Закладная на квартиру по ипотеке от Сбербанка: правила оформления. Что такое закладная на квартиру при ипотеке

Что такое закладная на квартиру при ипотеке: правила оформления, документы, полезные рекомендации

Ипотека – самый простой путь улучшения жилищных условий. Заемные средства банка уже стали выходом из положения для тысяч российских семей, сумевших приобрести в собственность столь необходимое им жилье. Лучшей гарантией возврата кредита является закладная на квартиру при ипотеке.

Один из этапов оформления ипотеки – регистрация залога. Подтверждением прав банка на залоговую квартиру становится документ – закладная. В числе прочих ценных бумаг закладные являются частью инвестиционного портфеля кредитной организации.

Чтобы убедиться в правильности составления и заверения закладной, необходимо хорошо представлять себе весь процесс. В зависимости от условий соглашения между кредитором – залогодержателем и заемщиком – залогодателем, в течение всего срока погашения долга закладные могут храниться в банке. Но возможны и другие варианты.

Закладная по ипотеке: понятие, функции и значение

Стоимость квартиры велика, поэтому чаще всего ипотечный заем оформляется на часть ее стоимости. Оставшуюся часть суммы покупатель вносит за счет собственных средств (первоначальный взнос). Однако, в залоге фигурирует вовсе не часть квартиры (доля), а она вся.

Перед тем как подписывать подготовленный банком документ, следует очень внимательно его прочесть (забрать домой, показать своему юристу). Каждый его пункт после подписания обязателен к исполнению сторонами. Если спорный пункт не противоречит законодательству, то сколь бы невыгодным для любой из сторон он ни был, выполнять его придется.

Клиент вправе предложить иной предмет залога (не приобретаемую недвижимость):

земельный участок;
другую квартиру;
коттедж, загородный дом;
промышленный объект;
коммерческую недвижимость – магазин, салон красоты, офис.

Важный нюанс: предмет залога может принадлежать члену семьи (супругу, ребенку, внуку, родителям) ипотечного заемщика. В этом случае согласие на залог его владельца обязательно заверяется нотариально.

Для чего нужна

Заемщику закладная нужна для того, чтобы банк согласился выдать ипотечный заем. А вот сама кредитная организация может использовать ценную бумагу в самых разных целях:

Частичная продажа залога. Обычно такую сделку оформляют между собой банки, когда залогодержатель нуждается в наличных для своей деятельности. Покупатель получает право на получение в течение всего срока действия (или оговоренный срок) ипотеки части ежемесячных платежей по кредиту. Заемщик обычно о таких сделках не оповещается, поскольку для него ничего не меняется.
Полная переуступка прав. Закладную продают другому банку. Заемщик оповещается об изменении расчетного счета, на который в дальнейшем нужно будет вносить текущие платежи. На договоре ипотечного кредитования сделка никоим образом не отражается.
Обмен закладными. Аналог переуступки прав, но имеет отличие. Поскольку объекты залога не равнозначны по стоимости, получатель более дорогого доплачивает второй стороне сделки разницу. Обычно используется для возврата суммы займа при длительной неоплате по кредиту. Залогодержатель продает квартиру, возвращает свои издержки и остаток долга, а остаток выручки от продажи отдает клиенту.

Выпуск эмиссионных ценных бумаг. Сумма закладной может быть поделена залогодержателем на несколько частей. На каждую часть можно выпустить ценную эмиссионную бумагу, которую продают не только юридическим лицам, но и обычным гражданам. Банк получает дополнительный доход.

Все эти операции банки совершают с главной целью: получить дополнительный доход. За счет разницы между суммой кредита, ценностью залога, ценой продажи закладной можно получить пусть небольшую прибыль, но сразу. Это оправдано при длительных сроках кредитования.

Функции и предназначение

Согласно ГК РФ, главными функциями закладной являются:

Косвенное подтверждение прав собственности залогодателя на квартиру, приобретенную по ипотеке. Копию можно предъявлять наряду с купчей и договором кредитования, доказывая факт оформления ипотеки.
Подтверждение права собственника проживать в квартире, но не распоряжаться ею (продавать, дарить и т. д.).
Защищает права залогодателя при продаже закладной третьей стороне. Новый бенефициар не сможет как-либо ущемить права заемщика, поскольку все они озвучены в условиях закладной.

Свою юридическую силу документ приобретает не в момент подписания его сторонами, а только после регистрации в Росреестре. С точки зрения финансового рынка данная ценная бумага служит увеличению оборото способности ипотеки.

Какие сведения содержит

Согласно ФЗ «Об ипотеке» (ст. 13) в закладной содержатся условия сделки, которые стороны по обоюдному соглашению вправе изменить в любое время. Для этого в течение 1 дня после внесения изменения необходимо подать в Росреестр соответствующее заявление. За эту операцию госпошлина не взимается.

Сам документ содержит следующие сведения:

Полное наименование.
Сведения о заемщике (паспортные данные).
Сведения о залогодержателе (наименование и реквизиты юридического лица, включая фактический и юридический адрес, сведения о лицензии).
Реквизиты ипотечного договора.
Сведения об условиях кредитования: сумма займа, процентная ставка, срок возврата.
Порядок возврата кредита (сумма ежемесячного платежа, сроки оплаты).
Наименование залога и его подробное описание, по которому его можно однозначно идентифицировать (адрес, площадь, этаж, реквизиты правоустанавливающего документа, наличие иных обременений).

Ценность залога, установленная независимой экспертной оценкой.
Дата и подписи.

Дополнительные пункты могут иметь место. Каждый банк выбирает их на свое усмотрение, стремясь предусмотреть все возможные спорные ситуации во избежание разбирательств в суде.

Срок действия документа

Закладная оформляется на основании заключенного сторонами ипотечного договора, имеющего свой срок действия. Обычно ипотека действует столько времени, сколько заемщик выплачивает кредит. В течение всего этого времени действует и закладная.

Иными словами, пока ипотека не будет погашена на 100%, закладная будет действительна. Если срок договора ипотеки продляется, то продляется действие залога. Прекращение залога осуществляется в соответствии со ст. 352 ГК РФ на основании:

Исполнения обязательства (погашение ипотеки).
Зачет встречных требований сторон.
Прощение долга.
Ликвидация юридического лица (кредитора).

Закладная может быть прекращена досрочно по требованию залогодателя в том случае, если сам предмет залога находится у залогодержателя и не содержится им надлежащим образом.

Поскольку ипотека регистрируется в Росреестре, то и отметка о прекращении залога тоже ставится в ЕГРН в течение 3 дней после представления сведений о полном погашении ипотеки:

заявления от залогодателя и от залогодержателя;
закладная с отметкой банка об исполнении ипотечного договора (либо решение суда о прекращении ипотеки).

Закладная аннулируется после внесения в ЕГРН записи о погашении ипотеки. Снять обременение с квартиры можно только таким путем.

Как оформить закладную

Содержание закладной по ипотеке регламентировано, так же как и порядок ее оформления. Процедура в конкретном банке может иметь некие нюансы, о которых клиенту сообщат заранее. Однако, большинство операций стандартно, как и состав организационных мероприятий.

Как уже было сказано, к составлению закладной приступают тогда, когда о самом факте ипотеки уже достигнута договоренность между банком и клиентом. Объект покупки выбран, купчая оформлена, договор ипотечного кредитования подписан. Теперь банк приступает к тому, без чего обойтись нельзя – к оформлению залога.

Перечень действий

В какой бы банк ни обратился клиент (коммерческий, государственный), ему предстоит пройти стандартную процедуру. Ей предшествуют переговоры, в ходе которых руководство кредитной организации принимает решение: согласиться и выдать ипотечный займ, или отказать клиенту.

Стандартный порядок оформления закладной состоит из этапов:

Банк на основании представленных заемщиком документов готовит бланк, где указываются все обязательные пункты и информация о предмете залога, ипотечном договоре, реквизиты сторон.
Заемщик (залогодатель) знакомится с содержанием документа, проверяет точность изложенных сведений, подписывает.
Заверенная закладная банком передается для регистрации в Росреестр. Регистрационную госпошлину оплачивает залогодатель.
Заверенный документ возвращается в банк и хранится у него до полного погашения ипотечного займа.

В любое время заемщик может обратиться к администрации залогодержателя, чтобы получить копию закладной для предъявления в различные инстанции.

Необходимые документы

Точно так же, как и при составлении ипотечного договора, при оформлении закладной необходимо предъявлять документ, удостоверяющий личность залогодателя (паспорт). Дополнительно банк потребует показать документ, подтверждающий право собственности заемщик на объект залога. В данный момент этим документом является выписка из ЕГРН, которую заказывают в Росреестре.

Приходить следует уже с заключением независимого эксперта о ценности закладываемой квартиры. Важно обращаться только в те экспертные компании, у которых имеется соответствующая лицензия (допуск СРО) на оказание данного вида услуг. В данном случае можно использовать ту же оценку, которая была выполнена перед постановкой квартиры на учет в Росреестре после продажи.

Оценка квартиры для закладной

Сама по себе оценка необходима для того, чтобы банк мог сравнить ценность залога с размером оформляемого клиентом займа. Если отчет эксперта покажет, что ценность залога уступает размеру кредита, то в выдаче займа клиенту будет отказано. Если же договор уже заключен, то кредитор вправе потребовать предоставить дополнительное обеспечение по займу.

Нельзя поручать проводить оценку произвольной компании. Кандидатуру эксперта должен одобрить банк. Если выбрать не аккредитованного банком эксперта, то его отчет вряд ли будет принят.

Оценку квартиры выполняют:

Путем оценки ее технического состояния (по итогам осмотра, фото и видеосъемки).
Сравнительная оценка аналогичных объектов и определение средней рыночной стоимости.

В отчете эксперта отражается перечень проведенных мероприятий, полученные выводы, точная сумма, в которую оценен данный объект недвижимости.

Стоимость

В банках взимается плата за совершение различных операций. Между тем именно за оформление закладных клиент обычно не платит. Его расходы связаны с наймом оценщика, отчет которого необходим для оформления залога.

Сами банки предлагают заемщикам перечень экспертных организаций, ими же аккредитованных. Из них можно выбрать любую, например, сравнив расценки на их услуги. Эти расходы полностью ложатся на плечи залогодателя.

Что делать при рефинансировании

Закладная на квартиру по ипотеке при рефинансировании ипотечного займа переоформляется на новую кредитную организацию. Поскольку заемщик меняет один кредит на другой со сменой кредитора, то и предмет залога передается новому залогодержателю. Первый банк добровольно принимает на себя риск остаться без залога на тот короткий срок, в течение которого происходит рефинансирование кредита.

Таблица 1. Ставки рефинансирования ипотеки (декабрь 2017 г.)

Наименование банка	Процентная ставка, %
ВТБ 24	10,7
Сбербанк	10,9
Открытие	11,99
Раффайзенбанк	9,99

После того, как все регистрационные мероприятия будут завершены, клиент получит ипотечный кредит в новом банке, передав ему в залог ту же самую квартиру. Старый банк получит необходимую сумму для погашения первоначального займа. Поскольку старая закладная аннулируется, оформляется новая, а значит и все расходы с этим связанные заемщик будет вынужден оплатить повторно.

Закладная по ипотеке — образец на примере Сбербанка

Типовая закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка выглядит так.

Закладные других коммерческих и государственных банков отличаются от данного бланка не существенно. Основные пункты будут идентичными. Заполнять документ можно на компьютере или от руки (первый вариант предпочтительнее). Подписи сторон и мокрые печати проставляются вместе с датой.

Требования при заполнении документа

Главным требованием к оформлению закладной Сбербанка является достоверность предоставляемых сведений.

Поэтому помимо стандартного перечня документов, залогодатель должен предоставить копии и оригиналы документов:

Нотариально заверенное согласие супруга на оформление залога.
Кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию жилья.
Если на момент приобретения права собственности на предмет залога залогодатель не состоял в браке, то он предъявляет об этом нотариально заверенное заявление.
Если совладельцами залога являются несовершеннолетние, то предъявляется согласие на сделку органов опеки попечительства.
Взамен нотариально заверенного согласия супруга можно предъявить брачный договор (в нем должен быть оговорен режим раздельной собственности супругов).
Выписка из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных на данной жилплощади.
Выписка из ЕГРП о том, что участок под домом принадлежит (находится в долевой, совместной или иной собственности) залогодателю, если это так.

Данный перечень документов не должен вызывать вопросов у ипотечного заемщика. Собрать их не составит особого труда.

Продажа закладных

Согласно ГК РФ и Закону «Об ипотеке», банки могут в любой момент распорядиться принадлежащими им ценными бумагами. Например, разрешается продажа закладных по ипотечным займам разрешается:

В другие российские банки.
В международные кредитные организации.
В оффшорные фонды.

Важно: требование о своевременном информировании залогодателя о будущей продаже закладной является обязательным. Его неисполнение сделает куплю-продажу недействительной.

Одна и та же закладная может быть бесконечное число раз перепродана за тот срок, пока залогодатель погашает ипотечный заем. При этом первоначальные условия, в ней изложенные, остаются неизменными. Даже при рефинансировании в документе меняется только юридическое лицо залогодержателя.

Что делать, если утерян документ по закладной

Заемщик потерять закладную не может, так как она хранится в банке. Но сам залогодержатель потерять бланк может. Это может произойти по любой причине (халатность, пожар, неустановленная причина), но возникает всегда два пути решения проблемы:

Восстановить ценную бумагу (оформить дубликат). После этого вновь осуществляется процедура регистрации закладной в Росреестре.
Обременение с объекта залога снимается в судебном порядке.

Первый вариант не сулит особых проблем, поскольку обе стороны заинтересованы в скорейшем урегулировании проблемы. Второй путь избирают тогда, когда стороны не могут договориться друг с другом мирным путем.

Правила составления дубликата

Дубликат, как и первоначальный бланк, подготавливается кредитором и передается для подписания залогодателю. В этот момент очень важно удостовериться, что никакие ошибки и изменения в него не вкрались. В этом очень поможет копия утерянного документа, которая должна иметься в наличии у заемщика.

После завершения подписания нового бланка на нем обязательно ставится надпись: «Дубликат». В Росреестре после проведения стандартных регистрационных действий останется копия новой закладной (оригинал будет передан в банк). Там же осуществляется проверка соответствия нового документа первоначальной версии. Расходы, связанные с новой регистрацией несет банк.

Полезные рекомендации

Закладная на квартиру после погашения ипотеки должна быть передана заемщику. Оформляется это по акту приема-передачи. На бланке проставляется запись о том, что банк не имеет претензий к клиенту.

Для возврата закладной по ипотеке необходимо обратиться в офис банка, предъявив выписку о погашении ипотеки (ее хранят 3 года после закрытия кредита). С этим документом обращаются в Регистрационную палату для снятия обременения с объекта залога. За эту операцию оплачивают госпошлину.

Краткое резюме

Оформление залога по ипотеке несущественно увеличивает накладные расходы, но позволяет получить кредит на гораздо более выгодных условиях, чем без него. Разница в процентных ставках может очень велика – до 10%.

Выгода еще и в том, что до тех пор, пока обременение с недвижимости не будет снято, сделать с ней что-либо (продать, завещать, подарить ) не сможет никто.

realty-u.ru

Что такое закладная при ипотеке на квартиру |

Опубликовал: admin в Кредиты 07.07.2018 76 Просмотров

Закладная представляет собой документ, который составляется по время подписания договора залога. Человек, столкнувшийся с ипотечным кредитом, зачастую задается вопросом: закладная на квартиру по ипотеке — что это? Согласно российскому законодательству, договор о залоге квартиры называется договором об ипотеке.

Обязательства по ипотеке, таким образом, обеспечиваются залогом в виде квартиры. В свидетельстве фиксируются условия ипотечного кредита и параметры передаваемого в залог личного имущества. Также в этом документе отведено место под передаточные записи.

Происходит все в несколько этапов:

Оформляется это свидетельство во время заключения двух договоров: купли-продажи недвижимого имущества и кредитного. Допускается и оформление бумаги в любой период временного промежутка до полного погашения обязательств заемщика.
Все листы свидетельства нумеруются и сшиваются.
Затем оформленный документ передают с другими документами в орган, отвечающий за госрегистрацию прав на недвижимость.

Перед оформлением этой бумаги можно познакомиться с ее внешним видом на официальных сайтах банков, например, Сбербанка. Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка, образец и иные документы которой можно также найти в любом банковском отделении, имеет непонятные при оформлении бумаги моменты, что лучше сразу же уточнять у специалиста коммерческой организации. Последствия могут сказаться на возможности погашения кредита.

Эти удостоверяющие бумаги связаны с выдачей банком кредитов. Банковская организация получает свои проценты, когда выдает ипотеку заемщику. В связи с тем, что ипотечные кредиты даются на длительный период, банку могут по каким-то причинам потребоваться деньги. В этом случае, закладные продаются или закладываются в других коммерческих организациях. В качестве залога для банка может выступать не только квартира, а еще и:

земельный участок, не обязательно застроенный;
нежилые постройки, например, дачный дом/гараж;
жилой дом, если частный, то в залог попадает и земля;
промышленные постройки.

Когда банк передает оформленную бумагу, то вместе с ней уходят права на первичного кредитора. Для чего нужна закладная при ипотеке другому банку? В таком случае уже другая организация становится держателем залога и, соответственно, получает свои доходы от процентов, выплачиваемых заемщиком. Коммерческие организации вправе и начать выпуск ценных эмиссионных бумаг, подкрепленных закладными. Этими способами привлекаются средства, необходимые для кредитования на ипотечном рынке. Эта бумага представляет собой немаловажное средство открытого потребителям кредитных услуг рынка. Ее срок действия равен периоду выплаты заемщиком ипотечного кредита.

При передаче свидетельства другой уполномоченной организации, заемщика обязаны об этом уведомить. По законодательству, уведомленное лицо не может воспрепятствовать передаче документы. Согласие лица, взявшего кредит, банк не спрашивает. Уведомляет о передаче документа обычно организация, передающая права по кредиту.

Если банк продает или передает эту бумагу, то своими действиями не причиняет неудобств заемщику: его права не меняются, оговоренные условия остаются в силе. Новый владелец документа также не вправе изменять условия ипотеки в одностороннем порядке. Лицо, оформившее ипотеку, лишь будет вносить суммы на другие реквизитные счета. В ряде случаев организация даже не считает необходимым изменять реквизиты, поэтому со стороны для заемщика ничего не меняется.

Закладная на квартиру по ипотеке это документ, подлежащий хранению у держателя залога. Когда человек выплачивает ипотеку полностью, оформленный ранее документ возвращается ему с пометкой о полном погашении обязательств. В отметке фиксируется и дата расплаты по ипотеке. Расплатившийся человек ставит в документе подпись, и бумага заверяется печатью.

Далее лицо обязано обратиться в организацию, где происходила госрегистрация прав и предоставить отмеченную закладную. 3 дня погашается запись об ипотечном кредите, а затем документ оставляется в органе на хранение, или же выдается на руки обратившемуся.

Бывают ситуации, когда оформленное свидетельство теряется. В этом случае банк должен за минимальный период времени составить дубликат документа, идентичный утерянному, поставить на нем отметку о дубликате и отдать в орган, ответственный за госрегистрацию прав.

Необходимо соответствие текста в утерянном документе дубликату. При наличии разногласий между закладной и ипотечным договором, правильным в итоге признается содержание первой бумаги. Поэтому рекомендуется внимательно проверять все документы.

Разобравшись с тем, что такое закладная при ипотеке на квартиру, стоит познакомиться и с ее содержанием.

В документе необходимо содержание следующей информации:

наименование документа;
сведения о заемщике;
данные о лице, выдавшем залог;
данные о держателе залога;
данные о договоре займа;
размер кредита, процентная ставка;
порядок погашения кредита;
предмет залога;
стоимость недвижимости по независимой оценке;
данные о правах на собственность недвижимости;
подписи всех сторон;
даты регистрации ипотечного кредита и предоставления закладной.

Разберем на примере оформления закладной по ипотеке в Сбербанке. Как и для любого другого финансового учереждения, для этого банка бумага выступает гарантом возвращения денежных средств. Довольно часто при оформлении закладной возникает ряд трудностей, зависящих лишь от несовершенства законодательства. Документы для закладной по ипотеке Сбербанка:

паспорт или иные удостоверяющие личность документы;
бумаги о праве на собственность залогового имущества.

При погашении клиентом полной суммы долга по ипотеке в срок или же досрочно, банку дается месяц на возвращение закладной. Однако, в реальности процедура может занять и несколько дней.

Если финансовое учреждение придумывает отговорки, затягивая с выдачей закладной более, чем на месяц, можно смело обращаться в судебную инстанцию. За подобные нарушения банк понесет серьезную ответственность.

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке или любом другом банке – несложный процесс. Однако, в настоящий момент оформление этой бумаги при получении кредитного договора необязательно. Клиенту банка не дается никакой выгоды от присутствия этого документа. Есть даже ряд финучереждений, готовых пойти на снижение процентной ставки по кредиту при наличии закладной, однако, Сбербанк к ним не относится.

Оформление ипотеки без закладной могут позволить себе финансовые учреждения, обладающие немалым денежным резервом. Обычно это банки, содержащие преимущественный процент акций государства или же зарубежные банки, имеющие возможность привлечения кредитов под низкую процентную ставку. Существует один из редких и недостаточно оговоренных российским законодательством видов ипотечного кредитования — ипотека по судебному решению. В этом варианте также вполне возможно оформить документы без закладной и без кредитного договора, ведь детали взаимоотношений сторон фиксируются в судебном решении.

Связываясь с ипотечным кредитом, необходимо изучить доступные виды ипотечного кредитования. Закладная играет важную роль в пакете оформляемых документов. В ней должны присутствовать все пункты, оговоренные законом. Перед подписанием этой бумаги лучше проверить наличие всех реквизитов и иных элементов.

mari-a.ru

что это в 2017 году

Кредитование набирает все большей популярности с каждым днем, и поэтому банки пытаются свести к минимуму риски непогашения задолженности по кредитам. Поэтому часто данная цель достигается путем подписания закладной по ипотеке, это, фактически залог квартиры по данному договору.

Что такое закладная по ипотеке?

Закладная по ипотеке является официальным документом, и она чрезвычайно важна для сторон ипотечного договора. С помощью такого документа, как подтверждение залога, клиент имеет возможность получать деньги у банка на любые нужды. Этот документ может подтверждать тот факт, что физическое лицо, клиент банка, фактически владеет тем имуществом, которое находиться у банка в залоге по оформленному договору на получение кредита.

Образцы данного документа можно встретить в сети или взять в банке. Её оформляют с соблюдением всех правил и всех юридических норм. Если хотя бы одно правило при оформлении закладной не выдержано, то документ считается недействительным. А недействительный документ не может прилагаться к договору.

Условия закладной обязательны к изучению, этот документ имеет некоторые нюансы, и если не учесть всего, то можно потерять определенную сумму денег. Большинство из крупных банков предоставляют кредиты для ипотеки только при правильно составленной закладной. Но в некоторых случаях могут обходиться и без неё.

Если ипотека оформляется в небольшой организации, то чаще, данный документ является обязательным к подписанию. Важно при подписании такого документа помнить некоторые его особенности:

закладная может оформляться только на физическое лицо, она является именной;
чтобы обеспечить закладную, необходимо оформить такой документ на приобретаемую недвижимость;
закладная должна иметь все правила кредитного договора, которые называют существенными условиями;
действие документа ограничивается действием самого кредитного договора, далее он действовать не может.

Закладная может составляться не только на приобретаемое имущество, но и на старую квартиру, поскольку часто для того, чтобы приобрести новое жилье, необходимо заложить старое имущество. Когда данный документ составляется сотрудниками банка, то они обязательно проверят наличие жилья, имущества, и все ли в порядке с документами. Поэтому в анкете при заявке на кредит нельзя врать, все, что указано в ней, будет проверяться сотрудниками банка. Если ценное имущество во владении клиента отсутствует, то банк может отказать в оформлении ипотеки.

Так, оформить надежную ипотеку можно с помощью закладной, и это отличный вариант для заемщика и для банка, который дает деньги на приобретение жилья. Ипотека часто оформляется и при отсутствии стабильного дохода или при низких доходах, когда клиент оформляет закладную.

Зависимо от того, какой бывает ипотека, закладные разделяются на такие виды:

дом и прилегающий к нему участок;
квартира;
недвижимость, которая имеет коммерческий характер;
арендная земля;
участок земли.

Проще всего оформить для банка закладную на квартиру. Но при этом есть определенное условие, стоимость имущества по закладной должно превышать стоимость суммы кредита. Именно по такой причине банки часто просят сделать большой первоначальный взнос. Помимо этого, некоторые банки определяют причины, по которым залог могут и не принять. К примеру, кредит берется в одном городе, а закладываемое имущество находиться в ином городе, или в отдаленном участке. Перед тем, как заключать контракты, необходимо учесть все, уточнить все детали, и уже потом подписывать закладную.

Закладную можно охарактеризовать как гарантию для финансового учреждения. Это гарантия того, что свои деньги банк сможет вернуть при любом раскладе. Ипотека – это кредитование долгосрочное, и погашение его длиться долго, и может занять даже несколько десятилетий. За это время случиться может многое, и банк может потерять свои деньги. Поэтому, чтобы обеспечить себе возврат задолженности, банк требует предоставления от клиента закладной бумаги.

Оформление закладной

Чаще всего, закладную для оформления предоставляет кредитно-финансовая организация. Это банк или организация, которая, собственно, и предоставляет человеку кредит. Некоторые банки даже берут за это отдельную плату, фиксируя на данную услугу определенный тариф.

Согласно российскому законодательству, в закладной должны присутствовать такие сведения:

Название документа «Закладная».
Фамилия, имя и отчество залогодателя и держателя залога, а также их паспортные данные. Если одной стороной сделки является юридическая компания, то в документе прописывается название организации и её адрес.
Данные должника, паспортные данные и адрес лица, если должник и залогодержатель – это разные лица.
Наименование и номер кредитного договора, которого касается закладная. Место заключения такого договора.
Сумма займа на ипотеку, процентная ставка и сумма процентов по данному договору.
Срок, к которому должны быть погашены все обязательства по договору.
Место расположения описанного имущества, а также его описательная характеристика.
Оценка имущества, которое заложено.
Подтверждение того, что заложенное имущество действительно принадлежит лицу, которое его закладывает. Для этого называют право и указывают орган, который его зарегистрировал.
Подтверждение государственной регистрации ипотеки.
Подписи сторон.

Перед тем, как заключать кредитный договор с банком, сотрудники учреждения рекомендуют своим клиентам предварительно ознакомиться с типовой формой закладной.

Важно ли изучить закладную перед подписанием?

Успех любой сделки начинается из внимательного изучения документов, которые подаются на подпись. Именно в это время возникает необходимость внимательно изучить документы и разобраться во всех нюансах. Важно правильно составлять закладную, и это больше важно для банка, нежели для клиента. Ведь если в документе присутствуют ошибки, то она будет считаться недействительной. И банк при этом не сможет доказать свои права.

Но клиенту также не рекомендуется расслабляться, и обратить внимание на некоторые моменты все же необходимо. На что именно обращать внимание, назовем ниже:

Подписывая документ, в том числе и закладную, человек соглашается со всем, что написано в нем. Следует проверить все, сумму займа, размеры процентов, условия возврата денег и другое. Бывает, что в таком документе находят ошибку, и она в пользу банка. Банк получает свою выгоду от этого, а клиенту доказать, что это ошибка, трудно.
Нельзя оставлять без внимания срок, на протяжении которого кредитор должен вернуть закладную после исполнения всех обязательств по договору. Чем меньше срок, тем лучше, ведь по истечению кредитного договора, клиент сможет быстрее снять обременения со своего имущества. Если данной информации в закладной не будет, то она должна быть в самом кредитном договоре

Конечно, закладная не может существенно влиять на взаимоотношения банка и клиента, однако важно сохранять документ у себя до окончания договора и не потерять его. Дело в том, что закладная входит в перечень документов, которые прилагаются к кредитному договору. И она же необходима для того, чтобы снять обременения с имущества после окончания срока действия кредитного договора. Поэтому без закладной успешно завершить операцию не получиться.

Если закладная была утеряна, то важно знать, как поступать в такой неприятной ситуации. Бумага может потеряться как у клиента, так и у банка.

Когда кредитный договор закончился, и история подходит к финалу, то банк обязательно передает клиенту закладную. Этот экземпляр закладной требуется вместе с письмом из банка, что должно подаваться в регистрационный отдел. Часто банк затягивает этот процесс, и не выдает закладную вовремя. Если такое произошло, то следует жаловаться на действия сотрудников банка, и писать жалобу в центральный офис. Получив жалобу, часто банки незамедлительно возвращают документ клиенту.

Если же банк не возвращает экземпляр закладной, мотивируя это её утерей, то из сложившейся ситуации есть два выхода: снять обременение с помощью обращения в судебную инстанцию или же с помощью изготовления дубликата закладной. Дубликат можно изготовить из собственного экземпляра закладной бумаги.

В российском законодательстве существуют нормы, которые дают возможность продавать закладные. Но здесь существуют свои проблемы, к примеру, то, что эти нормы не до конца обозначают действия клиентов. Непонятная формулировка пугает заемщиков, но их опасения абсолютно напрасны. Новый владелец закладной не может изменить условия договора кредита в одностороннем порядке. Для заемщика при продаже закладной изменяться только некоторые условия. Изменится только номер счета, на который ежемесячно необходимо переводить определенную сумму денег. Это финансы на погашение основного долга.

Все условия для клиента останутся прежними, и любое из них может поменяться только при согласии обеих сторон, участвующих в договоре.

На сегодняшний день, существует перечень документов, которые необходимы для подписания кредитного договора. Закладная на имущество в этот перечень не входит, поэтому она не считается обязательной для подписания кредитного договора. Эти нормы упрощают жизнь заемщикам, поскольку если бы закладную определили как обязательную бумагу, то все расходы по её оформлению ложились бы на плечи клиентов банка.

Сам клиент, когда подписывает закладную, не получает от этой бумаги каких-либо для себя выгод. Конечно, бывают случаи, когда банки снижают процентную ставку за предоставления закладной, но это бывает в практике очень редко. К примеру, если кредит оформляется в банке ВТБ или в Сбербанке, то таких привилегий при предоставлении закладной там нет.

Дубликат

Дубликат оформляется банком. Для этого следует обращаться в тот банк, который занимался выдачей кредита. Перед подписанием копии закладной, следует проверить все данные, которые в неё внесены. Лучше всего сверить экземпляр со своим экземпляром закладной, который оставался при её заключении у клиента. Заключив новую закладную, на ней ставиться отметка о том, что это дубликат или копия.

Данные условия игнорировать нельзя, поскольку есть копия или второй экземпляр отсутствует, то установить идентичность документа будет невозможно. Особенно тяжело это будет сделать в том случае, когда после заключения кредитного договора и закладной прошло много времени. Кредиторы могут нарочно уничтожать вторые оригиналы закладных, чтобы после окончания срока действия договора затягивать процесс снятия обременений с имущества клиента.

Если сотрудники банка будут требовать заплатить за дубликат закладной или попытаются изъять у клиента штраф за утерю документа, то такое поведение банка карается законом, и является неприемлемым. На подобные действия можно жаловаться в центральный офис организации. Если жалоба не дает результатов, то можно обратиться в суд.

Это банк теряет закладную, и поэтому они должны выдавать её дубликат абсолютно бесплатно. Для того чтобы избежать в дальнейшем спора, данный пункт можно прописывать в закладной или же указать при заключении кредитного договора. Для своего же блага, можно сделать копии таких документов, и заверить их нотариально.

Хотя закладная – это не самый важный документ в получении кредита, он может доставить много проблем, если его потерять. Такие проблемы могут причинить неудобства при окончании кредитного договора. Особенно затягивает процесс утеря данного документа при отсутствии его дубликата или копии.

Можно ли оформить ипотеку без закладной?

Согласно законодательству России, ипотеку можно взять и без оформления такой бумаги, как закладная. Но, судя по практике российских банков, можно судить о том, что большинство из финансовых организаций не выдают кредиты без закладных. Дело в том, что не все банки могут позволить себе выдавать кредиты на таких условиях. Только крупные банки могут дать кредиты без залога, для этого она должны обладать большими финансовыми резервами.

Часто крупными банками, которые могут дать кредит без закладных, являются те банки, в которых присутствует государственная часть. Также многие иностранные кредитные организации могут выдавать ипотеку без закладных документов. Это обусловлено тем, что они имеют возможность привлекать деньги под низкий процент.

Таким образом, получить деньги на приобретение жилья по договору ипотеки, без залога имущества можно только в крупных банках. Такими банками являются те организации, которые имеют много денежных средств в запасе, это крупные банки.

В российском законодательстве существует ипотека, которая предоставляется в силу судебного решения. Но проблема в том, что в России такой вид кредитования не достаточно подробно прописан. Поэтому, при оформлении ипотеки можно обойтись не только без закладной бумаги, но и без договора кредитования. Все отношения между банком и заемщиком оформляются только судебным решением. Ним они и регламентируются.

Таким образом, закладная бумага для кредитного договора не является обязательным документом. Она дает возможность банку при любых условиях вернуть себе финансовые средства, которые выдавались в кредит. Закладную можно продать, но её ни в коем случае нельзя терять, так как потом придется ждать изготовления дубликата документа. Шаблон документа, как правило, предоставляется банком, так как именно он заинтересован в правильности его составления. Если документ составлен неправильно, то он не имеет юридической силы.

credity-banky.ru

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома в 2017 г.

Ипотека согласно законодательству сопровождается составлением целого пакета документации. В том числе осуществляется оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома и при покупке готового жилья.

Недвижимость в залог: как правильно оформить документ

Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества. В обеспечение займа можно предоставлять банку квартиру (имеющуюся либо приобретаемую), дом, земельные участки, гаражи, дачные дома. Как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости можно узнать тут. Документ, которым оформляется этот вид гарантии, называется закладная, которая заполняется залогодателем и хранится в Сбербанке до полного погашения кредита.

Что такое закладная на квартиру при ипотеке в Сбербанке простыми словами: это документ о залоге в пользу банка приобретенного жилого имущества.

Согласно законодательству, закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка или иного кредитного учреждения – это ценная бумага, которая также может выступать залогом. Сбербанк имеет право передать эту ценную бумагу другому финансовому учреждению в качестве обеспечения взятых им финансовых ресурсов. О передаче ипотечного залога финансово-кредитная организация обязана сообщить клиенту: личным письмом либо разместить информацию на собственном сайте. При отказе от полной выплаты кредита заложенная квартира перейдет в собственность не первичного банка, в котором взят кредит, а банка – держателя закладной.

Передача гарантии другому банку для залогодателя ничего не меняет: ежемесячная сумма погашения, условия ипотеки, реквизиты банковского отделения остаются прежними.

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке – процесс ответственный, требующий внимания. Следует проверить все пункты, тщательно сверить личные данные. В бланк вписываются:

сведения о залогодателе: фамилия, имя, отчество;
серия, номер паспорта, где и когда выдан;
данные о должнике;
если квартира находится в долевой собственности – данные о других собственниках;
информация о банке – первоначальном залогодержателе: наименование, местонахождения, номер лицензии, дата выдаче, юридическое лицо, выдавшее лицензию;
информация об ипотечном договоре: номер, дата, место заключения;
сумма кредита в рублях;
срок возврата в месяцах;
размер процентов по кредиту;
остаток суммы займа на момент подписания закладной;
сведения о предмете ипотеки: адрес, количество комнат, этаж;
данные об обременении;
оценочная стоимость залога;
дата, номер регистрации права собственности на квартиру;
информация о регистрации ипотеки;
при передаче закладной – данные о новом ее владельце, дата передачи, реквизиты договора.

После заполнения и подписания сторонами закладная регистрируется в территориальном органе Росреестре. Услуги по регистрации оплачиваются должником, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Закладная составляется в единственном экземпляре, поэтому заемщику рекомендуется сделать ее копию, проставить регистрационный номер и хранить у себя до полной выплаты ипотеки. При передаче другому финучреждению либо утрате, восстановить ее будет значительно легче.

Оценка недвижимости и другие сведения о залоговом имуществе

Для оформления ипотечного обеспечения заемщик должен предоставить ряд документов, подтверждающих его право собственности на квартиру, ее оценочную стоимость. Для закладной по ипотеке в Сбербанке необходимы следующие документы:

паспорт залогодателя и других собственников квартиры;
оригинал выписки из ЕГРП;
свидетельство о регистрации прав собственности на заемщика;
договор купли-продажи, дарения, мены, дарственную;
документ об оценочной стоимости имущества;
технический паспорт на закладываемую недвижимость;
нотариально заверенное согласие супруга на залог жилья;
оригинал разрешения органов опеки на залог квартиры, если одним из собственников выступает ребенок.

Если согласно брачному договору исключительное право собственности на жилье принадлежит только одному из супругов, в банк необходимо предъявить оригинал брачного договора.

Документ об оценке ипотечного залогового жилья в обязательном порядке должен содержать сведения о предмете оценки: технический план квартиры, вид ремонта, состояние, степень износа. На расчет рыночной стоимости недвижимости влияет наличие социальной инфраструктуры в районе местонахождения, удобство транспортной развязки, социальная значимость и т.д. В сопроводительной записке обязательно наличие фотографий объекта.

В квартире, переданной в обеспечение ипотеки, должник не имеет права делать перепланировку без уведомления кредитора.

Когда и как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома

Когда оформляется закладная при ипотеке Сбербанка, зависит от момента перехода права собственности на объект к покупателю. Регистрация ипотеки в силу закона, то есть при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. Соответственно, в случае с новостройкой документ будет подготовлен сотрудниками Сбербанка после того, как дом будет не только построен, но принят госкомиссией и будущим собственником.

Финальным аккордом в деле оформления завершения строительства является подписание акта приема-передачи. После визирования данного документа можно готовить документацию, необходимую для госрегистрации, включая закладную.

Данную процедуру можно пройти в Росреестре или в одном из МФЦ. Документы будущие владельцы могут предоставить:

лично;
через нотариуса;
через Сбербанк, но только если объект не приобретается в долевую собственность, а, например, в совместную, но владельцев будет не более двух человек, а сделка совершается сторонами лично, без привлечения других участников, действующих по доверенности;
с обращением к представителям застройщика, когда документацию по всем объектам передают на регистрацию одновременно. Обычно это длительная процедура.

Первый вариант является самым бюджетным, однако присутствие во время госрегистрации уполномоченного лица от строительной компании все же желательно. Все остальные варианты предполагают уплату исполнителю комиссионного дохода.

О порядке действий в конкретной ситуации стандартно рассказывает менеджер по ипотеке. Он же объяснит, как получить закладную в Сбербанке для регистрации права собственности. Обычно банк составляет данный документ силами своих специалистов на основании документации, предоставленной клиентами. Перечень необходимых документов аналогичен тому, что описан для случая покупки готового жилья, но вместо договора купли-продажи на квартиру предоставляется договор долевого участия.

Где хранится закладная по ипотеке Сбербанка: первый экземпляр останется у Сбербанка, а второй при регистрации права собственности и ипотеки передается на хранение в Росреестр.

Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка после погашения долга

Погашение ипотеки – знаковый момент, но на этом отношения со Сбербанком и регистрирующими органами не заканчиваются. Когда долг обнулился, нужно обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной. Срок реагирования кредитора на обращение – 14-30 дней. О том, что возможно получение документа, сообщат по телефону.

Закладную важно проверить на наличие отметки о том, что обязательства заемщика выполнены в полном объеме, и Сбербанк не имеет к нему претензий. Эта информация удостоверяется подписями уполномоченных представителей банка и его печатью.

После необходимо обратиться в Росреестр. Там происходит сдача:

договора долевого участия;
свидетельств о праве собственности или расширенной выписки из ЕГРП, если сделка оформлялась после 01.01.2017 г.;
закладной.

Оформление займет сколько-то времени. Результат действия: владельцу жилья предоставят договор долевого участия, на оборотной стороне которого проставят штамп, удостоверяющий факт снятия ипотеки, а также новую расширенную выписку из ЕГРП, где в строке «Обременения» будет стоять прочерк, что означает, что теперь жильем можно свободно распоряжаться.

Если по тем или иным причинам закладная была утрачена, можно оформить закладную-дубликат по ипотеке в Сбербанке.

В таком случае нужно тщательно проследить, чтобы новая версия точно соответствовала первоначальной. Для этого желательно при получении оригинала закладной еще на стадии передачи в Росреестр документов на регистрацию права собственности сделать его ксерокопию.

frombanks.ru

Что такое закладная при ипотеке?

Статистика говорит о том, что количество ипотечных кредитов растет год от года и будет расти дальше, если, конечно, на это не повлияет финансовый кризис. Люди, которые впервые сталкиваются с ипотекой, открывают для себя много нового. Например, они узнают, что такое закладная на квартиру. Что же это?

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Говоря простым языком, это документ, в котором прописаны все основные условия кредитного договора, а также параметры имущества, которое передается в залог. В закладной обычно оставляют место для передаточных записей. В случае с ипотекой закладная является тем документом, с помощью которого банк сможет в случае необходимости подтвердить свои права на залоговое имущество, если у заемщика возникнут проблемы с выплатой долга.

Поскольку ипотечные кредиты выдаются на долгие срок, то в том случае, если банку понадобятся денежные средства, он может передать или даже продать закладную другому банку, который станет залогодержателем. Именно он станет получать доход в виде процентов от ежемесячного платежа заемщика. При этом условия договора с заемщиком остаются прежними. Что интересно, последний не может воспрепятствовать передаче закладной. Более того, банк не спрашивает заемщика, а всего лишь уведомляет о передаче документа. Но поскольку условия договора не меняются, переживать не стоит. Разве что изменятся реквизита для внесения платежей.

Банки имеют право выпускать эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные закладными, что способствует привлечению средств для ипотечного кредитования.

Что касается составления закладной, то в большинстве случаев она составляется банком, а заемщик, в свою очередь, подписывает ее. В связи с этим специалисты рекомендуют крайне тщательно проверять закладную и сверять данные с кредитным договором. История говорит о том, что даже незначительная опечатка может привести к таким проблемам, как, например, приостановление государственной регистрации права собственности на тот объект недвижимости, который приобретает заемщик.

Закладная хранится у залогодержателя, то есть банка в нашем случае. Храниться она у него будет на протяжении всего времени, пока заемщик не расплатится по своим долгам. Когда обязательство перед финансовой организацией будет выполнено, банк выдает на руки закладную клиенту, где будет стоять отметка, согласно которой обязательство, обеспеченное ипотекой, является выполненным.

После того, как заемщик выплачивает все задолженности, через некоторое время он получит на руки закладную с необходимыми отметками. Обычно это происходит в течении нескольких рабочих дней. В крайне редких случаях банк начинает, что называется, «кормить клиента завтраками», не выдавая закладную. Если это происходит, нужно написать письмо на имя руководителя данной организации, причем с требованием письменного ответа. Если это не помогает, можно смело обращаться в суд — последний поможет получить закладную на руки.

Закладная может потеряться. Такое происходит редко, но о подобных случаях все же известно. Согласно закону, в этом случае заемщик должен предоставить дубликат закладной, которая будет полностью совпадать с утраченной закладной. На нее ставится отметка «дубликат». Затем дубликат подается в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав, а уже оттуда дубликат получает банк. Но поскольку дубликат обычно составляет банк, а не клиент, при его подписании следует удостовериться, что содержание в нем не отличается от оригинала закладной. Если между кредитным договором и дубликатом найдутся различия, то верным будет считаться именно дубликат.

nalichnykredit.com

подводные камни, что это такое

Предоставление ипотечного кредита предусматривает перечисление со стороны банка значительных денежных средств, которые могут быть выданы заёмщику как в безналичной, так и в наличной форме. Поэтому для обеспечения надёжности и гарантии возврата займа банку наверняка понадобится закладная на вашу квартиру по ипотеке. Подписание этого документа гарантирует переход в собственность залогодержателя недвижимого имущества должника в случае отказа возвращать выданный ранее кредит.

В большинстве случаев закладная по ипотеке является обязательным документом — отказаться от её подписания заёмщик может лишь в том случае, если банк согласится принять вместо залога поручительство других лиц. В некоторых ситуациях финансовые учреждения увеличивают меру ответственности заёмщика, требуя не только оформления закладной на квартиру, но и предоставления поручителя.

Предоставляя квартиру в качестве залога, следует учесть, что здесь имеются определенные подводные камни. В частности, если закладная по ипотеке оформляется на объект недвижимости, который является предметом покупки, то на него будут наложены некоторые ограничения (обременение). Вы не сможете ни продать квартиру, ни сделать в ней перепланировку без разрешения банка. Кроме этого, в квартире под обременением нельзя будет прописать других граждан, не являющихся членами семьи.

Финансовые организации не оставляют выбора заёмщикам — закладная на квартиру по ипотеке подписывается в обязательном порядке и является составной частью договора о предоставлении ипотечного кредита. Если же гражданина не устраивает подобный вариант обеспечения займа — он может воспользоваться другой формой кредитования или же предоставить в качестве залога иной объект недвижимости: земельный участок, дом или гараж.

Содержание закладной по договору ипотеки

Каждый банк, работающий на рынке ипотечного кредитования, имеет типовую форму закладной, условия которой соответствуют положениям Федерального закона «Об ипотеке». Этот документ может состоять из нескольких страниц, однако обязательно будет включать в себя следующую информацию:

Реквизиты банка, являющегося залогодержателем.
Паспортные данные залогодателя, которому предоставляется кредит под обеспечение квартиры.
Сведения о договоре кредитования, включая кадастровый номер квартиры или иного объекта недвижимости, являющегося залогом по ипотеке; сумму и срок займа, процентную ставку, а также место заключение договора ипотеки.
Информация о предмете залога (адрес и номер квартиры).
Сведения о нотариальном удостоверении документа.

После подписания закладной обеими сторонами и её нотариального заверения, документ передаётся на регистрацию в Росреестр, с уплатой соответствующей госпошлины. Чтобы избежать наличия каких-либо подводных камней для залогодателя и залогодержателя, в свидетельстве на право собственности квартирой, являющейся залогом, указывается мера ограничения до снятия закладной.

Если жизненные обстоятельства владельца недвижимости требуют продажи залогового имущества, при согласовании с банком закладная на квартиру по ипотеке аннулируется или же обязательства по кредиту передаются новому собственнику (при продаже долговых обязательств). Как правило, банк, хотя и не слишком заинтересован в перерегистрации, обычно не препятствует ей, поскольку необходимость в продаже квартиры может быть продиктована финансовой несостоятельностью заёмщика. Поэтому прекращение внесения платежей по ипотеке для банка является значительно более худшим вариантом, чем перекредитование или продажа долговых обязательств.

На что необходимо обратить внимание при подписании закладной

Несмотря на то, что банки почти всегда предлагают своим клиентам к подписанию уже готовые бланки закладных, в которых указывается информация, отвечающая интересам залогодержателя, заёмщику лучше заранее уточнить все детали перед тем, как ставить свою подпись на документе. Поскольку закладная на квартиру по ипотеке будет действовать до окончания действия кредитного договора, проверьте срок, по которому банк будет обязан снять обременения при погашении ипотеки. Если эта информация в документе не указывается — попросите вписать её отдельным пунктом.

Кроме этого, закладная по ипотеке может иметь и другие подводные камни. К неприятным неожиданностям стоит отнести наличие в тексте возможности наложения штрафных санкций за досрочное расторжение договора (если закладная на квартиру по ипотеке расторгается в связи с досрочным погашением кредита). Такое неприятное последствие вполне может вас ожидать, если вы подпишите документ, не обращая внимания на детали.

Закладная фактически дублирует кредитный договор — в этом документе прописываются срок действия ипотеки и ставка кредита, но кроме этого и ряд многих моментов, связанных с оформлением предмета залога. Чтобы обезопасить себя от неожиданных подводных камней, заёмщику стоит заранее получить бланк закладной и изучить его хотя бы за день до подписания в банке. Если же вы плохо разбираетесь в юридических терминах — получив копию документа, обратитесь за консультацией к юристу.

Как аннулируется действие ипотечной закладной

Иногда заёмщики сталкиваются с ситуациями, когда они заинтересованы в досрочном погашении договора ипотеки и снятия ограничений с квартиры. Как правило, такие случаи бывают при досрочном погашении кредита или продаже недвижимости — когда человек, взяв кредит на квартиру, рассчитывал его погасить в течение ближайших 20 лет, но обстоятельства позволили досрочно выплатить остаток ипотеки.

Досрочная отмена действия закладной происходит также и при продаже квартиры. Это может быть связано с потерей стабильного источника дохода, не позволяющего производить своевременную оплату ипотечных взносов без существенного ущерба для семейного бюджета, или же при переезде в более просторное жильё.

Несмотря на то, что приобретенная с помощью ипотеки недвижимость требует согласия банка для продажи, вы наверняка сможете его получить. Однако учтите, что в ряде случаев в закладных могут быть заранее прописаны штрафные санкции за разрыв договора или за досрочное его погашение. Поэтому если вы подписали закладную, имея в тексте документа такие подводные камни — будьте готовы к выплате компенсации.

Продажа ипотечной квартиры может быть осуществлена и без наложения штрафа со стороны банка — если новый покупатель решит переоформить на себя кредит на этот объект недвижимости. Для покупателя это может быть выгодно, поскольку тогда ему при покупке не придётся вносить всю сумму целиком. В свою очередь, в подобном сценарии заинтересованы и банкиры — выплата процентов по договору ипотеки продолжается, а значит, банк будет продолжать получать прибыль.

sovetyuristov.ru

Закладная на квартиру при ипотеке: содержание, передача, права, восстановление

Процедура получения займа допускает оформление закладной на имущество, гарантирующее кредитоспособность клиента. Не редкостью стало обращение к таким гарантиям при приобретении квартиры в ипотеку.

Инвестирование в жильё граждан, которое осуществляют банки, работающие на рынке недвижимости, так же требует гарантий от потенциального плательщика, как при оформлении иного вида кредитования.

Такие гарантии предоставляются клиентом заведомо, приложением к заявлению с просьбой о выдаче суммы средств, достаточной для приобретения квартиры в новостройке или на вторичном рынке.

В случае с инвестированием в жильё, предоставляемые покупателем гарантии предусматриваются составлением закладной, которая обеспечивает права займодателя на квартиру, вплоть до момента полного погашения долговых обязательств.

Процедура регламентируется действием статьи 17 Федерального Закона об ипотеке (№ 102-ФЗ).

Что представляет собой закладная при ипотеке

Закладная – инструмент, позволяющий вливать инвестиции, имеет вид документа, регламентирующего условия погашения долговых обязательств заёмщиком.

Относится к категории ценных бумаг, имеющих обеспечение имущественным объектом. В данном случае её ценность обусловлена объектом ипотечного кредитования, то есть квартирой. Оформляется на предъявителя и допускает участия в имущественных сделках.

На основании представляемой ценности, допускает переоформление в сторону заинтересованных лиц, участвующих в финансировании кредитной организации.

То есть, за счёт передачи прав (их части) по закладной, банк получает доступ к расширению финансирования из иных источников.

Он привлекает к инвестированию иные банки и кредиторов, которые пополняют финансирование и расширяют фронт действий по привлечению клиентов. После оформления бумаги, покупатели утрачивают контроль над её миграцией в результате финансовых операций и не допускаются к решению вопросов о правомерности распоряжением залоговым имуществом. То есть они не могут запретить какие-либо операции, проводимые инвесторами.

После погашения задолженности ценная бумага возвращается владельцу, что служит основанием для снятия обременения с объекта недвижимости и внесение сведений в регистрационные записи государственного кадастра недвижимости (ГКН), о вступлении во владение квартирой.

Нужна ли закладная при ипотеке

Если исходить из того, что кредитование при покупке квартиры обеспечивает возврат залога за счёт стоимости помещения, принадлежащего банку до момента погашения долга, то оформление залога покажется не совсем целесообразным действием.

Эти требования, предъявляемые инвесторами в сторону покупателей, настораживают последних. Применение таких обязательств в России находится в стадии адаптации. Недостаточная база опыта, отсутствие позитивного результата, который допустимо позиционировать – камни преткновения, создающие препятствия в виде непонимания между банкирами и клиентами банков.

Богатый опыт западных стран не вдохновляет россиян на следование этой процедуре. Но обстоятельства, при которых кредиторы требуют составления закладной, заставляют принимать выставляемые банками условия.

Потребность получения банком ценной бумаги заключается не в дополнительных гарантиях от заёмщика. Кредитору достаточно того, что объект с не погашенным долгом остаётся в его собственности посредством оформления обременения, что само по себе сводит риски к нулю.

Но ценные бумаги имеют свойство участвовать в аукционах и выставляться в качестве залога для получения инвестиций самим банком.

То есть деньги, вложенные в квартиру и обеспеченные залоговой документацией, могут участвовать в обороте за счёт активирования стоимости ценных бумаг.

Их посредством допустимо привлекать инвестиции в течение всего периода залогодержания объекта или до момента передачи прав на ценную бумагу взамен на финансирование со стороны других банков.

Содержание закладной и регистрация владельцев при ипотеке

Составление опирается на договор ипотечного кредитования и правоустанавливающую документацию, удостоверяющую юридический статус и личные данные сторон.

В частности, указывается адрес места нахождения и регистрации юридического лица, выдавшего кредит, а также – форма собственности кредитной организации и реквизиты.

По сути, в залогодержащей бумаге требуется содержание всех сведений, которые применялись при оформлении ипотеки.

Указываются сведения о договоре ипотеки, на основании которого составляется бумага. Особо выделяют положение об условиях погашения долга, так как они требуют сохранения при передаче залоговых прав.

Структура документа содержит так же сведения о квартире как предмете залоговой стоимости. Сведения опираются на стандартные характеристики, применяющиеся в договорах имущественных сделок. Они требуют соответствия кадастровым и техническим сведениям, отражённым в БТИ и ГКН.

При составлении документа вносятся полные данные владельца, к которому относится банк, выдавший ипотечный кредит. Впоследствии, в результате банковских операций, держатель ценной бумаги может измениться.

Поэтому в конце листа оставляется место, отведённое для передаточных записей банка о реорганизации прав на объект залога через вторичный залог, продажу бумаг на бирже или иным законным способом. Например, при выпуске эмиссионных бумаг, обеспеченных залогодержателем.

Передаточные записи вносятся в свободные строки, с указанием наименования юридического лица, ставшего залогодержателем, с указанием даты и правоустанавливающего прецедента, который оформляется надлежащим образом. Переход права регистрируется в записях ГКН.

Передача и осуществление прав по закладной

Право распоряжаться залоговой квартирой принадлежит юридическому лицу, которое на момент распоряжения определяется как держатель ценной бумаги. Изначально данная способность закрепляется за кредитором, составившим ипотечный договор и оформивший приобретённую квартиру предметом залога.

Для приобретателя квартиры, заведомо осведомлённого о требовании обременения на жильё при покупке, которое завершается в момент погашения ипотеки, наличие закладной практически ничего не меняет.

Он действует в соответствии с алгоритмом, установленным положениями договора. То есть – вносит платежи оговоренными частями в назначенный срок и в предусмотренном объёме.

Соблюдая установленный режим погашения долговых обязательств, граждане вправе беспрепятственно распоряжаться занимаемым помещением, используя под жильё. Но до момента завершения погашения долга, квартира обременена в качестве залогового имущества, что не допускает её к участию в имущественных сделках.

Такие условия предоставляются независимо от оформления (не оформления) закладной. Получается, что физическое лицо делегировало право имущественного распоряжения квартирой в сторону залогодержателя, что подтверждается оформлением обозначенной документации.

Юридическое лицо, получившее право имущественного распоряжения допускается к сделке. Но сделка не может затрагивать имущественных прав физического лица, беспрепятственно распоряжающегося занимаемым помещением.

В результате подобной сделки отчуждаются только долговые обязательства, обеспечивающие финансовую стабильность банка, оформившего ипотеку.

При этом требуется регистрации права собственности на квартиру как объект залогового имущества. Такая регистрация констатирует факт перехода прав, который не ограничивается простым подписанием гражданско-правового договора.

При передаче прав инвестору, для проживающего в квартире лица, ничего не меняется. Он продолжает рассчитываться за ипотеку на тех же условиях, которые оговаривались при покупке квартиры и оформлении ипотеки.

Остальные условия финансирования и оформления предмета залоговой стоимости, решаются банкирами без привлечения клиента. Его требуется оповестить о свободе распоряжения ценными бумагами со стороны банка, заведомо.

Иногда такой вид передачи права залогодержателя производится за время выплаты кредита неоднократно. Закладная может мигрировать из одного банка в другой, привлекая дополнительные инвестиции владельцам.

Число перехода прав не отражается на кредитной истории получателя ипотеки и не привносит в его беспрепятственное владение объектом в качестве жилья, никаких нюансов юридического характера.

По правилам кредитные организации обязаны предупреждать своих клиентов о переходе прав по закладной другому банку. На практике происходит иначе. В итоге после выплат стоимости долга, владелец недвижимости иногда не находит истории движения закладной в результате миграции документа за счёт многократных финансовых операций.

Восстановление утраченной закладной при ипотеке

После погашения долга, в течение месяца банк обязан снять обременение по квартире, которая переходит в неоспоримую собственность владельца.

Эта процедура осуществляется при предъявлении закладной в местное отделение ГКН совместно с пакетом документации, требующейся для оформления «свидетельства о собственности».

Поэтому обязательно требуется вернуть закладную с отметкой, сделанной банком, о завершении процедуры выплат в связи с погашением долговых обязательств. Когда бумага была передана иному инвестору, владелец получает её по месту нахождения.

Если займодатель не передавал сведений владельцу о передаче ценной бумаги иным инвесторам, история участия таковой в финансовых операциях может утратиться. Тогда следует обращаться в тот банк, где утерялись следы кредитной истории или по месту оформления ипотеки. Здесь требуется получить дубликат, оглашающий процесс завершения выплат.

Если банк отказывает в выдаче дубликата, то владелец имущества обращается в арбитражный суд с иском о нарушении его имущественных прав.

Изъятие данного документа и его регистрация обязательны, во избежание рисков, связанных с ошибочным требованием удерживания обременения и юридических последствий, допускающих неправомерные финансовые взыскания по выплаченному займу.

myestate.club