Квартира с отделкой от застройщика или без? Что лучше? Хорошие квартиры застройщик

«Деловой журнал» Квартира с отделкой от застройщика или без? Что лучше?

Квартира с отделкой от застройщика или без? Что лучше?

Квартира с отделкой от застройщика или без? Многих волнует этот вопрос. С одной стороны удобно купить квартиру, в которой застройщик сделает ремонт и вы сможете начать в ней жить как только получите ключи, с другой стороны отделка от застройщика — это не всегда хорошо.

Я продаю новостройки с 2011-го года, видел практически все возможные варианты отделки от большинства застройщиков и услышал тысячи отзывов от жильцов и покупателей. С радостью делюсь с вами своим опытом.

С какой отделкой сдают квартиры застройщики

Есть три возможных варианта:

Без отделки (черновая) -это «голые» стены и, как минимум, установлены радиаторы, стеклопакеты, вентиляция, пожарная сигнализация и счетчики воды и электричества. Сегодня большинство застройщиков так же включают такие опции: остеклены балконы и лоджии, залита стяжка на полу, разведена электрика по квартире, установлены розетки и выключатели, выполнена гидроизоляция в ванной и санузле и установлены входные двери.

Подчистовая (предчистовая, белая, подготовка под отделку) — когда застройщик заявляет такой вариант отделки, он подразумевает, что стены и потолки будут дополнительно выровнены шпатлёвкой. Т.е. вы заходите в квартиру и видите ровные белые стены, потолок, пол — в общем грязные работы все выполнены и квартиры готова к выполнению последней стадии — чистовой отделке. Покупая квартиру в таком виде, вы существенно сэкономите и деньги и время на дальнейший ремонт.
Чистовая (под ключ) — если покупаете квартиру с такой отделкой, то у вас уже будет напольное покрытие (линолеум или ламинат, иногда паркет), потолки окрашены или натяжные, на стенах обои, ванная и санузел облицовываются плиткой, устанавливается вся сантехника, делаются откосы, устанавливаются подоконники, межкомнатные двери. Проще говоря — квартира готова к проживанию. Остается только мебель. Хотя встречаются на рынке предложения и с мебелью, но я крайне не рекомендую покупать такие квартиры, т.к. обычно мебель поставляется очень не качественная.

Важно помнить, что нет никакого стандарта. Квартира с отделкой от застройщика или без отделки — это понятие растяжимое и каждый застройщик сдаёт в том виде, в котором пожелает, но компания обязана указать в договоре перечень выполняемых работ по отделке, поэтому обязательно читайте и проверяйте. Претензию вы сможете предъявить только на основании договора, а не слов менеджера, который красочно вам будет описывать всю великолепность качества строительства своей компании.

Преимущества квартир без отделки

Свой дизайн-проект и материалы. Если вы приобретаете квартиру без отделки — у вас есть возможность сделать ремонт с применением тех материалов, которые вы сами купите и по тому дизайн-проекту, который сами разработаете. Отделка от застройщика обычно однотипная и выбора материалов нет. Некоторые застройщики позволяют выбирать материалы или цветовую гамму, но выбор ограничен.
Своя бригада мастеров. В квартирах от застройщиков обычно ремонт делают гости из Средней Азии. Среди них встречается много толковых ребят, которые знают своё дело, но чаще — без квалификации, которые могут и радиатор задом наперед поставить и обои поклеить из оставшихся кусочков. Если у вас есть бригада, которую рекомендуют, они наверняка выполнят работы качественнее.

Полный контроль над выполнением работ. Конечно застройщик вам не позволит контролировать ход выполнения отделочных работ в вашей квартире. Когда вы сами нанимаете бригаду — сидите над душой у них сколько хотите и ругайте за то, что замешали цемент для кафеля недостаточно густо.
Дешевле квартира или больше площадь. Предположим, что у вас есть 3000 т.р. И существует некий дом, в котором есть квартира 35 м2. С отделкой она стоит 3000 р., а без отделки 2700 т.р. Но в соседнем доме есть квартира без отделки за 3000 р. уже 40 м2. Вот и выбор: 1) Вы покупаете 35 м2 с отделкой за 3 миллиона; 2) Вы покупаете 35 м2 без отделки за 2700 т.р. и экономите 300 т.р.; 3) Вы покупаете 40 м2 за 3000 т.р. без отделки. Хорошо когда есть выбор, правда?

Преимущества квартир с подчистовой отделкой

Всё тоже самое, что и в квартирах без отделки, только грязные работы за вас сделал застройщик. Как я и писал ранее — вы существенно экономите и деньги и время. Однако если это для вас не решающие факторы, то можете нанять для выравнивания стен других рабочих и проконтролировать процесс.

Преимущества квартир с чистовой отделкой

Получил ключи — заезжай и живи. Другими словами — скорость переезда. По статистике именно этот фактор наиболее значим для покупателя. Дом сдался, застройщик выдал вам ключи — переезжайте. Понятно, что ещё мебель, но уже есть свой уголок, где можно поспать в тепле и принять душ. Остальное — дело наживное. В случае квартиры без отделки переезд может затянуться от месяца до полугода, а многие так и живут всю жизнь в квартирах с недоделанным ремонтом. Отсюда вытекает следующий пункт.
Под ключ. «Завтра, завтра, не сегодня!» — это часть немецкой пословицы. Часто мы покупаем квартиру без ремонта сейчас и вкладываем в это все деньги. Но через два года ведь мы накопим… Прошло два года, получили ключи, денег на ремонт нет. Помните эти квартиры у себя, родственников, знакомых у которых то плинтуса не хватает, то наличника? Я лично припоминаю много квартир в стадии вечного ремонта. Все же отделка от застройщика — это квартира под ключ, где завершены все работы.

Экономия. Если застройщик делает отделку во всех квартирах, то и материалы оптом ему обходятся дешевле и стоимость выполнения работ тоже. Есть застройщики, которые накручивают на стоимости отделки, но их мало. Из-за усиления конкуренции на рынке, отделка от застройщика стала некой фишкой для привлечения покупателя и теперь, в основном, в цену квартиры отделка включена по себестоимости, а поэтому и экономите вы существенную сумму.
В доме не шумят перфораторы! Если все квартиры в доме без отделки — получите звук перфораторов на ближайшие 2 года, если же все квартиры с отделкой — в среднем из 500 квартир в доме будут переделывать ремонт… пять. Это очень большой бонус для любителей поспать и сохранить нервы.
Усадка дома. Все дома дают усадку, но! Дома, у которых несущие конструкции монолитные, усадку дают минимальную и цельную, а вот чисто кирпичные дома усаживаются неравномерно. Другими словами — в монолитных домах можно не бояться и делать сразу хороший ремонт, а вот в кирпичных лучше не торопиться вкладываться в дорогостоящую отделку. Либо купите с ремонтом от застройщика, либо сделайте бюджетный ремонт. Пройдет года 2-3, обои поплывут, плитка потрескается из-за усадки, тогда и переделывайте уже на века. ВАЖНО! Еще раз обращаю ваше внимание, что это не особо актуально для монолитных домов. В них таких проблем с ремонтом не будет.

Сохранность нервов. Вспомните как вы, родители или знакомые делали ремонт. У вас полностью совпадали интересы и вы ни разу не ругались по поводу цвета обоев? Выбрать материалы, придумать дизайн — предмет вечных споров между супругами. А каких нервов стоит увидеть как ваш мастер по оклейке обоев не ровно совместил стык. Просто ужас )) Если отделка от застройщика — вопросов нет. Вы принимаете уже готовый ремонт.

Качество отделки

Квартира с отделкой от застройщика — это хорошо, но что если отделка выполнена не качественно?

Есть застройщики, которые делают отделку очень качественно, есть, которые делают ужасно. Перед покупкой я рекомендую посетить шоу-рум застройщика (специальная квартира с типовой отделкой, которую показывают клиенту), а так же почитать отзывы покупателей, которые уже живут в домах конкретного застройщика. Идеального ремонта не бывает, но если вы изучите вопрос предварительно, то будете понимать к чему готовится — к простенькой отделке с побеленными стенами или добротному евро-ремонту.

В целом я рекомендую пользоваться услугами независимых специалистов, которые вам подскажут насколько качественно выполняет работы конкретный застройщик. Однако о специалистах тоже читайте отзывы. Риелторов тысячи, хороших специалистов — единицы.

Приемка квартиры

На сегодняшний день существует профессиональная приемка квартиры. Если вы сами не можете принять квартиру — наймите специальную компанию. За символическую сумму они смогут проверить квартиру и указать все недоработки застройщику, который вскоре все устранит. В городе есть несколько подобных компаний, но не все хорошие.

Выводы

Итак. Квартира с отделкой от застройщика или без? Что лучше?

В статье я постарался максимально раскрыть все преимущества и недостатки одного и другого варианта, из чего стало понятно, что очевидного ответа быть не может. Только вам, уважаемые покупатели, выбирать какая квартира и с какой отделкой вам на данный момент подходит больше.

Удачных покупок!

blog.dp.ru

Советы по приобретению первичной недвижимости: когда и у кого

При заключении сделки на покупку квартиры в новостройке важно грамотно выбрать этап строительства, поскольку от этого зависит и стоимость жилья, и степень риска. На начальном этапе возведения риск покупки наиболее высок, но цена в полтора-два раза меньше, по сравнению с приобретением недвижимости в уже готовом доме. Также к преимуществам покупки квартиры на начальном этапе строительства относится большой выбор жилья по таким категориям как этаж, планировка, площадь, стороны света, на которые выходят окна и балконы.

Приобретение недвижимости на поздних этапах возведения позволяет свести риски участия в долевом строительстве к минимуму, заплатив максимальную сумму. При этом увеличение стоимости обусловлено не только готовностью дома, но и рыночным ростом цен, составляющим в год 10-15%, а новостройки строятся 3-5 лет.

4 этапа строительства

Начальные этапы возведения — это момент сразу после покупки земельного участка под строительство и стадия котлована. Первый вариант наиболее выгодный и рискованный, так как до получения разрешения на строительство застройщик не может продавать будущие квартиры. Поэтому покупка оформляется через договор предварительной купли-продажи или бронирования жилья. Второй вариант менее рискован, так как доступен сразу после официального старта продаж. На этом этапе строительства можно сэкономить 30-40% от конечной суммы, а сделки оформляются в соответствии с 214-ФЗ.

Готовность дома на 2/3 и 100%. При готовности жилого комплекса более чем на 70%, стоимость жилья вырастает на 30%, а риски стремятся к нулю. Минус: основная часть квартир уже приобретена, потому большинство покупок совершается по договору переуступки у владельцев, вложивших деньги на ранних этапах строительства. 100% готовность дома — это полное отсутствие рисков при условии покупки квартиры в уже введенном в эксплуатацию жилом комплексе. В этот период цены максимальные, а выбор жилья очень ограничен.

Советы экспертов

Когда нет возможности купить квартиру в уже сданной новостройке, эксперты советуют поступать так:

оформлять покупку через 1,5 года после начала строительства, когда дом готов на 1/3: наиболее трудоемкие процессы возведения окончены и риск «заморозки» объекта минимален, но цены еще доступные;
проверять все документы на разрешение возведения объекта, что позволяет участвовать в долевом строительстве даже на стадии котлована;
покупать квартиру у надежного застройщика с хорошей репутацией.

Как проверить застройщика

Алгоритм проверки строительной компании и выбранного проекта перед заключением договора купли-продажи несложный. Вначале проверяется деловая репутация застройщика: сроки сдачи предыдущих объектов недвижимости и отзывы жильцов о качестве готового жилья. Затем проверяется сам объект: соответствует ли текущая стадия его возведения заявленной в документации. Желательно съездить и посмотреть дом. Если все в порядке, останется проверить официальное разрешение на застройку и полномочия лица, представляющего строительную компанию.

В десятку самых надежных строительных компаний Санкт-Петербурга и Ленинградской области входят «ЛСР.Недвижимость — Северо-Запад» и «ЦДС». Рейтинг составлен на основе объема жилых объектов, сданных в эксплуатацию застройщиками в 2015 году.

mirndv.ru

Покупка квартиры от застройщика

Согласно статистике, большинство покупателей квартир в новостройках стремятся выйти напрямую на строительную компанию, предполагая, что сделка непосредственно с застройщиком будет и надежнее, и выгоднее. Насколько обоснованны такие представления? Поговорим о плюсах и минусах покупки квартиры от застройщика сравнительно с другими вариантами – приобретением недвижимости через агентство или у инвестора.

Продавцы и агенты

Нужно сразу сказать, что возможность приобрести квартиру у застройщика есть далеко не всегда. Ведь для того чтобы осуществлять прямые продажи, строительной компании нужно содержать большой отдел продаж и заботиться о рекламе, причем грамотно и точно выстраивать рыночную стратегию. Далеко не все застройщики к этому готовы. Поэтому нередко продажей «квартир от застройщика» занимаются исключительно риэлтерские агентства. Хотя гораздо чаще квартиру в одном и том же доме можно приобрести и у девелопера, и у риэлтора.

Главное выбрать подходящую квартиру

Ну а кто же такие инвесторы? Под инвестором обычно понимается организация, участвующая в строительстве финансово (например, банк), либо заказчик строительства. Покупка квартиры у такой организации ничем не отличается от сделки с застройщиком. Но существуют и частные инвесторы, инвестиционные компании и даже риэлтерские агентства, которые приобретают квартиры в строящемся доме с целью их последующей перепродажи. В этом случае сделка идет не по договору долевого участия, а по договору переуступки прав. «Инвестиционные» квартиры могут быть как дешевле, так и дороже квартиры от застройщика.

Итак, вариантов покупки квартиры существует немало. Но насколько велика разница между ними?

Цена

Риэлтор – это посредник, то есть дополнительное звено в цепочке от покупателя к продавцу. Агент работает не бесплатно, а значит, выйдя напрямую на продавца, можно сэкономить сумму его комиссионных. Так рассуждает обыватель – и в ряде случаев действительно прав. Но далеко не всегда.

Дело в том, что сегодня интерес риэлтора обеспечивается не «накруткой» на покупателе, а комиссией за продажу, которую платит ему застройщик. Как правило, эта сумма составляет 3-8 % от стоимости квартиры. Таким образом, риэлтор предлагает квартиры по той же цене, что и застройщик. Впрочем рассчитывать что агентство «поделится скидкой» не стоит.

Если у агентства нет договора с застройщиком, то квартира может обойтись дороже, так как комиссию агентству придется платить покупателю. Ставка 1,5-5%.

Многие застройщики предлагают покупателям индивидуальные схемы оплаты

Что касается застройщика, то ряд компании действительно имеют возможность предлагать клиентам весомые скидки. Однако, эта практика не являются общим правилом.

Зато несомненным преимуществом покупки квартиры у застройщика является возможность договориться на индивидуальных условиях. Например, некоторые девелоперы имеют возможность предложить клиентам беспроцентные рассрочки. Такая система предполагает достаточно большой первоначальный взнос (от 30 %) и действует ограниченный срок, но зато покупатель имеет возможность сразу получить право собственности на квартиру и не переплачивать за кредит.

При альтернативных сделках удобнее работать с агентством

Впрочем, и у агентства недвижимости есть свои преимущества. Например, ведение альтернативных сделок или система трейд-ин, согласно которой старая жилплощадь идет в зачет стоимости новой.

Выбор

Плюсом риэлтерского агентства является то, что оно работает с различными объектами, поэтому имеет возможность предложить клиенту большое число вариантов у различных строительных фирм. Поэтому тем, кто не нацелен на какой-либо определенный объект, удобнее будет работать с агентством. Однако у этой системы есть и обратная сторона. Агент может быть заинтересован в продаже квартир в каком-либо одном проекте, который и будет рекомендовать в первую очередь. Совершенно необязательно именно этот вариант будет лучшим для клиента. Если же вас интересует конкретный дом, то выбор в нем квартир у риэлтора может оказаться гораздо меньше, чем у строительной компании.

Только застройщик располагает наиболее полной и актуальной информацией по своему объекту

Напротив, застройщик работает только с одним объектом и, конечно, не будет подбирать для вас варианты у конкурентов. Зато в своем доме застройщик располагает всей полнотой вариантов и может предложить наиболее подходящий для каждого клиента. У менеджеров отдела продаж застройщика можно будет узнать все нюансы строительства, технологий, планировок. Тогда как от риэлторов этого ожидать не приходится – к сожалению, уровень компетенции многих из них оставляет желать лучшего. Некоторые застройщики даже отмечают, что, пытаясь привлечь клиента, риэлторы порой сознательно предоставляют по объекту недостоверные сведения.

Агентство работает с объектами различных застройщиков

Надежность

Ответственность риэлтерского агентства лежит в сфере сервиса, информационных услуг, проверки надлежащего оформления документов и чистоты сделки. Но заключать договор долевого участия или купли-продажи вам в любом случае придется с застройщиком. Порядок проведения сделки и документы, оформляемые при покупке квартиры от застройщика и через агентство, ничем не отличаются. В ряде случаев сделка с застройщиком проходит быстрее, хотя это зависит от профессионализма риэлторов.

Нужно отметить, что большинство крупных агентств, дорожащих своей репутацией, поостерегутся связываться с застройщиком, благонадежность которого будет вызывать у них сомнения. Поэтому, если такое агентство работает с объектом, это является своего рода подтверждением надежности строительной компании. Тем же, кто ищет недвижимость самостоятельно, стоит перед покупкой квартиры провести самостоятельную проверку застройщика. Для этого необходимо собрать всю возможную информацию об истории и опыте работы строительной компании, заглянуть в учредительные документы, проверить лицензию, разрешение на строительство и проектную документацию.

Подписывать договор в любом случае придется с застройщиком

Таким образом, работу с застройщиком напрямую можно рекомендовать покупателям, которые точно знают, чего хотят и не готовы переплачивать за посреднические услуги. Напротив, агентство станет лучшим выбором для тех, кто не заинтересован в каком-либо определенном объекте недвижимости и при выборе готов положиться на чужое мнение.

admiral-house.ru