Содержание
как не увязнуть в долгострое при покупке новой квартиры
Экономика
Выбор редакции
Федеральное агентство новостей / Степан Яцко
Приобретение нового жилья является одним из лучших способов сохранить и приумножить финансы, но всегда сопряжено с риском. ФБА «Экономика сегодня» рассказывает, как в погоне за выгодой не вложиться в долгострой.
Долгостроями принято называть новые дома, которые сдаются с серьезным опозданием либо вовсе не достраиваются из-за проблем застройщика. Покупателям недвижимости следует помнить, что от проблем не застрахована ни одна стройкомпания, но крупные игроки рынка жилого строительства с большим количеством реализованных проектов обычно соблюдают заявленные сроки либо выплачивают неустойку.
При выборе квартиры есть несколько признаков, по которым дом рискует стать долгостроем либо уже является им.
Сомнительный застройщик. Обращайте внимание на компанию-девелопера, занимающуюся реализацией объекта, поищите информацию о ней в интернете и на крупных порталах о жилом строительстве. Если это застройщик с единичными проектами и/или преимущественно плохими отзывами, следует задуматься, стоит ли давать такой компании свои деньги. Можно ознакомиться со сроками сдачи предыдущих проектов и отзывами покупателей жилья о них. Показательным будет и сайт девелопера без актуальной информации о строительстве.
Слишком низкая цена. Каждый мечтает купить комфортную квартиру в хорошем районе с серьезной скидкой, однако появление на рынке слишком выгодного предложения должно насторожить. Чтобы привлечь больше денег, новые и ненадежные застройщики часто прибегают к методу демпинга, устанавливая стоимость квадратного метра ниже, чем у крупных конкурентов. Поэтому при виде «квартиры мечты» с ценой ниже средней по рынку стоит проверить объект и застройщика.
Отсутствие активности на стройплощадке. Перед покупкой квартиры обязательно посетите объект и оцените, что там происходит. Если в процессе визита вам не встретятся рабочие (даже при почти полной готовности дома или бетонной коробки), а в целом на объекте будет странная для строительства тишина, возможно, у застройщика серьезные проблемы, а дом является долгостроем. В этом случае лучше поискать информацию о нем в Сети, в частности в группах в соцсетях по его названию (не будет лишним спросить о доме у состоящих в этих группах людей).
Бюрократические нюансы. Добросовестные застройщики размещают в открытый доступ проектную декларацию каждого объекта со всеми разрешениями, данными о страховке, учредительными документами и типовыми договорами долевого участия (ДДУ). Если компания в принципе не работает по ДДУ, это должно вызывать вопросы – возможно, у застройщика есть не все разрешения. При этом только договор такого типа соответствует требованию закона N 214-ФЗ, регламентирующего принципы долевого строительства.
Другим важным моментом при выборе застройщика является аккредитация компании у банков. Если с девелопером работают только небольшие и малоизвестные кредитные организации, это может быть признаком его ненадежности, поскольку банки всесторонне оценивают и проверяют финансовые показатели и состояние компании. Ранее ФБА «Экономика сегодня» писало о скидках на первичном рынке жилья в России, которые стали доходить почти до трети стоимости объекта.
Григорий Егоров
долгострой
рынок жилья
недвижимость
покупка жилья
застройщики
Подписаться
пайщики долгостроя на Пихтовой узнали о переносе выплат на 2023 год – Новости Владивостока на VL.
ru
В ходе встречи, которая состоялась вечером 6 декабря, пайщикам шестой и седьмой блок-секций долгостроя на Пихтовой, 35 объявили, что в 2022 году выплаты они не получат. Представитель Фонда защиты дольщиков рассказал о том, что деньги из федерального бюджета так и не были перечислены, однако не подкрепил свои слова документами. Теперь выкупить проблемные квартиры у пострадавших обещают во втором квартале 2023 года – но опять лишь на словах.
Вечером 6 декабря во Владивостоке прошла встреча с пайщиками шестой и седьмой блок-секций долгостроя на Пихтовой, 35 совместно с представителями Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Приморского края, краевого минстроя и инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края. В ней принял участие и корреспондент VL.ru.
В зале с неработающими микрофонами собрались около 50 возмущённых пайщиков, и задние ряды едва слышали слова чиновников. Основного спикера – Александра Подольского, директора Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Приморского края, – пришлось просить говорить погромче.
В федеральном бюджете денег нет
Ранее жители Пихтовой получили приглашение на встречу с формулировкой: по поводу «непринятия решения о выплате возмещения». Подольский решил не тянуть и сразу приступил к объяснениям.
«Все выплаты осуществляются московским фондом – Фонд развития территорий – который принимает решение по соответствующим выплатам. Имущество в этом фонде аккумулируется за счёт двух бюджетов – федеральный и краевой. После того как деньги будут саккумулированы, они пойдут на выплаты. Московский фонд принимает решение только при наличии у него денежных средств. На сегодняшний момент правительство Приморского края получило ответ от Фонда развития территорий о том, что на этот год денежных средств на выплату компенсации нет. В связи с чем они не могут принять решение о выплатах. Краевая часть денежных средств есть, это 12%, но остальные 88% ниоткуда не возьмёшь. По предварительной информации, денежные средства из федерального бюджета в фонд развития территорий должны поступить в следующем году во втором квартале», – рассказал Александр Подольский, директор Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Приморского края.
Граждане сразу же попросили показать документы, подтверждающие слова чиновника. Однако Подольский ничего не показал и, более того, заявил о «конфиденциальности» части этих бумаг, что вызвало гнев людей. В ходе встречи также не удалось выяснить, когда именно был получен загадочный ответ от фонда об отсутствии денежных средств. Пайщиков кормят завтраками с июня.
«В сентябре вы говорили – две недели, всё, покупайте квартиры. Мы ещё просили дать нам больше времени», – кричит из зала одна из пайщиц.
«Если 30 июня наблюдательный совет не состоялся, другой причины нам не рассказали, получается, уже в июне денег не было? Значит, и в следующем году денег не будет?» – спрашивает одна из активных пайщиц Наталья Попеску. Подольский говорит, что не может ответить на этот вопрос: «Как я могу ответить за федеральный фонд?»
Опасная стройка по соседству
Ещё один волнующий пайщиков вопрос – строительство ЖК Port May прямо по соседству с долгостроем.
Жители жалуются на взрывание скального грунта: в результате работ стены аварийного долгостроя, в котором проживают десятки людей, трясутся, а окна дрожат.
«Кто будет нести ответственность, если нас всех похоронят в блок-секции?» – эмоционально вопрошают граждане.
На это чиновники заявили, что стройка ведётся законно, застройщиком получены все необходимые документы, в том числе разрешение на строительство, а на объекте регулярно проводят проверки.
«Судя по тому, что вы сообщаете, идёт забивка свай. Дело в том, что свайный фундамент там действительно в проекте, администрация проверила соблюдение норм. Мы можем проверить на соответствие построенного. Что касается технологии строительной – назрела необходимость сделать выездное обследование», – прокомментировал представитель инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.
Пайщикам пояснили, что их дом был признан аварийным ещё до начала стройки по соседству.
Также он не был введён в эксплуатацию, а значит, это сами пайщики нарушают закон, проживая в нём. И судя по всему, если аварийный дом обрушится, жители будут виноваты в своей гибели сами.
Пайщики потеряли веру
С опозданием на полчаса на встречу прибыл замминистра строительства Приморского края Александр Москалев. Он объяснил свой поздний приезд тем, что участвовал в совещании под председательством гендиректора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, где как раз обсуждался вопрос обманутых дольщиков. Чиновник заявил, что работа не будет остановлена.
«Сами были, честно говоря, удивлены той ситуацией, которая сложилась вокруг выплаты. В наших прямых показателях стоит решение проблемы обманутых дольщиков. Были в шоке, что ситуацию продлили. По поручению президента РФ, работа по решению проблемы долгостроев будет завершена до конца 2023 года. Денежные средства будут доведены до регионов. Да, они попали в определённый кассовый разрыв. Проблем много, и софинансировать субъекты не могут в том объёме. Я надеюсь, в следующем году мы эту проблему решим. Мы уже направили телеграммы Хуснуллину, Мутко. Всё, что необходимо, на своём уровне решаем. От вас, может быть, банально – терпения… Я вас понимаю», – выступил с речью замминистра строительства Приморья.
Долгому и эмоциональному монологу замминистра участники встречи не очень-то поверили – ни одного документа Москалев не показал, а лишь пообещал прислать всё позже.
«Ничего не прояснилось, и ничего мы не поняли, этим нас кормят уже не первый год. Никакой конкретики, обещаниям мы не верим. Нынешнее собрание ни о чём – очередная говорильня», – поделилась с корреспондентом Ирина Важенина.
Одна из самых активных пайщиц, Наталья Попеску, уверена, что встреча была инициирована лишь с целью приглушить возмущение людей.
«Конечно, мы начали везде обращаться – и в прокуратуру, и в прессу. Только по этой причине нам сказали, что через полгода что-нибудь решим. Мы уже слышим это с июня. Каждые три месяца нас переносят. В сентябре сказали – получите, в октябре нам сказали – перенесут. У каждого в личном кабинете была указана сумма компенсации, а сейчас всё обнулилось. Получается, никто никому ничего не должен? Эта проблема может не решиться и в 2023 году. Откуда в федеральном бюджете возьмутся деньги?» – резюмирует Наталья Попеску.
Отметим, дом № 35 на улице Пихтовой визуально не самый проблемный долгострой, но однозначно один из самых затяжных во Владивостоке. Возведение здания началось в 1993 году, но оно до сих пор является объектом незавершённого строительства. Многие люди ждут обещанных квартир уже больше десятка лет.
«Нас пытаются признать виновниками даже в том, что мы в принципе вложились в жильё! А ведь тогда нам обещали, что терпеть придётся всего два года, три этажа уже были построены. В итоге эти два года превратились в 13 лет. Мы не стали и вселяться незаконно, живём с ребёнком в полевых условиях, на даче. И как я могу своему ребёнку теперь чувство патриотизма привить, в этой ситуации? Он видит, что нам не может помочь ни частное лицо, ни государство. Верю ли я, что нам всё-таки выплатят наши компенсации? Честно – я хочу верить, иначе я сойду с ума», – пожаловалась Марта Папшой, обманутая пайщица.
В разговоре с корреспондентом VL.ru пайщики посетовали, что давно бы могли решить вопрос сами – без привлечения государства. С соответствующими предложениями – о сносе аварийного здания и строительстве на этой земле и примыкающем к нему участке нового ЖК – на жителей выходили как минимум два инвестора. Однако чиновники убедили пайщиков обанкротить свой ЖСК, а по соседству неожиданно начал строиться ЖК Port May – и теперь жители ничего не могут сделать. Только ждать и писать бесконечные обращения к властям и в правоохранительные органы.
Напомним, с 2020 года над решением проблемы дома работает краевой Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Механизм достройки предусматривает банкротство застройщика и финансирование мероприятий на 88% и 12% из федерального и регионального бюджетов соответственно. В конце 2020-го суд приговорил бывшего председателя «ЖСК-88», строившего дом на Пихтовой, 35, к семи годам лишения свободы за мошенничество. Уголовное дело рассматривалось два года.
Анастасия Ярошенко
Налоговая реформа увеличивает лимит исключений для долгосрочных контрактов на строительство | ТОО Маркум
5 июля 2018 г.
Мари Ленардуцци, партнер, налоговые и бизнес-услуги
В пакете налоговой реформы есть отличные новости для некоторых подрядчиков строительных компаний. Закон о снижении налогов и занятости от 2017 года, принятый в декабре, увеличивает предел валовой выручки, чтобы претендовать на исключение контракта на мелкое строительство для метода процента выполнения (PCM) на 15 миллионов долларов.
Обзор
В то время как налогоплательщики должны использовать либо кассовый метод, либо метод начисления для краткосрочных контрактов, они должны учитывать долгосрочные контракты, используя правила Кодекса Sec. 460 (е). Для долгосрочных контрактов налогооблагаемый доход обычно определяется либо с использованием метода РСМ, либо методом завершенного контракта. В соответствии с методом PCM налогоплательщики должны включить в валовой доход за налоговый год сумму, равную произведению валовой цены контракта и процента контракта, выполненного в течение года.
Старый
До введения в действие пакета налоговых реформ строительные компании со средней валовой выручкой не более 10 млн долл. если они соответствуют определенным требованиям. Вместо этого им было разрешено вычитать затраты, связанные со строительством, при их оплате и признавать доход, когда строительство было завершено.
Новый
В соответствии с Законом о снижении налогов и занятости сумма валового дохода увеличилась с 10 миллионов долларов или меньше до 25 миллионов долларов или меньше. Для договоров, заключенных после 31 декабря 2017 г., исключение для договоров мелкого строительства из требования об использовании ПКМ расширено и применяется к договорам на строительство или улучшение недвижимого имущества, если договор: 1) ожидается (на момент такой договор заключен) должен быть завершен в течение двух лет с момента начала действия договора, и 2) выполняется налогоплательщиком, который (для налогового года, в котором был заключен договор) соответствует критерию валовой выручки в размере 25 миллионов долларов США.
Использование данного исключения ОРЖ для мелких строительных контрактов применяется на основе отсечения для всех аналогично классифицированных контрактов. Это означает, что в Code Sec нет никаких корректировок. 481 (a) для контрактов, заключенных до 1 января 2018 г.
Влияние изменений правил AMT
Альтернативный минимальный налог (AMT) по-прежнему требует использования PCM во всех долгосрочных контрактах, поэтому корректировка AMT, необходимая для любого контракта, учитываемого с использованием метода завершенного контракта. Однако пороги AMT значительно увеличились в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости, в результате чего меньше налогоплательщиков подлежат AMT.
Исключение в соответствии с AMT для состоящего в браке совместного налогоплательщика увеличено с 78 750 до 109 400 долларов. Порог дохода (AMTI) также увеличился со 150 000 долларов США для состоящего в браке совместного налогоплательщика до 1 миллиона долларов США. Для единого налогоплательщика исключение увеличилось с 50 600 до 70 300 долларов. Порог дохода для плательщиков единого налога составлял 112 500 долларов США и увеличился до 500 000 долларов США.
Если у вас есть какие-либо вопросы относительно налогового учета долгосрочных контрактов, обращайтесь к Мари Ленардуцци, партнеру налоговых и бизнес-услуг.
Подрядчики должны рассмотреть альтернативные методы учета по долгосрочным контрактам
Сказать, что 2020 год был сложным, было бы преуменьшением. Глобальная пандемия COVID-19 сильно ударила по многим малым предприятиям во всех отраслях. Не обошла стороной и строительную отрасль.
Правительство пыталось оказать помощь в связи с принятием Закона о помощи в связи с коронавирусом, помощи и экономической безопасности («ЗАБОТЫ»). Закон CARES включал Программу защиты заработной платы («PPP»), которая должна была предоставить финансирование малым предприятиям для поддержания их заработной платы, найма уволенных сотрудников и покрытия определенных накладных расходов.
Детали и нюансы программы ГЧП выходят за рамки данного меморандума. Однако по своей сути ГЧП предназначалось для предоставления не облагаемых налогом снисходительных кредитов, если выручка использовалась для покрытия приемлемых расходов.
К сожалению, на момент написания этой статьи Налоговая служба выпустила руководство, запрещающее расходы, которые были оплачены за счет любой части финансирования PPP, которая в конечном итоге прощается. Это наносит еще один удар по подрядчикам. То, что когда-то считалось не облагаемым налогом финансированием, помогало ориентироваться на ранних стадиях COVID-19.Пандемия теперь потенциально стала облагаемым налогом событием с реальными последствиями для денежных потоков.
Хорошей новостью является то, что существуют варианты учета долгосрочных контрактов для целей налогообложения прибыли, которыми в настоящее время не пользуются многие мелкие подрядчики.
Большинство подрядчиков знакомы с методом учета «Процент выполнения» для долгосрочных контрактов, который требуется использовать для финансовой отчетности в соответствии с Общепринятыми принципами бухгалтерского учета («ОПБУ»). Исторически сложилось так, что налогоплательщики со среднегодовым валовым доходом в размере 10 миллионов долларов и более также должны были использовать метод процента выполнения в своих долгосрочных контрактах для целей отчетности по налогу на прибыль.
Закон о сокращении налогов и занятости («TCJA»), вступивший в силу в 2018 году, изменил определение малого бизнеса для целей порога валовой выручки, увеличив тест среднегодовой валовой выручки с 10 миллионов долларов (5 миллионов долларов для C Corps) до 25 миллионов долларов. (26 миллионов долларов на 2020 год). Это означает, что строительные предприятия со средней валовой выручкой в размере 25 миллионов долларов (26 миллионов долларов на 2020 год) или меньше теперь могут использовать альтернативные методы учета, отличные от процента выполнения, для учета своих долгосрочных контрактов для целей налогообложения прибыли. Контракты, для которых не требуется использовать метод процента выполнения, считаются контрактами на строительство, освобожденными от обязательств.
Ниже приведены несколько методов, доступных для договоров на строительство, освобожденных от налогов, которые могут обеспечить немедленную экономию налогов и которые следует рассмотреть для любого подрядчика, чья среднегодовая валовая выручка ниже порога, указанного выше.
Освобожденные строительные контракты
Метод завершенных контрактов («CCM»)
Метод завершенных контрактов может быть наиболее популярным методом для учета долгосрочных контрактов, освобожденных от требований процента выполнения. СКК работает таким образом, что выручка и затраты по контрактам не признаются для целей налога на прибыль до тех пор, пока контракт не будет завершен — или в течение 9Готово на 5% — и может быть использовано по прямому назначению. СКК во многих случаях приводит к наибольшей отсрочке по налогу на прибыль.
Ключевой компонент использования метода завершенного контракта — убедиться, что вы управляете своим невыполненным заданием. Поддержание хорошего бэклога является ключом к максимизации преимуществ CCM.
Кассовый метод
Кассовый метод является еще одним популярным методом. Короче говоря, при использовании кассового метода доходы и расходы признаются при получении денежных средств или при оплате расходов. Кассовый метод наиболее благоприятен, когда налогоплательщик имеет большие остатки дебиторской задолженности и меньшие остатки кредиторской задолженности.
Метод начисления
При использовании метода начисления выручка отражается при выставлении счета, а затраты вычитаются по мере их возникновения, независимо от того, когда деньги получены или уплачены. Метод начисления обычно приводит к наименьшей отсрочке для налогоплательщиков. Кроме того, для налогоплательщиков, которые агрессивно выставляют счета, метод начисления может не иметь смысла, поскольку при этом методе завышение счетов облагается налогом.
Метод начисления – за вычетом удержания
Метод начисления – за вычетом удержания подобен методу начисления, описанному выше, за одним исключением. Согласно этому методу удержанная дебиторская задолженность и удержанная кредиторская задолженность не признаются до тех пор, пока они не будут получены или оплачены. Это может принести пользу налогоплательщику с большим остатком дебиторской задолженности, поскольку этот доход не признается до тех пор, пока не будут получены денежные средства.
Договоры на строительство жилья
Договор на строительство жилья – это любой договор, в котором разумно ожидать, что 80% или более сметных затрат будут связаны со строительством жилых единиц в здании, состоящем из четырех или менее жилых единиц, и улучшением реальной имущество, относящееся к этим жилым помещениям.
Если контракт соответствует этому определению, его не требуется учитывать по методу процента выполнения, и можно использовать альтернативный метод для освобожденных от налогообложения договоров на строительство, таких как CCM, кассовый метод и т. д.
Контракты на основе процента выполненных работ
В то время как СКК, кассовый метод и другие освобожденные от налогообложения методы учета строительных контрактов могут обеспечить наибольшую выгоду с налоговой точки зрения, у налогоплательщиков все же есть несколько вариантов, которые должны продолжать использовать процент- метод завершения долгосрочных контрактов для целей налогообложения прибыли.
Раздел 460(b)(5) IRC Выбор – выбор 10% признается для целей налогообложения до тех пор, пока контракт не будет выполнен более чем на 10%. Выбор производится с декларацией налогоплательщика и представляет собой изменение метода учета, которое должно последовательно применяться в будущих налоговых годах.
Жилищные договоры – метод 70/30
Жилищный договор подобен договору на строительство дома, за исключением того, что здание определяется как Жилищный договор. Однако важно отметить, что это определение не включает учреждения, используемые на временной основе, такие как гостиницы, мотели и т. д. Если договор соответствует определению договора на проживание, то можно использовать гибридный метод. 70% контракта сообщается по методу процента выполнения, а 30% контракта разрешается учитывать по методу, разрешенному для освобожденных контрактов. Это означает, что 30% могут быть учтены в статьях CCM, Cash и т. д.
Прочие соображения
Форма 3115 – Заявление об изменении метода учета
Если рассматривается вопрос об изменении метода учета по долгосрочным контрактам, потребуется форма 3115. Важно отметить, что изменение метода учета, связанное с долгосрочными контрактами, производится на основе отсечки. Это означает, что любые контракты, заключенные за год, предшествующий году изменения метода учета, останутся в соответствии с первоначальным методом до тех пор, пока он не будет завершен.
Альтернативный минимальный налог («AMT»)
TCJA уменьшил влияние AMT на многих налогоплательщиков, отменив его для C-Corporation и увеличив сумму освобождения для владельцев сквозных организаций. Тем не менее, AMT требует, чтобы все долгосрочные контракты учитывались по методу процента выполнения. Если для целей налога на прибыль выбран метод, отличный от процента выполнения, для AMT потребуется корректировка. Налогоплательщики должны обязательно учитывать любое влияние AMT как часть любого изменения метода учета в отношении их метода учета по долгосрочным контрактам.