Содержание
Пошаговая инструкция как выбрать в какую коммерческую недвижимость выгоднее инвестировать?
Мы попробуем дать Вам методику быстрой оценки коммерческих помещений покупаемых в инвестиционных целях.
Шаг №1 — Где найти коммерческое помещение в покупку?
1 — Циан — на текущий момент площадка с наименьшим количеством недостоверного контента.
2 — Авито и Яндекс Недвижимость – предложений больше, но очень много фейков.
На Авито часто публикуются впервые собственники помещений
3 — Предложения недвижимости на аукционах на продажу от города Москвы на сайте https://investmoscow.ru/
4 — Предложения объектов с торгов по банкротству и непрофильных активов банков и гос оранизаций.
Наиболее полный агрегатор https://tbankrot.ru/
5 — Подбор через специализированные агентства недвижимости.
Преимущество в том, что отсеивают фейки, могут предложить объекты из так называемых «закрытых продаж» и «объекты вне рекламы». Собственники, чтобы не распугать действующих арендаторов, не выставляют помещения в широкую рекламу и подбор покупателя идет через агентов.
Встречаются интересные варианты с хорошей доходностью и окупаемостью.
Шаг №2 — Первичная оценка помещения доходным методом.
Что для этого нужно?
1 — Условный кадастровый номер помещения и кадастровая стоимость
2 — Размер месячной арендной платы если есть арендатор или среднее значение МАП на аналогичные помещения по данным Циана
3 — Площадь покупаемого помещения
4 — Выбираем какая система налогообложения будет после покупки (6% — УСН, 13% для физ лица, 20% ндс+налог на прибыль для юрлиц)
5 — Определяем какой налог на имущество будет в данном помещении 0.5-2 %
(Руководствуемся правилом, что:
— в отношении прочих объектов налогообложения (кроме включенных в специальный перечень, а также предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ – налог составляет 0,5% с кадастровой стоимости;
— по объектам, включенным в специальный перечень ( административно- деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания – ставка 1,5%-2 % с кадастровой стоимости.
)
6 — Оцениваем нужны ли затраты на ремонт (7000- 20000 руб/м2)
Подставляем данные величины в формулу для вычисления доходности и окупаемости нежилого помещения:
Чистый годовой доход с аренды = Месячная аренда (МАП) *12 месяцев — Кадастровая стоимость*Величина налога — Налог на имущество в % (0.5-2 %) -Простой помещения 5% от года — Оплата риэлтору за поиск арендатора (50% от месячной аренды) – Другие регулярные расходы в месяц
Окупаемость объекта в годах = Общая стоимость с учетом ремонта (Цена собственника+расходы на ремонт)/ Чистый годовой доход
Доходность помещения в % = Чистый годовой доход *100% / Общая стоимость с учетом ремонта
В течение всего 2021 года прогнозируется устойчивый спрос на коммерческие помещения, в том числе в новостройках.
Метрика покупки останется, как и раньше в районе 8-12 лет окупаемости.
Если лень считать все эти цифры самим, то пользуемся калькулятором расчета доходности и окупаемости коммерческой недвижимости на нашем сайте — https://www.apex-realty.ru/kalkulyator-dohodnosti-i-okupaemosti.html с подробной видео инструкцией
ШАГ №3 — Оцениваем коммерческие и технические факторы
Если выбираемое помещение попадает в диапазон окупаемости 8-12 лет или ниже, то можно переходить к рассмотрению коммерческих и технических факторов, влияющих на решение о покупке:
1) Оцениваем характеристики локации (Метро, станции, остановки, количество жителей. Лучше делать с помощью сервисов геомаркетинга, таких как geointellect.com и др, или специализированных компаний)
2) Измеряем трафик для торговых помещений и ПСН (Замеряется 3 раза в сутки по 10-15 мин рядом с объектом счетчик и видеосъемка. В центре минимум 400 чел в сутки, в спальниках 200)
3) Определяем расположение относительно пешеходного потока, различие в цене в одном здании может быть в два раза (Трафик может проходить через двор по «Народной тропе»)
4) Dead Coner – мертвый угол в ТЦ и в Streat Ritail конец улиц, тупиковые площади, брать не надо
4) Прикидываем какие виды деятельности можно расположить в помещении с наименьшей конкуренцией (Чем больше видов, тем больше вероятность сдать быстрее)
5) Смотрим есть ли потенциал развития локации (Дополнительная застройка, какие планы развития района, реновация, открытие метро и.
т.д https://stroi.mos.ru/generalnyi-plan-razvitiya-moskvy)
6) Оцениваем потенциал платежеспособного спроса населения (замеры по чекам в точках конкурентов, стоимость жилья в районе по тепловой карте Яндекса, берем данные из сервисов геомаркетинга)
7) Смотрите на внешний вид облик окружения (год постройки/реконструкции, что
находится рядом)
8) Видно ли помещение с проезжей части
9) Наличие витринных окон большой плюс
10) Высота потолков не ниже 2.7 для многих лицензионных бизнесов
11) Электрическая мощность не ниже 15 кВт с возможностью увеличения
12) Возможность обустройства дополнительных входов и деления помещения на мелкие части, поможет если помещение зависнет
13) Наличие парковки своей или муниципальной.
14) Если есть уже арендатор, то стабильность его бизнеса (сетевой, франшиза, давно находится)
15) Оставшийся срок аренды (если есть арендаторы)
16) Индексация арендной платы (если прописано в договоре)
17) Возможность размещения арендаторов разных профилей
18) Наличае трафикообразующего арендатора, который арендует в соседнем помещении или здании
Обо всем этом мы уже говорили более подробно в материале – Куда лучше вложить инвестиции в 2021 году в жилую или в коммерческую? и на конференции ППКР- 2020 Как выбрать объект коммерческой недвижимости с максимальной доходностью
ШАГ №4 — Проводим юридическую экспертизу объекта на предмет возможности покупки
1) Анализ правоустанавливающих документов, сведения об ограничениях или обременениях права, расширенная выписка из ЕГРН (СБИС, КОНТУР, Росреестр)
2) Проверка контрагента (https://egrul.
nalog.ru)
3) Проверка истории владения объектом
4) Проверка незарегистрированных перепланировок
5) Проверка расположения помещения на публичной кадастровой карте. (https://pkk5.rosreestr.ru, кадастр.москва)
ШАГ № 5 — Сопоставляем все эти факторы и принимаем решение о покупке.
Я не буду говорить, о том что обратитесь к профессионалам, но если есть желание, то пишите мне WhatsApp и я с удовольствием проконсультирую Вас по вопросам выбора.
Удачных покупок!
С уважением‚
заместитель генерального директора ООО «АН Апекс Недвижимость»‚
Молчанов Владимир Вячеславович
Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!
стоимость аренды, ремонта помещения, покупки мебели и техники для пункта выдачи — Дело Модульбанка
Издание для предпринимателей
Пишем о важном, разбираемся
с ежедневными задачами предпринимателей, исследуем законы, транслируем опыт.
Советы
Истории
Интервью
Рынок
Бизнес-планы
Издание для бизнеса. Меньше хайпа, больше пользы!
Пишем о важном, разбираемся с ежедневными задачами предпринимателей,
исследуем законы, транслируем опыт
Проект Модульбанка
Написать в редакцию: [email protected]
Проект ведут — Yellow Yeti
Дизайн — Интуиция
Веб-разработка — Кортекс
©2016–2021
Свежие статьи:
История
Как малый и средний бизнес работает с корпоративными заказами
Опыт предпринимателей из разных сфер
Советы
Как селлеру найти поставщика в Узбекистане
Интервью
«Заработала 10 миллионов на канцелярии»
Как превратить маленький магазин в соцсетях в многомиллионный доход на Wildberries
Бизнес-план
Как получить грант на развитие бизнеса
Дайджест
Цифровой рубль, гранты на инновации и налоги ювелиров
Рынок
Банк помогает селлерам.
Зачем?
Топчик
История
Как малый и средний бизнес работает с корпоративными заказами
Опыт предпринимателей из разных сфер
Советы
Как селлеру найти поставщика в Узбекистане
Интервью
«Заработала 10 миллионов на канцелярии»
Как превратить маленький магазин в соцсетях в многомиллионный доход на Wildberries
Бизнес-план
Как получить грант на развитие бизнеса
Дайджест
Цифровой рубль, гранты на инновации и налоги ювелиров
Рынок
Банк помогает селлерам.
Зачем?
История
Как малый и средний бизнес работает с корпоративными заказами
Опыт предпринимателей из разных сфер
Как ничего не пропустить
Сдам комнату | Кабельное и бытовое обслуживание
- Дом
- Кабельное телевидение и бытовые услуги
- Отдел потребительских услуг
- Аренда комнаты
Отдел бытового обслуживания
Определите, какую арендную плату вы можете себе позволить
- Перечислите все свои доходы и расходы.
- Позвоните в отдел планирования координированных услуг по телефону 703-222-0880 и попросите специалиста помочь вам оценить ваши потребности в доходах для аренды комнаты.
- Используйте инструменты от Virginia Housing (https://www.vhda.com/Renters/Pages/renters.aspx), чтобы получить рекомендации по поиску жилья для аренды и ознакомиться с информацией об обучении арендаторов.
Найдите и исследуйте районы проживания
- Ищите районы, удобные для тех мест, куда вы регулярно ходите, например, на работу, в гости к семье, друзьям, за покупками или на прием к врачу.
- Чтобы рассчитать время в пути для некоторых из ваших любимых направлений, обратитесь в Управление общественного транспорта Вашингтона (www.wmata.com) по телефону 202-637-7000 для получения информации о вариантах общественного транспорта.
- Посетите предполагаемые районы в разное время дня и ночи, чтобы получить представление о том, каково это — приходить поздно вечером или уходить рано утром.
- Обратитесь в полицейский участок в районе, который вы рассматриваете, для получения информации о преступности и безопасности.
- Департамент полиции округа Фэрфакс предоставляет еженедельные данные о преступности, чтобы вы могли получить представление о том, где происходят преступления, и отслеживать тенденции.
Поиск комнаты
- Спросите друзей, родственников и представителей вашей сети поддержки о доступном жилье.
- Ищите законные веб-сайты для объявлений об аренде и общайтесь только с арендодателями, которые готовы встретиться с вами лично.
- Поиск на сайте virginiahousingsearch.com или по телефону 1-877-428-8844.
- Публикации о доступном жилье можно получить в Департаменте жилищного строительства и общественного развития округа Фэрфакс по телефону 703-246-5010.
Держите свои деньги
- Не все объявления об аренде или предложения по аренде комнаты на самом деле предоставляют жилье. Некоторые мошенники. Федеральная торговая комиссия дает рекомендации о том, как работает мошенничество с арендой, и предупреждает, чтобы не стать жертвой мошенничества.
- Отвечая на объявление, не сообщайте личную информацию, такую как номер социального страхования, банковский счет или кредитная карта.
- Никогда не переводите деньги и не платите наличными или денежным переводом, если вы не получили квитанцию.
- Убедитесь, что человек, сдающий комнату, является тем, за кого он себя выдает, и что у него есть разрешение на аренду комнаты, если он не владеет недвижимостью, убедитесь, что у него есть разрешение сдать комнату вам.
- Чтобы узнать, кому принадлежит недвижимость, позвоните в отдел оценки недвижимости по телефону 703-222-8234.
- Попросите арендодателя предоставить контактную информацию предыдущих арендаторов, чтобы вы могли поговорить с ними и узнать об их опыте аренды, если это возможно.
- Найдите информацию об истории жалоб в отделе по делам потребителей, чтобы узнать, есть ли жалобы на арендную плату в отношении потенциального арендодателя.
Некоторые мошенники. Федеральная торговая комиссия дает рекомендации о том, как работает мошенничество с арендой, и предупреждает, чтобы не стать жертвой мошенничества.
Осмотрите недвижимость, предлагающую комнаты в аренду
- Взгляните на несколько объектов.
- Прежде чем арендовать квартиру, посетите ее, чтобы убедиться, что она соответствует вашим ожиданиям, и что эта комната соответствует вашим потребностям и желаниям.
- Встретьтесь и поговорите с потенциальными соседями по комнате. Ты представляешь себя живущим с ними?
- Соответствует ли образ жизни тех, с кем вы будете жить, вашим требованиям в отношении чистоты, уровня шума, правил проживания, температуры в помещении, курения, домашних животных, правил для гостей, общей ванной комнаты, привилегий на кухне, прачечной, парковки, интернета, кабельного и прочего? вещи, которые важны для вас?
- Ухожено ли имущество?
- Приборы, электрические источники и сантехника в хорошем рабочем состоянии?
- Места общего пользования свободны от мусора и находятся в хорошем состоянии?
- Есть ли признаки присутствия грызунов, насекомых или других вредителей?
- Кто отвечает за уборку мест общего пользования и как будет осуществляться ремонт и содержание жилого помещения?
- Будете ли вы иметь конфиденциальность и способ защитить свои вещи? Ты можешь запереть дверь?
- У кого еще есть ключи от твоей комнаты? Когда хозяин может войти в вашу комнату?
- Никогда не сдавайте комнату, из которой нет безопасного и быстрого выхода, например, подвал без двери или окна наружу.
- Статья 4 постановления о зонировании устанавливает и ограничивает количество людей, которые могут проживать в одном доме. Как правило, в одном доме может проживать не более четырех человек, не состоящих в родстве.
- Сообщите о переполненности в отдел соблюдения правил по телефону 703-324-1300.
- Для получения дополнительной информации об обслуживании имущества, а также о правилах пожарной безопасности и охраны здоровья, обращайтесь в Департамент соблюдения норм по телефону 703-324-1300 или по электронной почте.
Получить в письменной форме
- Арендодатели в Вирджинии должны предложить арендаторам письменное соглашение об аренде. Этого требует Закон Вирджинии о арендодателях и арендаторах жилых помещений, § 55.1-1204.
- В договоре аренды должны быть указаны даты начала и окончания аренды, сумма арендной платы и все другие расходы, такие как коммунальные услуги, кабельное телевидение или Интернет.
- Это соглашение должно включать все права и обязанности арендатора и арендодателя.
- Прочтите договор аренды и убедитесь, что вы согласны со всеми условиями, прежде чем платить арендодателю арендную плату или въезжать в комнату.
- Сводную информацию о правах и обязанностях арендаторов и арендодателей см. в Заявлении о правах и обязанностях арендаторов штата Вирджиния.
Нужна дополнительная информация
Свяжитесь с Отделом защиты прав потребителей по телефону 703-222-8435 для получения подробной информации о:
Договоры аренды
Гарантийный депозит
Ремонт и техническое обслуживание
Законы об арендаторах и арендодателях
Страхование арендаторов
Законы о справедливом жилье
Посреднические услуги
Выселение
Целевая группа по предотвращению выселений
Вирджиния Заявление о правах и обязанностях арендаторов 9016
Аренда Комната
Чесапик | Anne Arundel County, MD
В великолепном здании информационного центра Downs Park можно арендовать комнату с невероятным видом на Чесапикский залив.
Этот зал доступен для приемов, совещаний и других функций.
- Зал Chesapeake можно арендовать в обычные часы работы парка с 9:00 до заката
- Входные билеты включены в стоимость
- Вместимость 100 мест
| Арендная плата — Все сборы не подлежат возврату | |
|---|---|
| Будние дни (понедельник — четверг) | |
| 110,00 $ |
| $270.00 |
| Total Cost — Non-Refundable | $380. 00 |
| Weekends (Friday — Sunday) | |
| $110,00 |
| $ 550,00 |
| Общая стоимость — невозвратная | $ 660,00 |
| 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 9018 | |
Вам нужно будет установить и разбить в течение времени.За дополнительной информацией обращайтесь в Downs Park по телефону (410) 222-6230.
Зал Chesapeake Условия соглашения
Помещение
- Вместимость зала Chesapeake составляет 100 человек для проведения сидячих мероприятий. (Это максимальная вместимость, комфортная вместимость будет варьироваться в зависимости от групповых потребностей и конфигурации номера.)
- Контракт с Downs Park должен быть подписан во время оплаты сбора за бронирование (в течение двух недель после бронирования).
- Курение запрещено во всех зданиях парка.
- Доступ в помещение ограничен главным нижним входом с восточной стороны здания и входом к столовой с южной стороны здания. Все остальные выходы из комнаты предназначены только для экстренного использования.
- Действия, не указанные в этом договоре, должны быть одобрены управляющим парком.
Бронирование
- Бронирование можно сделать, связавшись с офисом Downs Park по телефону 410-222-6230 (пн-пт 9с 00:00 до 16:00). Парк закрыт в День благодарения и Рождество.
- Все арендные платежи не подлежат возврату
- Плата за бронирование требуется от до подтвердить/удержать бронирование и подлежит оплате после утверждения бронирования. Полная оплата производится за месяц до мероприятия. Ответственность за своевременную оплату несет клиент. Мы не принимаем кредитные карты. Все чеки должны быть выписаны на счет ANNE ARUNDEL COUNTY. Контрольный список по уборке будет заполнен и хранится в офисе парка.
Часы аренды
Объект доступен круглый год 7 дней в неделю с 9:00 утра — за час до объявленного времени закрытия.
- Все функции (включая уборку помещений и уход с вечеринки) должны заканчиваться за час до объявленного времени закрытия (время закрытия парка). Залог за возмещение ущерба может быть аннулирован, а в случае несоблюдения графика отъезда могут взиматься другие сборы.
- Гости не могут занимать Chesapeake Room до запланированного начала мероприятия. Время установки не предусмотрено и должно быть забронировано по мере необходимости. (Напоминание: арендованная сторона должна уточнить у поставщика провизии время, необходимое для установки/разборки, и обязательно зарезервировать достаточное время для работы.) Группа должна покинуть парк до наступления темноты.
Залог за возмещение ущерба может быть аннулирован, а в случае несоблюдения графика отъезда могут взиматься другие сборы.Парковка
- Арендная плата за помещение включает в себя все входные билеты в парк
- Все транспортные средства должны парковаться на специально отведенных стоянках на главной стоянке
- Вождение и стоянка на траве запрещены
- Дорожки вокруг парка информационного центра предназначены только для пешеходного движения. Специальный доступ для доставки припасов и питания должен быть организован в день мероприятия с дежурным рейнджером. Доступ транспортных средств к зданию не гарантируется и зависит от безопасности и других соображений по усмотрению дежурного рейнджера.
Доступ транспортных средств к зданию не гарантируется и зависит от безопасности и других соображений по усмотрению дежурного рейнджера.Кейтеринг
- Ответственность за организацию питания несет арендатор.
Алкогольные напитки
- Downs Park — это безалкогольное заведение. Хранение или употребление алкогольных напитков запрещено и влечет за собой изгнание участника из парка.
Оборудование
- Downs Park предлагает круглые складные столы диаметром 5 футов и прямоугольные складные столы длиной 8 футов и 100 стульев
- Все арендуемое оборудование (т. е. не предоставленное Downs Park) должно быть доставлено и установлено в течение периода бронирования в тот же день, что и аренда объекта. Downs Park не несет ответственности за получение или сохранность такого оборудования
- Парковая мебель не может быть установлена за пределами здания
- Установка еды и напитков вне здания не разрешена
- Палатки не разрешены
Украшения и конфетти
- Только украшения для стола
- Украшение должно быть согласовано с местным персоналом парка
- Запрещено бросать рис, блестки, конфетти и птичий корм
- Воздушные шары запрещены
- Предметы, которые повреждают здание и мебель, такие как гвозди, винты, кнопки, лента, запрещены
- На трубы спринклера нельзя прикреплять украшения
Усилитель звука
- Усилитель звука не допускается.
