Дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения: почему всё так непросто? Дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения
Дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения: риски, что это
Что такое дача? Заметное подспорье в домашнем рационе, хобби, место отдыха с креслами, качелями и мангалом. Даже мини-санаторий, особенно для детей. В любом случае просто участка земли мало: обязательно нужен дом.
Ещё более актуален вопрос строительства для тех, кто не может позволить себе купить или арендовать жильё в населённом пункте. В этом свете многие законодательные моменты становятся особенно значимыми. И сегодня мы расскажем о таком назначении земель для дачного строительства: что это такое, какие есть виды территорий и подобных вопросах.
Понятие дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения
Если подходить строго, то сейчас в законах формулировки «земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство» не существует. В интернет-статьях можно много прочитать о «земле для дачного строительства», даже со ссылками на Земельный кодекс, но проверка показывает: ЗК РФ тут ни при чём, а ссылки часто ведут на статьи другого содержания, либо утратившие силу.
Все земли делятся на семь категорий, и только две из них совместимы с понятием «для дачного строительства». Речь идёт о землях сельхозназначения и (гораздо реже) о землях населенных пунктов для дачного строительства.
Именно здесь возможно садоводство, огородничество или дачная деятельность. Эти определения уже более официальны, и разобраться с ними подробнее просто необходимо.
Итак, теперь вы знаете, что значит земля для дачного строительства, самое время узнать больше о ее видах.
Виды таких участков
В Федеральном законе №66-ФЗ, который действует с 15.04.1998 г, речь идёт именно о трёх терминах: назначение земель под садоводство, огородничество и дачное строительство. Как подразделяются земельные участки согласно закону, наглядно иллюстрирует таблица ниже:
| Вид земельного участка | Что можно построить | |
| Садовый | Можно выращивать:
Для отдыха |
|
| Огородный | Можно выращивать:
| Хозяйственные постройки, жилое некапитальное строение, только если это разрешено (определяется при зонировании территории). Может отсутствовать право строительства. |
| Дачный | Для отдыха. Можно выращивать:
|
|
Только 3 указанные категории подпадают под понятие «дача».
Прочтение первой статьи закона №66-ФЗ заставляет многих землевладельцев браться за детальное изучение свидетельств о праве собственности на свои «сотки». Некоторые довольно быстро обнаруживают, что воспринимали свои участки как дачные, но владели при этом огородами. Последствия зависят от того, что именно на этих участках успели «натворить».
Далее мы поговорим о том, какие риски возникают в связи с землями сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.
Возможные риски
А теперь представьте ситуацию: один человек или целая семья мечтает о загородном доме с небольшим участком земли. Подходящий, привлекательный вариант находится в каком-нибудь садоводстве относительно недалеко от города.
Кажется, вот они, идеальные жилищные условия: приехать на работу или привезти детей на учёбу можно достаточно быстро, вечером – никакого городского шума, есть коммуникации и так далее. У участка есть адрес – значит, по нему можно прописаться!
На деле оказывается, что принцип «на своей земле делаю, что хочу» элементарно неосуществим. Вопрос упирается в разрешённое использование. Даже если дом построен совершенно официально, находится он всё-таки на земле сельхозназначения, и прописаться в нём нельзя.
Возможен ещё один вариант. Многие члены товариществ и кооперативов (неважно, садоводческих, огородных или дачных) до сих пор не оформили свидетельства собственников, но умудряются продавать свою землю. Они просто пишут заявление о выходе из объединения, покупатели – о вступлении, а деньги передаются по договорённости, часто даже без расписок.
Разумеется, такие сделки ничего общего с законными операциями не имеют, но важнее другое. Незадачливый покупатель всё-таки берётся за приватизацию своего нового участка с целью «построить дачу» (возможно, с пропиской), но в свидетельство о праве собственности все эти надежды мгновенно разрушает. Почему? Ввиду запрещения определённых видов строительства.
Что же делать тем, кто стремится стать земельным собственником? Внимательно изучать данные земельного участка ещё до покупки.
Помните, что прописка в садовом или дачном домике возможна, только если он находится на землях населённых пунктов и соответствует ряду параметров. На землях сельхозназначения можно построиться, но не просто так, а соблюдая множество правил и норм.
И ещё один момент: устав любого объединения, решения общих собраний могут обладать какими-то особыми, специфическими чертами, которые вам просто не подойдут. Это тоже важно учесть.
Только внимательный подход к покупке, аренде и прочими сделками и земельными участками поможет достичь изначальной цели и исключить потенциальные осложнения и разочарования.
urned.net
О дачном строительстве на землях сельскохозяйственного назначения
Ранее действующий Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года № 1103-1 (ЗК РСФСР) предусматривал, что дачное строительство осуществляется на землях населенных пунктов.
15.04.1998 г. был принят федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» (далее – Закон), которым, в частности, было установлено, что:
-
-
выбор и предоставление земельных участков, осуществляется без учета того, относятся такие земельные участки к землям сельскохозяйственного назначения (СХН) или нет.
Новый Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ подтвердил возможность дачного строительства на землях СХН, установив в ст. 81 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства со ссылкой на Закон.
Целесообразно упомянуть, что федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулируя оборот земель СХН, не регулировал и не регулирует вопросы, связанные с возможностью или невозможностью использования земель СХН для возведения объектов недвижимости в целом. Кроме того, изначально законодатель установил, что действие этого закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель СХН гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот земельных участков, в том числе СХН, в 2000-х годах резко возрос. В связи с большим спросом на земельные участки появилась потребность внести изменения в земельное законодательство: был принят федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который предусматривал, в том числе возможность перевода в другую категорию и земель СХН.
Стоит отметить, что указанный закон не установил запрет на перевод в земли иных категорий (с иным целевым использованием) даже некоторых сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН (ст. 7 указанного закона № 172-ФЗ).
При этом в числе запретов на перевод в иную категорию установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования (к примеру, генплану поселения) и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Одним из возможных способов перевода земель СХН в иную категорию (как правило, в земли населенных пунктов) является установление или изменение черты населенных пунктов, поскольку земли СХН по определению находятся за границами населенного пункта (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).
Но в целом процесс перевода земель СХН в иную категорию не быстрый и затратный.
Поэтому желающие приобрести земельный участок из земель СХН для последующего строительства на нем дач, жилых домов, иных объектов капитального строительства стали использовать более простую схему, а именно изменение разрешенного использования земельного участка.
Органы местного самоуправления (в основном сельских поселений) стали массово изменять разрешенное использование земель СХН с «для сельскохозяйственного использования» на другие виды разрешенного использования (ВРИ), не запрещающие строительство объектов недвижимости, не относящихся к объектам, используемым в целях сельскохозяйственного производства, в том числе, на ВРИ «дачное строительство».
Особый масштаб такие изменения ВРИ приобрели в Московской и Тверской области, что было основанием для прокурорских проверок и проверок со стороны Счетной палаты РФ (на настоящий момент в Московской области полномочия по изменению ВРИ ЗУ перераспределены с органами государственной власти МО и временно переданы органам местного самоуправления муниципальных районов (в соответствии с законами МО от 24.07.2014 г. № 106/2014-ОЗ, от 24.07.2014 г. № 107/2014-ОЗ)
Используемая органами местного самоуправления схема изменения ВРИ земель СХН (в том числе на «для дачного строительства») основывается на градостроительных нормах.
Так, в соответствии с ГрК РФ изменение одного ВРИ ЗУ и объектов капитального строительства на другой ВРИ осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
До 2010 года ЗК РФ не предусматривал возможные ВРИ ЗУ (норма о классификаторе ВРИ была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ). Но и после введения в ЗК РФ нормы о классификаторе ВРИ ЗУ (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), последний длительное время не утверждался федеральными органами.
Как предусмотрено п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, а любой ВРИ из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Аналогичные нормы предусмотрены и ст. 37 ГрК РФ.
Зонирование территорий, осуществляемое в целях определения территориальных зон, для которых в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, предусматривающие, в том числе ВРИ ЗУ, по определению обусловливается наличием утвержденных ПЗЗ.
Однако разработка ПЗЗ и их утверждение потребовало немалого времени, причем в муниципальных образованиях ПЗЗ до сих пор не приняты. А главы администраций для предоставления ЗУ для дачного хозяйства без особых проблем изменяли ВРИ на землях СХН, устанавливая его «для дачного строительства» со ссылкой на указания Минэкономразвития, предусматривающие ВРИ для определения кадастровой стоимости (Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39).
В соответствии с требованиями ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса РФ», изменение ВРИ ЗУ при отсутствии ПЗЗ допускается с учетом публичных слушаний. Таким образом, основная задача при изменении ВРИ (при отсутствии утвержденных ПЗЗ) заключалась в успешных результатах публичных слушаний.
Некоторые главы администраций использовали вышеуказанные нормы как основание для изменения ВРИ ЗУ СХН на «дачное строительство» даже земель в составе сельскохозяйственных угодий.
Однако законодательно предусмотрено, что в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель СХНградостроительные регламенты не устанавливаются (п. 6 ст. 36 ГрК РФ), то есть в ПЗЗ не предусматриваются и ВРИ таких земель. Использование таких земель (сельскохозяйственных угодий) определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов, органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 ГрК РФ).
При определении использования таких земель, прежде всего, необходимо учитывать, что сельскохозяйственные угодья в составе земель СХН имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ).
Президиум ВС РФ в своем Обзоре от 04.06.2014 судебной практики за 4-й квартал 2013 года разъяснил, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а такжеприменение порядка принятия решений об изменении ВРИ ЗУ и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения ВРИ ЗУ сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В данном Обзоре ВС РФ ссылается на Стратегию национальной безопасности РФ до 2020 года, утвержденную УказомПрезидента РФ от 12 мая 2009 г. № 537, которой было установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий (на настоящий момент вышеуказанная Стратегия утратила силу в связи с утверждением Указом Президента РФ от 31.12.2015 новой Стратегии, в которой в перечне мер обеспечения продовольственной безопасности также предусмотрено «повышение плодородия почв, предотвращение истощения и сокращения площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий»).
По мнению ВС РФ, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий цель охранять указанные земли и не допускать выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки.
Как указывает в Обзоре ВС РФ, изменение ВРИ для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель СХН в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Аналогичные Обзору ВС РФ выводы были сделаны Мосгорсудом в Апелляционном определении от 02.12.2013 г. по делу № 11-36598.
При этом вывод о том, что изменение разрешенного использования земельных участков, в состав которых входят сельхозугодия, невозможно без изменения категории земель, а перевод земель, занятых сельхозугодиями, из земель СХН в другую категорию допускается только в исключительных случаях, был сделан еще ранее, например, в постановлении ФАС СЗО от 04.02.2013 г. по делу № А66-4809/2012.
Вывод суда о том, что оснований для изменения ВРИ для сельхозугодий без изменения категории земель (без перевода их в другую категорию в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.12.2014 г. № 172-ФЗ) не имеется независимо от наличия положительных публичных слушаний по данному вопросу, сделан по результатам рассмотрения дела № А41-22759/13.
Вышеуказанные позиции были выражены судами до принятия федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс и отдельные законодательные акты» (далее – ФЗ-171, так называемая земельная реформа), основные положения которого вступили в силу с 01.03.2015 г.
В аспекте рассматриваемого вопроса следует отметить исключение из ЗК РФ статьи 81 ЗК РФ, предусматривающей предоставление земель СХН для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства; исключение статей 12, 14 Закона, предусматривающих, соответственно, зонирование территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, выбор и предоставление земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.
Но неправильно полагать, что с исключением данных норм предоставление земельных участков из земель СХН для дачного хозяйства (речь не идет о сельхозугодиях) стало под запретом.
Стоит обратить внимание, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» по-прежнему не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, что также дублируется в п. 7 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь регулируется базовыми нормами главы V 1. ЗК РФ, а Закон наряду с иными нормативно-правовыми актами теперь предусматривает лишь некоторые особенности предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
Более того, земельная реформа предусматривает возможность предоставления из государственной и муниципальной собственности земельных участков для дачного хозяйства не только дачным некоммерческим объединениям и их членам, но и иным юридическим лицам (подп. 2 п. 2 ст. 11.3., ст. 39.3., п. 5, подп. 4 п. 8 ст. 39.8., п. 10. ст. 39.8., п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ), а также физическим лицам, не являющимся членами дачного объединения (статьи 39.3., 39.6., 39.18. ГК РФ).
Помимо вышеуказанного стоит обратить внимание на п. 4 ст. 79 ЗК РФ, который устанавливает, что именно такая часть сельхозугодий как особо продуктивные сельхозугодия могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
При таких обстоятельствах сельскохозяйственные угодья (а они согласно определению земель СХН, данному ст. 78 ЗК РФ, являются основной частью земель СХН) подвергаются риску существенного сокращения (и не только в связи с дачным строительством).
Стоит обратить внимание, что за последние несколько лет на некоторых обширных земельных участках вне населенных пунктов, где недавно были пашни, сенокосы, пастбища, довольно быстро появились как грибы после дождя дачные (а то и коттеджные) поселки.
Согласно Закону Московской области № 75/2004-03 от 12.06.2004 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» к особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:
-
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;
-
сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций высшего образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;
-
искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.
А использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий МО для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства, не допускается, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Если отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что конкретные земельные участки (земли) относятся к сельхозугодиям, то появляется возможность искажения существующего землепользования (в том числе исключение сельхозугодий при установлении границ территориальных зон).
Отсутствие доказательств отнесения ЗУ к сельхозугодиям как правило, решает исход судебного разбирательства в пользу возможности использования ЗУ для дачного строительства.
В судебной практике отнесение земельного участка к сельхозугодиям из земель СХН подтверждается, например, соответствующим актом обследования земельного участка с участием представителей уполномоченных органов,заключениями компетентных органов, например, Минсельхозом и продовольствия МО (Сергиево-Посадский район Московской области – см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2015 по делу № А41-47009/14).
Между тем, земельный участок (который ранее действительно относился к числу сельхозугодий из земель СХН) после его использования под дачное строительство, вряд ли по прошествии нескольких лет ведения дачного хозяйства будет иметь полноценные признаки сельхозугодий.
В некоторых случаях доказательствами принадлежности (или не принадлежности) земель к сельхозугодиям могут быть получены из данных Росреестра.
В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» землеустройство проводится в обязательном порядке, в том числе, в случаях выявления нарушенных земель (ст. 3). А в рамках изучения состояния земель в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии могут осуществляться, в том числе,оценка качества земель, инвентаризация земель (ст. 9):
Оценка качества земель проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве (ст. 12), а инвентаризация земель проводится для выявления, в том числе, используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.
То есть одним из доказательств отнесения земель к сельхозугодиям является результаты инвентаризации (если она проводилась). В рамках проведенной инвентаризации оформляется документация, включающая фиксацию, в том числе, категории земель разрешенного использования земельных участков.
В результате проведения землеустройства оформляется землеустроительная документация в виде тематических карт и атласов состояния и использования земель (ст. 19), которые в соответствии с постановлением Правительства РФ от 11.07.2002 г. № 514 утверждались Федеральной службой земельного кадастра России и ее территориальными органами.
Для получения сведений из государственного фонда данных (материалы оценки качества земель, инвентаризации, тематических карт и атласов состояния и использования земель необходимо обратиться с соответствующим заявлением по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 14.11.2006 г. № 376 в Росреестр, который стал правопреемником Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) в части организации проведения землеустройства и ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (в соответствии с пп. 5.1.11., 5.2.2. «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457).
К примеру, приведенные сведения из государственного фонда данных легли в основу мотивировочной части Апелляционного определения Мосгорсуда от 02.12.2013 г. по делу № 11-36598, были использованы при рассмотрении дела № А41-59384/13 десятым Арбитражным апелляционным судом в постановлении от 14.04.2014 г.
Местные власти крайне редко отменяют свои распоряжения о предоставлении земельных участков из земель СХН для дачного хозяйства или об изменении ВРИ этих участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного хозяйства» («дачного строительства») по причине отнесения этих земель к сельхозугодиям.
Тем не менее, такие случаи имеются и становятся предметом рассмотрения в рамках признания таких «отменяющих» постановлений недействительными. Как пример – постановление ФАС МО от 01.04.2013 г. по делу № А41-25039/12, в котором рассматривалась правомерность принятого постановления главы сельского поселения Белавинское Орехово-Зуевского района МО, которым отменено постановление об изменении ВРИ земельного участка из земель СХН с ВРИ «для сельскохозяйственного использования» (сельхозугодия) на ВРИ «для дачного строительства».
Несмотря на то, что порядок изменения ВРИ был соблюден, в том числе, в отношении проведения публичных слушаний, и несмотря на результат публичных слушаний (за изменение ВРИ), суд согласился с позицией администрации сельского поселения, что оснований для такого изменения ВРИ ЗУ не имелось и что постановление отменено главой в соответствии с действующим законодательством.
Стоит также упомянуть о том, что требования о признании незаконным акта муниципальных властей об изменении ВРИ на «для дачного строительства» инициируются также прокуратурой.
Например, администрация Клинского района МО в связи с протестом Клинской городской прокуратуры отменила свое ранее принятое постановление об изменении ВРИ земель СХН с «для сельскохозяйственного использования» на «для дачного строительства». Суд отказал заявителю в признании незаконным вышеуказанного нового постановления администрации.
Целесообразно обратить внимание, что помимо риска отмены незаконно принятого акта об изменении ВРИ существует риск признания сделок по распоряжению земельным участком с незаконно установленным ВРИ недействительными. Так, по иску прокуратуры было признано незаконным и отменено постановление главы муниципального района о предоставлении за плату земельного участка для дачного строительства, а также признаны незаконными и ничтожными последующие сделки по купле-продаже этого земельного участка (дело № № 33-29205/15).
Мособлсуд 30.11.2015 г. оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Стоит заметить, что сведения в ГКН не подтверждают тот факт, что муниципальный акт об установлении ВРИ был принят в соответствии с действующим законодательством.
В рамках судебного разбирательства по делу № А41-7079/13 кассационная инстанция, вторично рассматривая указанное дело, в постановлении от 06.11.2014 г. отказала заявителю в иске обязать ТУ Росимущества МО зарегистрировать допсоглашение, согласно которому из ранее предоставленного в аренду земельного участка площадью 49 000 кв. м. с ВРИ «для дачного строительства» из земель СХН выделялось более 20-ти ЗУ с аналогичным ВРИ.
Примечательно то обстоятельство, что по результатам судебного дела суд пришел к выводу, что изменение ВРИ с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» не соответствует закону, не подлежит регистрации допсоглашение к договору аренды (ДС № 3), которое предусматривает выделение (образование нескольких) ЗУ с установлением того же ВРИ, который имел ЗУ до выделения.
Между тем, предыдущее допсоглашение (ДС № 2), установившее новое ВРИ на основании принятого несколько лет назад постановления главы городского поселения Одинцово Одинцовского района об изменении ВРИ с «для сельскохозяйственного производства» на ВРИ «для дачного строительства», как и само постановление главы, осталось неизменным.
На публичной кадастровой карте все вновь образованные земельные участки имеют ВРИ «для дачного строительства». Как указал суд – незаконно принятого ВРИ.
А пока… кто-то покупает земельный участок и строит на нем дом, не догадываясь о том, что земля под дачное строительство была выделена незаконно, и, следовательно, в некоторых случаях есть риск признания сделки по приобретению недействительной.
Автор статьи:
Алексей Родин, старший юрисконсульт ЗАО «Альта Виа»
alta-via.ru
Земли сельхозназначения под дачное строительство
Согласно букве российского законодательства, все земли делятся на 7 категорий. Среди них — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов, земли промышленности и земли лесного фонда, земли запаса и пр. При этом в каждой из категорий они имеют различное целевое предназначение. К примеру, на землях сельскохозяйственного назначения можно вести личное подсобное хозяйство или становиться фермером, разводить и выпасать скот, выращивать фрукты или овощи. Чтобы построить дом на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, нужно становиться настоящим фермером с соответствующими сертификатами.
Другая группа — земли, предназначенные под дачное строительство. Они должны находиться в пределах населенного пункта и предоставляются или приобретаются в целях отдыха. Купив такой участок, можно возводить собственный дом, а также различные хозяйственные постройки. Довольно часто при оформлении свидетельства о праве собственности, владелец сталкивается с разными формулировками в документе. Участок может быть предоставлен
- для дачного строительства с правом возведения жилого дома без возможности регистрации;
- для дачного строительства с правом возведения жилого дома с возможностью регистрации.
Это объясняется тем, что земли имеют различное предназначение. Если в графе «вид разрешенного использования» значится «дачный», можно строить дом с возможностью прописаться в нем. Если в соответствующей графе записано, что это «садовый участок», то вы можете возвести дом, но без права прописки. При этом на таком участке не обязательно разбивать грядки, сажать картошку или другие культуры. Можно создать уголок для отдыха, обустроив на нем альпийскую горку, поставив беседку и мангал.
Справка. Возводить дома можно как самостоятельно, так и объединившись в кооператив, товарищество или организовав партнерское объединение.
Поскольку формулировки законодательства являются довольно расплывчатыми: огородный земельный участок может быть выделен с правом возведения некапитального жилого строения или без него, а дачный земельный участок — с правом строительства и регистрации проживания или без таковой, возникают многочисленные недоразумения и споры. Решаются они по-разному. Многие меняют категорию земель и вид разрешенного использования.
Нужно отметить, что для строительства загородного поселка менять сельскохозяйственное назначение земель на иную категорию не нужно. Достаточно изменить вид разрешенного использования. Процедура переоформления документов предусмотрена законодательством, но является довольно продолжительной (до полугода) и затратной. Причем для ее проведения необходимо подготовить довольно внушительный пакет документов. Решившись на такой шаг, следует помнить, что для успешного завершения процесса, необходимо, чтобы:
- участок принадлежал одному физическому лицу либо товариществу, кооперативу или иному объединению физических лиц;
- администрация желала содействовать владельцам участков и официально ходатайствовала перед вышестоящими органами;
- провелись публичные слушания с составлением протокола, подписанием постановления и внесением соответствующих изменений в земельно–учетную документацию;
- был подготовлен акт определения кадастровой стоимости, получены выписки с указанием нового вида разрешенного использования.
Обязательное условие — получение свидетельства. В нем фиксируется право собственности на земельный участок с новым видом разрешенного использования. После его получения можно строить любой дом.
Несмотря на продолжительность процесса смены категории и вида земель, многие идут на это. Объясняется это просто: объемы предлагаемых земель сельхозназначения намного больше, а цена их ниже, чем на земли населенных пунктов. При этом дачный участок будет занимать всего 6 соток, тогда как под сельскохозяйственные нужды можно купить любой объем земли.
samanka.ru
Дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения: почему всё так непросто?
Что такое дача? Заметное подспорье в домашнем рационе, хобби, место отдыха с креслами, качелями и мангалом. Даже мини-санаторий, особенно для детей. В любом случае просто участка земли мало: обязательно нужен дом.
Ещё более актуален вопрос строительства для тех, кто не может позволить себе купить или арендовать жильё в населённом пункте. В этом свете многие законодательные моменты становятся особенно значимыми. И сегодня мы расскажем о таком назначении земель для дачного строительства: что это такое, какие есть виды территорий и подобных вопросах.
Понятие дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения
Если подходить строго, то сейчас в законах формулировки «земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство» не существует. В интернет-статьях можно много прочитать о «земле для дачного строительства», даже со ссылками на Земельный кодекс, но проверка показывает: ЗК РФ тут ни при чём, а ссылки часто ведут на статьи другого содержания, либо утратившие силу.
Все земли делятся на семь категорий, и только две из них совместимы с понятием «для дачного строительства». Речь идёт о землях сельхозназначения и (гораздо реже) о землях населенных пунктов для дачного строительства.
Именно здесь возможно садоводство, огородничество или дачная деятельность. Эти определения уже более официальны, и разобраться с ними подробнее просто необходимо.
Итак, теперь вы знаете, что значит земля для дачного строительства, самое время узнать больше о ее видах.
Виды таких участков
В Федеральном законе №66-ФЗ, который действует с 15.04.1998 г, речь идёт именно о трёх терминах: назначение земель под садоводство, огородничество и дачное строительство. Как подразделяются земельные участки согласно закону, наглядно иллюстрирует таблица ниже:
| Вид земельного участка | Для чего предоставляется | Что можно построить |
| Садовый | Можно выращивать:
Для отдыха |
|
| Огородный | Можно выращивать:
| Хозяйственные постройки, жилое некапитальное строение, только если это разрешено (определяется при зонировании территории). Может отсутствовать право строительства. |
| Дачный | Для отдыха. Можно выращивать:
|
|
Только 3 указанные категории подпадают под понятие «дача».
Прочтение первой статьи закона №66-ФЗ заставляет многих землевладельцев браться за детальное изучение свидетельств о праве собственности на свои «сотки». Некоторые довольно быстро обнаруживают, что воспринимали свои участки как дачные, но владели при этом огородами. Последствия зависят от того, что именно на этих участках успели «натворить».
Далее мы поговорим о том, какие риски возникают в связи с землями сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.
Возможные риски
А теперь представьте ситуацию: один человек или целая семья мечтает о загородном доме с небольшим участком земли. Подходящий, привлекательный вариант находится в каком-нибудь садоводстве относительно недалеко от города.
Кажется, вот они, идеальные жилищные условия: приехать на работу или привезти детей на учёбу можно достаточно быстро, вечером – никакого городского шума, есть коммуникации и так далее. У участка есть адрес – значит, по нему можно прописаться!
На деле оказывается, что принцип «на своей земле делаю, что хочу» элементарно неосуществим. Вопрос упирается в разрешённое использование. Даже если дом построен совершенно официально, находится он всё-таки на земле сельхозназначения, и прописаться в нём нельзя.
Возможен ещё один вариант. Многие члены товариществ и кооперативов (неважно, садоводческих, огородных или дачных) до сих пор не оформили свидетельства собственников, но умудряются продавать свою землю. Они просто пишут заявление о выходе из объединения, покупатели – о вступлении, а деньги передаются по договорённости, часто даже без расписок.
Разумеется, такие сделки ничего общего с законными операциями не имеют, но важнее другое. Незадачливый покупатель всё-таки берётся за приватизацию своего нового участка с целью «построить дачу» (возможно, с пропиской), но в свидетельство о праве собственности все эти надежды мгновенно разрушает. Почему? Ввиду запрещения определённых видов строительства.
Что же делать тем, кто стремится стать земельным собственником? Внимательно изучать данные земельного участка ещё до покупки.
Помните, что прописка в садовом или дачном домике возможна, только если он находится на землях населённых пунктов и соответствует ряду параметров. На землях сельхозназначения можно построиться, но не просто так, а соблюдая множество правил и норм.
И ещё один момент: устав любого объединения, решения общих собраний могут обладать какими-то особыми, специфическими чертами, которые вам просто не подойдут. Это тоже важно учесть.
Только внимательный подход к покупке, аренде и прочими сделками и земельными участками поможет достичь изначальной цели и исключить потенциальные осложнения и разочарования.
Дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения: почему всё так непросто?
moj-doktor.ru
Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства
Все земли в нашей стране по целевому назначению делятся на 7 категорий. Одно из них – сельскохозяйственное. Участки этой категории имеют один или больше видов разрешённого использования.
Земли с/х назначения
К ним относятся:
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.
Участки с ВРИ «для дачного строительства» предназначены для отдыха. На них разрешено жилищное строительство и выращивание плодовых, овощных и ягодных культур. Особенности владения и пользования регулируются Земельным Кодексом и законом №66-ФЗ.
Однако строить дома, пригодные для проживания, можно и на сельскохозяйственных землях с некоторыми другими видами использования. Иногда даже есть возможность прописаться в таких домах.
Какие земли можно использовать под дачное строительство?
Эта возможность зависит от разрешённого использования земли. Если их несколько, виды подразделяются на:
Из основных собственник может выбрать любой (или любые) на своё усмотрение. Вспомогательными видами можно пользоваться только в том случае, если ведётся деятельность по одному из основных.
А для условно-разрешённых придётся получать дополнительное разрешение.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64.
То есть можно строиться, если это позволяет один из основных ВРИ. Или в том случае, когда строительство разрешено по вспомогательному, но ведётся деятельность и по основному.
Условия
Для этих целей подходят ВРИ дачное строительство, садоводство, ЛПХ с правом строительства. В домах, построенных на таких участках, даже есть возможность прописаться. Но для этого придётся проходит процедуру признания дома пригодным для постоянного проживания.
С некоторыми ограничениями можно строиться на участках КФХ и животноводства. Придётся получать разрешение у местной администрации. На них разрешено строительство зданий, необходимых для ведения фермерской деятельности. В частности, возведение жилых домов возможно, если деятельность, ведущаяся на таких участках, требует постоянного присутствия людей.
Причём животноводческие участки могут быть довольно небольшими и подходить для устройства дачи, например, с разведением птицы или кроликов. Фермерские земли, наоборот, имеют более крупные размеры. Они измеряются гектарами, а не сотками.
На землях, предназначенных для нужд сельского хозяйства, строить дома нельзя. Это, например, пашни, поля для выпаса скота и другие подобные земли. Более того, за использование подобных участков не по назначению полагается штраф.
Вопросы, связанные с такими землями, рассматриваются законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.
Также не разрешается жилое строительство на участках, предназначенных для огородничества. Но если у них есть и другой вид использования, разрешающий постройку, это возможно. К примеру, часто встречается сочетание садоводства и огородничества.
Что можно делать на этих землях?
Деятельность, разрешённая на участки, зависит от вида использования. Дачные и садовые участки предназначены для отдыха и выращивания плодовых, ягодных деревьев, а также овощных культур. То есть на них можно поставить дом для постоянного или сезонного проживания, баню, разбить сад и огород. Птицу и домашний скот держать там нельзя. Для этого предназначены животноводческие земли.
В том, что касается КФХ, всё зависит от того, для каких видов деятельности он оформлен. Ещё одна особенность таких участков – то, что их нельзя делить.
Если есть желание использовать их для проживания и отдыха на природе, существует два варианта. Самый простой – организация большой усадьбы для семьи, оформленной как фермерское хозяйство.
При этом придётся вести хотя бы минимальную сельскохозяйственную деятельность.
Другой способ применяется, если предполагается несколько собственников.
Оформляется КФХ с правом совместной собственности, земля делится по договорённости. Но продать такой отдельный участок, входящий в состав большого, будет невозможно. Также на участке КФХ не получится оформить прописку.
Есть ли ограничения?
Ограничения могут быть связаны:
- С тем, чем разрешено или нет заниматься на данном участке.
- С тем, что на некоторых участках придётся вести деятельность, при которой можно получить разрешение на строительство дома.
- Не везде можно оформить прописку.
Для оформления прописки там, где это разрешено, придётся доказывать, что дом подходит для постоянного проживания. Для этого к нему должны быть проведены коммуникации, а само здание построено с учётом СНиПов.
Система плавающих окладов — узнайте всю информацию. Командировки, совершенные в выходной день, оплачиваются по особой схеме. Подробнее об этом вы можете прочитать в нашей статье.
Что выгодней работающим пенсионерам в 2016 году работать или уйти на пенсию? Ответить на этот вопрос поможет наш материал.
Какие риски при строительстве на таких землях?
На землях КФХ и животноводческих могут возникнуть сложности с возведением дома, так как на это не всегда выдаётся разрешение. Если строительство запрещено, собственнику грозит штраф за использование земли не по назначению.
А строительство дач на участках, предназначенных именно для дачного строительства и/или садоводства, рисков практически не имеет. Важно только соблюдать правила застройки.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
zakonguru.com
Земля под дачное строительство или ИЖС
Если покупка земли для строительства собственного дома уже не просто мечта, а конкретная цель, нужно постараться найти оптимальный вариант по доступной цене. Вопрос требует тщательного рассмотрения и серьезного подхода, так как выбор участка с несоответствующим статусом может сопровождаться массой проблем, в том числе – неразрешаемых. Один из главных моментов, на которые нужно обратить внимание при приобретении участка – его категория и разрешенный вид использования.
Категория земельного участка означает его принадлежность к сельскохозяйственным угодьям или к землям населенного пункта.
Разрешенный вид использования (РВИ) – это установленные законом пределы способов употребления земельных ресурсов их арендатором или владельцем.
Какие категории земель используют для строительства жилья?
Для частного строительства жилых сооружений обычно используют три вида земель:
- Участки под индивидуальное жилищное строительство.
- Участки под дачное строительство.
- Участки под личное подсобное хозяйство.
Чем же отличается участок под ИЖС от участка, выделенного под дачное строительство? Прежде всего, тем, что ИЖС, как правило, осуществляется на территории населенных пунктов. Дачное же строительство ведется в основном на землях сельскохозяйственного назначения. У каждого из этих типов земель имеются слабые и сильные стороны в виде различных возможностей и ограничений.
Наиболее популярно возведение жилья в населенном пункте на участке земли с разрешенным видом использования «под ИЖС». Строительство такого дома осуществляется согласно с пожеланиями его владельца, самостоятельно выбирающего месторасположение здания, его размер, а также типы и виды стройматериалов.
Застройка на сельскохозяйственных угодьях с РВИ «садоводство, огородничество, дачное строительство» ограничивается рамками проекта планировки садоводческого товарищества.
Нормы дачного строительства регламентируются не только техническими, но и строительными, санитарными и противопожарными требованиями.
Участки под ИЖС
Участок под ИЖС отводится исключительно на земле населенного пункта, поэтому если в свидетельстве о праве собственности указана категория «земли сельскохозяйственного назначения», то это автоматически накладывает определенные ограничения и формирует не менее определенные обязанности.
Так, например, обязательным условием застройки на участках под ИЖС является наличие согласованного с соответствующими контролирующими органами проекта, автором которого может являться лишь то учреждение, которое владеет лицензией государственного образца. Понятно, что стоимость такого проекта значительно увеличивает стоимость всего участка.
Оговаривается, что на одной выделенной делянке может быть возведено лишь одно капитальное жилое здание высотой не более трех этажей (без учета подвального и цокольного этажа). Строительство должно быть завершено в течение трех лет.
В доме, построенном на участке под ИЖС, получение почтового адреса и постоянной прописки не составляет проблем, однако нужно помнить, что использовать здание можно лишь в некоммерческих целях – в нем нельзя открыть магазин, автомойку, СТО или другое предприятие, приносящее доход.
Назначение земель под дачное строительство
Под дачное строительство обычно отводят категории земель с четко обозначенными разрешенными видами использования:
- Площади за пределами населенных пунктов: луга, пашни, пустыри и т.п. Очень хорошо подходят для строительства дач земли, по тем или иным причинам непригодные для ведения масштабных сельскохозяйственных работ.
- Участки в пределах развивающихся сельских, городских или поселковых поселений, включая пригородные территории. Возводить дачу в таком месте можно лишь в соответствии с градостроительными планами.
- Земля населенных пунктов, которая изначально предназначена для жилищного строительства, в том числе и для дачных построек.
- Площади сельскохозяйственного назначения для садово-огородного дачного хозяйства и построек.
Следует помнить, что на участках, предназначенных для огородничества и садоводства, можно возводить некапитальные сооружения типа дачного домика, а не коттедж.
Стоимость участка для дачного строительства существенно ниже, чем стоимость других типов земель, например, под ИЖС. Это дает возможность сэкономить до 50% средств на его приобретение.
У участков под дачное строительство есть и еще одно безусловное преимущество: ставка налога на земли, предназначенные под ИЖС, составляет 1,5% от их кадастровой стоимости, а на земли по дачное строительство – всего 0,3%.
С учетом высокой кадастровой стоимости земли, покупатель дачного участка не только однократно экономит на его стоимости, но и постоянно – на уплате земельного налога.
Регистрация на дачном участке
Не так давно прописаться в домике, построенном на сельскохозяйственных землях, было невозможно. Это создавало некоторые неудобства для тех, кто круглый год проживал за городом, работал на своем участке и занимался дачным хозяйством. Трудности возникали на ровном месте – нельзя было устроить ребенка в местное детское дошкольное учреждение или в школу, посетить поликлинику или воспользоваться другими социальными благами, для которых регистрация имеет приоритетное значение.
Однако институт прописки по месту жительства – не более чем способ учета физических лиц, проживающих на территории Российской Федерации. В 2011 году Конституционный суд подчеркнул справедливость данного утверждения и предоставил гражданам право оформлять прописку на дачных участках, в том числе и расположенных на сельскохозяйственных землях. В этом случае в паспорте ставится отметка-штамп с указанием ближайшего к даче населенного пункта.
Такой подход сделал земли сельскохозяйственных угодий, отведенными под дачные участки, равнозначными по привлекательности с землями в населенных пунктах, отведенными под ИЖС. При этом их более доступная цена делает покупку участка под дачное строительство оптимальным вариантом для возведения собственного загородного жилища.
www.dybles.ru
почему всё так непросто? — Для милых дам
Что такое дача? Заметное подспорье в домашнем рационе, хобби, место отдыха с креслами, качелями и мангалом. Даже мини-санаторий, особенно для детей. В любом случае просто участка земли мало: обязательно нужен дом.
Ещё более актуален вопрос строительства для тех, кто не может позволить себе купить или арендовать жильё в населённом пункте. В этом свете многие законодательные моменты становятся особенно значимыми. И сегодня мы расскажем о таком назначении земель для дачного строительства: что это такое, какие есть виды территорий и подобных вопросах.
Понятие дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения
Если подходить строго, то сейчас в законах формулировки «земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство» не существует. В интернет-статьях можно много прочитать о «земле для дачного строительства», даже со ссылками на Земельный кодекс, но проверка показывает: ЗК РФ тут ни при чём, а ссылки часто ведут на статьи другого содержания, либо утратившие силу.
Все земли делятся на семь категорий, и только две из них совместимы с понятием «для дачного строительства». Речь идёт о землях сельхозназначения и (гораздо реже) о землях населенных пунктов для дачного строительства.
Именно здесь возможно садоводство, огородничество или дачная деятельность. Эти определения уже более официальны, и разобраться с ними подробнее просто необходимо.
Итак, теперь вы знаете, что значит земля для дачного строительства, самое время узнать больше о ее видах.
Виды таких участков
В Федеральном законе №66-ФЗ, который действует с 15.04.1998 г, речь идёт именно о трёх терминах: назначение земель под садоводство, огородничество и дачное строительство. Как подразделяются земельные участки согласно закону, наглядно иллюстрирует таблица ниже:
Вид земельного участкаДля чего предоставляетсяЧто можно построить
СадовыйМожно выращивать:
- картофель;
- сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).
Для отдыха
ОгородныйМожно выращивать:
- картофель;
- сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).
Хозяйственные постройки, жилое некапитальное строение, только если это разрешено (определяется при зонировании территории).
Может отсутствовать право строительства.
ДачныйДля отдыха.
Можно выращивать:
- картофель;
- сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).
Только 3 указанные категории подпадают под понятие «дача».
Прочтение первой статьи закона №66-ФЗ заставляет многих землевладельцев браться за детальное изучение свидетельств о праве собственности на свои «сотки». Некоторые довольно быстро обнаруживают, что воспринимали свои участки как дачные, но владели при этом огородами. Последствия зависят от того, что именно на этих участках успели «натворить».
Далее мы поговорим о том, какие риски возникают в связи с землями сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.
Возможные риски
А теперь представьте ситуацию: один человек или целая семья мечтает о загородном доме с небольшим участком земли. Подходящий, привлекательный вариант находится в каком-нибудь садоводстве относительно недалеко от города.
Кажется, вот они, идеальные жилищные условия: приехать на работу или привезти детей на учёбу можно достаточно быстро, вечером – никакого городского шума, есть коммуникации и так далее. У участка есть адрес – значит, по нему можно прописаться!
На деле оказывается, что принцип «на своей земле делаю, что хочу» элементарно неосуществим. Вопрос упирается в разрешённое использование. Даже если дом построен совершенно официально, находится он всё-таки на земле сельхозназначения, и прописаться в нём нельзя.
Возможен ещё один вариант. Многие члены товариществ и кооперативов (неважно, садоводческих, огородных или дачных) до сих пор не оформили свидетельства собственников, но умудряются продавать свою землю. Они просто пишут заявление о выходе из объединения, покупатели – о вступлении, а деньги передаются по договорённости, часто даже без расписок.
Разумеется, такие сделки ничего общего с законными операциями не имеют, но важнее другое. Незадачливый покупатель всё-таки берётся за приватизацию своего нового участка с целью «построить дачу» (возможно, с пропиской), но в свидетельство о праве собственности все эти надежды мгновенно разрушает. Почему? Ввиду запрещения определённых видов строительства.
Что же делать тем, кто стремится стать земельным собственником? Внимательно изучать данные земельного участка ещё до покупки.
Помните, что прописка в садовом или дачном домике возможна, только если он находится на землях населённых пунктов и соответствует ряду параметров. На землях сельхозназначения можно построиться, но не просто так, а соблюдая множество правил и норм.
И ещё один момент: устав любого объединения, решения общих собраний могут обладать какими-то особыми, специфическими чертами, которые вам просто не подойдут. Это тоже важно учесть.
Только внимательный подход к покупке, аренде и прочими сделками и земельными участками поможет достичь изначальной цели и исключить потенциальные осложнения и разочарования.
Дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения: почему всё так непросто?
siosagio.ru
