Долевое строительство: документы представляемые застройщиком. Проектная декларация. Что такое проектная декларация
Что такое - Проектная декларация - Строительство жилых домов при долевом участии
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 19. Проектная декларация
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) застройщик направляет проектную декларацию, изменения в проектную декларацию в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке, установленном указанным уполномоченным органом (статья 6 указанного закона). 2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.(часть 2.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.(часть 2.4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Такие изменения подлежат направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона.(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
Понятие документа В проектной декларации отражаются все имеющиеся и необходимые сведения о застройщике и проекте строительства. Это делается для того, чтобы потенциальный покупатель смог изучить планируемый объект и организацию, с которой ему придется заключать договор о покупке недвижимости. Оригинал такого документа находится у застройщика, а копии он должен разместить в газетах, Интернете, сделав их общедоступными.
Содержание декларации Какие сведения должна отражать проектная декларация? На этот счет все ответы дает законодательство государства.
- В документе должны быть указаны название и местонахождение планируемого к постройке объекта, а кроме того, сведения о застройщике и время его работы.- Сведения о государственной регистрации объекта строительства.- В проектную декларацию вносятся сведения обо всех участниках.- Повлиять на выбор покупателя смогут такие факты, как уже построенные данной организацией объекты.- Они отражаются за предыдущие три года.- Немаловажные данные – это сведения о лицензии на право осуществлять строительную деятельность, а также номер и срок разрешения.- В проектной декларации (образец ее ниже) должны раскрываться денежные средства, закладываемые в проект, отчеты по произведенным затратам и по итогам за прошедший год.- Цели проекта, этапы и сроки его исполнения.- Разрешение на строительство.- Какими правами застройщик обладает на выделенный под застройку земельный участок, все данные о последнем (кадастровый номер, площадь, коммуникации).- Где точно будет расположен будущий жилой дом, его описание. Количество квартир в здании, гаражи и иные объекты (нежилые помещения).- Какое имеется общее имущество в доме, распределяющееся между участниками такого строительства с момента ввода в эксплуатацию.- Предполагаемый срок ввода здания в эксплуатацию.- Какие предлагаются меры по добровольному страхованию от финансовых и прочих рисков.- Сколько будет стоить возведение многоквартирного дома.- Организации, осуществляющие строительные и монтажные работы (подрядчики).- Другие пути привлечения денежных средств для осуществления проекта.
Образец проектной декларации- Сведения о застройщике.- Информация об учредителях.- Все предыдущие проекты за три года.- Вид лицензии ОКВЭД организации застройщика, данные об указанном документе, даты выписки из налоговой.- Сведения о финансах за текущий год, кредиторская и дебиторская задолженность.- Проектная цель, этапы и сроки.- Имеющееся разрешение.- Какими правами обладает застройщик на предоставленный земельный участок, сведения о самом участке.- Расположение будущего дома.- Сколько в проекте содержится квартир, гаражей, иных объектов.- Предназначение нежилых помещений.- Общее имущество в долевой собственности участников.- Примерный срок ввода в эксплуатацию.- Возможные риски.- Стоимость проекта.- Перечень организаций-подрядчиков.
Проектная декларация – это самый основной документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.
misef.ru
Проектная декларация на строительство многоквартирного дома 2017 года
В 2017 году все застройщики в России имеют право привлекать финансовые средства граждан к участию в долевом строительстве только в том случае, если ими выполнены все обязательства, предусмотренные жилищным законодательством. Одним из таких требований является обязательное представление проектной декларации на строительство многоквартирного дома органу, осуществляющему регистрацию прав на недвижимость, контролирующему органу и всем заинтересованным лицам.
Уважаемые посетители!
Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.Это быстро и бесплатно!
Чтобы понять, что проектная декларация застройщика заполнена правильно, человеку, несведущему в строительстве, потребуется довольно много времени и терпения, поскольку этот документ содержит множество инженерно-технических терминов и юридической информации об объекте долевого участия. Безусловно, сотрудники различных правовых агентств могут помочь разобраться в этом вопросе, но попасть к ним без записи невозможно, а сами консультационные услуги всегда стоят немалых денег.
Поэтому отличным выходом из положения является бесплатная консультация квалифицированного юриста, который круглосуточно и без выходных готов ответить на любые вопросы, связанные с проектной декларацией на строительство жилого многоквартирного дома.
Значение проектной декларации
Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!
Этот документ является важнейшим для человека, принявшем решение вложить свои накопления в жилищное долевое строительство. Большинство людей считают, что проектная декларация – это документ, информация из которого может понадобиться только инженерам, строителям и техникам. Однако, это совсем не так.
Образец проектной декларации Именно из декларации можно узнать следующие важнейшие для любого дольщика сведения:
- Реальные перспективы сдачи жилья в эксплуатацию (сроки реализации проекта). Многим знакома ситуация, когда представители фирмы-застройщика на словах обещали одни сроки заселения, а на практике это событие растягивалось на долгие годы, полные переживаний и стрессов. Именно поэтому ознакомление со сроками строительства еще до заключения договора и передачи денег, имеет такую значимость.
- Юридическая информация о застройщике. Эти данные не только отражают основные сведения: наименование организации, место нахождения, режим работы, состав учредителей, номер лицензии на строительство, но и помогают узнать, принимала ли участие эта компания в других строительных объектах в течение 3-х лет. В этом случае у заинтересованного лица есть возможность найти информацию о домах, строительство которых уже завершено, и спросить мнение специалистов и заселившихся жителей о качестве строительных работ, оказываемых именно этой фирмой.
- Сведения об объекте строительства: планируемое благоустройство территории, назначение нежилых помещений, площадь участка вокруг дома, ориентировочный срок начала эксплуатации.
Порядок опубликования
Еще до строительства дома текст декларации следует разместить в средствах массовой информации и в Интернете. Застройщику необходимо сделать это за две недели до подписания договора с первым участником.
Если в проектную декларацию организация-застройщик внесла какие-либо изменения о своей компании или об объекте строительства, то они подлежат внесению в основной документ не позднее 3-хдневного срока со дня их принятия, а текст этих изменений также подлежит опубликованию в течение 10 дней с момента утверждения.
Если изменения вносились в документ, не требующий опубликования, то эти изменения обнародовать тоже необязательно.
Исключение. Законодатель позволяет не публиковать проектную декларацию и изменения к ней только в следующем случае:
Если финансы дольщиков на строительство привлекались без использования какой-либо публичной рекламы. Несмотря на эту привилегию, застройщик все равно обязан предоставить текст декларацию любому заинтересованному гражданину по первому требованию, а в орган, который осуществляет регистрацию прав на имущество – в обязательном порядке.
realty-konsult.ru
Зачем нужна проектная декларация?
Декларация о застройщике
Из раздела проектной декларации «О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации…», можно сделать вывод об активности компании на рынке, ее возможностях и опыте. А самое главное понять, своевременно ли застройщик сдает свои дома в эксплуатацию. Более детальную информацию можно получить уже из других источников.
Разделы: «О финансовом результате текущего года», «О размере кредиторской и дебиторской задолженности» достаточно красноречиво характеризуют финансовое положение застройщика, а если рассмотреть еще и все изменения в декларацию (застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию, касающиеся экономических результатов его деятельности), то можно сделать достоверный вывод о целесообразности работы с этим застройщиком, особенно при постоянном росте кредиторской задолженности.
Из декларации можно также узнать об источниках финансирования строительства объекта. Возвести многоэтажный жилой дом за счет своих средств, не сможет более 95% застройщиков. Они либо привлекают либо средства инвесторов, либо берут в банке кредит с елью реализации конкретной задачи. Такое проектное финансирование можно считать уже залогом надежности застройщика, поскольку кредиторы очень тщательно проверяют заемщика и его возможности, и положительное решение о выдаче кредита значит, что банк уверен в успехе проекта. Кроме этого, банки внимательно контролируют расходование кредитных средств и соблюдение сроков. Кроме застройщика, в декларации указывается генеральный подрядчик – основная строительная организация, от которой зависит в основном соблюдение сроков строительства.
В последние годы (после 1 января 2014 г.), в декларации появилась информация о том, какая организация гарантирует исполнение обязательств застройщика перед инвесторами. Здесь следует внимательно рассмотреть возможности страховщика, поскольку стройка требует значительных вложений и для компенсации возможного ущерба, страховщик должен иметь значительные собственные средства. Несколько последних лет, на официальном сайте Центробанка публикуется актуальная информация о том, какие компании имеют право страховать ответственность застройщика перед инвесторами.
Декларация об объекте строительства
Из информации об объекте строительства, приведенной в декларации, следует обратить внимание на раздел, где указываются права застройщика на земельный участок. Если земля в аренде, то нужно сравнить даты окончания аренды участка и срока действия разрешения на строительство, определив, успеют ли строители завершить работу во время действия договора аренды.
Здесь же публикуются сведения о количестве квартир, их площади, о нежилых помещениях и их назначении, об общедомовом имуществе и благоустройстве территории. Воспользовавшись информацией из этого раздела, можно сравнить площадь квартиры, приведенной в декларации с площадью квартиры, которую застройщик включает в договор долевого участия. Если выясняется, что это различные величины, то это как минимум повод насторожиться.
Следует также внимательно рассмотреть возможность изменения площади квартиры в результате строительства. Как правило, этот пункт присутствует в договорах долевого строительства и вызывает большое количество нареканий, когда инвестору приходится доплачивать уже за готовую квартиру.
Застройщик может вносить изменения в декларацию когда ему будет угодно, однако, если срок сдачи переносился уже дважды, то этот дом попадает в список проблемных. Перечень таких объектов публикуется на сайте Службы строительного надзора и жилищного контроля и доступен любому. Т.ч. проектная декларация, хотя и является основным документом, информирующим об объекте нового строительства, но далеко не единственным.
sibian.ru
Что такое проектная декларация при строительстве? — Акварель
22.03.2017
Возведение многоквартирного дома предусматривает масштабные затраты и редко обходится без инвестиций со стороны. В соответствии с законодательством РФ, привлечение средств граждан для строительства зданий возможно только при выполнении определенных обязательств. Одно из первостепенных требований – предоставление декларации органам регистрации, контроля и всем заинтересованным лицам. Документ является неотъемлемой составляющей рынка первичного жилья, ключевым фактором при оценке проекта и надежности вложения денег.
Основные пункты декларации
Проектная документация неотрывно связана с объектами строительства. Она может относиться к отдельному дому, охватывать многоквартирные комплексы и целые микрорайоны, но обязательно содержать разделы со следующей информацией:
Сведения о застройщике:
- Название организации, юридический адрес, дата регистрации, ФИО учредителей.
- Паспортные данные и место проживания, если застройщик является индивидуальным предпринимателем.
- Указание лицензий и сроков их действия.
- Источники финансирования и размер задолженностей по кредитам.
- Описание проектов, реализованных ранее.
Информация об объекте:
- Цель и назначение возводимого здания.
- Данные об экспертизах и разрешительной документации.
- Подтверждение законности использования земельного участка (договор аренды или право собственности).
- Этапы строительства и сроки реализации проекта.
- Подробное описание объекта.
Ознакомившись с декларацией, потребитель может выяснить количество и этажность зданий, площадь и число квартир, размер и назначение подсобных помещений. В разделе о технической характеристике содержится описание конструктивной схемы объекта, материалов, из которых выполняются перекрытия, наружные и внутренние стены, окна, двери, лестницы и кровля. Здесь же находятся сведения об инженерных коммуникациях и уровне огнестойкости.
Застройщик должен перечислить свои обязательства перед будущими владельцами недвижимости. Они касаются степени отделки, установки и остекления балконов и оконных блоков, проведения электропроводки, систем отопления и водоснабжения. Благодаря документу, дольщик узнает о наличии тамбуров и лифтов, формах благоустройства придомовой территории, парковок и подъездных путей.
Способы ознакомления и внесение изменений
Если компания рассчитывает на собственные средства или находит инвесторов без использования рекламы, застройщик вправе не размещать декларацию в открытом доступе, но все же обязан предъявить ее заинтересованным лицам и подать в государственные органы. В остальных случаях необходима публикация документа в СМИ и интернете не позднее 14 дней перед заключением первого договора. При нарушении этих правил или предоставления недостоверной информации, виновнику грозит административное наказание.
Нередко в строительной практике возникают ситуации, при которых производятся изменения в проекте. Они подлежат внесению в документацию в течение трехдневного срока с момента их принятия, и новый текст публикуется не позже чем через 10 суток после даты утверждения дополнений. При наличии финансовой задолженности сведения корректируются ежеквартально. В случае нарушения Федерального законодательства дольщик вправе обратиться в судебные инстанции с иском о признании сделки недействительной и попросить о возвращении денежных средств с процентами за их использование. Поэтому надежные застройщики стараются следовать каждой букве закона, своевременно выполняя требования.
Читайте также:
xn----7sbahme6alltr0m.xn--p1ai
 Долевое строительство, на первый взгляд, может показаться достаточно рискованным мероприятием, участвовать в котором заранее не стоит – для многих, намного привлекательней вариант покупки квартиры на вторичном рынке. Однако, и сделки на вторичном рынке жилья таят в себе немало подводных камней, о которых необходимо осведомиться заранее. На тему того, каким образом лучше приобрести квартиру, единого мнения нет. Но неопровержим тот факт, что чем большим количеством информации о нюансах потенциального приобретения владеет покупатель, тем больше гарантий правомерности заключенной им сделки. Говоря конкретно об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, следует заметить, что еще на первоначальном этапе, до заключения договора долевого участия, можно сделать определенные выводы, насколько надежен выбранный застройщик и стоит ли устанавливать с ним какие-либо правовые отношения. Проектная декларация застройщика. Основные положения проектной декларацииПрежде, чем задуматься о возможности заключение договора с тем или иным застройщиком, необходимо тщательно ознакомиться с его документацией. Обязательный пакет документов, который должен быть у застройщика, устанавливается в федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 (далее Закон).
 Отдельное место среди документации застройщика занимает проектная декларация. В соответствии со ст.19 Закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, а именно (ст.20, 21 Закона):
Информация о застройщике: -о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы -о государственной регистрации застройщика -об учредителях (участниках) застройщика, с указанием в процентах голосов, принадлежащих каждому учредителю -о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов и сроков ввода их в эксплуатацию -о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости -о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Ознакомление участника долевого строительства с перечисленными документами, позволит составить обоснование представление о застройщике: о его предыдущей деятельности в области строительства, о финансовом состоянии, о наличии соответствующих лицензий и т.д., а так же ознакомиться с юридическими реквизитами застройщика. Все это поможет сформировать будущему участнику долевого строительства мнение о репутации застройщика.
 Информация о проекте строительства (должна соответствовать проектной документации): -о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом -о разрешении на строительство -о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, об элементах благоустройства -о местоположении строящихся объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство -о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией -о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме -о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости и передачи объекта участникам долевого строительства -о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в  эксплуатацию строящихся объектов недвижимости, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию -о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков -о планируемой стоимости строительства объекта недвижимости -о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики) -о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору -об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
Данная информация проектной декларации, позволяет участнику долевого строительства сделать выводы о том: -имеет ли право застройщик на строительство того или иного, конкретного объекта недвижимости на определенном земельном участке -какой именно объект недвижимости планируется строить, какова будет его цена и предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию -каким образом застройщик будет обеспечивать свои обязательства по договору долевого строительства. Проанализировав данную информацию, участник долевого строительства вполне может сделать вывод о надежности застройщика и целесообразности заключения с ним договора. Так же, законом установлено, что застройщик обязан вносить в проектную декларацию любые изменения сведений, содержащихся в нем, в течение трех дней, как эти сведения были изменены. Кроме того, ежеквартально застройщик обязан обновлять информацию о своем финансовом состоянии. Публикации эти изменение подлежат не позднее 10 дней с момента внесения в декларацию. Все эти уточнения так же способствуют формированию объективного представления о застройщике.Проектная декларация – способы ознакомления. Другие документы застройщика. Ответственность застройщика С проектной декларацией участник долевого строительства может ознакомиться посредством СМИ или в сети Интернет, поскольку Законом установлена обязанность застройщика публиковать проектную декларацию таким образом. Застройщик имеет право не публиковать декларацию, если привлечение денежных средств дольщиков не осуществляется посредством рекламы, связанной с привлечением таких средств. В этом случае, потенциальный участник долевого строительства (любое заинтересованное лицо) вправе требовать у застройщика предоставление проектной декларации для ознакомления. Любое заинтересованное лицо вправе потребовать у застройщика возможность ознакомиться с (документы предоставляются в подлинниках или заверенных копиях): -учредительными документами застройщика -свидетельством о государственной регистрации застройщика -свидетельством о постановке на учет в налоговом органе -утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерской отчетностью за  три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения с книгами учета доходов и расходов застройщика за три года -аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности
Кроме того, участник долевого строительства вправе требовать предъявления для ознакомления непосредственно у застройщика: -разрешение на строительство -технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости -заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом -проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок
 Таким образом, законодательством предоставлены широкие возможности для граждан получить максимум информации о застройщике и на основе предоставленных документов, сделать вывод о том, стоит ли выбрать именно этого застройщика. Помимо этого, следует отметить тот факт, что Законом (ст.19 п.7) установлена ответственность застройщика за информацию, представляемую им в проектной декларации: в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки, недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. Если суд признает сделку таковой, то застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.
По вопросу о том, насколько велик риск участия в долевом строительстве однозначного мнения нет – ни среди специалистов, ни среди возможных дольщиков. В случае принятия решения об участии в долевом строительстве, можно порекомендовать иметь дело только с проверенными застройщиками, хорошо зарекомендовавшими себя и имеющие длительный срок работы в этой области. Безусловно, самостоятельное ознакомление со всей документацией застройщика очень важно, независимо от того, обратитесь ли вы за помощью к юристу или будете действовать сами. Так же снизить риск заключения договора долевого участия с недобросовестным застройщиком, можно, заключая договор, когда строительство уже началось. Однако, следует помнить, что в этом случае, цена квадратных метров за квартиру будет больше – чем позднее этап строительства, на котором заключен договор долевого участия, тем дороже будет стоить приобретаемая квартира. Источник: http://www.remontpozitif.ru |
www.remontpozitif.ru
Статья 6. Общие требования к проектной декларации. 1. Проектная декларация готовится отдельно по каждому жилищному проекту.
2. Проектная декларация должна содержать:- сведения об организаторе жилищного проекта;- сведения о финансовом положении организатора жилищного проекта;- сведения о жилищном проекте;- существенные условия договора, на основании которого организатор жилищного проекта намерен привлекать денежные средства от его участников;- положения об ответственности организатора за выполнение условий, зафиксированных в проектной декларации и договорах, заключаемых между организатором проекта и его участниками.3. Сведения об организаторе жилищного проекта должны содержать:- полное и сокращенное наименование организатора жилищного проекта;- юридический и фактический адреса организатора жилищного проекта, его банковские реквизиты;- фамилии, имена, отчества и должности руководителя и главного бухгалтера организатора жилищного проекта, описание трудовой деятельности за последние три года, данные об образовании;- идентификационный номер налогоплательщика;- информацию об учредителях юридического лица, являющегося организатором жилищного проекта, включая их фамилии, имена, отчества, паспортные данные, место проживания и место работы, юридический и фактический адреса, банковские реквизиты;- список всех юридических лиц, в которых организатор жилищного проекта обладает более чем 5% уставного (складочного) капитала;- описание имеющегося у организатора жилищного проекта опыта по реализации аналогичных жилищных проектов, если таковой опыт имеется.4. Сведения о финансовом положении организатора жилищного проекта должны содержать:- информацию об основных показателях его экономической деятельности за последние три года, а в том случае, если организатор жилищного проекта занимается предпринимательской деятельностью менее трех лет - за период с момента постановки организатора жилищного проекта на налоговый учет;- информацию о размере и составе его собственных средств;- информацию о размерах кредиторской и дебиторской задолженности;- информацию о наличии или об отсутствии гарантов, страховщиков и поручителей организатора жилищного проекта.5. Сведения о жилищном проекте должны включать:- описание цели предлагаемого к финансированию жилищного проекта;- срок реализации жилищного проекта;- описание этапов реализации жилищного проекта и их сроки;- описание условий привлечения средств от граждан - участников жилищного проекта;- описание условий хранения и использования денежных средств участников жилищного проекта;- описание технических характеристик строящегося или приобретаемого объекта недвижимости, его месторасположения, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;- описание порядка определения стоимости одного квадратного метра жилья;- описание условий и порядка изменения стоимости одного квадратного метра жилья;- описание порядка распределения результатов жилищного проекта между его участниками либо порядка Текст абзаца дан в соответствии с оригиналом. - описание условий возврата денежных средств, внесенных участниками жилищного проекта в случаях расторжения договора, если:организатор жилищного проекта по истечении срока привлечения средств участников жилищного проекта не передал им права на жилье, построенное и/или приобретенное в результате реализации жилищного проекта;участники жилищного проекта не согласны с изменениями, которые организатор жилищного проекта внес в проектную декларацию в ходе реализации жилищного проекта;организатор проекта нарушил условия договора или проектной декларации;в случае недостоверности информации, представленной в проектной декларации;- описание возможных финансовых и прочих рисков жилищного проекта;- количество участников жилищного проекта;- перечень основных организаций, осуществляющих строительно - монтажные и другие работы по договорам подряда, и описание опыта их деятельности;- данные о наличии или об отсутствии договоров с подрядными организациями;- данные о наличии или об отсутствии оценки жилищного проекта независимыми оценщиками;- данные о наличии или об отсутствии правовой экспертизы проекта договора между организатором и участником жилищного проекта о его реализации;- положения об ответственности, включая штрафные санкции, которую в отношении организатора жилищного проекта несет в случае нарушения условий, зафиксированных в проектной декларации и договорах, заключаемых между организатором жилищного проекта и его участниками.6. К проектной декларации прилагаются следующие документы, которые хранятся в регистрирующем органе:- копия разрешения на строительство;- технико - экономическое обоснование жилищного проекта;- документ, свидетельствующий об отсутствии просроченной задолженности у организатора проекта по обязательным платежам в бюджеты различного уровня и государственные внебюджетные фонды;- копии утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счет (распределение) прибылей и убытков за три последних года либо за фактический период деятельности организатора жилищного проекта;- аудиторское заключение за последний год работы организатора жилищного проекта, а если организатор жилищного проекта существует менее одного года, то за фактический период существования.7. В проектной декларации указывается срок ее действия, равный сроку реализации жилищного проекта. В случае, если жилищный проект не завершен в указанный период, организатор жилищного проекта обязан внести в проектную декларацию соответствующие изменения, подлежащие регистрации в регистрирующем органе. В случае невнесения соответствующих изменений в содержание проектной декларации организатор жилищного проекта несет ответственность, установленную проектной декларацией либо настоящим Законом.
Следующая статья »
К тексту закона »
www.lawmix.ru
Как анализировать документы застройщика. Пошаговая инструкция
Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности. Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы. Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».
Минимальный набор
Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:
– права на земельный участок;
– разрешение на строительство;
– проектная декларация.
Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.
Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов».
Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.
По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».
Проектная декларация
Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.
Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.
В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.
Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.
Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.
В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.
Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.
Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.
Не следует пренебрегать информацией о генеральном подрядчике. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.
Темные лошадки
Однако есть и другие важные документы, которые можно попросить у застройщика, обратившись в офис продаж лично, если на сайте они не опубликованы. Для начала следует ознакомиться с копией первого заключенного ДДУ. Росреестр при регистрации первого долевого договора проверяет наличие всех требуемых законом документов (прав на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, экспертизы проекта и др.). Без этих документов застройщик не имеет права продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, если ДДУ заключен, то все базовые документы проверены Росреестром.
Далее можно попросить показать вам и другую документацию, которая застройщиками обычно не публикуется:
– Заключение экспертизы проектной документации. Это серьезный многостраничный документ, насыщенный схемами и профессиональными терминами. В нем содержатся все технические подробности проекта: материалы, из которых изготовлен дом, фасады, межкомнатные стены, инженерное-техническое оборудование и т.п.
– Технические условия на подключение коммуникаций. Эти документы свидетельствуют о том, что застройщик уже имеет согласование на подведение коммуникаций.
– Проектная документация обычно включает архитектурно-градостроительное решение (АГР) и план создаваемого объекта (ПСО). В АГР отражены реальные технические параметры строящегося здания, в частности, его площадь и этажность. Они должны полностью соответствовать аналогичным характеристикам, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство.
В ПСО содержится информация о реальных планировках квартиры и этажа, которые могут заметно отличаться от тех, что отражены в рекламных и маркетинговых материалах застройщика. К примеру, на этих планах можно увидеть, не проходит ли рядом с вашей квартирой ствол мусоропровода.
Итого
Все перечисленные документы (кроме первого заключенного ДДУ) застройщик обязан предоставить для ознакомления в соответствии с законом о долевом строительстве. Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон. Факт регистрации первого ДДУ вы можете проверить самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.
Однако, даже самый подробный анализ проектной документации не обезопасит вас от действий недобросовестного застройщика. Поэтому не стоит пренебрегать и другими широко известными способами проверки девелопера и проекта. Прежде всего, это интернет-разведка, включающая просмотр официальных сайтов, ознакомление с «черными» и «белыми» списками застройщиков и объектов на порталах органов власти, общение с покупателями заинтересовавшего проекта на форумах и соцсетях. Наконец, не поленитесь лично посетить стройплощадку. Оцените не только саму стройку, но и окружающее ее пространство, ведь зачастую в рекламных материалах жилой комплекс находится среди лесов и рек, что может не соответствовать действительности.
vsenovostroyki.ru
