Что такое переуступка: что такое, особенности заключения договора

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.01.2022

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т. е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.  Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.  Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика — Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная… Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

realty-гид – риа недвижимость

жилье

дольщики

долевое строительство

строительство

новостройки

москомстройинвест

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21. img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_0:318:3076:2048_1920x0_80_0_0_400ae24060f3be6de6db2f44557dd7c4.jpg

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку. В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он. «Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты. Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

https://realty.ria.ru/20191226/1562877411.html

https://realty.ria.ru/20190927/1559199642.html

https://realty.ria.ru/20191210/1562209640. html

https://realty.ria.ru/20191021/1560029973.html

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

1920

1080

true

1920

1440

true

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_42:0:2773:2048_1920x0_80_0_0_9725fc37633caa808038ed22553dd566. jpg

1920

1920

true

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, жилье, дольщики, долевое строительство, строительство, новостройки, москомстройинвест, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), риелторы

Realty-гид – РИА Недвижимость, Жилье, Дольщики, Долевое строительство, Строительство, Новостройки, Москомстройинвест, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Риелторы

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

26 декабря 2019, 13:14

Покупатели жилья в Москве оплатили безопасность будущих дольщиков

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

27 сентября 2019, 12:50

Опасность и комфорт: что нам дают и чем грозят онлайн-сервисы недвижимости

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

«И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

10 декабря 2019, 13:34

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

21 октября 2019, 15:07

Без суда и следствия: как деньги должников могут списать с карты

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Как обезопасить себя юридически

 Помните, что в денежных вопросах нужно не доверять, а обезопасить свою сделку с точки зрения закона.

Юрист по недвижимости должен ответить на все Ваши вопросы и помочь при решении любых сложных ситуаций. Работа юриста отличается от работы риэлтора прежде всего тем, что юрист не покупает и не продает недвижимость, т. е. не имеет личной заинтересованности в заключении сделки. По этой причине, сопровождая сделку, юрист не пытается навязать покупателю квартиру любой ценой, а, прежде всего, исходит из необходимости минимизировать юридические риски клиента.

Агентство недвижимости «Сигма» готово помочь Вам решить любой вопрос связанный с продажей или покупкой недвижимости.

Чтобы получить консультацию юриста или заключить договор, обращайтесь в наш офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16, 17, 19, наши телефоны: 740-24-24, 8-951-778-1170.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Содержание

• Что такое переуступка прав
• Плюсы переуступки для продавца
• Минусы переуступки для продавца
• Плюсы переуступки для покупателя
• Минусы переуступки для покупателя
• Вывод

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Покупка жилья в новостройке обычно проходит с участием двух сторон: собственно покупателя и застройщика. Но иногда случается, что все квартиры с удачными планировками уже проданы. Многие начинают тут же искать другую новостройку, но не всегда это так уж необходимо. Существует так называемый договор цессии или договор переуступки права на квартиру в новостройке. С его помощью можно приобрести квадратные метры, которые застройщик уже продал.

Что такое переуступка

Подробно о договоре переуступки квартиры в новостройке мы писали в отдельной статье. Она называется «Что такое договор цессии простыми словами». Там термину дается определение, а также поясняется, как можно купить и продать квартиру подобным образом.

Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Если говорить кратко, то переуступка или цессия — это передача прав на получение долга от одного лица к другому. Заключая договор с застройщиком, вы покупаете не объект, а права на его получение. Эти же права передаются по договору переуступки жилья. Как именно это делается — читайте в указанной статье. А пока поговорим о плюсах и минусах таких сделок.

Переуступку часто практикуют инвесторы, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а потом перепродают их людям, не готовым рисковать и платить за квадратные метры на этапе котлована. Также ей пользуются те, кто купил долю в новостройке, но срочно захотел вернуть вложенные средства. Для таких людей цессия — единственный выход.

Преимущества договора переуступки

В большинстве своем покупка квартиры по договору переуступки — весьма выгодная для покупателя сделка. Если вы ведете дела с инвестором, то ему невыгодно затягивать с продажей. У таких дельцов обычно по несколько квартир и еще определенное количество уже присмотрено. Они готовы продать имеющееся жилье сравнительно недорого, чтобы поскорее получить прибыль. Если же человек продает свою долю по личным обстоятельствам, он тоже больше смотрит на сроки, чем на выгоду.Другие преимущества договора переуступки:

1. Можно найти квартиру лучше, чем предлагает застройщик. Как правило, инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с самым приятным видом из окна.




2. Минимальный риск, что стройка остановится и здание не будет сдано.




3. Нередко продавцы демпингуют, стараясь как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру даже дешевле, чем у застройщика.




4. На рынке переуступок нет рисков получить квартиру вместе с претендующими на нее наследниками, что на вторичке не редкость. Дополнительные гарантии дает сам застройщик, т. к. он тоже участвует в сделке. Он дорожит своей репутацией и старается не допускать расторжения договоров переуступки.

Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Переуступка весьма популярна, так как она позволяет сравнительно дешево купить квартиру, которая уже точно будет построена. Покупателю не нужно рисковать и вкладываться на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки покупки недвижимости по договору переуступки

Особых подводных камней договор переуступки квартиры в строящемся доме под собой не имеет. Как и в случае с любой новостройкой, существуют риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит ваш дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучать и сам ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике. Про большинство питерских компаний есть много подробностей в открытом доступе.

Специфические для покупки квартиры по договору переуступки риски:

1. Предлагать переуступку может не тот человек, который зарегистрирован дольщиком. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.




2. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ. Обязательно убедитесь, что подобного пункта в нем нет. А желательно вообще получить разрешительное письмо от девелопера, чтобы в будущем точно не было проблем.




3. Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.




4. Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять договор купли-продажи.

Некоторые покупатели не задумываются, что при покупке квартиры по договору переуступки также нужно проверять продавца. Если он состоит в браке, потребуется разрешение от супруга. Осложняют сделку и несовершеннолетние дети. Не имеет значения, построены ли уже квадратные метры или нет, семья владельца может оспорить сделку в суде.

Изображение из Public domain

Особого внимания требуют сделки, в которых участвует подрядчик. Застройщики нередко расплачиваются с ними квартирами, а не деньгами. В этом случае нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой вы заключаете договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Внимательно читайте ДДУ, а лучше обратитесь к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Мы кратко обсудили, что такое договор переуступки права на квартиру, и подробно разобрали плюсы и минусы такого подхода. Надеемся, что наш материал поможет вам приобрести жилье мечты, даже если его уже успел кто-то купить у застройщика. А если будут сложности с поиском подходящей квартиры, загляните в наш каталог новостроек. Огромное количество самого разного жилья ждет вашего внимания!

Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

Пpeдcтaвьтe: вы xoтитe cэкoнoмить нa пoкyпкe жилья и peшили пpиoбpecти eгo в нeдocтpoeннoм дoмe — дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Нo вcя нeдвижимocть yжe pacкyплeнa пo дoгoвopy ДДУ. Bы мoжeтe пpиoбpecти ee пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв. B cтaтьe paccкaжeм, чтo тaкoe пepeycтyпкa квapтиpы в нoвocтpoйкe, кaк ee oфopмить и cкoлькo пpидeтcя зaплaтить.

Чтo тaкoe пepeycтyпкa

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Cдeлкa нaзывaeтcя цeccиeй, пpoдaвeц — цeдeнт, a пoкyпaтeль — цeccиoнapий. Bce, чтo кacaeтcя пepeycтyпки, peглaмeнтиpyeтcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.

Чтo выбpaть: втopичкy или нoвocтpoйкy

Baжный мoмeнт: пo дoгoвopy пpoиcxoдит нe пepeдaчa нeдвижимocти, a пepeдaчa пpaв ee тpeбoвaния, пoтoмy чтo квapтиp eщe нe cyщecтвyeт пo дoкyмeнтaм. Пoкyпaтeль мoжeт тpeбoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пocлe тoгo, кaк зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию, oфopмив вce нeoбxoдимыe для этoгo дoкyмeнты.

Пpи кaкиx ycлoвияx вoзмoжнa cдeлкa? Пpoдaжa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpoxoдит тoлькo в дoмax нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Пo зaкoнy, yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa мoжeт ycтyпить пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy тoлькo пocлe oплaты цeны cдeлки или oднoвpeмeннo c пepeвoдoм дoлгa нa нoвoгo yчacтникa ДC.

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Чтo тaкoe дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нa квapтиpy? Дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нaзывaют цeccиeй. Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy ДДУ или дoкyмeнтy, зaключeннoмy пpи вcтyплeнии в жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Пo дoгoвopy, в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник ДC — зacтpoйщик oбязaн пepeдaть нeдвижимocть нe тoмy, c кeм впepвыe зaключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть.

Кaкиe тpeбoвaния ecть к cдeлкe? Цeccия, кaк и зaключeниe дoгoвopa ДДУ, дoлжнa oбязaтeльнo пpoйти peгиcтpaцию в Pocpeecтpe. Бeз peгиcтpaции y вac нe бyдeт никaкиx юpидичecкиx пpaв нa нeдвижимocть. Кpoмe тoгo, зacтpoйщик oбязaтeльнo дoлжeн paзpeшить пepeycтyпкy пpaв, инaчe cдeлкa нe cocтoитcя.

Чeм цeccия oтличaeтcя oт кyпли-пpoдaжи? Пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль пoлyчaeт гoтoвyю нeдвижимocть и cpaзy oфopмляeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee, a пpoдaвeц — дeнeжныe cpeдcтвa зa жильe. Пo дoгoвopy пepeycтyпки пoкyпaтeль пoлyчaeт лишь пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть, кoтopoй eщe нeт, a инoгдa — и oбязaтeльcтвo oплaтить ocтaтoк взнoca зacтpoйщикy. To ecть цeccия — этo гapaнтия тoгo, чтo oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти cocтoитcя в бyдyщeм.

Плюcы и минycы пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть

У любoгo cпocoбa пoкyпки ecть плюcы и минycы, цeccия — нe иcключeниe. Paccмoтpим пpeимyщecтвa пepeycтyпки для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

5 типoв пpoдaвцoв, y кoтopыx нe cтoит пoкyпaть квapтиpy

Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.

Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:

🔎 Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.

🔎 Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв. Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.

🔎 Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

🔎 Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

Кaк cдeлaть пepeycтyпкy квapтиpы в cтpoящeмcя дoмe — инcтpyкция пo oфopмлeнию дoгoвopa

Пoкyпкa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpaв тpeбyeт cбopa пaкeтa дoкyмeнтoв, cocтaвлeния дoгoвopa и eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Mы oбъяcним, чтo нyжнo дeлaть, пo шaгaм.

Шaг 1: coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв

Для peгиcтpaции цeccии oбeим cтopoнaм пoнaдoбятcя:

📂 пиcьмeннoe coглacиe нa cдeлкy либo личнoe пpиcyтcтвиe cyпpyгoв;

📂 caм дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;

📂 paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa;

📂 cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм;

📂 paзpeшeниe oт бaнкa нa пepeycтyпкy пpaв.

Пиcьмeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa нyжнo, ecли в бpaкe был oфopмлeн ДДУ и пpoвeдeнa oплaтa зa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa. B этoм cлyчae имyщecтвo являeтcя coвмecтнo нaжитым, и cyпpyг дoлжeн пpeдocтaвить пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy. Ecли пoкyпaтeль тoжe нaxoдитcя в бpaкe, eмy тaкжe нyжнo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт cyпpyгa нa cдeлкy.

Цeccия внocит измeнeния в дoгoвop: нa мecтo cтapoгo дoльщикa — пpoдaвцa — cтaнoвитcя нoвый — пoкyпaтeль.

Paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa нyжнo, чтoбы oн нe cмoг пpизнaть cдeлкy нeзaкoннoй. Ecли тpeбoвaниe пoлyчaть coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв в ДДУ, oбязaтeльнo yвeдoмитe кoмпaнию o нaмepeнии пpoвecти cдeлкy и пoлyчитe пиcьмeннoe coглacиe. Ecли тaкoгo тpeбoвaния нeт в ocнoвнoм дoгoвope, дocтaтoчнo нaпpaвить зacтpoйщикy пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o пpoвeдeнии cдeлки. Нeкoтopыми ДДУ пpeдycмoтpeнo, чтo зacтpoйщик взимaeт плaтy зa выдaчy paзpeшeния нa пepeycтyпкy пpaв.

Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм выдaeтcя кoмпaниeй-зacтpoйщикoм пocлe пoлнoй oплaты цeны дoгoвopa. Ecли зaдoлжeннocть нe пoгaшeнa, в cдeлкe пpинимaeт yчacтиe пpeдcтaвитeль зacтpoйщикa, a oбязaннocть пo выплaтe дeнeг пepexoдит к цeccиoнepy — пoкyпaтeлю нeдвижимocти.

Paзpeшeниe oт бaнкa нa пpoвeдeниe cдeлки нyжнo, ecли пpoдaвeц — пepвичный пoкyпaтeль нeдвижимocти — пpиoбpeтaл ee нa кpeдитныe cpeдcтвa. B этoм cлyчae пpaвo тpeбoвaния нaxoдитcя пoд зaлoгoм. Ecли нe пoлyчить coглacиe бaнкa, cдeлкy пpизнaют нeпpaвoмepнoй. Baжнo: нeкoтopыe бaнки выдaют paзpeшeниe, тoлькo ecли пoкyпaтeль yжe выплaтил вcю cyммy дoлгa.

Шaг 2: зaключитe дoгoвop

Нaпишитe цeccию в пиcьмeннoй фopмe. B нeй oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe cвeдeния:

📝 Дaтa и гopoд зaключeния.

📝 Aдpeca и пacпopтныe дaнныe oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

📝 Дaнныe o зaключeннoм дoгoвope ДДУ — eгo пopядкoвый нoмep, дaтa зaключeния, ocнoвныe cвeдeния o cтopoнax.

📝 Aдpec мecтoнaxoждeния oбъeктa нeдвижимocти, пpaвa нa кoтopый пoдлeжaт пepeycтyпкe, и тexничecкиe xapaктepиcтики бyдyщeгo жилья.

📝 Oцeнкa пpaвa тpeбoвaния — cтoимocть пepeycтyпки, тo ecть cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.

📝 Пopядoк pacчeтa и peквизиты — чaщe вceгo oплaтa пpoиcxoдит пocлe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, для пepeдaчи дeнeг иcпoльзyют нaличный pacчeт, бaнкoвcкyю ячeйкy или aккpeдитив.

📝 Пepeчeнь дoкyмeнтoв, кoтopыe пoдлeжaт пepeдaчe oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю — нaпpимep, ocнoвнoй ДДУ и пepвичныe плaтeжныe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют oплaтy зacтpoйщикy oт пepвoгo дoльщикa, a тaкжe cpoки пepeдaчи бyмaг.  

📝 Пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн пo дoгoвopy.

📝 Пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.

B cocтaвлeнии дoгoвopa ecть oдин нюaнc. Ecли вы пoлyчили пиcьмeннoe coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв, мoжeтe пpoпиcaть в цeccии eгo oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. To ecть пpocтo пepeнecитe oбязaннocти зacтpoйщикa из дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в цeccию. B этoм cлyчae мoжнo бyдeт тpeбoвaть нeycтoйкy зa cpыв cpoкoв cтpoитeльcтвa и дpyгиe зaдepжки в cдaчe дoмa.

Baжнo: цeccию жeлaтeльнo cocтaвлять в нecкoлькиx экзeмпляpax, в зaвиcимocти oт кoличecтвa yчacтникoв cдeлки. Oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y пoкyпaтeля, тpeтий бyдeт xpaнитьcя в Pocpeecтpe. Дoпoлнитeльныe экзeмпляpы мoгyт зaпpocить бaнки и зacтpoйщики.

Шaг 3: зapeгиcтpиpyйтe дoгoвop в Pocpeecтpe

Пoceтитe пoдpaздeлeниe Pocpeecтpa в вaшeм peгиoнe либo oбpaтитecь в ближaйший MФЦ. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:

📌 opигинaл дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe;

📌 дoгoвop o пepeycтyпкe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ;

📌 квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины;

📌 пacпopтa oбeиx cтopoн cдeлки — пpoдaвцa и бyдyщeгo влaдeльцa пpaвa тpeбoвaния;

📌 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa и пoкyпaтeля нa пpoвeдeниe cдeлки;

📌 paзpeшeниe o пepeycтyпкe пpaв oт кoмпaнии-зacтpoйщикa;

📌 cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы;

📌 paзpeшeниe oт бaнкa нa cдeлкy, ecли пpoдaвeц зaключил ДДУ c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 ₽ для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник Pocpeecтpa выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

Кaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв тpeбoвaния

Пocлe peгиcтpaции дoгoвopa пepeycтyпки пpaв ждитe, кoгдa зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию. Oн пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec, oфopмит кaдacтpoвый пacпopт нa caм oбъeкт и кaждyю квapтиpy, cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии квapтиp и выпoлнит pяд дpyгиx дeйcтвий. Bыдacт вaм зaвepeннyю кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию и пoдпишeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:

✔ пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;

✔ цeccию и дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;

✔ кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию;

✔ aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

✔ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц, 22 000 ₽ для юpидичecкиx.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и дaтoй, кoгдa нyжнo зaбpaть иx. Cpoк peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 paбoчиx днeй. Кoгдa пpидeтe в Pocpeecтp, пoлyчитe oбpaтнo opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН c пoдтвepждeниeм пpaвa coбcтвeннocти.

Cкoлькo cтoит пepeycтyпкa квapтиpы в нoвocтpoйкe

Pacxoды нa oфopмлeниe цeccии нeceт пoкyпaтeль. Oн oплaчивaeт чacть гocyдapcтвeннoй пoшлины в paзмepe 350 ₽. Cyммa, кoтopyю цeccиoнep плaтит цeдeнтy, зaвиcит тoлькo oт тpeбoвaний пoкyпaтeля.

Нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы пo пepeycтyпкe фикcиpoвaнный, cocтaвляeт 13% oт выpyчки — тo ecть oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и пepeдaчи пpaвa.

Нaпpимep: Aлeкcaндp зaключил ДДУ c зacтpoйщикoм и зaплaтил eмy 1 000 000 ₽. Чepeз гoд peшил пpoдaть пpaвo тpeбoвaния зa 2 000 000 ₽. Eмy пpидeтcя зaплaтить 13% oт выpyчки — тo ecть oт 1 000 000 ₽. Cyммa нaлoгa — 130 000 ₽. Aлeкcaндp дoлжeн зaпoлнить дeклapaцию и oплaтить нaлoг, инaчe к нeмy бyдyт пpимeнeны caнкции: нaпpимep, штpaф.

Пoдвoдныe кaмни, o кoтopыx нyжнo знaть

Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы

Этa пpoцeдypa cлoжнee, чeм пpocтaя пepeycтyпкa квapтиpы, пpиoбpeтeннoй зa личныe cpeдcтвa. Нyжнo бyдeт выплaтить кpeдит, пpeждe чeм пpoдaвaть пpaвo тpeбoвaния, инaчe бaнк нe выдacт paзpeшeниe и нe cнимeт oбpeмeнeниe. Ecли xoтитe coвepшить cдeлкy пpи нeвыплaчeннoй ипoтeкe, пpoкoнcyльтиpyйтecь c юpиcтoм, кaк пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe пo пepeycтyпкe.

Ecли пpaвa нa нoвocтpoйкy y нecoвepшeннoлeтниx

Ecли в дoгoвope ДДУ фигypиpyют нecoвepшeннoлeтниe лицa, пpи oфopмлeнии цeccии oбязaтeльнo нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa cдeлкy oт opгaнoв oпeки. 3aкoнными пpeдcтaвитeлями нecoвepшeннoлeтнeгo являютcя poдитeли или oпeкyны — oни и бyдyт пoдпиcывaть цeccию.

Ecли ДДУ oфopмлялcя c мaтepинcким кaпитaлoм

Ecли oфopмляeтe пepeycтyпкy пpaв, a пpoдaвeц иcпoльзoвaл для зaключeния ДДУ cpeдcтвa из мaтepинcкoгo кaпитaлa, пpoцeдypa ycлoжняeтcя. B цeccии дoлжнo быть пpoпиcaнo, чтo дeти пoлyчaт cвoи дoли в coбcтвeннocть пocлe oкoнчaния cpoкa cтpoитeльcтвa.

Что такое уступка в сфере недвижимости?

Что такое задание?

Уступка контракта происходит, когда одна сторона контракта (цедент) передает свои права и обязанности по контракту третьей стороне. Сторона, которая получает поручение (цессионарий), по сути, занимает место цедента и выполняет условия договора.

Что такое уступка в сфере недвижимости?

С точки зрения недвижимости переуступка контракта — это способ получить прибыль от сделки с недвижимостью, даже не становясь владельцем собственности.

Метод переуступки является стандартным инструментом в наборе оптовых торговцев недвижимостью и снижает входной барьер для инвестора в недвижимость, поскольку он не требует от оптового торговца использования большого количества (или каких-либо) собственных денег для получения прибыли от сделки.

Что означает уступка контракта в сфере недвижимости?

Уступка по договору – это распространенная стратегия оптовой торговли, при которой продавец и оптовик (т.е. посредник) подписывают соглашение, дающее оптовику исключительное право купить недвижимость по определенной цене в течение определенного периода времени.

Затем оптовик находит другого покупателя и передает ему контракт. Оптовый торговец не продает имущество конечному покупателю, потому что оптовый торговец никогда не получает право собственности на имущество во время процесса. Оптовый торговец просто продает контракт , который дает конечному покупателю право купить недвижимость в соответствии с первоначальным договором купли-продажи.

При этом оптовик может получить комиссионные за заключение сделки.

В некоторых штатах требуется, чтобы оптовый торговец недвижимостью был лицензированным агентом по недвижимости, и стратегия назначения не может использоваться для домов HUD и REO.

Как работает назначение контракта?

Процесс назначения контракта состоит из нескольких общих шагов.

Найдите подходящую недвижимость

Именно здесь происходит тяжелая работа — инвесторы используют множество различных маркетинговых тактик, чтобы найти потенциальных клиентов и определить недвижимость, которая работает с их инвестиционной стратегией. Как правило, для того, чтобы оптовая торговля работала, оптовику нужен мотивированный продавец, который хочет как можно скорее разгрузить имущество. Это чувство срочности работает на пользу оптовику, когда он договаривается о цене, которая будет привлекательной для покупателей и покроет их комиссию за переуступку.

СВЯЗАННЫЙ: Что такое «вождение за доллары» и как это работает?

Подписание договора купли-продажи

После того, как заинтересованный продавец согласится продать свою собственность по сниженной цене, он подпишет договор купли-продажи с оптовиком. Соглашение о покупке должно содержать формулировку, которая четко позволяет покупателю передать свои права по соглашению третьей стороне . Большинство стандартных договоров купли-продажи не включают этот язык по умолчанию, поэтому, если покупатель планирует продать/переуступить договор, ему необходимо убедиться, что этот язык включен (примечание: поговорите с юристом, чтобы убедиться, что язык включен и правильно объяснен) .

СВЯЗАННЫЕ: Оптовая торговля стала проще! Полное руководство по назначению контрактов

Общайтесь, общайтесь, общайтесь

С самого начала важно, чтобы оптовик сообщал своему продавцу о своем намерении переуступить контракт. Многие продавцы не знакомы с процессом уступки, поэтому, если роль покупателя изменится в процессе, продавец должен знать об этом во время или до того, как они подпишут первоначальный договор купли-продажи .

Поиск конечного покупателя

Это вторая половина работы оптовика — маркетинг для поиска покупателей. После того, как покупатель найден, оптовик может передать контракт новой стороне и работать как с первоначальным продавцом, так и с конечным покупателем, чтобы назначить дату закрытия.

Переуступка осуществляется посредством простого «Соглашения о переуступке», и это позволяет новому покупателю занять место оптовика в качестве покупателя в первоначальном договоре.

Хотя этот документ технически заменяет оптовика новым конечным покупателем, оптовик не получает оплату до закрытия сделки.

Большинство договоров о переуступке включают формулировку невозвратного депозита от конечного покупателя, который защищает оптовика в случае отказа покупателя. Хотя можно загрузить шаблоны договоров о назначении в Интернете, это одна из ситуаций, когда большинство экспертов рекомендуют, чтобы ваши договоры были проверены юристом. Формулировка задания должна быть точной и соответствовать законам вашего штата; Наличие адвоката, просматривающего ваш контракт, защитит вас от любых проблем в будущем.

Закрытие сделки, переуступка контракта и получение платы за переуступку

Оптовикам платят, как только конечный покупатель закрывает сделку. Плата за переуступку может быть фиксированной суммой, процентом от покупной цены или разницей между первоначальной покупной ценой и покупной ценой конечного покупателя.

При сделке уступки конечный покупатель точно увидит, сколько получает оптовик, потому что конечный покупатель должен подписать заключительный акт (в котором указывается цена покупки у продавца) и Соглашение об уступке (в котором четко указывается комиссионный сбор уплачивается оптовику).

Если плата за переуступку составляет разумную сумму по сравнению с покупной ценой, большинство серьезных инвесторов не будут сомневаться в ее уплате. Однако, если плата за переуступку очень велика по сравнению с первоначальной покупной ценой (например, если первоначальный продавец согласился продать свою собственность за 10 000 долларов, оптовик взимает плату за переуступку в размере 20 000 долларов, а собственность стоит 50 000 долларов), некоторые конечные покупатели могут не согласиться с этим.

В тех случаях, когда оптовик имеет значительно более высокую норму прибыли, двойное закрытие или традиционное закрытие является более безопасным способом закрытия оптовой сделки. Когда их имеют место два отдельных закрытия, продавец и покупатель не могут видеть цифры и общую норму прибыли, полученную оптовиком между двумя сделками.

По данным UpCounsel, большинство контрактных заданий выполняется примерно за 5000 долларов, хотя в зависимости от объекта недвижимости и рынка эта сумма может быть выше или ниже.

Плюсы и минусы заключения контрактов

Заключение контрактов — это способ снизить входной барьер для многих новых инвесторов в недвижимость; потому что им не нужно вкладывать собственные деньги для покупки недвижимости или брать на себя какой-либо риск при финансировании сделки.

Оптовый торговец не является частью цепочки титулов, что упрощает процесс и позволяет избежать хлопот с двойным закрытием. По сравнению со стратегией двойного закрытия контракты уступки требуют меньше документов и обычно менее затратны (поскольку происходит только одно закрытие, а не две отдельные транзакции).

С другой стороны, оптовик должен продавать недвижимость как есть, потому что он ни в коем случае не владеет ею и не может сделать ремонт или реконструкцию, чтобы сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя. Финансирование может быть намного сложнее для конечного покупателя, потому что многие ипотечные кредиторы не будут работать с назначенными контрактами. Соглашения о покупке также имеют срок действия, что означает, что оптовик имеет ограниченное время, чтобы найти конечного покупателя и заключить сделку.

Успешная работа с контрактами на переуступку обычно сводится к отличному маркетингу, созданию сетей и общению между всеми вовлеченными сторонами. Все дело в разработке стратегий для поиска подходящей недвижимости и наличии надежной сети инвесторов, которым вы можете быстро их назначить.

Также очень важно знать все применимые законы в юрисдикции, где работает оптовик и имеет все лицензии, необходимые для подобных сделок с недвижимостью.

Назначение Определение и значение | Dictionary.com

• Основные определения
• Синонимы
• Тест
• Связанный контент
• Примеры
• Британский

Показывает уровень сложности слова.

[ uh-sahyn-muhnt ]

/ əˈsaɪn mənt /

Сохранить это слово!

См. синонимы для: задание / задания на Thesaurus.com

Показывает уровень оценки в зависимости от сложности слова.

сущ.

что-то назначенное в качестве конкретной задачи или обязанности: Она выполнила задание и перешла на другую работу.

ответственная должность, дежурная должность и т.п., на которую назначается: Он уехал по своему заданию на Ближний Восток.

акт передоверия; деловое свидание, встреча.

Право.

1. передача права, интереса или правового титула или документа о передаче.
2. передача имущества правопреемникам в интересах кредиторов.

ДРУГИЕ СЛОВА, ОБОЗНАЧАЮЩИЕ задание

1, 2 обязанность, работа.

См. синонимы для задания на Thesaurus.com

ВИКТОРИНА

Сыграем ли мы «ДОЛЖЕН» ПРОТИВ. «ДОЛЖЕН» ВЫЗОВ?

Следует ли вам пройти этот тест на «должен» или «должен»? Это должно оказаться быстрым вызовом!

Вопрос 1 из 6

Какая форма используется для указания обязательства или обязанности кого-либо?

Происхождение присвоения

Впервые записано в 1350–1400 гг.; Среднеанглийское назначение, от средневекового латинского assignāmentum. См. присвоить, -ment

исследование синонимов к заданию

1. См. задание.

ДРУГИЕ СЛОВА ИЗ задание

неправильное назначение, существительноененазначение, существительноеназначение, существительное

СЛОВА, КОТОРЫЕ МОЖНО СПУТАТЬ С заданием близлежащее назначение

назначение, назначенный советник, назначенный риск, назначенный пол, правопреемник, назначение, цедент, ассимилируемый, ассимиляция, ассимиляция, ассимиляционизм

Dictionary. com Unabridged
Основано на словаре Random House Unabridged Dictionary, © Random House, Inc., 2022 г.

Слова, относящиеся к назначению

назначение, рутинная работа, тренировка, обязанность, домашняя работа, работа, должность, пост, практика, ограничение, распределение, выбор, распределение, назначение, выбор, удар, плата, комиссия, миссия, выделение

Как использовать присвоение в предложении

• Яриэль Вальдес Гонсалес и я столкнулись с этими проблемами во время командировки в Южной Флориде и на Глубоком Юге с 21 июля по август.

  ФОТОГРАФИИ: Клинок возвращается на Глубокий Юг|Майкл К. Лейверс|11 августа 2020 г.|Вашингтон Блэйд

• Они тратят время на украшение так же, как в своем физическом классе, и учащиеся могут взаимодействовать с пространством, например, нажимая на книжную полку, чтобы получить задание по чтению.

  Школа закрыта навсегда?|Дэниел Маллой|9 августа 2020 г.|Ози

• На данный момент, если округ перейдет на очное обучение, обучение в Карлсбаде будет проходить в кампусе пять дней в неделю, и учащиеся могут заниматься в дополнительных самостоятельных практиках и других домашних заданиях.

  Отчет Северного округа: что мы знаем о планах открытия округов|Кайла Хименес|15 июля 2020 г.|Голос Сан-Диего

• Задания также должны учитывать отношения между элементами в группе.

  «Бесполезная» перспектива, изменившая математику|Кевин Хартнетт|9 июня 2020 г.|Журнал Quanta

• Между прочим, очень сложно проводить исследования супружеской терапии с реальным случайным распределением.

  Что делает Covid-19Значит для городов (и браков)? (Эп. 410)|Стивен Дж. Дубнер|26 марта 2020 г.|Фрикономика

• Его последним назначением был 84-й участок в бруклинском конце Бруклинского моста.

  В тени убитых полицейских|Майкл Дейли|26 декабря 2014|DAILY BEAST

• Когда Льюиса отправили во Вьетнам, его сыну было всего три месяца от роду, и сроки назначения беспокоили Льюиса.

  Самый ценный игрок Вест-Пойнта, который никогда не играл в проигрыш|Николаус Миллс|13 декабря 2014 г.|DAILY BEAST

• Когда Виаль получила это первое задание, она только начинала свою карьеру фотографа, а Cirque du Soleil было всего несколько лет.

  Любовный роман за кулисами с Cirque du Soleil|Эллисон МакНирни|1 декабря 2014|DAILY BEAST

• «Для нашего зимнего номера мы дали себе одно задание: сломать Интернет», — написала Paper.

  Ким Кардашьян обнажает свою блестящую пышную задницу, ломая Интернет|Марлоу Стерн|12 ноября 2014 г.|DAILY BEAST

• К 1950-м годам стандартом стало быстрое присвоение пола младенцу с неоднозначным гендером.

  Интерсексуальность и Бог сквозь века|Кандида Мосс|9 ноября 2014 г.|DAILY BEAST

• Согласие на назначение может быть дано президентом компании без формального голосования директоров.

  Удобная юридическая книга Патнэма для неспециалистов|Альберт Сидни Боллес

• Передача арендатором всего или части своей доли на часть времени является субарендой, а не уступкой.

  Удобная юридическая книга Патнэма для неспециалистов|Альберт Сидни Боллес

• Переуступка тому, кто имеет страховой интерес в качестве родственника, кредитора и т. п., всегда действительна.

  Удобная юридическая книга Патнэма для неспециалистов|Альберт Сидни Боллс

• После уступки правопреемник может предъявить иск от своего имени в отношении арендной платы, начисляемой после уступки.

  Удобная книга законов Патнэма для неспециалистов|Альберт Сидни Боллес

• Законы некоторых штатов запрещают назначение таких полисов в пользу кредиторов.

  Удобная юридическая книга Путнэма для Laidman | Albert Sidney Bolles

Определения британского словаря.

должность или должность, на которую назначено лицо

акт назначения или состояние назначения

закон

1. передача другому лицу права, доли или правового титула на имущество, особенно личное имущество передача в аренду
2. документ, подтверждающий такую ​​передачу
3. переданное право, доля или имущество

закон ( ранее) передача, особенно неплатежеспособным должником, имущества в доверительное управление в пользу его кредиторов

логика функция, которая связывает определенные значения с каждой переменной в формальном выражении

Австралийская история система (1789–1841), согласно которой осужденный мог стать бесплатным слугой свободного человека

Английский словарь Коллинза — полное и полное цифровое издание 2012 г.
© William Collins Sons & Co. Ltd., 1979, 1986 © HarperCollins
Издатели 1998, 2000, 2003, 2005, 2006, 2007, 2009, 2012

Назначение Определение

По

Адам Хейс

Полная биография

Адам Хейс, доктор философии, CFA, финансовый писатель с более чем 15-летним опытом работы на Уолл-стрит в качестве трейдера деривативов. Помимо своего обширного опыта торговли деривативами, Адам является экспертом в области экономики и поведенческих финансов. Адам получил степень магистра экономики в Новой школе социальных исследований и докторскую степень. из Университета Висконсин-Мэдисон по социологии. Он является обладателем сертификата CFA, а также лицензий FINRA Series 7, 55 и 63. В настоящее время он занимается исследованиями и преподает экономическую социологию и социальные исследования финансов в Еврейском университете в Иерусалиме.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 21 апреля 2022 г.

Рассмотрено

Сомер Андерсон

Рассмотрено
Сомер Андерсон

Полная биография

​Сомер Дж. Андерсон — дипломированный бухгалтер, доктор бухгалтерского учета и профессор бухгалтерского учета и финансов, проработавший в сфере бухгалтерского учета и финансов более 20 лет. Ее опыт охватывает широкий спектр областей бухгалтерского учета, корпоративных финансов, налогов, кредитования и личных финансов.

Узнайте о нашем
Совет финансового контроля

Факт проверен

Ярилет Перес

Факт проверен
Ярилет Перес

Полная биография

Ярилет Перес — опытный мультимедийный журналист и специалист по проверке фактов со степенью магистра журналистики. Она работала в нескольких городах, освещая последние новости, политику, образование и многое другое. Она специализируется в личных финансах и инвестициях, а также в сфере недвижимости.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Что такое задание?

Назначение чаще всего относится к одному из двух определений в финансовом мире:

1. Передача прав или имущества физического лица другому лицу или бизнесу. Эта концепция существует в различных деловых операциях и часто прописана в договоре.
2. В торговле уступка происходит при исполнении опционного контракта. Владелец контракта исполняет контракт и возлагает на автора опциона обязательство выполнить требования контракта.

Key Takeaways

• Уступка — это передача прав или собственности от одной стороны к другой.
• Уступка опционов происходит, когда покупатели опционов реализуют свои права на позицию в ценной бумаге.
• Другие примеры уступок можно найти в заработной плате, ипотеке и аренде.

Уступка прав собственности

Уступка относится к передаче некоторых или всех имущественных прав и обязанностей, связанных с активом, имуществом, договором и т. д., другому лицу посредством письменного соглашения. Например, получатель платежа передает банку права на получение вексельных платежей. Владелец товарного знака передает, продает или передает другому лицу права на товарный знак. Домовладелец, который продает свой дом, передает дело новому покупателю.

Чтобы быть эффективным, уступка должна включать стороны, обладающие правоспособностью, вниманием, согласием и законностью объекта.

Примеры

Присвоение заработной платы — это принудительная выплата обязательства путем автоматического удержания из заработной платы работника. Суды назначают заработную плату людям, задерживающим выплату алиментов на ребенка или супруга, налоги, кредиты или другие обязательства. Деньги автоматически вычитаются из зарплаты работника без согласия, если у него есть история невыплаты. Например, у человека, просрочившего ежемесячные платежи по кредиту в размере 100 долларов США, есть назначение заработной платы, в соответствии с которым деньги вычитаются из его зарплаты и отправляются кредитору. Распределение заработной платы помогает погасить долгосрочные долги.

Другой пример можно найти в уступке ипотеки. Это когда ипотечный договор дает кредитору проценты на заложенное имущество в обмен на полученные платежи. Кредиторы часто продают ипотечные кредиты третьим лицам, например, другим кредиторам. Документ о переуступке ипотечного кредита разъясняет переуступку контракта и инструктирует заемщика о будущих платежах по ипотечному кредиту, а также потенциально изменяет условия ипотечного кредита.

Последний пример включает назначение аренды. Это выгодно переезжающему арендатору, желающему досрочно расторгнуть договор аренды, или арендодателю, желающему получить арендную плату для выплаты кредиторам. Как только новый арендатор подписывает договор аренды, беря на себя ответственность за арендную плату и другие обязательства, предыдущий арендатор освобождается от этих обязанностей. В отдельном уступке по аренде арендодатель соглашается заплатить кредитору путем уступки арендной платы, причитающейся по договору аренды арендованного имущества. Соглашение используется для оплаты ипотечного кредитора, если арендодатель не выплачивает кредит или подает заявление о банкротстве. Затем любой доход от аренды будет выплачиваться непосредственно кредитору.

Назначение опций

Опционы могут быть назначены, когда покупатель решает воспользоваться своим правом купить (или продать) акции по определенной цене исполнения. Соответствующий продавец опциона определяется не тогда, когда покупатель открывает сделку с опционом, а только в тот момент, когда держатель опциона решает воспользоваться своим правом на покупку акций. Таким образом, продавец опциона с открытыми позициями сопоставляется с исполняющим покупателем посредством автоматической лотереи. Затем случайно выбранному продавцу поручают реализовать права покупателя. Это известно как присвоение опциона.

После назначения продавец (продавец) опциона будет обязан продать (если опцион колл) или купить (если опцион пут) указанное количество акций по согласованной цене (цене исполнения). Например, если писатель продал звонки, он был бы обязан продать акции, и этот процесс часто называют отзывом акций. В случае пут покупатель опциона продает акции (выставляет акции) писателю в форме короткой позиции.

Пример

Предположим, трейдер владеет 100 колл-опционами на акции компании ABC с ценой исполнения 10 долларов за акцию. Сейчас акции торгуются по $30, и вскоре ABC должна выплатить дивиденды. В результате трейдер досрочно реализует опционы и получает 10 000 акций ABC по цене 10 долларов. В то же время другой стороне длинного колла (короткому коллу) назначается контракт, и она должна доставить акции длинной стороне.

Что такое задание? Юридическое определение

Что такое уступка? Юридическое определение | ЗаконОкруг

ЮРИДИЧЕСКИЙ СЛОВАРЬ

Уступка — это юридическое определение, которое относится к передаче прав, собственности или других выгод между двумя сторонами. Сторона, распределяющая права, называется «цедентом», а сторона, получающая их, называется «цессионарием». Другая первоначальная сторона договора известна как «должник».

Бремя, обязанность или ущерб не могут быть переданы в качестве уступки без согласия правопреемника . Кроме того, задание может быть выполнено в качестве подарка или может быть оплачено договорным вознаграждением.

Продолжайте читать, чтобы узнать, как этот важный юридический термин используется как в договорном праве, так и в праве собственности, и увидеть соответствующие примеры.

Обычный пример уступки в рамках закона о собственности можно увидеть в договорах аренды между арендодателями и арендаторами. Например, арендатор может арендовать у арендодателя, но хочет, чтобы другая сторона приняла собственность. В этом сценарии арендатор может выбирать между передачей аренды новому арендатору или субаренде.

При назначении новому арендатору будет предоставлен весь остаток на срок, без возможности возврата кому-либо другому. Другими словами, новый арендатор будет иметь правоотношения с арендодателем. С другой стороны, при субаренде имущества новый арендатор будет иметь ограниченный срок и не будет нести юридической ответственности перед владельцем собственности, а только перед первоначальным арендатором.

Другой пример уступки можно увидеть в договорном праве . Допустим, школа нанимает учителя игры на фортепиано по месячному трудовому договору с зарплатой 2000 долларов в месяц. При наличии согласия всех сторон учитель может передать свой контракт другому квалифицированному преподавателю игры на фортепиано.

Это было бы уступкой прав учителя фортепиано на получение 2000 долларов в месяц и делегированием его обязанности преподавать уроки игры на фортепиано. Это иллюстрирует тот факт, что в соответствии с договорным правом уступка всегда включает передачу как права, так и обязанности между сторонами. Если какая-либо из сторон нарушает договор, например, из-за некачественной работы, то новый учитель или школа могут подать в суд друг на друга соответственно.

Чтобы присвоение имело юридическую силу, оно должно соответствовать определенным требованиям . Если они не соблюдены, суд первой инстанции может определить, что передачи прав не произошло. Юридические требования для назначения следующие:

• Все стороны должны согласиться и быть законными способен выполнить задание.
• Передаваемые объекты, права или выгоды должны быть законными.
• Назначение не противоречит государственной политике и не является незаконным.
• При необходимости включается некоторое вознаграждение.
• Контракт, о котором идет речь, уже должен быть заключен, и не запрещает назначение .
• Если передается обязанность, требующая редкого гения или умения, то ее нельзя делегировать.
• Назначение не изменяет существенно ожидаемый результат контракта.

Чтобы успешно назначить контракт, необходимо выполнить определенные шаги, чтобы убедиться, что процесс юридически действителен. необходимые этапы назначения перечислены ниже:

1. Обеспечение отсутствия в договоре оговорки против уступки.
2. Исполнение поручения путем передачи обязанностей и прав третьему лицу.
3. Уведомление должника о передаче, что, в свою очередь, освобождает цедента от любой ответственности.

В определенных ситуациях одна из двух сторон может не разрешить своей стороне переуступить контракт. Этого можно избежать, включив в первоначальный договор положения о запрете уступки. Примером этого является необходимость получения предварительного письменного согласия от других сторон до утверждения задания. Тем не менее, оговорка против уступки не может быть включена в уступку, которая была выдана или предписана судом.

Новация происходит, когда сторона хочет передать как преимущества, так и бремя договора для другой стороны. Это похоже на уступку в том смысле, что выгоды передаются, но в этом случае также перекладывается бремя. Когда новация завершается, первоначальный договор удаляется и создается новый, в котором третья сторона становится ответственной за все обязательства и права по первоначальному договору.

Хотя делегирование и назначение схожи по назначению, это два разных понятия. Делегирование относится к передаче обязательства третьему лицу без договора уступки . В то время как при переуступке может передаваться весь договор, его права и выгоды, при делегировании передается только конкретная договорная задача или деятельность.

Давайте посмотрим на пример . Лиза — домовладелица, которая хочет нанять Майкла по договору независимого подрядчика для реконструкции ее гаража. Всю работу он планирует сделать сам, но он не маляр, поэтому хочет поручить малярные работы своей подруге Валентине.

В этом примере договор заключается между Лизой, должником, и Майклом, делегатом. Тогда Валентина будет известна как делегат, она не берет на себя ответственность по контракту и не получает договорные выгоды, которые в данном случае будут денежной компенсацией. Однако у Майкла может быть отдельное соглашение с Валентиной о выплате ей вознаграждения за ее работу.

Также важно отметить, что некоторые обязанности настолько специфичны, что их невозможно делегировать. Кроме того, если сторона хочет , чтобы избежать делегирования , рекомендуется добавить пункт, запрещающий другой стороне делегировать свои обязанности.

Содержание:

• Примеры назначения
• Юридические требования для уступки
• Этапы назначения
• Избегание назначения
• Уступка против новации
• Назначение против делегирования

Уступка — это юридическое определение, относящееся к передача прав, имущества или других выгод между двумя сторонами. Сторона, распределяющая права, называется «цедентом», а сторона, получающая их, называется «цессионарием». Другая первоначальная сторона договора известна как «должник».

Бремя, обязанность или ущерб не могут быть переданы в качестве уступки без согласия правопреемника . Кроме того, задание может быть выполнено в качестве подарка или может быть оплачено договорным вознаграждением.

Продолжайте читать, чтобы узнать, как этот важный юридический термин используется как в договорном праве, так и в праве собственности, и увидеть соответствующие примеры.

Обычный пример уступки в рамках закона о собственности можно увидеть в договорах аренды между арендодателями и арендаторами. Например, арендатор может арендовать у арендодателя, но хочет, чтобы другая сторона приняла собственность. В этом сценарии арендатор может выбирать между передачей аренды новому арендатору или субаренде.

При назначении новому арендатору будет предоставлен весь остаток на срок, без возможности возврата кому-либо другому. Другими словами, новый арендатор будет иметь правоотношения с арендодателем. С другой стороны, при субаренде имущества новый арендатор будет иметь ограниченный срок и не будет нести юридической ответственности перед владельцем собственности, а только перед первоначальным арендатором.

Другой пример уступки можно увидеть в договорном праве . Допустим, школа нанимает учителя игры на фортепиано по месячному трудовому договору с зарплатой 2000 долларов в месяц. При наличии согласия всех сторон учитель может передать свой контракт другому квалифицированному преподавателю игры на фортепиано.

Это было бы уступкой прав учителя фортепиано на получение 2000 долларов в месяц и делегированием его обязанности преподавать уроки игры на фортепиано. Это иллюстрирует тот факт, что в соответствии с договорным правом уступка всегда включает передачу как права, так и обязанности между сторонами. Если какая-либо из сторон нарушает договор, например, из-за некачественной работы, то новый учитель или школа могут подать в суд друг на друга соответственно.

Чтобы присвоение имело юридическую силу, оно должно соответствовать определенным требованиям . Если они не соблюдены, суд первой инстанции может определить, что передачи прав не произошло. Юридические требования для назначения следующие:

• Все стороны должны согласиться и быть законными способен выполнить задание.
• Передаваемые объекты, права или выгоды должны быть законными.
• Назначение не противоречит государственной политике и не является незаконным.
• При необходимости включается некоторое вознаграждение.
• Контракт, о котором идет речь, уже должен быть заключен, и не запрещает назначение .
• Если передается обязанность, требующая редкого гения или умения, то ее нельзя делегировать.
• Назначение не изменяет существенно ожидаемый результат контракта.

Чтобы успешно назначить контракт, необходимо выполнить определенные шаги, чтобы убедиться, что процесс юридически действителен. необходимые этапы назначения перечислены ниже:

1. Обеспечение отсутствия в договоре оговорки против уступки.
2. Исполнение поручения путем передачи обязанностей и прав третьему лицу.
3. Уведомление должника о передаче, что, в свою очередь, освобождает цедента от любой ответственности.

В определенных ситуациях одна из двух сторон может не разрешить своей стороне переуступить контракт. Этого можно избежать, включив в первоначальный договор положения о запрете уступки. Примером этого является необходимость получения предварительного письменного согласия от других сторон до утверждения задания. Тем не менее, оговорка против уступки не может быть включена в уступку, которая была выдана или предписана судом.

Новация происходит, когда сторона хочет передать как преимущества, так и бремя договора для другой стороны. Это похоже на уступку в том смысле, что выгоды передаются, но в этом случае также перекладывается бремя. Когда новация завершается, первоначальный договор удаляется и создается новый, в котором третья сторона становится ответственной за все обязательства и права по первоначальному договору.

Хотя делегирование и назначение схожи по назначению, это два разных понятия. Делегирование относится к передаче обязательства третьему лицу без договора уступки . В то время как при переуступке может передаваться весь договор, его права и выгоды, при делегировании передается только конкретная договорная задача или деятельность.

Давайте посмотрим на пример . Лиза — домовладелица, которая хочет нанять Майкла по договору независимого подрядчика для реконструкции ее гаража. Всю работу он планирует сделать сам, но он не маляр, поэтому хочет поручить малярные работы своей подруге Валентине.

В этом примере договор заключается между Лизой, должником, и Майклом, делегатом. Тогда Валентина будет известна как делегат, она не берет на себя ответственность по контракту и не получает договорные выгоды, которые в данном случае будут денежной компенсацией. Однако у Майкла может быть отдельное соглашение с Валентиной о выплате ей вознаграждения за ее работу.

Также важно отметить, что некоторые обязанности настолько специфичны, что их невозможно делегировать. Кроме того, если сторона хочет , чтобы избежать делегирования , рекомендуется добавить пункт, запрещающий другой стороне делегировать свои обязанности.

заданий: Основной закон | Stimmel Law

Уступка прав или обязательств является обычным договорным событием в соответствии с законом, и право на уступку (или запрет на уступку) содержится в большинстве соглашений, договоров аренды и бизнес-структурных документов, созданных в Соединенных Штатах.

Как и в случае со многими широко используемыми терминами, люди знакомы с этим термином, но часто не осознают или полностью не осознают его значение. Концепция уступки прав и обязанностей является одной из тех простых концепций с широким спектром разветвлений в договорном и деловом контексте, и во многих случаях закон налагает серьезные ограничения на действительность и последствия уступки. Четкие договорные положения, касающиеся уступок и прав, должны быть в каждом создаваемом документе и структуре, и в этой статье будет показано, почему такое составление необходимо для создания надлежащих и эффективных контрактов и структур.

Читатель должен сначала прочитать статью о Субъектах с ограниченной ответственностью в Соединенных Штатах и ​​ Контракты , так как информация в этих статьях будет использоваться в этой статье.

Основные определения и понятия:

Цессия — это передача прав, принадлежащих одной стороне, называемой «цедентом», другой стороне, называемой «цессионарием». Правовая природа уступки и договорные условия договора между сторонами определяют некоторые дополнительные права и обязанности, сопровождающие уступку. Уступка прав по договору обычно полностью передает правопреемнику права на получение выгод, вытекающих из договора. Обычно срок уступки ограничивается передачей нематериальных прав, таких как договорные права и права, связанные с собственностью. Merchants Service Co. против суда мелких тяжб , 35 Cal. 2d 109, 113–114 (Кал. 1950 г.).

Уступка, как правило, разрешена в соответствии с законом, если нет прямого запрета на уступку в основном договоре или договоре аренды. В тех случаях, когда уступки разрешены, цеденту не нужно консультироваться с другой стороной договора, а он может просто уступить права в этот момент. Однако переуступка не может оказывать неблагоприятного воздействия на обязанности другой стороны договора и не может уменьшать шансы другой стороны на получение полного исполнения. Цедент, как правило, остается ответственным, если другая сторона договора не договорилась об ином.

Последствием действительной уступки является устранение частной жизни между цедентом и должником и создание частной жизни между должником и цессионарием. Приватность обычно определяется как прямые и непосредственные договорные отношения. См. дело Merchants выше.

Кроме того, для того, чтобы присвоение было эффективным в большинстве юрисдикций, оно должно происходить в настоящем. Обычно право на будущее не передается; уступка наделяет непосредственными правами и обязанностями.

Для создания уступки не требуется какой-либо конкретной формулировки, если цедент ясно заявляет о своем намерении передать определенные договорные права цессионарию. Поскольку из-за двусмысленных или расплывчатых формулировок может возникнуть дорогостоящий судебный процесс, очень важно получить правильную формулировку. Соглашение должно отражать намерение передать права и может быть устным или письменным, а передаваемые права должны быть определенными.

Обратите внимание, что уступка доли представляет собой передачу некоторого идентифицируемого имущества, требования или права от цедента к цессионарию. Уступка действует для передачи цессионарию всех прав, титула или интереса цедента в переданной вещи. Передача всех прав, правового титула и интересов передает все, чем владел цедент в переданной вещи, и цессионарий стоит на месте цедента. Knott против McDonald’s Corp . , 985 F. Supp. 1222 г. (Северная Дакота Кал. 1997)

Стороны должны иметь намерение осуществить уступку во время передачи, хотя нет необходимости в каком-либо конкретном языке или процедуре. Еще в деле National Reserve Co. против Metropolitan Trust Co ., 17 Cal. 2d 827 (Cal. 1941) суд постановил, что при определении того, какие права или интересы переходят в рамках уступки, намерение сторон, выраженное в документе, имеет решающее значение.

Намерение сторон уступки является вопросом факта, который должен быть выведен не только из подписанного сторонами документа, но и из сопутствующих обстоятельств. Когда нет письменных доказательств намерения передать какое-либо идентифицируемое имущество, требование или право, необходимо тщательно изучить сопутствующие обстоятельства и действия сторон, чтобы установить их намерения. Strosberg v. Brauvin Realty Servs., 295 Ill. App. 3d 17 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1998)

Общее правило, применимое к уступкам прав выбора в действии, заключается в том, что уступка, если нет иного договора, влечет за собой все ценные бумаги, находящиеся в собственности цедента в качестве обеспечения требования и всех сопутствующих прав и наделяет правопреемника справедливым правом собственности на такие залоговые ценные бумаги и сопутствующие права. Однако безоговорочная уступка договора или выбора в действии, без указания намерений сторон, наделяет цессионария переуступленным договором или выбором, а также всеми правами и средствами правовой защиты, связанными с ним.

Дополнительные примеры: В деле Strosberg v. Brauvin Realty Servs ., 295 Ill. App. 3d 17 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1998), суд постановил, что правопреемник стороны в соглашении о субординации имеет право на выгоды и подлежит бремени соглашения. В деле Florida E.C.R. Co. против Eno , 99 Fla. 887 (Fla. 1930) суд постановил, что простая уступка всех причитающихся сумм сама по себе не создает иной или иной ответственности владельца перед правопреемником, кроме которая существовала от собственника к цеденту.

И обратите внимание, что даже если уступка наделяет цессионария всеми правами, средствами правовой защиты и условными выгодами, которые имеют отношение к уступленной вещи, те, которые принадлежат лично цеденту и предназначены исключительно для его выгоды, не переуступаются. Rasp v. Hidden Valley Lake, Inc. ., 519 N.E.2d 153, 158 (Ind. Ct. App. 1988). Таким образом, если основное соглашение предусматривает, что услуга может быть предоставлена ​​только X, X не может передать это право Y.

Новация По сравнению с уступкой:0045

Хотя разница между новацией и уступкой может показаться незначительной, она существенна. «Новация — это акт, посредством которого одна сторона передает все свои обязательства и выгоды по договору третьей стороне». В новации третья сторона успешно заменяет первоначальную сторону в качестве стороны договора. «При новации договора другая договаривающаяся сторона должна оставаться в том же положении, в котором она находилась до внесения новации».

Примеры:

Субаренда – это передача, при которой арендатор сохраняет право повторного входа в арендуемое помещение. Однако, если арендатор передает все арендованное имущество, не сохраняя за собой права на повторный въезд или другого обратного интереса, то передача является уступкой. Цедент обычно также освобождается от ответственности перед арендодателем только в том случае, если арендодатель соглашается или допускает это право в договоре аренды. При субаренде первоначальный арендатор не освобождается от обязательств по первоначальной аренде.

Уступка по праву справедливости:

Уступка по праву справедливости — это уступка, в которой у кого-то есть будущий интерес, и она недействительна по закону, но действительна в суде справедливости. В году Национальный банк Республики против United Sec. Жизнь Инс. & Trust Co. , 17 App. DC 112 (DC Cir. 1900), суд постановил, что для того, чтобы представлять собой справедливое назначение выбора в действии, в целом должно произойти следующее: все, что сказано в письменной форме или сделано, во исполнение соглашения и за ценное вознаграждение или во внимание предшествующего долга, привести в действие выбор или фонд, вышедший из-под контроля владельца, и присвоить его другому лицу или в пользу другого лица, равносильно справедливой уступке. Таким образом, соглашение между должником и кредитором о том, что долг должен быть выплачен из определенного фонда, направляемого должнику, может действовать как уступка по праву справедливости.

В деле Egypt Navigation Co. против Baker Invs. Corp. , 2008 г., США. LEXIS 30804 (S.D.N.Y., 14 апреля 2008 г.) суд постановил, что уступка по праву справедливости имеет место в соответствии с английским правом, когда цедент с намерением передать свое право на выбор в действии информирует цессионария о переданном таким образом праве.

Исполнительное соглашение или декларация о доверительном управлении также являются уступками по праву справедливости, если они не могут быть исполнены как уступки в судебном порядке, но подлежат исполнению судом справедливости, осуществляющим разумное усмотрение в соответствии с обстоятельствами дела. Поскольку Калифорния сочетает в себе суды справедливости и суды общей юрисдикции, один и тот же суд будет заслушивать аргументы относительно того, имела ли место справедливая уступка. Довольно часто такая помощь предоставляется во избежание мошенничества или неосновательного обогащения.

Обратите внимание, что получение задания мошенническим путем делает задание недействительным. Мошенничество разрушает действительность всего, во что оно входит. Он делает недействительными самые торжественные контракты, документы и даже судебные решения. Уокер против Рича , 79 Cal. Приложение. 139 (Калифорнийское приложение 1926 г.). Если уступка совершена с мошенническим намерением задержать, воспрепятствовать или обмануть кредиторов, то она фактически недействительна как мошенническая. См. нашу статью о Переводах мошенническим кредиторам .

Но учтите, что мотивы, побудившие цедента совершить передачу, будут считаться несущественными и не будут представлять собой защиты от действия цессионария, если уступка считается действительной во всех других отношениях.

Исполнимость уступок:

Возможность передачи права по договору определяется правом места заключения договора. Действительность и последствия уступки определяются законом места уступки. Действительность уступки договорного права регулируется правом государства, имеющего наиболее существенное отношение к уступке и сторонам.

В некоторых юрисдикциях традиционные нормы коллизионного права, регулирующие уступки, были отклонены, и применяется право места, имеющего наиболее значимые контакты с уступкой. В деле Даунс против American Mut. Ответственность Инс. Co ., 14 NY2d 266 (NY 1964), жена и ее муж расстались, и жена получила решение о разводе с мужем в Нью-Йорке. Решение требовало, чтобы муж выплачивал жене определенную ежегодную сумму. Муж отдавал жене 50 процентов своей будущей зарплаты, жалованья и заработка. Соглашение уполномочивало работодателя производить такие выплаты жене.

После того, как муж переехал из Нью-Йорка, жена узнала, что он работает у работодателя в Массачусетсе. Она прислала соответствующее уведомление и потребовала оплаты по договору. Работодатель отказался, и жена подала иск о принудительном исполнении. Суд отметил, что Массачусетс не запрещал присвоение заработной платы мужа. Более того, закон штата Массачусетс не имел решающей силы, поскольку Нью-Йорк имел наиболее важное отношение к уступке. Поэтому суд вынес решение в пользу жены.

Таким образом, действительность уступки определяется с учетом закона суда, имеющего наиболее существенное отношение к самой уступке. Чтобы определить применимое право уступок, суд должен обратиться к праву государства, которое наиболее существенно связано с рассматриваемым им основным вопросом.

Уступка договорных прав:

Как правило, закон допускает уступку договорных прав, за исключением случаев, когда замена прав существенно меняет обязанности должника, существенно увеличивает бремя или риск, возлагаемые на должника по договору, существенно уменьшить шансы на получение обратного исполнения или существенно снизить ценность исполнения для должника. Рестат 2d Контрактов, § 317(2)(a). Это предполагает, что в основном соглашении ничего не говорится о праве уступки.

Если договор прямо исключает уступку, договорное право не подлежит уступке. Вопрос о том, подлежит ли договор переуступке, зависит от договорного намерения, и чтобы распознать это намерение, необходимо обратиться к языку, используемому сторонами.

При отсутствии прямо выраженного положения об обратном права и обязанности по двустороннему исполнительному договору, который не предполагает личных навыков, доверия или уверенности, могут быть переданы без согласия другой стороны. Но обратите внимание, что уступка недействительна, если она существенно изменит обязанности и ответственность другой стороны. Как только уступка вступает в силу, цессионарий становится на место цедента и принимает на себя все права цедента. Следовательно, после действительной уступки право цедента на исполнение аннулируется, передается цессионарию, и цессионарий обладает теми же правами, выгодами и средствами правовой защиты, которыми когда-то владел цедент. Robert Lamb Hart Planners & Architects против Evergreen, Ltd. , 787 F. Supp. 753 (Ю. Д. Огайо, 1992).

С другой стороны, на право цессионария в отношении должника распространяются «все ограничения права цедента, все возражения против него, а также все зачеты и встречные требования, которые были бы доступны против цедента, если бы не было уступки , при условии, что эти возражения и взаимозачеты основаны на фактах, существовавших на момент выполнения задания». См. Роберт Лэмб , дело, выше.

Право контракта на ограничение уступки достаточно широкое. Как правило, договорные положения, которые ограничивают уступку контракта без согласия должника, являются действительными и подлежащими исполнению, даже если на уступку имеется законное разрешение. Ограничение права назначать часто неэффективно, если это ограничение не указано прямо и точно. Оговорки против уступки эффективны только в том случае, если они содержат четкие и недвусмысленные формулировки запрета. Оговорки против уступки защищают только должника и не влияют на сделку между цессионарием и цедентом.

Обычно запрет на уступку договора не препятствует уступке права на получение причитающихся платежей, если только обстоятельства не указывают на обратное. Более того, договаривающиеся стороны не могут простым положением о неуступке предотвратить фактическое отчуждение права на денежные средства, подлежащее уплате в соответствии с договором.

Положение контракта, запрещающее или ограничивающее уступку, может быть отменено, или сторона может действовать таким образом, чтобы не возражать против уступки, например, фактически ратифицировав уступку. От права аннулировать уступку, совершенную в нарушение положения о запрете уступки, можно отказаться либо до, либо после уступки. Смотрите нашу статью о Контракты.

Положения о неконкуренции и переуступки прав:

Для большинства покупателей предприятий крайне важным является возможность гарантировать, что ключевые сотрудники приобретаемого бизнеса не смогут основать конкурирующую компанию. Некоторые штаты строго ограничивают такие пункты, некоторые разрешают их. Калифорния ограничивает положения о неконкуренции, разрешая их только при определенных обстоятельствах. Общий вопрос в тех штатах, которые разрешают их, заключается в том, могут ли такие права быть переданы новой стороне, например покупателю покупателя.

Соглашение о неконкуренции, также называемое неконкурентной оговоркой, представляет собой официальное соглашение, запрещающее одной стороне выполнять аналогичную работу или бизнес в пределах обозначенной территории в течение определенного периода времени. Этот тип пункта обычно включается в договоры между работодателем и работником, а также в договоры между покупателем и продавцом бизнеса.

Многие работники подписывают соглашение о неконкуренции в рамках оформления документов, необходимых для трудоустройства. Это может быть отдельный документ, аналогичный соглашению о неразглашении, или он может быть скрыт в ряде других пунктов контракта. Соглашение о неконкуренции, как правило, является законным и подлежит исполнению, хотя есть некоторые исключения и ограничения.

Всякий раз, когда компания набирает квалифицированных сотрудников, она тратит значительное количество времени и средств на их обучение. Например, химику-исследователю или инженеру-конструктору часто требуются годы, прежде чем он приобретет практические знания о линейке продуктов компании, включая коммерческие секреты и особо важную информацию. Однако, как только сотрудник получает эти знания и опыт, может произойти все, что угодно. Сотрудник может работать в компании до выхода на пенсию, принять более выгодное предложение от конкурирующей компании или начать свой собственный бизнес.

Соглашение о неконкуренции может охватывать ряд потенциальных проблем между работодателями и бывшими работниками. Многие компании тратят годы на развитие местной базы клиентов или клиентов. Важно, чтобы эта клиентская база не попала в руки местных конкурентов. Когда сотрудник подписывает соглашение о неконкуренции, он или она обычно соглашается не использовать инсайдерскую информацию о клиентской базе компании, чтобы поставить компанию в невыгодное положение. Соглашение о неконкуренции часто определяет широкий географический район, который считается закрытым для бывших сотрудников, возможно, десятки или сотни миль.

Еще одна проблема, связанная с соглашением о неконкуренции, — это потенциальная «утечка мозгов». Некоторые бывшие высокопоставленные сотрудники могут попытаться нанять других из той же компании, чтобы создать новую конкуренцию. Удержание сотрудников, особенно тех, кто обладает уникальными навыками или собственными знаниями, жизненно важно для большинства компаний, поэтому соглашение о неконкуренции может предусматривать определенные ограничения на найм или прием на работу сотрудников.

Соглашение о неконкуренции может также определять определенный период времени, прежде чем бывший сотрудник сможет искать работу в аналогичной области. Многие компании предлагают существенное выходное пособие, чтобы убедиться, что бывшие сотрудники финансово платежеспособны, пока не будут выполнены условия договора о неконкуренции.

Поскольку использование соглашения о неконкуренции может быть спорным, несколько штатов, включая Калифорнию, в значительной степени запретили этот тип договорных формулировок. Юридическое обеспечение соблюдения этих соглашений ложится на отдельные штаты, и многие из них встали на сторону работника в ходе арбитража или судебного разбирательства. Соглашение о неконкуренции должно быть разумным и конкретным, с определенными периодами времени и зонами действия. Если соглашение дает компании слишком много власти над бывшими сотрудниками или является двусмысленным, суды штатов могут объявить его чрезмерным и, следовательно, не имеющим исковой силы. В таком случае работник может воспользоваться любой возможностью трудоустройства, включая работу на прямого конкурента или создание собственной новой компании.

Было установлено, что соглашение работника о неконкуренции может быть передано в случае передачи одного бизнеса другому, что слияние не представляет собой уступку соглашения о неконкуренции, и что соглашение о неконкуренции подлежит принудительному исполнению правопреемник работодателя, если назначение не создает дополнительного бремени занятости или других неудобств для работника. Однако в некоторых штатах, таких как Гавайи, также было установлено, что соглашение о неконкуренции не может быть передано, и в соответствии с различными законами по разным причинам такие соглашения не подлежат исполнению в отношении работника преемником работодателя. Гавайи против Gannett Pac. Corp. , 99 F. Supp. 2d 1241 (D. Haw. 1999)

Крайне важно получить информацию о соответствующем законодательстве применимого штата, прежде чем разрабатывать или пытаться применять права уступки в этой конкретной области.

Заключение:

В современном деловом мире с быстро меняющимися структурами, соглашениями, сотрудниками и проектами способность распределять права и обязанности имеет важное значение для обеспечения гибкости и приспособления к новым ситуациям. И наоборот, способность удержать договаривающуюся сторону в сделке может иметь важное значение для будущего стороны. Таким образом, закон об уступках и ограничениях на них является важнейшим аспектом любого соглашения и любой структуры. Договаривающиеся стороны часто обращают внимание на это основное положение или вписывают его в сделку в последнюю минуту, но оно легко может стать наиболее важной частью сделки.

Например, один из наших клиентов пришел в офис возмущенным тем, что его партнер по крупному экспортному соглашению, у которого были отличные связи в Бразилии, вместо этого решил заняться другим предприятием и передал соглашение стороне, неизвестной нашему клиенту. и без деловых контактов, которые наш клиент считал жизненно важными. Когда мы изучили рукописное соглашение, которое наш клиент составил в ресторане в Сан-Паулу, мы обнаружили, что не было никаких ограничений на уступку… наш клиент даже не учел это право, когда составлял соглашение после целого дня работы.

Человек тщательно выбирает, с кем вести дела… чтобы гарантировать, что его выбор остается за другой стороной контракта, нужно овладеть способностью вести переговоры о надлежащих условиях назначения.

Что такое уступка ипотечного кредита?

Пожалуйста, заполните форму справа для бесплатной консультации, если вам нужна проверка поручения/робоаудит/аудит подписи документов, или перейдите по ссылке https://www. mortgageauditsonline.com/

Переуступка ипотечного кредита – это документ, который указывает что ипотека была передана от первоначального кредитора или заемщика третьему лицу. Переуступка ипотеки чаще наблюдается, когда кредиторы продают ипотечные кредиты другим кредиторам. Когда у кого-то есть то, что известно как предполагаемая ипотека, заемщик может передать ипотеку другому лицу, и в этом случае для регистрации транзакции необходимо будет зарегистрировать уступку ипотеки.

Этот документ указывает, что кредитное обязательство было передано. Обычно в нем описывается недвижимость, чтобы не было путаницы в отношении того, о каком объекте недвижимости идет речь. Он должен включать имя первоначальной стороны, а также имя третьей стороны, контактную информацию и дату вступления в силу уступки ипотечного кредита. В случае уступки ипотеки между кредиторами в документе указывается личность заемщика, а в предполагаемых ипотеках указывается кредитор и указывается, что передача произошла между заемщиками.

Кредиторы обычно продают ипотечные кредиты, и на самом деле ипотечный кредит может передаваться несколько раз, прежде чем он будет погашен. Кредиторы не обязаны уведомлять заемщиков о продаже ипотечных кредитов, а заемщики не имеют возможности оспорить продажу. Новый кредитор должен разослать уведомление о том, что продажа имела место, и предоставить информацию о том, как производить ипотечные платежи новому кредитору. Заемщик может попытаться договориться об изменении условий или, если заемщик не хочет работать с новым кредитором, можно подать заявку на новую ипотеку, чтобы погасить старую.

С предполагаемой ипотекой дело обстоит немного сложнее. Кредиторы не хотят, чтобы заемщики уступали свои ипотечные кредиты людям, которые не могут вносить платежи, поскольку тогда они столкнутся с необходимостью обращения взыскания и продажи имущества, а это увеличивает расходы на обслуживание кредита. В результате люди, желающие взять ипотечный кредит, должны продемонстрировать, что они в финансовом отношении способны взять кредит и что они полностью понимают условия кредита.

Заявка на ипотеку подается в то же государственное учреждение, которое занимается регистрацией прав собственности, налогами на недвижимость и сопутствующими вопросами. Люди должны знать, что иногда уступка ипотечного кредита не регистрируется в течение нескольких месяцев, особенно если существует задолженность по документальным материалам, которые необходимо просмотреть.

Если заемщики получают по почте уведомление о том, что их закладная была передана, они должны позвонить своим кредиторам, чтобы подтвердить продажу и спросить, кому была продана закладная. Также желательно проверить архивы, чтобы подтвердить, что уступка ипотеки была выполнена. Заемщики должны знать, что некоторые мошенники охотятся на людей, утверждая, что их ипотечные кредиты были переведены, хотя на самом деле это не так.

ГЛАВА 701

УСТУПКА И АННУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ

701.01 Уступка.

701.02 Уступка не имеет силы в отношении кредиторов, если она не зарегистрирована и не указана в названии документа; применимость.

701.03 Отмена.

701.04 Аннулирование ипотечных кредитов, залогов и судебных решений.

701.041 Страховщик титула; свидетельство об освобождении от ипотеки.

701.06 Определенные аннулирования и погашения ипотечных кредитов подтверждены.

701.01 Назначение. — Любой залогодержатель может уступать и передавать любую ипотеку, выданную ей или ему, и лицо, которому может быть уступлена или передана любая ипотека, также может уступать и передавать ее, и это лицо или ее или его правопреемники или последующие правопреемники могут на законных основаниях иметь, использовать и использовать те же средства и средства правовой защиты, которые залогодержатель может иметь на законных основаниях, использовать или использовать для обращения взыскания на ипотеку и для возврата обеспеченных ею денег.

История. – с. 1, 11 декабря 1834 г .; 19 рупий85; ГС 2498; 3840 РГС; КГЛ 5743; с. 782, гл. 97-102.

701.02 Уступка не имеет силы в отношении кредиторов, если она не зарегистрирована и не указана в названии документа; применимость. —

(1)  Уступка ипотечного кредита на недвижимое имущество или любые проценты на него не является законной или справедливой по отношению к кредиторам или последующим покупателям за ценное вознаграждение и без предварительного уведомления, за исключением случаев, когда уступка содержится в документе, который в своем названии указывает на уступку ипотеки и регистрируется в соответствии с законом.

(2)  Этот раздел также применяется к уступкам ипотечных кредитов, возникающим в результате передачи всего или любой части или частей долга, векселей или векселей, обеспеченных ипотекой, и ни один из них не имеет силы по закону или по праву справедливости в отношении кредиторов или последующих покупателей. за ценное вознаграждение без предварительного уведомления, если только должным образом оформленная уступка не будет зарегистрирована в соответствии с законом.

(3)  Любая уступка ипотеки, должным образом оформленная и зарегистрированная в соответствии с законом, имеющая целью уступку основной суммы ипотечного долга или невыплаченного остатка такой основной суммы, в отношении последующих покупателей и кредиторов по стоимости и без предварительного уведомления, считается уступкой любых и всех начисленных и невыплаченных процентов, обеспеченных такой ипотекой, за исключением случаев, когда такие проценты специально и утвердительно зарезервированы в такой уступке цедентом, и резервирование таких процентов или любой их части не может подразумеваться.

(4)  Несмотря на подразделы (1), (2) и (3), регулирующие уступку ипотечных кредитов, главы 670–680 Единого торгового кодекса этого штата регулируют наложение и совершение залога в ипотечном кредите при недвижимое имущество и вексель или другое право на платеж или исполнение, обеспеченное этой ипотекой. Уступка такой ипотеки не должна регистрироваться в соответствии с настоящим разделом для целей прикрепления или закрепления обеспечительного интереса в ипотеке в соответствии с Единым торговым кодексом.

(5)  Несмотря на подраздел (4), кредитор или последующий покупатель недвижимого имущества или любых прав на него, за ценное вознаграждение и без уведомления, имеет право полагаться на полное или частичное освобождение, освобождение, согласие, объединение, субординацию, удовлетворение или переуступка ипотеки в отношении такого имущества, сделанная зарегистрированным залогодержателем, без учета подачи любого отчета о финансировании Единого коммерческого кодекса, который направлен на исполнение обеспечительного интереса в ипотеке или в простом векселе или другом праве на платеж или исполнение, обеспеченное ипотекой, и подача любого такого отчета о финансировании не является уведомлением для целей настоящего раздела. Для целей настоящего подраздела термин «зарегистрированный залогодержатель» означает лицо, указанное в качестве залогодержателя в зарегистрированной ипотеке, или, если уступка ипотеки была зарегистрирована в соответствии с настоящим разделом, термин «зарегистрированный залогодержатель» означает правопреемник, указанный в записанном назначении.

История. – с. 1, гл. 6909, 1915; РГС 3841; КГЛ 5744; с. 13, гл. 20954, 1941; с. 2, гл. 89-41; с. 20, гл. 2005-241.

701.03 Отмена. – Всякий раз, когда сумма денег, причитающаяся по любой ипотеке, должна быть полностью выплачена, залогодержатель или правопреемник должен в течение 60 дней после этого отменить ее в порядке, предусмотренном законом.

История. – РС 1986; ГС 2499; РГС 3842; КГЛ 5745; с. 171, гл. 73-333.

701.04 Аннулирование ипотечных кредитов, залогов и судебных решений. —

(1)  В течение 14 дней после получения письменного запроса залогодателя залогодержатель должен доставить залогодателю в место, указанное в письменном запросе, письмо об эстоппеле с указанием невыплаченного основного остатка, причитающихся процентов , и размер суточных. Всякий раз, когда сумма денег, причитающаяся по какой-либо ипотеке, залогу или судебному решению, должна быть полностью выплачена лицу или стороне, имеющей право на ее выплату, залогодержатель, кредитор или правопреемник или официальный поверенный в случае судебного решения которому такой платеж должен быть произведен, должен оформить в письменной форме документ, подтверждающий удовлетворение указанной ипотеки, права удержания или судебного решения, а также подтвердить или подтвердить его и должным образом зарегистрировать в книге, предусмотренной законом для таких целей, в надлежащем порядке. округ. В течение 60 дней с даты получения полной выплаты ипотеки, залога или судебного решения лицо, которое должно подтвердить удовлетворение ипотеки, залога или судебного решения, должно отправить или обеспечить отправку зарегистрированного удовлетворения лицу, которое произвел полную оплату. В случае гражданского иска, вытекающего из положений настоящего раздела, выигравшая сторона имеет право на гонорары и расходы на адвоката.

(2)  Всякий раз, когда исполнительный лист был выдан, зарегистрирован и проиндексирован шерифом, и судебное решение, на основании которого он был вынесен, было полностью оплачено, сторона, получающая платеж, обязана запросить в письменной форме, на имя шерифа, возврат исполнительного листа как полностью удовлетворенного.

История. – с. 1, гл. 4138, 1893; с. 1, гл. 4918, 1901; ГС 2500; РГС 3843; КГЛ 5746; с. 1, гл. 80-17; с. 15, гл. 93-250; с. 12, гл. 94-170.

701.041 Страховщик титула; свидетельство об освобождении от ипотеки. —

(1)  ОПРЕДЕЛЕНИЯ.– Для целей настоящего раздела:

(a)  «Ипотека» означает ипотеку или ипотечное право удержания на долю в недвижимом имуществе в этом штате, включая любые его модификации, предоставленные для обеспечения кредита. на основную сумму 500 000 долларов США или менее, за исключением ипотечного кредита, обеспечивающего соглашение о бессрочном или возобновляемом кредите.

(b) «Залогодержатель» означает:

1. Получатель ипотеки; или

2.  Если ипотека была зарегистрирована, последнее лицо, которому ипотека была зарегистрирована.

(c)  «Ипотечный обслуживающий персонал» означает последнее лицо, которому залогодатель или правопреемник залогодателя получил указание от залогодержателя направить платежи по кредиту, обеспеченному ипотекой. Лицо, передающее платежную ведомость, является ипотечным сервисным агентом по ипотеке, описанной в платежной ведомости.

(d) «Залогодатель» означает лицо, предоставляющее ипотеку.

(e)  «Отчет о выплатах» означает отчет о сумме:

1.   Невыплаченный остаток по кредиту, обеспеченному ипотекой, включая основную сумму, проценты и любые другие платежи, должным образом подлежащие уплате по ипотеке или обеспеченные ею.

2. Ежедневные проценты за невыплаченный остаток.

(f)  «Запись» означает регистрацию у секретаря окружного суда или контролера в округе или округах, в которых находится недвижимое имущество, обеспечивающее ипотеку.

(g) «Титульный страховщик» означает корпорацию или другую коммерческую организацию, уполномоченную и имеющую лицензию на ведение бизнеса по страхованию прав собственности на недвижимость в этом штате в соответствии с главой 624.

(2)  СВИДЕТЕЛЬСТВО О ВЫПУСКЕ. должным образом назначенный агент титульного страховщика может от имени залогодателя или лица, которое приобрело от залогодателя право собственности на все или часть имущества, описанного в ипотеке, оформить свидетельство о выпуске, соответствующее требованиям настоящего раздела и зафиксировать свидетельство об освобождении в реестре недвижимости каждого округа, в котором зарегистрирована ипотека, если удовлетворение или освобождение от ипотеки не было выполнено и записано после даты, когда полная выплата по кредиту, обеспеченному ипотекой, была произведена в соответствии с с выпиской о погашении, представленной залогодержателем или ипотечным сервисным агентом.

(3)  СОДЕРЖАНИЕ.– Свидетельство об освобождении, оформленное в соответствии с настоящим разделом, должно содержать:

(a)  Имя залогодателя, имя первоначального залогодержателя и, если применимо, лицо, обслуживающее ипотеку; дата ипотеки; дата записи; и номер тома и страницы или документа в реестре недвижимости, в котором зарегистрирована ипотека, вместе с аналогичной информацией о последней зарегистрированной уступке ипотеки.

(b)  Утверждение о том, что ипотечный кредит, включая любые его модификации, имел основную сумму не более 500 000 долларов США.

(c)  Имя титульного страховщика, подавшего свидетельство об освобождении, заявление о том, что лицо, оформляющее свидетельство об освобождении, является должностным лицом или должным образом назначенным агентом титульного страховщика, заявление о том, что титульный страховщик уполномочен и имеет лицензию осуществлять деятельность по страхованию прав собственности на недвижимость в этом штате в соответствии с главой 624 или главой 626, и, если она осуществляется должным образом назначенным агентом, дополнительно предоставляет регистрационную информацию о назначении такого агента, как того требует подраздел (4 ).

(d)  Уведомление о том, что свидетельство об освобождении выдается от имени залогодателя или лица, которое приобрело право собственности от залогодателя на все или часть имущества, описанного в ипотеке.

(e)  Уведомление о том, что залогодержатель или лицо, обслуживающее ипотечное кредитование, предоставило заявление о выплате, которое было использовано для полной выплаты невыплаченного остатка по кредиту, обеспеченному ипотекой.

(f)  Справка о том, что выплата в полном объеме непогашенного остатка по кредиту, обеспеченному ипотекой, была произведена в соответствии с платежной ведомостью и что копия свидетельства об освобождении была отправлена ​​залогодержателю или ипотечному сервисному агенту, предоставившему заявление о выплате.

(4)  ИСПОЛНЕНИЕ.–

(a)  Свидетельство об освобождении, санкционированное подразделом (2), должно быть должным образом оформлено, под присягой или подтверждено под страхом наказания за лжесвидетельство перед государственным нотариусом, а также зарегистрировано и может быть оформлено должностным лицом. титульного страховщика или должным образом назначенным агентом титульного страховщика. Такая передача прав агенту титульным страховщиком не освобождает титульного страховщика от какой-либо ответственности за убытки, причиненные агентом в связи с оформлением или регистрацией свидетельства об освобождении.

(b)  Назначение агента должно быть должным образом оформлено, подтверждено и зарегистрировано должностным лицом титульной страховой компании, и в нем должно быть указано:

1.  Титульная страховая компания является принципалом.

2. Личные данные лица, товарищества или корпорации, уполномоченных действовать в качестве агента для оформления и регистрации свидетельств об освобождении, предусмотренных в этом разделе, от имени титульной страховой компании.

3.  Что агент имеет все полномочия оформлять и регистрировать свидетельства об освобождении, предусмотренные в этом разделе, от имени титульной страховой компании.

(c) Отдельное назначение агента не требуется для каждого свидетельства об освобождении при условии, что по крайней мере одно такое назначение зарегистрировано в округе, в котором находится заложенное имущество. Назначение агента должно быть перерегистрировано, если это необходимо для установления полномочий агента, но такие полномочия должны действовать до тех пор, пока отзыв назначения не будет зарегистрирован в офисе окружного регистратора, в котором было зарегистрировано назначение агента.

(d)  После регистрации аннулирования назначения страховщиком титула в офисе регистратора округа, в котором было зарегистрировано назначение, агент, чье назначение аннулировано в таком округе, не имеет дальнейших полномочий оформлять или регистрировать свидетельства об освобождении как предоставленное в этом разделе от имени этого титульного страховщика в отношении любых ипотечных кредитов, зарегистрированных в этом округе, и никакое такое свидетельство об освобождении, оформленное или зарегистрированное впоследствии этим агентом от имени этого титульного страховщика, не имеет силы для освобождения от любой ипотеки, зарегистрированной в этом округе. .

(5)  ДЕЙСТВИЕ.– В целях освобождения от ипотеки свидетельство о выпуске, содержащее информацию и заявления, предусмотренные в подразделе (3) и оформленное в соответствии с подразделом (4), имеет право на регистрацию в окружном регистраторе и действует как выпуск ипотечного кредита, описанный в свидетельстве об освобождении. Окружной регистратор должен полагаться на сертификат для освобождения ипотеки. Запись свидетельства об освобождении страховщиком титула или его агентом не освобождает залогодателя или правопреемников или правопреемников залогодателя от любой личной ответственности по кредиту или другим обязательствам, обеспеченным ипотекой. Свидетельство об освобождении, зарегистрированное в соответствии с настоящим разделом, выполняет любое другое обязательство залогодержателя или лица, обслуживающего ипотеку, по удовлетворению или освобождению от ипотеки.

(6)  ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТРАХОВЩИКА ПРАВА ПРАВА.–

(a)  В дополнение к любым другим средствам правовой защиты, предусмотренным законом, страховщик титула, зарегистрировавший свидетельство об освобождении в соответствии с настоящим разделом, несет ответственность перед держателем обязательства, обеспеченного ипотекой. за реальный ущерб, причиненный в связи с записью акта об освобождении. Разумные расходы и гонорары адвокатов возлагаются на выигравшую сторону.

(b)  Страховщик титула, указанный в свидетельстве об освобождении, поданном должным образом назначенным агентом, несет ответственность в соответствии с настоящим подразделом независимо от того, санкционировал ли страховщик титула конкретное свидетельство об освобождении, зарегистрированное агентом.

(c)  Страховщик титула не несет ответственности в соответствии с настоящим подразделом, если страховщик титула докажет, что выплата в полном объеме невыплаченного остатка по кредиту, обеспеченному ипотекой, была произведена в соответствии с отчетом о погашении, представленным залогодержателем или ипотечным кредитором. сервисер.

(d)  Ответственность титульного страховщика в соответствии с настоящим разделом считается требованием о титульном страховании недвижимого имущества в этом штате в соответствии со ст. 627,7865.

(7)  ЗАПИСЬ. – Если ипотека зарегистрирована более чем в одном округе, а свидетельство об освобождении зарегистрировано в одном из таких округов, заверенная копия свидетельства об освобождении может быть зарегистрирована в другом из таких округов с тем же Эффект как у оригинала.