Аренда с последующим выкупом: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Как происходит аренда земли у государства с последующим правом выкупа

Для каких целей государство предоставляет земельные наделы в найм с правом их выкупа

Земельный надел может предоставляться в аренду посредством организованных торгов, так и без их проведения. Торги (земельный конкурс) — это своего рода аукцион, на котором участок сдают в найм тому, кто даёт за него наибольшую арендную плату.

В основном такие аукционы организуются для арендаторов, претендующих на земельные территории, которые в дальнейшем будет использоваться не по их прямому предназначению. Примером тому может быть аренда сельхозземель под частную застройку.

Если же земельный надел сдается в найм с последующим оформлением его в частную собственность без организации проведения земельного конкурса, то претендент должен будет пользоваться участком только в соответствии с его прямым предназначением, предусмотренному государством:

1. Земли сельхоз назначения.

Такие наделы сдаются в найм без аукциона, а в дальнейшем и собственность, только при условии, что на них будет организовано сельхоз поселение или фермерское хозяйство.

2. Земли под застройку многоэтажных домов или индивидуального жилого строительства.

В договоре аренды прописывается, в этой ситуации, что строительство ведётся на арендованной у государства земле, которую арендатор вправе выкупить.

3. Строительство сооружений социального значения.

Если планируется застройка арендованных площадей зданиями детских садов, больниц, школ и прочее. Тогда государство позволяет выкупить арендованные территории.

Для аренды земельного участка с одной из перечисленных целей, нужно обратиться в местные органы самоуправления и получить предварительное согласование на межевание и регистрацию участка в кадастровом реестре.

После этого пишется заявление на аренду участка без проведения торгов. И в местных СМИ публикуется объявление о том, что выбранный земельный надел собираются взять в найм, с последующим выкупом.

Заявителю придется подождать один месяц, с момента размещения объявления. Если по истечении этого времени, другие претенденты не заявят о себе, то начинается процедура оформления договора аренды с дальнейшим правом приобретения в собственность. Если же найдется ещё хотя бы один кандидат, то проведение торгов неизбежно.

Предварительное согласование было отменено в 2016 г., но до сих пор его необходимость остаётся на усмотрение местного муниципалитета.

Как происходит процедура выкупа арендованной у государства земли?

Арендатор, который желает оформить арендуемый им земельный надел в собственность, должен заявить об этом арендодателю при личном посещении.

Процедура выкупа проходит в несколько этапов:

1. Первым этапом становится обращение в местный муниципалитет или администрацию. При этом необходимо иметь документ, удостоверяющий личность (свидетельство о Госрегистрации, если арендатор юрлицо). А также выписка из паспорта, выданного кадастром на участок или его оригинал, арендное соглашение и составленный план надела.

Чтобы получить выписку из кадастрового реестра, нужно посетить Федеральное управление, занимающееся вопросами кадастрового учёта земельных территорий и картографии.

После этого работники госучреждения составляют кадастровый план надела и оценивают стоимость земельной площади. Необходимая документация выдаётся, как только осуществлено межевание земельной территории и получено согласие собственников соседних участков.

2. Вторым этапом является получение от арендодателя постановления о том, что арендуемый участок переходит в личное владение арендатора. Такое постановление выносится на основании полученной от заявителя документации. Также в нем прописывается окончательная стоимость передачи земли в собственность.

Для того, чтобы получить такое постановление, необходимо подать в органы региональной власти заявление установленного образца. Содержимое его следующее:

• В заголовке указывается инициалы главы администрации (кому адресовано), личные данные, того кто составляет заявление (инициалы, адреса регистрации и проживания). Также необходимо прописать данные представителя (инициалы, номер телефона, e-mail и паспортные данные).
• В центре указывается вид обращения (заявление о предоставлении…).
• Дальше составляется сам текст. В нем необходимо прописать данные участка (адрес расположения, площадь и цель использования), категорию его предназначения и номер в кадастровом реестре.
• После основного текста даётся согласие на обработку и использование персональной информации. Подтверждается то, что сведения предоставлены в полном объеме и являются достоверными.
• Прописывается то, куда следует отправить результаты рассмотрения данного обращения (почтовая доставка, e-mail или личное получение).
• Перечисляется вся документация, приложенная к заявлению, и ставится дата составления и подпись заявителя.

Следующие документы необходимо приложить к данному обращению для его рассмотрения муниципалитетом:

• Копию паспорта арендатора или его представителя;
• Кадастровый паспорт выкупаемого участка;
• Две справки из единого государственного реестра недвижимости о праве на здания, имеющиеся на участке и праве на сам земельный надел;
• Копии свидетельств, которые подтверждают права владения постройками, располагающимися на территории арендованной земли.

Все это собирается в один общий пакет и вместе с обращением на приобретение направляется в органы местного муниципалитета для вынесения постановления.

Последним этапом становится оплата установленной суммы за надел, регистрация купли-продажи и оформления акта передачи надела, т.е. свидетельства о собственности.

Установленные сроки и финансовое бремя выкупа

Стоимость приобретения участка, находящегося в аренде, не должна быть выше суммы, в которую оценил этот надел, кадастр. Точную сумму, которую возьмёт арендодатель, озвучить нельзя. Но определены ее максимальные пределы.

Цена выкупаемого земельного надела представляет собой определенный процент от его оценочной стоимости, установленной кадастром. То какая сумма будет объявлена за участок кадастровым отделом зависит от регионального расположения надела.

1. Часто граждане, которые построили сооружение или здание на этом участке, могут его выкупить по ставке примерно 60% от оценочной стоимости.
2. Минимально возможный процент — 2,5%. Данный процент устанавливается только для арендованных под личное подсобное хозяйство участков.
3. Если же необходимо будет произвести изменение целевого предназначения земельного надела, цена может достигнуть ставки 80% от оценки кадастра.
4. В ситуации, когда на участке не производились строительные работы и другие преобразования, процент выкупа будет составлять примерно 20%.

Перед тем, как начать процедуру выкупа эта земельная территория должна находиться в аренде не менее трёх лет. А заявку на приобретении этой территории в личное владение без организации аукциона необходимо подать до конца срока действия арендного договора.

Итак, процедура выкупа арендованного у государства участка достаточно непростая и трудоемкая, но именно она помогает стать собственником земли без значительных финансовых затрат. Главное правильно собрать и предоставить администрации полный пакет документов, грамотно составить заявление на предоставление надела в собственность и иметь на руках договор на аренду участка с дальнейшим правом выкупа.

Команда Kadastr RU

Предыдущий пост

Постановка квартиры на кадастровый учет

Следующий пост

Как считается налог на землю?

Аренда с последующим выкупом: правила оформления

Договор аренды может быть оформлен в отношении нескольких объектов недвижимости. Включает в себя квартиры, дома, комнаты, автомобили или другое оборудование. Соглашение может быть заключено между физическими или юридическими лицами. Довольно популярной считается аренда с выкупом. Это интересная альтернатива ипотеке или автокредиту. Чтобы договор имел юридическую силу, важно уделить пристальное внимание его правильному оформлению.

Суть соглашения

Договор аренды с куплей-продажей во многом похож на лизинг. По окончании договора недвижимость переходит в собственность арендатора. К особенностям такого договора относятся:

• сторонами такого договора могут быть граждане или представители компаний;
• арендные платежи включают в себя не только плату за пользование имуществом, но и часть его стоимости;
• по истечении срока договора составляется договор купли-продажи;
• продавец обязан на основании этого договора передать имущество покупателю;
• эксперты рекомендуют регистрировать как договор аренды, так и прямую покупку квартиры или другого объекта.

Только наличие государственной регистрации гарантирует соблюдение обоими участниками сделки существующих обязательств.

Плюсы и минусы сделки

Аренда с выкупом может применяться к различным свойствам. К основным преимуществам его использования относятся:

• покупатель может воспользоваться рассрочкой, благодаря которой стоимость определенного имущества оплачивается постепенно, для чего не требуется использовать кредитные средства и переплачивать значительную сумму денег в виде процентов;
• продавец ценностей становится получателем регулярного и пассивного дохода в виде ежемесячной ренты;
• участники сделки могут самостоятельно решить, какая схема расчетов для них наиболее привлекательна, при этом им разрешено использовать отсрочку или внести сумму большую, чем указанная в договоре;
• поскольку обе стороны связаны соглашением, вы можете быть уверены, что не будет никакого материального ущерба.

Но у такого расположения есть некоторые недостатки. К ним относится то, что продавец не сразу получает полную стоимость своей квартиры. В случае смерти продавца покупатель должен составить новый договор с его родственниками в лице наследников, причем они могут не соглашаться на прежние условия сотрудничества. Поэтому договор аренды с правом выкупа оформляется только после тщательного изучения всех плюсов и минусов.

Особенности соглашения

Договор аренды с последующим выкупом может быть оформлен в отношении разных объектов недвижимости. Очень часто предметом договора выступает несколько объектов недвижимости, представленных квартирами или домами. Правила использования этого метода покупки различных предметов включают в себя:

• порядок передачи объектов регулируется положениями ГК РФ и ГК РФ;
• допустимо составление такого договора в связи с коммерческой недвижимостью;
• договор аренды предусматривает передачу объекта в пользование, но переход права собственности необходимо регистрировать отдельно;
• договор заключается только в письменной форме;
• так как в будущем планируется переход права собственности на объект, целесообразно обратиться к нотариусу для удостоверения сделки;
• в документе отражаются все условия сотрудничества, а именно размер ежемесячных платежей, правила оплаты жилищно-коммунальных услуг, а также нюансы ремонта или другие важные условия;
• договор обязательно должен содержать пункт, связанный с порядком перехода права собственности на объект;
• обе стороны сделки должны подписать договор добровольно.

При нарушении одной из сторон условий сделки все вопросы решаются в судебном порядке, при невозможности разрешить конфликтную ситуацию мирным путем.

Какие включаются пункты в договор?

При составлении договора аренды с последующей покупкой дома или квартиры обязательно вносить в этот документ важную информацию. К обязательным пунктам относятся:

• сведения об участниках сделки, включая их ФИО, паспортные данные, а также даты рождения и место жительства;
• параметры жилого помещения или иного имущества, сдаваемого в аренду по настоящему договору;
• общее состояние предмета, например, наличие ремонта и мебели;
• как часто арендатор должен производить платежи;
• сумма платежей, в которую входит не только плата за пользование помещением, но и за его приобретение;
• срок действия договора, а чаще всего такой договор оформляется на 5 лет;
• условия, при которых помещение переходит в собственность арендатора;
• права и обязанности обеих сторон сделки;
• порядок, на основании которого увеличивается размер платежей в связи с индексацией или изменением курса рубля по отношению к другим валютам;
• условия, при которых сотрудничество прекращается;
• порядок внесения корректировок в договор;
• различные обстоятельства непреодолимой силы, в силу которых допускается расторжение договора или изменение его существенных условий.

Образец договора можно увидеть ниже.

Какие требуются документы?

Документация, которую должны подготовить обе стороны сделки, зависит от предмета соглашения. Если вы планируете сдавать транспортное средство в лизинг с последующей выкупом, вам необходимы ПТС и техпаспорт.

Если предметом договора является недвижимость, готовятся следующие документы:

• паспорта обоих участников;
• если имущество, принадлежащее супругам, сдается в аренду, жена должна составить и нотариально заверить согласие на сделку;
• свидетельство о браке между собственниками квартиры;
• технические документы на объект;
• выписка ЕГРН, подтверждающая, что арендодатель фактически является собственником данного имущества;
• номер счета, на который арендатор будет перечислять арендные платежи;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• отчет об оценке, который содержит информацию о стоимости этого имущества;
• справка, которую необходимо получить в Росреестре, и содержащая сведения о наличии или отсутствии различных залогов;
• справка из домовой книги, включающая данные всех прописанных лиц.

Точное количество документов зависит от деталей договора. Так как в результате планируется переход права собственности на имущество, целесообразно воспользоваться помощью юриста в процессе составления такого договора.

Способы внесения платежей

Стороны самостоятельно решают, каким способом будут перечисляться средства, а также какова будет сумма выплат. При оформлении договора аренды с последующим выкупом в документ могут быть внесены следующие сведения:

• деньги передаются наличными, но каждый раз необходимо выдавать квитанцию;
• перевод денежных средств по безналичному расчету;
• использование банковского аккредитива.

При переводе денег желательно использовать разные транши, а также указывать их назначение.

Риски соглашения

Лизинг с правом выкупа имеет определенные риски как для продавца, так и для покупателя. К основным рискам этого типа относятся:

• если собственник имущества откажется от обязательств, то арендатор не сможет вернуть свои деньги, так как он действительно использовал помещение;
• собственники квартир могут потерять прибыль из-за регулярных изменений цен на недвижимость;
• судебная практика по таким вопросам показывает, что исход судебного разбирательства может быть непредсказуемым;
• право собственности переходит только в будущем, и всегда могут быть различные форс-мажорные обстоятельства, при которых арендатор не сможет получить право собственности на имущество;
• точная форма договора законом не предусмотрена.

У судов нет единого мнения при возникновении таких споров, поэтому всегда есть вероятность того, что одна из сторон сделки может потерять свои деньги.

Можно ли взять автомобиль в аренду с последующим выкупом?

Предметом такого договора может быть не только недвижимость, но и различные другие активы. Сюда же относится автомобиль, который может быть передан в чужое пользование на другой срок. При составлении договора учитываются следующие моменты:

• в соглашении четко описаны все особенности машины, чтобы ее можно было легко идентифицировать;
• включает информацию о марке автомобиля, его стоимости и других параметрах;
• если арендатор планирует использовать автомобиль для работы в такси, то этот факт указывается в договоре;
• при расчете суммы выплаты учитывается амортизация автомобиля.

Ниже вы можете увидеть пример договора аренды автомобиля с последующей выкупом.

Другие виды соглашений

Договор аренды может быть составлен в отношении различных элементов. К ним относятся:

• земельный участок, полученный арендатором от государства после аукциона;
• сдача в аренду коммерческой недвижимости, используемой для хозяйственной деятельности;
• использование некоторого дорогостоящего оборудования на основании такого договора, и этот договор пользуется популярностью у крупных производственных организаций.

Каждое соглашение имеет свои нюансы и особенности. При подписании любого документа желательно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Заключение

Лизинг с последующим выкупом арендованного имущества считается обязательным процессом. Договор может быть оформлен в отношении различных понятий, представленных квартирами, машинами, оборудованием или другими элементами. Пристальное внимание следует уделить составлению прямого договора, чтобы он содержал все необходимые условия и требования.

При заключении такого соглашения возникает множество рисков, характерных для обоих участников сделки. Поэтому целесообразно воспользоваться помощью юристов в составлении документа.

Возможна ли аренда с последующим выкупом у несовершеннолетнего собственника?

Аренда квартиры

05.06.2018

7.7 тыс.

5.2 тыс.

8 мин.

Не всегда можно решить свои жилищные проблемы простой покупкой квартиры. При нехватке денежных средств многие снимают жилье, в дальнейшем же рассчитывая его выкупить.

Но в Российском законодательстве не существует документа, предполагающего одновременно и аренду, и последующий выкуп.

Данное действие должно происходить в два этапа: сначала найм, а по истечении определенного срока заключают дополнительный договор купли/продажи.

В вопросах приобретения жилья аренда квартиры с последующим выкупом — явление хоть и известное, но не распространенное.

Обычно договор заключается между предприятиями, а если одной из сторон выступает муниципалитет, то с государством. Физические лица такой документ заключают крайне редко. Данная процедура, по сути, напоминает некий лизинг.

То есть одна сторона за определенную сумму предоставляет жилое помещение, другая же пользуется им, как сочтет нужным.

В договоре прописывают ежемесячную фиксированную оплату. По истечении определенного срока арендованная недвижимость переходит нанимателю в собственность при условии полного расчета по всем оговоренным платежам. И все-таки законодательно эти понятия имеют существенные различия.

Арендатор имеет право просто оплачивать аренду, а последующий выкуп съемного жилья не является его обязанностью.

В большинстве случаев, когда возникает необходимость в заключении соглашения об аренде и дальнейшем ее выкупе, делается это между близкими людьми или родственниками. Так можно избежать недопонимания и судебных тяжб.

Существует несколько обязательных моментов, которые стоит учесть при составлении соглашения А именно:

1. 1. Право выкупа непременно отражают в договоре. Если указано будет только право преимущественной покупки, суд при разбирательстве не учтет данный пункт. То есть четко указывают, что наниматель может выкупить жилое помещение после окончания срока найма (либо до этого).
2. 2. Необходимо заранее оговорить ценовые условия. В одном случае это ежемесячные платежи за аренду, а в дальнейшем — цена за выкуп. В другом – цена квартиры распределяется в виде ежемесячных арендных сумм. Полная, окончательная стоимость помещения также прописывается. Без этих данных сделка будет недействительна.
3. 3. Документ должен содержать описание помещения: метраж (жилой/нежилой), количество комнат, состояние коммуникационного оборудования, этаж, адрес и т. д. К договору прилагают техпаспорт и схему.
4. 4. Необходим пункт об обязанности арендатора передать право собственности в случае, когда стоимость будет полностью погашена в установленный срок.
5. 5. В приложении указывают акт приема-передачи жилья с подробным отображением тех.состояния.
6. 6. В условиях найма прописывают не только выкупную оплату, но и коммунальные платежи, возможные затраты на ремонт и форс-мажорные обстоятельства в виде аварий, повреждения коммуникаций и т. д.
7. 7. Оплата аренды обязательна в соглашении, при отсутствии данного пункта его можно признать ничтожным. Оговаривается первоначальный взнос, страховка, налоговые выплаты.
8. 8. Отражена цена жилья на момент заключения соглашения и с учетом инфляции, если срок выплат предполагается достаточно длительным.
9. 9. А также вид валюты, в которой будет рассчитываться стоимость помещения. Все оплаты производят через банк, для достоверности и подтверждения при судебных разбирательствах и спорах.
10. 10. Отмечена ответственность арендатора и нанимателя при несоблюдении соглашения, при частичном уклонении и при чрезвычайных ситуациях.

Все перечисленные пункты должны быть обязательно внесены. В противном случае договор не является заключенным, и, как следствие, между физическими лицами не возникнет правовых отношений.

Скачать образец договора аренды с последующим выкупом.

Так как право собственности на жилое помещение (дом или квартиру) наступает только после официальной, государственной регистрации, существует определенный порядок составления соглашения:

• оно составляется по определенному образцу и обязательно письменно;
• если впоследствии предполагается передача помещения в собственность, оформлять необходимо нотариально;
• непосредственный процесс перехода права собственности от арендодателя к арендатору четко, по пунктам указывают в документе;
• бумагу составляют в 3 экземплярах;
• прописывают одновременно условия аренды и последующей продажи;
• заинтересованные лица должны быть согласны со всеми пунктами.

Так как сделка предполагает двойной характер, при ее оформлении потребуется достаточно большой список документов:

• паспорта, удостоверяющие личность всех участников;
• при наличии у сторон супругов, их письменное, нотариально заверенное согласие;
• документ о заключении брака;
• тех. план и кадастровый паспорт жилого помещения;
• документ, удостоверяющий право собственности на квартиру;
• номер банковского счета для внесения платежей;
• документ об оценочной стоимости жилья;
• справка из Росреестра о том, что на имуществе нет никаких обременений;
• если договор заключается с компанией-застройщиком, необходимо представить нотариально заверенную копию устава юридического лица и документ о регистрации;
• справка о том, что жилое помещение не обременено коммунальными долгами.

Если срок договора четко не прописаны, то он по умолчанию составляет 5 лет. Если время все же указано, то его можно сократить до 1 года. При заключении долгосрочного соглашения (от 12 месяцев), оно подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Делается это не позднее 1 месяца, отсчет идет от даты подписания

Для того чтобы избежать недоразумений и последующих споров, не стоит производить оплату «из рук в руки», даже если физические лица — близкие родственники. Существуют следующие варианты оплаты:

• наличными при условии написания расписки;
• банковским переводом с получением чека, в котором указана цель перевода;
• электронным переводом с распечаткой чека;
• банковским переводом на специализированный счет. Обычно такой счет «замораживается» до срока передачи прав собственности новому владельцу (банковский аккредитив).

Важно оговорить с владельцем квартиры разделение счетов – один за аренду, другой за взнос. Либо высылать средства на один счет, но с указанием разных целей выплат. Это предотвратит желание собственника подменить платежи и потребовать дополнительных денег.

В законодательстве не прописано четких правил, по которым заключаются такие сделки, поэтому учесть некоторые нюансы просто необходимо. Это лучший способ избежать мошенничества и уклонения от исполнения своих обязательств. Обратить внимание следует на следующие моменты:

1. 1. В одном документе сразу указывают на факт аренды и последующей продажи. Дополнительно каждый пункт стоит подкрепить законодательной базой.
2. 2. Необходимо не только определить цену недвижимости на момент заключения договора, но и учесть ее изменение за время аренды, иначе одна из сторон окажется в невыгодном положении. Один из пунктов должен содержать порядок индексации.
3. 3. Важно помнить, что наниматель становится собственником только после внесения всех оговоренных сумм. И если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, выплаченные деньги обратно не вернутся. Они будут приравнены к оплате за аренду.
4. 4. Существует возможность досрочного завершения аренды, при условии внесения всей суммы до истечения срока. Делается это только по соглашению обеих сторон. Данный момент стоит обговорить заранее и обязательно письменно обозначить в документе.

Некоторый процент рисков существует при оформлении любой коммерческой сделки. В данном случае законодатель не защищает ни одну из сторон. Если возникнет необходимость разрешать ситуацию в суде – результат непредсказуем.

Небезопасность сделки для владельца недвижимости:

• основное – это инфляция. Бывает, что квартиры падают в цене, но в большинстве случаев стоимость со временем увеличивается. И если договор заключен на длительное время, владелец теряет значительную сумму выгоды, в среднем 15–20%;
• наниматель, а впоследствии предполагаемый владелец, может использовать предоставленную жилплощадь не для проживания, а в коммерческих целях, или сдавать ее в внаем;
• коммунальные платежи и налоги растут регулярно, и если данный факт не учесть при заключении сделки, со временем это сведет на нет прибыль от оплаты аренды. Необходимо заранее договориться о тарификации выплат.

Опасностей при заключении сделки у нанимателя гораздо больше:

• на весь срок аренды квартира не является собственностью арендатора, т. е. нанимателю нельзя полноценно ею распоряжаться. Со своей стороны продавец имеет право расторгнуть сделку в любой момент (он заплатит причитающиеся штрафы, но они могут быть несущественными по сравнению с уже полученной прибылью). Вернуть заплаченные за найм средства не получится даже через суд;
• арендодатель имеет возможность резко увеличить стоимость оплаты за наем;
• владелец квартиры может скончаться до окончания срока аренды и не успеть передать помещение в собственность. В данном случае есть вероятность, что наследники будут не согласны с заключенным договором (денег-то они не видели), и тогда предстоят длительные судебные разбирательства, особенно если наследников много. Они могут не согласиться с прежними условиями договора, и придется пересматривать их не в пользу нанимателя;
• недвижимость, на которую претендует наниматель, оказалась под залогом/арестом по вине владельца, если он не вносил оплату, не платил налоги, наложен арест за неуплату алиментов и т. д. Квартира в результате будет потеряна, если собственник стал банкротом.

Невозможно оговорить все условия сделки, многие из них базируются на доверительных отношениях между обоими лицами. Поэтому в большинстве случаях подобные соглашения заключаются между близкими людьми или родственниками.

Приняв решение заключить договор аренды с последующим выкупом, необходимо осознавать, что в такой сделке существуют как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести:

1. 1. Отсутствие законодательной базы и небольшая практика, в том числе и судебная.
2. 2. Вступление в право собственности только через достаточно длительный срок.
3. 3. Гибкость первоначальных условий, которые можно изменить.
4. 4. Даже при наличии договора владелец в любой момент может заложить свое имущество, не спрашивая согласия арендатора и не ставя его в известность. Наниматель наложит запрет на данные действия только при наличии регистрации в квартире.
5. 5. Арендодатель вправе изменить сумму взноса, и если наниматель с этим не согласен, он подлежит выселению, несмотря на заключенное соглашение. При таких услових ипотечный кредит представляет собой более надежную сделку: если гражданин вовремя гасит назначенные платежи, нет оснований для его выселения.
6. 6. Не существует конкретной формы договора.

К плюсам такого вида сделки можно отнести:

1. 1. Невысокие, доступные (по сравнению с ипотекой) ежемесячные платежи. Отсутствует процентная ставка, и если соглашение достигнуто между родственниками, гораздо проще, чем с банком, договориться об отсрочке в случае непредвиденных обстоятельств.
2. 2. Квартирой можно пользоваться и проживать в ней на момент съема, не дожидаясь вступления в права владения.
3. 3. По договоренности с владельцем в жилье возможно производить ремонтные работы.

Аренда с выкупом интересует тех граждан, которые не смогли получить разрешение на ипотечное кредитование или не имеют финансовых возможностей приобрести жилье в рассрочку.

Но прежде чем решиться на такую сделку, стоит тщательно продумать все условия, нюансы и риски.

Невозможно предусмотреть все, поэтому в качестве арендатора лучше всего выбирать человека, которому можно доверять и с которым легче будет договориться в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Оформление договора аренды квартиры с последующим правом выкупа

Классическая аренда квартиры часто отнимает большую часть зарплаты, а оформление ипотеки подразумевает высокий процент и дополнительные расходы. По этой причине все большее количество людей интересует аренда квартиры с последующим выкупом жилья. Рассмотрим нюансы составления договора и его особенности.

Содержание статьи:

Основы договора

Базовое содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом строится на общих принципах аренды. Однако цена и условия аренды квартиры с последующим выкупом, например, в Москве и области могут значительно отличаться.

Изначально в документе дается характеристика съемной недвижимости:

• число жилых и дополнительных помещений;
• размеры всевозможных зон в помещении и особенности планировки жилья;
• наличие и специфика внутренних коммуникаций и т. п.

Обязательный момент – указание точного адреса (например, аренда квартиры с последующим выкупом в Екатеринбурге с обозначением дома, этажа и номера квартиры).

Также могут фиксироваться характеристики, связанные с косметическим ремонтом и наполнением жилья: описание стеклопакетов, предметов сантехники, мебели. Подобное перечисление является опциональным и может отсутствовать в актуальном договоре.

Указание момента перехода основных прав на собственность является одним из спорных моментов при заключении и реализации соглашения.

Владельцу наиболее выгодно обозначить дату, связанную с полным окончанием арендных платежей, то есть максимально отодвинуть ее от текущего момента составления договора. Покупатель, наоборот, заинтересован в ускоренном получении прав на арендуемое имущество.

Важно! Переход всех прав на собственность при соглашении об аренде квартиры с последующим выкупом между физическими лицами гарантируется процедурой государственной регистрации. Если в будущем владелец квартиры решит игнорировать передачу основных прав в установленном законом порядке – квартира перейдет в собственность съемщика при помощи судебного решения.

Оценка стоимости квартиры – это обязательный этап договоренностей. Чтобы объективно оценить стоимость жилья – стоит обратиться за консультацией к профессиональному аналитику. Он поможет рассчитать цену жилья при учете ситуации на рынке, актуальных экономических тенденций и других факторов, которые влияют на динамику стоимости квартир.

Временные рамки и финансовая сторона сделки

Сроки договора являются обязательным пунктом при оформлении данной сделки.  При этом длительность соглашения может существенно варьироваться в зависимости от договоренности сторон. Снять квартиру с последующим выкупом можно на разные сроки:

• краткосрочная аренда – примерно 1–2 года;
• среднесрочная – 3–5лет;
• долгосрочная – свыше 5 лет.

Выбранный период полностью зависит от интересов покупателя и владельца в оперативности сделки, материальных обстоятельств и планов. Период аренды обсуждается заранее, до момента подписания документа.

Регулярная и конечная оплата может реализовываться в безналичном либо наличном формате. Безналичный расчет является наиболее защищенным и популярным вариантом. При его выборе съемщик перечисляет оговоренную сумму на банковскую карту владельца квартиры. А расчет наличными средствами чаще всего осуществляется при свидетелях или задействует банковское учреждение (например, аренда ячейки).

Важно! Сроки расчетов определяются с учетом пожеланий всех сторон соглашения. При этом плата за жилье может поступать владельцу частями либо в форме фиксированных ежемесячных платежей.

Любые нюансы относительно оплаты и сроков обязательно вносятся в документ в качестве фиксации устной договоренности. Также договор включает регламент использования квартиры на протяжении всего срока аренды до перехода прав собственности.

Содержание соглашения

При заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом стоит ориентироваться на образец (скачать здесь). На основе примера стороны могут самостоятельно составить соглашение без помощи юриста. Основными пунктами такого договора являются следующие:

1. Стоимость жилого объекта.
2. Конкретная сумма выкупа.
3. Общий срок и периодичность платежей.
4. Условия и сроки передачи жилплощади арендатору.
5. Размеры арендной оплаты, вид валюты.
6. Возможность индексации платежей.

Если вы планируете заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом в крупном городе (например, спб) – тщательно изучите все возможные предложения.

Специфичные особенности данного договора предполагают отсутствие существенных корректировок на протяжении всего срока.

Такое положение вещей означает, что любые изменения в экономической ситуации на рынке могут принести финансовые убытки для одной из сторон.

Возможные риски

Описанный тип соглашения между сторонами относят к финансовым операциям с повышенным уровнем риска. Такая характеристика связана с недостатком отработанных механизмов для формирования рыночной стоимости жилья. Сам шаблон договора максимально похож на классический вариант рассрочки, другими словами – отложенный выкуп имущества.

Процесс выкупа имущества по такому договору аренды может быть коротким либо длинным. Выбор временного отрезка крайне важен, поскольку на протяжении длительного периода стоимость имущества либо ставка аренды могут существенно изменяться.

Важно! Коррекция выкупной цены квартиры может реализовываться только при помощи дополнительного соглашения. В юридической практике подобный вариант наблюдается редко, так как продавец не заинтересован в собственных убытках.

Эксперты считают оптимальным временем для подписания договора аренды квартиры с последующим выкупом период стагнации в сфере жилья (такой совет справедлив и для южных регионов с развитым туризмом, например, для Краснодара, Сочи и других). В такой период на рынке недвижимости наблюдаются редкие и легко прогнозируемые перемены.

В процессе составления договора данного типа нужно четко указывать право на выкуп имущества.

Поскольку суд может не принять во внимание преимущественное право съемщика на покупку арендной квартиры без веских доказательств в виде подписанного документа.

В договоре также четко должны быть прописаны размеры аренды и выкупной стоимости – в противном случае даже при достаточной оплате съемщик не сможет получить права на имущество в судебном порядке без согласия владельца.

Четко прописанные данные о квартире, финансовых вопросах и сроках действия данного соглашения существенно снижают количество недоразумений в будущем.

Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Кроме взрослых, сделки с недвижимостью могут заключать лица, не достигшие совершеннолетия…

Портал недвижимости superrielt. ru выяснил у экспертов особенности купли-продажи и аренды жилья, когда в сделках участвуют несовершеннолетние.

Отличается ли законодательство в части заключения сделок с недвижимостью в отношении лиц до 14 лет и несовершеннолетних, достигших 14-летия?

Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет.

Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам.

Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета.

Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги.

Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда.

В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу.

Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Вправе ли несовершеннолетний как-либо распоряжаться недвижимостью, которая полностью находится в его собственности?

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно.

Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры.

Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

На каких условиях родитель/опекун может продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний?

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет.

Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье.

То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Кто и как может распоряжаться деньгами от сдачи в аренду квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему?

Чтобы сдать в аренду квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без такого согласия родители не смогут сдать недвижимость в аренду, залог или безвозмездное пользование.

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег ребенком.

Как правило, в таких случаях органы опеки просят открыть спецсчет на имя несовершеннолетнего, где должны храниться вырученные средства. Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

При этом родители не смогут пользоваться этими средства (это условие спецсчета).

При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?

Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.

Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители.

Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха.

Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.

Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?

По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения.

Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды.

Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

Однако, если в договоре аренды указано, что он расторгается при смене собственника, ситуация несколько иная.

В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке.

Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Возможна ли аренда с последующим выкупом у несовершеннолетнего собственника?

Dmyrto_Z/Depositphotos

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Действительно, в данном случае есть вероятность остаться «и без кола, и без двора». Распоряжение правом собственности несовершеннолетним ребенком осуществляется по предварительному разрешению органов опеки. Подписание любых документов осуществляется правообладателем.

В случае, если это несовершеннолетний ребенок, то за него до 14 лет подписываются родители. Формально Ваш договор может быть заключен, но вопрос его легитимности с юридической точки зрения останется открытым.

И по достижении ребенком 18 лет он может подать заявление в суд о том, что договор не мог быть заключен без согласия органов опеки.

Аренда жилья с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Тут рисков гораздо больше, чем выгод. Любые действия с недвижимостью несовершеннолетнего могут совершаться только с разрешения органов опеки.

Долгосрочный договор аренды с правом выкупа и внесением авансовых платежей является обременением на квартиру. Заключение такого договора без разрешения органов опеки незаконно.

Соответственно, Вы не сможете никак наложить обременение на квартиру и Ваши права на возврат денег в случае чего очень сомнительны.

Ребенок по достижении 18 лет с легкостью откажется от любых незаконных обещаний, данных уже не имеющим к квартире никакого отношения лицом, то есть родителем. Тем более что денег, которые Вы выплатите вперед, уже не будет.

И этот ребенок скажет: «А как Вы могли платить кому-то другому деньги за мою квартиру?» И Вам нечего будет ему возразить.

Какими бы Вы бумагами не обложились, если нет разрешение органов опеки на продажу квартиры таким образом и Ваши платежи не поступают на блокированный этими органами счет несовершеннолетнего в банке, то Вы ничего никому не докажете. Лучше возьмите ипотеку и купите себе сразу свое жилье.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?
• Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?
• Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е.

человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры. Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности.

Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно.

Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

• Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
• Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
• Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
• Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

• Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Аренда жилья с последующим выкупом, это иной способ покупки жилья

Часто люди снимающие жилье в аренду через какое-то время начинают задумываться о потраченных финансах. Из этого они делают вывод, что разумней было бы на эту сумму самостоятельное при привлечении сторонних средств  приобрести жилплощадь.

Первый вариант, который приходит людям в голову это ипотека. Однако помесячные взносы по ипотечному кредиту обходятся дороже, чем обычная аренда. Второй вариант это приобрести квартиру в рассрочку. Но из-за отсутствия процентов рассрочка получается еще не выгодней.

Остается последний вариант аренда квартиры с правом выкупа в будущем.

Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры

Под арендой жилья с правом выкупа подразумевается сделка аренды, дающая право жильцам приобрести квартиру после истечения договора. Говоря простым языком после того как жильцы выплатят последний платеж аренды квартира переходит в их пользование. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.

Наем квартиры с возможностью последующего ее выкупа оформляется двусторонним соглашениям. Кроме всех правил и условий съема также оговариваются условия дальнейшего приобретения. Платежи могут вноситься по частям или одной суммой единовременно.

Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья

Аренда с последующей покупкой далеко не новая форма сделок. Но по факту такая продажа квартир происходит не часто. Владельцы рассматривают квартиры, как определенный актив, поэтому не стремятся их продавать. А при необходимости продать жилплощадь ее хозяева не рассматривают варианты сдачи в аренду.

Именно поэтому многие даже не знают о возможности таких сделок при аренде квартиры. А те, кто осведомлены о такой возможности опасаются возможных рисков.

А риски могут быть следующими:

1. Из-за не распространенности подобных сделок нет четкого порядка действий.
2. Многих заботит цена. Ведь на момент прекращения аренды она может существенно отличаться от той, что была на момент составления договора. Каждая из сторон боится понести неоправданные потери.

Намного чаще встречается продажа жилья в рассрочку. Для продавцов это намного выгодней и связанно с меньшими рисками. Средний срок продажи в рассрочку не может превышать три года. Благодаря этому помесячные платежи значительно выше. Правда, для покупателя такой вариант менее удобен.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.

Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана. 

В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:

• После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
• До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
• В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.

В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.

Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.

Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом

В договоре обязательно должно быть указано:

• описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
• как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
• оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.

Правила составления договора и прочая информация относительно сделки прописана в статьях 554-555 Гражданского Кодекса.

Часто кроме выкупа самого помещения также происходит выкуп всего имущества. Именно поэтому данный момент также должен быть указан в тексте соглашения. Обязательно необходимо указать списком все имущество переходящее вместе с квартирой.

Преимущества и недостатки

К недостаткам можно отнести:

• нет строгой формы договора;
• возможность изменения изначальных условий;
• право собственности переходит не сразу;
• владелец имеет право использовать сдаваемую в аренду квартиру в качестве залога по кредиту.

К достоинствам относятся:

• меньшие помесячные платежи;
• возможность заселиться в квартиру до того как это произойдет по документам.

Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?

Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.

Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.

Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.

Покупка с правом аренды

Библиотека и архивы NAR уже провели исследование за вас. References (ранее Field Guides) предлагает ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы обеспечить всесторонний обзор точек зрения. Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему nar.realtor.

Аренда с выкупом: основы

Аренда с выкупом: как работает процесс ( Investopedia , 22 февраля 2022 г. )

Договоры аренды с выкупом содержат много важных пунктов, о которых должны знать покупатели. В зависимости от контракта арендаторы могут нести ответственность за покупку дома, даже если они больше не могут себе это позволить. Покупатели также должны убедиться, что они уделяют пристальное внимание налогам, обслуживанию дома и тому, насколько принцип будет применяться к вашему будущему дому.

Основы вариантов аренды и купли-продажи ( The Balance , 20 октября 2021 г.)

«Владельцы недвижимости, которую трудно продать, обычно предлагают договоры аренды с покупкой.4 Они продают обычному покупателю, который заплатит наличные деньги продавца, если собственность была сливой и легко продавалась. Продавцы, как правило, получают рыночную стоимость по сегодняшним ценам и избавляются от необходимости выплачивать ипотечный кредит за пустующую недвижимость в течение срока».

Что такое аренда собственности? ( Millionacres , 5 февраля 2021 г.)

«Аренда с правом собственности может быть выгодным методом покупки и продажи недвижимости. Это дает потенциальному покупателю право на покупку недвижимости после ее аренды в течение заранее определенного периода. Договор аренды с правом собственности позволяет арендатору арендовать недвижимость на определенный срок с возможностью выкупа по заранее установленной цене».

Тематические исследования и примеры

Pathway Homes инвестируют 750 миллионов долларов в предприятие по сдаче в аренду ( National Mortgage News , 3 февраля 2022 г.)

«Варианты аренды с выкупом компании включают HomeStart, который позволяет арендаторам въезжать после внесения только залога с возможностью покупки. Его план Savings Match позволяет арендаторам вносить первоначальный взнос, а Pathway Homes обеспечивает фиксированный доход и соответствующий взнос с течением времени. Третий вариант, который будет доступен во втором квартале этого года, Equity Builder, позволяет клиентам купить половину своего дома с первоначальным взносом в размере 5%, а оставшуюся половину арендовать».

Withco выходит из скрытности с 30 миллионами долларов, чтобы помочь малым предприятиям владеть недвижимостью ( Forbes , 1 февраля 2022 г.)

Withco, стартап в сфере недвижимости, основанный 31-летним Кевином Сонгом в 2019 помогает владельцам малого бизнеса владеть своими магазинами по методу аренды с выкупом. Withcho фактически покупает недвижимость, которую владельцы бизнеса арендуют у других арендодателей и часто у застройщиков, а затем размещает ее по плану «собственное строительство, аренда с выкупом». Это часто позволяет следующему поколению небольших семейных магазинов взять верх.

Налоговые последствия

Налоговая информация об аренде с правом выкупа ( SF Gate )

«Налоговая служба признает два основных класса вычетов для вашего дома. Пока вы перечисляете свои отчисления в Таблице А, вы можете списывать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость. Однако арендные платежи не подлежат вычету, даже если у вас есть возможность купить недвижимость. Однако вы можете получить кредит от арендатора, если ваш штат предлагает его».

Имеет ли вариант аренды с выкупом налоговые преимущества? ( The Nest )

«Арендатор не получает обычных налоговых льгот, связанных с владением домом: он не может вычитать проценты по ипотеке или претендовать на какие-либо другие налоговые льготы, которые он получил бы как домовладелец. Однако в зависимости от вашего дохода и штата, в котором вы живете, вы можете иметь право на налоговый вычет арендатора. Например, в Массачусетсе арендаторы могут вычесть до 3000 долларов. Владелец договоренности об аренде с выкупом, с другой стороны, может вычесть расходы на аренду — ремонт, техническое обслуживание, проценты по ипотеке, проезд до дома — из дохода от аренды, который приносит дом».

Аренда или продажа в рассрочку? Определите «экономическую ценность» вашей сделки по аренде или завещания IRS ( Commercial Real Estate Institute )

Существует множество налоговых соображений, которые должны учитывать как владелец, так и арендатор в ситуации с опционом на аренду: «Если IRS характеризует опцион аренды как продажу в рассрочку для целей налогообложения прибыли, предполагается, что право собственности на имущество было передано в момент, когда арендатор уплатил арендодателю опционный платеж и началась аренда. Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя».

Правительственные публикации и программы

Программа аренды/покупки для государственных учреждений ( Казначейство штата Вашингтон )

Договоры аренды ( Управление по энергоэффективности и возобновляемым источникам энергии США )

Варианты аренды с покупкой нечасто Может предоставить льготы ( Счетная палата правительства США )

Электронные книги и другие ресурсы

Членам NAR доступны следующие электронные и цифровые аудиокниги:

eBooks.realtor.org

Интеллектуальное руководство по недвижимости: пошаговое руководство по аренде с целью владения (электронная книга)

Инвестирование в аренду с выкупом (электронная книга)

Инвестирование в недвижимость с Lease Варианты и «подлежащие» предложения (электронная книга)

Книги, видео, исследовательские отчеты и многое другое

В качестве привилегии участника следующие ресурсы и многое другое можно взять во временное пользование через библиотеку NAR. Предметы будут отправлены вам по почте или предоставлены для получения в здании REALTOR® Building в Чикаго.

Кто сказал, что вы не можете купить дом! HG 2040.5 R25w (2006)

Есть идея на тему недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Размещение ссылок на этой странице не означает одобрения Национальной ассоциации риэлторов®. NAR не делает заявлений о том, соответствует ли содержимое любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

Аренда с правом выкупа

Вы близки к тому, чтобы купить дом, но еще не готовы? Вы только что переехали в DFW Metroplex и не знаете, где хотите жить? Вам нужно арендовать прямо сейчас, но вы действительно хотите купить дом через пару лет? Вам может подойти программа Home Partners по аренде с правом покупки.

ОБЗОР ПРОГРАММЫ

Программа Home Partners предоставляет ответственным домохозяйствам четкий и прозрачный путь к приобретению жилья в собственность посредством программы аренды с правом покупки. Эта программа обеспечивает гарантию арендной платы на три года при финансовых обязательствах по аренде только на один год.

ПОДАЧА ЗАЯВЛЕНИЯ

Если вы хотите владеть домом, но в настоящее время не можете претендовать на получение ипотечного кредита, или если вы предпочитаете арендовать дом сейчас с целью покупки его в ближайшие три-пять лет, тогда эта программа может для тебя. Home Partners не фокусируется исключительно на вашем кредитном рейтинге. Полный кредитный профиль всей вашей семьи учитывается при рассмотрении вашего заявления на участие в программе Home Partners.

ПРЕИМУЩЕСТВА

Как и в случае стандартного договора аренды, Home Partners требует, чтобы вы подписали договор аренды на год и внесли залог. В отличие от стандартного договора аренды, у вас будут варианты продления, обеспечивающие гарантию арендной платы на три года и право на покупку дома по цене, установленной при заключении Соглашения о праве на покупку, в соответствии с условиями Соглашения. Вы также можете выбрать дом, в котором хотите жить, из подходящих и доступных для продажи в сообществах, которые обслуживает Home Partners, что позволяет вам сегодня жить в районе, где иначе вы не смогли бы найти подходящий дом для аренды.

ОСНОВНЫЕ СООБРАЖЕНИЯ

Home Partners покупает дома в определенных утвержденных сообществах, поэтому вы можете посетить их веб-сайт, чтобы узнать, какие сообщества в настоящее время участвуют в их программе. Мы поможем вам найти правильный дом в правильном сообществе в рамках программы Home Partners. После того, как вы утвердите покупную цену в своем Соглашении о праве на покупку, это будет цена, по которой вы можете приобрести дом в течение срока аренды в соответствии с условиями Соглашения, независимо от того, будет ли дом впоследствии оценен по более высокой или более низкое значение. Если вы не приобретете дом, как это предусмотрено в Соглашении, Home Partners может сдать в аренду или продать дом другим лицам после окончания срока аренды.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Ваша первоначальная аренда заключается на один год, поэтому ваши финансовые обязательства ограничены одним годом. Ваша аренда продлевается каждый год на три периода по одному году, и вы имеете право уведомить Home Partners, если вы не хотите продлевать аренду. Ваш полный гарантийный депозит будет возвращен, как это предусмотрено в договоре аренды, если вы решите покинуть дом в конце периода аренды и полностью соблюдаете договор аренды.

ПРАВО НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ДОГОВОР

Соглашение о праве на покупку дает вам право приобрести выбранный вами дом у Home Partners по заранее установленной цене на каждый год аренды при условии соблюдения условий договора аренды, Соглашения и других документов. Вы не обязаны покупать дом у Home Partners.

Поиск домов в вашем районе

Подача заявки на участие в программе аренды с правом покупки

Список часто задаваемых вопросов

Свяжитесь с Home Partners для получения дополнительной информации

Для получения дополнительной информации об этой инновационной программе аренды с правом покупки позвоните по телефону 972-980-6672 или заполните форму ниже. Вы также можете посетить: HomePartners.com   * Применяются положения и условия. Позвольте Ebby Halliday, REALTORS® и Home Partners of America расширить возможности аренды вашего дома и поставить вас на путь приобретения собственного жилья.

* Программа «Аренда с правом покупки» предлагается и управляется независимой третьей стороной, не связанной с Ebby Halliday, REALTORS®. Ebby Halliday, REALTORS® и их представители никоим образом не представляют и не гарантируют какие-либо положения, условия или преимущества Программы аренды с правом покупки. Заявитель и недвижимость должны соответствовать определенным квалификационным требованиям. Другие условия и ограничения. Прежде чем продолжить, ознакомьтесь со всеми другими условиями программы.

Home Partners не является ипотечной компанией, не имеет никаких обязательств по предоставлению и не предоставляет финансирование и не может гарантировать или каким-либо образом гарантировать, что резидент сможет получить ипотечный кредит, если и когда он/она пожелает реализовать свои право на покупку. © 2018 Home Partners of America, Inc. Все права защищены. Home Partners и логотип Home Partners of America, Inc. и «Новый путь к домовладению» находятся на рассмотрении или зарегистрированы как товарные знаки и знаки обслуживания Home Partners of America, Inc. или ее дочерних компаний.

Ebby Halliday Corporate Suites

Если вы приезжаете в Северный Техас на 30 или более дней, наши корпоративные апартаменты станут отличным решением для краткосрочного проживания.

Узнать больше

Аренда квартир

Команда Ebby’s по аренде квартир оказывает помощь в аренде жилья в округах Даллас, Таррант, Дентон и Коллин.

Узнать больше

Управление недвижимостью и аренда жилья

Услуги по всем аспектам аренды и управления недвижимостью.

Узнать больше

Услуги по управлению

Команда Ebby’s по управлению недвижимостью в Далласе и Форт-Уэрте превосходит отраслевые стандарты услуг, предлагая беспрецедентную преданность нашим клиентам.

Узнать больше

Лизинговые услуги

Максимальное раскрытие сдаваемой в аренду недвижимости через рекламу в газетах, систему MLS, www.rentals.com, наш отмеченный наградами веб-сайт Ebby.com и вывеску «Сдается в аренду», размещенную во дворе.

Узнать больше

Поиск по аренде

Поиск объектов для аренды в Северном Техасе.

Узнать больше

Проверка биографических данных

TransUnion SmartMove разработан специально для независимых арендодателей и небольших групп по управлению недвижимостью

Узнать больше

Лизинг

Все наши лизинговые услуги предоставляются нашими партнерами, которые являются опытными профессионалами и местными экспертами.

Узнать больше

Аренда-покупка недвижимости в Техасе

Дэвид Дж. Уиллис, JD, LL.M.

Введение

При типичной аренде с покупкой (или «аренде с выкупом») часть каждого ежемесячного арендного платежа откладывается и зачисляется в счет первоначального взноса арендатора-покупателя. Обычно (но не универсально) покупка в аренду предусматривает, что после внесения определенной суммы арендатор может либо (1) преобразовать сделку из аренды в сделку купли-продажи, финансируемую владельцем, в которой арендатор получает гарантийный талон и возвращает продавцу расписку и договор о доверительном управлении; или (2) продавец соглашается с тем, что арендатор-покупатель может предъявить накопленный авансовый платеж по заявке на получение кредита стороннему кредитору и, таким образом, получить право на финансирование на вынос.

Покупка в аренду, договоры купли-продажи и опционы на аренду долгое время были традиционными инструментами инвесторов в жилую недвижимость Техаса. Больше никогда. С 2005 года эти «исполнительные контракты» жестко регулируются главой 5 Имущественного кодекса. В настоящее время применяется множество требований, и бремя их выполнения лежит на продавце. Также действующий кредитор, если таковой имеется, должен дать согласие. Нарушение может дать покупателю право аннулировать и расторгнуть договор и получить полный возврат платежей, сделанных продавцу. Это еще не все, поскольку иск также может быть подан в соответствии с Законом о мошеннической торговой практике и защите прав потребителей («DTPA»), что может привести к тройному ущербу плюс гонорары адвоката. Сложите числа, и вы легко увидите, что потенциальный недостаток значителен. Обратите внимание, что закон не содержит существенных средств защиты для благонамеренных продавцов, которые думали, что заключают с покупателем честную сделку, даже если вся договоренность изначально была идеей покупателя.

Соответственно, риски для инвестора, связанные с исполнением контрактов, почти устранили их использование в жилищном контексте, по крайней мере, в отношении контрактов, срок которых превышает 180 дней.

Мрачная история исполнительных контрактов

В прошлом недобросовестные продавцы злоупотребляли исполнительными контрактами, игнорируя равноправные права покупателя и ложно сообщая мировым судьям, что такие покупатели были обычными арендаторами, на которых распространяется обычный договор аренды (неправда, поскольку покупатели имеют равные права). Затем продавцы могли добиться выселения за незначительные или технические нарушения, часто конфискуя при этом крупные авансовые платежи. После этого продавец мог перейти к следующей жертве и получить еще один первоначальный взнос. Законодатель правильно поступил, чтобы остановить такие злоупотребления.

Что такое «исполнительный договор»

Исполнительные контракты включают в себя любую сделку, которая откладывает на будущее существенные действия любой из сторон, относящиеся к праву собственности или владению недвижимым имуществом. Подумайте об этом так: выполненный контракт — это тот, который полностью выполнен при закрытии. Это сделано, закончено. Исполнительный контракт, с другой стороны, оставляет кое-что подвешенным — обычно самый важный пункт из всех, передачу правового титула (документа) покупателю. Классический исполнительный договор — это договор купли-продажи (или договор купли-продажи земли), который предусматривает, что покупатель получает право собственности после осуществления платежей в течение нескольких лет.

«В типичном договоре о недвижимости продавец и покупатель взаимно соглашаются завершить платеж и передачу права собственности в определенную дату, дату закрытия, когда покупатель обычно получает как право собственности, так и владение. Напротив, в исполнительном договоре покупателю обычно предоставляется немедленное владение, но он должен выполнить многочисленные обязательства в течение длительного периода времени, прежде чем у продавца возникнет обязательство передать право собственности. По договору к исполнению покупатель имеет право, но не обязанность совершить покупку. . . . Но в типичном договоре о недвижимости покупатель должен совершить покупку». Bryant v. Cady , 445 S.W.3d 815, 822-23 (Tex.App.—Texarkana 2014, no pet.).

Покупка в аренду, договоры купли-продажи и опционы на аренду на срок более 180 дней недвусмысленно определяются как договоры к исполнению, подпадающие под действие Разделов 5.061 Кодекса собственности и след. Исключение «180 дней или менее» существует в качестве приспособления для брокеров по недвижимости, потому что в противном случае договор TREC 1-4 мог бы нарушить это положение в сочетании с временной арендой TREC.

Имеет ли значение название документа?

Из-за обременительных требований и штрафов Кодекса собственности гл. 5.061, у арендодателя-продавца может возникнуть искушение переписать традиционный договор об аренде-покупке, пытаясь назвать его как-то по-другому или представить его так, будто это что-то другое. Важно помнить следующее: если соглашение по существу является исполнительным договором, то ст. 5.061 применяется независимо от названия или формулировки документа. Судьи склонны обращать внимание на содержание, а не на форму (правило «шарлатан как утка»).

Гибриды аренды-покупки-опциона

Сложность, возникающая со многими договорами аренды-покупки (кроме очевидного факта, что они являются исполнительными договорами), заключается в том, что они могут предусматривать, что после внесения арендатором достаточного первоначального взноса- покупатель будет иметь возможность приобрести недвижимость по определенной цене. Результат? Покупка-аренда переплелась с опционом на аренду и превратилась в гибрид «опцион-покупка-аренда».

Что делать, если договор аренды предусматривает, что платежи будут продолжаться в течение нескольких лет, пока не будет оплачено имущество? Тогда это может быть вообще не аренда-покупка. Это может быть старомодный контракт на поступок.

Следует отметить два момента. Во-первых, каждое из этих средств — покупка-аренда, опционы на аренду и контракты на право собственности — может, если его лишь немного изменить, стать гибридом с чем-то еще, погружая транзакцию еще глубже в дыру исполнительного контракта. Второй момент заключается в том, что независимо от конечной формы, которую принимают такие гибридные контракты, они остаются исполнительными контрактами для целей правил и штрафов Раздела 5.061 Кодекса собственности и последующих. См. нашу сопутствующую веб-статью Исполнительные контракты в Техасе .

Исполнительные контракты: законодательные требования

Не заблуждайтесь, по-прежнему можно совершать сделки посредством аренды-покупки на срок более 180 дней, но сейчас существует множество требований, которые не применялись до 2005 года. Разделы 5.069 и 2005 Кодекса собственности 5.070 содержат ряд следующих требований, которые должны быть выполнены до того, как исполнительный контракт будет подписан покупателем (т. е. до, а не при закрытии):

5.069(a)(1) требует, чтобы продавец предоставил покупателю обзор которому не больше года, или текущая плат. Подраздел (а) также требует, чтобы продавец уведомил покупателя об отсутствии «ограничительных соглашений, сервитутов или других исключений или обременений, запрещающих строительство дома на участке». Требуется дополнительное уведомление, в котором покупателю рекомендуется «получить выписку о праве собственности или обязательство, касающееся собственности, и предоставить выписку или обязательство, проверенное юристом, прежде чем подписывать контракт такого типа, а также приобрести полис страхования титула владельца, покрывающий имущество». .

5.069(a)(2) требует, чтобы продавец предоставил покупателю копии залогов, ограничительных соглашений и сервитутов, влияющих на право собственности.

5.069(a)(3) требует, чтобы установленное законом раскрытие информации покупателю касалось таких прагматических вопросов, как то, находится ли имущество в зарегистрированном подразделении; есть ли вода, канализация и электроэнергия; если участок находится в пойме; кто отвечает за содержание дороги к собственности; и тому подобное. Требуется утвердительное заявление о том, что никто, кроме продавца, не владеет или не претендует на владение имуществом или имеет в нем долю.

5.069(b) говорится, что, если «имущество не находится в зарегистрированном подразделении, продавец должен предоставить покупателю отдельную форму раскрытия информации, в которой указывается, что коммунальные услуги могут быть недоступны для имущества до тех пор, пока подразделение не будет зарегистрировано в соответствии с требованиями закона. ».

5.069(c) относится к рекламе наличия исполнительного контракта. Он требует, чтобы реклама раскрывала информацию о наличии воды, канализации и электричества.

5.070(a)(1) требует, чтобы продавец предоставил покупателю налоговую справку от сборщика налогов для каждой налоговой единицы, которая взимает налоги, причитающиеся с имущества.

5.070(a)(2) требует, чтобы продавец предоставил покупателю копию любого страхового полиса, брошюру или свидетельство, в котором указаны имя страховщика и страхователя; описание застрахованного имущества; и сумма полиса.

Отмена и возврат

Что произойдет, если вышеуказанные требования не будут выполнены? Во-первых, невыполнение этого требования определяется Разделом 5.069(d)(1) как «ложное, вводящее в заблуждение или вводящее в заблуждение действие или практику» в соответствии с Разделом 17.46 DTPA; во-вторых, покупатель имеет право в соответствии с разделом 5.069 Кодекса собственности(d)(2) «аннулировать и расторгнуть исполнительный контракт и получить полное возмещение всех платежей, произведенных продавцу». Это включает в себя авансовый платеж плюс любые деньги, потраченные покупателем на постоянные улучшения собственности.

Требуется раскрытие финансовой информации

Дополнительное требование о предварительном закрытии исполнительных контрактов налагается Разделом 5.071 Кодекса собственности, который требует от продавца предоставить финансовую информацию, аналогичную раскрытию RESPA:
До подписания исполнительного контракта покупателем, продавец должен предоставить покупателю письменное заявление, в котором указывается:

(1) покупная цена имущества;

(2) процентная ставка, взимаемая по договору;

(3) сумма в долларах или расчетная сумма в долларах, если процентная ставка является переменной, процентов, взимаемых за срок действия договора;

(4) общая сумма основного долга и процентов, подлежащих уплате по договору;

(5) штраф за просрочку платежа, если таковой имеется, который может быть начислен по договору; и

(6) тот факт, что продавец не может взимать штраф за досрочное погашение или любую аналогичную плату, если покупатель решает уплатить всю сумму, причитающуюся по контракту, до запланированной даты платежа по контракту.

В этом разделе есть небольшое послабление (если вы хотите посмотреть на это таким образом), поскольку нарушение со стороны продавца не определяется как нарушение DTPA.

Семидневное письмо

Еще одно связанное с этим требование о предварительном закрытии содержится в разделе 5.016 Кодекса собственности: быть обремененным зарегистрированным залогом» без уведомления за семь дней как кредитора, так и покупателя. Закон устанавливает необходимое содержание этого уведомления, которое носит весьма технический характер, хотя никаких реальных штрафов не налагается, кроме предоставления покупателю права на расторжение сделки до закрытия сделки. После закрытия у покупателя нет средств правовой защиты и нет никакой ответственности со стороны продавца. Результат? Требование семидневного письма широко игнорируется. Ожидайте, что в будущем законодательный орган может пересмотреть этот закон и ввести санкции за его несоблюдение.

Штрафные санкции и оговорки

Раздел 5. 073 Кодекса собственности запрещает это. Запрещены чрезмерные штрафы за просрочку платежа, а также штрафы за досрочное погашение и любой пункт, который «запрещает покупателю закладывать долю покупателя в собственности в качестве обеспечения для получения кредита или внесения улучшений». Это кодифицирует традиционную точку зрения скамьи суда: непомерные штрафы за просрочку платежа почти никогда не допускаются в решении о выселении.

Требование к записи

В прошлом опционы на аренду и другие исполнительные контракты не требовалось регистрировать. Больше никогда. Раздел 5.076(a) гласит, что «продавец должен зарегистрировать исполнительный контракт, включая прилагаемое заявление о раскрытии информации. . . не позднее 30-го дня после даты заключения контракта». Кроме того, любой документ, который расторгает контракт, должен быть зарегистрирован.

В 2017 году в раздел 5.079(a) были внесены поправки, предусматривающие, что «зарегистрированный исполнительный договор должен быть таким же, как акт с залоговым правом продавца. Залоговое право продавца составляет сумму невыплаченной цены контракта за вычетом любых законных вычетов и может быть обеспечено путем продажи права выкупа в соответствии с Разделом 5.066 или путем обращения взыскания в судебном порядке. Подразумевается общая гарантия, если иное не ограничено зарегистрированным исполнительным контрактом». Однако было бы неблагоразумно верить закону на слово и просто предполагать, что зарегистрированный исполнительный контракт так же хорош, как и документ. По сути, нет ничего лучше, чем общий гарантийный договор, в котором выплачиваются простые проценты.

Годовой бухгалтерский отчет

Раздел 5.077 требует ежегодного бухгалтерского отчета каждый январь, который должен включать выплаченные суммы, оставшуюся сумму задолженности, количество оставшихся платежей, сумму, уплаченную в виде налогов, сумму, уплаченную за страхование, бухгалтерский учет. для любых страховых выплат страховщиком, а также копия действующего полиса — другими словами, исчерпывающий отчет о состоянии для покупателя. Нет требования, чтобы это было запротоколировано.

Что делать, если продавец добросовестно допустил ошибку в годовой бухгалтерской отчетности? Приводит ли это к драконовским санкциям? Является ли это нарушением DTPA? Вероятно, нет, «за исключением случаев, когда заявление настолько неполное, что представляет собой нечто иное, чем добросовестная попытка продавца проинформировать покупателя о текущем статусе их договорных отношений». Мортон против Нгуена, 369SW3d 659 (Приложение Техаса — Хьюстон [14-й округ] 2012 г.). Верховный суд Техаса, когда он позже рассмотрел это дело, оставил эту часть решения апелляционного суда в силе.

Апелляционный суд Тайлера далее обсудил вопрос о возмещении убытков за непредоставление годовой бухгалтерской отчетности. Суд отметил, что раздел 41.008 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты ограничивает размер примерного ущерба, который истец может взыскать в судебных процессах в целом. Вопрос заключался в том, применяется ли этот закон конкретно в контексте непредоставления требуемой отчетности в соответствии с разделом 5. 077 Кодекса собственности. Почему это актуально? Потому что в данном случае истец не смог показать фактический ущерб. Суд постановил, что в этих ситуациях применяется глава 41. Другими словами, для возмещения примерного ущерба, предусмотренного разделом 5.077, фактический ущерб в размере, превышающем номинальную сумму, должен быть подтвержден четкими и убедительными доказательствами. Смит против Дэвиса , 462 W.W.3d 604 (Tex.App.—Tyler 2015, досье отклонено).

Право покупателя на преобразование в документ

Покупатель имеет абсолютное право «в любое время и без уплаты штрафов или сборов любого рода» преобразовать исполнительный договор в «зарегистрированное юридическое право собственности» в соответствии с Разделом 5.081. Это означает акт, возможно, общий гарантийный акт, но не менее, чем акт без гарантий. Продавец не имеет выбора в этом вопросе, пока покупатель вносит остаток, причитающийся по контракту. Это верно независимо от того, был ли зарегистрирован исполнительный контракт.

Требование о лицензировании согласно Закону о SAFE

Исполнительные контракты, в том числе договоры аренды с покупкой, являются формой финансирования владельца и, следовательно, как федерального Закона о безопасном и справедливом обеспечении ипотечного лицензирования («Закон о SAFE»), так и версии Техаса. (Применяется «T-SAFE». Однако продавец должен иметь лицензию только в том случае, если имущество не является усадьбой продавца и/или продажа не осуществляется члену семьи. Уполномоченный Департамента сбережений и ипотечного кредитования Техаса ( «TDSML») постановил, что T-SAFE не будет применяться к лицам, которые выдают пять или менее кредитов, финансируемых владельцем, в год. Обратите внимание, что правило лицензирования T-SAFE применяется только к финансированию домовладельцев9.0007

Закон Додда-Франка (Закон об ипотечной реформе и борьбе с хищническим кредитованием)

Закон Додда-Франка и Закон о безопасности были рождены крахом рынка недвижимости. Додд-Франк обычно требует, чтобы продавец-кредитор в сделке, финансируемой владельцем, с участием жилого дома (включая аренду-покупку) сделал обоснованное определение того, что покупатель-заемщик имеет возможность погасить кредит. Поэтому большинство продавцов обязаны квалифицировать покупателя-заемщика так же, как это сделал бы любой обычный кредитор. Этот закон также имеет малозначительное исключение, которое исключает лиц, совершающих не более трех сделок, финансируемых владельцем, в год, по крайней мере, до тех пор, пока продавец-кредитор не занимается строительным бизнесом. Хотя Додд-Франк подвергается резкой критике со стороны некоторых политиков как пример чрезмерного регулирования, нет никаких сомнений в том, что корректирующие действия были необходимы, чтобы избежать новой эпидемии токсичных кредитов.

Прекращение исполнительных контрактов

Не допускается простое выселение покупателя по исполнительному контракту в случае неисполнения обязательств. Почему? Потому что покупатель имеет равные права и больше, чем просто арендатор. Таким образом, Кодекс собственности требует от покупателя заблаговременного уведомления и возможности исправить неисполнение обязательств. Разделы 5.063 и 5.064 определяют содержание уведомления по умолчанию, которому необходимо следовать буквально, чтобы оно было действительным. Покупателю должно быть предоставлено 30-дневное безусловное право на устранение нарушения, прежде чем можно будет подать заявление о выселении. Если судья передает право владения продавцу на слушании по делу о выселении, тогда и только тогда первоначальный взнос покупателя конфискуется.

Существует также «Правило 40 или 48», содержащееся в Разделе 5.066(a) Кодекса собственности: если покупатель при аренде-покупке заплатил 40% или более от покупной цены или эквивалент 48 месячных платежей, затем требуется 60-дневное уведомление, и, если дефолт не устранен, для восстановления права собственности необходимо использовать традиционное обращение взыскания (, а не выселение). Очевидно, что цель состоит в том, чтобы удержать продавцов от несправедливой конфискации авансовых платежей и капитала покупателей.

Реальность зала суда

Суды и присяжные не одобряют инвесторов и арендодателей, которых часто воспринимают как спекулянтов, наживающихся на слабых и беспомощных. Неважно, насколько умны юридические аргументы инвестора. Если сделка не пройдет «тест на запах», продавец-арендодатель, скорее всего, проиграет. Даже если будет установлено, что правила исполнительного контракта неприменимы, суд может обратиться к подробному списку правонарушений в соответствии с DTPA, который запрещает «любые недобросовестные действия или образ действий любого лица» — очень большой молот, который присяжные могут использовать против инвесторы им не нравятся.

Имейте в виду, что притворяться исполнительным контрактом, переименовывая его, никого не обманешь. Судья и присяжные могут даже разозлиться на инвестора-продавца, который пытается провернуть дело с чрезмерно умными формулировками и, следовательно, более склонен рассматривать дело о мошенничестве, которое влечет за собой перспективу тройного ущерба плюс гонорары юристам.

Запрет конфискации

Раздел 5.073(a)(4) запрещает конфискацию первоначального взноса покупателя или платы за опцион в случае задержки ежемесячного платежа. Это важное изменение, потому что оно кодифицирует то, что судьи и присяжные говорили юристам в течение достаточно долгого времени. Они ненавидят конфискации. Тенденция в законе состоит в том, чтобы рассматривать любую существенную конфискацию как необоснованную и недобросовестную, будь то в контексте исполнительного контракта или нет, если это приводит к потере покупателем либо крупного первоначального взноса, либо самого дома.

Право первого отказа (РОФР)

Является ли РОФР вместе с арендой выходом? Возможно, но требуется осторожность. ROFR требует, чтобы продавец, когда и если он или она решит продать, сначала предложил недвижимость покупателю. ROFR не указывает цену. В зависимости от того, как формулируется ROFR, от продавца может потребоваться сначала договориться о конкретной сделке со сторонним покупателем, а затем на мгновение заморозить эту транзакцию, в то время как владельцу ROFR предоставляется возможность в течение ограниченного времени купить недвижимость по той же цене и на тех же условиях. В качестве альтернативы цена может определяться по справедливой рыночной стоимости на момент продажи. Осторожно: как только продавцы укажут конкретную цену, вполне вероятно, что ROFR будет преобразован в опцион, и он снова подпадает под определение исполнительного контракта. Поэтому ROFR не являются эффективной заменой инвестору-продавцу, который хочет заранее установить цену выше рыночной, чтобы зафиксировать долгосрочную прибыль.

См. нашу сопутствующую веб-статью, озаглавленную «Права первого отказа в Техасе».

Применяется Закон о мошенничестве

Все преимущественные права на недвижимость, включая покупку в аренду и опционы на аренду, должны быть явно выражены (не подразумеваются) и оформлены в письменной форме, чтобы соответствовать Закону о мошенничестве. Положения Статута о мошенничестве, применимые к недвижимости, можно найти в разделах 26.01 и 26.02(b) Кодекса деловой и коммерческой деятельности: это (1) в письменной форме; и (2) подписано лицом, которому будет поручено обещание или соглашение. . . ».

Существует еще один применимый закон: раздел 5.021 Кодекса собственности, иногда называемый «Уставом о передаче прав», который гласит: «Передача наследственного имущества, права собственности или имущества на срок более одного года, на земле и в многоквартирных домах, должно быть оформлено в письменной форме и должно быть подписано и доставлено перевозчиком или агентом перевозчика, уполномоченным в письменной форме».

Остерегайтесь форм для семинаров

Будьте осторожны при использовании форм аренды (или любых других форм) с семинаров «гуру» или полученных из Интернета. Эти формы вызывают подозрения, поскольку они могут быть не разработаны специально для Техаса. Теперь они могут доставить инвестору настоящие неприятности. Если у вас есть формы, озаглавленные «Соглашение о возможности покупки», «Соглашение об отмене и освобождении от опциона», «Опцион на покупку недвижимости», «Ипотека с гарантированным результатом для обеспечения опциона», «Соглашение об обратной уступке с обеспечением», «Ловкие уловки, чтобы получить то, что я хочу, не сообщая никому о том, что я делаю» и например, они являются токсичными отходами. Можно назвать кошку собакой, но это не меняет природы зверя. Суды обращают внимание на содержание, а не на форму. И помните, суды не любят инвесторов. Более того, судья и присяжные, скорее всего, рассердятся на продавца, который попытается обмануть его с помощью чрезмерно умного словоблудия, и более склонны признать факт мошенничества.

Заключение

Аренда-покупка жилья на срок более 180 дней больше не является осуществимой стратегией для большинства инвесторов из-за множества требований и потенциальной ответственности за их ненадлежащее выполнение. Здесь действительно нет возможности использовать технику стекирования, что, по крайней мере, теоретически возможно в случае арендных опционов. Добавьте к этому тот факт, что Кодекс собственности объявляет открытый сезон для инвестора-продавца всякий раз, когда арендатор-покупатель недоволен исполнительным договором, и причин избегать покупки в аренду больше, чем делать их, особенно с учетом потери исполнительного контракта. судебный процесс по контракту может стать событием вымирания для мелкого инвестора. Поэтому разумные инвесторы избегают их. Многие юристы по недвижимости вообще не будут заниматься арендой-покупкой жилья, поскольку несоблюдение даже самого незначительного требования может повлечь за собой значительную ответственность для адвоката, готовящего и подающего различные раскрытия информации и документы.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предназначена только для общеобразовательных целей и не предлагается в качестве юридической консультации, на которую можно положиться. Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие юридические последствия, рекомендуется проконсультироваться с юристом в отношении ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Проконсультируйтесь также со своим налоговым консультантом. Эта фирма не представляет вас до тех пор, пока она не будет сохранена и явно сохранена в письменной форме для этого.