Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это...

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

fb.ru

что нужно знать дольщику ⚖

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
Заключается договор долевого участия с дольщиками.
Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

pro-ddu.ru

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов 2018

Рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Жильё от застройщика пользуется особенным спросом в последнее время. У каждого гражданина, заключившего договор участия в долевом строительстве, появляется масса преимуществ. Но процесс заслуживает отдельного рассмотрения.

Способы приобретения жилья

Для многих граждан заключение таких соглашений – единственный способ приобрести жильё. Чем раньше вкладываются в строительство – тем дешевле становится жильё на последующих этапах. Самые дешёвые объекты – те, на территории которых сейчас есть только «котлован». Но такие покупки считаются и самыми рискованными.

Текущее законодательство говорит о том, что покупка по долевому участию – это сделка с внесением предоплаты. То есть, деньги второй стороне передаются, хотя само жильё ещё не готово.

Застройщики делают всё возможное для привлечения к проекту граждан, их денежных средств.Некоторая доля денег вкладывается и самой строительной компанией. Эти вложения должны будут окупиться, когда готовое жильё будет продаваться.

Для дольщика главные преимущества следующие:

Приобретение жилья по более низкой цене, если сравнить со стандартным первичным, вторичным рынком.
Поэтапная оплата.
Возможность получить комфортабельное жильё с максимальной площадью.

Самый большой риск – натолкнуться на недобросовестных заказчиков. Клиенты приобретают не сами квартиры, а только право требовать их по завершении строительства. Но закон защищает права дольщиков и гарантирует, что средства будут возвращены при появлении проблем. Главное – чтобы сама сделка прошла законно.

Правовое регулирование

ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года – главный документ, который регулирует отношения между сторонами в данном случае. В документе подробно описаны принципы долевого строительства, установлены основные правила деятельности, в целом. Но закон связан только с объектами, разрешительные документы для которых получены после 01.04.2005. На 2018 год правила остаются теми же.

Условия

Каждый гражданин может стать дольщиком, в этом нет ничего сложного. Главное – не натолкнуться на мошенников. Необходимо учитывать несколько моментов, чтобы обезопасить себя.

Для проверки застройщика можно требовать информацию в следующих направлениях:

Декларации по проектам многоквартирных домов.
Документы по собственности, либо аренде на земельный участок, где ведётся строительство.
Бухгалтерский баланс.
Аудиторское заключение о проведённых работах на протяжении последнего года.
Разрешение по застройке.
Типовой договор по страхованию, поручительству.
Лицензия.
Учредительные, разрешительные документы.

Присмотреться стоит к срокам действия разрешительных документов, особенно это касается лицензий. Права на участок точно утрачены, если даты неактуальны, а само строительство ещё не начато.

Разрешение на застройку не будет выдано, если отсутствуют договоры страхования, поручительства.За информацией можно обратиться к представителям специальных ресурсов.

Договоры так же должны составляться грамотно:

Описание способов обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Наличие гарантийных сроков. Минимальный равен 5 годам.
Подробное описание здания.
Указание сроков сдачи.
Стоимость, дата внесения платежей.

При внесении средств допустимо использование сертификатов, безналичного, либо наличного расчёта. Жилищные сертификаты означают, что тому или иному гражданину при приобретении недвижимости помогает государство, внося часть суммы за покупку.

Оплата вносится только после того, как соглашение подписано.

Обязанности сторон

После государственной регистрации и проставления подписей считается, что договоры между сторонами приобретают юридическую силу. В данном документе для каждой из сторон определяют как права, так и обязанности.

Возможно применение финансовых санкций к тем, кто уклоняется от обязанностей без серьёзной причины.

Для застройщиков

Застройщики должны:

Устранять любые неполадки за свой счёт, пока действует гарантия.
Передавать собственникам объекты недвижимости, когда начинается эксплуатация.
Использовать только качественные материалы, современные технологии.
Следить за сроками выполнения строительно-монтажных работ.
Предоставлять учредительную и разрешительную документацию, по первому требованию.

Для участников

Здесь важно проводить своевременные финансовые расчёты. После сдачи жилья граждане принимают объекты в собственность, эксплуатируют в соответствии с прямым назначением объекта.

Какие гарантии?

Если застройщик беспокоится о своей репутации, то он не боится давать дополнительные гарантии. Чаще всего такие гарантии действуют минимум пять лет после того, как строительство объекта завершается.

Пока действует эта гарантия, застройщики должны за свой счёт устранять любые выявленные клиентами недостатки. Если владелец жилья сделал всё самостоятельно, застройщики обязаны возместить ему расходы.

Как проверить застройщика?

Выше уже говорилось об этом. Достаточно требовать разрешительную и сопроводительную документацию самостоятельно, либо воспользоваться специализированными ресурсами.

Хорошо, если есть знакомые, которые уже воспользовались соответствующими услугами.

Заключение договора

Соглашение считается заключенным, как только завершается государственная регистрация документа. Объектом для договора становится объект недвижимости, потому без регистрации действительно не обойтись.

Главное – чтобы документ подробно описывал сам объект недвижимости, обязанности и права каждой из сторон.

Образец договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома здесь.

Государственная регистрация

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии – вот какая служба отвечает за решение подобных вопросов. Ещё данное учреждение называется Росреестром.

Объект недвижимости регистрируется в одном из отделений, по месту нахождения. И дольщик, и застройщик для регистрации должны предъявить ряд документов.

Дольщику требуются:

Квитанция для оплаты госпошлины.
Документы от застройщика, где подробно описывается объект недвижимости.
Брачный договор, но требуется далеко не в каждом случае.
Согласие от супруга на совершение сделки.
Договор залога с правом требования. Нужен, только когда жильё приобретается на кредитные средства.
Паспорт, вместе с копиями нескольких страниц.
Договор долевого участия между сторонами.
Заявление на государственную регистрацию.

У застройщиков свои требования к документации:

План объекта, по которому строится недвижимость.
Проектная декларация.
Действующее строительное разрешение.
Учредительные документы.
Регистрационное свидетельство застройщика в качестве юрлица.
Заявление на регистрацию.

Страхование ответственности

При заключении соглашения ДДУ застройщики имеют право привлекать страховые компании. Это поможет защититься от недобросовестного исполнения обязанностей.

Для решения вопроса существует несколько вариантов:

При участии застройщиков в обществе взаимного страхования гражданской ответственности. Главное – чтобы у общества присутствовала официальная лицензия.
Заключение договора со страховой компанией. Дольщик должен ознакомиться с документом, если он присутствует. Иначе допустима неустойка.

Порядок внесения взносов

Средства вносятся только после того, как соглашение подписано, зарегистрировано. Допустим наличный и безналичный расчёт, либо использования специальных строительных сертификатов. Благодаря им граждане рассчитывают на дополнительную поддержку со стороны государства.

Использование материнского капитала

Если граждане стремятся принять участие в договоре долевого участия, то у них появляется право на использование средств материнского капитала.

Для этого нужен определённый пакет документации, состоящий из следующих позиций:

Документ, где описывается существующая задолженность и расчёты с застройщиками, проведённые ранее.
Копия договора между застройщиком и физическим лицом.
Подтверждение обязательства застройщика закончить возведение жилья не позднее, чем через полгода после внесения средств материнского капитала.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов всё ещё относится к надёжным инвестициям. Владелец в любом случае остаётся в выигрыше. Не важно, использует он квартиру для себя, или собирается продать её в ближайшем будущем. Главное – внимательно выбирать самого застройщика.

На видео о долевом участии

realtyurist.ru

Нюансы долевого участия в строительстве многоквартирных домов

Купить квартиру не так просто. Многим россиянам это не под силу. Долевое участие — один из способов сэкономить средства.

Что это такое — «долевое участие»? Какие есть нюансы!

Что это такое?

Поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома может любой гражданин нашей страны, имеющий достаточно собственных денежных средств для этого.

Этот процесс подразумевает под собой инвестирование гражданами своих средств в строительство дома, в котором они будут владеть квартирой.

Этот способ приобретения недвижимости привлекателен тем, что купить помещение (как жилое, так и нежилое) можно на 30% дешевле такого же, но готового.

И такая разница не только в Москве, но и в других регионах. Но не стоит связываться с первой попавшейся строительной компанией.

Необходимо тщательно изучить её репутацию, так как риск «нарваться» на недобросовестного заказчика всё-таки существует.

Чтобы этого не произошло, нужно собрать информацию о застройщике. И обратиться стоит к всемирной паутине. У каждой порядочной строительной компании есть свой сайт в интернете.

На нём представлена вся необходимая информация об уже построенных объектах, о возводящихся объектах и о тех, которые только планируется строить.

Также здесь можно найти и проектную документацию. Не стоит бояться обратиться к тем гражданам, которые уже купили жильё с помощью этого застройщика.

Нужно послушать внимательно их отзывы, и расспросить о плюсах и минусах сотрудничества.

Обязательно нужно получить информацию об учредительных документах девелопера, а также реквизиты разрешения на строительство.

Отражение в законе

Основной закон, регулирующий долевое партнёрство для возведения многоквартирного дома — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.

В этом законе есть следующие положения:

Права каждой стороны	а также их обязанности по отношению друг к другу
Ответственность каждой стороны	если она нарушает действия договора
Условия	при которых ДДУ может быть расторгнут или изменён
Способы обеспечения	обязательств по договору
Другие меры государственной	и прочей защиты прав обеих сторон

Отношения между партнёрами в строительстве регулируются с помощью одноимённого договора — договора долевого участия — ДДУ.

Видео: защита прав участников долевого строительства

Он заключается только в письменной форме. Существенные условия договора, без которых он будет недействителен, перечислены в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Это:

Месяц и год	когда застройщик передаст дольщику право собственности на инвестированный им объект строительства
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома	нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре
Договор считается заключённым	и начинает своё действия только после проведения процедуры госрегистрации
Подробное описание инвестированного дольщиком	объекта недвижимости: Точное описание именно так, как указано в проектной документации. Стоимость купленного помещения, а также порядок и сроки уплаты. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Способы, которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору.

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.

А также иным нормам и положениям действующего законодательства.

Также стоит обратить внимание на нормы следующих законов:

Что является объектом

Дольщик инвестирует свои средства в покупку жилого или нежилого помещения. Именно оно и является объектом долевого участия в строительстве.

Это помещение должно:

Располагаться в многоквартирном доме.
Быть передано дольщику от застройщика после ввода этого дома в эксплуатацию.

Покупая помещение с помощью ДУ, дольщик покупает не сам объект, а право требования передачи этого объекта ему в собственность.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов в России

Долевое участие осуществляется на основании одноимённого договора.

В этих правоотношениях участвуют 2 стороны:

Дольщик	чаще всего это физическое лицо, которое инвестирует свои средства в строительство многоквартирного дома
Застройщик	чаще всего это юридическое лицо, которое осуществляет деятельность по строительству

Он должен иметь все учредительные и разрешительные документы, как позволяющие ему осуществлять именно этот вид деятельности, так и на земельный участок, на котором будет происходить строительство.

Копии всех этих документов он должен быть готов предъявить по требования дольщиков.

Участок, на котором будет построен дом, должен находится либо в собственности у застройщика, либо в долгосрочной аренде или он владеет им на основании права бессрочного пользования.

После внесения последних изменений в закон № 214-ФЗ, которые полностью обезопасили права дольщиков, популярность долевого строительства растёт.

Таким способом можно купить жильё до 30% дешевле, чем аналогичное, но уже построенное.

Кроме того, банки выдают кредиты на покупку такого жилья на более выгодных условиях.

Дело в том, что заёмщиком, в данном случае, выступает не дольщик или покупатель, а сам застройщик, имеющий в этом банке аккредитацию.

Правовые взаимоотношения

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором. Согласно этому документу, у каждой стороны есть свои обязанности по отношению к другой стороне.

Обязанности дольщика это:

своевременный финансовый расчёт;
приёмка купленного жилого помещения, если в нём нет недостатков и недоработок;
эксплуатация купленного помещения по его прямому назначению.

Дольщик имеет право:

Требовать от застройщика	государственной регистрации договора ДУ
Требовать купленное помещение в тот срок	который указан в договоре
Требовать уплаты неустойки	за просрочку передачи права собственности на помещение
Подать в суд в случае	если не удалось уладить конфликт в несудебном порядке
Требовать устранения недостатков	и недочётов в купленном помещении. Все они должны быть указаны в акте приёмки

Дольщик не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик полностью выполняет условия договора.

В свою очередь, застройщик имеет следующие права:

Построить многоквартирный дом	отвечающий всем требованиям и нормам
Требовать расторжения в судебном порядке договора ДУ с дольщиком	если он систематически не вносит средства на оплату покупки

В обязанности застройщика входит:

Публикация в открытых и публичных источниках	проектной декларации на возводимый объект
Строительство многоквартирного дома	в сроки, указанные в договоре
Обязательная регистрация договора ДУ	в органах Росреестра
Трата полученных от дольщиков денежных средств	исключительно на строительство оговоренного многоквартирного дома
Передача объекта недвижимости в собственность дольщиков	после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Риски и подводные камни

У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.

Плюсы для дольщика в том, что он:

Покупает жильё по цене	ниже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке
Оплачивает покупку поэтапно	если это предусмотрено договором
В случае оформления ипотеки	кредит выдаётся на более выгодных условиях
Снижение рисков двойных продаж	необходимость регистрации договора ДУ в Росреестре сводит к минимуму возможность продать объект недвижимости другому лицу
Строительство объекта не может начаться без согласования и получения разрешения в различных инстанциях	то есть, дом не будет введён в эксплуатацию, если будут нарушения. Следовательно, сроки сдачи будут нарушены, и дольщик имеет право требовать неустойку. Расчет неустойки поможет произвести специалист
Если договор будет расторгнут по вине одной из сторон	то застройщик должен будет вернуть вложенные дольщиком средства
Застройщик не имеет права изменить проектировку	и стоимость строящегося многоквартирного дома
Дольщик может расторгнуть договор	в одностороннем порядке по нескольким условиям

Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.

Это:

Риск заключить договор	с недобросовестным застройщиком есть
Заключая договор со строительной компанией	клиент покупает не саму квартиру, а только право требовать её у застройщика
Вероятность того, что жильё не будет готово в срок достаточно невысокая	например, в Москве, просрочка составляет в среднем полгода
Застройщик не может изменить цену за 1 кв. м	даже в сторону снижения

И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.

Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.

Форма типового договора

О договоре долевого участия в строительстве многоквартирных домов говорится в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Здесь сказано, что он:

Заключается только в письменной форме	устной формы договора не предусмотрено
Подлежит обязательной государственной регистрации	так как его предметом является объект недвижимости
Вступает в законную юридическую силу	не с момента подписания, а с момента регистрации
Должен, в обязательном порядке	содержать в себе следующую информацию: Детальное описание объекта недвижимости, который был возведён с помощью инвестиций данного дольщика. Описывается не полностью многоквартирный дом, а конкретная квартира. Срок, когда застройщик обязуется передать дольщику купленное им помещение. Достаточно будет указать месяц и год. Должна быть указана цена договора. Она указывается в национальной валюте нашей страны. В валюте других стран ДДУ заключаются очень редко. Но если обе стороны согласны с таким условием, то нужно сделать примечание относительно курса данной валюты. Способ и порядок выплаты цены, указанной в договоре. Если оплата происходит в рассрочку, то к договору нужно обязательно приложить график платежей, с указанием точной суммы каждого платежа. А также даты внесения. Способ, которым застройщик обеспечивает взятые на себя перед дольщиком обязательства
Гарантийный срок на возведённый объект недвижимости	этот срок устанавливается самим застройщиком, исходя из разумности его определения

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что если в договоре не будет, хотя бы одного из этих условий, он не может быть подписан и зарегистрирован в законном порядке.

Это существенные условия заключения договора, без которых он не будет законной силы.

Содержание сделки

Согласно договору долевого участия, его сторонами являются дольщик и застройщик. У каждого из них есть свои обязательства друг перед другом.

Суть сделки заключается в том, что застройщик обязуется передать право собственности на объект недвижимости дольщику.

Сделать он это должен в срок, который указывается в данном договоре.

Такая обязанность возникает из того, что застройщик имеет право привлекать денежные средства других лиц (чаще всего физических) для строительства многоквартирного дома.

Дольщик оплачивает конкретное помещение определённой площади, исходя из цены за 1 кв. м.

После того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома, он обязан передать право собственности, на оговоренный объект, дольщику.

У дольщика также есть свои обязанности по отношению к строительной компании.

Он должен уплатить указанную в договоре ДУ сумму тем способом, который также определён ДДУ.

Если стороны нарушают взятые на себя обязательства, то каждая из них имеет право потребовать от другой стороны выплаты неустойки, в законном размере, а также расторжения договора в одностороннем порядке. Сделать это можно только через суд.

Индивидуальные условия

Существует типовая форма договора, которая установлена законом. Но закон не запрещает сторонам вносить дополнительные условия для его заключения.

Обе стороны хотят, чтобы сделка состоялась на выгодных, для обеих сторон, условиях. Поэтому в договоре ДУ появляются индивидуальные условия.

К нюансам договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которые желательно учесть в документе, можно отнести:

Порядок корректировки цены договора на тот случай, если изменится площадь купленного объекта	лучше, чтобы цена не менялась, так как площадь купленного помещения не должна меняться. Но перед тем, как подписать акт приёмки помещения у строителей, необходимо вызвать независимого специалиста, который укажет на недостатки. Если будет документами подтверждено, что площадь не та, что указана в договоре (меньшей площади), то дольщик может требовать, в судебном порядке, изменения цены договора в меньшую сторону и возврата части уплаченных средств
Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссии	если застройщик превысит это количество, то договор расторгается дольщиков в одностороннем порядке, а все вложенные средства ему возвращаются
Колебания курсов валют	это условие актуально, если цена договора указана в иностранной валюте. Необходимо предусмотреть возможные колебания курса
Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире	все недочёты должны быть отражены в акте приёмке, который составляется при передаче квартиры дольщику. Если застройщик эти неполадки не устраняет, дольщик может требовать от него выплаты всех расходов по самостоятельному устранению
Сведения о форме	управления будущим домом
Порядок оформления данного объекта в собственность	а также сроки и стоимость процесса

Образец документа

С типовым образцом ДДУ нужно ознакомиться заранее, чтобы, разобраться со всеми нюансами.

Предоставление гарантии

Застройщик должен гарантировать своим дольщикам своевременную передачу купленной недвижимости в собственность.

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что гарантийный срок не должен быть меньше 5 лет.

В течение этого срока застройщик должен будет устранять:

Любые неисправности	инженерных коммуникаций
Другие недостатки	которые могут быть выявлены собственником во время эксплуатации жилого помещения

Если собственник сам решает устранять обнаруженные недостатки, то застройщик должен будет возместить ему расходы в разумных пределах.

Использование материнского капитала

Материнский капитал имеет целевое назначение, и одной из целей его использования является улучшение жилищных условий семьи.

Закон не запрещает использовать эти средства для оплаты долевого участия в строительстве будущей квартиры.

Для использования этих средств в указанных целях, нужно обратиться в ПФ по месту регистрации заявителя.

Также его можно использовать для оплаты первого взноса, если квартира покупается с помощью ипотечных средств банка.

Сейчас закон обезопасил граждан, инвестирующих свои средства в строительство.

Новые положения закона практически исключают использование застройщиком «серых» схем.

domdomoff.ru

долевое участие в строительстве много квартирных домов, на что обратить внимание,

Приобретение недвижимости является желанной, но труднодостижимой целью для многих людей в силу экономических причин.

Одним из способов получения собственной квартиры стало долевое строительство.

Долевое участие в строительстве

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

При возведении строения, помещения в котором предназначены для последующей продажи или сдачи в аренду, требуется огромная масса ресурсов. Средства одной организации будут заморожены на несколько лет, пока большая часть здания не будет продана.

Инвестирование распространяется на все отрасли экономики. В строительстве оно приобрело достаточно интересную форму: застройщики продают то, чего фактически ещё нет.

Дольщики приобретают не акции, паи или иные формы имущественных прав, а сразу квадратные метры в ещё непостроенном здании.

Стоит отметить: сторонами сделки долевого строительства могут быть как граждане, так и юридические лица.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Наибольшее распространение привлечение средств дольщиков получило в сфере возведения многоквартирных домов для граждан.

Девелопер получает участок под застройку, разрабатывает детальный проект и размещает рекламу для привлечения заинтересованных лиц. Граждане ищут подходящие квартиры и заключают договоры.

Люди получают возможность приобрести жильё по сниженной стоимости, заплатив за него в несколько этапов.

Минусом долевого участия в строительстве является то, что застройщик может затянуть сроки возведения дома или обанкротиться. В таком случае возможность получения квартиры становится малореальной.

Замечание юриста: отношения гражданина и застройщика регулируются законодательством и положениями ДДУ, что расшифровывается как договор долевого участия. Этот документ разрабатывается специально для продажи каждой конкретной квартиры в будущем доме.

ДДУ 214 ФЗ на что обратить внимание

Государство принимает дополнительные меры правовой защиты граждан в данной сфере.

Сегодня действует закон № 214-ФЗ, который регулирует участие в возведении многоэтажных домов, где установлены требования к содержанию договоров с дольщиками.

В стандартном ДДУ должны быть прописаны следующие условия:

Предмет договора. В данном разделе должно быть подробное описание помещения, которое должно быть передано после завершения строительства. Речь идёт о номере квартиры, расположении на этаже, количестве комнат, метраже каждого из помещений, характере отделки и так далее. Чем точнее описание, тем меньше возможностей у строительной организации изменить проект.
Срок передачи квартиры. Нужно понимать, что дату ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и момент передачи жилого помещения дольщику могут разделять несколько месяцев.
Стоимость ДДУ, срок и порядок уплаты. Обычно деньги вносятся поэтапно, сообразно тому, на какой стадии находится возведение дома.
Гарантийный срок на квартиру.
Гарантия исполнения застройщиком своих обязательств. Обычно это страхование ответственности или поручительство банков.
Ответственность сторон за неисполнение договора.

Специалисты советуют: дольщикам следует внимательно читать договор и сверять данные в соглашении с тем, что говорит представитель девелопера.

Изменения и поправки 214 ФЗ на 2018 год

С начала 2018 года вступает несколько новых требований для долевого жилищного строительства:

Более подробно расписываются требования к описанию объекта договора. Теперь стороны должны указать место расположения объекта на этаже, срок службы отделки и инженерно-технического оборудования.
При неисполнении застройщиком своих обязательств граждане смогут инициировать расторжение договора только через суд.
1% от всех выплат дольщиков должен быть заморожен до момента завершения строительства.
Организация-застройщик обязана уметь полностью сформированный уставный фонд и не иметь долгов перед бюджетом и внебюджетными фондами.
Создан единый реестр застройщиков. Сведения из этой базы данных доступны каждому.
Запрет на нецелевое использование привлечённых средств. Теперь финансовая отчётность ведётся по каждому дому отдельно. Застройщик не сможет «перекидывать» деньги на возведение иного объекта.
Проектная документация размещается в интернете. Гражданин может самостоятельно ознакомиться с ней в удобное время.

Указанные поправки направлены на дополнительную защиту интересов дольщиков и на устранение возможных злоупотреблений граждан своими правами.

Сегодня долевое строительство уже не является лотереей. Интересы и имущество граждан надёжно защищается законодательством.

Смотрите видео, в котором разъясняется, на что обратить внимание в 214 ФЗ касаемо долевого участия в строительстве:

sovetnik.guru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2018 году

Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2018 году.

Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.

Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.

Что нужно знать

Договор долевого участия в строительстве схож с договором подряда, купли-продажи, инвестирования. Но имеет и много особенностей.

Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь застройщиков (строительное предприятие), которые построят дом.

Основные понятия

Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.

Дольщик и застройщик должны опираться на нормы Закона «О долевом строительстве».

Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.

Назначение документа

Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:

составляется соглашение о долевом строительстве;
выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.

Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.

Законные основания

Главным законодательным документом является ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.

Можно опираться также на нормы Градостроительного кодекса и отдельные Постановления властей.

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.

Стороны соглашения

Стороны договора:

инвесторы;
застройщики.

Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.

В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.

В гл. 3 ГК прописано, что дольщиком вправе выступать гражданин, что является дееспособным.

Представлять интересы недееспособных лиц могут опекуны или попечители, если на это дали разрешение органы опеки.

Застройщиком может быть ИП или юрлицо, у которого есть в собственности земля (или находится во временном пользовании), на которой разрешено строить дом.

Компания должна иметь соответствующие разрешения на проведение строительных работ, проектные документы.

Существенные условия

Перечислим существенные условия соглашения:

Стоит определить объект строительства	Который должен передаваться дольщику в соответствии с проектными документами. Обычно отражают адрес, типовую серию дома, номер секции, этажа, строительные номера квартир и площадь
Указывают сроки	Когда квартира должна быть передана участникам долевого строительства. Срок устанавливается один для всех дольщиков. Передают недвижимость по акту или иным документам в течение 2 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию
Пишут стоимость, сроки и порядок внесения средств	Часть 3 чт. 5 ФЗ о долевом строительстве отражает, какими способами могут вноситься средства — единовременным платежом или частям в течение определенного периода
Гарантийные сроки на здание	Качество должно соответствовать нормам проектных документов, градостроительного регламента, технического регламента. В п. 5 ст. 7 Закона сказано, что срок гарантии не может составлять менее 5 лет
Соглашение должно быть письменным	—
Обязательно перечисляют документы	Что служат основанием для заключения контракта
Желательно подробно расписать штрафные санкции	В том случае, если одна из сторон нарушит условия

Договор долевого участия вступит в силу после того, как будет зарегистрирован в соответствии со ст. 433 ГК.

Порядок заключения

Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.

При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.

Специфика договора долевого участия — осуществляется строительство не отдельного помещения, а многоквартирного дома. И поэтому кредиторами считают всех дольщиков.

Отдельное лицо не может повлиять на проект строения, технические данные. Именно поэтому на этапе составления договора стоит ознакомиться с информацией о компании.

Порядок действий для участников такой:

Выберите предприятие, которое будет осуществлять застройку.
Проверьте все документы, изучите их. Важно, чтобы разрешение было еще актуальным.
Заключите соглашение.
Проверьте, проводятся ли работы в соответствии с договором.

У компании-застройщика должны быть такие справки:

разрешение на возведение здания;
документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
страхование гражданской ответственности;
лицензия;
проектная декларация.

Ст. 1 Закона № 214 содержит данные о том, как отношения сторон регулирует соглашение долевого участия, который регистрируют в Росреестре.

Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.

Видео: особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОНОсновная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.

Есть и дополнительные обязательства:

по оформлению необходимой документации;
по соблюдению сроков проведения строительных работ;
по соблюдению качества;
по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
по расходованию денег по назначению;
по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.

Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.

Застройщик вправе:

заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
расторгать договора с нарушителями условий сделки;
выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.

Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.

Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:

Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект	Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению
Право расторжения соглашения дольщиками	Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией
Период для устранения недостатков застройщиками	Обнаруженных инвесторами
Данные управляющей компании	Которая будет управлять многоквартирным домом
Иные положения с учетом ситуации	—

Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.

Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка.

Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:

бесплатно устранить недостатки;
уменьшить стоимость квартир;
возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.

Порядок расторжения соглашения прописан в ст. 9 ФЗ № 214. Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.

Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:

если нарушены сроки передачи объекта;
не исправляются своевременно недостатки;
есть нарушения, что снизят качество дома;
если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.

Через суд расторгают соглашение, если:

строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
изменено назначение общего имущества здания.

Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.

Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.

В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.

Когда будет составлено акт о приеме недвижимого объекта, лица должны оформлять права собственности на квартиры.

Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.

Затем гражданин получит оригиналы справок и выписку из ЕГРП.

Образец соглашения

В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:

Название документа, дата и место заключения.
Информация о сторонах.
Предмет.
Условия оплаты.
Права и обязательства каждой стороны.
Ответственность при нарушении условий договора.
Описание непредвиденных обстоятельств.
Иные условия.
Сроки действия документа.
Подписи сторон.

Можете брать за основу такой бланк:

Какие могут быть риски

Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.

Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:

Средства привлекаются лицам, что не имеют на это права	Нарушаются нормы законодательства
Нарушаются сроки сдачи	И дольщик длительное время не может получить квартиру
При строительстве	Использовались некачественные материалы
Компания-застройщик	Признается банкротом
Отчуждается право собственности на объект	Застройщики передают определенные помещения постороннему лицу, что не является участником долевого строительства

Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:

У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
Средства дольщиков тратятся не по назначению.
Подрядчик не исполнил свои обязательства.
В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.

Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.

Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.

Проблемы с регистрацией права собственника возникают:

если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.

Большую часть проблем можно решить в судебном порядке.

Чтобы не попасть в неприятности, при составлении договора обратитесь к юристу. Он пересмотрит, все ли моменты учтено. И наверняка увидит, что нет важного пункта, который защищает ваши права.

Если фирма-застройщик не желает вносить коррективы в соглашение, тогда не стоит с ней связываться. Подыщите иную компанию, которая готова взять на себя обязательства в полной мере.

jurist-protect.ru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: составление и особенности

Встать в очередь на квартиру – значит ждать не один год для того, чтобы получить собственные метры. Плюс их оплата, ипотека…. В общем, длительный процесс. Гораздо проще стать дольщиком в долевом строительстве.

Долевое строительство. Особенности и различия

Долевое строительство – это привлечение денежных средств граждан для постройки жилья. При этом, между застройщиками – строительной организацией, осуществляющей возведение дома – и дольщиками составляется договор. Согласно ему, после введения жилья в эксплуатацию оно передаётся в собственность дольщиков.

Существует несколько видов договоров, связанных со строительством. Все они имеют свои различия с долевым строительством:

Подряд. При данном виде существует подрядчик – тот, кто выполняет работу – и заказчик. Между ними возникают отношения следующего рода: заказчик заказывает, а подрядчик выполняет. Что же касается долевого строительства, то застройщик имеет право строить по собственному усмотрению, а дольщик только оплачивает данную работу.
Купля-продажа. В таком случае одна сторона обязуется передать вещь, а другая – принять и оплатить. В долевом строительстве застройщик должен сначала построить, а потом передать дольщикам.
Совместная деятельность. При данном виде договора участники объединяют свои денежные средства для достижения общей цели. А при долевом строительстве каждый действует от себя.

Таким образом, на основании сравнительного анализа некоторых видов договоров, можно судить об основных особенностях долевого строительства.

Основные плюсы и проблемы

Долевое строительство – это шаг довольно ответственный и рискованный. Среди плюсов данного вида договора можно отметить следующие:

За время сооружения жилья каждый дольщик может успеть выплатить всю рассрочку за квартиру. Таким образом, к моменту завершения строительства он может спокойно заселяться в квартиру, не имея проблем с выплатами денежных средств.
Каждый дольщик гарантированно получает квартиру. Данное правило строго оговорено в законе, изданном государством.
Для защиты дольщиков от обмана, в Федеральном законе описаны жёсткие требования, которые застройщик обязаны выполнять. В противном случае на них следует подавать в суд.

Но несмотря на принятие Закона, в долевом строительстве есть и свои минусы. К ним относятся:

Несоблюдение сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Причинами этого пункта могут служить: расход денежных средств на сторону либо вкладывание их в более перспективные проекты; несвоевременная поставка расходных материалов. В связи с этим происходит притормаживание процесса строительства; неправильность составления договора. Здесь имеются в виду те работы, которые не зависят от застройщика напрямую.
Доплата денежных средств сверх оговоренной суммы. Сюда относятся: дополнительные работы, не указанные в договоре; повышение цен на материалы.
Регистрация прав собственности. Застройщик не выполняет своих обязанностей.
Невозможность расторжения договора. Застройщик не хочет подписывать соглашение или продаёт квартиру дольщик.
Продажа квартиры нескольким дольщикам.
Схемы в обход закона. Иногда дольщик хочется иметь квартиру в определённом районе и потому соглашается на все условия застройщика.

Все перечисленные выше проблемы решаются либо полюбовно – к такому исходу относятся лишние затраты и несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию – либо через суд.

Как правильно составить договор строительства?

При заключении договора на долевое строительство жилья, дабы не быть обманутым, следует соблюдать следующие правила:

Необходимо правильно выбрать застройщика. Следует заключать договор только с проверенными компаниями.
Название договора. В случае, если оно связано с инвестициями, не следует заключать его с застройщиками. Таким образом, последние пытаются избавить себя от ответственности за долевое строительство.
У компании должно быть реально действующее разрешение на строительство.
В договоре должны обязательно присутствовать пункты: описание объекта долевого строительства; срок сдачи в эксплуатацию; стоимость, срок и порядок уплаты денежных средств; гарантия на постройку.

Если все эти пункты присутствуют, можно смело вносить свою долю в строительство и ждать его окончания.

Видео-семинар: Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Правила подачи договора для регистрации

После того, как договор был составлен, необходимо его зарегистрировать. Для этого необходимо:

Подготовка документов. Наряду с договором участникам необходимо представить: заявление застройщика и дольщика; документы, удостоверяющие личность. К таковым относятся паспорт и доверенность. В случае, если в качестве дольщика выступает несовершеннолетний, то необходимы документы опекуна; согласие супруга, заверенное у нотариуса; документы с описанием объекта, его местоположения и планируемая площадь строительства.
Предоставление документов в Росреестр. Данный орган должен выдать расписку, содержащую: дату; перечень документов; ФИО специалиста; подпись специалиста.
Получение всех документов после регистрации.

Примерное описание договора (образец)

Типовой план договора состоит из следующих пунктов:

Дата заключения договора.
Наименование компании-застройщика.
Предмет договора. Описываются права и обязанности застройщика и дольщика.
Сроки и порядок уплаты. Расписывается график внесения платежей.
Гарантийные обязательства.
Обязанности и ответственность сторон.
Прочие условия.
Сроки действия, расторжения договора.
Реквизиты сторон.

Таким образом, при правильном оформлении договора о долевом строительстве каждый дольщик получит свою мечту – собственную квартиру. И, при этом, она уже будет полностью оплачена. Все, что при этом останется дольщику- сделать ремонт в квартире и купить мебель.

2realtor.ru