Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве. Дду неустойка

формула расчёта размера компенсации с застройщика, образец искового заявления и претензии по договору долевого участия в строительстве, пример взыскания суммы за просрочку сдачи дома по 214-ФЗ

Знаете, кого застройщики называют «потребительскими террористами»? Конечно же, дольщиков, которые знают закон, свои права и умеют трясти с застройщиков деньги даже за незначительные нарушения.

Мне известен один такой потребитель, который получил от застройщика крупную сумму денег. И что называется «почувствовал вкус».

Продал построенную квартиру и инвестировал эти деньги в новую «долёвку» и снова отсудил хорошую компенсацию. Изучив закон и отработав схему, он периодически проворачивает эту операцию, тщательно выверяя все риски. Схема не сложная и вполне законная

Расскажу, как правильно получить от недобросовестного застройщика компенсацию в виде неустойки.

Как взыскать компенсацию по 214-ФЗ

Закон «О долевом участии» 214-ФЗ дает право дольщику, имеющему зарегистрированный ДДУ, потребовать с застройщика неустойку при нарушении сроков передачи построенной квартиры или иного объекта строительства.

Неустойка – это денежный штраф, который рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки выполнения какого-либо обязательства.

Согласно закону в случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает гражданину-дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Причем независимо от того, содержится ли в ДДУ условие о таком праве дольщика.

Формула расчета процентов по договору долевого участия

Пеня по ДДУ рассчитывается так:

Cтавка рефинансирования * 1/150 * цена по ДДУ * количество дней просрочки = сумма неустойки

С 1 января 2016 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.

Цена по ДДУ – это стоимость квартиры, которую фактически уплатил дольщик.

Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.

Застройщик никак не уменьшит сумму, если в ДДУ проставлена дата передачи помещения дольщику. Поэтому юристы строительных компаний не называют точные даты.

Мне встречались две формулы:

«застройщик передает объект дольщику не позднее месяца после введения в эксплуатацию»;
«передача осуществляется после окончания оформления всей необходимой документации».

В этом случае рассчитать неустойку будет проблематично: в суде придется отталкиваться от сроков действия разрешения и доказывать, что дольщики рассчитывали на эти даты.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Образец претензии

Претензия обязательна по 214-ФЗ и Закону «О защите прав потребителей».

Это правило введено для того, чтобы у застройщика был шанс разрешить вопрос без уплаты дополнительных штрафов, ведь в судебном порядке сумма взыскания увеличится в 1,5-2 раза.

Направьте письменную претензию застройщику с требованием добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

В претензии необходимо указать:

наименование застройщика, его адрес, ИНН, ОГРН;
дату, номер и цену ДДУ;
срок передачи квартиры по ДДУ;
расчет неустойки;
ссылку на условия ДДУ и 214-ФЗ;
право дольщика обратиться в суд в случае отказа или уклонения от добровольной выплаты;
срок для ответа – 10 дней с даты получения.

Передайте претензию представителю застройщика лично под роспись либо отправьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому или почтовому адресу строительной организации. Следите за тем, чтобы у вас остались на руках документы, подтверждающие факт вручения претензии.

Их необходимо будет предъявить в суд, чтобы доказать факт ваших попыток решить вопрос мирно. Застройщик должен отреагировать на ваше обращение в 10-дневный срок либо срок, установленный ДДУ.

Если ответ застройщика вас не устроил – готовьте исковое заявление в суд.

Пример соглашения о досудебном урегулировании

По закону стороны могут заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Заключение таких соглашений характерно для отношений между сторонами, когда требуется соблюсти досудебный (претензионный) порядок разрешения споров. Соглашение оформляется в простой письменной форме и подписывается представителями обеих сторон.

Содержание:

дата заключения;
наименование, реквизиты организации или ФИО и адрес места жительства гражданина;
основание для возникновения спора: просрочка со стороны застройщика по срокам передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ;
собственно договоренность сторон о выплате неустойки либо возмещения убытков;
подписи и реквизиты сторон.

Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. В случае отказа обязанной стороной от исполнения такого соглашения заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

Заключение соглашения о досудебном урегулировании спора не позволит вам обратиться в суд по тем же требованиям и тому же основанию.

Исковое заявление в суд

Обычно иск подается в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика -юридического адреса застройщика. Но дольщик может подать исковое заявление в суд и по месту своей регистрации, это право закреплено в Законе о защите прав потребителей.

Дольщик не платит госпошлину при обращении в суд, потому что по Закону о защите прав потребителей он потребитель.

В исковом заявлении необходимо описать сложившийся спор со ссылками на нормы права, и добавить описание попыток досудебного решения спора. К иску прилагаются следующие документы:

расчет цены иска;
ДДУ со всеми допсоглашениями и изменениями;
платежные документы, подтверждающих проведение расчетов с застройщиком по ДДУ;
документы, подтверждающие убытки истца;
платежные документы, подтверждающие расходы истца на представителя в суде;
копия претензии и почтовых квитанций по ее отправке застройщику;

копии иска и прилагаемых документов застройщику.

Добавьте к требованиям 3 пункта: возмещение убытков, компенсация морального вреда и возмещение судебных расходов.

К убыткам относятся расходы на аренду жилья, расходы по договору хранения вещей. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от выплат имущественного вреда. Моральный вред компенсируется лишь потому, что нарушены права потребителя: доказывать нравственные страдания не надо.

Прибавьте к общей сумме 50% на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. При установлении вины застройщика в нарушении обязательств по ДДУ, суд взыщет в пользу дольщика штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований. Только в одном случае застройщик освобождается от неустойки: если он не передал объект в срок, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.

Процент дольщиков, которые реально идут на взыскание неустойки с застройщика, очень мал. Проблемы у застройщика возникают тогда, когда за дело по взысканию неустойки берутся профессионалы – общества защиты прав потребителей либо дельцы, выкупающие право требования неустойки по ДДУ.

Срок рассмотрения в суде – 2 месяца. В исключительных случаях этот срок может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Взыскание процентов в судебной практике

Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.

Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.

Для решения вопроса о взыскании неустойки суд будет устанавливать следующие ключевые моменты:

факт регистрации ДДУ;
факт строительства объекта;
исполнение дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ;
определение даты передачи объекта дольщику согласно ДДУ;
вручение претензии застройщику до обращения в суд.

Если вышеперечисленные факты установлены, скорее всего, суд будет на стороне дольщика. Помните о праве суда уменьшить размер суммы взыскания в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства согласно ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Если срок передачи объекта пропущен, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты дольщику неустойки.

Куда обращаться за помощью?

Общества защиты прав потребителей существуют на рынке юридических услуг давно и доход они получают от взыскания с ответчика 50%-ного штрафа от цены иска потребителя.

Основанием является все тот же п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Если дольщик не уверен в своих силах в суде, он может обратиться в любое подобное общество.

Интересна сделка по уступке прав требования к застройщику. Выкупом неустойки занимаются профессиональные «потребительские террористы». По такому соглашению дольщик уступает другому лицу право требования выплаты неустойки за просрочку. Этот вариант применим, если в ДДУ отсутствуют ограничения в совершении уступки по правам, принадлежащим дольщику.

Последние два вида деятельности являются по сути профессиональными. Именно о них среди застройщиков говорят как о «потребительских террористах». Обычному гражданину нужно знать свои права и уметь грамотно защищаться.

Запомнить

Для взыскания неустойки нужны две вещи: точное количество дней просрочки и вина застройщика в просрочке.
Вы не можете обратиться в суд, не написав претензию застройщику. Обязательно получите квитанцию о вручении претензии застройщику.
Включите в требования три пункта: возмещения убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.
Судья снизит сумму взыскания по ст. 333 ГК РФ. Чем больше просите, тем больше присудят к выплате.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

kapremont.expert

Калькулятор неустойки по ДДУ, Расчет неустойки

Предъявляя требования о выплате неустойки Застройщику Дольщик должен руководствоваться ст. 6 «О долевом участии в строительстве» 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом размер неустойки по ДДУ можно рассчитать по формуле:

Цена объекта * Ключевая ставка ЦБ РФ / 300 * 2 * Количество дней просрочки

Для удобства участников долевого строительства мы подготовили онлайн калькулятор неустойки по ДДУ, но если вы поймете, что времени и знаний для самостоятельного ведения судебного процесса у вас недостаточно — обращайтесь, мы будем рады помочь. В нашей практике имеется претензионная и судебная работа со следующими застройщиками:

ООО "Компания Промсервис", ЗАО "Монолевер-Трейд", ООО "ВЕСТА-2001", ООО "Бизнес-мастер",

ООО "Лотан", ООО "Жилищная компания", АО "Заречье" им. С.А. Кушнарева, АО "Мосфундаментстрой №1" ООО "СтройКапитал", ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ», ООО "Павловский квартал", ООО "ПАРК", АО «СК Донстрой»

Узнать порядок взыскания неустойки с застройщика и стоимость услуг можно здесь.

Ознакомиться с образцом претензии застройщику можно здесь.

www.maxpravo.ru

Расчет неустойки по ДДУ за просрочку сдачи дома: формула

Участие в долевом строительстве – это краеугольный камень в юридическом праве РФ, так как с одной стороны участники или дольщики самостоятельно подписывают соглашение с застройщиком, чтобы впоследствии стать собственником такого важного атрибута счастливой жизни, как квартира или дом. С другой – нечистые на руку строительные организации мошенническим путём, втираясь в доверие к простым гражданам, завладевают денежными средствами, не вводя в эксплуатацию жилой объект. Поэтому знать, как производится расчёт неустойки по ДДУ, полезно и нужно.

Контракт или что необходимо учесть

С целью минимизирования рисков и защиты прав граждан разрабатываются и принимаются законы, на основании которых и анализе текущего положения дел на строительном рынке была составлена данная шпаргалка. Её цель – понять суть проблемы и показать, как рассчитать неустойку по договору долевого строительства.

Каждый участник должен понимать, что при производстве строительно-монтажных работ могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства различного характера, от которых не застрахован никто: например, запрет на строительство со стороны государственных органов, аномальные погодные условия или долгая поставка технологического оборудования из-за рубежа. Все эти факты влияют в основном на задержку сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что, в свою очередь, сулит финансовыми потерями, штрафами, вплоть до судебных разбирательств (включая коллективные иски).

В связи с этим в фабуле договора должны учитываться:

условия оплаты;

сроки по завершении строительного подряда;
точный момент передачи недвижимого имущества собственнику-дольщику;
гарантийные обязательства, ответственность сторон, включая уплаты пени с соответствующим расчётом её за каждый календарный или рабочий день выявленного нарушения;
возможность возврата уплаченного авансового платежа (если таковой предусмотрен упомянутым договором) в досудебном порядке.

Это базовые аспекты. В контракт, по согласованию сторон, допускается внесение в текст условий досудебного расторжения договора по инициативе того или иного участника сделки, компенсации неустойки в рамках Закона №214-ФЗ (от 30 декабря 2004 года об участии в долевом строительстве), а также непосредственной формулы, по которой сумма неустойки и рассчитывается. Стоит ознакомиться с условиями начисления неустойки и пени поближе.

Что такое пеня и как правильно рассчитать неустойку

В рамках Законодательства неустойка (пеня) выплачивается виновной стороной – потерпевшей за невыполнение или несвоевременное оказание услуг, то есть сдача жилого дома с просрочкой (ст.6 Закона №214-ФЗ). Причём пеня выплачивается за каждый день просрочки с момента выставления претензии или просрочки по выполнению обязательства по договору. Просрочка исчисляется с того дня, который следует за днём намеченной по договору даты приёмки объекта в эксплуатацию.

Руководствуясь пунктом 2 вышеуказанной статьи закона о долевом участии, можно произвести расчёт неустойки по ДДУ следующим образом: общая сумма заключённого договора умножается на 1/300 (одна трёхсотая) от ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Рекомендуем ознакомиться:

Но лучше обратиться к специалисту, который быстро и правильно рассчитает размер пени.

Возникает вопрос: как рассчитывать ставки рефинансирования, если нет учёной степени в экономике.

Всё просто: рассчитать неустойку можно разными способами:

На просторах необъятного интернета можно получить подсчёт с помощью калькулятора, куда необходимо ввести только свою сумму договора и количество дней просрочки.
Зайти на официальный веб-ресурс ЦБ РФ, найти ставку рефинансирования на текущий период (или на момент наступления нарушения либо задолженности) и посчитать пеню, воспользовавшись вышеуказанной формулой.
Вручную с помощью формул, которые применяются для расчёта взыскания.

В любом случае нужно обладать всеми сведениями касательно строительства дома и цифр, которые необходимы для расчёта.

Необходимо учесть, что закон постоянно меняется с большей лояльностью к физическим лицам для защиты их прав и свобод от посягательств третьих сторон, включая финансовую составляющую. Рекомендуется постоянно сверяться с официальными порталами, выпускающими свежие изменения в нормативных и прочих документах, чтобы не упустить важных для себя аспектов.

И ещё одно: оплата неустойки (пени) не освобождает виновную сторону от исполнения взятых на себя обязательств по договору в полном объёме. И если никакие доводы и космические цифры неустойки никоим образом не влияют на застройщика, дабы последний сдал объект в эксплуатацию, необходимо обратиться в судебные инстанции за защитой своей правоты.

Судебное урегулирование выплаты

В качестве крайней меры многие обращаются в институт судебного права– арбитражный суд, который создан для решения имущественных споров и коммерческих между организациями, чтобы их, наконец-то, услышали, а нерадивые строители пеняли сами на себя, что заставили простых граждан отстаивать своё слово, стоя на трибуне и обращаясь к судье.

При данном раскладе следует выполнить следующий алгоритм действий, который поможет правильно подготовить исковые документы и не упасть в грязь лицом.

Рекомендуем ознакомиться:

Последовательность действий:

Направление предсудебной претензии. Чтобы услужить слепой Фемиде правосудия, требуется для начала написать предсудебную претензию застройщику с указанием своих обоснованных требований (желательно, ссылаясь на закон), условий их удовлетворения и срока для реагирования, то есть за какой период заказчик должен ответить в официальном порядке, руководствуясь правилам деловой этики. В случае получения бумаги, котораяне даёт ответа на выставленную претензию, или нет письма с подписью и печатью ответственного юридического лица, гражданин вправе написать исковое заявление.
Составление искового заявления. По идее, это та же самая претензия, но адресованная в суд того района, в котором находится дольщик в качестве истца. Данное исковое заявление необходимо отправить в суд с регистрацией входящего номера в канцелярии районного суда, а также отправить курьерской почтой идентичное исковое заявление в адрес ответчика.
Судебный процесс. Досудебное дело передаётся одному из свободных судей на изучение и вынесения определения – возбуждать судебное дело или отказать ввиду обоснованных причин (отсутствует предмет иска, истёк срок исковой давности и так далее, ведь судьи действуют из собственных убеждений). Председательствующий может выйти с назначением даты и времени предварительного слушания (подготовки). Во время подготовки стороны должны отстаивать свою позицию с помощью специально нанятых представителей – адвокатов, доказательств. В случае если имеются обстоятельства, на которые ссылается та или иная сторона, но они не представлены в ходе заседаний, то противная сторона должна ходатайствовать об истребовании оных. Иными словами, если участник процесса не показал в суде тот или иной документ, то по заявлению другого участника и удовлетворению его ходатайства в суде, он обязан представить доказательство, на которое и ссылается. В противном случае – суд не будет рассматривать это обстоятельство в целом.

Перечисленные стадии взыскания неустойки происходят именно в указанном порядке.

По окончании подготовки к разбирательству, обычно эта стадия занимает до 30 (тридцати) календарных дней с момента назначения, если конфликт не решился мировым или медиацией, назначается непосредственное судебное заседание. Во время разбирательства суд задаёт вопросы, на которые требуется отвечать чётко и по делу.

После того как слушание сторон окончится, назначаются прения сторон – то же, что и во время заседания, только ни одна из сторон не имеет права перебивать другую, когда той даётся слово. В итоге суд выносит своё определение, основываясь на показаниях сторон и собственном убеждении и мировоззрении.

Суды следующих инстанций

Они назначаются при подаче апелляции и кассации одной из сторон, неудовлетворённой и имеющей на то веские основания, чтобы не соглашаться с судебным решением первой инстанции. Обычно все дела завершаются на апелляции, так как для подачи кассации имеется ограничение в сумме иска.

Нередко неустойка по ДДУ может быть истребована в досудебном порядке, если таковое указано в договоре, и всегда нужно быть готовым к судебным издержкам: споры в рамках правого поля, корреспонденция исходящая и входящая, возможность найма профессионального представителя по имущественным спорам.

Однако этого всего можно постараться избежать, если руководствоваться следующими критериями:

изучение всей имеющейся документации у застройщика (разрешение на строительство, бизнес-план по реализации квартир, вплоть до лицензий, позволяющих подрядной организации вести градостроительную и строительную деятельность) заведомо до подписания непосредственного контракта на долевое участие;
проверка застройщика на момент уплаты налогов, обязательных взносов в бюджет государства через веб-портал Федеральной налоговой службы;
год образования застройщика, как юридического лица; кто является первым руководителем компании-девелопера.

Перед тем как заключать договор долевого строительства, следует тщательно изучить репутацию застройщика, чтобы в дальнейшем не оказаться в числе обманутых дольщиков.

zhiloepravo.com