Гражданский кодекс (ГК РФ). Долевая собственность: права и обязанности собственников. Долевая собственность

Что такое долевая собственность :: SYL.ru

Общая долевая собственность представляет собой имущество, которым владеет несколько лиц с определением доли каждого из них. Каждый участник таких правоотношений имеет право получать часть доходов от использования ценностей, несет часть обязанностей по их содержанию. Рассмотрим далее подробнее особенности общей долевой собственности.

Общие сведения

Доля в общей долевой собственности выражается дробью или процентами. В соответствии с 1 пунктом 245 статьи ГК, части имущества, принадлежащие сособственникам, признаются равными, если иное не вытекает из существа отношений, сложившихся между ними, соглашения или закона.

Величина доли может корректироваться по разным причинам. Изменения могут быть связаны с внесением улучшений в имущество, изменением субъектного состава и пр.

В соответствии с 3 пунктом 245 статьи ГК, участник долевой собственности может рассчитывать на увеличение его доли соразмерно повышению общей стоимости имущества, если улучшение, внесенное им, является неотделимым. Если же оно признается отделимым, то субъект приобретает на него право собственности.

Долевым имуществом участники могут пользоваться, владеть, распоряжаться по взаимному согласию. Если по вопросам, касающимся владения и пользования, согласия достичь не удалось, спор может быть разрешен в судебном порядке. Конфликты, связанные с распоряжением имуществом, в суде не могут быть урегулированы.

Участник долевой собственности может рассчитывать на предоставление в его пользование и владение части общего имущества в соответствии с размером его доли. Если это невозможно, он может потребовать от остальных сособственников соответствующей компенсации. Право общей долевой собственности является вещным. Оно должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано. Только в этом случае право субъекта на долю, выделенную ему во владение и пользование, защищено от посягательства сторонних лиц.

Каждый сособственник может самостоятельно распоряжаться только своей частью в общем имуществе.

Совместная и долевая собственность

В ГК закреплено два основных вида общей собственности: долевая и совместная. О первой говорят в том случае, когда каждый участник является хозяином определенной части имущества. В совместной собственности доли лиц не определены заранее. Они устанавливаются только в случае раздела имущества или выдела из него какой-либо части. В этой связи, совместная собственность часто обозначается как бездолевая.

Каждому участнику долевой собственности (а в итоге и совместной) при разделе или выделе части принадлежит право на долю. Другими словами, каждый субъект обладает долей в праве на весь имущественный комплекс. Право участников не ограничивается конкретной частью целой вещи. Оно распространяется на весь объект собственности. Специфика общей собственности состоит в том, что несколько лиц обладает правом на одну и ту же материальную ценность.

Основания возникновения долей

Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения – по судебному решению.

Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.

Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.

Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.

Измерение долей

Количественное определение части имущества, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности, имеет важнейшее практическое значение. Оно необходимо для распределения между субъектами доходов, извлекаемых от пользования вещью, а также расходов на содержание имущества. Кроме этого, количественное измерение доли позволяет определить, на что может претендовать собственник в случае раздела имущества или выдела из него его доли.

Следует понимать, что величина части имущества, принадлежащая участнику правоотношений, на всем их протяжении изменяется. Она может уменьшаться и увеличиваться в связи с изменением субъектного состава правоотношений, внесения улучшений, при прочих существенных обстоятельствах.

Определение и изменение долей

Части имущества, принадлежащие участникам, признаются равными, если другое не вытекает из законодательства, сути правоотношений, сложившихся между субъектами, или договора. По согласию всех сособственников правила определения и изменения частей имущества могут устанавливаться в зависимости от вклада, который внес каждый из участников в формирование и увеличение имущества.

Если лицо внесло в общий объект улучшения, то их судьба и влияние их на величину доли будут зависеть от соблюдения установленного порядка и характера самих таких улучшений. Если они неотделимые, а порядок их внесения был соблюден, то участник вправе требовать увеличения его доли. Такое изменение должно быть соразмерно повышению стоимости общего имущества. Если установленный порядок не был соблюден, такое право участник долевой собственности не приобретает.

С отделимыми улучшениями дело обстоит несколько проще. Они переходят в собственность участника, который их осуществил, если другое не закреплено соглашением. Внесение таких улучшений, соответственно, само по себе не дает участнику собственности права требовать увеличения его доли, поскольку они являются отделимыми. Это значит, что вещь можно вернуть в первоначальное состояние без причинения несоразмерного ущерба.

Раздел и выдел

Их основания и способы различны. Выдел и раздел могут происходит и по взаимному согласию участников, и по решению судебной инстанции. При этом выдел может осуществляться не только по заявлению собственника, но и по требованию кредиторов с целью обращения взыскания на материальные ценности, принадлежащие должнику.

Если закон допускает и существует техническая возможность, выдел и раздел происходят посредством выделения доли в натуре. Как правило, не возникает проблем при заделе участков в долевой собственности. Если осуществить это невозможно, участник отношений, желающий выделить свою долю, может получить компенсацию (денежную или иную). Следует сказать, что далеко не всегда получается разделить имущество точно в соответствии с долями. В таких ситуациях участник, получивший меньшую часть, может также рассчитывать на компенсацию со стороны остальных сособственников. В этом случае он получает разницу между выделенным ему имуществом и стоимостью идеальной доли.

На основании принципа взаимного согласия, необходимого при реализации права распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, выплата участнику правоотношений вместо выдела доли в натуре разрешена исключительно при наличии его согласия на это. Между тем есть из данного правила исключение. Если доля собственника настолько незначительна, что выдел ее в натуре невозможен, а сам собственник не заинтересован в пользовании общим имуществом, суд вправе и при отсутствии его согласия наложить на остальных участников правоотношений обязательство по выплате ему компенсации. Такая ситуация часто возникает при долевой собственности на квартиру небольшой площади. После получения возмещения субъект теряет право на долю общего имущества.

Распоряжение

Как выше говорилось, все правомочия, связанные с общим имуществом, субъекты реализуют по соглашению друг с другом. В ГК закреплено важнейшее правило, касающееся распоряжения такими вещами. Оно заключается в следующем. При отчуждении доли постороннему субъекту у остальных участников есть преимущественное право приобретения этой доли на условиях, которые собственник предлагает, за исключением случаев продажи имущества на торгах.

Данное правило будет считаться соблюденным, если продавец направит письменное извещение остальным собственникам о своем намерении распорядиться своей долей. В уведомлении должны указываться все существенные условия предстоящей сделки. Если остальные сособственники выразят отказ или не ответят на извещение, субъект может продать свою долю любому лицу. Следует отметить, что закон закрепляет разные сроки для направления ответа остальными участниками долевой собственности. Земельные участки и иные объекты недвижимости не могут быть проданы сторонним лицам в течение месяца с даты направления извещения. Для движимых вещей срок равен 10 дням.

Вместе с тем собственник вправе заложить свою долю, не спрашивая согласия остальных участников. Однако право преимущественного приобретения действует в случае обращения на нее взыскания. Законодательство охраняет, в первую очередь, интересы остальных собственников, поэтому за ними и в этом случае сохраняется право преимущественного приобретения. Только если участники долевой собственности выразят отказ, на долю может быть наложено взыскание.

В случае продажи доли с нарушением права преимущественного приобретения любой сособственник может в трехмесячный срок требовать через суд перевода на него обязанностей и прав покупателя.

Долевая собственность в браке

Она возникает в том случае, если реализация правомочий в отношении совместного имущества осуществляется не на основании закона, а в соответствии с договором. Супруги могут заключить брачное соглашение. В этом случае договорной режим распоряжения, пользования и владения будет действовать в отношении всего имущества, определенного в условиях соглашения.

Супруги также могут заключить отдельные договора по созданию/приобретению материальных ценностей. В этом случае на одну часть общего имущества может распространяться законный режим, ан другую – договорной.

Следует сказать, что кроме добровольного установления долевой собственности, закон предусматривает и принудительное. Оно осуществляется в суде.

Выделение доли из общего имущества супругов

Это действие приводит к тому, что каждый супруг становится долевым собственником. Это значит, что у них появляется возможность самостоятельно распоряжаться частью имущества с соблюдением, разумеется, порядка, закрепленного законом. Следует помнить, что второй супруг получает право преимущественного приобретения доли в случае, если первый решит ее продать.

Выделение долей приведет также к разделению обязанностей по содержанию объекта. Речь, в частности, об уплате налогов, страховании, коммунальных и иных платежах.

Важные моменты

Необходимо особо отметить, что при установлении режима владения общим объектом в брачном договоре в случае признания его недействительным или при его расторжении (как по взаимному согласию супругов, так и в судебном порядке), участники правоотношений переходят на законный режим реализации своих имущественных прав.

Если долевая собственность устанавливалась в индивидуальном договоре (к примеру, о приобретении квартиры), решением участников правоотношений или по постановлению судебной инстанции допускается только изменение величины долей. Совместное владение имуществом при этом устанавливаться не может. В такой ситуации в качестве единственной возможности вернуться к такому режиму владения может выступать оспаривание совершенной сделки и признание ее недействительности. Но для этого стороны должны располагать вескими основаниями.

Заключение

Как видно, долевая собственность может принести субъектам немало проблем. Это достаточно обременительное право, поскольку предполагает определенные ограничения для всех его обладателей. Во-первых, без соблюдения установленного порядка нельзя распорядиться своей частью имущества. В противном случае любой сособственник может признать сделку недействительной и требовать перевода на него обязанностей и прав приобретателя.

Множество сложностей возникает при внесении улучшений в общее имущество. Если они отделимые, то признаются движимым имуществом и просто переходят в собственность субъекта, их осуществивших. С неотделимыми улучшениями все намного сложнее. Дело в том, что они увеличивают размер имущества и, соответственно, повышают его стоимость. В таких ситуациях следует быть крайне осторожным.

Далеко не всегда между участниками долевой собственности установлены доброжелательные отношения. Часто для кого-то из собственников создаются невыносимые условия, и ему приходится продавать свою часть, вместо того, чтобы улучшать ее и пользоваться ею.

www.syl.ru

Общая долевая собственность. Право общей долевой собственности :: BusinessMan.ru

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов реализации гражданами права общей собственности — совместное владение имуществом, а также долевое. Какова специфика каждого из них? Какие источники норм регулируют соответствующие правоотношения граждан? Имеет ли значение специфика имущества, которое находится в общей собственности?

Что такое общая собственность?

Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность — это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности — неразделенный.

В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

Долевая собственность

Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении — если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два — раздел и выдел.

Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант — в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

Совместная собственность

Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых — распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

Раздел и выдел

В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

Совместная собственность супругов

Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров — совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых — совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Практика распоряжения долями: процедура продажи

Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев — продажу жилья.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны — даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм — обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике — предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

Общая собственность на землю

Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет — земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности — если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект — неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности - если в законе не указано иное - подлежит корректному распределению в натуральном виде.

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение — рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров — долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.

businessman.ru

Глава 2. Общая долевая собственность

2.1. ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно п. 3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого — требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.

В ГК РФ закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная (п. 2 ст. 244). Общая собственность называется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.

Каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Объектом этого права как права собственности является вещь. Специфика же общей собственности заключается в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет.

Долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. По соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность: допускается перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.

Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Образование общей совместной собственности возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.

В общей собственности важно количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности меняется. Он может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать.

Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в имуществе зависят от того, был ли, во-первых, соблюден при внесении улучшений установленный порядок и, во-вторых, неотделимы или отделимы улучшения. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Таким образом, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит по требованию не только выделяющегося сособственника, но и кредиторов для обращения взыскания на имущество должника. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что, когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации со собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4 и 5 ст. 252 ГК).

2.2. РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Для того, чтобы ответить на вопрос, в каком порядке происходит распоряжение общей долевой собственностью, в первую очередь, следует ознакомиться с понятием долевой собственности. Итак, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 ГК РФ), при этом, доля каждого собственника может быть определена (долевая собственность) либо не определена (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть, распорядится своей долей в имуществе собственник может, учитывая следующее правило: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 ГК РФ). Таким образом, продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только когда остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли в праве собственности (на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В то же время, участник общей долевой собственности (имущество разделено на доли) может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на долю в общем имуществе, сохраняются интересы остальных собственников, Так, согласно статье 255 ГК РФ, за остальными собственниками сохраняется право преимущественной покупки продаваемой доли. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Однако участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. В случае, если участник долевой собственности продает свою долю постороннему лицу, он обязан соблюдать преимущественное право покупки других участников, известив их о предстоящей продаже (ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

studfiles.net

Гражданский кодекс (ГК РФ). Долевая собственность: права и обязанности собственников

Собственность может быть зарегистрирована на одного человека, который имеет право пользоваться и распоряжаться ей. Но нередко она имеет несколько владельцев. Поэтому есть такие понятия, как общая и долевая собственность. Права и обязанности собственников зафиксированы в законе.

Общая

Как свидетельствует ст. 244 ГК РФ, общей собственностью считается имущество, которым владеет 2 и более лиц. Часто это касается недвижимости. Существует общая долевая собственность и совместная. В первом случае предполагается разделение имущества в определенных долях. Во второй ситуации объект будет неразделенный.

Часто общая долевая и совместная собственность устанавливается на основе норм закона. К примеру, имущество супругов или лиц крестьянского хозяйства считается совместным. Но владельцы имеют право договориться о разделе и закрепить это решение законным способом.

Долевая

Часто к недвижимости относится такое понятие, как долевая собственность. Права и обязанности собственников одинаковые. Этот вид имущества подразумевает распределение прав на владение в установленных долях, а также возможность получения дохода от него. Участники несут ответственность по содержанию активов.

У владельцев имущество может быть в дробях и процентах. В ст. 245 ГК РФ указано, что пропорция равна, если другое не предусматривает закон, договор или практика взаимоотношений между владельцами. Размеры долей изменяются из-за появления новых лиц, модернизации имущества. Права пользования долевой собственности реализуются каждым владельцем на основе согласия остальных.

Если между хозяевами нет согласия, то споры решаются в суде. Часто этот орган помогает устранить противоречия по поводу распоряжения. Продажа имущества имеет некоторые особенности. К примеру, если один из хозяев желает продать свою часть, то другие могут приобрести ее. Причем им предоставляется преимущественное право, что указано в ст. 250 ГК РФ. Но только если это не касается продажи с помощью публичных торгов. При нарушении этой нормы остальные хозяева могут обжаловать сделку через суд.

Права

Права дольщика на долевую собственность указаны в законе. По ст. 209 ГК РФ каждый владелец может:

1. Владеть имуществом.
2. Эксплуатировать его.
3. Распоряжаться им – менять, сдавать в аренду, продавать.

А поскольку имущество имеет несколько хозяев, поэтому учитываются права и обязанности участников долевой собственности. Все сделки можно выполнять при наличии разрешения всех хозяев.

Например, земля находится во владении у 4 людей. На территории есть плодовые насаждения. Три человека не желают выполнять обработку сада, а хотят сдать участок в аренду. А один хочет работать на нем. В этом случае мнение большинства не работает. Нужно искать компромисс. Если прийти к единому решению не получается, то нужно обращаться в суд. Причем это право есть у всех лиц.

Суд не может принять решение, обязывающее человека согласиться на что-то другое, что противоречит его желанию. Это связано с принципом свободы соглашения. Поэтому распоряжаться имуществом можно по согласованию.

Обязанности

Необходимо учитывать и другие нюансы, у кого есть долевая собственность. Права и обязанности собственников земельных участков или другого имущества утверждены для правомерности сделок. Участники долей могут менять размеры своей части. К примеру, выполнен ремонт и приобретена техника, она становится собственностью того, кто это реализовал. Но это запрещено, если в договоре обозначено другое.

Хозяева долей должны платить налоги, коммунальные платежи. Если хоть один из них уклоняется от этого, то это считается нарушение закона. В обязанности входит обязательно оповещение владельцев о своем намерении распорядиться имуществом. Права владения у всех хозяев одинаковые.

Распределение доходов

По ст. 248 ГК РФ владелец имеет право на пропорциональное распределение доходов от имущества, которое зарегистрировано в совместной собственности. Исключением могут быть случаи, прописанные в соглашении между лицами. Если человек получает доход, то он должен платить налог, нести издержки, относящиеся к содержанию. Права и обязанности собственников при долевой собственности одинаковые для всех.

Особенности раздела и выдела

Долевая собственность прекращается при разделе и выделе. Эти процедуры имеют свои особенности. Если выполняется раздел, то собственность прекращается для всех его хозяев. Выдел из общего имущества предполагает разные основания для выполнения обеих процедур. К примеру, раздел или выдел осуществляются по согласию всех хозяев. Но это выполняется по судебному решению.

Выдел выполняется по требованию кредиторов. В ст. 252 ГК РФ указано: раздел и выдел производится в натуральном выражении, если это соответствует нормам закона. Но при невозможности выполнить это владелец, который желает получить свою часть по разделу или выделу, имеет право на получение компенсации. Часто это происходит с помощью решения суда. Долевая собственность прекращается после получения компенсации.

Совместное имущество

В законе есть понятие совместного владения. Его особенностью считается то, что хозяева управляют имуществом, в нем отсутствуют доли. Владельцы могут договариваться по поводу пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом.

Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, то процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.

Имущество супругов

Имущество людей, которые состоят в браке, имеет свои особенности. В ст. 256 ГК ТФ указано, что совместным будет имущество, приобретенное после регистрации брака, если другие условия не обозначены в брачном соглашении.

Продажа долей

Права и обязанности собственников долевой собственности зафиксированы законом. Хозяева имущества могут распоряжаться им. Часто проводятся сделки по продаже жилья. Чтобы продать всю квартиру, нужно разрешение всех хозяев. Это касается и случаев, если человек хочет передать жилье в залог. Причем согласие должны дать все – если кто-то не предоставляет разрешение, сделка не проводится.

Права по долевой собственности предполагают, что человек может распоряжаться своей частью по своему усмотрению. Но в этом случае могут появиться проблемы с определением фактической доли. Если есть часть в однокомнатной квартире, то тогда выделить ее будет сложно. Но если общая собственность оформлена на дом, где несколько квартир, то такая процедура будет реальной.

Получается, что для реализации объект должен быть делимым. Часто для процедуры выдела привлекают специалистов, которые помогут правильно выполнить это. Другим решением считается обращение в суд. Собственнику выдается то количество метров, которые необходимы для комфортного проживания. Например, суд может передать человеку комнату, а на ванную, кухню, прихожую предоставляется право пользования.

Если один из хозяев решил продать свою часть, то он должен оповестить об этом остальных владельцев в письменной форме. Месяц предоставляется на их решение. Стоимость должна быть такой же, которая озвучена при предоставлении документа. Если продать долю другим лицам без уведомления остальных хозяев, то такая сделка может быть оспорена. Тогда собственник возвращает деньги и получает свое имущество.

Аренда

Права долевой собственности предполагают возможность сдать свою часть в аренду. Процедура выполняется с разрешения остальных хозяев. Но часто сделки проводятся с человеком, нашедшим арендатора. Но это считается неправомерным. Если человек все-таки сдал свою часть в аренду, остальные собственники могут выселить жильца.

Но для временного проживания никто не может запрещать вселять людей. Хоть недовольные хозяева могут обратиться в суд, но если дело будет выиграно, то решение действует в отношении определенных лиц, которые вселились по договору.

Земля

У граждан может быть долевая собственность на землю. Здесь действуют те же нормы закона, что и при другом имуществе. По ст. 244 ГК РФ общее владение появляется при неделимости объекта. Если участок в доле, то его можно распределить в натуральном виде.

По ст. 257 ГК РФ общее имущество фермеров является собственностью всех участников объединения. Но они могут договориться о распределении земли по соглашению. Долевая собственность на землю позволяет пользоваться ей так, как и другим имуществом.

Таким образом, владение долей имущества предполагает наличие прав и обязанностей. Все процедуры с собственностью следует выполнять на основе норм закона. Тогда сделки считаются официальными, поэтому не могут быть отменены.

fb.ru

Общая долевая и общая совместная собственность. Участник общей долевой собственности на земельный участок. Долевая общая собственность

Большинству граждан нашей страны посчастливилось быть обладателем определенной собственности: машины, квартиры, дома, дачи, мебели, предметов обихода и многого другого. Когда речь заходит о праве на собственность, обычно имеется в виду возможность владельца совершать со своими вещами любые действия. Он может их продать, подарить, обменять, изменить или испортить. Зачастую это решение принимается хозяином предмета самостоятельно (если не применяются какие-либо ограничения, оговоренные в законодательстве).

Однако это правило не может быть универсальным, так как для него существуют исключения. Если имущество принадлежит не одному, а нескольким людям (общая долевая и общая совместная собственность), то при выполнении операций с его участием нужно согласие всех заинтересованных сторон.

Понятие об общей собственности

Общей собственностью становится имущество, принадлежащее двум людям или большему числу лиц. Зачастую это касается предметов и объектов, перешедших к собственникам в качестве наследства по закону.

Наследодатели, составившие завещание, обычно четко указывают наследников конкретных вещей и объектов. Однако если такого документа нет, имущество переходит наследникам в соответствии с порядком, указанным в законодательстве. Существует строгая иерархия, называющаяся очередью. Как правило, в каждой из таких очередей несколько равноправных новых владельцев. Все они становятся участниками общей собственности, а их права, возможности и обязанности регулирует Гражданский кодекс (ГК).

Виды общей собственности и их особенности

В соответствии с ГК, существует общая долевая и общая совместная собственность. Их общей чертой становится разделение права собственности между несколькими людьми, но участники долевого вида имущественных отношений могут определить размер своей доли, а при общей совместной собственности это невозможно.

Ярким примером последней можно считать все предметы, а также движимые и недвижимые объекты имущества, которые были приобретены супругами в период брака. Долю каждого из них рассчитать невозможно.

Вместе с тем закон признает их имущество в общей долевой собственности, если при заключении брака был подписан специальный договор. Брачным контрактом может быть определена стоимость доли каждого из супругов. Они даже могут вовсе отказаться от общего ведения счетов, выбрав раздельный режим.

Таким же образом люди, участвующие в крестьянском (фермерском) хозяйстве, договариваются между собой о том, доли какого размера будут принадлежать каждому из них. Другими словами, в таких случаях речь идет о замене отношений совместной собственности долевым участием. Такие манипуляции могут быть выполнены исключительно при единогласном решении участвующих сторон. Обратная метаморфоза невозможна.

Конечно, не всегда участники таких имущественных отношений состоят в родстве между собой. В результате продажи владельцами могут стать совершенно чужие люди, но в любом случае каждому из них стоит позаботиться о выстраивании нормальных отношений с остальными участниками. Это диктуют как правила хорошего тона, так и элементарный здравый смысл: рано или поздно возникнет необходимость в их содействии.

Права собственника общей долевой собственности: немного важной теории

Чтобы глубже понять правовые нормы, которые регулируют имущественные отношения участников общей собственности, стоит обратиться к источнику современного права - древнеримской юриспруденции. В трудах римлян указано, что каждый собственник может распоряжаться долевым правом владения всей вещью. Это значит, что ему принадлежит не конкретная доля имущества, а доля права на этот объект или предмет. Таким образом, долевая общая собственность – это владение правом на распоряжение имуществом, а не самой вещью.

Практическое применение описанного выше правила заключается в следующем: владелец одной четвертой доли в правах общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру), площадь которой составляет 80 кв. м, не может считать себя обладателем 20 кв. м данного жилья. В его распоряжении находится одна из долей в праве на всю квартиру, однако не право на четверть площади.

Существуют условия, при соблюдении которых участник общей долевой собственности может стать единоличным обладателем имущества, также ему может быть доступна процедура закрепления за собой права на пользование своей частью.

Отдельные аспекты владения и пользования объектом общей собственности

ГК РФ предоставляет всем собственникам следующие возможности:

• Владение конкретным предметом (реальное обладание).
• Использование своей вещи, предмета или объекта (извлечение выгоды путем его прямого применения, получение плодов, продукции и доходов).
• Распоряжение указанным предметом (сдача в аренду, продажа, обмен, отдача в качестве залога).

Доля в праве общей долевой собственности накладывает на владельца обязательство согласования запланированных им действий со всеми остальными правообладателями. Следует учитывать тот факт, что если участник не сможет найти общий язык хотя бы с одним из остальных владельцев доли (даже самой маленькой), все предпринятые им действия с объектом будут расценены как неправомерные.

Пример для иллюстрации

Рассмотрим ситуацию, при которой общая долевая собственность на земельный участок с несколькими деревьями принадлежит четверым людям. Один из них заинтересован в том, чтобы самому использовать объект. Другие не желают делить его или на нем работать, их предложением становится передача земли в аренду. Увы, при такой форме собственности голосование не может быть решением вопроса, так как все без исключения участники должны быть согласны с итоговым результатом.

Каким способом можно прийти к общему знаменателю?

Если компромисса достичь не удается, участник общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Согласно закону, истец может просить (или даже требовать), чтобы ему предоставили возможность владеть и пользоваться частью общего участка (или любого другого объекта), который соразмерен его доле.

Если это невозможно, то другие участники, владеющие и пользующиеся имуществом, могут компенсировать истцу стоимость его доли.

Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.

Правовой аспект: просроченные кредитные обязательства

Доля в общей долевой собственности является частью имущества человека. Это дает право кредиторам претендовать на возмещение задолженности за счет ее стоимости. Закон разрешает применять эти меры при взыскании долгов с участников и долевой, и совместной собственности.

Осуществляя принудительное определение и оценку доли (если речь идет о совместной собственности), а также ее продажу, кредиторы обязаны учесть правовые интересы других сторон. Как и в случае с добровольной продажей, участники имеют преимущественное право первыми предложить свою цену. Если эта процедура не будет соблюдена, и долю купит посторонний человек, после судебного разбирательства сделка может быть оспорена.

Ввиду этого кредитор может потребовать от должника продажи его доли одному из участников. В данных обстоятельствах продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна быть выполнена без занижения его стоимости (что могло бы быть выгодным для должника и покупателя). Это условие направлено на защиту интересов кредитора.

В том случае, когда никто из участников не выказал желания купить еще одну долю, долг должен быть погашен путем ее продажи с публичных торгов. Такая мера призвана защитить должника от намеренного занижения цены, так как в процессе торгов он имеет шанс получить максимальную сумму.

Интересно то, что у кредитора нет права на покупку доли должника, так как он может нарушить права других участников. Когда же они отказываются от своих преимуществ, в силу вступает требование закона об организации торгов. Описанная процедура актуальна только в том случае, когда у должника есть долевая общая собственность. Это никак не может быть применено к тем, кто владеет долей в совместном имуществе. В таком случае кредитор может настаивать только на выделении части задолжавшего, чтобы взыскать с него долг другими методами.

Что следует знать о содержании, ремонте и модернизации объектов, находящихся в общей собственности?

Будучи владельцем любого имущества, человек, естественно, проявляет беспокойство о его состоянии и сохранности. Он не только пользуется правами и преимуществами, но еще и несет определенную ответственность. Например, на его плечах лежит забота о содержании предметов и объектов, а также риски, связанные с их повреждением и гибелью.

К основным издержкам можно отнести:

• Необходимость капитального и текущего ремонта.
• Страховые платежи.
• Расходы на регистрацию.
• Оплату охраны и коммунальных платежей.
• Выплату налогов.

Указанные нюансы актуальны и для людей, владеющих совместным или долевым имуществом. Общая долевая собственность – это специфический вид активов, поэтому суммы расходов делят между собственниками пропорционально величине их доли. Нести финансовые обязательства должны все участники, независимо от того, пользуются они объектом или нет.

В тех случаях, когда кто-то из участников не хочет платить условленную часть расходов на содержание объекта, другие могут прибегнуть к принудительному взысканию денежной суммы.

Однако стоит внести оговорку о том, что участники могут прибегнуть к судебному иску только в том случае, когда дом в общей долевой собственности (или другой объект) может серьезно пострадать из-за неуплаты части коммунальных платежей, обязательных ремонтных или восстановительных работ. Обивка комнат дорогими панелями не будет признана необходимыми работами, следовательно, нет смысла ожидать компенсации ее стоимости.

При желании облагородить или украсить имущество оптимальным станет получение письменного согласия на такие мероприятия. Документ станет подтверждением единогласного решения и позволит тому, кто осуществил эти действия, увеличить свою долю соразмерно вложениям.

Зачем нужна общая долевая собственность и что с нею делать?

Как и любое другое имущество, долевая общая собственность – это объект наследования, дарения, сделок купли/продажи или сдачи в аренду. Только сам участник вправе решать, как ему поступить со своей долей.

Однако правила есть правила, и их необходимо соблюдать. Поэтому при желании продать долю постороннему человеку (не являющемуся участником общей собственности) продавец обязан написать и разослать информационные письма другим владельцам. В них следует указать объем и стоимость продаваемой доли, а также другие условия. Письмо может быть вручено лично, под роспись или отправлено по почте.

В том случае, когда никто из совладельцев не заинтересован в покупке, участок в общей долевой собственности (другой предмет или объект) может быть продан любому покупателю.

Следует знать, что участники долевой собственности могут размышлять о том, будут они покупать долю или нет, на протяжении следующих периодов времени:

• При продаже недвижимого имущества – один месяц.
• Когда речь идет о движимом предмете – десять дней.

Оспорить законность проведения сделки владельцы могут в течение трех месяцев после ее совершения. Если у них есть какие-либо сомнения, они не должны пропускать этот срок, так как после суд не станет рассматривать их дело. Владельцам следует знать, что им не удастся добиться признания сделки недействительной, возможен только перевод права собственности на одного из участников.

Особенность процедуры дарения, завещания или отдачи в качестве залога заключается в том, что уведомлять других участников не требуется. В любом случае эта сделка будет признана законной и действительной.

Общая долевая собственность на земельный участок: как правильно распорядиться имуществом?

Все описанные законы и правила действительны также в том случае, когда объектом долевой общественной собственности является земля. Правда, операции с такой недвижимостью связаны с целым набором специфических особенностей.

В первую очередь следует заметить, что число владельцев у некоторых участков может достигать нескольких сотен. Это связано с тем, что многие сельскохозяйственные земли были целенаправленно выделены, чтобы стать долевой собственностью работников совхозов и колхозов (уже после ликвидации организаций).

Сегодня существует устойчивый интерес к таким участкам. Некоторые из них используются для выращивания продукции, на других строят жилые дома. На продажу и покупку земли запретов нет, правда, есть некоторые ограничения насчет перепродажи паев третьим лицам (чтобы избежать бесхозяйственного использования ресурсов).

Владельцы, планируя продажу, обмен или передачу в аренду, обращаются к остальным участникам, чтобы те разрешили выделить их земельные доли в общей долевой собственности. Цель этого действия указывать не обязательно, так как фактически это касается только владельца пая. Чаще всего ею становится:

• Сделка между гражданами или с участием организации (передача в дар, обмен, продажа, покупка, сдача в аренду).
• Возникновение наследственных прав на определенную долю участка (в соответствии с завещанием или законом).
• Решение суда о правомерности имущественных претензий на долю.
• Процесс приватизации земли.

Для выделения доли необходимо решение собрания дольщиков. Они определяют то место, где будет выделена земля, и обозначают его на плане участка. Затем приходит черед межевания - процедуры, проводимой кадастровым инженером на местности. Выделенная доля отгораживается, и ей присваивается новый кадастровый номер.

Дольщик обязан проинформировать общественность о своем намерении выделить пай и организовать собрание владельцев. Он может использовать любой удобный ему местный канал СМИ (газеты, радио, телевидение).

Собравшиеся пайщики утверждают проект межевого плана, составляют протокол и подписывают акт о согласовании границ нового участка. Дальнейшие документы владелец выделенного пая получает в Росреестре.

Как распределить доход от общей долевой собственности

В результате самостоятельного использования общего объекта всеми владельцами, его продажи или сдачи в аренду они получают определенный доход. Так как собственность общая, то и деньги не могут принадлежать кому-то одному.

Фактически вопрос о том, какая часть дохода причитается каждому владельцу доли, не регулируется законодательством. Они решают этот вопрос между собой в процессе переговоров и обсуждения. Государство определяет только порядок документального оформления решения участников общей собственности о распределении их дохода.

Зачастую полученные средства делят между владельцами имущества пропорционально величине их долей. При этом следует учитывать усилия, которые были приложены каждым из них для получения дохода. Нередко владелец небольшой доли, выполнивший крупный объем работ (например, необходимых для обработки общего земельного участка, его продажи или сдачи в наем), может рассчитывать на солидную часть прибыли.

Особое внимание владельцам стоит обратить на то, как будет документирована проданная общая долевая собственность. Договор купли-продажи не может просто содержать указание о перечислении денег одному из владельцев. Ведь это не позволяет выполнить правильный и достоверный расчет налоговых отчислений.

Собственники обязаны составить между собой соглашение или дополнительное соглашение, идущее с договором купли-продажи. Указав в этом документе все данные о распределении полученных ими денежных средств, они поступят согласно законодательству.

Многие участники общей долевой собственности, сталкиваясь с необходимостью проведения каких-либо операций со своей частью имущества, испытывают трудности с соблюдением всех законодательных норм и правил. Это неудивительно, ведь в быту люди не так часто сталкиваются с имущественным законодательством и не могут быстро сориентироваться в многочисленных нюансах своего дела.

Ситуацию порой осложняют натянутые отношения между собственниками или их нежелание идти на компромисс. Чтобы все предпринятые действия были законными, правильными и не могли быть оспорены, лучше обратиться к юристу. Квалифицированная помощь существенно облегчает и ускоряет многие процедуры, особенно если дело доходит до суда, когда требуется разрешение имущественных споров.

fb.ru

Право общей долевой собственности - Гражданское право (Общая часть)

Понятие общей долевой собственности

Общая долевая собственность - это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:

• • доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
  • доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. 1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
   2. издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать:

1. 1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
   2. распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Право преимущественной покупки

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Изменения с 01.01.2017 г.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю

• • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а
  • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены. При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

jurkom74.ru

Совместная собственность и долевая собственность

Главное право в отношении какого-либо объекта недвижимости – это право собственности на него. Именно оно дает максимум возможностей по использованию и распоряжению имуществом.

Однако не всегда квартира или другое жилое помещение принадлежит одному лицу.

Бывает, что собственников несколько, что создает совершенно иной порядок распоряжения имуществом для каждого из них. Многообразие форм владения недвижимостью и другими объектами создает необходимость знать особенности и нюансы каждого вида.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Виды собственности на квартиру

Кроме владения конкретным объектом недвижимости государством, в российском законодательстве предусмотрено право гражданина на обладание недвижимостью.

Это положение создает целое разнообразие видов собственности:

• в долях;
• личная;
• совместная.

Любой из представленных вариантов обладает своими особенностями, преимуществами и недостатками.

Особняком стоит частная, так как она предполагает наличие лишь одного собственника, который имеет полное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по личному усмотрению и без получения чьего-либо подтверждения или согласия.

Ограничением может стать лишь обязанность не причинять вред и неудобства другим лицам. Такой вариант является наиболее предпочтительным, так как только одно лицо вправе совершать любые, не запрещенные российским современным законодательством, сделки с недвижимостью.

Однако бывают ситуации, когда несколько лиц имеют определенный объем прав на один и тот же объект недвижимости.

Например, такое возможно при разделе имущества между супругами, которые обладают равными правами на совместную приобретенную в период нахождения в браке квартиру. В зависимости от желания сторон и технической возможности разделить объект на части, может образоваться совместная общая, а так же долевая собственность.

Любой из видов предполагает наличие своих особенностей и отличительных черт.

Главное, что определяет вид собственности – объем полномочий конкретного владельца и возможность осуществлять действия с объектом без необходимости получать согласие других лиц .

Общая совместная собственность

Главная особенность общей совместной собственности состоит в наличии нескольких лиц, которые имеют определенный объем прав на одну и ту же квартиру. Основным примером такого вида владения является совместное имущество супругов.

Однако законодательство предусматривает два случая образования такого вида по ст. 244 ГК России:

• приватизация;
• приобретение объекта в браке.

При таком виде собственности ярко выражена общность всех ее участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят в некоторой степени друг от друга.

Нередко совместная собственность появляется в результате неделимости конкретного имущества. Например, если супруги не могут разделить в натуре квартиру, они вправе владеть ею на праве совместной собственности.

Неделимость объекта предполагает невозможность его раздела на отдельные доли в натуральном выражении из-за недостаточности размера, большого количества собственников, низкой стоимости и т.д.

По сути доли каждого из многочисленных участников существуют, но они не выделены и не определены конкретно. Это означает, что и документов отдельно на свою часть каждый собственник не имеет. Именно поэтому распоряжение и пользование осуществляется с согласия всех владельцев.

По ст. 253 ГК России они должны одобрить любую сделку с объектом или его изменение.

Однако нередко это порождает необходимость обращаться в суд, если не может быть достигнуто согласие между всеми собственниками.

Для облегчения управлением отдельными частями имущества можно выделить из него доли и перевести объект из общей в долевую собственность.

Однако если сделать этого нельзя, то один участник вправе выплатить остальным денежные или иные компенсации и стать единственным хозяином имущества.

Общая долевая собственность

Статьей 245 ГК России предусмотрено существование долевой собственности. Она подразумевает, что каждый из участников имеет свою, четко ограниченную долю в составе одного объекта. При таком порядке возможно два варианта пользования объектом:

• по соглашению сторон;
• раздельно, если это позволяет сам имущественный объект.

Кроме того, части бывают двух разновидностей:

• Реальные. Те, которые можно по-настоящему выделить и пользоваться раздельно. Такие части могут быть в отдельно выстроенном доме, но их не бывает в квартире, находящейся в многоквартирной постройке.
• Идеальные. Такие, которые физически невозможно отделить.

Существование нескольких владельцев долей порождает наличие у них преимущественного права приобретения продаваемой части. Это означает, что при попытке продать свою часть один из собственников обязан сначала разослать всем остальным письменное уведомление с указанием предполагаемой цены приобретения для других участников. Только в случае отказа или отсутствия всякой реакции в период до 30 дней от каждого из них доля может быть продана третьему лицу.

Если возможность преимущественной покупки не была принята в расчет продавцом, то сделка, которую он совершит с третьим лицом, может быть оспорена одним из собственников остальных долей. Однако при этом владельцы других частей не имеют право преднамеренно создавать препятствия по продаже доли.

В результате, долевая общая собственность предусматривает наличие конкретных частей одного и того же имущества.

Такая форма подразумевает существование нескольких собственников, которые владеют каждый своей частью объекта.

Разница между совместной и долевой собственностью

Между двумя видами собственности существует некоторая схожесть.

Это обусловлено тем, что оба они подразумевают наличие нескольких лиц, владеющих одним и тем же объектом или его частями.

Так же объединяет их то, что распоряжаться свободно и независимо от других в таком случае объектом или долей не получится.

Различие же, в основном, состоит в том, что в совместной собственности части фактически не выделяются, а при долевой наоборот. Долевая встречается чаще и при различных обстоятельствах, общая же возникает между супругами и при приватизации на нескольких лиц.

Кроме того, продать объект при общей собственности нельзя без согласия второго владельца, при долевой же необходимо соблюсти право преимущественной покупки.

Это самое ключевое отличие, так как, если с пользованием и владением проблем обычно не возникает, то желание распорядиться частью целого вызывает недовольство или несогласие других владельцев. Именно поэтому важно четко соблюдать порядок отчуждения в зависимости от конкретного вида права.

Таким образом, существует несколько видов собственности, включая частную и государственную.

До не которого времени в России признавалась только вторая, она же и была распространена.

Сегодня все иначе, так как множество разновидностей единиц имущества принадлежит физическим лицам.

Кроме того, первая подразделяется на несколько видов, отдельные из которых предполагают участие двух и более лиц. Между ними существуют схожести и отличия, а также особенности разрешения конфликтных и спорных ситуаций между собственниками, которые возникают достаточно часто.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

lawyer-guide.ru

---

• 
  Покупка квартиры в ипотеку
• 
  Жк рублевский
• 
  Жилье в адлере снять
• 
  Виннер база недвижимости официальный сайт
• 
  Онлайн оценка квартиры
• 
  Авито вуктыл
• 
  Кратово московская область
• 
  Пик черняховского 19
• 
  Авито вурнары
• 
  Лисий нос санкт петербург
• 
  Жк ленинский парк