Требуют ли сделки с недвижимостью обязательного удостоверения у нотариуса? Часто ли требуется удостоверение сделок у нотариуса
Сделки, которые необходимо удостоверять у нотариуса
Загрузка... 5 февраля 2018
Для ряда сделок с недвижимостью законодательно устанавливается нотариально удостоверенная форма договора. Ее несоблюдение автоматически будет влечь недействительность сделки, как таковой. Участие нотариуса помимо прочего дает определенные гарантии. Ведь нотариусы несут ответственность своим имуществом перед гражданами относительно удостоверяемых ими действий. Роль нотариуса в сделке сводится к юридической экспертизе документов на их подлинность.
Нотариус сможет удостоверить лишь ту сделку, которую совершают полностью дееспособные лица, обладающие соответствующими правомочиями на юридически значимые деяния в рамках удостоверяемого договора. Кроме того нотариусу положено убедиться в добровольном согласии участников на совершение обусловленных сделкой действий, и что ее юридический характер им полностью понятен. Во-первых, в нотариальном удостоверении нуждается продажа, а с недавнего времени еще и дарение доли в принадлежащей субъекту недвижимости, будь то квартира, жилой дом, иное жилище или земля.
Долевая собственность предполагает пассивное участие в сделке и иных лиц, не являющихся непосредственно ее сторонами. Эти сособственники имущества должны обязательно быть извещены перед планируемой сделкой о предстоящем отчуждении посторонним лицам доли. Кроме того, сособственники наделены правомочием преимущественного приобретения отчуждаемой другим сособственником доли. То есть продать долю не сособственнику возможно, если только ее не купят другие обладатели долей на данную недвижимость. Факт надлежащего извещения других сособственников, а также их отказ от сделки или отсутствие от них ответа о намерении покупать (не покупать) долю и должен проверить нотариус, когда планируется сделка продажи.
Если доля не продается, а отчуждается посредством сделки дарения, тогда извещать иных сособственников не обязательно. Но подарить долю также возможно только при нотариальном удостоверении дарственной. К нотариусу иногда необходимо обращаться при продаже не доли, а всего объекта целиком. Но с иной целью – заверить согласие супруга собственника на сделку. Если объект покупался продавцом, когда он состоял в брачном союзе, то супружеское согласие на продажу будет обязательным условием для законности сделки. Однако такое согласие можно написать и в росреестре. Обращаются к нотариусу же с этой целью тогда, когда объект продается через агентство или по доверенности.
Вторым видом сделок с обязательным участием нотариуса считаются те, в которых задействованы несовершеннолетние либо ограниченные в дееспособности собственники недвижимости. У таких субъектов есть законные представители, роль которых возлагается на родителей, попечителей (опекунов).
Нотариус в подобных сделках помимо юридической экспертизы документов проверяет также наличие разрешения на сделку, выдаваемого попечительским советом и обстоятельства того, что планируемой сделкой не будут ущемлены жилищные права такого субъекта (несовершеннолетнего, ограниченного в дееспособности).
Третьей самостоятельной сделкой, обусловленной нотариальной договорной формой, является завещание. Завещание – сделка односторонняя. И именно по данной причине она в большей степени нуждается в удостоверении уполномоченным органом (нотариусом). На нотариусе в рассматриваемом случае лежит функция проверки полномочий завещателя по распоряжению указанным им имуществом, дееспособности завещателя и добровольного характера его действий по распоряжению. Аналогично завещанию обязательного нотариального удостоверения требуют договор ренты, также соглашение о пожизненном иждивенческом содержании. Как правило, субъект собственности в них человек преклонного возраста, а передаваемое в обмен на ренту (пожизненное содержание) имущество представляет собой единственное жилье. И именно нотариус должен проверить, добровольно ли человек идет на сделку, не является ли данный шаг результатом заблуждения или непонимания юридических последствий в силу возраста или болезни психического характера.
Обязательно у нотариуса заверяется брачный договор и супружеское соглашение о разделе общенажитого имущества. Помимо правомочности и добровольности действий по данным видам соглашений, нотариус обязан при удостоверении убедиться, что этими соглашениями не будут существенно нарушаться права кого то одного. Поскольку брачный договор, как и супружеское соглашение о разделе возможно изменить и отменить в любой из моментов, если на то супруги обоюдно согласны, то изменение и отмена также должны быть нотариусом удостоверены.
Это правило вытекает из общей договорной теории о том, что изменение и отмена соглашений осуществляется строго в той форме, в какой они изначально совершались. Приведенный выше перечень сделок с участием нотариуса исчерпывающим не является. Просто рассмотренные сделки без такого удостоверения потеряют силу ввиду того, что нотариальная форма для них установлена законом как обязательная. Но у нотариуса не запрещено заверять любой вид договора, если стороны считают, что это необходимо. И хотя никакой дополнительной силы сделка от этого не получит, но определенные гарантии участие нотариуса все же даст.
Росреестр
На вопросы отвечает начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Надежда Лещенко.
Нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, которая влечет возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, а только в случаях, определенных законом. Кроме того, обязательное удостоверение сделки может быть установлено соглашением сторон, даже если по закону ее нотариальное удостоверение не требовалось.
Сейчас в соответствии с законодательством обязательного нотариального удостоверения требуют несколько видов сделок с недвижимостью.
1. Сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д.) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть если, например, совершается сделка по купле-продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
2. Cделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки или доверительного управления, по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
3. По общему правилу подлежат нотариальному удостоверению доверенности:
- на представление заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав и необходимых документов;
- на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
- на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.
4. Если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка также требует нотариального удостоверения. При этом должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке подлинность подписи заявителя на заявлении, а также в нотариальном порядке должна быть удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя как на представление документов на государственный кадастровый учет и регистрацию прав, так и подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности
5. Нотариального удостоверения требуют договоры уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов осуществляется в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления и указанных документов, а в случае поступления заявления и документов в электронном виде - в течение одного рабочего дня.
Как и любой договор, нотариально удостоверенный договор должен содержать все существенные условия, предусмотренные Гражданским кодексом, иными законами.
Государственный регистратор прав, получая документы для проведения регистрации прав, проводит их правовую экспертизу на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
При этом в случае осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Это определено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Сейчас в соответствии с законодательством обязательного нотариального удостоверения требуют несколько видов сделок с недвижимостью.
Автор: Максимова Елена
Опубликовано на сайте «Комсомольской правды» 13 октября 2017 года.
Требуют ли сделки с недвижимостью обязательного удостоверения у нотариуса?
Нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, которая влечет возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, а только в случаях, определенных законом. Кроме того, обязательное удостоверение сделки может быть установлено соглашением сторон, даже если по закону ее нотариальное удостоверение не требовалось.
Сейчас в соответствии с законодательством обязательного нотариального удостоверения требуют несколько видов сделок с недвижимостью.
1. Сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д.) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть если, например, совершается сделка по купле-продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
2. Cделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки или доверительного управления, по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
3. По общему правилу подлежат нотариальному удостоверению доверенности:
- на представление заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав и необходимых документов;
- на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
- на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.
4. Если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка также требует нотариального удостоверения. При этом должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке подлинность подписи заявителя на заявлении, а также в нотариальном порядке должна быть удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя как на представление документов на государственный кадастровый учет и регистрацию прав, так и подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности
5. Нотариального удостоверения требуют договоры уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов осуществляется в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления и указанных документов, а в случае поступления заявления и документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.
Как и любой договор, нотариально удостоверенный договор должен содержать все существенные условия, предусмотренные Гражданским кодексом, иными законами.
Государственный регистратор прав, получая документы для проведения регистрации прав, проводит их правовую экспертизу на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
При этом в случае осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Это определено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
www.kp.ru
