Ипотека в долларах: что делать (позиция Центробанка России). Ипотека центробанк
Центробанк ограничил «ипотеку для бедных»
Источник фотографииЦБ, по сути, вводит для банков штрафные санкции за выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом. Пострадают, конечно, и заемщики, и кредиторы. Но мера эта во многом вынужденная и, вероятно, необходимая.
Своими инструкциями Банк России исключает низкий первоначальный взнос по ипотеке из числа инструментов конкурентной борьбы. Как сообщили БН несколько ипотечных брокеров, в последние дни отдельные банки по пустяковым поводам начали отказывать в выдаче ранее одобренных ипотечных кредитов с первоначальным взносом в 15% и ниже. Официальных подтверждений этим фактам сами банки, что неудивительно, не дают.
ПЕРЕСТРАХОВАТЬСЯ, ЧТОБЫ НЕ ПРОИГРАТЬ
Как бы то ни было, определенных запретительных шагов от банков ожидать все же следует. Дело в том, что с нового года ЦБ собирается внести поправки в инструкцию № 180-И «Об обязательных нормативах банков», согласно которым такие займы будут считаться гораздо более рискованными. Как следствие, по кредитам с первоначальным взносом в 15% банки будут вынуждены увеличивать резервы в полтора раза, а при взносе в 10% и ниже – вдвое и даже втрое.
Кредитным организациям рост лежащих мертвым грузом резервов совершенно невыгоден. При этом перед новогодними каникулами банки традиционно не испытывают проблем с потоком заявок, так что, по их мнению, сотня-другая отказов погоды не сделает. Кроме того, кредиторы уверены, что клиенты никуда не денутся, ведь с большой долей вероятности конкуренты тоже отклонят заявку с низким взносом.
А с 1 января, в послепраздничное затишье, у банкиров появится время более основательно поразмыслить, как поступать с такими заявками: повысить процентную ставку или вообще вычеркнуть соответствующий вариант из продуктовой линейки.
ЧТО ДА ПОЧЕМУ
Сразу оговоримся: речь не идет о так называемой ипотеке с нулевым первоначальным взносом или без первоначального взноса. Эти продукты и прежде считались высокорисковыми. Ставки по ним назначаются запредельно высокие – почти как по потребительским кредитам, а условия одобрения находятся на уровне заградительных барьеров. Соответственно, предложения использовались и используются прежде всего как приманка для первого звонка. Счет же реально выданных подобных кредитов идет на единицы.
Но в том-то и дело, что решение Центробанка нацелено не против «нулевого взноса», а на достаточно большой сегмент рынка.
Уточним: еще год назад среднестатистический первоначальный взнос пребывал на уровне 30%, весной же обозначился тренд на снижение, и достаточно сильный. «В последние полгода стало заметно расти количество граждан, берущих ипотеку с минимальным первоначальным взносом, – отмечает руководитель отдела продаж “Первого ипотечного агентства” Сергей Топорников. – У граждан кончаются последние накопления и остается возможность взять только такой кредит».
Определенный комизм ситуации можно найти в том, что 26 октября, за неделю до появления поправок в инструкцию № 180-И, Сбербанк, одним из последних в топе лидеров, снизил минимальный порог первоначального взноса с 20% до 15% без увеличения процентной ставки. Комментируя данное решение, начальник отдела развития залогового кредитования банка Алексей Трубников выражал надежду, что оно позволит увеличить выдачу ипотеки на 10-15%.
В общем-то это и есть ответ на вопрос, для какого числа будущих заемщиков недостающая сумма в 5% от первого взноса является критичной.
УГРОЗА НАЦИОНАЛЬНОГО МАСШТАБА
При этом у остальных ведущих банков, согласно условиям действующих продуктов, взнос в 15% также пока не предполагает каких-либо «санкций». Как констатирует генеральный директор консалтинговой компании «Русипотека» Альберт Ипполитов, конкуренция рано или поздно заставляет банки снижать первоначальный взнос, «поскольку заемщик очень чувствителен к этому параметру».
Некоторые ограничения – да и то не всегда – накладываются лишь на заемщиков, претендующих на кредит с первоначальным взносом в 10%. Например, это могут быть более жесткие условия страхования или к таким продуктам могут допускаться исключительно зарплатные клиенты.
Между тем еще лет пять назад градация в ставках была очень популярна среди кредиторов, и прайс каждого банка разбивался на несколько составляющих. Например, первоначальный взнос до 15%, от 20%, от 35% и от 50%. И ставка ощутимо снижалась на каждом шаге. «В 2010-2013 годах разница при первоначальном взносе в 20% и 50% могла составлять до трех процентных пунктов, сейчас же вряд ли окажется выше одного процентного пункта, – подсказывает Сергей Топорников. – А в некоторых банках уже давно ставка для разных взносов едина».
К ЧЕМУ КЛОНИТ ЦБ
Проще говоря, несколько лет назад крупный первоначальный взнос сулил заметную выгоду по начисляемым процентам. Теперь же, на фоне происходящих на ипотечном рынке процессов, сама целесообразность внесения в банк крупного первоначального взноса снизилась.
Одновременно возникла угроза массового перехода заемщиков на низкие взносы. А это никому в ЦБ не нужно по двум причинам. Во-первых, в общем потоке легче станет получить кредит потенциальным банкротам. Во-вторых, на фоне замороженных или снижающихся цен на недвижимость даже добросовестным должникам при новых финансовых неурядицах станет легче махнуть рукой на кредит вместе с залоговой квартирой – буквально по сценарию американского ипотечного кризиса 2008 года.
«Снижение первоначального взноса проходит безболезненно при растущем рынке недвижимости, – уточняет начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова. – В противном случае такое снижение вызывает повышенные риски».
Соответственно, стратеги Центробанка предприняли превентивные шаги против «американского» варианта развития событий.
«Тенденции последнего года на ипотечном рынке страны свидетельствуют, что жилищное кредитование поступательно возвращается к низкому первоначальному взносу по образцу ряда ипотечных продуктов до кризиса-2008, – рассуждает Сергей Топорников. – Между тем прежний опыт продемонстрировал повышенные риски такого кредитования. И шаги ЦБ по сдерживанию данной тенденции выглядят вполне разумными».
КОМУ БУДЕТ ПЛОХО
Следует обратить внимание, что даже в первой десятке ипотечных лидеров (см. таблицу) роли уже заметно разделились. И, как поясняет нам руководитель бизнеса ипотечное кредитование банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, для ее банка угроза потери части потенциальных клиентов малоактуальна.
Здесь с минимальным первым взносом берут ипотеку порядка 5% заемщиков, основной же поток (около 50% продаж) идет по продукту «Ипотека по паспорту». Иначе говоря, не имея возможности конкурировать с государственными «монстрами» в масс-сегменте, банк ушел в свою собственную нишу.
То есть поневоле жертвами пересмотра банковской инструкции окажутся госбанки, аккумулирующие наиболее массовые запросы. Впрочем, потеря 10-15% будущих заемщиков быстро компенсируется. Ведь на рынке еще присутствуют банки, не входящие в топ-10. И именно они до сих пор позволяли себе определенные вольности.
«Данный шаг серьезно ударит по объемам продаж коммерческих банков, – говорит Сергей Топорников. – Большинство из них не может конкурировать со Сбербанком и ВТБ по параметрам ставок, и снижение первоначального взноса оставалось возможностью обеспечить хоть какие-то конкурентные преимущества».
Таким образом, для некрупных банков поправки в инструкцию означают исключение такого параметра, как размер первоначального взноса, из числа инструментов конкурентной борьбы.
При этом, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в ближайшие несколько лет рынок кредитования столкнется с исчерпанием платежеспособных клиентов. Обострение конкуренции будет и далее уменьшать стоимость кредита, улучшать сервисные процессы, но объемы выдачи постепенно замедлятся. Часть игроков вынуждены будут покинуть ипотечный рынок.
ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ РАКУРС
С потребительской же точки зрения инициатива ЦБ приведет к тому, что часть стесненных в средствах граждан – вопреки общему тренду – станут брать жилье меньшего метража.
Напомним, как недавно отмечал директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев, судя по растущему в последние годы среднему чеку по ипотечному кредиту, петербуржцы, да и в целом жители СЗФО, стали приобретать более просторное жилье.
Кроме тех, у которых денег «впритык», в проигрыше оказываются и граждане без накоплений, параллельно с получением кредита продающие свою недвижимость. Их стандартной стратегией было получение ипотеки с минимальным первоначальным взносом и последующее досрочное гашение. Теперь же таким клиентам придется где-то дополнительно изыскивать средства на доплату по взносу.
Тем же потенциальным заемщикам, кто не имеет других вариантов, кроме ипотеки с низким первоначальным взносом, можно посоветовать следующее. Обычно заемщик одновременно подает заявку в два-три банка. Теперь число подготавливаемых заявок лучше увеличить до четырех-шести пакетов документов. И следует поторопиться – до вступления инструкции в силу осталось мало времени.
При этом даже после того, как заявку одобрит какой-то из банков, не следует прекращать «обслуживание» других заявок: возможно, новое предложение будет более выгодным.
Таблица
РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ
№БанкРыночная доля на 01.10.2017, %
1Сбербанк51,99
2ВТБ22,04
3Газпромбанк3,48
4Россельхозбанк3,44
5Райффайзенбанк3,31
6ДельтаКредит2,90
7Абсолют Банк1,34
8Санкт-Петербург1,31
9АИЖК1,31
10Уралсиб1,19
11Возрождение0,99ИСТОЧНИК: ООО «РУСИПОТЕКА»
news.ners.ru
Потребительский кредит | Банк России
Потребительский кредит
www.cbr.ru
что делать (позиция Центробанка, 2015 год)
Обесценивание рубля в конце 2014 года поставило в крайне тяжелое положение обладателей ипотеки в долларах. Буквально за пару месяцев размер ежемесячных платежей в рублевом выражении увеличился примерно в два раза. 23 января 2015 г. Банк России опубликовал официальное письмо № 01-41-2/423 «О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте». В указанном письме кредитным организациям даются рекомендации, касающиеся работы с ипотечными заемщиками, которые взяли на себя эти обязательства до 1 января 2015 года. В соответствии с этим письмом банкам «в связи с повышением уровня кредитных и валютных рисков на финансовом рынке» рекомендуется рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд, включая конвертацию валюты ссуды в российские рубли.
При проведении реструктуризации суть рекомендаций сводится к двум положениям. Во-первых, банкам предлагается использовать официальный курс иностранной валюты к рублю по состоянию на 1 октября 2014 года. На указанную дату этот курс составлял для доллара 39,3836 рубля, а для евро – 49,9817 рубля. Во-вторых, банкам предписывается применять ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемым кредитными организациями жилищным ипотечным кредитам в рублях. Особо нужно отметить тот факт, что банкам рекомендуется применять такие же условия в случае, если они в соответствии с условиями договора намереваются взыскать задолженность в судебном порядке.
В связи с публикацией указанного письма заемщики, имеющие валютную ипотеку, имеют возможность со ссылкой на него обратиться с соответствующим заявлением в банк. Скорее всего, реструктуризация может быть оформлена как дополнительное соглашение к уже имеющемуся кредитному договору, поэтому на плечи должников новое кредитное бремя ложиться не будет. Однако банки, получившие существенный профит от перепадов курсов валют, вряд ли легко откажутся от своей выгоды. Это может выражаться в том, что в текст дополнительного соглашения могут быть включены многочисленные хитроумные оговорки, ухудшающие положение заемщика. Поэтому настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами кредитного адвоката для сопровождения этого мероприятия.
kreditniyadvokat.ru
Ипотечные цб
Ипотечные ЦБ ― разновидность вторичных ЦБ, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.
К ипотечным ЦБ относятся:
облигация с ипотечным покрытием (ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ЦБ")
– это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ЦБ является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования. Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.
Ипотечный сертификат участия – это именная ЦБ, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании. (ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ЦБ")
Отношения, возникающие по поводу ипотечных ЦБ, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.
Закладная - именная ЦБ, удостоверяющая право своего законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Любые изменения или же замена закладной осуществляются только на основании соглашения между сторонами сделки. Замена или изменение закладной обычно практикуется в случае частичного исполнения основного обязательства. В случае утраты дубликат закладной выдаётся тем органом, который осуществил государственную регистрацию ипотеки (РосРеестр).
Большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками:
практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;
платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;
плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;
досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;
уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.
Недостатками ипотечных ЦБ являются:
Низкая ликвидность
наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и доходность
Ключевыми преимуществами ипотечных ЦБ являются:
studfiles.net
Центробанк будет пристальнее отслеживать риски, связанные с выдачей банками ипотеки без первоначального взноса
Центробанк будет пристальнее отслеживать риски, связанные с выдачей банками ипотеки без первоначального взноса. Об этом «Известиям» рассказал источник, близкий к регулятору, и собеседник в банковских кругах. В пресс-службе Банка России указали, что такая ипотека может быть источником риска как для банковской системы, так и для физических лиц. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) подтвердили, что увеличение предложения подобных кредитов — крайне негативная тенденция и ЦБ должен оперативно мониторить эти риски.
Банк России на регулярной основе проводит мониторинг стандартов кредитования банков по ипотечным кредитам, напомнили «Известиям» в пресс-службе ЦБ РФ. Кредитные организации с конца 2014 года ужесточали требования к заемщикам, в том числе и ипотечным, на фоне происходившего тогда роста экономических рисков. Сейчас требования постепенно смягчаются — послабления затронули и условия внесения первоначального взноса. Чтобы не допустить чрезмерного роста таких ссуд, ЦБ применяет повышенные коэффициенты риска. Это дестимулирует банки развивать данный вид кредитования.
— Сейчас существует риск распространения программ ипотеки без первоначальных взносов, поскольку ситуация в экономике улучшается, ставки снижаются, спрос на жилищные кредиты растет. Однако это чревато надуванием «пузырей», особенно со стороны некоторых игроков, поэтому контроль здесь должен и будет ужесточаться, — рассказал источник «Известий» на банковском рынке, принимающий участие в обсуждениях этого вопроса с регулятором.
Собеседник «Известий», близкий к ЦБ, уточнил, что пока о повышении коэффициентов риска речи не идет, однако мониторинг будет усилен. По его словам, снижение размера первоначального взноса ниже 20% создает возможность кредитования клиентов с низкой платежеспособностью.
В настоящее время Банк России «не отмечает роста предложения ипотечных кредитов, по которым соотношение кредит/залог превосходило бы 90%», отметили в ЦБ.
Вместе с тем, по данным компании «Метриум Групп», предложения по ипотеке без первоначального взноса сегодня действуют в 34 новостройках массового сегмента в Москве. Это 14,3 тыс. лотов, или 73,1% от общего количества квартир в жилых комплексах комфорт- и экономкласса в старой Москве. Застройщики предлагают такие ипотечные проекты от восьми российских банков — в их число входят «Возрождение», СМП-банк, Металлинвестбанк, Промсвязьбанк, Локо-банк, Россельхозбанк, «Санкт-Петербург» и «Открытие».
Ипотечные кредиты с небольшим или нулевым первоначальным взносом «могут быть источником риска как для банковской системы, так и для физических лиц», указали в ЦБ.
— В случае если физическое лицо не сможет обслуживать ипотечный кредит, стоимости предмета залога может оказаться недостаточно для погашения ссудной задолженности. Таким образом, процесс взыскания задолженности с физического лица может быть продолжен даже после реализации предмета залога, — предупредили в Банке России.
Другими словами, в случае невозможности обслуживания ипотеки в некоторых случаях заемщику придется вернуть не только саму квартиру, но и расплатиться другими активами. Кроме того, при реализации предмета залога дефолтного заемщика дополнительные затраты несет и сам банк.
В АИЖК также уверены, что кредиты без первоначального взноса опасны для системы.
— Увеличение предложения кредитов с минимальным или вообще без первоначального взноса — крайне негативный тренд, формирующий значительные риски для всего рынка ипотеки в будущем. Накопление таких рисков должно находиться на оперативном контроле Банка России, а резерв снижения первоначального взноса должен быть при необходимости ограничен, — сообщили «Известиям» в АИЖК.
Отметим, что ранее гендиректор АИЖК Александр Плутник неоднократно предупреждал об опасностях выдачи ипотеки без первоначального взноса. В Сбербанке «Известиям» сообщили, что не планируют развивать ипотеку без первоначального взноса. Там отметили, что сейчас в крупнейшем банке страны такой кредит можно взять лишь при участии материнского капитала. В банке «ДельтаКредит» тоже нельзя получить ипотеку без собственных средств, но их можно взять в кредит, рассказал руководитель управления банка Алексей Тартышев. Не планируют развитие рискованной ипотеки и в Газпромбанке. По словам замначальника управления ипотечного кредитования Бинбанка Анастасии Якуповой, первоначальный взнос позволяет банку увеличить уровень обеспеченности кредитных обязательств.
Существующий на сегодняшний день уровень просрочки по ипотечным кредитам довольно низок (2,5% для кредитов, просроченных больше чем на 90 дней), а в условиях бурного развития рынка приобретает важное значение качество ипотечного портфеля. Банкиры напоминают, что смягчение требований к ипотечным заемщикам во многом предопределило ипотечный кризис в США конца нулевых годов, который затем перерос в глобальный финансовый кризис.
Известия, 01.07.2017 Алина Евстигнеева
rusipoteka.ru
Центробанк и Сбербанк готовят подарок россиянам
Старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк в разговоре с ФБА «Экономика сегодня» отметила, что снижение ставки по ипотеке в России принесет только пользу нашему народному хозяйству.
Греф анонсирует снижение ставки по ипотеке
Напомним, что глава Сбербанка Герман Греф заявил, что ставка по ипотеке в России сегодня имеет самый низкий показатель в исторической перспективе.
Кроме того, у крупнейшего российского банка, который как раз и возглавляет Греф, есть планы по дальнейшему снижению этого показателя.
Сейчас ставка Сбербанка по приобретению жилья у застройщиков составляет 10,9 процентов, а «вторички» – от 10,75 до 12,25 процентов.
«Снижение ставки по ипотеке зависит от многих факторов, причем в этом плане очень хорошо, что наше правительство ставит себе в качестве цели снижение общего уровня инфляции в стране», - констатирует Бурдяк.
Ставка по ипотеке зависит от уровня инфляции
Здесь нужно заметить, что за 2016 года инфляция в стране по данным Росстата составила 5,4 процента, а на 2017 год президентом была поставлена задача правительству снизить ее за пределы 5 процентов.
В России постепенно снижается инфляция«Раз у нас в прошлом году инфляция была рекордно низкой, то совершенно нормально, что у нас теперь есть ожидания, что в результате этого будет снижена ключевая ставка в Центральном банке, и это автоматически удешевит деньги в нашей стране», - резюмирует Бурдяк.
Соответственно, это также приведет к снижению ипотечных кредитов для населения ниже 10 процентов годовых.
Покупка жилья не означает рост экономики
«Также логично, что снижение ставки по ипотечным кредитам должно поднять спрос населения на покупку собственного жилья», - заключает Бурдяк.
При этом, как считает Бурдяк, не стоит рассчитывать на то, что рост ипотечного кредитования и его большая доступность выступят в качестве драйвера роста в рамках российской экономики.
Потребительский кредит и ипотека станут в России дешевле«Все это не сможет как-то качественно повлиять на нашу экономику в этом или в следующем году, поскольку ипотека – это долгосрочный финансовый инструмент. Люди, конечно, смогут брать больше ипотечных кредитов из-за снижения ее ставки, но это также значит, что у населения останется меньше свободных денег. Ведь, если люди купят квартиры и будут платить по кредиту за нее, то у них останется гораздо меньше средств на другие актуальные расходы», - констатирует Бурдяк.
Снижение ставки по ипотеке может сказаться на росте экономики только положительно
Доцент финансов РЭШ Олег Шибанов в разговоре с ФБА «Экономика сегодня» пришел к выводу, что снижение ставки ипотечных кредитов в России может положительно сказаться на перспективах роста нашей экономики в ближайшие годы.
«Снижение ставок по ипотеке привлечет к этим финансовым инструментам новых людей, и это действительно поможет нашему народному хозяйству. Банки, например, прогнозируют, что снижение ставок по ипотеке станет для них одним из главных драйверов в контексте кредитования физических лиц», - констатирует Шибанов.
В России сегодня основная ставка не соответствует инфляцииЗдесь тонкость заключается в том, что в России в настоящее время очень своеобразные ставки по ипотеке, которые за вычетом инфляции, являются очень высокими.
«Если смотреть на этот вопрос исторически, то такого в нашей стране никогда не было. Имеется в виду тот факт, что процентная ставка Центробанка должна быть в районе 6 процентов в реальном выражении за вычетом инфляции, а не 10, как сейчас. Поэтому на текущий момент непонятно, насколько вообще люди готовы брать ипотеку, учитывая это несоответствие на современном финансовом рынке России», - заключает Шибанов.
В частности, здесь нужно также отметить тот факт, что реальные доходы населения снижались достаточно долго – больше двух лет, поэтому на сегодня нельзя говорить о том, что мы в случае, если банковские ставки на ипотеку будут еще снижены, увидим дополнительный спрос на подобные финансовые услуги.
Президент Путин дал задачу снизить инфляцию в стране«Поэтому масштабы ипотеки будет расти, но насколько суммарно повысится спрос на такие финансовые инструменты – это очень большой вопрос, как и то, как все это скажется в итоге на нашей экономике», - резюмирует Шибанов.
Ставка Центробанка также будет снижаться
Что касается процентной ставки Центробанка, которая в вопросе ипотеки находится во главе угла, то, как замечает эксперт, мы можем сегодня рассчитывать на ее постепенное снижение.
«Центробанк будет снижать свою процентную ставку, причем это снижение будет носить неоднократный характер. Другой вопрос, что на сегодня в рамках этого снижения еще не до конца ясно, насколько этот показатель будет в итоге уменьшен», - констатирует Шибанов.
Центробанк в этом году будет постепенно снижать свою процентную ставкуЭксперт отмечает, что пока основная ставка Центробанка двигается в сторону уменьшения «полупроцентами», причем ряд экспертов считает на этот счет, что снижение дальше будет осуществляться на 0,25 процентов через каждый отчетный период.
«Впрочем, все равно, как все это быстро будет происходить – пока непонятно, но можно ожидать, что к концу года ставка Центробанка снизится до 9 или даже 8,5 процентов», - заключает Шибанов.
Все это приведет к снижению ипотечных кредитов и, возможно, к некоторому увеличению темпов экономического роста.
Читайте нас в Яндексе
Автор: Дмитрий Сикорский
rueconomics.ru
Газета.Ru: Центробанк взорвал ипотеку | Банки и Финансы
Ставки по ипотеке могут вырасти до 18–20% уже с нового года. Риелторы и застройщики говорят, что получили от банков письма с информацией о новых условиях. Сами банки все отрицают или просто отказываются комментировать ситуацию. А тем, кто уже взял ипотеку, самое время внимательно перечитать договор.
В ночь на 16 декабря ЦБ России резко поднял ключевую ставку – процент, под который он предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на неделю, а также процент, под который готов принимать от банков деньги на депозиты на неделю. Эта ставка, соответственно, влияет на ставки по банковским кредитам, в том числе ипотечным.
В начале года ключевая ставка составляла 5,5%, с марта ЦБ поднимал ее уже шесть раз. Но если до этого изменения были в разбросе от 0,5 до 1,5 п.п., то на этот раз повышение составило сразу 6,5 п.п. – такие меры были приняты на фоне резкого обвала рубля.
За последние полгода ставки по ипотечным кредитам выросли практически у всех банков. Повышение составило от 1 до 3 п.п.
«У банков с госучастием рост ставок был 1–1,5 п.п., а у коммерческих банков ставки подросли в отдельных случаях и на 3 п.п.», — рассказывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В пятницу, 12 декабря, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сообщило, что ставки по ипотеке достигли максимума за четыре года.
Тогда агентство сообщало, что в октябре окончательно сформировалась тенденция к росту ставок: ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8%, что на 0,4 п.п. выше значения предыдущего месяца.
Банки взяли паузу
Эксперты в один голос говорят, что ставки будут расти, причем стремительно. Если осенью специалисты ипотечного рынка говорили, что банкам нужно три-четыре месяца, чтобы отреагировать на кризисные явления, то теперь повышение ставок прогнозируют в ближайшее время – как минимум в начале января.
В то же время девелоперы и риелторы во вторник массово заявили о повышении банками ставок, причем в некоторых случаях даже по уже одобренным кредитам. Однако сами банки эту информацию также массово опровергают.
«По неофициальным данным, ряд банков уже приостановили выдачу ипотечных кредитов, чтобы взять паузу и понять, как дальше вести себя с заемщиками», — приводит пресс-служба ФСК «Лидер» слова руководителя ипотечного центра Павла Тимошенко.
Сразу несколько участников и экспертов рынка рассказали о повышении ставок по уже одобренным заявкам ТатФондБанком. «Одобрили ипотеку под 9%, сделка назначена была на пятницу. Сегодня предупредили, что 9% нет, минимум 18%», — приводит пример председатель правления ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Никита Журавлев. В банке на запрос и звонки «Газеты.Ru» не ответили.
По данным «Миэль — Загородная недвижимость», банк «Российский капитал» якобы отменил льготные условия кредитования по ставкам 13%. «Всех уже одобренных клиентов кредитуют под новые ставки – не ниже 17%, минимальный первоначальный взнос установили на уровне 30%», — говорит финансовый директор подразделения Людмила Цветкова. В банке получили запрос «Газеты.Ru», но комментировать ситуацию отказались.
В компании также заявили, что якобы приостановили выдачу ипотечных кредитов СМП Банк, «Глобэкс», МТС-Банк и ТрансКапиталБанк. По информации Est-a-Tet, временно не выдают кредиты также Связь-Банк, «Интеркоммерц», Абсолют банк, МТС-Банк, «Глобус» и Промсвязьбанк.
В пресс-службе ТрансКапиталБанка опровергли информацию о том, что выдача ипотечных кредитов была приостановлена. «Все сделки, запланированные на сегодня, 16 декабря, были осуществлены. Исключение составила только одна, в рамках которой клиент взял дополнительное время на принятие решения», — рассказали «Газете.Ru». Как пояснили в банке, по сделкам, запланированным на ближайшие дни, сейчас ведутся дополнительные обсуждения с клиентами. «Не все из них заинтересованы в продолжении сделки, у нас уже есть несколько отказов», — сказали в пресс-службе.
Абсолют Банк проводит ипотечные сделки в штатном режиме. Вероятно, неверный вывод был сделан на основе единичных отказов по конкретным клиентам, которым не были одобрены кредиты, например, из-за низкого скорингового балла», — рассказали в пресс-службе банка. В банке «Глобус» заявили, что «все работает в штатном режиме и никакие операции не приостанавливались». «Банк «Интеркоммерц» как и раньше оказывает своим клиентам полный комплекс банковских услуг во всех регионах своего присутствия. Это и кредитование, и размещение средств во вклады, и денежные переводы, и другие банковские операции», — передал вице-президент банка Александр Турсков.
Представители остальных банков были недоступны по почте и телефону или просто не ответили.
Таким образом, большинство банков, с которыми пыталась связаться «Газета.Ru», либо отказались от официальных комментариев, либо оказались недоступны.
В какой-то момент в СМИ появилась информация, что крупнейшие банки России — Сбербанк и ВТБ — перестали оказывать услуги по кредитованию. Однако вскоре представители банков эту информацию опровергли.
В ВТБ24 уверяют, что подразделения банка работают в штатном режиме, а все услуги предоставляются в соответствии с условиями, которые приведены на сайте банка. «Решения касаемо ставок по вкладам и кредитам будут приняты банком взвешенно, с учетом системных изменений на рынке. В настоящий момент решения о повышении ставок по ипотеке нет», — заявила «Газете.Ru» эксперт пресс-службы Диана Манукян.
В то же время уже несколько девелоперов и риелторов рассказали, что получили информацию о повышении ВТБ24 ставок по ипотеке с 22 декабря. По данным ипотечного отдела ГК «МИЦ», компании «Бест-Новострой», отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank и агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти», по заявкам, поданным в ВТБ24 после 22 декабря, будут применены новые условия кредитования. «Информация о размере новых процентных ставок будет направлена позже», — говорится в рассылке банка, которую получили участники рынка.
Когда и какими будут ставки
Все эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», прогнозируют резкий рост ставок по ипотеке в ближайший месяц. Начальник департамента казначейства РосинтерБанка Николай Мамолин говорит, что с января 2015 года ставки могут вырасти на 7 п.п. — пропорционально мерам, предпринятым Центробанком.
«Повышение ставки до 17% означает, что при условии, если она будет на этом же уровне какое-то время, ставки по ипотечным кредитам вряд ли будет ниже 18–20%», — приводит пресс-служба Intermark Savills слова управляющего партнера компании Дмитрия Халина.
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что первые повышения ставок небольшими банками можно ожидать уже в конце декабря, а крупные банки, вероятно, введут новые программы в начале года.
«Сложно сказать, как повысятся ставки, скорее всего, коридор предложений будет в рамках 14–20%. Ставки свыше 20% по ипотеке теряют всякий смысл. Кредит на недвижимость по ставкам выше и не берут, и не дают. По практике прошлого кризиса, банки просто сворачивают программы», — говорит эксперт.
В самих банках пока тоже не готовы обсуждать, как могут вырасти ставки. В пресс-службе банка «Уралсиб» заявили, что «внимательно следят за ситуацией на рынке». «Безусловно, повышение ключевой ставки отразится на рынке, но каким образом изменятся ставки, пока говорить рано», — сказали «Газете.Ru».
В то же время заместитель руководителя департамента новостроек риелторской компании Est-a-Tet Алексей Оленев считает, что ставки по кредитам после повышения составят минимум 20%.
В пресс-службе банка сообщили, что «Союз» не останавливает кредитование и продолжает принимать заявки на кредиты. «Но в связи с решением ЦБ о повышении ключевой ставки, изменившимися рыночными условиями и ростом стоимости фондирования, мы будем при необходимости корректировать ставки как по привлечению (депозитам), так и по активным операциям (кредитам). Данная корректировка однозначно не превысит изменение ключевой ставки ЦБ», — сообщили в пресс-службе. Учитывая, что максимальная ставка по ипотеке в банке сейчас составляет 15,5%, ипотека не подорожает выше 21%, уточнил представитель кредитной организации.
Ранее эксперты предупреждали, что ставка в 15–16% будет психологическим барьером, после которого люди просто перестанут брать крупные суммы. В связи с резким повышением ключевой ставки этот барьер может быть преодолен уже в конце этого года – начале следующего.
Поэтому те, кто уже запланировал покупку, стараются завершить сделку как можно скорее. «У нас сейчас наплыв заемщиков, которые стремятся получить одобрение по ипотеке сегодня, пока есть возможность взять кредит со ставкой хотя бы 13,5%», — рассказывает Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».
В то же время коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева советует людям, которые задумались о приобретении жилья с использованием ипотеки, занять на время выжидательную позицию. «Если вы еще не решили, у вас нет достаточной суммы, у вас нет одобренной ипотеки, то лучше занять выжидательную позицию до февраля-марта, когда ситуация стабилизируется и станут понятны дальнейшие правила игры», — считает эксперт. При этом Ольга Гусева напоминает, что не исключена ситуация и «обратного отыгрывания» ставки ЦБ, когда ситуация на валютном рынке будет под контролем.
Что будет с действующими заемщиками
Вопрос, что будет с ипотекой, волнует сейчас не только тех, кто ее только собирался взять, но и тех, кто уже выплачивает проценты. Эксперты пытаются успокоить действующих заемщиков – в одностороннем порядке и без уведомления заемщика банк ставку не меняет, но предложить этот сценарий заемщику может.
«Для клиентов, которые уже оформили кредит, условия кредитования не должны быть пересмотрены в сторону повышения ставки, ибо это незаконно и в моей практике таких случаев не было», — говорит Алексей Оленев из Est-a-Tet.
Сейчас самое время перечитать кредитный договор: нужно обратить внимание на пункты про форс-мажор и про страхование заемщиков.
«Конечно, в договорах о предоставлении кредита существует пункт о форс-мажоре, к которому могут попытаться прибегнуть банки для увеличения фиксированной процентной ставки. Однако надо понимать, что массовый пересмотр банками условий по уже выданным кредитам, скорее всего, вызовет серьезное социальное напряжение и негативно скажется на доле просрочек и неплатежей», — считает вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.
Если заемщик не застрахован от риска утраты работы, банк может предложить изменить условия кредитования или застраховаться.
«При отказе от личного страхования в последующие годы ставка увеличивается до конкретного значения, указанного в договоре. Лучше еще раз внимательно изучить свой кредитный договор», — говорит Мария Литинецкая.
В то же время появилась информация, что из-за резкого повышения ЦБ ключевой ставки у многих ипотечных заемщиков может возникнуть материальная выгода, которая облагается НДФЛ по ставке 35%.
То есть подразумевается, что гражданин получает доход, экономя на процентах, пользуясь заемными средствами на льготных условиях.
Однако для возникновения материальной выгоды необходимо, чтобы ставка по кредиту, номинированному в рублях, была ниже 2/3 именно ставки рефинансирования ЦБ, а не ключевой, поясняют эксперты. А по кредиту, номинированному в иностранной валюте, — ниже 9% годовых.
«На сегодня ставка рефинансирования Центробанка составляет 8,25%, то есть для возникновения материальной выгоды необходимо получить рублевый кредит под ставку ниже 5,5%. Как правило, по рыночным сделкам ставки процентов значительно выше.
Колебание ключевой ставки Центробанка не имеет никакого значения для целей исчисления НДФЛ», — объясняет партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов.
Кроме того, независимо от ставки процента, доход в виде материальной выгоды не возникает при привлечении кредита для нового строительства или приобретения жилья и земли под ними. «Материальная выгода не будет облагаться налогом при наличии у заемщика права на получение имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 3 п.1 ст. 220 НК РФ по такому жилью», — добавляет старший юрист адвокатского бюро DS Law Денис Зайцев.
К началу 2016 года ключевая ставка будет привязана к ставке рефинансирования, и они должны сравняться. Сейчас же ставка рефинансирования используется как справочная величина — к ней привязаны законодательные акты. Фактически по ставке рефинансирования ЦБ деньги банкам не выдает, поясняют эксперты разницу между ключевой ставкой и ставкой рефинансирования.
Екатерина САХАРОВА, Ольга ХОХРЯКОВА, Ольга АДАМЧУК
finans.ratinsky.com
.jpg)
