Содержание
новые льготные условия, максимальная сумма и рефинансирование, как взять ипотеку под 6%
Екатерина Мирошкина
экономист
Профиль автора
Льготная ипотека для заемщиков без детей стала менее выгодной. Зато семейная ипотека теперь доступна даже при наличии одного ребенка — правда, с ограничениями по возрасту. Максимальная сумма при этом осталась прежней — 12 000 000 Р.
Если еще неделю назад льготная ипотека под 6% была вам недоступна, теперь могут появиться шансы взять кредит на жилье с господдержкой.
Вот новые условия семейной ипотеки. Они уже действуют.
Что это за программа
Семейная ипотека — это программа господдержки ипотеки для семей с детьми. Заемщики могут взять кредит по ставке 6% или даже ниже на покупку новостройки или строительство частного дома. Вторичку можно купить, только если семья живет на Дальнем Востоке и покупает жилье в сельской местности.
- Источник:
- Постановление правительства от 30.
06.2021 № 1060
06.2021 № 1060Программа работает с 2018 года и уже несколько раз менялась — всегда в пользу заемщиков:
- увеличивалась максимальная сумма;
- фиксировалась ставка на весь срок кредита;
- расширялись возможности для семей с детьми с инвалидностью;
- уменьшался первоначальный взнос.
И вот очередное изменение — с июля 2021 года.
/guide/mortage/
Как устроена ипотека
Теперь и для семей с одним ребенком
Было. Семейную ипотеку можно было взять, только если в семье начиная с 2018 года родился второй или последующий ребенок.
С 2019 года такое право получили еще и семьи с одним ребенком, у которого есть инвалидность, — независимо от года рождения.
Но если в семье с 2018 года родился только один ребенок, взять льготный кредит по этой программе было невозможно. Таким заемщикам была доступна только обычная льготная ипотека — но там и ставка выше, и условия теперь менее выгодные из-за снижения максимальной суммы.
Стало. С июля 2021 года семейная ипотека доступна, даже если в семье один ребенок. Но этот ребенок должен родиться начиная с 2018 года. Семьи с детьми 2017 года рождения и старше смогут взять льготную ипотеку только под 7% — и не больше 3 000 000 Р.
С 2020 года при рождении первого ребенка можно получить материнский капитал — и теперь он подойдет для первоначального взноса по льготной ипотеке.
Что делать? 30.10.18
Как потратить материнский капитал на ипотеку?
Можно взять новый кредит или рефинансировать ипотеку
Семьи с одним ребенком, рожденным с 2018 года, могут взять новую ипотеку на покупку новостройки, даже если у них уже есть квартира. Или это может быть первая ипотека. Тут нет ограничений даже по количеству кредитов на одного заемщика.
Еще важно, что можно рефинансировать ипотеку, которую взяли раньше — еще до рождения ребенка или до этих изменений. Например, супруги взяли кредит на квартиру под 10% в 2015 году.
В 2018 у них родился ребенок, но льготная программа их не касалась. Так они и жили, выплачивая ипотеку с процентами давно выше рынка.
И вот теперь они могут подать заявку на рефинансирование — ставка составит 6%, а разницу банку возместит государство. Главное, чтобы кредит был изначально оформлен на новостройку.
Условие о рефинансировании действовало и прежде, но теперь оно коснулось и ранее оформленных кредитов семей с одним ребенком. Даже тех кредитов, что родитель взял до брака.
/new-flat-sell/
Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке
Максимальная сумма не изменилась
С 2 июля 2021 года максимальная сумма по обычной льготной ипотеке серьезно уменьшилась. Теперь она составляет 3 000 000 Р для любого региона, хотя раньше можно было взять до 12 000 000 Р.
Для семейной ипотеки максимальную сумму кредита не меняли:
- 12 000 000 Р для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:
- 6 000 000 Р для других регионов.
Первоначальный взнос по-прежнему составляет минимум 15% стоимости жилья.
/guide/divorce-and-mortgage/
Как делить ипотеку при разводе
Как семье с ребенком взять льготную ипотеку
В программе участвуют не все банки. Перечень есть на сайте «Дом-рф» — это оператор программы, он управляет процессами распределения субсидий.
Обратитесь в любой банк из перечня, если есть деньги на первоначальный взнос. Дальше все как при обычной заявке на кредит: банк будет оценивать платежеспособность и имеет право отказать.
Если кредит одобрен, он оформляется как обычная ипотека по ставке до 6% на весь срок кредита. Ставка может быть и меньше — за счет внутренних программ застройщиков и банков.
При покупке жилья на Дальнем Востоке ставка составит до 5%.
Программа действует до конца 2023 года, а при установлении ребенку инвалидности после 2022 года — до 2027.
/guide/how-to-reduce/
Как снизить ставку по ипотеке уже на старте
Insight: Падение цен на жилье уводит новых покупателей под воду дома стоят, и отчасти в этом виноваты кредиты Федерального жилищного управления, которые требуют лишь крошечного первоначального взноса.
Вывеска о продаже недвижимости рядом с домом в Чендлер-Хайтс, штат Аризона, 2 июня 2011 года. REUTERS/Joshua Lott
Эта цифра, предоставленная Reuters отслеживающей фирмой CoreLogic, представляет примерно один из 10 ипотечных кредитов, выданных за этот период.
Это отрезвляющий признак того, что рынок жилья в США по-прежнему находится в состоянии глубокого беспокойства, а стоимость домов по-прежнему падает во многих частях страны, и поднимает вопрос о том, не подвергают ли ссуды с низким первоначальным взносом, поддерживаемые FHA, риску новое поколение покупателей. .
По данным CoreLogic, по состоянию на декабрь 2011 года 31% ипотечных кредитов в США с отрицательным собственным капиталом, в которых непогашенный остаток кредита превышает стоимость дома, были ипотечными кредитами, застрахованными FHA.
Многие заемщики, особенно с конца 2010 года, думали, что они покупают на дне рынка жилья, который уже испытал резкое падение, но был пойман продолжающимся падением цен в широких районах Америки.
Даже по кредитам, взятым в декабре — менее четырех месяцев назад и последнему месяцу, за который имеются данные, — почти 44 тысячи заемщиков, или около 7,5 процента от общего числа, сейчас оказались под водой.
«В подавляющем большинстве США все еще наблюдается снижение цен на жилье», — сказал старший экономист CoreLogic Сэм Хатер. «Многие заемщики по-прежнему быстро разоряются».
Проблема неодинакова по всей стране. В некоторых районах, таких как Вашингтон, округ Колумбия, Майами и некоторых частях северной Калифорнии, цены растут.
CoreLogic прогнозирует, что в этом году общий рынок жилья США, наконец, достигнет дна.
И число домовладельцев, попадающих под воду каждый месяц, значительно уменьшилось с момента пика финансового кризиса в 2008 году и в начале 2009 года. В целом данные CoreLogic показывают, что 11,1 млн, или 22,8%, ипотечной недвижимости в США имеют отрицательный собственный капитал, что не изменилось с лета 2010 года9.0003
Согласно сводному индексу S&P/Case-Shiller по 20 городам, который отслеживает стоимость домов в 20 крупных мегаполисах США, цены на жилье в США в феврале снизились на 3,5 процента по сравнению с годом ранее и в настоящее время находятся на самом низком уровне с конца 2002 года.
, За последние 12 месяцев в 15 из 20 крупных мегаполисов, где проводился мониторинг, наблюдалось снижение.
CoreLogic говорит, что существенным фактором, в результате которого недавние ипотечные кредиты оказались под водой, была доступность застрахованных государством ипотечных кредитов, которые требуют лишь небольшого первоначального взноса.
Эти кредиты, застрахованные FHA, требуют первоначального взноса в размере всего 3,5 процента от покупной цены, обеспечивая лишь небольшую защиту от падения цен на жилье, которое может привести заемщика к отрицательному собственному капиталу.
«Это создает новую волну подводных заемщиков», — сказал Гэри Шиллинг, опытный финансовый аналитик и известный медведь на рынке жилья. «У нас есть все три ветви власти, пытающиеся держать людей в домах с четырьмя спальнями, которые не могут позволить себе курятники».
Федеральная резервная система США в отчете, представленном Конгрессу в январе, подсчитала, что 12 миллионов американских домовладельцев имеют отрицательный собственный капитал.
Из них, по данным Федеральной резервной системы, 3 миллиона были заемщиками с кредитами, застрахованными FHA.
Хатер из CoreLogic сказал: «Кредитование с низким первоначальным взносом на слабом рынке жилья и слабой экономике вызывает вопрос, не создаем ли мы FHA, чтобы иметь множество неудач в будущем».
Джейсон Опалка взял ссуду, обеспеченную FHA, на свою недвижимость с двумя спальнями в пригороде Орландо, штат Флорида, в августе 2010 года. Freedom Mortgage, базирующаяся в Нью-Джерси.
Опалка рефинансировал другой кредит, обеспеченный FHA, который он получил в 2008 году, на сумму 196 000 долларов США, тогда процентная ставка составляла более 6 процентов.
В рамках рефинансирования он занял 192 278 долларов США по процентной ставке 4,5 процента. Опалка, просматривая документы, все еще удивляется первоначальному взносу, который он должен был внести в 2010 году за недвижимость, которая в то время оценивалась немногим больше, чем стоила ссуда, и в которой у него почти не было собственного капитала.
Его первоначальный взнос составил всего 3000 долларов, или около 1,5 процента от общей суммы кредита.
Менее чем через два года местные оценки недвижимости теперь оценивают дом Опалки не более чем в 110 000 долларов.
«У меня под водой как минимум 80 000 долларов», — сказала Опалка агентству Рейтер. «Мы никогда не ожидали, что уйдем под воду. Мы никогда не ожидали, что цены упадут так, как они упали. Мы определенно не ожидали этого. Если бы я знал об этом, мы бы, наверное, арендовали».
Флорида пережила одно из самых больших падений стоимости жилья со времен жилищного краха 2008 года, в среднем на 30 процентов с октября 2010 года и более чем на 50 процентов с момента пика пузыря в 2006 году, по данным Кейс-Шиллер.
Кредиты, застрахованные FHA, были выданы во время Великой депрессии и традиционно использовались для получения ипотечных кредитов американцами с низкими доходами.
Исторически ссуды FHA составляли от 8 до 12 процентов ипотечного рынка.
По данным FHA, в конце 2009 года этот показатель вырос до 30 процентов, а для новых покупателей в разгар финансового кризиса — примерно до 50 процентов.
Должностные лица FHA говорят, что намеренно сокращают свою долю на рынке кредитов, поскольку частный сектор увеличивает кредитование. По словам чиновников, доля агентств в ипотечных кредитах сегодня снизилась примерно до 25 процентов и будет продолжать падать.
Чарльз Коултер, заместитель помощника секретаря в Министерстве жилищного строительства и городского развития США, курирующем FHA, сказал, что задачей FHA является предоставление доступного жилья, особенно во время финансового кризиса, когда финансирование частного сектора иссякает.
«Мы — единственная возможность для заемщиков, которые не могут внести первоначальный взнос в размере 5, 10 или 20 процентов, чтобы получить дом», — сказал Коултер.
Он сказал, что размер авансовых платежей был «важным параметром риска, это то, что мы оценивали и будем продолжать оценивать».
Коултер сказал, что начиная с 2009 года FHA предприняло ряд шагов по ужесточению квалификационных стандартов для кредитов, застрахованных государством.
В январе 2009 года минимальный первоначальный взнос по кредиту FHA вырос с 3 процентов до 3,5 процента, а первоначальный взнос по ипотечному страхованию также был повышен.
В октябре 2010 года только заемщики с кредитным рейтингом 580 и выше могли получить кредит с первоначальным взносом в размере 3,5%. Те, у кого кредитный рейтинг от 500 до 579, столкнулись с 10-процентным первоначальным взносом. Лица с кредитным рейтингом ниже 500 не имеют права на получение кредита FHA.
Должностные лица FHA говорят, что кредитный рейтинг среднего заемщика агентства составляет 700.
Справедливая оценка корпорации Isaac — известная как FICO и стандартная оценка кредитоспособности в Соединенных Штатах. — менее 620 обычно считается субстандартным.
Мэнни Бонджованни, ипотечный брокер из Феникса, который в последние годы работал в основном с кредитами, обеспеченными FHA, сказал, что большинство таких кредитов выдавались по 30-летней фиксированной низкой процентной ставке.
«Большинство людей, с которыми я имел дело, в конечном итоге платили меньше ежемесячных платежей по ипотеке, чем при аренде жилья. Хорошо, что в этих домах живет много молодых семей.
«И если они останутся на месте, то в конечном итоге получат долю».
Под редакцией Джонатана Вебера, Мартина Хауэлла, Лесли Адлер социального работника Нэнси Петерсон, пять различных грантов и ссуд под низкие проценты, чтобы накопить 80 000 долларов для первоначального взноса, необходимого ей, чтобы впервые купить дом в Сиэтле прошлым летом.0003
ФОТОГРАФИЯ: Горизонт Сиэтла, штат Вашингтон, США, виден на снимке, сделанном 12 марта 2014 года. REUTERS/Jason Redmond/File Photo/File Photo
Скромный доход Петерсона был слишком мал для стремительно растущего рынка жилья Сиэтла, где средняя цена дома сейчас превышает 700 000 долларов. Без помощи Петерсон имел бы право только на покупку на 100 000 долларов с кредитом, застрахованным Федеральным жилищным управлением (FHA).
Многие люди со средним доходом отказываются от покупки дома, когда не могут внести 20-процентный первоначальный взнос, но Петерсону повезло, что агент по недвижимости Линдси Сарджент помогла определить местные программы помощи.
Им удалось сколотить 40-процентный первоначальный взнос, чтобы получить квартиру с двумя спальнями за 232 000 долларов в 25 милях к северу от города.
«Программы плохо изучены, и их недостаточно, чтобы удовлетворить все потребности», — сказал Сарджент.
Перспектива получить помощь со стороны или меньший первоначальный взнос, чем традиционные 20 процентов, не приходит в голову многим. В опросе Fannie Mae 2015 года 76 процентов не знали, что им не нужно иметь 20 процентов для первоначального взноса.
Поскольку цены на жилье растут больше, чем заработная плата, покупатели жилья вместо этого все чаще обращаются за помощью к родителям и членам семьи. Среди людей с кредитами FHA, предназначенными для новых покупателей, 26 процентов получили помощь от своей семьи — значительное увеличение по сравнению с 22 процентами около семи лет назад.
Тем не менее, как правило, если у вас есть солидный доход и хороший кредитный рейтинг выше 700, вы можете получить некоторые обычные кредиты с первоначальным взносом всего от 3 до 5 процентов, сказал Питер Бумер, глава отдела распределения ипотечных кредитов PNC Bank.
По его словам, вы можете получить кредит FHA, предназначенный для новых покупателей, всего за 3,5 процента вниз с кредитным рейтингом всего 640. Есть даже ссуды от Администрации по делам ветеранов без первоначального взноса для тех, кто соответствует требованиям.
Кроме того, существует более 2500 различных программ, которые предоставляют гранты и ссуды под низкие проценты для первоначального взноса и закрытия расходов, сказал Роб Чрейн, исполнительный директор Ресурса первоначального платежа, который их отслеживает (downpaymentresource.com/).
Они открыты для широкого диапазона доходов и делают покупку дома доступной для многих покупателей жилья, впервые покупающих жилье, которые думают, что дом не может быть и речи, — сказала Лори Гудман, содиректор Центра политики жилищного финансирования Института городов. Например, в Миннеаполисе доход может достигать 104 000 долларов, а дома могут платить 328 000 долларов, по данным Urban Institute. Средняя помощь составляет 9672 доллара.
В Сиэтле доход до 145 000 долларов соответствует требованиям, но при средней стоимости дома более 700 000 долларов предельная цена составляет 49 долларов.5.000 домов слишком низко, сказал Сарджент.
По данным Министерства жилищного строительства и городского развития США, в 2018 году около 11,4% покупателей жилья смогли получить помощь при первоначальном взносе в виде кредитов и грантов от государственных организаций.
Но навигация по программам может быть сложной, поскольку они различаются в зависимости от штата, округа и города, а централизованная координация на национальном уровне отсутствует. Большая часть финансирования поступает на местном уровне и часто отслеживается только местными жилищными агентствами. Еще больше разочаровывает то, что финансирование может неожиданно закончиться и не возобновиться, сказал Крейн.
Из-за сложности многие ипотечные кредиторы и агенты по недвижимости не утруждают себя поиском специальных программ для помощи тем, кто впервые покупает жилье.