Инвентаризационная стоимость квартиры как узнать: Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости онлайн || KadastrMap.com

Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости онлайн || KadastrMap.com

Несколько лет назад существовала единая практика продажи имущественного права – земельного участка или объекта капитального строительства, где технический специалист БТИ должен был дать оценку недвижимости. В качестве базовой цены использовалась инвентаризационная стоимость. После реформирования кадастровой системы было принято решение о введении нового порядка определения стоимости, где был введён официальный термин «кадастровая стоимость», которая отличается от прежнего формата оценки имущественного права.

Что входит в инвентаризационную стоимость

Сегодня многие задаются вопросом, как узнать онлайн инвентаризационную стоимость объекта недвижимости. Ранее понятие «инвентаризационная стоимость» включало в себя экспертную оценку стоимости имущественного права, которую выдавали специалисты Бюро технической инвентаризации или БТИ. После введения нового ФЗ-218 было предусмотрено, что до конца 2020 года прекращается применение инвентаризационной стоимости, и вместо нее вводится кадастровая оценка. На основании правил реформы, будет введён новый институт кадастровых оценщиков, которые будут определять, вносить и изменять кадастровую стоимость для всех типов объектов недвижимости на территории России.



Основные параметры инвентаризационной стоимости теперь перенесены в единый госреестр недвижимости, и общие, а также индивидуальные сведения формируются через выписку из ЕГРН. Сведения, содержащиеся в инвентаризационном учете:

• фактическая площадь объекта;
• наличие коммуникаций;
• наличие конструктивных элементов – перегородки, несущие конструкции, второстепенные элементы, окна, двери;
• типовое исполнение фундамента для дома;
• количество этажей в здании и на каком этаже находится помещение;
• есть ли лифт в здании;
• год постройки здания;
• год ввода в действие здания.

Инвентаризационная стоимость относилась к субъективным параметрам оценки недвижимости, на основании которого определялась фактическая оценка. Ранее было принято считать, что инвентаризационная стоимость присваивается один раз, и ее изменять нельзя было на всем «жизненном пути» объекта капитального строительства.

Особенности инвентаризационной стоимости

Оценка стоимости недвижимости по инвентаризации чаще всего имела отношение только к объекту капитального строительства. Чуть позже было принято решение пересчитывать инвентаризационную стоимость и для иных сооружений, построек. Поскольку земля принадлежала государству до распада СССР, для расчёта стоимости земли использовалась иная методика. После 1991 года было принято решение о формировании отдельной стоимости за земельный участок, и небольшой период использовалось понятие инвентаризационная стоимость земельного участка.



Начиная с 1998 года меняется кадастровая система России, формируются Земельный орган и Реестр права недвижимости. Для оценки фактической стоимости вводится понятие кадастровая, которая используется по сей день и принято считать именно этот параметр объективным для расчета и необходимых действий с недвижимостью.

Современные данные оценки недвижимости

Сейчас база Росреестра содержит только кадастровую стоимость объекта недвижимости. Узнать инвентаризационную стоимость недвижимости до 1998 года можно обратившись лично правообладателю в БТИ. С 2021 года все сведения по инвентаризационной стоимости будут переданы в государственный архив при Государстве кадастре недвижимости (ГКН), который является структурным подразделением Росреестра. 

 Для получения сведений по инвентаризационной стоимости, необходимо:

• написать заявление в БТИ;
• предоставить паспорт;
• предоставить документы права на недвижимость;
• предоставить актуальные сведения из выписки из ЕГРН;
• оплатить госпошлину.

Инвентаризационная стоимость сейчас не играет какой-либо роли при решении спорных моментов. Однако, в некоторых регионах России до сих есть практика, где расчет налога на недвижимость осуществляется именно по инвентаризационной стоимости. До конца 2020 года все объекты права будут переведены на расчет по кадастровой стоимости. Справку об оценке недвижимости по данным Росреестра также можно заказать на нашем сайте. Вы можете оформить справку как за прошлые периоды, так и по состоянию на сегодняшний день. Кадастровая стоимость позволит вам определить правильность расчета налогового бремени, которое предусмотрено ФНС. Налоговые органы используют для расчета только те сведения по стоимости, которые предоставляет Росреестр. Если вы не согласны с оценкой имущества, вы можете направить оспаривание в Росреестр, после чего будет назначена Комиссия и пересмотрена стоимость, если имеются разночтения. Для расчета используют несколько методов, где определяется реальная оценка недвижимости.

Получить полную информацию о вашем объекте недвижимости

Получить информацию об вашем объекте

как и где посмотреть и рассчитать

Сегодня имеется три вида оценки недвижимости. К ним относят рыночную, кадастровую и инвентаризационную стоимости. Для исчисления обязательных платежей и учёта широко распространена инвентаризационная стоимость квартиры. По-другому называют оценочной, она намного ниже стоимости рынка, так как подразумевает в себе оценку цены восстановления с учетом износа и инженерных работ, а также цен на эти работы.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры

Содержание

• Что такое инвентаризационная стоимость квартиры
• Чем отличается от кадастровой
• Где узнать и посмотреть инвентаризационную стоимость квартиры
  • Оффлайн
  • Через интернет
• Как рассчитываются инвентаризационные показатели
• Что делать, если вы не согласны с указанной ценой
• Заключение

Итак, оценочную стоимость берутся рассчитывать для подсчетов имущественных налогов. Она рассчитывается, исходя из информации о:

• квадратуре;
• какие присутствуют коммунальные услуги;
• годе возведения многоквартирного дома.

Чтобы вычислить её сумму, обращаются за техническими бумагами в БТИ, где подсчитывают инвентаризационную стоимость дома. Сотрудники ЦТИ основываются на показателях цены восстановления (УПВС), рассчитанных еще в 70-х годах. Из-за этого подсчет инвентаризационной стоимости жилого дома более неактуален по данной схеме, потому что она даже примерно не сопоставима с ценами рынка.

Разберем, что такое и зачем нужна инвентаризационная стоимость квартиры:

• мена;
• дарственная и последующее регистрация собственности;
• приватизация;
• аренда на долгое время.

Чем отличается от кадастровой

Кадастровая стоимость – это цена на объект, установленная согласно государственной кадастровой оценки способом определения массовой оценки. Её осуществляют раз в пятилетку по новым сведениям, согласно сведениям государственного кадастра.

Цена по кадастру больше походит на рыночную, в отличие от инвентарной, которая ниже и той, и другой.

При подсчетах по кадастру обращают внимание на следующую информацию:

1. Где располагается квартира.
2. Вид строения.
3. Расстояние до центра населенных пунктов.
4. Развитая инфраструктура.
5. Этажность здания.
6. Развязка транспорта.
7. Наличие парковочного места, детских площадок.

А при инвентарной:

• квадратура жилья;
• коммуникации;
• сколько и какое расположение несущих стен, перегородок, оконных рам и дверных проёмов;
• какой фундамент;
• затраты на стройматериалы;
• этаж в многоквартирном доме;
• есть ли лифт;
• год завершения строительства и год сдачи жилого объекта.

Важно! Субъекты РФ могут выбирать любой способ исчисления налогообложения, основываясь либо на одном, либо на другом виде цены. Подсчет по таким схемам продлится вплоть до 2023 года. После расчет налогообложения будет происходить только исходя из кадастровой стоимости, а при использовании любой другой – действие примут за противоправное.

Выдают документы также разные органы: чтобы узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн обращаются на сайт налоговой. Уточним, где получить справку о кадастровой цене. Получают такую информацию в Росреестре. Это возможно сделать через компьютер с доступом в интернет.

С 2015 года налоговая служба при подсчетах основывается именно на кадастре, из-за добавления в Налоговый кодекс изменений в раздел «о налогах на имущество физических лиц». Т.е. если объект отдается в дар, наследуется или реализуется и покупается, то налоги подсчитываются при помощи дефлятора, установленного специализированными органами.

Где узнать и посмотреть инвентаризационную стоимость квартиры

Данные об инвентаризационной стоимости недвижимости доступны только для владельцев имущества или его законного представителя, действующего по доверенности. Для получения сведений обращаются в ЦТИ (центр технической инвентаризации) или по-старому БТИ (бюро технической инвентаризации) по месту пребывания.

Важно! На практике встречается, что нужна справка по месту рождения, поэтому делают письменный запрос. Возможно отправление электронного письма с просьбой изготовить справку.

Также можно обратится к ресурсам интернета, где инвентаризационную стоимость квартиры можно узнать на нескольких сайтах: Росреестра, Налоговой службы или на Госуслугах.

Оффлайн

Рассмотрим, как лично получить справку об инвентаризационной стоимости квартиры. Гражданин должен явиться в БТИ, предварительно собрав ниже представленный пакет бумаг:

• заявление на расчет инвентарной стоимости;
• свидетельство на собственность, а если жильё не приватизировано, то не обойтись без договора соцнайма;
• удостоверение личности;
• оплаченная квитанция госпошлины.

Справка об инвентаризационной стоимости квартиры выдается в день, назначенный сотрудником БТИ.

Обычно граждане заказывают справку для официального документального подтверждения. Это случается в таких ситуациях, как:

1. Оформление дарственной квартиры.
2. Обмен.
3. Приватизация жилого объекта.
4. Оформление договора аренды.
5. При покупке квартиры или её продажи.

Если гражданину необходимо знать инвентарную цену только для себя, то он может просто посмотреть её онлайн, не прибегая к таким трудностям, как оплата справки и сроки ожидания.

Через интернет

Есть некоторые методы, как узнать инвентаризационную стоимость квартиры с помощью ресурсов интернета.

Где узнать инвентаризационную стоимость, изложено ниже:

1. Для получения информации об инвентаризации квартиры самостоятельно через интернет нужно зайти по адресу http://nalog.ru на портал ФНС, в личный кабинет. Нужно пройти на сайт, затем нажать ссылку «Войти в личный кабинет для физлиц». Логин и пароль выдается только при личном посещении инспекции – необходимо один раз.  
2. Через Госуслуги https://esia.gosuslugi/regisration/, нужна регистрация. Авторизоваться можно, использовав электронную подпись. Приемлемо применять УЭК (универсальная электронная карта), если есть КЭП (программное обеспечение).

Самый быстрый и менее затратный способ – это посмотреть инвентаризационную стоимость объекта недвижимости с помощью портала Госуслуг. Если вы уже зарегистрированы, то зайти и совершить нужную операцию не составит труда, а если нет – проще обратится в МФЦ для того, чтобы получить логин и пароль в личный кабинет. К тому же у вас появится доступ ко всем государственным услугам, что является плюсом, нежели если вы получили бы доступ только на сайт налоговой службы.

Вышеизложенными способами можно узнать цену квартиры по адресу через интернет.

Как рассчитываются инвентаризационные показатели

Определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости происходит с учетом:

• величины восстановления УПВС;
• итог переводят на цены 1991 года;
• итог корректируется с помощью определенных коэффициентов;
• исчисляется износ недвижимого имущества на последнюю дату инвентаризационных работ, умножают значение УПВС и износ;
• затем последний вычитают из оценочной цены и получают итог.

Рассмотрим, как рассчитать необходимый показатель. При расчете инвентаризационной стоимости жилого дома, комнаты, квартиры и иной недвижимости обычно используются три основных метода, к ним относят:

1. Доходный. Такой метод подразумевает, какой доход принесет квартира в данном районе, т.е. при сдаче её в аренду. Он используется очень редко, потому что не актуален, и только в тех случаях, когда сведений на объект очень мало.
2. Сравнительный. Метод подразумевает использование аналогов в качестве проведения оценочных работ, которые были проданы или продаются в один и тут же промежуток времени. Эти сведения дают приблизительную цену объекта.
3. Затратный. Для подсчетов применяют в качестве показателей – расходы на строительные материалы и прочих строительных конструкций, а также учитывается цена участка земли. Инвентаризационная оценка по такому методу чаще используется для новостроек.

Ставка может начисляться на базе стоимости кадастра и инвентаризации. Обычно смотрят на квадратуру жилья. Для квартиры, например, 20 метров это минимум, не облагающийся налогом. Для комнат – 10, а для загородных домов – 50. Также не оплачивать налог могут граждане из следующих категорий:

• участники войны и военных действий;
• ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС;
• граждане с инвалидностью 1 и 2 групп;
• военные и граждане, находящиеся в запасе со стажем 20 лет и больше;
• многодетные семьи с 4-мя и более детьми.

Что делать, если вы не согласны с указанной ценой

Рассмотрим, как происходит оспаривание в случае несогласия физлица с ценой, прописанной в документе. За ним существует право оспорить инвентаризационную стоимость. Но для этих целей следует нанять независимого оценщика, чтобы он составил свой отчет об оценке.

В исковом заявлении указывают следующие данные:

1. Наименование ответчика, т. е. организация, проводившая независимую оценку.
2. Причину иска (своего несогласия со справкой) и пожелания для исправления. Изменить стоимость можно как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения – тогда увеличится и налог.
3. Свои данные паспорта.

Дополнительно к иску прикладывают следующую документацию:

• инвентарные бумаги на жильё;
• копию свидетельства о собственности;
• независимая оценка от платного оценщика, подтверждающая некорректные расчеты от сотрудников БТИ.

Для большей уверенности можно обратится к услугам профессионального юриста, который поможет составить не только исковое заявление, но и будет участвовать в заседании, поддерживая ваши интересы. Запись на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте через онлайн-консультанта.

Заключение

Инвентаризационную стоимость объекта недвижимости списывать со счетов ещё рано, она и сегодня нужна для проведения некоторых операций. Для нотариуса справка с оценочной стоимостью – очень важный документ, так же, как и для налоговой службы при расчёте налогов. Ежегодно стоимость растет, как и любая другая.

Подробнее о том, что такое кадастровая стоимость квартиры вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Как найти рыночную стоимость инвестиционной недвижимости

Оценка стоимости имущества на частном рынке

Инвесторы, кредиторы, налоговые инспекторы и другие лица, работающие в сфере недвижимости, часто стремятся определить рыночную стоимость имущества. Это цена, по которой можно ожидать, что недвижимость будет продана на текущем рынке. Если бы каждый имел доступ к полной информации, все стороны пришли бы к одинаковой стоимости данного объекта собственности.

Однако на рынке недвижимости большинство сделок совершается между частными лицами, что затрудняет доступ к достоверной информации. Сравните это с фондовым рынком, где публичные компании ежеквартально раскрывают финансовую информацию. Отсутствие доступных финансовых данных и ограниченный доступ к ценам продажи не позволяют никому определить точную рыночную стоимость. Даже оценщики, прошедшие обширную подготовку и имеющие время на проведение исследований, способны делать только оценки рыночной стоимости.

Подходы к оценке инвестиционной собственности

На этом веб-сайте мы рассматриваем наиболее часто используемые подходы к оценке инвестиционной собственности. Большинство считает, что должна существовать связь между способностью приносить доход и ценой. Подход к капитализации доходов часто используется для количественной оценки этой взаимосвязи, чаще всего посредством прямой капитализации, рассчитываемой как чистая операционная прибыль (NOI) сверх ставки капитализации.

Когда информация о сопоставимых продажах недоступна или когда ожидается, что денежные потоки будут неравномерными в течение периода владения, инвесторы могут также захотеть рассчитать текущую стоимость ожидаемых будущих денежных потоков с помощью анализа дисконтированных денежных потоков (DCF).

Другим распространенным способом оценки имущества является использование коэффициента валовой потенциальной арендной платы, полученного путем наблюдения коэффициентов на сопоставимых проданных объектах. Это делается с помощью мультипликатора валовой ренты (GRM) или мультипликатора валового дохода (GIM), которые по сути одинаковы. При использовании этих множителей вы должны знать, были ли они получены из мультипликаторов валовой потенциальной ренты или фактического валового дохода. Этот веб-сайт определяет МРЖ, сравнивая цену с валовой потенциальной арендной платой.

Большинство подходов к оценке основаны на получении информации о NOI и ценах по сопоставимым объектам. Это справедливо для прямой капитализации и МРЖ. Даже DCF требует оценки ставки капитализации, чтобы спрогнозировать выручку от продажи в последний год периода владения. Таким образом, все эти подходы представляют собой методы относительной стоимости, аналогичные тем, которые используют инвесторы в акции, когда они сравнивают и оценивают компании, используя мультипликаторы прибыли.

Одной из наиболее важных задач, стоящих перед инвестором, является составление точного прогноза ожидаемых затрат на эксплуатацию проекта. Инструмент расчета ставки капитализации на этом веб-сайте может быть бесценным ресурсом для инвесторов, поскольку он дает оценку операционных расходов с разбивкой по статьям на основе данных, собранных по сопоставимым объектам.

Предусмотрительный инвестор должен попытаться определить рыночную стоимость, используя несколько методов, как это делает наш инструмент. Например, инвестор может использовать прямую капитализацию, анализ DCF и GIM и взять среднее из трех полученных значений.

Рыночная стоимость по сравнению с инвестиционной стоимостью

Наряду с определением рыночной стоимости инвесторы должны определить «инвестиционную стоимость». Это сумма, которую актив стоит для вас. Лучший способ вычислить его — использовать анализ DCF. Это включает в себя составление прогноза ваших ожидаемых денежных потоков в течение предполагаемого периода владения, выбор подходящей ставки дисконтирования (после рассмотрения альтернативных вариантов инвестирования, доступных на рынках капитала), а затем определение текущей стоимости этих денежных потоков.

В идеальной ситуации стоимость ваших инвестиций выше рыночной стоимости. В этих случаях покупателю и продавцу может быть относительно легко заключить сделку. Например, предположим, что владелец имеет существующую собственность и пытается определить стоимость второй собственности, расположенной через улицу. Инвестор выясняет, что он может управлять второй собственностью за меньшую цену, чем другой покупатель, потому что он может использовать персонал существующей собственности для лизинга второй собственности. В этом случае инвестиционная стоимость может быть выше рыночной стоимости.

Рассчитать DCF

Найдите максимальную ставку на аренду жилья

Это займет всего четыре минуты

Как оценить недвижимость Инвестиционная собственность

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость, и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль получит каждый из них, будь то за счет повышения стоимости недвижимости, дохода от аренды или того и другого. Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более взвешенные решения при покупке и продаже недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценка недвижимости — это процесс, определяющий экономическую ценность инвестиций в недвижимость.
• Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход собственности.
• Чистый операционный доход (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
• Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущей NOI и модель мультипликатора валового дохода.
• С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть трудно получить необходимую информацию.

Оценка акционерного капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое относится и к оценке недвижимости.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) по соответствующей ставке дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций. Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости акций. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Ставка капитализации

Одним из наиболее важных предположений, которые делает инвестор в недвижимость при оценке недвижимости, является выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом прироста стоимости или амортизации. Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости имущества.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:

$

7

,

142

,

857

(

$

1

,

000

,

000

0,14

)

где:

Рыночная стоимость

«=»

Чистый операционный доход

/

предельная ставка

\begin{выровнено}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0,14}\bigg)\\&\textbf{где:}\\&\text{Рыночная стоимость}=\text{Чистая операционная прибыль}/ {\ text {максимальная ставка}} \ end {выровнено}
​7 142 857 долларов США (0,14 1 000 000 долларов США​), где: Рыночная стоимость = Чистый операционный доход/ставка капитализации​

Рыночная стоимость в 7 142 857 долларов — это хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации является одним из ключевых показателей, используемых для оценки приносящей доход собственности. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, существует несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

• Метод накопления
• Метод рыночного извлечения
• Метод диапазона инвестиций

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания. Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

1. Соответствующая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости
2. Премия за повторный выкуп — учитывает чистый прирост стоимости земли
3. Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости

При процентной ставке 6 %, ставке неликвидности 1,5 %, премии за возврат 1,5 % и норме риска 2,5 % ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5 % (6 % + 1,5 % + 1,5 % + 2,5 %). %). Если чистая операционная прибыль составляет 200 000 долларов США, рыночная стоимость недвижимости составляет 1 739 долларов США.,130 (200 000 долларов / 0,115).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления состоит в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод рыночного извлечения

Метод рыночного извлечения предполагает, что существует текущая, легкодоступная информация о NOI и ценах продажи сопоставимых объектов, приносящих доход. Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет NOI в размере 500 000 долларов. В этом районе есть три действующих сопоставимых приносящих доход автостоянки:

• Парковка 1 имеет NOI в размере 250 000 долларов США и цену продажи 3 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США).
• Парковка 2 имеет NOI в размере 400 000 долларов США и цену продажи 3,95 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долл. США / 3,9 долл. США).50 000).
• Парковка 3 имеет NOI в размере 185 000 долларов США и цену продажи 2 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долл. США / 2 000 000 долл. США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9,24% будет разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает. Стоимость возможности инвестирования в парковку составляет 5 411 255 долларов США (500 000 долларов США / 0,0924).

Инвестиционный метод

При использовании метода диапазона инвестиций ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для объектов недвижимости, которые используют как заемное, так и долевое финансирование. Преимущество этого метода в том, что он является наиболее подходящей ставкой капитализации для финансируемых инвестиций в недвижимость.

Первым шагом является расчет коэффициента фонда погашения. Это процент, который необходимо откладывать каждый период, чтобы иметь определенную сумму в будущем. Предположим, что недвижимость с NOI $9n-1}\\&\textbf{где:}\\&\text{SFF}=\text{Коэффициент фонда погашения}\\&i=\text{Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как}\\&\фантом {i=}\text{годовая процентная ставка}\\&n=\text{Количество периодов, часто выражаемое в годах}\end{выровнено}
​SFF=(1+i)n−1i​где: SFF=фактор фонда погашения i=периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani=годовая процентная ставка​

Подставив числа, получим:

• 0,07 / (1 + 0,07) ¹⁵ – 1

Это вычисляет до 3,98%. Ставка, по которой кредитор должен платить, равна этому коэффициенту фонда погашения 90 133 плюс 90 134 процентной ставки. В данном примере получается 10,98% (0,07 + 0,0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием 50% веса долга и 50% веса капитала составляет:

• 10,49% [(0,5 х 0,1098) + (0,5 х 0,10)]

Таким образом, рыночная стоимость имущества составляет:

• 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0,1049)

Как оценить недвижимость Инвестиционная недвижимость

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для получения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированных денежных потоков (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их прибылью. Такие коэффициенты, как цена к прибыли (P/E) и цена к продажам, сравниваются с другими компаниями в той же отрасли, чтобы определить, переоценены ли акции или нет.

Как и при оценке капитала, при анализе оценки недвижимости должны применяться обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированного чистого операционного дохода:



Рыночная стоимость

«=»

Н

О

я

1

р

−

г

«=»

Н

О

я

1

р

где:

Н

О

я

«=»

Чистый операционный доход

р

«=»

Требуемая норма прибыли на недвижимость

г

«=»

Скорость роста

Н

О

я

\begin{align}&\text{Рыночная стоимость}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{где:}\\&NOI=\text{Чистый операционный доход} \\&r=\text{Требуемая норма прибыли на активы недвижимости}\\&g=\text{Темпы роста }NOI\\&R=\text{Норма капитализации}(r-g)\end{aligned}
​Рыночная стоимость=r−gNOI1​=RNOI1​, где: NOI=Чистый операционный доход=Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимостиg= Темпы роста NOI​

NOI отражает прибыль, которую имущество будет генерировать после учета операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей. Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно первоначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому имуществу может применяться аналогичная арендная плата за квадратный фут. Прогноз увеличения арендной платы учитывается в темпах роста в рамках формулы.

Поскольку высокий уровень вакантных площадей представляет собой потенциальную угрозу доходности инвестиций в недвижимость, для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно связаны с повседневной работой здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за техническое обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в общий расчет расходов. Чистый операционный доход от недвижимости аналогичен прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов по соответствующей требуемой норме прибыли, скорректированной с учетом роста дивидендов. Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу заметить сходство.

Мультипликатор валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода — это относительный метод оценки, основанный на исходном предположении, что объекты недвижимости в одном и том же районе будут оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета любых операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить на основе сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя инвестор может изначально предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов x 12 месяцев x 100 000 кв. футов), в любой момент времени в здании, вероятно, будут свободные единицы.

Если предположить, что уровень вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составит 10,8 млн долларов (12 млн долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к методу чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и умножение его на валовой годовой доход. Мультипликатор валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Если посмотреть на цены продажи сопоставимой недвижимости и разделить эту стоимость на полученный валовой годовой доход, получится средний мультипликатор для региона.

Этот тип подхода к оценке аналогичен использованию сопоставимых сделок или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P/E в отрасли. Оценка недвижимости может быть проведена с помощью аналогичных мер.

Препятствия для оценки недвижимости

Оба этих метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определить стоимость приносящего доход имущества с помощью этих расчетов достаточно сложно. Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистый операционный доход, надбавки, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах может занять много времени и быть сложной задачей.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.