Аренда с правом выкупа недвижимости: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Аренду с правом выкупа предлагают часто владельцы квартир и домов. Выгодна сделка для одной и для второй стороны: покупателю, не имеющему полноценной суммы, дается право пользования имуществом для проживания до момента полных выплат, а продавец за это время регулярно получает платежи до момента передачи прав на жилье.

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры. Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений. Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

Преимущества и недостатки

Плюсы

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем. Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

• Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
• Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
• В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Недостатки

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

• Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
• Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
• Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество.  Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

• Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.
• Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
• Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.
• Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

Отличие от рассрочки

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы. За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи. Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования. Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

• когда завершается срок аренды;
• в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством. Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности. К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия. При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным. В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

• адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
• полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
• номер по кадастру;
• функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
• квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре. Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным. Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда  с правом выкупа

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

• арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
• внешний вид помещения был ухудшен;
• более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
• не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

• Прекратить правоотношения по договоренности.
• Потребовать возмещения ущерба.
• Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

что это такое, порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Содержание

• 1 Сущность договора и его актуальность
  • 1.1 Достоинства и недостатки для сторон
  • 1.2 Отличия от лизинга
• 2 Оформление
  • 2. 1 Составление документа
  • 2.2 Оценка недвижимости и переход прав
  • 2.3 Расторжение договора
• 3 Особенности аренды нежилых помещений
• 4 Итоги

Сущность договора и его актуальность

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

• повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
• объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

• помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
• хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
• если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

• наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
• наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

1. Договор продажи.
2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

• до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
• проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
• сразу закреплять временные рамки;
• отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
• проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Скачать договор аренды с правом выкупа (образец)

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Чтобы исключить конфликты, рекомендуется указывать в договоре формулу расчёта итоговой цены объекта, а не конкретную фиксированную сумму.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

1. Период действия договора истёк.
2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

• применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
• ощутимо ухудшает состояние помещения;
• три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
• отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

• данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
• договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
• изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
• существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Воспользовавшись услугами юриста при составлении бумаг, можно избежать неточностей и получить гарантию того, что договор не будет оспорен злоумышленниками.

Аренда с жилья с правом выкупа недвижимости в Испании — Аренда недвижимости в Каталонии

Что это такое аренда жилья в Испании с правом выкупа (alquiler con opción de compra? Что значит » взять жилье в аренду с правом выкупа в Испании? Кому в Испании выгодно заключать договор аренды с правом выкупа? Как оплачивается цена покупки недвижимости при аренде в правом выкупа в Испании? Что включает в себя договор аренды недвижимости с правом выкупа в Испании? Законы, которые регулируют отношения по аренде жилья с правом выкупа

Аренда с правом выкупа (alquiler con opción de compra) — явление, часто неведомое нашему соотечественнику.

Хотя в такой форме покупки недвижимости есть много плюсов и минусов.

Главное — их знать и уметь ими пользоваться.

Поэтому catalunya.ru подготовила для своих читателей некоторые ответы на часто возникающие вопросы.

1. Что это такое аренда жилья в Испании с правом выкупа (alquiler con opción de compra)?

Аренда в правом выкупа жилья — это особый договор аренды, который предполагает отложенную покупку жилья, взятого в аренду. При этом такие договорные отношения имеют особый режим в сфере налогообложения.

По договору аренды с правом выкупа арендатор обязан платить арендную плату каждый месяц, которая за все время проживания его в квартире (доме) аккумулируется, а при покупке вычитается из общей стоимости жилья. Эта инициатива распространена не только в частной сфере, но и продвигается государственной администрацией и различными испанскими автономиями.

Если хотите посмотреть как выглядят объявления по аренде жилья с правом выкупа в реальной жизни, можете заглянуть по ссылке: аренда жилья в с правом выкупа в Барселоне

Чаще всего при такой аренде фианза ( гарантийный деньги) несколько больше обычной суммы в 2-3 месячные платы. Если после окончания срока такой аренды жилье не выкупается, такой взнос «пропадает»

2. Что значит » взять жилье в аренду с правом выкупа в Испании?

Это значит, что вы арендуете жилье в течение определенного времени (как правило, это 5 лет), а по истечении этого срока у вас есть приоритет на основании этого контракта аренды на приобретения жилья.

3. Кому в Испании выгодно заключать договор аренды с правом выкупа?

Выигрывают обе стороны: и арендодатель, и арендатор. Арендатор — потому что, когда человек арендует, на самом деле он инвестирует в возможную покупку, и собственник, потому что он сдает в аренду свое жилье, зарабатывая деньги, а по истечении срока аренды ему не придется искать покупателя.

4. Как оплачивается цена покупки недвижимости при аренде в правом выкупа в Испании?

Если арендатор, наконец, решил приобрести недвижимость, то, стоимость окончательной цены покупки уменьшается на сумму выплаченной арендной платы. Цена недвижимости определяется при заключении договора аренды, то есть как бы «фиксируется» и может быть впоследствии не может быть изменена в одностороннем порядке.

5. Что включает в себя договор аренды недвижимости с правом выкупа в Испании?

В контракте, который, по сути, регулирует отложенную покупку жилья, должны быть предусмотрены условия именно условия продажи квартиры.То есть кто, кому, по какой цене и что продает. Кроме того, договор должен содержать следующие пункты:

— Срок аренды: необходимо указать, сколько лет арендатор оплачивает аренду жилья, прежде чем купить недвижимость.

— Указать, кто несет расходы по содержанию жилья в сфере ТСЖ ( gastos de la comunidad)

— Указать, кто несет расходы возможного ремонта

6. Законы, которые регулируют отношения по аренде жилья с правом выкупа

Так как в Испании нет специального закона, регулировавшего этот тип договора, то к таким отношениям применяются статьи Гражданского кодекса Испании ( Código Civil) и Закона об Аренде жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Наталия Маджик,

юрист, налоговый администратор в Каталонии, руководитель департамента «Коста Брава»

Статья подготовлена совместно с Ассоциацией Риэлторов Каталонии

Возможно, Вам будет интересно:

• Как правильно составить и заключить договор аренды в Каталонии (Испания)?
• Шесть типичных ошибок при подписании договора аренды в Испании
• Как расторгнуть договор аренды в Испании
• Туристическая недвижимость в Каталонии: требования, условия, порядок
• Аренда жилья в Испании. Налогообложение

теги: аренда жилья в испании, недвижимость в испании, недвижимость в испании купить, аренда недвижимости с правом выкупа, жилье в испании, покупка жилья в испании, аренда недвижимости в испании, договор аренды с правом выкупа, покупка аренда недвижимости, договор аренды с выкупом недвижимости

Аренда с правом выкупа плюсы и минусы

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента. Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом — не совсем обычная сделка. Сущность следующая — гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Мошенничество с арендой автомобилей с правом выкупа

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

• Аренда с дальнейшим выкупом: плюсы и минусы
• Аренда авто с последующим выкупом или автокредит?
• Аренда с правом выкупа квартиры
• Аренда с правом выкупа плюсы и минусы
• Аренда квартиры с выкупом: достоинства и недостатки данной схемы

Аренда с дальнейшим выкупом: плюсы и минусы

Большинство из нас мечтают о покупке новой иномарки, однако не имеют финансовых возможностей сразу купить долгожданное приобретение. Некоторым людям авто необходимо для работы либо для семейной поездки на отдых. Стоимость автомобиля не малая и люди начинают откладывать деньги затаив сокровенное желание на будущее.

Тем самым появляется варианты автокретитования либо лизинг. Но это дорогое удовольствие, так как начисляемые проценты за пользования кредитом достаточно высоки, и не каждый может себе позволить такие большие переплаты даже за долгожданную цель.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно! Не всем удается накопить достаточно средств, чтобы сразу заплатить за присмотренное жилье в полном объеме. Аренда с правом выкупа — это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества.

Таким образом, аренда с выкупом недвижимости — это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца. Рассмотрим более подробно основные нюансы данного вопроса. Оформление договора аренды с правом выкупа недвижимости является выгодным для обеих сторон.

В этом случае продавец получает ежемесячные платежи до заключения сделки купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, имеет возможность пользоваться имуществом до его приобретения, постепенно выплачивая стоимость жилья. Такой способ приобретения недвижимости выгоден в том случае, если продавцу срочно не нужны деньги и с заключением сделки купли-продажи он может подождать.

Безусловно, у такого способа продажи квартиры есть свои недостатки. Продавец или покупатель могут потерять свою выгоду. К примеру, продавец подписал договор на одну стоимость, а цена на недвижимость поднялась. В таком случае продавец не имеет права внести коррективы в договор. Договор аренды с выкупом недвижимости — это специфический документ, который не стоит путать с лизингом или обычным договором об аренде квартиры. Каждый из упомянутых документов имеет свое предназначение и правовую специфику.

Кроме того, арендование с правом выкупа не стоит сравнивать с рассрочкой. Оформление рассрочки предусматривает определенные обязательства покупателя и продавца. Если покупатель заплатит больше половины общей стоимости имущества, продавец не имеет права потребовать объект назад. В случае аренды с правом выкупа недвижимости, если к указанному сроку покупатель не оплатит оговоренную сумму — продавец имеет право потребовать возвращение недвижимости назад.

Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.

Основными моментами, которые указываются в договоре являются:. В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму. Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.

Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку. В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия — незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.

Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре. Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.

Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее.

Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана. Таким образом, аренда — это лучший вариант для таких предпринимателей.

Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей. Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома.

Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям. Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста. На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:. Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы.

Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно. Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру. Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом — это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке.

В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу. Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион. Содержание статьи Подробнее о механизме аренды недвижимости таким способом Как происходит оформление?

Структура договора Выкуп коммерческой недвижимости Как может проходить оплата? Получить книгу. Использование портфельных технологий при инвестировании в недвижимость. Добавить в закладки. В нашей стране владение квадратными метрами всегда ценилось очень высоко — вот Правительство РФ разработало для населения специальную программу ипотечного кредитования с целью обеспечить Аукционы по продаже недвижимого имущества — это обычная практика для западных стран.

К сожалению, мало кто из наших сограждан способен выплатить всю сумму стоимости нового автомобиля при покупке. Это обстоятельство послужило основной причиной популяризации кредитных услуг банков. Однако покупка автомобиля в кредит подходит не каждому. Более того, сами банки готовы выдать кредит под покупку автомобиля не всем россиянам.

Но даже в случае положительного решения о выдаче кредита, покупателю новой машины приходится платить довольно большие проценты. Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента. Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом — не совсем обычная сделка. Многих людей беспокоит поиск доступного жилья, для одних оно необходимо исключительно на время, другим важно получить жилье в собственность, но внести одновременный платеж за квартиру или потянуть длительный дорогостоящий кредит не все в состоянии.

Для людей, которые хотят взять жилье в аренду, привычное программное обеспечение кредитными средствами ГИУ утратило свою перспективность, вслед за повышением процентов. Увеличение ставки наступило с 11,3 процента до 18 процентов по окончании минувшего года. Для рынка оставалось недосягаемо и то, что в марте месяце процентная ставка была опущена к 15,3 процентам. ГИУ в году делало акцент на новом проекте по аренде жилья с дальнейшим правом ее выкупа, в этом же году решили более сконцентрировать на этом свое внимание.

Согласно словам Юрия Зоца, который является первым помощником руководителя ГИУ, координирование проекта подойдет к концу мая месяца. Видео о правилах аренды авто в Европе Приобрести автомобиль за наличные сможет далеко не каждый житель России, так как разница между стоимостью авто и средней заработной платой очень велика.

В этом случае приходится рассматривать различные варианты покупки в рассрочку. Кредитование далеко не всегда является выгодным, кроме того, банки предъявляют к заёмщикам повышенные требования.

Однако есть и ещё один вариант — лизинг, то есть аренда с выкупом. На Западе такая система работает уже давно и безотказно, а в России она только начинает набирать популярность и вызывать интерес. Выгодно ли брать машину в аренду с последующим выкупом? Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования. Оставить комментарий.

Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни. Задать вопрос эксперту. Главная Потребительское право Аренда с правом выкупа плюсы и минусы. Отсутствие у большинства россиян объективной возможности купить собственное жилье не отменяет необходимости решения жилищной проблемы. Добрый день! Мы с мужем три года назад заключили договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Сейчас мы разводимся. По условиям некоторых договоров аренды автомобиля с правом выкупа, Разумеется, рассматриваемой сделке свойственны и определенные недостатки. Основными минусами этого способа приобретения транспортного. Материалы из раздела Потребительское право. На чье имя пишется объяснительная записка по итогам инвентаризации. Можно ли заработать на обмене валют в интернете. Парковка автомобилей придомовых территорийв украине.

Аренда авто с последующим выкупом или автокредит?

Для людей, которые хотят взять жилье в аренду, привычное программное обеспечение кредитными средствами ГИУ утратило свою перспективность, вслед за повышением процентов. Увеличение ставки наступило с 11,3 процента до 18 процентов по окончании минувшего года. Для рынка оставалось недосягаемо и то, что в марте месяце процентная ставка была опущена к 15,3 процентам. ГИУ в году делало акцент на новом проекте по аренде жилья с дальнейшим правом ее выкупа, в этом же году решили более сконцентрировать на этом свое внимание.

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Покупка жилья — это затратная процедура, которую не каждый человек может себе позволить.

К сожалению, мало кто из наших сограждан способен выплатить всю сумму стоимости нового автомобиля при покупке. Это обстоятельство послужило основной причиной популяризации кредитных услуг банков. Однако покупка автомобиля в кредит подходит не каждому. Более того, сами банки готовы выдать кредит под покупку автомобиля не всем россиянам.

Аренда с правом выкупа квартиры

Аренда с последующим выкупом квартиры — прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья в одновременным проживанием в нем. Такой способ очень удобен, но встречается достаточно редко. Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения. Покупка квартиры за наличный расчет — идеальный вариант для обоих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Аренда с правом выкупа плюсы и минусы

Отсутствие у большинства россиян объективной возможности купить собственное жилье не отменяет необходимости решения жилищной проблемы. Сегодня для миллионов жителей нашей страны съемное жилье на долгие годы становиться родным домом. Аренда не дает возможности перехода квартиры в собственность. Однако в последнее время все более востребованным становится механизм приобретения жилья именно в аренду с выкупом. Аренда квартиры с последующим выкупом — доступный всем, но известный пока лишь узкому кругу вариант покупки жилой недвижимости.

Большинство из нас мечтают о покупке новой иномарки, однако не имеют финансовых возможностей сразу купить долгожданное приобретение. Некоторым людям авто необходимо для работы либо для семейной поездки на отдых.

Аренда с правом выкупа — это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества. Таким образом, аренда с выкупом недвижимости — это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца.

Аренда квартиры с выкупом: достоинства и недостатки данной схемы

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. По данным, опубликованным Минэкономразвития России, на 1 января г. Покупка жилья — это затратная процедура, которую не каждый человек может себе позволить.

.

.

«Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без Право собственности к гражданину переходит только после. ГИУ в году делало.

.

.

.

.

.

.

.

Аренда недвижимости в Испании с последующим правом выкупа Риелторская компания Barcelona-Realty

Продажа, аренда и строительство недвижимости в Испании

Телефон: 

(+34)  972-371-814

(+34)  615-358-344

(+34)  630-147-333

Звонок  по скайпу:

barcelona-realty.ru

Форма обратной связи:
[email protected]

образец, бланк, реквизиты, как составить?

В связи со сложившейся на российском рынке непростой ситуацией, низкой платежеспособностью населения и падением объемов продаж недвижимости, не у дел остаются все участники сделок.

Проигрывают застройщики, потому что вложили в постройку дома существенный капитал, при этом не могут получить прибыль и начать строительство новых объектов, а также несут определенные затраты по содержанию уже существующих.

Банковская система недополучает денежные средства, а граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, не могут этого себе позволить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

• 1 Ипотека, рассрочка, финансовый лизинг – что выбрать?
  • 1.1 В чем отличие лизинга от ипотеки?
• 2 Аренда дома с правом последующего выкупа – авантюра или решение проблемы?
  • 2.1 Чем привлекательна для покупателя аренда жилья с выкупом?
  • 2.2 Где можно скачать образец договора?
  • 2.3 Каковы интересы арендодателя?
• 3 Необходимые документы и структура договора
• 4 Куда обратиться за составлением договора?
• 5 Программа аренды недвижимости с последующим её выкупом
  • 5.1 Возможные риски для сторон при заключении соглашения

Ипотека, рассрочка, финансовый лизинг – что выбрать?

Желание приобрести жилье в собственность есть у каждого, возможности – далеко не у всех. Вариант «накопить деньжат и купить» при современном уровне инфляции не всегда удачен.

Можно рискнуть и прибрести недвижимость в ипотеку, однако, первоначальный взнос в размере 20-30% также не всем по карману, а выплачивать последующую сумму (с процентами!) придется в течение многолетнего срока. Сложно решиться на такой шаг.

Как заключить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом? Правила и образец договора по ссылке.

Можно приобрести желаемую недвижимость в рассрочку, но тут тоже есть свои минусы – это индексация платежей, в результате переплата в два, а то и более раз оговоренной изначально продажной суммы.

В последнее время, несмотря на снижение банками ставок по ипотечным кредитам, требования к заемщикам увеличились и стали намного жестче. Если банк отказал клиенту в выдаче кредита, у человека есть возможность приобрести жилье в лизинг.

Такая возможность появилась у граждан еще в 2011 году, с момента вступления в силу изменений в ФЗ №164, чем было отменено использование лизинга исключительно для предпринимательской деятельности, но по сей день остается не очень востребованной.

Лизингодатель – это своего рода посредник между банком и клиентом. Всего несколько компаний на сегодняшний день предлагают услуги по лизингу, но постепенно эту нишу начинают занимать и застройщики.

Какое имущество можно сдавать в аренду?

В чем отличие лизинга от ипотеки?

• Трехсторонняя сделка: продавец жилья, лизингодатель, лизингополучатель.
• Покупает квартиру лизингодатель, далее передает лизингополучателю в аренду.
• После того, как выплачены все суммы, право собственности приобретает лизингополучатель.
• Невысокий первый взнос – от 10%.
• К предоставляемым документам требования не настолько жесткие, как для ипотеки.
• Платежи для ежемесячных выплат выше.

Данная услуга существует на рынке уже пятый год, несмотря на это, популярности у данного договора не прибавилось, хотя тенденции к его развитию все-таки есть.

Риск начинать такие долгие финансовые отношения, не имея при этом возможность получить право собственности – вот основная причина, по которой граждане относятся к такому предложению с опасением.

Можно ли потратить материнский капитал на ремонт квартиры? Советы читайте в этой статье.

Аренда дома с правом последующего выкупа – авантюра или решение проблемы?

По своей сути такой договор объединяет в себе аренду и куплю продажу в рассрочку. Предусмотрена ежемесячная выплата стоимости за аренду, а условия и сроки оплаты четко прописаны в тексте документа.

Для покупателя это удобно, поскольку он сразу может въехать в дом или квартиру, проживать в ней, постепенно внося платежи по погашению ее стоимость. Однако для продавца подобный договор особой выгоды не представляет.

Все потому, что собственник, намеревающийся продать свою недвижимость, хочет это сделать как можно быстрее и получить деньги сразу, а гражданин, желающий получать постоянный доход, сдавая жилье в аренду, вряд ли захочет его продать.

Исключение составляют квартиры, которые так сказать, расположены в неликвидном районе или тяжело продаются по каким-то иным причинам. В этом случае для собственника договор аренды с правом выкупа будет приемлем. Правда, найти покупателя на этих условиях тоже не просто, желающих так рискнуть не много.

Имеет смысл заключить подобный договор в том случае, когда сторонами по договору являются родственники или близкие знакомые, у покупателя сложно с деньгами, а собственник согласен в последующем передать ему недвижимость в собственность, довольствуясь получением ежемесячных платежей.

Что такое право пожизненного наследуемого владения земельным участком? Об особенностях такого вида собственности смотрите по ссылке.

Чем привлекательна для покупателя аренда жилья с выкупом?

• Не требуется первоначальный взнос (в отличие от ипотеки).
• Нет необходимости в предоставлении документов о «белых» доходах.
• Нехорошая кредитная история – не препятствие.
• Погашение полной стоимости досрочно без учета штрафных санкций.
• Арендатор и будущий владелец имеет полное право прописать на жилплощади членов своей семьи.

Где можно скачать образец договора?

Образец договора аренды жилья с последующим выкупом можно скачать здесь.

Образец договора аренды с правом выкупа.

Каковы интересы арендодателя?

Насколько выгоден договор аренды с выкупом самому арендодателю? Ответ на этот вопрос неоднозначный.

Выгодно в том случае, если:

• арендодатель имеет в собственности несколько объектов, являясь, так сказать, жилищным инвестором;
• жилье является неликвидным, долго продается, завышена стоимость или низкий спрос.

Невыгодно в том случае, если собственник:

• заинтересован в быстрой продаже жилья;
• имеет стабильный доход в виде платы за аренду помещения.

Какая температура должна быть в помещении в отопительный сезон? Нормы можно посмотреть в этой публикации.

Необходимые документы и структура договора

Данный документ регулируется Гражданским кодексом РФ и содержит в себе как элементы договора аренды, так и элементы купли продажи. Предполагает необходимость письменной формы оформления, обязательного нотариального удостоверения не требует.

Если договор заключается на срок более одного года, требует обязательной регистрации в органах ФРС, и регистрируется как договор аренды. После выкупа регистрируется право собственности на объект.

При составлении данного договора следует обратить внимание на ряд важных моментов:

• Описание имущества – технические характеристики, общая, жилая площадь, количество комнат, иных помещений, адрес местонахождения.
• Непосредственно переход права собственности – условие договора, определяющее момент возникновения прав на имущество – полная выплата установленной в договоре суммы.
• Оценка (цена) стоимости имущества, согласованная между собой сторонами, являющаяся обязательным пунктом в данном договоре.
• Срок заключения сделки – от одного года до пяти лет и более.
• Сроки и порядок оплаты – формулировки, которые должны быть согласованы между сторонами и четко прописаны в тексте договора. Приветствуется безналичный расчет с указанием конкретного назначения платежа.
• Ответственность сторон в случае нарушения договорных условий.

Стороны договора самостоятельно договариваются о цене на жилье и возможных способах произведения оплаты. Это может быть ежемесячно оплачиваемая аренда и выплачиваемая ежеквартально сумма выкупа, или сумма, совмещающая арендную плату и сумму выкупа.

Более того, указание четкой суммы выкупа – существенное условие договора. Прекращаются арендные платежи в том случае, когда обозначенная в договоре сумма за жилье выплачена полностью. Только тогда наступает право собственности у покупателя, и это право подлежит обязательной государственной регистрации.

Какие виды собственности на квартиру существуют? Преимущества и недостатки каждого типа есть по ссылке.

Не указание в договоре реальной цены влечет за собой негативные последствия в виде признания судом недействительности сделки. В результате, арендодателя обяжут вернуть полученные денежные средства, а арендатору грозит то, что он не сможет получить имущество в собственность.

Документы, предоставляемые при составлении договора:

• паспорта сторон сделки;
• правоустанавливающие документы на имущество;
• техническая документация;
• согласие супругов (при необходимости).

Впоследствии когда придет время регистрировать право собственности, пакет документов будет значительно больше.

Куда обратиться за составлением договора?

Если вы имеете юридическое образование, ориентируетесь в текущем законодательстве и можете самостоятельно просчитать все риски, составить договор самостоятельно не составит труда, такой договор составляется в обычной письменной форме.

В противном случае не рискуйте, сэкономив на услугах специалиста и понадеявшись на собственные силы, можно потерять гораздо больше, более того, такие действия могут привести к крайне негативным последствием – и деньги потеряете, и жилье не приобретете.

Примерный образец договора можно найти на просторах интернета, однако рисковать и брать за основу такой договор не стоит, лучше обратиться к квалифицированному юристу, он поможет вам правильно составить договор с учетом вашей конкретной ситуации.

Образец договора аренды здания с последующим выкупом.

Программа аренды недвижимости с последующим её выкупом

Подобные программы аренды домов с последующим выкупом предлагают различные инвестиционные компании. Пока это доступно только в крупных регионах страны. Чтобы получить возможность участия в такой программе, жилье должно соответствовать определенным нормам:

• Если квартира находится в многоквартирном доме – последний этаж не допускается.
• Арендуемое жилье должно соответствовать всем санитарным нормам, не находиться в аварийном состоянии.
• Площадь кухни не менее шести метров квадратных.
• Развитая инфраструктура района расположения недвижимости.

Оплата во время аренды с правом выкупа производится и за аренду, и за обеспечение долга. Покупатель имеет право быть прописанным и проживать в квартире (доме), но жилье на срок действия договора будет выкуплено инвестиционной (сервисной) компанией.

Выбрать жилье можно как на первичном рынке, так и на вторичном. Максимальный срок заключения договора 15 лет.

Возможные риски для сторон при заключении соглашения

Такие договоры заключаются крайне редко, одна из причин – граждане просто не знают о подобном виде сделок. А те, кто знает, обеспокоены серьезными рисками.

Основная причина состоит в том, что люди просто боятся в наше нестабильное время начинать такие финансовые отношения, не имея при этом возможности сразу стать собственником.

Поскольку данный вид договорных отношений не достаточно четко урегулирован законодательно, и фактически нет практики заключения подобных договоров, можно назвать это финансовое «предприятие» довольно рискованным.

Что такое ордер на квартиру? Для чего он нужен — читайте здесь.

Покупатель не застрахован от того, что собственник вдруг передумает продавать имущество, предпочтя арендные отношения.

Будет очень печально расстаться с квартирой, которую уже считаешь почти своей, в ней произведен ремонт и сделаны значительные улучшения. И вдруг приходится столкнуться с судебными тяжбами, чтобы защитить свои интересы.

К определенным рискам данного вида сделок можно отнести инфляцию и нестабильность цен на жилье – на момент окончания выплат по договору, сумма может значительно увеличиться.

Это плохо как для продавца, так и для покупателя, поскольку точно предусмотреть условиями договора такой момент невозможно.

Чтобы избежать спорных ситуаций, стороны должны урегулировать этот вопрос изначально, например, включить пункт о ежемесячном перерасчете платежей в зависимости от инфляции – при этом риски существуют для обеих сторон – или покупатель значительно переплатит, или продавец потеряет в оплате.

Прежде чем принять решение в пользу данного соглашения, нужно вдумчиво взвесить все «за» и «против», провести необходимые расчеты, и в случае положительного решения обязательно обратиться за помощью к профессионалам.

О приобретении жилой недвижимости по договору найма с правом выкупа смотрите в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

|

3 комментария

Понимание вашей ипотеки

Одним из самых важных финансовых решений в жизни является покупка дома. Домовладение позволяет построить собственный капитал и вычесть проценты по ипотеке из налогов. Дом потенциально может вырасти в цене с течением времени, и есть нематериальные преимущества, такие как больший контроль над ремонтом. Когда человек покупает дом, ежемесячные расходы обычно увеличиваются. Тем не менее, владение своим домом может быть полезным, если вы принимаете правильные решения с самого начала.

Key Takeaways

• Убедитесь, что ваш кредитный рейтинг находится на самом высоком уровне, прежде чем вы начнете искать ипотечный кредит.
• Следите за комиссиями кредитора. Некоторые из них неизбежны, а некоторые подлежат обсуждению.
• Вы можете быть обременены комиссией PMI. Если это так, избавьтесь от него как можно скорее.
• Используйте ипотечный калькулятор, чтобы оценить затраты, связанные с различными условиями кредита.

Шаг 1: Усовершенствуйте свой кредитный рейтинг

Подготовка — половина успеха в получении ипотеки. Первым шагом является получение вашего кредитного отчета и определение вашего балла FICO, что означает, будете ли вы считаться кредитоспособным. Ваша оценка будет где-то между 300 и 850.

С 2010 года Федеральное управление жилищного строительства (FHA) требует кредитного рейтинга 580 или выше, чтобы претендовать на получение кредита FHA с первоначальным взносом в размере 3,5%. Те, у кого кредитный рейтинг от 500 до 579, должны положить 10%, в то время как заемщики с баллами ниже 500 не имеют права. Другие программы, такие как Fannie Mae, устанавливают более высокий минимум от 620 до 640 для заявителей на ипотеку.

Что с этим делать

Если ваш балл низкий, работайте над погашением любого долга с высокими процентами. Оплачивайте счета вовремя. Не подавайте заявку на другую кредитную карту. Однако не закрывайте неиспользованные кредитные карты. Имея доступный вам кредит, но не используя его, вы на самом деле улучшаете свой кредитный рейтинг, повышая коэффициент использования кредита. Кроме того, проверьте наличие ошибок или несоответствий в своем кредитном отчете и выполните все действия, чтобы исправить их.

Шаг 2: Поиск кредитора

Как только ваш кредитный рейтинг будет там, где вам нужно, покупайте кредитора. Предполагая, что вы хороший потенциальный клиент, позвольте трем или четырем кредиторам конкурировать за ваш бизнес. Не давайте каждому кредитору разрешение на доступ к вашему кредитному отчету. Получите оценку ссуды (ранее называвшуюся оценкой добросовестности) и проанализируйте каждое обвинение. Только когда вы выбрали кредитора, вы должны позволить им проверить ваш кредит.

Ипотечные баллы — это авансовые проценты. По возможности избегайте их.

Вознаграждения кредиторов заемщику могут быть очень творческими и подлежать обсуждению. Такие сборы, как выдача кредита, сборы за обработку и сборы за андеррайтинг, часто могут быть снижены как минимум на 50% или даже отменены кредитором, если они хотят вашего бизнеса.

Отказ от выплаты баллов

Избегайте очков, если можете. Когда вы платите баллы, вы платите проценты в виде единовременной суммы авансом, чтобы получить более низкую ставку по ипотеке с фиксированной ставкой. Один балл равен 1%. Это в основном увеличивает сумму вашего первоначального взноса. Баллы — это ненужные дополнительные сборы кредитора. Откажитесь платить им или займитесь своим бизнесом в другом месте.

В некоторых случаях может быть целесообразно нанять адвоката по недвижимости для выявления ненужных расходов. Знающий эксперт может сказать вам, какие расходы являются обычными, а какие потенциально можно исключить. Например, расходы на титульное страхование в некоторых округах Флориды ложатся на покупателя (если только продавец не соглашается взять на себя расходы). Если вы покупаете там, эти расходы должны быть указаны в вашей оценке кредита. В любом случае, вам не нужны большие сюрпризы, когда вы получите заключительную информацию перед закрытием сделки.

Шаг 3: Понимание PMI

Большинство кредиторов взимают частную ипотечную страховку (PMI), если вы делаете первоначальный взнос менее 20% за свой дом. Эта страховка защищает кредитора, а не вас, в случае дефолта по вашему кредиту. PMI может быть неизбежным, если вы не можете достичь порога в 20%. Если вы подаете заявку на получение кредита в размере 200 000 долларов США с 10-процентным первоначальным взносом, вы можете рассчитывать на выплату PMI не менее 100 долларов США в месяц. Нередко можно увидеть выплаты PMI в диапазоне от 150 до 200 долларов в месяц.

Отмена платежей PMI

Тем не менее, вы должны знать, что когда вы достигнете определенного процента собственного капитала в вашем доме, обычно 20%, вы можете отменить PMI. И ты захочешь. За 30 лет ежемесячный платеж PMI в размере 150 долларов может составить более 54 000 долларов. Кредиторы не будут напоминать вам, что вы можете отменить доплату.

Как не платить PMI

Скажем, вы ищете дом за 200 000 долларов и у вас есть 10 000 долларов для первоначального взноса. Большинство кредиторов потребуют оплаты PMI, если вы не внесете как минимум 40 000 долларов, исключая комиссию за ссуду. Для многих покупателей жилья, впервые покупающих жилье, первоначальный взнос в размере 40 000 долларов не может быть и речи.

Тем не менее, вы можете попытаться «связать» свои кредиты так, чтобы два кредитора принимали участие в кредите. Это может напоминать план типа 80-15-5: вы финансируете 80% по основной ипотеке, 15% по второй ипотеке или кредиту под залог дома и 5% в качестве первоначального взноса. Используя кредит под залог дома плюс первоначальный взнос, вы можете использовать эту сумму против покупной цены вашего дома и покрыть 20-процентный первоначальный взнос, избегая, таким образом, PMI.

Долевой капитал или второй кредит, скорее всего, будут иметь переменную ставку или ставку выше, чем ваш основной ипотечный кредит, поэтому вам нужно будет следить за этим кредитом и попытаться погасить его в первую очередь. Проценты по кредиту под залог собственного капитала также вычитаются из федеральных налогов, если кредит был использован для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика. Тем не менее, супружеская пара может вычитать проценты на общую сумму ипотечного долга до 750 000 долларов.

Виды кредитов

30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой по-прежнему является наиболее распространенным ипотечным кредитом. Большинство домовладельцев предпочитают этот тип кредита, потому что их ежемесячные платежи будут оставаться стабильными на протяжении многих лет.

15-летний фиксированный кредит становится все более популярным, потому что он сокращает временной горизонт кредита, что снижает сумму процентов, выплачиваемых в течение срока кредита. Как правило, эти краткосрочные кредиты имеют более низкую процентную ставку, потому что кредитор подвергается меньшему процентному риску, чем 30-летний кредит.

Использование ипотечного калькулятора является хорошим ресурсом для понимания этих затрат.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) предлагает низкую процентную ставку в течение установленного периода времени. Затем процентная ставка может корректироваться ежегодно, или они могут быть указаны как «3-1», «5-1» или «7-1». В случае кредита с регулируемой ставкой «7-1» сумма кредита будет фиксированной в течение первых семи лет, а затем будет корректироваться, начиная с восьмого года, в зависимости от текущих рыночных условий. Обычно они основаны на годовом индексе казначейства.

Как работают ARM

Первоначально процентные ставки по ARM могут быть от одного до трех процентных пунктов ниже обычной фиксированной ипотеки. Подходит ли вам ARM, часто зависит от того, как долго вы планируете оставаться дома. В случае «7-1», если вы планируете оставаться дома только в течение семи лет, это может быть идеальным кредитом для вас. Однако, если вы планируете оставаться дома дольше и процентные ставки начинают расти, ваши ежемесячные расходы могут значительно возрасти.

Стоит приложить дополнительные усилия, чтобы просмотреть заключительную информацию и сравнить ее с оценкой кредита до даты закрытия вашего нового дома. Если цифры завышены или вы видите новые платежи, свяжитесь с кредитором и попросите его объяснить или исправить ошибки. Покупка дома — это долгосрочное обязательство, поэтому вы должны полностью понимать все условия вашего кредита и не упускать из виду никаких скрытых платежей.

Как получить льготу по аренде

Что, если потеря работы, даже временная, означает, что вам нужно снизить арендную плату? Поскольку штаты пытались замедлить распространение коронавируса, вводя блокировки или приказы оставаться дома, платить арендную плату становилось все труднее. Даже после того, как многие штаты сняли ограничения, арендаторы с экономически неблагополучным положением задались вопросом, какое облегчение они могут получить, чтобы помочь оплатить арендную плату или избежать выселения.

В то время как программы для домовладельцев, которые предотвращают отчуждение и выселение или предоставляют облегчение платежей по ипотеке, доступны от федерального правительства, штатов, муниципалитетов и частных кредиторов, многие программы также предлагают помощь арендаторам. Эти программы были активны в разгар блокировки коронавируса и приказов оставаться дома, но срок действия многих из них истекает или истек.

Key Takeaways

• American Rescue Plan предлагает арендаторам дополнительную финансовую помощь.
• 28 июля 2021 года FHFA объявило о защите арендаторов многоквартирных домов с кредитами, обеспеченными Fannie Mae или Freddie Mac, требуя от арендодателей уведомлять арендаторов за 30 дней до того, как они будут вынуждены покинуть квартиру.
• Некоторые государственные и местные органы власти ввели собственные моратории на выселение из арендной платы.
• Различные агентства социального обслуживания, правительства штатов и местные органы власти также предлагают помощь в аренде жилья.
• Мораторий на выселение Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC) закончился 26 августа 2021 года постановлением Верховного суда (6 против 3), отменяющим его.

Закон CARES о защите от выселения

Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), подписанный 27 марта 2020 года, стал первым законодательным актом, обеспечивающим защиту от выселения. В нем указано, что арендаторам не может быть вручено уведомление о выселении до 25 июля 2020 года. Как обычно, уведомление о выселении должно давать арендатору 30 дней, чтобы покинуть собственность.

Во время 120-дневного моратория на выселение арендодатели не могли взимать пени, штрафы или другие сборы за просрочку платежа арендной платы. Мораторий на выселение никого не освобождал от обязанности платить арендную плату. Это просто не позволяло арендодателям выселять арендаторов в этот период за просрочку или неуплату.

3 августа 2021 г. CDC издал новый адресный мораторий на выселение для районов с высоким или значительным уровнем передачи COVID-19, действующий до 3 октября 2021 г. Однако 26 августа 2021 г. Верховный суд отменил приказ CDC, фактически положив конец мораторию на выселение.

Арендное жилье, на которое распространяется мораторий на выселение

Временный мораторий на подачу заявлений о выселении относился к любому арендуемому жилью, которое было одним из следующих:

• Подпадает под действие статьи 41411 Закона о насилии в отношении женщин от 19 года. 94 (34 U.S.C. 12491(a)
• Охвачены программой ваучеров на жилье в сельской местности в соответствии с разделом 542 Закона о жилье от 1949 г. (42 U.S.C. 1490r)
• Имели федеральную ипотеку или многоквартирную ипотечную ссуду, например, жилищную ссуду FHA

История мораториев на выселение, связанных с COVID-19

Крайний срок моратория на выселение продлевался несколько раз после того, как он был введен Законом CARES 27 марта 2020 г. 24 июня 2021 г. CDC объявил, что крайний срок был продлен в третий и последний раз, перенеся его с 30 июня 2021 г. , до 31 июля 2021 г.

Мораторий был доступен для одиноких арендаторов, зарабатывающих 99 000 долларов или меньше, и пар, зарабатывающих 198 000 долларов или меньше, которые заявили, что не могут платить арендную плату из-за трудностей, связанных с COVID, и останутся без крова в случае выселения. Федеральное агентство жилищного финансирования (FHA) объявило 28 июля 2021 года, что все многоквартирные дома с кредитами, обеспеченными Freddie Mac или Fannie Mae, должны уведомлять арендаторов за 30 дней до выселения.

CDC ввел новый адресный мораторий на выселение 3 августа 2021 года для районов с высоким или значительным уровнем COVID-19.скорость передачи, определенная CDC на 3 августа 2021 г., действующая до 3 октября 2021 г. Однако постановление Верховного суда фактически отменило мораторий CDC, отменив защиту 26 августа 2021 г.

В приказе указывалось, что если в районе, не охваченном приказом, позже будут обнаружены значительные или высокие уровни передачи, то этот район будет подпадать под действие приказа. Основываясь на данных за предыдущие семь дней, карта CDC «Уровень передачи инфекции в сообществе по штатам / территориям» показывает места, отмеченные как высокий, существенный, умеренный, низкий риск и отсутствие данных.

Закон CARES о помощи арендаторам в аренде

Закон CARES предоставил Министерству жилищного строительства и городского развития (HUD) дополнительные 17,4 миллиарда долларов в виде прямой помощи в аренде, жилищных ваучеров, государственного жилья и жилья для пожилых людей. Как правило, арендодатели не могут выселять арендаторов в течение любого периода, в течение которого арендодателю была предоставлена ​​отсрочка.

Другая финансовая помощь

Закон CARES на сумму 2,2 триллиона долларов и другие программы также предоставляют финансовую помощь, которая может помочь с расходами на жилье, поскольку не указано, как можно использовать деньги.

Например, Закон о сводных ассигнованиях от 2021 года предоставил 25 миллиардов долларов помощи в аренде лицам, потерявшим доход из-за пандемии коронавируса.

Американский план спасения предусматривает экстренную помощь в аренде на сумму 21,55 миллиарда долларов до 30 сентября 2027 года, которая, как ожидается, поможет арендаторам и арендодателям после распределения средств. Законодательством также выделяются:

• Ваучеры на экстренное жилье на сумму 5 млрд долларов до 30 сентября 2030 г.
• 750 миллионов долларов на жилье для племен
• 100 миллионов долларов на жилье в сельской местности
• 5 миллиардов долларов на помощь бездомным

Прямые платежи

Пособия на восстановление в размере 1200 долларов США на взрослого человека (2400 долларов США для пар, подающих совместную заявку) и 500 долларов США на каждого ребенка в возрасте 17 лет и младше были автоматически отправлены после апреля 2020 года. Чтобы получить полные 1200 долларов США (2400 долларов США), ваш AGI за 2019 или 2018 год должен составлять 75 000 долларов США ( $150 000 для пар) или меньше. Сумма, которую вы должны были получить, уменьшалась по мере того, как доход превышал эти уровни, и полностью исчезала на уровне 9 долларов.9 000 (198 000 долларов для пар).

Второй раунд стимулирующих чеков на 600 долларов прошел в декабре 2020 года. А с принятием Американского плана спасения прямые чеки на 1400 долларов были выплачены тем, кто зарабатывает менее 75 000 долларов в год в марте 2021 года.

Расширенное пособие по безработице

После истечения срока действия положений Закона CARES о расширенных пособиях по безработице вступил в силу указ о дополнительной помощи. Согласно распоряжению, федеральное правительство должно было предоставить 300 долларов в качестве дополнительного пособия по безработице в размере 400 долларов в неделю, а остальное оплачивалось правительствами штатов. Однако многие юридические и практические вопросы продолжали задерживать выполнение приказа.

В соответствии с Законом CARES право на страхование по безработице было расширено, если вы потеряли работу во время пандемии коронавируса. По истечении срока действия обычных государственных пособий безработные имели право на получение дополнительных 13 недель пособий. Кроме того, они имели право на получение еще 600 долларов в неделю. Правительство также расширило эти пособия по безработице, включив в них людей, которые обычно не имеют на это права, таких как независимые подрядчики, сотрудники, работающие неполный рабочий день, или участники гиг-экономики.

Закон об Американском плане спасения продлил выплаты пособий по безработице в связи с пандемией (PUA) до 300 долларов в неделю до 6 сентября 2021 года. Общее количество доступных недель было увеличено с 50 до 79. Также были увеличены пособия по федеральной компенсации по безработице в связи с пандемией (FPUC) в размере 300 долларов. до 6 сентября 2021 г. Некоторые штаты решили прекратить выплату пособия по безработице в связи с пандемией (PEUC) или пособия по безработице в связи с пандемией (PUA) на том основании, что это мешает работникам искать работу.

$2,012

Средняя арендная плата по стране за квартиру с тремя спальнями по состоянию на июнь 2021 года.

Сеть реагирования на стихийные бедствия Fannie Mae

Сеть реагирования на стихийные бедствия Fannie Mae опубликовала руководство для арендаторов, пострадавших от коронавируса. Через сеть одобренные HUD консультанты по жилищным вопросам предоставляют:

• Индивидуальная оценка восстановления и план действий
• Помощь в жилищной ситуации
• Финансовый коучинг и составление бюджета
• Доступ к онлайн-инструментам и ресурсам Clearpoint Project Porchlight
• Постоянные проверки для обеспечения успешного восстановления

Позвоните по номеру 877-542-9723, чтобы получить доступ к сети реагирования на стихийные бедствия.

211.org Поиск социальных служб

United Way спонсирует веб-сайт 211.org, который предоставляет удобную панель поиска. Вы можете искать по почтовому индексу или по сообществу и штату, чтобы найти источники помощи с арендной платой и многими другими важными услугами. Заполните необходимую информацию, затем нажмите «Поиск», чтобы получить данные о доступной помощи.

По штатам

Многие штаты приняли меры, чтобы приостановить или приостановить выселение арендаторов, по крайней мере временно. На приведенном ниже рисунке перечислены штаты, приостановившие выселение, и дата окончания приостановки, если она известна. Графика будет обновляться по мере ее изменения.

Города и округа также предлагают помощь

Даже в штатах, не имеющих помощи на уровне штата, во многих городах и округах есть собственные программы. Посетите веб-сайты местных и государственных органов власти для получения информации о мораториях на выселение, связанных с коронавирусом, отмене арендной платы или помощи в аренде. Например, мораторий в Калифорнии истекает 30 сентября 2021 года. У жителей Нью-Йорка есть время до 15 января 2022 года, прежде чем закончится мораторий на выселение.

Рекомендации Национальной ассоциации квартир (NAA)

Национальная ассоциация квартир (NAA) напоминает всем арендаторам, которые столкнулись с финансовыми трудностями во время кризиса с коронавирусом, обратиться к арендодателям, чтобы объяснить свою ситуацию. В дополнение к государственным программам у многих арендодателей есть планы по преодолению финансовых последствий кризиса.

Мораторий на выселение плюс освобождение от арендной платы

Продление CDC моратория на выселение до 31 июля 2021 г. и целевого моратория на выселение до 3 октября 2021 г., возможно, сыграло ключевую роль в сочетании со снижением арендной платы, предусмотренным различными законодательными актами. Несмотря на то, что решение Верховного суда фактически отменило мораторий на выселение 26 августа 2021 года.

Хотя недавние законопроекты о помощи COVID-19, в том числе Американский план спасения, предусматривают снижение арендной платы на миллиарды долларов, были опасения, что эти деньги не будут доступны вовремя, чтобы помочь более чем пяти миллионам человек, которые, по данным Бюро переписи населения США, в настоящее время живут. незащищенность.

Группы арендодателей и жилищной индустрии поддержали помощь в аренде, но выступили против продления моратория на выселение, которое, по их словам, лишило домовладельцев права на выселение. Тем не менее, продление плюс помощь, возможно, оказали долгосрочную помощь обеим сторонам.

28 июля 2021 года FHFA объявила о защите арендаторов многоквартирных домов с помощью кредитов, обеспеченных Fannie Mae или Freddie Mac. Независимо от того, погашена ссуда или нет, арендодатели должны уведомить арендаторов за 30 дней до того, как они будут вынуждены покинуть квартиру.

Аренда домов с выкупом: хорошая идея?

На высококонкурентном и быстро меняющемся рынке жилья те, кто хочет приобрести жилье, могут начать изучать менее традиционные варианты, чтобы подняться по карьерной лестнице. Одним из таких вариантов является соглашение об аренде с выкупом, метод покупки дома путем его предварительной аренды. Вот все, что вам нужно знать.

Что такое жилье, сдаваемое в аренду?

Дом с правом выкупа — это дом, который позволяет арендатору арендовать недвижимость, но также дает арендатору возможность купить ее до истечения срока аренды. Благодаря аренде с выкупом арендаторы могут эффективно протестировать дом, проживая в нем некоторое время, прежде чем решить, покупать ли его. Это может быть отличным способом узнать, нравится ли вам район. Тем временем владелец дома может использовать вариант покупки, чтобы зафиксировать цену продажи, а также найти качественного арендатора.

Типичная договоренность об аренде с выкупом состоит из двух частей: договора аренды и опциона на покупку.

Часть соглашения об аренде очень похожа на любую другую аренду: она предусматривает, что вы платите определенную сумму арендной платы на регулярной основе, пока вы живете в доме и используете его, и устанавливает условия вокруг этого, например, что вы можете и можете не делать с собственностью.

Опцион на покупку дает вам право купить дом во время или в конце срока аренды. Опция разъясняет, как будет определяться цена дома, если вы решите его купить (она будет установлена ​​в начале срока аренды или ближе к истечению срока?), и как ваши арендные платежи могут применяться к покупке (если вообще). Возможно, вам придется заплатить авансовый платеж, чтобы включить эту опцию в общее соглашение, в зависимости от рынка.

Как работает аренда с выкупом?

Аренда с выкупом — это способ купить дом, сначала сдав его в аренду. Во многих договоренностях часть вашего ежемесячного арендного платежа включается в окончательную цену покупки. По сути, вы вносите часть своего первоначального взноса через чеки за аренду.

По окончании периода аренды у вас будет возможность купить дом, как правило, по заранее оговоренной цене. На этом этапе вам необходимо получить подтверждение от владельца о платежах, которые вы сделали, и о том, что будет применяться к покупке. Затем вы получаете ипотечный кредит, как и любой другой покупатель жилья.

Законы штатов различаются в отношении договоров аренды с выкупом, но, как правило, сделки могут заключаться любым способом, который предпочитают покупатель/арендатор и продавец/арендодатель. Обе стороны должны договориться о цене покупки, что может быть непросто, если продажа происходит через несколько лет. Например, на растущем рынке продавец может захотеть, чтобы покупатель заплатил больше, чем текущая стоимость недвижимости.

В некоторых контрактах указывается, что оценщик определяет цену дома на момент покупки. В этом случае покупатель/арендатор должен обеспечить, чтобы контракт включал право нанять собственного оценщика, а также положение о том, что произойдет, если оценка покупателя и оценка продавца различаются. Кроме того, в договоре должно быть указано, покупает ли покупатель дом «как есть» или продавец будет нести ответственность за ремонт или модернизацию.

Затем покупатель/арендатор вносит предоплату за опцион при подписании договора аренды. Плата за опцион обычно составляет от 1 до 5 процентов от общей стоимости покупки.

Допустим, вы заключаете двухлетнее соглашение об аренде с выкупом. Плата за опцион составляет 5 процентов от покупной цены дома в размере 150 000 долларов США или 7 500 долларов США. Вы заплатите эту сумму авансом, и ваша ежемесячная арендная плата составит 1500 долларов. Ваш кредитор положит 20 процентов арендной платы (300 долларов в месяц) на счет условного депонирования в течение двух лет аренды. Когда придет время покупать, вы вычтете опционную плату в размере 7 500 долларов и арендную плату в размере 7 200 долларов (300 долларов в течение 24 месяцев), что снизит цену покупки на 14 700 долларов до 135 300 долларов.

Предупреждение об условном депонировании: хотя продавец может предложить своего адвоката для управления депонированием, лучше всего, чтобы ваш собственный банк, кредитор или другая третья сторона управляли счетом и требовали вашей подписи и подписи продавца для доступа к нему. Это может помочь сохранить средства.

Вы идеальный кандидат на аренду с выкупом?

«Аренда с выкупом может быть чрезвычайно выгодной для обеих сторон, но не для всех», — говорит Мартин Орефиче, инвестор в недвижимость и владелец компании Rent to Own Labs, расположенной в Орландо, штат Флорида.

Сдача жилья в аренду может быть хорошим вариантом для людей, которые хотят купить дом, но в данный момент не имеют финансовых возможностей. Это лучше для тех, кто:

• планирует остаться на некоторое время
• У меня сейчас недостаточно средств для первоначального взноса, но они работают над этим
• Иметь слишком низкий кредитный рейтинг, чтобы претендовать на ипотеку в настоящее время

Опционная аренда и аренда с выкупом

Двумя различными типами договоров аренды с выкупом являются договоры об аренде и договоры об аренде с выкупом. Вот обязательства и штрафы, связанные с каждым типом.

Опцион на аренду

Когда вы подписываете договор об опционе на аренду, вы платите домовладельцу плату за опцион, чтобы вы могли купить дом в конце срока аренды.

В договоре аренды будет указано, какая часть опциона аренды или арендной платы (если таковая имеется) пойдет на оплату покупной цены. Помните, что вы можете (и должны) заранее договориться о сумме опциона и ежемесячных арендных платежах. В большинстве случаев плата за опцион идет на снижение покупной цены недвижимости.

Вы будете платить арендную плату в течение периода аренды, и часть этих арендных денег обычно идет на ваш первоначальный взнос, как только вы решите купить дом. Вы будете работать с продавцом, чтобы договориться о цене покупки после истечения срока аренды.

Это идеальный вариант, если вначале вы не совсем уверены, хотите ли вы купить дом, потому что вы можете отказаться от этого варианта, если решите не покупать недвижимость. Но недостатком является то, что вы откажетесь от опционной платы и арендной платы.

Аренда-покупка

Договор аренды-покупки очень похож на договор аренды-опцион. Вы по-прежнему вносите определенный процент от арендной платы в качестве первоначального взноса на покупку дома. Одно отличие этого типа соглашения заключается в том, что вы и продавец договариваетесь о цене покупки заранее. Вы можете договориться о цене до подписания договора аренды или указать дату оценки дома и принять решение о цене после завершения оценки.

Еще одно важное отличие: когда вы заключаете договор купли-продажи, вы обязаны купить дом в конце срока аренды. Это хорошая идея, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение кредита в течение срока аренды, потому что вы откажетесь от права на дом и все накопленные арендные кредиты, если вы не сможете претендовать на получение ипотечного кредита в окончание аренды. Домовладелец также может подать на вас в суд за нарушение договора, если вы не купите дом.

Плюсы и минусы аренды с выкупом

Аренда жилья с выкупом имеет свои преимущества и недостатки как для арендатора/покупателя, так и для арендодателя/продавца.

Профессионалы покупателя

• Договоры аренды с выкупом могут предоставить вам путь к домовладению, если вы не можете сразу претендовать на ипотеку.
• Если вы влюбитесь в конкретный дом на рынке, аренда с выкупом гарантирует, что никто другой не сможет его купить.
• Аренда с выкупом поможет вам опробовать новый район, прежде чем совершить покупку.
• Аренда с выкупом может многократно сократить расходы и проблемы, связанные с переездом.

Против покупателя

• Если вы в конечном итоге не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита или аннулируете договор, не уплатив арендную плату, вы потеряете деньги, которые вы потратили на опцион и на арендную плату, потенциально превышающую рыночную.
• Дом может обесцениться в течение срока аренды.
• Возможно, вам придется заплатить невозмещаемые сборы, например, сбор за опцион, который вы не получите обратно, если решите не покупать.

Профессиональные продавцы

• Договоры аренды с выкупом могут привлечь более качественных арендаторов, которые, вероятно, также будут заинтересованы в сохранении собственности.
• Вы можете получать арендную плату выше рыночной каждый месяц и потенциально получать более высокую цену продажи, когда покупатель покупает недвижимость.

Минусы продавца

• Арендатор может принять решение не покупать дом, и вам придется искать другого арендатора или начать процесс продажи заново.
• Аренда с выкупом требует времени, возможно, нескольких лет, что может быть недостатком, если вам нужны деньги сейчас.
• Вам нужно очень тщательно проверять потенциальных арендаторов, что также требует времени.
• Арендатор может обнаружить дефекты недвижимости (которые легче обнаружить, живя в ней) и в результате потребовать более низкую покупную цену. В том же духе арендатор может повредить дом или иным образом вызвать проблемы в помещении, которые могут создать головную боль для вас как их арендодателя.

Как найти жилье для сдачи в аренду

Возможности сдачи жилья в аренду не так распространены, как традиционная аренда или продажа, но они существуют. Лучше всего использовать компанию по аренде с выкупом, чтобы найти недвижимость, владельцы которой ищут арендаторов / покупателей. Вот несколько достойных вариантов:

Rent to Own Labs

Orefice’s Rent to Own Labs собирает списки со всей страны, которые доступны для соглашений об аренде с выкупом. Вы можете искать по области, и в каждом списке собраны основные статистические данные о собственности и ее местоположении.

Home Partners of America

В Home Partners вы найдете интересующий вас дом, и они сделают предложение о его покупке за наличные. Если покупка прошла успешно, вы подписываете договор аренды на один год, который может быть продлен до пяти лет с фиксированной арендной платой. Вы можете принять решение о покупке дома в любое время или отказаться от него по истечении срока действия договора аренды без каких-либо штрафных санкций.

Divvy

Точно так же Divvy поможет вам найти дом. Если вы имеете право на участие в программе, они покупают выбранный вами дом и откладывают часть вашей арендной платы для вашей возможной покупки. Divvy стремится помочь вам получить ипотечный кредит в течение трех лет.

Советы по аренде с выкупом

Выберите наилучшие условия для вашей ситуации

Обязательно взвесьте все за и против как варианта аренды, так и договоренности об аренде с покупкой. Если вы не уверены, хотите ли вы купить дом, вариант аренды может быть лучшим выбором.

Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости

Когда вы будете готовы двигаться дальше, подумайте о том, чтобы нанять юриста для изучения договора. Среди положений должно быть четко указано, когда должна быть уплачена арендная плата; какая часть арендной платы, если таковая имеется, пойдет на покупку дома; действительно ли покупка является вариантом или железным требованием; какие бытовые приборы поставляются со скидкой, если вы их покупаете; и кто выполняет и оплачивает ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды.

Не приукрашивайте контракт

Внимательно прочитайте все, включая сроки и обязательства. Узнайте о плате за опцион и арендной плате, цене покупки и о том, как реализовать свое намерение купить, а также о правилах содержания домашних животных, деталях обслуживания, налогах на недвижимость и возможных сборах ассоциации домовладельцев. Убедитесь, что вы знаете, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание — в некоторых договорах аренды с выкупом арендатор может нести ответственность с самого начала действия договора аренды.

Проведите инспекцию дома

Попросите домашнего инспектора проверить дом, прежде чем вы согласитесь с покупной ценой, и попросите владельца заплатить за нее. Инспектор может выявить любые серьезные недостатки в доме, ремонт которых впоследствии будет дорогостоящим, а также защитить вас от требований о возмещении ущерба, если вы не купите квартиру, так что это важный шаг.

Что произойдет после того, как я перееду в собственность, сдаваемую в аренду?

Что происходит после того, как вы решили перейти к аренде недвижимости с выкупом? Вы переезжаете в свой дом в качестве арендатора, но в зависимости от вашего соглашения вам, возможно, придется следовать другим правилам, чем обычному арендатору.

Обязательно ознакомьтесь с договором. В некоторых соглашениях арендатор может быть назначен ответственным за управление ремонтом и обслуживанием, как это сделал бы владелец. (Однако в некоторых штатах это незаконно.) Кроме того, убедитесь, что вы понимаете штрафы за просрочку платежа. Если вы пропустите арендную плату на один месяц или даже опоздаете с оплатой, это может стать основанием для расторжения договора с владельцем.

Как правило, когда срок аренды с выкупом заканчивается, у вас либо есть возможность купить дом, либо вы обязаны купить дом по контракту. В любом случае, убедитесь, что вы начинаете работать над получением ипотечного кредита заблаговременно.

Альтернативы аренде с выкупом

Сдача в аренду не является универсальным решением. Если вы действительно хотите купить, но просто нуждаетесь в финансовой поддержке, вот несколько альтернатив:

1. Узнайте, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита с низким первоначальным взносом

Традиционный совет гласит, что покупатели жилья должны стремиться к 20-процентному первоначальному взносу. Это может сделать ваше предложение более конкурентоспособным и устранить необходимость в частном ипотечном страховании. Но это все равно солидная сумма, а есть варианты ипотеки, которые позволяют гораздо меньше. Например, некоторые обычные кредиты допускают 3 или 5 процентов при хорошем кредите, в то время как кредиты FHA могут требовать только 3,5 процента.

Помните, что меньший первоначальный взнос означает больший ежемесячный платеж по ипотечному кредиту (и общий размер займа больше). Но это может быть хорошим вариантом, чтобы получить вас в доме раньше.

2. Рассмотреть возможность финансирования собственником

Финансирование собственником – это соглашение, при котором покупателю не нужно обеспечивать ипотечный кредит. Вместо этого покупатель вносит первоначальный взнос непосредственно продавцу и подписывает вексель, соглашаясь производить регулярные платежи продавцу до тех пор, пока он не выплатит оставшуюся часть цены дома плюс проценты. По сути, продавец предоставляет кредит непосредственно покупателю. Это может быть более дешевый и быстрый способ попасть в дом, но имейте в виду: продавец может взимать более высокую процентную ставку, устанавливать более короткий срок кредита или и то, и другое, а также может взимать более высокую цену в обмен на кредит.

Недостаток для продавца, конечно, в том, что покупатель может не платить. Если у продавца все еще есть ипотечный кредит на дом, и он не может из-за этого выплачивать свои ипотечные платежи, кредитор может лишить права выкупа дома, в результате чего и покупатель, и продавец останутся без везения.

3. Практикуйте терпение

Возможно, наименее удовлетворительный ответ на этот вопрос, но все же жизнеспособный — терпение. Потратьте год или два, откладывая как можно больше денег, и вы, возможно, обнаружите, что сможете претендовать на ипотеку и позволить себе покупку дома с меньшими затратами.

Сдавать в аренду — хорошая идея?

Соглашения об аренде с выкупом могут иметь смысл для покупателей, которые уверены, что они имеют право на получение ипотечного кредита и могут ограничить аренду коротким периодом времени. Это может быть идеальным путем для тех, кто находится на пути к погашению другого долга и улучшению своего кредитного рейтинга, или для тех, кому нужно подождать, пока у них не будет более длинного трудового стажа, чтобы претендовать на ипотеку.

Тем не менее, покупка дома по договору аренды с выкупом сопряжена с рисками и расходами, которых вы, вероятно, не понесли бы при традиционной покупке жилья.

«Часто аренда с выкупом не приводит к покупке дома», — говорит Сара Боллинг Манчини, юрист Национального центра защиты прав потребителей. «Это может привести к потере богатства, которое в противном случае вы могли бы потратить на покупку дома».

Часто задаваемые вопросы

• Дешевле ли арендовать или владеть домом, зависит от многих факторов. Вам необходимо учитывать цены на жилье и арендную плату в вашем районе, а также общую стоимость жизни. Владение домом также означает, что вы увеличиваете капитал, тогда как при аренде вы не инвестируете ни во что в долгосрочной перспективе. Калькулятор ренты и покупки от Bankrate может помочь вам рассчитать цифры. Кроме того, вы можете использовать ипотечный калькулятор, чтобы определить, сколько будет стоить ипотека на дом в вашем ценовом диапазоне каждый месяц.

• Когда вы покупаете дом, вы становитесь его владельцем, как только заключаете договор купли-продажи. Покупка дома напрямую, как правило, требует, чтобы у вас была единовременная сумма денег, которую можно использовать для первоначального взноса. При аренде с выкупом приобретение жилья откладывается. Вы платите арендную плату за определенное время перед покупкой, при этом часть вашей арендной платы ежемесячно откладывается для покрытия вашего первоначального взноса. Как правило, вы должны платить сборы арендодателю, например, плату за опцион. По истечении срока действия договора аренды вы можете либо решить покупать дом, либо нет, но вы не становитесь домовладельцем, пока не завершите покупку.

• Аренда с выкупом может быть хорошим вариантом для тех, у кого низкий кредитный рейтинг, потому что это дает вам время поработать над улучшением вашего балла, прежде чем вам нужно будет подать заявку на ипотеку. Если вы не имеете права на получение ипотечного кредита прямо сейчас, вы можете использовать договор об аренде с выкупом, чтобы начать работать над покупкой дома раньше, чем позже.

• Аренда с выкупом разрешена законом в каждом штате, но в каждом штате действуют разные правила, регулирующие этот процесс. Обратитесь в местное правительство или обратитесь за советом к местному агенту по недвижимости, чтобы узнать законы, касающиеся сдачи в аренду недвижимости в вашем районе.

Аренда домов с выкупом: как они работают и являются ли они хорошей идеей?

Рэйчел Круз

Рэйчел Круз

Для многих покупка дома – это сбывшаяся мечта. Но дома в наши дни безумно дороги, и вы можете чувствовать себя обескураженными, потому что накопить на первоначальный взнос или подать заявку на ипотеку было проблемой.

Вы можете подумать, что выбор дома для сдачи в аренду звучит как хорошая альтернатива покупке дома. Но что такое рента с выкупом и как работает рента с выкупом?

Дом, сдаваемый в аренду, иногда называемый домом, сдаваемым в собственность, — это дом, который вы арендуете на ограниченный срок, а затем покупаете по истечении срока аренды.

Чтобы помочь вам принять разумное решение о приобретении жилья, я подробно расскажу, как работает аренда с выкупом, и помогу взвесить все за и против. Кроме того, я рассмотрю другие способы купить дом. Даже на сумасшедшем рынке возможно !

1. Что такое дома, сдаваемые внаем?
2. Как работает аренда с выкупом?
3. Типы программ аренды с выкупом
4. Аренда с выкупом — хорошая идея?
5. Плюсы и минусы сдачи в аренду
6. Стоит ли сдавать в аренду?
7. Альтернативы процессу аренды с выкупом

Что такое дома, сдаваемые внаем?

Сдаваемый в аренду дом — это дом, который вы арендуете на год или, может быть, на несколько лет, прежде чем купить его.

Найдите агентов-экспертов, которые помогут вам купить дом.

Чтобы жить в доме, сдаваемом в аренду, вы должны подписать контракт, в котором будет указан срок аренды, цена дома и другие факторы. (Я расскажу обо всем этом чуть позже.) В договоре аренды также указывается, должен ли арендодатель внести определенную сумму ваших арендных платежей в счет покупной цены дома.

Как работает аренда с выкупом?

Программы аренды с выкупом отличаются от обычного процесса покупки жилья, потому что они отсрочивают приобретение жилья. Так что, если вы не готовы совершить покупку, вы можете пока жить в доме в качестве арендатора.

Я расскажу об основных шагах по аренде жилья. Но сначала я хочу прояснить: я , а не , рекомендую это! Я просто хочу, чтобы вы поняли, как это работает, чтобы увидеть, насколько сложными могут быть эти контракты. . . и почему вы должны избегать их любой ценой!

Договориться о цене покупки.

Прежде чем подписать договор аренды с выкупом, вам необходимо договориться о цене покупки. Во многих соглашениях об аренде с выкупом заранее указывается цена покупки дома. Цена может быть основана на текущей стоимости дома или прогнозируемой. Если продавец считает, что дом будет стоить еще 20 000 долларов через пять лет, он зафиксирует эту цену сейчас, и вам придется ее заплатить . . . даже если дом не подорожает. Угу.

Когда стоимость дома заранее определена таким образом, она фиксируется, как только покупатель и продавец подписывают контракт. Но в других случаях в соглашении об аренде с выкупом говорится, что покупатель и продавец могут устанавливать цену покупки после срок аренды истекает.

Определите, идут ли арендные платежи в счет покупной цены.

Вам необходимо договориться о том, будет ли часть вашей арендной платы применяться к основной стоимости дома.

Один вопрос, который люди всегда задают в отношении домов, сдаваемых в аренду, звучит так: «Будут ли мои ежемесячные платежи меньше?» Ответ — нет!

На самом деле арендная плата с правом выкупа обычно выше, чем обычная арендная плата в том же районе. Это связано с тем, что большинство продавцов каждый месяц откладывают процент от арендной платы в качестве кредита на будущую покупку. Потому что они откладывают эти деньги для вас — вместо того, чтобы положить их себе в карман — они повышают арендную плату, чтобы компенсировать разницу.

Если вы ищете жилье для сдачи в аренду с небольшими ежемесячными платежами, не надейтесь.

Даже если ваша арендная плата не идет на покрытие покупной цены, аренда жилья с выкупом обычно стоит больше, чем аренда обычной квартиры, потому что вы можете застрять в оплате содержания.

Узнайте, несете ли вы ответственность за ремонт и техническое обслуживание во время аренды.

В соглашениях об аренде с выкупом продавец может потребовать вас для покрытия случайных расходов, таких как ремонт и техническое обслуживание дома, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) и налоги на недвижимость, пока вы арендуете. Это означает, что вы можете оказаться на крючке за все, от платы за озеленение до ремонта сломанного кондиционера. Ой!

Вот почему так важно тщательно изучить договор с юристом по недвижимости, который может четко объяснить, за что несет ответственность каждая из сторон. Невыполнение этого требования может стоить вам больших затрат времени.

Согласовать условия и вид договора аренды с правом собственности.

Вы и продавец соглашаетесь на срок аренды в договоре. Именно на это время вы будете арендовать дом перед его покупкой — обычно от 1 до 3 лет. Но срок может быть короче или длиннее в зависимости от вашей ситуации.

Вы оба должны согласиться с типом договора об аренде с выкупом, который вы хотите — либо договор об аренде, либо договор об аренде с покупкой (подробнее об этом позже).

Оплатить невозмещаемый авансовый платеж.

Итак, вы согласились на контракт. Теперь вы должны заплатить продавцу единовременную невозмещаемую комиссию, также известную как опцион деньги , опцион  или опцион вознаграждения , чтобы показать продавцу, что у вас есть шкура в игре.

Это закрывает вашу возможность купить дом. Иногда продавец кладет эту сумму в счет вашего первоначального взноса. Вы можете ожидать, что заплатите процент от покупной цены дома — обычно 5% или меньше — в качестве платы за опцион. Таким образом, вам нужно накопить немного денег, прежде чем заключать договор аренды с выкупом.

Переход от аренды к покупке дома.

Если вы не накопите достаточно денег, чтобы купить дом сразу после окончания срока аренды, вам нужно будет получить ипотечный кредит, когда придет время покупать недвижимость.

В этот момент ваш ипотечный кредитор назначит дату закрытия, когда вы вступите во владение недвижимостью. В зависимости от условий договора аренды с выкупом, арендная плата, отложенная для вашей покупки (и, возможно, деньги за опцион), будет зачислена вам как часть вашего первоначального взноса.

Но — поворот сюжета — если вы не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита, право на покупку дома может истечь.

Внимательно прочтите договор и проведите осмотр дома.

Прежде чем подписывать контракт, убедитесь, что условия верны. Читайте мелкий шрифт тоже. Это хорошая идея, чтобы адвокат или специалист по недвижимости посмотрели контракт.

Кроме того, исследуйте дом, чтобы убедиться, что согласованная цена не превышает его стоимость. Это хорошая идея, чтобы провести осмотр и оценку дома, чтобы избавить вас от сюрпризов, когда придет время покупать дом.

Типы программ аренды с выкупом

Существует два основных типа договоров, когда вы получаете дом в аренду с выкупом. Они оба излагают условия аренды дома на этапе аренды, но они разные, когда дело доходит до покупки. Давайте посмотрим на договоры аренды по сравнению с договорами аренды-покупки.

• Аренда — вариант  соглашения:  Эти контракты дают вам возможность приобрести дом по истечении согласованного срока аренды . . . а ты нет есть  , чтобы купить его. Так что, если вы возможно,  захотите купить дом, но еще не уверены на 100 %, договор об аренде дает вам возможность, если вы передумаете.

• Аренда- покупка соглашения: Эти контракты юридически обязывают вас купить дом после окончания срока аренды. Никто не откажется и не передумает — по крайней мере, если вы не заплатите юристу тысячи долларов за то, чтобы он вывел вас из сделки.

Аренда с выкупом – хорошая идея?

Программы аренды с выкупом могут показаться хорошей идеей для покупателей, которые еще не имеют права на получение ипотечного кредита, но хотят войти в дверь — буквально !

Недостатком является то, что дома, сдаваемые в аренду, сопряжены с большими рисками. Давайте углубимся в некоторые из этих плюсов и минусов.

Плюсы и минусы сдачи в аренду

Я начну с плюсов сдачи в аренду, но спойлер: минусы определенно перевешивают плюсы!

Плюсы

Вы можете избежать конкуренции с покупателями. По истечении срока аренды вам не придется конкурировать с другими покупателями за недвижимость, если у вас есть договор аренды с выкупом. И это огромное облегчение, учитывая, насколько конкурентным был рынок жилья за последние пару лет!

• Все обсуждается. Поскольку процесс покупки жилья с выкупом менее регламентирован, чем обычный процесс покупки или сдачи в аренду, стандартного договора аренды с выкупом не существует. Условия полностью договорные. Если вы участвуете в программе аренды с выкупом, вам необходимо поговорить с доверенным агентом по недвижимости и адвокатом, чтобы убедиться, что вы понимаете и согласны с условиями вашего уникального контракта.
   
• Вы накапливаете первоначальный взнос с течением времени. Вместо того, чтобы раскошелиться на значительный первоначальный взнос при въезде, вы со временем увеличиваете капитал, платя более высокую арендную плату. Тем не менее, это только начало первоначального взноса. Вряд ли он покроет всю сумму. Например, представьте, что вы платите 1500 долларов в месяц за аренду, и арендодатель направляет 300 долларов из этой суммы на покупку вашего дома в течение следующих двух лет. Это всего 7200 долларов. При средней цене на жилье в наши дни более 400 000 долларов, это меньше, чем на 2%. ¹ Уф! Этого недостаточно для первоначального взноса. Вам нужна скидка не менее 5%, если вы впервые покупаете дом, или 10–20%, если вы покупаете дом не в первый раз. Итак, вам понадобится план, чтобы накопить на остальное!
   
• Вам не обязательно сразу претендовать на получение ипотечного кредита. Вас может заинтересовать программа аренды с выкупом, потому что вы пока не можете позволить себе купить дом. Может быть, вы все еще выплачиваете долг или у вас нет отложенного первоначального взноса. Это вполне веские причины отложить получение ипотечного кредита. И переезд в дом без получения ипотечного кредита может показаться идеальным решением. Вы можете съесть свой пирог и съесть его тоже — или можете? Это «за» на самом деле довольно большой обман. И вот почему: ваш договор аренды с выкупом   способ  с большей вероятностью провалится, если вы уже находитесь в финансовой неразберихе. Если ваша денежная ситуация не изменится кардинально во время аренды, вы все равно не сможете получить ипотечный кредит, когда срок аренды закончится, что вернет вас к исходной точке.

Минусы

Ваша арендная плата будет дороже. Если ваш контракт составлен таким образом, что часть вашей арендной платы ежемесячно идет в счет собственного капитала, ваша арендная плата будет выше. По сути, вы застряли в плане принудительных сбережений, где вы чувствуете давление, чтобы купить дом в конце — независимо от того, готовы вы или нет. Почему бы просто не арендовать жилье за ​​меньшие деньги и не отложить сбережения для первоначального взноса на свой собственный банковский счет, а не на счет арендодателя?

• Вы будете платить дополнительно за сборы и ремонт. Помните, что вам придется заплатить авансовый платеж (см. выше) за возможность купить дом в будущем. Но если сделка не сработает, вы не получите этот платеж обратно. И не забывайте: вы можете нести ответственность за весь ремонт и содержание даже во время аренды. Неожиданные чрезвычайные ситуации могут прожечь серьезную дыру в вашем кармане для дома, который вам даже не принадлежит!
   
• Вы можете заплатить больше, чем стоит дом. Цена покупки, которую вы фиксируете в начале договора аренды с выкупом, обычно завышена, чтобы покрыть рост стоимости жилья. Но если вы арендуете на пару лет, вы не можете знать, что рынок недвижимости или местная экономика могут сделать за это время. Конечно, стоимость вашего дома может вырасти, но может и упасть. Это означает, что вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем недвижимость на самом деле стоит. Или, если вы получаете ипотечный кредит, банк может не дать вам денег на дом с низкой оценкой.
   
• Вы потеряете деньги, если решите не покупать дом. Допустим, вы получили новую работу, требующую переезда. Возможно, вы все еще не можете претендовать на получение ипотечного кредита в конце срока аренды. Или, может быть, вы просто решили, что этот дом не для вас. Если вы находитесь в соглашении об аренде, вы можете отказаться от контракта. Но что происходит со всеми деньгами, которые вы раскошелились на более высокую арендную плату и опционные деньги? Это тысячи долларов, которые вы не вернете. (Вздрагивает.) А если ты в аренде- покупка соглашение, вы просто застряли.
   
• Договоры аренды с выкупом выгодны продавцу, а не вам. В домах, сдаваемых в аренду, большую часть власти имеет продавец. Они зарабатывают деньги в любом случае — либо сдавая дом в аренду, либо продавая его, — и они знают, что большинство людей, которые заключают сделки аренды с выкупом, находятся в затруднительном финансовом положении. Таким образом, они дают себе 90 428 лотов 90 429 способов выйти из сделки. Такая мелочь, как несвоевременная оплата арендной платы или несвоевременная оплата ремонта, могла освободить арендодателя от любых обязательств по соблюдению контракта. И не будет рыцаря в сияющих доспехах, направляющегося к вам, чтобы спасти положение или вашу сделку.
   
• Вы можете лишиться первоначального взноса. Если финансовое положение арендодателя изменится и дом будет отчужден, дом внезапно станет принадлежать банку или ипотечному кредитору, а не вам. Или продавец мог просто взять и передумать. В этом случае вам придется предпринять дорогостоящие юридические действия для обеспечения соблюдения контракта. Это цена, которую вы, возможно, не сможете (или не захотите) заплатить. Не хочу вас пугать, но это реалии.

Стоит ли сдавать в аренду?

Когда речь идет об аренде домов с выкупом, минусы перевешивают плюсы. В соглашениях об аренде с выкупом слишком много лазеек. Они не являются гарантией. Кроме того, вы потеряете кучу денег, если сделка сорвется.

Так что держите деньги на своем банковском счете и держитесь подальше от договоров аренды с выкупом. Они того не стоят!

Некоторые люди могут порекомендовать вам сдавать в аренду, потому что вы можете жить в доме, пока вы приводите свои финансы в порядок, но правда в том, что вам будет гораздо лучше просто арендовать и пропустить часть «владеть» уравнения.

Альтернативы процессу аренды с выкупом

Аренда с выкупом может показаться хорошей в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе она может обернуться большой кучей сожалений. Поверьте мне, стоит подождать, чтобы купить дом с умом, без рискованного соглашения об аренде с выкупом.

Что делать:

• Продолжить аренду.  Нет ничего постыдного в аренде, пока вы платите долг и откладываете резервный фонд. На самом деле, это лучшее, что вы можете делать!

• Продолжайте сохранять.  После того, как ваши финансы придут в порядок, начните откладывать на крупный первоначальный взнос. Не покупайте дом — и не подписывайте договор о покупке дома — когда вы на мели!

Я знаю, что привести свои финансы в порядок и сохранить первоначальный взнос непросто. Это требует тяжелой работы и терпения. Но это стоит того!

Если ты это сделаешь, то расплатишься за дом как можно быстрее. И когда вы переедете на новое место, вы будете спокойны, зная, что сделали выбор, который благословит вашу семью на долгие годы.

Найдите эксперта по недвижимости

Покупка дома традиционным способом может занять больше времени — на самом деле, скорее всего, будет — но вы будете рады, что приложили усилия и терпение. Когда вы будете готовы к покупке, хороший агент по недвижимости может помочь вам найти дом, который вам понравится, и в вашем бюджете.

Я рекомендую работать с агентом по недвижимости RamseyTrusted. Это высокоэффективные агенты, которые прошли отбор и стали участниками нашей программы одобренных местных поставщиков (ELP) — быстрый и простой способ найти агента, на которого можно положиться. Найдите ELP RamseyTrusted рядом с вами!

Об авторе

Рейчел Круз

Рэйчел Круз — автор бестселлеров #1 New York Times , финансовый эксперт и ведущая Шоу Рэйчел Круз . Рэйчел пишет и говорит о личных финансах, составлении бюджета, инвестировании и денежных тенденциях. В качестве соведущей The Ramsey Show , второго по величине ток-шоу в Америке, Рэйчел еженедельно достигает 18 миллионов слушателей своими личными финансовыми советами. Она появилась Good Morning America и Fox News и был показан в таких публикациях, как Time , Real Simple и Women’s Health . В своих шоу, книгах, синдицированных колонках и выступлениях Рэйчел делится забавными и практическими способами взять под контроль свои деньги и создать жизнь, которую вы любите.
Учить больше.

Покорите рынок недвижимости.

Покажи мне местных агентов

Завоевать рынок недвижимости.

Не ориентируйтесь на рынке жилья в одиночку. Работайте с агентом по недвижимости, который больше заботится о том, чтобы помочь вам найти дом вашей мечты, чем о получении зарплаты.

Покажи мне местных агентов

Завоевать рынок недвижимости.

Не ориентируйтесь на рынке жилья в одиночку. Работайте с агентом по недвижимости, который больше заботится о том, чтобы помочь вам найти дом вашей мечты, чем о получении зарплаты.

Покажи мне местных агентов

В чем подвох с арендной платой за собственное жилье? 7 причин опасаться

Собственный дом — мечта многих арендаторов. Это цель, на достижение которой могут уйти годы экономии и сбережений, чтобы сберечь первоначальный взнос, не говоря уже об осторожном расходовании средств и тщательной оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

Тем временем вы все еще платите арендную плату, может быть, даже больше каждый месяц, чем платите по ипотеке. Но что, если часть вашей арендной платы пойдет на покупку арендованного дома позднее?

Это именно та мечта, которую продают сделки с выкупом, но в чем подвох домов с выкупом?

Основы аренды с выкупом: кредитование арендной платы на будущую покупку

Также известный как договор аренды с выкупом, договор аренды с выкупом представляет собой соглашение между арендатором и домовладельцем, предусматривающее, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку имущества.

Затем, когда срок аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы накапливаете кредит у домовладельца, который фактически служит вашим первоначальным взносом.

Звучит идеально, правда?

Сделка с правом выкупа означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если вы технически еще не можете претендовать на получение ипотечного кредита.

«Большинство людей, рассматривающих возможность покупки в аренду с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода, либо недостаточно хорошей кредитной истории, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в Сиэтл области, чем средний агент.

Но сдача в аренду с выкупом не так проста. Продавцу могут быть выплачены дополнительные сборы, которые не будут засчитываться ни в вашу арендную плату, ни в ваш первоначальный взнос, и вы также можете быть на крючке за техническое обслуживание и ремонт со дня вашего въезда — но мы узнаем больше обо всем. об этом в ближайшее время.

Является ли арендная плата хорошей идеей?

Эти сделки сопряжены с риском как для покупателя, так и для продавца, но сдача в аренду может иметь смысл, если сделка правильно структурирована. А поскольку договоры об аренде с выкупом, как правило, возникают органично — они, как правило, не публикуются и не продаются так же, как обычные предложения о продаже или аренде — специальные условия часто могут быть прописаны с самого начала.

«Это скорее сделка один на один, основанная на личных обстоятельствах обеих сторон», — говорит Рик Фуллер, ведущий агент в районе залива Сан-Франциско.

Фуллер объясняет, что на его рынке договоры об аренде с выкупом обычно возникают, когда арендодатель заинтересован в продаже своего дома когда-то в будущем, и им случается встретить арендатора, который заинтересован в покупке, но ему все еще нужно немного времени, чтобы сэкономить их первоначальный взнос или поднять свой кредитный рейтинг. Короче говоря, сделка по аренде с выкупом имеет наибольший смысл, когда она будет беспроигрышной для обеих сторон.

Саммер Райландер, сотрудница HomeLight, которая несколько лет назад продала собственный дом в Южной Каролине по договору аренды с выкупом, соглашается.

«Мой дом нуждался в значительном обновлении, на которое у меня просто не было денег, и мой арендатор очень хотел купить по соседству, но ей нужно было время, чтобы улучшить свою кредитную историю, и она не возражала против несовершенства недвижимости», — объясняет Райландер. .

В данном случае соглашение об аренде с выкупом имело смысл, потому что обе стороны явно выиграют от этого соглашения — и они были готовы проявлять терпение друг к другу.

Однако эти типы сделок могут быть оформлены по-разному.

Опцион аренды по сравнению с договором аренды с покупкой

Аренда-покупка и аренда-опцион могут показаться похожими, но есть одно очень большое различие: одно является требованием, а другое — выбором.

• Договор аренды с выкупом или договор об аренде с выкупом, юридически обязывает вас приобрести дом после истечения срока аренды
• Вариант аренды дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

Да, договоры купли-продажи и опциона на аренду — это оба типа соглашений об аренде с выкупом, и хотя каждый из них может быть рискованным для покупателя, опцион на аренду, по крайней мере, предлагает вам выход, если вы позже решите, что дом на самом деле не для вас.

Если вы не воспользуетесь своим опционом на покупку, это почти наверняка приведет к потере ваших опционных денег — это плата, которую вы либо заплатили бы в виде единовременной суммы авансом, либо платили бы каждый месяц вместе с арендной платой, — но вы выиграли. Не стоит брать на себя обязательство закрыть дом, который вам больше не нужен.

По договору купли-продажи или аренды с правом выкупа у вас действительно есть обязательство купить дом.

Реальные риски договоров аренды с выкупом для покупателей

Договоры аренды с выкупом (разновидности аренды с покупкой) могут звучать хорошо на бумаге, но вы не должны подписывать их, не взвесив также и недостатки.

Давайте рассмотрим несколько возможных болевых точек, которые следует учитывать перед подписанием договора аренды с выкупом или аренды с выкупом.

1. Вероятно, вы будете ежемесячно платить за аренду больше, чем если бы вы были арендатором

Посмотрим правде в глаза: домовладельцы не собираются кредитовать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте душевной. Они будут ожидать чего-то взамен.

Этот «улов» обычно больше месячной арендной платы, чем вы заплатили бы при простой договоренности об аренде. И не все эти «лишние», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с выкупом за 2000 долларов в месяц. Не ожидайте, что вам будут зачислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

Мелким шрифтом в этой сделке может оказаться, что вам будут начислять только 200 долларов из этих 300 долларов каждый месяц. Итак, на самом деле вы платите этому арендодателю 100 долларов просто за то, чтобы «сэкономить» деньги для вас.

Но может быть полезно изменить перспективу и думать об этом как о плате за удобство, потому что немногие домовладельцы решат отложить продажу своего дома на год или более, когда в противном случае они могли бы закрыть сделку через 30 дней после того, как их дом будет заключен по контракту.

2. Вы платите за дом меньше, чем думаете

Вкладывание нескольких сотен долларов в месяц на покупку дома до того, как вы действительно сможете позволить себе ипотечный кредит, на первый взгляд кажется разумным финансовым ходом.

Но когда вы подсчитаете, вы увидите, что общая сумма кредита на самом деле не так уж велика, даже в долгосрочной перспективе.

«Это как арендовать машину. Если вы действительно расплачиваетесь и покупаете арендованный автомобиль, вы платите намного больше, чем если бы вы просто купили автомобиль сразу», — объясняет Данг.

Предположим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома стоимостью 400 000 долларов, и домовладелец соглашается вносить 200 долларов в месяц (или 10% от вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

Всего 2400 долларов за год.

Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) всего лишь 12 000 долларов будут зачтены в счет согласованной покупной цены.

И вы могли бы заплатить столько, чтобы в первую очередь заключить сделку, потому что…

3. Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозмещаемой предоплаты

Конечно, арендаторы ожидают платить комиссию за аренду квартиры или дома за такие вещи, как гарантийный депозит и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

Но если вы выберете сделку по аренде с выкупом, будьте готовы испытать небольшой шок.

Большинство договоров аренды с покупкой требуют авансового, невозмещаемого единовременного платежа, который рассчитывается на основе оценки дома. Хотя сумма является предметом переговоров, обычно она составляет от 2,5% до 7% от согласованной покупной цены.

Подсчитайте, и вы увидите, что вы платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы получить право на аренду с выкупом.

Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в качестве закрытия, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

Например, если вы получите 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 380 000 долларов США (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов США или 5% за этот дом стоимостью 400 000 долларов США), вы заплатите около 13 000 долларов США на заключительные расходы в Фениксе, штат Аризона. Калькулятор затрат на закрытие Bank of America.

В качестве альтернативы вы можете сохранить авансовые платежи, которые вы будете платить по сделке аренды с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет — или, что еще лучше, во взаимный фонд — и позволить им зарабатывать проценты, чтобы вы могли позволить себе купить квартиру. домой раньше, чем вы могли бы в сделке аренды с выкупом.

4. Вы можете зафиксировать покупку по плохой оценке

Как и цена на газ, стоимость жилья постоянно колеблется. Конечно, исторически сложилось так, что стоимость дома со временем увеличивается, потому что это ценный актив.

Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение нескольких недель или месяцев.

Это может быть проблемой при аренде с выкупом, поскольку в большинстве договоров аренды с покупкой указывается согласованная цена продажи дома в договоре. Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

«В контракте об аренде с выкупом может быть просто установлен диапазон покупной цены, но, как правило, вы ведете переговоры и фиксируете цену дома задолго до того, как на самом деле покупаете его», — объясняет Данг.

«Если стоимость недвижимости снизилась, когда пришло время купить дом, арендатор все еще вынужден платить более высокую цену».

Если стоимость дома упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять деньги, которые вы заработали в качестве кредита на покупную цену. Скорее всего, у вас возникнут проблемы с оценкой, и ни один банк не подпишет ипотечный кредит на сумму, превышающую реальную стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда срок действия вашего договора аренды с выкупом истечет.

В качестве альтернативы, стоимость дома может увеличиться в течение срока аренды — хорошая новость для вас, но не совсем заманчивая для продавца. По этой причине найти арендодателя, который готов согласиться на покупку в аренду в разгар рынка продавцов, столь же бешеного, как в 2020 и 2021 годах, может быть чрезвычайно сложно. Сегодня ребалансирующийся рынок может привести к тому, что больше арендодателей согласится на соглашение об аренде с выкупом.

5. Вы попали на крючок на ремонт дома

Мало того, что арендодатели вряд ли заключат сделку по сдаче в аренду без прибыли, они также не в восторге от выбрасывания денег на ремонт дома, который они планируют вскоре продать.

В отличие от стандартных договоров аренды, загвоздка большинства соглашений об аренде с выкупом заключается в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и техническое обслуживание имущества .

Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

«Я определенно оговорил, что мой арендатор будет нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, как только она въедет», — говорит Райландер. «Я хотел, чтобы она чувствовала, что дом принадлежит ей с первого дня».

(Хотя договоры об аренде с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возложить ответственность за ремонт на фактического домовладельца, не рассчитывайте на это.)

На первый взгляд, это разумная договоренность. В конце концов, вы планируете владеть домом в ближайшем будущем, поэтому вы, вероятно, будете рады заплатить, чтобы ремонт был выполнен так, как вам нравится.

Однако это рискованный шаг, поскольку нет никакой гарантии, что сделка пройдет по плану.

Что на самом деле происходит, когда лопается резервуар для горячей воды, ломаются приборы или выходит из строя печь, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете на законных основаниях.

«Это не идеальный сценарий, — признает Райландер. «Хотя мой арендатор и я оба с готовностью согласились на эти условия, совет, который я бы дал сегодня покупателю арендной платы с выкупом, заключается в том, чтобы быть осторожным, если вы ищете дом, который нуждается в ремонте. Ремонт или усовершенствование — это очень сложная задача для имущества, которое технически не принадлежит вам, и вы не хотите чувствовать себя обиженным еще до того, как доберетесь до финального стола».

Кроме того, если вы не выполните обязательства по аренде, вы не сможете купить дом — так что вы потеряете кредит на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

И на удивление легко нарушить соглашение об аренде с выкупом.

6. Просроченные или пропущенные платежи по любой причине могут погубить сделку

Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному соглашению об аренде, самое худшее, на что вы смотрите, — это высокая плата за просрочку (если вы не рецидивист и вас не выселят).

Ничего страшного, верно?

Если это разовая ситуация из-за непредотвратимых обстоятельств, а в остальном вы являетесь блестящим примером арендатора с своевременной оплатой, то одна просрочка платежа не нанесет большого ущерба. Ваш арендодатель может быть настолько понимающим, что не будет платить штраф за просрочку платежа.

Честно говоря, арендодатель с выкупом может быть таким же пониманием. Однако, даже если они понимают и отказываются от платы за просрочку платежа, очень внимательно прочитайте мелкий шрифт в вашем соглашении, потому что несвоевременная оплата все равно может привести к аннулированию договора аренды с выкупом.

Проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут вызвать дефолт в договоре аренды с выкупом, например, нарушение пункта о запрете домашних животных или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

Даже если вы идеальный арендатор и соблюдаете условия договора буквально, все равно есть шанс, что соглашение об аренде с выкупом может быть аннулировано.

Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотечный кредит, когда срок аренды истекает — не ждите возмещения. Невыполнение покупки аннулирует договор аренды, а заработанный вами процент от аренды исчезает.

7. Схема аренды с выкупом уязвима для мошенничества и теневых арендодателей

Как арендатор вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с выкупом.

Вы тот, кто (вероятно) ежемесячно платит больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь зачислит сумму в счет покупной цены. И вы тот, кто верит, что деньги, которые вы тратите на ремонт, пойдут на дом, который вы когда-нибудь приобретете.

Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, поскольку он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. Если вы не выполняете обязательства, они могут оставить дома и все деньги, которые вы заплатили.

При этом продажа дома по договору аренды с выкупом, скорее всего, , а не секретный пенсионный план вашего арендодателя.

«Честно говоря, каждый месяц я испытывал стресс, ожидая чека за аренду, — говорит Райландер. «Мне все еще нужно было внести платеж по ипотеке, независимо от того, заплатил ли мой арендатор вовремя или нет. Людям нравится делать злодеев из арендодателей, но иногда мы действительно просто один человек с одной собственностью, пытающийся свести концы с концами, как и вы — не каждый сценарий аренды ориентирован на прибыль».

Тем не менее, финансовая опасность, которой вы подвергаете себя, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия опубликовала отчет о том, что соглашения об аренде с выкупом могут быть сомнительными сделками и откровенным мошенничеством.

Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы жилья с выкупом слишком поздно узнали, что:

• Арендодатель не может продать дом на законных основаниях, потому что фактически он ему не принадлежит
• Продавец оставляет вас с неуплаченным за несколько лет налогом на имущество
• Дом находится в аварийном состоянии или имеет скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
• Обещанные исправления не выполняются после подписания контракта
• Дом направляется к выкупу или выкупа

Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет. В худшем случае вы проведете годы, думая, что платите за дом, который никогда не сможете купить.

В Мичигане ведущий агент из Батл-Крика Кэсси Скрамлин предупреждает, что нет никакого реального способа узнать наверняка, платит ли ваш арендодатель за дом. И даже если начнется процесс обращения взыскания, вы все равно будете платить арендную плату, как и было согласовано.

«Важно понимать, что [в Мичигане] вы связаны юридическими обязательствами по этому соглашению об аренде с покупкой или арендной плате за владение, чтобы производить свои платежи, независимо от того, производит ли их продавец», — говорит Скрамлин.

Она советует потенциальным покупателям работать с опытным агентом и проявлять должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у них есть наилучшие шансы на успешную покупку дома. Скрамлин рекомендует покупателям запрашивать у продавцов информацию о праве собственности, чтобы сразу понять, есть ли какие-либо залоговые права, проблемы с налогами или другие проблемы, которые могут задержать или помешать продаже.

8. И это еще не все…

В дополнение к значительным рискам и неудобствам, связанным с договорами аренды с выкупом, дополнительные недостатки могут включать:

Трудно найти дом

Как упоминалось ранее, может быть непросто найти продавца, готового заключить договор об аренде с выкупом. Когда рынок недвижимости находится в пользу продавцов, а доступные дома ограничены, у домовладельца просто мало мотивации откладывать продажу своего дома, чтобы позволить вам сначала арендовать его.

Выбор может быть ограничен

Даже если вы найдете готового продавца, существует ограничение на типы домов, которые могут быть предложены в аренду с выкупом. Например, если вы ищете роскошную недвижимость, это вряд ли произойдет. То же самое относится и к домам с уникальной конструкцией — если вы настроены на дом, в дизайне которого первостепенное значение имеет устойчивость, вы, вероятно, не найдете продавца, предлагающего покупку в аренду.

Что делать, если вам это не нравится?

По общему признанию, это может произойти, даже если вы купите дом сразу, но что произойдет, если вы въедете в дом по договору аренды с выкупом и поймете, что на самом деле не хотите владеть этим местом? Вы, вероятно, не вернете деньги, которые были отложены для вашего будущего первоначального взноса, если вы откажетесь от сделки. И — опять же, здесь важно читать мелкий шрифт в любом договоре купли-продажи или лизинга — продавец может подать в суд за то, что вы не выполнили свою часть соглашения.

Что делать, если вы не можете получить финансирование?

Даже если вы поговорили с кредитором перед тем, как отправиться искать недвижимость для сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что вам одобрят ипотеку к тому времени, когда срок аренды истечет и придет время покупать. Вы можете помочь свести к минимуму осложнения, тщательно обсудив шаги по улучшению вашего кредитного рейтинга с ипотечным кредитором в начале процесса и убедившись, что вы делаете своевременные платежи, но непредвиденные вещи, безусловно, могут произойти.

Если у вас есть срок аренды на один, два или даже три года до того, как вы будете обязаны купить дом, лоты могут измениться с точки зрения дохода, рыночной стоимости имущества и процентных ставок по ипотеке. Действовать с осторожностью.

Итог? Проявите должную осмотрительность

Соглашения об аренде с выкупом автоматически не являются плохой идеей — они могут быть выгодны как покупателю, так и продавцу — вам просто нужно сделать домашнее задание, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Как упомянул Фуллер, честный разговор с продавцом, скорее всего, поможет вам узнать о возможности аренды с выкупом или опциона на покупку после лизинга, поэтому используйте эту возможность, чтобы добиться понимания. Домовладелец, который хочет продать свой дом, вряд ли выберет договор аренды с выкупом в качестве своей идеальной стратегии продаж, поэтому, если он открыт для этой идеи, будет справедливо спросить его, почему.

Scramlin также призывает покупателей спрашивать, выплачивает ли домовладелец свои ипотечные платежи. Хотя, конечно, они могут солгать и сказать «да», когда на самом деле они отстают на три месяца, в большинстве штатов требуется публиковать уведомление о неисполнении обязательств в открытом доступе через определенный период, поэтому вполне возможно узнать, является ли ваш интересующий дом мчится к выкупу.

И не забудьте о предложении Скрамлина проверить право собственности на дом, что выявит любые залоговые права из-за неуплаченных налогов, неуплаченных ремонтных компаний, семейных недовольств, имущественных споров и так далее.

Наконец, даже если — возможно, особенно если — дом будет продаваться как есть или если вы будете нести ответственность за расходы на техническое обслуживание и ремонт в течение периода аренды, не пропускайте осмотр дома. Это ваша лучшая возможность узнать, с чем вы имеете дело, если решите захватить этот дом.

Не забывайте, что недостатки, которые мы обсуждали, в основном относятся к договорам аренды с покупкой, но договор аренды не сильно отстает. Последнее может быть выгодным для вас, если вы хорошо проведете переговоры и оно написано с учетом ваших интересов, но оно не лишено подобных подводных камней.

Итак, когда договор аренды с выкупом действительно имеет смысл?

Аренда с выкупом может иметь смысл для вас, если вы знаете, что ваше финансовое положение скоро улучшится. Возможно, ваш ипотечный кредитор указал, что ваша кредитная история будет в хорошей форме, чтобы переоценить кредит через шесть месяцев, или, может быть, вы только что начали новую работу с высокой зарплатой и знаете, что сможете накопить деньги. оплата быстро.

Сдача в аренду с выкупом может дать передышку, когда вы нашли дом, который вам нравится, но пока не можете получить ипотечный кредит — но вы не должны входить в него без плана. Согласие на аренду, скажем, за три года до попытки купить оставляет довольно много неизвестных, и чем больше неизвестных, тем рискованнее сделка.

Наконец, если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш арендодатель предлагает вам договор об аренде с выкупом, который на самом деле является договором об аренде, не говорите автоматически «нет».

Помните, опцион на аренду предоставляет именно это: опцион на покупку. Возможно, вам придется заплатить дополнительную плату за эту привилегию, но это может стоить денег, если вы довольны своим домом и хотели бы иметь возможность сделать его своим.

В любом случае попросите юриста по недвижимости или лучшего местного агента, имеющего опыт аренды с выкупом, сначала просмотреть договор, чтобы определить, подходит ли вам аренда с покупкой или аренда. Если это не так, другой вариант — просто арендовать меньшую и менее дорогую недвижимость и направить деньги, которые вы сэкономите на аренде, на создание первоначального взноса для дома вашей мечты в будущем.

Источник изображения заголовка: (Holly Stratton/Unsplash)

Как работает аренда с выкупом? | Zillow

В этой статье:

• Перспектива арендатора/покупателя
• Перспектива арендодателя/продавца
• Институциональные и индивидуальные арендодатели/продавцы

В годы, предшествовавшие финансовому кризису 2007–2008 годов, модель аренды с выкупом, при которой арендаторы/покупатели имеют возможность купить дом или квартиру, которую они арендуют у своего арендодателя/продавца, в основном предлагают частные домовладельцы.

В годы после кризиса это стало более предпочтительным вариантом для арендаторов, поскольку крупные фирмы, занимающиеся инвестициями в недвижимость, скупали дома, лишенные права выкупа, по всей стране и внедряли модель аренды с выкупом в более широком масштабе.

Это помогло формализовать модель аренды с выкупом, согласно которой арендаторы могут получать часть своих ежемесячных арендных платежей в качестве первоначального взноса, чтобы в конечном итоге купить дом, который они арендуют.

Теперь, когда возможность аренды с выкупом доступна большему количеству арендаторов при покупке дома или квартиры, многие потребители задаются вопросом: как работает арендная плата с выкупом? Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим основы аренды с выкупом.

Перспектива арендатора/покупателя

Если вы ищете жилье, планируете арендовать его сегодня, но со временем захотите приобрести собственный дом или квартиру и не планируете переезжать из района, который вы планируете сдавать в аренду , тогда вам может подойти аренда с выкупом. Это также хороший вариант, если у вас меньше звездного кредита и вам нужно время, чтобы создать хорошую кредитную историю при аренде.

Аренда с выкупом — это когда арендатор подписывает договор об аренде или аренде, по которому есть возможность купить дом или квартиру позже — обычно в течение трех лет. Ежемесячные платежи арендатора будут включать в себя арендную плату и дополнительные платежи, которые пойдут на первоначальный взнос за покупку дома. В договоре аренды будет указана арендная плата арендатора, какая часть арендной платы будет приходиться на авансовый платеж и сколько будет стоить покупка дома.

Перед тем, как подписать договор об аренде с выкупом у вашего арендодателя/продавца, вы должны получить предварительное одобрение на ипотеку по покупной цене, указанной в договоре или договоре аренды, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе купить дом. Если вы не можете, аренда с выкупом может быть неподходящим вариантом, потому что договор может немного завышать цену аренды, чтобы учесть вклад арендной платы, которая накапливается в ваш первоначальный взнос (подробнее об этом ниже).

Например, предположим, что вы подписали договор аренды с правом выкупа, согласно которому ваши арендные платежи составляют 1 450 долларов США, из которых 250 долларов США в месяц приходится на первоначальный взнос, а покупная цена составляет 250 000 долларов США. Это будет означать, что вы получите 9 долларов.000 в течение трех лет, чтобы пойти на первый взнос, который будет составлять 3,6 процента от покупной цены.

Предполагая, что за это время вы не накопили больше денег, вы можете купить дом, используя кредит FHA под 3,5 процента. Если ваше предварительное одобрение в начале процесса определило, что вы можете себе это позволить, это может быть хорошей сделкой.

Что делать, если вы не можете себе это позволить как покупатель жилья, но все равно хотите арендовать дом? Вы должны спросить продавца, можно ли арендовать дом дешевле без возможности аренды с выкупом. Обычно это так, потому что большинство ипотечных кредиторов допускают начисление первоначального взноса только на сумму, превышающую арендную плату на местном рынке. Таким образом, в этом примере отсутствие возможности аренды с выкупом может означать, что ваша арендная плата составляет 1200 долларов.

Вам всегда следует привлекать юриста для рассмотрения договоров аренды с выкупом или аренды, потому что не существует стандартного отраслевого шаблона для составления договоров ренты с выкупом или арендных договоров с выкупом. Вы должны четко понимать, кто держит средства для первоначального взноса, а также конкретные государственные правила и налоговые соображения.

Очевидным преимуществом аренды с выкупом является то, что все ваши жилищные планы готовы сразу. Это работает, если вы не хотите или не должны двигаться. Но если вы хотите или вам нужно переехать, аренда с выкупом ограничит вас этим единственным вариантом покупки недвижимости и, следовательно, может не стоить того.

Аренда с выкупом также является хорошим вариантом для людей, у которых могут быть недавние кредитные проблемы, на устранение которых им потребуется несколько лет. Ваш кредитный рейтинг играет важную роль в ставке по ипотеке, которую вы получите, что может существенно повлиять на ваши ежемесячные платежи. Ваш кредитный рейтинг также помогает определить, имеете ли вы право на ипотеку.

Своевременное внесение арендных платежей может улучшить вашу кредитоспособность. Просто убедитесь, что ваш арендодатель/продавец сообщает данные о ваших арендных платежах в основные кредитные агентства. Есть много других вещей, которые вы можете сделать, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, пока вы находитесь в периоде аренды по договору аренды. Начните с запроса вашего бесплатного кредитного отчета. Федеральный закон дает вам право раз в год получать один бесплатный кредитный отчет на сайте AnnualCreditReport.com, созданном тремя основными кредитными бюро.

Перспектива арендодателя/продавца

Модель покупки с выкупом может быть хорошим вариантом для продавцов, чьи дома находятся на рынке в течение некоторого времени, и они не могут найти покупателя по разным причинам: возможно, это больше выгодно арендовать в вашем районе. Или, может быть, заинтересованные покупатели не имеют достаточно высокого кредита или достаточного первоначального взноса, чтобы претендовать на ипотеку. Вариант аренды с выкупом может привлечь потенциальных покупателей, дав им возможность постепенно накапливать кредит и со временем выплачивать авансовые платежи. Просто убедитесь, что ваши потенциальные покупатели могут иметь достаточно высокий кредит, чтобы претендовать на кредит, когда придет время покупать.

Если вы арендодатель, желающий продать свой дом и хотите предоставить арендатору модель аренды с выкупом, вам необходимо проконсультироваться с адвокатом, чтобы составить для вас договор или договор аренды, поскольку (как указано выше) существует нет стандартных шаблонов для такого варианта аренды для продавцов.
Два наиболее распространенных преимущества для домовладельца при продаже своего дома или квартиры по договору аренды с выкупом:

1. Вы можете зафиксировать будущую цену продажи вашего дома сейчас и не беспокоиться о колебаниях рынка. .
2. Если вы сдаете жилье арендатору, который в конечном итоге захочет владеть домом, качество арендатора, вероятно, будет намного выше, и он будет относиться к дому или квартире с большим уважением.

Одним из недостатков варианта продажи с выкупом является то, что вы можете захотеть продать свой дом или квартиру раньше, и если ваш договор или договор аренды не позволяют вам сделать это, вы можете быть привязаны к условиям, которые вы согласовать с вашим арендатором / покупателем. Проконсультируйтесь со своим адвокатом о том, как сделать это положение о продаже вашего контракта предметом переговоров, если вам нужна такая гибкость.

Институциональные и индивидуальные арендодатели/продавцы

Индивидуальные домовладельцы, предлагающие вариант аренды с правом выкупа, обычно заключают контракты на три года. Институциональные домовладельцы (например, компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость) часто имеют двухлетние договоры аренды, которые могут быть продлены еще на четыре года после первоначального срока аренды. Это обеспечивает большую гибкость для арендаторов/покупателей.

Институциональные компании по аренде с выкупом часто торгуются на бирже, поэтому они подвергаются целому ряду нормативных проверок, что означает, что они будут более строгими в отношении защиты прав потребителей. Это означает, что в ваших контрактах будут очень четко указаны правила взаимодействия, кто удерживает средства для первоначального взноса и как разрешаются споры.