Аренда с последующим выкупом квартиры: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Содержание

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Содержание:

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?
Риски договора аренды с правом покупки
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Положительные моменты
Отрицательные моменты
Оформление договора
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Последние изменения: Январь 2022

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять. Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья. Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ. лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

Риски договора аренды с правом покупки

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении. Сделка будет считаться законной, если владелец жил. площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем, при условии потенциального роста цены.	Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке.	Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре.	При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
	Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожать	Во время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить.	Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
	При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Оформление договора

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.

Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн

Договор аренды квартиры с последующим выкупом \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды квартиры с последующим выкупом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Аренда жилья:
Акт возврата квартиры
Акт приема передачи квартиры по договору найма
Аренда жилого помещения
Аренда жилого помещения НДС
Аренда квартиры для сотрудника НДФЛ
Ещё…

Договоры и сделки:
Абонент
Аванс это
Авансовые платежи бюджетных учреждений
Авансы выданные
Авансы полученные
Ещё…

Формы документов: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Судебная практика: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-417785/2020
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Коммерческий наем жилья.
Требование продавца, нанимателя: 1) О признании договора недействительным; 2) О признании договора найма недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что оспариваемые договоры заключены сторонами с целью прикрыть другие сделки — договоры займа и залога квартиры.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, руководствуясь положениями ст. ст. 170, 309, 310, 421, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, договора аренды квартиры с правом выкупа, а также применении последствий недействительности сделок в виде возврата денежных средств, поскольку пришел к выводу о том, что заключая указанные договоры фио и наименование организации достигли правового результата, соответствующего данным договорам, они не противоречит закону, интересам сторон и не доказывают притворности оспариваемых сделок, поскольку не свидетельствуют о заключении данных договоров с целью предоставления займа истцу.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 N 07АП-318/2021(2) по делу N А45-18939/2018
Требование: Об отмене определения об отказе в признании обязательств по исполнению решения суда общими.
Решение: Определение оставлено без изменения.Таким образом, сам факт работы Казанцева С.А. в ООО «Сибирь-Рост» с обязательством отработки 10 лет в ООО «Сибирь» либо в организации-правопреемнике фирмы, и заключения договора аренды жилого помещения с правом дальнейшего выкупа, вопреки позиции кредитора, безусловно, не свидетельствует о том, что такое обязательство (при досрочном расторжении трудового договора освободить квартиру или оплатить рыночную ее стоимость на момент увольнения) является для супругов общим.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Жилое помещение и обязательственные отношения: Монография»
(Белов В. А.)
(«Юстицинформ», 2018)Особенность заключения договора аренды жилого помещения продиктована тем, что отношения, связанные именно с арендой жилых помещений, подлежат правовому регулированию гл. 34 ГК РФ, на что указывается в п. 2 ст. 671 ГК РФ. В связи с этим необходимо сделать вывод, что договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям гл. 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда». Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен. Учитывая, что регистрирующий орган не доказал наличия в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации, а в последующем решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18 марта 2014 г. незаконными…» .

Договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

ГлавнаяРазноеДоговор аренды с последующим выкупом квартиры

образец и структура договора, особенности оплаты

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Риски продавца

Какие риски придется принять на себя продавцу:

Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются. Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
Схема оплаты. Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца. Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.
Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

паспорта участников сделки;
нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
свидетельство о заключении брака;
кадастровый паспорт и техплан квартиры;
свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
договор, дающий право на квартиру;
сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
оценка стоимости квартиры;
справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

наличными со взятием расписки;
банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

pronovostroyku. ru

Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа

Из-за ограниченной доступности цен на недвижимость большинству обывателей практически невозможно купить жилье сразу. Потенциальные покупатели недвижимости имеют несколько способов приобрести недвижимость.

Одним из них является аренда с последующим выкупом квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом?

При выборе пути покупки жилья важно иметь надежные перспективы и расходы, сведенные к потенциальному минимуму.

Идеальным было бы приобретение квартиры по наличному расчету (см. Как купить квартиру без ипотеки). Ведь и продающая сторона сразу получает желаемую сумму, и покупающая избавлена от необходимости ежемесячно вносить плату за приобретаемое жилье, немало переплачивая при этом.

Практика показывает, что основным минусом этого способа являются сложности в накоплении огромных сумм денег. Ипотека по сравнению с ним более доступна, хотя подразумевает и скрытые проценты, и лишние расходы, и что немаловажно – невозможность вселения в квартиру без накопленного определенного порога по оплате. Предусмотренная гражданским правом сделка, дающая право на проживание в квартире до факта приобретения жилья, не предоставляет возможности получить эту квартиру однажды в собственность. Расходы же на аренду значительны и не имеют перспектив.

Съем жилья с перспективой его выкупа – редкий способ покупки квартиры, сочетающий в себе исполнение условий аренды и выкупа недвижимости одновременно.

Для некоторых он является едва ли не единственным способом приобретения недвижимости. Такие сделки часто не заключаются, так как большинству владельцев выгоднее сдавать квартиры при постоянном спросе на съем и иметь постоянный доход, чем получить одноразовую прибыль.

Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски

Несмотря на непопулярность сделок, аренда с последующим выкупом квартиры, все же есть. Не все потенциальные продавцы и покупатели подозревают о такой возможности, а знающие люди опасаются определенных рисков в этом случае.

Определенных четких канонов таких соглашений пока не существует, так как практика их заключений имеет небогатый опыт.
Серьезным препятствием в осуществлении условий договора может стать стоимость недвижимости, имеющая склонность к изменению. Сумма по договору может оказаться значительно меньше той, что будет актуальной по окончании всех выплат. И продавец, и покупатель найдет минусы в таком соглашении.

Рассрочка – более привычный для многих способ покупки квартиры. Для заселившегося в квартиру покупателя срок осуществления выплат не должен превышать 3-х лет. Оплата аренды намного ниже, чем платежи по рассрочке каждый месяц. Продавцы предпочитают такую сделку по причине отсутствия глобальных рисков и оперативного получения необходимой суммы. Имеющие много сходных черт аренда с последующим выкупом жилья и покупка по рассрочке имеют совершенно отличимые правовые основания. Выбор того или иного способа покупки квартиры будет зависеть от обоюдного решения покупателя и продавца с учетом удобных моментов для всех участников сделки.

Как составить договор аренды с квартиры с последующим выкупом? Образец

Подобный договор будет иметь особый вид при составлении. В нем отражены пункты и по арендному договору, и по договору о купле-продаже. Самый оптимальный вариант в плане безопасности – документ, составление которого доверили опытному юристу. Обе стороны будут обеспечены гарантиями при условии законного закрепления прав и обязанностей каждой из них.

Гражданским кодексом РФ предусматриваются подобные правоотношения. В ст. 554-555 документа прописаны важные моменты о купле-продаже недвижимости.

Обязательным пунктом договора должно быть положение, касающееся информации об участниках сделки, выкупаемом жилье, сумме выплат. При отсутствии одного из данных в договоре заключить его будет неправомочно. Следует обязательно отметить, что по истечении арендного срока объект договора подлежит перерегистрации на нового владельца. В случае досрочной выплаты всей суммы по договору пункт вступает в силу по факту заключительной выплаты. Соглашение может содержать дополнительные пункты, предложенные сторонами.

Скачать типовой договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Оценка недвижимости при заключении договора аренды квартиры с правом выкупа

Выплачивающий арендные платежи может столкнуться с изменением цен на недвижимость. Необходимо этот момент отразить в содержании договора.

Включают такой пункт в соглашение по одобрению участников. Может иметь место договоренность о стабильности суммы выплат вне зависимости от скачков цен на рынке недвижимости. Это поможет избежать пересчета арендных платежей.
Уместным в договоре был бы пункт об индексации выплат в условиях инфляции.
Выкуп квартиры может осуществляться в твердой валюте, о чем можно прописать в договоре.

Чтобы обойти спорные моменты между заключающими соглашение, в тексте договора должна быть представлена либо точная сумма конечной стоимости квартиры, либо формула меняющихся выплат и перерасчетов.

Уточнить некоторые спорные моменты поможет Постановление Пленума ВАС РФ N 73 (от 17.11.11, ред. от 25.12.13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Рекомендуется вносить в соглашение пункт об условиях договора, меняющихся по отношению к стоимости квартиры. В этом случае продавцу не придется продавать жилье практически даром. С другой стороны, не у каждого покупателя возникнет желание выплачивать сумму, превышающую указанную первоначально. Ситуация может сложиться и обратным образом, когда недвижимость упадет в цене.

Значительные изменения на рынке недвижимости не могут не повлечь корректировку пунктов соглашения, даже с помощью суда. Из опыта судебной практики следует, что это произойдет лишь при их документальном закреплении в тексте договора. Гражданский Кодекс в ст. 614 предписывает возможность заключения дополнительных договоренностей о коррекции ежемесячных выплат по недвижимости. Вероятнее всего, участникам сделки предлагаемые условия будут малоприятны.

Нужна ли регистрация договора аренды с последующим выкупом?

Не каждый покупатель знает, что подобный договор не должен обязательно проходить государственную регистрацию (см. Зачем нужна регистрация договора аренды).

Необходимо разграничивать понятия о коммерческом найме и аренде жилья, которые зачастую путают друг с другом. При аренде жилья одна из сторон сделки представлена юридическим лицом. Коммерческий найм – разновидность аренды, где сторонами сделки являются физические лица. Срок действия договора никак не влияет на необходимость его государственной регистрации. При этом право собственности должно быть зарегистрировано в государственных органах.

Выгодна ли сделка аренды квартиры с выкупом продавцу и покупателю?

Готовясь к подписанию договора аренды квартиры с последующим выкупом, важно быть осведомленным о всех условиях и вероятных рисках.

О выгодности сделки для продавца арендуемой квартиры с последующим выкупом можно говорить, когда уровень реального дохода от нее превосходит суммы возможных вариантов получения прибыли с этой недвижимости. Тогда итоговая стоимость квартиры складывается из цен на рынке недвижимости на момент заключения сделки и доходов с аренды жилья за период выплат. Сумму делят на равные части, она выплачивается через определенные периоды времени. В результате сумма выкупа такой квартиры будет эквивалентна стоимости взятой в ипотеку квартиры. Только в этом случае банк, как третья сторона соглашения, здесь отсутствует.

Положение покупателя, подписавшего подобный договор, нельзя назвать стабильным. При невозможности произвести выплату за очередной месяц он может быть выселен владельцем без предупреждения и выяснения сложившихся обстоятельств. Деньги, уплаченные за прошедший период, возвращены не будут. Из этого следует, что выгода покупающей стороны сводится лишь к возможности вселиться в квартиру, стоимость которой еще не выплачена. Примерно такие же плюсы имеет покупка в ипотеку вторичного жилья (см. Как купить квартиру без денег).

Нужно ли обращаться к юристам при заключении договора аренды с последующим выкупом жилья?

Такую сделку нужно обязательно заключать с помощью профессионального юриста. Законность сделки обеспечит правильно и грамотно составленное соглашение. Помимо досконально продуманных условий договора, не стоит забывать об ответственности участников за нарушение договоренностей, а также об отсутствии необходимости регистрироваться в государственных органах.

Возможная выгода от сделки по аренде с последующим выкупом квартиры должна оцениваться реально и сопоставляться с различными способами покупки недвижимости. Определиться с выбором помогут люди, имеющие опыт в заключении подобных сделок.

Пункты о возможном изменении стоимости жилья стоит рассмотреть предельно внимательно во избежание финансовых потерь одной из сторон договора. При отсутствии дополнительно составленного соглашения по этому вопросу судебный спор решить будет невозможно.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Особенности договора аренды с правом выкупа» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Аренда квартиры с последующим выкупом

Положение законов по этому вопросу

Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.

Как происходят выплаты

Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.

В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.

Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.

Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:

Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.

Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.

Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом

На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.

Чаще всего используют два способа приобретения жилья: первый это договор купли-продажи и второй это ипотечный кредит.

Данные способы не всем подходят по той причине, что требуют единовременной выплаты большой суммы денег. Ну а аренда квартиры будет выгодна обеим сторонам при условии соблюдения всех юридических нюансов.

Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.

Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права, при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.

Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.

Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора, но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.

Как же на практике работает данная схема

В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.

Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:

В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.

Для того чтобы выкупить жильё необходимо составить договор аренды и уже после выплаты всей необходимой суммы производится оформления договора купли-продажи.

Все нюансы относительно стоимости, размера и частоты платежей регулируются по обоюдному согласию арендатора и лица, сдающего жильё.

Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет.

Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом

Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:

Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
Большим риском является нестабильность цен на жильё.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.

В договоре прописываются следующие условия:

Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
Прописываются условия относительно инфляции.

Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы. Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.

Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.

Договор аренды жилища с последующим выкупом

В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.

Скачать договор аренды жилища с последующим выкупом в формате MS Word.

Нюансы договора.

Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс. Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
Риск падения или роста цен на жильё. Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.

Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

Смотрите также

consultmill.ru

минусы и плюсы, необходимые бумаги и тонкости документального оформления

Аренда квартиры с выкупом не получила достаточного распространения на территории РФ в связи с нечётко обозначенными правилами игры в Гражданском Кодексе. Тем не менее, этот вариант стоит принять на заметку тем, кто лишён возможности уплатить сразу всю сумму.

На что стоит обратить особое внимание и о чём обязательно надо знать при заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом рассказывается в данной статье.

Существует несколько вариантов покупки недвижимости, где может быть востребована не сразу вся стоимость жилплощади. К ним относятся:

Ипотека и кредит

Каждый из этих вариантов имеет свои подводные камни, недостатки и преимущества. Ипотека и кредит грозят переплатами и скрытыми процентами.

При ипотечном кредитовании необходим первоначальный взнос, до уплаты которого отсутствует возможность занимать жилплощадь. Кроме того, финансовое учреждение может попросту отказать в ипотеке или кредите.

Минусы и плюсы рассрочки

Рассрочка удобна тем, что можно постепенно выплачивать оговоренную сумму, но размер регулярных выплат выше, чем в случае аренды квартиры с выкупом.

Преимущества аренды с правом последующего выкупа

Аренда с правом выкупа квартиры хороша следующим:

можно проживать в помещении до фактического его приобретения;
исчезает посредник в лице банка или другой финансовой организации, которой следует выплачивать не только кредит, но и проценты, значит, размер затрат снижается;
за время проживания будущий владелец имеет шанс присмотреться к жилью и даже произвести его ремонт;
в случае аннулирования сделки арендатор рискует только уже выплаченной суммой.

Анализ ситуации позволит избежать неприятностей

Прежде чем, заключать сделку, связанную с арендой с правом выкупа квартиры, стоит:

внимательно проанализировать уровень цен и состояние дел на рынке недвижимости;
получить достоверную информацию о личности собственника;
попытаться просчитать во что в конечном итоге обойдётся приобретение квартиры;
узнать о возможности временной регистрации на рассматриваемой жилплощади;
выяснить, не находится ли жильё под арестом, в залоге или не передано ли оно по наследству. Наличие подобных обязательств исключает возможность совершения сделки по купле-продаже;
получить консультацию у юриста, который проинформирует о возможных рисках, тонкостях и поможет правильно оформить все необходимые документы.

Аренда квартиры с выкупом.

Все отношения между арендодателем-продавцом и арендатором-покупателем регулируются договором. В лице собственника или распорядителя недвижимостью могут выступать муниципальные, или государственные, органы либо граждане.

Практика показывает, что в случае, когда подобного рода отношения возникают между гражданами, то чаще с обеих сторон выступают родственники.

Документ составляется в письменной форме в 3 экземплярах и отражает одновременно условия найма и купли-продажи.

Для составления юридически грамотного документа стоит руководствоваться положениями Гражданского Кодекса РФ и использовать понятие «коммерческого найма», если обе стороны соглашения либо физические лица, либо наймодатель – юридическое лицо, а наёмщик – физическое.

Важно учитывать это, поскольку в быту понятия «аренда» и «коммерческий наём» смешиваются, тогда как в случае аренды в лице нанимателя выступает юридическое лицо.

Срок действия договора

Срок действия соглашения по умолчанию составляет 5 лет, но может быть и короче – до 1 года, что необходимо указать. Долгосрочный договор подлежит регистрации в Росреестре в течение одного месяца, отсчитываемого со дня его подписания.

Регистрация права собственности

Подлежит обязательной регистрации право собственности, приобретённое после выплаты указанной суммы.

Для регистрации следует подготовить необходимые документы: выписки из домовой книги, квитанции по оплате услуг ЖКХ и справки о наличии или отсутствии долгов.

Какие моменты обязательно должны быть отражены в договоре аренды с правом выкупа?

Ясное и полное описание сдаваемой внаём жилплощади с указанием точного адреса, жилой и нежилой площади, количеством помещений и пр. и приложением техпаспорта.
Акт приёма-передачи площади с подробным описанием технического состояния помещения.
Условия найма жилого помещения, где оговаривается оплата услуг ЖКХ, возможность и объём производимого ремонта, его стоимость и прочие важные права и обязательства.
Арендная плата за наёмное помещение. Без этого пункта договор признаётся ничтожным. В документе прописываются размер и сроки регулярно выплачиваемой арендной платы. Может быть оговорено внесение первоначального взноса, которым наймодатель может распорядиться для уплаты взносов по страховке или налоговых обязательств. Для нанимателя жилплощади обязательной является выплата арендной платы, тогда как выкупная стоимость может не выплачиваться.
Стоимость жилого объекта, которая базируется на показателях состояния рынка недвижимости.
Размер выкупной стоимости и обязательные выплаты, направленные на погашение оговоренной суммы с указанием вида валюты, в которой будет вестись расчёт. В ситуации политической и экономической нестабильности допустимо подписание дополнительного соглашения, касающегося индексации цен. В противном случае разногласия разрешаются в судебном порядке. Оплату стоит производить через отделения банка, чтобы иметь на руках доказательства своевременности и регулярности оплаты. В случае расторжения договора выплаченные ранее суммы не возвращаются.
Условия, при которых жилплощадь передаётся арендатору, а также сроки и момент передачи жилплощади. Моментом передачи помещения считается дата завершения действия договора, в соответствии с которым была выплачена вся оговоренная сумма. Право выкупа должно быть обязательно прописано. Не имеет силы ни преимущественное право выкупа наёмщика, ни ссылка на последующую за наймом операцию купли-продажи.
Ответственность сторон, которые уклоняются от выполнения оговоренных обязательств. В случае изменения намерений или желаний стоит оговорить возможные подобные ситуации для мирного урегулирования отношений.

Все вышеперечисленные пункты обязательны. В противном случае договор не рассматривается как заключённый, следовательно, между участниками не возникает правовых отношений.

Аренда квартиры с последующим переходом права собственности.

Тонкости в юридическом оформлении аренды с последующим переходом права собственности

В Гражданском Кодексе РФ отсутствуют конкретные условия перехода в собственность жилья по истечении срока найма, не существует и регламентации по совершению такого рода сделок.

Поэтому все составляющиеся договоры должны включать в себя одновременно условия найма и купли-продажи с соблюдением всех норм права, действующих в государстве.

Составление подобного рода документов осложнено тонкостями права и существующей юридической практики, поэтому желательно обратиться к грамотному юристу.

Проблемы с точной оценкой стоимости недвижимости и как следствие – изменение первоначальных условий. При нестабильности экономики колебание цен может достигать значительных размеров, и внакладе может остаться как наймодатель-продавец, так наёмщик покупатель.

Во избежание неприятностей стоит прописать пункт, отражающий переменчивость ситуации и предполагающий регулярную индексацию, либо по желанию сторон может быть заключено дополнительное соглашение, но постфактум не может идти никакой речи о материальной компенсации пострадавшему.

Для продавца существуют ограничение на распоряжение собственностью.

Однако, риск того, что наймодеталь совершит какие-либо операции с недвижимостью, всё-таки есть, а незарегистрированный в арендуемом помещении наёмщик не может препятствовать сделкам по передаче арендуемой им квартиры в качестве залогового имущества.

При нарушении какого-либо из пунктов наёмщик может быть выселен с занимаемой территории до истечения срока без возврата прежде выплаченных сумм.

Юридическая практика слишком незначительна в области такого рода сделок, а потому не гарантирует соблюдение интересов той или иной стороны.

В трёх крупных городах России недавно был запущен пилотный проект, целью которого является стимулирование развития данного направления.

Паевой инвестиционный фонд, заложенный в основу финансового инструмента, разработанного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, будет инвестировать значительные средства в жильё эконом-класса.

Любой гражданин может обратиться в сервисную службу, которая приобретёт для него квартиру, а затем будет оформлен договор приобретения жилого помещения в рассрочку. Заселение возможно после подписания принятых обязательств. Оплата – ежемесячно равными долями.

Возможен досрочный выкуп. Максимальный срок действия соглашения – 15 лет. Преимущества осуществления сделки с Агентством заключаются в отсутствие первоначального взноса, возможности проживания в будущей собственности, небольшие комиссионные.

В зависимости от конкретной ситуации и материального положения каждый выбирает наиболее подходящий для него способ приобретения жилья. Аренда квартиры с последующим переходом права собственности – способ, имеющий свои особенности и тонкости.

Чтобы максимально себя обезопасить стоит обратиться к квалифицированному юристу, который поможет правильно сформулировать статьи соглашения и минимизировать всевозможные риски.

Бесплатная консультация

pronovostroyku. ru

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами.

Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости.

Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости.

Скачать образец договора безвозмездного найма квартиры.

Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости между физическими лицами.

Содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;

В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

uropora.ru

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом /

изображение с сайта alpharettahomeappraiser. com

С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.

Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.

Правовая природа аренды под выкуп

В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.

Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.

Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.

Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.

Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:

в основе лежат положения об аренде;
выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.

Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.

В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.

изображение с сайта blog.zingat.com

Общие положения договора аренды с последующим выкупом

Объектами таких отношений могут выступать:

участки земли;
квартиры и дома;
нежилые помещения;
автомобили;
оборудование и техника.

Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.

Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.

Это, к примеру:

земли лесного и водного фонда;
заповедники;
территории общего пользования.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.

Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.

В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.

Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.

изображение с сайта русский-юрист.рф

Преимуществами таких отношений для арендатора является:

меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
отсутствие первоначального взноса;
меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.

Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.

Недостатками же являются:

отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
возможность выселения с жилплощади в любое время.

Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.Основные условия составления договора

При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:

Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.

При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.

Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа

Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.

Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.

изображение с сайта favoritenikolaev.com

Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.

Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства

Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.

Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.

При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.

Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа

Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.

Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.

Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:

полное техническое описание объекта;
описание момента передачи прав собственности;
сумма выкупной стоимости;
сроки действия договора;
графики оплаты по аренде и выкупной части;
условия аренды;
ответственность сторон.

Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Такой документ состоит из разделов:

Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.

Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.

изображение с сайта kapeg.com

Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.

При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.

Краткие итоги

Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.

datarealty.ru

Аренда с последующим выкупом квартиры, договор

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Чем очистить пластиковые окна
Наружные тепловые сети
Пылесос для опилок и стружки
Какой стеклопакет выбрать
Мавританский газон плюсы и
Дверь металлическую установить
Металлокаркас для сэндвич панелей
Какие ключи бывают
Заморозить помидоры на зиму отзывы
Как сохранить яблони зимой от мышей
Зал большого театра

Аренда квартиры с последующим выкупом в 2020 году: оформление договора, документы, что это такое

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Какие риски придется принять на себя продавцу:

Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются.
Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена.
Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
Схема оплаты.
Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца.
Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища.
Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды.
Обычно она равна годовой инфляции.
Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
Условия расторжения договора.
Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки.
Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

паспорта участников сделки;
нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
свидетельство о заключении брака;
кадастровый паспорт и техплан квартиры;
свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
договор, дающий право на квартиру;
сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
оценка стоимости квартиры;
справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

наличными со взятием расписки;
банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku. ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/kak-sostavit-dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vy-kupom-11-glavny-h-pravil.html

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура | Правоведус

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать:

Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

Переход права собственности по договору – этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Скачать Договор аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре.

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
право арендатора на выкуп автомобиля;
порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора:

Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://pravovedus. ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Africa Studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
Ремонт квартиры под сдачу в аренду
Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835

Что такое аренда квартир с последующим выкупом и как правильно составить договор?

Решением проблемы при отсутствии возможности приобретения необходимого имущества сразу становится аренда с последующим выкупом, позволяющая заселиться и проживать в квартире со дня заключения договора с дальнейшим вступлением в права собственности на нее.

Рассмотрим, как лучше заключить договор, чтобы не потерять жилье и деньги.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Что такое аренда квартир с последующим выкупом? Такой вид распоряжения имуществом сочетает в себе аренду и продажу, регулируется статьями главы 30 и 34 ГК РФ, юридически закрепляет права и обязанности сторон подписанием соответствующего договора.

На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору в пользование предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок. Порядок внесения арендатором платежей прописывается на бумаге.

Стороны определяют и письменно оформляют условия перехода прав на имущество от владельца к арендатору:

по окончанию срока сделки;
досрочно – в случае выплаты стоимости арендованного имущества в полном объеме.

Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта.

Справка! Выкуп полученного на время имущества и заключение соответствующего договора предусматривается ст.624 ГК РФ.

Когда арендатор решает приобрести квартиру в собственность уже в процессе проживания, законодательство допускает подписание дополнения к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости жилья.

Плюсы и минусы

Среди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена, поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.

Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон. Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:

Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.

Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:

Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.

Важно! Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью нанимателя, от которого он может отказаться в любой момент.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Заём денежных средств владельцем под залог жилья. В случае невозврата суммы право собственности на квартиру переходит организации, выдавшей кредит, и арендатор теряет возможность приобретения жилплощади.Единственный способ для нанимателя подстраховаться от подобной неприятности – с согласия хозяина недвижимости оформить в ней регистрацию для себя или близкого родственника (в идеале – несовершеннолетнего), чтобы жилье стало непривлекательным в качестве залога для кредитной организации.

Изменение стоимости недвижимости. В течение срока действия аренды квадратные метры могут существенно подняться в цене.

Чтобы не понести убытки, предусмотрительному владельцу квартиры следует отразить нюансы увеличения стоимости в договоре или дополнить подписанный документ соглашением об индексации конечной покупной цены жилья.

Важно! При отсутствии письменной договоренности об изменении цены требование материальной компенсации хозяином недвижимости будет необоснованным.

Составление и подписание договора аренды жилплощади, помимо удостоверения личности владельца, требует предоставления следующих бумаг:

Подтверждение права собственности.
Согласие супружеской половины (в случае совместного владения квартирой, приобретенной в браке).
Справки об отсутствии обременений (из Росреестра) и долгов по коммунальным платежам (из управляющей компании).
Технический паспорт и кадастровый план недвижимости.

Обновлять техпаспорт квартиры следует каждые пять лет. Поскольку штрафные санкции за несоблюдение этого срока не предусмотрены, владельцы жилья не спешат обновлять документ. При заключении сделки с недвижимостью необходимо наличие актуального технического паспорта, получить который можно в БТИ после заполнения заявления и уплаты пошлины.

Справка! Стоимость квартиры определяется договоренностью между сторонами или на основании справки о независимой оценке, которая проводится специалистами сертифицированных организаций.

С юридической точки зрения документ аналогичен договору купли – продажи (ст.609 ГК РФ).

Составление письменного соглашения представляет собой гарантию для обеих сторон в выполнении ими взятых на себя обязательств, дающую право в случае возникновения нарушений оспорить сделку в суде.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В каждой сделке возможны нюансы, которые отражаются в соответствующих разделах договор между физическими лицами по аренде квартиры с правом выкупа. Остальные пункты стандартны:

обязанности сторон;
порядок внесения платежей;
ответственность арендатора и собственника;
форс-мажорные обстоятельства;
условия расторжения договора.

Отдельным разделом вносится информация о порядке выкупа:

права арендатора на приобретение имущества;
его оговоренная выкупная стоимость;
процесс и условия передачи прав собственности.

Справка! Перечисленные пункты допустимо оформить дополнительным соглашением к основному договору, чтобы разделить аренду и последующую продажу.

В случае возникновения разногласий между сторонами грамотное составление договора играет решающую роль, на его основании определяется степень вины участников сделки при невыполнении ими взятых на себя обязательств. Не менее важно зафиксировать в соглашении права собственника и арендатора.

Помимо возможности проживать в квартире, надлежащим образом относиться к имуществу и своевременно вносить установленную оплату, по договоренности сторон в документе прописывается первоочередное право нанимателя на продление договора аренды, случаи проживания третьих лиц по его желанию (без сдачи квадратных метров в субаренду), расторжение договора по предварительному уведомлению собственника.
Во избежание неприятных ситуаций в письменное соглашение вносится пункт о невозможности владельца в течение срока аренды закладывать квартиру, дарить и любыми другими способами обременять недвижимость.
Особенностями договора между собственником жилья и арендатором, намеревающимся приобрести право на недвижимость, являются:

Обязательная письменная форма составления.
Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).
Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).
Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора.

Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ), момент оформления которой законодательством не устанавливается.

Важно! В договор целесообразно включить пункт о страховании жилья, предварительно заключив соответствующее соглашение со страховой компанией.

Допускается зафиксировать в Росреестре сначала найм, а после выплаты арендатором стоимости квартиры произвести регистрацию передачи прав собственности на нее. Государственная регистрация сделки предусмотрена только после уплаты арендатором полной стоимости жилья и переход к нему права собственности на квартиру (ст.551 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом

Особенности коммерческого найма жилья

Договор найма жилья с последующим выкупом заключается между гражданами, один из которых обязуется предоставить находящееся в его владении жилье второй стороне для проживания за установленную по договоренности плату. Получение юридическим лицом во временное пользование на возмездной основе жилого помещения возможно только по договору аренды (ст.671 ГК РФ).

Срок действия письменного соглашения о коммерческом найме жилого помещения с правом выкупа имеет максимальную продолжительность 5 лет, расторгнуть соответствующий договор наниматель вправе в любое время, предварительно уведомив собственника квартиры не менее чем за три месяца. Возможно и судебное прекращение сделки в установленных законом случаях.

Скачать бланк договора коммерческого найма жилого помещения с последующим выкупом

Договор об аренде жилого помещения с правом выкупа может заключаться на любой промежуток времени, при этом для соглашений на срок более года предусмотрена обязательная регистрация (ст.

609 ГК РФ).

Отсутствие указания периода действия в договоре аренды определяет такой документ как бессрочный, его расторжение возможно после предварительного уведомления со стороны – инициатора не менее чем за месяц.

Важно! Срочный договор аренды до истечения определенной сторонами даты может быть аннулирован только в судебном порядке (ст.619—620 ГК РФ).

Постепенный выкуп имущества в процессе использования – не самый распространенный вид получения прав собственности, к тому же объединяющий в себе две формы правоотношений – аренду и куплю – продажу. Помощь юриста позволит правильно составить договор и учесть нюансы, минимизировав риск возможных неприятных последствий для обеих сторон сделки.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/dogovor-dlya-ar/s-pravom-vykupa.html

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ).

Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд.

Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.

02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи.

Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме.

Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать.

Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости.

Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа.

Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами.

Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности.

Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре.

При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором.

Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора.

В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Источник: https://www.klerk.ru/buh/articles/31835/

Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать

4 мая 2017
Категория: Аренда жилья
485826

Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330

Исследование «Федерального бюро выкупа жилья» показало, что за последний год популярность аренды жилой недвижимости с последующим выкупом выросла более чем двукратно, на 113%. Механизм расширяет географию присутствия и завоевывает свою аудиторию. При этом у участников рынка недвижимости относительно его будущего есть опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке, которая сегодня благодаря огромным рекламным бюджетам воспринимается едва ли не единственным доступным для населения способом приобретения жилья.

Однако знакомые с возможностями механизма эксперты называют минимум 4 ключевых отличия аренды с выкупом от ипотеки, на которые стоит обратить пристальное внимание всем участника рынка недвижимости от покупателей до государственных ведомств и министерств. Благодаря им в обозримом будущем аренда с выкупом должна стать очень опасным конкурентам ипотеки.

1. Доступность

Профессионалы ипотечного рынка знают, что категорий граждан, которым получить ипотеку нереально по множественным причинам от семейного положения до профессиональной принадлежности, более чем достаточно.

В то же время стать участником сделки по аренде с выкупом может любой гражданин, ограничений для этого просто нет. Наличие возможности платить ежемесячный взнос за жилье, без справок о доходах и поручителей, является достаточным условием.

Условия для заключения сделки купли-продажи жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

2. Понятность

Люди, встречавшиеся с ипотекой лицом к лицу, расскажут, что процесс этот сложный, требующий соблюдения строгих процедур, а в договоре обязательно присутствует большое количество дополнительных условий, например пеней за просрочку платежей и пакет обязательных страховок. Ипотека – этот формализованный банковский продукт, описанный сложным специализированным языком, в нюансах которого неподготовленному человеку разобраться невозможно. Поэтому большинство подписывает, что дают, а потом разгребают последствия.

Аренда с выкупом работает на порядок проще. В сущности это долгосрочная сделка купли-продажи, основными параметрами которой являются: стартовый взнос, продолжительность действия договора, величина ежемесячной выплаты. Все 3 величины договорные и после регистрации сделки в управлении Росреестра остается неизменными. Никаких обременительных условий и дополнительных выплат нет.

3. Меньшие финансовые риски

Покупка недвижимости в аренду с выкупом сопряжена с гораздо меньшими финансовыми рисками. Для человека подбирается объект исходя из его финансовых возможностей. Условия по ипотеке всегда диктует банк, с которым не поторгуешься.

Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», отметил: «Ключевые риски ипотеки кроются не в величине процентной ставки и сумме переплаты, на которые в первую очередь обращают внимания покупатели, а в долгосрочном характере сделки. Выдавать краткосрочные займы банкам невыгодно, а за 20 лет в стране может случиться даже несколько экономических кризисов. За счет этого вероятность дефолта плательщика очень велика, что банку выгодно».

Эксперт подчеркнул, что срок покупки жилья при аренде с выкупом (от 1 года до 7 лет) всегда меньше срока кредита. За это время имеющие накопления граждане сумеют выкупить квартиру или дом. Людям без накоплений подбирают сначала для покупки доступный объект недвижимости: комнату в общежитии, малосемейке или коммунальной квартире, долю в жилом доме. В дальнейшем, продавая эту недвижимость, можно выкупать более дорогую, доплачивая разницу. Таким образом та же квартира или дом, как и в ипотеку, приобретается без кредитов в несколько этапов, но с гораздо меньшим риском угодить в финансовую яму.

Основные финансовые риски при покупке жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

4. Социально-экономическая польза

Самый сложный вопрос, о котором необходимо сказать обязательно. Ипотека является в первую очередь кредитом, пусть с самой низкой процентной ставкой по рынку, но все же. Кредиты работают так, что банки зарабатывает деньги из денег, не производя товаров и услуг.

Получается, чтобы иметь возможность нормально жить в собственной квартире человек вынужден обогащать банк. Его материальные блага уходят из реального сектора экономики, пополняя банковские резервы и увеличивая инфляционную составляющую. В глобальных масштабах это приводит к созданию так называемых «мыльных пузырей», которые лопаются и вызывают очередной глобальный экономический кризис.

Аренда с выкупом работает принципиально по-другому. Деньги одного физического лица переходят к другому в обмен на имущественные права, поэтому остаются в реальном секторе экономики.

Почему бы государству не диверсифицировать средства, направленные на решение проблемы доступного жилья в развитие новых жилищных инструментов таких, как аренда с выкупом?

Это позволит не зарабатывать банкам на важнейших потребностях людей, а государственным структурам более эффективно решать острейшую социальную проблему доступности жилья, одновременно оздоравливая экономику.

Успешный опыт есть, и не только в США и Западной Европе. В соседнем Казахстане уже несколько лет действуют государственная программа по обеспечению жильем граждан с невысоким уровнем дохода, основанная на использовании механизма аренды с выкупом.

Хотите получать новости на почту?

Подпишитесь на рассылку!

Подписываясь на рассылку, вы даете согласие на обработку персональных данных.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Главная
—
Статьи
—
Аренда квартиры с последующим выкупом

Покупка жилья – самый больной вопрос для россиян. К сожалению, ситуация складывается таким образом, что приобрети жилье за наличные деньги не всегда возможно, но и ипотека не каждому по карману. В этом случае есть такой вариант, как аренда с выкупом квартиры. Люди живут в арендованном жилье и при соблюдении особых правил, которые подтверждаются договором между продавцом и покупателем, могут стать собственниками этой квартиры.

Что нужно знать об аренде с правом выкупа квартиры?

На сегодняшний день такие сделки встречаются не так уж и часто. Причин тому несколько:

не все знакомы с подобным вариантом

боятся рисковать

В качестве альтернативы ипотеки часто используют рассрочку на квартиру. Обычно договор заключается до 3-х лет. На больший срок рассрочку получить сложно, поэтому выходом может быть аренда с дальнейшим выкупом квартиры. При этом арендная плата будет включать платеж за рассрочку.

Образец договора аренды квартиры с выкупом

Вы можете скачать образца договора здесь. Если предполагается выкуп арендуемой квартиры, то составляется особый договор, в который включаются обязательства не только аренды, но и последующего выкупа.

Такой договор безопасен, если составлен по всем правилам с привлечением знающего юриста. Он подготовит документ, учитывая соответствующие статьи, к примеру, ст. 554-555 ГК РФ.

Чтобы не возникло в дальнейшем неприятностей для обеих сторон, в договоре аренды с выкупом следует прописать все условия. При отсутствии хотя бы одного из них договор считается не заключенным, следовательно, правовых отношений документ не имеет. Обязательно указывается срок арендования квартиры, по его истечению происходит перерегистрация собственника.

Стоимость жилья зависит от суммы арендной платы. Изменения включают в договор, если согласны обе стороны.

Изучайте все условия и возможные риски сделки. Кстати, ее не обязательно регистрировать, достаточно письменного соглашения, подписанного обеими сторонами.

Аренда с выкупом квартиры более выгодна продавцу, так как доход может быть более высоким, чем обычная продажа. Неудобства только в том, что средства хозяин квартиры получает не сразу, а постепенно.

Покупатель же, заключая подобную сделку, должен трезво смотреть на вещи, учитывать свою платежеспособность. В случае просрочки очередного платежа владелец жилья может расторгнуть договор, а деньги не вернет, поскольку они считаются арендной платой. Поэтому стоит задуматься о способах приобретения жилья в собственность.

Как итог, можно подытожить, что вариант аренды квартиры с выкупом в в целом обойдется несколько дороже, чем ипотечная квартиры за счет сложения арендной ежемесячной платы и погашения стоимости квартиры. Вариант с выкупом подойдет гражданам, вынужденным снимать жилье, но не имеющим возможность взять ипотеку.

Содержание

Что нужно знать об аренде с правом выкупа квартиры?
1. Образец договора аренды квартиры с выкупом

Другие новости

Имя *

E-mail *

Комментарий *

Плюсы

Минусы

Самое свежее за сегодня:

Последний добавленный объект:

Обзор жилого комплекса

ЖК Розмарин Deluxe

06. 03.2018

Фотография дня:

ТОП-3 популярных видео-обзора:

ЖК (МФК) Пресня Сити

Москва

Дата съемки: сентябрь 2017

4752
02.09.2017

ЖК LIFE-Ботанический сад (Лайф-Ботанический сад)

Москва

Дата съемки: август 2017

2829
31.08.2017

Микрорайон Новое Пушкино

Пушкино

Съемка с воздуха: Обзор хода строительства

2625
13.03.2015

Последние обновления хода строительства:

ЖК Город счастья
6
новых фотографий
Жилой квартал JAZZ (Джаз)
15
новых фотографий
Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре
14
новых фотографий
Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре
14
новых фотографий
ЖК Дом на Усиевича
11
новых фотографий
ЖК Дом в Мневниках
15
новых фотографий
ЖК Дом в Мневниках
16
новых фотографий
ЖК Дом
5
новых фотографий
ЖК Дом
6
новых фотографий
ЖК Дом на Кантемировской
11
новых фотографий

Город *

Адрес расположения ЖК *

Наименование ЖК

E-mail *

НАВЕРХ

Определение опциона на аренду

Что такое опцион на аренду?

Опцион аренды — это соглашение, которое дает арендатору право выбора в отношении приобретения арендованного имущества во время или в конце периода аренды. Это также запрещает владельцу предлагать недвижимость для продажи кому-либо еще. Когда срок истекает, арендатор должен либо воспользоваться опционом, либо лишиться его. Вариант аренды также известен как аренда с возможностью покупки.

Key Takeaways

Опцион на аренду — это соглашение, которое дает арендатору право выбора приобрести арендованное имущество во время или в конце периода аренды.
Вариант аренды также не позволяет владельцу предлагать недвижимость для продажи кому-либо еще.
Арендатор обычно платит некоторый процент сверх стандартной месячной арендной платы, которая идет на первоначальный взнос при покупке дома.
Опционы на лизинг могут действовать в течение любого периода времени, но обычно они истекают через два-три года.
В зависимости от контракта покупатель-арендатор может нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, которые обычно входят в обязанности арендодателя.

Как работает опцион на аренду

Вариант аренды дает потенциальному покупателю больше гибкости, чем стандартный договор аренды с покупкой, который требует, чтобы арендатор выкупил дом по окончании срока аренды. Цена дома предварительно согласовывается между покупателем (арендодателем) и владельцем. Цена обычно соответствует текущей рыночной стоимости дома, что позволяет арендатору купить дом в будущем по сегодняшней цене.

Для этого варианта арендатор обычно взимает с владельца авансовый платеж, который может составлять 1% от продажной цены дома. Плата идет на авансовый платеж, если арендатор решит купить дом в конце срока аренды.

Вариант аренды особенно полезен для тех, кто может строить свой кредит или не имеет достаточно сбережений для первоначального взноса. Тем не менее, есть несколько особенностей вариантов аренды, которые следует учитывать.

Требования к договору аренды

Варианты лизинга сопряжены с компромиссом для владельцев недвижимости, поскольку они могут потерять возможность продать недвижимость по более высокой цене. Взамен арендаторы платят больше за аренду с возможностью лизинга, чем они платили бы в противном случае.

Арендные платежи

Владелец взимает премию в дополнение к стандартной ежемесячной арендной плате за возможность купить по сегодняшней цене, когда срок аренды закончится. Надбавка может представлять собой процент, добавляемый к текущей арендной плате, например, 10% надбавки к стандартной месячной арендной плате за дом такого размера.

Премия, которую часто называют арендным кредитом, становится частью первоначального взноса за дом, если арендатор реализует право на покупку дома. Однако арендатор лишается дополнительных денег, уплаченных сверх стандартной арендной платы, если дом не будет куплен в конце срока аренды.

Некоторые владельцы могут принять единовременный платеж наличными, часто называемый «ценным возмещением», который аналогичен премии, выплачиваемой за опцион на финансовых рынках. Это не залог при покупке недвижимости, то есть возврату не подлежит. Сумма варьируется от платы за токен до 5% от ожидаемой цены покупки.

Банковское финансирование с возможностью аренды

Хорошей новостью для арендаторов является то, что, как правило, банки позволяют направить всю сумму премии сверх арендной платы на авансовый платеж при покупке дома. Однако, если взимаемая арендная плата была по рыночной ставке, банк может не разрешить использовать какие-либо средства для покрытия покупной цены. Важно, чтобы покупатели проконсультировались с несколькими банками, чтобы определить их политику в отношении финансирования ипотечного кредита на дом с возможностью аренды.

Срок аренды Опцион

Срок опциона может быть любым периодом, о котором договорились владелец недвижимости и арендатор, но обычно он составляет от одного до трех лет. В договоре опциона на аренду также указывается покупная цена имущества в начале аренды или то, как эта цена будет определяться в конце опциона.

Причины использования опции аренды

Есть несколько причин, по которым арендатор и владелец могут заключить договор аренды. Важно учитывать, перевешивают ли преимущества какие-либо недостатки для заключения соглашения.

Почему арендаторы заключают договор аренды

У потенциального покупателя может быть много причин использовать вариант аренды, а не сразу покупать недвижимость. Основным соображением является отсутствие достаточно денег или кредита, чтобы сделать покупку. Аренда может позволить потенциальному покупателю сэкономить деньги на покупку и в то же время повысить кредитоспособность за счет регулярных и своевременных платежей.

У арендатора есть шанс купить недвижимость в будущем по сегодняшним ценам. Если у арендатора сегодня нет денег, сэкономленных на покупку дома, но он опасается, что стоимость дома вырастет в ближайшие несколько лет, вариант аренды является хорошим выбором. Кроме того, если арендатору нравится дом, школьный округ или район, вариант аренды снимает дом с продажи, позволяя арендатору сэкономить достаточно, чтобы купить его по истечении срока аренды.

Даже если у потенциального покупателя есть средства для покупки недвижимости, он может не захотеть брать на себя обязательства сразу. Например, если потенциальный покупатель из другого места, он может захотеть пожить в новом городе, прежде чем совершать покупку. Или у них все еще может быть свое старое имущество для продажи, прежде чем они смогут купить новое имущество.

Наконец, имущество может не претендовать на получение определенных кредитов, включая кредит VA, из-за необходимого ремонта или модернизации. Арендуя сначала, потенциальный покупатель может сделать эти улучшения, чтобы позже претендовать на кредит.

Почему владельцы заключают договор аренды

Владелец недвижимости может заключить договор об аренде, потому что у него возникли проблемы с продажей дома напрямую. Опция может сделать недвижимость более привлекательной для разных типов потенциальных покупателей.

Кроме того, если домовладелец думает о продаже дома через несколько лет, вариант аренды позволяет владельцу получить надбавку к арендной плате, превышающую текущий рынок. В худшем случае арендатор не купит дом; владелец размещает его на рынке для продажи и удерживает дополнительные средства, выплаченные сверх стандартной ежемесячной арендной платы.

Также могут возникнуть проблемы с налогами, связанные с продажей имущества сразу, а не позже. Опцион, хотя и не гарантирует продажу позже, повышает вероятность того, что у владельца есть покупатель, готовый уйти по истечении срока действия опциона.

Арендатор лишается дополнительных денег, выплаченных сверх стандартной ежемесячной арендной платы, если опцион на покупку дома не используется в конце срока аренды.

Особые указания

Страхование арендатора обычно требуется для личных вещей арендатора. Страхование арендатора защищает от потери стоимости имущества и мебели в доме. Кроме того, важно, чтобы владелец также имел страховку домовладельца на случай, если в течение срока аренды произойдет что-то, что может негативно повлиять на стоимость имущества, например, пожар или повреждение водой.

Условие об оценке должно быть включено в договор об аренде. Другими словами, когда срок аренды заканчивается, стоимость дома может снизиться. Оценка обеспечивает обновленную стоимость имущества до совершения покупки и продажи.

Важно рассчитать точную сумму денег, которая должна быть выплачена владельцу в конце срока аренды. Помните, что владелец снимает дом с продажи и отказывается от любой выгоды от рыночной стоимости дома, заключая договор аренды. Владелец захочет получить адекватную компенсацию за то, что не смог продать дом другому человеку, который был готов его купить.

Для тех, кто рассматривает вариант аренды или вариант аренды для покупки, в идеале им следует нанять юриста, который знаком с сделками по аренде, чтобы проверить мелкий шрифт, чтобы убедиться, что не будет никаких сюрпризов, когда срок аренды закончится.

Аренда с выкупом и аренда с выкупом

Опцион на аренду не следует путать с опционом на покупку в аренду. В варианте аренды с покупкой покупателю требуется , чтобы купить дом в конце периода аренды.

Пример договора аренды с правом собственности Вариант

Предположим, домовладелец хочет продать свой дом стоимостью 500 000 долларов. В доме есть постоянный арендатор, который в настоящее время копит деньги на покупку собственного дома. Обе стороны могли бы попытать счастья на рынке жилья, но арендодателю, скорее всего, потребуется несколько месяцев, чтобы найти подходящего покупателя, а арендатору — подходящего продавца. Более того, продажа дома потребовала бы от собственника освобождения жильцов, что лишило бы его источника ежемесячного дохода.

Вместо этого арендодатель может предложить арендатору вариант аренды, упрощающий переход для обеих сторон. В типичном варианте аренды потенциальный покупатель-арендатор будет платить дополнительно 3-5% от цены дома (15 000–25 000 долларов США) в качестве платы за право выбора, а также дополнительную надбавку к своей ежемесячной арендной плате. Взамен у них будет возможность купить дом через два года по сегодняшней цене. Ежемесячные страховые взносы будут способствовать первоначальному взносу.

Эта договоренность выгодна обеим сторонам, хотя есть и компромисс. Покупатель-арендатор может зафиксировать выгодную цену на дом, но если он не воспользуется возможностью покупки, он заплатит больше денег, чем заплатил бы за обычную аренду. Кроме того, они также могут нести ответственность за расходы на техническое обслуживание, которые обычно ложатся на плечи арендодателя. Продавец-арендодатель изначально зарабатывает больше денег, но теряет возможность принять более высокое предложение.

Часто задаваемые вопросы об аренде автомобиля

Как работает аренда автомобиля?

При аренде автомобиля с выкупом или в аренде автомобиля с выкупом используется кредитный договор, аналогичный варианту аренды. Арендатор-покупатель вносит авансовый платеж, а также еженедельные платежи. Однако возможности покупки нет — по окончании срока аренды автомобиль полностью принадлежит покупателю. Эта схема в конечном итоге стоит меньше, чем ипотечный кредит, и не требует проверки кредитоспособности; однако это намного дороже, чем покупка автомобиля с хорошей кредитной историей.

Как найти аренду собственного дома?

Согласно Homelight, один из способов найти дом для сдачи в аренду — это искать агентов или брокерские конторы с программой сдачи в аренду. Также можно связаться с продавцами напрямую — многие владельцы недвижимости могут захотеть продать свою собственность, не обращаясь к риелтору. Наконец, на рынке выкупа также можно найти договоры аренды с выкупом. Соглашение об аренде с выкупом дома, находящегося до обращения взыскания, обеспечит владельцам стабильный поток дохода и путь к продаже дома.

Как составить договор аренды?

В Интернете доступно множество образцов договоров аренды с выкупом и шаблонов. Однако из-за размера финансовых обязательств было бы разумно, чтобы юрист рассмотрел ваш договор аренды с правом собственности.

Помогает ли аренда с правом собственности повысить ваш кредит?

По данным Experian, кредитные бюро обычно не сообщают о договорах аренды с выкупом, поэтому маловероятно, что они появятся в вашем кредитном отчете. Тем не менее, вы всегда можете попросить своего арендодателя сообщить о ваших арендных платежах, тем самым помогая улучшить свой кредитный рейтинг. Конечно, это работает в обе стороны — пропущенный или просроченный платеж может привести к уменьшению вашего кредита.

Итог

Варианты аренды — популярный способ для домовладельцев привлечь потенциального покупателя без необходимости выставлять недвижимость на рынок. После уплаты аванса арендатор получает право купить дом в конце срока аренды, часто по льготной цене. Эта договоренность дает дополнительную гибкость потенциальным покупателям жилья, позволяя им накапливать свои сбережения и кредит при подготовке к покупке дома.

Последующий владелец несет ответственность за нарушения предыдущим владельцем Постановления о контроле за арендной платой

Потенциальные владельцы и, в нынешних условиях лишения права выкупа, финансовые учреждения должны знать о деле Baychester Shopping Center, Inc. против Совета по стабилизации и арбитражу арендной платы в Сан-Франциско , 165 Cal.App.4th 1000 (2008). В деле, вытекающем из постановления о контроле за арендной платой в Сан-Франциско, суд признал нынешнего владельца многоквартирного дома ответственным за переплату арендной платы, относящуюся к периоду владения предыдущим владельцем. Несмотря на то, что некоторые детали этого дела являются уникальными для постановления о контроле за арендной платой в Сан-Франциско, покупатели должны проявлять должную осмотрительность в отношении постановления о контроле за арендной платой и инклюзивного жилья и вести переговоры о предоставлении надлежащих представлений и, при необходимости, после закрытия таких заявлений.

Дело

В конце 2005 года торговый центр Baychester (Байчестер) заключил контракт на покупку 9-квартирного жилого дома. В октябре 2005 года арендатор, проживавший здесь с 1991 года, подал иск в Совет по стабилизации и арбитражу арендной платы за жилое помещение Сан-Франциско (Совет). Арендатор утверждал, что его арендная плата увеличилась больше, чем это было разрешено в соответствии с постановлением Сан-Франциско о контроле за арендной платой, которое находится в ведении Совета. В декабре 2005 года Baychester закрыла сделку по покупке здания. В феврале 2006 года административный судья определил, что арендатору была предъявлена завышенная плата, и приказал Baychester выплатить арендатору долг. Байчестер подал апелляцию сначала в Совет, затем в Верховный суд Сан-Франциско и, наконец, в Апелляционный суд Калифорнии.

Апелляционный суд первоначально указал, что постановление Сан-Франциско о контроле за арендной платой конкретно возлагает на правопреемников арендодателей ответственность за повышение арендной платы в нарушение этого постановления. Затем суд отклонил аргументы Baychester о том, что он не несет ответственности за повышение арендной платы своего предшественника, установив, что:

Гражданский кодекс § 1466, который освобождает последующих владельцев собственности от нарушений соглашений, действующих с землей, не применяется к регулированию арендной платы. постановление;
Права Baychester на надлежащую правовую процедуру не были нарушены, поскольку постановление о контроле за арендной платой рационально связано с законными интересами государственной политики; и
Предыдущее дело об отклонении ответственности арендодателя-преемника в соответствии с постановлением о контроле за арендной платой в Сан-Франциско (за отказ обеспечить тепло) не применялось к положениям, связанным с повышением арендной платы, а не к неспособности обеспечить критически важные коммунальные услуги.

Уроки для покупателей

Как прямо указано Baychester Court, покупатели обязаны провести комплексную проверку постановлений о контроле за арендной платой, включая следующие шаги:

Выяснить, подпадает ли недвижимость под действие постановлений о регулировании арендной платы или инклюзивного жилья, которые обычно требуют определенного количества квартир в строящемся доме, которые будут отведены под доступное жилье. В некоторых юрисдикциях, таких как город Лос-Анджелес, выдается письмо, в котором указывается, подлежит ли здание контролю за арендной платой.
Проанализируйте ведомость арендной платы и файлы арендаторов, чтобы определить, соответствует ли все повышение арендной платы применимым постановлениям о контроле арендной платы или инклюзивному жилью.
Обратитесь в любой соответствующий местный отдел жилищного строительства, чтобы получить как можно больше информации об объекте недвижимости, например, о том, подавал ли какой-либо арендатор какие-либо жалобы в советы по аренде (было неясно, знал ли Baychester перед закрытием, что арендатор подал иск в Совет). ).
Рассмотрите возможность запроса эстоппель-сертификатов от арендаторов в связи с любым потенциальным контролем за арендной платой или другими нарушениями. Хотя такие сертификаты не являются типичными для сделок с жильем и, вероятно, не будут препятствовать будущим претензиям со стороны этих арендаторов, они, безусловно, могут предупредить покупателя о ожидающих рассмотрения или потенциальных претензиях, и арендатор с претензиями с большей вероятностью ответит, чем без них.

В деле Baychester не обсуждались ни заверения в договоре купли-продажи, ни возмещение убытков со стороны Продавца. Потенциальные покупатели должны рассмотреть возможность получения заверений или возмещения убытков, которые покрывают ответственность продавца за поведение арендодателя, находящегося под контролем арендной платы, и аналогичные постановления, а также убедиться, что продавец имеет достаточный капитал для выполнения своих обязательств в случае нарушения представления или ответственности в соответствии с возмещения убытков или требуют адекватного удержания. Основная трудность всегда будет заключаться в том, чтобы представительство или возмещение убытков сохранялись достаточно долго, чтобы обеспечить покрытие возникающих проблем.

Уроки для кредиторов

Учитывая недавний поток обращений взыскания на многоквартирные жилые дома в Калифорнии, кредиторам рекомендуется прислушаться к делу Baychester . Постановление о контроле за арендной платой в Сан-Франциско достаточно широкое, чтобы включать всех правопреемников, в том числе кредиторов и покупателей при продаже права выкупа. Кредиторы могут захотеть включить в процесс андеррайтинга мероприятия по комплексной проверке, аналогичные тем, которые рекомендованы покупателям выше. Кредиторы могут захотеть включить ответственность за нарушения контроля над арендной платой в гарантийное соглашение, которое, если оно будет правильно составлено, должно остаться в силе после обращения взыскания. Независимо от какой-либо стратегии до обращения взыскания, используемой кредитором, он захочет рассмотреть, существуют ли какие-либо нарушения или документы на момент предложения обращения взыскания, и определить, оправдана ли отсрочка обращения взыскания.

Резюме

Многие потенциальные покупатели и кредиторы жилой недвижимости считают, что они несут ограниченную ответственность или не несут никакой ответственности за действия предшественника. Недавнее дело Baychester показало прямо противоположное: арендодатели-преемники могут быть ответственны за незаконное повышение арендной платы своих предшественников. Потенциальные покупатели и кредиторы должны проявлять должную осмотрительность, включая влияние контроля арендной платы и постановлений об инклюзивном или доступном жилье, а также принять адекватные договорные средства для защиты себя после закрытия сделки.

Брендан Маколей — партнер, а Даниэль Генш — старший юрист Группы практики недвижимости в Nossaman. Брендан занимается юридической практикой в течение шестнадцати лет и имеет значительный опыт ведения сложных коммерческих судебных процессов и споров, связанных с недвижимостью, включая споры, касающиеся коммерческой аренды, продажи жилых и коммерческих помещений, девелопмента, строительства, управления недвижимостью, страхования титула и брокерских комиссий. Даниэль занимается юридической практикой в течение девяти лет, и ее практика сосредоточена на приобретении недвижимости, развитии, землепользовании, аренде, финансировании и представительстве государственных органов. С Бренданом можно связаться по телефону (415) 438-7204 или по электронной почте [email protected]. С Даниэль можно связаться по телефону (415) 438-7239.или [email protected].

Аренда Против. Купить: как принять решение за 5 шагов

Раскрытие информации: этот пост содержит партнерские ссылки, что означает, что мы получаем комиссию, если вы нажимаете на ссылку и покупаете что-то, что мы рекомендовали. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашей политикой раскрытия информации для получения более подробной информации.

Нет никаких сомнений в том, что покупка дома является важным жизненным решением, но подходит ли оно вам? Конечно, единого правильного ответа не существует, так как есть плюсы и минусы как в аренде, так и в покупке. Тем не менее, основным фактором в процессе принятия решений являются ваши личные финансы. В большинстве случаев аренда кажется более доступным вариантом.

Однако так бывает не всегда. Ваше решение может сводиться к нескольким соображениям образа жизни, например, хотите ли вы гибкости или стабильности, каковы ваши карьерные цели и хотите ли вы, чтобы место действительно называлось вашим.

Если вы колеблетесь, стоит ли арендовать или купить, читайте дальше, чтобы узнать, что вам нужно учитывать, прежде чем сделать решительный шаг.

Подать заявку онлайн с Rocket Mortgage

Получите одобрение в Rocket Mortgage® — и сделайте все это онлайн. Вы можете получить реальное индивидуальное ипотечное решение, основанное на вашей уникальной финансовой ситуации.

Подать заявку онлайн

Аренда Против. Купить: 5 шагов к принятию решения

1.

Решите, как долго вы планируете жить на одном месте

Другими словами, планируете ли вы пустить корни в своем сообществе или жаждете большей гибкости?

Если вы уверены, что проживете в доме не менее 5 лет, покупка дома может иметь смысл. Это потому, что это может быть хорошо как в финансовом, так и в эмоциональном плане — вы можете внести личные штрихи в свой дом и действительно заставить его чувствовать себя так, как будто он ваш.

Тем не менее, аренда может быть лучшим вариантом, если вы предпочитаете больше кочевать. Например, предположим, вы действительно надеетесь получить повышение по службе, но это на другом конце страны. Вы не хотите иметь дело с хлопотами продажи дома при переходе на новую должность. Или, возможно, вы переехали в новый район и хотите некоторое время познакомиться с другими районами, прежде чем где-то обосноваться.

Вы можете купить дом, а затем продать его в течение нескольких лет, но затраты вряд ли того стоят. Помимо первоначальных затрат на закрытие и переезд, вы можете платить больше за закрытие при продаже дома в дополнение к другим расходам, таким как ремонт и реконструкция, которые заставят дом продаваться по высокой цене.

2. Оценить стоимость аренды по сравнению с. Покупка

Иногда аренда может быть дешевле, чем покупка дома из-за первоначальных затрат. Это включает в себя первоначальный взнос, расходы на закрытие, расходы на переезд, любые ремонтные работы и другие задачи по обслуживанию дома.

Тем не менее, то, что вы можете позволить себе платить по ипотеке, не означает, что вы можете позволить себе владеть домом; расходы складываются. В дополнение к ежемесячному платежу, который превышает основную сумму и проценты по ипотеке, у вас также будут налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и (во многих случаях) ипотечное страхование, а также сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

С другой стороны, покупка дома в долгосрочной перспективе почти всегда обходится дешевле и дает возможность увеличить капитал. Будем надеяться, что ваш дом вырастет в цене, когда вы его продадите.

В большинстве районов США покупка дома на самом деле дешевле. Согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов®, через 6 лет ипотечный платеж домовладельца ниже, чем у арендатора. Это предполагает, что арендная плата увеличивается на 5% каждый год, а домовладелец платит фиксированный ежемесячный платеж.

Домовладельцы также экономят на налогах, хотя в связи с последними изменениями в налогообложении могут быть ограничения на сумму процентов по ипотеке, государственных и местных налогов на недвижимость, которые вы можете списать. Согласно тому же отчету Национальной ассоциации риэлторов®, платеж домовладельца будет меньше платежа арендатора через 3 года.

Это не значит, что вы должны сразу же заняться приобретением жилья. Совершенно нормально арендовать на несколько лет, накопить и купить дом, если вы настроены на собственное жилье. Экономия на затратах домовладельца также предполагает, что вы останетесь в доме в течение длительного времени и не будете учитывать расходы на техническое обслуживание.

Однако, если вы погасите ипотечный кредит и продолжите жить в доме, экономия может быть значительно больше, даже с учетом затрат на содержание дома.

3. Мобильность vs. Пускать корни: что для вас важнее?

Даже с самыми лучшими намерениями трудно предсказать, что может произойти дальше в твоей жизни. Если вы намерены оставаться на одном месте в течение длительного времени и у вас есть финансовые средства для этого, покупка дома имеет наибольший смысл.

Однако важно взглянуть на свою текущую жизненную ситуацию и подумать, изменится ли она в ближайшие несколько лет. Если это произойдет, ваши потребности в жилье также могут измениться, и вы можете отложить покупку дома.

Например, вы и ваш давний партнер только что обручились и планируете пожениться в ближайшие 2 года. В этом случае покупка может не иметь смысла. Может быть, вы двое хотите выяснить, как объединить свои финансы и разработать рутинную процедуру составления бюджета, прежде чем добавлять дом в смесь.

Или, скажем, вы и ваш супруг только что поженились, и вы еще не уверены, хотите ли вы создать семью. Если у вас есть подозрения, что вы, возможно, захотите завести детей в ближайшее время, вам не следует покупать дом, который через несколько лет не сможет вместить растущую семью.

В обоих этих случаях хорошей идеей может быть аренда, чтобы у вас было время выяснить, что вы хотите от дома, каковы ваши потребности в бюджете и какой дом лучше всего подходит для образа жизни, который вы надеетесь вести. иметь в будущем.

Позвольте профессионалу сделать это за вас.

Найдите профессионала с самым высоким рейтингом, чтобы помочь на HomeAdvisor.

Ознакомьтесь с нашей политикой раскрытия информации об аффилированных лицах здесь.

Получите предложение сегодня

4. Взвесьте риски при аренде и покупке

Следует помнить о рисках как при аренде, так и при покупке жилья. Хотя вы можете увеличить капитал при покупке дома, существуют некоторые финансовые риски. Например, если вы продадите свой дом раньше, чем планировалось, вы не сможете компенсировать затраты на закрытие или ремонт.

Не будем забывать и о расходах на содержание дома. Это расходы, которые вам нужно будет заплатить, чтобы содержать дом в отличном состоянии. Подумайте о проверке воздушных фильтров и вентиляционных отверстий, проверке пожарной сигнализации, озеленении и устранении проблем с сантехникой, а также о другом ремонте.

Если вы сосредоточены на других жизненных целях, например, на карьере, требующей частых поездок, или если у вас есть несколько маленьких детей, за которыми нужно ухаживать, добавление домашнего хозяйства в список ваших обязанностей может быть не лучшим выбором.

С другой стороны, сдача в аренду означает, что у вас никогда не будет возможности заработать на собственном капитале. Ежемесячная арендная плата может возрасти в любой момент. Вы также зависите от своего арендодателя, например, если вас попросят выехать или вам придется иметь дело с отложенными запросами на техническое обслуживание.

5. Оцените свое финансовое положение

Важно отметить, что вы должны реалистично оценивать свое финансовое положение при выборе между арендой или покупкой. После того, как вы оцените затраты на аренду по сравнению с покупкой, будьте честны в том, можете ли вы позволить себе другие первоначальные расходы, такие как первоначальный взнос, ремонт, расходы на переезд и покупку новой мебели. Рассмотрите возможность использования нашего ипотечного калькулятора, чтобы оценить свои ежемесячные платежи, а также сколько дома вы можете себе позволить.

В любом случае тщательно спланируйте бюджет, чтобы независимо от того, что вы выберете, вы могли позволить себе купить или арендовать жилье.

Аренда vs. Покупка дома: плюсы и минусы

Помимо вашей личной ситуации, есть некоторые объективные преимущества и недостатки аренды и покупки, которые будут существовать в большинстве сценариев.

Плюсы и минусы аренды

Плюсы

Мобильность/свобода передвижения
Арендодатель платит за обслуживание
Не требует больших затрат на закрытие
Отсутствие колебаний ежемесячных расходов на жилье
Позволяет протестировать разные жилые помещения

Минусы

Вы не строите капитал
Ограниченная возможность индивидуальной настройки жилого пространства
Арендная плата со временем может вырасти
Арендодатель может продать или прекратить аренду
Ограниченное ощущение стабильности/постоянства дома

Плюсы и минусы покупки

Плюсы

Со временем вы наращиваете капитал на капитал
Стоимость дома может увеличиваться со временем
Неограниченная свобода индивидуального оформления жилого пространства
Вы можете пользоваться налоговыми льготами
Чувство домашней стабильности/постоянства

Минусы

Расходы на закрытие могут быть высокими
Ответственность за техническое обслуживание и ремонт, которые требуют времени и усилий
Меньше гибкости для перемещения (с большими трудностями/расходами)
Стоимость дома может уменьшиться
Недавнее налоговое законодательство потенциально снижает налоговые льготы

Аренда Против.

Калькулятор покупки

Сэкономите ли вы больше на аренде или на покупке, зависит от нескольких ключевых факторов. Одним из них является ваше местоположение и цены на другие дома или аренду в вашем районе. Затем вам нужно рассмотреть ваш кредитный рейтинг и если кредитор сочтет вас кредитоспособным.

После учета покупной цены дома, первоначального взноса и затрат на закрытие, а также ежемесячной стоимости ипотечного кредита сравните это с ежемесячной стоимостью аренды и последующими предполагаемыми расходами за определенный период времени. Вы сможете увидеть разницу между затратами, а также воспринимаемый капитал, который вы бы создали в доме.

Чтобы убедиться в том, что выгоднее покупать или арендовать жилье, воспользуйтесь нашим калькулятором аренды и покупки.

Подать заявку онлайн с Rocket Mortgage

Подать заявку онлайн

Итог

Не всегда есть однозначный ответ на вопрос, арендовать или покупать. В зависимости от вашей жизненной ситуации и финансов ответ может меняться со временем. Есть и другие варианты, такие как аренда с выкупом, когда вы начинаете сдавать жилье, а затем переходите к тому, чтобы стать домовладельцем. Независимо от того, какое решение вы примете, важно, чтобы оно было осознанным, основанным на вашем финансовом положении и образе жизни.

Если вы готовы начать процесс покупки жилья, вы можете начать онлайн с Rocket Mortgage® сегодня.

Справочник генерального прокурора по правам арендодателей и арендаторов

Условия аренды

Ваши права и обязанности как арендодателя или арендатора зависят от того, основана ли аренда на аренде или на добровольной основе.

Аренда на основе договора аренды

Когда арендатор подписывает договор аренды с арендодателем, арендатор соглашается, что аренда будет длиться в течение определенного периода времени, часто одного года. В течение этого времени ежемесячная арендная плата должна оставаться неизменной, и арендодатель не может прекратить аренду (выселить арендатора), за исключением случаев, когда арендатор не выполняет условия договора аренды. Арендатор обязуется платить арендную плату в течение срока аренды и может прекратить аренду до истечения срока аренды, только если арендодатель согласен на досрочное прекращение аренды.

Аренда — хороший вариант для арендаторов и арендодателей, стремящихся к стабильности в аренде. Письменное соглашение между арендатором и арендодателем должно содержать все правила, которые будут применяться к аренде.

Аренда по желанию

В договоре аренды по желанию действует до тех пор, пока обе стороны хотят вести дела друг с другом. Иногда при добровольной аренде вообще нет письменного соглашения, но часто арендатора просят подписать форму с надписью «Соглашение об аренде» или «Аренда по желанию» вверху. Эта форма должна включать сумму ежемесячной арендной платы и основные правила.

Аренда по желанию не длится в течение определенного периода времени и не заканчивается в определенную дату, как это происходит при аренде. При добровольной аренде арендатор платит оговоренную арендную плату каждый месяц в течение неопределенного периода времени. Либо арендодатель, либо арендатор могут принять решение о прекращении аренды, уведомив другую сторону за 30 дней или за месяц до даты следующего арендного платежа, в зависимости от того, что наступит дольше. В этом типе соглашения арендная плата может измениться в течение тех же 30 дней или одного месяца до окончания срока аренды.

Обязанности арендодателя и арендатора

Будь то аренда или аренда по желанию, арендатор должен платить арендную плату, следовать правилам, согласованным с арендодателем, и нести ответственность за любой ущерб квартире, превышающий просто «нормальный износ». Арендодатель должен предоставить квартиру, которая безопасна, чиста и соответствует Санитарному кодексу штата Массачусетс, и должен выполнять все обещания в договоре аренды или аренды.

Независимо от типа аренды, арендатор имеет право занимать квартиру, а арендодатель может войти только при определенных обстоятельствах.Арендодатель должен заранее договориться с арендатором о входе в квартиру для проведения ремонта, осмотра состояния квартиры или показа квартиры будущим арендаторы, покупатели или агенты по недвижимости.Однако арендодатель может войти в квартиру без согласия арендатора, если есть аварийная механическая/ремонтная ситуация, которая может повредить все здание, или если выясняется, что арендатор покинул квартиру.

Переговоры

Хотя это и не требуется законами или правилами, как арендодателю, так и арендатору важно знать, что они могут вести переговоры друг с другом по условиям аренды. Как правило, арендодатель не должен торопить арендатора с принятием решения, и обе стороны должны очень четко понимать условия до того, как одна из сторон подпишет договор аренды. Любые изменения должны быть записаны в договоре аренды ручкой. Любые разделы, которые арендодатель и арендатор соглашаются изменить, должны быть вычеркнуты в договоре аренды.

Условия договора аренды

Каждое соглашение об аренде должно иметь определенные условия, и ему запрещено содержать некоторые другие условия.

В договоре аренды должны быть указаны имя, адрес и номер телефона владельца, лица, ответственного за техническое обслуживание, и лица, которому арендатор может передать копии официальных уведомлений, жалоб или судебных документов.

Если арендодатель получает залог, в договоре об аренде или аренде должна быть указана уплаченная сумма и должны быть разъяснены права арендатора на этот залог.

Арендодатель должен убедиться, что арендатор получил разборчивую копию договора об аренде или аренде. Договор аренды не должен содержать незаконных терминов, таких как:

Арендатор должен оплатить стоимость ремонта квартиры в результате обычного износа.
Арендатор должен оплатить ремонт частей здания за пределами квартиры арендатора.
Арендатор не имеет права подавать в суд на арендодателя или сообщать о нарушениях Санитарного кодекса.
Арендатор не может вступать в союз арендаторов.
Арендатор должен заплатить штраф за просрочку, если арендная плата просрочена хотя бы на один день. (Соглашение об аренде или аренде может разрешать арендодателю взимать плату за просрочку платежа, если арендная плата просрочена на 30 или более дней.)

Платежи в начале аренды

Арендодатель может потребовать только следующие платежи вперед:

Арендная плата за первый месяц
Гарантийный депозит (который не может превышать арендной платы за один месяц) для покрытия стоимости любого повреждения квартиры сверх нормального износа
Арендная плата за последний месяц (месяц, который окажется последним у арендатора в квартире, не обязательно последний месяц аренды)
Стоимость нового замка и ключа на квартиру

Арендодатель должен предоставить подписанную квитанцию для любого платежа, произведенного наличными или денежным переводом. Квитанция должна содержать уплаченную сумму и дату платежа, а также описание цели платежа. В квитанции также должны быть указаны имя арендодателя, имя арендатора и имя лица, которому был передан платеж.

Гарантийные депозиты

Все обеспечительные депозиты должны быть внесены в банк штата Массачусетс на счет, на который начисляются проценты, и в течение первого месяца аренды. Арендодатель должен сообщить арендатору название и адрес банка, в котором хранится залог, а также номер счета. Каждый год арендодатель должен либо выплачивать арендатору проценты по залоговому депозиту, либо позволить арендатору вычесть эту сумму из арендной платы.

В течение 10 дней после начала аренды или после получения залога (в зависимости от того, что наступит позже) арендодатель должен предоставить арендатору «заявление о состоянии», в котором описывается состояние квартиры и любой ущерб, существующий на тот момент. время. У арендатора есть 15 дней, чтобы дополнить «заключение условий» или внести в него изменения. Обе стороны должны хранить копии окончательного «заявления об условиях».

По истечении срока аренды арендодатель должен вернуть залог плюс проценты в течение 30 дней. Однако арендодатель может удержать любую невыплаченную арендную плату или сумму денег, необходимую для устранения ущерба, нанесенного квартире (сверх нормального износа). Если это предусмотрено договором аренды, арендодатель может также вычесть долю арендатора в любом увеличении налога на имущество арендодателя.

Если арендодатель решит удержать весь или часть залога на случай ущерба, то арендодатель должен предоставить арендатору письменное описание ущерба и оценку стоимости ремонта в течение 30 дней после выезда арендатора.

Арендная плата за последний месяц

Если арендатор предоставляет арендодателю арендную плату за последний месяц в начале аренды, то арендодатель должен предоставить арендатору подписанную квитанцию. Как и все квитанции в процессе аренды, квитанция должна включать уплаченную сумму, дату платежа, описание цели платежа, имя арендодателя, имя арендатора и имя лица, которому был произведен платеж. было дано. В конце каждого года и по окончании срока аренды арендатор имеет право на любые проценты, полученные от арендной платы за последний месяц.

Все гарантийные депозиты должны быть внесены в банк штата Массачусетс на счет, на который начисляются проценты, и в течение первого месяца аренды.

Госсанэпиднадзор

Государственный санитарный кодекс регулирует, что значит предоставить жилое помещение для проживания. В общем, «обитаемый» означает место, достаточно удобное и чистое для безопасного проживания человека.

Если арендодатель не отвечает на жалобы жильца о нарушении Санитарного кодекса, жилец может потребовать, чтобы квартира была проверена инспектором по соблюдению кодекса или местным управлением здравоохранения. Затем инспектор может прийти в квартиру, ознакомиться с условиями и приказать арендодателю решить проблему, если это необходимо. В случае, если арендодатель по-прежнему не может решить проблему, арендатор может иметь возможность удержать часть арендной платы или выехать, даже если существует договор аренды или аренды. Однако прежде чем удерживать арендную плату или выезжать, арендаторы, рассматривающие эти варианты, должны обратиться к частному юристу или в юридические службы для получения дополнительной информации и совета.

Если сдаваемое в аренду имущество было построено до 1978 года, арендодатель и арендатор должны подписать и сохранить у себя копию Уведомления о законе о ведущей роли арендатора и Сертификата арендатора. Эти формы должны информировать арендатора об известных рисках и причинах отравления свинцом, а также сообщать, известно ли о присутствии в арендуемом помещении краски на основе свинца. Арендодатель также должен раскрыть документы, относящиеся к любой ведущей проверке или оценке рисков, проведенной в арендуемом помещении, а также Письмо о временном контроле или Письмо о соответствии, выданное местным советом здравоохранения. Если ребенок младше шести лет будет проживать в арендованном помещении, арендодатель обязан убрать или взять под временный контроль свинцовые опасности.

Для получения дополнительной информации о Санитарном кодексе штата вы можете позвонить на горячую линию Секретаря Службы информации для граждан Содружества по телефону 617-727-7030 или 1-800-392-6090 (только в Массачусетсе).

Выселение

Как правило, арендодатель не может вступить во владение арендуемой недвижимостью, физически выселить арендатора или его личное имущество или заменить замки без обращения в суд. В зависимости от причины выселения арендодатель должен предоставить арендатору Уведомление о выселении за 14 или 30 дней. Затем арендодатель должен подать гражданский иск (упрощенный процесс) в суд и получить решение суда, в котором указывается дата, когда арендатор должен покинуть арендуемое имущество со своим имуществом. Если арендатор не уезжает добровольно в дату, указанную судом, арендодатель должен принять меры к тому, чтобы шериф или констебль вручил арендатору приведенный в исполнение приговор, предписывающий им уехать , и, при необходимости, переместить любое личное имущество, принадлежащее арендатору, в другое место. лицензированный общественный склад. В этой ситуации арендодатель обязан оплатить сборы за переезд, но имеет право на возмещение расходов от арендатора. Арендатору предоставляется однократная возможность забрать из хранилища предметы личной или сентиментальной ценности, а также он может потребовать все личное имущество из хранилища после оплаты любых сборов, взимаемых хранилищем.

Поиск помощи и разрешение спора

Если арендодатель и арендатор договорятся, они могут воспользоваться услугами, предлагаемыми Генеральной прокуратурой, для разрешения спора, который в противном случае может привести к выселению. Кроме того, программа Massachusetts Communities and Development Housing Services или местный жилищный суд могут помочь разрешить спор между арендодателем и арендатором.

Если вам нужна помощь, обратитесь на горячую линию для потребителей при Генеральном прокуроре по телефону (617) 727-8400.

Процесс выселения

Официальный процесс выселения называется суммарным процессом и начинается, когда арендодатель подает жалобу в суд. В процессе выселения жилец будет иметь право возражать против самого выселения и предъявлять встречные требования о возмещении денежного ущерба.

Некоторые распространенные средства защиты от выселения включают:

Неспособность должным образом расторгнуть договор аренды,
Арендодатель не смог исправить известные условия,
Арендодатель выселяет вас в отместку за действия, охраняемые законом.
Дискриминация, в том числе тот факт, что арендодатель не принял разумных мер, позволяющих инвалиду оставаться в доме, несмотря на его или ее инвалидность.

Дополнительные ресурсы
на выселение

Обратная связь

Спасибо, ваше сообщение отправлено в прокуратуру Моры Хили!

Присоединиться к панели пользователя

Глоссарий условий регулирования арендной платы – Совет по аренде

A | Б | С | Д | Е | Ф | Г | Н | я | Дж | К | л | М | Н | О | П | В | Р | С | Т | U | В | Вт | Х | Y | Z

Важно отметить, что этот глоссарий не предназначен для замены определений, толкований и т. д., содержащихся в самих соответствующих законодательных актах, кодексах и правилах, регулирующих арендную плату, или любых административных или судебных решениях, толкующих такие законодательные акты, кодексы и правила или любые приказы Совета по арендной плате города Нью-Йорка или округа.

A

Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой (ARM):

Аналогичен ипотечному кредиту с плавающей процентной ставкой, за исключением того, что корректировки процентной ставки ограничены, чтобы защитить кредиторов и заемщиков от внезапных подъемов или спадов рыночного индекса.

Доступное жилье:

Согласно определению Министерства жилищного строительства и городского развития США, любое жилое помещение, за которое семья-арендатор платит 30% или меньше своего дохода за жилье.

Программа доступного жилья в Нью-Йорке:

Начиная с 2017 года, новое название для того, что ранее называлось Программа налоговых льгот 421-a. Программа подробно описана в налоговом поощрении HPD.

Помощь семьям с детьми-иждивенцами (AFDC):

Несуществующая программа помощи в получении дохода, предназначенная для помощи родителям с детьми-иждивенцами. В 1997 году в Нью-Йорке было более 700 000 получателей. (См. также раздел «Временная помощь нуждающимся семьям».)

Альтернативное повышение в трудных условиях:

См. «В трудных условиях».

Вспомогательные услуги:

В г. Нью-Йорке услуги по стабилизации арендной платы, не входящие в индивидуальное жилье, которые могут включать, но не ограничиваться этим; гараж, прачечная, места для отдыха и охрана. Если эти услуги были предоставлены владельцем на базовую дату или были предоставлены или должны были предоставляться по закону после этого, владелец должен продолжать поддерживать их.

Годовая регистрация:

См. Регистрация.

Обслуживание квартир Регистрация:

См. Регистрация.

Статья 78 Производство:

Иск, возбужденный в Верховном суде (основном суде первой инстанции штата Нью-Йорк) для пересмотра уже принятого правительственного акта, такого как решение по делу, или для принуждения или прекращения действия правительства от происходящего. Если вы запрашиваете пересмотр, он должен быть представлен в течение шестидесяти дней с момента окончательного решения HCR. Он назван в честь статьи Закона о гражданской практике и правил.

Присвоение:

Передача законного интереса арендатора (аренды) в квартире другому лицу. Если это не указано в договоре аренды, арендатор не может уступить свою аренду без письменного согласия владельца. Согласие владельца может быть безоговорочно отказано без объяснения причин. Однако собственник, который необоснованно отказывается дать разрешение на передачу аренды, должен освободить арендатора от аренды по требованию арендатора с уведомлением за 30 дней. Если владелец обоснованно не дает согласия, договор аренды не может быть передан, и арендатор не будет освобожден от договора аренды. Договор аренды передает другому лицу все права арендатора на владение квартирой, в то время как субаренда предполагает временное отсутствие основного арендатора с полным намерением вернуться в квартиру.

Вернуться к началу

B

Воздушный кредит:

Тип частично амортизируемого кредита, что означает, что основная сумма частично выплачивается в течение всего срока кредита. По истечении срока заемщик все еще имеет значительную сумму (надувной шарик), которую необходимо погасить или рефинансировать.

Базовые даты:

Дата, с которой жилье становится объектом регулирования арендной платы, и дата, определяющая «базу» для определения того, какие услуги должен предоставлять владелец и какова законная арендная плата.

Базовая дата для основных услуг для квартир, подлежащих контролю за арендной платой в Нью-Йорке, — 30 апреля 1962 года.
Базовая дата для основных услуг для квартир, подлежащих контролю за арендной платой, в других частях штата Нью-Йорк — 1 марта 1950 года.
Базовой датой для предоставления общедомовых и индивидуальных услуг в отношении жилых помещений, подпадающих под действие Закона о стабилизации арендной платы от 30 июня 1974 г., является 31 мая 1968 г. , 1971, и впоследствии освобождены в связи с вакансией до 30 июня 1974 г.: для общего обслуживания зданий — 31 мая 1968 г., для обслуживания отдельных жилых единиц — 29 мая 1974 г.
Базовой датой для жилых помещений, на которые распространяется действие Закона о стабилизации арендной платы 1 июля 1974 г. или после этой даты в соответствии с Законом о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях, является 29 мая 1974 г.

Регистрация строительных служб:

См. регистрацию.

Наверх

C

Свидетельство о владении:

Свидетельство о владении — это копия документа, выданного муниципалитетом, который разрешает использование здания для определенной цели. Как правило, в свидетельстве о праве собственности помимо названия муниципалитета и даты его выдачи (или внесения изменений) указывается следующая информация: * почтовый адрес помещения; *Налоговый блок и номер лота; *Измененное описание, которое следует сравнить с опросом и/или прочтением опроса.

Законы и правила гражданской практики (CPLR):

Акт, касающийся гражданской практики и предписывающий правила гражданского судопроизводства, регулирующие в целом гражданский процесс в судах штата Нью-Йорк и перед его судьями, составляющий главу восьмую сводные законы; вступил в силу 4 апреля 1962 года.

Многоквартирный дом класса А:

Согласно Закону о многоквартирном доме, многоквартирный дом, который обычно используется как постоянное место жительства. В этот класс входят такие здания, как многоквартирные дома, апарт-отели, мезонеты и все другие многоквартирные дома, кроме жилых домов класса B.

Многоквартирный дом класса B:

Многоквартирный дом, который используется, как правило, временно, в качестве более или менее временного проживания отдельных лиц или семей. К этому классу относятся такие здания, как гостиницы, общежития, общежития, школы-интернаты, меблированные жилые дома, колледжи и школьные общежития.

Сравнительное увеличение трудности:

Перейти к трудности.

Жалоба:

Первоначальная подача иска арендатора.

Соответствие:

Владельцы обязаны выполнять приказы HCR. Приказы Управления по управлению арендной платой (ORA) обеспечиваются отделом соблюдения требований ORA.

Концессия:

Соглашение между владельцем и арендатором, по которому арендатору разрешается платить более низкую арендную плату, чем это было бы законно, в течение ограниченного времени, но не в течение всего срока аренды.

Совет по примирению и апелляциям (CAB):

Обратитесь в Совет по примирению и апелляциям г. Нью-Йорка (CAB).

Условная аренда:

Соглашение об аренде, содержащее различные требования или требования. Пункты в договорах аренды регулируемых квартир, которые обусловливают аренду такими вещами, как требование от потенциального арендатора согласиться не использовать квартиру в качестве основного места жительства; использовать его только в коммерческих целях; или приобрести мебель или другое личное имущество; являются незаконными.

Кондоминиум (Кондоминиум):

Форма собственности, при которой квартиры находятся в индивидуальной собственности, а владельцы приобретают доли в ассоциации, которая владеет и заботится об общих помещениях.

Кооператив (Co-op):

Форма собственности, при которой здание или комплекс принадлежат корпорации. Доли в корпорации распределяются по квартирам, и владельцы этих долей, называемые собственниками-арендаторами, могут либо проживать в квартире, на которую распределяются доли, либо сдавать эту квартиру в аренду субарендатору.

Core Manhattan:

Район Манхэттена к югу от 96-й улицы в Ист-Сайде и 110-й улицы в Вест-Сайде. Также см. Верхний Манхэттен.

Cross-sectional:

Тип анализа, обеспечивающий «моментальный снимок» данных в том виде, в каком они появляются в определенный момент или период времени.

D

Обслуживание долга:

Погашение основной суммы кредита и процентов; прогнозируемое обслуживание долга является определяющим фактором при установлении суммы самого кредита.

Коэффициент обслуживания долга:

Чистый операционный доход, разделенный на обслуживание долга; он измеряет способность заемщика покрывать платежи по ипотеке, используя чистый операционный доход здания.

Дерегулирование:

См. «Дерегулирование» ниже.

Департамент сохранения и развития жилищного фонда (HPD):

Агентство г. Нью-Йорка, основная ответственность которого заключается в обнародовании и обеспечении соблюдения жилищной политики и законов в городе. (См. также DHCR.)

Дерегулирование:

Дерегулирование происходит по инициативе владельца, когда квартира, находящаяся либо под контролем арендной платы, либо со стабилизацией арендной платы, юридически соответствует критериям выбытия. При дерегулировании квартиры арендная плата может быть установлена на уровне «рыночной ставки». Существует два типа дерегулирования: дерегулирование с высокой арендной платой/высоким доходом и дерегулирование с высокой арендной платой/свободой. С принятием Закона об аренде 2019 г., с 14 июня 2019 г. дерегулирование было отменено.

Дестабилизация:

См. «Дерегулирование» выше.

Инвалиды:

Инвалиды, имеющие право на проживание, — это жильцы и/или супруги жильцов, у которых есть нарушения, возникающие в результате анатомических, физиологических или психологических состояний, которые могут быть выявлены с помощью приемлемых с медицинской точки зрения клинических и лабораторных диагностических методов, которые, как ожидается, будут постоянными и предотвратят лицо от занятия какой-либо существенной оплачиваемой работой. См. также раздел «Права наследования» и «Особые права инвалидов» ниже.

Особые права инвалидов:

Закон предоставляет арендаторам-инвалидам определенные меры защиты, в том числе право отказаться от покупки своих квартир в здании в соответствии с планом выселения кооператива или кондоминиума. Кроме того, владелец не может выселить жильца-инвалида или супруга жильца-инвалида из квартиры со стабильной арендной платой в Нью-Йорке с целью проживания владельца, если только владелец не предоставит эквивалентную или улучшенную квартиру по той же или более низкой стабильной арендной плате в участок рядом с нынешней квартирой арендатора. Кроме того, владелец не может выселить жильца-инвалида из квартиры со стабильной арендной платой за пределами города Нью-Йорка или из любой квартиры с регулируемой арендной платой на территории штата для целей проживания владельца. См. также Программу освобождения от повышения арендной платы для лиц с ограниченными возможностями (DRIE) ниже.

Программа освобождения от повышения арендной платы для инвалидов (DRIE):

Программа, которая замораживает арендную плату арендатора города Нью-Йорка или супруга арендатора, который является инвалидом (определяется как получающий либо федеральный дополнительный доход, либо федеральное социальное страхование на случай нетрудоспособности, Пенсия или компенсация по инвалидности по делам ветеранов или Medicaid, связанная с инвалидностью) и проживание в квартире с регулируемой арендной платой. В настоящее время, чтобы претендовать на это пособие, домохозяйство должно вносить не более определенного порога арендной платы, а также платить не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы. DRIE находится в ведении Департамента финансов Нью-Йорка.

Ставка дисконтирования:

Процентная ставка Федеральные резервные банки взимают плату за ссуды депозитным учреждениям.

Проблемные здания:

Здания, расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание которых превышают валовой доход, считаются проблемными.

Division of Housing and Community Renewal (DHCR):

Агентство штата Нью-Йорк, входящее в состав NYS Homes and Community Renewal (HCR), несет основную ответственность за разработку жилищной политики штата Нью-Йорк, а также за мониторинг и обеспечение соблюдения положений государственного законодательства о регулировании арендной платы за жилое помещение.

Вернуться к началу

E

Корректировка включения электричества:

Корректировка арендной платы, регулируемой законодательством, обнародованной Советом по нормам арендной платы города Нью-Йорка для жилых помещений, в арендную плату которых включены услуги по электроснабжению. Эти поправки были введены в действие в период с 1974 по 1984 год.

Здание с включением электричества:

Здание, в котором плата за электричество включена в арендную плату, а жильцы не платят за электричество непосредственно коммунальным службам.

Здание с отключением электричества:

Здание, в котором жильцы платят за электричество непосредственно коммунальным службам. Эта плата не включена в арендную плату.

Закон о защите жильцов в чрезвычайных ситуациях от 1974 г. (ETPA):

Глава 576 Законы от 1974 г.: В округах Нассау, Рокленд и Вестчестер стабилизация арендной платы применяется к квартирам, не регулируемым по арендной плате, в шестиквартирных или более квартирных домах, построенных до 1 января 1974 г. в населенных пунктах, объявивших чрезвычайное положение и принявших ЭТПА. Для того, чтобы арендная плата подпадала под действие регулирования, уровень вакантных площадей должен составлять менее 5% для всех или любого класса или классов арендного жилья. Некоторые муниципалитеты ограничивают ETPA зданиями определенного размера, например, зданиями с 20 и более квартирами. Каждый муниципалитет, объявляющий чрезвычайное положение и принимающий местное законодательство, оплачивает расходы по администрированию ETPA (в Нассау, Рокленде или округе Вестчестер). В свою очередь, каждый муниципалитет может взимать с собственников подконтрольных жилых помещений плату (до 10 долларов США за единицу в год).

Эскалатор Пункт:

Пункт, определяющий определенное увеличение арендной платы на сумму или процент в год. Эти повышения не могут быть включены в договоры аренды, начинающиеся 1 апреля 1984 г. или после этой даты, в результате чего арендная плата, взимаемая за аренду, будет выше регулируемой законом арендной платы, за исключением определенных определенных обстоятельств, таких как ежегодное увеличение на 2,2 процента, предусмотренное в договорах аренды для агрегаты, построенные по гл. 421-а.

Основные услуги:

В соответствии с арендной платой владелец должен предоставлять и поддерживать все услуги, предоставляемые или требуемые для предоставления на базовую дату. Эти услуги называются основными услугами и могут включать, помимо прочего: ремонт, отделку и техническое обслуживание, обеспечение светом, отоплением, горячей и холодной водой, обслуживание лифта, кухню, баню и прачечную, услуги и привилегии, услуги дворника и удаление мусора. Основные услуги для квартир могут быть общедомовыми, такими как отопление, горячая вода, обслуживание лифта и обслуживание общественных зон здания. Услуга также может быть чем-то, что находится в отдельной квартире, например, холодильником, плитой, оборудованием для кондиционирования воздуха или картиной.

Выселение:

Иск собственника здания в суде компетентной юрисдикции о получении во владение жилого помещения арендатора.

Вернуться к началу

F

Рыночная арендная плата:

В Нью-Йорке, когда арендатор добровольно освобождает квартиру с регулируемой арендной платой, контроль над квартирой становится неуправляемым. Если эта квартира находится в здании, состоящем из шести или более квартир, арендная плата за квартиру становится стабилизированной. Собственник может взимать с первого стабилизированного арендатора справедливую рыночную арендную плату. Все будущие повышения арендной платы подлежат ограничениям в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы, независимо от того, продлевает ли тот же арендатор договор аренды или квартира сдается другому арендатору. Закон о стабилизации арендной платы разрешает первому стабилизированному арендатору после отмены контроля оспорить первую арендную плату, взимаемую после отмены контроля, посредством подачи апелляции о справедливой рыночной арендной плате (FMRA), если арендатор считает, что арендная плата, установленная владельцем, превышает справедливую рыночную арендную плату за квартиру. Апелляция принимается во внимание Специальное руководство по справедливой рыночной аренде и арендная плата за сопоставимые квартиры. FMRA должен быть подан в течение 90 дней после получения арендатором первоначальной регистрации квартиры.

Справедливая рыночная арендная плата Специальное указание:

Процентное увеличение максимальной базовой арендной платы (MBR) или максимальной собираемой арендной платы (MCR) арендатора, контролируемой предыдущей арендной платой. Это определяется каждый год Советом по нормированию арендной платы города Нью-Йорка в соответствии с решениями по апелляциям на справедливую рыночную арендную плату.

Программа помощи семьям (FAP):

Программа TANF штата Нью-Йорк. Перейти к временной помощи нуждающимся семьям.

Член семьи:

См. Право наследования.

Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC):

Учреждена федеральным правительством в 1950 г. для страхования депозитов банков-участников и сберегательных ассоциаций.

Совет Федеральной резервной системы:

Центральный банк Соединенных Штатов, основанный Конгрессом в 1913 году для обеспечения нации более безопасной, более гибкой и более стабильной валютно-финансовой системы.

Ставка по федеральным фондам:

Устанавливается Федеральной резервной системой. Это ставка, которую банки взимают друг с друга за кредиты овернайт.

Сборы, административные:

Закон о стабилизации арендной платы (RSL) и Закон о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях (ETPA) разрешают муниципалитетам взимать плату с владельцев жилых помещений, на которые распространяется действие RSL или ETPA. Сбор уплачивается непосредственно муниципалитету (в г. Нью-Йорке — Министерству финансов). HCR получает оплату от муниципалитетов для покрытия расходов на исполнение этих законов. Все квартиры, подпадающие под действие RSL и ETPA, включая временно освобожденные квартиры, подлежат оплате. От этого сбора освобождаются только жилые помещения, которые навсегда освобождены от RSL и ETPA.

Fees, Attorney:

Положение об аренде, которое предусматривает, что владельцы имеют право на возмещение разумных расходов на оплату услуг адвокатов с арендаторов, когда они успешно судятся с арендатором в отношении условий аренды. Если в договоре аренды есть такой пункт, владелец будет обязан оплатить услуги адвоката арендатора, если арендатор успешно защитит судебный иск владельца.

Тарифы, брокерские услуги:

Комиссия за оказание услуги по поиску квартиры потенциальному арендатору. Размер комиссии, обычно процент от арендной платы за первый год, законом не установлен и оговаривается сторонами. Брокер должен оказать помощь арендатору в поиске и получении квартиры до взимания комиссии. Плата является незаконной, если в связи с арендой стабилизированной квартиры, если она выплачивается владельцу или партнеру, агенту или сотруднику владельца.

Fees, Late:

Положение об аренде, предусматривающее дополнительную разумную плату, когда арендная плата вносится после определенной даты.

Окончательный приказ:

Окончательный приказ – это приказ Администратора арендной платы, который не был своевременно и должным образом обжалован Комиссару в соответствии с правилами подачи PAR или приказом Комиссара. Распоряжение является окончательным с даты его издания Администратором арендной платы, если против такого распоряжения не подано ходатайство об административном пересмотре (PAR). Несмотря на подачу PAR владельцем или арендатором, распоряжение о корректировке, фиксации или установлении максимальной или законодательно регулируемой арендной платы остается в силе до дальнейшего распоряжения. Приказ или положение приказа, кроме корректирующих, фиксирующих или устанавливающих максимальную или регулируемую законом арендную плату, автоматически приостанавливается после подачи PAR, но Комиссар может издать специальный приказ, предоставляющий или отменяющий приостановку.

Первая арендная плата:

Владелец стационарного жилья может иметь право взимать рыночную арендную плату при первой аренде квартиры после проведения соответствующего ремонта и перестройки квартиры. Последующие арендные ставки подлежат увеличению в соответствии с рекомендациями. «Первая рента» будет предоставлена, когда будет создано жилое помещение, которое, как можно сказать, не существовало на «базовую дату». Примеры, когда применяется первоначальная арендная плата: когда одна квартира была разделена на две части; две квартиры объединены в одну; или к рассматриваемой квартире добавлена спальня из другой квартиры. Перепланировка стен в исходной квартире не является ремонтом, дающим право на получение «первой арендной платы». Первая арендная плата также применяется к вновь созданным квартирам, таким как квартира, созданная из открытого пространства, где ранее временно занятая квартира, такая как квартира, которая была занята владельцем или коммерческого характера, впервые сдается арендатору жилого помещения после длительного периода освобождения. занятость.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM):

Процентная ставка является постоянной в течение срока действия ипотечного кредита.

421-a Программа налоговых льгот:

Создана в 1970 году. Предлагает налоговые льготы для отвечающих требованиям новых многоквартирных домов, содержащих три или более сдаваемых в аренду единиц. На квартиры, построенные с освобождением от налога 421-а, распространяются положения Закона о стабилизации арендной платы в течение периода освобождения. Таким образом, арендаторы 421-a пользуются теми же мерами защиты при аренде, что и арендаторы со стабильной арендной платой, и первоначальная арендная плата, утвержденная HPD, ограничивается повышением, установленным Советом по нормированию арендной платы. Начиная с 2017 года эта программа теперь называется «Программа доступного жилья в Нью-Йорке».

Дробные условия:

При стабилизации арендной платы любая аренда или аренда на срок до одного года включительно считается арендой или арендой на один год, а период свыше одного года и до двух лет включительно считается двухлетняя аренда. В соответствии с ETPA, когда арендатор освобождается до истечения срока аренды, база для расчета корректировки арендной платы для нового арендатора устанавливается путем корректировки арендной платы за предыдущую аренду до максимальной арендной платы, которая была бы допустима, если бы последний договор аренды с предыдущим арендатор был на срок, заканчивающийся на дату, когда такой предыдущий арендатор освободил жилое помещение.

Корректировка стоимости топлива:

Закон г. Нью-Йорка о контроле за арендной платой допускает отдельные корректировки в зависимости от изменений в сторону повышения или понижения цен на различные виды топлива для отопления. Корректировка будет основываться на изменениях цен на топливо между началом и концом предыдущего года. Только арендаторы квартир с контролируемой арендной платой, расположенных в Нью-Йорке, подлежат этой корректировке стоимости топлива. Ранняя стабилизация арендной платы Приказы Совета по нормам арендной платы города Нью-Йорка также содержали дополнительные корректировки руководящих принципов, обозначающие корректировки стоимости топлива.

G

Жилой комплекс типа мезонет садового типа:

Такие комплексы могут состоять из пристроенных, отдельно стоящих или полупристроенных жилых единиц, состоящих из шести или более жилых помещений, имеющих общие удобства, такие как канализация, водопровод или котельная и эксплуатируется как единое целое, находящееся в общей собственности. Они подлежат регулированию, даже несмотря на то, что Свидетельства о заселении были выданы для частей комплекса как жилища на одну или две семьи.

Валовой городской продукт (GCP):

Долларовое измерение общегородского производства товаров и услуг в данном году.

Руководство по повышению арендной платы:

Процентное увеличение регулируемой законом арендной платы, которое допускается при подписании нового или продленного договора аренды. Этот процент определяется Советом по нормам арендной платы города Нью-Йорка для договоров продления аренды, подписанных в период с 1 октября текущего года по 30 сентября следующего года. Допустимое процентное увеличение зависит от срока аренды и от того, является ли аренда продлением или арендой вакансий. Хотя в прошлом RGB устанавливало увеличение арендной платы за свободные помещения, оно не делало этого после принятия Закона о реформе регулирования арендной платы от 19 года.97, которым установлено установленное законом увеличение числа вакансий. С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года установленное законом увеличение количества вакансий было отменено. Кроме того, иногда дополнительные факторы, такие как размер арендной платы, включена ли в арендную плату электроэнергия или нет, и история аренды в прошлом также приводили к различным корректировкам.

Вернуться к началу

H

Преследование:

Действия владельца, направленные на то, чтобы заставить жильцов освободить свои квартиры или отказаться от прав, предоставленных им законами и правилами об аренде. Владелец или любое лицо, действующее от имени владельца, не может вмешиваться в личную жизнь жильца, его комфорт или спокойное пользование квартирой. Вмешательство включает преднамеренное сокращение услуг или участие в необоснованных судебных разбирательствах.

Hardship:

Положения о повышении арендной платы в рамках контроля арендной платы и стабилизации арендной платы, которые позволяют владельцу подать заявку на дополнительное увеличение арендной платы, чтобы владелец мог либо выполнить требования к денежным потокам недвижимости, либо получить минимальную чистую финансовую прибыль. Когда владельцы не могут получать «справедливую прибыль» от своей собственности из-за административно наложенных ограничений на уровень арендной платы, эти положения предназначены для оказания экономической помощи.

Трудности, Альтернатива:

Положение о корректировке арендной платы, предоставляемое владельцам зданий со стабилизированной арендной платой, не принадлежащих кооперативам или кондоминиумам, которые, согласно определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, который не превышает общие годовые эксплуатационные расходы на сумму, равную не менее пяти процентов годового валового дохода от аренды.

Hardship, Comparative:

Положение о корректировке арендной платы, предоставляемое владельцам зданий со стабильной арендной платой, которые, по определению HCR, получают недостаточный средний годовой чистый доход за трехлетний период по сравнению с предыдущим трехлетним периодом. Для города Нью-Йорк критерии включают требования о том, чтобы чистая прибыль была ниже 1968-1970 (или последующий 3-летний тестовый период) и что владелец в настоящее время не получает 8,5% прибыли от той части справедливой рыночной стоимости имущества, которая превышает невыплаченную основную сумму ипотечной задолженности.

Трудности, контроль арендной платы:

В г. Нью-Йорке положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с регулируемой арендной платой, которые, по определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий эксплуатационные расходы и расходы на техническое обслуживание, а также доход 8,5% от текущей оценочной стоимости, умноженной на текущий коэффициент выравнивания. За пределами г. Нью-Йорка положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с регулируемой арендной платой, которые, как определено HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание, и доход в размере 7,5% от оценки имущества, определяемой как текущая оценочная стоимость, скорректированная 1954 скорости выравнивания.

Теплоснабжение и горячее водоснабжение:

Владельцы зданий по закону обязаны обеспечивать своих жильцов теплом и горячей водой. Горячая вода должна быть обеспечена круглый год при постоянной минимальной температуре 120 градусов по Фаренгейту. Отопление должно быть обеспечено в период с 1 октября по 31 мая, т. е. в отопительный сезон, при соблюдении следующих условий:

В период с 6:00 до 22:00, если наружная температура падает ниже 55 градусов, требуется внутренняя температура. быть не менее 68 градусов по Фаренгейту.
Между 22:00 и 6:00 температура внутри должна быть не менее 62 градусов по Фаренгейту.

Отмена регулирования с высокой арендной платой/высоким доходом:

Отмена контроля с высокой арендной платы/высокого дохода была впервые введена в соответствии с Законом о реформе регулирования арендной платы от 1993 г., который отменил регулирование по истечении регулируемая арендная плата составляет 2000 долларов в месяц или более по состоянию на 1 октября 1993 г., и для которых общий скорректированный федеральный валовой доход всех арендаторов, занимающих квартиру в качестве основных жителей не на временной основе, превышает 250 000 долларов в каждом из два календарных года, предшествующих подаче владельцем заявления о дерегулировании. В 1994, Нью-Йорк разрешил дерегулирование квартир, сдаваемых в аренду за 2000 долларов и более после 1 октября 1993 года. В 1997 году Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 года снизил порог дохода до 175 000 долларов. В 2011 году Закон об аренде 2011 года повысил порог арендной платы до 2500 долларов, а порог дохода — до 200 000 долларов. С принятием Закона об аренде 2015 года порог арендной платы для дерегулирования вакансий с высокой арендной платой и дерегулирования высокой арендной платы с высоким доходом был повышен с 2500 до 2700 долларов. Пороговое значение корректировалось ежегодно 1 января после этого путем увеличения процента рекомендуемого продления аренды на один год, опубликованного в предыдущем году Советом по руководящим принципам арендной платы для данного района. С 1 января 2018 года порог арендной платы вырос до 2733,75 долларов США; и 1 января 2019 г., он вырос до 2774,76 доллара. С принятием Закона об аренде 2019 г., вступившего в силу 14 июня 2019 г., дерегулирование было отменено. Для получения дополнительной информации о процедурах дерегулирования свяжитесь с NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентством, которое регулирует аренду квартир со стабильной арендной платой в Нью-Йорке. Также см. Дерегулирование вакансий.

Дерегулирование вакансий с высокой арендной платой:

Перейти к дерегулированию вакансий.

Оставшийся арендатор:

Арендатор, который проживал в помещении по истечении срока аренды или по истечении времени, необходимого для выселения из помещения, указанного в законе, административном решении или решении суда.

Служба помощи на дому:

Обратитесь в службу поддержки по сети безопасности.

Горизонтальный многоквартирный дом:

Жилой комплекс, который может состоять из пристроенных, отдельно стоящих или полупристроенных жилых единиц, состоящий из шести или более жилых помещений, имеющих общие удобства, такие как канализационная линия, водопровод или отопительная установка, и эксплуатируемых как объект, находящийся в общей собственности. Эти единицы, как правило, подлежат регулированию, даже несмотря на то, что Свидетельства о заселении были выданы для частей комплекса как жилища на одну или две семьи.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., вступивший в силу 14 июня 2019 г., внес существенные изменения в законы об аренде в таких областях, как льготная арендная плата; вакансия увеличивается; капитальный ремонт, индивидуальный ремонт квартир; контроль арендной платы; завышенная арендная плата; положения о размещении владельца; и деконтроль высокой ренты/высокого дохода.

Гостиница:

Стабилизация арендной платы, многоквартирный дом, предоставляющий все следующие услуги, включенные в арендную плату:

Услуги горничной, заключающиеся в генеральной уборке дома не реже одного раза в неделю;
Услуги по стирке белья, заключающиеся в предоставлении чистого белья не реже одного раза в неделю;
Мебель и предметы интерьера, включая как минимум кровать, лампу, место для хранения одежды, стул и зеркало в спальне; такая мебель должна содержаться владельцем отеля в приемлемом состоянии; и
Вестибюль обслуживается 24 часа в сутки, семь дней в неделю минимум одним сотрудником.

Проживание в гостинице:

В рамках стабилизации арендной платы любое лицо, проживающее в жилом помещении в гостинице, не являющееся постоянным арендатором. Такое лицо не считается арендатором для целей Кодекса стабилизации арендной платы, но имеет право стать постоянным арендатором при определенных обстоятельствах.

Гостиница Постоянный арендатор:

В рамках стабилизации арендной платы, для жилых помещений, расположенных в гостиницах, физическое лицо или члены семьи такого физического лица, проживающие с таким физическим лицом, которые постоянно проживали в том же здании в качестве основного места жительства в течение периода не менее шести месяцы. Кроме того, проживающий в гостинице, который запрашивает аренду на шесть месяцев или более, или который занят в соответствии с договором аренды на шесть или более месяцев, считается постоянным арендатором, даже если фактическая занятость составляет менее шести месяцев. Арендатор, субарендатор, арендатор, субарендатор или другое лицо, имеющее право на владение, пользование или проживание в любом жилом помещении в отеле, проживающее в таком отеле непрерывно со 2 декабря 19 года, находится под контролем арендной платы. 49.

Жилье Жилье:

Стабилизация арендной платы, та часть любого здания или сооружения, занятая или предназначенная для проживания одним или несколькими лицами в качестве места жительства, дома, жилой единицы или квартиры, а также все услуги, привилегии, обстановка , мебель и оборудование, поставленные в связи с их занятием. В соответствии с контролем за арендной платой и Законом о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях любое здание или строение, постоянное или временное, или любая его часть, занятое или предназначенное для проживания одним или несколькими лицами в качестве жилого дома, спального места, пансионата, общежития или гостиницы. , вместе с землей и зданием, принадлежащим им, и всеми услугами, привилегиями, обстановкой, мебелью и удобствами, предоставленными в связи с их занятием.

Кодекс эксплуатации жилья (HMC):

Кодекс, введенный в действие Департаментом охраны и развития жилищного фонда г. Нью-Йорка, который обеспечивает защиту здоровья и безопасности жильцов квартир путем установления стандартов эксплуатации, сохранения и состояния жилых помещений. здания.

Обследование жилья и вакансий (HVS):

Обследование примерно 18 000 домохозяйств, проводимое раз в три года по данным Бюро переписи населения США. Опрос используется, в частности, для определения доли вакантных квартир в жилых помещениях в г. Нью-Йорке и сбора другой информации, необходимой HPD, RGB, HCR и другим должностным лицам жилищного строительства для формулирования политики.

HPD:

Обратитесь в Департамент сохранения и развития жилищного фонда.

HUD:

Министерство жилищного строительства и городского развития Соединенных Штатов, которое является федеральным агентством, ответственным за обнародование и обеспечение соблюдения федеральной жилищной политики и законов.

HVS:

См. «Обзор жилья и вакансий» выше.

I J

I&E:

Относится к ежегодному исследованию доходов и расходов, проводимому Советом по нормированию арендной платы, основанному на сводных данных форм RPIE, отчетов о доходах и расходах, ежегодно подаваемых владельцами стабилизированных зданий в Департамент финансов Нью-Йорка.

Индивидуальные улучшения квартир (IAI):

Повышение арендной платы за счет увеличения количества услуг, нового оборудования или улучшений. Это повышение является политикой штата Нью-Йорк и является дополнением к регулярному ежегодному увеличению арендной платы Совета по руководящим принципам для квартир со стабильной арендной платой и увеличению максимальной базовой арендной платы для квартир с регулируемой арендной платой.

Иллюзорная субаренда:

Субаренда, которая имеет место, когда указанный основной арендатор не имеет и обычно никогда не содержал квартиру в качестве основного места жительства, и субаренда предназначена для того, чтобы обойти Законы об аренде и лишить субарендатора его/ее ночей.

Первоначальная юридическая зарегистрированная арендная плата:

В рамках стабилизации арендной платы, законная арендная плата за использование и занятие жилых помещений в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы или Законом о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях, впервые зарегистрированная в HCR, которая не была оспорена в соответствии с нормативных актов или, если оспаривается, было определено HCR.

Начальная регистрация:

См. регистрацию.

Первоначальная стабилизированная аренда:

Аренда с первым арендатором квартиры со стабильной арендной платой.

In Rem:

In Rem включают те, которые расположены в строениях, принадлежащих городу Нью-Йорку, в результате судебного разбирательства в отношении вещного имущества, инициированного городскими властями после того, как владелец не уплатил налог на имущество за один или более лет. Хотя многие из этих квартир в многоквартирных домах ранее подлежали либо регулированию арендной платы, либо стабилизации арендной платы, они освобождаются от обеих систем регулирования в течение периода владения городом.

Временная аренда:

Договор аренды жилого помещения, заключенный в связи с договором о покупке такого жилого помещения или выделенных ему долей в соответствии с действующим планом кооператива/квартиры, который прекращает право найма при закрытии кооператива/кондоминиума.

Программа J-51:

Программа, регулируемая разделами 11-243 и 11-244 Административного кодекса г. предоставляются льготы. Принимая во внимание получение этих налоговых льгот и, по крайней мере, на срок действия льгот, владелец этих зданий соглашается поставить на стабилизацию арендной платы те квартиры, которые в противном случае не подпадали бы под стабилизацию арендной платы (например, квартиры в зданиях с менее чем 6 квартирами). или здания, построенные после 31.12.73). Эта программа предоставляет льготы и скидки по налогу на недвижимость для существующих жилых зданий, которые реконструируются или восстанавливаются в соответствии с требованиями закона. Он также предоставляет эти преимущества жилым зданиям, которые были преобразованы из коммерческих структур.

Вернуться к началу

K L

Деньги за ключ:

Незаконная дополнительная сумма сверх законной арендной платы и допустимого залога за преференцию при аренде свободной квартиры.

Аренда:

Аренда является как договором, так и передачей права собственности, который устанавливает условия, арендную плату и условия аренды. Владение имуществом в течение определенного периода обменивается на аренду. Перейдите к разделу «Аренда свободных помещений» и «Продление аренды».

Аренда Райдер:

Дополнение к договору аренды, содержащее дополнительные условия или рекомендации. (См. также «Руководство по аренде со стабилизацией арендной платы».)

Арендатор:

Лицо, которому имущество сдается в аренду по договору аренды. (См. также Арендатор.)

Арендодатель:

Тот, кто сдает имущество другому лицу на условиях аренды.

Регулируемая законом арендная плата:

Максимальный уровень арендной платы, который арендодатель имеет право взимать с арендатора за регулируемую арендную плату. Арендодатель такой квартиры должен ежегодно регистрировать эту законную арендную плату в HCR. Кроме того, первоначальная официально зарегистрированная арендная плата, скорректированная в соответствии с Кодексом стабилизации арендной платы, или арендная плата, указанная в годовом заявлении о регистрации, поданном за 4 года до последнего заявления о регистрации (или, если оно было подано позднее, в первоначальном заявлении о регистрации), плюс в каждом случае любые последующие законные увеличения и корректировки.

Законодательный орган:

Относится к Законодательному собранию штата Нью-Йорк.

Loft Board:

Агентство Нью-Йорка, регулирующее лофты. Лофты регулируются статьей 7-C Закона о многоквартирных домах и не подпадают (до внесения изменений в Кодекс) в юрисдикцию HCR по регулированию арендной платы.

Отношение кредита к стоимости (LTV):

Выражение надежности основной суммы ипотечного кредита на основе стоимости залога (например, LTV 50% означает, что кредитор готов предоставить ипотечный кредит до половину стоимости здания). Снижение LTV может свидетельствовать об ужесточении критериев кредитования и наоборот.

Продольный:

Тип анализа, обеспечивающий сравнение идентичных элементов во времени, например, сравнение данных за 2018 год с теми же данными за 2017 год.

Предметы роскоши Дерегулирование:

См. Дерегулирование высокой арендной платы/высокого дохода.

Вернуться к началу

M

Капитальный ремонт (MCI):

Когда владельцы производят улучшения или установки в здании, подпадающем под действие законов о стабилизации арендной платы или контроле за арендной платой, им может быть разрешено увеличить арендную плату за здание на основании фактическая, проверенная стоимость улучшения. Чтобы иметь право на повышение арендной платы, MCI должен быть новой установкой, а не ремонтом старого оборудования. Например, собственник может получить надбавку МРП за новый котел или новую крышу, но не за отремонтированную или перестроенную. Другие общестроительные работы также могут квалифицироваться как MCl, например, «обводка и гидроизоляция» всего здания, где это необходимо. Кодекс стабилизации арендной платы также предусматривает, что заявления на увеличение арендной платы МРП должны быть поданы в течение двух лет после завершения установки. Увеличение арендной платы MCI должно быть одобрено HCR.

Программа максимальной базовой арендной платы (MBR):

Программа максимальной базовой арендной платы — это механизм, позволяющий санкционировать повышение арендной платы за квартиры в г. Нью-Йорке, подлежащие регулированию арендной платы, чтобы обеспечить достаточный доход для их эксплуатации и содержания. Местный закон г. Нью-Йорка № 30 (1970 г.) предусматривает, что MBR должны устанавливаться для квартир с регулируемой арендной платой в соответствии с формулой, рассчитанной с учетом налогов на недвижимость, платы за водоснабжение и канализацию, эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, рентабельности капитальной стоимости, а также резерва на вакансию и убытков. MBR обновляется каждые два года с учетом изменения этих операционных затрат.

Максимальная начисляемая арендная плата (MCR):

Арендная плата, которую фактически платят арендаторы с регулируемой арендной платой, называется максимальной начисляемой арендной платой (MCR). MCR обычно меньше, чем MBR. По закону MCR не может быть увеличен более чем на 7,5% в год за каждый год двухлетнего цикла MBR, за исключением случаев капитального ремонта или увеличения арендной платы за улучшение отдельных квартир.

Среднее и медиана:

«Среднее» — это среднее арифметическое чисел. Числа в крайних пределах диапазона могут иметь потенциально искажающее влияние на среднее значение. Многие считают «медиану» более постоянной мерой того же набора чисел, потому что она смягчает искажающий эффект любых крайностей или других аберраций, потому что это 50-й процентиль анализируемых чисел или число в середине. .

Mitchell-Lama:

Программа Mitchell-Lama штата Нью-Йорк была создана в 1955 году как средство предоставления доступного арендного и кооперативного жилья семьям со средним и средним доходом. Город Нью-Йорк и штат Нью-Йорк сохранили арендную плату доступной, предоставив этим зданиям ипотечные кредиты под низкие проценты и/или налоговые льготы. Было создано около 269 жилых комплексов с более чем 105 000 квартир, хотя некоторые из них вышли из программы в результате процесса «выкупа».

Ежемесячный арендатор:

Арендаторы, включая регулируемых арендаторов (но не арендаторов с регулируемой арендной платой, которые называются законными арендаторами), которые не имеют договоров аренды и ежемесячно выплачивают арендную плату.

Многоквартирный дом:

Жилище, которое либо сдается внаем, либо сдается внаем, либо сдается внаем, либо используется в качестве места жительства или дома трех или более семей, живущих независимо друг от друга. К многоквартирным домам также относятся жилые помещения для членов или персонала любого персонала больницы, которые расположены не в каком-либо здании, используемом в основном для больничных нужд, а в любом здании, которое было возведено, перестроено или переоборудовано до 1 июля тысяча девятьсот пятьдесят пятого года. должно быть занято такими членами или персоналом или занято таким образом на такую дату, не подпадает под действие требований настоящего кодекса только до тех пор, пока оно продолжает быть таким занятым, если существуют местные законы, применимые к такому зданию, и такое здание соответствует с такими местными законами. К многоквартирным домам не относятся (i) больница, монастырь, монастырь, приют или государственное учреждение; или (ii) пожаробезопасное здание, полностью используемое в коммерческих целях, за исключением не более одной квартиры уборщика и не более одного пентхауса, в котором проживает не более двух семей.

Закон о многоквартирных домах:

Закон, защищающий жильцов от интенсивного заселения многоквартирных домов, перенаселенности многоквартирных комнат, неадекватного обеспечения светом и воздухом, недостаточной защиты от неудовлетворительного обеспечения спасения от пожара и ненадлежащей санитарии многоквартирных домов в определенных районах штата из-за угрозы здоровью, безопасности, нравственности, благополучию и разумному комфорту граждан штата; и что установление и поддержание надлежащих жилищных стандартов, требующих достаточного освещения, воздуха, санитарии и защиты от пожаров, имеет важное значение для общественного благосостояния.

Многоуровневая арендная плата:

Жилищные комплексы, получающие помощь или финансирование от государственных учреждений или общественных благотворительных корпораций, или выходящие из-под контроля в соответствии с Законом о финансировании частного жилья или другими законами штата или федеральными законами, могут по соглашению между HCR и такими другими государственными учреждениями , зарегистрировать более высокие и более низкие первоначальные регулируемые законом арендные ставки для единиц, на которые распространяются ограничения по размещению и аренде в соответствии с предыдущим планом регулирования или государственного финансирования. Этот двойной уровень арендной платы называется «многоуровневым». Эта арендная плата может быть затем скорректирована в соответствии с RSL или RSC, но не может быть оспорена в рамках апелляции о справедливой рыночной аренде.

Вернуться к началу

N

Чистая операционная прибыль (NOI):

Сумма дохода, остающаяся после оплаты операционных и эксплуатационных расходов, обычно называется чистой операционной прибылью (NOI). NOI можно использовать для платежей по ипотеке, улучшений, федеральных, государственных и местных налогов, а после оплаты всех расходов — прибыли.

Совет по примирению и апелляциям г. Нью-Йорка (CAB):

Этот совет был независимым квазигосударственным агентством, которое до 1 апреля 19 года в Нью-Йорке применяло Закон о стабилизации арендной платы и Закон о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях.84. С 1 апреля 1984 года УВКБ приняло на себя функции, которые выполнял ОПС.

Многоквартирный дом по новому закону:

Многоквартирный дом «Класса А», построенный между 1901 и 1929 годами в соответствии с положениями Закона о многоквартирных домах. Отличается от многоквартирного дома по старому закону с точки зрения снижения вредных условий и улучшения доступа к свету и воздуху.

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA):

Агентство города Нью-Йорка, которое управляет программами государственного жилья и помощи в аренде жилья.

Совет по аренде в г.

Нью-Йорке:

Перейти на Совет по аренде.

Закон штата Нью-Йорк о недвижимом имуществе (RPL):

Закон штата Нью-Йорк о недвижимом имуществе (RPL) охватывает весь спектр вопросов, связанных с недвижимостью, включая отношения между Арендодателем и Арендатором. Однако его не следует путать с Законом об исках и разбирательствах в отношении недвижимости (RPAPL), в котором подробно описывается характер судебных разбирательств, которые неизменно возникают в связи со спорными вопросами, связанными с недвижимостью.

Номинальные доллары:

Доллары без учета инфляции. Также см. Реальные доллары.

Кооператив без выселения:

Жилой дом, который был преобразован из сдаваемых в аренду единиц в кооперативы, в котором жильцы, проживающие в здании на момент преобразования, имеют право оставаться в своих квартирах в качестве арендаторов без необходимости приобрести их единицы. (Также см. Кооператив.)

Уведомление о явке:

Форма, которая должна подаваться каждый раз, когда адвокат или другой уполномоченный представитель выступает от стороны, участвующей в разбирательстве в HCR. Адвокат, который представляет такую сторону, может вместо этого использовать фирменный бланк своего офиса в качестве уведомления о явке, если информация, содержащаяся в нем, по существу соответствует информации, требуемой формой, установленной HCR.

Вернуться к началу

O

ЭиТО:

Относится к расходам на эксплуатацию и обслуживание зданий.

Занимающее лицо:

При стабилизации арендной платы лицо, не являющееся арендатором или ближайшим родственником арендатора, занимающее помещение с согласия арендатора. Такое лицо не считается арендатором для целей Кодекса стабилизации арендной платы.

Управление арендной платы (ORA):

Управление NYS Homes and Community Renewal (HCR), которое управляет четырьмя системами регулирования арендной платы; контроль и стабилизация арендной платы в г. Нью-Йорке, а также контроль и стабилизация арендной платы в различных муниципалитетах за пределами г. Нью-Йорка.

Многоквартирный дом по старому закону:

Многоквартирный дом класса А, построенный до 1901 года и подпадающий под действие Закона о многоквартирном доме.

Omnibus Housing Act:

Закон, подписанный губернатором Марио М. Куомо 30 июня 1983 г. в качестве главы 403, предписывает HCR взять на себя ответственность за регулирование арендной платы и стабилизацию арендной платы в г. Нью-Йорке с 1 апреля 1984 г. , Приняв на себя эту ответственность, HCR постепенно отказалась от регулирующих функций организаций, ранее ответственных за эти системы, — Совета по примирению и апелляциям (CAB), который осуществлял стабилизацию арендной платы, и Отдела контроля за арендной платой Департамента жилищного хозяйства г. Нью-Йорка. и Управление арендной платы и содержания жилья компании Development (HPD), которое осуществляло контроль за арендной платой. Он также внес много изменений в законы об аренде и арендаторах, в том числе инициировал систему регистрации арендной платы и услуг владельцами в HCR.

Коэффициент эксплуатационных расходов:

Соотношение «затраты к доходу», или процент дохода, расходуемый на эксплуатационные расходы и расходы на техническое обслуживание (O&M), традиционно используется Советом по нормам арендной платы для оценки расчетной рентабельности стабилизированного жилья, предполагая, что что здания выигрывают, тратя меньший процент дохода на расходы.

Заказы:

Перейти к Рекомендациям по аренде Заказы.

Внешние районы:

Квинс, Бруклин, Бронкс и Стейтен-Айленд или районы Нью-Йорка, кроме Манхэттена. Эти районы часто группируются вместе для целей анализа, потому что их экономические и демографические характеристики больше похожи друг на друга, чем на Манхэттене.

Переплата:

Любые дополнительные платежи или сборы за услуги, уже включенные в арендную плату или превышающие законную арендную плату. Примеры включают незаконную брокерскую комиссию; избыточная безопасность; превышение налоговых льгот; превышение арендной платы; сбор руководящих указаний увеличивается, когда не выплачено сокращение услуг.

Владелец:

Собственник вознаграждения, арендодатель, субарендодатель, правопреемник, чистый арендатор или собственник жилья в строении или помещении, принадлежащем кооперативной корпорации или ассоциации, или владелец единицы кондоминиума, или спонсор такой корпорации или ассоциации или кондоминиума, или любого другого физического или юридического лица, или их агента, получающего или имеющего право на получение арендной платы за использование или занятие любого жилого помещения.

Вернуться к началу

P

Жилье, освобожденное от RSL или ETPA на постоянной основе:

К ним относятся:

Квартира с регулируемой арендной платой.
Жилые помещения, принадлежащие Соединенным Штатам, штату Нью-Йорк, любому политическому подразделению, агентству или их органу, любому муниципалитету или любому государственному жилищному управлению.
Жилье, арендная плата за которое устанавливается HCR, HPD или UDC в соответствии с законами, отличными от RSL и/или ETPA, и которые не подпадают под действие RSL и Кодекса после установления первоначальной арендной платы в соответствии с такими другими законами.
Здание, содержащее менее шести жилых помещений на дату, когда это здание в противном случае впервые подпадало бы под действие RSL. (которые после этого не доходят до шести или более единиц).
Жилые помещения в зданиях, завершенных или существенно отремонтированных как семейные единицы 1 января 1974 г. или после этой даты, за исключением таких зданий, которые подлежат стабилизации в соответствии с положениями RSL или любого другого закона.
Жилые помещения, принадлежащие больнице, женскому монастырю, приюту, общественному учреждению, общежитию колледжа или школы или любому учреждению, функционирующему исключительно в благотворительных или образовательных целях на некоммерческой основе, и занятые арендатором, чье первоначальное размещение является условным при присоединении к такому учреждению.
В соответствии с RSL комнаты или другие жилые помещения в отелях, где такие жилые помещения были арендованы 31 мая 1968 г. за более чем 350 долларов США в месяц или 88 долларов США в неделю или находятся в гостинице, построенной после 1 июля 1969 года. Согласно ETPA , все гостиничные номера освобождены.
Жилые помещения в любом автопарке, любой трейлер или пространство трейлера, используемое исключительно для временного проживания, или любая его часть; или любой туристический дом, обслуживающий исключительно приезжих.
Жилые помещения в зданиях, эксплуатируемых исключительно в благотворительных целях на некоммерческой основе.
Жилые помещения, расположенные в зданиях, принадлежащих кооперативам или кондоминиумам, не занятых арендаторами, не покупающими жилье, в соответствии с RSL, или не занятыми арендаторами, не покупающими жилье, или последующими арендаторами, которые въехали до 7 июля 1993 г. в соответствии с ETPA.
Жилые помещения, используемые исключительно для профессиональных, коммерческих или иных нежилых целей в соответствии со свидетельством о праве собственности.
Жилые помещения в зданиях, построенных или существенно отремонтированных как семейные единицы 1 января 1974 г. или после этой даты, или расположенных в здании, содержащем менее шести жилых помещений, и подпадающие под действие РГБ и Кодекса исключительно как условие получения «J 51» Налоговые льготы или финансирование согласно статье XVIII PHFL; и после этого получение таких налоговых льгот и контрольный период закончились, и такие жилые помещения стали свободными; или каждая аренда и каждое продление срока аренды арендатором, когда льготный период или период надзора завершены, включает уведомление, информирующее такого арендатора о том, что регулирование жилищных помещений прекращается после истечения срока последней аренды, заключенной в течение периода налоговой льготы или надзора, и указывается приблизительная дата, на которую такие льготы и контрольный период должны истечь.
То же, что и в пункте 12, за исключением того, что указанная льгота предоставляется в соответствии со статьей 421-а Закона о налоге на недвижимое имущество, а жилые помещения освобождаются по истечении периода льготы; или, для жилых помещений, которые впервые стали предметом стабилизации арендной платы в соответствии со статьей 421-а после 3 июля 1984 г., каждая аренда и каждое возобновление аренды в момент истечения периода освобождения в соответствии со статьей 421-а содержат такое же уведомление. как это обсуждалось в пункте 12 выше.
Жилые помещения, которые подпадают под действие RSL и Кодекса исключительно на основании Закона о лофтах, но не подпадают под действие Закона о лофтах в соответствии со статьями 286(6) и 286(12) MDL.
Нерегулируемое жилье с высокой арендной платой или высоким доходом.

Владелец обязан подавать ежегодную регистрацию квартиры с 1 апреля, после постоянного исключения, и не должен подавать последующие регистрации для этой квартиры.

Постоянный арендатор:

Перейти к определению в разделе Права наследования.

Ходатайство об административном пересмотре (PAR):

Апелляция на постановление администратора. Владелец, арендатор или другая сторона, пострадавшая от приказа администратора по аренде, может подать петицию об административном пересмотре (PAR) в HCR. В ходатайстве должны быть указаны предполагаемые ошибки и перечислены вопросы, по которым постановление должно быть пересмотрено. Объем проверки в разбирательстве по PAR обычно ограничивается фактами или доказательствами, которые были представлены Администратору арендной платы и подняты в PAR. PAR необходимо подать в течение 35 дней после издания распоряжения Администратора.

Plain English Аренда:

В договоре аренды должны использоваться слова с общеупотребительным и повседневным значением, они должны быть четкими и связными.

PIOC (Индекс цен эксплуатационных расходов)

Инструмент исследования, проводимый персоналом RGB для определения годового изменения цен на рыночную корзину товаров и услуг, используемых владельцами для эксплуатации и обслуживания зданий со стабилизированной арендной платой.

Баллы:

Предоплата за услуги, взимаемая кредиторами.

После 46 или после войны:

Общая классификация жилых зданий, используемая городскими агентствами для описания зданий, построенных после Второй мировой войны. Здания с шестью или более жилыми единицами, построенными в период с 1947 по 1973 год или после 1974 года, если единицы получили налоговые льготы, такие как 421-a или J-51, считаются стабилизированными.

Льготная арендная плата:

Арендная плата, взимаемая владельцем с арендатора, которая ниже установленной законодательно регулируемой арендной платы. Вступает в силу с принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., владельцы должны основывать увеличение продления аренды на льготной арендной плате. Также известна как «фактическая арендная плата».

До 47 или до войны:

Общая классификация жилых зданий, используемая городскими агентствами для описания зданий, построенных до Второй мировой войны. Здания с шестью или более квартирами, построенными до 1 февраля 1947 г., как правило, стабилизируются, когда нынешний арендатор въезжает в них 1 июля 1971 г. или после этой даты. ), арендатор должен занимать его в качестве своего основного места жительства. Проверка того, занимает ли арендатор квартиру в качестве основного места жительства, включает, помимо прочего, рассмотрение следующих факторов: подает ли арендатор налоговую декларацию резидента г. Нью-Йорка с рассматриваемого адреса или указывает уважительную причину для не подачи, например, доход ниже налогооблагаемого уровня? Соответствует ли арендатор определению «резидента» для целей налогообложения, по месту жительства или проживания в течение 183 дней в году? Что указано в водительских правах арендатора, регистрационной карточке избирателя или других подобных документах в отношении адреса арендатора? Сдает ли арендатор квартиру в субаренду или передает? Вопросы первичного проживания решаются судами.

Основной арендатор:

Перейти к субаренде.

Вернуться к началу

Q R

Реальные доллары:

Доллары, скорректированные с учетом инфляции. Реальные цифры в долларах предлагают сравнение между годами, которые привязаны к стоимости доллара в данном году. Также см. Номинальные доллары.

Формы доходов и расходов от недвижимого имущества (RPIE):

Согласно местному закону № 63 владельцы стабилизированных зданий обязаны ежегодно подавать формы доходов и расходов от недвижимого имущества (RPIE) в Департамент финансов г. Нью-Йорка. Формы RPIE содержат подробную финансовую информацию о полученных доходах и затратах, связанных с эксплуатацией и обслуживанием стабилизированных зданий. Здания с количеством квартир менее 11, в которых также нет коммерческих помещений; оценочная стоимость 40 000 долларов или меньше; или исключительно жилые кооперативы или кондоминиумы освобождаются от подачи. Формы RPIE также известны как формы I&E.

Закон о недвижимости (RPL):

См. Закон штата Нью-Йорк о недвижимости.

Регистрация:

Владельцы должны зарегистрировать все квартиры со стабильной арендной платой в HCR, заполнив форму годовой регистрации квартир, в которой указаны арендная плата, аренда и услуги, действующие на 1 апреля каждого года.

Годовая регистрация:

Владельцы обязаны зарегистрировать все квартиры со стабильной арендной платой в HCR, заполнив Форму годовой регистрации квартир, в которой перечислены арендная плата, аренда и услуги, действующие на 1 апреля каждого года.

Регистрация, Услуги в квартире:

В форме первоначальной регистрации квартиры владельцы должны указать услуги, предоставляемые квартире, такие как плита или холодильник. Кроме того, в годовой регистрационной форме должны регистрироваться изменения в услугах, приводящие к увеличению или уменьшению арендной платы.

Регистрация, услуги здания:

Владельцы должны указать услуги, предоставляемые для здания, такие как обслуживание лифта, в первоначальной регистрационной форме здания.

Регистрация, начальный номер:

Первоначальная регистрация квартиры со стабильной арендной платой в HCR. К 30 июня 1984 г. владельцы должны были подать первоначальную регистрацию на каждую принадлежащую им квартиру со стабилизацией с данными по состоянию на 1 апреля 1984 г. Впоследствии владельцы должны были подать первоначальную регистрацию в течение 90 дней после того, как квартира впервые стала объектом к Закону о стабилизации арендной платы. Владелец обязан предоставить текущему арендатору копию этой регистрации и сохранить доказательство того, что арендатор получил ее. Регистрационная форма здания, которая включает в себя перечень общедомовых услуг, также должна быть заполнена во время первоначальной регистрации квартир.

Регистрация, Претензия арендатора:

Жалоба арендатора, утверждающая, что первоначальная официально зарегистрированная арендная плата, поданная владельцем, превышает официальную арендную плату за квартиру со стабилизированной арендной платой. Эта претензия должна быть подана в HCR в течение 90 дней с момента получения жильцом его/ее копии формы первоначальной регистрации квартиры, поданной владельцем.

Продление договора аренды:

Аренда арендатора с продлением условий первого, незанятого договора аренды, заключенного между арендатором и владельцем на дополнительный срок. Арендаторы квартир со стабильной арендной платой имеют право выбрать продление аренды на один или два года. Возобновляемая аренда должна заключаться на тех же условиях, что и истекающая аренда, за исключением случаев, когда изменение необходимо для соблюдения конкретного закона или постановления или иным образом разрешено постановлением об аренде. Владелец может взимать с арендатора плату за повышение арендной платы, утвержденное Советом по арендной плате, в зависимости от продолжительности срока продления аренды, выбранного арендатором. Закон разрешает владельцу корректировать арендную плату в течение срока аренды, если ставка арендной платы не была окончательно установлена, когда арендатор подписал предложение о продлении аренды. Продление аренды должно вступить в силу в день или после даты его подписания и возврата арендатору, а также на следующий день после истечения срока предыдущей аренды. Как правило, аренда и любое повышение арендной платы не могут начинаться задним числом. Штрафные санкции могут быть наложены, если собственник своевременно не предложит арендатору продление договора аренды или несвоевременно возвратит арендатору его оформленную копию.

Арендная плата:

Вознаграждение, плата, вознаграждение или другая ценная вещь, включая любую премию, выгоду или вознаграждение, требуемое или получаемое за или в связи с использованием или занятием жилых помещений или передачей аренды такого жилья размещение.

Закон об аренде от 2011 г.:

Расширенное регулирование арендной платы до 15 июня 2015 г. Чтобы ознакомиться с кратким изложением основных изменений и ссылкой на полный текст Закона, посетите нашу страницу Закона об аренде от 2011 г.

Закон об аренде от 2015:

Расширенное регулирование арендной платы до июня 2019 г. С 14 июня 2019 г. оно было заменено Законами об аренде 2019 г. Чтобы ознакомиться с кратким изложением основных изменений и ссылкой на полный текст Закона, посетите нашу страницу, посвященную Закону об аренде от 2019 года. 2015.

Контроль арендной платы:

Программа регулирования арендной платы, которая обычно применяется к жилым домам, построенным до февраля 1947 года в муниципалитетах, для которых не было объявлено об окончании послевоенного чрезвычайного положения с арендой жилья. Чтобы квартира находилась под контролем арендной платы, арендатор, как правило, должен постоянно проживать в ней до 1 июля 19 года.71 или на меньший срок в качестве преемника арендатора, контролируемого арендной платой. Когда квартира с регулируемой арендной платой становится свободной, арендная плата либо становится стабилизированной, либо выводится из-под регулирования, как правило, стабилизируется, если в здании шесть или более квартир и если сообщество приняло Закон о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях. Квартиры, ранее находившиеся под контролем, могли быть лишены контроля по другим причинам. Контроль за арендной платой ограничивает арендную плату, которую владелец может взимать за квартиру, и ограничивает право владельца выселять арендаторов. Он также обязывает владельца предоставлять необходимые услуги и оборудование. В Нью-Йорке повышение арендной платы регулируется системой MBR.

Совет по нормам арендной платы (RGB):

Агентство города Нью-Йорка, ответственное за установление ежегодных корректировок арендной платы для городских квартир со стабильной арендной платой, а также агентство, выпустившее эту публикацию. Совет назначается мэром и состоит из двух членов, представляющих арендаторов, двух членов, представляющих отрасль недвижимости, и пяти представителей общественности.

Индекс арендной платы RGB:

Индекс, который измеряет общее влияние ежегодного повышения арендной платы Советом по арендной плате на арендную плату по контракту.

Распоряжения об арендной плате:

Распоряжения об арендной плате издаются советами по арендной плате ежегодно, обычно около 1 июля. По большей части они устанавливают процентное увеличение, которое может быть предоставлено для квартир со стабилизированной арендной платой / ETPA после продления аренды и для новые договоры аренды. Это увеличение основано на обзоре операционных расходов и других данных о стоимости жизни.

Закон об аренде от 2003 г.:

Поправка от июня 2003 г. к различным законам об аренде, принятая Законодательным собранием штата Нью-Йорк и подписанная губернатором. Он действовал до 23 июня 2011 г. Он был заменен Законом об аренде 2011 г. С принятием Закона об аренде 2003 г. были введены в действие три основных изменения:

Ограничивает способность Нью-Йорка принимать законы, касающиеся вопросов регулирования арендной платы, контролируемых штатом;
Разрешает дерегулирование квартиры после освобождения, если арендная плата, регулируемая законом, может быть повышена выше 2000 долларов США, даже если с нового арендатора фактически не взимается сумма выше 2000 долларов США;
Разрешает владельцу после продления повышать арендную плату арендатора со стабилизированной арендной платой до максимальной регулируемой законом арендной платы, независимо от того, платил ли арендатор льготную арендную плату.

Законы об аренде 2019 года

См. стр. Законы об аренде 2019 года.

Переплата за аренду:

См. Переплата.

Снижение арендной платы в связи с сокращением объема предоставляемых услуг:

Арендаторы квартир с регулируемой арендной платой могут подавать индивидуальные и общедомовые жалобы, если они требуются или основные услуги не предоставляются. Это действие может привести к снижению арендной платы.

Если доказательства указывают на то, что владелец не смог поддерживать требуемые услуги, HCR издает приказ о снижении арендной платы, который также предписывает владельцу восстановить услуги. Снижение арендной платы начинается с «даты вступления в силу», указанной в Приказе, и остается в силе до тех пор, пока HCR не издаст распоряжение о восстановлении арендной платы по заявлению владельца. Кроме того, в квартирах со стабилизированной арендной платой приказ о сокращении объема услуг запрещает владельцу взимать дальнейшее повышение арендной платы до тех пор, пока услуги не будут восстановлены в полном объеме. Для квартиры со стабильной арендной платой, расположенной в Нью-Йорке, HCR обязана снизить арендную плату, если HCR обнаружит снижение качества обслуживания.

Снижение арендной платы состоит из процента, равного рекомендуемому увеличению, включая любую надбавку за вакансию или другую применимую надбавку, действующую на дату вступления в силу Приказа.

Если арендатор проживает в квартире с регулируемой арендной платой, снижение арендной платы в размере определенной суммы в долларах вступает в силу в первый день месяца, следующего за изданием распоряжения HCR.

Закон о реформе регулирования арендной платы от 1997 г. («RRRA-97»):

Закон, принятый Законодательным собранием штата Нью-Йорк 19 июня.97, который обнародовал несколько новых положений для единиц, регулируемых арендной платой.

Стабилизация арендной платы:

В Нью-Йорке квартиры со стабилизированной арендной платой — это, как правило, квартиры в домах из шести или более квартир, построенных в период с 1 февраля 1947 г. по 1 января 1974 г. Арендаторы в зданиях, построенных до 1 февраля 1947 г., которые переехали в период после 30 июня 1971 г. также распространяется стабилизация арендной платы. К третьей категории квартир со стабильной арендной платой относятся здания, подлежащие регулированию в силу различных программ государственного надзора или налоговых льгот. Как правило, эти здания стабилизируются только до тех пор, пока действуют налоговые льготы или государственная приостановка. В некоторых случаях можно стабилизировать здание, состоящее всего из трех квартир. Подобно контролю за арендной платой, стабилизация предоставляет арендаторам другие средства защиты помимо регулирования размера арендной платы. Арендаторы имеют право на получение необходимых услуг, на продление договоров аренды и не могут быть выселены, кроме как на основаниях, разрешенных законом. Договоры аренды могут заключаться и продлеваться на один или два года по выбору арендатора.

Код стабилизации арендной платы:

Кодекс стабилизации арендной платы (RSC) — это свод правил, используемых HCR для реализации Закона о стабилизации арендной платы и Закона о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях в г. Нью-Йорке. Эти правила затрагивают почти 1 миллион квартир со стабильной арендной платой в Нью-Йорке. Глава 888 Законов 1985 г. уполномочила HCR внести поправки в Кодекс стабилизации арендной платы для города Нью-Йорка. Действующий Кодекс стабилизации арендной платы вступил в силу 1 мая 1987 г., после чего в него были внесены многочисленные поправки.

Примечание по стабилизации арендной платы:

По закону владелец должен приложить копию Примечания к договору аренды арендатора. В Пособии описываются права и обязанности арендаторов и владельцев в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы. Райдер носит только информационный характер; его положения не изменяются и не становятся частью договора аренды. Он также не заменяет и не изменяет Закон или Кодекс о стабилизации арендной платы или какой-либо приказ Управления по обновлению жилья и сообществ штата Нью-Йорк (HCR) или Совета по нормам арендной платы г. Нью-Йорка. Приказ информирует арендатора со стабильной арендной платой, подписывающего договор об аренде свободного помещения, о регулируемой законом арендной плате, действовавшей непосредственно перед освобождением помещения, и объясняет, как была рассчитана текущая арендная плата.

Закон о стабилизации арендной платы:

Закон о стабилизации арендной платы (RSL) является основным законодательным актом, устанавливающим правила стабилизации арендной платы в городе Нью-Йорке, и посредством Кодекса стабилизации арендной платы он находится в ведении Управления жилищного строительства и общин штата Нью-Йорк (HCR). Основанная в 1969 году, RSL является модификацией и преемником схемы регулирования арендной платы. Когда квартиры с контролем арендной платы становятся свободными, они обычно подлежат стабилизации арендной платы.

Аренда Свободных мест:

Процент от общего числа сдаваемых в аренду единиц площади, которые свободны и доступны для проживания. Уровень вакантных площадей в г. Нью-Йорке определяется каждые три года в ходе исследования NYC Housing and Vacancy Survey.

Требуемые услуги:

В рамках стабилизации арендной платы владелец должен поддерживать все услуги, требуемые Законом о стабилизации арендной платы или ETPA, на базовую дату. Эти услуги называются обязательными услугами и включают, помимо прочего, ремонт, отделку и техническое обслуживание, обеспечение светом, отоплением, горячей и холодной водой, услуги лифта, услуги по уборке и вывоз мусора. Необходимые услуги для квартир могут быть общедомовыми, такими как отопление, горячая вода, обслуживание лифта, обслуживание общественных зон здания. Услуга также может быть чем-то, что находится в отдельной квартире, например, холодильником, плитой, оборудованием для кондиционирования воздуха или картиной. Когда владелец предоставляет оборудование или услуги, такие как холодильник или кондиционер, владелец должен поддерживать их в хорошем рабочем состоянии. Неисправное оборудование подлежит ремонту или замене. Владельцу не нужно заменять неисправное оборудование новым оборудованием. Неисправное оборудование может быть заменено восстановленным или бывшим в употреблении оборудованием, при условии, что оборудование находится в хорошем рабочем состоянии. Владелец не имеет права на какое-либо увеличение арендной платы на основе стоимости замены отремонтированного или бывшего в употреблении оборудования или нового оборудования, если владелец не может найти исправное эквивалентное подержанное оборудование. Если прибор заменяется новым, владелец может иметь право на увеличение арендной платы. Официальное разрешение HCR не требуется для квартир со стабильной арендной платой в Нью-Йорке. Однако, прежде чем владелец сможет получить прибавку, требуется письменное согласие арендатора. В таких случаях собственник может взимать с арендатора повышение арендной платы, равное части стоимости улучшения.

Помещение:

Определение помещения только для целей MCI (капитальный ремонт) следующее:

Кухня без окон площадью не менее 59 квадратных футов или кухня любого размера с окном. В любом случае кухня должна быть огорожена по крайней мере с трех сторон, за исключением той стороны (сторон), которая содержит прихожую.
Закрытое помещение площадью не менее 60 квадратных футов с окном.
Закрытое помещение без окон площадью не менее 80 квадратных футов.
Ванные комнаты, гардеробные, веранды, террасы и коридоры не являются комнатами.
«Огороженная территория» — это территория, ограниченная стенами от потолка до пола, одна или несколько из которых могут содержать вход.

Комната:

В соответствии с арендной платой, в дополнение к обычному использованию, здание или часть здания, кроме квартиры, сдаваемой в аренду для однокомнатного проживания, в которой жилые помещения сдаются в краткосрочную аренду основе ежедневного, еженедельного или ежемесячного проживания более чем двум жильцам, за которых выплачивается арендная плата, не являющимся членами ближайших родственников арендодателя. В понятие входят пансионаты, общежития, автодома, не входящие в состав автопарка, клубы-резиденции, туристические дома и все другие учреждения аналогичного характера, кроме гостиницы или автопарка.

Сосед по комнате:

Житель квартиры, не подписавший договор аренды.

S

Safety Net Assistance (SNA):

Программа помощи в получении дохода, созданная в соответствии с Законом штата Нью-Йорк о реформе системы социального обеспечения от 1997 г. и заменившая Home Relief (HR).

Ваучеры по Разделу 8/Программа аренды:

Программа жилищной помощи, финансируемая из федерального бюджета, которая предусматривает выплаты жилищной помощи участвующим владельцам от имени правомочных арендаторов для предоставления достойного, безопасного и санитарного жилья семьям с низким доходом в арендных квартирах на частном рынке по арендной плате. они могут себе позволить. В первую очередь это программа помощи арендаторам в аренде, в рамках которой участникам оказывается помощь в аренде жилья по их выбору; тем не менее, государственное жилищное агентство может также направить до 15% своего финансирования сертификата на реабилитированные или вновь построенные единицы в рамках проектного компонента программы. Все подразделения, которым оказывается помощь, должны соответствовать правилам программы. Пособия по оплате жилья используются для покрытия разницы между утвержденной арендной платой, причитающейся владельцу за жилую единицу, и обязательным взносом семьи на оплату арендной платы. Семьи, которым оказывается помощь, должны платить максимум 30% ежемесячного скорректированного семейного дохода, 10% совокупного ежемесячного дохода семьи или часть социальной помощи, предназначенную для ежемесячной стоимости жилья семьи. В Нью-Йорке программа находится в ведении NYCHA и HPD.

Раздел 421-a Программа:

См. 421-a Программа налоговых льгот.

Гарантийный депозит:

Деньги, которые арендатор вносит на хранение у владельца квартиры, чтобы застраховать расходы на ремонт в случае любого ущерба, нанесенного квартире, за который несет ответственность арендатор. Сумма залога ограничена суммой не более месячной арендной платы. Когда договор аренды продлевается с более высокой суммой арендной платы, владелец может получить дополнительные деньги от арендатора, чтобы довести залог до новой месячной арендной платы. Несмотря на то, что арендаторы могут быть освобождены от увеличения арендной платы из-за их освобождения от повышения арендной платы для пожилых людей (SCRIE), они все равно должны платить повышенное обеспечение. Страховой депозит должен храниться владельцем на процентном счете в банке штата Нью-Йорк. Собственник должен уведомить арендатора о названии и адресе банка и зачислить арендатору полные годовые проценты, за вычетом до 1% залогового депозита в год на административные расходы владельца.

Освобождение от повышения арендной платы для пожилых людей (SCRIE):

Если арендатору города Нью-Йорка или супругу арендатора 62 года или больше (проживает в квартире с регулируемой арендной платой), а совокупный доход домохозяйства равен или ниже определенного дохода уровня (50 000 долларов США в год с 1 июля 2014 г. ) и они платят не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы, арендатор может подать заявление на освобождение от повышения арендной платы для пожилых людей (SCRIE). В Нью-Йорке Программой SCRIE управляет Департамент финансов г. Нью-Йорка. За пределами Нью-Йорка SCRIE является местным вариантом, и в местных сообществах действуют другие ограничения и правила приемлемого дохода. Если нью-йоркский арендатор соответствует требованиям для участия в этой программе, арендатор освобождается от будущих повышений арендной платы, увеличения максимальной базовой арендной платы, корректировки стоимости топлива, увеличения MCI и увеличения в зависимости от экономических трудностей владельца. Пожилые жители г. Нью-Йорка также могут перенести это освобождение из одной квартиры в другую при переезде после подачи надлежащего заявления в DFTA. В 2005 году была реализована аналогичная программа для инвалидов под названием DRIE.

Особые права пожилых людей:

Закон предоставляет арендаторам, являющимся пожилыми людьми, некоторые исключения из повышения арендной платы.

Если арендатор из Нью-Йорка или супруг(а) арендатора в возрасте 62 лет и старше (проживает в квартире с регулируемой арендной платой) и совокупный доход домохозяйства находится на уровне или ниже определенного уровня дохода (50 000 долларов США в год с 1 июля 2014 г.) и если они платят не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы, арендатор может подать заявление на освобождение от повышения арендной платы для пожилых людей (SCRIE). В Нью-Йорке Программой SCRIE управляет Департамент финансов г. Нью-Йорка. В округах за пределами города Нью-Йорка, на которые распространяется действие Закона о защите жильцов в чрезвычайных ситуациях (ETPA), программа SCRIE управляется Департаментом жилищного и муниципального обслуживания штата Нью-Йорк (HCR). За пределами Нью-Йорка SCRIE является местным вариантом, и в местных сообществах действуют другие ограничения и правила приемлемого дохода.

Если арендатор из Нью-Йорка соответствует требованиям для участия в этой программе, арендатор освобождается от будущих повышений арендной платы, увеличения максимальной базовой арендной платы, корректировки стоимости топлива, увеличения MCI и увеличения в зависимости от экономических трудностей владельца. Пожилые жители г. Нью-Йорка также могут перенести это освобождение из одной квартиры в другую при переезде после подачи надлежащего заявления в DFTA.

Другие права пожилых граждан г. Нью-Йорка включают:

Если здание переходит в собственность кооператива или кондоминиума в соответствии с Планом выселения, «правомочный пожилой гражданин» может, тем не менее, отказаться от покупки квартиры и оставаться в ней в качестве полностью защищенный арендатор с регулируемой арендной платой, борющийся либо за продление аренды, либо за защиту от выселения. «Правоспособные пожилые граждане» — это арендаторы, которые являются основными жителями квартиры и достигли возраста 62 лет или имеют супруга в возрасте 62 лет или старше на дату принятия Генеральным прокурором Плана выселения для подачи. Чтобы воспользоваться этой льготой, пожилой гражданин г. Нью-Йорка, имеющий право на участие в программе, должен сделать выбор в формах, предоставленных генеральным прокурором, в качестве «непокупающего» арендатора в течение 60 дней с даты представления окончательного плана предложения в арендаторы. За пределами Нью-Йорка не существует формального требования о проведении выборов.
Собственник не может выселить арендатора из квартир со стабильной арендной платой в г. Нью-Йорке с целью проживания владельца, если арендатор или супруг(а) арендатора является пожилым гражданином, за исключением случаев, когда владелец предоставляет равноценную или улучшенную квартиру в той же или более низкой регулируемой аренду в районе рядом с нынешней квартирой арендатора.
Для квартир со стабильной арендной платой за пределами города Нью-Йорка и квартир с регулируемой арендной платой по всему штату владелец не может выселить арендатора, если любой член семьи арендатора является пожилым гражданином, на основании занятости владельца.
Пожилые жители г. Нью-Йорка с действующим в настоящее время Постановлением об освобождении от повышения арендной платы не обязаны оплачивать какую-либо часть увеличения стоимости топлива, которое увеличило бы их общую арендную плату до более чем 1/3 располагаемого дохода их семьи. Пожилые граждане, которые подают заявку и получают распоряжение SCRIE в течение 90 дней после получения отчета владельца о корректировке стоимости топлива, задним числом освобождаются от уплаты любой части самой последней корректировки стоимости топлива, которая повысит их общую арендную плату до более чем 1/3 от их совокупный располагаемый доход домохозяйства.
Пожилой гражданин может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, чтобы переехать в медицинское учреждение или жилой комплекс для пожилых людей. Если пожилой гражданин расторгает договор аренды, чтобы переехать в медицинское учреждение, владелец должен получить уведомление как минимум за 30 дней, а уведомление владельца требуется за 60 дней, если арендатор переезжает в жилой комплекс для пожилых людей.

Служба поддержки:

Как Законы о контроле за арендной платой, так и Законы о стабилизации арендной платы требуют, чтобы владелец продолжал предоставлять все услуги, предоставляемые на базовую дату (как правило, дату, когда квартира стала объектом регулирования), а также любые услуги, которые требуются по закону. См. также Основные службы.

Пособие на жилье:

Пособие на аренду жилья, предоставляемое домохозяйствам, получающим государственную помощь в рамках программы временной помощи нуждающимся семьям (TANF).

Однокомнатное жилье (SRO):

Жилая недвижимость, в которой некоторые или все жилые единицы не имеют ванных комнат или кухонь. Под регулируемой арендной платой проживание одним или двумя лицами одной комнаты или двух или более комнат, которые соединены вместе, отделены от всех других комнат в квартире в многоквартирном доме, так что жилец или жильцы проживают отдельно и независимо от другого жильца или жильцов той же квартиры.

Специальное указание:

Совет по нормам арендной платы города Нью-Йорка обязан опубликовать специальные правила, чтобы помочь Департаменту жилищного строительства штата и общины при определении первоначальной арендной платы, регулируемой законом, для жилых помещений, ранее подлежащих регулированию арендной платы. Как правило, Специальная рекомендация представляет собой процентное увеличение по сравнению с предыдущей максимальной базовой арендной платой (MBR) или максимальной собираемой арендной платой (MCR) арендатора, контролируемой ранее арендной платой. Это определяется каждый год Советом по нормированию арендной платы города Нью-Йорка в соответствии с решениями по апелляциям на справедливую рыночную арендную плату.

Специальное низкое повышение арендной платы:

Это положение Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 г. разрешает арендодателям квартир, которые арендуют менее чем за 300 долларов, взимать надбавку за вакансию, разрешенную в противном случае (включая «бонус за вакансию»), плюс 100 долларов. Более того, если квартира сдается в аренду за сумму от 300 до 500 долларов, это же положение Закона об аренде предусматривает, что «ни при каких обстоятельствах общее увеличение в соответствии с этим [положением о пособии на вакансию Закона об аренде] не может быть менее ста долларов в месяц. ” Однако с принятием Закона об аренде 2019 г., положение было отменено.

Специальное пособие по вакансиям:

Перейти к бонусу за вакансию.

Стабилизация:

Перейти к стабилизации арендной платы.

Государственная комиссия по аренде жилья:

Временная государственная комиссия по аренде жилья, созданная в соответствии с Законом о чрезвычайном регулировании арендной платы за жилье. HCR теперь выполняет функции Комиссии.

Установленное законом пособие по вакансиям:

Перейти к пособию по вакансиям.

Пребывание:

Сохранение текущего состояния дел во время рассмотрения дела, такого как PAR (Петиция об административном пересмотре). Стороны могут обратиться к Уполномоченному с просьбой о приостановке, или приостановка может вступить в силу автоматически. Например, если в соответствии с Кодексом стабилизации арендной платы подан PAR против приказа о завышении арендной платы, уровень арендной платы, установленный в приказе Администратора, имеет преимущественную силу во время рассмотрения PAR, но автоматически сохраняется та часть приказа, которая предписывает владельцу возместить прошлые переплаты. Такое пребывание продолжается до тех пор, пока не будет принято решение по PAR. Тем не менее, Комиссар может предоставить или отменить отсрочку при соответствующих обстоятельствах.

Субаренда:

Временная передача прав арендатора на квартиру другому лицу. Арендатор, сдающий квартиру в субаренду другому лицу, является основным арендатором. Лицо, которому квартира сдается в субаренду, является субарендатором/субарендатором. В случае субаренды основной арендатор должен соблюдать правила стабилизации арендной платы, которыми руководствуется владелец здания.

Капитальный ремонт:

Капитальный ремонт здания после 1 января 19 г.74, при этом на новые системы полностью заменено не менее 75% общедомовых и поквартирных сетей. После завершения таких работ квартира больше не подлежит регулированию и может взиматься рыночная арендная плата.

Субарендатор/субарендатор:

Перейти к определению субаренды.

Права наследования:

В отношении квартир со стабильной и контролируемой арендной платой на всей территории штата Нью-Йорк любой «член семьи» арендатора может иметь право на возобновление аренды (стабилизация арендной платы) или защиту от выселения (контроль арендной платы), когда арендатор умирает или навсегда покидает квартиру. Право на возобновление аренды предоставляется, если такой член семьи проживал с арендатором в квартире в качестве основного места жительства в течение двух (2) лет непосредственно перед смертью арендатора или постоянным выездом арендатора из квартиры (1 год для членов семьи, которые являются пожилыми людьми или инвалидами – см. определения ниже). Члену семьи также может быть предоставлено право на возобновление аренды, если он проживал с арендатором с момента заключения договора аренды или начала отношений. Учитываются неявки из квартиры по воинской службе, учебе и другим причинам.

«Член семьи» определяется как муж, жена, сын, дочь, пасынок, падчерица, отец, мать, отчим, мачеха, брат, сестра, дедушка, бабушка, внук, внучка, тесть, мать -зять, зять или невестка арендатора или постоянного арендатора.
«Арендатор» означает любое лицо или лица, указанные в договоре аренды или аренды, которые обязаны платить арендную плату за использование жилого помещения.
«Постоянный арендатор» относится к физическим лицам, которые постоянно проживали в жилых помещениях, расположенных в отелях, в качестве основного места жительства в течение как минимум шести месяцев, или к арендаторам отелей, занятым в соответствии с договором аренды или имеющим на это право.
Определение члена семьи было дополнительно расширено и теперь включает любое другое лицо (лица), проживающее с арендатором или постоянным арендатором в жилом помещении в качестве основного жителя, которое может доказать эмоциональную и финансовую приверженность и взаимозависимость между таким лицом (лицами) и арендатор.
«Инвалид» — это лицо, имеющее нарушение, возникающее в результате анатомических, физиологических или психологических состояний, за исключением пристрастия к алкоголю, азартным играм или любым контролируемым веществам, которое может быть доказано приемлемыми с медицинской точки зрения клиническими и лабораторными диагностическими методами, и которое существенно ограничивать одно или несколько основных направлений жизнедеятельности такого лица. (Также см. Инвалиды.)

Повышение арендной платы, разрешенное в определенные годы в дополнение к обычному увеличению арендной платы за квартиры. Величина дополнительной корректировки устанавливается на этот ориентировочный год Советом по арендной плате города Нью-Йорка или округа на основании даты подписания договора аренды, срока аренды и округа. Также известна как «Дополнение к низкой арендной плате». С принятием Закона об аренде 2019 года это больше не разрешено.

Надбавка:

Дополнительный сбор, который оплачивается арендатором, но не включается в регулируемую законом арендную плату и не усугубляется корректировками правил. Примеры доплат: плата в размере 5 долларов в месяц за кондиционер, выступающий за линию окна; плата за электроэнергию для кондиционеров в электрических включениях зданий; и для установки оконных решеток.

Вернуться к началу

T U

Форма налоговой комиссии о доходах и расходах (TCIE):

Заявление владельцев зданий об обжаловании их налоговых оценок, которое подается в Департамент финансов г. Нью-Йорка.

Временная помощь нуждающимся семьям (TANF):

Программа помощи в получении дохода, созданная в соответствии с федеральным Законом о согласовании личной ответственности и возможностей трудоустройства от 1996 г. вместо помощи семьям с детьми-иждивенцами (AFDC). В рамках системы блочных грантов TANF каждый штат имеет право определять, кто имеет право на получение помощи, уровень помощи и ее продолжительность. Программа TANF штата Нью-Йорк называется Family Assistance Program (FAP).

Временно освобожденное жилье:

Временно освобожденное жилье — это жилье, которое в настоящее время не занято арендатором со стабильной арендной платой, но может быть охвачено стабилизацией арендной платы, если аренда изменится. Например, жилье:

Занимается владельцем или ближайшими родственниками владельца.
Занимается работником, который не платит арендную плату.
Сдается в аренду исключительно для деловых или профессиональных целей.
Находится в гостинице или СРО и проживает временный житель.
Занимается арендатором, не использующим квартиру в качестве своего основного места жительства, как это определено судом компетентной юрисдикции.
Принадлежит некоммерческому учреждению и занимает арендатора, связанного с этим учреждением, в здании, в котором также проживают неаффилированные арендаторы.

Владелец обязан ежегодно регистрировать эти квартиры.

Арендатор:

При стабилизации арендной платы любое лицо или лица, указанные в договоре аренды в качестве арендатора или арендаторов, или которые являются или являются стороной или сторонами договора аренды и обязаны платить арендную плату за использование или проживание в жилом помещении. . Под контролем арендной платы и Законом о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях арендатор, субарендатор, арендатор, субарендатор или другое лицо, имеющее право на владение, пользование или проживание в любом жилом помещении.

Срок:

Продолжительность периода времени, в течение которого ипотека должна быть возвращена кредитору; чем короче срок, тем быстрее должна быть погашена основная сумма и, следовательно, выше обслуживание долга, и наоборот.

Временное проживание:

Одним из критериев, которым должны соответствовать гостиничные номера, туристические дома и автопарки, освобожденные от регулирования арендной платы, является то, что они используются для временного проживания. Является ли занятость временной, зависит от ряда факторов, в том числе от того, взимаются ли ставки за день, неделю или месяц, а также от доли жильцов, которые остаются в течение различных периодов времени.

Тройной ущерб:

Общая сумма, присуждаемая арендатору, если установлено, что владелец умышленно взимал арендную плату, превышающую установленную законом арендную плату. HCR налагает тройную компенсацию ущерба, которая равна трехкратной сумме переплаты, только для квартир со стабильной арендной платой. Тройной ущерб не будет наложен, если:

Владелец может доказать с помощью большинства доказательств, что завышение цены не было преднамеренным.
Покупка здания произошла в судебном порядке или в результате банкротства, когда не было полных предыдущих записей об аренде, что является основанием для завышения цены.
Владелец самостоятельно корректирует арендную плату в течение времени, отведенного для подачи ответа на судебное разбирательство, и представляет HCR доказательство того, что он или она добросовестно предложил арендатору полное возмещение всей избыточной арендной платы. собрано плюс проценты.
Переплата вызвана гипертехническим характером расчета арендной платы.
Откат арендной платы, вызванный определением справедливой рыночной арендной платы.

Убытки в тройном размере не будут налагаться на какую-либо часть переплаты, произошедшей более чем за два года до подачи жалобы, или в случае переплаты, имевшей место до 1 апреля 19 года.84.

Верхний Манхэттен:

Как обычно используется в исследовательских отчетах Совета по нормам арендной платы, определяется как район Манхэттена к северу от 96-й улицы в Ист-Сайде и 110-й улицы в Вест-Сайде. Также см. Core Manhattan.

Срок полезного использования:

Перечень ожидаемого срока службы объектов, которые квалифицируются как капитальные улучшения или улучшения отдельных квартир, признанные HCR.

Наверх

V W X Y Z

Допустимое количество вакансий:

Положение Закона о реформе регулирования арендной платы от 1997 г. позволяло владельцам квартир со стабильной арендной платой повышать на определенный процент установленную законом арендную плату за пустующую квартиру. Для нового арендатора, выбравшего двухлетнюю аренду, надбавка за незанятость составила 20%. Для поступающей палатки, которая выбирает аренду на один год, надбавка за вакансию составляла 20% за вычетом процентной разницы между действующими на тот момент рекомендациями Совета по аренде для двухлетней и годовой аренды. Например, если новый арендатор выбирает аренду сроком на один год, в течение ориентировочного периода 2011-2012 гг. стандартная годовая норма вакантных площадей будет составлять 16,5%, а двухлетняя — 20%. На эти проценты влияют и другие факторы (также см. «Бонус за вакансию» и «Специальное повышение низкой арендной платы».) Кроме того, если в квартире произведены какие-либо улучшения, стоимость улучшений может быть добавлена. (См. Улучшение отдельных квартир.) С принятием Закона об аренде от 2015 г., если освободившийся арендатор платил льготную арендную плату, увеличение арендной платы за аренду незанятого помещения, которое может применяться к законной арендной плате освобождающего арендатора, было ограничено 5 %, если последний срок аренды незанятого жилья начался менее чем два года назад, 10 %, если менее трех лет назад, 15 %, если менее четырех лет назад, и 20 %, если четыре или более лет назад. С принятием Закона об аренде от 2019 г., вступившего в силу 14 июня 2019 г., повышение арендной платы за пустующие помещения допускается только после утверждения Советом по правилам аренды и должно быть таким же, как в правилах продления аренды.

Бонус за вакансию:

Дополнительное увеличение арендной платы разрешено для квартир, которые становятся свободными после того, как съезжает постоянный арендатор. Если предыдущий арендатор проживал по крайней мере восемь лет — и, таким образом, квартира не «получала» надбавку за вакантность в течение этого времени, — Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 г. разрешал арендодателю взимать дополнительные 0,6% за каждый год с тех пор. подразделение получило последнее пособие на вакансию. Например, если (1) новый арендатор выбирает аренду на два года, после того как (2) предыдущий арендатор проживал в течение десяти лет, то арендодатель может взимать с нового арендатора 20-процентную надбавку за пустующие помещения (для двухлетней аренды). год аренды) плюс еще 6% (десять лет, умноженные на 0,6%), в результате чего общее увеличение на 26% по сравнению с законной арендной платой, которую заплатил выбывающий арендатор. (Также см. Пособие по вакансиям.) С принятием Закона об аренде от 2015 года, если освобождающийся арендатор платил льготную арендную плату, увеличение арендной платы за аренду вакантных квартир, которое могло применяться к законной арендной плате освобождающего арендатора, было ограничено аренда свободных площадей началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре года назад и более. С принятием Закона об аренде 2019 г., с 14 июня 2019 г. отменена надбавка за вакансию.

Дерегулирование вакансий (также известное как Дерегулирование высокой арендной платы/вакансии):

С принятием Закона об аренде 2015 года порог арендной платы для дерегулирования вакансий с высокой арендной платой и дерегулирования высокой арендной платы с высоким доходом был повышен с 2500 до 2700 долларов. Пороговое значение корректировалось ежегодно 1 января после этого путем увеличения процента рекомендуемого продления аренды на один год, опубликованного в предыдущем году Советом по руководящим принципам арендной платы для данного района. С 1 января 2018 года порог арендной платы вырос до 2733,75 долларов США; и 1 января 2019 г., он вырос до 2774,76 доллара. С принятием Закона об аренде от 2019 г., вступившего в силу 14 июня 2019 г., дерегулирование высокой арендной платы было отменено.

Vacancy Lease:

Когда человек снимает квартиру со стабильной арендной платой в первый раз или когда к существующему договору аренды добавляется новое имя (не супруга или сожителя), это считается незанятым. Этот письменный договор аренды представляет собой договор между владельцем и арендатором, который включает в себя условия аренды, срок аренды, а также права и обязанности арендатора и владельца. Закон о стабилизации арендной платы дает новому арендатору (также называемому незанятым арендатором) выбор срока аренды на один или два года. Арендная плата, которую может взимать владелец, не может превышать последнюю арендную плату, регулируемую законом, плюс все увеличения, разрешенные Кодексом стабилизации арендной платы, включая увеличения на улучшения в свободной квартире. Кроме того, в соответствии с Законом об аренде от 2011 года, повышение арендной платы, разрешенное законом при наличии вакансий, не может производиться более одного раза в течение любого календарного года. (Также перейдите в «Вакантное пособие») Кроме того, если в квартире будут сделаны какие-либо улучшения, стоимость улучшений может быть добавлена. (См. «Улучшение отдельных квартир».) Кроме того, в соответствии с Законом об аренде от 2015 г., если освобождающийся арендатор платил льготную арендную плату, увеличение арендной платы за незанятое жилье, которое может применяться к законной арендной плате освобождающего арендатора, было ограничено 5%, если последний аренда свободных площадей началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре года назад и более. С принятием Закона об аренде 2019 г., начиная с 14 июня 2019 г., Управление HCR определило, что корректировки аренды на один и два года могут применяться к аренде вакантных площадей после одобрения Советом по руководящим принципам арендной платы.

Приказ о выселении:

Приказ о выселении — это приказ, изданный государственным органом, например, Департаментом жилищного строительства г. Нью-Йорка или местным Департаментом жилищного строительства, пожарной службой, Департаментом здравоохранения или Департаментом строительства, который требует, чтобы арендаторы освобождают здание, поскольку оно признано непригодным для проживания. Приказы обычно вступают в силу до тех пор, пока в здании не будут устранены нарушения правил охраны труда, техники безопасности или Строительного кодекса.

Гарантия пригодности для проживания:

Раздел 235-b Закона о недвижимости дает арендаторам право на жилую, безопасную и гигиеничную квартиру и здание, и в случае несоблюдения этих условий указаны средства правовой защиты.

Вернуться к началу

Источники включают: «Housing NYC: Rents, Markets and Trends 2019», NYC Rent Guidelines Board и «An Overview of New York State’s Rent Regulatory Housing 1993», NYS Homes and Community Renewal.

Важно отметить, что этот глоссарий не предназначен для замены определений, толкований и т. д., содержащихся в самих соответствующих законодательных актах, кодексах и правилах, регулирующих арендную плату, или любых административных или судебных решениях, толкующих такие законодательные акты, кодексы и правила или любые приказы Совета по арендной плате города Нью-Йорка или округа.

Расторжение договора аренды во Флориде

Аренда часто заключается на определенный срок, который обычно составляет год с момента подписания договора аренды. После окончания срока аренды вы должны либо;

Выезд из помещения
Продлить договор аренды на тех же или других условиях
Продолжайте жить по договору помесячной аренды в вашей арендованной квартире во Флориде.

Подписав договор аренды, вы обязуетесь остаться на полный срок. Тем не менее, если обстоятельства изменятся и вы захотите выехать до истечения установленного срока, вы можете расторгнуть договор аренды.

Например, вы можете выехать досрочно, если вы заболели и вас необходимо перевести в медицинское учреждение, или если вы вышли замуж или развелись. Тем не менее, во Флориде были приняты специальные законы об аренде в отношении разрыва договора аренды.

ЕСЛИ ВЫ ИЩЕТЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО НЕДВИЖИМОСТЬЮ, СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

Расторжение договора аренды во Флориде

До изменений в Уставе Флориды 83.595 Закон Флориды был четким. В нем говорилось, что если арендатор решит разорвать договор аренды, выехав до окончания срока аренды, арендодатель должен принять выбор арендатора. В нем также указывалось, что, несмотря на то, что арендатор покинул помещение, он все же был обязан продолжать платить ежемесячную арендную плату до окончания срока аренды.

В законе также разъяснялось, что арендодатель может взимать арендную плату до тех пор, пока арендная плата не будет снова сдана в аренду. Этот метод создавал проблемы для арендодателей, например, необходимость преследовать арендаторов, чтобы получить ежемесячные арендные платежи. Арендаторов уже давно не будет, а впоследствии их арендодатели начнут возобновлять усилия по сдаче в аренду и взимать с арендаторов плату за пустующие месяцы.

Однако в соответствии с новым законом при подписании договора аренды арендодатель может предложить арендатору возможность зафиксировать плату за нарушение или досрочное прекращение аренды. При условии, что плата не более чем в два раза превышает требуемую месячную арендную плату, и что арендатор представляет уведомление не менее чем за 60 дней. И, конечно же, все это должно быть предусмотрено в договоре аренды Флориды.

Эта плата известна как «Заранее оцененный» или «заранее установленный» ущерб. Он взимается в случае, если арендодатель не найдет нового арендатора в течение двух месяцев после расторжения первоначального договора аренды. Эта плата дается арендодателю, чтобы помочь покрыть его или ее убытки.

Арендодатель должен представить этот вариант арендатору во время подписания договора аренды. Затем арендатор может решить, хотят ли они принять его или нет. Если арендатор отказывается принять, закон гласит, что ему не должно быть отказано в аренде на этом основании.

Право арендатора на расторжение договора аренды во Флориде

Существуют различные причины, по которым вы можете решить расторгнуть договор аренды. Однако, какими бы серьезными ни были некоторые из этих причин, от вас все равно могут потребовать оплатить оставшуюся часть арендной платы или плату за расторжение договора. Закон Флориды о арендодателях-арендаторах допускает только четыре основные причины расторжения договора аренды до истечения установленного срока. Они включают;

Призыв к военной службе

Одной из причин может быть поступление на действительную военную службу в составе силовых структур. Вооруженные силы состоят из вооруженных сил, специального корпуса Службы общественного здравоохранения, специального корпуса Национального управления океанических и атмосферных исследований и активированной Национальной гвардии.

В этом случае федеральный закон позволяет расторгнуть договор аренды. Тем не менее, вы должны подать рукописное уведомление о расторжении договора аренды во Флориде с указанием причины разрыва договора аренды. Срок аренды истекает через 30 дней после следующего срока оплаты аренды.

Если сдаваемое в аренду помещение небезопасно или нарушает правила охраны здоровья и техники безопасности штата Флорида

Вы можете расторгнуть договор аренды в соответствии с Законом Флориды о арендодателях и арендаторах, пункт 83. и государственные жилищные кодексы. Эти коды регулируют качество жилья и определяют, было ли обеспечено достаточное количество горячей воды, тепла и замков.

В соответствии с этим законом вы были «конструктивно выселены» из вашего места жительства во Флориде. Другими словами, арендодатель «выселил» вас, предоставив жилое жилье. Ни при каких обстоятельствах вы не должны платить какие-либо сборы за расторжение договора.

Вы также имеете право выехать до истечения срока аренды, если ваш арендодатель не предпримет никаких действий после того, как вы подали жалобу на ремонт.

Если арендодатель вторгается в вашу личную жизнь или преследует вас

Согласно Уставу Флориды 83.53, ваш арендодатель должен уведомить вас за 12 часов до того, как вы войдете в арендуемое помещение. В законе также говорится, что если арендодатель нарушает ваши права на неприкосновенность частной жизни, вы имеете право расторгнуть договор аренды до его окончания без каких-либо дополнительных обязательств по аренде.

Отключение коммунальных услуг, смена замков без вашего ведома и разрешения, вынос окон или дверей являются примерами неэтичного поведения, подпадающего под действие этого закона.

Как расторгнуть договор аренды и минимизировать свою финансовую ответственность?

Передача аренды другому арендатору

Вы можете избежать уплаты сбора за досрочное расторжение договора, передав договор аренды другой стороне. Это может быть друг, семья или кто-то, кто хочет сдать в аренду дом или квартиру. Просто обратитесь к своему арендодателю и объясните свое намерение передать договор аренды другому лицу.

Поговорите с арендодателем

Если вы хотите уйти раньше, но не хотите платить стандартную плату, попробуйте обсудить это со своим арендодателем. В этом случае вам нужно честно указать причину досрочного отъезда (если причина не подпадает под действие Закона Флориды о арендодателях и арендаторах). Он/она может понять.

Однако вы должны сообщить ему об этом как можно раньше, чтобы у него было время найти замену.

Рассмотреть предложения о расторжении договора

Если вы спешите съехать, но не нашли кому передать аренду, вы можете рассмотреть предложения о расторжении договора, указанные в вашем договоре аренды. В большинстве случаев нарушение договоров аренды обычно требует от арендаторов уплаты арендной платы за 2–3 месяца или потери залогового депозита.

Вы можете договориться с арендодателем о плате за расторжение, чтобы он/она уменьшил плату и вернул ваш депозит.

Опять же, предоставьте подробное и точное объяснение того, почему вы решили расторгнуть договор аренды, чтобы повысить шансы арендодателя на снижение суммы платы за расторжение договора.