Форум дольщиков высота: Attention Required!

Содержание

ЖК «Высота» на Цимбалина, 25 – реальные отзывы дольщиков и жильцов 🏠

Автово 13

Адмиралтейская 12

Академическая 46

Балтийская 34

Беговая 23

Большевиков пр. 71

Бухарестская 7

Василеостровская 47

Владимирская 8

Волковская 7

Выборгская 47

Горный институт 36

Горьковская 18

Гостиный двор 12

Гражданский пр. 69

Девяткино 88

Достоевская 6

Дунайская 8

Елизаровская 14

Звездная 71

Звенигородская 12

Зенит 10

Кировский Завод 7

Комендантский пр. 40

Крестовский остров 35

Купчино 85

Ладожская 61

Ленинский пр. 42

Лесная 57

Лиговский пр. 20

Ломоносовская 38

Маяковская 19

Международная 6

Московская 43

Московские ворота 19

Нарвская 10

Невский проспект 11

Новочеркасская 42

Обводный канал 23

Обухово 17

Озерки 46

Парк Победы 15

Парнас 60

Петроградская 44

Пионерская 44

Площадь Александра Невского 28

Площадь Восстания 28

Площадь Ленина 24

Площадь Мужества 36

Политехническая 19

Приморская 42

Пролетарская 24

Проспект Ветеранов 52

Проспект Просвещения 45

Проспект Славы 5

Путиловская 5

Пушкинская 10

Рыбацкое 30

Садовая 11

Сенная площадь 11

Спасская 11

Спортивная 40

Старая Деревня 35

Театральная 8

Технологический институт 18

Удельная 27

Улица Дыбенко 70

Фрунзенская 43

Черная речка 36

Чернышевская 20

Чкаловская 49

Шушары 43

Электросила 14

Юго-Западная 44

29 отзывов о ЖК Высота в Свердловской области

5,0

Отлично

29 отзывов от жильцов и дольщиков
5. 0 — рейтинг на основе отзывов пользователей

«Игровые детские площадки», «Кухня-столовая», «Лоджия», «Мастер спальне», «Немаленькие комнаты», «Подросткам и малышам», «Санузел», «Супермаркет аптеки»

Найти отзыв по теме

Застройщик 3
Район 7
Покупка 10
Строительство 4
Дети 14
Квартира 10
Парковка 2
Дом 2
Транспортная доступность 7
Придомовая территория 8
Инфраструктура 8

Редиска Иван

Полезный

Решили расширяться и менять квартиру на более просторную. Когда нашли высоту, комплекс сразу как-то запомнился, через время все равно вернулись к нему. Высота хороша инфраструктурой. Район активно развивается, поэтому до всего, что может понадобиться, легко дойти пешком. Напротив дома 368 сад, а чуть дальше 562 и 1 школа. Насчет сада для сына будет думать, а вот дочь как раз в школу идет в 24 году, туда и определим

Коротков Арсений

Рассматриваем ЖК Высота. Понравился внешний вид домов. Расположение не далеко от центра. Есть детские сады и школа. Инфраструктура. До парка 22 Партсъезда мин 10 пешком. В принципе, для комфортного проживания есть все. Пока Высота в приоритете.

ID:88799497

Мне понравилось, что здесь простые понятные планировки. Много квадратных квартир, мы одну из таких однокомнатных выбрали. Большая 15 метровая кухня, где мы планируем сделать полноценную гостиную с диваном и телевизором. Выход на лоджию из кухни, как я и хотела. Комната тоже не маленькая. По цене нас вполне устроила эта квартира, отделка будет от застройщика, нам останется только мебель купить, декор и технику.

ID:87792729

Оформили в этом комплексе трехкомнатную квартиру. По площади 97 квадратов, в принципе такую и хотели. Мне понравились мастер комнаты, у нас такая же будет. Санузла целых три предусмотрено, сейчас в нашей квартире два санузла и кажется, что мало, особенно, когда гости приезжают. Лоджия большая, можно будет там свою лаундж зону сделать. И надо отметить расположение, строят не на выселках, а практически в центре, застройщику спасибо.

ID:87733475

Строятся быстро, уже в следующем году сдача намечена, поэтому ждать, когда цены еще взлетят смысла нет. ЖК красивый, входная группа с витражом в пол, подъезды сквозные, а во двор для машин въезд закрыт, чтобы не разводить грязь и не тревожить жителей лишний раз. А такси или доставка могут подъехать в внешнему выходу. Взяли трешку и отдельно локер на цоколе, удобно сложить туда все, что мешается под рукой.

Коробкин Женя

Давно присматриваю себе новостройку на Визе. Высота классный, современный комплекс. Всё-таки уровень высокий. Мне понравилось, что двор небольшой, но есть места для жильцов любого возраста. Вдали от первых этажей, поставят футбольную и волейбольную площадки. Игровой комплекс «Леший» мне показался такой изюминкой, там можно проводить время и подросткам, и малышам. Ну и двор само собой будет свободен от машин.

ID:86541874

Я купил двушку на 61 квадрат в Высоте. Подкупило расположение, район тихий, но и до центра недалеко, минут десять на машине. Плюс в самом комплексе много плюшек продумано. Для детей мультиплейс-двор с развлечениями на любой вкус и цвет. А мы с женой думаю станем завсегдатаями амфитеатра. Фильмы под открытым небом, грубо говоря, не выходя из дома -красота же!

ID:85182766

В Высоте положили глаз на трехкомнатную квартиру с двумя санузлами и большой кухней-столовой. После рождения детей не один год мечтали переехать в квартиру побольше. Круто ещё, что в доме будет тёплая парковка, и я по утрам смогу оперативно развозить жену и детей, прогревать машину не понадобится)

Дудченко Анастасия

Вид из окна будет бесподобный) особенно с кровли, оттуда открывается вид на верх-исетский пруд и центр города. Ради такого вида взяла квартиру на 30 этаже в 3-ей секции. Помимо открытой кровли, будет закрытая лоджия, правда всего 3,67 кв. но думаю что кресло и столик поместятся, видела фотографии где и книжные полки помещали)

ID:77607361

Хорошо, что застройщик продумал такой момент, как шум от детских площадок. И будет делать их подальше от первых этажей. А то я знаю, что у некоторых комплексов это прям беда.

ID:76562024

С мужем решили купить квартиру в Высоте. Присмотрели двухкомнатную 60 квадратов. Приехали в офис продаж и там, поговорив с менеджерами подобрали нам вариант трехкомнатной 83 квадрата. С двумя сан узнали и лоджией. Переплата оказалась не такой большой. Порадовало, что менеджеры вежливые и исполнительные, относятся к каждому покупателю индивидуально. Думаю нам, с двумя детьми отлично подойдет этот вариант.

ID:76159614

Темпы строительства впечатляют. Уже готовы три этажа жилых, не включая мопов. Четвёртый ваяют, уже пока сваи железные. Не буду загадывать, но к середине июля думаю этаж закончат. Если в июне их было два — под парковку и подъездную, то в месяц по два этажа это мощно. Будем дальше посмотреть, но даже сейчас респект им, работают!

ID:75807777

Были уверены, раз новое жильё, значит должно быть дорогим. В Высоте от Форума ничего подобного. Прям удача, что тут мы взяли трёхкомнатную. Площадь для троих детей идеальная- 102 метра. Две гардеробных и санузла, а по факту их три, так как в мастер спальне тоже есть ванная комната. Всё это уже идёт с чистовой отделки, что ускорит нам заезд.

ID:75526500

Смотрел пока на сайте, вполне реально даже в Высоте купить хорошую однокомнатную и недорого. 44 квадрата, за 6 600 000 для бизнеса это прям удача. Скоро этим вопросом займусь, откладывать уже нет смысла. Тем более в центре.

ID:75182576

Для такого комплекса ценник более чем адекватный, присмотрел себе просторную 1-комнатную квартиру, за счет кухни с залом, можно сказать что это евро 2, да и просторнее так намного. плюс балкон большой. На самой территории смотрю много плюшек будет — закрытый новомодный двор, детские, спортивные площадки, видеонаблюдение 24/7. Пока писал, понял что надо уже ехать покупать)))

ID:75133281

И дом крутой построят, и социальная инфраструктура уже есть. 1-я школа, 2 дс-562,368. Район тем более молодой, есть куда сходить прогуляться вечером, в тот же парк 22 партсъезда. Напротив, через ул.Татищева — Екатеринбург арена.

ID:74853325

В планах покупать квартиру в Высоте. Еще думаем, что заодно надо брать кладовую. Вещи, которыми пользуемся раз в год в квартире вообще держать не охота, пылиться только будут, а так и места побольше. При том, что цена адекватная.

ID:74397015

Смотрели новостройки, чтобы поменять уже квартиру на современную и просторную. По всем параметрам нам подошла здесь. Расположение хорошее — центр, мин за 20 можно добрать до любого места, а до центра пешком дойти, да и детсады и школы в шаге от дома есть. Во-вторых будет интересный и главное закрытый двор мультиплейс. Там и мы сможем отдохнуть и детям, как младшему так и старшему, будет где поиграть.

ID:74129913

Сразу купили себе в этом жк квартиру как только продажи объявили. Тут класс бизнес, всё крутым обещает быть. Да всё в принципе так и будет, мы то знаем уже, так как вторую квартиру у Форум Групп купили. Первая Мечта была, там всё идеально- от сроков сдачи вовремя до качества квартиры.

О. Ксения

Планируем покупать квартиру в Высоте. С ГК Форум групп знакомы давно, родители в Солнечном живут. Комплекс еще и недалеко от нашей работы, на дорогу будем время экономить. Плюс рядом Екатеринбург Арена, парки. И в целом с инфраструктурой всё норм здесь — магазины, рестораны и кафе на любой вкус, ТЦ.

ID:73627345

Купили 2-комнатную в 68 квадратов, оч просторная квартира, и подкупил нас еще с/у в спальне, будет личный наш, всё таки приватность важна) Расположение комплекса удобное, всё рядом. Супермаркеты, аптеки. Даже мой любимый Фреш-фитнес через дорогу, сейчас то езжу до него по 15 мин.

Отзывы с оценкой

Помните о выкупах, остерегайтесь кредитного плеча

В свете экономических потерь от пандемии Covid-19 возникает естественный вопрос: не подорвал ли значительный объем выкупов, проведенных в последние годы, корпоративную устойчивость и увеличил потребность в государственных поддерживать. Выкуп — это способ распределения денежных средств среди акционеров. Они вызывают беспокойство по двум причинам: во-первых, менеджеры могут использовать их для искусственного повышения цен на акции с целью повышения оплаты труда; во-вторых, они могут быть инструментом для повышения левериджа до чрезмерного уровня. Есть некоторые свидетельства того, что менеджеры используют выкуп оппортунистически, но мало указаний на пагубное влияние на долгосрочную стоимость компании. Тем не менее, выкупы, по-видимому, играют важную роль в достижении целей по левериджу. Таким образом, основным политическим вопросом является использование заемных средств, а выкупы вызывают озабоченность в основном в связи с их ролью инструментов управления заемными средствами. ¹

Классификация JEL: G33, G35.

Политики всего мира выделили крупные суммы на поддержку частного бизнеса во время пандемии Covid-19. Это произошло вслед за неуклонным увеличением выкупа акций, также известного как выкуп акций. Была ли связь между значительным выкупом и потребностью в государственной помощи? Эта функция фокусируется в основном на нефинансовых корпорациях США и подчеркивает, что выкуп в основном служил цели таргетинга на кредитное плечо. Таким образом, обратные выкупы вызывают озабоченность в той же степени, что и кредитное плечо.

Общие корпоративные выплаты значительно выросли за последние годы. В период с 2010 по 2019 год американские компании распределили дивиденды на сумму 4 трлн долларов и выкупили 6 трлн долларов, или 4 трлн долларов за вычетом выпуска акций. Чистые выкупы составляли в среднем около 1,5% рыночной капитализации в год.

Выкуп акций может быть палкой о двух концах с точки зрения инвесторов. Они могут поддерживать рыночную цену фирмы, сигнализируя о недооценке, добиваясь повышения налоговой эффективности по сравнению с дивидендами или помогая избежать расточительных расходов менеджеров. Тем не менее, они могут нанести ущерб долгосрочной стоимости фирмы, если руководители будут использовать их просто для повышения оплаты труда. Однако для этого имеется лишь ограниченное количество доказательств.

Основные выводы

За последнее десятилетие объем выкупа корпоративных акций увеличился примерно втрое, часто для достижения желаемого левериджа или доли долга в активах.
Желаемый левередж фирм может быть чрезмерным, если компании не учитывают все финансовые издержки, в том числе те, которые потенциально могут быть переведены в государственный кошелек в результате экстренной помощи.
Обсуждение политики финансовой стабильности должно быть сосредоточено на леверидже, а не на выкупе.

Статистические данные: данные, лежащие в основе всех графиков

Кроме того, выкупы играют важную роль в достижении целей по левериджу. Если инвесторы не смогут должным образом измерить издержки, связанные с финансовыми трудностями, или переложат эти издержки на кредиторов или государственный кошелек, эти целевые показатели будут слишком высокими. Чрезмерный левередж является проблемой финансовой стабильности.

В оставшейся части статьи описываются последние тенденции в области выкупа до изучения причин выкупа. Затем исследуется, как прошлые выкупы повлияли на доходность во время первоначального шока от пандемии, и связывает выкупы с более широким обсуждением последствий корпоративного левериджа для финансовой стабильности.

Эволюция выкупа акций с течением времени

Хотя выкуп акций концептуально похож на дивиденды, две формы выплат акционерам с течением времени развивались по-разному. В качестве мощного инструмента управления заемным капиталом выкупы дополняют и усиливают влияние выпуска долговых обязательств на структуру капитала фирм.

При выкупе акций компания возвращает капитал акционерам, выкупая собственные акции. Собственный капитал уменьшается, а левередж растет, причем быстрее, когда средства получены путем выпуска долговых обязательств. Например, фирма с активами в размере 100 долларов, долгами в размере 30 долларов и собственным капиталом в размере 70 долларов начинает с левериджа, равного 0,3 (долг в размере 30 долларов, разделенный на активы в размере 100 долларов). Выкуп на 10 долларов, финансируемый за счет продажи активов, повысит леверидж до 0,33 (долг в 30 долларов сверх 9 долларов).0 активов). Если бы выкуп был профинансирован за счет нового долга в размере 10 долларов, левередж поднялся бы до 0,4 (долг в 40 долларов по отношению к активам в 100 долларов).

Как и дивиденды, обратный выкуп является формой распределения капитала. В приведенном выше примере фирма также может распределять средства в виде дивидендов с аналогичным эффектом на левередж. Между дивидендами и обратным выкупом есть три важных различия. Во-первых, фирмы неохотно сокращают первое, потому что инвесторы ценят стабильный и надежный доход, но используют второе более гибко, например, для выплаты разовых непредвиденных денежных поступлений. Во-вторых, в то время как менеджеры могут использовать обратный выкуп для искусственного завышения прибыли на акцию (EPS) и цен акций, дивиденды не влияют на прибыль на акцию и механически снижают цены акций в даты экс-дивидендов. В-третьих, дивиденды выплачиваются в основном зрелыми фирмами, в то время как выкупы распространены и среди быстрорастущих фирм (Farre-Mensa et al (2014)).

Выплаты акционерам быстро выросли после Великого финансового кризиса (GFC). В 2019 г. американские фирмы выкупили собственные акции на сумму 800 млрд долл. (График 1, первая панель; все цифры указаны в долларах США 2019 г.). За вычетом выпуска акций сумма в 2019 году достигла 600 миллиардов долларов. Чистый выкуп может стать отрицательным, что и произошло во время мирового финансового кризиса, когда фирмы выпустили акции, чтобы укрепить свои балансы. Дивиденды были несколько выше, чем чистые выкупы до 2005 года, когда последние выросли непосредственно перед GFC и резко упали после этого (вторая панель). Подчеркивая структурные различия между дивидендами и обратным выкупом, первые были удивительно плавными, в то время как вторые оказались проциклическими и сопровождались оценкой акций (серые столбцы).

Подобные тенденции можно наблюдать во всем мире. Помимо США, пять стран с наибольшими суммами выкупа в 2019 году — Япония, Великобритания, Франция, Канада и Китай — зафиксировали выкуп на общую сумму 130 миллиардов долларов в том году. Хотя эта сумма составляет лишь часть выкупа в США, она увеличилась в четыре раза по сравнению с 2010 годом. Рост на уровне стран был особенно заметен в Китае, где выкупы выросли в десять раз до 17 миллиардов долларов, и в Японии, где они выросли до 52 миллиардов долларов, что в пять раз больше. рост вслед за усилением активности инвесторов.

Остальная часть этой функции посвящена данным США по выкупам нефинансовых корпораций. Учитывая значительный размер и более длительную историю выкупа акций в Соединенных Штатах, эти данные предлагают богатую информацию о временных тенденциях и закономерностях в разных компаниях. Детерминанты и последствия обратного выкупа в большинстве стран кажутся схожими (Manconi et al (2019)).

В то время как выкупы выросли в долларовом выражении, они остались стабильными относительно размера компании. Ставка обратного выкупа — или чистый выкуп как доля капитализации фондового рынка — была одинаковой во всех секторах, на которые приходилось подавляющее большинство нефинансовых выкупов, проведенных после 2010 г. , и в основном колебалась чуть выше 2% (График 1, третья панель). Он также был в целом стабильным с течением времени, хотя и с некоторыми ежегодными колебаниями (четвертая панель). Масштабирование чистых выкупов по балансовым активам дает аналогичные модели.

Выкуп частично финансировался за счет внешнего финансирования. Практически все компании, осуществившие обратный выкуп в данном году, также привлекали средства от инвесторов в течение того же периода, часто за счет сочетания капитала и долга (Диаграмма 2, левая панель). Выкуп акций при одновременном выпуске акций может показаться нелогичным. Однако это может произойти, когда компании стремятся компенсировать выпуск акций в качестве компенсации работникам. Кроме того, периодическая эмиссия акций подвергает фирмы тщательному анализу финансовых рынков, независимо от запланированных выкупов.

В то время как больше выкупателей выпускали только долговые обязательства, выкупы не были основной причиной увеличения выпуска долговых обязательств. Около 25% компаний, выкупивших акции, в 2019 г. выпустили долговые обязательства, но не выпустили собственный капитал (рис. 2, левая панель). Как показано в примере в начале этого раздела, эта тенденция способствовала более быстрому росту кредитного плеча. Однако, начиная с 2010 г., выкупы представляли собой все меньшую долю выпуска долговых обязательств с тенденцией к снижению до уровней начала 2000-х годов (центральная часть). Это указывает на то, что выкупы не были основной причиной роста корпоративного долга после GFC.

После 2000 года внутренние фонды стали более важными для финансирования выкупа. Во-первых, экономический рост привел к повышению прибыльности. Кроме того, фирмы проявляли более высокую склонность к распределению имеющегося дохода. Кале и Штульц (2020) обнаружили, что совокупные корпоративные выплаты с 2000 по 2018 год были выше, чем с 1971 по 1999 год, и что две трети увеличения были связаны с этой более высокой склонностью.

Склонность распределять наличные различается в зависимости от размера компании. Для более крупных фирм выкуп в виде доли денежных средств от операционной деятельности удвоился в период с 2004 по 2019 год., выше 30%. Для более мелких фирм эта доля колебалась около 15%, за кратким исключением GFC (график 2, правая панель).

Почему компании выкупают собственные акции?

Решение о выкупе акций может отражать множество мотивов, и обширная научная литература позволяет нам классифицировать эти мотивы в зависимости от того, является ли вероятное влияние на стоимость фирмы положительным, отрицательным или неопределенным.

Классификация выкупа на основе их влияния на стоимость фирмы

В ряде случаев выкуп повышает рыночную стоимость фирмы. Например, если менеджеры считают, что собственный капитал недооценен, они могут убедительно сигнализировать о своей оценке инвесторам посредством обратного выкупа. Кроме того, использование выкупа для выплаты средств, когда прирост капитала облагается налогом меньше, чем дивиденды, увеличивает чистые распределения при прочих равных условиях. Более того, заменяя собственный капитал заемным, фирмы могут снизить стоимость финансирования, когда премии за долговой риск относительно низки, особенно при наличии стремления к доходности. И, сокращая средства, которые менеджеры могут инвестировать по своему усмотрению, выкуп снижает риск расточительных расходов.

Дополнительная литература

Выпуск акций и выкуп акций
Финансовый цикл и риск рецессии

Однако обратный выкуп может нанести ущерб, если он отражает конфликт интересов. Вознаграждение руководителей, привязанное к ценам акций или целевым показателям прибыли на акцию, может привести к тому, что менеджеры выкупят акции с узкой целью повышения своей заработной платы. Менеджеры не будут нести полную стоимость этого действия: возникающее в результате увеличение левериджа увеличивает вероятность финансового затруднения, но оно, вероятно, материализуется после того, как менеджеры получат свою компенсацию. По сути, менеджеры перекладывают риски на акционеров. В этих обстоятельствах выкупы были бы чрезмерными с долгосрочной точки зрения инвесторов.

Наконец, выкуп можно использовать для тонкой настройки структуры капитала. Поскольку выкупы всегда влияют на кредитное плечо, при прочих равных условиях они являются мощным инструментом для достижения определенной цели по кредитному плечу. Используемые для этой цели, они стремятся принести выгоды акционерам, такие как более высокая рентабельность собственного капитала, но их чистое влияние на долгосрочную стоимость компании не является очевидным. Чтобы оценить это воздействие, необходимо также учитывать издержки, связанные с финансовыми трудностями, такие как более слабая ценовая власть или более высокий риск банкротства.

Важно отметить, что левередж может иметь положительное влияние на стоимость компании, но все же быть чрезмерным с точки зрения общества в целом. Так обстоит дело, когда некоторые финансовые издержки перекладываются на кредиторов или государственный кошелек, что влечет за собой последствия для финансовой стабильности.

Ограниченные возможности оппортунистических выкупов

Данные научной литературы свидетельствуют о том, что несоответствие стимулов менеджеров и инвесторов не было основной движущей силой выкупов.

Одним из указаний в этом направлении является то, что неудовлетворительное корпоративное управление оказывает ограниченное влияние на результаты после выкупа. До 2000 г. оппортунистические выкупы, при которых менеджеры выкупают акции в основном для личной выгоды, были более вероятны в компаниях с плохим корпоративным управлением (Caton et al (2016)). Эти фирмы испытают более слабый рост после выкупа как с точки зрения доходности акций, так и с точки зрения операционной прибыли. Исследования показывают, что после 2000 г. важность управления для эффективности после выкупа снизилась, вероятно, из-за ужесточения правил и раскрытия информации.

Кроме того, поощрения, связанные с оплатой труда руководителей, по-видимому, оказали слабое влияние на модели выкупа. Безусловно, имеющиеся данные свидетельствуют о том, что компании предпочитают расплачиваться выкупом, а не дивидендами, когда менеджеры владеют большим количеством опционов на акции (Fenn and Liang (2001)). Эффект, однако, в значительной степени ограничивается выбором метода распределения капитала, а не распределяемой суммы (Kahle (2002)). То есть менеджеры решили бы распределять постоянные избыточные денежные потоки с помощью выкупа, даже если бы в отсутствие опционов на акции они использовали бы дивиденды. Важно отметить, что они, как правило, не будут распределять больше средств за счет выкупа, чем за счет дивидендов.

Практика компенсации также претерпела изменения. Опционы на акции руководителей стали относительно менее популярными в пользу договоренностей, согласно которым выплата дивидендов не оказывает негативного влияния на оплату труда руководителей. Таким образом, стимулы менеджеров распределять капитал за счет выкупа, а не дивидендов, ослабли (Bonaimé et al (2019)). Тем не менее бонусы, связанные с прибылью на акцию, которые увеличиваются при выкупе, увеличивают вероятность повторных покупок, когда целевые показатели прибыли на акцию могут быть не достигнуты на небольшие суммы (Almeida et al (2016)).

В конечном счете, если бы выкупы в основном отражали управленческий оппортунизм и, таким образом, наносили ущерб инвесторам, в долгосрочной перспективе они вызывали бы негативную реакцию рынка. Существует мало доказательств того, что это имело место. После учета широких факторов риска долгосрочная доходность акций, как правило, положительна после объявления об обратном выкупе и выше, чем у тех, кто не покупает обратно (Peyer and Vermaelen (2009), Dittmar and Field (2015)). Аналогичные закономерности наблюдаются в большинстве стран (Manconi et al (2019)). Даже при наличии существенных опционов на акции руководителей обратный выкуп не вызывает негативной реакции (Kahle (2002)). Фирмы с премиями для руководителей, привязанными к целевым показателям прибыли на акцию, также получают долгосрочную доходность, сравнимую с прибылью сопоставимых фирм, которые не выкупали акции (Cheng et al (2015)).

Выкуп как инструмент управления заемным капиталом

Корпоративные активы за последнее десятилетие росли быстрее, чем капитал. В нефинансовом корпоративном секторе балансовые активы увеличились на 75% в период с 2010 по 2019 год.. Балансовый капитал рос такими же темпами в течение 2013 г., затем замедлился и в конечном итоге увеличился на 48% за тот же период (График 3, первая панель). Общий эффект заключался в заметном увеличении медианного левериджа, при этом долг увеличился с 21% до 32% балансовых активов (вторая панель, сплошная желтая линия). Увеличение левериджа было аналогичным для фирм с более высоким левериджем, а именно тех, которые находились в 90-м процентиле поперечного распределения коэффициентов левериджа в данном году. Для этих компаний долг составлял почти 60% балансовых активов в 2019 году., по сравнению с 48 % в 2010 году (вторая панель, сплошная фиолетовая линия).

Распределение капитала поддержало увеличение кредитного плеча. Учитывая историческую динамику долга, добавление обратного выкупа и дивидендов к активам компании существенно ослабило бы увеличение левериджа (график 3, вторая панель, пунктирные линии). Важно отметить, что эффект от добавления обратного выкупа акций (разница между сплошной и пунктирной линиями) был бы намного больше, чем эффект от добавления обратного выкупа акций (разница между пунктирной и пунктирной линиями). ²

Являясь важным инструментом управления заемным капиталом, выкуп был сосредоточен в фирмах, которые стремились не отставать от своих конкурентов по уровню заемных средств. Ежегодные выкупы были значительно выше для фирм с левереджем ниже уровня, преобладающего в их основной отрасли — отныне «целевой левередж» (График 3, третья панель; см. также Farre-Mensa et al (2018)). Эффекты равных являются важными факторами, определяющими решения о структуре капитала, особенно для небольших фирм и в более концентрированных отраслях, и могут сделать леверидж более проциклическим в ответ на макроэкономические факторы, такие как стоимость капитала (Leary and Roberts (2014)). В совокупности на компании с нижецелевым левериджем приходилось около 60% от общего объема выкупов каждый год с ограниченными годовыми колебаниями (четвертая панель).

В качестве еще одного доказательства того, что они в основном использовались для управления кредитным плечом, выкупы, по-видимому, имели ограниченное влияние на другие ключевые коэффициенты. В частности, таргетирование левериджа не было сильно связано с изменениями в запасах денежных средств и краткосрочных инвестиций (График 4, первая панель), даже несмотря на то, что фирмы с высоким обратным выкупом действительно наблюдали существенное снижение ликвидных активов по сравнению с балансовыми активами с течением времени (вторая панель). ).

В целом обратный выкуп также, похоже, имел ограниченное влияние на инвестиции. Инвестиционные ставки заметно снизились вовремя для компаний с низким уровнем обратного выкупа и в целом оставались стабильными для остальных (График 4, третья панель). Компании с низким уровнем обратного выкупа относительно невелики, и их более высокие ставки инвестиций отражают более быстрый рост активов.

Аналогично, выкупы оказали незначительное влияние на доходность акций с поправкой на риск. За пять лет до пандемии Covid-19 такая доходность была примерно одинаковой для всех уровней выкупа (График 4, четвертая панель). В то время как фирмы с высоким выкупом возвращали больше, их преимущество перед компаниями с низким выкупом было небольшим, в среднем 0,40% в год.

Выкуп или кредитное плечо? Свидетельства о факторах риска, вызванных шоком в марте 2020 г.

Оценка влияния левериджа на результаты деятельности компаний не является простой задачей, поскольку она зависит от рыночных условий. Следует признать, что фирмы с более высоким левереджем, как правило, имеют более низкие кредитные рейтинги, что свидетельствует о более высоком риске дефолта (рис. 5, левая панель). Однако доходность акций, по-видимому, мало отражает этот более высокий риск дефолта в обычное время. Действительно, хвостовой риск и риск снижения были практически одинаковыми для компаний с высоким и низким левериджем в периоды низкого и среднего рыночного стресса в период с 2010 по 2019 год.(центральная и правая панели).

Эффект кредитного плеча становится очевидным в периоды ярко выраженных рыночных потрясений. В таких случаях потрясения достаточно значительны, чтобы четко выявить движущие силы доходности акций. Во времена сильного рыночного стресса риски хвоста и убытка заметно возрастали для фирм с высокой долей заемных средств (График 5, центральная и правая панели).

Эти данные свидетельствуют о том, что первоначальный шок от пандемии в марте 2020 г. может дать полезные подсказки для понимания роли левериджа в деятельности компаний и того, как он соотносится с ролью выкупа. Конкретно, если бы выкуп акций увеличивал риск компании независимо от левериджа, фирмы с высокими ставками выкупа имели бы более низкую прибыль после учета левериджа. Этот аргумент предлагает разделить фирмы на четыре инвестиционных портфеля с высоким/низким левериджем и высокой/низкой склонностью к обратному выкупу.

В разгар пандемического шока прошлые выкупы неблагоприятно влияли на доходность акций только за счет кредитного плеча. В период с середины февраля по конец марта фирмы с высокой долей заемных средств потеряли заметно больше, чем фирмы с низкой долей заемных средств (согласно результатам Ramelli and Wagner (2020)). Важно отметить, что эта модель сохранялась независимо от суммы выкупа акций в течение предыдущих трех лет (график 6, левая панель).

В то время как в предыдущем анализе кредитное плечо и обратный выкуп рассматривались как единственные движущие силы доходности акций, учет других факторов усиливает сообщение. Исключение влияния таких факторов показывает ограниченные последствия прошлых выкупов с учетом кредитного плеча (График 6, центральная часть). Фактически, компании с низким выкупом/высоким кредитным плечом на самом деле получали более низкую доходность с поправкой на риск, чем компании с высоким выкупом/высоким кредитным плечом. Важная отличительная черта фирм с низким уровнем обратного выкупа состоит в том, что они, как правило, выплачивают больше дивидендов (правая панель). Инвесторы могли отказаться от них, поскольку масштабы экономического ущерба, нанесенного пандемией, увеличили вероятность сокращения дивидендов в ближайшем будущем.

Выводы

Выкуп актуален для политических дискуссий, но в основном как инструмент управления кредитным плечом. Внимание политиков к левериджу связано с ключевой ролью динамики структуры капитала в экономических циклах, финансовых циклах и возможностях финансового посредничества. Как правило, наращивание левериджа предшествует спаду экономической активности.

Компании могут стремиться к чрезмерно высокому левериджу по ряду причин. Во-первых, непрозрачность может размыть связь между левериджем и вероятностью и стоимостью финансовых затруднений. В этом случае больше информации может привести к тому, что акционеры нацелятся на более низкий левередж. С другой стороны, сосредоточение внимания на краткосрочных результатах может привести к тому, что менеджеры и акционеры в значительной степени будут игнорировать долгосрочные издержки, связанные с бедствием, особенно если они несут кредиторы, работники или государственный сектор. В этом случае высокое кредитное плечо является частью стратегически выбранной структуры капитала.

В этой статье утверждается, что выкуп акций влияет на производительность и финансовую устойчивость фирм в основном за счет заемных средств. Хотя есть некоторые признаки того, что менеджеры используют выкуп оппортунистически для достижения целевых показателей оплаты труда, похоже, что это не оказывает негативного влияния на долгосрочную стоимость компании. Однако есть явные свидетельства того, что компании широко используют выкуп акций для достижения целей по левериджу. Начальная фаза последствий пандемии в марте 2020 года привлекла внимание к левериджу: независимо от прошлой деятельности по обратному выкупу, фирмы с высоким левереджем получили значительно более низкую прибыль, чем их коллеги с низким левериджем. Таким образом, инвесторы и политики должны помнить о выкупах как об инструменте управления левереджем, но им следует особенно остерегаться левериджа, поскольку он в конечном итоге имеет значение для экономической деятельности и финансовой стабильности.

Ссылки

Алмейда, Х. , В. Фос и М. Кронлунд (2016): «Реальные последствия выкупа акций», Journal of Financial Economics , том 119, № 1.

Бонайме, А., К. Кале, Д. Мур и А. Немани (2019 г.): «Влияет ли вознаграждение сотрудников на политику выплат?», мимео.

Катон, Г., Дж. Гох, Ю. Ли и С. Линн (2016 г.): «Управление и показатели после выкупа», Journal of Corporate Finance , том 39.

Ченг, И., Дж. Харфорд и Т. Чжан (2015 г.) ): «Бонусные выкупы», Journal of Financial and Quantitative Analysis , том 50, № 3.

Диттмар, А. и Л. Филд (2015): «Могут ли менеджеры рассчитать время рынка? Доказательства с использованием данных о цене выкупа», Journal of Financial Economics , том 115 , № 2.

Фама, Э. и К. Френч (1993): «Общие факторы риска в доходности акций и облигаций», Journal of Financial Economics , том 33, № 1.

Фарре-Менса, Дж., Р. Михаэли и М. Шмальц (2014): «Политика выплат», Annual Review of Financial Economics 9. 0004 , том 6, № 1.

— (2018): «Финансирование выплат», мимео.

Фенн, Г. и Н. Лян (2001): «Корпоративная политика выплат и управленческие стимулы для акций», Journal of Financial Economics , том 60, № 1.

Кале, К. (2002): «Когда выкуп выкуп: выкуп на открытом рынке и опционы для сотрудников», Journal of Financial Economics , том 63, № 2.

Кале, К. и Р. Штульц (2020): «Почему корпоративные выплаты в 2000-х годах были такими высокими?», Рабочий документ NBER , № 26958.

Лири, М. и М. Робертс (2014): «Влияют ли фирмы-партнеры на корпоративную финансовую политику», Journal of Finance , том 69, № 1.

Манкони, А., У Пейер и Т. Вермален (2019): «Полезны ли выкупы для долгосрочной акционерной стоимости? Данные выкупов по всему миру», Journal of Financial and Quantitative Analysis , vol 54, № 5.

Peyer, U and T Vermaelen (2009): «Природа и устойчивость аномалий обратного выкупа», Review of Financial Studies , том 22, № 4.

Рамелли, С. и А. Вагнер (2020): «Лихорадочная реакция цен на акции на COVID-19», Обзор исследований корпоративных финансов , готовится к печати.

¹ Автор благодарит Клаудио Борио, Стейна Классенса, Бенуа Моджона, Андреаса Шримпфа, Хосе Марию Серену Гарральду, Хён Сон Шина, Николу Тарашева и Филипа Вулдриджа за ценные комментарии и предложения, а также Анамарию Иллес и Хосе Марию Видал Пастора за отличные помощь в исследованиях. Мнения, выраженные в этой статье, принадлежат автору и не обязательно отражают точку зрения Банка международных расчетов.

² Иная картина в странах, где обратный выкуп распространен значительно меньше, чем в США. Примечательно, что как в Европе, так и в Японии вклад дивидендов в эволюцию левериджа в период с 2010 по 2019 год был примерно в три раза больше, чем вклад выкупов.

Justia Центр Верховного суда США

Верховный суд США

Уэлч против Свази, 214 США 91 (1909)

Уэлч против Свази

9 № 153

Аргументация 15 апреля, 16, 1909

Решен 17 мая 1909

214 США 91

Syllabus

Вопрос о том, является ли закон штата незаконным, поскольку он делегирует законодательную власть комиссии, не вызывает федерального вопроса.

Законодательство, ограничивающее высоту зданий, не может быть оправдано полицейской властью, если только она не направлена на достижение или помощь в достижении какой-либо цели, для которой эта власть может быть использована; если средства, используемые в соответствии с законом, не имеют реального существенного отношения к такой цели или если закон является произвольным, необоснованным и выходит за рамки необходимости дела, он недействителен как изъятие имущества без надлежащей правовой процедуры.

При определении действительности закона штата, влияющего на высоту зданий, необходимо учитывать местные условия, и, хотя решение высшей судебной инстанции может быть неокончательным, оно заслуживает самого большого уважения и не подлежит вмешательству, если только явно неправильно.

Если высший суд штата постановил, что существуют разумные основания для разделения города на коммерческие и жилые районы в зависимости от высоты зданий, исходя из практических, а не эстетических соображений, и что полиция не вправе исключительно в эстетических целях, этот суд не будет считать, что такой статут, поддержанный судом штата, предписывающий различную высоту в разных частях города, является неконституционным, поскольку он дискриминирует и отрицает равную защиту закона для владельцев собственности в районе, где установлена меньшая высота.

Если есть основания для принятия закона о полиции, ограничивающего высоту зданий в определенном районе, владелец собственности в этом районе не имеет права на компенсацию за разумное вмешательство закона в его собственность.

Главы 333 актов 1904 г. и 33 актов Массачусетса 1905 г., ограничивающие высоту зданий в Бостоне и предписывающие разную высоту в разных частях города, являются с учетом решения высшего суда штата Массачусетс холдингом что дискриминация основана на разумных основаниях, надлежащем осуществлении полицейской властью государства и не является неконституционной в соответствии с положениями о равной защите и надлежащем правовом процессе Четырнадцатой поправки.

193 Масса. 364 подтверждено.

Стр. заставить ответчиков выдать ему разрешение на строительство своего участка на углу улиц Арлингтон и Мальборо в этом городе. Ходатайство было передано судьей, председательствующим в суд в полном составе, и было им отклонено (193 Mass. 364), и истец подал иск по судебному приказу.

Действия ответчиков по отказу в разрешении основывались на законах штата Массачусетс, c. 333 Законов 1904 г. и c. 383 Актов 1905 г. Оба акта приводятся на полях. * Причина отказа в выдаче разрешения на строительство

Page 214 U. S. 93

заключалась в том, что строительная площадка для предлагаемого здания находилась в одном из районов B, созданных в соответствии с положениями упомянутых актов, в каких районах высота

Page 214 U. S. 94

здания ограничены восемьюдесятью или, в некоторых случаях, ста футами, в то время как высота зданий в Районах А ограничена ста двадцатью пятью футами. Высота здания, которое истец по ошибке намеревался построить и для которого он запросил разрешение на строительство, была указана им в его заявлении как сто двадцать четыре фута шесть дюймов.

Определение того, в каких частях округа В и на каких условиях в них может быть возведено здание высотой более восьмидесяти и не более ста футов, должно было быть сделано комиссией, как это предусмотрено в законе 1905, и комиссия должным образом выполнила положения акта в этом отношении. Единственной причиной отказа в выдаче разрешения была предполагаемая высота здания, превышающая разрешенную законом.

Истец по ошибке утверждал, что отказ ответчиков в выдаче разрешения был необоснованным, поскольку законы, на которых основывался их отказ, были неконституционными и недействительными; но он признал, что, если они были действительными, подсудимые были оправданы в своем отказе.

Суд, принимая решение о том, что мандамус является надлежащим средством правовой защиты, постановил, что статуты и отчеты комиссий в соответствии с ними являются конституционными.

Page 214 U. S. 103

U.S. Supreme Court

Welch v. Swasey, (1909)

Welch v. Swasey

No. 153

Argued April 15, 16, 1909

Решено 17 мая 1909

ОШИБКА В ВЕРХОВНЫЙ СУДЕБНЫЙ СУД

ШТАТА МАССАЧУСЕТС

Учебный план

193 Масса. 364 подтверждено.

Page 214 U. S. 93

Page 214 U. S. 94

Стр. 214 США 103

MR. СУДЬЯ ПЕКХЭМ, сделав вышеизложенное заявление, представил мнение Суда.

Основанием возражения истца по ошибке к этому законодательству является то, что законы неправомерно и необоснованно ущемляют его конституционные права (а) в отношении изъятия имущества без компенсации; (b) в отношении отказа в равной защите закона.

Истец по ошибке ссылается на существование в Массачусетсе общего закона, применимого к каждому городу в нем, ограничивающего высоту всех зданий до ста двадцати пяти футов над уровнем улицы (законы 1891 г. , c. 355) , и заявляет, что он ни в каком отношении не подвергает сомнению действительность этого акта, но признает, что он является конституционным и действительным. См. также по тому же вопросу, акты 1892 г., c. 419, § 25, налагающее такое ограничение в отношении города Бостона. Его возражение направлено против конкретных законодательных актов, поскольку они предусматривают гораздо более низкий предел в некоторых частях города Бостона, которые должны быть установлены комиссией, и потому что общее ограничение высоты от восьмидесяти до ста футов над любым существенным часть города, как он утверждает, является необоснованным нарушением его прав собственности; также, что применение этих ограничений к округам B, которые составляют большую часть города Бостона, оставляет в силе общее ограничение в сто двадцать пять футов в тех частях города, которые

Page 214 U. S. 104

комиссия должна определить (будучи коммерческими округами), является необоснованным и произвольным отказом в равных правах истцу по ошибке и другим лицам в аналогичной ситуации

Излагая свои возражения более подробно, истец в ошибка утверждает, что цели действий не таковы, чтобы оправдать осуществление так называемой полицейской власти, потому что на самом деле их реальная цель была эстетической природы, предназначенной исключительно для сохранения архитектурной симметрии и правильных линий неба, и что такая власть не может быть использована для такой цели. Далее возражают, что нарушение прав собственности этими актами является неразумным и непропорциональным какой-либо общественной необходимости, а также что различие между ста двадцатью пятью футами для высоты зданий в торговых районах, описанными в актах, и восемьюдесятью до ста футов в некоторых других или так называемых жилых районах, является совершенно неоправданным и произвольным, не имеет веских оснований для такого различия и не имеет ни малейшего отношения к общественной безопасности, как от пожара, и неэффективно как средство для любого соответствующие цели должны быть достигнуты такими законами.

В связи с этими возражениями адвокат ошибочного истца, представляя свое дело в суде, сделал очень ясный и грамотный аргумент.

По признанию адвоката, что закон, ограничивающий высоту зданий до ста двадцати пяти футов, имеет силу, мы должны рассматривать только вопрос о действительности положений, изложенных в этих законах, и в условиях, предусмотренных комиссии, ограничивающие высоту в округах B от восьмидесяти до ста футов.

Мы не понимаем, что истец по ошибке возражает против незаконности, вытекающей из предполагаемого делегирования законодательной власти комиссиям, предусмотренным уставом. Во всяком случае, это не поднимает федерального вопроса. Суд штата считает такое законодательство действительным в соответствии с конституцией штата, и этот суд последует своему решению по этому вопросу.0007

эти законы в отношении ограничений роста от восьмидесяти до ста футов и ни в коем случае не более ста футов действительны. Здесь существует различие или классификация между частями города, одна из которых, деловая или коммерческая часть, имеет ограничение в сто двадцать пять футов, а другая, используемая для жилых целей, имеет разрешенную высоту зданий от от восьмидесяти до ста футов.

Статуты были приняты при осуществлении так называемой полицейской власти, и они должны иметь определенную направленность на достижение или помощь в достижении какой-либо цели, для которой законодательный орган может использовать власть. Если статуты не таковы, то их принятие не может быть оправдано этой властью. Эти принципы принимались так часто, что не требовалось цитирования многих авторитетов. Если средства, используемые в соответствии со статутом, не имеют реального, существенного отношения к общественной цели, которую может выполнить правительство, если статуты произвольны и неразумны и выходят за рамки необходимости дела, суды объявят их недействительными. Ниже приведены некоторые из многих дел на эту тему: Мюглер против Канзаса, 123 США 623, 123 США 661; Миннесота против Барбера, 136 США 313, 136 США 320; Джейкобсон против Массачусетса, 197 США 11, 197 США 28; Лохнер против Нью-Йорка, 198 США 45, 198 США 57; Chicago Railway Company v. Drainage Commissioners, 200 U.S. 561, 200 U.S. 593.

В обход вопросов такого характера относительно законности и разумности дискриминации или классификации в отношении ограничений высоты зданий в большом город, вопрос местности приобретает важный аспект. Особые обстоятельства, преобладающие в месте или в государстве, где закон должен вступить в силу, действительно ли статут адаптирован, с учетом всех различных и существенных фактов, чтобы добиться желаемых результатов от его принятия; рассчитано ли оно на общее и общественное благо, — вот все вопросы, с которыми сведущ государственный суд, но нельзя приписать подобную осведомленность этому суду, если предположить, что

Page 214 U. S. 106

судебное уведомление может быть принято в отношении того, что является или должно быть общеизвестно. По этой причине этот суд в делах такого рода испытывает величайшее нежелание вмешиваться в хорошо продуманные решения судов государства, население которого должно быть затронуто действием закона. Высший суд государства, в котором принимаются законодательные акты рассматриваемого вида, лучше знаком с конкретными причинами, которые привели к их принятию (хотя они могут носить публичный характер), и с общей ситуацией вокруг предмета законодательства. чем может быть этот Суд. Мы, конечно, не хотим сказать, что при таких обстоятельствах решение государственного суда по этому вопросу будет считаться окончательным, а просто что оно заслуживает самого большого уважения и в него можно будет вмешиваться только, в случаях такого рода, когда решение, по нашему мнению, является явно неправильным. В этом случае Верховный судебный суд штата признает закон действительным и наличие уважительной причины для дискриминации высоты зданий в жилых районах по сравнению с коммерческими районами. Этот суд также постановил, что правила относительно высоты зданий и способа их строительства в городах, установленные законодательными актами для безопасности, удобства или удобства людей и для блага собственников вообще, действительны. General Attorney v. Williams, 174 Массачусетс. 476. Мы согласны с этой точкой зрения, предполагая, конечно, что высота и предусмотренные условия могут быть ясно замечены как неразумные или несоответствующие.

В связи с разделением или классификацией коммерческой и жилой частей города государственный суд в данном случае постановил, что для этого есть разумные основания в очень высокой стоимости земли и спросе на площади в этих частях Бостона, где больше зданий используется для деловых или коммерческих целей, чем там, где здания расположены в жилой части города, и где нет таких причин для высотных зданий. Принимая такое решение, суд сослался на

Стр. 214 U. S. 107

одобрение, Commonwealth v. Boston Advertising Co., 188 Массачусетс, 348, в котором говорится, что власть полиции не может использоваться только в эстетических целях. Суд проводит различие между двумя случаями и поддерживает настоящий устав. Что касается условия, принятого комиссией для разрешения возведения в любом из округов В, то есть в жилой части, зданий высотой более восьмидесяти футов, но никогда не более ста, то ширина каждой улицы общего пользования на котором стоит здание, должно составлять не менее половины его высоты, суд отказывается признать, что такое состояние было обусловлено исключительно эстетическими соображениями. Главный судья сказал:

«Мы полагаем, что безопасность прилегающих зданий ввиду риска падения стен после пожара могла входить в задачи уполномоченных. Мы считаем, что уставы и приказы уполномоченных конституционный»

Мы не готовы утверждать, что это ограничение в восемьдесят футов или сто футов, являясь на самом деле дискриминацией или классификацией, настолько неразумно, что оно безосновательно лишает собственника имущества его прибыльного использования, и что он следовательно, имеет право в соответствии с Конституцией на компенсацию за такое нарушение его прав. Произведенная таким образом дискриминация, как мы думаем, разумна и оправдана полицейской властью.

Вполне можно предположить, что более высокие здания в коммерческой части города могут быть менее опасны в случае пожара, чем в жилой части. Этот суд не знаком с фактическими фактами, но может случиться так, что в этом ограниченном коммерческом районе высокие здания, как правило, имеют огнеупорную конструкцию; что пожарные машины более многочисленны и гораздо ближе друг к другу, чем в жилой части, и что неограниченный запас соленой воды может быть легче введен из гавани в трубы, и что днем там можно найти мало женщин или детей, и мало кто спит там по ночам. А в жилой части может быть больше деревянных построек, пожарная техника может быть разбросана шире и так расположена, что добывать необходимое количество воды будет труднее, чем жилая

Page 214 U. S. 108

кварталы более удалены от набережной, и что многие женщины и дети проводят день в этом районе, и не вызывает сомнений мнение, что необнаруженный пожар ночью может привести к большим человеческим жертвам в очень высокий многоквартирный дом в этом районе. Это вопросы, которые, как следует предположить, были известны законодательным органам, и вопрос о том, таковы ли были факты, среди прочего, должен был решать законодательный орган. Они утверждаются как факты в записке адвоката города Бостона. Если да, то может показаться, что в этом содержится достаточное оправдание для принятия законов и что истец по ошибке не имеет права на компенсацию за разумное вмешательство законов в его права собственности. То, что в дополнение к этим достаточным фактам в причины их прохождения входили также соображения эстетического характера, не делало их недействительными. При этих обстоятельствах необоснованного вмешательства в права собственности истца по ошибке нет, а уставы не лишают его равной защиты закона. Мотивы, содержащиеся в заключении государственного суда, на наш взгляд, достаточны для обоснования их введения в действие. Таким образом, решение

Подтверждено.

* Акты 1904 г., глава 333.

« Закон о высоте зданий в городе Бостоне»

« Будь он принят и т. д., как указано ниже: »

«РАЗДЕЛ 1. Город Бостон должен быть разделен на округа двух классов, которые будут обозначены как округа А и В. Границы указанных округов, установленные в порядке, установленном ниже, будут действовать в течение пятнадцати лет и будут определены в таким образом, что те части города, в которых все или большая часть находящихся в нем зданий на момент такого определения используются для деловых или коммерческих целей, должны быть включены в район или районы, обозначенные А, а те части город, в котором все или большая часть расположенных в нем зданий в указанное время используются для жилых целей или для других целей, не являющихся деловыми или коммерческими, должен находиться в районе или районах, обозначенных B».

«SEC. 2. После принятия настоящего закона мэр города должен назначить комиссию из трех членов, которая будет называться «Комиссия по высоте зданий в городе Бостоне». Комиссия должна немедленно после своего назначения уведомить об этом и провести публичные слушания, а также издать приказ об установлении границ вышеупомянутых округов и в течение одного месяца после своего назначения обеспечить внесение того же самого в реестр дел округа. Саффолка. Границы, установленные таким образом, продолжают действовать в течение пятнадцати лет с даты указанной записи. Любое лицо, недовольное указанным приказом, может в течение тридцати дней после его записи обратиться в комиссию с просьбой о пересмотре, и комиссия может в течение шести месяцев после своего назначения пересмотреть такое распоряжение, и изменение должно быть зарегистрировано в Реестре дел графства Саффолк и датировано первоначальной датой регистрации.Члены комиссии должны служить до тех пор, пока округа не будут созданы, как указано выше, и любая вакансия в комиссии, вызванная отставкой, смертью или неспособностью действовать, должна быть заполнена мэром по приказу. десять заявлений остальных членов комиссии или десяти жителей города. Члены комиссии получают такую компенсацию, которую определяет мэр».

«SEC. 3. В городе Бостон ни одно здание не должно возводиться на высоте более ста двадцати пяти футов над уровнем улицы в любом районе, обозначенном как A, и никакое здание не должно возводиться до высотой более восьмидесяти футов над уровнем улицы в любом районе, обозначенном B. Эти ограничения не распространяются на зерновые или угольные элеваторы или сахарные заводы в любом районе, обозначенном A, а также на шпили, купола, башни или купола, возведенные строго для для декоративных целей, из огнеупорного материала, на зданиях выше указанной высоты или меньше в любом районе. Верховный судебный суд и вышестоящий суд обладают юрисдикцией по справедливости для обеспечения соблюдения положений настоящего закона и пресечения его нарушения».

«SEC. 4. Настоящий закон вступает в силу после его принятия. (Утвержден 13 мая 1904 г.)»

« Законы 1905 г., глава 383″

« Закон о высоте зданий в Город Бостон»

» Будет принят и т. д., как указано ниже: »

» РАЗДЕЛ 1. В течение тридцати дней после принятия настоящего закона мэр города Бостона назначает комиссию три члена, чтобы определить, в соответствии с условиями, изложенными ниже, высоту зданий в районе, обозначенном комиссией по высоте зданий в городе Бостоне как район B, в соответствии с главой триста тридцать три актов тысяча девятьсот четвертом году».

«SEC. 2. Упомянутая комиссия должна немедленно после своего назначения уведомить об этом и провести публичные слушания, а также издать приказ об установлении границ или ином указании таких частей, если таковые имеются, указанного округа B, которые она может обозначить. , в которых здания могут быть возведены на высоту более восьмидесяти футов, но не более ста футов, и высота от восьмидесяти футов до ста футов, до которой могут быть возведены здания, и условия, при которых здания могут быть возведены до указанного высоты, за исключением того, что такой приказ может предусматривать возведение зданий, как указано выше, высотой не более ста двадцати пяти футов в той части указанного Района B, которая находится в пределах пятидесяти футов от границы, отделяющей указанный Район B от обозначенного Района. комиссией по высоте зданий в городе Бостоне, как округ А, в соответствии с указанной главой триста тридцать третья, при условии, что указанная граница разделяет помещения, затронутые такой приказ из других смежных помещений, принадлежащих тому же лицу или лицам, и в течение шестидесяти дней после его назначения должен привести к тому, что он будет зарегистрирован в реестре сделок графства Саффолк. Любое лицо, оскорбленное таким приказом, может в течение шестидесяти дней после его регистрации обратиться в комиссию с просьбой о пересмотре, и комиссия может до первого января тысяча девятьсот шестого года пересмотреть такой приказ, и пересмотр должен быть зарегистрирован в реестре сделок графства Саффолк и датирован первоначальной датой регистрации. Установленные таким образом границы будут действовать в течение пятнадцати лет с даты регистрации приказа комиссии по высоте зданий в городе Бостоне в соответствии с главой триста тридцать три актов тысяча девятьсотсот седьмого года. четыре. Члены комиссии получают такую компенсацию, которую определяет мэр».

«SEC. 3. В пределах тех частей Района B, которые могут быть определены комиссией, как указано выше (которые могут, за исключением случаев, предусмотренных ниже, включать любые части указанного Района B, затронутые предыдущими актами, ограничивающими высоту зданий), здания может быть воздвигнут на высоту, установленную комиссией, как указано выше, превышающую восемьдесят футов, но не превышающую сто футов или сто двадцать пять футов, как указано выше, и при соблюдении таких условий, которые могут быть установлены комиссией, как указано выше. , но в пределах описанной ниже территории, а именно: начиная с угла Бикон-стрит и Хэнкок-авеню, затем продолжая на запад по Бикон-стрит до Джой-стрит, оттуда продолжая на север по Джой-стрит до Миртл-стрит, оттуда продолжая на восток по Миртл-стрит. до Хэнкок-стрит, а затем на юг по Хэнкок-стрит и Хэнкок-авеню до точки начала, ни одно здание не должно возводиться выше семидесяти футов, измеренных по его принципу. перед фасадом, и ни одно здание не может быть возведено на бульваре, бульваре или общественной дороге, на которой линия застройки была установлена советом уполномоченных по паркам или советом уполномоченных по улицам, действующим на основании какого-либо общего или специального закона, к большей высоты, чем та, которая разрешена приказом указанных советов, и никакое здание на земле, какой-либо владелец которого получил и сохранил компенсацию за ущерб за любое ограничение высоты, или кто сохраняет какие-либо претензии в отношении такого ущерба, не может быть возведено на высоту больше, чем чем то, что установлено ограничением, по которому такие убытки были получены или заявлены».