Содержание
как взять квартиру в ипотеку
Во время привлечения кредитных средств на приобретение недвижимости одним из основных условий кредитования является внесение первоначального взноса, что вызывает у заемщиков определенные затруднения. У многих из тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, на момент оформления кредита имеется стабильная зарплата, размер которой позволяет платить ежемесячные взносы, однако нет денег на первый взнос. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, существует ли реальная возможность оформить ипотеку без первоначального взноса, насколько это выгодно и в каких случаях стоит брать такой кредит.
Как показывает практика, ипотека без взноса – хороший вариант для тех, кто приобретают жилье в строящемся доме. Переплату по процентам, даже достаточно большую, оправдывает значительный рост стоимость жилья после сдачи объекта. Кроме того, после переезда в новую квартиру заемщик уже не несет расходы, связанные с оплатой съемного жилья.
Зачем банку первоначальный взнос?
Немало людей успешно выплачивают ипотечные кредиты, хотя проблемных заемщиков, безрассудно взваливших на себя неподъемный финансовый груз, тоже хватает.
Подобные ошибки заставляют банкиров действовать осторожнее, а регулятора – отслеживать нюансы их финансовых взаимоотношений с заемщиками. Кредитная организация, рассматривая возможность выдачи ссуды, старается максимально обезопасить себя от невыплат, поэтому требует первоначальный взнос, наличие этих денег у заемщика свидетельствует о серьезности его намерений. Впрочем, если нужно приобрести квартиру, и нет денег на стартовый взнос, можно оформить ипотеку без первоначального взноса, однако в этом случае условия кредита будут менее комфортными.
Каким может быть первоначальный взнос?
Первоначальный взнос – это сумма, которую клиент должен внести при оформлении кредита. Эта сумма является частью общей стоимости недвижимого имущества, приобретаемого у застройщика или владельца жилья на вторичном рынке. Существует общее правило – чем больше денег заемщик может внести сразу, тем меньшей будет дальнейшая финансовая нагрузка. То есть, нужно будет меньше платить за пользование кредитными средствами и меньше денег возвращать по телу кредита.
Кроме денежных накоплений, в качестве первоначального взноса может рассматриваться потребительский кредит, который будет выплачиваться вместе с ипотекой. Заменой взноса также может стать имущество, которое можно передать банку в залог, конечно, это имущество должно быть не только дорогостоящим, но и ликвидным (с точки зрения банка).
Чем можно заменить взнос? Потребительский кредит, залоговая недвижимость, ликвидные активы
Что касается потребительского кредита, специалисты рекомендуют обращаться к этому способу поиска денег лишь в крайних случаях, когда другие возможности уже исчерпаны. Необходимо не только быть уверенным, что семья первое время справится с двумя серьезными выплатами, но и убедить в этом ипотечный банк, иначе есть риск получить отказ в выдаче ссуды на жилье.
Если в собственности уже имеется какая-либо недвижимость, можно попытаться предложить ее кредитной организации в качестве залога. Большинство банков без проблем соглашаются на этот вариант, поскольку в этом случае риска для них меньше, чем для самих заемщиков.
Однако нужно учитывать, что ценность залога определяется не по рыночной, а по оценочной стоимости жилья, которая только в идеальных случаях составляет 70-80% от его реальной стоимости.
Можно попытаться задействовать также иные активы – транспортное средство, земельный надел, драгоценные металлы. Однако в данном случае банк будет более жестко оценивать ликвидность залога, так, например, автомобиль не может стать единственным обеспечением, зато золотой слиток в этом качестве вполне подойдет. Впрочем, во многих случаях выгоднее продать свое добро самостоятельно и собрать необходимую сумму на первоначальный взнос – это позволит сэкономить на процентах значительную сумму.
Ипотечный продукт для узкого сегмента
Как указывают эксперты, при кажущейся привлекательности ипотека с нулевым первым взносом рассчитана на достаточно узкий сегмент клиентов. Это люди трудоспособного возраста, не имеющие финансовых накоплений, но располагающие стабильным высоким доходом и неплохими активами.
При том, что, согласно данным разных опросов, от 45% до 50% заемщиков были бы рады оформить такой кредит, оформить его удается лишь примерно 5% (без учета участников льготных государственных или местных программ). Дело в том, что такими продуктами чаще всего интересуются клиенты, которые не могут подтвердить свою платежеспособность, и поэтому банки им отказывают.
Векторы развития ипотеки без первоначального взноса
На заре зарождения ипотечного кредитования целевые займы на приобретение жилья без начальных вложений предлагали многие кредитные организации. Однако со временем все меньше банков стали соглашаться предоставлять ипотку без первоначального взноса (или залога). Платежеспособность клиентов проверяется гораздо строже, чем ранее, при таком отборе очевидной становится выгода и финансовых организаций, и строительных компаний, которые стремятся максимально сократить риски.
-
Сегодня ряд банков предлагают подобные продукты, однако условия кредитования далеки от идеальных, чаще всего предложение кредитов без взноса носит чисто декларативный характер (используется в целях имиджевой рекламы).
Девелоперы признают, что ипотека с нулевым взносом им необходима потому, что после кризиса 2014-2015 годов у людей не осталось свободных накоплений. Опасаясь обесценивания рубля, россияне предпочли вложить средства в товары, услуги, драгоценности, недвижимость и так далее. Ипотека с нулевым взносом, как полагают эксперты, поможет стимулировать спрос, что послужит развитию отрасли. Но при этом важно понимать, что такая ипотека является достаточно рискованной для финансовой организации, и отсюда более высокие ставки. Кроме того, покупателю приходится соглашаться на дополнительные издержки, в том числе, на обязательное страхование, причем чаще всего требуется именно расширенная программа.
В моменты экономической нестабильности (достаточно вспомнить 2014 год) количество таких предложений сокращается, но в конце 2017 – началу 2018-го снова начал отмечаться всплеск. Причиной тому – снижение ипотечных ставок, которое стало возможным в связи со снижением Центробанком ключевой процентной ставки.
Риски для заемщика и доступность ипотеки без первого взноса
Перед тем как подписать договор, далеко не все заемщики реально оценивают собственные финансовые перспективы. Если финансовое положение семьи, позволившей себе такую ипотеку, резко пошатнется, заемщику придется прилагать максимум усилий, чтобы продолжать рассчитываться с банком. В противном случае банк отберет квартиру и продаст ее, долг по кредиту будет погашен, однако заемщик потеряет все деньги, которые он уже выплатил, ведь большая часть выплаченных денег уходит на обслуживание кредита (проценты), а не на погашение основного долга.
Заемщики, взявшие ипотеку с нулевым взносом, в прежние годы оказались наиболее неблагонадежной категорией именно потому, что не смогли все правильно рассчитать, поддавшись обычной потребительской иллюзии «если сразу платить не надо, и в дальнейшем все как-нибудь обойдется».
-
Исходя из этого, многие финансовые эксперты предлагают искоренить в России ипотеку без первоначального взноса, усматривая в невозможности накопить на первый взнос при наличии постоянного дохода изначальные проблемы с платежной дисциплиной.
Впрочем, Центробанк официально заявил о намерении пристально отслеживать риски, связанные с ипотечным кредитованием, на особых условиях. Такая ипотека, как считают главные финансисты страны, без должного контроля может нанести ущерб финансовой системе страны. Как полагают эксперты, ипотека с каждым годом будет становиться доступнее, однако к «быстрым кредитам» без начального капитала регулятор относится с подозрением.
-
С 2018 года в силу вступили правила, в соответствии с которыми во время предоставления ипотеки с первоначальным вложением меньше 20% банками должен применяться повышенный «рисковый коэффициент» (150%), а если взнос менее 10%, то коэффициент риска составляет 200%. Банкам теперь придется повысить сумму взноса, процентные ставки и с подозрением относиться к недостаточно убедительному подтверждению платежеспособности.
Деньги на первоначальный взнос – государственная поддержка
Военнослужащие, молодые семьи, молодые учителя и еще некоторые категории граждан могут рассчитывать на так называемую льготную ипотеку, возможность которой предусмотрена специальными государственными программами.
Некоторые виды льгот заключаются в предоставлении средств для оплаты первоначального взноса. Потенциальному заемщику стоит проверить, не входит ли он в категорию льготников, чтобы узнать подробности, нужно обратиться к местным властям, и если есть возможность получить государственную поддержку — предоставить на рассмотрение всю необходимую документацию.
Если решение окажется положительным, останется встать в очередь и дожидаться получения жилищного сертификата и направить выделенные средства на первоначальный взнос. С выбором банка и покупкой жилья лучше не тянуть, поскольку жилищный сертификат действует не более полугода — это период, в течение которого сделка должна быть заключена. Если субсидия осталась нереализованной на протяжении этого времени, рассчитывать на помощь государства уже не придется.
Особое направление – ипотечный кредит с использованием средств материнского капитала, суммы которого в большинстве случаев бывает достаточно для первого взноса.
В отличие от других вариантов государственной помощи, правом на субсидию можно воспользоваться сразу после оформления сертификата на маткапитал. Правда, придется пару месяцев подождать разрешения от Пенсионного фонда РФ, без него перевод государственных денег на счет банка-кредитора или девелопера невозможен.
Дополнительные возможности и цена преимущества
Время от времени финансовые организации вместе с застройщиками проводят всевозможные маркетинговые акции, предлагая покупателям особые условия, включая нулевой первый взнос. Иногда застройщиками предлагается достаточно интересные схемы, например, застройщик сам вносит первоначальный взнос вместо покупателя, если последнему банк одобряет кредит.
Но в итоге сумма, которую клиенту предстоит выплатить, увеличивается, во-первых, за счет более высокой процентной ставки (что, чаще всего, предусмотрено в подобных случаях), а во-вторых – за счет увеличения тела кредита (относительно займа с первоначальным взносом).
Заключение
Жизнь стремительна, и многие не хотят тратить годы или «вынимать деньги» из бизнеса, чтобы накопить на первоначальное вложение. Ипотека с нулевым взносом – быстрый способ решить вопрос с квартирой, чтобы затем сосредоточиться на важных делах, которые принесут деньги на решение всех вопросов с банком. Однако нужно помнить, что в этом случае ипотечный кредит становится наименее выгодным, и оформлять заем без взноса рекомендуется лишь в том случае, когда просто нет иных вариантов.
Игорь Василенко
Льготные программы по ипотеке, которые действуют в России
Дальневосточная ипотека
Воспользоваться льготными условиями по этой программе может любой россиянин, однако купить жилье можно только в ДФО. Ставка составит всего 2 % годовых, однако есть много условий, в том числе возрастных. А вот владельцев дальневосточных гектаров возрастные ограничения не касаются.
Программу распространили на вторичное жилье в моногородах, находящихся на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО).
Оформить льготный кредит на Дальнем Востоке можно до конца 2024 года.
Льготная ипотека
Эта программа действует по всей стране. Льготную ставку — она сохраняется на весь срок ипотеки — банкам субсидирует государство. Изначально кредит должен был быть выдан в период с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года под ставку 6,5 %. Как отмечал ранее Председатель ГД Вячеслав Володин
Володин
Вячеслав Викторович
Председатель Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации восьмого созыва.
Избран по избирательному округу № 163 (Саратовский — Саратовская область)
, за счет программы льготой ипотеки удалось улучшить жилищные условия более чем двум миллионам человек. Действие программы было решено продлить до 1 июля 2022 года. Ставка составляет 7 %. Подробнее — тут.
Также кредит по ставке 7 % могут взять граждане, желающие купить или построить частный дом.
Получить дешевый заем можно будет до конца действия программы льготной ипотеки — то есть до 1 июля 2022 года.
Семейная ипотека
Программа действует по всей стране, но в ДФО есть особые условия. Она предусматривает льготное жилищное кредитование семей, в которых начиная с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родились первый или последующие дети, а также дети с ограниченными возможностями. Программа позволяет оформить ипотечный кредит на покупку жилого помещения по льготной ставке до 6 % на срок до 30 лет.
Также кредиты по льготной ставке до 6 % годовых можно будет получить на строительство частного дома и приобретение земельного участка. Обязательное условие: строить дом должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда. Первоначальный взнос составит 15 % от стоимости участка и цены на строительство дома по договору или только от цены на строительство дома, если у заемщика уже есть земельный участок.
Сельская ипотека
Для желающих купить жилье в сельской местности по всей стране действует программа с льготной ставкой до 3 %.
Первоначальный взнос должен составить не менее 10 % от стоимости приобретаемого жилья. Программа позволяет купить готовое жилье по договору купли-продажи или квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, а также земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
Строительство дома под 6,1 %
Программа действует не по всей стране. Земельный участок может находиться в любом регионе России, за исключением Северной Осетии — Алании, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Адыгеи, Калмыкии, Дагестана, Карачаево-Черкесии, Чеченской Республики. Воспользоваться программой могут те россияне, которым на дату погашения кредита будет от 21 до 65 лет. Есть еще ряд условий — ознакомиться можно по ссылке.
Для военнослужащих
Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117-ФЗ от 2004 года. Военную ипотеку дают на срок от года до 20 лет. При этом военный обязан погасить ее до того, как ему исполнится 45 лет. Курирует программу Росвоенипотека, все условия можно посмотреть на их сайте.
Оператором остальных льготных ипотечных программ выступает госкомпания «ДОМ.РФ».
Дом вашей мечты существует без первоначального взноса
Платиновая жилищная ипотека лицензирована во всех 50 штатах, и у нас есть специалисты по ипотечному кредитованию Министерства сельского хозяйства США по всей стране.
Узнайте, имеете ли вы право на безденежную выплату ниже
Вниманию арендаторов небольших поселков: зачем арендовать жилье, если дом вашей мечты находится в нескольких милях от вас и у вас нет предоплаты? Ипотечные кредиты USDA с годами становятся все более популярными, помогая более 650 000 человекам и семьям приобрести дома. Рядом с вашим нынешним сообществом есть небольшие сообщества, которые имеют право на отсутствие вложений и более низкие процентные ставки. Вы можете воспользоваться преимуществами домовладения и не платить никаких денег, оставаясь в непосредственной близости от своего любимого пригорода.
Начните инвестировать в ваше будущее, а не вашего арендодателя! Еще не продан?
Вот что покупатели жилья, агенты по недвижимости и консультанты по ипотеке говорят о ипотечном кредите Министерства сельского хозяйства США: работая с Андреа, которая очень упростила заявку на кредит USDA. Когда мы впервые начали процесс, я не знал, чего ожидать. Я слышал о кредите USDA раньше, но никогда не интересовался этим. Когда мы приступили к поиску дома, у меня было много вопросов. Один из них: «Может ли быть возможность получить кредит на дом без первоначального взноса?» наряду со многими другими вопросами, на которые со временем были даны ответы. Андреа руководила нами и помогла нам выполнить все требования, необходимые для получения одобрения. Это действительно было проще, чем я думал! Если нехватка средств для первоначального взноса мешает вам получить дом своей мечты, у вас есть возможность воспользоваться кредитом Министерства сельского хозяйства США. И если вы работаете с кем-то вроде нашего кредитного специалиста, это действительно упрощает процесс. Мы очень благодарны, что существует эта программа, и теперь мы счастливые домовладельцы. »
Андреа Бруннеке – консультант по ипотеке, Platinum Home Mortgage – Москва, Айдахо
«Кредит USDA очень хорошо работает, когда у заемщика очень мало денег для первоначального взноса. Если продавец готов внести свой вклад в покрытие расходов на закрытие, заемщик может купить дом за 9 0009 почти нет денег из кармана. Аренда требует больших первоначальных вложений.
Недавно я работал с парой, которая использовала кредит Министерства сельского хозяйства США для покупки. У них были деньги на небольшой первоначальный взнос, но так как он не требовался, они смогли использовать эти средства для немедленного улучшения своего нового дома! Процесс был очень похож на другие кредитные продукты и не требовал дополнительного времени».
«Кредит Министерства сельского хозяйства США на протяжении многих лет был очень выгоден для многих моих покупателей. Это отличный способ помочь покупателям, у которых практически нет денег, и этот процесс очень прост!»
Platinum Home Mortgage лицензирован во всех 50 штатах, у нас есть специалисты по ипотечному кредитованию Министерства сельского хозяйства США по всей стране.
Узнайте, имеете ли вы право на получение безденежной помощи ниже
Получите предварительное одобрение сейчас
Об авторе
Андреа Броеннеке
Консультант по ипотеке
Центробанк России обеспокоен жилищным пузырем
Центральный банк обеспокоен тем, что цены на недвижимость будут расти слишком быстро.
Андрей Никеричев / Агентство новостей «Москва»
Центральный банк России (ЦБ РФ) обеспокоен раздуванием пузыря на рынке жилья и примет меры для охлаждения ипотечного рынка, однако участники рынка считают, что регулятор проявляет чрезмерную осторожность.
ЦБ РФ опубликовал предупреждение для банков, в котором говорится, что растущее количество кредитов может привести к росту цен на недвижимость, что вызывает петлю обратной связи, которая поднимет цены и поощрит заимствование.
Потребительская задолженность за последние два года резко увеличилась, поскольку россияне обращаются к банковским кредитам, чтобы поддерживать свой образ жизни в условиях стагнации роста реальных доходов. Что еще более тревожно, игроки также берут кредиты для рефинансирования своего старого долга.
bne IntelliNews
В сфере потребительских кредитов быстро развивается бизнес-ипотечное кредитование, которое является одним из наиболее прибыльных направлений бизнеса для банков. Как сообщал bne IntelliNews, российский рынок недвижимости оживает, и жилой сектор все больше зависит от ипотечных кредитов, которые выросли с нуля до примерно двух третей для финансирования покупок.
Кремль активно поощряет рост ипотечного кредитования. До прошлого года правительство субсидировало ипотеку, а средняя ставка по кредиту превышала 12 процентов, но после того, как средняя ставка упала ниже этой ставки, субсидии прекратились.
Ранее в этом году средние ставки по ипотечным кредитам упали ниже 10 процентов, а в марте президент Владимир Путин призвал банки снизить ставки до уровня ниже 8 процентов.
ЦБ в очередной раз укрепил свой авторитет как один из самых консервативных и ортодоксальных в мире и активно пытается охладить всю эту деятельность по потребительскому кредитованию, хотя аналитики, цитируемые Ведомостями, говорят, что регулятор может быть излишне осторожен.
bne IntelliNews
Сумма просроченных ипотечных кредитов остается стабильно около 2,1 процента от общего объема выданных кредитов, несмотря на быстрый рост объема выданных кредитов, а также увеличение среднего размера кредитов. Средний размер кредита увеличивался на 100 000 рублей каждый год в течение последних пяти лет до нынешних 2 миллионов рублей (27 365 долларов США).
В то же время стоимость просроченных кредитов (NPL) в банковском секторе составляет 1,1 процента, сообщается в примечании BMB.
«Цены на недвижимость, может, и выросли за последние шесть месяцев, но за последние семь лет цены на вторичном рынке упали на 30 процентов — вряд ли мыльный пузырь.