Дом в ипотеку без первоначального взноса: Ипотека без первоначального взноса (программы господдержки)

Ипотека без первоначального взноса

Воспользуйтесь программой «Кредит на первоначальный взнос» от «Росбанк Дома»

Первоначальный взнос по ипотеке – это часть стоимости имущества, которую покупатель вносит сам, из личных средств. Эту сумму будущий обладатель недвижимости платит не банку, а собственнику или компании-застройщику. В Росбанк Дом минимальная сумма аванса составляет 15% от стоимости недвижимости. Это значит, что к моменту заключения сделки у вас на руках должно быть не меньше.

Но как быть, если денег не хватает, а брать в долг не хочется?

Предположим, у вас есть недвижимость, которую вы решили продать, а вырученные средства использовать для покупки новой квартиры. Но продажа жилья – дело не быстрое. За несколько месяцев, пока вы найдете покупателя, уладите все моменты по сделке и проведете ее, подходящий вариант может быть снят с продажи, да и цены растут очень быстро.

Не попасть в такую финансовую ловушку вам поможет программа «Кредит на первоначальный взнос» от «Росбанк Дома».

Как работает это предложение:

• вы заказываете независимую оценку своей квартиры;
• подаете в банк заявку на кредит на первоначальный взнос под залог вашего имущества. Вам могут одобрить до 70% актуальной рыночной стоимости вашей недвижимость. Этими средствами вы можете пользоваться 1 или 2 года кредита. При этом не вносить никаких ежемесячных платежей и продолжать жить в вашей квартире все это время;
• исходя из одобренной суммы кредита на первоначальный взнос, вы можете подобрать в ипотеку новую, более дорогую квартиру;
• затем найти новое жилье (на первичном или вторичном рынке, это неважно) и подать в банк заявку непосредственно на ипотечный кредит;
• и все отлично! В день проведения сделки вам не понадобятся личные сбережения. Первый платеж будет сформирован за счет кредита на первоначальный взнос под залог уже имеющейся квартиры, а остаток суммы – ипотечный кредит на новую собственность.

Какие финансовые обязательства вы на себя берете:

Таким образом, с даты проведения сделки у вас будет 2 ипотечных кредита:

1. На первоначальный взнос, по которому ежемесячные платежи отсутствуют в течение 1 или 2 лет.
2. Ипотечный кредит на новое жилье со стандартным платежом, на срок от 3 до 35 лет.

Какие опции от «Росбанк Дома» помогут еще снизить ставку?

Непосредственно к кредиту на первоначальный взнос применимы опции снижения ставки за онлайн-заявку и повторный кредит. Прочие опции, такие как «Платеж раз в 14» дней, сочетаются с новом кредитом. Так можно сделать выплаты по ипотеке более комфортными.

Подробности программы и всех возможных опций вы можете узнать на нашем сайте.

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?

Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Мобильный телефон*

Регион обращения*

Москва

Московская область

Санкт-Петербург

Ленинградская область

Алтайский край

Амурская область

Архангельская область

Астраханская область

Белгородская область

Брянская область

Владимирская область

Волгоградская область

Вологодская область

Воронежская область

Еврейская автономная область

Забайкальский край

Ивановская область

Иркутская область

Калининградская область

Калужская область

Камчатский край

Кемеровская область

Кировская область

Костромская область

Краснодарский край

Красноярский край

Курганская область

Курская область

Липецкая область

Магаданская область

Мурманская область

Ненецкий автономный округ

Нижегородская область

Новгородская область

Новосибирская область

Омская область

Оренбургская область

Орловская область

Пензенская область

Пермский край

Приморский край

Псковская область

Республика Адыгея

Республика Алтай

Республика Башкортостан

Республика Бурятия

Республика Калмыкия

Республика Карелия

Республика Коми

Республика Крым

Республика Марий Эл

Республика Мордовия

Республика Саха

Республика Татарстан

Республика Тыва

Республика Удмуртия

Республика Хакасия

Республика Чувашия

Ростовская область

Рязанская область

Самарская область

Саратовская область

Сахалинская область

Свердловская область

Севастополь

Смоленская область

Ставропольский край

Тамбовская область

Тверская область

Томская область

Тульская область

Тюменская область

Ульяновская область

Хабаровский край

Ханты-Мансийский автономный округ

Челябинская область

Чукотский автономный округ

Ярославская область

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует^* в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

^* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Сделка с ипотекой без первого взноса

Заур

сам себе риелтор

В большинстве случаев под ипотекой без первого взноса подразумеваются незаконные действия.

Я продавал без риелтора четырехкомнатную квартиру в Рязани, в старом панельном доме. Стартовал с цены 2 740 000 Р и медленно снижался. Потенциальных покупателей было немного, поскольку это не самая ликвидная квартира.

В какой-то момент у меня появился покупатель, который был готов купить квартиру в ипотеку и по моей цене. Однако у него не было первоначального взноса, хотя для банка он обязателен. Поэтому мне предложили продать квартиру по серой схеме.

Расскажу, как устроена покупка вторичной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса и чем закончилась моя история.

Как появился покупатель

Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2019 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.

Во время одной из таких поездок, в самом начале сентября 2020 года, мне позвонил человек, который срочно хотел посмотреть мою квартиру. Я ехал в поезде и планировал вернуться только через три дня. Он попросил поторопиться: у него была одобрена ипотека на определенный срок. На следующий день позвонила какая-то женщина. В разговоре быстро выяснилось, что она жена вчерашнего звонившего. Она тоже хотела посмотреть квартиру как можно быстрее.

/nelikvid/

Как я продавал неликвидную квартиру в регионе

Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра. Я предложил привезти ему из Москвы документы для сделки, которые продавцу надо получать по месту регистрации. Но он сказал, что они не нужны.

Когда я через пять дней вернулся в Рязань, сразу показал этим людям квартиру. Они провели в ней 10 минут и заявили, что будут покупать. К тому времени я уже снизил стоимость в объявлении до 2 490 000 Р. У покупателей была одобрена ипотека на 2 200 000 Р, и они хотели вложить в квартиру материнский капитал — 467 000 Р. Но был нюанс: у них не было никакого первоначального взноса.

У меня очень редкое для Рязани имя. Удивительно, но моего покупателя звали так же, поэтому дальше в статье я буду называть его тезкой.

Торг и задаток

Тезка осторожно спросил, не соглашусь ли я уступить немного от стоимости квартиры в объявлении. Я отказался при их ситуации с оплатой. Сказал, что могу опуститься до 2 450 000 Р, если они найдут первый взнос. Мужчина принял мою позицию по цене и сказал, что первый взнос они не найдут. Он предложил внести задаток 50 000 Р, чтобы зафиксировать квартиру за собой. Я не был к этому готов. Мне нужно было время, чтобы все изучить и как следует составить договор задатка.

Тогда тезка предложил все оформить через их риелтора. Это мне было не нужно. В такой ситуации есть вероятность, что риелтор пожелает принять задаток на свое агентство, а не передать его продавцу и мотивирует это тем, что продавец может задаток «пропить» и отказаться от продажи. И справедливо получить его обратно покупателю станет сложно.

/sell-apartment/

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.

Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.

Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:

1. Цена квартиры — 2 490 000 Р.
2. Задаток — 40 000 Р.
3. Время на освобождение квартиры — три недели после регистрации.
4. Расходы по сделке — за счет покупателя.
5. Если банк не одобряет квартиру для ипотеки, я возвращаю задаток в однократном размере. Если покупатель откажется от сделки, задаток полностью остается у продавца. Если продавец откажется от сделки, задаток возвращается в двойном размере.

Расписка о задатке с основными условиями будущей сделки. Но в ней как минимум не хватает срока выхода на сделку и описания набора документов на квартиру, которые должен представить продавец

Схема сделки

Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:

1. У пары не было первоначального взноса, хотя это обязательное требование банка. Я понимал, что эту сумму будут проводить фиктивно.
2. Как продавец, я получил бы сумму маткапитала не сразу, а только после регистрации сделки в Росреестре. После этого покупатель пишет заявление в пенсионный фонд, и тот переводит деньги. В 2020 году на перевод денег законом было заложено 40 дней с момента подачи заявления. В 2021 году этот срок сократили до 15 рабочих дней.
3. Если сложить все деньги — и сумму маткапитала, и сумму ипотеки, которую собиралась взять семья тезки, — получалось больше стоимости моей квартиры. Пара хотела, чтобы излишек я вернул им наличными. То есть через эту сделку часть денег они хотели обналичить.

Как вообще устроена сделка без первоначального взноса

Если человек хочет взять ипотеку, у него должен быть первоначальный взнос. Считается, что так проверяется серьезность намерений и благонадежность: если человек смог накопить на первоначальный взнос, то он сможет и платить по кредиту. Таким образом банк минимизирует свои риски.

Обычно первоначальный взнос — это 15% от стоимости жилья.

У некоторых заемщиков первоначального взноса нет, и они пытаются обойти это требование банка. Для чего просят продавца формально завысить стоимость жилья.

/guide/bez-vznosa/

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Например, квартиру продают за 5 100 000 Р. Если указать эту сумму в договоре, покупателю придется сразу заплатить 15% от нее — 765 000 Р.

Чтобы банк дал покупателю именно 5 100 000 Р и платить ничего не пришлось, продавцу предлагают указать в договоре, что квартира стоит 6 000 000 Р. После продавец пишет для банка расписку, что покупатель уже уплатил ему первоначальный взнос 15% — 900 000 Р. Расписка пишется фиктивно, в реальности деньги никто не передает.

Банк видит, что заемщик внес первоначальный взнос и теперь ему нужны оставшиеся 85% денег, то есть 5 100 000 Р. Так заемщик получает в кредит полную сумму на квартиру.

У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки. На просмотре риелторов не было, поскольку по договоренности тезка искал квартиру самостоятельно. Риелторы были из одного крупного агентства недвижимости, которое работает по всей России.

Я опасался, что это агентство и с меня — продавца без риелтора — попытается получить комиссию. Тезка заверил, что поговорит со своим агентом и дополнительных комиссий не будет.

/guide/pre-sale/

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.

Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.

Когда я приехал в офис, схему сделки мне нарисовали на листочке. Все выглядело так, что я продаю их клиенту по договору купли-продажи свою квартиру за 3 000 000 Р. В эту сумму входят:

1. Ипотечный кредит — 2 200 000 Р.
2. Материнский капитал — 467 000 Р.
3. Задаток в составе первоначального взноса — 40 000 Р.
4. Первоначальный взнос — 293 000 Р, который вместе с задатком должен был составлять не менее 10% стоимости квартиры в договоре. Но мне никто его передавать не собирался, то есть это был фиктивный взнос.

В результате сделки я должен был получить всего 2 707 000 Р. Но поскольку продавал я квартиру за 2 490 000 Р, то излишек должен был вернуть наличными покупателю:

2 200 000 Р + 467 000 Р + 40 000 Р – 2 490 000 Р = 217 000 Р

217 000 Р

я должен был вернуть покупателю наличными после сделки

Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.

Схематично сделка выглядит так, и кажется, что все просто. Но в этой схеме много спорных и опасных нюансов

Для минимизации своих рисков банк дает кредит не выше 90% от стоимости квартиры. Но стоимость он смотрит не по договору купли-продажи, а по отчету, который делает независимый оценщик. По договору купли-продажи моя квартира стоила около 3 000 000 Р. И если бы покупатель запрашивал в кредит 2 700 000 Р, то у нас возникли бы проблемы: оценщик вряд ли во столько оценил бы мою квартиру, поскольку это сильно выше реальной рыночной цены.

Но покупатель брал в кредит всего 2 200 000 Р. Получалось, что тогда оценщик должен был оценить квартиру не менее чем в 2 445 000 Р: 2 445 000 Р × 90% = 2 200 500 Р. Такой суммы оценки было достаточно, чтобы покупатель получил нужную сумму кредита.

Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.

Ко мне и раньше на просмотры приходили ипотечники, у которых не было первого взноса либо полностью, либо частично. Поэтому не исключаю, что у риелторов в Рязани действительно много клиентов-ипотечников без первого взноса: с первоначальным взносом легко оформить ипотеку и без риелтора.

/guide/kak-kupit-kvartiru/

Как купить квартиру

Нюансы оформления документов и риски

Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 Р в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 Р наличными. На самом деле никто эти деньги не передал бы — их просто не существовало. Как мне сказали, эту расписку в конце сделки рвут.

Расписка на первый взнос нужна, чтобы банк выдал ипотечный кредит. Он запрашивает расписку в оригинале и копирует ее. Дополнительно тот факт, что продавец получает 293 000 Р, фиксируется в договоре купли-продажи.

Что делать? 30.11.17

Покупатели квартиры берут ипотеку и просят завысить стоимость

В итоге оказалось, что я, как продавец, должен заранее расписаться в двух документах на общую сумму 510 000 Р, которую фактически не получал.

Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.

Еще если потом сделку оспорят и признают недействительной, то покупатель должен будет вернуть квартиру. А продавец — все деньги, что получил по сделке согласно документам. В моем случае — 3 000 000 Р, хотя по факту я получил бы только 2 490 000 Р.

Я по наивности считал, что раз схему с завышением предлагает покупатель, то оформлять документы следует так, чтобы максимально обезопасить продавца. И некоторые объяснения специалиста по ипотеке меня смутили. Меня не устраивало, как они собирались оформлять две эти суммы — 293 000 и 217 000 Р. Тогда риелтор Ксения агрессивно спросила, не хочу ли я отказаться от сделки и вернуть их клиенту задаток в двойном размере.

В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.

Переговоры в агентстве

Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.

Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:

1. Я не пишу никакой долговой расписки на 217 000 Р. А когда сделка пройдет, возвращаю эти деньги покупателю и получаю расписку от него. В расписке мы пишем обоснование. Например, якобы мы изначально договорились, что я, как продавец, должен оставить мебель, а потом я ее вывез и выплатил за это покупателю компенсацию.
2. Я пишу фейковую расписку на первый взнос 293 000 Р, но одновременно покупатель пишет, что получил от меня в долг 293 000 Р. Или просто расписку, что сразу же получил 293 000 Р назад. Мы храним эти расписки в течение срока исковой давности, то есть три года.

В обеих этих схемах оформления ипотеки без первого взноса и покупатель, и продавец обманывают банк. Покупатель получает ипотечный кредит, на который не имеет права, так как у него нет первого взноса. Дополнительно покупатель получает часть ипотечного кредита наличными на свои иные нужды, что нарушает его банковский договор. А продавец квартиры содействует ему в этом, подписывая притворные документы

Но в этих случаях уже для покупателя проявлялись риски. Я решил позвонить напрямую тезке. Объяснил, что вся сложность нашей сделки — в двух суммах: 217 000 и 293 000 Р. И в его силах полностью убрать одну проблему: взять в кредит не 2 200 000 Р, как он планировал, а меньше на 217 000 Р. Тогда мне не придется ему ничего возвращать. А договориться по поводу 293 000 Р было бы уже легче.

Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.

Мы договорились снова встретиться в агентстве и обсудить ситуацию.

/guide/snizit-stavku/

Как снизить ставку по кредиту

Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления. Его невысказанная позиция — максимально обезопасить своего клиента, то есть тезку, а мои интересы учесть по остаточному принципу.

Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.

Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.

Тем временем юрист уже понял, что одна из ключевых проблем этой сделки — те самые 217 000 Р, которые тезка хотел через меня обналичить. Он тоже предложил своему клиенту уменьшить ипотечный кредит на эту сумму. Но тезка с женой были непреклонны: эти деньги им очень нужны на ремонт и обустройство квартиры.

В итоге юрист согласился оформлять сделку так:

1. Я подписываю отдельное соглашение с тезкой и его супругой в роли свидетеля. В соглашении пишем, что если сделка не пройдет по сформулированному в нем закрытому списку причин, то тезка не будет требовать от меня вернуть фейковый взнос 293 000 Р.
2. Долговую расписку на 217 000 Р я пишу в пенсионном фонде в день, когда тезка подаст заявление на выплату маткапитала.
3. 217 000 Р я возвращаю после того, как получу весь маткапитал — 467 000 Р, — в обмен на долговую расписку. В тот же день тезка пишет мне расписку, что получил 217 000 Р как возврат за «вывезенную мебель», про оставление которой мы якобы изначально договорились.

/shady-schemes/

Мутные способы купить квартиру

Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.

Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.

Когда тезка дошел в торге снизу до 2 400 000 Р, я заинтересовался. Это было на 90 000 Р ниже моей цены, но если бы они нашли деньги на первоначальный взнос, схема сделки стала бы намного легче.

Мы начали торговаться в коридоре 2,4—2,45 млн. Тут неожиданно вмешался непонятный сотрудник агентства и серьезно заявил, что такая квартира не стоит более 2 400 000 Р. И он просто запрещает тезке платить за нее больше.

Я был настроен договориться, но в итоге взял тайм-аут, чтобы подумать. Оба варианта — с фейковыми расписками или потерей 90 000 Р — были мне неприятны. После встречи мы еще немного поговорили с тезкой и его женой на улице. Жена нервничала, и мне показалось, что если я выберу вариант с максимальной ценой, то она, скорее всего, просто откажется от сделки.

/guide/take-mortgage/

Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку

Выбор варианта

После встречи я задумался. Терять 90 000 Р не хотелось. Но у варианта, при котором я бы их не терял, помимо упомянутых рисков был другой большой недостаток: я совершал вместе с тезкой мошенничество с кредитными деньгами в отношении банка. Риелторы, которые эти схемы везде предлагают и продвигают, нигде не расписываются. А значит, отвечаем за все именно мы с покупателем.

ст. 159.1 УК РФ

Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.

Был и третий вариант — отказаться от сделки. Но я уже устал продавать эту квартиру. В итоге выбрал вариант, при котором я терял 90 000 Р, но наживал себе меньше проблем.

Если эту статью читают риелторы, то они могут позлорадствовать.

Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.

Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.

В сделке с завышением есть риски — как для покупателя, так и для продавца

Ольга Минайкина

риелтор

На первый взгляд, покупатель в такой сделке ничем не рискует. Но если посмотреть на схему внимательно, то видно, что покупатель дает расписки, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество согласно статье 159 уголовного кодекса.

У продавца тоже есть риски: по объективным причинам сделка может быть расторгнута. И тогда по статье 167 гражданского кодекса возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. То есть продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи. То есть в схеме с завышением продавец должен будет вернуть больше, чем получил в реальности.

Помимо этого, тот факт, что в договоре указана недостоверная стоимость квартиры, может квалифицироваться как мошенничество, если у банка будут финансовые или иные убытки от сделки. Тогда уже обе стороны — и покупатель, и продавец — могут оказаться под следствием.

Риелтор покупателей мог предложить вариант, который подошел бы всем. У некоторых банков есть программа, когда они в качестве первоначального взноса принимают материнский капитал. Если бы риелтор покупателя нашел такой банк, то можно было провести эту сделку совершенно законно, ничего не нарушая.

Возможно, если бы продавец тоже воспользовался услугами риелтора, все прошло намного легче и быстрее. Риелтор мог бы не только составить документы на внесение аванса или задатка или участвовать в торге и переговорах, но и помочь собрать нужные документы для сделки и не собирать лишние.

Простой пример лишних документов в этой ситуации — требование сделать нотариальное согласие супруги на покупку. Если сделка в простой письменной форме, Росреестр сейчас не требует от покупателя заявления о семейном положении. То есть договор купли-продажи подписывает только один из супругов. Но если для покупки квартиры супруги берут ипотеку и нет брачного договора, то они становятся созаемщиками и оба подписывают кредитный договор. И потом предъявить претензии, что был против покупки или не знал о ней, сложно. Потому что в кредитном договоре есть личная подпись.

Неожиданное предложение

Дальше я стал собирать документы по списку, который прислала риелтор Ксения. Правоустанавливающие документы я уже высылал ей раньше. В списке были документы, которые хотел видеть банк, а еще те, что дополнительно хотели видеть риелторы. Так, у меня запросили справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что я не состою у них на учете. Обычно ипотечные банки просят такие справки для продавцов старше 55—60 лет, я же значительно моложе. Эти справки надо брать по месту постоянной регистрации, и мне пришлось ехать за ними в Москву.

Также в квартиру приходила странная оценщица. Она не назвала фирму и имела неверное представление о том, как оценивает квартиру «Домклик». Сумму, в которую их фирма оценила мою квартиру, мне тоже узнать не удалось.

/guide/get-egrn/

Как получить выписку из ЕГРН

Мне же от моих покупателей тоже был нужен один документ — нотариальное согласие супруги на сделку. Ипотечный банк почему-то его не запрашивал, хотя закон говорит, что без нотариального согласия на покупку супруга потом может оспорить сделку и развернуть вспять. Нужно было именно нотариальное согласие. В простой письменной форме или в документах банка оно бы не подошло. Жена тезки сказала, что сделает согласие.

п. 3 ст. 35 СК РФ

Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.

Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил. Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.

Через 15 минут жена тезки перезвонила и предложила вновь вернуть серую схему, хотя и с небольшими изменениями. Ее предложение — заключить договор и оплатить мою квартиру двумя суммами: 2 400 000 и 467 000 Р, то есть маткапиталом. Всего я получу 2 867 000 Р, из которых должен буду вернуть покупателям 400 000 Р.

/guide/divorce-and-mortgage/

Как делить ипотеку при разводе

То есть фактически я получил бы за квартиру 2 467 000 Р. Жена тезки сказала, что согласовала эту схему с ипотечным специалистом своего агентства. Но я уже настроился на нормальную схему, где не нужно было обманывать банк, поэтому отказался. Она не стала настаивать, хотя и была недовольна.

На следующий день после этого разговора интуиция мне сказала, что сделка с этой семьей не состоится. А последнее предложение супруги было таким, от которого нельзя отказаться. Но мне не хотелось нарушать закон. И я решил: будь что будет.

Вид из окна в продаваемой квартире. Похожее фото было в рекламном объявлении Вид из того же окна. Уже не все так радужно

Спор из-за задатка

Через пару дней тезка позвонил и сказал, что банк не одобрил ипотеку на мою квартиру. Я уже морально был готов к такому повороту дела.

Остался вопрос: как вернуть задаток? По гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. В расписке мы указывали, что если банк не одобрит квартиру, то я верну задаток. Но требовалось письменное подтверждение банка. И тут проблема: у тезки его не было.

Он пытался вывернуться, мол, банк не объясняет причины отказа. Но я и не требовал причин, а просил подтвердить факт отказа письменно, хотя бы с официальной почты банка. Тезка вместо письменного отказа предложил компенсировать мне 5000 Р за поездку в Москву — я ездил туда, чтобы взять для сделки справки из диспансеров, — и другие хлопоты.

Что делать? 15.04.19

Как отказаться от предварительного договора, чтобы не платить задаток?

Мужчина оправдывался, что все коммуникации с банком касательно ипотеки шли через риелтора, а он не знает даже адреса банка и не имеет никаких документов. Я позвонил в агентство, но со мной отказались говорить по существу, так как я не их клиент.

Если бы тезка честно признался, что не нашел денег на первый взнос или выбрал другую квартиру, я бы вернул ему половину задатка, хотя мог оставить у себя весь. Но он ни в чем не признавался и отказывался идти со мной в ипотечный банк. Однако сумму компенсации расходов он поднял до 15 000 Р. Я не хотел конфликтовать, решил уступить и вернуть ему 25 000 Р без бумаг. Думаю, что в случае необходимости он мог бы и подделать отказ банка. А я же не эксперт, чтобы оценивать документы на подлинность.

Я так и не узнал реальную причину их отказа. Еще через неделю тезка позвонил и сказал, что, возможно, вскоре у него получится купить мою квартиру другим способом, и спросил, не продал ли я ее. Я ответил, что не продал. На этом наши контакты с ним закончились.

/guide/how-to-reduce/

Как снизить ставку по ипотеке уже на старте

Я вернулся к комфортной рекламной цене в 2 490 000 Р и спустя еще пару месяцев продал квартиру без серых схем.

Что я понял про ипотечные сделки без первоначального взноса

1. Сейчас сложилась уникальная для истории России ситуация — когда люди, у которых нет никаких накоплений, могут взять огромный кредит и купить четырехкомнатную квартиру. Ипотека стала доступна небогатым людям, а банки закрывают глаза на завышение стоимости имущества в договорах. Потенциальным ипотечникам остается только подтвердить зарплату и стаж. Среди приходивших ко мне на просмотры ипотечников у половины не было первого взноса полностью или частично.
2. Я против ипотек без первого взноса. Если человек не смог накопить 10—15% от стоимости квартиры, то ему рано ее покупать: можно не справиться с выплатами. С другой стороны, как продавец не самой ликвидной недвижимости, я должен приветствовать каждого потенциального покупателя.
3. Люди, которые не могут накопить 300—400 тысяч на первый взнос, при просмотре квартиры могут обсуждать ремонт, стоимость которого близка к миллиону.
4. Думаю, что такие схемы без первого взноса более характерны для регионов, чем для Москвы.

Как купить дом без денег в 2023 году

Покупка дома доступнее, чем многие думают.

Прошли те времена, когда для приобретения жилья требовались десятки тысяч долларов. Сегодня вам не нужен 20-процентный первоначальный взнос, чтобы купить дом. На самом деле, сейчас нет доступных ипотечных кредитов.

Если вам интересно, как купить дом без первоначального взноса, продолжайте читать, чтобы начать свой путь к собственному дому.

Тридцать восемь процентов потенциальных покупателей говорят, что экономия на первоначальном взносе является их самым большим препятствием для приобретения жилья. Учитывая медианную цену продажи дома в размере 356 700 долларов США, средний покупатель, впервые совершивший покупку, потратит 24,9 доллара США.69 по предоплате.

Но вы можете купить дом и без этих 25 000 долларов.

Существуют ресурсы для помощи с первоначальным взносом, которые обеспечивают четкий путь к домовладению. Текущий закон, ожидающий голосования в Конгрессе, предлагает налоговые льготы в размере 15 000 долларов США и гранты в размере 25 000 долларов США для новых покупателей.

Узнайте больше обо всех программах для покупателей жилья впервые.

Более того, если вы думаете, не пора ли сейчас купить дом без первоначального взноса, вам не нужно ждать нового федерального законодательства. Вот как вы можете купить дом без денег сегодня.

Как купить дом без первоначального взноса

Посмотрите это видео на YouTube

Как купить дом без первоначального взноса

Если бы вы могли жить в доме своей мечты за нулевой первоначальный взнос, вы бы все равно выбрали арендовать?

Вам не нужен огромный первоначальный взнос, чтобы купить дом. Покупатели, покупающие впервые, кладут в среднем 7%. На приведенной ниже диаграмме показан средний первоначальный взнос для первых покупателей с 1989 года на основе данных Национальной ассоциации риелторов (NAR).

А как насчет затрат на закрытие?

Вы можете выбрать ипотечный кредит без стоимости закрытия, который повышает вашу процентную ставку, сохраняя при этом деньги в вашем кармане.

Существует также помощь с первоначальным взносом, которая поможет вам получить ипотечный кредит без денег из кармана. Федеральные, государственные и некоммерческие агентства — и даже ипотечные кредиторы — предлагают гранты и кредиты для поддержки новых покупателей.

Давайте посмотрим.

1. Помощь покупателям жилья с первоначальным взносом

Помощь с первоначальным взносом (DPA) может помочь вам купить дом без наличных денег. Это включает в себя несколько федеральных, государственных и некоммерческих программ для покупателей жилья впервые.

В Homebuyer мы сотрудничаем с Chenoa Fund, чтобы сделать домовладение возможным, не платя ничего из своего кармана.

В рамках нашего партнерства Homebuyer.com предоставляет DPA для покупателей, покупающих дом с кредитом FHA, предлагая доступный и удобный путь к домовладению.

У покупателей есть два варианта: второй кредит под 3,5% для покрытия первоначального взноса или второй кредит под 5% для покрытия первоначального взноса и закрытия сделки.

Если у вас средний доход или ниже, второй кредит предоставляется с нулевой процентной ставкой и без ежемесячных платежей. Кроме того, это простительная вторая ипотека. Если вы вовремя вносите платежи за жилье, кредит прощается, и вам никогда не придется его возвращать.

Опция 3,5 процента прощается после того, как вы своевременно внесете свои первые 36 ипотечных платежей.

Вариант 5 процентов прощается после того, как вы сделаете платежи в течение 10 лет, не пропустив 60 или более дней. Если вы отстаете, процентов и платежей по-прежнему нет — вам просто нужно будет вернуть второй залог, когда вы продаете или рефинансируете дом.

Если у вас более высокий доход, второй кредит имеет ежемесячный платеж. Покупатели могут выбрать 10-летний беспроцентный кредит или 30-летний кредит с 5-процентной ставкой.

Программы помощи с первоначальным взносом обычно имеют кредитную историю и требования к доходу. Программы для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, могут потребовать прохождения курса обучения ипотечному кредитованию. Эти варианты помощи при первоначальном взносе доступны уже сейчас.

Получите предварительное одобрение заявки на помощь в оплате первоначального взноса.

2. Кредиты USDA без первоначального взноса

Кредиты USDA не имеют требований к первоначальному взносу или минимального кредитного рейтинга. Эти кредиты, предназначенные для поощрения увеличения числа домовладельцев в сельской местности, предусматривают субсидированные процентные ставки.

Кандидаты должны доказать кредитоспособность. Для подачи заявки кредиторам требуется кредитный рейтинг 580 или выше.

Соискатели кредита USDA должны:

• Быть законным постоянным жителем США
• Подтверждение кредитоспособности
• Поддерживать надежный доход
• Иметь доход домохозяйства, соответствующий 115 процентам среднего дохода в данном районе или ниже
• Быть основным местом жительства в сельской местности

Ипотечные кредиты USDA можно использовать для покупки следующих типов недвижимости:

• Существующий дом
• Новое строительство
• Сборные дома
• Кондо
• Таунхаусы
• Короткие продажи или отчужденные дома

Покупатели, как правило, несут ответственность за расходы по закрытию сделки, комиссию кредитора и ипотечное страхование, хотя есть возможность, чтобы некоторые из этих расходов покрывались продавцом или вашим кредитором.

Вы можете получить уступки продавца и кредиторские кредиты, когда продавец и кредитор оплатят часть или все ваши расходы на закрытие.

Получите предварительное одобрение кредита USDA.

3. Жилищные ссуды для ветеранов без первоначального взноса

Ссуды для ветеранов предоставляют варианты покупки жилья для военнослужащих США, ветеранов и их супругов. Как и кредиты USDA, кредиты VA не имеют требований к первоначальному взносу или кредитному рейтингу, хотя большинство кредиторов предпочитают кредитный рейтинг 580 или выше.

Чтобы подать заявку на кредит VA, у вас должен быть сертификат соответствия требованиям (COE). Это подтверждает вашу историю обслуживания и текущий статус службы, чтобы доказать, что вы имеете право.

Для участия в программе VA требуется:

• Вы отслужили 90 дней активной военной службы
• Вы отслужили 180 дней боевой службы в мирное время
• Вы служили шесть лет в Национальной гвардии или резерве
• Вы являетесь супругой военнослужащего, погибшего при исполнении служебных обязанностей или вследствие инвалидности, связанной со службой

VA гарантирует кредиты от убытков с правом, что аналогично частному ипотечному страхованию. Это позволяет кредиторам предлагать покупку с нулевым первоначальным взносом с меньшим риском и более низкими ставками.

Заемщики кредита VA освобождаются от определенных затрат на закрытие, таких как андеррайтинг и оплата услуг адвоката.

Получите предварительное одобрение кредита VA.

Qualifications By Loan Type

Ипотека
Предварительное одобрение
в протоколе

Обычный заем 97 для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье

Обычный заем 97 от Fannie Mae позволяет заемщикам получить обычную ипотечную ссуду с 3-процентным первоначальным взносом. Личный вклад не требуется. Ипотечные подарки, гранты и другие DPA могут покрыть ваш первоначальный взнос.

Обычный кредит 97 является альтернативой кредитам FHA. Он имеет меньше первоначальных затрат и не требует постоянного ипотечного страхования.

Заемщики должны соответствовать следующим критериям, чтобы иметь право на участие:

• По крайней мере один заемщик должен быть покупателем жилья впервые
• Ипотечные кредиты должны иметь фиксированную процентную ставку

Обычный заем 97 не может быть использован для покупки готовых домов. Приемлемые типы недвижимости включают дома на одну семью до четырех квартир, кондоминиумы и запланированные застройки.

Проверьте соответствие требованиям по ипотеке.

Ипотека HomeReady от Fannie Mae

Statista

Ипотека HomeReady от Fannie Mae — еще один вариант кредита для покупателей с низким доходом. Заемщики имеют право на 3-процентный первоначальный взнос и кредитный рейтинг 620 или выше.

Обучение покупателей жилья требуется, если все заемщики впервые покупают жилье. Все жители могут представить свой доход на рассмотрение и повысить шансы на одобрение.

Также отсутствуют требования к минимальному личному взносу для первоначального взноса. Эти инвестиции могут быть покрыты подарками, грантами и другими программами DPA.

Кредиты HomeReady требуют ипотечного страхования, которое может быть аннулировано, как только покупатель достигнет 20-процентного капитала.

Получите предварительное одобрение, чтобы проверить, соответствуете ли вы требованиям.

Freddie Mac Home Возможные ипотечные кредиты

Freddie Mac’s Home Возможные кредиты предлагают ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом с минимальным 3-процентным первоначальным взносом. Первоначальный взнос является гибким и не требует личных денежных средств.

Для утверждения требуется кредитный рейтинг 660 или выше. Доход заемщика не может превышать 80 процентов от среднего дохода по району (AMI), который доступен на сайте Freddie Mac.

Главная Возможные ипотечные кредиты могут потребовать ипотечного страхования, и покупатели могут отменить свой полис, когда они достигнут 20-процентного капитала.

Получите предварительное одобрение, чтобы проверить, соответствуете ли вы требованиям.

Кредиты FHA для покупателей с низким кредитным рейтингом

Кредиты FHA требуют минимум 3,5% первоначального взноса для заемщиков с кредитным рейтингом 580 или выше. Кредиты FHA имеют гибкие требования к кредитному рейтингу. Заемщики с баллами ниже 500 имеют право на одобрение, если они инвестируют первоначальный взнос в размере 10 процентов или более.

Кредиты FHA также требуют подтверждения занятости и дохода. Заемщики должны иметь соотношение долга к доходу 43 процента или менее, чтобы соответствовать стандартным правилам, но FHA может разрешить соотношение до 56,9 процента с компенсирующими коэффициентами.

Кредиты FHA можно использовать только для покупки основного места жительства. Применяются кредитные лимиты для конкретных округов, которые достигают 822 375 долларов США в районах с высокими затратами.

Получите предварительное одобрение, чтобы проверить, соответствуете ли вы требованиям.

Обычные кредиты с 3-процентным снижением

Обычные кредиты являются наиболее популярным видом кредита среди покупателей. Стандартные обычные кредиты требуют минимального 3-процентного первоначального взноса с кредитным рейтингом 620 или выше.

Обычные кредиты требуют ипотечного страхования с первоначальным взносом менее 20 процентов.

Обычные кредиты не обеспечены государством, поэтому требования кредитора могут различаться. Соответствие обычным кредитным лимитам соответствует стандартам FHFA. Лимит кредита на 2023 год составляет 726 200 долларов для одноквартирных домов в большинстве округов США.

Получите предварительное одобрение, чтобы проверить, соответствуете ли вы требованиям.

Ипотека
Предварительное одобрение
в протоколе

Часто задаваемые вопросы из нашего чата

При правильном типе кредита многие покупатели жилья впервые могут купить дом без первоначальных затрат. Вам не нужно откладывать 20-процентный первоначальный взнос.

Когда вы покупаете дом без первоначального взноса, вы можете зафиксировать платеж за жилье на длительный срок, защитить себя от повышения арендной платы и заработать состояние, ежемесячно выплачивая сумму, аналогичную арендной плате.

National Mortgage Professional

Какой кредитный рейтинг мне нужен для покупки дома?

Вы можете купить дом с кредитным рейтингом от 580, а иногда и ниже, в зависимости от вашего кредитора.

Кредиты VA и USDA не имеют официального минимума, хотя кредиторы, скорее всего, одобрят покупателей с кредитным рейтингом 580 или выше.

Обычные кредиты требуют кредитного рейтинга 620 или выше.

Вы по-прежнему можете претендовать на получение ссуды с кредитным рейтингом ниже 580. Кредиты FHA принимают кредитный рейтинг от 500, если вы можете внести 10-процентный или более первоначальный взнос.

Получите предварительное одобрение, чтобы быстро проверить свой кредитный рейтинг.

Нет доступных кредитов с первоначальным взносом?

Программа помощи покупателю жилья, а также кредиты VA и USDA не имеют требований к первоначальному взносу для квалификации.

Каждый тип кредита имеет другие требования для утверждения. Кредиты по программе VA доступны только военнослужащим и ветеранам, отвечающим служебным требованиям, а также их супругам.

Кредиты Министерства сельского хозяйства США могут быть использованы только для покупки недвижимости в сельской местности. Это охватывает 91 процент США, включая сельские районы, небольшие города и пригороды. Это исключает густонаселенные мегаполисы.

Узнайте больше о вариантах ипотеки с низким или нулевым первоначальным взносом.

Как накопить деньги на первоначальный взнос?

Программы помощи с первоначальным взносом помогают покупателям с низким доходом, впервые покупающим жилье, приобрести дом. Каждая программа имеет определенные квалификационные требования.

Некоторые кредиты являются гибкими и принимают авансовые платежи, полностью финансируемые за счет подарков, грантов и займов. Возможно, вам не придется вносить собственные сбережения. Сюда входят средства DPA и помощь семьи или друзей.

В противном случае лучший способ сэкономить — это иметь удобный бюджет и план сбережений. Определите, на какие кредиты вы имеете право, и их требования к первоначальному взносу, чтобы установить цель. Подумайте, сколько вы можете экономить каждый месяц, чтобы определить график покупки дома.

Является ли частное ипотечное страхование (PMI) плохим?

Ипотечное страхование ни хорошо, ни плохо. Кредиторы могут потребовать от PMI защиты своих инвестиций в случае, если заемщик не сможет продолжать выплаты. И именно эта защита позволяет кредиторам предлагать так много вариантов ипотечного кредита с низким первоначальным взносом.

Для некоторых типов кредитов требуется PMI, а также для заемщиков, которые вносят первоначальный взнос менее 20 процентов от продажной цены дома. Некоторые полисы существуют на весь срок действия вашего кредита, в то время как другие могут быть отменены, как только домовладельцы достигнут 20-процентного капитала.

Домовладельцы платят PMI авансом, с дополнительным ежемесячным платежом или комбинацией этих двух способов.

Обратите внимание: Цены на жилье в целом растут. Дополнительный ежемесячный платеж PMI может быть более рентабельным, чем ожидание более крупного первоначального взноса.

Подумайте, на какие виды кредита вы имеете право, и какие требования к страхованию ипотечного кредита. Предусмотрите дополнительные расходы и составьте соответствующий бюджет.

Заключительные мысли

Низкая ипотека без первоначального взноса делает домовладение доступным для тех, кто впервые покупает жилье. Знайте, на какие кредиты вы имеете право, когда думаете о том, как купить дом без денег. Затем получите предварительное одобрение на ипотеку по вашему выбору, как только вы будете готовы начать поиск дома.

Удачной покупки жилья.

Ипотека
Предварительное одобрение
в протоколе

Как купить дом без первоначального взноса

Ипотека

Как LendingTree получает оплату?

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

Автор:

Обновлено: 30 ноября 2021 г.

Примечание редактора: Содержание этой статьи основано исключительно на мнениях и рекомендациях автора.
Возможно, он не был проверен, заказан или иным образом одобрен кем-либо из наших сетевых партнеров.

Вам не нужно вкладывать 20%, чтобы купить дом. Вы можете купить дом без первоначального взноса, подав заявку на получение кредита, гарантированного Министерством по делам ветеранов США (VA) или Министерством сельского хозяйства США (USDA). Даже если вы не имеете права на эти поддерживаемые государством кредиты с нулевым начальным взносом, вы можете претендовать на участие в программах помощи покупателям жилья, которые позволяют вам покрыть денежные средства, необходимые как для первоначального взноса, так и для закрытия расходов.

• Жилищные кредиты без первоначального взноса
• Плюсы и минусы кредита без первоначального взноса
• Должен ли я получить кредит без первоначального взноса?
• Ипотека с низким первоначальным взносом
• Часто задаваемые вопросы об авансовых платежах

Варианты ипотечного кредита без первоначального взноса

Существует два поддерживаемых государством варианта кредита с нулевым первоначальным взносом. Кредитная программа VA предназначена специально для военных заемщиков, в то время как кредит USDA предназначен для заемщиков с низким и средним доходом, покупающих дома в определенных сельских районах.

Ссуды для ветеранов

Ссуды для ветеранов выдаются только военнослужащим, ветеранам и имеющим на это право пережившим супругам. Они гарантированы VA и предлагаются одобренными VA кредиторами. Даже без первоначального взноса вам не нужно платить за ипотечное страхование, что дает вам более низкий ежемесячный платеж по сравнению с другими вариантами ипотечного кредита с низким или нулевым первоначальным взносом. Дополнительный бонус: VA снял кредитные лимиты, что означает, что заемщики VA могут покупать более дорогие дома без первоначального взноса.

Чтобы купить дом с помощью кредита VA без первоначального взноса, вам необходимо:

• Подтвердить, что вы имеете право . Предоставьте сертификат соответствия (COE), подтверждающий наличие достаточных прав на финансирование с нулевым первоначальным взносом.
• Достичь минимального кредитного рейтинга . Хотя в правилах VA нет установленного минимума, многие кредиторы, одобренные VA, не будут принимать баллы ниже 620. Технически, VA не требует минимального кредитного рейтинга; они просят кредиторов просмотреть весь ваш профиль заемщика, чтобы определить ваше право на получение кредита.
• Соответствие требованию соотношения долга к доходу (DTI) . Ваш общий долг, разделенный на ваш валовой доход, известный как коэффициент DTI, не должен превышать 41%. Однако ваш кредитор может одобрить более высокий коэффициент DTI с компенсирующими факторами, такими как ипотечные резервы или более высокий кредитный рейтинг.
• Убедитесь, что вы соответствуете требованиям к свободной наличности . Это требование, также известное как остаточное требование VA, является уникальным для кредитов VA и варьируется в зависимости от площади дома, размера вашей семьи и местоположения вашего дома.
• Купить дом, в котором вы собираетесь жить в качестве основного места жительства . Вы не можете купить второй дом или инвестиционную недвижимость с кредитом VA. Тем не менее, вы можете владеть более чем одним имуществом с помощью кредита VA.
• Оплатить комиссию за финансирование в большинстве случаев . Вместо ипотечного страхования VA взимает комиссию за финансирование VA для покрытия расходов налогоплательщика на программу. Комиссия составляет 2,3% от суммы кредита по первому ипотечному кредиту без первоначального взноса и 3,6% по последующим домам, если только вы не освобождены от налога из-за инвалидности, связанной со службой.

Кредиты Министерства сельского хозяйства США

Программа кредитов Министерства сельского хозяйства США предоставляет покупателям жилья с низким и средним доходом ипотечные кредиты без первоначального взноса для покупки домов в одобренных Министерством сельского хозяйства США сельских районах. Хотя ипотечное страхование не требуется, заемщики, соответствующие требованиям, должны внести предоплату за гарантию и ежегодную плату за гарантию, которая становится частью ежемесячного платежа.

Чтобы купить дом с кредитом USDA без первоначального взноса, вам необходимо:

• Подтвердить общий доход всех взрослых в вашем доме . Вы можете использовать инструмент соответствия дохода Министерства сельского хозяйства США, чтобы подтвердить, что доход вашей семьи не превышает 115% от среднего предела дохода для вашего округа и штата.
• Предоставьте доказательства того, насколько хорошо вы управляли кредитом . Министерство сельского хозяйства США не устанавливает минимальный кредитный рейтинг, но требует от вас показать, что вы ответственно относитесь к платежам по кредиту. Многие кредиторы имеют минимальный кредитный рейтинг 640.
• Докажите, что ваш общий коэффициент DTI не превышает 41% . В дополнение к максимальному общему коэффициенту DTI, равному 41%, USDA ограничивает коэффициент DTI ежемесячных платежей на уровне 29.%. Это рассчитывается путем деления вашего ожидаемого платежа по ипотеке на ваш валовой доход.
• Купить основное место жительства в сельской местности, обозначенной Министерством сельского хозяйства США . Вы должны проживать в доме, приобретенном за счет финансирования Министерства сельского хозяйства США, в качестве основного места жительства.
• Оплата авансовых и ежегодных гарантийных взносов . Министерство сельского хозяйства США взимает с заемщиков гарантийные сборы для покрытия расходов налогоплательщиков на ипотечную программу Министерства сельского хозяйства США. Текущие сборы USDA включают единовременную комиссию за гарантию в размере 1% от суммы кредита, которая обычно включается в сумму кредита, и ежегодную комиссию в размере 0,35% от суммы кредита, деленную на 12 и добавляемую к ежемесячному платежу.

Кредиты на помощь с первоначальным взносом

Если вы не имеете права на получение кредита с нулевым первоначальным взносом VA или USDA и у вас нет наличных денег для первоначального взноса или закрытия расходов, кредит на помощь с первоначальным взносом (DPA) — ваш следующий лучший выбор . Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) предоставляет средства всем 50 штатам для участия в программах первоначального взноса.

Средства DPA могут быть использованы для покрытия требований по кредитам с низким первоначальным взносом, предлагаемым Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральной жилищной администрацией (FHA). Например, для программы Fannie Mae HomeReady® требуется только первоначальный взнос в размере 3 %, который может поступить из программы DPA, предлагаемой в вашем регионе. Обычно деньги DPA можно получить двумя способами: в виде гранта или в виде второго ипотечного кредита. Вот основные принципы работы каждого из них:

• Гранты: Грант — это деньги, которые вам не нужно возвращать. Государственные и местные муниципалитеты предлагают гранты на первоначальный взнос, которые могут быть применены к требованиям к первоначальному взносу по ипотечной программе, на участие в которой вы утверждены. Один недостаток: некоторые программы взимают более высокие ставки, чтобы покрыть расходы на программу.
• Вторые ипотечные кредиты: Этот тип кредита DPA называется «вторым ипотечным кредитом», потому что он помещается после вашего первого ипотечного кредита в качестве залога на ваш дом. В некоторых случаях вам необходимо будет вносить регулярные платежи по основному долгу и процентам, в то время как другие представляют собой «тихие» секунды, которые не нужно возвращать, пока вы остаетесь дома в течение установленного периода времени.

Помимо права на получение ипотечного кредита, привязанного к вашему кредиту DPA, вам, возможно, придется соблюдать определенные правила, которые могут включать:

• Ограничения дохода : Программы DPA созданы, чтобы помочь заемщикам с низким и средним доходом купить жилье.  
• Ограничения по районам : Некоторые программы помощи с первоначальным взносом ориентированы на соответствующие переписным районам, что означает, что средства могут быть использованы только для покупки домов в целевых районах.
• Требования к продолжительности владения : Многие программы DPA требуют, чтобы вы прожили в собственности определенное количество лет или выплатили деньги.  

Кредиты врачам

Некоторые кредиторы предлагают программы без первоначального взноса для врачей и стоматологов, с более высокими кредитными лимитами, чем стандартные обычные программы ипотечного кредитования, и без требований по ипотечному страхованию.

Плюсы и минусы ипотечного кредита без первоначального взноса

Самое большое преимущество без первоначального взноса заключается в том, что вы можете купить дом, не опустошая свой банковский счет. Однако большая сумма кредита также означает более высокий ежемесячный платеж и затраты на закрытие. Поскольку затраты на закрытие составляют от 2% до 6% от суммы кредита, чем больше вы берете взаймы, тем больше вы платите. Вот разбивка других плюсов и минусов без первоначального взноса, которые стоит учитывать:

Должен ли я получить кредит без первоначального взноса?

Вам следует получить кредит без первоначального взноса, если:

• Вы можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж . Более высокая сумма кредита равна более высокому первоначальному взносу — убедитесь, что в вашем бюджете есть место как для регулярных, так и для непредвиденных расходов.
• Вы не планируете продавать дом в ближайшее время . Продавцы обычно платят до 6% комиссий за недвижимость, а это означает, что вы можете в конечном итоге выписать чек, если продадите свой дом вскоре после получения ипотечного кредита с нулевым первоначальным взносом.
• Вы выиграете от владения жильем вместо аренды . Если вы устали платить арендную плату и хотите, чтобы ваш ежемесячный платеж за жилье шел на собственный дом, ссуда без первоначального взноса может помочь вам быстрее достичь этой цели.
• У вас есть план погасить кредит быстрее в будущем . Собственный капитал может со временем стать мощным финансовым инструментом, и чем быстрее вы начнете его создавать, тем лучше. Подумайте о двухнедельных платежах по ипотеке, чтобы быстрее сбить свой баланс.

Варианты ипотечного кредита с низким первоначальным взносом

Если вы не соответствуете требованиям ни для одного из вариантов без первоначального взноса, перечисленных выше, вы можете рассмотреть ипотечные программы с низким первоначальным взносом. Все программы, перечисленные ниже, позволяют вам использовать помощь с первоначальным взносом, чтобы выполнить как минимальный первоначальный взнос, так и требования к стоимости закрытия каждого кредита.

Займы Fannie Mae HomeReady

Для покупки дома по программе Fannie Mae HomeReady вам потребуется всего 3% первоначального взноса. Тем не менее, проверьте инструмент поиска Fannie Mae, чтобы убедиться, что ваш доход находится в пределах дохода.

Чтобы соответствовать рекомендациям Fannie Mae HomeReady, вам необходимо:

• Иметь кредитный рейтинг не ниже 620
• Оплатите частное ипотечное страхование (PMI), которое может быть дорогим, если у вас низкий кредитный рейтинг
• Докажите, что ваш коэффициент DTI составляет 45% или меньше, хотя высокий кредитный рейтинг или денежные резервы могут позволить до 50%
• Купить дом, в котором вы планируете жить в качестве основного места жительства

Freddie Mac Home Возможные кредиты

С первоначальным взносом в размере 3% вы можете получить кредит Freddie Mac Home Possible® и претендовать на доход созаемщика, который не живет в доме. Применяются ограничения дохода, а требования к кредитному рейтингу выше, чем в программе Fannie Mae.

Вы можете претендовать на получение кредита Freddie Mac Home Возможный кредит, если вы:

• Имеете кредитный рейтинг не ниже 660
• Оплата PMI
• Докажите, что коэффициент DTI составляет 43 % или меньше
• Пройти курс обучения покупателей жилья
• Купить дом в качестве основного места жительства

Обычный кредит 97%

Эта программа, также называемая стандартным кредитом Fannie Mae 97%, не имеет ограничений по доходам или соседству и требует только 3% первоначального взноса для квалифицированных заемщиков. Существует требование об образовании покупателя жилья, если все заявители впервые покупают жилье.

Кредиты FHA

Ипотечные кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют более крупного первоначального взноса в размере 3,5%, но допускают гораздо более низкий кредитный рейтинг, чем другие кредитные программы с низким первоначальным взносом.

Заемщики FHA обычно соответствуют требованиям, если они:

• Имеют кредитный рейтинг не менее 580 с первоначальным взносом 3,5%
• Иметь кредитный рейтинг 500-579 с первоначальным взносом 10%
• Оплатить авансовый и ежегодный страховой взнос FHA по ипотечному страхованию
• Иметь общий коэффициент DTI 43% или менее, хотя могут быть одобрены более высокие коэффициенты DTI с компенсирующими факторами
• Займ до максимального кредитного лимита FHA для вашего региона
• Купить дом в качестве основного места жительства

Имейте в виду, что это самые популярные программы с низким первоначальным взносом. Узнайте у своего кредитора о других программах для покупателей жилья, на которые вы можете претендовать.

Дополнительные кредиты

Если у вас есть 10%, вы можете попробовать дополнительные 10% кредита, который включает в себя получение кредита под залог дома или кредитной линии под залог дома (HELOC) еще на 10%. Также известный как контрейлерный кредит 80-10-10, вы избежите ипотечного страхования и получите меньший общий платеж, чем кредиты без первоначального взноса или с низким первоначальным взносом.

Часто задаваемые вопросы об авансовых платежах

Является ли ипотека с нулевым первоначальным взносом хорошей идеей? Если у вас есть стабильная работа и доход, а также дополнительные деньги на черный день в банке, ипотека с нулевой ставкой может стать хорошим способом начать владеть недвижимостью.

Каков минимальный первоначальный взнос по ипотеке ? Для описанных выше программ кредитования VA, USDA и доктора первоначальный взнос не требуется.

Какой кредитный рейтинг мне нужен, чтобы купить дом без первоначального взноса? Кредиторы без первоначального взноса обычно устанавливают 620 в качестве минимального кредитного рейтинга для покупки дома. Вы можете улучшить свой кредитный рейтинг, сводя к минимуму остаток на возобновляемой платежной карте и своевременно оплачивая все свои счета.

Как мне найти программы помощи при первоначальном взносе в моем регионе? Свяжитесь с местными или государственными жилищными органами или местными жилищными некоммерческими организациями, чтобы узнать о помощи в покупке жилья в вашем районе.

Могу ли я использовать подарок для оплаты первоначального взноса или заключительных расходов? Все описанные выше кредитные программы с низким первоначальным взносом предусматривают подарки к первоначальному взносу, а также расходы на закрытие до установленного лимита. Узнайте у своего работодателя, предлагают ли они какие-либо льготы при покупке жилья.

Вам нужно внести 20% первоначального взноса по обычному кредиту? Нет. Однако первоначальный взнос в размере 20% поможет вам избежать PMI по обычному кредиту, а меньшее заимствование означает, что ваш ежемесячный платеж будет ниже.

Как я могу получить деньги на первый взнос за дом? Создание фонда первоначального взноса, использование сберегательного приложения и откладывание возмещения налогов, бонусов и комиссионных доходов с течением времени или получение дополнительного дохода для первоначального взноса — это лишь несколько способов сэкономить на первоначальном взносе.