Аренда с выкупом квартиры: Аренда квартир с последующим выкупом?

Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать

• 4 мая 2017
• Категория: Аренда жилья
• 486016

Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330

Исследование «Федерального бюро выкупа жилья» показало, что за последний год популярность аренды жилой недвижимости с последующим выкупом выросла более чем двукратно, на 113%. Механизм расширяет географию присутствия и завоевывает свою аудиторию. При этом у участников рынка недвижимости относительно его будущего есть опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке, которая сегодня благодаря огромным рекламным бюджетам воспринимается едва ли не единственным доступным для населения способом приобретения жилья.  

Однако знакомые с возможностями механизма эксперты называют минимум 4 ключевых отличия аренды с выкупом от ипотеки, на которые стоит обратить пристальное внимание всем участника рынка недвижимости от покупателей до государственных ведомств и министерств. Благодаря им в обозримом будущем аренда с выкупом должна стать очень опасным конкурентам ипотеки.

1. Доступность

Профессионалы ипотечного рынка знают, что категорий граждан, которым получить ипотеку нереально по множественным причинам от семейного положения до профессиональной принадлежности, более чем достаточно.

В то же время стать участником сделки по аренде с выкупом может любой гражданин, ограничений для этого просто нет. Наличие возможности платить ежемесячный взнос за жилье, без справок о доходах и поручителей, является достаточным условием.

Условия для заключения сделки купли-продажи жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

2. Понятность

Люди, встречавшиеся с ипотекой лицом к лицу, расскажут, что процесс этот сложный, требующий соблюдения строгих процедур, а в договоре обязательно присутствует большое количество дополнительных условий, например пеней за просрочку платежей и пакет обязательных страховок. Ипотека – этот формализованный банковский продукт, описанный сложным специализированным языком, в нюансах которого неподготовленному человеку разобраться невозможно. Поэтому большинство подписывает, что дают, а потом разгребают последствия.

Аренда с выкупом работает на порядок проще. В сущности это долгосрочная сделка купли-продажи, основными параметрами которой являются: стартовый взнос, продолжительность действия договора, величина ежемесячной выплаты. Все 3 величины договорные и после регистрации сделки в управлении Росреестра остается неизменными. Никаких обременительных условий и дополнительных выплат нет.

3. Меньшие финансовые риски

Покупка недвижимости в аренду с выкупом сопряжена с гораздо меньшими финансовыми рисками. Для человека подбирается объект исходя из его финансовых возможностей. Условия по ипотеке всегда диктует банк, с которым не поторгуешься.

Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», отметил: «Ключевые риски ипотеки кроются не в величине процентной ставки и сумме переплаты, на которые в первую очередь обращают внимания покупатели, а в долгосрочном характере сделки. Выдавать краткосрочные займы банкам невыгодно, а за 20 лет в стране может случиться даже несколько экономических кризисов. За счет этого вероятность дефолта плательщика очень велика, что банку выгодно».

Эксперт подчеркнул, что срок покупки жилья при аренде с выкупом (от 1 года до 7 лет) всегда меньше срока кредита. За это время имеющие накопления граждане сумеют выкупить квартиру или дом. Людям без накоплений подбирают сначала для покупки доступный объект недвижимости: комнату в общежитии, малосемейке или коммунальной квартире, долю в жилом доме. В дальнейшем, продавая эту недвижимость, можно выкупать более дорогую, доплачивая разницу. Таким образом та же квартира или дом, как и в ипотеку, приобретается без кредитов в несколько этапов, но с гораздо меньшим риском угодить в финансовую яму.

Основные финансовые риски при покупке жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

4. Социально-экономическая польза

Самый сложный вопрос, о котором необходимо сказать обязательно. Ипотека является в первую очередь кредитом, пусть с самой низкой процентной ставкой по рынку, но все же. Кредиты работают так, что банки зарабатывает деньги из денег, не производя товаров и услуг.

Получается, чтобы иметь возможность нормально жить в собственной квартире человек вынужден обогащать банк. Его материальные блага уходят из реального сектора экономики, пополняя банковские резервы и увеличивая инфляционную составляющую. В глобальных масштабах это приводит к созданию так называемых «мыльных пузырей», которые лопаются и вызывают очередной глобальный экономический кризис.

Аренда с выкупом работает принципиально по-другому. Деньги одного физического лица переходят к другому в обмен на имущественные права, поэтому остаются в реальном секторе экономики.

Почему бы государству не диверсифицировать средства, направленные на решение проблемы доступного жилья в развитие новых жилищных инструментов таких, как аренда с выкупом?

Это позволит не зарабатывать банкам на важнейших потребностях людей, а государственным структурам более эффективно решать острейшую социальную проблему доступности жилья, одновременно оздоравливая экономику.

Успешный опыт есть, и не только в США и Западной Европе. В соседнем Казахстане уже несколько лет действуют государственная программа по обеспечению жильем граждан с невысоким уровнем дохода, основанная на использовании механизма аренды с выкупом.

Хотите получать новости на почту?

Подпишитесь на рассылку!

Подписываясь на рассылку, вы даете согласие на обработку персональных данных.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды квартиры с последующим выкупом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда жилья:
• Акт возврата квартиры
• Акт приема передачи квартиры по договору найма
• Аренда жилого помещения
• Аренда жилого помещения НДС
• Аренда квартиры для сотрудника НДФЛ
• Ещё. ..

• Договоры и сделки:
• Абонент
• Аванс это
• Авансовые платежи бюджетных учреждений
• Авансы выданные
• Авансы полученные
• Ещё…

Формы документов: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Судебная практика: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-417785/2020
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Коммерческий наем жилья.
Требование продавца, нанимателя: 1) О признании договора недействительным; 2) О признании договора найма недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что оспариваемые договоры заключены сторонами с целью прикрыть другие сделки — договоры займа и залога квартиры.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, руководствуясь положениями ст. ст. 170, 309, 310, 421, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, договора аренды квартиры с правом выкупа, а также применении последствий недействительности сделок в виде возврата денежных средств, поскольку пришел к выводу о том, что заключая указанные договоры фио и наименование организации достигли правового результата, соответствующего данным договорам, они не противоречит закону, интересам сторон и не доказывают притворности оспариваемых сделок, поскольку не свидетельствуют о заключении данных договоров с целью предоставления займа истцу.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05. 03.2021 N 07АП-318/2021(2) по делу N А45-18939/2018
Требование: Об отмене определения об отказе в признании обязательств по исполнению решения суда общими.
Решение: Определение оставлено без изменения.Таким образом, сам факт работы Казанцева С.А. в ООО «Сибирь-Рост» с обязательством отработки 10 лет в ООО «Сибирь» либо в организации-правопреемнике фирмы, и заключения договора аренды жилого помещения с правом дальнейшего выкупа, вопреки позиции кредитора, безусловно, не свидетельствует о том, что такое обязательство (при досрочном расторжении трудового договора освободить квартиру или оплатить рыночную ее стоимость на момент увольнения) является для супругов общим.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации расходы по аренде квартиры у юридического лица, используемой для проживания командированных работников организации, если часть времени в квартире фактически никто не живет?. .
(Консультация эксперта, 2022)В рассматриваемой ситуации срок аренды квартиры не превышает 12 месяцев. При этом договор не предусматривает ни перехода права собственности на квартиру, ни возможности выкупить ее по цене значительно ниже справедливой стоимости, передать в субаренду. В связи с этим организация-арендатор не признает право пользования активом и не признает обязательство по аренде (пп. «а» п. 11, п. 12 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н).

Разница между покупкой и арендой квартиры?

Автор: Abdullah Haroon

Переезд на новое место жительства — один из самых больших и волнующих этапов в жизни каждого человека, но это волнение может превратиться в кошмар, если у вас нет опыта покупки и аренды квартиры. Аренда или покупка вашего следующего места жительства зависит от многих личных факторов, и ваше финансовое положение является самым важным.

В основном люди покупают жилье, когда они в хорошем финансовом состоянии, а молодые люди, которые только начали свою карьеру, идут на аренду. Из двух вариантов покупка побеждает в ничьей, поскольку люди рассматривают покупку как инвестицию. Однако покупка не всегда лучше, чем аренда, и наоборот.

В этом руководстве будут рассмотрены все тонкости покупки и аренды, чтобы вам было легко сделать выбор.

Покупка квартиры

Владение недвижимостью дает ощущение безопасности и стабильности. Вы можете делать с квартирой все, что хотите; нет договоров аренды, нет проблем с арендной платой и нет беспокойства соседа по комнате. Но этот вариант может не подойти беспокойным типам. Вы не можете продать ее в свое удовольствие, и вам нужно увидеть рынок недвижимости, чтобы узнать реальную стоимость вашей квартиры.

Покупка обойдется вам дороже, чем аренда, так как это связано со многими расходами, такими как транзакционные издержки, платежи по ипотеке и авансовые платежи. Покупатели жилья должны учитывать все эти расходы, прежде чем писать документы.

Некоторые значительные расходы, связанные с покупкой, включают, но не ограничиваются:

• Страхование домовладельца
• Первоначальный взнос
• Плата за условное депонирование
• Плата за оценку
• Инспекция по вредителям
• Налоги на имущество
• Ремонт и техническое обслуживание

При аренде квартиры вам не нужно платить. Вы должны заплатить некоторые сборы, прежде чем получить ключи, и они требуют надлежащего планирования и составления бюджета. После того, как вы подсчитаете все расходы, вы можете обнаружить, что вы более обеспечены в финансовом отношении за счет аренды.

Читайте также: На что обратить внимание при покупке квартиры в Нью-Йорке?

Аренда квартиры

Аренда дает вам свободу передвижения каждый раз, когда срок аренды истекает. Но это также означает, что вам, возможно, придется неожиданно переехать, если ваш арендодатель захочет расторгнуть договор аренды. Существует миф об аренде, что вы каждый месяц выбрасываете изрядную сумму. Не так. Каждому нужно жилье, и вы должны за это платить.

Читайте также: Что проверить перед сдачей квартиры?

Арендаторы имеют представление о том, сколько они собираются тратить каждый месяц, тогда как покупатели не должны платить больше, чем их ипотечный план. Будучи арендатором, вам никогда не придется платить за замену кровли, а ваши расходы станут предсказуемыми.

Однако при аренде вы можете столкнуться с непредсказуемым увеличением арендной платы при продлении аренды. И если вы живете в месте, где цены на аренду выходят из-под контроля, ваш ежемесячный бюджет может быстро разрушиться.

Арендаторы жилья должны будут оплатить следующие расходы, которые не оплачивают покупатели жилья:

• Стоимость закрытия
• Стоимость управления недвижимостью
• Стоимость незапланированного ремонта
• Комиссия брокера
• Стоимость модернизации собственности
• Экстренные расходы
• Подоходный налог

Арендаторы имеют много прав; вы должны знать об этом.

Ваш арендодатель позаботится обо всех расходах на ремонт и техническое обслуживание, но они не могут быть выполнены так быстро, как вы хотите. Если вы хотите быстро исправить, вам нужно потратить дополнительные деньги.

Различия между арендой и покупкой квартиры

• Домашний капитал

Одним из очевидных преимуществ покупателей жилья перед арендаторами является собственный капитал. Покупатели увеличивают капитал, если стоимость их недвижимости с годами увеличивается, и получают дополнительные деньги от продажи своих квартир.

• Стоимость обслуживания

Каждая квартира со временем нуждается в ремонте, и при аренде квартиры домовладелец обязан устранить неполадки. Но если вы являетесь владельцем, вы будете на крючке для текущего обслуживания и ремонта.

• Гибкость

Если вы переезжаете в новый район, имеете временную работу или не уверены в своем пребывании, аренда может быть для вас подходящим вариантом.

• Налоги

Покупатели платят различные налоги, такие как налог на регистрацию, налог на добавленную стоимость и налог на услуги. Кроме того, есть некоторые налоговые льготы, которые могут получить домовладельцы. Тем не менее, арендаторы свободны от налоговых последствий.

Покупка или аренда – плюсы и минусы

Покупка

Плюсы:

• Наращивание капитала
• Никаких хлопот арендодателю
• Налоговые льготы
• Полномочия на обновление дома по вашему вкусу

Минусы:

• Нужно много денег
• Риск потери денег в случае падения рынка
• Ипотечные платежи
• Ответственность за техническое обслуживание

Аренда

Плюсы

• Меньше авансовых платежей
• Налоговые льготы
• Свобода передвижения
• Отсутствие ответственности за ремонт и техническое обслуживание

Минусы

• Опасность окончания аренды
• Нет налоговых льгот
• Увеличение арендной платы

Покупка или аренда – что выбрать?

Хотя покупка связана с большими вложениями и большим риском, люди по-прежнему предпочитают ее аренде, поскольку она предлагает постоянное место для содержания семьи. Однако, какой вариант подходит вам, зависит не только от денег, но и от вашего видения жизни и комфорта. Не слушайте людей, выбирайте то, что соответствует вашим потребностям, потому что в конце дня вы будете единственным, кто страдает.

Аренда домов с выкупом: хорошая идея?

На высококонкурентном и быстро меняющемся рынке жилья те, кто хочет приобрести жилье, могут начать изучать менее традиционные варианты, чтобы подняться по карьерной лестнице. Одним из таких вариантов является соглашение об аренде с выкупом, метод покупки дома путем его предварительной аренды. Вот все, что вам нужно знать.

Что такое дома, сдаваемые в аренду?

Дом с правом выкупа — это дом, который позволяет арендатору арендовать недвижимость, но также дает арендатору возможность купить ее до истечения срока аренды. Благодаря аренде с выкупом арендаторы могут эффективно протестировать дом, проживая в нем некоторое время, прежде чем решить, покупать ли его. Это может быть отличным способом узнать, нравится ли вам район. Тем временем владелец дома может использовать вариант покупки, чтобы зафиксировать цену продажи, а также найти качественного арендатора.

Типичное соглашение об аренде с выкупом состоит из двух частей: договора аренды и опциона на покупку.

Часть соглашения об аренде очень похожа на любую другую аренду: в ней оговаривается, что вы платите определенную сумму арендной платы на регулярной основе, пока живете в доме и пользуетесь им, и устанавливает условия, связанные с этим, например, что вы можете и можете не делать с собственностью.

Опцион на покупку дает вам право купить дом во время или в конце срока аренды. Опция разъясняет, как будет определяться цена дома, если вы решите его купить (она будет установлена ​​в начале срока аренды или ближе к истечению срока?), и как ваши арендные платежи могут применяться к покупке (если вообще). Возможно, вам придется заплатить авансовый платеж, чтобы включить эту опцию в общее соглашение, в зависимости от рынка.

Как работает аренда с выкупом?

Аренда с выкупом — это способ купить дом, сначала сдав его в аренду. Во многих договоренностях часть вашего ежемесячного арендного платежа включается в окончательную цену покупки. По сути, вы вносите часть своего первоначального взноса через чеки за аренду.

По окончании периода аренды у вас будет возможность купить дом, как правило, по заранее оговоренной цене. На этом этапе вам необходимо получить подтверждение от владельца о произведенных вами платежах и о том, что будет применяться к покупке. Затем вы получаете ипотечный кредит, как и любой другой покупатель жилья.

Законы штатов различаются в отношении договоров аренды с выкупом, но, как правило, сделки могут заключаться любым способом, который предпочитают покупатель/арендатор и продавец/арендодатель. Обе стороны должны договориться о цене покупки, что может быть непросто, если продажа происходит через несколько лет. Например, на растущем рынке продавец может захотеть, чтобы покупатель заплатил больше, чем текущая стоимость недвижимости.

В некоторых контрактах указывается, что оценщик определяет цену дома на момент покупки. В этом случае покупатель/арендатор должен обеспечить, чтобы контракт включал право нанять собственного оценщика, а также положение о том, что произойдет, если оценка покупателя и оценка продавца различаются. Кроме того, в договоре должно быть указано, покупает ли покупатель дом «как есть» или продавец будет нести ответственность за ремонт или модернизацию.

Затем покупатель/арендатор вносит предоплату за опцион при подписании договора аренды. Плата за опцион обычно составляет от 1 до 5 процентов от общей стоимости покупки.

Допустим, вы заключаете двухлетнее соглашение об аренде с выкупом. Плата за опцион составляет 5 процентов от покупной цены дома в размере 150 000 долларов США или 7 500 долларов США. Вы заплатите эту сумму авансом, и ваша ежемесячная арендная плата составит 1500 долларов. Ваш кредитор положит 20 процентов арендной платы (300 долларов в месяц) на счет условного депонирования в течение двух лет аренды. Когда придет время покупать, вы вычтете опционную плату в размере 7 500 долларов и арендную плату в размере 7 200 долларов (300 долларов в течение 24 месяцев), что снизит цену покупки на 14 700 долларов до 135 300 долларов.

Предупреждение об условном депонировании: хотя продавец может предложить своего адвоката для управления депонированием, лучше всего, чтобы ваш собственный банк, кредитор или другая третья сторона управляли счетом и требовали вашей подписи и подписи продавца для доступа к нему. Это может помочь сохранить средства.

Вы идеальный кандидат на аренду с выкупом?

«Аренда с выкупом может быть чрезвычайно выгодной для обеих сторон, но не для всех», — говорит Мартин Орефиче, инвестор в недвижимость и владелец компании Rent to Own Labs, расположенной в Орландо, штат Флорида.

Сдача жилья в аренду может быть хорошим вариантом для людей, которые хотят купить дом, но в данный момент не имеют финансовых возможностей. Это лучше для тех, кто:

• планирует остаться на некоторое время
• У меня сейчас недостаточно средств для первоначального взноса, но они работают над этим
• У вас слишком низкий кредитный рейтинг, чтобы претендовать на ипотеку в настоящее время

Опционная аренда и аренда с выкупом

Двумя различными типами договоров аренды с выкупом являются договоры об аренде и договоры об аренде с выкупом. Вот обязательства и штрафы, связанные с каждым типом.

Опцион на аренду

Когда вы подписываете договор об опционе на аренду, вы платите домовладельцу плату за опцион, чтобы вы могли купить дом в конце срока аренды.

В договоре аренды будет указано, какая часть опциона аренды или арендной платы (если таковая имеется) пойдет на оплату покупной цены. Помните, что вы можете (и должны) заранее договориться о сумме опциона и ежемесячных арендных платежах. В большинстве случаев плата за опцион идет на снижение покупной цены недвижимости.

Вы будете платить арендную плату в течение срока аренды, и часть этих арендных денег обычно идет на ваш первоначальный взнос, как только вы решите купить дом. Вы будете работать с продавцом, чтобы договориться о цене покупки после истечения срока аренды.

Это идеальный вариант, если вначале вы не совсем уверены, хотите ли вы купить дом, потому что вы можете отказаться от этого варианта, если решите не покупать недвижимость. Но недостатком является то, что вы откажетесь от опционной платы и арендной платы.

Аренда-покупка

Договор аренды-покупки очень похож на договор аренды-опцион. Вы по-прежнему вносите определенный процент от арендной платы в качестве первоначального взноса на покупку дома. Одно отличие этого типа соглашения заключается в том, что вы и продавец договариваетесь о цене покупки заранее. Вы можете договориться о цене до подписания договора аренды или указать дату оценки дома и принять решение о цене после завершения оценки.

Еще одно важное отличие: когда вы заключаете договор купли-продажи, вы обязаны купить дом в конце срока аренды. Это хорошая идея, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение кредита в течение периода аренды, потому что вы откажетесь от права на дом и все накопленные арендные кредиты, если вы не сможете претендовать на получение ипотечного кредита в окончание аренды. Домовладелец также может подать на вас в суд за нарушение договора, если вы не купите дом.

Плюсы и минусы аренды с выкупом

Аренда жилья с выкупом имеет свои преимущества и недостатки как для арендатора/покупателя, так и для арендодателя/продавца.

Профессионалы покупателя

• Договоры об аренде с выкупом могут предоставить вам путь к домовладению, если вы не можете сразу претендовать на получение ипотечного кредита.
• Если вы влюбитесь в конкретный дом на рынке, аренда с выкупом гарантирует, что никто другой не сможет его купить.
• Аренда с выкупом поможет вам опробовать новый район, прежде чем совершить покупку.
• Аренда с выкупом может сократить расходы и хлопоты, связанные с переездом в несколько раз.

Против покупателя

• Если вы в конечном итоге не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита или аннулируете договор, не уплатив арендную плату, вы потеряете деньги, которые вы потратили на опцион и на арендную плату, потенциально превышающую рыночную.
• Дом может обесцениться в течение срока аренды.
• Возможно, вам придется заплатить невозмещаемые сборы, например, сбор за опцион, который вы не получите обратно, если решите не покупать.

Профессиональные продавцы

• Договоры аренды с выкупом могут привлечь более качественных арендаторов, которые, вероятно, также будут заинтересованы в сохранении собственности.
• Вы можете ежемесячно получать арендную плату выше рыночной и потенциально получать более высокую цену продажи, когда покупатель покупает недвижимость.

Минусы продавца

• Арендатор может принять решение не покупать дом, и вам придется искать другого арендатора или начать процесс продажи заново.
• Аренда с выкупом требует времени, возможно, нескольких лет, что может быть недостатком, если вам нужны деньги сейчас.
• Вам нужно очень тщательно проверять потенциальных арендаторов, что также требует времени.
• Арендатор может обнаружить дефекты недвижимости (которые легче обнаружить, живя в ней) и в результате потребовать более низкую покупную цену. В том же духе арендатор может повредить дом или иным образом вызвать проблемы в помещении, которые могут создать головную боль для вас как их арендодателя.

Как найти жилье для сдачи в аренду

Возможности сдачи жилья в аренду не так распространены, как традиционная аренда или продажа, но они существуют. Лучше всего использовать компанию по аренде с выкупом, чтобы найти недвижимость, владельцы которой ищут арендаторов / покупателей. Вот несколько зарекомендовавших себя вариантов:

Аренда для собственных лабораторий

Аренда для собственных лабораторий Orefice собирает списки со всей страны, которые доступны для соглашений об аренде с выкупом. Вы можете искать по области, и в каждом списке собраны основные статистические данные о собственности и ее местоположении.

Home Partners of America

В Home Partners вы найдете интересующий вас дом, и они сделают предложение о его покупке за наличные. Если покупка прошла успешно, вы подписываете договор аренды на один год, который может быть продлен до пяти лет с фиксированной арендной платой. Вы можете принять решение о покупке дома в любое время или отказаться от него по истечении срока действия договора аренды без каких-либо штрафных санкций.

Divvy

Точно так же Divvy поможет вам найти дом. Если вы имеете право на участие в программе, они покупают выбранный вами дом и откладывают часть вашей арендной платы для вашей возможной покупки. Divvy стремится помочь вам получить ипотечный кредит в течение трех лет.

Советы по аренде с выкупом

Выберите наилучшие условия для вашей ситуации

Обязательно взвесьте все за и против как варианта аренды, так и соглашения об аренде с выкупом. Если вы не уверены, хотите ли вы купить дом, вариант аренды может быть лучшим выбором.

Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости

Когда вы будете готовы двигаться дальше, рассмотрите возможность найма юриста для изучения договора. Среди положений должно быть четко указано, когда должна быть уплачена арендная плата; какая часть арендной платы, если таковая имеется, пойдет на покупку дома; действительно ли покупка является вариантом или железным требованием; какие бытовые приборы поставляются со скидкой, если вы их покупаете; и кто выполняет и оплачивает ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды.

Не приукрашивайте договор

Внимательно прочитайте все, включая сроки и обязательства. Узнайте о плате за опцион и арендной плате, цене покупки и о том, как реализовать свое намерение купить, а также о правилах содержания домашних животных, деталях обслуживания, налогах на недвижимость и возможных сборах ассоциации домовладельцев. Убедитесь, что вы знаете, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание — в некоторых договорах аренды с выкупом арендатор может нести ответственность с самого начала действия договора аренды.

Проведите инспекцию дома

Попросите домашнего инспектора проверить дом, прежде чем вы согласитесь с покупной ценой, и попросите владельца заплатить за нее. Инспектор может выявить любые серьезные недостатки в доме, ремонт которых впоследствии будет дорогостоящим, а также защитить вас от требований о возмещении ущерба, если вы не купите квартиру, так что это важный шаг.

Что произойдет после того, как я перееду в собственность, сдаваемую в аренду?

Что происходит после того, как вы решили перейти к аренде недвижимости с выкупом? Вы переезжаете в свой дом в качестве арендатора, но в зависимости от вашего соглашения вам, возможно, придется следовать другим правилам, чем обычному арендатору.

Обязательно ознакомьтесь с договором. В некоторых соглашениях арендатор может быть назначен ответственным за управление ремонтом и обслуживанием, как это сделал бы владелец. (Однако в некоторых штатах это незаконно.) Кроме того, убедитесь, что вы понимаете штрафы за просрочку платежа. Если вы пропустите арендную плату на один месяц или даже опоздаете с оплатой, это может стать основанием для расторжения договора с владельцем.

Как правило, по истечении срока аренды с правом выкупа у вас будет либо возможность купить дом, либо вы будете обязаны купить дом по контракту. В любом случае, убедитесь, что вы начинаете работать над получением ипотечного кредита заблаговременно.

Альтернативы аренде с выкупом

Сдача в аренду не является универсальным решением. Если вы действительно хотите купить, но просто нуждаетесь в финансовом подкреплении, вот несколько альтернатив:

1. Узнайте, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита с низким первоначальным взносом

Традиционный совет гласит, что покупатели жилья должны стремиться к 20-процентному первоначальному взносу. Это может сделать ваше предложение более конкурентоспособным и устранить необходимость в частном ипотечном страховании. Но это все равно солидная сумма, а есть варианты ипотеки, которые позволяют гораздо меньше. Например, некоторые обычные кредиты допускают 3 или 5 процентов при хорошем кредите, в то время как кредиты FHA могут требовать только 3,5 процента.

Помните, что меньший первоначальный взнос означает больший ежемесячный платеж по ипотеке (и общий размер займа больше). Но это может быть хорошим вариантом, чтобы получить вас в доме раньше.

2. Рассмотреть возможность финансирования собственником

Финансирование собственником – это соглашение, при котором покупателю не нужно обеспечивать ипотечный кредит. Вместо этого покупатель вносит первоначальный взнос непосредственно продавцу и подписывает вексель, соглашаясь производить регулярные платежи продавцу до тех пор, пока он не выплатит оставшуюся часть цены дома плюс проценты. По сути, продавец предоставляет кредит непосредственно покупателю. Это может быть более дешевый и быстрый способ попасть в дом, но имейте в виду: продавец может взимать более высокую процентную ставку, устанавливать более короткий срок кредита или и то, и другое, а также может взимать более высокую цену в обмен на кредит.

Недостаток для продавца, конечно, в том, что покупатель может не платить. Если у продавца все еще есть ипотечный кредит на дом, и он не может из-за этого выплачивать свои ипотечные платежи, кредитор может лишить права выкупа дома, в результате чего и покупатель, и продавец останутся без везения.

3. Практикуйте терпение

Возможно, наименее удовлетворительный ответ на этот вопрос, но все же жизнеспособный — терпение. Потратьте год или два, откладывая как можно больше денег, и вы, возможно, обнаружите, что сможете претендовать на ипотеку и позволить себе покупку дома с меньшими затратами.

Сдавать в аренду — хорошая идея?

Соглашения об аренде с выкупом могут иметь смысл для покупателей, которые уверены, что они имеют право на получение ипотечного кредита и могут ограничить аренду коротким периодом времени. Это может быть идеальным путем для тех, кто находится на пути к погашению другого долга и улучшению своего кредитного рейтинга, или для тех, кому нужно подождать, пока у них не будет более длинного трудового стажа, чтобы претендовать на ипотеку.

Тем не менее, покупка дома по договору аренды с выкупом сопряжена с рисками и расходами, которых вы, вероятно, не понесли бы при традиционной покупке жилья.

«Часто аренда с выкупом не приводит к покупке дома», — говорит Сара Боллинг Манчини, юрист Национального центра защиты прав потребителей. «Это может привести к потере богатства, которое в противном случае вы могли бы потратить на покупку дома».

Часто задаваемые вопросы

• Что дешевле: арендовать или владеть домом, зависит от многих факторов. Вам необходимо учитывать цены на жилье и арендную плату в вашем районе, а также общую стоимость жизни. Владение домом также означает, что вы увеличиваете капитал, тогда как при аренде вы не инвестируете ни во что в долгосрочной перспективе. Калькулятор ренты и покупки от Bankrate может помочь вам рассчитать цифры. Кроме того, вы можете использовать ипотечный калькулятор, чтобы определить, сколько будет стоить ипотека на дом в вашем ценовом диапазоне каждый месяц.

• Когда вы покупаете дом, вы становитесь его владельцем, как только заключаете договор купли-продажи. Покупка дома напрямую, как правило, требует, чтобы у вас была единовременная сумма денег, которую можно использовать для первоначального взноса. При аренде с выкупом приобретение жилья откладывается. Вы платите арендную плату за определенное время перед покупкой, при этом часть вашей арендной платы ежемесячно откладывается для покрытия вашего первоначального взноса. Как правило, вы должны платить сборы арендодателю, например, плату за опцион. По истечении срока действия договора аренды вы можете либо решить покупать дом, либо нет, но вы не становитесь домовладельцем, пока не завершите покупку.