Правила сдачи/съема квартиры. Как избежать ошибок. Что нужно знать при аренде квартиры на длительный срок

Что нужно знать при аренде квартиры на длительный срок?

Доброго времени суток!

Соглашусь с ответами коллег, от себя добавлю несколько строк…

Для начала, советую не скачивать в интернете образцы договора, а обратиться к опытному специалисту, у которого есть отработанные договоры, для того, чтобы было возможно предусмотреть все возможные подводные камни. Сам договор не сложный и не дорогой, но его отсутствие может создать кучу неприятностей.

Прежде всего, необходимо провести правовую экспертизу квартиры и если возможно, собственника (Например, если есть знакомые сотрудники полиции, то можно их попросить пробить собственника на предмет его уголовного прошлого).

Касаемо самого договора,

По договору коммерческого найма квартира временно передается гражданину за вознаграждение для проживания (ст. 671 ГК РФ). В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия. К существенным условиям договора, в частности, относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение.

Если квартира сдается с имуществом, то отразите все имущество и укажите в каком состоянии принимаете имущество, сделайте фото принимаемого имущества, особенно поврежденного (плесень в ванной, вмятина на двери и прочее).

Обязательно укажите срок договора. В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Важно помнить, что за проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

pravoved.ru

Правила сдачи/съема квартиры. Как избежать ошибок

Арендная плата может стать неплохим источником дохода для того, у кого есть более двух квартир (домов) и альтернативой дорогим кредитам на недвижимость для тех, у кого таковой не имеется вовсе. И арендодатель, и арендатор должны быть заинтересованы в том, чтобы оформить свои взаимоотношения юридически. Ведь заключения договора аренды в надлежащей форме стимулирует стороны к выполнению своих обязательств и гарантирует возможность защиты нарушенного права в суде.

Поэтому даже необходимость уплаты подоходного налога не должна останавливать арендодателя при подписании договора. Кроме того, арендатор сможет зарегистрироваться по новому месту жительства в паспортном столе органов внутренних дел. О том, на какие моменты следует обратить внимание при заключении договора аренды квартиры, пойдет речь далее.

Форма договора и стороны

Договор аренды жилья должен заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение и государственная регистрация сделки в данном случае не требуются вне зависимости от срока, на который заключается договор.

Если сторонами договора являются физические лица достаточно собственноручной подписи арендодателя и арендатора на договоре, который может быть изложен как в виде одного документа, так и в виде обмена письмами, телеграммами и т.д. Если же одной из сторон договора аренды выступает юридическое лицо, подпись полномочного представителя компании заверяется печатью предприятия.

Выступая арендатором жилых помещений, юридическое лицо может использовать их исключительно для проживания физических лиц (например, своих сотрудников). Для того чтобы использовать помещение в других целях необходимо перевести помещение из жилого фонда в нежилой (2). Эта процедура является достаточно сложной и занимает много времени. Кроме того, по большей части речь идет о помещениях, неприспособленных более для постоянного проживания (3).

Права и обязанности

Законом установлены такие права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения:

Арендатор обязан:

использовать жилье только по назначению, то есть исключительно для проживания;

обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии;
производить перепланировку и реконструкцию только с согласия арендодателя;
своевременно вносить арендную плату за жилье;
самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
производить текущий ремонт жилого помещения.

Арендатор имеет право:

с согласия арендодателя вселять в жилье других лиц для постоянного проживания в нем;
предварительно уведомив арендодателя, вселить в жилье других лиц для временного в нем проживания без взыскания с них арендной платы;
с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду.

Арендодатель обязан:

передать арендатору жилое помещение в состоянии, которое отвечает условиям договора и его назначению;

Арендатор в присутствии арендодателя должен убедиться в том, что состояние жилья соответствует условиям договора. Если же имеются какие-то недостатки, не упомянутые в договоре, следует составить акт, в котором подробно их описать, подписать его вместе с арендодателем и приложить к договору. Это поможет избежать недоразумений по окончании срока действия аренды.

производить капитальный ремонт жилья;
без согласия арендатора не производить перепланировку, если таковая существенно изменить условия пользования жильем;
предупредить арендатора о правах третьих лиц на недвижимое имущество, которое передается в аренду. В противном случае арендатор может претендовать на уменьшение размера арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков.

Условия, предусмотренные законом, в договоре указывать не обязательно. А вот, если стороны желают предусмотреть какие-то дополнительные условия или по-иному, чем в законе, урегулировать отношения между собой, такие пункты нужно будет внести в договор.

Например, договором можно предусмотреть обязанность арендатора застраховать жилье. Законом такая обязанность предусмотрена только, если предметом договора аренды является государственное или коммунальное имущество. Договором также может быть предусмотрено право арендатора сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя. Или, к примеру, на арендатора может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт жилья с последующим зачислением стоимости ремонта в счет арендной платы.

Договором обязательно устанавливается размер платы за пользование жильем, сроки и форма оплаты. Может быть предусмотрен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы. Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором отдельно, если же их стоимость входит в стоимость аренды, это должно быть обязательно указано в договоре.

Срок действия договора и его пролонгация

Договора аренды жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, он считается заключенным на 5 лет.

Договор аренды жилого помещения, заключенный на срок менее одного года, считается краткосрочным наймом. К таким договорам не применяется ряд положений, применимых к долгосрочным договорам. А именно: право арендатора на вселение других лиц для постоянного проживания, а также право на вселение временных жильцов; преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также преимущественное право арендатора на покупку жилья; право арендатора на заключение договора субаренды.

По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок, а в случае его продажи – на приобретение жилья. Это значит, что если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать или продать квартиру, он должен в первую очередь предложить сделку арендатору и только в случае его отказа может заключить договор с третьим лицом.

Не позднее 3 месяцев до окончания срока действия договора арендодатель может предложить арендатору заключить новый договор на тех же или на других условиях, либо сообщить о своем намерении более не сдавать помещение в аренду. Если же, сообщив о своем отказе заключить договор аренды на новый срок, арендодатель сдаст помещение другому лицу, ему придется возместить бывшему арендатору убытки, связанные с отказом от договора. Бывший арендатор также будет иметь право требовать переведения на него прав нанимателя.

Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон.

Арендатор имеет право в любой момент отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за три месяца. В противном случае, арендодатель может требовать выплаты арендной платы за три месяца, если докажет, что в течение этого срока не мог заключить договор аренды на тех же условиях с другим лицом.

Если отказ мотивирован тем, что помещение стало неприспособленным для проживания, срок в три месяца не применяется.

Арендодатель может требовать расторжения договора аренды в случае необходимости использования помещения для проживания его самого или членов его семьи. В таком случае он должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца.

Если жилье используется не по назначению, систематически нарушаются права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить правонарушения, а в случае, если предупреждение будет проигнорировано, расторгнуть договор. Все предупреждения следует делать в письменной форме в виде заказного письма с уведомлением о вручении.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут решением суда, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев, а при краткосрочном найме – более двух раз.

Если арендодатель докажет, что арендатор разрушает или портит жилье суд также может принять решение о расторжении договора. Доказательством в данном случае может служить протокол об административном правонарушении, акт обследования жилого помещения представителями ЖЭКа и т.д. В некоторых случаях арендатору может быть дан срок не более года на восстановление жилья.

Договором можно предусмотреть другие условия расторжения договора. Например, может быть установлен более длительный, чем 6 месяцев срок задолженности по арендной плате, при котором договор может быть расторгнут.

Список нормативных актов в порядке их упоминания в тексте.

ст.811 Гражданского кодекса Украины.
ст. 7,8 Жилищного кодекса Украины.
«Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и помещений неприспособленными для проживания», утверждено Постановлением Совета Министров УССР от 26.04.1984 г. №189.

www.prostopravo.com.ua

Как защитить себя от мошенников при аренде квартиры :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Мошенники используют несколько схем, которые позволяют обмануть доверчивых арендаторов.

Фото: Depositphotos/everett225

Невнимательные и юридически неграмотные арендаторы часто попадаются на удочку мошенников при съеме квартиры. Особенно это касается гостей столицы, которые приезжают в Москву впервые. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, какие схемы используют мошенники при сдаче жилья в аренду.

По словам экспертов, в первую очередь жертвами мошенников становятся люди, которые хотят снять квартиру без посредников.

Не гонитесь за дешевизной

Фото: Depositphotos/everett225

"Один из вариантов обмана: мошенник снимает квартиру посуточно, например на неделю, - приводит пример руководитель отдела аренды компании "Азбука Жилья" Мария Баскова. - За это время он успевает пересдать жилье другому нанимателю по цене, значительно ниже рыночной. При этом мошенник просит предоставить ему предоплату за несколько месяцев, а потом исчезает. Обманутый наниматель узнает, что у квартиры другой хозяин, который ничего не знал об этой схеме".

Осторожно! Муниципальная квартира

Фото: Depositphotos/everett225

Нарваться на мошенников могут и арендаторы, которые пытаются снять муниципальную квартиру. Особенность такой квартиры состоит в том, что в ней могут быть зарегистрированы несколько человек, которые имеют право там проживать. Один из жильцов квартиры сдает ее, передает ключи нанимателю и, получив деньги за аренду, уезжает. А через некоторое время появляется другой зарегистрированный в этой квартире человек и сообщает, что он будет здесь жить.

Квартира с родственниками

Фото: Depositphotos/everett225

Еще одна, очень похожая схема обмана: квартира по документам принадлежит родственнику, который сейчас проживает за границей, и вам предлагают подписать договор с человеком, действующим по доверенности от настоящего владельца квартиры, рассказывает руководитель отдела жилой недвижимости Delta estate Олеся Мандзяк. Доверенность может оказаться недействительной, а человека, который снял такую квартиру, можно легко выселить.

"Очень часто арендодатели предоставляют копии документов на собственность или документы старого образца, - продолжает Олеся Мандзяк. - При подписании договора предоставляются копии документов на собственность под предлогом того, что оригиналы в данный момент не доступны (находятся далеко на даче, в другом городе, в банке) либо документы старого образца (1993, 1998 годов). А на самом деле у квартиры совсем другие собственники, что и выяснится в ближайшее время после въезда в квартиру".

Ипотечная аренда

А с развитием жилищного кредитования на рынке появляется много квартир, купленных в ипотеку или находящихся под залогом у банка. Если при сдаче такой квартиры арендатору не предоставляют разрешение банка на сдачу квартиры, то, вероятно, у собственника могут быть проблемы с кредитной организацией. В этом случае сотрудники службы безопасности банка или судебные приставы могут в любое время выселить нанимателя.

Плата за информацию

Фото: Depositphotos/everett225

Арендаторы также часто попадаются на мошенническую схему под названием "плата за информацию". В этом случае с агентством недвижимости заключается договор и вносится плата за контактную информацию, которая в итоге оказывается недостоверной. Например, мошенники обещают найти квартиру, которая сдается по очень привлекательным арендным ставкам. Это одна из старейших схем, которая позволяет агентствам обманывать квартиросъемщиков.

Чаще всего предоставленные контакты оказываются липовыми. В лучшем случае за объявлением скрывается объект с существенным подвохом, например квартира выставлена на продажу или требует серьезного ремонта.

В летний период с появлением на рынке аренды сезонных квартир встречаются собственники, которые говорят нанимателю, что сдают квартиру на длительный срок, однако осенью они возвращаются в город. В итоге арендатор вынужден снова искать себе жилье.

Как не попасться на удочку мошенников

Фото: Depositphotos/everett225

"Чтобы не стать жертвой мошенников при аренде квартир, лучше всего сразу потребовать у хозяина паспорт, а также проверить документы на квартиру, - советует Мария Баскова. – С собственником квартиры необходимо заключить договор, в котором должны быть прописаны основные обязанности сторон. Деньги лучше всего отдавать только под расписку".

Олеся Мандзяк считает необходимым обратиться за помощью в квалифицированное агентство недвижимости, где работают грамотные риэлторы, способные помочь избежать различных рисков при аренде квартиры. "Начиная с осмотра квартиры нужно обращать внимание на все детали происходящего. При подписании договора должен присутствовать сам арендодатель (либо все участники собственности), предоставлены все оригиналы документов на собственность и паспорта, а также все необходимые справки", - говорит эксперт.

В каких случаях арендатора могут выселить

Фото: Depositphotos/everett225

Стоит отметить, что все вопросы, которые возникают между нанимателем и арендодателем, регулируются Гражданским кодексом, уточняет управляющий партнер ГК "Содействие бизнес проектам" Кира Гин-Барисявичене. Договор аренды жилого помещения более выгоден для квартиросъемщика - в нем есть возможность оговорить все нюансы найма.

Кстати, по закону выселить арендатора можно только в двух случаях. Во-первых, если он не платил за аренду жилого помещения более 6 месяцев, а при краткосрочном найме - в случае невыплаты за квартиру более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Выселить квартиросъемщика также можно в том случае, если он нанесет вред имуществу, но только через суд. Это означает, что хозяин квартиры не имеет права в любое время выставить вас на улицу под любым предлогом.

Вера Козубова

realty.rbc.ru