Что будет с недвижимостью в 2018 году мнение экспертов 2 ч назад: Прогноз изменения цен на недвижимость в 2018 году » Новости. Саров24

«Подобие пузыря». Что будет с ценами на жилье в 2023 году

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов полагает, что рынок российской недвижимости ждет обвал. О том, на сколько могут упасть цены и что делать инвесторам — в колонке для «РБК Инвестиций»

Фото: Sutterstock

Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.

Массовый отъезд россиян из страны после начала частичной мобилизации стал сильным, но не последним ударом по рынку недвижимости. На рынке жилья накопилось немало факторов в пользу того, чтобы цены быстро покатились вниз. Один из наименее обсуждаемых факторов — средний срок ипотеки, поскольку он постоянно растет, и с каждым месяцем обновляет исторический рекорд.

Например, в августе он впервые перевалил за 23 года, а по итогам сентября прибавил еще почти 4 месяца и сейчас составляет около 23,5 лет. Всего год назад это было 20 лет, а незадолго до пандемии он стабильно держался вблизи отметки 18 лет. Это говорит о двух вещах.

www.adv.rbc.ru

Во-первых, рост ипотечного портфеля банков происходит на фоне ухудшения платежеспособного спроса: кредиторы попросту вынуждены растягивать кредит во времени, чтобы новые клиенты могли платить. Во-вторых, предел этого растягивания практически исчерпан. Сегодня ипотеку берут люди в среднем 35-37 лет. Когда они выплатят свою ипотеку, им будет по 60 лет. Как минимум один человек в семейной паре уже достигнет пенсионного возраста.

Сложно представить, чтобы банки начали кредитовать людей, готовых гасить ипотеку через 25 и более лет, уже находясь на пенсии. Чтобы рынок продолжал расти, нужно снижать либо цены, либо ставки. За время пандемии и некоторое время после нее государство щедро субсидировало ставку, поддерживая застройщиков, накачивая спрос, а с ними и цены на жилье: через льготную ипотеку, семейную, сельскую, дальневосточную, военную, а потом еще и для специалистов IT-сектора.

Фото: Sutterstock

Это вызвало на рынке недвижимости некое подобие пузыря, который никак не хотел сдуваться. Недавно ЦБ выпустил специальное исследование, в котором показал, какую долю в цене новостроек занимает льготная ставка: как минимум 20%, но может доходить до 45%. И в данном случае речь не про эффект последних трех лет, а всего лишь про три летних месяца. Застройщики в паре с банками, лишившись стабильного потока покупателей весной, начали выдавать ипотеку под 0,1% годовых, закладывая разницу в цену продажи.

Причем это не какая-то отдельная история, а именно срез по всему рынку новостроек. Доля околонулевых ипотечных программ в суммарной выдаче в начале года составляла чуть более 30%, а к лету поднялась почти до 70%. То есть, две трети рынка жилья искусственно поднято в цене как минимум на 20%.

Застройщики и здесь дошли до предела: был выбран весь доступный спрос, включая людей, готовых брать под 0% с максимальной наценкой. Средняя ставка по новостройкам откатилась до исторически рекордных 3,7% годовых. Ниже двигать ставку просто некуда, она и так вдвое ниже ключевой и меньше, чем в развитых странах.

Как сильно упадут цены на рынке недвижимости

Зная, какой должна быть рыночная ставка, можно понять, сколько реально должны стоить квартиры, купленные по сегодняшним ценам за счет ипотечной накачки, ведь покупатели в среднем не стали богаче, и предельный платеж для них остался прежним. Минфин уже объявил, что с января будет прекращена льготная ипотека для покупки новостроек. Соответственно, минимальная ставка на рынке вернется к 6% (для семей с маленькими детьми), а для тех, кто не имеет льгот, — вырастет до обычной рыночной.

Сегодня на рынке вторичного жилья, где нет никаких льгот, банки кредитуют под 9% годовых. Эту цифру вполне можно взять за максимальный ориентир, поскольку вторичный рынок сейчас явно будет забирать спрос у первичного, и цены будут влиять друг на друга.

Расчеты показывают: чтобы сохранить платеж по ипотеке на прежнем уровне при новой ставке (была 3,7%, а стала 6–9% годовых), цена квартиры должна будет упасть как минимум на 20% (для семейной ипотеки), а максимум — на 38% (если нет льгот). Таким образом, мы видим, как надвигается обрушение цен на рынке жилья — в среднем, почти на треть, что совпадает с оценками ЦБ, когда он пишет про искусственно созданные ценники на жилье.

Фото: Sutterstock

Что делать инвестору в недвижимость перед обвалом рынка

Тем, кто покупал квартиру на пике для себя, для жизни, нужно морально приготовиться к тому, что их жилье может сильно упасть в цене. Настолько сильно, что оставшийся долг по ипотеке окажется больше, чем
рыночная стоимость 
этой квартиры.

Тем, кто брал на надежде на рост, еще не поздно продать свой объект и перейти в другие активы. Рынок жилья ждет жесткая посадка, и это может занять не один год. Пока снижение лишь началось. Например, в Москве за полгода метр потерял в цене порядка 5%. Переложившись хотя бы во вклады или ОФЗ, инвестор не потеряет те самые 20-40%, а наоборот, получит прибыль в пределах 10% годовых. Если собрать портфель из разных активов, включая акции и валютные инструменты, то можно даже переиграть инфляцию.

Обычно цикл снижения на рынке жилья занимает 2-3 года. Сейчас особая ситуация: экономика страны меняется с быстрой скоростью. В такие времена недвижимость не ценный актив, а, скорее, обуза. Лучше иметь что-то более ликвидное под рукой, что можно продать и забрать в любой момент.

Больше интересных историй и новостей о финансах в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Стоимость компании на рынке, рассчитанная из количества акций компании, умноженного на их текущую цену. Капитализация фондового рынка – суммарная стоимость ценных бумаг, обращающихся на этом рынке.

Стоимость квартир в Кирове (статистика цен на недвижимость)

Риэлторская компания
/ Недвижимость города Кирова / Статистика цен на недвижимость

Мы собрали для Вас статистику цен на рынке недвижимости города Кирова. Анализируйте вместе с Регбюро!

Аналитика цен за квадратный метр вторичного жилья за 2018-2023 год

	ноя.18	дек.18	янв.19	фев.19	мар.19	апр.19	май.19	июн.19	июл.19	авг.19	сен.19	окт.19	ноя. 19	дек.19	янв.20	фев.20	мар.20	апр.20	май.20	июн.20	июл.20	авг.20	сен.20	окт.20	ноя.20	дек.20	янв.21	фев. 21	мар.21	апр.21	май.21	июн.21	июл.21	авг.21	сен.21	окт.21	ноя.21	дек.21	янв.22	фев.22	мар.22	апр.22	май. 22	июн.22	июл.22	авг.22	сен.22	окт.22	ноя.22	дек.22	янв.23	фев.23
Хрущевки	34965	35781	35454	36228	35695	35567	35593	35135	35223	35017	34662	35082	34700	34970	34623	34140	34895	34766	34611	34287	34226	35549	36295	36303	36728	37695	38822	39394	40392	41185	41238	42738	43363	43044	45456	46213	48551	50371	52556	54930	56565	57040	54892	55587	55933	57071	57777	57121	59243	58586	60501	61535
Новая планировка	42861	42763	43227	43725	43694	43759	43090	43037	42955	43363	43530	43236	42991	42797	42686	43145	42958	42941	43092	42905	43369	43470	44376	45950	46570	46639	48566	48891	49078	49952	51349	51598	52984	52953	54488	56632	57710	61513	66200	67329	68268	68491	67126	66871	68717	70395	71583	71516	70031	70879	72334	72337
Индив. планировка	54708	54362	54823	54197	53903	54013	53403	53532	53497	53439	53855	53692	53121	54392	54664	54606	54944	54102	54323	54079	54236	55867	55160	54797	57725	59547	59545	59899	61863	63319	65122	64305	67999	68674	68079	71578	73110	75638	80045	85938	90876	87689	85293	86419	88298	89109	90774	92483	90272	92218	92907	92506

Изменение средней цены за квадратный метр за 2018-2023 год

	ноя. 18	дек.18	янв.19	фев.19	мар.19	апр.19	май.19	июн.19	июл.19	авг.19	сен.19	окт.19	ноя.19	дек.19	янв.20	фев. 20	мар.20	апр.20	май.20	июн.20	июл.20	авг.20	сен.20	окт.20	ноя.20	дек.20	янв.21	фев.21	мар.21	апр.21	май. 21	июн.21	июл.21	авг.21	сен.21	окт.21	ноя.21	дек.21	янв.22	фев.22	мар.22	апр.22	май.22	июн.22	июл.22	авг. 22	сен.22	окт.22	ноя.22	дек.22	янв.23	фев.23
Ср.цена за кв.м	44178	44302	44501	44716	44431	43761	44029	43901	43892	43940	44016	44003	43604	44053	43991	43964	44266	43936	44008	43757	43944	44962	45277	45683	47007	47960	48977	49394	50444	51485	52570	52881	54782	54890	56008	58141	59791	62507	66267	69399	71903	71073	69104	69626	70983	72192	73378	73706	73182	73894	75248	75459

Динамика изменения цен за кв. м. за 2022 год

	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	авг.	сен.	окт.	нояб.	дек.
Хрущевки	52556	54930	56565	57040	54892	55587	55933	57071	57777	57121	59243	58586
Новая планировка	66200	67329	68268	68491	67126	66871	68717	70395	71583	71516	70031	70879
Индив. планировка	80045	85938	90876	87689	85293	86419	88298	89109	90774	92483	90272	92218

Средняя цена квадратного метра на вторичную недвижимость в Кирове за 2022 год

	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	авг.	сен.	окт.	нояб.	дек.
Ср.цена за кв.м	66267	69399	71903	71073	69104	69626	70983	72192	73378	73706	73182	73894

Обзоры рынка недвижимость в Кирове по годам

• 
  Обзор загородной недвижимости в Кирове в 1 квартале 2023 года. Эксклюзив.
• 
  Обзор рынка коммерческой недвижимости Кирова в январе 2023 года. Эксклюзив.
• 
  Аналитика цен на квартиры в Кирове за декабрь 2022
• 
  Анализ рынка коммерческой недвижимости в Кирове за 1 полугодие 2022 года
• 
  Обзор рынка недвижимости Кирова, 1 квартал- начало 2 квартала 2022 года.
• 
  Общая аналитика цен на недвижимость за 2021 год
• 
  Мониторинг кировского рынка за три квартала: статистика цен с января по сентябрь 2021 года
• 
  Обзор цен на недвижимость за 3 квартал 2021 года
• 
  Обзор рынка вторичной недвижимости Кирова за 1 полугодие 2021 года
• 
  Обзор цен на недвижимость за 2 квартал 2021
• 
  Обзор рынка недвижимости за 1 квартал 2021
• 
  Мониторинг кировского рынка: статистика цен за январь-декабрь 2020
• 
  Обзор цен на недвижимость за 10 месяцев 2020 года
• 
  Обзор цен на недвижимость за 3 квартал 2020
• 
  Обзор рынка недвижимости 2020: ждать ли кризиса?
• 
  Обзор цен на недвижимость за 1 квартал 2020

• 
  Цены на жилье в Кирове в 2019 году

• 
  Мониторинг кировского рынка: статистика цен с января по октябрь 2019 года

• 
  Обзор рынка недвижимости Кирова за 1 полугодие 2019 года
• 
  Прогноз цен на жилье в Кирове в 2018 году от специалистов РК Регистрационное бюро
• 
  Динамика цен на новостройки в городе Кирове за 2014 год

• 
  Обзор рынка недвижимости 2018 — 2019 г.

Приходя на рынок недвижимости, покупатель всегда хочет купить объект за минимальную цену, продавец-продать за максимальную. Встает вопрос, когда лучше покупать или продавать жилье. Это зависит от множества факторов. Приводим ниже основные из них, которые оказывают влияние на статистику  цен на рынках недвижимости, в том числе рынок недвижимости города Кирова.

Уровень доходов населения

Чем выше благосостояние граждан, тем активнее они решают квартирный вопрос. Но здесь есть и другая сторона. Потребители такого товара, как недвижимость, — это не всегда состоятельные люди. Ориентировочно 50% от общего числа покупок квартир и комнат- это покупка по  ипотеке. Специалисты  риэлторских агентств отмечают, что чем хуже дела у людей с деньгами,  тем лучше дела на рынке ипотеки Кирова.  Влияние ипотеки на рынок недвижимости перекрывает негативные моменты.

Экономическая ситуация в стране и регионе

При негативных прогнозах на ближайшее будущее ощущается повышение спроса,  многие ищут более устойчивые источники сохранения средств, приобретая недвижимость. Отзыв ЦБ лицензий у одного банка за другим дает повод задуматься и обратить внимание на недвижимость, как на стабильный актив. В случае сильного экономического спада, безусловно, падают и цены на недвижимость. Остаются инвесторы, которые используют ситуацию для более выгодных вложений, но в в Кирове – это не более 10 процентов от общего числа участников процесса. Становится меньше желающих решить насущный квартирный вопрос, а ведет к сокращению платежеспособного спроса на недвижимость.

Государственные программы по кредитованию

Добрая половина всех покупок недвижимости осуществляется посредством ипотечного кредита. Снижение ставок  по кредитам привлекает значительное число покупателей с небольшими доходами, поскольку чем меньше ставка по кредиту- тем меньше ежемесячный платеж. Как правило, это потребители жилья эконом-класса: комнат, недорогих студий, небольших квартир. Замораживание этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса на значительной части рынка недвижимости.

В программы господдержки также входят различные субсидии и сертификаты, материнский капитал.  Очередное «вливание» на рынок недвижимости Кирова военных сертификатов, субсидий на приобретение жилья, дает толчок для активности, а, следовательно, и движения цен.

Изменение статуса микрорайона

Изменения в транспортной доступности, благоустройстве, строительстве детских садов, открытии школ, магазинов влекут повышение цен в данном микрорайоне. Чем удобнее жить — тем выше привлекательность микрорайона. И наоборот.

Объемы строительства

Начало строительства, ввод в эксплуатацию новых объектов строительства, жилых комплексов, микрорайонов положительно сказывается на активности покупателей. Вторичный рынок здесь реагирует по-разному. Появление новых объектов дает возможность владельцам обновить или увеличить свою жилплощадь, провоцируя на большой объем сделок с обменом. Но! При обширном предложении на рынке недвижимости жилья эконом-класса, к тому же с возможностью покупки в чистовой отделке делают неконкурентноспоспособными многих представителей «вторички». Порой наблюдается такая картина: рынок дешевых новостроек активен, по большей части за счет покупателей- ипотечников, материнского капитала, а на рынке вторичного жилья- затишье. Собственники жилья в старом фонде, желающие решить квартирный вопрос, планируют продать свою квартиру или комнату, взять ипотечный кредит, и купить новое жилье, вынуждены ждать спроса на свою квартиру, или снижать цену.

Психология рынка

Непрерывное стремление продавцов повышать цены приводит к цикличным микрокризисам. Наступает отток покупателей и снижение цен. Точной отсчета для движения вверх будет являться очередной положительный фактор, как запуск госпрограммы по кредитованию и  т.д.

Политическая  стабильность

На изменения политической ситуации, геополитики разные каждый сегмент рынка реагирует по-своему. Подробнее о влиянии санкций на рынок недвижимости в Кирове здесь.

Заявку на покупку бесплатно

Вид недвижимости

Квартира Комната Дом (коттедж) Земля Дача (сад) Коммерческая недвижимость

Количество комнат

Местоположение (район, улица)

Максимальная цена

Условия оплаты

Наличные Ипотека

Дополнительные сведения

Контактное лицо

Телефон

Е-mail

Отправляя заявку, Вы соглашаетесь с условиями на обработку персональных данных. Подробнее.

Рынок жилья вот-вот рухнет?

После рекордного периода, когда ставки по ипотечным кредитам упали до рекордно низкого уровня, а цены на жилье взлетели до новых максимумов, рынок жилья США наконец замедлился. Продажи домов снижались 12 месяцев подряд до января 2023 года, и, похоже, стоимость домов достигла своего пика.

«Половина страны переживает падение цен», — говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов.

Хотя это звучит зловеще, любая коррекция, скорее всего, будет скромной, говорят экономисты и аналитики жилищного строительства. Никто не ожидает падения цен в масштабе падения во время Великой рецессии.

Роб Дитц, главный экономист Национальной ассоциации домостроителей, резюмирует мнение экспертов по жилищному строительству: «Мы думаем, что это будет умеренный спад», — говорит он.

Вечеринка с недвижимостью бушевала дольше, чем кто-либо ожидал. Национальная ассоциация риелторов сообщила, что медианные цены весной 2022 года впервые превысили 400 000 долларов. По данным NAR, даже после недавнего снижения цены выросли на 28 процентов с начала пандемии коронавируса в марте 2020 года.

Теперь войны с торгами в значительной степени утихли, запасы стали уменьшаться, а чувство пены исчезло. «Рынок явно меняется», — говорит Юн.

Рынок жилья рухнет?

В последний раз рынок жилья в США выглядел таким бурным в период с 2005 по 2007 год. Тогда стоимость жилья рухнула с катастрофическими последствиями. Когда пузырь на рынке недвижимости лопнул, мировая экономика погрузилась в самый глубокий спад со времен Великой депрессии.

Теперь, когда жилищному буму угрожают высокие ставки по ипотечным кредитам и потенциальная рецессия, покупатели и домовладельцы задают знакомый вопрос: рынок жилья вот-вот рухнет?

Специалисты по жилищному строительству согласны с тем, что цены могут упасть и дальше, но падение не будет таким серьезным, как то, которое домовладельцы испытали во время Великой рецессии. Одно очевидное различие между сегодняшним и тогдашним состоянием заключается в том, что личные балансы домовладельцев сегодня намного лучше, чем 15 лет назад. Типичный домовладелец с ипотекой имеет блестящий кредит, тонну собственного капитала и ипотеку с фиксированной процентной ставкой по ставке значительно ниже 5 процентов. Так что никакого кризиса потери права выкупа маячит.

«Осенью 2022 года бурный рост рынка жилья в США резко замедлился, поскольку ставки по ипотечным кредитам выросли, а цены на жилье остались высокими», — говорит Молли Бозель, главный экономист CoreLogic. «Продажи домов начались высокими в начале 2022 года, но в конце года резко упали. С положительной стороны, щедрые суммы собственного капитала защитят многих заемщиков от обращения взыскания на имущество, которое наблюдалось во время Великой рецессии».

Более того, строители слишком хорошо помнят Великую рецессию и с осторожностью относятся к темпам строительства. Результатом является постоянная нехватка домов для продажи.

«У нас просто не хватает запасов», — говорит Юн. «Увидят ли некоторые рынки снижение цен? Да, — говорит он. «[Но] при отсутствии предложения повторение 30-процентного снижения цен крайне маловероятно».

Лампочка

Основные статистические данные о рынке жилья

• По состоянию на февраль 2023 года, по данным ATTOM Data Solutions, в общей сложности 30 528 домов в США имели заявки на обращение взыскания — уведомления о невыполнении обязательств, запланированные аукционы или изъятие банковских прав.

По данным ATTOM, в

• Нью-Джерси был самый высокий показатель потери права выкупа среди всех штатов в феврале: одна заявка на каждую 2271 единицу жилья. За ним последовал Мэриленд, где один из каждых 2390 домов находился на той или иной стадии лишения права выкупа.
• Кредиторы конфисковали 3 831 объект недвижимости в США путем обращения взыскания, известного как «недвижимость в собственности» или REO, в феврале.
• По данным Национальной ассоциации риелторов, с января 2022 года по январь 2023 года продажи домов упали на 37 процентов. Средняя цена продажи в январе 2023 года составляла 359 долларов.,000.

Существующие цены на жилье

В течение многих месяцев экономисты предсказывали, что рынок жилья в конечном итоге остынет, поскольку стоимость жилья станет жертвой их собственного успеха. Цены на жилье росли гораздо быстрее, чем доходы, что привело к снижению доступности, а ставки по ипотечным кредитам удвоились с августа 2021 года, прежде чем начали немного снижаться.

Эксперты говорят, что цены на жилье могут упасть

«На большинстве рынков падение цен будет выражаться однозначными числами», — предсказывает Дитц. Цена дома снижается с 8 до 9процентов создаст некоторую экономическую боль, чтобы быть уверенным. Но эта коррекция не будет похожа на полный обвал цен на недвижимость во время Великой рецессии, когда стоимость некоторых рынков жилья упала на 50 процентов.

Рик Шарга, исполнительный вице-президент по анализу рынка в ATTOM Data Solutions, ожидает снижения на 5 процентов. «Почти неизбежно мы увидим падение цен на жилье», — говорит он.

Юн говорит, что регионы с высокими ценами, такие как Калифорния, наиболее уязвимы к падению цен. С другой стороны, Средний Запад вряд ли увидит снижение цен на жилье. В целом, он ожидает, что в следующем году национальные цены останутся на прежнем уровне.

5 причин, по которым рынок жилья не обвалится

Экономисты, занимающиеся жилищным строительством, указывают пять веских причин, по которым крах не произойдет.

1. Запасы по-прежнему очень низкие: Национальная ассоциация риелторов сообщает, что в январе было 2,9-месячного предложения домов для продажи. Еще в феврале 2022 года эта цифра была всего лишь крошечной двухмесячной поставкой. Эта постоянная нехватка товарных запасов объясняет, почему у многих покупателей по-прежнему нет иного выбора, кроме как повышать цены. И это также указывает на то, что уравнение спроса и предложения просто не допустит обвала цен в ближайшем будущем.
2. Builders не строили достаточно быстро, чтобы удовлетворить спрос: Homebuilders сильно отступили после последнего краха, и они так и не достигли уровня до 2007 года. Теперь у них нет возможности купить землю и получить одобрение регулирующих органов достаточно быстро, чтобы удовлетворить спрос. Пока строят сколько могут, повторение перестройки 15-летней давности выглядит маловероятным. «Основная причина скачка цен — повышенный спрос и отсутствие предложения», — говорит Грег Макбрайд, CFA, главный финансовый аналитик Bankrate. «Поскольку застройщики выводят на рынок все больше доступных домов, все больше домовладельцев решают продать, а потенциальные покупатели вытесняются с рынка, спрос и предложение могут прийти в равновесие. Это не произойдет в одночасье».
3. Демографические тенденции создают новых покупателей: Существует большой спрос на дома по многим направлениям. Многие американцы, у которых уже были дома, во время пандемии решили, что им нужны большие помещения, особенно с ростом числа работающих из дома. Миллениалы — это огромная группа, и они находятся в расцвете покупательского возраста. А латиноамериканцы — это молодая, растущая демографическая группа, заинтересованная в домовладении.
4. Стандарты кредитования остаются строгими: В 2007 году были распространены «лживые кредиты», когда заемщикам не нужно было документально подтверждать свой доход. Кредиторы предлагали ипотечные кредиты практически всем, независимо от кредитной истории или размера первоначального взноса. Сегодня кредиторы предъявляют к заемщикам жесткие требования, и те, кто берет ипотечный кредит, в подавляющем большинстве случаев имеют отличную кредитную историю. По данным Федерального резервного банка Нью-Йорка, типичный кредитный рейтинг ипотечных заемщиков в четвертом квартале 2022 года составлял 766 баллов. «Если стандарты кредитования ослабнут и мы вернемся к временам дикого, дикого запада 2004–2006 годов, тогда это будет совершенно другое животное», — говорит Макбрайд. «Если мы начинаем видеть, что цены растут из-за искусственной покупательной способности свободных стандартов кредитования, тогда мы начинаем беспокоиться об крахе».
5. Активность по отчуждению заложенного имущества приглушена: Спустя годы после жилищного краха рынок жилья наводнили миллионы обращений по отчуждению права выкупа, что привело к снижению цен. Сейчас это не так. Большинство домовладельцев имеют удобную подушку справедливости в своих домах. Кредиторы не подавали уведомления о неисполнении обязательств в разгар пандемии, в результате чего в 2020 году количество случаев обращения взыскания на заложенное имущество достигло рекордно низкого уровня.

Все это приводит к общему мнению: да, цены на жилье все еще выходят за рамки доступности. Но нет, этот бум не должен закончиться спадом.

Часто задаваемые вопросы

• На самом деле экономисты так не думают. Экономисты жилищного строительства указывают на пять основных причин, по которым рынок не рухнет в ближайшее время: низкий уровень товарных запасов, нехватка нового жилья, большое количество новых покупателей, строгие стандарты кредитования и снижение количества случаев обращения взыскания.

• Цены на жилье резко выросли в течение многих лет. И хотя разгоряченный рынок остыл, вряд ли в ближайшее время произойдет столь же резкое падение. Грег Макбрайд, CFA, главный финансовый аналитик Bankrate, говорит, что стабилизация цен более вероятна, чем резкое падение. Мэтью Пойнтон, старший экономист по недвижимости в Capital Economics, также ожидает замедления, а не свободного падения, прогнозируя 5-процентное падение к середине 2023 года.

• Это зависит от того, сколько денег вы зарабатываете по сравнению с тем, сколько вы ежемесячно выплачиваете долгов и расходов. Многие финансовые консультанты рекомендуют правило 28/36 процентов доступности жилья, которое гласит, что вы должны тратить не более 28 процентов своего валового ежемесячного дохода на расходы на жилье и не более 36 процентов на общий долг. Калькулятор доступности жилья от Bankrate может помочь вам рассчитать цифры.

• Различные минимальные кредитные баллы требуются кредиторами для различных типов ипотечных кредитов. Однако для обычного кредита обычно требуется не менее 620 баллов, а если он достигает 740, тем лучше. Успешные заемщики сегодня, как правило, имеют непогашенную кредитную историю со средним баллом 7669. 0003

Каковы условия рынка жилья в 2004 и 2018 годах?

В связи с ростом процентных ставок и замедлением или обесцениванием цен на жилье в некоторых городских районах стоит вспомнить условия, преобладавшие до спада на рынке жилья в 2005 году, и сравнить их с текущими рыночными условиями. В приведенной ниже таблице сравниваются ключевые показатели рынка жилья, занятости и кредита домохозяйствам в 2004 и 2018 годах. Сравнение показывает, что рынок жилья с меньшей вероятностью пострадает от огромного падения цен, которое преобладало с 2005 по 2012 год9.0003

Каковы основные выводы из этих показателей?

Во-первых, жилье меньше. Условия предложения сегодня более напряженные, чем в 2004 году. В январе 2004 года в стадии строительства находилось 1,9 млн единиц жилья, или на 700 тысяч единиц жилья больше, чем в августе 2018 года. Благодаря увеличению объемов нового строительства на продажу было выставлено 2,15 млн существующих домов. на конец января 2004 г. по сравнению с 1,88 на август 2018 г. Запасов было достаточно, чтобы удовлетворить спрос в течение примерно четырех месяцев как в 2001, так и в 2018 г., но количество домов, выставленных на продажу в 2001 г., начало резко расти, так что к апрелю 2008 г. , запасов было достаточно, чтобы удовлетворить спрос на 11 месяцев. С учетом того, что в то время было больше нового строительства, доля свободных арендных площадей в первом квартале 2004 г. составила 10,4% по сравнению с 6,8% во втором квартале 2018 г.

Во-вторых, у домохозяйств было больше долгов, а качество кредита было ниже, что делало их более уязвимыми к повышению процентных ставок и снижению цен на жилье . На ипотечный долг приходилось 81 процент располагаемого дохода в первом квартале 2004 года по сравнению с 66 процентами в 2018 году. В процентах от валового внутреннего продукта ипотечный долг домашних хозяйств и некоммерческих организаций был эквивалентен 59 процентам валового внутреннего продукта. в первом квартале 2004 г., что выше 50-процентного показателя во втором квартале 2018 г. В январе 2004 г. 90 процентов депозитов были выданы в виде коммерческих кредитов по сравнению с 77 процентами по состоянию на сентябрь 2018 года. Более низкий уровень долга означает, что любое увеличение неплатежей в 2018 году не будет так сильно усиливаться во всей финансовой системе и экономике, как это было раньше. произошло во время обвала жилищного и финансового рынка в 2008-2010 гг.

Во время краха рынка жилья и финансового краха, которые начали разваливаться в 2005 году, размер ипотечных кредитов с регулируемой ставкой, более низкое качество кредита и изъятие собственного капитала домовладельцев создали ядовитую смесь, которая спровоцировала порочный круг падения цен, больше случаев лишения права выкупа и дальнейшее снижение цен, которое продолжалось до января 2012 года (средняя цена проданных существующих домов упала до минимума в 154 600 долларов в январе 2012 года с пика в 230 400 долларов в июле 2006 года, т. е. на 33 процента). Несмотря на то, что количество закладных в первом квартале 2004 г. находится примерно на том же уровне, что и во втором квартале 2018 г., уровень ипотечных кредитов в реестре отчужденных закладных вырос примерно до двух миллионов закладных в течение каждого квартала с 2009 г.до 2011 года. По состоянию на второй квартал 2018 года ипотечные кредиты, находящиеся в процессе обращения взыскания, составляют 402 540.

На ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой в ​​январе 2004 г. приходилось почти 30 процентов заявок на получение кредита. Заемщики думали или их заставили поверить, что они могут рефинансировать эти ARM в ожидании роста цен на жилье, но ожидаемое повышение цен не оправдалось, что привело к к волне дефолтов и лишений права выкупа, поскольку ставки по ипотечным кредитам начали расти, а цены на жилье вместо этого начали падать. В сентябре 2018 года на ARM приходилось всего семь процентов заявок на получение кредита. Низкая доля ARMS отчасти связана с низкими процентными ставками с 2009 г. в рамках смягченной денежно-кредитной политики, чтобы стимулировать и поддерживать восстановление экономики.

После рецессии на рынке жилья 2008-2010 гг. доступность кредита сократилась, при этом доступ к кредитам получают в основном те, у кого более высокий кредитный рейтинг. Объем выданных ипотечных кредитов заемщикам с менее чем 620 баллами FICO сократился с 79,3 млрд долларов США в первом квартале 2004 года до 16,1 млрд долларов США во втором квартале 2018 года. Сегодня число домохозяйств с револьверными счетами собственного капитала уменьшилось на 1,1 млн. Более высокое качество кредита — хотя и за счет более жестких условий кредитования — снижает вероятность того, что в 2018 г. произойдет волна изъятий права выкупа в том же масштабе, что и в 2004 г., что затем приведет к резкому обесцениванию цен, которое произошло в период с 2005 по 2012 г.

В-третьих, экономика сейчас сильнее, чем в 2004 году, когда процентные ставки начали расти, а цены на жилье начали падать по мере роста количества обращений в собственность. Уровень безработицы в августе 2018 года составил 3,7 процента, что является самым низким показателем с 1969 года, когда средний уровень безработицы составлял 3,5 процента. Спад на рынке жилья и замораживание кредитов обрушили экономику во время Великой рецессии, поэтому с меньшей вероятностью серьезного спада на рынке жилья и финансового краха экономика в 2018 году находится в более здоровом состоянии, чем в 2004 году9.0003

Учитывая текущую экономическую ситуацию, состояние рынка жилья и условия кредитования, маловероятно, что цены упадут так же резко, как в период с 2005 по 2012 год. -год в течение 79 месяцев подряд с марта 2012 года. Однако цены растут более медленными темпами по сравнению с прошлыми месяцами, поскольку растущие процентные ставки делают жилье менее доступным, учитывая текущий уровень цен на жилье. По состоянию на сентябрь 2018 года существующие дома обычно продавались по цене 258 100 долларов США в сентябре 2018 года, что на 4,2 процента больше, чем год назад.