Инвестиции в новостройки: как совершить выгодную инвестицию в недвижимость в 2022 году

Содержание

Инвестиции в новостройки

BRAND
VOICE

Инвестиции в новостройки.

Взгляд на перспективу

Рынок недвижимости меняется, и покупателям все сложнее выбирать объект для инвестиций, который не только сохранит средства, но и в перспективе принесет доход. Сценарии для разных классов жилья различаются: жилье класса стандарт или эконом выгоднее сдавать в аренду, а для перепродажи больше подойдут дома бизнес- или премиум-класса в высокой степени готовности, расположенные в хорошей локации.

Время выбирать

Прогнозы экспертов однозначны: после почти двухлетнего падения цены на рынке недвижимости готовы показать значительный рост в следующем году. Поправки к Федеральному закону №214 «О долевом участии», которые обязуют застройщиков переходить на проектное финансирование и работу через эскроу-счета, приведут к неминуемому повышению себестоимости объектов, что отразится и на розничных продажах. «А это значит, что самое время начать инвестировать в жилые и коммерческие помещения», – отмечает Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН «Штаб квартир» и «Арендафон»). При этом нужно помнить, что у каждого варианта инвестиций есть свои плюсы и минусы.

Ежегодная прибыль от сдачи в аренду встроенных коммерческих помещений может достигать 10% – но только при условии, что объект расположен в локации с хорошей проходимостью. «Главный минус – высокий порог входа», – комментирует Яков Волков. Средний срок окупаемости – 10 лет.

Еще один вариант – инвестиции в старый жилой фонд или апартаменты. Рентабельность данных объектов примерно одинакова – от 5 до 10% годовых. Апартаменты подойдут тем, кто не планирует тратить много времени на свой бизнес. Собственники заключают контракт с управляющей компанией, которая возьмет на себя все хлопоты по поиску и заселению жильцов, уборке, поддержанию внешнего вида квартиры и т. д. Правда, за это придется заплатить 20-30% прибыли.

Смена курса

На протяжении многих лет основным способом инвестиций в недвижимость была покупка жилья на ранней стадии строительства и перепродажа его перед сдачей дома по переуступке прав. «Если несколько лет назад можно было купить квартиру практически в любом строящемся доме и перепродать ее с выгодой до 25% годовых, то сейчас рентабельность этих объектов находится в пределах 10-15% годовых», – отмечает Яков Волков. И хотя новостройки по-прежнему выигрывают в вопросе прибыльности инвестиций у вторичной недвижимости, объект для покупки нужно выбирать очень тщательно. В первую очередь покупателю необходимо оценить перспективы развития квартала в ближайшие 10-15 лет: новостройка в безликом спальном районе, даже приобретенная на этапе котлована, вряд ли существенно повысится в цене после завершения строительства. Для покупки лучше выбирать жилье в перспективных районах, с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Вспомним Девяткино и Мурино: на стадии строительства квартиры там расходились как горячие пирожки благодаря низким ценам и близости к кольцевой автодороге. Но по мере того, как достраивались и заселялись дома, добираться до города оттуда становилось все сложнее. А сейчас застройка и вовсе уходит глубже в Ленобласть. И на эти объекты цены практически не растут после завершения строительства, поэтому рассматривать их как инвестиционные объекты в настоящий момент не приходится. «Но самое главное – сейчас, когда долевое строительство уходит в прошлое, подобный вариант теряет свою инвестиционную привлекательность, так как разницы цен не будет или она будет минимальной», – отмечает руководитель компании «Л1» Павел Андреев.

Еще один популярный способ получить доход – покупка для последующей сдачи жилья в аренду. Это довольно распространенный и надежный вариант, особенно если речь идет о домах, расположенных в хороших локациях. Окупаемость таких проектов составляет порядка 10-15 лет. Но если учитывать тот факт, что дорожают и сами квартиры, то подобную инвестицию можно рассматривать как хорошую альтернативу банковским депозитам.

Недавно портал «Яндекс. Недвижимость» запустил так называемые тепловые карты рынка недвижимости, где на основе полученных из объявлений данных о стоимости жилья и арендных ставках составлен прогноз окупаемости вложений в недвижимость в разных локациях. Выбирая квартиру, можно ознакомиться и с таким источником информации. Для этих двух вариантов, как правило, приобретается жилье доступного ценового сегмента, классов стандарт и комфорт.

Премия за расчетливость

«Инвестиции – это не всегда «купил в стройке дешево – продашь готовое дороже» и «купил студию за КАД для сдачи иногородним студентам и рабочим», – комментирует Павел Андреев.

Если рассматривать инвестиции не как способ получить мгновенную прибыль, а на перспективу, то обратить внимание следует на жилье бизнес- и премиум-классов. Такая покупка позволяет сохранить средства, а за счет роста цен на недвижимость и приумножить их. При этом неважно, приобретается жилье на этапе строительства или в готовом виде: на рынке представлен ограниченный выбор действительно интересных и качественных квартир высокого ценового сегмента. Поэтому спустя несколько лет жилье можно будет продать, и выгода в этом случае может оказаться весьма существенной.

Один из примеров таких объектов – жилой комплекс «Премьер-Палас» компании «Л1», последние корпуса которого будут сданы в этом году, причем досрочно. Но и при покупке премиальной недвижимости для инвестиций важно обращать внимание на такие параметры, как удобство расположения объекта, наличие нестандартных опций: плюсом будут видовые характеристики квартиры, наличие террасы, гардеробной комнаты, панорамного остекления, зимнего сада. С точки зрения локации самые перспективные для инвестирования объекты находятся в черте Санкт-Петербурга. Например, если взглянуть на «Премьер-Палас» с высоты птичьего полета, то в первую очередь бросается в глаза водная гладь Малой Невки, реки Ждановки, Финского залива, а также зелень Петровского и Крестовского островов – до последнего можно за несколько минут дойти по Лазаревскому мосту. При этом более 70% квартир в резиденции имеют потрясающие виды на Неву. Есть и собственная набережная у реки Малой Невки с благоустроенной променадной зоной и причалом для легкомоторных катеров, которая должна стать любимым местом отдыха жителей комплекса.

Между тем если взглянуть на Москву, то там интерес к инвестициям в бизнес-класс уже вырос. По данным концерна «КРОСТ», доля инвестиционных сделок в проектах бизнес-класса достигла 19%, тогда как в последние годы инвесторы уходили с рынка недвижимости в другие сегменты. Снижение интереса к сегментам эконом и комфорт для инвестиционных покупателей связано с тем, что разница в цене между строящимся и вторичным жильем минимальна и неспособна приносить высокомаржинальный доход.

К тому же на сегменте бизнес-класса гораздо меньше отражаются перемены рынка. Несмотря на то что предложение в этом сегменте в Петербурге выросло за последний год, на рынок вышло много новых проектов, оно все равно не так велико, как в более бюджетном сегменте. Поэтому каждый объект остается уникальным, а значит, более привлекательным для инвесторов.

Текст: Мария Мокейчева
Фото: Антон Ваганов, Надежда Ишкиняева, Сергей Ермохин, Светлана Еремина, Виктория Семенова, Сергей Коньков.
Фото: Tilda Publishing.

Инвестиции в новостройки в 2021-22 гг.

Журнал > Статьи > Инвестиции > Инвестиции в новостройки в 2021-22 гг.

25.10.2021

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Можно ли заработать на покупке жилой недвижимости на стадии строительства. В сегодняшних реалиях рынка стоит трезво оценивать и учитывать множество факторов, которые будут давить на доходность вашей инвестиции. Разберем основные:

Инвестиции в новостройки в 2021-22 гг.

Выбор застройщика

Один из базовых факторов который определяет куда Вы вообще собрались вкладывать деньги. Здесь Вам стоит пристально рассмотреть компанию застройщика, понять сколько объектов уже сдал застройщик, какие цены были на старте строительства какие цены застройщик предлагал на финише, если есть готовые объекты, которые сданы в квартале, куда Вы собрались инвестировать, необходимо изучить предложение на готовые квартиры от застройщика, это необходимо чтобы понять дельту по ценам на старте и финише строительства. Застройщики, строящие жилую недвижимость в первый раз, или не имеющие солидного опыта строительства жилой недвижимости это существенный фактор риска!

Сроки строительства и планируемый ввод объекта в эксплуатацию

Всегда нужно представлять для себя через сколько вы физически сможете стать владельцем той недвижимости, в которую инвестируете. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем больше денег вы сможете выручить, если собираетесь продавать по переуступке прав.

Точечная или массовая застройка жилого комплекса

Сколько корпусов планируется застраивать. Так же важный фактор, который определяет количество конкурентов, среди которых будут и застройщики, и частные инвестора. Чем больше ЖК, тем больше конкурентов. Соответственно, чтобы быстрее извлечь прибыль нужно будет идти на понижение цены! Это уменьшит вашу прибыль! Для инвестиций лучше всего выбирать точечную застройку. По итогу выходя на рынок при точечной застройке у вас будет минимум конкурентов по сравнению с крупными ЖК, где строится сразу несколько корпусов и вам необходимо конкурировать с самим застройщиком длительный срок.

Взгляд потребителя на недвижимость

Оценить с точки зрения будущего потребителя привлекательность вашего объекта. Первые и последние этажи менее привлекательны.

Инфраструктура объекта

Наличие всей необходимой инфраструктуры рядом будет всегда немаловажным плюсом, парковка и транспортная доступность, детские сады, школы, магазины, сфера услуг.

Налоги на недвижимость

При инвестировании необходимо учитывать налоги с продажи недвижимости. Базовая ставка для физических лиц 13%. Это значит, что после продажи недвижимости, после подачи декларации о доходах вам необходимо будет оплатить с дохода 13% налоговых сборов. Кроме того, если вы оформили квартиру в собственность вам необходимо оплачивать коммунальные платежи, налог на недвижимость.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Инвестиции в новостройки в 2021-22 гг.

Подводя небольшой итог к всему вышесказанному нужно понимать, что рост с момента начала строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию в реалиях 2021-22гг. составляет 15-35%. Средний срок строительства 24-30 месяцев. Стоит отметить, что затягивание сроков ввода в эксплуатацию негативно скажется на доходности. Выбирая для себя инвестировать в недвижимость вам должно быть понятно, что это «Игра в долгую», оперативно выйти из этой истории не выйдет. Минимальный горизонт планирования 36 месяцев. Кроме того, важно в каком виде вы получаете квартиру. Далеко не каждый покупатель готов приобретать недвижимость совсем без отделки. Повышенным спросом пользуются квартиры-студии и однокомнатные квартиры. Многие из тех, кто «заходил» на стадии старта строительства стремятся перепродать право по переуступке, тем самым максимально быстро стремясь зафиксировать прибыль. Здесь работает правило время-деньги, максимальную прибыль в таком случае получить не получится.

Есть те, кто инвестирует с горизонтом планирования в 5 лет. В этом случае два – два с половиной года строится объект, как правило уже с отделкой, далее вкладываются средства в меблировку объекта, затем квартиру сдают в аренду получая рентный доход. Спустя 5 лет с момента полной оплаты (поправка в закон от 2021 года), собственник при продаже объекта освобождается от уплаты налога, объект продают.

Инвестиции в новостройки в 2021-22 гг.

Эта схема при удачном стечении обстоятельств позволяет прибавить к росту стоимости недвижимости еще и рентный доход, минимизировать нагрузку от оплаты коммунальных платежей, но здесь вы столкнетесь с другой проблемой – поиском подходящего арендатора, иногда на это уходит до полугода, с издержками на испорченную мебель или «ушатанный» ремонт.

В современных реалиях заработать на инвестициях в недвижимость существенно больше, чем на обычном вкладе в банк не так-то просто, много суеты и затрат, рисков. На сегодняшний день вложения в недвижимость больше подходят тем, кто стремится сохранить покупательскую способность своих средств, уберечь от инфляции. Не стоит все свои накопления вкладывать в новостройку с целью заработка!

Об авторе

Евгений Куракин

Instagram @agenstvonedvizhimostiarko

Эксперт в сфере недвижимости с 10-и летним опытом работы.

Евгений Куракин

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Инвестиции

30.09.2021

12:30 — 13:30 Амфитеатр

Как риелтору повысить личный доход от сделок с инвестиционной недвижимостью

01.10.2021

12:30 — 14:30 Красный зал

Инвестиции в недвижимость: тренды, доходность, риски

14:30 — 15:30 Амфитеатр

Какую недвижимость выбирают инвесторы

15:30 — 16:30 Синий зал

Школа инвестора. Когда и какую новостройку покупать?

17:30 — 18:40 Желтый зал

Коммуналка по-новому: коливинг

02.10.2021

14:30 — 15:30 Красный зал

Инвестиции в недвижимость

14:30 — 15:30 Желтый зал

Как купить квартиру через эскроу-счет

15:30 — 16:30 Амфитеатр

Варианты инвестиций в недвижимость: от квартиры и офиса до фондового рынка

03.10.2021

11:30 — 12:30 Красный зал

Как управлять личными финансами и инвестировать, чтобы приобрести квартиру

14:30 — 15:30 Желтый зал

Инвестиции с наибольшим эффектом: недвижимость

Посмотреть все семинары

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться

Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте:

Купить квартиру у застройщика без посредников со скидкой. Подробно узнать о ходе строительства и планах компании.
Подобрать выгодный ипотечный кредит, ипотеку для молодой семьи, ипотеку без первоначального взноса и др.
Получить бесплатные консультации по жилищным и юридическим вопросам.
Принять участие в семинарах и конференциях от ведущих специалистов в области недвижимости.
Подобрать и купить вторичное жилье, загородный дом или недвижимость за рубежом.
Принять участие в розыгрышах, конкурсах и получить подарки.

Новостройки как новая инвестиционная ниша: простое руководство

21 сентября 2022 г.

Сегодня инвестиции в недвижимость становятся все более популярными среди инвесторов. Это не только обеспечивает стабильный доход и дорожает с течением времени, но и потому, что в сфере недвижимости существует множество различных инвестиционных возможностей. Например, есть жилая недвижимость, сдаваемые в аренду дома, коммерческие здания и даже новостройки.

Хотя в целом это может быть хорошо, потенциальным инвесторам может быть сложно выбрать нишу, особенно если вы не знаете, как и с чего начать. Но с правильными советами и исследованиями инвесторы могут принять более обоснованное решение относительно своей инвестиционной ниши.

Предположим, вы планируете инвестировать в новостройки. В таком случае эта статья может быть для вас. Вот простое руководство о том, как новостройки могут стать для вас отличной инвестиционной нишей.

Что такое новостройка

В общем, термин новостройка относится к новому строительству. В отличие от реконструкции или модернизированного имущества, новостройка — это недавно построенное здание. Это может быть дом, офисный блок, квартира или любое коммерческое здание.

Инвестиции в новое здание часто делаются незамеченными, но они могут оказаться полезными и в качестве инвестиционной ниши. И хотя большинство инвесторов предпочитают искать старую, ветхую недвижимость для ремонта и перепродажи, инвестиции в новую недвижимость также могут принести большую прибыль. Вы можете проверить новостройки в Лондоне, если вы проживаете в городе, чтобы узнать больше.

Но прежде чем вы займетесь нишей новостроек, важно понять, чем она отличается от других видов инвестиций в недвижимость. Новые сборки могут потребовать от вас проверить другие проекты разработчика и провести серьезное исследование и обзоры их других свойств.

Преимущества новостроек

Чтобы помочь вам решить, является ли новая инвестиционная ниша подходящим вариантом для вас, стоит отметить некоторые преимущества:

1. Отсутствие затрат на ремонт

Возможно, одно из известных преимуществ новостроек заключается в том, что поскольку они построены недавно, вам не нужно беспокоиться о затратах на ремонт и реконструкцию.

Несмотря на то, что новостройки действительно могут быть дороже существующей недвижимости, они могут помочь вам сэкономить деньги в долгосрочной перспективе. Это связано с тем, что инвестиции в старую и ветхую недвижимость, безусловно, могут ударить по вашему бюджету, поскольку вам придется перевернуть ее и провести ремонт инженерных систем здания, чтобы она снова была в хорошем состоянии. Но в недавно построенном объекте строительные системы и компоненты новые и хорошо функционируют, даже без ремонтных работ.

2. Лучшее местоположение

Недвижимость обычно зависит от местоположения. Местоположение собственности обычно определяет ее стоимость. Например, если недвижимость находится в отличном районе, есть вероятность, что вы сможете получить хорошую отдачу от своих инвестиций. И вот как новостройки могут быть выгодны.

Обычно вновь построенные объекты часто располагаются в стратегически важных местах. Застройщики тщательно изучили его расположение с учетом предпочтений потенциальных инвесторов.

3. Гарантии на недвижимость и современные строительные системы

С новостройкой вы можете избежать головной боли, связанной с постоянным вызовом сантехника или поиском предложений от специалистов фонда, поскольку вы получаете гарантии до десяти лет, в зависимости от вашего соглашения с застройщиком.

Более того, при новом строительстве вы можете быть уверены, что строительные системы и компоненты соответствуют последним технологиям и инженерным достижениям. Например, недвижимость может быть оснащена энергоэффективными системами и решениями.

Советы по инвестированию в новостройку

Прежде чем вы войдете в нишу новостроек, важно понять ее входы и выходы. Например, чтобы получить максимальную отдачу от ваших инвестиций, вам может потребоваться проверить другие проекты и объекты недвижимости застройщика и провести исследование их портфеля недвижимости.

Кроме того, вот несколько вещей, которые нужно иметь в виду, прежде чем рискнуть на полную катушку:

Знать процесс продажи

При продаже новой сборки необходимо предпринять некоторые дополнительные шаги. К ним относятся получение прав покупателя, в том числе крайний срок для конфискации их депозита. Кроме того, необходимо своевременно подтверждать стимулы и варианты финансирования. Кроме того, информация о планах этажей и все чертежи должны быть доступны для проверки.

Не лезь вслепую

Новые постройки могут пугать, если браться за них вслепую. Чтобы избежать дорогостоящих ошибок, вы можете нанять опытного агента по недвижимости, который проведет вас через все необходимые шаги.

Например, часто контракты могут быть заполнены техническим жаргоном о строительстве и недвижимости, что может сбить с толку среднего покупателя. Получение агента по недвижимости может помочь вам ориентироваться в этих технических вопросах. Они могут перевести это в более простые термины, что позволит вам принять более обоснованное решение относительно инвестиций, которые вы собираетесь совершить.

Понимание потребностей в финансировании новостроек

В отличие от сделок перепродажи, новостройки могут быть сложными, когда дело доходит до финансирования. Например, процентные ставки и общие затраты не могут быть подтверждены заранее. Поэтому вам, возможно, придется собрать всю информацию о финансировании, необходимую для новых строительных проектов, прежде чем вы решитесь на какую-либо форму инвестиций.

Заключение

Инвестиции в недвижимость могут быть сложными и в то же время прибыльными. Если вы рассматриваете возможность инвестирования в новостройки в качестве новой инвестиционной ниши, вам необходимо убедиться, что вы провели комплексную проверку и провели исследования. И чтобы помочь вам получить максимальную отдачу от ваших инвестиций, рассмотрите возможность сотрудничества с опытными агентами.

Наши агенты в SimpleShowing обладают обширными знаниями о местном рынке недвижимости и новостройках в этом районе. С нашей помощью вы обязательно найдете идеальную новостройку для инвестиций. Свяжитесь с нами, и давайте вместе поработаем над вашим инвестиционным путешествием.

4 ключевых фактора, которые следует учитывать при проектировании вашего нового дома

24 мая 2022 г.

сообщите об этом объявлении

Вот 4 ключевых фактора, которые следует учитывать, чтобы убедиться, что вы проектируете свой новый дом с мыслью о себе и своей семье.

Инвестирование в существующую недвижимость в сравнении с новым строительством с нуля

Инвестирование в существующую недвижимость в сравнении с новым строительством с нуля | Ипотечный профессионал

Каковы плюсы и минусы

К
Нейт Зелински

08 сентября 2022 г.

Следующая статья была предоставлена RCN Capital

В последние годы насущный вопрос вышел на передний план инвесторов в сфере финансирования инвестиций в недвижимость. Должен ли я инвестировать в существующую недвижимость или обратиться к привлекательному варианту строительства с нуля?

Согласно статье на Forbes.com, «в новых разработках существует гораздо более быстрый «период возврата» (продолжительность времени, необходимого для возврата ваших первоначальных инвестиций). Как только строительство будет завершено и здание сдано в аренду, девелопер может получить новый кредит, чтобы получить весь свой капитал».

Это, безусловно, положительный аспект строительства с нуля, но между этими двумя вариантами нужно учитывать гораздо больше. Перед любыми инвестициями необходимо взвесить плюсы и минусы, но вот несколько наиболее важных для инвесторов, пытающихся решить, что делать со своим следующим проектом: существующая недвижимость или строительство с нуля.

Новостройка с нуля – плюсы и минусы

Есть много плюсов, когда речь идет об инвестировании в новостройку с нуля. У инвестора/застройщика может быть собственное видение объекта, который он всегда хотел построить, и ссуда на строительство с нуля может позволить ему реализовать это. Строительство с нуля дает застройщику гораздо больше свободы с чистым листом новой собственности, чем восстанавливать собственность, которая уже есть и нуждается в небольшом ремонте. Эта комната для творчества привлекательна для инвесторов, потому что дом может получиться именно таким, каким они хотят его видеть. Им, возможно, придется соответствовать местной собственности в этом районе, чтобы их новая недвижимость не выделялась и не влияла на перепродажу, но выбор каждого аспекта дома, который они собираются построить, по-прежнему захватывающий.

Говоря о домах, которым нужно соответствовать, у строительства с нуля также есть преимущество, которым могут воспользоваться инвесторы в отношении близлежащих объектов. Имея район уже на месте, у инвестора есть множество примеров для определения стоимости после строительства, поэтому оценка собственности является гораздо менее стрессовой и гораздо более точной. Это относится к тому периоду повторной поимки, о котором упоминалось ранее. Наличие инвестиционной недвижимости, близкой по стоимости к остальной части района, помогает инвестору окупить свои деньги намного быстрее, чтобы получить прибыль или перейти к следующим инвестициям.

Стратегия, которую часто упускают из виду в процессе строительства с нуля, заключается в том, что инвестор будет делать с недвижимостью после того, как она будет построена. Так много времени и энергии уходит на процесс строительства, и это правильно, но как инвестор, теперь у вас есть совершенно новая красивая недвижимость, которой можно воспользоваться. Стратегия «строительство для сдачи в аренду» дает инвестору больше контроля, и он может устанавливать арендную плату по любой цене, которую считает подходящей. Они должны иметь в виду, что им нужно будет найти арендатора для собственности, чтобы получить денежный поток, но в совершенно новой собственности есть высокий потолок для того, что инвестор может взимать. Эти совершенно новые постройки могут быть самыми привлекательными, когда дело доходит до поиска арендаторов.

Последний плюс, который мы обсудим в соответствии с новой стратегией строительства с нуля, заключается в том, что застройщик получит больше времени для инвестирования в существующую недвижимость, которая нуждается в ремонте. Обычно кредиторы начинают свои программы кредитования строительства с нуля на период от 18 до 24 месяцев. Это позволяет застройщику до 2 лет завершить строительство с нуля, что должно быть более чем достаточно для кого-то, чтобы создать инвестиционную недвижимость своей мечты. Кроме того, кредиторы, такие как RCN Capital, предлагают варианты продления, чтобы у инвестора было все необходимое время. Таким образом, они не чувствуют спешки, и собственность получается именно такой, как они планировали.

Не все будет работать в пользу инвестора, когда дело доходит до строительства с нуля. Есть несколько минусов, которые следует учитывать при выборе новой сборки. Это не должно отпугивать инвесторов от привлекательности строительства с нуля, но они должны быть готовы к этим потенциальным препятствиям и соответственно планировать действия.

Во-первых, процесс планирования наземного строительства гораздо более интенсивен. Прежде чем можно будет взять молоток и гвоздь, чтобы начать сборку, нужно многое сделать заранее. Инвесторам потребуются архитектурные планы, права и разрешения до начала строительства. Чтобы получить одобрение новой постройки в городе, требуется немало бюрократических проволочек, так что просто будьте готовы засучить рукава и собрать свои утки в ряд, прежде чем постройка начнется.

Хотя у инвесторов больше времени на строительство, в процессе строительства больше места для ошибок. С существующей недвижимостью гораздо меньше может пойти не так, потому что иногда требуется ремонт только нескольких аспектов собственности, а не все, что нужно построить. Штормы или стихийные бедствия могут свести на нет прогресс, поэтому получение дома в «герметичном» контрольно-пропускном пункте — большой шаг для инвесторов. Навигация по процессу сборки важна. Обычная практика, используемая строителями, заключается в том, чтобы планировать непредвиденные обстоятельства, а это означает, что они увеличивают свой бюджет и дают себе больше времени на бэкэнд на случай, если что-то произойдет. На 18-месячный срок планируйте построить дом за 14 месяцев на случай, если что-то затормозит прогресс. Этот 4-месячный буфер может быть разницей между завершением сборки вовремя или нет, поэтому планирование на всякий случай имеет решающее значение.

Последний аспект, который может быть аферой, это тот факт, что затраты на рабочую силу и материалы колеблются. Для завершения сборки труд и материалы являются двумя наиболее важными аспектами. В зависимости от рыночных условий и инфляции эти затраты могут быть выше, чем инвестор хочет заплатить за них, но у них может не быть выбора, если они хотят завершить строительство в срок.

Существующая недвижимость – плюсы и минусы

При выборе между новым строительством с нуля и инвестированием в существующую недвижимость есть один очевидный плюс в пользу существующей недвижимости. Тяжелая работа сделана, и дом уже построен. Уровень стресса любого проекта значительно снижается, когда имущество уже на месте. Это позволяет инвестору либо сдать в аренду недвижимость в ее текущем состоянии и быстро увидеть денежный поток, либо иметь возможность внести несколько незначительных корректировок и ремонтов, чтобы придать собственности косметический вид и увеличить арендную плату после их завершения. Путь к получению прибыли намного короче для инвесторов, когда они выбирают существующую недвижимость.

Еще одно преимущество для инвесторов при инвестировании в существующую недвижимость заключается в том, что опыт можно получить гораздо быстрее. Опыт играет огромную роль в ставках и рычагах для инвесторов, поэтому, если они могут выполнить четыре исправления и переворота за то же время, которое требуется им для завершения одной постройки с нуля, полученный опыт может быть гораздо более привлекательным.

Помимо опыта, получить одобрение от кредиторов проще, если речь идет о существующей недвижимости. Для многих кредиторов опыт является обязательным условием, если они собираются кредитовать строительство с нуля. Тем не менее, для долгосрочной аренды или ремонта и перепродажи новые инвесторы будут регулярно получать одобрение, если они решат инвестировать в существующую недвижимость.

Инвесторы также должны серьезно относиться к модели «фиксировать и удерживать», а не ограничиваться только «фиксацией и переворотом». При инвестировании в существующую недвижимость существует так много возможностей и способов получения финансовой выгоды. Модель «фиксировать и удерживать» становится все более популярной. С исправлением и удержанием ремонт может быть профинансирован кредитором, работа может быть выполнена вовремя, а затем инвестор может увеличить арендную плату, которую он взимает с собственности. Этот скачок арендной платы может быть значительным и может превратить недвижимость, которую было нетрудно приобрести, в дойную корову для инвесторов. При новом строительстве инвестор на какое-то время привязан к арендной плате, которую он взимает изначально, и у него не так много возможностей для улучшения собственности и взимания более высокой арендной платы.

Как и любая стратегия инвестирования в недвижимость, при инвестировании в существующую недвижимость могут быть и недостатки. Стоит отметить, что эти недостатки не являются препятствием для сделки, но их стоит учитывать при разработке стратегии в качестве инвестора.

Первый недостаток — отсутствие свободы по сравнению с новой постройкой с нуля. В существующей недвижимости гораздо меньше места для творчества. Дом построен, по большей части определен дизайн и модель дома. Инвестор может изменить это, но иногда это не стоит тяжелой работы и интенсивного труда, когда новые столешницы и окна могут быть гораздо более быстрым путем к прибыли. Таким образом, не только остается меньше места для творчества, но и подавляется желание зарабатывать деньги как можно быстрее.

Дополнительным недостатком, когда дело доходит до инвестирования в существующую недвижимость, являются временные рамки, в течение которых инвестор должен сделать ремонт и остаться в рамках графика и бюджета. Этих 12-месячных сроков обычно должно быть достаточно, но дополнительные месяцы, которые предоставляются строителям, работают в их пользу. Для инвесторов важно всегда придерживаться графика. Неспособность завершить необходимую реабилитацию в течение 12 месяцев снижает их прибыль и тормозит их растущий портфель. Цель всегда должна состоять в том, чтобы завершить работу вовремя, погасить кредит и найти потенциальных покупателей или арендаторов для получения прибыли. Просто помните о более коротких сроках для существующей недвижимости и избегайте того, чтобы это стало проблемой.

Что касается последней аферы существующей недвижимости, мы можем найти некоторые точки соприкосновения с застройкой с нуля. Подобно строительству с нуля, ремонт существующей недвижимости в значительной степени зависит от труда и материалов. Текущий рынок всегда будет диктовать эти цены, поэтому инвестор может застрять в том, чтобы платить по текущим ставкам. Исследование рынка имеет решающее значение, и если затраты на рабочую силу и материалы уменьшат потенциальную прибыль от исправления и переворота, переход их стратегии на инвестиции в существующую недвижимость, которая находится в состоянии, готовом к аренде, может стать надежным шагом, чтобы избежать этого потенциального мошенника.