Базы данных недвижимости: самый популярный продукт. Информация недвижимость
Полезная информация о рынке недвижимости
Обзоры и прогнозы
Насчет цен на недвижимость различные эксперты делают противоречивые прогнозы. Большинство аналитиков сходятся во мнениях, что на ценообразование влияет общая экономическая ситуация. При этом при одинаковых сценариях прогнозы у различных групп экспертов кардинально различаются.
Риэлторы и специалисты строительных компаний в массе своей убеждены, что на рынке недвижимости сохранится стабильность или будет наблюдаться небольшой рост, поскольку:
- недвижимость даже во времена большинства кризисов, не падала в цене, так как она является надежным активом;
- темпы строительства несколько замедлились, значит, новостроек будет меньше, а при меньшем предложении растет цена;
- становятся более доступными кредитные продукты, в том числе ипотека с государственной поддержкой;
- упрощается процедура госрегистрации прав на дома и квартиры.
В то же время экономисты и инвесторы настроены не столь оптимистично. Они склоняются к тому, что рынок недвижимости, как и любой другой рынок, может быть склонен к «просадкам» по ряду причин:
- ввиду общей нестабильности экономики падает покупательская способность граждан, они будут меньше приобретать квартир, а застройщики, чтобы привлечь покупателей, будут сбавлять цены;
- непредсказуемый курс рубля делает бесперспективной валютную ипотеку, а равно и приобретение недвижимости за доллары или евро;
- многими профессиональными инвесторами недвижимость ввиду ее низкой ликвидности не рассматривается как надежное вложение средств, значит, ее инвестиционная ценность падает;
- для получения наличности и вложения средств в иные активы владельцы квартир попытаются продать их, следовательно, рынок будет перенасыщен.
Таким образом, эксперты дают свои прогнозы, а практика показывает, что возможен любой, даже маловероятный сценарий. Иногда лучше выбрать выжидательною позицию, посмотреть что происходит с ценами и сделать правильный выбор.
В любом случае, если в кризис имеются средства, а покупка квартиры давно планировалась – тогда это самое время. В настоящее время банки предлагают выгодные кредиты, которыми можно воспользоваться. Также имеет смысл приобретать ликвидные квартиры.
Если вы хотите разобраться в с инвестициями в недвижимость, читайте наши статьи в рубрике обзоры и прогнозы.
Заграничная недвижимость как инвестиция
Недвижимость за рубежом – это не только показатель престижа ее владельца, но и отличный инвестиционный инструмент. Ценность актива сама собой повышается со временем, к тому же недвижимость можно сдавать в аренду. Следует учесть, что в Европе арендный рынок строго регламентирован, в отличие от стихийного отечественного. При этом зарубежная недвижимость как инвестиционный продукт имеет ряд плюсов:
- Цены за аренду квартир за рубежом существенно выше, чем у в нашей стране. Так что даже после вычета налогов сумма на руках остается внушительной. Учитывая, что курс рубля падает по отношению к мировым валютам, после конвертации заработок еще более возрастает.
- Недвижимость за рубежом дешевле, чем в России. Продав 2-комнатную квартиру в Москве вполне можно подобрать себе небольшой домик на берегу моря где-нибудь в Болгарии или Греции. Однако покупка жилья за границей полна подводных камней, о которых обязательно следует знать. Даже работа с профессиональными риэлторами не защищает ото всех неожиданностей и неприятных последствий.
- Еще один плюс недвижимости за рубежом – это дает возможность приобрести гражданство этой страны и беспрепятственно прибывать туда в любое время года. Особенно это удобно при ведении международного бизнеса.
В любом случае, перед покупкой квартиры или дома за границей нужно тщательно изучить все вопросы, начиная от выбора страны и заканчивая процедурой оплаты, и только потом переходить к выбору подходящего объекта.
Если у вас есть свободные средства, и вы не знаете, куда их вложить, – рассмотрите вариант вложения в недвижимость за рубежом. Но, конечно, учитывайте все нюансы описываемые в статьях рубрики посвященной покупке недвижимости заграницей.
Если трудно решить жилищные вопросы
Не всегда удается решить жилищный вопрос традиционным способом – приобретением квартиры или постройкой дома. Это требует крупных финансовых вливаний. Такие средства есть далеко не у каждого. Кредитные средства также доступны не всем. Но и тогда можно решить свою жилищную проблему довольно оригинальными способами.
Для малоимущих граждан, проживающих в одиночку или парами, такое жилище может оказаться настоящим спасением. Есть возможность переезжать с места на место в поисках работы. Также такое жилище подойдет фрилансерам и дауншифтерам, которые предпочитают свободу. Трейлер – отличный способ повидать страну практически бесплатно, исключая, конечно, затраты на бензин и на детали двигателя, если что-то выйдет из строя.
Это еще один бюджетный вариант жилища, когда нет нужды постоянно передвигаться. Можно выкупить старый автобус, вагон поезда или троллейбуса и переоборудовать его в комфортабельное жилое помещение. В условиях России, конечно, нужно особое внимание уделить утеплению – ведь зимой в таких домах можно и замерзнуть. Отличный пример – домики на садовых участках, сделанных из вагонов старого общественного транспорта.
Данная технология разработана и запатентована в Испании. Она предусматривает сооружение дома из нескольких тонких панелей, которые прилаживаются к корпусу на манер сложенных листов открытки. Такие дома похожи на мебель от компании Икея. Их легко собрать собственными руками, а при необходимости – переставить блоки для создания подходящих условий. Площадь таких домов – от 35 до 300 квадратных метров.
Если цена на землю довольно высока, то за использование водной поверхности пока никто не платит. Дом на воде – это не только функционально и удобно, и но очень романтично. Имеется несколько вариантов исполнения дома. Самый классический – возведение дома из пластиковых панелей на герметичных понтонах. Такое жилище выдержит довольно внушительный вес, не будет подвержено ржавчине или коррозии. Другой вариант – переоборудование старой баржи или катера под жилое помещение. Существует еще вариант возведения дома – на сваях. Конечно, он не будет мобильным, как первые два варианта, но если вы страдаете от морской болезни, то неподвижный дом на воде – самое то.
Помимо вышеперечисленных способов существует еще много необычных решений насущного жилищного вопроса. Все ограничивается только человеческой фантазией и возможностями инженерной мысли. Хотите узнать подробнее? Читайте в статьях рубрики.
zakonometr.ru
Как получить информацию из Росреестра бесплатно
Как получить информацию из Росреестра ? статья обновлена 04.03.2018 гРосреестр онлайн сервисы — это удобно, быстро и иногда бесплатно.Бесплатно можно получить информацию об объекте недвижимости ( кадастровый номер, площадь, назначение объекта недвижимости, кадастровая стоимость и т.д) и зарегистрированных правах на него.
При этом важно учитывать, что эти данные являются условно достоверными, так как обновляются раз в 2-3 недели .
Бесплатно нельзя получить данные о владельце недвижимости и предыдущих сделках
Легко получить выписку из ЕГРН с достоверными и полными данными через интернет, используя этот сервис
Содержание статьи подробное:
Как получить информацию из Росреестра
Это очень просто сделать через онлайн сервис на официальном сайте Росреестра.Но важно обратить внимание на дату обновления информации.Надеемся, что скоро мы будем видеть данные в режиме реального времени, пока увы, это не так.
Я подробно расскажу, как получить информацию из Росреестра бесплатно .
После просмотра статьи перейдите по ссылке, вы попадете на страницу нужного онлайн сервиса Росреестра, она откроется в новой вкладке, возвращайтесь сюда, если возникнут затруднения.
Новичкам бывает трудно. Главная сложность — правильно ввести адрес, чтобы было точное совпадение с данными в реестре.Иногда лишний пробел — и сервис требует дополнительных данных. Или проезд вы назвали улицей.
Как получить бесплатную информацию из Росреестра
- Активируйте кнопку «Адрес»
- Введите адрес объекта как в примере, если адрес не будет полностью совпадать с тем, как он зафиксирован в ЕГРН, информация выдана не будет. Не получилось? Ни чего страшного! Пробуйте «поиграть» с адресом, изменяя его написание.
- Если у вас есть кадастровый номер — вводите его
- Нажмите кнопку «сформировать отчет»
Внимание!!!
ЕГРП и ГКН объединили с 02.01.2017 года, поэтому окна выбора между ЕГРП и ГКН теперь нет.
откроется окно
Как получить информацию из Росреестра. Кадастровый номер
Далее откроется окно:
Как получить информацию из Росреестра. Кадастровая стоимость
Внимательно изучите. Здесь много очень важной информации:
- кадастровый номер
- дату обновления информации
- площадь объекта капитального строительства(ОКСа)
Росреестр онлайн. Обременения и аресты
Далее:
Залог в силу закона — это залог в пользу кредитной организации. Залог в силу договора — это залог в пользу продавца.
Если дата обновления информации и получения информации отличаются, считайте ее условно достоверной! Ведь уже могли быть внесены изменения в ЕГРН
Как часто происходит обновление информации для бесплатного сервиса?
«Информация обновляется один раз в две-три недели» — такой ответ я услышала от специалиста Росреестра по телефону.
Самая достоверная информация в свежей электронной выписке из ЕГРН.
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Базы данных недвижимости: самый популярный продукт
Самые популярные базы недвижимости
Для обычного человека знакомство с базами данных объектов, как правило, начинается, когда он переходит в категорию игроков рынка недвижимости – в качестве потенциального покупателя/продавца/арендатора и т.д. Для того, чтобы просто прикинуть, где, что и за сколько продается, человек уже начинает работать с открытыми базами. Даже если пользователь имеет хорошие навыки работы в Интернете, самостоятельно разобраться, где оптимальным образом найти наиболее достоверную и полную информацию, не так просто. Свои базы данных есть практически на каждом портале о недвижимости, но практика показывает, что не все они одинаково полезны и удобны.
Мы попросили игроков рынка недвижимости рассказать о том, какие базы данных на их взгляд сегодня наиболее популярны.
Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, считает, что самой популярной на сегодняшний день является база данных недвижимости WinNER. Доступ к этой базе данных является платным, но её можно использовать и бесплатно в тестовом режиме ограниченное количество времени. Плата за пользование базой данной осуществляется в зависимости от того, какой сегмент рынка вас интересует. Обновление базы данных происходит ежедневно.
Вторая база данных, которая пользуется популярностью, - это «ЦИАН». Доступ к ней также возможен на платной и бесплатной основе (тестовый режим). Помимо этого покупатели и продавцы недвижимости используют сайт газеты «Из рук в руки», в которой также представлено большое количество предложений.
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, рассказал о собственной базе недвижимости. По словам эксперта, портал о недвижимости Move.su имеет обширную базу объектов. «На данный момент на сайте насчитывается около двухсот тысяч объявлений. База данных move.su содержит большое количество частных объявлений, что позволяет найти нужный объект зачастую без посредников. Также в базе данных портала присутствуют данные из всех крупных агентств недвижимости: ИНКОМ, МИАН, МИЭЛЬ и других. Стоить отметить, что пользователи портала получают бесплатный доступ ко всем данным. Также на портале можно бесплатно разместить свое объявление, которое будет доступно миллионной аудитории сайта. Большая часть объявлений портала транслируется на Яндекс.Недвижимость», - рассказал эксперт.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», помимо этих баз, называет электронные и печатные издания по продаже недвижимости, в числе которых: «Из рук в руки», «Недвижимость и цены», «Mail.ру», «Мир квартир», «РБК» и многие другие.
За что платит пользователь
Базы данных на рынке недвижимости условно можно разделить на платные и бесплатные - последних существенно больше.
Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22 говорит, что бесплатные базы данных, бывает, также предоставляют своим пользователям дополнительные услуги – например, на некоторых порталах существует опция выделения объявления цветом и поднятия его в общем рейтинге.
В чем же отличие бесплатных баз данных от тех, за пользование которыми приходится платить?
Алексей Шмонов считает, что платные базы от бесплатных отличает, прежде всего нацеленность на риэлторов. Плата с риелтора взимается за ежемесячное пользование. При этом, это абсолютно не означает, что в платной базе данных , сведения более актуальные чем в бесплатных. аналогах. Зачастую, там можно встретить объявления годичной давности, давно потерявшие свою актуальность. В платных базах данных практически невозможно встретить собственника жилья.
Инна Игнаткина говорит, что бесплатные базы дают возможность получить общую информацию об объекте, как правило, без контактной информации продавца объекта недвижимости. «Бесплатное пользование системой не даёт возможность коммерческого размещения рекламы. Основное отличие заключается в том, что при использовании базы на некоммерческой основе, информация об объекте будет ограниченной», - рассказал эксперт.
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» называет то преимущество платных баз, что они постоянно обновляются и аккумулируют в себе информацию из многих источников. Они дают возможность сортировки и поиска предложений по определенным параметрам. Также у платных баз есть техническая поддержка, что очень важно. В случае возникновения вопросов всегда можно позвонить и проконсультироваться. В бесплатных базах данных зачастую больше хаоса, нет техподдержки.
Дублирующиеся объявления
Пользователи, которые подбирают себе варианты квартиры с помощью баз данных, скоро понимают, что многие объекты в различных базах дублируют друг друга. Более того, даже на самых популярных и раскрученных порталах бывают, по словам экспертов, объявления об идентичных объектах – рекорд был поставлен, когда на одном таком очень крупном портале объявление было продублировано 70 раз!
Продавцы и арендодатели, как правило, размещают свои объявления сразу в нескольких источниках – поэтому одинаковые предложения можно встретить в разных местах. Но базы не повторяют друг друга на 100%, поэтому лучше искать информацию также сразу в нескольких источниках.
Алексей Шмонов рекомендует просматривать всевозможные порталы недвижимости, так как все размещают объявления в разных местах. Иногда объявления дублируются на другие сайты. Например, объявления с портала недвижимости Move.su транслируются через Яндекс.Недвижимость, что позволяет увидеть ваше предложение многомиллионной аудитории Яндекса.
Инна Игнаткина считает, что порталы недвижимости хорошо работают и являются эффективными по объявлениям продаж квартир в новостройках, в отношении недвижимости на вторичном рынке порталы являются менее эффективными.
Эксклюзивные базы риэлторов
Очень часто риэлторы, приводя аргументы в пользу работы с ними, говорят о собственных эксклюзивных базах данных недвижимости. В чем же уникальность таких данных?
Алексей Шмонов поясняет, что собственные базы данных клиентов – это эксклюзивные варианты недвижимости каждого из агентств. Для большей рекламы данные эксклюзивные варианты, по словам эксперта, размещаются как в платных, так и в бесплатных источниках.
Таким образом, неких «закрытых продаж» объектов, о которых можно узнать, только обратившись в компанию, на рынке жилья нет – по крайней мере, в эконом-классе – агентство всегда рекламирует свои объекты.
Инна Игнаткина говорит, что собственная база данных отдельно взятого агентства недвижимости - это некий миф. Возможно, что у некоторых компаний есть базы данных их клиентов, но по объему эти данные нельзя сравнить с профессиональной базой данных недвижимости. «Все участники рынка пользуются базой WinNER, у некоторых крупных агентств недвижимости есть неплохие сайты, где представлена информация по объектам», - рассказал эксперт.
Другое дело, что у агентства есть обязательно своя база данных клиентов – людей, которые ищут определенный вариант недвижимости. Эта информация действительно эксклюзивна, но база объектов и база потенциальных покупателей/арендаторов, обратившихся в данное агентство – это разные вещи.
Виталий Бахвалов рассказал, что свои собственные обновляемые базы объектов могут быть даже у разных подразделений одной и той же компании. Например, в консалтинговых компаниях у аналитическо-исследовательского отдела бывает своя база, составленная таким образом, чтобы с помощью нее можно было проводить исследования рынка по определенной методологии. А в отделе продаж этой же компании будет уже другая, своя специфическая база. Все зависит от того, как построена работа в компании.
Заведомо ложная информация
Базы данных недвижимости очень популярны и доступны для всех. Поэтому при самостоятельной работе с ними стоит быть осторожными, чтобы не столкнуться с мошенниками. Каким образом Вас могут пытаться обмануть?
Мария Жукова, Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», рассказала, что сегодня в интернете можно встретить огромное количество «привлекательных» объявлений, за которыми стоят либо частные агенты, либо маленькие компании, которые не могут позволить себе расходы на рекламу. Если присмотреться к таким объявлениям, то можно заметить, что составлены они «под копирку», а цены отличаются от рыночных на 50-70 %. Такие объявления, в самом безобидном случае, могут быть просто «крючками», на которые должен попасть клиент, а дальше ему сообщают о том, что столь привлекательного предложения уже нет, но есть другие, вполне «рыночные». Второй случай – информационные агентства, которые за плату, которую нужно сразу внести, предложат целый список адресов и телефонов собственников, как правило, несуществующих квартир или реальных, но, опять же, по другой цене. Почерк мошенников немного другой, они обычно предлагают свои варианты на 10-15 % ниже рынка.
Алексей Шмонов считает, что в первую очередь нужно ориентироваться на цену за квадратный метр. Если цена занижена на 30-40% от рыночной стоимости данного объекта недвижимости, то, скорее всего, с объектом что-то не в порядке (проблемы с документами, с разрешением и так далее).
Инна Игнаткина говорит, что каждый продавец, размещая объявление о продаже квартиры, пытается подать информацию в выгодном свете. В объявлении могут быть несоответствия в указании этажа квартиры. Как правило, первый и последний этажи не пользуются спросом, в этом случае продавец может указать второй или предпоследний этаж. Поэтому не стоит полностью доверять информации, указанной в объявлении.
Будущее баз данных недвижимости
Сегодня как работа риэлтора, так и самостоятельный поиск недвижимости, практически невозможны без использования специализированных баз. Спрос рождает предложение, поэтому свои базы данных предлагают сегодня большинство порталов о недвижимости. Электронные издания сегодня постепенно вытесняют бумажные, причем, по мнению экспертов, зачастую они вытесняются собственными же интернет-клонами.
Виталий Бахвалов говорит, что база данных – это некий якорь, то, что интересует пользователя портала на сайте в первую очередь. Статьи, аналитические материалы – это все идет уже потом.
В заключении стоит еще раз отметить, что информацию из любой, даже платной базы, всегда стоит перепроверять, и работать предпочтительно одновременно с несколькими источниками. Не стоит надеяться на чудо – отыскать в базе квартиру, продающуюся существенно дешевле рыночной стоимости – с такой недвижимостью наверняка не все гладко.
В целом же базы данных являются полезным и необходимым подспорьем в работе игроков рынка недвижимости. Портал Move.su желает Вам удачных поисков!
Автор: Калачихина Евгения
move.ru
Внутренняя информация о недвижимости | Недвижимость
Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.
Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:
1. Юридический статус объекта оценки.2. Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.4. Конкурентный спрос и предложение.
Этот массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведения соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические1 сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.
Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависят от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки — назначения оценки. Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной или иного вида стоимости.
Юридический статус объекта оценки. Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договор аренды земельного участка).
Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения. Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося по своей природе недвижимым, но фиксированного на объекте определенным образом и подлежащего оценке в его составе (фикстуры). Также следует включить описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости.Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или собственником объекта оценки и представителями технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, на основе изучения внутренней документации, визуального осмотра и технической экспертизы объекта.
Экономическая информация об оцениваемой недвижимости. Эта информация включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Практика показывает необходимость сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.
Для получения информации о доходах и расходах оценщик изучает продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие коммерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируются данные о доходах за текущий и прошлый периоды, убытки от незанятости помещений и неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расходов.
Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует располагать в хронологическом порядке согласно типу недвижимости, чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для анализа.
Например, доход может быть представлен в виде арендной платы за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площади.
Ставки капитализации. На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации. В ходе сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести. Общая ставка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации.
Конкурентный спрос и предложение. Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Разные объекты имеют разную степень схожести, поскольку каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозможна, поэтому оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе анализаИнформация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, величину экономического устаревания и т.д.
Оценщики также могут использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.
snip1.ru
Новости - Группа компаний RWAY
27.08.2018
Рпотека РЅР° участок РІ 2018 РіРѕРґСѓ
Ставки по ипотеке сегодня не намного выше инфляции. Поэтому покупать участки в кредит выгодно. Но с какими трудностями может столкнуться клиент?
24.08.2018
Новый виток ипотечного бума
В июле было выдано на 60% больше ипотечных рублей, чем в том же месяце прошлого года. При этом такие темпы роста сохраняются уже десять месяцев
23.08.2018
Турция кажется перспективной. Спасибо лире
РР·-Р·Р° чего, собственно, шум? Р’СЃРµ просто: если РЅР° интересном рынке РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґСЏС‚ экономические потрясения – для покупателей недвижимости обязательно открываются новые возможности.
rway.ru
Внешняя информация о недвижимости | Недвижимость
Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, в частности определяющие состояние рынка недвижимости. Эта информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиком при определении стоимости любых объектов оценки.
Однако её систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.
Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:— тенденции экономического развития;— местные особенности;— демографическая ситуация;— законодательная и налоговая политика государства;— покупательная способность населения;— динамика цен;— программа капитального строительства;— динамика затрат на строительную продукцию;— организация кредитования недвижимости.
Тенденции экономического развития анализируются оценщиками по принципу сужения масштаба от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости.
Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка, ретроспективной динамики и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, влияющие на формирование стоимости недвижимости.
К макроэкономическим факторам, заслуживающим анализа, относится изменение базовых национальных и международных показателей, таких как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на импортируемые товары, уровень промышленного производства и объем розничной торговли.
Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.
Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в каждом конкретном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет её стоимость.
Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки. Система землепользования в городской черте обычно является следствием исторического возникновения поселения. Основание городов обычно привязано к какому-либо виду экономической деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяйственного сырья и т.д. Дальнейшее производственное и финансовое развитие города, расширение его территории определяют тенденции спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания необходимого предложения соответствующих объектов.Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным непрофессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.
Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение. Например, наметившаяся тенденция спроса на тихий деревенский отдых обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно привлекательных районах средней полосы России. Однако этот процесс коснется не всей глубинки, так как первостепенным фактором является экологическое состояние местности, наличие чистых природных водоемов, красота пейзажа и т.д.
Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Рост населения определяется не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою очередь он является следствием состояния медицинского обслуживания, образовательной системы, уровня жизни, социальных программ и регулирования миграции.
Строительство жилой недвижимости зависит от спроса населения, имеющего реальную покупательную способность. Спрос на коммерческие и промышленные объекты недвижимости зависит от динамики производственного и потребительского спроса на товары и услуги, которые будут производиться и продаваться на этих объектах.
Законодательная и налоговая политика государства. Законодательная деятельность государства устанавливает правила землепользования и обеспечивает функционирование инфраструктуры. Оценщики должны накапливать информацию по зонированию, планам развития, экологии, транспортным системам и нормативным актам, отражающим позицию органов власти различного уровня в отношении недвижимости.
Местные нормы зонирования регулируют использование земли и плотность застройки, сохранение архитектурных особенностей, темпы застройки, программы капитального строительства, строительства очистных сооружений, пожарных депо, соотношение жилых объектов, лсоциальной инфраструктуры и промышленных объектов, создание транспортной системы.
На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государства. Предоставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации инвестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижимости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных инвесторов.
С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в федеральный, региональный и местный бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего экономического и социального развития конкретных территорий.Покупательная способность населения. Оценка и учет покупательной способности населения требуют анализа состава и структуры доходов населения по отдельным категориям. Величина дохода определяет спрос как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.
Динамика цен. Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при составлении расчетов промежуточных показателей чистого операционного дохода, ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.
Не менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.
Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программы капитального строительства позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости в перспективе.
Активность капитального строительства носит циклический характер и зависит от внешних факторов: фазы экономической активности, политических событий, а также доступности кредитных ресурсов и внутренних факторов, таких как насыщение территориального рынка строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недвижимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модернизацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под строительные площадки, и т.д.
Эти колебания носят долгосрочный характер, внутри них возможны краткосрочные колебания на основе сезонной депрессии рынка, инертности в силу длительного производственного цикла в строительстве, выработки инвесторами новой инвестиционной политики, падения ставок арендной платы и цен на недвижимость.
Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстановительная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в общую динамику строительных затрат и экономических нормативов. Строительные затраты варьируются по различным территориям, поскольку подчинены специфическим предпочтениям инвесторов, располагающих различным капиталом, кроме того, они зависят от доли обычно более дешевых местных строительных материалов, дешевых трудовых ресурсов, низкой нормы прибыли в строительном производстве.
Оценщик должен помнить о временных колебаниях строительных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды дефляции и растут в периоды инфляции.
Организация кредитования недвижимости. Организация кредитования недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления: предоставление строительного кредита на период создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости.
Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой эффективность использования банковских ресурсов для активизации рынка недвижимости, в современных российских условиях этот механизм не получил должного распространения.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.
snip1.ru
Что такое недвижимость?
Всем известный термин «недвижимость» впервые появляется в законах Российской Империи на рубеже 16-17 веков – во время царствования Петра I. С тех пор прошло много времени, но и сегодня существующие законодательные акты не имеют строгих разграничений между недвижимым и так называемым движимым имуществом.
С перечнем объектов, считающимися недвижимыми, можно ознакомиться в ст. 130 Гражданского Кодекса РФ. В первую очередь к недвижимым объектам относятся участки земли, недра, озера и другие водные объекты, словом все, что нельзя переместить, не нанеся видимого и ощутимого ущерба окружающей среде.
Следовательно, в этот список попадают леса, поля, парки и другие зеленые насаждения. Разумеется, к объектам недвижимости относятся различные здания и сооружения хозяйственного назначения. По действующему законодательству недвижимостью считаются морские и речные суда, самолеты и космические аппараты – все то, что подлежит госрегистрации.
К недвижимости относятся и иное имущество, например, предприятие, имеющее средства производства, объединенные в комплекс. В этом плане закон рассматривает предприятие не как субъект, а как полноценный объект гражданского права – ведь фабрику или завод можно продать или купить, передать по наследству, их можно арендовать, они могут быть использованы в качестве залога. То есть, предприятия в этом случае ничем не отличается от здания или какого-то другого объекта недвижимости.
Помимо этого предприятие, в соответствии с законодательством, рассматривается в качестве недвижимости целиком – в его составе учитываются не только земельные участки и строения, но и инвентарь, производственное оборудование, в том числе сырье и даже товарная марка.
Согласно ст. 131 ГК Российской Федерации регистрация недвижимости имеет открытый характер, что означает полный доступ всех заинтересованных лиц к информации, касающейся того или иного объекта недвижимости. Государственные органы обязаны предоставлять такие данные, включая сведения о регистрации абсолютно на все недвижимые объекты. Данная статья позволяет снизить риск различных махинаций при купле-продаже или иных сделках, касающихся изменения статуса недвижимости.
Стоит почитать
about-realty.net
