Содержание
Аренда с правом выкупа. Испания по-русски
Последние несколько лет теме аренды жилья с правом последующего выкупа уделяется повышенное внимание на конгрессах и выставках недвижимости.
Государственный союз аренды (Sociedad Pública de Alquiler – SPA) в ноябре текущего года подписал с Каха Медитерранео (Caja Mediterráneo – САМ) соглашение о реализации 4.700 единиц жилья, расположенных в Испании, посредством аренды с правом выкупа. В общей сложности до сегодняшнего дня SPA располагал базой из 8 тыс. объектов, принадлежащих испанским банкам La Caixa, Bancaja y Santander, сдаваемым на основании соглашений в аренду с правом выкупа.
Ранее SPA занимался только обычной арендой. С 2006 года агентством было подписано более 15 тыс. договоров аренды и принято от владельцев на реализацию около 18 тыс. единиц жилья.
Договор аренды на каждое жилье будет составляться на 7 лет с правом расторжения со стороны съемщика в любой момент. Единственным условием будет заблаговременное (как минимум, за один месяц) уведомление о разрыве договора.
Право на приобретение жилья появится у съемщика через 18 месяцев с начала аренды. Средняя стоимость объектов, включенных в соглашение, составляет 105 тыс. евро. Эта цена будет уменьшена на определенный процент от суммы произведенных арендных выплат.
Несомненно, такой тип аренды выгоден как продавцу, так и покупателю, что обусловлено текущим положением дел на рынке жилья:
- предложение объектов значительно опережает спрос;
- ставка банковского процента делает ипотечный кредит достаточно обременительным для семейного бюджета;
- сложность получения ипотечного кредита на фоне недостатка ликвидности и все еще не прекращающегося мирового финансового кризиса.
Чем привлекательная аренда с правом выкупа для продавца?
Во-первых, владелец жилья получает прекрасную возможность добавить привлекательности объекту, не пользующемуся большим спросом по тем или иным причинам.
Во-вторых, жилье не простаивает до появления покупателя, а начинает приносить прибыль с первого месяца аренды.
В-третьих, оно сдается будущему потенциальному покупателю, что гарантирует бережное обращение.
В-четвертых, при подписании договора цена замораживается, что позволяет продавцу в дальнейшем не зависеть от положения дел на рынке недвижимости.
В-пятых, договор оговаривает страхование от неплатежей: в случае задержки или прекращения арендных выплат, арендатор теряет право на приобретение данного жилья.
Чем привлекательная аренда с правом выкупа для покупателя?
Во-первых, покупатель находит привлекательное в финансовом плане жилье и заселяется в него без необходимости погашения ипотечного кредита с первого месяца проживания.
Во-вторых, большая часть денег, выплаченных в счет аренды, не потеряется, а пойдет в зачет стоимости покупки жилья.
В-третьих, в момент совершения покупки банк охотнее предоставит ипотечный кредит на жилье, часть цены которого уже выплачена.
В общей сложности, аренда с правом выкупа является всего лишь разновидностью обычной сделки купли-продажи жилья. И в первую очередь она интересна молодым семьям и молодым специалистам, не имеющим крупных сбережений, но готовых приобрести в собственность жилье на привлекательных финансовых условиях.
Договор составляется на срок до 7 лет, при этом арендатор имеет право совершить покупку раньше указанного срока. В отличие от простого договора аренды, договор с правом выкупа включает в себя дополнительный пункт, в котором оговариваются условия будущей покупки:
- цена объекта недвижимости;
- сумма, на которую будет уменьшена цена за счет произведенных ежемесячных арендных выплат;
- налоги, уплачиваемые при покупке объекта недвижимости;
- порядок и сроки подписания нотариальной купчей;
- порядок уплаты налогов и пошлин по оформлению сделки.
Заключаемый договор аренды с правом выкупа регулируется Законом об аренде городского жилья и Гражданским кодексом.
Можно сказать, что на сегодняшний день аренда с правом выкупа является одним из наиболее привлекательных способов продажи/приобретения жилья.
Фото: flickr.com
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
+7 495 236 98 99 или +34 93 272 64 90, [email protected]
Статья оказалась полезной?
Да
(7)
Ваша критика помогает нам улучшать контент. Напишите, пожалуйста, что не так.
Отправить
Нет
(0)
что это такое, порядок оформления
Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.
Содержание
- 1 Сущность договора и его актуальность
- 1.1 Достоинства и недостатки для сторон
- 1.2 Отличия от лизинга
- 2 Оформление
- 2.1 Составление документа
- 2.2 Оценка недвижимости и переход прав
- 2.3 Расторжение договора
- 3 Особенности аренды нежилых помещений
- 4 Итоги
Сущность договора и его актуальность
Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.
Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.
Достоинства и недостатки для сторон
Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:
- Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
- Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.
Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:
- Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
- Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
- Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.
Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:
- повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
- объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.
Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:
- помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
- хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
- если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.
Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.
Отличия от лизинга
Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.
Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:
- наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
- наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.
В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.
Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.
Оформление
Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:
- Договор продажи.
- Соглашение об аренде.
Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.
Составление документа
Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:
- Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
- Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
- Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
- Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
- Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
- Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
- Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
- Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
- Информация о страховых случаях.
Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.
Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:
- до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
- проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
- сразу закреплять временные рамки;
- отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
- проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.
Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:
- В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
- Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
- Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.
Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.
Скачать договор аренды с правом выкупа (образец)
Оценка недвижимости и переход прав
При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.
Чтобы исключить конфликты, рекомендуется указывать в договоре формулу расчёта итоговой цены объекта, а не конкретную фиксированную сумму.
Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:
- Период действия договора истёк.
- Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.
Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.
Расторжение договора
Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:
- применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
- ощутимо ухудшает состояние помещения;
- три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
- отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.
При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.
Особенности аренды нежилых помещений
Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.
В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.
В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:
- Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
- Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.
Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.
Итоги
Сделаем некоторые выводы:
- данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
- договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
- изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
- существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.
Воспользовавшись услугами юриста при составлении бумаг, можно избежать неточностей и получить гарантию того, что договор не будет оспорен злоумышленниками.
Как получить льготу по аренде
Что, если потеря работы, даже временная, означает, что вам нужно снизить арендную плату? Поскольку штаты пытались замедлить распространение коронавируса, вводя блокировки или приказы оставаться дома, платить арендную плату становилось все труднее. Даже после того, как многие штаты отменили карантин, арендаторы с экономическими проблемами задались вопросом, какое облегчение они могут получить, чтобы помочь оплатить арендную плату или избежать выселения.
В то время как программы для домовладельцев, которые предотвращают отчуждение и выселение или предоставляют облегчение платежей по ипотеке, доступны от федерального правительства, штатов, муниципалитетов и частных кредиторов, многие программы также предлагают помощь арендаторам. Эти программы были активны в разгар блокировки коронавируса и приказов оставаться дома, но срок действия многих из них истекает или истек.
Key Takeaways
- American Rescue Plan предлагает дополнительную финансовую помощь арендаторам.
- 28 июля 2021 года FHFA объявило о защите арендаторов многоквартирных домов с кредитами, обеспеченными Fannie Mae или Freddie Mac, требуя от арендодателей уведомлять арендаторов за 30 дней до того, как они будут вынуждены покинуть квартиру.
- Некоторые государственные и местные органы власти ввели собственные моратории на выселение из арендной платы.
- Различные агентства социальных услуг, правительства штатов и местные органы власти также предлагают помощь в аренде жилья.
- Мораторий на выселение Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC) закончился 26 августа 2021 года постановлением Верховного суда (6 против 3), отменяющим его.
Закон CARES о защите от выселения
Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), подписанный 27 марта 2020 года, стал первым законодательным актом, обеспечивающим защиту от выселения. В нем указано, что арендаторам не может быть вручено уведомление о выселении до 25 июля 2020 года. Как обычно, уведомление о выселении должно давать арендатору 30 дней, чтобы покинуть собственность.
Во время 120-дневного моратория на выселение арендодатели не могли взимать пени, штрафы или другие сборы за просрочку платежа арендной платы. Мораторий на выселение никого не освобождал от обязанности платить арендную плату. Это просто не позволяло арендодателям выселять арендаторов в этот период за просрочку или неуплату.
3 августа 2021 г. CDC ввел новый адресный мораторий на выселение из районов с высоким или существенным уровнем передачи COVID-19, действующий до 3 октября 2021 г. Однако 26 августа 2021 г. Верховный суд отменил приказ CDC, фактически положив конец мораторию на выселение.
Арендное жилье, на которое распространяется мораторий на выселение
Временный мораторий на подачу заявлений о выселении относился к любому арендуемому жилью, которое было одним из следующих:
- Подпадает под действие раздела 41411 Закона о насилии в отношении женщин от 1994 г. (34 U.S.C. 12491(a)
- Подпадает под действие программы ваучеров на жилье в сельской местности согласно разделу 542 Закона о жилье от 1949 г. (42 U.S.C. 1490r) федеральный
- обеспеченная ипотека или многоквартирная ипотечная ссуда, например, жилищная ссуда FHA
История мораториев на выселение, связанных с COVID-19
Крайний срок моратория на выселение продлевался несколько раз после того, как он был введен Законом CARES 27 марта 2020 г. 24 июня 2021 г. CDC объявил, что крайний срок был продлен в третий и последний раз, перенеся его с 30 июня 2021 г. , до 31 июля 2021 г.
Мораторий был доступен для одиноких арендаторов, зарабатывающих 99 000 долларов или меньше, и пар, зарабатывающих 198 000 долларов или меньше, которые заявили, что не могут платить арендную плату из-за трудностей, связанных с COVID, и останутся без крова в случае выселения. Федеральное агентство жилищного финансирования (FHA) объявило 28 июля 2021 года, что все многоквартирные дома с кредитами, обеспеченными Freddie Mac или Fannie Mae, должны уведомлять арендаторов за 30 дней до выселения.
CDC ввел новый адресный мораторий на выселение 3 августа 2021 г. для районов с высоким или значительным уровнем передачи COVID-19, как это определено CDC от 3 августа 2021 г., и действует до 3 октября 2021 г. Однако постановление Верховного суда фактически положило конец мораторию CDC, отменив защиту 26 августа 2021 года.
В приказе указывалось, что если в районе, не охваченном приказом, позже будут обнаружены значительные или высокие уровни передачи, то этот район будет подпадать под действие приказа. Основываясь на данных за предыдущие семь дней, карта CDC «Уровень передачи инфекции в сообществе по штатам / территориям» показывает места, отмеченные как высокий, существенный, умеренный, низкий риск и отсутствие данных.
Закон CARES о помощи арендатору в аренде жилья
Закон CARES предоставил Министерству жилищного строительства и городского развития (HUD) дополнительные 17,4 миллиарда долларов в виде прямой помощи в аренде, жилищных ваучеров, государственного жилья и жилья для пожилых людей. Как правило, арендодатели не могут выселять арендаторов в течение любого периода, в течение которого арендодателю была предоставлена отсрочка.
Другая финансовая помощь
Закон CARES на сумму 2,2 триллиона долларов и другие программы также предоставляют финансовую помощь, которая может помочь с расходами на жилье, поскольку не указано, как можно использовать деньги.
Например, Закон о сводных ассигнованиях от 2021 года предоставил помощь в аренде в размере 25 миллиардов долларов США лицам, потерявшим доход из-за пандемии коронавируса.
Американский план спасения предусматривает экстренную помощь в аренде на сумму 21,55 миллиарда долларов до 30 сентября 2027 года, которая, как ожидается, поможет арендаторам и арендодателям после распределения средств. Законодательством также выделяются:
- Ваучеры на экстренное жилье на сумму 5 млрд долларов до 30 сентября 2030 г.
- 750 миллионов долларов на жилье для племен
- 100 миллионов долларов на жилье в сельской местности
- 5 миллиардов долларов на помощь бездомным
Прямые платежи
Пособия на восстановление в размере 1200 долларов США на взрослого человека (2400 долларов США для пар, подающих совместную заявку) и 500 долларов США на каждого ребенка в возрасте 17 лет и младше были автоматически отправлены после апреля 2020 года. Чтобы получить полные 1200 долларов США (2400 долларов США), ваш AGI за 2019 или 2018 год должен составлять 75 000 долларов США ( $150 000 для пар) или меньше. Сумма, которую вы должны были получить, уменьшалась по мере того, как доход превышал эти уровни, и полностью исчезала на уровне 9 долларов.9 000 (198 000 долларов для пар).
Второй раунд стимулирующих чеков на 600 долларов прошел в декабре 2020 года. А с принятием Американского плана спасения прямые чеки на 1400 долларов были выплачены тем, кто зарабатывает менее 75 000 долларов в год в марте 2021 года.
Расширенное пособие по безработице
После истечения срока действия положений Закона CARES о расширенных пособиях по безработице вступил в силу указ о дополнительной помощи. Согласно распоряжению, федеральное правительство должно было предоставить 300 долларов в качестве дополнительного пособия по безработице в размере 400 долларов в неделю, а остальное оплачивалось правительствами штатов. Однако многие юридические и практические вопросы продолжали задерживать выполнение приказа.
В соответствии с Законом CARES право на страхование по безработице было расширено, если вы потеряли работу во время пандемии коронавируса. По истечении срока действия обычных государственных пособий безработные имели право на получение дополнительных 13 недель пособий. Кроме того, они имели право на получение еще 600 долларов в неделю. Правительство также расширило эти пособия по безработице, включив в них людей, которые обычно не имеют права, таких как независимые подрядчики, сотрудники, работающие неполный рабочий день, или участники гиг-экономики.
Закон об Американском плане спасения продлил выплаты пособий по безработице в связи с пандемией (PUA) до 300 долларов в неделю до 6 сентября 2021 года. Общее количество доступных недель было увеличено с 50 до 79. Также были увеличены пособия по федеральной компенсации по безработице в связи с пандемией (FPUC) в размере 300 долларов. до 6 сентября 2021 г. Некоторые штаты решили прекратить выплату пособия по безработице в связи с пандемией (PEUC) или пособия по безработице в связи с пандемией (PUA) на том основании, что это мешает работникам искать работу.
$2,012
Средняя арендная плата по стране за квартиру с тремя спальнями по состоянию на июнь 2021 года.
Сеть реагирования на стихийные бедствия Fannie Mae
Сеть реагирования на стихийные бедствия Fannie Mae опубликовала руководство для арендаторов, пострадавших от коронавируса. Через сеть одобренные HUD консультанты по жилищным вопросам предоставляют:
- Индивидуальная оценка восстановления и план действий
- Помощь в жилищной ситуации
- Финансовый коучинг и составление бюджета
- Доступ к онлайн-инструментам и ресурсам Clearpoint Project Porchlight
- Постоянные проверки для обеспечения успешного восстановления
Позвоните по номеру 877-542-9723, чтобы получить доступ к сети реагирования на стихийные бедствия.
211.org Поиск социальных служб
United Way спонсирует веб-сайт 211.org, который предоставляет удобную панель поиска. Вы можете искать по почтовому индексу или по сообществу и штату, чтобы найти источники помощи с арендной платой и многими другими важными услугами. Заполните необходимую информацию, затем нажмите «Поиск», чтобы получить данные о доступной помощи.
По штатам
Многие штаты приняли меры, чтобы приостановить или приостановить выселение арендаторов, по крайней мере временно. На приведенном ниже рисунке перечислены штаты, приостановившие выселение, и дата окончания приостановки, если она известна. Графика будет обновляться по мере ее изменения.
Города и округа также предлагают помощь
Даже в штатах, не имеющих помощи на уровне штата, во многих городах и округах есть собственные программы. Посетите веб-сайты местных и государственных органов власти для получения информации о мораториях на выселение, связанных с коронавирусом, отмене арендной платы или помощи в аренде. Например, мораторий в Калифорнии истекает 30 сентября 2021 года. У жителей Нью-Йорка есть время до 15 января 2022 года, прежде чем закончится мораторий на выселение.
Рекомендации Национальной ассоциации квартир (NAA)
Национальная ассоциация квартир (NAA) напоминает всем арендаторам, которые столкнулись с финансовыми трудностями во время кризиса с коронавирусом, обратиться к арендодателям, чтобы объяснить свои ситуации. В дополнение к государственным программам у многих арендодателей есть планы по преодолению финансовых последствий кризиса.
Мораторий на выселение плюс освобождение от арендной платы
Продление CDC моратория на выселение до 31 июля 2021 г. и целевого моратория на выселение до 3 октября 2021 г., возможно, сыграло ключевую роль в сочетании со снижением арендной платы, предусмотренным различными законодательными актами. Несмотря на то, что решение Верховного суда фактически отменило мораторий на выселение 26 августа 2021 года.
Хотя недавние законопроекты о помощи в связи с COVID-19, в том числе Американский план спасения, предусматривают снижение арендной платы на миллиарды долларов, были опасения, что эти деньги не будут доступны вовремя, чтобы помочь более чем пяти миллионам человек, которые, по данным Бюро переписи населения США, в настоящее время живут в жилье. незащищенность.
Группы арендодателей и жилищной индустрии поддержали помощь в аренде, но выступили против продления моратория на выселение, которое, по их словам, лишило домовладельцев права на выселение. Тем не менее, продление плюс помощь, возможно, оказали долгосрочную помощь обеим сторонам.
28 июля 2021 года FHFA объявила о защите арендаторов многоквартирных домов с помощью кредитов, обеспеченных Fannie Mae или Freddie Mac. Независимо от того, погашена ссуда или нет, арендодатели должны уведомить арендаторов за 30 дней до того, как они будут вынуждены покинуть квартиру.
Понимание вашей ипотеки
Одним из самых важных финансовых решений в жизни является покупка дома. Домовладение позволяет построить собственный капитал и вычесть проценты по ипотеке из налогов. Дом потенциально может вырасти в цене с течением времени, и есть нематериальные преимущества, такие как больший контроль над ремонтом. Когда человек покупает дом, ежемесячные расходы обычно увеличиваются. Тем не менее, владение своим домом может быть полезным, если вы принимаете правильные решения с самого начала.
Key Takeaways
- Убедитесь, что ваш кредитный рейтинг находится на самом высоком уровне, прежде чем вы начнете искать ипотечный кредит.
- Следите за комиссиями кредитора. Некоторые из них неизбежны, а некоторые подлежат обсуждению.
- Вы можете быть обременены комиссией PMI. Если это так, избавьтесь от него как можно скорее.
- Используйте ипотечный калькулятор, чтобы оценить затраты, связанные с различными условиями кредита.
Шаг 1: Усовершенствуйте свой кредитный рейтинг
Подготовка — половина успеха в получении ипотеки. Первым шагом является получение вашего кредитного отчета и определение вашего балла FICO, что означает, будете ли вы считаться кредитоспособным. Ваша оценка будет где-то между 300 и 850.
С 2010 года Федеральное управление жилищного строительства (FHA) требует кредитного рейтинга 580 или выше, чтобы претендовать на получение кредита FHA с первоначальным взносом в размере 3,5%. Те, у кого кредитный рейтинг от 500 до 579, должны положить 10%, в то время как заемщики с баллами ниже 500 не имеют права. Другие программы, такие как Fannie Mae, устанавливают более высокий минимум от 620 до 640 для заявителей на ипотеку.
Что с этим делать
Если ваш балл низкий, работайте над погашением любого долга с высокими процентами. Оплачивайте счета вовремя. Не подавайте заявку на другую кредитную карту. Однако не закрывайте неиспользованные кредитные карты. Имея доступный вам кредит, но не используя его, вы на самом деле улучшаете свой кредитный рейтинг, повышая коэффициент использования кредита. Кроме того, проверьте наличие ошибок или несоответствий в своем кредитном отчете и выполните все действия, чтобы исправить их.
Шаг 2: Поиск кредитора
Как только ваш кредитный рейтинг будет там, где вам нужно, покупайте кредитора. Предполагая, что вы хороший потенциальный клиент, позвольте трем или четырем кредиторам конкурировать за ваш бизнес. Не давайте каждому кредитору разрешение на доступ к вашему кредитному отчету. Получите оценку ссуды (ранее называвшуюся оценкой добросовестности) и проанализируйте каждое обвинение. Только когда вы выбрали кредитора, вы должны позволить им проверить ваш кредит.
Ипотечные баллы — это авансовые проценты. По возможности избегайте их.
Вознаграждения кредиторов заемщику могут быть очень творческими и подлежать обсуждению. Такие сборы, как выдача кредита, сборы за обработку и сборы за андеррайтинг, часто могут быть снижены как минимум на 50% или даже отменены кредитором, если они хотят вашего бизнеса.
Отказ от выплаты баллов
Избегайте очков, если можете. Когда вы платите баллы, вы платите проценты в виде единовременной суммы авансом, чтобы получить более низкую ставку по ипотеке с фиксированной ставкой. Один балл равен 1%. Это в основном увеличивает сумму вашего первоначального взноса. Баллы — это ненужные дополнительные сборы кредитора. Откажитесь платить им или займитесь своим бизнесом в другом месте.
В некоторых случаях может быть целесообразно нанять адвоката по недвижимости для выявления ненужных расходов. Знающий эксперт может сказать вам, какие расходы являются обычными, а какие потенциально можно исключить. Например, расходы на титульное страхование в некоторых округах Флориды ложатся на покупателя (если только продавец не соглашается взять на себя расходы). Если вы покупаете там, эти расходы должны быть указаны в вашей оценке кредита. В любом случае, вам не нужны большие сюрпризы, когда вы получите заключительную информацию перед закрытием сделки.
Шаг 3. Изучите PMI
Большинство кредиторов взимают частную ипотечную страховку (PMI), если вы делаете первоначальный взнос менее 20% за свой дом. Эта страховка защищает кредитора, а не вас, в случае дефолта по вашему кредиту. PMI может быть неизбежным, если вы не можете достичь порога в 20%. Если вы подаете заявку на получение кредита в размере 200 000 долларов США с 10-процентным первоначальным взносом, вы можете рассчитывать на выплату PMI не менее 100 долларов США в месяц. Нередко можно увидеть выплаты PMI в диапазоне от 150 до 200 долларов в месяц.
Отмена платежей PMI
Тем не менее, вы должны знать, что когда вы достигнете определенного процента собственного капитала в вашем доме, обычно 20%, вы можете отменить PMI. И ты захочешь. За 30 лет ежемесячный платеж PMI в размере 150 долларов может составить более 54 000 долларов. Кредиторы не будут напоминать вам, что вы можете отменить доплату.
Как не платить PMI
Скажем, вы ищете дом за 200 000 долларов и у вас есть 10 000 долларов для первоначального взноса. Большинство кредиторов потребуют оплаты PMI, если вы не внесете как минимум 40 000 долларов, исключая комиссию за ссуду. Для многих покупателей жилья, впервые покупающих жилье, первоначальный взнос в размере 40 000 долларов не может быть и речи.
Тем не менее, вы можете попытаться «связать» свои кредиты так, чтобы два кредитора принимали участие в кредите. Это может напоминать план типа 80-15-5: вы финансируете 80% по основной ипотеке, 15% по второй ипотеке или кредиту под залог дома и 5% в качестве первоначального взноса. Используя кредит под залог дома плюс первоначальный взнос, вы можете использовать эту сумму против покупной цены вашего дома и покрыть 20-процентный первоначальный взнос, избегая, таким образом, PMI.
Долевой капитал или второй кредит, скорее всего, будут иметь переменную ставку или ставку выше, чем ваш основной ипотечный кредит, поэтому вам нужно будет следить за этим кредитом и попытаться погасить его в первую очередь. Проценты по кредиту под залог собственного капитала также вычитаются из федеральных налогов, если кредит был использован для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика. Тем не менее, супружеская пара может вычитать проценты на общую сумму ипотечного долга не более 750 000 долларов.
Виды кредитов
30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой по-прежнему является наиболее распространенным ипотечным кредитом. Большинство домовладельцев предпочитают этот тип кредита, потому что их ежемесячные платежи будут оставаться стабильными на протяжении многих лет.
15-летний фиксированный кредит становится все более популярным, потому что он сокращает временной горизонт кредита, что снижает сумму процентов, выплачиваемых в течение срока кредита. Как правило, эти краткосрочные кредиты имеют более низкую процентную ставку, потому что кредитор подвергается меньшему процентному риску, чем 30-летний кредит.
Использование ипотечного калькулятора является хорошим ресурсом для понимания этих затрат.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) предлагает низкую процентную ставку в течение установленного периода времени. Затем процентная ставка может корректироваться ежегодно, или они могут быть указаны как «3-1», «5-1» или «7-1». В случае кредита с регулируемой ставкой «7-1» сумма кредита будет фиксированной в течение первых семи лет, а затем будет корректироваться, начиная с восьмого года, в зависимости от текущих рыночных условий. Обычно они основаны на годовом индексе казначейства.
Как работают ARM
Первоначально процентные ставки по ARM могут быть от одного до трех процентных пунктов ниже обычной фиксированной ипотеки. Подходит ли вам ARM, часто зависит от того, как долго вы планируете оставаться дома.