Что такое доходный дом: «Дохóдный дом» — происхождение и значение слова

Доходный дом — что это такое, сколько можно заработать на доходном доме как бизнесе

Доходный дом как бизнес: что это такое и сколько можно заработать?

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится специально под доход от арендного бизнеса. Безусловно, купить квартиру в новостройке и сдавать её впоследствии может кто угодно, у кого есть средства или возможности. Однако доходный дом – другое дело. Он отличается тем, что прибыль получает непосредственно застройщик-инвестор.

Такие объекты были очень популярны в России в дореволюционное время. В городах на доходные дома приходилось примерно до 50% рынка жилья. Революция резко изменила положение дел: объекты стали государственными. Сейчас в России наблюдается постепенное возрождения этого бизнеса.

Специфика доходных домов

Аренда в доходных домах отличается от простой аренды тем, что речь идёт об объектах, которые изначально возводятся под сдачу. В них всё делается с расчётом на периодическую смену жильцов. Обычно при возведении домов для продажи квартир застройщики придерживаются одной доминирующей линии поведения:

всё должно быть как можно более практичным и недорогим. Понятно, что вопрос экономии так или иначе важен в большинстве случаев, но при строительстве зданий класса «эконом» он становится приоритетным. Но возводить так доходный дом не совсем рационально. Если в квартирах здания класса «эконом» ремонт впоследствии станет проблемой жильцов, то в доходном доме заниматься всем придётся самому владельцу объекта. При этом жильцы будут часто меняться. То есть амортизация жилья – повышенная. Поэтому чрезмерная экономия невыгодна, так как она оборачивается впоследствии увеличением расходов. Поэтому при строительстве доходных домов на первый план выходит практичность. По факту, речь идёт о той же экономии, но с расчётом на перспективу;

предоставление максимума возможностей для адаптации квартир под себя. Некоторые ЖК возводятся со свободной планировкой. В таких зданиях владельцы квартир могут сами решать, сколько у них будет занимать конкретное помещение. В доходном доме всё должно быть стандартно и рассчитано так, чтобы подходило как можно большему количеству людей. Идёт ориентация на массовую востребованность;

создание уникальных комплексов в премиальном сегменте. Такие доходные дома есть, однако они рассчитаны на определённый контингент. В основном подобные объекты располагаются в Москве и в Санкт-Петербурге, в Подмосковье их уже заметно меньше. Целевая аудитория – ограничена, спрос специфический. Фактически, есть узкий сегмент, для которого строятся подобные объекты. Однако вход на рынок сложен и рынок в целом уже перенасыщен такими предложениями.

Таким образом, при строительстве доходного дома ставятся другие цели. И это определяет особенности, связанные с ними. 

Доходный дом должен быть:

• практичным;
• рассчитанным на временное, но при этом продолжительное проживание;
• ориентирован на потенциально большое количество людей с разными запросами;
• состоящим из квартир самого разного размера и уровня, но преимущественно – из не очень больших по площади. В Москве выгоднее всего сдавать в аренду квартиры-студии и однокомнатные.

Следует учесть, что доходный дом – это не просто совокупность квартир. Он представляет собой ещё и общую зону, за содержанием которой также нужно следить. Часть расходов можно переложить на жильцов, однако определённые траты в любом случае будут.

В то же время доходный дом как комплекс способен предоставить и дополнительные возможности для заработка:

• платная подземная парковка;
• нежилые помещения на первых этажах;
• охраняемая платная стоянка для гостей на прилегающей территории.

Сдавать в аренду можно не только квартиры – жильцам, но и нежилые помещения – владельцам разного бизнеса. Причём в Москве и в Московской области уровень получаемой таким образом прибыли заметно возрастает.

Сколько и как можно заработать на доходном доме?

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций.  

Есть несколько основных схем получения дохода:

• строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
• выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
• вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода. 

Можно:

сдавать в аренду недвижимость исключительно на долгосрочной основе. Уровень дохода – ниже, однако больше стабильности, меньше риска и износа имущества. Нет жёстких требований к контролю. Такой способ получения дохода можно без проблем сочетать с другим бизнесом, работой, учёбой и прочими занятиями;

сдавать в аренду недвижимость посуточно или даже по часам. Часть доходного дома можно переоборудовать в хостел. Однако стоит учесть, что многие не хотят такого соседства, так что возросшая прибыль от помещений, которые сдаются посуточно, может уравновешиваться снижением дохода от объектов, предназначенных для долгосрочной сдачи и расположенных поблизости. А сдавать много квартир на краткосрочной основе чаще всего не получается, потому что спрос – ограничен, конкуренция большая. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит всё грамотно рассчитать;

сочетать сдачу недвижимости на долгосрочной и краткосрочной основе. Этот вариант может оправдать себя увеличением прибыли, но нужно учесть, что не все объекты в одинаковой степени подходят для обеих целей. Также надо принять во внимание, что краткосрочная аренда для владельца означает необходимость постоянного контроля. Это полноценный бизнес, которым надо ежедневно заниматься.

Выбор конкретной стратегии, безусловно, не является окончательным. Один вариант заработка всегда можно сменить на другой. Но необходимо учитывать возникающие обязательства и вероятные денежные потери, которые будут образовываться в процессе поиска подходящей методики получения дохода.

И вместе с тем доходный дом – это новый для России в современных реалиях объект инвестирования. По нему недостаточно информации, которая бы позволила сделать выводы о том, какой подход к получению прибыли будет оптимальным. Поэтому при желании зарабатывать на таком объекте необходимо учесть вероятные траты на подбор оптимального способа. Снизить эти расходы поможет обращение к компетентным в области доходной недвижимости специалистам. Такие профессионалы в состоянии подобрать оптимальный вариант и сделать расчёты по каждому из интересующих вас способов.

Создание бизнес-плана по доходному дому

Доходный дом – это специфический объект, требующий постоянного внимания со стороны своего владельца. Чтобы он приносил стабильный доход, за таким зданием нужно следить, поддерживать его функционирование. Поэтому в данном случае надо учитывать доходы и расходы.

О получении прибыли говорилось выше. Что же касается расходов, то они будут состоять из следующего:

• частичная оплата коммунальных услуг. Эти траты можно переложить на арендаторов, но далеко не в полном объёме. Многое зависит от договорённостей;
• поддержание порядка в общей зоне и на прилегающей территории. Фактически, арендодатель берёт на себя функции управляющей компании. Он может также нанять соответствующую организацию и поручить ей заодно контроль за своевременностью поступления оплаты за арендуемые помещения. Однако в этом случае общий уровень получаемой прибыли снизится. Но для некоторых инвесторов этот вариант оказывается в целом более рентабельным с учётом освобождаемого времени;
• проведение текущего, косметического и капитального ремонта. В данном случае всё аналогично предыдущему пункту;
• ведение бухгалтерской и налоговой отчётности, сбор статистики. Экономия на этом пункте способна обернуться впоследствии серьёзными тратами. Поэтому рисковать не стоит;
• получение юридической помощи. Заключение каждого договора аренды может быть сопряжено с определённым риском, который необходимо учитывать. Разумеется, можно сформировать стандартный пакет документов и вести по нему дела. Это позволит сэкономить. Но такой подход также означает, что вы упустите возможность заключить соглашение с отступлением от стандартного варианта, которое могло бы быть достаточно выгодным для вас. Кроме того, нельзя постоянно пользоваться одними и теми же договорами, потому что законодательство в России меняется ежегодно;
• периодическое проведение маркетингового исследования рынка. Это полезно для того, чтобы отследить появляющихся конкурентов, рассчитать предполагаемую прибыль и вероятные расходы на будущий период, заложить план развития бизнеса. Маркетинговое исследование также помогает в целом поддерживать конкурентоспособность на надлежащем уровне;
• организация охраны и контроля пропуска лиц, попадающих на соответствующую территорию. Этот пункт становится обязательным для домов класса «комфорт» и выше;
• обеспечение работы парковки. Обязательно для премиальных доходных домов, а также если есть желание получать прибыль таким образом.

Выгода от доходного дома напрямую зависит от того, насколько удачно подобран подобный объект. Эксперты полагают, что наилучшее решение в настоящем времени – это 2-3-этажные дома без лифта, возведённые из кирпича или пеноблоков. Для них можно использовать участки земли, расположенные вблизи в пригороде или непосредственно в самом городе. Такая недвижимость стандартно дешевле, проблем с оформлением разрешения на застройку меньше. И в то же время квартиры в этих домах будут находиться достаточно близко к спальным районам и к крупным транспортным узлам, что гарантирует высокий и стабильный спрос на них.

Оформление такого дома в собственность сопряжено с рядом рисков. Чтобы их минимизировать, стоит заказать проверку юридической чистоты сделки. Желательно обращаться к специалистам, которые не просто хорошо разбираются в недвижимости, но и понимают специфику доходных домов и способны помочь выбрать подходящий объект или же оформить заказ его строительства застройщику.

Доходные дома вернулись на рынок – КАК ПОТРАТИТЬ

О том, почему сегмент доходных домов – самое перспективное направление для инвестиций, рассказывает руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.

«Сегмент доходных домов в России находится в начальной стадии развития по сравнению с западными странами и крупными столицами, где, например, во Франции арендуется порядка 30–40% объемов жилья, а в США и Швейцарии – 50–60%. Высокий спрос на аренду наблюдается и в Германии – 57% граждан предпочитают снимать квартиры, а не покупать. Практичные немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет.

Из личного архива И. Сафаргали

«Средний срок окупаемости доходного дома – от 15 до 20 лет», – считает Инна Сафаргали из R2 Asset Management

В Европе выбор доходных домов достаточно велик – на них приходится около 30% всего жилого фонда. Стабильность экономики этого сегмента рынка обеспечивают интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции, и высокая заполняемость арендаторами (90–100%). Под этот формат давно разработана законодательная система, отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются, и это оптимальный вектор для России, где пока плохо защищены и собственник квартиры, и наниматель. Нужно ли говорить, что в ближайшем будущем именно организованный подход в направлении аренды получит государственную поддержку, поскольку полностью укладывается в концепцию экономического развития больших городов?

Нельзя не признать, что на развитии этого сегмента крайне негативным образом отразилось закрытие границ в другие страны, что привело к падению туристического трафика. Однако есть и положительные тренды: россияне стали путешествовать по городам России, причем с удвоенной энергией после самоизоляции, которая к тому же выявила лидеров сегмента. Особенно популярными форматами стали таунхаусы и апарт-отели, где возможность выйти на изолированный участок позволила снизить то социальное и психологическое давление, которое испытали на себе горожане весной прошлого года.

Самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет

Инна Сафаргали

руководитель департамента аренды R2 Asset Management

Учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома будет расти. И целевой аудиторией с наибольшей вероятностью станут не молодые семьи, рассчитывающие на льготную ипотеку, а категория граждан, работающая в определенном регионе по контракту, или студенты, не планирующие постоянное проживание в городе, где выбрали вуз.

fotokto.ru

Бывший доходный дом П.А. Скопника. Москва. Садово-Кудринская 24/27, 2020 г.

В целях снижения ставки по проектному финансированию и сроков окупаемости проектов, застройщикам выгоднее продавать квартиры на стадии строительства, а не придерживать их для дальнейшей сдачи в аренду.

Низкие темпы прироста объемов такой недвижимости, как доходные дома могут как раз сыграть на руку первому эшелону инвесторов на этом рынке. Узкие сегменты, как известно, всегда благополучны в виду своей дефицитности. Если обеспечить арендаторам выгодные условия, то доходные дома выиграют по другим конкурентным предложениям, а значит обеспечат владельца стабильной наполняемостью.

С точки зрения инвестиций это направление можно считать наиболее перспективным по ряду причин. Это только развивающийся формат, и ниша достаточно свободна. Вход в проект не обременителен на фоне быстрого возврата вложенных средств: кредит можно погасить в обозримой перспективе за счет взимаемой с жильцов платы. Структура этого бизнеса проста в управлении, он может быть не основным и приносить пассивный доход.

Говоря в обозримой перспективе, приведем такие цифры: если окупаемость приобретенной квартиры эконом класса с целью сдачи в аренду может достигать порядка 20-25 лет, то средний срок окупаемости доходного дома в зависимости от формата от 15 лет до 20 лет в жилом фонде, и при приобретении апартаментов под данный вид бизнеса от 10 до 15 лет, в зависимости от уровня жилья и предлагаемых услуг потребителям. При этом самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет, при условии стабилизации ситуации с пандемией, и возврату к туризму срок может сократиться до 5-7 лет.

Историческая справка

Активное строительство доходных домов пришлось на 30–40-е годы XIX века и велось по всей Европе. Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. Поскольку проектировались они изначально для коммерческих целей, то планировки, как правило, были однотипными, ориентированными на усредненные представления о комфорте будущих арендаторов.

В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри, коммерческие и благотворительные общества. Нужно сказать, что существовала прямая зависимость стоимости квартиры или комнаты в доходном доме от его габаритов: чем на большее количество жильцов он был рассчитан, тем дешевле обходилась в нем аренда.

Нередко доходные дома сочетали в себе несколько функций, позволяя домовладельцу увеличить доход: на первых этажах размещались лавки и магазины, выше могли быть предусмотрены конторские помещения, мансарды отводились под швейные, портняжные и обувные мастерские, а подвал собственник мог отдать под склады товаров. Жилые помещения, как правило, начинались с уровня второго этажа, а сами владельцы часто проживали с семьей в «хозяйской части» доходного дома. По желанию жильцов им предоставлялись платные дополнительные услуги, такие как организация питания, стирка и уборка – этот сервис был доступен как в дорогих, так и в бюджетных доходных домах.

 

Самое популярное

Дом и интерьер

3D идет на стройку

Поход на базар: опыт

Deluxe

Ароматы для гурманов

Deluxe

Что будет с индустрией красоты в России?

Технопарк

В море – на педалях

Кузница русского стиля

Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес

Нa тeppитopии PФ бoльшaя чacть жилья cдaeтcя нeлeгaльнo — бeз oфициaльнo oфopмлeннoгo дoгoвopa. Coбcтвeнники нe дeклapиpyют дoxoды oт cдaчи нeдвижимocти в apeндy и нe мoгyт пo зaкoнy пoлyчить oт apeндaтopa кoмпeнcaцию в cлyчae нaнeceннoгo yщepбa. Пpaвa caмиx apeндaтopoв нe зaщищeны: иx мoгyт дocpoчнo выceлить, в пpoизвoльнoм пopядкe пoднять apeнднyю плaтy, чacтo фикcиpyютcя cлyчaи мoшeнничecтвa и oбмaнa. Пpи этoм, cтoимocть apeнды в бoльшинcтвe cлyчaeв нe cooтвeтcтвyeт кaчecтвy caмoгo жилья.

Peшить cлoжившyюcя cитyaцию пoмoжeт oпыт paзвитыx eвpoпeйcкиx cтpaн и зaбытыe peшeния цapcкoй Poccии — cтpoитeльcтвo дoxoдныx, или apeндныx дoмoв. Чтo знaчит oпpeдeлeниe дoxoдный дoм, eгo пpeимyщecтвa и вoзмoжнocти кaк бизнec-нaпpaвлeния paccмoтpим в нaшeй cтaтьe.

Дoxoдный дoм — чтo этo тaкoe

Ecли paccмaтpивaть пoнятиe кaк нeдвижимocть, тo дoxoдный дoм — этo жилoe здaниe, кoтopoe paздeлeнo нa oтдeльныe квapтиpы или пoмeщeния и пpeднaзнaчeнo для cдaчи в apeндy. B кaждoм oтдeльнoм жилoм пpocтpaнcтвe ecть нeoбxoдимый нaбop yдoбcтв: oбycтpoeнный caнyзeл, плитa и paкoвинa нa кyxнe, в нeкoтopыx oбъeктax — вcя нeoбxoдимaя мeбeль и тexникa. Пo нaзнaчeнию apeндный дoм пoxoж нa гocтиницы, нo oтличaeтcя бoлee длитeльным cpoкoм apeнды, дocтyпнoй cтoимocтью пpoживaния, пepeчнeм пpeдocтaвляeмыx yдoбcтв, ocoбeннocтями oфopмлeния дoгoвopa мeждy coбcтвeнникoм и apeндaтopoм.

Kaк cнять квapтиpy, в кoтopoй мoжнo жить гoдaми

Нopмaтивнo-пpaвoвaя бaзa: в пyнктe 1 cтaтьи №91.16 ЖК PФ yкaзaнo, чтo нaeмный дoм — этo здaниe, кoтopoe нaxoдитcя в eдинoличнoй coбcтвeннocти и пoлнocтью или чacтичнo пpeдocтaвляeтcя для вpeмeннoгo влaдeния и пoльзoвaния дpyгим гpaждaнaм.

Жилыe пoмeщeния в дoxoднoм дoмe пpeдocтaвляютcя пo дoгoвopaм нaймa жилыx пoмeщeний жилищнoгo фoндa coциaльнoгo иcпoльзoвaния, a тaкжe пo дoгoвopaм нaймa жилыx пoмeщeний жилищнoгo фoндa кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния. Пocлeдний дoкyмeнт — этo oбнoвлeннaя фopмa дoгoвopa нaймa жилoгo пoмeщeния, yтвepждeннaя Пpaвитeльcтвoм PФ в кoнцe 2014 гoдa.

B пocлeдниe гoды вo мнoгиx peгиoнax PФ aктивнocть нa pынкe apeнды жилья cнижaeтcя. Этo cвязaнo в oбщим cнижeниeм ypoвня дoxoдa нaceлeния, a тaкжe c oтнocитeльнoй дocтyпнocтью ипoтeчныx пpoгpaмм: зacтpoйщики дeмпингyют, пpeдлaгaют длитeльныe paccpoчки, apeндный плaтeж пpиpaвнивaeтcя к плaтeжy пo paccpoчкe или ипoтeкe и бoльшинcтвo пpeдпoчитaeт выплaчивaть дeньги зa cвoe жильe, чeм плaтить зa apeнднoe.

C кoммepчecкoй тoчки зpeния, дoxoдный дoм — этo выгoднoe кaпитaлoвлoжeниe, кoтopoe пoзвoляeт зaщитить дeньги oт инфляции и пoлyчaть peгyляpный дoxoд. C этoй тoчки зpeния, влoжeниe в cтpoитeльcтвo или пoкyпкa apeнднoгo дoмa paccмaтpивaeтcя кaк влoжeниe в бизнec.

Ecли дoxoдный дoм пpинaдлeжит гocyдapcтвy, тo этo, пo бoльшeй чacти, coциaльный пpoeкт, coздaнный чтoбы oбecпeчить жильeм нeзaщищeнныe, мaлooбecпeчeнныe cлoи нaceлeния и льгoтникoв.

Иcтopичecкaя cпpaвкa

Пoнятиe «дoxoдныx дoмoв» в Poccии cтaлo pacпpocтpaнятьcя в 19 вeкe. Для cpaвнeния, пepвыe дoxoдныe дoмa в Eвpoпe ycпeшнo дoкaзaли кoммepчecкyю выгoдy cтoлeтиeм paнee, пoэтoмy имeннo eвpoпeйcкиe cтpaны являютcя poдoнaчaльникaми coвpeмeнныx дoxoдныx дoмoв.

Cтoличныe дoxoдныe дoмa в Aнглии и Фpaнции cтaли oдним из caмыx пoпyляpныx видoв жилья. Иx oбycтpaивaли пo cтaндapтнoмy плaнy: пepвый этaж зaнимaли тopгoвыe пpeдпpиятия, a вce вepxниe этaжи oтвoдилиcь пoд жильё. Из вceгo eвpoпeйcкoгo нaceлeния нeмцы пoлyчили нaзвaниe «нaции apeндaтopoв», пocкoлькy жизнь нe в coбcтвeннoм дoмe, a в apeндoвaннoм жильe здecь былa ocoбeннo пoпyляpнa. Cpeди вceй нeдвижимocти Гepмaнии apeндныe дoмa paзнoгo типa зaнимaли 30%, a бoльшe пoлoвины нaceлeния coбcтвeннyю нeдвижимocть пpиoбpeтaли ближe к copoкa гoдaм. Пpи этoм, cocтoятeльныe нeмцы, кoтopыe мoгли ceбe пoзвoлить кyпить coбcтвeнный дoм, нe чyвcтвoвaли нeyдoбcтв oт жизни в apeндoвaннoй квapтиpe.

Cпycтя нeкoтopoe вpeмя тaкaя пpaктикa pacпpocтpaнилacь и в Poccии, бoльшинcтвo гopoжaн cтaли мaccoвo apeндoвaть жильe. Нa pyбeжe 19-20 вeкoв в кpyпныx гopoдax Poccийcкoй Импepии вoceмь из дecяти пpeдcтaвитeлeй paзныx cocлoвий и paзнoгo ypoвня дocтaткa пpoживaли в дoxoдныx дoмax. К нaчaлy peвoлюции нa тeppитopии Poccии oфициaльнo были зapeгиcтpиpoвaны бoлee 600 здaний дaннoгo типa.

3a cчeт apeндныx дoмoв в дopeвoлюциoннoй Poccии peшили вoпpoc жилья для paзличныx чинoвникoв, кoтopыe пo дoлгy cлyжбы дoлжны были пepeeзжaть c мecтa нa мecтo. Пpи пepeeздe oни пoлyчaли yтвepждeннyю cyммy, кoтopoй xвaтaлo нa cъeм жилья в пepвый пepиoд. Пocлe coциaлиcтичecкoй peвoлюции чacтнyю coбcтвeннocть нaциoнaлизиpoвaли и бизнec дoxoдныx дoмoв в Poccии иcчeз: здaния были oтдaны пoд кoммyнaльныe квapтиpы или мyниципaльныe cлyжбы.

Для пpoживaния в дoxoдныx дoмax тoгo вpeмeни нe тpeбoвaли пpoпиcки. Пpиeзжиe жильцы пpoxoдили peгиcтpaцию в мecтнoм oтдeлeнии пoлиции. Ecли apeндaтop cвoeвpeмeннo внocил apeнднyю плaтy, pacтopгнyть дoгoвop xoзяин нe имeл пpaвa. Apeндaтop, нaпpoтив, мoг пepeexaть из-зa низкoгo ypoвня cepвиca. Пo этoй пpичинe, нeyмeлoe yпpaвлeниe дoxoдными дoмaми пpивoдилo к paзopeнию нeкoтopыx coбcтвeнникoв.

Пo лoгикe, peнтaбeльнocть пoдoбнoгo бизнeca зaвиcит oт ypoвня дoxoдoв клиeнтoв, кoтopыe apeндyют жильe: чeм вышe дoxoды, тeм бoльшe oни мoгyт ceбe пoзвoлить плaтить зa apeндy. Нo этoт пpинцип дaлeкo нe вceгдa дeйcтвoвaл пo oтнoшeнию к дoxoдным дoмaм. 3aчacтyю, cтpoитeльcтвo жилья низкoгo кaчecтвa — нoчлeжки, кaмopки, кoмнaты для нecкoлькиx ceмeй — пpинocилo caмyю выcoкyю peнтaбeльнocть.

Coвpeмeннaя cитyaция

Bo мнoгиx eвpoпeйcкиx cтpaнax и CШA здaния, изнaчaльнo cтpoившиecя пoд apeндy — oдин из ocнoвныx видoв жилья, кoтopый зaнимaeт oкoлo 30% вceй гopoдcкoй нeдвижимocти. Нaпpимep, пo дaнным иccлeдoвaний мeждyнapoднoгo coюзa квapтиpocъeмщикoв дo пoлoвины нaceлeния в Гoллaндии и Гepмaнии cнимaeт жильe, в Швeйцapии этa цифpa дoxoдит дo 70%.

B кoнцe 90-x, пocлe 80 лeт зacтoя, дoxoдныe дoмa кaк бизнec cтaли paccмaтpивaть и в Poccии. Ужe в нaчaлe 2000-x тaкиe дoмa нaчaли cтpoить в Mocквe и Caнкт-Пeтepбypгe, a пoзжe — в дpyгиx peгиoнax cтpaны: в Taтapcтaнe, Нoвocибиpcкoй oблacти, Кpacнoдapcкoм кpae, в Caмape.

Bиды дoxoдныx дoмoв

Cтpoитeльcтвo мнoгoквapтиpныx дoмoв пoд apeндy мoжeт вecтиcь зa cчeт oднoгo или нecкoлькиx индивидyaльныx вклaдчикoв, или зa гocyдapcтвeнный cчeт. Пo этoмy кpитepию дoxoдныe дoмa paздeляют нa мyниципaльныe и чacтныe, a дoгoвop нa пpoживaниe в ниx cooтвeтcтвeннo coциaльный нaeм и кoммepчecкий.

Coциaльный нaeм — гapaнтиpoвaннoe гocyдapcтвoм жильe c низкoй apeнднoй плaтoй, пpaвo пoльзoвaния кoтopым пpeдocтaвляeтcя oгpaничeннoмy чиcлy гpaждaн — льгoтникaм. Нa пpaктикe в бoльшинcтвe cлyчaeв этo жильe низкoгo кaчecтвa: втopичный фoнд нeдвижимocти c бoльшим пpoцeнтoм изнoca или нoвыe здaния, пocтpoeнныe из дeшeвыx мaтepиaлoв, пo yпpoщeннoй тexнoлoгии, c квapтиpaми нeбoльшoй плoщaди и низкими пoтoлкaми.

Кoммepчecкий нaeм — жильe бoлee выcoкoгo кaчecтвa, цeны нa apeндy кoтopoгo фopмиpyютcя пoд влияниeм cвoбoднoгo pынoчнoгo cпpoca. Taкиe oбъeкты мoжeт apeндoвaть любoй жeлaющий пpи ycлoвии cвoeвpeмeннoй oплaты.

Пo плoщaди, пpeдocтaвляeмым ycлyгaм, cpoкy oкyпaeмocти кaк бизнeca и дpyгим xapaктepиcтикaм дoxoдныe дoмa мoжнo paздeлить нa:

🔹 мнoгoквapтиpныe — мoгyт включaть coтни квapтиp, этaжнocть и oбщaя плoщaдь oбъeктa oгpaничeнa тoлькo тexничecкими cтaндapтaми, cpeдняя дoxoднocть 5% гoдoвыx;

🔹 гocтeвыe — oбычнo 2-3 этaжныe, плoщaдью 300 м2, нa 5-10 oтдeльныx жилыx ceкций; cтpoитeльcтвo oбoйдeтcя oт 1,5 миллиoнa пpи oкyпaeмocти 3-4 гoдa; coбcтвeнники чacтo пpoживaют в этoм жe дoмe;

🔹 тayнxaycы — нecкoлькo aпapтaмeнтoв, кaждый из кoтopыx имeeт oтдeльный вxoд; пpи двyxэтaжнoм cтpoитeльcтвe вepxний и нижний этaжи мoгyт cдaвaтьcя paзным жильцaм; cтoимocть пocтpoйки oт 10 миллиoнoв pyблeй, oкyпaeмocть oт 5 лeт пpи выcoкoм кaчecтвe гoтoвoгo жилья;

🔹 мини-oтeли — жильe гocтиничнoгo типa, гдe нoмepa cдaютcя нa cpaвнитeльнo нeбoльшoй cpoк и пpeдocтaвляeтcя минимyм ycлyг; дoxoд пpинocит кaк cдaчa пoмeщeний в apeндy, тaк и opгaнизaция дoпoлнитeльныx ycлyг;

🔹 xocтeлы — пpaктикa paзмeщeния нecкoлькиx жильцoв в oднoй кoмнaтe c oбщим caнyзлoм; cтoимocть пepeycтpoйcтвa пoд xocтeл гoтoвoгo пoмeщeния oбoйдeтcя в cpeднeм в 500 тыcяч pyблeй, oкyпaeмocть oбъeктa 1,5-3 гoдa в зaвиcимocти oт зaгpyзки.

Пpeимyщecтвa дoxoдныx дoмoв

Кaк пocтpoить дoxoдный дoм

Cтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.

Дoxoдный дoм кaк бизнec

Paccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:

👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;

👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;

👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;

👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.

Учитывaeм pиcки

🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.

🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.

🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.

🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.

🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.

Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.

Cтpoитeльcтвo «c нyля»

Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:

📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;

📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;

📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;

📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91. 16 ЖК PФ.

Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.

Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.

Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.

Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.

Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe

Cyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.

Peaльный coвpeмeнный пpимep cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa

Гocopгaнизaция, кoтopaя зaнимaeтcя paзвитиeм кoмпaний в cфepe инфopмaциoнныx тexнoлoгий в pecпyбликe Taтapcтaн, peшилa opгaнизoвaть пpoeкт — cтpoитeльcтвo жилья для cвoиx coтpyдникoв, кoтopыe пpиeзжaют нa paбoтy и ocтaютcя нa дocтaтoчнo пpoдoлжитeльнoe вpeмя.   

B 2013 гoдy кoмпaния пoдaлa pyкoвoдcтвy pecпyблики cooтвeтcтвyющee пpeдлoжeниe — пocтpoить apeндный дoм для инoгopoдниx coтpyдникoв. Пpoeкт oдoбpили и вoплoтили в жизнь. Пo фaктy, дoм пpинaдлeжит Гocyдapcтвeннoмy жилищнoмy фoндy PT. Пpи этoм кoмпaния пoлyчилa pяд пpeимyщecтв oт пpoeктa: экoнoмит нa apeндe жилья для paбoтникoв 30% и, пpeдocтaвляя кoмфopтныe ycлoвия пpoживaния для cвoиx coтpyдникoв, выгoднo oтличaeтcя oт cвoиx кoнкypeнтoв. Квapтиpы пpeдocтaвляютcя жильцaм c пoлнoй мeблиpoвкoй и бытoвoй тexникoй, плaтa зa вce кoммyнaльныe ycлyги нaчиcляeтcя пo cчeтчикaм. Coтpyдники пoлyчaют вoзмoжнocть жить нeдaлeкo oт paбoты, экoнoмят вpeмя нa тpaнcпopт и живyт пo coceдcтвy c eдинoмышлeнникaми.

Доходные дома в России

Квартиры в доходных домах сдавались в аренду. Впервые такой тип жилья появился в Петербурге в 18-м веке. В 1714 году Пётр I издал указ о возведении в северной столице «образцовых» домов. В противовес деревянной Москве в Петербурге началось строительство каменных кирпичных зданий. Это были типовые застройки, разработанные по проекту архитектора Доменико Трезини для обеспеченных людей. Наиболее крупные из них позже стали доходными домами.

Расцвет строительства такого типа жилья пришёлся на 19-й век. Востребованность доходных домов в этот период объясняется увеличением численности городского населения. Развитие науки, появление новых учебных заведений, урбанизация привели к тому, что в город переезжали банкиры, студенты, преподаватели и рабочие. Они не могли купить роскошный особняк в центре, поэтому снимали квартиру, комнату или койку. К концу 19-го века съёмное жильё стало востребовано и среди высших кругов общества. На смену усадьбам и особнякам пришли многокомнатные квартиры в аренду в бельэтаже или на втором этаже.

Парадная доходного дома Ю. Б. Бака. (droogie.ru)

Окна многоэтажных доходных домов выходят на две стороны — во двор и на улицу. Так получается двойная анфилада комнат. Со стороны улицы располагались парадные комнаты для приёма гостей, со стороны двора — спальни. Коридора не предусматривалось. Планировка пространства в доходных домах была свободной, как и функции помещений в них. Такие дома являли собой и жилищные комплексы, и хозяйственно-бытовые. В них нередко располагались магазины. Несмотря на гибкость внутреннего пространства зданий, их структура была достаточно чётко определена. Практичный и функциональный доходный дом должен был соответствовать архитектурному массиву города. Фасад здания представлял собой самоценную категорию архитектурного творчества. Остальная часть дома и внутренние дворы как бы не задействованы в формировании общего облика, поэтому наибольшее внимание архитекторы сосредотачивали на лицевом фасаде.

Планировка дома П. А. Жевержеева в Санкт-Петербурге. (журнал «Зодчий», 1904 год)

В доходных домах жили многие представители творческой интеллигенции. Михаил Булгаков с женой Татьяной Лаппа снимал квартиру в доме купца Пигита на Большой Садовой улице в Москве. Соседи писателя стали прототипами героев романа «Мастер и Маргарита», а квартира № 50 этого дома прославилась в качестве «нехорошей квартиры».

Дверь в «нехорошую квартиру» в доме купца Пигита. (m-bulgakov.ru)

Фёдор Достоевский, проигрывая в карты и увеличивая свои долги, постоянно менял место жительства. Он искал квартиры подешевле. В доходном доме на Казначейской улице автор задумал и написал романы «Игрок» и «Преступление и наказание». Повествование обоих произведений разворачивается неподалёку от этого здания. Получается, что Раскольников и Сонечка Мармеладова жили почти по соседству с писателем. Хозяин дома на Казначейской вдохновил Достоевского на создание образа купца Самсонова из «Братьев Карамазовых».

Доходный дом купца Шешкова в Москве в своё время приютил многих известных людей. Здесь снимал жильё Антон Чехов. К нему в гости приходили Лев Толстой, Иван Бунин, Владимир Гиляровский. Тут жил архитектор Николай Жерихов — автор проектов доходных домов в престижных районах Москвы. Квартировался тут и Николай Даль — известный врач-психиатр, которого посещали Фёдор Шаляпин, Константин Станиславский, Михаил Врубель и Сергей Рахманинов. Композитор посвятил врачу второй концерт для фортепиано с оркестром в благодарность за излечение от депрессии.

Доходные дома часто проектировались известными архитекторами и выделялись на фоне остальных фасадов города. Таким, например, является дом Лидваля в Петербурге. Это первая работа архитектора, который впоследствии стал одним из самых модных и востребованных мастеров 20-го века. Здание выполнено в стиле северный модерн. Окна украшали алмазные грани, ярко переливающиеся на солнце. Богатый декор обрамлял элементы дома, разные по форме окна создавали интересный ансамбль. Дом не симметричен, эркеры не повторяют друг друга. Художник Петров-Водкин жил в этом здании в 1909 году. Здесь он начал писать свою картину «Сон», которая позже сделала из него сенсацию в мире искусства.

Доходный дом Лидваля. (saint-petersburg.com)

Доходный дом Никонова представляет образец нечасто встречающегося в Петербурге псевдорусского стиля. Здание известно местным жителям под названием «Дом-пряник». Его фасад изобилует старорусскими мотивами и изразцами. Архитектор Никонов больше всего любил именно неорусский стиль. После того, как его исключили из Академии художеств, он самостоятельно освоил архитектурное дело и стал известнейшим мастером рубежа 19−20 вв.

Доходный дом Н. Н. Никонова. (piterzavtra.ru)

Доходный дом в Москве, расположенный на пересечении Новгородской и Старорусской улиц, был построен в 1915 году для купца Полежаева. В здании семь этажей, украшенных башенками и декором в стиле модерн. Купец расположил дом в промышленной части Москвы с перспективой развития города, и сегодня оно находится практически в центре. В 2005 году в этом здании был снят сериал «Мастер и Маргарита».

Доходный дом А. С. Хренова. (fotostrana.ru)

После Октябрьской революции квартиры в доходных домах стали коммунальными. У многих зданий появились надстройки, которые заметно отличаются от основного фасада дома по дизайну и архитектуре. Сегодня недвижимость в бывших доходных домах также сдаётся в аренду владельцем квартиры или продаётся частникам. Одна из самых серьёзных проблем — отсутствие ремонта. Многие здания буквально рассыпаются, как, например, дом архитектора Хренова на Таврической улице в Петербурге. С них отваливается штукатурка и декоративные элементы, парадные приходят в негодность. Витражи бьют, старинные печи раскрашивают баллончиками или вовсе разрушают.

Сборник: КНДР

Северная Корея считается самой закрытой страной в мире.

• Статьи
• Азия
• XX-XXI вв.

Пхеньян: столица, о которой почти не говорят

Пхеньян: столица, о которой почти не говорят

Столица КНДР почти не отличается от провинций.

• Статьи
• Азия
• XX-XXI вв.

КНДР в прямом эфире

КНДР в прямом эфире

Посмотреть телевизор — совершить настоящий ритуал. Это не фон, а почти священная информация о Родине, партии и вожде.

• Статьи
• Азия
• XX век

Побег из Северной Кореи

Побег из Северной Кореи

Глава из книги Масадзи Исикавы «Река во тьме. Мой побег из Северной Кореи».

• Статьи
• Азия
• XX-XXI вв.

Северокорейские оппозиционеры

Северокорейские оппозиционеры

За инакомыслие целые семьи могут отправить в трудовой лагерь или расстрелять.

• Статьи
• Азия
• XX-XXI вв.

Пхеньян: столица, о которой почти не говорят

Столица КНДР почти не отличается от провинций.

• Статьи
• Азия
• XX-XXI вв.

КНДР в прямом эфире

Посмотреть телевизор — совершить настоящий ритуал. Это не фон, а почти священная информация о Родине, партии и вожде.

• Статьи
• Азия
• XX век

Побег из Северной Кореи

Глава из книги Масадзи Исикавы «Река во тьме. Мой побег из Северной Кореи».

• Статьи
• Азия
• XX-XXI вв.

Северокорейские оппозиционеры

За инакомыслие целые семьи могут отправить в трудовой лагерь или расстрелять.

Рекомендовано вам

Лучшие материалы

• Неделю
• Месяц

• Статьи
• Европа
• XIX-XX вв.

Ненасытная Виктория

• Статьи
• Европа
• XIX-XX вв.

Циолковский: человек, который доказал, что смерти нет

• Статьи
• I до н. э. -XXI вв.

Бикини: история победившей наготы

• Статьи
• Европа
• XVI век

Как Смоленск стал русским

• Статьи
• Европа
• V-XVI вв.

Личная гигиена в Средневековье

• Статьи
• Европа
• XX век

Открытое письмо Фёдора Раскольникова Сталину

• Статьи
• Европа
• XX век

Мишка Слепой: полвека за решёткой

• Статьи
• Европа
• XVIII-XIX вв.

Месть крепостных

• Статьи
• Европа
• XX век

Новочеркасский расстрел: суд и приговор

• Статьи
• Европа
• XX век

Мюнхенский сговор

• Статьи
• Европа
• XX век

«Жизнь за жизнь». История Рут Эллис

• Статьи
• Европа
• XV-XVIII вв.

Самые ужасные пытки (18+)

• Статьи
• Европа
• XIX-XX вв.

Ненасытная Виктория

• Статьи
• Европа
• XX век

Рождённые от немцев: плоды полового коллаборационизма

• Статьи
• Европа
• XIX-XX вв.

Александр Засс — сильнейший человек в мире

• Статьи
• Европа
• XIX-XX вв.

Циолковский: человек, который доказал, что смерти нет

• Статьи
• Европа
• XX век

«Пристрелят они тебя, Толя, как собаку»

• Статьи
• I до н. э. -XXI вв.

Бикини: история победившей наготы

• Статьи
• Европа
• XII век

Балдуин Прокажённый: юный король, рассыпавшийся на части

• Статьи
• Европа
• XX век

От чего умер Ленин?

• Неделю
• Месяц

• 📚 Статьи
• 👀 803467

Ненасытная Виктория

• 📚 Статьи
• 👀 508049

Циолковский: человек, который доказал, что смерти нет

• 📚 Статьи
• 👀 475795

Бикини: история победившей наготы

• 📚 Статьи
• 👀 430576

Как Смоленск стал русским

• 📚 Статьи
• 👀 411698

Личная гигиена в Средневековье

• 📚 Статьи
• 👀 366944

Открытое письмо Фёдора Раскольникова Сталину

• 📚 Статьи
• 👀 361404

Мишка Слепой: полвека за решёткой

• 📚 Статьи
• 👀 303066

Месть крепостных

• 📚 Статьи
• 👀 254605

Новочеркасский расстрел: суд и приговор

• 📚 Статьи
• 👀 94858

Мюнхенский сговор

• 📚 Статьи
• 👀 4996271

«Жизнь за жизнь». История Рут Эллис

• 📚 Статьи
• 👀 1037071

Самые ужасные пытки (18+)

• 📚 Статьи
• 👀 803467

Ненасытная Виктория

• 📚 Статьи
• 👀 768126

Рождённые от немцев: плоды полового коллаборационизма

• 📚 Статьи
• 👀 627737

Александр Засс — сильнейший человек в мире

• 📚 Статьи
• 👀 508049

Циолковский: человек, который доказал, что смерти нет

• 📚 Статьи
• 👀 485286

«Пристрелят они тебя, Толя, как собаку»

• 📚 Статьи
• 👀 475795

Бикини: история победившей наготы

• 📚 Статьи
• 👀 450351

Балдуин Прокажённый: юный король, рассыпавшийся на части

• 📚 Статьи
• 👀 436503

От чего умер Ленин?

Самые красивые доходные дома Петербурга

Самые красивые доходные дома Петербурга

• mix» data-ping-position=»1″ data-featured-url=»https://kudago.com/spb/list/stand-up-v-ruki-vverh-bare/» data-item-url=»https://kudago.com/spb/list/stand-up-v-ruki-vverh-bare/» data-featured-path=»/spb/best/»>

  

  1700

• com/spb/list/luchshie-kontsertyi-predstoyaschej-27-04-2022/» data-item-url=»https://kudago.com/spb/list/luchshie-kontsertyi-predstoyaschej-27-04-2022/» data-featured-path=»/spb/best/»>

  

  1

  1794

• com/spb/list/kontsertyi-v-barah-spb/» data-item-url=»https://kudago.com/spb/list/kontsertyi-v-barah-spb/» data-featured-path=»/spb/best/»>

  

  3068

• com/spb/list/shou-rock—opera-organ-vs/» data-item-url=»https://kudago.com/spb/list/shou-rock—opera-organ-vs/» data-featured-path=»/spb/best/»>

  

  92

  156310

• com/spb/event/obuchenie-master-klassyi-v-artista-handmade/» data-item-url=»https://kudago.com/spb/event/obuchenie-master-klassyi-v-artista-handmade/» data-featured-path=»/spb/best/»>

  

  3

  2316

• com/spb/event/aktsiya-rasprodazha-podarochnyih-sertifikatov/» data-item-url=»https://kudago.com/spb/event/aktsiya-rasprodazha-podarochnyih-sertifikatov/» data-featured-path=»/spb/best/»>

  

  481

• kudago.com/list/rasshiryaya-granitsyi-poznavatelnyie/» data-item-url=»https://online.kudago.com/list/rasshiryaya-granitsyi-poznavatelnyie/» data-featured-path=»/spb/best/»>

  

  3

  2041

Фото:

Дом Розенштейна

Фото:

Толстовский дом

Фото:

Доходный дом Никонова

Фото:

Дом Басина

Фото:

Доходный дом княгини Яшвиль

Фото:

Доходный дом Бадаева

Фото:

Доходный дом Веге

Фото:

Доходный дом Полежаева

Фото:

Доходный дом Бака

Фото:

Доходный дом герцога Лейхтенбергского

Фото:

Доходный дом Т. Н. Путиловой

Самые интересные события в городе.

Лучшие концерты, выставки и спектакли по версии редакции KudaGo.

Посмотреть

Доходный дом К. И. Розенштейна

В XIX веке крупный участок на Петроградской стороне принадлежал разным хозяевам. Здесь был каток, на котором проходил первый матч по хоккею с мячом, до этого был велодром, а в начале прошлого века было построено это величественное здание в стиле модерн.

 Большой просп. П. С., д. 75

Доходный дом Лидваль

В самом начале Каменноостровского проспекта недалеко от станции метро «Горьковская» расположился прекрасный образец северного модерна. Здание было выполнено архитектором Фёдором Лидвалем по заказу его матери Иды Амалии Лидваль. Доходный дом, выстроенный в 1899-1904 годах, стал первой работой молодого зодчего. В оформлении здания преобладают животные и растительные мотивы. На фасаде красуются филин, совы, ящерицы, рыси и зайцы, балконные решётки оформлены в виде паутины, которую сосредоточенно ткут пауки, а из представленных здесь растений можно было бы составить целый гербарий.

 Каменноостровский пр-т, д. 1-3

Доходный дом на Малой Монетной

На углу Малой и Большой Монетной в Петербурге стоит дом, в котором с 1910 по 1912 год жил и работал Александр Александрович Блок. До сих пор на верхнем этаже можно найти окно его рабочего кабинета, правда, из кабинетного оно стало кухонным, поскольку в советские годы квартиру превратили в коммуналку, и в ней поселилось сразу несколько семей. До середины XX века дом венчал шпиль, но до наших дней он не сохранился.

 ул. Малая Монетная, д. 9

Доходный дом герцога Лейхтенбергского

Одно из самых красивых и оригинальных модернистских зданий Петроградской стороны было построено в 1905 году архитектором Ф. Ф. фон Постельсом. Весь пятый этаж дома украшает большое мозаичное панно с природными и урбанистическими пейзажами. Декоративная отделка здания довольно причудлива: органические формы плавно перетекают друг в друга, создавая впечатление, будто дом живой. Особое внимание привлекает портал с парящими над ним девушками, а по бокам от центрального входа можно заметить два «солнца», сплетённые из щупалец какого-то неизвестного создания. Дом можно рассматривать часами — верный признак того, что перед вами подлинный шедевр.

 ул. Большая Зеленина, д. 28

Доходный дом Т. Н. Путиловой

На Большом проспекте Петроградской стороны можно встретить прекрасный образец северного модерна — дом вдовы купца Путилова, возведённый в 1907 году по проекту известного архитектора Ипполита Претро. Дом привлекает внимание своей живописной «беспорядочностью» — причудливая компоновка мансард, эркеров, окон и крыш уравновешивается подчёркнутой основательностью первого этажа, облицованного фактурным горшечным камнем. Своё неофициальное название — «дом с совами» — постройка получила благодаря скульптурам, украшающим стрельчатый портал в центре фасада.

 Большой проспект ПС, д. 44

Доходный дом Кельдаля

Архитектурный шедевр Василия Шауба был возведён в 1903 году в стиле модерн. Фасад многоэтажного здания богато декорирован растительным орнаментом, его украшают всевозможные башенки, купола, шатры, щипцы и шпили. В 1907-1908 годах здесь жил писатель Леонид Андреев, а после революции — архитектор Владимир Щуко. Здесь же располагалась его мастерская, в которой в разное время работало до двадцати человек.

 пр. Каменноостровский, д. 13

Доходный дом Колобовых

Пышное здание по улице Ленина было построено по проекту архитектора Сергея Гингера в 1910 году. Лесопромышленники братья Колобовы были сказочно богаты и свой очередной доходный дом предпочли выстроить не в модном тогда стиле модерн, а в духе импозантного необарокко. Планировка дома весьма причудлива — это одно из тех зданий, которые стоит внимательно рассмотреть со всех сторон.

 ул. Ленина, д. 8

Доходный дом В. Ф. Штрауса

Здание, расположенное на 2-й линии Васильевского острова, знакомо всем жителям Петербурга. Облицованное разноцветным кирпичом и украшенное фигурами грифонов, оно сразу бросается в глаза прохожим. Это доходный дом коммерсанта В. Ф. Штрауса, построенный в 1874 году по проекту архитекторов И. С. Китнера и В. А. Шретера. Когда-то фасад здания украшала роспись, но до наших дней сохранились лишь металлические вензеля, керамические барельефы и оригинальные витражи в парадной.

 2-я линия ВО, д. 9

Доходный дом Прохорова

Четырёхэтажный доходный дом с оригинальной готической линией кровли когда-то служил отличной рекламой для располагавшихся здесь фирм. Шикарное здание, отделанное красным кирпичом и «сырым» камнем, было построено в 1901 году по заказу зажиточного купца Прохорова. Своё детище архитекторы Г. Г. фон Голи и Г. Д. Гримм украсили эффектными коваными решётками и кронштейнами, которые можно наблюдать и по сей день.

 3-я линия ВО, д. 26

Доходный дом княгини Яшвиль

Здание в стиле модерн было построено в 1902-1903 годах архитектором Борисом Зонном. Фасад «солдатского» дома (рядом находились казармы — отсюда и название) украшают эркеры и щипцы готического стиля, яркая отделка из синей, красной и оранжевой керамической плитки. Балконы обрамляет ажурная решётка. С 1903 по 1916 год здание принадлежало княгине Яшвиль, вдове полковника лейб-гвардии Гусарского полка князя Николая Яшвиля. Последний приходился внуком тому самому Владимиру Яшвилю, который участовал в государственном перевороте 1801 года и убийстве императора Павла I.

 ул. Восстания, д. 23

Доходный дом Бадаева

Здание в стиле модерн, построенное архитектором Василием Косяковым в 1906 году, до сих пор является одним из красивейших в центре Петербурга. Его фасад украшает барельеф крылатой девушки, из-за которого в народе здание прозвали Домом печального ангела. Среди других декоративных элементов — яркие майоликовые вставки, растительные орнаменты и лепнина. Обязательно загляните в парадную — её стены покрыты мозаичным панно, а в самом центре расположился камин.

 ул. Восстания, д. 19

Дом Басина

Расположенное рядом с первым драматическим театром России, это здание представляет довольно редкий для своего времени (первая половина XIX века) пример «русского» стиля. Обилие резных деталей два века тому назад вызывало горячие споры и практически всеобщее осуждение. Сегодня здесь живут представители творческой элиты города.

 пл. Островского, д. 5

Дом Мурузи

Доходный дом Александра Дмитриевича Мурузи, что стоит на перекрёстке Литейного и улицы Пестеля, невозможно спутать ни с одним другим. С точки зрения архитектуры это образец ретроспективизма, который позаимствовал лучшее от ренессанса и барокко. А его история заслуживает не меньшего внимания и интереса, чем история его знаменитых обитателей.

 просп. Литейный, д. 24

Дом Родиона Раскольникова

Дом на пересечении Гражданской улицы и Столярного переулка по праву называют «началом начал»: именно здесь начинается действие романа «Преступление и наказание».

 ул. Гражданская, д. 19

Толстовский дом

0+

Расположенный на улице Рубинштейна знаменитый доходный дом графа Михаила Павловича Толстого, известный также как Толстовский дом, является образцом архитектурного стиля модерн. На протяжении ста лет своего существования это здание привлекало множество творческих людей.

 наб. реки Фонтанки, д. 54

Доходный дом Никонова

Дом архитектора Николая Никонова в народе называют «пряником» — здание выстроено в неорусском стиле и действительно напоминает традиционное народное лакомство. Строительство «терема» завершилось в 1900 году, а уже в 1908 году Никонов продал своё творение зажиточному петербуржцу Дионисию Аврахову, который и владел доходным домом до начала Революции. Здание отличается роскошным декором: цветные изразцы, яркие майоликовые вставки, растительные орнаменты и другие элементы отделки придают ему неповторимый облик и делают настоящей жемчужиной Центрального района.

 ул. Колокольная, д. 11

Доходный дом Веге

Большое шестиэтажное здание в стиле неоклассицизм расположилось на проспекте Римского-Корсакова у набережной Крюкова канала. Дом имеет историческое значение для города и красивый внешний вид, а также знаменит среди петербуржцев своими обитателями.

 наб. Крюкова канала, д. 14

Доходный дом Елисеева

0+

Эклектичное здание, построенное по проекту известного российского архитектора Гавриила Васильевича Барановского по заказу одной из богатейших купеческих семей Санкт-Петербурга.

 ул. Ломоносова, д. 14

Доходный дом Полежаева

В Санкт-Петербурге что ни дом, то исторический или художественный шедевр. Доходный дом Полежаева не стал исключением из правил.

 ул. Старорусская, д. 5/3

Доходный дом Ю.

Б. Бака

Этот дом был задуман как элитное жильё для чиновников царской России. Но пришло новое время, и десятикомнатные квартиры стали обычными ленинградскими коммуналками. Мародёры и вандалы уничтожили детали роскошного интерьера, но мысль архитектора, создавшего парящий в воздухе дом, разрушить не смогли ни вандалы, ни время. Специфическая особенность дома Ю. Б. Бака, делающая его уникальным архитектурным шедевром, — воздушные галереи, которые находятся на 2 и 4 этажах, и соединяют обе части здания.

 ул. Кирочная, д. 24

Если вы нашли опечатку или ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий её, и нажмите Ctrl+↵

---

Доходные дома — прибыльная ниша

Доходные дома имеют высокую популярность в Европе, однако почти не представлены в Украине. Впрочем, активное развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране, в частности в Киеве, с одной стороны, увеличивает конкуренцию среди девелоперов, с другой — запросы покупателей, а следовательно требует внедрения новых решений. Одним из них может стать формат доходных домов.

ОСОБЕННОСТИ ФОРМАТА

Обычно доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания, обеспечивающая сдачу в аренду квартир, владельцами которых могут быть как частные инвесторы, так и девелопер проекта. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень доходности. Преимуществом формата доходного дома, по мнению Романа Герасимчука, директора консалтинговой компании City Development Solutions, является централизованное управление всеми бизнес-процессами, строгая форма отчетности и возможные гарантии от руководящей организации.

Несовершенство законодательной базы, теневой рынок аренды, недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом, недостаток знаний о формате доходных домов — факторы, сдерживающие развитие этой ниши в Украине.

От обычной аренды квартир доходные дома с точки зрения владельца отличаются распределением функций. Фактически, все обязанности по управлению объектом выполняет управляющая компания, хотя условия сотрудничества с ней могут отличаться. С точки зрения арендатора, доходный дом ближе к апарт-отелю благодаря наличию кухни и дополнительных сервисов. Это позволяет рассматривать такую ​​недвижимость как вариант и для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. Преимуществом этого формата является наличие официального договора аренды.

Также отличается инвестиционная стратегия прибыли доходных домов от других типов арендной недвижимости. Так, если в апарт-отелях сочетается краткосрочное и долгосрочное проживание, то в прибыльных домах, как правило, является или только долгосрочное, или только краткосрочное, ориентированное преимущественно на иностранных туристов. Именно поэтому, как считают специалисты, для такого жилья важна связь с локальной культурой и погружением в жизни города. В целом же для проекта арендного бизнеса на первом месте стоят такие характеристики, как локация, транспортная развязка, архитектурные и дизайнерские решения.

УКРАИНСКИЕ КЕЙСЫ

Такие объекты, как доходные дома, реализуются как путем нового строительства, так и на базе исторического жилого фонда, с реконструкцией и созданием обслуживающей организации. В девелоперской компании «НЕСТ» убеждены, что такие проекты помогают сохранить культурную идентичность и уникальность города. «Благодаря профессиональному девелопменту и управлению исторический объект содержится в хорошем состоянии. При этом для жителей доходные дома предоставляют качественные условия жизни», — говорит Илья Величко, коммерческий директор компании «НЕСТ». Однако это все же характерно для зарубежных рынков. В Украине, например, такое предложение почти полностью отсутствует. В частности из-за этого, как отмечает Илья Величко, крупные международные институциональные фонды, которые профессионально управляют десятками тысяч прибыльных апартаментов в мире, не могут зайти на наш рынок.

Сама же компания «НЕСТ» уже много лет имеет в своем портфеле проект доходного дома по ул. Пушкинской в ​​Киеве с рабочим названием «Усадьба Михельсона», который предусматривает реконструкцию исторической усадьбы Фридриха Михельсона. Кроме того, девелопер разработал новый проект доходного дома на пересечении улицы Стрелецкой и Георгиевского переулка, а именно регенерацию исторической среды квартала с реконструкцией существующей застройки и восстановлением здания Георгия Нарбута под объект жилищно-гражданского назначения. Впрочем, компания отмечает, что реализация таких проектов имеет ряд трудностей: затягивание сроков через бюрократические вопросы, отсутствие банковского финансирования прибыльных домов (так девелопер, в частности, готов рассматривать привлечение стратегических инвесторов), а также отсутствие культуры потребления такого продукта в Украине. «Культура потребления арендного жилья финансово обеспеченными украинцами отсутствует. Поэтому этот продукт ориентирован преимущественно на экспатов. Однако я считаю, что со временем, когда люди поймут, что такое хорошее арендное жилье для состоятельного человека с наличием сервиса, как в пятизвездочном отеле, то они будут выбирать именно этот вариант», — отметил Илья Величко.

Заявления девелоперов по реализации проектов доходных домов на столичном рынке звучали не раз, но большая часть из них в конце концов была реализована, как обычные многоквартирные комплексы, констатируют в компании City Development Solutions. Один из примеров — ЖК «Elysium». Концепция проекта, которую разрабатывала компания Kiev Standard real estate boutique, предусматривала продажу квартир инвесторам с последующей централизованной сдачей в аренду через доверительное управление. «Его целевой аудиторией на тот момент были пакетные инвесторы, которых интересовала покупка от двух-трех лотов. Для них первоочередным требованием была юридическая чистота проекта. Окончание срока договора аренды участка при строительстве стало основной причиной отказа инвесторов от сделок, что и привело к остановке проекта доходного дома», — пояснил Олег Перегинець, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique. Как следствие, квартиры были проданы физическим лицам, как в обычном жилом комплексе.

По словам Олега Перегинца, единственным реальным примером доходного дома с выдержанной концепцией формата, а именно сдача в аренду всех квартир от единственного владельца, является клубный дом RESIDENCE BOTANIQUE по ул. Льва Толстого в Киеве. Это историческое здание 1855; после реконструкции, которая закончилась в 2019 году, она вмещает 14 квартир площадью 169-253 м2. Сдачей в аренду в объекте занимается Kiev Standard real estate boutique. Кроме того, компания выступила консультантом жилого комплекса бизнес-класса на пересечении улиц Казимира Малевича и Антоновича в Киеве, строительство которого находится на финальном этапе. Объект содержит 600 квартир, все они будут сдаваться в аренду непосредственно от девелопера.

Важным фактором для становления сектора доходных домов стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые формализировали такой тип недвижимости, определили требования и ограничения к его строительству.

Примером доходного дома в классе комфорт является киевский ЖК Standard One (SI) по ул. Васильковской от девелоперской компании KDD Ukraine. В этом проекте квартиры-студии с базовой комплектацией (отделка, мебель, основная техника) предлагаются на продажу как готовый бизнес для инвесторов, то есть для последующей сдачи в аренду, или для собственного проживания. По данным девелопера доля инвестиционных покупок в ЖК Standard One составляет 62%, остальные 38% покупали для собственного проживания. Жилой комплекс имеет общую площадь 25 000 м2; два первых этажа отведены под инфраструктуру для жителей, где расположены кафе, рестораны, общественное пространство, стоматология, а также в ближайшее время откроются супермаркет, прачечная и спортзал. «Проект S1 — это украинский ответ на мировой тренд. В Европе, например, доля арендных апартаментов среди новостроек достигает 60-70%», — говорят в Standard One.

В рамках проекта Standard One создана собственная руководящая организация в партнерстве с израильской компанией, которая будет обслуживать все последующие объекты девелопера. Она берет на себя полное управление недвижимостью, ищет арендаторов, составляет договоры, оформляет ключи доступа, сдает и обслуживает квартиры.

Следует отметить, что компания решила не останавливаться на одном объекте и уже запланировала создать сеть доходных домов не только в Киеве. Сейчас известно, что девелопер ведет строительство апарт-отеля Standard One Terminal по ул. Ползунова в столице.

Кроме того, в городе реализуется еще один проект в формате доходного дома — Be The One по ул. Василия Стуса.

НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА

Подсчитать и спрогнозировать окупаемость такого бизнеса, как доходный дом, сложно. На фоне неработающего фондового рынка, нестабильной национальной валюты и недоверия к банковскому сектору в Украине, недвижимость, по-прежнему остается самым популярным и понятным инструментом среди частных инвесторов для сохранения и приумножения капитала. Однако они предпочитают привычной уже покупке квартир для последующей сдачи в аренду. А вот покупка квартир или апартаментов в доходных домах пока мало распространена. Поскольку в нашей стране найти примеры именно такого работающего бизнеса сложно, то и прогноз успешности проектов достаточно условный. И, как следствие, такая ниша в Украине пока непонятна для банковского сектора, а значит, эти учреждения пока не готовы к ее финансированию.

В общем, уровень доходности инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду зависит от нескольких факторов. Например, от размера стартовой инвестиции, от концепции самого проекта: расположения, класса, масштаба и тому подобное. Средний срок окупаемости инвестиций в доходный дом оценивается в 10-12 лет, однако удачно расположенный объект бизнес-класса может окупиться и за 8 лет — считают в City Development Solutions. А вот по оценкам Kiev Standard real estate boutique, окупаемость таких проектов может составлять от 7 до 12 лет в зависимости от локации, масштабов, инфраструктуры и базовых инвестиций.

Важным будет и то, на каком этапе строительства осуществлена ​​инвестиция. Второй момент — с какой целью был вложен капитал: для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Например, покупая на раннем этапе квартиру-студию в Standard One инвестор мог получить дополнительный доход от перепродажи в размере около 15% годовых — утверждают представители ЖК. А вот стоимость 1-комнатной квартиры на старте проекта составляла от $32 000, а после введения в эксплуатацию ее цена выросла до $65-70 тысяч.

Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в RESIDENCE BOTANIQUE стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3700 до $5000 в месяц, при этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца. В ЖК Standard One проживания в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды в этом проекте — шесть месяцев. «Это сделано для того, чтобы не было посуточной аренды. Нам важно, прежде всего, чтобы в комплексе была безопасность», — говорят в Standard One.

Учитывая имеющееся на рынке предложение, ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 м2, говорят в City Development Solutions. Так, по данным компании если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевской новостройке класса комфорт обойдется в $12-14 / м2 / месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16 / м2 / месяц и выше. «Однако благодаря оптимизированной площади квартир, общая арендная сумма за месяц не сильно отличаться от среднерыночных показателей», — добавляет Роман Герасимчук.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Игроки рынка перечисляют ряд факторов, которые ограничивают развитие этой ниши в Украине:

• несовершенство законодательной базы, регулирующая деятельность этой нише и обеспечивающая юридическую безопасность и арендаторам, и арендодателям;
• теневой рынок аренды;
• недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом;
• недостаток знаний о формате доходных домов, страх инвесторов, отсутствие критического количества успешных примеров.

В этот перечень Олег Перегинец также относит отсутствие сформированного рынка услуг facility management с функцией доверительного управления.

Поэтому, решение этих проблемных вопросов могло бы способствовать более активному развитию сектора доходных домов в Украине.

Важным фактором для дальнейшего становлениия этой сферы, по мнению Романа стало, стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые бы формализировали доходные дома как тип недвижимости, определили требования и ограничения к их строительству и, в итоге, дали бы девелоперам возможность с большими гарантиями просчитывать доходность таких проектов. Кроме того, на нашем рынке практически не заключаются долгосрочные договоры аренды жилья (на пять и более лет), а именно они, как утверждает Роман Герасимчук, могли бы обеспечить стабильную доходность и уверенность в окупаемости проекта.

Также повысить привлекательность этого сегмента, по мнению Ильи Величко, смогут запуск банковского кредитования с приемлемым уровнем ставок (3-4%) и упрощение согласований при получении земельных наделов.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Из-за большого объема предложений на рынке аренды жилья, начинать девелопмент прибыльных проектов в Украине может быть рискованно — считает Роман Герасимчук.

К тому же, в основном проживание в арендованном жилье является вынужденным временным шагом для украинцев, и при первой возможности они пытаются приобрести собственный дом. «При этом по мере развития нашого общества в целом и рынка аренды жилья в чатснсоти уровень спроса на безопасное жилье с прозрачными условиями аренды будет расти, — прогнозирует Роман Герасимчук. — Кроме того, в секторе аренды жилья достаточно высокий спрос со стороны иностранцев. Поэтому предпосылки для развития прибыльных проектов, безусловно, есть». По данимы City Development Solutions, доходные дома в сегменте комфорт и выше являются наиболее перспективными для киевского рынка.

«Доходные дома — это будущее. Мы считаем, что через 3-5 лет их доля на рынке недвижимости Украины значительно увеличится», — прогнозируют в Standard One.

Многоквартирный дом Определение

Оглавление

Содержание

• Что такое многоквартирный дом?

• Понимание многоквартирных домов

• История

• Часто задаваемые вопросы о многоквартирных домах

По

Джеймс Чен

Полная биография

Джеймс Чен, CMT — опытный трейдер, инвестиционный консультант и стратег глобального рынка. Он является автором книг по техническому анализу и торговле иностранной валютой, опубликованных John Wiley and Sons, а также выступал в качестве приглашенного эксперта на CNBC, BloombergTV, Forbes и Reuters среди других финансовых СМИ.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 22 мая 2022 г.

Рассмотрено

Маргарет Джеймс

Рассмотрено
Маргарет Джеймс

Полная биография

Пегги Джеймс — дипломированный бухгалтер с более чем 9-летним опытом работы в области бухгалтерского учета и финансов, включая корпоративные, некоммерческие и личные финансы. Последнее время она работала в Университете Дьюка и является владельцем Peggy James, CPA, PLLC, обслуживающей малый бизнес, некоммерческие организации, индивидуальных предпринимателей, фрилансеров и частных лиц.

Узнайте о нашем
Совет финансового контроля

Факт проверен

Ариэль Кураж

Факт проверен
Ариэль Кураж

Полная биография

Ариэль Кураж — опытный редактор, исследователь и специалист по проверке фактов. Она выполняла работу по редактированию и проверке фактов для нескольких ведущих финансовых изданий, включая The Motley Fool и Passport to Wall Street.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Что такое многоквартирный дом?

Многоквартирным домом может называться любое многоквартирное жилое здание, сдаваемое в аренду. Однако этот термин чаще всего ассоциируется с переполненными ветхими зданиями с некачественными жилищными условиями.

Многоквартирные дома восходят к периоду роста промышленной революции в 19 веке и внезапного притока людей, переезжающих в города. В наше время этот термин ассоциируется с жильем в центре города или с проектами жилья для малоимущих.

Key Takeaways

• «Многоквартирные дома» могут относиться к жилым единицам с низким доходом, характеризующимся высокой заполняемостью и условиями ниже среднего.
• Многоквартирное жилье восходит к 19 веку, но все еще существует в 21 веке, часто в виде жилых комплексов для малоимущих.
• Многоквартирные дома впервые появились во время промышленной революции, когда вновь прибывшие иммигранты, ищущие возможности и работу, нуждались в доступном жилье.
• В Нью-Йорке многоквартирные дома, например, представляли собой невысокие многоквартирные дома, часто без внутренней канализации, с тесными жилыми помещениями и недостаточной вентиляцией или доступом к естественному освещению.
• Закон о многоквартирных домах 1901 года требовал внутренней канализации для туалетов, противопожарной защиты, а также требовал улучшения вентиляции и освещения.

Понимание многоквартирных домов

Исторически сложилось так, что слово «многоквартирный дом» означало любую постоянную жилую недвижимость, используемую для сдачи в аренду. Это может относиться к домам, земле и другим зданиям, а также к правам, связанным с этим имуществом. В Шотландии это слово до сих пор используется в основном таким образом, в первую очередь применительно к многоквартирному зданию. Это слово также используется таким образом в некоторых юридических целях. Например, «доминирующий многоквартирный дом» – это недвижимость, на которую распространяется сервитут, а «служебный многоквартирный дом » – это недвижимость, на которую распространяется бремя сервитута.

Однако в США это слово стало преимущественно означать переполненный ветхий многоквартирный дом для арендаторов с низким доходом. В этом здании обычно много квартир под одной крышей, разделенных стенами, чтобы обеспечить уединение каждой семьи. Договор аренды обычно включает в себя договор, в котором указывается период, на который квартира будет сдана в аренду арендатору, и стоимость аренды имущества.

Закон о многоквартирных домах 1867 г. (впервые) юридически определил многоквартирный дом как «любой дом, здание или его часть, которые сдаются в аренду, сдаются внаем, сдаются в аренду или сдаются в или проживания более трех семей, проживающих независимо друг от друга и самостоятельно готовящих пищу в помещении, или более двух семей на этаже, таким образом проживающих и готовящих пищу и имеющих общее право на холлы, лестничные клетки, дворы, воду,— шкафы, или уборные, или некоторые из них».

История многоквартирных домов

Во время промышленной революции было построено много многоквартирных домов для проживания семей рабочего класса, многие из которых переезжали в города, чтобы работать на производстве. Другие здания, такие как дома или склады среднего класса, были перепрофилированы под многоквартирные дома. Эти перепрофилированные постройки были известны как «лежбища» по названию коллекции гнезд.

В 1867 году Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон о многоквартирных домах, в котором многоквартирным домом называлось любое здание, сдаваемое в аренду как минимум трем семьям, каждая из которых живет независимо, но имеет общие залы, лестницы и дворы. В конце девятнадцатого века многоквартирные дома контрастировали с многоквартирными домами среднего класса.

Некоторые из самых известных многоквартирных домов существовали в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена в девятнадцатом веке. Многие из них представляли собой трех- и четырехэтажные дома, переоборудованные в так называемые «железнодорожные квартиры», во многих комнатах которых не было окон. Эти здания плохо регулировались и находились под постоянной угрозой обрушения или пожара. В узких промежутках между многоквартирными домами часто можно было найти общие водопроводные краны и туалеты. В отчете 1865 года утверждалось, что 500 000 человек жили в многоквартирных домах. Многие из этих жителей были семьями иммигрантов, и в то время Нижний Ист-Сайд был одним из самых густонаселенных мест на земле.

Закон о многоквартирных домах 1901 года значительно улучшил условия многоквартирных домов, предписав улучшить освещение и противопожарную защиту, а также потребовав замены туалетов внутренними туалетами, подключенными к городской канализации.

Что такое многоквартирное жилье?

В 19 веке многоквартирные дома представляли собой односемейные дома, разделенные на несколько жилых помещений. Часто узкие малоэтажные квартиры, комнаты были построены в «железнодорожном стиле», что означало комнаты без окон и с плохой вентиляцией. Многие дома были переполнены, и в них не было водопровода.

Есть ли сегодня многоквартирные дома?

Юридически термин «многоквартирный дом» относится к многоквартирному дому с несколькими жилыми помещениями, обычно с несколькими квартирами на каждом этаже, все из которых имеют общую входную лестницу. Однако некоторые люди называют многоквартирные дома жильем для малоимущих.

Многоквартирные дома незаконны?

Нет. Многоквартирные дома были многоквартирными домами и не были незаконными, однако условия были антисанитарными и временами опасными. Закон о многоквартирном доме 19 г.01 был принят для защиты людей, живущих в многоквартирных домах, и сделал обязательным, чтобы многоквартирные дома были противопожарными, имели внутреннюю сантехнику и вентиляцию.

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем
редакционная политика.

1. History.com. «Доходные дома».

2. Нью-Йоркская публичная библиотека. «Многоквартирные дома: огромное наследие общеизвестно тесных квартир Нью-Йорка».

3. Энциклопедия. «Доходные дома».

4. Джон Ф. Бауман, Роджер Байлз и Кристин М. Силвиан. «От многоквартирных домов до домов Тейлора», стр. 6. Издательство Пенсильванского государственного университета, 2010 г.

.

5. Смитсоновский музей американского искусства. «Закон о многоквартирных домах от 19 г. 01.»

6. History.com. «Доходные дома».

многоквартирных домов: негабаритное наследие общеизвестно тесных квартир Нью-Йорка

Кармен Нигро, Milstein Division of United States History, Local History and Genealogy, Stephen A. Schwarzman Building

7 июня 2018 г.

Stephen A. Schwarzman Building

Сцена на Орчард-стрит с фотонегативов из коллекции Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.

Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 1583605

Нью-Йорк — не единственный город с многоквартирными домами, но эти особенно многолюдные многоквартирные дома оказали значительное влияние на характер и историю Нью-Йорка.

Многоквартирные дома являются частью городской истории, архитектурного облика и социологии, а также образа жизни его нынешних жителей. Отпечаток и влияние нью-йоркского многоквартирного дома наслаиваются на город так же, как сами квартиры наслаиваются друг на друга.

Многоквартирный дом Определен и законодательно закреплен

Основное определение многоквартирного дома в Оксфордском словаре английского языка – это «комната или набор комнат, образующих отдельное жилое помещение в доме или многоквартирном доме». Это довольно всеобъемлющее определение, которое говорит об исторических определениях многоквартирного дома, а также о его современных и разговорных коннотациях, к которым словарь также обращается следующим образом: «дом, разделенный на отдельные жилые помещения и сдаваемый в аренду, особенно тот, вниз и переполнены».
Сам по себе термин юридически нейтрален, но большинство людей, особенно в Нью-Йорке, употребляют его в значении ветхого и перенаселенного.

Многоквартирные дома Конгресса и Норфолка на Манхэттене, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.

Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 3984288

В Нью-Йорке быстрый рост и введение сети улиц Нью-Йорка сыграли важную роль в внешнем виде, плотности и доступности жилья для жителей Нью-Йорка. В книге «История жилищного строительства в Нью-Йорке » (также в электронном формате) автор Ричард Плунц утверждает, что «отношения между жильем и социальным классом быстро стали институционализированными с преувеличенными различиями между верхними и нижними частями социального спектра».
Плунц объясняет , что проблемы с жильем в Нью-Йорке восходят к середине 19 века, и что «ужасы многоквартирных домов были усовершенствованы в Нью-Йорке, но большая часть законов о реформах также зародилась там, как и большая часть жилищной благотворительности». Законодательство появилось в виде серии «Законов о многоквартирных домах» в 1867, 1879, 1901 и 1919 годах.

Многоквартирный дом юридически определяется в Нью-Йорке Законом о многоквартирных домах 1867 года как «любой дом, здание или его часть, которые сдаются внаем, сдаются внаем или сдаются внаем для проживания или заняты в качестве дома или места жительства более более чем три семьи, живущие независимо друг от друга и готовящие себе еду в помещении, или более двух семей на этаже, живущие и готовящие пищу и имеющие общие права на холлы, лестницы, дворы, уборные или уборные или некоторые из них». Это определение применялось к большей части доступного жилья того времени, юридически классифицируя эти здания как многоквартирные дома.

Задняя часть многоквартирных домов Манхэттена, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.

Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 3984325

Общая хронология и история

Многоквартирные дома возникли из разделенных строений, которые изначально предназначались для других целей, таких как дома на одну семью, с обычно нестандартными и небольшими жилыми помещениями, сдаваемыми в аренду бедным. В 19 веке основным жильем, доступным жителям Нью-Йорка с низкими доходами, были разделенные на части здания и самодельные лачуги, сгруппированные вместе в разных районах города.
Новые дома нечасто строились для бедняков, а богатые в основном строили дома на одну семью для себя. Многоквартирные дома, построенные специально для размещения бедняков, возникли где-то между 1820 и 1850 годами, и даже новые дома считались переполненными и неадекватными.

К концу Гражданской войны термин «многоквартирный дом» обозначал жилье для городской бедноты с устоявшимся значением небезопасных и антисанитарных условий. В то время население города приближалось к миллиону человек, и в Нью-Йорке было более 15 000 многоквартирных домов, не считая Бронкса, Бруклина, Квинса или Статен-Айленда.
Сеть Манхэттена допускала участки размером 25 на 100 футов, и многоквартирные дома, как правило, занимали около 90 процентов этих участков, практически не оставляя места для естественного освещения или вентиляционных шахт. Здания, которые не занимали все участки, часто имели «задние многоквартирные дома», встроенные во дворы позади них, что создавало еще худшие условия, чем комнаты в зданиях, выходящих на улицу. Все это было очень тесно, очень многолюдно и нерегулируемо — условия, которые способствовали болезням и нечеловеческим условиям жизни, что вскоре привлекло внимание реформаторов.

Туалеты и надворные постройки часто фотографировались из-за антисанитарии.

Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 732940F

В 1865 году «Отчет Совета по гигиене и общественному здравоохранению Ассоциации граждан Нью-Йорка о санитарном состоянии города» (доступен в цифровом виде через Sabin Americana) был опубликовано. Этот тщательный анализ жилищных условий того времени содержал чрезвычайно подробные сведения и классифицировал более 65 процентов населения города как проживающих в неудовлетворительных жилищных условиях.
За отчетом последовал первый в городе всеобъемлющий жилищный закон, вышеупомянутый Закон о многоквартирных домах 1867 года. Закон, как известно, требовал наличия пожарных лестниц на зданиях и окнах в каждой комнате, но в значительной степени неэффективен для улучшения жизни жителей многоквартирных домов. Дополнительные законы о многоквартирных домах привели к дополнительным реформам в 1879, 1901 и 1919 годах, при этом закон 1901 года считался поворотным моментом. Многоквартирные дома, построенные ранее, назывались «многоквартирными домами по старому закону»; все, что было построено позже, называлось «многоквартирным домом по новому закону».03 наконец был организован Департамент многоквартирных домов, который взял на себя инспекцию многоквартирных домов от различных городских департаментов, которые ранее должны были обеспечивать соблюдение различных разделов законов.

Мужчина на кухне, 1904 год, с фотонегативов Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.

Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 1576434

На протяжении второй половины 19-го века различные комиссии, выставки и опубликованные работы доносили условия многоквартирных домов до общественного сознания и подталкивали законодателей к проведению реформ.
Появились многочисленные публикации, такие как Проблема многоквартирного дома , в которых статистика, диаграммы, фотографии и свидетельства очевидцев использовались в качестве убедительных аргументов в пользу жилищной реформы. В частности, использование фотографии Джейкобом Риисом в фильме «Как живет другая половина » было эффективным для представления жилищных условий широкой публике. Работу Рииса можно более подробно изучить в этой антологии его работ над библиобордом, а также можно получить доступ к его документам в NYPL .
Жители многоквартирных домов были проинформированы об изменениях в законах, которые повлияют на их жилищные условия, с помощью таких публикаций, как «Пособие для жильцов; справочник информации для жителей многоквартирных домов и многоквартирных домов, а также для поселенцев и других рабочих» (также доступен в цифровом виде), который выступал за осведомленность о методах санитарии, юридических вопросах и даже доступных возможностях для отдыха. Социальные работники и газеты также помогли опубликовать эту информацию.

Законы о многоквартирных домах оспаривались в судах и вносились поправки, а в 19 году был принят новый «Закон о многоквартирных домах».29. Законы о многоквартирном доме в Нью-Йорке в настоящее время называются «Законом о многоквартирных домах» и действуют в настоящее время. С 1930-х по 1960-е годы концепция «расчистки трущоб», описанная в этой статье, была доминирующей политикой в ​​отношении многоквартирных домов в Нью-Йорке. Инициативы по расчистке трущоб часто получали поддержку из федерального бюджета и поначалу почти не встречали сопротивления. К 1950-м годам эта политика привела к сносу многих многоквартирных домов.

Многоквартирные дома на Манхэттене возле Вильямбургского моста, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка; Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 3984322

Изучение истории многоквартирного дома в Нью-Йорке

Публичная библиотека Нью-Йорка хранит множество материалов по истории нашего города. Сфера охвата варьируется от застроенной среды до социальных условий, от естественной истории до научных открытий, а количество материалов, доступных для исследования краеугольного вопроса, такого как многоквартирное жилье, огромно.
Наши коллекции, первичные и вторичные источники, архивы и монографии, цифровые и печатные, текстовые и визуальные, включены в коллекции исследовательских библиотек. Эти огромные запасы всегда доступны для исследователей.

Многоквартирные дома и надземные железнодорожные пути, Бродвей на 13-й улице, Манхэттен, по фотографиям, сделанным инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.

Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 3984413

Условия многоквартирных домов, задокументированные в фотографиях

Фотографии являются потрясающим первоисточником и в контексте истории многоквартирных домов особенно эффективны из-за их использования в движении за реформы и программах расчистки трущоб . Некоторые из оцифрованных фотографий многоквартирных домов библиотеки включают:

Задняя часть многоквартирного дома в Нью-Йорке, по фотографиям Льюиса Хайна, посвященным трудовым, жилищным и социальным условиям в Соединенных Штатах.

Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 416558

Фотонегативы Департамента многоквартирных домов г. Нью-Йорка, 1902–1914 гг.

Коллекция фотонегативов, сделанных инспекторами Департамента многоквартирных домов г. некоторые из них представлены в этом посте). Он состоит примерно из 8000 стеклянных негативов и 249накладные пластины, которые использовались Департаментом многоквартирных домов для выставочных целей. №
Коллекция включает в себя виды зданий, жилых интерьеров, дворов, сантехнических и санитарно-технических сооружений, а также изображения уличных сцен и местных жителей.
Департамент многоквартирных домов Нью-Йорка был создан в 1901 году для обеспечения соблюдения новых строительных стандартов и документирования нарушений безопасности и гигиены труда в переполненных многоквартирных домах Нью-Йорка. Инспекторы, в том числе штатные фотографы, осмотрели и задокументировали условия жизни жильцов, включая информацию, касающуюся освещения и вентиляции, пожарной безопасности, санитарии и внутренней планировки.

Фотографии, сделанные инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка в 1930-х годах.

Коллекция, подаренная NYPL Департаментом жилищного строительства и строительства города Нью-Йорка в 1942 году. уничтожается. Репрезентативная подборка изображений (примерно 1100) была сохранена с интерпозитивами и контактными отпечатками.
Коллекция включает в себя снимки зданий снаружи и внутри, а также изображения уличных сцен, витрин магазинов, табелей пожарных отчетов и различных сотрудников Департамента многоквартирных домов. Он предоставляет наглядную документацию из более чем тысячи фотографий многоквартирных домов и включает несколько ярких изображений.

Фотографии о труде, жилище и социальных условиях в Соединенных Штатах, сделанные Льюисом У. Хайном (1874-1940) детский труд. Среди большого количества фотографий Хайна есть несколько, в частности, условий многоквартирного дома.

Фотографии, документирующие программу расчистки трущоб Управления жилищного строительства города Нью-Йорка

Их можно найти в более крупной коллекции под названием «Фотографические виды Нью-Йорка, 1870–1819 гг. ».70-е годы

Задняя часть многоквартирных домов с маленьким мальчиком, Манхэттен, с фотографий, сделанных инспекторами Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка.

Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 3984327

Использование брошюр в качестве основных исходных документов

Библиотека содержит значительную коллекцию томов брошюр, небольших буклетов, обычно менее 50 страниц, которые связаны вместе и содержат связанные материалы.

Брошюры не всегда собирались библиотеками, поэтому исследователям может быть трудно найти их, а их эфемерность означает, что некоторые из них находятся в довольно плохом состоянии. Но современные публикации, касающиеся реформы многоквартирных домов, часто распространялись в виде брошюр, поэтому доступ к ним ценен для тех, кто ищет первоисточники. Основные моменты из фондов библиотеки включают:

• Угроза дому от потогонной и многоквартирной одежды от Лиги потребителей Нью-Йорка

• Реформа многоквартирного дома в Нью-Йорке, 1834–1900 гг. Подготовлено для многоквартирной комиссии 1900 г.

• Жилищные условия и арендное право в ведущих американских городах. Подготовлено для комиссии по многоквартирным домам Лоуренсом Вейллером (многие из материалов, опубликованных Вейллером, касались состояния многоквартирных домов, поскольку он был секретарем комиссии по многоквартирным домам).

• Законы о многоквартирных домах и жилых домах в Нью-Йорке и Бруклине: составлено для посетителей Ассоциации улучшения положения бедных

• Методы улучшения домов рабочих и многоквартирных домов Нью-Йорка Стивен Смит, зачитано перед Ассоциацией общественного здравоохранения и жилищной реформы Нью-Йорка, 10 апреля 1875 г.

• Выдержки из редакционных статей нью-йоркских газет по докладу Комиссии многоквартирных домов

• Акт о доходных домах в городах первого класса , 13 марта 1901

• Должен ли закон разрешать, чтобы комнаты в многоквартирных домах были шириной шесть футов?

• Управление многоквартирным домом, шаги, предпринятые для выявления и решения проблем, связанных с соблюдением закона о многоквартирном доме

• Сорок лет жилья; история Комитета многоквартирных домов Общества благотворительных организаций города Нью-Йорка

• Проблема многоквартирного дома по старому закону: адрес перед Нью-Йоркской столичной ассоциацией советов по недвижимости ; Это представляет влияние законов на помещиков, интересный контрапункт к литературе реформаторов.

Карты

Те, кто исследует жилищные условия, могут использовать карты для отслеживания строительства путем роста зданий в районе. Карты также были составлены городскими агентствами и реформаторами, чтобы проиллюстрировать условия так, как текст не мог передать.

Карты Комитета многоквартирных домов, 1895 г.

Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 5056706

• Карты страхования от пожаров  

Карты страхования от пожара содержат подробные данные о зданиях в городе. Сравнивая карты пожарной безопасности определенного района города во времени, можно увидеть изменения в развитии района: высота зданий, сколько они занимают, из каких материалов построены, сколько их на квартал и т. д.

Страница из карты Bromley Fire Insurance от 1925 года с многоквартирными домами розового цвета.

Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 5219635

• Санитарно-социальная карта четвертого района города Нью-Йорка, прилагаемая к отчету 4-го округа санитарной инспекции, составленному в Совет по гигиене Гражданской ассоциации Э. Р. Пуллингом, доктором медицины при содействии Ф. Дж. Рэндалла  
  На этой карте многоквартирные дома, лачуги или непригодное для проживания жилье, а также туалеты отмечены цветом, в том числе те, которые отмечены как находящиеся в «крайне отвратительном состоянии» , а также случаи возникновения заразных заболеваний, таких как оспа и брюшной тиф.

Санитарно-социальная карта четвертого района города Нью-Йорка, прилагаемая к отчету 4-го округа санитарной инспекции, представленному Совету по гигиене Гражданской ассоциации; Цифровые коллекции NYPL, идентификатор изображения: 5056960

В новостях

Слово «многоквартирный дом» появляется в некоторых из наших первых оцифрованных газет, в объявлениях об аренде и продаже.
База данных ProQuest New York Times (1851-2013) содержит более 106 000 результатов по слову «многоквартирный дом», в том числе отчет медицинского работника перед Общим советом об увеличении числа смертей в городе и о том, как некоторые из этих можно отнести к перенаселенности жилищ и сдаче подвалов в качестве жилья.

Дополнительные оцифрованные исторические газеты можно найти в меню базы данных библиотеки.

Статья в New York Times от 21 января 1852 года

В архивах

Как живет другая половина, стр. 1, из документов Джейкоба Рииса.

Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 1654566

В дополнение к документам Джейкоба Рииса, другие коллекции в Отделе рукописей и архивов библиотеки содержат мощные первичные документы о многоквартирных домах и движении за жилищную реформу в Нью-Йорке.

Среди полезных материалов:

• Протокол компании по строительству многоквартирных домов

• Письма, написанные для Комиссии многоквартирных домов Нью-Йорка, которые являются частью документов Ричарда Уотсона Гилдера

• записи Народного института, в которых представлены работы Чарльза Спрэга Смита, для обучения теории и практике государственного управления и социальной философии рабочих и недавних иммигрантов в Нью-Йорке. Он спонсировал лекции, занятия, концерты и другие общественные мероприятия, главным образом в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена.

• документы Лилиан Д. Уолд; Уолд была медсестрой общественного здравоохранения и социальным работником в Нижнем Ист-Сайде Нью-Йорка, пионером американской социальной работы и общественного здравоохранения

  .

• Выставка Американского института социального обслуживания. Выставка фотографий социальных условий Америки в 1900-х годах, которые показывают характер многоквартирных домов и других зданий

• Комитет по расчистке трущоб, 1954–1959 годы, часть документов Роберта Мозеса.

Современное влияние

Во многих отношениях Нью-Йорк по-прежнему определяется своей плотностью, характерной чертой компактного проживания. Политика расчистки трущоб не уничтожила многоквартирные дома в Нью-Йорке — здания по-прежнему занимают наши кварталы в разной степени готовности и по-прежнему являются домами для тысяч ньюйоркцев.

Музей многоквартирных домов — яркий пример общественной истории влияния многоквартирных домов Нью-Йорка. Это стало важным катализатором для исследователей, которые выпустили ряд научных работ и других публикаций, включая собственную газету музея, Многоквартирные дома .

Список для чтения Музея многоквартирных домов:

Восьмая авеню и 46-я улица, 1997 г., из архива фотографий местоположения Билла Барвина; Цифровые коллекции NYPL, ID изображения: 5210097

25 преследующих фотографий жизни в многоквартирных домах Нью-Йорка

Автор Элизабет Шерман | Проверено Саванной Кокс.

В конце 19-го и начале 20-го веков Нью-Йорк наводняла волна за волной иммигрантов из Европы, многие из которых жили в многоквартирных домах.

Эти многоквартирные дома, согласно определению Законодательного собрания штата Нью-Йорк в 1867 году, представляли собой «любое здание… которое сдается в аренду… как дом для более чем трех семей, живущих независимо друг от друга и готовящих еду на территории».

Эти многоквартирные дома были созданы по необходимости. Поскольку европейские иммигранты хлынули в город в поисках лучшей жизни, домовладельцы превратили односемейные квартиры в многокомнатные квартиры. За десять долларов в месяц на площади около 325 квадратных футов — размером с половину вагона метро — могут жить до семи человек.

К 1900 году около 2,3 миллиона человек — две трети населения Нью-Йорка в то время — жили в многоквартирных домах, главным образом в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена.

Условия в этих зданиях были, мягко говоря, плохими:

1 из 26

Книга Джейкоба Рииса Как живет другая половина задокументировала жизнь жителей многоквартирных домов. Журналист Риис рассказал, что иногда 12 взрослых спали на пространстве шириной всего 13 футов, и что уровень младенческой смертности вырос до одного из десяти.

2 из 26

Стирка висит над матерью, держащей ребенка, рядом с надворными постройками и брошенным трехколесным велосипедом за многоквартирным домом в Нью-Йорке.

3 из 26

На этой фотографии, вероятно, сделанной в 1937 году инспектором Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка, женщина позирует в своей гостиной. Согласно NYPL Digital Collections, газета, лежащая на столе, сообщает о смерти Джона Д. Рокфеллера-старшего.

4 из 26

Пожарная лестница многоквартирного дома. Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах от 19 года01 требует, чтобы в многоквартирных домах были предусмотрены средства защиты от пожаров, в том числе пожарные лестницы.

5 из 26

Примерно в 1934 году дети проходят мимо пустыря возле многоквартирного дома с деревянным каркасом и заколоченными окнами.

6 из 26

Тусклая, грязная спальня многоквартирного дома этого человека также является его кухней.

7 из 26

Интимный взгляд в спальню жильца многоквартирного дома.

8 из 26

Многоквартирные дома были, по сути, казармами, разделенными на помещения, едва ли достаточно большие для одного человека, но обычно вмещавшие до 12 человек.

9 из 26

Женщина и ребенок улыбаются в камеру во дворе многоквартирного дома, где выстроились надворные постройки.

Закон о многоквартирных домах 1867 г. требовал, чтобы в многоквартирных домах имелось одно надворное помещение на каждые 20 проживающих в нем человек.

10 из 26

Женщина стоит перед дверью спальни многоквартирного дома. Фотографии ее семьи видны на комоде.

11 из 26

Заброшенный фургон со льдом превратил многоквартирный дом в свалку.

12 из 26

Инспектор многоквартирного дома Нью-Йорка фотографирует мать и двоих ее детей.

13 из 26

Мальчик стоит перед прачечной Парамаунт, на первом этаже многоквартирного дома в Верхнем Вест-Сайде.

14 из 26

Надворные постройки на заднем дворе многоквартирного дома.

15 из 26

Женщины собираются вокруг детей, играющих среди кучи тряпья на заднем дворе многоквартирного дома. Арендодатели обвинили жильцов в ужасном состоянии домов из-за «грязных привычек».

16 из 26

Тесная кухня многоквартирного дома в Маленькой Италии.

17 из 26

Инспектор Департамента многоквартирного жилья г. Нью-Йорка делает записи в пустующем дворе. Инспекторы, подобные этому, реагировали на жалобы жильцов на условия в их комнатах.

18 из 26

Босые женщины стирают белье на заднем дворе многоквартирного дома.

19 из 26

Мужчина стоит на крыльце многоквартирного дома, вероятно, в Бронксе.

20 из 26

Мужчина держит свечу в захламленном подвале многоквартирного дома.

21 из 26

Вид сзади ветхого многоквартирного дома.

22 из 26

Мужчина улыбается из кухни своего многоквартирного дома.

23 из 26

Мальчик позирует фотографу на заднем дворе своего многоквартирного дома.

24 из 26

Стирка развевается на ветру за этим рядом многоквартирных домов.

25 из 26

Молодая девушка присматривает за своим больным отцом в многоквартирном доме в Нью-Йорке.

Болезнь легко распространяется в многоквартирных домах; эпидемия холеры 1849 года унесла жизни 5000 человек, многие из которых были бедными иммигрантами.

26 из 26

25 навязчивых фотографий жизни в многоквартирных домах Нью-Йорка

Посмотреть галерею

В то время как внешние характеристики среднего многоквартирного дома могли легко вызвать у вас чувство клаустрофобии (большинство из них были всего 25 футов в ширину и 100 футов в длину), их интерьеры были такими же неприятными. В первоначальных многоквартирных домах не было туалетов, душевых, ванн и даже проточной воды. Единственный кран на заднем дворе давал жильцам дома всю воду для приготовления пищи, стирки и уборки.

Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах 1867 года, первая попытка реформировать условия многоквартирных домов, требовал, чтобы в многоквартирных домах была одна флигель на каждые 20 жителей. Но никто не соблюдал эти правила. Часто вместо того, чтобы пройти весь путь вниз по лестнице на задний двор, жители выбрасывали отходы из ночных горшков из окон.

Спальни часто были отрезаны от свежего воздуха, вентиляции и света. Соедините это с тем фактом, что в большинстве квартир были печи на угле, которые душили жителей дымом и чернели стены, а люди, живущие там, были обречены на жизнь внутри того, что было фактически пещерами.

Закон о многоквартирных домах 1901 г. расправился с нестрогими правилами и создал Департамент многоквартирных домов для проверки и обеспечения соблюдения новых строительных стандартов. Теперь домовладельцы должны были установить как минимум одно окно на спальню и отдельную ванную комнату на квартиру.

Но заведомо скупые помещики многоквартирных домов по-прежнему упорно сопротивлялись этим реформам. Например, домовладельцы сопротивлялись одному дорогостоящему положению, которое требовало, чтобы внутренние комнаты имели вентиляционную шахту, в конечном итоге идя на компромисс, устанавливая одно окно во внутренних комнатах.

К 1904 году домовладельцы были обязаны устанавливать туалеты в многоквартирных домах. Но до 1918 года не было законов, требующих, чтобы в квартирах проводилось хотя бы электричество.

В 1936 году в Нью-Йорке был представлен первый проект государственного жилья, и эра многоквартирных домов официально завершилась. Но нищета, которую пережили иммигранты, пытаясь построить новую жизнь, увековечена в навязчивых фотографиях, которые сохранились и по сей день.

---

Посмотрев многоквартирные дома начала 1900-х годов, взгляните на несколько поразительных иммиграционных фотографий с острова Эллис, на которых показаны именно те люди, которые вскоре займут многоквартирные дома Нью-Йорка. Затем прочтите о Кровавом углу, месте в самом сердце многоквартирного дома Нью-Йорка, которое также стало самой смертоносной улицей в истории Соединенных Штатов.

Элизабет Шерман — писательница, живущая в Джерси-Сити, штат Нью-Джерси.

Подпишитесь на информационный бюллетень ATI

№ 2137 Многоквартирные дома

№ 2137: ДОМА , Джон Х. Линхард Щелкните здесь для прослушивания аудио эпизода 2137. Сегодня мы ищем доступное жилье. Инженерный колледж Хьюстонского университета представляет серию статей о машины, на которых работает наша цивилизация, и люди, чья изобретательность их создала. Некоторые из вас, возможно, видели фильм Банды Нью-Йорка, о ужасная жизнь ирландских иммигрантов в нижнем Ист-Сайде Манхэттена до Гражданская война. Фильм о том, как бандитские разборки зарождались в ужасающих условиях жизни. условия этих трущоб, но это также наводило на мысль об ужасе самих условий жизни. Большая часть этого жилья может быть описана общим термином многоквартирный дом, что означало любой многоквартирный дом. После Гражданской войны владельцы трущоб условия в многоквартирных домах стали настолько плохими, что Нью-Йорк наконец начал реформы. В результате получился более-менее стандартный многоквартирный дом, и это было огромным улучшением. Новые правила требовали таких вещей, как окна и вентиляционные шахты. я узнал, как были спланированы эти будущие модели домов, когда я пролистал 1894 Журнал Скрибнера. Статья известного архитектора Эрнеста Флэгга, Зло многоквартирного дома в Нью-Йорке и его лекарство, показал стандартный многоквартирный дом планы этажей, и Флэгг начал со слов . Величайшим злом, когда-либо постигшим Нью-Йорк, был разделение блоков на лоты 25х100 футов. Многоквартирные дома теперь были спроектированы как модули, каждый из которых занимал один из этих участков, от края до края, за исключением десяти футов сзади. Многоквартирный дом был четырех или пятиэтажный ряд модулей. Итак, давайте посмотрим на план этажа в модуле: Полоса 25 на 90 была разделена посередине и разрезана на две части, чтобы сделать квартиры для четыре семьи. В передней было две спальни, кухня и гостиная. двенадцать футов в ширину и сорок футов в длину. Блоки сзади были похожи, только с одним Спальня. Большие были чуть более 400 квадратных футов, меньшие — около 340. Четыре семьи делили два туалета и раковину в коридоре. Правила теперь требовали выемки размером два на сорок футов с каждой стороны модуля. Когда модули были размещены вместе, это создало шахту шириной четыре фута, в которую кухни проветриваются, и пробивается крошечная часть света. Также требуется регламент окна для вентиляции, так что окно вашей спальни было в четырех футах от окна вашего соседа. в следующем модуле. Логика этих зданий была достаточно ясна, но вы можете себе представить ужасы, которые они воспитанный через поколение. Это были темные, сырые, переполненные огнем и болезнями ловушки. Флэгг поддержал свой призыв к новым реформам, предложив более нестандартные проекты с открытые дворы и больший доступ к свету. Социальный реформатор конца XIX века Якоб Риис также страстно и эффективно писал о жилищной реформе. Так появились лучшие многоквартирные дома. Сегодняшнее обширное жилье в Нью-Йорке проекты — это решение середины 20-го века той же жалкой проблемы подгонки объектов в коробку. Тем не менее, мы должны помнить, что бедность и теснота, так же как и архитектура, это злодей, который преследует все большие города. Не заблуждайтесь, это ужасно быть призваны в ряды городской бедноты. Я Джон Линхард из Хьюстонского университета. где нас интересует, как изобретательные умы Работа. (Музыкальная тема) Э. Флэгг, Зло многоквартирных домов в Нью-Йорке и его лекарство. Журнал Скрибнера, Июль 1894 г., стр. 108-117. Это источник плана этажа модуля ниже. JA Riis, Как живет другая половина: исследования многоквартирных домов Нью-Йорка. Изд. Сэм Басс Уорнер-младший (Кембридж, Массачусетс: The Belknap Press of Harvard Univ. Press, 1970/1890). Дж. А. Риис, Битва с трущобами. (Нью-Йорк: Macmillan Co., 1902). Восточная сторона изображение блока ниже взято из этого источника. Краткую историю многоквартирных домов см.: http://www.tenement.org/encyclopedia/housing_tenements.htm См. также Многоквартирный музей Нижнего Ист-Сайда: http://www.tenement.org/ Я благодарен Маргарет Калбертсон, главному библиотекарю Музея изящных искусств в Хьюстоне, за ее важный совет. Двигатели нашей изобретательности Copyright © 1988-2006 Джон Х. Линхард. Предыдущий Эпизод | Поиск эпизодов | Индекс | Главная | Далее Эпизод

Закон о многоквартирных домах 1901 года

Фотография многоквартирных домов Якоба Рииса, ок. 1900. Повышение осведомленности общественности о плохих условиях жизни привело к жилищной реформе, такой как Закон о многоквартирных домах 1901 года. как «Новый закон» или «Новый закон о многоквартирных домах». Этот важный момент в истории жилищного строительства Нью-Йорка стал результатом сильного давления со стороны групп, занимающихся жилищной реформой, что привело к тому, что губернатор Теодор Рузвельт назначил комиссию для изучения вопроса о необходимости реформирования существующего жилищного законодательства в Нью-Йорке в 19 году.00. В феврале 1901 года комиссия подготовила отчет новому губернатору Бенджамину Б. Оделлу-младшему (Рузвельт стал вице-президентом), рекомендуя новый закон. Законодательное собрание штата почти сразу же провело слушания, и 12 апреля 1901 года, всего через два месяца после того, как комиссия опубликовала свой отчет, был принят Закон 1901 года о многоквартирных домах.

Хотя вы, возможно, не знакомы с этим законом, его влияние и наследие в таких районах, как Гринвич-Виллидж и Ист-Виллидж, нельзя недооценивать, поскольку некоторые из наиболее характерных и вездесущих построек в этих районах являются «многоквартирными домами нового закона».

Термин «многоквартирный дом» является одновременно юридическим термином, кодифицированным в городских правилах, и словом, обычно используемым для обозначения определенного типа многоквартирного жилья. Как официально определено в Законе о многоквартирных домах 1867 года, многоквартирным домом является любое здание, в котором проживает более трех семей, каждая из которых живет и готовит самостоятельно. В 1887 году это определение было официально расширено и теперь включает в себя здания, в которых проживало всего три семьи. Однако «многоквартирный дом» обычно стал определять только те многоквартирные дома, построенные для бедных и в которых было мало, если вообще было, удобств, необходимых для более богатых жителей квартир, таких как отдельные туалеты, водопровод, газовые линии и одно или несколько окон. в каждой комнате.

Хотя многие факторы способствовали неудовлетворительным условиям жизни в переполненных многоквартирных домах Нью-Йорка, корень проблемы лежал как в разделении кварталов Нью-Йорка на узкие участки под застройку, как правило, двадцать пять футов в ширину и подходящие для одно- семейные рядные дома и модель индивидуальной собственности на участки, возникшая в результате этого разделения. Только со строительством многоквартирных домов, предназначенных для размещения двадцати или более семей, этот ограниченный размер участка под застройку стал проблемой.

Улица Кармин, 31-33, построенная ок. 1859 г., жилые дома 31–33 Кармин-стрит сверху; изображение предоставлено Google Maps.

Точная дата постройки первого многоквартирного дома на Манхэттене неизвестна, но ее часто относят к 1820-м или 1830-м годам. Однако именно после Гражданской войны и последовавшей за ней массовой миграции европейских иммигрантов в США на улицах таких районов, как Нижний Ист-Сайд, Нижний Вест-Сайд и Южный, стало появляться большое количество многоквартирных домов, построенных на заказ. Деревня. Самые ранние многоквартирные дома были построены до того, как появилось какое-либо существенное регулирование этого типа жилья. Первый закон, регулирующий фактическую физическую форму многоквартирных домов, не был принят до 1879 г.и известен как «старый закон». Таким образом, первая волна многоквартирных домов, построенных в Нью-Йорке до принятия этого закона, называется многоквартирными домами «до закона» или «до действия старого закона».

Типичный многоквартирный дом до закона был около четырех этажей и вмещал от десяти до двадцати семей на узком участке шириной двадцать пять футов. Обычно на каждом из верхних этажей было четыре квартиры, пара магазинов и две задние квартиры на первом этаже. В каждой квартире было по две-три комнаты. Окна освещали только одну комнату в каждой квартире; таким образом, в большинстве комнат не было прямого доступа к естественному свету или свежему воздуху. В эти квартиры не были подведены ни газ, ни вода, хотя по улицам Деревенских уже были проложены и газопроводы, и водопроводы. В некоторых многоквартирных домах был один водопровод с краном в холле на каждом этаже. Однако у большинства были и источник воды, и туалеты на мелководье на заднем дворе. В некоторых случаях туалеты располагались между фасадным зданием и задним многоквартирным домом, возведенным в задней части участка.

План многоквартирных домов на Томпсон-стрит, 170-178,

Закон 1879 года стал результатом кампании реформаторов, которые были обеспокоены условиями во все более перенаселенных районах Нью-Йорка. В результате Закон о многоквартирных домах 1879 г. или «старый закон» на самом деле не сильно улучшил условия. Этот закон не касался уже построенных многоквартирных домов или рядных домов, превращенных в многоквартирные дома, и не облегчил проблему возведения зданий для большого количества домохозяйств на узких участках. Однако закону удалось запретить строительство зданий с внутренними помещениями без окон, потребовав, чтобы все помещения имели окна, выходящие на улицу, задний двор или внутренний вал. Наиболее распространенной конструкцией, возникшей в результате этого требования, была «гантель», названная так потому, что необходимые вентиляционные шахты создавали площадь здания, напоминающую форму веса гантели. Таким образом, эти многоквартирные дома старого закона иногда называют «многоквартирными домами-гантелями», что иногда ошибочно считают комментарием к массовому производству или механическому качеству их проектов.

К сожалению, шахты, предусмотренные законом 1879 года, были настолько малы, что не давали света и воздуха квартирам ниже верхнего этажа; вместо этого они стали вместилищами для мусора и образовали дымоходы, которые во время пожара засасывали пламя с одного этажа на другой. Кроме того, шахтные окна соседних квартир располагались так близко, что уединение практически исключалось. Большинство многоквартирных домов в иммигрантских кварталах, таких как Саут-Виллидж и Ист-Виллидж, по-прежнему строились с четырьмя квартирами по две или три комнаты на этаже, хотя в некоторых было только две квартиры на этаже, с комнатами, расположенными по прямой линии одна за другой. , что дало начало термину «железнодорожная» квартира. Несмотря на свои недостатки, гантели были наиболее приемлемым планом многоквартирных домов более двадцати лет, пока в 19 году не был принят новый закон о многоквартирных домах.01.

208 Thompson Street, построенный в 1903 году. Редкий пример многоквартирного дома, который мог бы соответствовать требованиям нового закона на участке шириной 25 футов

. Неудачи закона 1879 года стали очевидны почти сразу после его принятия, но владельцы чрезвычайно прибыльные многоквартирные дома (окупаемость инвестиций могла достигать 20 процентов) сопротивлялись изменениям. Только в начале двадцатого века усилия по проведению реформ принесли свои плоды, когда Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло новый Закон о многоквартирных домах от 19 года.01. Хотя этот закон официально не запрещал строительство многоквартирных домов на участках шириной двадцать пять футов, он затруднял эффективное планирование таких зданий. Большинство новых многоквартирных домов было построено на участках шириной тридцать пять футов и более. По закону эти многоквартирные дома имели более крупные, хотя и относительно небольшие, легкие дворы и занимали несколько меньшую часть общей площади участка. Новый закон требует, чтобы во всех комнатах были окна, а в каждой квартире был собственный туалет. Еще одним важным аспектом закона было его влияние на старые многоквартирные дома. Закон предписал ряд изменений, направленных на устранение опасных и антисанитарных условий в этих ранее существовавших многоквартирных домах. Изменения включали улучшенное освещение, запрет на вторые внутренние комнаты без окон (позже это положение было отменено) и требование добавления одного туалета на каждые две семьи.

Чтобы обеспечить необходимое количество света и воздуха в соответствии с Законом о многоквартирных домах 1901 года, многоквартирные дома «нового закона», в отличие от своих предшественников-«гантелей», обычно выглядели как «H», «C», «I» или «». L’ сверху, оставляя на участке значительное количество открытого пространства. Еще одна общая черта многоквартирных домов «нового закона» заключается в том, что они, как правило, располагались на углах, потому что два фасада улиц помогали обеспечить необходимое количество света и воздуха для каждого окна, что в длинном узком здании, тесно зажатом между двумя другими зданиями, такими как старый закон или многоквартирный дом «гантели» не могли.

Новый многоквартирный дом в стиле неоренессанс на 4-й Восточной улице, 240-242, построенный в 1902 г. Многоквартирный дом в стиле неоренессанс на 46 авеню B, построенный в 1903 г. Новые многоквартирные дома в форме буквы «С» на 4-й Восточной улице, 242 и 46 авеню B, с буквой «H» или «Я» в форме нового соседа по закону чуть ниже него на изображении. Вид с воздуха предоставлен Google Maps. также, как правило, были выше своих предшественников. В то время как многоквартирные дома до закона редко превышали четыре этажа, а старые многоквартирные дома или многоквартирные дома редко превышали пять, эти новые многоквартирные дома без лифта часто достигали шести или даже семи этажей в высоту. Таким образом, в то время как новые многоквартирные дома предлагали своим жителям больше света, воздуха и основных удобств, чем предыдущие воплощения, они также предлагали почти немыслимые ежедневные подъемы для жителей их верхних этажей.

Наконец, хотя это не имело особого отношения к требованиям нового закона, многоквартирные дома нового закона почти всегда строились в стиле неоренессанса, который просто стал более модным примерно в то время, когда в 1901 году вступил в силу Новый закон о многоквартирных домах. Из-за более обременительных требований нового закона о многоквартирных домах к застройщикам 1901 год был одним из самых загруженных для строительства нового жилья в Нью-Йорке, поскольку в начале года было построено множество новых зданий, стремящихся уложиться в срок. более строгие требования нового закона.

** Большая часть информации для этого сообщения была основана на отчете Эндрю Долкарта и GVSHP, Южная деревня, предложение или историческое обозначение. Чтобы просмотреть полный отчет, нажмите ЗДЕСЬ.

Многоквартирное жилье: определение и значение

Часто рабочие на фабриках не могли позволить себе даже купить готовую продукцию, которую они производили. Так что, когда дело дошло до жилья, единственным вариантом были многоквартирные дома в трущобах. Для сравнения: к 1900 году примерно две трети населения Нью-Йорка жили в трущобах. И хотя Нью-Йорк был печально известен своими трущобами, трущобы существовали в каждом крупном городе, пострадавшем от индустриализации.

Многоквартирное жилье Определение

Многоквартирное жилье относится к типу жилья для малоимущих, получившего широкое распространение в конце 19-го и начале 20-го веков. Многоквартирные дома начинались с домов на одну семью, разделенных на несколько квартир, но вскоре эти дома закончились. Чтобы не отставать от спроса на жилье, подрядчики начали строить многоквартирные дома, а также пристраивать существующие жилые дома. Цель многоквартирных домов заключалась в том, чтобы вместить как можно больше семей, потратив при этом как можно меньше денег. В результате условия в многоквартирных домах часто были ужасными и непригодными для жизни.

Многоквартирный дом в позолоченный век

Позолоченный век — период времени в американской истории, охватывающий период с конца Гражданской войны до начала века. Это было время большого экономического роста, но также и коррупции и вопиющего неравенства. Рост тяжелой промышленности позволил баронам-разбойникам накопить огромные богатства, но они не достались рабочим. Это было чрезвычайно пагубно, поскольку заработная плата рабочих оставалась прежней, а стоимость жизни вокруг них росла.

Американский город

Во время позолоченного века американские города претерпели серьезные изменения в составе и условиях. Раньше города были относительно небольшими, и люди могли дойти до места работы пешком. Хотя были очаги бедности, эти районы были небольшими. В позолоченный век эти очаги бедности выросли в размерах и превратились в чрезвычайно перенаселенные трущобы. В этих бедных районах был высокий уровень заболеваемости и преступности.

В то время как рабочие боролись за то, чтобы свести концы с концами, появился новый средний класс с располагаемыми доходами. Со своим новообретенным богатством семьи среднего класса покинули перенаселенные и часто грязные центры городов и отправились в пригороды. Арендодатели быстро скупили эти заброшенные дома и превратили их в несколько квартир по минимально возможной цене, что часто приводило к небезопасным условиям жизни.

Рост многоквартирных домов и трущоб

Изображение трущоб Нью-Йорка, опубликованное в иллюстрированной газете Фрэнка Лесли в 1872 году. Источник: Wikimedia Commons.

Из-за возможностей, созданных индустриализацией, многие граждане из сельской местности мигрировали в городские центры в поисках работы. В то же время иммигранты из Европы наводняли городские центры в надежде на лучшую жизнь. В результате население городов по всей стране резко возросло. Часто семьи рабочего класса и иммигрантов оказывались в переполненных трущобах и многоквартирных домах.

Многоквартирные дома в Чикаго

Организация многоквартирных домов в Чикаго была иной, чем в Нью-Йорке. В Чикаго многоквартирные дома, как правило, окружали центры занятости, такие как скотобойни и скотные дворы. Многоквартирные дома редко располагались в центре города из-за запрета на строительство деревянных построек после Великого чикагского пожара 1871 года. доходное жилье. Помещики прекрасно знали об этом и пользовались трудовой беднотой.

Условия в многоквартирном доме, Источник: Wikimedia Commons.

Многоквартирные дома были переполнены, небезопасны и антисанитарны. Обычно площади квартир составляли около 300 квадратных футов, и в них проживали большие семьи, численность которых могла достигать подростков. Плохая вентиляция и освещение, не учитывались реальные условия жизни. В большинстве квартир даже не было окон или доступа к пожарной лестнице. Проточная вода еще не была широко распространена, поэтому жители часто пользовались туалетами на открытом воздухе или выбрасывали свои отходы на улицу. И, как мы отмечали ранее, болезни и преступность были большими проблемами.

Эпидемия холеры, охватившая Нью-Йорк в 1849 году, унесла жизни около 5000 человек. Большинство умерших составили жители многоквартирных домов.

Многоквартирные дома существовали с начала 19 века, но получили широкое распространение в Позолоченный век. Условия были заведомо плохими в Нью-Йорке, где к 1900 году было более 50 000 многоквартирных домов. Городские трущобы.

сборщик мусора

журналисты-расследователи, разоблачающие коррупцию и скандалы в эпоху прогрессивного развития как улучшение условий в существующих трущобах. В конце 19-го и начале 20-го веков в Нью-Йорке был принят ряд законов о многоквартирных домах, которые пытались регулировать и улучшать многоквартирные дома (например, предписывать наличие пожарных лестниц и внутреннего освещения).

На рубеже веков условия стали медленно улучшаться, но это не значит, что в этих зданиях можно было жить. В отчете Департамента многоквартирных домов за 1903 г. говорилось:

часто ночью, когда маленькие комнаты, выходящие на вентиляционную шахту, настолько тесны и плохо проветриваются, что спать невозможно, матрацы волочат по полу гостиной, и там семья спит вообще в одной комнате. Летом в маленьких спальнях так жарко и душно, что большая часть населения многоквартирных домов спит на крышах, тротуарах и пожарных лестницах».

Постановление правительства также привело к новой непредвиденной проблеме. Арендодатели не желали нести расходы на соблюдение самых основных строительных норм, поэтому они подняли арендную плату и переложили дополнительные расходы на арендаторов, многие из которых уже с трудом получали арендную плату.

Многоквартирное жилье Значение

Многоквартирное жилье имеет важное значение, поскольку до Нового курса в 1930-х годах многоквартирное жилье было жильем, доступным рабочему классу. После «Нового курса» государственное жилье вошло в уравнение и, по сути, положило конец эпохе многоквартирных домов. Однако «Новый курс» не решил волшебным образом проблему жилья для городской бедноты. Отправляясь сегодня в любой американский город, вы обнаружите очаги бедности среди городского богатства.

Новый курс

набор политик, программ и проектов, принятых при президенте Франклине Д. Рузвельте и направленных на противодействие последствиям Великой депрессии

Плакат эпохи Нового курса, рекламирующий государственное жилье, Источник: Wikimedia Commons.

Многоквартирный дом – ключевая информация

• Многоквартирный дом относится к типу жилья, в котором несколько квартир находятся в одном здании. Многоквартирные дома впервые появились в начале 18 века с разделением домов на одну семью.
• Многоквартирные дома росли в Позолоченный век по мере роста городского населения. Арендодатели перешли от домов на одну семью к строительству дешевых многоквартирных домов в центрах бедности, называемых трущобами.