Аренда с выкупом недвижимости – плюсы и минусы сделки. Аренда с правом выкупа квартиры
Аренда с выкупом недвижимости
Аренда с правом выкупа – это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества.
Таким образом, аренда с выкупом недвижимости – это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца. Рассмотрим более подробно основные нюансы данного вопроса.
Содержание статьи
Подробнее о механизме аренды недвижимости таким способом
Оформление договора аренды с правом выкупа недвижимости является выгодным для обеих сторон. В этом случае продавец получает ежемесячные платежи до заключения сделки купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, имеет возможность пользоваться имуществом до его приобретения, постепенно выплачивая стоимость жилья. Такой способ приобретения недвижимости выгоден в том случае, если продавцу срочно не нужны деньги и с заключением сделки купли-продажи он может подождать.
Безусловно, у такого способа продажи квартиры есть свои недостатки. Продавец или покупатель могут потерять свою выгоду. К примеру, продавец подписал договор на одну стоимость, а цена на недвижимость поднялась. В таком случае продавец не имеет права внести коррективы в договор.
Договор аренды с выкупом недвижимости – это специфический документ, который не стоит путать с лизингом или обычным договором об аренде квартиры. Каждый из упомянутых документов имеет свое предназначение и правовую специфику.
Кроме того, арендование с правом выкупа не стоит сравнивать с рассрочкой. Оформление рассрочки предусматривает определенные обязательства покупателя и продавца. Если покупатель заплатит больше половины общей стоимости имущества, продавец не имеет права потребовать объект назад.
Внимание! В случае аренды с правом выкупа недвижимости, если к указанному сроку покупатель не оплатит оговоренную сумму – продавец имеет право потребовать возвращение недвижимости назад.
Как происходит оформление?
Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.
Основными моментами, которые указываются в договоре являются:
- договорные отношения подразумевают указание стоимости самих услуг аренды. В этот пункт входит стоимость аренды всей техники, мебели и других объектов, которые покупатель будет использовать;
- полная стоимость недвижимости;
- условия передачи прав на недвижимость покупателю.
Внимание! В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму.
Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.
Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку. В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия – незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.
Структура договора
Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре.
В договоре в обязательном порядке указывается:
- Общие сведения об объекте: адрес или расположение, наименование (дом, квартира, участок земли), инвентарный или кадастровый номер, назначение объекта (используется для проживания, в целях организации бизнеса и т. д.), общая и полезная площадь.
- Размер арендной платы.
- Выкупная стоимость объекта (сумма, которую покупатель обязуется внести или уже внес на момент заключения договора).
Внимание! Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.
Выкуп коммерческой недвижимости
Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее. Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана.
Таким образом, аренда – это лучший вариант для таких предпринимателей. Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей.
Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома. Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям.
Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста.
Как может проходить оплата?
На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:
- Первый способ заключается в том, что арендатор каждый месяц оплачивает стоимость аренды и выкупную стоимость отдельными платежами. Таким образом, покупатель выплачивает сумму аренды отдельно от стоимости квартиры. В этом случае, продавец заработает дважды: и на арендной плате, и получит полную стоимость за квартиру.
- Второй вариант предусматривает расчет стоимости квартиры и арендной платы вместе. Ежемесячно покупатель платит деньги за аренду, а после окончания ее сроков, стороны составляют бумагу с просьбой принять суммы арендной платы за определенный период в качестве оплаты стоимости самого жилья.
Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы. Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно.
Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру.
Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом – это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке. В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу.
tv-bis.ru
Договор аренды недвижимости с правом выкупа
Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения
Форма договора аренды с выкупом недвижимости
Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности
Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом
Основания и порядок досрочного прекращения договора
Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения
Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):
- по условиям в части аренды — гл. 34;
- по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.
Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.
Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.
На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):
Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.Дзен- по истечении определенного времени;
- после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.
Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.
Форма договора аренды с выкупом недвижимости
В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст. 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:
- Письменное оформление сделки.
- Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.
При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.
По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.
Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности
В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:
- арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
- арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.
Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.
Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:
- предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
- осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
- нести расходы по уплате налогов и сборов.
Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.
Арендатор (покупатель) обязан:
- уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
- производить текущий ремонт помещения;
- нести расходы на содержание имущества.
Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.
В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.
Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом
Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.
Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:
- предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
- выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
- условия и порядок выплаты выкупной цены.
Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.
Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.
Скачать образец
Основания и порядок досрочного прекращения договора
Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:
- По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
- По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
- По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.
Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.
Односторонний отказ от сделки
Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной. В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.
Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.
Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).
***
Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды. Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость. Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.
nsovetnik.ru
Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?
Положение законов по этому вопросу
Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.
Как происходят выплаты
Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.
В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.
Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.
Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:
- Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
- Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.
Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.
Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом
На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.
Чаще всего используют два способа приобретения жилья: первый это договор купли-продажи и второй это ипотечный кредит.
Данные способы не всем подходят по той причине, что требуют единовременной выплаты большой суммы денег. Ну а аренда квартиры будет выгодна обеим сторонам при условии соблюдения всех юридических нюансов.Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.
Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права, при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.
Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.
Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора, но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.
Как же на практике работает данная схема
В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.
Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:
- В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
- Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
- Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.
Для того чтобы выкупить жильё необходимо составить договор аренды и уже после выплаты всей необходимой суммы производится оформления договора купли-продажи.
Все нюансы относительно стоимости, размера и частоты платежей регулируются по обоюдному согласию арендатора и лица, сдающего жильё.Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет.
Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом
Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:
- Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
- Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
- В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
- В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
- Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
- Большим риском является нестабильность цен на жильё.
Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.
В договоре прописываются следующие условия:
- Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
- Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
- Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
- Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
- Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
- Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
- Прописываются условия относительно инфляции.
Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы. Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.
Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.
Договор аренды жилища с последующим выкупом
В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.
Скачать договор аренды жилища с последующим выкупом в формате MS Word.Нюансы договора.
- Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс. Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
- Риск падения или роста цен на жильё. Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
- Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.
Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.
Оцените статью: Поделитесь с друзьями!consultmill.ru
Что такое аренда жилья с правом выкупа и ее особенности
Содержание
Особенности аренды с правом выкупа в рассрочку
Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа
Правила оформления перехода прав собственности
Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом
Всем известны схемы приобретения жилья по программе участия в долевом строительстве или на вторичном рынке недвижимости. Но мало кто знает, что есть и другой вариант – это аренда жилья с правом выкупа. Давайте разберемся, что же это такое, какие особенности у данной схемы, недостатки и ситуации, когда требуется юридическое сопровождение. Также рассмотрим правила оформления перехода жилого помещения от одного собственника к другому.
Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов
Особенности аренды с правом выкупа в рассрочку
Программа аренда жилья с правом выкупа отлично подходит для тех, кто заинтересован в приобретении квартиры и одновременном проживании в ней. Такой способ очень удобен для покупателя, но встречается достаточно редко. Чаще всего квартиры приобретаются или за наличный расчет или при помощи ипотечного кредита.
Первый случай, бесспорно, удобен для каждой из сторон. Продавец сразу же получает всю сумму, а покупатель освобождается от необходимости каждый месяц платить банку и переплачивать большие проценты за пользование деньгами банка. Но сумму, которую хватит на приобретение жилья, скопить достаточно трудно.
Именно поэтому все больше граждан приобретает квадратные метры в ипотеку. Для многих это единственный способ обзавестись собственной жилплощадью. Но нужно учитывать, что на протяжении десяти, а то и более лет, придется значительную часть семейного бюджета отчислять в банк.
Договор найма жилого помещения с правом выкупа далеко не новый вид сделок с недвижимостью, но заключаются они достаточно редко. А все потому, что многие собственники рассматривают свое жилое имущество как источник постоянного дохода, поэтому не спешат с ним расставаться ради единовременной прибыли.
Основными особенностями аренды недвижимости с последующим выкупом можно считать:
- Риски, как для покупателя, так и для продавца, связанные с возможным изменением стоимости недвижимости к моменту окончания выплат по договору.
- Отсутствие регулирования данных сделок со стороны законодательства. Это происходит из-за того, что договоры подобного рода заключаются крайне редко.
Аренду жилья с возможность выкупить ее в дальнейшем предлагают и строительные компании. На рынке недвижимости все чаще можно встретить объявление о квартирах с правом выкупа от застройщика. Такое жилье сдается с черновым ремонтом, но дает возможность для граждан уже в ближайшее время иметь свои квадратные метры в новостройке с погашением стоимости квартиры в ближайшие 2-5 лет.
Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов
Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа
Аренда жилого помещения с правом последующего выкупа подразумевает заключение между сторонами соответствующего соглашения. Оно должен состоять из двух частей. Первая регламентирует условия аренды, а вторая описывает условия купли-продажи квартиры. Составление этого документа лучше поручить опытному юристу, поскольку только профессионал сможет четко и грамотно прописать все условия и нюансы данной сделки, обезопасив тем самым обе стороны.
Важно: В договор найма с правом выкупа квартиры обязательно должна быть включена информация о продавце и покупателе, недвижимом имуществе, например, квартира это или речь идет о праве выкупа комнаты в коммунальной квартире и размере выкупа. Если один из перечисленных пунктов не будет отражен в документе, то он теряет свою законную силу и считается недействительным.
Также необходимо указать, что по окончании срока аренды право собственности на квартиру переходит к новому владельцу. В случае досрочного погашения задолженности перед арендодателем переход прав произойдет сразу после внесения последнего платежа. Иные условия могут быть включены в договор по желанию одной из сторон.
Правила оформления перехода прав собственности
Как уже говорилось выше, права собственности переходят от старого владельца к новому сразу после окончания срока аренды квартиры, прописанного в договоре. С этого момента покупатель становится полноправным хозяином имущества и ему необходимо зарегистрировать в государственных органах права собственности на жилое помещение.
Если покупатель выплатил всю сумму раньше указанного срока, то в момент внесения последнего платежа он становится единственным собственником жилплощади и получает на руки все документы на квартиру от бывшего владельца.
Процедура регистрации начинается с того, что собственнику надо обратиться в жилищную инспекцию с договором об аренде недвижимости с правом последующего выкупа. Он имеет такую же юридическую силу, как и договор купли-продажи. Кроме этого владельцу нужно представить свой паспорт и все документы на квартиру.
Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов
Преимущества и недостатки аренда с последующим выкупом
Плюсами аренды квартиры с правом последующего выкупа можно считать:
- Возможность проживать в помещении до момента перехода прав собственности от продавца к покупателю.
- Отсутствие третьей стороны в данной сделке, которой необходимо выплачивать проценты или иного рода отчисления.
- Возможность за время проживания в квартире произвести её ремонт и оформить жилое помещение под себя.
- Минимизация рисков в случае аннулирования сделки. Если такое произойдет, то покупатель рискует только выплаченной суммой.
К недостаткам такого способа приобретения жилой площади можно отнести:
- Возможный рост или падение выкупной цены квартиры за период аренды.
- Продавец получает не всю сумму целиком, а равными небольшими частями на протяжении определенного времени, указанного в договоре.
Перед тем, как заключать сделку и подписывать договор, необходимо выполнить ряд простых условий, а именно:
- провести мониторинг цен на рынке недвижимости;
- получить полную и достоверную информацию о личности продавца;
- оценить во сколько в конечном итоге обойдется приобретенная квартира;
- узнать о возможности временной регистрации в арендуемом жилье;
- выяснить, не находится ли квартира в залоге, под арестом, а также убедится в отсутствии наследников на данное имущество;
- проконсультироваться у юриста о возможных рисках и подводных камнях при оформлении такого рода сделки.
Получив подробную информацию и взвесив все «за» и «против» можно уберечь себя от неприятных последствий и потери денежных средств. Самое главное в данном вопросе найти честного собственника с «чистой» с юридической точки зрения квартирой и грамотного юриста по жилищным вопросам. Также немаловажно правильно составить договор, отразив в нем ключевые моменты, права и обязанности сторон.
www.bp-u.ru
Аренда жилья с последующим его выкупом
Вам интересен вариант аренды квартиры с последующим выкупом? Не знаете, каким образом и на каких условиях проходят подобные сделки? Сегодня мы расскажем о том, что представляет собою аренда квартиры с правом выкупа, и как правильно подготовить документы, необходимые для проведения сделки.
Право последующего выкупа
Ключевым условием, которое необходимо для приобретения недвижимости при условии предварительной ее аренды, становится наличие договора. В документе должно быть отражено право на выкуп, закрепленное за арендатором. Причем, важно избегать двояких формулировок. Потому как они могут могут стать причиной признания права выкупа квартиры недействительным.
Такой вид сделки встречается нечасто. Не все собственники, равно как и арендаторы (потенциальные покупатели) считают удобным вариант “отложенной покупки”. Иногда это происходит ввиду простого незнания о возможности купить квартиру, заключив договор аренды с правом выкупа. Основная трудность заключается в том, чтобы корректно составить договор аренды квартиры с правом выкупа. Образец документа мы предлагаем рассмотреть детально.
Договора аренды квартиры с выкупом
При составлении документа важно учесть три ключевых момента:
- развернутая информация о сторонах-участниках договора
- детальное описание арендуемой квартиры
- сумма ежемесячных арендных платежей и общая стоимость договора
В том случае, когда какой-либо из вышеперечисленных моментов не найдет своего отражения в договоре, документ будет считаться лишенным юридической силы. Также целесообразно указать в соглашении пункт о том, в какие сроки истекает срок аренды. Рекомендуем также обратить внимание на конкретные даты, в которые будет осуществлена перерегистрация предмета договора на нового владельца.
Следует ли обращаться к юристу?
В целях проведения сделки с соблюдением всех правовых норм имеет смысл заключать договор об аренде квартиры с последующим ее выкупом, исключительно, с участием юридически подкованного специалиста. Не исключено, что стороны примут решение о включении в содержание договора дополнительных условий, что также лучше согласовать на ранних этапах и удостовериться в отсутствии “подводных камней”. Законность сделки, проведенной с участием юриста вряд ли будет оспорена.
Еще одна рекомендация касается опыта заключения подобных сделок другими людьми. Попробуйте собрать отзывы со стороны тех, кто на личном опыте прошел всю процедуру и может наглядно рассказать о том, чему следует уделить особо пристальное внимание. Не исключено, что полезным может стать даже опыт судебных разбирательств. Особенно, если речь идет о пересмотре стоимости квартиры.
Учитываем изменение уровня цен и планируем сроки
Цены на недвижимость меняются не за один день. Но и договор, о котором идет речь, не является краткосрочным. Средним сроком действия таких соглашений можно считать пять-семь лет. За это время стоимость жилья изменится. Насколько велик окажется диапазон, сказать сложно. Равно как и предположить направление движения - будет ли стоимость повышаться, или, напротив, уменьшится.
Исходя из условий неопределенности, собственнику квартиры, равно как и потенциальному ее арендатору важно внимательно проанализировать собственные ожидания и конкретные ресурсы сделки. Средний процент удорожания при сроке действия договора 15 лет, может оказаться на уровне 30%.
Аренда квартиры с выкупом в рассрочку
Когда речь идет о покупке арендуемой квартиры посредством механизма рассрочки, то следует отразить в договоре детальный расчет ежемесячных платежей. Как правило, речь о двух частях суммы: одна идет в счет оплаты аренды квартиры, а другая фиксирует сумму выкупа.
В качестве владельца квартиры, в такой ситуации, очень часто выступает агентство или инвестиционный фонд. Организация покупает недвижимость и передает ее в аренду гражданам с возможностью последующего выкупа.
Мы рассказали о том, как можно приобрести свое собственное жилье путем аренды с последующим выкупом. Рекомендуем Вам обращаться к юристам при подготовке документов, а также желаем счастливого новоселья и уюта в арендованной квартире.
sterium.com
Аренда квартиры с правом выкупа в 2018
Приобрести жилую недвижимость можно разными путями, начиная с приобретения по ипотечной программе и долевого строительства, но существует и другой способ, о котором многие наши граждане просто не догадываются – арендовать жилье и оформить на него право выкупа.
Это отличный вариант для тех, кто бы желал иметь в собственности жилую недвижимость, причем проживая в нем, и постепенно внося средства для выкупа.
Это очень удобно, если учесть, что в этом варианте арендодателя не интересует кредитная история, доходность и другие вопросы, неизбежно возникающие у кредитора при оформлении ипотеки. Так что же это за сделка, и как можно приобрести по ней жилье по праву собственности?
Условия
Соглашение об аренде жилого помещения по этим договоренностям будет дополнительно содержать пункт о дальнейшем выкупе. В его состав входят позиции по условиям найма жилого помещения и разделы по сделке купли-продажи, что напоминает лизинговые правоотношения.
Чтобы стать участником этой сделки, гражданину не придется проходить многочисленные проверки, как это бывает при оформлении ипотечного кредитования, ждать решение кредитора, заботится о сборе необходимой для кредитования документации. К тому же нет необходимости и в страховании сделки от возможных рисковых ситуаций.
И если банк-кредитор вначале взимает средства с клиента на погашение процентных ставок, то по этой сделке все происходит с точностью до наоборот – вначале погашается стоимость жилья, и только потом остальные дополнительные взносы за обслуживание сделки.
Все, что отличает подобное приобретение жилья по этой выгодной схеме – клиенту не нужно копить на первоначальный взнос, все правоотношения могут быть оформлены только по пенсионному свидетельству и удостоверению личности гражданина.
Арендные отношения с возможностью дальнейшего оформления его по праву собственности относятся к имущественным сделкам, в которой включены два основных момента:
- условия для найма жилого помещения;
- условия для оформления права собственности.
Согласно договоренности между сторонами, истинный владелец не лишается своего права собственности на арендуемый по таким условиям недвижимый объект, но после полного расчета с арендодателем, право собственности переходит уже на вторую сторону делового соглашения.
Одновременно с арендной платой за использование квадратных метров по своему усмотрению, арендатором вносится определенная сумма в счет погашения стоимости квартиры.
То есть арендодатель во время действия соглашения, получает и стабильную ставку оплаты, и сумму, которая постепенно погашает стоимость жилья.
Обычно подобные соглашения оформляются сроком до 15 лет, на больший срок договора не заключаются.
А наниматели жилой недвижимости делают отчисления по двум позициям, и за аренду, и в счет приобретаемого жилья.
Все эти тонкости должен содержать основной договор об аренде с правом дальнейшего выкупа, отдельно допускается оговорка по рассрочке платежей или установление конкретной суммы, в которой будет расшифровка. На что пошли выплаченные средства.
Но, как и в случае с ипотекой, до полного расчета с владельцем недвижимости она остается за собственником помещения.
Но если предусматриваются долгосрочные правоотношения, то владелец имущественных прав может по своему усмотрению пересмотреть ставку по выплатам, исходя из рыночной стоимости на определенный период.
Но если договором предусмотрена фиксированная стоимость квартиры, то это будет риском для ее владельца.
Как оформить договор аренды квартиры с правом выкупа
При составлении подобного договора, стороны должны предусмотреть в нем основные позиции:
- конечную стоимость жилья;
- условия расчетных операций;
- срок действия соглашения и периоды оплаты;
- обстоятельства, позволяющие передать право собственности на квартиру арендатору;
- ссылка на рыночную оценку жилой площади;
- конкретные суммы, выплачиваемые в счет погашения цены, условия для индексации с учетом показателей инфляции;
- в какой валюте будут вестись расчеты с владельцем имущественных прав.
Исходя из длительности правоотношений, стороны должны предусмотреть в договоре условия для переоценки конечной стоимости так, чтобы ни одна сторона не оказалась в невыгодной финансовой ситуации.
Структура соглашения
В основном договоре должны присутствовать следующие пункты:
- конкретизирующие характеристики жилого помещения, передаваемого по договору аренды с последующим выкупом;
- также должно быть указано количество жилых и подсобных помещений, описание общей и полезной жилплощади;
- описание коммуникационных линий, их состояние, сведения о проведении косметического или капитального ремонта, наличие стеклопакетов, бронированных дверей и т. п.;
- условия, при которых право собственности будет передано арендатору. В некоторых случаях этот пункт может вызывать конфликты, ведь собственнику важно получить деньги сполна, а не после подписания договорных соглашений;
- обязательство регистрации перехода прав владения и полного распоряжения имуществом;
- отдельно должна быть прописана экспертная оценка жилого помещения на момент подписания оглашения. Эта позиция обязательна для подобных правоотношений сторон по сделке. К работе привлекают специалиста, у которого есть лицензия на проведение подобной оценки;
- определение выкупной стоимости жилого помещения. Этот пункт может быть заключительным при подписании соглашения, на конечный результат могут влиять разные обстоятельства, которые также должны быть указаны в договоре. Исходить можно из установленной сотрудником БТИ инвентаризационной оценки, а можно ориентироваться на стоимость аналогичного жилья на рынке недвижимости. В итоге в нее могут быть заложены риски и ущерб от потери материальной выгоды для владельца квартиры;
- срок действия договоренностей. Он может быть и краткосрочным, действующий менее года, и долгосрочным, когда выплаты могут продолжаться в течение 15 лет. Это будет зависеть от финансовой состоятельности покупателя, но при долгосрочных отношениях конечная стоимость может быть завышена;
- способы погашения стоимости жилья. Многие пользуются безналичной формой оплаты, поэтому в этом пункте следует указать банковские реквизиты и дату погашения ставки. Также здесь следует предусмотреть штрафные санкции при нарушении сроков погашения задолженности и по аренде, и за выкуп жилья.
В завершении стороны ставят свои личные подписи и дату заключения соглашения. Этот договор должен пройти регистрацию в общем порядке, поскольку право временного владения имуществом переходит на другое лицо.
Проблемы с оценкой
Конечно, владельцу квартиры важно получить за квартиру большую сумму, а у покупателя обратная цель – не переплатить. Поэтому при оценке могут возникать разногласия, и чтобы никому не был принесен ущерб, следует обратиться к независимому оценщику.
Конечная стоимость может зависеть от самых разных субъективных и объективных факторов, и их следует учитывать для окончательной установки себестоимости продаваемого по этой схеме жилья:
- изучение истории продаж и ее состояние на момент заключения сделки;
- суммируются возможные затраты на ее восстановление или реконструкцию;
- исследуются цены на аналогичное жилье в том же районе проживания;
- изучается местоположение, транспортная доступность, инфраструктура микрорайона, где расположен жилой дом.
Но! Она не должна принести убыток продавцу, потому итоговая стоимость может превышать до 30% от реальной стоимости квартиры. и это легко объяснимо – инфляция, износ также влияют для определения себестоимости.
И только после обоюдного одобрения стоимости жилья, можно переходить непосредственно к заключению договора.
Стоит ли
Первоначально разработка программы выкупа была нацелена на приобретение квартир, когда еще не существовало ипотечного кредитования, но она не получила широкого распространения среди нашего населения.
Но это отличный вариант для покупки жилой недвижимости, если:
- вам отказал банк в оформлении ипотеки на покупку жилья;
- не можете подтвердить свои доходы официальной справкой;
- у кого отсутствуют средства на внесение первоначального взноса по ипотечному кредитованию;
- кто не может себе позволить сразу оплатить всю стоимость жилья.
Но если провести сравнительный анализ, то подобные сделки весьма рискованные, поскольку законодательно нет актов, точно регулирующих эти правоотношения.
Да стоимость за время действия договора может значительно измениться, что негативно скажется на доходе продавца.
Плюсы и минусы
Безусловно, как и в любой сделке, и в аренде с правом выкупа есть свои преимущества и недостатки, поэтому можно выделить некоторые достоинства:
- не нужно копить на внушительный первоначальный взнос;
- минимальные требования к оформлению договоренностей и претенденту, то есть к будущему покупателю;
- при малом сроке действия договора можно существенно сэкономить;
- минимум рисков для любой стороны по сделке. Квартира переходит непосредственно от собственника, минуя всяких наследников и возможных зарегистрированных жильцов по закону.
Явные преимущества не могут огорчать возможными недостатками сделки. Все сравнения будет делать с ипотечной квартирой, поскольку других примеров для сравнения нет:
- при невозможности платежей по ипотеке, квартиру можно продать, а из продажной цены расплатиться с кредитором. А договоре аренды с правом выкупа ставки уже зафиксированы, плата за пользование помещением в расчеты не входят, поэтому ипотеку можно считать более привлекательным вариантом;
- в случае отсутствия предоплаты последующие ставки по платежам могут вырасти;
- стоимость сделки намного превышает приобретение квартиры по ипотеке.
Поэтому воспользоваться этой схемой приобретения жилья могут только определенная категория лиц.
Видео: Аренда жилья с правом выкупа
kvartirkapro.ru
Аренда квартиры и другого жилья с правом выкупа, условия оформления сделки
Планируем снимать квартиру с последующим выкупом, как грамотно это сделать?
Здравствуйте! Планируем снимать квартиру с последующим выкупом, как грамотно это сделать, что бы в дальнейшем не остаться без квартиры и денег.
24 Мая 2016, 18:25, вопрос №1262994 Андрей, г. Екатеринбург
Возможно ли составить договор аренды дома, с последующим выкупом?
Возможно ли составить договор аренды дома с последующим выкупом. Выкуп жилья через 5 лет, в течение этого времени будет платится только аренда.
20 Февраля 2016, 13:30, вопрос №1152224 Нвстя, г. Ярцево
Получите совет юриста за 15 минут!
Получить ответ
512 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минутЧто я могу требовать за нарушение договора аренды с правом выкупа?
Здравствуйте! В феврале 2011 года я передала грузовой автомобиль в аренду с правом выкупа. Получила два неполных платежа от арендатора,после чего узнала,что арендатор передал транспортное средство в субаренду.(что в договоре запрещалось делать) И...
14 Февраля 2016, 20:52, вопрос №1143406 Наталья, г. Казань
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемсяс юристами в каждом городе о лучшей цене.
Как оформить аренду дома с правом выкупа?
Подскажите , как оформить аренду дома с правом выкупа После смерти матери остался дом . Я живу в другом городе . Как офорить так , чтобы было выгодно обеим сторонам?
30 Января 2016, 12:52, вопрос №1121501 Татьяна, г. Ростов-на-Дону
Каким образом продлить срок для преимущественного выкупа доли в квартире?
Я имею долю в квартире . Второй собственник хочет продать квартиру или свою долю. Я хочу оставит квартиру себе,но пока не имею средств на выкуп ее доли.. Если она не согласится ждать,как можно продлить время. У меня как я понимаю,будет только месяц...
20 Января 2016, 03:42, вопрос №1107036 Ирина, г. Магадан
600 стоимостьвопроса
вопрос решен
Стоит ли заключать договор аренды с правом выкупа?
хочу взять займ под залог имущества,кредитор предлагает вместо обычного договора с обременением в юстиции сделать договор об аренде с правом выкупа.говорит что это одно и тоже,поясните пожалуйста что это вообще за аренда такая или это мошенники?
19 Января 2016, 17:24, вопрос №1106460 кирилл, г. Ростов-на-Дону
Помещение под открытие малого бизнеса
Можно ли заключить договор аренды квартиры на 1 этаже с собственником с правом выкупа помещения, будет ли иметь такая сделка юридическую силу?
02 Октября 2015, 12:13, вопрос №993981 Эдуард, г. Чебоксары
300 стоимостьвопроса
вопрос решен
Как можно приобрести жильё с правом выкупа?
Доброго вечера, подскажите пожалуйста, как можно преобрести жильё с правом выкупа в городе Новочеркасске? Спасибо за ответ
26 Сентября 2015, 00:05, вопрос №987401 Светлана, г. Новочеркасск
Договор аренды с правом последующего выкупа
Можно ли расторгнуть договор аренды с правом последующего выкупа дома, если арендатор покинул помещение и три месяца не отвечает на звонки
21 Сентября 2015, 21:14, вопрос №982370 илья, г. Краснодар
Как оформляется аренда с последующим выкупом?
Здравствуйте, подскажите как оформляется аренда с последующим выкупом? и какая вероятность быть обманутым?
21 Сентября 2015, 15:53, вопрос №981989 Татьяна, г. Челябинск
Проживание с правом дальнейшего выкупа квартиры
Добрый день, меня зовут Екатерина. У меня такой вопрос мы с мужем снимаем квартиру уже полгода и хотели бы поговорить с хозяйкой согласиться ли она на такой ход:мы будем платить ареду больше чем сейчас но с правом дальнейшего выкупа. Возможно ли это...
13 Августа 2015, 09:17, вопрос №939245 Екатерина, г. Пермь
Договор аренды с последующим выкупом
С собственником квартиры заключен договор аренды с последующим выкупом. Арендная плата включена в стоимость квартиры и выплачена нанимателем при заключении договора за весь срок аренды (год). Арендодатель через полгода просит освободить квартиру в...
15 Июня 2015, 10:04, вопрос №871371 Бронислав, г. Санкт-Петербург
Право на аренду квартиры
Добрый день! В гражданском браке проживаем 7 лет. Свою квартиру муж завещает своей дочери.При этом говорит, что ему хотелось бы в случае моей смерти пользоваться моей зимней дачей до конца его жизни. Его квартиру собираемся сдавать. Можно ли в...
20 Мая 2015, 16:08, вопрос №844400 Людмила, г. Москва
Выкуп доли в квартире
Добрый день. Я имею в собственности большую долю в квартире (3/4). Меньшей долей в квартире на данный момент владеет жена моего брата (1/4). Фактически в квартире проживает она и ее дети, не достигшие 18-летнего возраста. При этом дети имеют в...
31 Марта 2015, 23:35, вопрос №785197 Константин, г. Тюмень
Как оформить долгосрочную аренду у государства с последующим правом выкупа земельного участка под строительство дома
Здравствуйте.Подскажите с чего начать,как оформить долгосрочную аренду у государства с последующим правом выкупа земельного участка под строительство дома.живу в поселке,рядом имеются пустые участки и болотистые места.с чего начать,куда обратиться?
08 Марта 2015, 22:13, вопрос №754695 Константин, г. Челябинск
pravoved.ru
