Долевая собственность на квартиру: Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

www.adv.rbc.ru

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.  — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Долевая собственность в квартире: особенности и нюансы

Недвижимость может принадлежать как одному, так и нескольким людям. Если недвижимость оформлена на нескольких владельцев с официальным выделением долей, она считается долевой. В остальных случаях собственность является совместной. Разберемся, что такое доля в квартире и какие нюансы нужно учитывать при покупке или продаже такого жилья.

Понятие долевой собственности

Долевой собственностью называется имущество, разделенное на доли между двумя и более лицами. Важно понимать, что здесь речь идет именно о доле в имущественном праве. Например, супругу принадлежит ½ доля в двухкомнатной квартире. Это значит, что он имеет право распоряжаться всей недвижимостью, но только на ½ часть. При этом распоряжение долевой собственностью возможно только с согласия остальных совладельцев.
Решение о выделении долей в квартире или доме принимают владельцы. Участником долевой собственности может стать как ребенок, так и взрослый. Процедура выделения долей не является обязательной. Но российское законодательство предусматривает такую возможность. Право продавать, завещать, дарить и отдавать в залог части долевой собственности закреплены в ГК РФ.
При в совместном владении каждый собственник несет полную ответственность за имущество. Форма владения не имеет значения. Вносить коммунальные платежи, платить налоги и следить за сохранностью недвижимости должны все в равной степени. Затраты на содержание жилья пропорциональны размеру доли.

Что такое микродоля

Под этим понятием скрывается незначительная часть в общедолевой собственности. Например, собственник владеет всего несколькими квадратными метрами жилплощади. Как правило, микродолей считается размер долевой собственности менее ¼ части жилья. Но в законе не прописан точный числовой критерий, по которому можно установить, является ли доля значительной или нет.
Такие незначительные по размеру доли часто продают с использованием мошеннических схем. Их невозможно выделить в отдельную комнату, поэтому проживать в такой квартире собственник сможет только теоретически. Часто микродоли выкупают другие участники общедолевой собственности. Собственники в преобладающими долями могут купить долю даже без согласия ее владельца. Но для этого требуется судебное решение.

Продажа доли

При проведении сделок с жильем, находящимся в долевой собственности, необходимо учитывать права всех совладельцев. Например, продать долю в квартире можно только с согласия всех собственников. Кроме того, потребуется личное присутствие каждого из них.
При продаже участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Сначала нужно предложить выкупить часть недвижимости другим совладельцам. О предстоящей продаже стоит сообщить им письменно. В извещении необходимо указать условия продажи: цену, особенности расчетов, возможность сохранения прав пользования и др. Предложение о приобретении доли можно отправить заказным письмом с уведомлением или передать через нотариуса. В течение одного месяца остальные собственники должны принять решение. Если они этого не сделали, продающая сторона вправе предлагать свою долю другим покупателям.
Если кто-либо из совладельцев не согласен на продажу, не подтвердил свое согласие письменно, то сделка становится недействительной. На почве решения одного из владельцев продать свою долю нередко возникают конфликты, которые создают сложности при поиске покупателей, тормозят проведение сделки.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка связана с определенными сложностями. Потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства, а также обязательное нотариальное заверение сделки. Государственные инстанции в этом случае защищают права детей на жилье и сохранение нормальных жилищных условий. Чтобы получить разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, необходимо предоставить гарантию, что на имя ребенка будет приобретена недвижимость (или часть), равноценная продаваемой доле. Также можно открыть специальный счет, на котором будет лежать сумма, соответствующая стоимости фактической доли собственности.
Распродажа квартиры по долям не всегда выгодна, поскольку при продаже квартиры целиком она будет стоить дороже.

Выкуп доли

Покупка доли в квартире также имеет свои особенности. Здесь все зависит от многих факторов. В том числе от того, являются ли совладельцы родственниками. Например, женщина решила выкупить часть квартиры, принадлежащую ее сестре. В этом случае ей нужно договориться с родственницей о цене и получить ее согласие на проведение сделки.
При покупке доли в чужой квартире покупатель может столкнуться с определенными рисками:

• продажа доли под видом отдельного жилья;
• оформление договора дарения, вместо договора купли-продажи;
• проблемы с дальнейшей продажей доли;
• невозможность проживания в приобретенной собственности.

Важно понимать, что доля — не всегда равноценна отдельной комнате. Иногда просто технически невозможно выделить в этой доле отдельное помещение для проживания. Это тоже стоит учитывать во время приобретения.
Чтобы избежать проблем при покупке доли, проверьте:

• Выписку из ЕГРН, в которой указано реальное количество собственников квартиры.
• Документы, дающие собственнику право продажи.
• Наличие письменного согласия совладельцев недвижимости.

Рекомендуется обязательно убедиться, что продавец известил других владельцев о продаже доли. Лучше всего, если покупатель сможет получить на руки нотариально заверенный отказ остальных собственников от покупки.

Особенности оформления сделки

Российское законодательство регламентирует процедуру купли-продажи квартир, принадлежащих нескольким собственникам. С 2016 года процесс переоформления прав осуществляется с обязательным заверением у нотариуса.
Продать долю можно любому покупателю после того, как согласованы все условия сделки и получены письменные разрешения. Для оформления сделки собранный пакет документов передается нотариусу. Нотариус проверяет правомочность действий продавца, удостоверяется, что покупатель не является банкротом. После этого в присутствии обеих сторон нотариус заверяет сделку. В дальнейшем покупатель и продавец должны самостоятельно передать документы в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. Также это может сделать нотариус по доверенности.

Сдача в квартиры внаем

Собственник жилого помещения вправе передавать его во временное пользование другим лицам по договору найма. Объектом договора может стать как вся квартира, так и ее часть. Сдать квартиру, принадлежащую нескольким собственникам, можно только с их письменного согласия. Для сдачи квартиры внаем необходимо:

• получить документальное подтверждение всех совладельцев;
• заключить договор с нанимателем;
• составить акт приема-передачи части квартиры.

Право передавать в наем собственность, в которой у человека есть доля, подтверждается свидетельством о государственной регистрации.

Покупка и продажа недвижимости, являющейся общей собственностью — довольно рядовое явление. Например, долю в квартире приобретают, чтобы решить вопрос с пропиской. При грамотном подходе такая покупка может быть вполне оправдана. Как и в других сделках здесь главное, внимательно проверять все документы и оформлять все через нотариуса.

Мифы о долевой собственности на жилое помещение

Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.

На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.

Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.

Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.

Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.

В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.

Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.

Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.

Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).

И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.

С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.

Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.

Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.

Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.

Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.

Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:

Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.

Почему?

Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.

Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.

Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.

В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.

Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.

Отец против.

И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?

Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.

Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.

В апелляции данное решение устояло.

Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:

Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.

Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.

Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.

Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.

И еще один очень интересный пример:

Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.

Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.

Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.

Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.

То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.

Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.

В остальных случаях потребуется согласие.

Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.

Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.

 И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает  практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.

И для этой проблемы есть решение!

Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.

Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.

Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.

Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.

Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.

Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.

Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?

Совместная собственность и совместное владение

Ваши варианты — плюсы и минусы — если вы хотите купить и владеть недвижимостью вместе с другими людьми.

Совместное владение недвижимостью может быть отличным решением для людей, которые хотят владеть домом, особенно для тех, кто покупает его впервые. Но совместное владение может ограничить ваши права и возможности — не только пока вы владеете имуществом, но и когда вы хотите передать право собственности наследнику или другому покупателю. Существуют три основные формы совместной собственности (или «совместной собственности»): совместная аренда, совместная аренда и полная аренда. Конкретные законы штата будут диктовать все тонкости этих альтернатив одновременного владения там, где вы живете, но здесь представлен обзор совместной собственности и прав владельцев одновременной собственности.

Общая аренда (TIC)

Общая аренда (иногда называемая «TIC») является наиболее популярной формой одновременного владения недвижимостью. Долевые арендаторы (или соарендаторы) владеют равной долей в собственности, будь то дом, многоквартирный дом или другой тип недвижимости. Как правило, это означает, что каждый соарендатор имеет равное право владеть всем имуществом или пользоваться им, и что арендная плата или расходы на содержание имущества распределяются между соарендаторами в соответствии с их долей владения. Каждый соарендатор также имеет долю в стоимости имущества по мере его оценки.

Как делятся ТИЦ. Большинство законов штата о собственности определяют интересы соарендаторов как «нераздельные» — это означает, что каждый из них имеет равные права на имущество, не ограничиваясь определенной его частью. Но на самом деле во многих случаях аренды в обычных ситуациях каждый соарендатор соглашается владеть другой частью здания (например, одним этажом или одной единицей) или определенным участком земли.

Как передаются TIC. Соарендатор может передать долю в общей аренде другому покупателю или наследнику, например, по завещанию. Соарендатор также может заложить долю в квартире. Какой соарендатор не может сделать, это передать или продать доли других соарендаторов в собственности. Как только доля соарендатора в общей аренде передается, новый владелец занимает место продавца соарендатора и становится общим арендатором с другими соарендаторами.

Вот несколько примеров того, как может работать владение и передача права аренды в общих интересах:

Совместная аренда

Совместная аренда иногда называется «совместной арендой с правом наследования». Исторически сложилось так, что совместная аренда подразумевала, что совместный арендатор терял всякий интерес к своей собственности после своей смерти. Доля умершего лица автоматически переходила к другому совладельцу. Таким образом, при совместной аренде последний выживший совладелец полностью владел всем имуществом.

Создание совместной аренды. Если вы хотите создать совместную аренду или вступить во владение имуществом в качестве совместных арендаторов, убедитесь, что ваш юрист или агент по недвижимости очень внимательно относится к формулировкам в документе или завещании. В целом суды предпочитают очень конкретную формулировку, которая показывает желание создать совместную аренду и право наследования, а , а не , общую аренду. Например, документ или завещание могут включать инструкции, которые гласят: «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования, а не как общие арендаторы».

Более того, для создания (и поддержания) права совместной аренды совладельцы должны удовлетворять четырем сложным требованиям, связанным с недвижимостью. Эти требования на юридическом языке называются «четыре единства», потому что они включают единые права с точки зрения времени, титула, интереса и владения для всех совместных арендаторов.

Зачем кому-то создавать совместную аренду? Они часто используются супружескими парами, которые хотят избежать хлопот, связанных с длительным процессом завещания, потому что доля совместной аренды автоматически переходит от умершего супруга к пережившему супругу без необходимости проходить через суд по наследственным делам.

Преобразование совместной аренды в ТИЦ. Иногда в соответствии с законодательством штата совместная аренда автоматически преобразуется в общую аренду (TIC). Например, если совместные арендаторы умирают одновременно, их имущество рассматривается судами как совместная аренда для целей наследования и распределения имущества. И если два или более человека наследуют имущество от последнего выжившего совместного арендатора, они делают это как общие арендаторы, а не как совместные арендаторы.

Полная аренда

Третья форма совместного владения — полная аренда — доступна только супружеской паре, которая вместе владеет частью имущества (т. е. они имеют не равные, а разные доли). Пара должна выполнить все требования, необходимые для создания совместной аренды, с дополнительным условием — они должны состоять в браке на момент приобретения собственности и должны оставаться в браке, чтобы аренда в целом была действительной. Это означает, что помолвленная пара не может полностью приобрести дом в качестве арендаторов. И, если супружеская пара разводится после того, как была полностью арендаторами, они становятся общими арендаторами.

Передача прав на аренду в полном объеме. Аренда в целом похожа на совместную аренду в том смысле, что в случае смерти одного из соарендаторов доля этого арендатора автоматически переходит к пережившему супругу. Полная аренда также является более строгой, чем совместная аренда, поскольку одно лицо не может разорвать или изменить аренду путем передачи доли другому лицу.

Не все штаты признают аренду в полном объеме, но те, которые признают, часто предполагают, что предоставление собственности мужу и жене автоматически создает полную аренду, если не указан какой-либо другой тип собственности.

В штатах, которые не признают права аренды в полном объеме, предполагается, что имущество, предоставленное мужу и жене, создает либо совместную аренду, либо совместную аренду с правом наследования, если в предоставлении не указана какая-либо другая форма собственности. Проверьте, какие типы собственности признаются в вашем штате, и убедитесь, что вы тщательно сформулировали любой титул, который предназначен для создания аренды в целом. Большинство судов принимают что-то вроде «H и W, мужа и жены, как арендаторов в полном объеме».

Супружеский долг и аренда в полном объеме. В некоторых штатах, которые признают право аренды в полном объеме, кредитору разрешается взыскивать долги супруга за счет интересов собственности в целом (пока супруг-должник жив). Другие штаты запретили эту практику и разрешают взыскателю лишать права аренды права выкупа только в том случае, если оба супруга несут ответственность за основной долг.

Вариант раздела в TIC и совместной аренде

Уникальной особенностью договоров общей и совместной аренды является то, что соарендаторы могут просить суд о «разделе» всего имущества, в отличие от одного соарендатора, который просто продает свою собственность. личная заинтересованность в собственности. В ходатайстве о разделе имущества общий арендатор (или совместный арендатор) просит суд разделить имущество на отдельные участки, находящиеся в отдельной собственности. Иногда имущество делится путем «раздела путем продажи», а выручка от продажи распределяется между соарендаторами. Раздел имущества в полном объеме невозможен.

Параллельное владение недвижимостью — Подробнее

Понимание различных форм собственности и того, что означает каждый вариант одновременной собственности сейчас и в будущем, имеет ключевое значение для всех, кто хочет купить дом. Расскажите своему юристу или агенту по недвижимости, что вы хотите получить от собственности, и это поможет им (и вам) определить наилучший вариант.

Для получения дополнительной информации о покупке дома, включая советы по выбору между домом, квартирой или кооперативом, позвоните по номеру 9.0019 Основное руководство Ноло по покупке вашего первого дома , Алайна Шредер, Илона Брей и Марсия Стюарт.

Совместное владение 101: Объяснение совместного владения

Существует множество мифов и неправильных представлений о совместном владении, которые могут ввести в заблуждение потенциальных покупателей.

Должен ли я делить свой дом с кем-то еще? Плата за аренду и ипотеку не приведет к увеличению моих ежемесячных расходов? Смогу ли я найти дом, который могу себе позволить, только если покину район, который люблю?

Ответ на все вышеперечисленное? Нет! Время выпить чашку чая, поднять ноги и узнать все, что вам нужно знать о схеме покупки / аренды части!

Основы долевого владения

Если вы не можете позволить себе ипотечный кредит на 100% дома, долевое владение предлагает вам альтернативный путь вверх по лестнице собственности, предоставляя правомочным покупателям возможность купить долю в дом в новостройке или на вторичном рынке.

Долевое владение, также называемое частичной покупкой и частичной арендной платой, позволяет покупателям приобрести долю в собственности; они будут платить ипотечный кредит на долю, которой они владеют, и арендную плату ниже рыночной стоимости на оставшуюся часть. Поскольку покупателю нужна ипотека только для принадлежащей ему доли, сумма денег, необходимая для залога, намного ниже по сравнению с прямой покупкой.

Совместное владение позволяет покупателям стать собственниками-арендаторами с долгосрочной безопасностью и стабильностью владения домом по доступной цене.

Право на долевое владение

Долевое владение — это ступенька для тех, кто хочет купить собственный дом, но не может позволить себе покупку на открытом рынке. По этой причине вам необходимо соответствовать определенным критериям:

• Вам должно быть не менее 18 лет.
• Максимальный доход вашей семьи не должен превышать 90 000 фунтов стерлингов в год в Лондоне или 80 000 фунтов стерлингов в остальной части Англии.
• Вы должны быть не в состоянии купить подходящий дом для удовлетворения ваших потребностей в жилье на открытом рынке.
• У вас еще нет дома, или вы продали свой текущий дом до того, как приобрели его по схеме совместного владения.
• У вас должен быть залог, равный сумме, необходимой для покупки доли (помните, что вам не нужно вносить залог от полной рыночной стоимости имущества – только за долю, которую вы покупаете!).
• Вы должны показать, что у вас нет задолженности по ипотеке или арендной плате.
• Вы должны быть в состоянии продемонстрировать, что у вас хорошая кредитная история (что означает отсутствие безнадежных долгов или судебных решений окружного суда) и вы можете позволить себе регулярные платежи, связанные с покупкой дома.

Перейдите по этой ссылке, чтобы узнать больше о критериях приемлемости для покупки дома в совместной собственности.

Расстановка приоритетов при совместном владении

Хотя долевое владение направлено на то, чтобы помочь покупателям, впервые совершающим первые шаги по лестнице собственности, эта схема на самом деле доступна для всех (включая вторых степеней, тех, кто увеличивает или уменьшает размер собственности), если они соответствовать критериям приемлемости. Однако есть некоторые правила в отношении расстановки приоритетов:

• Приоритет отдается военнослужащим.
• При некоторых застройках разрешения местных властей на планирование могут требовать, чтобы предпочтение отдавалось заявителям, которые уже живут или работают в этом районе; это будет введено в действие местным советом, а не жилищной ассоциацией.
• Вы не сможете приобрести недвижимость в совместной собственности, если у вас уже есть другой дом. В качестве альтернативы, если вы владеете недвижимостью, вы должны быть в состоянии показать, что вы находитесь в процессе продажи по подаче заявления.

Расходы на совместное владение

Ежемесячная оплата арендной платы и ипотечного кредита может показаться пугающей, но прелесть совместного владения заключается в том, что эти расходы на самом деле компенсируют друг друга:

• доля их желаемой собственности — обычно от 25% до 75%.
• За принадлежащую вам долю будет выплачена ипотека, а субсидируемая арендная плата за оставшуюся часть будет выплачиваться соответствующей жилищной ассоциации вместе с любыми сборами за обслуживание и арендной платой за землю.
• Если вы продолжите увеличивать количество принадлежащих вам акций (также известное как «лестница»), ваши ежемесячные платежи по ипотеке увеличатся  и ваша арендная плата уменьшится , вплоть до этапа, на котором вы приобретете 100 % своей собственности. В это время вы больше не будете платить арендную плату, только ипотечный кредит, любые соответствующие сборы за обслуживание и арендную плату за землю.

Перейдите по этой ссылке, чтобы узнать больше о расходах, связанных с покупкой дома в совместной собственности.

Совместная собственность на арендуемые дома

Большинство квартир, независимо от срока владения, продаются в аренду, а право собственности принадлежит арендодателю – часто это будут местные органы власти или жилищная ассоциация.

Владение в аренду похоже на долгосрочную аренду, когда ваша аренда дает вам право занимать и использовать дом в течение более длительного периода — или «срока» аренды — который обычно составляет 99 или 125 лет. Срок аренды будет зафиксирован в самом начале, поэтому с каждым годом его длина будет уменьшаться, и в течение этого времени дом можно будет купить или продать.

Недвижимость, находящаяся в аренде с наибольшей долевой собственностью, предоставляется жилищными ассоциациями в рамках их программы владения жильем. Формат таких договоров аренды почти всегда одобрен Агентством жилищного строительства и общин (HCA, ранее Жилищная корпорация).

Перейдите по этой ссылке, чтобы узнать больше об арендованных домах.

Новая модель совместной собственности

Правительство ранее объявило о своей программе доступного жилья – новой инвестиции, которая обеспечит приток 12 миллиардов фунтов стерлингов в жилищный сектор, предоставив до 180 000 новых домов по всей стране. Новая модель схемы частичной покупки и частичной арендной платы будет также реализована в новостройках, находящихся в совместном владении, которые будут переданы в рамках Программы доступного жилья на пять лет, начиная с апреля 2021 года9.0005

Эта новая модель означает следующее для покупателей, приобретающих дом через долевое владение:

• Минимальная начальная доля, которую могут приобрести покупатели, будет снижена до 10% по сравнению с нынешними 25%.
• Введение 10-летней гарантии на ремонт и обслуживание.
• Введение более длительной аренды новых домов.
• Долевые владельцы смогут покупать дополнительные акции (также известные как «лестничные») с шагом 1% по сравнению с текущими 10%.
• Более короткие сроки выдвижения кандидатур для долевых владельцев, желающих продать свой дом.

Если вы заинтересованы в конкретной новостройке или комплексе, мы рекомендуем обсудить ваши варианты с соответствующим поставщиком жилья, поскольку новая модель все еще находится на ранней стадии. Вы также можете посетить правительственный веб-сайт, чтобы узнать больше о новой модели совместного владения, и зарегистрироваться в Share to Buy, чтобы быть в курсе последних объявлений.

Некоторые дома, доступные с минимальной долей 10%, уже перечислены на Share to Buy, поэтому зайдите на наш портал недвижимости, чтобы начать поиск!

Если вы считаете, что совместное владение — это вариант покупки дома для вас, то почему бы не взглянуть на наши  доступные свойства ; Вы можете использовать наши фильтры, чтобы найти свой идеальный дом, основываясь на ключевых критериях, включая местоположение, количество спален и сумму залога.

Если вы хотите узнать больше о программе, вы также можете посетить наш раздел Часто задаваемые вопросы  . В качестве альтернативы, если вы хотите узнать о других вариантах покупки жилья, почему бы не ознакомиться с нашими Помогите купить 101 !

Что является совместным владением недвижимостью-Определение и примеры

Совместное владение 411

• Советы и советы
• Inspiriting Homes
• Данные и исследования
• 11111111111111111111111111111111111111111111101110 гг.

  Дата публикации: 25 августа 2022 г.

  Совместное владение имуществом означает, что более чем одно лицо имеет долю собственности в объекте недвижимости. Существуют различные виды совместной собственности, в том числе общая аренда, совместная собственность, совместная собственность и аренда в полном объеме.

  Понимание совместного владения имуществом

  Каждому типу совместного владения соответствует свой набор правил и разрешений.

  Совместная аренда

  Совместная аренда (TIC) предназначена для двух или более человек, имеющих долю собственности. Количество владельцев не ограничено, и арендаторы могут иметь неравные инвестиционные доли. Например, одному владельцу может принадлежать 80 %, а двум совладельцам — по 10 %. Часто это соответствует финансовым вложениям, внесенным при первоначальной покупке. Если в акте прямо не указано иное, TIC не имеют права на наследство. В случае смерти арендатора доли имущества переходят к наследнику вместо остальных арендаторов. Совместное проживание доступно для всех людей, независимо от их семейного положения.

  Совместная собственность

  Совместная собственность , также известная как совместная аренда с правом наследования (JTWROS), указывает, что арендаторы имеют равные права собственности. Это справедливо даже в том случае, если только одно лицо заплатило за имущество — любой, указанный в акте, владеет всем имуществом. Все арендаторы получают свои документы одновременно и после смерти соглашаются передать собственность своим совладельцам через право наследования, чтобы избежать завещания. Чтобы пройти квалификацию, владельцы должны продемонстрировать «четыре единства»: 

  • Время — право собственности должно начинаться одновременно для всех совладельцев.
  • Доля — все арендаторы должны иметь равные доли в собственности.
  • Титул — все арендаторы должны получить в акте одинаковый титул.
  • Владение — доступ к собственности и права пользования должны быть одинаковыми для всех арендаторов.

  Совместное имущество

  Супружеские пары могут совместно владеть общим имуществом в девяти штатах. В этих штатах (Аризона, Техас, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Вашингтон и Висконсин) пары признаются единым финансовым субъектом. Необходимо указать право на оставление в живых, чтобы в случае смерти одного из супругов титул автоматически перешел к другому. В отличие от JTWROS, нет никаких гарантий автоматического права на выживание.

  Полная аренда

  Супружеские пары также могут выбрать Полная аренда (TBE) в качестве модели совместного владения. TBE — это тип совместной аренды, который дает право на наследство. Это гарантирует, что имущество избежит дорогостоящего процесса завещания и сразу же перейдет в руки овдовевшего супруга. TBE также рассматривает пары как одну финансовую организацию, поэтому недвижимость считается принадлежащей «одному лицу».

  Выводы

  Вот что вам следует знать о совместном владении:

  • Совместное владение и TIC – это варианты для людей, не состоящих в браке друг с другом.
  • Собственники имеют уникальные права на имущество в зависимости от формы совместной собственности.
  • Право наследования имеет решающее значение для того, чтобы доли собственности оставались у существующих арендаторов.

  Подробнее:

  Как устанавливается долевая собственность?

  Совместное владение оформляется документом о праве собственности и правовым титулом, и вы также можете найти подробную информацию в своих ипотечных документах. Если ничего не указано и вы не состоите в браке с другим арендатором, штат по умолчанию будет указывать собственность как совместную или совместную аренду.

  Что такое завещание и почему оно имеет значение для совместной собственности?

  После того, как кто-то умирает, наследство — это юридический процесс, в ходе которого выплачиваются долги и распределяются активы наследства. Совместная собственность с правом наследования обходит наследство, потому что суду нечего решать — владельцы указаны в документе, который заменяет завещание.

  Как продать долевое имущество?

  Это зависит от вида совместной собственности. Аренда в полном объеме действительна только тогда, когда владельцы состоят в браке, поэтому развод или смерть расторгают совместное владение. При совместной аренде все собственники должны договориться о распоряжении имуществом. В большинстве случаев совместной собственности отдельные акционеры могут самостоятельно продать свои доли, чтобы выйти из собственности.

  Какой вид совладения предлагает Pacaso?

  Pacaso предлагает полностью управляемое совместное владение LLC. Разработанная как простой подход к совместному владению вторым домом, модель Пакасо позволяет восьми владельцам, каждый из которых имеет 1/8 доли участия в ООО, а ООО — это организация, которая указана в качестве владельца в документе. Вы владеете от 1/8 до 1/2 своего Pacaso, обслуживанием, управлением и ежедневными обновлениями занимается наша команда. Просмотрите наши списки жилой недвижимости и убедитесь в преимуществах владения вторым домом с Pacaso.

  ---

  Кайла Мозес

  Автор

  ---

  • Поделиться этой публикацией:

  Познакомьтесь с домами Пакасо

  Совершите поездку по нашим эпическим вторым домам в более чем 40 местах мирового класса.

  • Открытый дом

    ᐧ

    Сегодня

    Star Haze

    $ 1,124 000

    1/8.0102

  • Open house

    ᐧ

    Today

    Teton Sky

    $964,000

    1/8 Ownership

    Teton Village, WY

    3 BD

    4 BA

  • Open house

    ᐧ

    Today

    Waterside

    $1,280,000

    1/8 Ownership

    Newport Beach, CA

    4 BD

    5 BA

  • Open house

    ᐧ

    Today

    Seagate

    $858,000

    1/8 Ownership

    Delray Beach, FL

    5 BD

    5.