«Покупателей вымыло». Что будет дальше с рынком жилой недвижимости. Что сейчас происходит на рынке недвижимости
Что будет с рынком недвижимости под новыми санкциями :: Деньги :: РБК Недвижимость
Эксперты рассказали о том, как повлияют санкции на доступность жилья и ипотеки, а также на развитие девелоперских проектов в России
Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС
Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.
«РБК-Недвижимость» попросила участников рынка поделиться прогнозами о том, как отразятся санкции и ослабление российской валюты на рынке недвижимости, каких изменений ждать застройщикам и покупателям жилья.
«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.
На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.
«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101» — Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.
Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.
Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.
«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»
Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» — Падение рубля и рост доллара и евро совершенно точно подстегнут спрос на недвижимость, потому что это единственный инструмент, с помощью которого рядовой гражданин нашей страны может попытаться спасти свои сбережения, стремительно теряющие в цене. Соответственно, рост спроса вызовет более быстрое поглощение выставленных предложений, снижение конкуренции и возможность для продавцов удерживать цены, предоставляя меньший дисконт. Естественным образом цены на недвижимость подрастут.
Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.
«Упадет спрос на загородную недвижимость»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»: — Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.
Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности. Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом. Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.
Из-за падения платежеспособности населения уменьшится спрос на недвижимость, причем в большей степени это коснется загородного жилья, которое и сейчас находится в состоянии стагнации. А вот сегмент новостроек чувствует себя вполне комфортно. И что особенно показательно, именно в последние несколько лет (как раз, когда действовали санкции) мы фиксировали колоссальный рост объема предложения на «первичке» как столицы, так и Подмосковья.
«Ослабление рубля привлечет на рынок покупателей жилья»
Павел Поселенов, президент девелоперской группы «Инград» — Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Менее чем за четыре года спрос восстановился.
Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты. В любом случае сейчас важно сделать выбор в пользу надежного застройщика с диверсифицированным портфелем, который умеет качественно работать и с продуктом, и с ценой.
«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»
Сергей Лобжанидзе, директор аналитической платформы bnMAP.pro: — Санкции вводятся не впервые. Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.
Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России. Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов. Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».
«Покупатели постараются сохранить сбережения в недвижимости»
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ» — Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.
Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.
Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.
«Девелоперские проекты подорожают»
Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG — Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.
В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.
«Внешний шок может отсрочить запланированные законодательные инициативы»
Ольга Широкова, директор департаментов консалтинга и управления продажами жилых проектов Knight Frank — С одной стороны, рынок недвижимости значительно более стрессоустойчивый, и тут мы в гораздо более выгодном положении, чем рынок акций или валют. И на краткосрочные потрясения девелоперы, инвесторы и покупатели просто не успевают реагировать. С другой стороны, если, например, говорить о рынке жилой недвижимости Москвы, то здесь хватает своих раздражителей. Это и значительный объем предложения, и законодательные инициативы, и отголоски изменений в банковском секторе.
Возможно, имея в основе своей объективные предпосылки и получив дополнительный субъективный импульс, рынок жилой недвижимости окажется в зоне нестабильности. А возможно, сегодняшний внешний шок поспособствует смягчению регулирования рынка и отсрочке/отмене ряда запланированных на лето 2018 года законодательных инициатив.
«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»
Владимир Сергунин, партнер Colliers International — Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.
Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.
«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» — Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше. Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.
Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения. Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.
«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL — Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.
Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ. Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян. Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.
Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10–0,12. Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0–1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год. Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.
Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.
realty.rbc.ru
Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Хорватии?
Многие эксперты отмечают тот факт, что присутствие российских граждан на хорватском рынке жилой недвижимости не превышает десяти процентов, но в то же время россияне являются приобретателями наиболее дорогостоящего жилья в этой стране. Наиболее дорогостоящее жилье в Хорватии располагается в таком городе данного государства, как Дубровник.
Немного истории по развитию рынка хорватской недвижимости
Еще начиная с 2008 года на хорватском рынке недвижимости разыгрался экономический кризис, хотя данный кризис затронул практически все европейские и мировые рынки недвижимости. Довольно резко сошел на нет поток иностранных граждан, которые бы хотели стать счастливыми владельцами хорватского жилья.
Помимо всего прочего, сами хорваты гораздо меньше стали приобретать жилую недвижимость в своей же собственной стране. Нового жилья практически не строилось в те годы, произошло резкое падение цены на хорватское жилье. Экспертами отмечено, что в те годы квадратный метр хорватского жилья снижался каждый год примерно процентов на пятнадцать. Конец данного кризиса пришелся на 2013 год.
Уже в самом начале 2014 года начали отмечаться некоторые показатели, показывающие хоть какую-то стабилизацию на хорватском рынке жилья. Через пару лет начался стабильный, хотя и совсем небольшой рост ценовых параметров на хорватское жилье. Эксперты отметили, что повышение цены на хорватскую недвижимость составило около двух процентов в год.
Но в то же самое время в отдельных регионах страны, к примеру, в самой столице и на отдаленных от морских побережьях страны районах, жилье не только не дорожало, но и продолжало заметно падать в своих ценах.
В морских регионах страны активно скупались дорогостоящие апартаменты и виллы, приобретателями которых становились богатые иностранные граждане. При этом процесс по смене собственников хорватского жилья достиг уровня в двадцать процентов.
Последние годы заметно изменили дела на хорватском рынке жилой недвижимости, к тому же государство стало членом Евросоюза, хотя сам этот факт мало как повлиял на стоимость хорватского жилья. В данной стране не произошло такого же моментального скачка ценовых параметров на жилье, которые были замечены в той же Латвии либо Эстонии при их вхождении в состав Евросоюза.
Хорватский рынок жилой недвижимости не переживал такого резкого подъема, а все изменения происходили в постепенном режиме. Хорватское руководство и свод законов данной страны достаточно медленно подстраивались под темпы развития общего европейского государства. И такое решение дало свои всходы уже через пару лет. Жилая недвижимость в Хорватии стала привлекательной для многих иностранных граждан, причем из таких развитых европейских стран, как Франция либо Германия, Австрия и Италия, жители которых стали охотиться за привлекательными предложениями о продаже хорватского жилья.
Кроме всего прочего, руководство хорватского государства ввело разрешение иностранцам не из Евросоюза оформлять жилье в своей стране на физическое лицо. А ведь раньше следовало для такой покупки производить создание и регистрацию компании, тем самым значительно понизились расходы иностранцев, и хорватское жилье стало более привлекательным для граждан других стран.
Но также следует отметить, что в те годы у российских граждан, и у жителей ближнего зарубежья не было денег, а потому не произошло большого подъема заинтересованности у русских к хорватскому жилью.
Жилая недвижимость в Хорватии сегодня
В 2016 году жилье в хорватском государстве, в особенности на ее морском побережье, стало подниматься в своих ценовых характеристиках. В значительной мере повысился спрос на жилье в данной стране со стороны иностранных граждан, в особенности из таких стран, как Германия, Словения, Австрия, Голландия, Англия, Венгрия, Италия.
А вот доля граждан из бывшего Советского Союза среди иностранных покупателей хорватской недвижимости все еще не превышала десяти процентов. В то же время, если россияне и русскоговорящие жители бывшего СССР приобретают жилую недвижимость в данном государстве, то они выбирают более дорогостоящее жилье.
Более распространенными покупателями хорватской жилой недвижимости среди русскоговорящих граждан бывшего СССР стали украинские граждане, которые на сегодняшний день стараются приобретать хорватское жилья с целью получения прибыли. Украинских жителей привлекают возможности получения дохода, возможность постоянного проживания в Евросоюзе, помимо всего прочего в данной стране нет необходимости проходить сложные процедуры.
Более популярны у иностранных граждан такие регионы страны, как Истрия, куда входят города Рула, Опатия, Ровень. Также популярен регион Далмация с городами Сплит и Дубровник.
Более предпочтительными для иностранных покупателей являются квартиры, виллы. Большой интерес иностранцы стали проявлять к хорватским домам старинного характера, которые расположены неподалеку от самого синего моря.
Наиболее дорогостоящее жилье находится в Дубровнике, средние параметры цены здесь находятся в районе трех тысяч двухсот евро за квадратный метр жилья. Если покупать жилье в элитных многоквартирных домах, то цена на квадрат жилья примерно в районе пяти тысяч евро.
В городах Опатия и Сплит квадрат оценивается в районе двух тысяч евро и чуть больше. А вот в городе Пула на вторичном рынке можно приобрести жилье за полторы тысячи евро за квадратный метр. Если брать в новостройках, то квадрат будет стоить около двух тысяч за квадрат. Если покупать жилье в небольших хорватских поселениях, то можно срядиться и за тысячу евро за квадрат.
Столичная жилая недвижимость в данной стране обходится покупателям гораздо дешевле, и оценивается приблизительно в полторы тысячи евро за квадрат. Но вот для иностранных граждан столичное хорватское жилье почему-то не очень интересно.
Роскошных вилл у морского побережья Хорватии не так уж и много, да и ценовые характеристики на них весьма недешевы. Небольшая вилла у моря может обойтись в районе пятисот тысяч евро. Если приобретать небольшой домик, расположенный неподалеку от моря, то за него следует выложить около ста пятидесяти тысяч евро.
Стоит отметить, что большая часть иностранных приобретателей хорватского жилья, окромя украинцев, стараются прикупить хорватское жилье ради собственного проживания. Хотя за последнее время покупки с целью получения доходов с покупаемого жилья увеличиваются.
По подсчетам экспертов, параметры доходности хорватского жилья могут достигать пяти процентов за год. Жилье на морских побережьях данного государства можно сдавать круглогодично, объясняется это прекрасным климатом, который держится круглогодично.
При особо сильном желании, можно добиться повышения получаемой с такого жилья прибыли процентов до десяти. Хотя следует отметить, что у местных не принято обращаться в различные агентства по недвижимости и отдавать свое жилье в управление таким агентствам.
Есть ли шанс на повышение рынка недвижимости в Хорватии?
Эксперты страны прогнозируют подъем экономики страны в целом. А это означает, что будет происходить и рост ценовых характеристик на хорватское жилье. Но быстрого подъема никто не гарантирует.
По данным экспертов, Хорватия входит в число двадцати наиболее перспективных стран Европы, где стоит покупать жилье. Хотя и занимает самое последнее место в этой двадцатке. Прогнозируется еще больший рост спроса со стороны германских граждан.
Вконтакте
Google+
visabulletin.ru
Аналитики предсказали резкое падение цен на жилье в Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость
Сейчас квартиры в столичных новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса. Программа реновации пятиэтажек только усилит эту тенденцию
Фото: Артем Геодакян/ТАСС
Запуск программы реновации пятиэтажек в Москве ускорит падение цен на жилую недвижимость: в ближайшие несколько лет столичное жилье может подешеветь на 30%. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Сейчас, по оценкам аналитика, квартиры в новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса.
Ранее мэр Москвы Сергей Собянин допустил снижение цен на жилье после запуска программы реновации. «Как минимум цены не будут расти, это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — рассказал столичный градоначальник в интервью ТАСС. По словам Собянина, на реализацию программы потребуется не менее 15 лет, и на пике ее реализации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. При этом часть жилья, построенного по программе реновации столичного жилого фонда, правительство Москвы планирует продать.
Опыт расселения хрущевок в 2000-е годы показал, что не менее половины площадей будет возводиться не для переселенцев, а на продажу, отмечает Олег Репченко. Таким образом, на пике реновации объемы нового строительства могут возрасти до 4,5–5 млн кв. м. «Теоретически это могло бы привести к коллапсу рынка. Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Коммерческие застройщики будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса. Вероятно, произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков», — прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
С 2015 года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД, где сконцентрирован основной объем пятиэтажек, увеличилось примерно в 1,6 раза. В конце прошлого года, по данным «ИРН-Консалтинг», на долю готового предложения приходилась уже примерно четверть первичного рынка.
Ранее заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил, что массовое строительство домов в Москве по программе реновации не приведет к падению или росту цен на остальное жилье в столице. «Я могу точно сказать: цены [на жилье] не рухнут. Им рушиться некуда. Они, скорее всего, не будут расти. В сценарии, который закладываем по развитию реновации, мы считаем, что цена на недвижимость [в Москве] будет в год расти на уровне инфляции — на 3–4%. Это будет достаточно стабильная и прогнозируемая ситуация», — отметил чиновник.
Программа реновации жилого фонда Москвы затронет 4,5 тыс. домов, расположенных в 85 районах Старой Москвы и шести поселениях на новых территориях. Голосование собственников квартир в пятиэтажках из предварительного списка запущено 14 мая и продлится до 15 июня 2017 года.
realty.rbc.ru
«Покупателей вымыло». Что будет дальше с рынком жилой недвижимости
Фото с сайта rte.ieЧто происходит на рынке жилой недвижимости, в каких условиях работают застройщики, почему растут цены на квартиры и что с ними будет дальше? Об этом и многом другом «Про бизнес» рассказал Артем Сахаревич, аналитик Realt.by.
— Начало года на рынке жилой недвижимости было бурным — в январе, феврале и марте были побиты рекорды по числу проданных квартир, цены демонстрировали уверенный рост. В целом, повышенная активность покупателей наблюдается уже больше года и связана она со снижением ставки рефинансирования и, как следствие, уменьшением стоимости банковских кредитов, которые позволили выйти на рынок огромному пласту покупателей.
Артем Сахаревич
Аналитик Realt.byНо к маю ситуация начала показывать первые признаки стабилизации. Сейчас мы видим, что на вторичном рынке растет число желающих продать квартиру — не все верят в продолжение ажиотажа.
О ценах и объемах сделок
Цены на квартиры в Минске действительно выросли, причем не на какие-то символические проценты. За год на 13% подорожал вторичный рынок, готовые новостройки — на все 20%.
Инфографика предоставлена экспертомСредняя цена предложения сейчас «приклеилась» к круглой отметке в $ 1300 долларов за м2. Цены, по которым сделки совершаются, примерно на 2,5% меньше — примерно $ 1260.
Если говорить отдельно про одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, то средняя цена продажи за последний месяц составила $ 49 тыс., $ 60 тыс. и $ 80 тыс. соответственно.
Как видим, дисконт между заявленной ценой и ценой сделки минимален, хотя еще 2 года назад можно было легко сбросить 5−10% с цены в объявлении.
На растущем рынке никто не торопится идти на уступки. Более того, многие продавцы, видя, что цены начали расти, вообще снимали объявления в надежде потом продать квартиру подороже.
Что касается количества сделок в Минске, то уже больше года оно не опускается ниже 1000 в среднем в месяц. Максимум был в конце прошлого года — их число доходило до 1500. Что-то похожее было в феврале и марте этого года — 1400, но в апреле, мы видим, что все-таки спрос немного упал — до 1200 сделок.
О спросе
Не совсем верно объяснять ажиотажный спрос одними лишь доступными кредитами.
На мой взгляд, не в последнюю очередь всплеск активности покупателей связан с последними демографическими изменениями. Сейчас в Минске как никогда велика доля жителей в возрасте от 25 до 35 лет.
На этот период приходятся основные события в жизни молодых людей — они создают семьи и заводят детей. Стимулов для того, чтобы задуматься о решении своего жилищного вопроса (самостоятельно, с помощью родственников или кредитов) более чем достаточно.
На мой взгляд, спрос на квартиры сейчас примерно на 15% выше, чем был 5 лет назад, только за счет демографических сдвигов.
Прослеживаются изменения и в структуре спроса. Еще 3−5 лет назад хитом продаж были малометражные квартиры-студии, рассчитанные на одного человека либо пару без детей. Сегодня молодым семьям с ребенком, которые превалируют в категории покупателей первого жилья, нужна отдельная комната для малыша. Застройщики быстро сориентировались и начали предлагать формат «евродвушек», у которых кухня совмещена с гостиной, что экономит общую площадь квартиры и, соответственно, бюджет покупателей.
Инфографика предоставлена экспертомОсенью прошлого года стремительно вымывались с рынка предложения квартир более высокого класса — подешевевшие кредиты сначала позволили людям покупать более качественное жилье, чем они изначально планировали. Но по мере роста цен покупатели умерили свои требования, и эта тенденция сошла на нет.
О предложении
Последние три месяца на вторичном рынке стремительно росло предложение квартир. Причин для этого несколько.
- Во-первых, те, кто покупал недвижимость в 2016 или в начале 2017 года, уже могут перепродавать ее и получать неплохую прибыль
- Во-вторых, видя замедляющийся рост цен, на рынок вернулись те продавцы, которые занимали выжидательную позицию
- В-третьих, продавцов напугал скачок курса доллара. Хотя он быстро стабилизировался, продавцов валютные колебания беспокоят — мы подобную реакцию видели неоднократно
Но самые кардинальные изменения произошли на рынке новостроек. Буквально 2 года назад среднестатистическая новостройка представляла собой проект на заключительной стадии строительства либо вовсе готовый объект. Сегодня типичная новостройка находится на стадии котлована, то есть сдадут ее через полтора-два года. Это итог чрезвычайно высокого спроса — покупатели «пылесосом» прошлись по рынку новостроек, но отреагировать ростом числа новых проектов отрасль не успела.
Если сегодня на рынок выходит объект, квартиры в котором застройщик специально не продавал на ранних стадиях строительства, то он будет пользоваться высоким спросом и должен сулить хорошую прибыль.
Резкие изменения по степени готовности проектов говорят еще и о недостаточном объеме ввода нового жилья. Причем произошло оно в первую очередь за счет резкого сокращения строительства с господдержкой. Если раньше коммерческие застройщики занимали 50% рынка, то сегодня они вводят 80−90% всего жилья в столице. Часть очередников, рассчитывавших построиться на льготных условиях, потеряли надежду и в конце концов перешли к коммерческим застройщикам, у которых не было возможности резко нарастить объемы проектов, что привело к дефициту.
Городские власти, на мой взгляд, только недавно осознали эту проблему. В последнее время мы видим, что стало появляться все больше проектов по комплексной реконструкции ряда районов, в первую очередь тех, где превалирует частный сектор.
О конкуренции
В плане конкуренции на рынке новостроек сложилась довольно любопытная ситуация: на 10 компаний в Минске приходится 2/3 всего предложения, 4 самых крупных игрока контролируют 40% рынка. Такого давно не было — в 2013—2014 годах на рынке были проекты от десятков самых разных компаний, было больше мелких и средних застройщиков. Сейчас все укрупняется, консолидируется, и вряд ли ситуация изменится.
Выход на рынок новых игроков упирается в финансирование и наличие участков. Участки, которые сегодня предлагаются городом, все с обременениями. Нужно готовиться к сносу и тщательно рассчитывать экономику проекта. Конечно, новые компании будут появляться, но с проектами точечной застройки из 1−2 домов.
Фото с сайта veritas-consulting.co.ukВ этом есть и свой положительный момент: раз на рынке остаются крупные компании, риски долгостроев существенно снижаются. Вспомните 2013 год. Цены каждый месяц вырастали на 3% — на той волне строили все, кому не лень. Зачастую это были далекие от сферы недвижимости компании, допускавшие ошибки на каждом этапе проекта. Итогом стало большое количество долгостроев, проблемы которых город «разгребал» потом не один год.
О ситуации в регионах
В регионах ситуация во многом напоминает то, что происходило в Минске. С начала года цены выросли — в среднем на 4−5%. В некоторых городах рост был довольно внушительный: +7,5% в Солигорске, +10% в Молодечно.
Причины роста те же, что и в столице — сказались кредиты. Поскольку стоимость квартир там примерно в два раза ниже, чем в Минске, то влияние «кредитных денег» ощущается даже сильнее. Если в Минске, чтобы покрыть 50% стоимости «однушки» покупателю нужно брать кредит примерно на $ 20−25 тысяч, то в регионах хватит $ 8−10 тысяч. Важный сдерживающий фактор для развития региональных рынков жилья заключается в том, что часть покупателей всегда забирает Минск.
Прогнозы
Последний год для застройщиков выдался просто чудесным: покупали все, что выставлялось на продажу. Этот год также должен быть неплохим, но вряд ли мы увидим новые рекорды по числу сделок. Рынок ждет постепенная стабилизация спроса и цен.
Причем в ближайшие месяцы конкуренцию застройщикам будут составлять продавцы со «вторички», ближе к концу года я жду рост предложения и на рынке новостроек.
Достигаться он будет усилиями существующих крупных игроков, которые продолжат осваивать имеющиеся у них площадки.
Успешный год расслабил застройщиков, у которых не было стимулов придумывать особые предложения для покупателей. Достаточно было того, что у них просто имелись в наличии нужные квартиры. Стабилизация спроса вынудит их больше вкладывать в рекламу и пытаться отстроиться от конкурентов не только по цене, но и за счет уникальных «фишек» своих проектов. В кризисные 2015−2016 годы рынок сделал большой шаг в этом направлении, но дешевые кредиты на время замедлили прогресс.
В июне состоится очередное заседание Нацбанка, где будут обсуждать возможное снижение ставки рефинансирования. Даже если ее в очередной раз понизят, то скорее всего на 0,25−0,5 процентных пункта.
Это, конечно, даст некоторый импульс рынку, но таких последствий, как раньше уже не будет, поскольку пласт потенциальных покупателей был значительно вымыт за последние годы. Говоря простым языком — квартиру в 2016–2017 годах купили и те, кто планировал, и те, кто не планировал.
Перспектив для роста цен во втором полугодии видится немного. Более того, я не удивлюсь, если в ближайшие месяцы последует небольшая коррекция на несколько процентов из-за резкого роста предложения на «вторичке». Я думаю, что уровень в $ 1300 за квадратный метр будет выступать, своего рода, «потолком» для роста цен вплоть до осени.
Читайте также
probusiness.io
Как поколения Y и Z меняют рынок жилья России :: Мнения :: РБК Недвижимость
За последние 20–25 лет в большинстве провинциальных городов России ситуация с жильем вообще и предпочтения его покупателей в частности практически не изменились. Хотя есть немало российских мегаполисов, которые за указанный период сильно преобразились, — скажем, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург и т. д. Вместе с тем очевидно, что наиболее значительные изменения — в архитектурном, инфраструктурном, бытовом плане — произошли, конечно, в Москве.
И здесь требования покупателей к жилью также существенно эволюционировали. Причин тому несколько. Во-первых, в нулевых в стране начала улучшаться общая социально-экономическая ситуация, доходы, в особенности в столице, выросли, у людей появились свободные средства, в том числе на приобретение более дорогой и качественной недвижимости. Во-вторых, наши сограждане стали «людьми мира» — многие из них исколесили его вдоль и поперек и увидели собственными глазами, как люди живут «там».
В-третьих, — и я считаю, что этот тренд будет определяющим в долгосрочной перспективе, — сегодня на рынке недвижимости происходит знаковая «смена элит»: формируются и превращаются в движущую силу новые целевые аудитории покупателей.
Я сейчас говорю о так называемом поколении Y (людях 1985–2000 годов рождения) и уже наступающем ему на пятки поколении Z (людях 2000-х годов рождения). Абсолютной доминантой для них является именно качество жилья, начиная от привлекательного фасада здания, входной группы с консьержем и заканчивая современными инженерными, планировочными и прочими решениями. Тогда как покупатели из предыдущего поколения (Х), которые выросли в Советском Союзе, прошли через бараки и коммунальные квартиры, в массе своей не столь категоричны в требованиях к комфорту проживания. Но они, что важно, становятся все менее активными участниками рынка недвижимости, и скажу больше, часть из них уже покидает его.
Поэтому нынешним девелоперам столичного региона приходится подстраиваться под новую рыночную реальность — как следствие, развиваются строительные технологии, совершенствуется квартирография, оптимизируются средние метражи, в рамках основных классов появляются дополнительные опции и т. д.
Замечу, что в «тучные» годы (2002–2006), отмеченные колоссальной доходностью вложений во «вторичку», среди состоятельных людей наблюдалась мода на владение как можно большим количеством квадратных метров, и большинство совершенно иррационально подходило к выбору жилья. Однако кризисный 2008-й привел к тектоническим изменениям и в сфере недвижимости в целом, и в психологии покупателей, перенасыщенных этими самыми метрами. Они осознали, что во всех смыслах переплачивают за, в общем-то, лишнее пространство — скажем, оборудованную в квартире бильярдную или отдельную гардеробную комнату для хранения шуб.
Впрочем, подвижки в покупательской психологии не ограничиваются только сказанным. У людей, имеющих за плечами советское прошлое, выросших на таком явлении, как прописка, всегда было особенно трепетное отношение к собственному жилью. Исторически в массовом восприятии сложился стереотип, что недвижимость — это ценность из разряда непреходящих.
Однако ничто не вечно под луной, и сформировались предпосылки для новых парадигм сознания. Во-первых, недвижимость дешевеет. Во-вторых, она может стать неликвидной и от нее будет трудно избавиться. В-третьих, владение ею сопряжено с постоянными расходами, особенно значительными в случае с ненужными метрами. И это притом что в наши дни в тренде экономия и рациональность во всем. Больше того, молодая поросль зачастую предпочитает уже не покупать, а снимать жилье, поскольку не хочет быть жестко привязанной к конкретному месту жительства — к определенной квартире, району, городу. Все это в совокупности со «сменой элит» в покупательской аудитории позволяет вести речь о происходящем на наших глазах сломе эпох на рынке недвижимости.
Наряду с эволюцией покупательских предпочтений, как говорилось ранее, произошли перемены и в строительном секторе. Во времена становления современного российского рынка недвижимости (до 2000-х годов) в столичной стройиндустрии из-за нехватки средств практически не создавалось каких-либо новаций. В 1990-е на рынок выходило преимущественно типовое панельное жилье, застраивались в основном спальные районы — Марьино, Южное и Северное Бутово, Жулебино, Новокосино. Причем возводились эти дома по технологиям домостроительных комбинатов, работавших еще при советской власти.
А качественное элитное жилье на рубеже 1990–2000-х годов строилось главным образом из кирпича, и эти объекты пользовались повышенным спросом. В словаре риелторов того времени даже существовали такие понятия, как «сталинский», «брежневский», а также «современный» кирпич (под последним выражением подразумевались относительно новые дома, построенные не более 20 лет назад). Здания из «современного» кирпича выгодно отличались от панельного жилищного фонда: в них располагались квартиры с улучшенными планировками, зачастую с двумя санузлами. Впрочем, сейчас кирпичные дома уже практически не строят.
На смену им пришло монолитное домостроение, получившее наибольшее распространение в 2000-х. На первых порах строительство монолитных домов было весьма затратно, однако со временем оно стал дешевле и проще, и в итоге практически полностью вытеснило долгое и дорогостоящее возведение кирпичных домов. К тому же технология монолитного строительства позволяет девелоперу вариативно организовать пространство внутри дома, и в результате покупатели жилья в «монолите» получают возможность выбрать себе жилье, рассматривая лоты с самыми разными планировками.
Запрос на более качественное жилье первоначально появился в ответ на рост материального благосостояния наших сограждан. И здесь можно провести любопытную аналогию со всем известной пирамидой Маслоу — пирамидой человеческих потребностей, на вершине которой — самореализация. После удовлетворения базовых потребностей индивид начинает стремиться к самовыражению, в том числе и через свою собственность. Так, он хочет, чтобы у него был красивый дом с запоминающимся фасадом, огороженной территорией, благоустроенным двором и детской площадкой, а из окон квартиры с необычной и одновременно удобной планировкой должны открываться захватывающие дух виды.
Ясно, что типовые панельные дома, которые строились ранее, под это описание не подпадают вовсе. И мне придется расстроить владельцев такого жилья: перспективы у него не особо радужные — с уходом с рынка покупателей поколения X подобные объекты будут становиться все менее востребованными.
Перемены в отношении наших сограждан к недвижимости коснулись и зарубежного жилья. По сравнению с периодом докризисных 2008–2009 годов, когда люди активно скупали недвижимость на Кипре, в Болгарии, Греции, Испании, Италии, число сделок с ней сократилось до минимальных значений — с 2014-го их можно пересчитать по пальцам. Природа причин аналогична описанной выше — прозрение, что этот актив может дешеветь, становиться неликвидным, а его содержание — быть непосильной ношей. Гораздо выгоднее, например, арендовать апартаменты во время отпуска.
У представителей новых поколений потенциальных покупателей есть еще один аргумент в пользу аренды — им нужна свобода, им хочется колесить по миру и получать новые впечатления, знакомиться с разными культурами, национальными традициями, кухней, вместо того чтобы сидеть безвылазно в одном и том же «домике у моря», словно на давно привычной даче. Скажу больше, в связи с нестабильной общемировой политической и экономической обстановкой та же Европа уже не кажется многим нашим соотечественникам такой желанной, какой она представлялась, скажем, лет 10–15 назад.
realty.rbc.ru
Что происходит с рынком недвижимости сегодня? :: АРЕВЕРА-Недвижимость
Что происходит на рынке недвижимости сегодня — волнует практически каждого. Продавать сейчас или покупать? Что происходит с ценами? Какие квартиры наиболее ликвидны? И каково живется рынку аренды. Ответы на все эти вопросы знает генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов.
Обретая стабильность
Начну с того, что, наверное, всех в первую очередь интересует именно последнее время. Середина прошлого, 2014 года, уже не так актуальна. Однако за период конца прошлого - начала этого года: ноябрь, декабрь, январь - уже можно проследить некоторые тенденции.
В декабре на рынке недвижимости наблюдалась паника - народ начал покупать все подряд: от бытовой техники до квартир. Сейчас люди уже немного успокоились.
Более того, некоторые граждане, купившие квартиры в конце прошлого года, уже выставляют эту недвижимость на продажу. Это можно объяснить тем, что покупка была, скорее всего, «эмоциональная», для того, чтобы просто не потерять деньги. Однако некоторые из этих продавцов могут оказаться в убытке, поскольку, покупая, они особо не торговались и не выбирали. При продаже недвижимости на спокойном рынке покупатели будут подходить к выбору более обдуманно.
Сейчас, вопреки всем прогнозам, на рынок вышло большое количество продавцов. Мы ожидали, что после того, как рынок «взорвался» и на нем появилось большое количество покупателей, продавцы «затаятся», будут наблюдать и ожидать дальнейшего развития событий.
Однако уже в январе мы подписали порядка 50-60 контрактов с людьми, которые в период обострения на рынке сняли квартиры с продажи. Сейчас они выставили свои квартиры вновь, по совершенно приемлемым ценам. На сегодняшний день эти квартиры с легкостью находят своих покупателей.
На основании всего этого можно сделать вывод, что жизнь налаживается, и рынок обретает стабильность. Можно сказать, что этот январь ничем не отличается от января 2014 года, в чем-то он даже и получше. Тем не менее, хочу сказать, что курс доллара вряд ли вернет свои прежние позиции, так что, скорее всего, в дальнейшем все будет немножко по-другому.
Что происходит с ценами?
Начиная с октября - и ноябрь, и декабрь, и январь, сделки происходят по ценам прошлого года. Ни на первичном, ни на вторичном рынке жилья резких сдвигов пока нет. И даже если цену продажи пытаются повысить на 3-5%, то покупатель, оценивая ситуацию на рынке, данный объект уже не берет. Рынок очень спокоен.
В декабре у нас произошли срывы многих сделок из-за того, что люди, даже имея на руках ипотечные решения, вынуждены были столкнуться с изменением условий кредитования у банков. Основная проблема была даже не в повышении ставок, а в увеличении суммы первоначального взноса. На сегодняшний день с первоначальных 10% для квартир в новостройках первоначальный взнос поднялся до 50%, для готового жилья - порядка 30%. У людей просто неоткуда было взять такую сумму, и они вынуждены были на сделки не выходить.
Банки можно понять - они просто защищают себя, поскольку на сегодняшний день нужно иметь более понятных заемщиков, однако для людей такие условия слишком тяжелы.
Тем не менее, было много сделок за наличный расчет, без привлечения заемных средств - люди стремились обезопасить свой капитал.
Недавно банковское сообщество обратилось к Центробанку с просьбой снизить ключевую ставку, и, я думаю, после того, как она будет снижена, количество ипотечных сделок увеличится. На сегодняшний день ставка по ипотеке составляет порядка 15%. Сейчас ипотечных покупателей стало меньше, но они есть. На сегодняшний день к нам приходят покупатели, которые получили ипотечные кредиты в январе этого года. Они просто принимают нынешние условия и выходят на сделки. Однако нельзя не заметить, что их количество значительно уменьшилось.
Случится ли взрыв цен?
В ближайшей перспективе предпосылок для резкого увеличения стоимости квадратного метра нет. Безусловно, подорожание будет происходить, но постепенное, в пределах инфляции - около 10% в год. Если скачкообразное повышения цен не произошло в ноябре-декабре, то сейчас, в условиях успокоившегося рынка, его тем более ждать не приходится.
Однако нельзя говорить так однозначно, поскольку вся ситуация с валютой непременно отразится на себестоимости строительства. Безусловно, строители будут напрямую заинтересованы в повышении цен, поскольку иначе они снизят рентабельность и прибыль со своих проектов. Тут все будет зависеть от реакции покупателей - если они примут повышение цен, то стоимость квадратного метра возрастет. Если же не примут - а на сегодняшний день покупатели повышения цен не принимают - строителям придется либо меньше строить, отказываясь от каких-то проектов, либо уходить с рынка.
Застройщики, продававшие квартиры в ноябре-декабре по адекватным рыночным ценам, сейчас сделали себе очень хорошую «подушку безопасности". И они стремятся продать как можно больше квартир сейчас, поскольку им нужны деньги, чтобы вести строительство в январе-феврале.
Тренд на маленькое
У рынка есть своя конъюнктура, и на каждую квартиру найдется свой покупатель. На сегодняшний день основные продажи происходят в сегменте малогабаритного жилья - комнат, гостинок, общежитий, одно- и двухкомнатных квартир. Они составляют порядка 80% продаж на рынке. Продажа 3-, 4-комнатных квартир входит в оставшиеся 20%. Если говорить о продаже коттеджей, то они относятся к очень узкому сегменту. Безусловно, в нем есть и свой спрос, и свое предложение, но сделки с ними составляют очень маленькую часть рынка.
Строители, которые будут строить квартиры большой площади, рискуют попасть в нерыночную ситуацию. Поэтому малогабаритное жилье не покинет рынок и в дальнейшем.
С другой стороны, если построить не один, а несколько домов с такими малогабаритными квартирами, то возникает вопрос - что там будет через 20 лет? Не появятся ли там новые «гетто"? Эта ситуация обсуждается на уровне градостроительно совета, союза строителей. Потому еще на стадии проекта застройщики стараются «разбавлять» дома с такими квартирами-гостинками более крупными квартирами.
Перепетии аренды
На сегодняшний день рынок аренды дешевеет. Поговорим, прежде всего, о рынке аренды жилья. Как уже упоминалось, много людей приобрело квартиры для защиты своих сбережений, и теперь они «отправили» эти квартиры на рынок аренды жилья, и арендный рынок переполнился массой новых объектов. Арендаторы, в свою очередь, теперь пытаются экономить. Те, кто раньше занимал 2-комнатные квартиры, меняют их на 1-комнатные, или отказываются от аренды полностью, переезжая жить к родителям. Поэтому арендодатели стремятся привлечь арендаторов, снижая цены на квартиры. В декабре-январе отмечено снижение цен на аренду на 10-15%.
Аналогичная ситуация происходит сейчас и на рынке коммерческой недвижимости.
Мы, как операторы рынка недвижимости, видим сейчас спокойный рынок, без резкого роста или падения цен. Могу сказать, что сейчас большое внимание будет уделяться обменным операциям, поскольку, если раньше покупатель мог просто взять ипотечный кредит в банке на полную сумму, то сейчас, скорее всего, это будет сложно сделать. Поэтому сейчас очень актуальным станет обмен - с продажей старой квартиры и минимальными вложениями для приобретения новой.
Подпишитесь на новости недвижимости в удобном формате. Все самое свежее и интересное о рынке – каждую неделю персонально для Вас. Хочу подписаться
Публикации по теме
www.arevera.ru
