашении, большая часть договора аренды представляет собой шаблонный язык, который может иметь важное юридическое значение, но мало влияет на бизнес. Тем не менее, в договоре аренды скрыто множество, казалось бы, мелких моментов, которые могут существенно повлиять на ваш опыт в качестве арендатора и ваши общие расходы на проживание. В то время как брокеры с арендаторами не являются адвокатами, они являются экспертами в поиске выгодных моментов в аренде. Это означает, что вместе с вашей командой юристов они могут помочь вам понять последствия любой коммерческой аренды для бизнеса, чтобы вы могли сформулировать правильную стратегию для своего бизнеса.

11. Долгие и трудные переговоры по аренде

Процесс переговоров по коммерческой аренде может растянуться на год. Оформление договора аренды — это не процесс одного звонка. Вы должны управлять несколькими предложениями, получить LOI, оформить документ об аренде и решить все проблемы перед въездом, а также все остальное, что может возникнуть во время вашей аренды. Брокер по коммерческой недвижимости, который специализируется на работе с арендаторами, может организовать и упростить для вас этот процесс.

Прежде чем вы сможете даже начать переговоры о коммерческой аренде, вы должны пойти и найти помещения и арендодателей, с которыми вы хотите начать переговоры. Позиционирование себя для получения конкурентных предложений является ключевой частью процесса. Он начинается с исчерпывающего поиска на рынке, чтобы найти на рынке и за его пределами места, которые соответствуют вашим потребностям. Затем ваш представитель арендатора связывается с этими владельцами или их арендными командами, чтобы забронировать туры. Ознакомившись с помещениями, вы и ваш представитель отправляете запросы предложений (RFP), чтобы получить ответы от владельцев помещений, которые вам нравятся.

Хотя получение запросов предложений является важным первым стратегическим шагом, переговоры начинаются именно с предложений предложений. Вы и ваш представитель арендатора выясните, как противостоять каждому арендодателю, исходя из ваших потребностей и вашего коллективного восприятия их потребностей. Не удивляйтесь, если некоторые арендодатели уйдут, а другие заставят вас пройти несколько раундов переговоров. Чем больше они говорят с вами, тем больше они могут отказаться! Как только вы завершите переговоры, вы оба подпишете письмо о намерениях или какой-либо другой документ, который служит предшественником аренды.

В этот момент процесс начинает идти по двум направлениям. Вы и ваша команда по планированию пространства и строительству, вероятно, приступаете к работе, которую вам нужно сделать, чтобы подготовить помещение для вашего въезда. В то же время ваш представитель арендатора, арендодатель и, возможно, ваши адвокаты начинают работу. в документе об аренде. Несмотря на то, что вы, возможно, все согласились с деловыми моментами в LOI, изложение всего в формате, который удовлетворит адвокатов, может потребовать дополнительных переговоров.

После завершения переговоров договор аренды будет подписан, а ваша работа еще не завершена. Хотя договор аренды должен регулировать то, что происходит, когда вы готовитесь к его перемещению, не удивляйтесь, если возникнут вопросы, требующие дальнейших переговоров. Какие шрифты можно использовать на вывесках? Какую дверь вы можете использовать для входа в свой номер? И действительно ли вам нужно пользоваться службой общественного питания здания всякий раз, когда вы заказываете обед для своих сотрудников? Ваш представитель арендатора может следить за всеми этими процессами и сопровождать вас до тех пор, пока вы, в конце концов, не будете готовы к заселению. А затем они могут продолжать помогать вам, пока вы работаете с командой арендодателя, пока вы являетесь арендатором.

12. Сэкономьте свои деньги

Хороший представитель арендаторов должен сэкономить вам деньги в процессе получения следующей коммерческой аренды.

Вот пример того, как:

• Представитель арендатора может помочь вам понять, что вам действительно нужно и где вам действительно нужно находиться, что может уберечь вас от аренды слишком большого пространства или размещения в слишком дорогом здании или на вторичном рынке.

• Они могут найти вам помещения, которых нет на открытом рынке, потенциально избавляя вас от необходимости конкурировать с другими арендаторами, чтобы получить их

• Они создадут ситуацию, когда несколько арендодателей будут участвовать в торгах за ваш бизнес.

• Эксперт рынка, как и представитель арендаторов, знает разницу между тем, что просят арендодатели, и тем, что они берут. Это поможет вам получить от арендодателя максимально низкую арендную плату и максимальное количество уступок, таких как снижение арендной платы и надбавки на улучшение жильцов.

• Отношения вашего представителя арендатора с поставщиками могут помочь вам найти лучших специалистов по более низкой цене и уберечь вас от дорогостоящих ошибок, нанимая не тех людей.

• После того, как вы станете арендатором, некоторые представители арендаторов будут предоставлять постоянные услуги, такие как помощь в аудите CAM или услуги по управлению арендой. Как минимум, они будут держать вас в курсе того, что происходит на рынке коммерческой аренды, чтобы вы могли принимать более эффективные стратегические решения во время аренды и по мере приближения даты истечения срока аренды.

В дополнение ко всем этим преимуществам, большинство представителей арендаторов предоставляют эту услугу бесплатно для вас. Хотя бесплатная услуга технически не экономит ваши деньги, она все равно бесплатна!

13. Бесплатно

Ваш представитель арендатора обычно не будет брать с вас плату за всю работу, которую он или она выполняет, чтобы найти для вас новый коммерческий договор аренды. Их комиссию обычно оплачивает продавец или брокер продавца.

В то время как обычаи могут варьироваться от рынка к рынку, в сфере коммерческой недвижимости сборы обычно оплачивает владелец собственности, который нанимает собственного брокера для представления своих интересов. Платы, которую предоставляет владелец, обычно достаточно, чтобы компенсировать их брокеру, а их брокеру компенсировать компенсацию вашему представителю арендатора — очень похоже на то, как комиссионные делятся в сделке с жилой недвижимостью. В ходе сделки ваш представитель арендатора включит запрос на его или плату (обычно в письме о намерениях, которое предшествует подписанию договора аренды), и плата будет уплачиваться на определенных этапах аренды.

Обычно размер пирога уже установлен в соглашении, которое арендодатель заключает со своим брокером по листингу. Это означает, что если вы позвоните брокеру по листингу напрямую и будете работать без представителя арендатора, этот брокер по листингу просто получит обе части комиссии. Арендодатель не экономит деньги, и вы не экономите деньги, когда это происходит. Этот другой брокер зарабатывает больше, но этот другой брокер на самом деле не работает на вас, поэтому вы не получаете реальной выгоды от его неожиданной прибыли. В конечном счете, для вас будет лучше, если часть этих комиссионных пойдет на поддержку брокера, который действительно работает на вас — вашего представителя по арендатору.

14. Постоянное обслуживание

После того, как вы подпишете договор коммерческой аренды и переедете в свое помещение, может показаться, что работа вашего брокера выполнена. Вы наняли своего представителя по арендатору, чтобы он нашел вам офис, и теперь, когда вы въехали, ему или ей больше нечего делать. Верно?

Неправильно. Как минимум, ваш представитель арендатора будет рядом, если у вас есть какие-либо вопросы об аренде или аренде. Не удивляйтесь, если они будут периодически обращаться к вам, чтобы узнать, как идут дела.

Во время аренды у вас могут возникнуть ситуации, когда вам понадобится совет со стороны. Например, если в вашей коммерческой аренде есть плата за CAM и годовой процесс составления бюджета, ваш представитель арендатора обычно может дать вам некоторое представление о том, соответствует ли бюджет, который вы получаете, рыночному. Если вы перерастаете свое пространство (или оно перерастает ваши потребности), ваш представитель арендатора может помочь вам сдать его в субаренду или сообщить, есть ли другие варианты на рынке. Возможно, они даже смогут помочь вам договориться о досрочном расторжении или выкупе с вашим арендодателем.

Когда наступает время продления договора коммерческой аренды, представитель арендатора вступает в свои права. Все, что ваш представитель арендатора сделал для вас, когда вы переехали в свое помещение, он может сделать снова для вашего продления. И если вы считаете, что хотите воспользоваться своим вариантом и продлить договор, ваш представитель арендатора может помочь вам получить наилучшую возможную сделку независимо от того, что на самом деле говорится в вашем варианте.

15. Бесконфликтная служба

Не каждый брокер, которого вы нанимаете, работает только на вас. Но если вы работаете с выделенным представителем арендатора, например iOptimize Realty, у них есть только один клиент в их сделке — вы. Эти бесконфликтные отношения означают, что вы можете доверять своему представителю арендатора и знать, что он или она должны ставить ваши интересы на первое место.

В сфере недвижимости агенты обычно обязаны быть верными клиенту, который их нанимает. Таким образом, когда вы звоните агенту по продаже помещения, вывеску которого вы видите, этот агент фактически работает на владельца здания. Хотя любой этичный профессионал сделает все возможное для любого клиента, по закону он обязан ставить интересы владельца на первое место. Например, в переговорах, когда они знают, что владелец снизит цену, они не должны сообщать вам об этом. На самом деле, они не должны, так как они обязаны своей верностью владельцу.