Что делать если застройщик банкротится: Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом? Долевое строительство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Содержание

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков). Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Как получить помощь от государства?

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков. Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– быть гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Какой вывод

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Строительство – доходная, но связанная с экономическими рисками отрасль. Для приобретения объекта недвижимости требуется существенное вложение денежных средств. Экономические обстоятельства и ухудшение ситуации на рынке жилья приводят к тому, что строительные компании попадают в трудную финансовую ситуацию. В этом случае они сообщают о разорении компании.

Решение о банкротстве застройщика выносит арбитражный суд. Банкротство – сложное судебное мероприятие, предусматривает несколько этапов. Продолжительность процесса может достигать до 1,5 лет.

Компания-застройщик объявляется несостоятельным должником в условиях, когда отсутствует возможность выполнения обязательств перед участниками долевого строительства. Организация признается обанкротившейся, если у нее не хватает денежных средств на погашение задолженности. Процесс регулируется Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Что делать при банкротстве строительной организации? Если застройщик обанкротился, то дольщикам рекомендуется последовательно выполнять действия, прописанные в законе, и изучить свои права. Это позволит добиться денежных выплат от девелопера.

Что происходит, когда банкротится подрядчик?

Порядок признания компании банкротом строго регламентирован. Также законодательством предусмотрено определение очередности кредиторов, то есть тех лиц, кому задолжало предприятие. В первую очередь это налоговые органы, банки. Все они входят в специальный перечень – это реестр физических и юридических лиц, перед которыми существуют неисполненные требования.

Решение вопроса о включении в список и определения очередности находится в компетенции конкурсного управляющего. Его назначает регулирующий орган специальной юрисдикции для надзора за застройщиком. Эксперт определенное время наблюдает за работой строительной компании, держит под контролем денежные потоки, готовит заключение о ее деятельности, при необходимости блокирует попытки вывода капитала. В перечень вносятся все требования кредиторов, определяется сумма задолженности.

Далее судом выносится решение о признании девелопера банкротом, назначении управляющего для завершения процесса банкротства.

Уполномоченный представитель делит участников долевого строительства на следующие категории:

Граждане, купившие имущество и имеющие право на компенсацию;
Лица, на которых строительная компания оформила свою собственность, чтобы избежать процесса изъятия для продажи на аукционе.

В ходе процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве эксперт анализирует и оспаривает сомнительные сделки, заключенные для вывода недвижимости. После завершения мероприятий строящееся жилье конфискуется у девелопера и передается в собственность дольщикам для последующего окончания строительства и ввода его в эксплуатацию.

Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился

В функции управляющего входит информирование участников долевого строительства о том, что застройщик признан банкротом. Он направляет дольщикам уведомления о начале конкурсных процедур и необходимости подачи документов для включения их в список кредиторов.

С момента получения извещения участник долевого строительства в течение трех месяцев подает пакет документов в судебный орган. Если произойдет задержка подачи справок, дольщик лишит себя возможности включения в реестр кредиторов. Тем самым он потеряет жилье и не получит деньги.

На что могут рассчитывать дольщики: дождаться жилья или вернуть деньги?

Введение жилого объекта в эксплуатацию регулируется законами о дольщиках и защите прав потребителей. Срок сдачи жилья прописывается в проектной декларации. Если же дом сдается позже указанного срока, то вы обращаетесь в судебные органы и взыскиваете от застройщика неустойку и иные виды возмещений. Девелопер обязан удовлетворить следующие условия дольщика:

Неустойка за просрочку сроков сдачи объекта – рассчитывается за все просроченные дни;
Возмещение причиненного морального вреда – нарушение прав потребителя, стрессовая ситуация;
Штраф в объеме 50% от итоговой суммы начисления пени – в случае отказа застройщиком выплаты неустойки в добровольном порядке;
Судебные расходы, связанные с разбирательствами и оплатой услуг адвоката;
Компенсация убытков – наем квартиры.

Требуется внимательно изучить договор участия в долевом строительстве недвижимости. Если застройщик откладывает подписание акта приема-передачи жилья больше 60 календарных дней от даты, то пора потребовать пени в принудительном порядке.

Перенос сроков сдачи жилья больше чем на 2 месяца дает потребителю право расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата денежных средств.

Процедура банкротства: что происходит «за кулисами»

Арбитражный суд изучает, насколько несостоятельная компания удовлетворит требования всех заявленных кредиторов. К ним относятся следующие лица:

Государственные органы;
Займодавцы разных категорий;
Инвесторы;
Компании-поставщики;
Участники долевого строительства и иные кандидаты на выплаты.

Существует пять процедур банкротства, каждая отличается своим назначением и правилами. При разорении строительной компании применяются три: конкурсное производство, внешнее управление и мировое соглашение.

Стадия наблюдения – процедура, проводимая государственной контролирующей организацией на первом этапе. При появлении первых признаков несостоятельности компании суд принимает решение об установлении контроля за строительной организацией.

Второй этап заключается в «финансовом оздоровлении». Рассматривается вариант инвестирования, проводится реструктуризация займов, определяются новые сроки платежей с учетом отсрочки.

Точкой невозврата можно считать переход строительной компании под внешнее управление. В это время действующий руководящий состав освобождается, надзор переходит к арбитражным представителям. С этой процедуры начинается банкротство.

Важно учесть, что допускается заключение мирового соглашения, когда девелопер самостоятельно ищет деньги, не желая признать себя полностью финансово несостоятельным и не допустить полного разорения.

В случае невозможности подписания мирового соглашения объявляется конкурсное производство. В процессе оценивается все имущество, находящееся в собственности строительной компании. Спецтехника, недвижимость при необходимости продаются или передаются кредиторам. Происходит ликвидация компании, и требования, предъявленные к ней, удовлетворяются.

Возврат денег – в порядке очереди: категории кредиторов

Денежные средства возвращаются в порядке очереди по категориям заимодавцев, перед которыми строительная компания имеет денежные и иные обязательства.

Очередность удовлетворения требований кредиторов прописана в статье 64 Гражданского кодекса Российской Федерации. Интересы потребителей удовлетворяются в следующей последовательности:

Вне очереди – возмещаются деньги по действующим платежам;
Первая очередь – производятся выплаты, назначенные в связи с причинением вреда жизни и здоровью граждан;
Вторая очередь – выплаты субсидий, зарплаты. В этот перечень входит задолженность перед рабочими, менеджментом, появившаяся до объявления банкротства. Работодатель выплачивает долг и отпускные, проценты по задержке зарплаты;
Третья очередь – требования конкурсных кредиторов, а также органов с соответствующими полномочиями.

Дополнительные особенности

Переход к новой очереди допускается только после того, как ликвидируются все задолженности перед представителями предыдущей очередности. Если обнаружено незакрытое обязательство первоочередных кредиторов, то выполнение требований последующих лиц из реестра приостанавливается.

Что представляет собой реестр

Реестр представляет собой список с информацией о заимодателях компании. Его сопровождает арбитражный управляющий. Цель создания – учет кредиторов и их финансовых претензий. На этом этапе несостоятельности в реестр вводятся исключительно денежные требования.

При наблюдении – это денежные обязательства, появившиеся до отчетной даты приема заявления о подтверждении должника банкротом. К ним относятся следующие условия:

Возникшие из требований после принятия заявления, считаются очередными и не вносятся в реестр кредиторов;
По обязательствам, без использования денежных средств, предъявляются в суд не по делу о несостоятельности компании, разбираются по общим правилам процессуального права.

При конкурсном производстве – денежные, за вычетом текущих взносов, и нематериальные обязательства. При этом они вносятся в реестр на основе денежной оценки.

Существует два базовых реестра: по учету требований от кредиторов и на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает последующую выплату всем, кто в него входит, второй – передачу права собственности на построенную недвижимость.

«Реестровые дольщики» и возврат средств

Каждый участник долевого строительства вправе претендовать на включение в любой реестр. Требуется оперативно подать заявку о внесении соответствующих сведений в список дольщиков в арбитраж. Судебный орган специальным уведомлением сообщит каждому дольщику о том, что его строительная компания признана банкротом, реестры по учету всех задолженностей созданы и ведутся.

Оказавшись в реестре кредиторов, потребитель имеет возможность вернуть внесенные денежные средства и получить выплату. Чтобы получить эти деньги, в документе требуется прописать, что частный инвестор готов расторгнуть договор долевого участия с застройщиком. Это важное условие для требования возврата денег потребителя. Действующие предприниматели с собственным капиталом настаивают на получении строящегося объекта, вносятся в список участников долевого строительства.

Переход права собственности

Законодательством предусмотрено несколько путей решения проблемы с разорением строительной компании. Можно дождаться решения судебного органа и завершения конкурсного производства либо оформить в собственность недостроенный объект.

Что делать дольщикам в этой ситуации? Участники долевого строительства вправе организовать жилищно-строительный кооператив. Усилиями этого объединения завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. Далее проводится процедура оформления документов в собственность.

Существует ряд требований к созданию кооператива:

Уставной капитал организации позволяет продолжить строительные мероприятия;
В состав кооператива входит подавляющее большинство участников долевого строительства;
Строящийся дом с придомовой территорией всецело принадлежит разорившемуся девелоперу.

Переход к новому застройщику: организованно и безболезненно

Если договор заключен по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и в ситуации несостоятельности компании оказался законопослушный застройщик, то не стоит особо переживать. Заявите о себе и отслеживайте, какая компания станет достраивать объект. Далее стоит получить новый график сроков сдачи недвижимости.

Главное, сохранять спокойствие, не паниковать и последовательно предпринимать решительные шаги по переходу объекта к новому застройщику. Рекомендуется тщательно, по пунктам изучить договор. Именно он предоставляет покупателю строящегося объекта недвижимости защиту от не включения в реестр кредиторов.

Заключение

Если строительная компания признана банкротом, то договор участия в долевом строительстве жилого дома станет проходным билетом в реестр кредиторов. В настоящее время российским законодательством предусмотрена возможность достраивать проблемные дома и компенсировать дольщикам их затраты на приобретение имущества. Важно выполнять предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и постоянно следить за ходом банкротства.

Наша компания предлагает комплексные услуги юристов по ДДУ при банкротстве застройщика.

Позвоните по телефону 8 (343) 224-33-11 для бесплатной консультации юриста.

Что произойдет с вашим депозитом, если застройщик обанкротится?

Многие покупатели задумываются о приобретении готовых квартир по разным причинам, но, возможно, самая главная из них — зафиксировать текущую цену за квадратный фут до того, как цены начнут расти. К тому времени, когда разработка будет завершена, покупатели будут иметь именно ту квартиру, которую они хотят, с дизайном в соответствии со своими вкусами, и при этом воспользоваться более выгодной ценой, если рынок будет расти.

Но какой бы выгодной ни была покупка готовых квартир, она также сопряжена с некоторыми недостатками, и, возможно, самым большим риском является вероятность того, что застройщик может выйти из строя.

Такое может случиться, и уже случалось в прошлом, что покупатели остаются без квартир, без возможности увеличения процентной ставки по депозиту, внесенному застройщиком, и возвращаются на круги своя в поисках нового места, которое можно было бы назвать домом. Только на этот раз цена за квадратный фут, скорее всего, будет выше, чем при первоначальной покупке.

Это неприятная ситуация, но, к счастью, это довольно редкое явление. Тем не менее, важно, чтобы вы знали о потенциальных рисках, связанных с отказом застройщиков кондоминиумов еще до того, как застройка начнется.

Точнее, вам нужно знать, что ваш депозит по-прежнему в безопасности, даже если застройщик откажется от строительства.

Что происходит с вашим депозитом?

Когда девелопер становится банкротом, а десятки тысяч долларов депозитных денег связаны, один из первых вопросов, который может возникнуть у покупателей: «Что происходит с моим депозитом?»

Это действительно важно, учитывая тот факт, что депозиты застройщика обычно составляют довольно большую часть сдачи. Ответ, однако, будет отличаться в зависимости от того, кто держит депозитные деньги.

В идеале, деньги должны храниться в компании условного депонирования или титульной компании, и в этом случае средства защищены и должны быть возвращены каждому затронутому покупателю. В этом случае покупатели должны были бы связаться с условно-депозитной или титульной компанией, чтобы разблокировать средства.

Любые соглашения о недвижимости между покупателями и строителями должны содержать пункт, в котором описывается, что произойдет с депозитными деньгами, если застройщик свернется. Вот почему так важно иметь представительство от агента по недвижимости при заключении этих соглашений, поскольку они будут знать, что нужно искать такие пункты и обеспечивать их включение и соблюдение.

Если, однако, сумма залога была выплачена непосредственно застройщику, это может стать серьезной проблемой и потребовать судебного иска против застройщика для возврата суммы залога. В этом случае потребуется помощь юриста по недвижимости.

Никогда не рекомендуется оставлять залог напрямую застройщику, так же как не рекомендуется платить залог продавцу при традиционной сделке с недвижимостью. В случае, если один из них обанкротится, вы можете остаться ни с чем.

Как насчет процентов по вкладу?

С момента внесения депозита до момента, когда застройщик отказывается от строительства, любые проценты, которые можно было бы получить от этих депозитных денег, в основном теряются.

Даже если бы деньги просто лежали на банковском счету, проценты по ним все равно приходили бы. Но когда застройщик подает заявление о банкротстве, покупатели просто в недоумении, когда речь заходит о процентах, которые можно было получить, пока средства находились в руках застройщика.

Подача иска на застройщика

Нередки случаи, когда разгневанные покупатели, оставшиеся в пыли, подают коллективный иск против застройщика-нарушителя. Цель этих судебных исков, как правило, состоит в том, чтобы подать в суд на застройщика за упущенную выгоду с момента покупки квартиры до момента возврата залога.

Покупатели должны знать, что результат коллективного иска может занять годы.

Что могут сделать покупатели, чтобы защитить себя?

Если вы подумываете о покупке готовой квартиры у застройщика, есть несколько вещей, которые вы можете и должны сделать, чтобы защитить себя от головной боли и разочарований.

Для начала внимательно изучите контракт и обратите внимание на любые пункты, указывающие на то, что покупатели будут вынуждены купить квартиру, даже если завершение строительства всего комплекса будет отложено. Также, как уже упоминалось, убедитесь, что вставлен пункт, который диктует, что депозит будет возвращен в полном объеме в случае, если застройщик не сможет завершить комплекс.

Сделайте домашнее задание по послужному списку строителей и найдите любую историю банкротств или неудачных разработок в прошлом.

Практический результат

Может быть невероятно неприятно узнать, что квартира, в которую вы вложили деньги и в которую с нетерпением ждали переезда, когда строительство будет завершено, проваливается. Хотя это не очень распространенное явление, это может произойти и происходит. Когда это происходит, покупателям остается только гадать, что будет с депозитными деньгами, которые они вложили в такие разработки.

Положительным моментом является то, что если покупателей представляет опытный агент по недвижимости, который знает, как выглядит надежный контракт, их депозиты будут защищены, хотя любая возможность получить проценты на эти средства, скорее всего, будет потеряна.

Что происходит, когда разработчик разоряется?

блог
>
что происходит, когда разработчик разоряется

Немногие барометры отражают состояние экономики Великобритании более точно, чем строительная отрасль. Это рука на пульсе шестой по величине экономики мира.

Так и должно быть. Строительство занимает бронзовую позицию в ВВП Великобритании после услуг и производства.

Выборы, изменение процентных ставок, финансовый кризис, угроза войны или глобальная пандемия могут способствовать спаду. Но уверенность, или воспринимаемая уверенность, также играет важную роль.

Уверенность приходит в форме финансовых рынков, инвесторов, деловых решений и уверенности Джо Паблика в том, что он тратит свои деньги.

Однако такие события, как финансовый кризис 2007 года и блокировки, вызванные коронавирусом, были не просто проблемой доверия. Один лишил мир денег, а другой лишил мир рабочей силы.

И не всегда видишь, значит веришь.

Поговорите с теми, кто занимается строительной цепочкой, и, несмотря на то, что строительные площадки работают на полную мощность, у них может быть другая история, поскольку заказы замедляются, а запасы накапливаются.

Но что происходит, когда эти проблемы объединяются и разработчику становится слишком сложно продолжать торговлю?

Почему разоряются разработчики?

Как и факторы, влияющие на экономику, существует множество причин, по которым девелопер может разориться, как в негативном, так и в позитивном плане.

Продажи — если случится худшее и продажи иссякнут, деньги не поступят через двери. Это может повлиять на то, как бизнес работает изо дня в день. Если у фирмы нет необходимых средств в банке, чтобы пережить период замедления, ей может потребоваться заимствование для продолжения торговли.
Денежный поток и долги — денежный поток сильно пострадает в случае прекращения продаж. Счета по-прежнему необходимо будет оплачивать, эксплуатационные расходы продолжаются, а накладные расходы на персонал продолжаются, но если в бизнес не будут внесены деньги, он, скорее всего, станет неплатежеспособным, то есть у него закончатся наличные деньги.
Долги — компании будут занимать по разным причинам — расширение, инвестиции в землю или покрытие периода сокращения продаж. Однако обслуживание этих долгов также может стать слишком сложным, и фирма не выполнит свои обязательства по своим кредитам.
Земля – стоимость земли в Великобритании высока. Проблемы могут возникнуть из-за переплаты в цене земли или отсутствия структурирования платежей. Слишком высокая цена будет означать, что конечный продукт придется продавать дороже, и есть риск, что он окажется слишком дорогим. Полная предоплата за землю может вызвать проблемы с денежными потоками в будущем.
Банковское дело. Если банк меняет свое отношение к риску или переоценивает свою склонность к риску, он может отозвать овердрафт, увеличивая нагрузку на имеющиеся средства.
Инфраструктура – лучшей в мире комплексной проверки иногда недостаточно. В процессе строительства могут возникнуть непредвиденные расходы, и наиболее значительный риск связан с землей: неизвестные услуги, плохие грунтовые условия, чрезмерно спроектированные и дорогие земельные решения.
Плохое управление. Чаще всего человеческая ошибка в лучшем случае и жадность в худшем ставят компанию на колени. Неправильные финансовые прогнозы или решения или изъятие слишком больших денег из фирмы — это верный путь к тому, чтобы бизнес больше не существовал.
Цепочка поставок — если ваш бюджет основан на поставках конкретным поставщиком материалов, поставщиком рабочей силы или субподрядчиком, и они отказываются от своих услуг или сталкиваются с финансовыми проблемами, то это может вызвать серьезные проблемы, как в финансовом плане, так и в качестве замены, которую вы найдете. дороже или из-за задержек, что приводит к несоблюдению сроков и штрафам.

Что происходит, когда разработчик разоряется?

Есть несколько путей, по которым может пойти бизнес, испытывающий трудности. Например, оно могло быть продано целиком, раздроблено и продано по частям, оказаться в управлении или даже ликвидировано.

Если бизнес будет продан, новые владельцы сами решат, как им управлять и что делать с существующими сайтами. Сайты будут активами, которые они, вероятно, захотят реализовать, построив или продав их.

Продается, так как части могут быть проданы на месте; строительство, скорее всего, продолжится.

Нет никаких гарантий, что новые землевладельцы сохранят застройку и могут попытаться изменить дизайн участков, чтобы они соответствовали их портфелю или были более прибыльными.

Если разработчик становится неплатежеспособным, бизнес может быть передан под контроль Лицензированным специалистам по банкротству или администраторам.

Они будут стремиться спасти бизнес и обеспечить погашение накопившихся долгов.

В зависимости от основного кредитора, обычно банка или инвестора, они могут назначить конкурсного управляющего, поскольку они могут принять решение о застройке участка, чтобы максимизировать свою прибыль и погасить задолженность по инвестициям.

В этом случае получатель возьмет на себя проект либо сам, либо назначив команду.

Что произойдет с моим депозитом, если разработчик обанкротится?

Как угодно.

Если застройщик заключил договор с поставщиком жилищных гарантий, они обычно имеют гарантийный залог и возвращают депозиты покупателю.

Поэтому лучше покупать новую сборку на основе надежного поставщика гарантии, такого как NHBC, LABC, Build-Zone, BLP и им подобных, находящегося на месте.

Как насчет гарантии на мой дом и дефектов

Авторитетный поставщик жилищной гарантии предлагает от 10 до 12 лет покрытия.

Однако первые два года должны оплачиваться застройщиком/застройщиком. Поэтому необходимо провести комплексную проверку с администраторами, ответственными за этот период дефектов, и узнать, какие контракты действуют. Они также должны подобрать первые 12-24 месяца зацепок.

Начиная с третьего года поставщик гарантии будет нести ответственность за дефекты и проблемы с фундаментом и конструкцией, но не ограничиваться ими.

Резюме

Выход из бизнеса застройщика не означает конец строительной площадки. Это также не означает, что вы в последний раз увидите внесенный депозит, при условии наличия удовлетворительного поставщика гарантий.

Это, однако, может означать задержки в процессе сборки; недели, месяцы или, возможно, годы. Но, конечно, любые задержки будут зависеть от того, насколько гладко можно будет спасти или продать соответствующего застройщика.

Наконец, покупатели будут иметь дело с профессионалами, такими как администраторы, которые не всегда будут думать или действовать как разработчик. Вместо этого их главным приоритетом будут кредиторы, от имени которых они действуют, и которые являются их плательщиками, что может разочаровать покупателей.