Кадастровая и рыночная стоимость квартиры как они соотносятся: Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Автор

Ахвердашвили Георгий Георгиевич


Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.

На чтение

8 мин.

Просмотров

1672


Опубликовано


Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.


Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.

Что такое кадастровая стоимость?


Кадастровая стоимость (КС) — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:


  • Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.


  • Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.


  • Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.


Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.


Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:


  • Плодородность


  • Прибыль, получаемая от участка


  • Местоположение


Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?

Важность кадастровой оценки


Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:


  • Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.


  • При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.


  • Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.


  • Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.


  • Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.


  • Расчет ежегодного налога на земельный участок.


С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?


Это то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).


Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.


На рыночную стоимость сильнее всего влияют:


  • Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.


  • Местоположение.


  • Наличие ипотеки и других кредитных обременений.


  • Состояние недвижимости.


  • Наличие ремонта и его качество.


Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.

Зачем нужно определять рыночную стоимость?


Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:


  • Получение кредита под залог недвижимости


  • Оформление процедуры банкротства


  • Конфискация имущества

В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?


В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка. Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:


  • Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.


  • Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.


  • Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.

Когда кадастровая стоимость может быть выше?


Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:


  • Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.


  • Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.


  • Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.


  • Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.

Как оспорить кадастровую стоимость?


Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.


Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию Росреестра или в суд.


При обращении вам понадобится:


  1. Заявление по форме установленной законодательством РФ


  2. Документы на недвижимость


  3. Отчет независимой экспертизы


  4. Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.

Полезная информация

Все статьи


Общее имущество в нежилых помещениях МКД


Читать далее


Методы контроля качества строительных материалов и конструкций


Читать далее


Государственный строительный надзор


Читать далее


Перевод жилого помещения в нежилое


Читать далее

Все статьи

«Как соотносятся рыночная и кадастровая стоимость земли?» — Яндекс Кью

Популярное

Сообщества

НедвижимостьКадастровая стоимостьПокупка земли

Александр Красников

  ·

2,2 K

ОтветитьУточнить

Митсан Консалтинг

38

Уникальные компетенции в недвижимости.  · 14 дек 2020  · mitsan.pro

Отвечает

Дмитрий Желнин

Доброго дня!

Коротко отвечая на Ваш вопрос, можно сказать, что, к сожалению, пока никак рыночна и кадастровая стоимости не соотносятся.

За подробностями обратимся к ФЗ «О государственной кадастровой оценки» от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Статья 3 закона гласит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с этим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Методические указание идут дальше и говорят, что определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

То есть государственная кадастровая оценка как бы стремится стать максимально приближенной к рыночной оценке, но пока это не так.

Еще одним важным отличием кадастровой оценки от рыночной является область применения. Так, например, случаи использования кадастровой оценки регламентированы законом, а возможности применения рыночной стоимости не регламентированы — как стороны договорятся.

Удачи Вам!

Мы знаем о земле и недвижимости всё или почти всё. В случае возникновения любых вопросов о недвижимости — свяжитесь с нами!

Знаем о недвижимости 🤔 всё. Просто свяжитесь с нами — мы поможем 😉

Перейти на mitsan.pro

Комментировать ответ…Комментировать…

Народный риэлтор

593

Сопровождение сделок Казань|офлайн РФ. Отчет о проверке. Налоги по минимуму законно…  · 13 нояб 2020

Отвечает

Алсу Булатова

Кадастровая стоимость объекта недвижимости-это оценка стоимости Росреестром.
> Понятие кадастровой стоимости введено для целей налогообложения (налоги на имущество, налоги при продаже/дарении/наследовании/обмене). Так же кадастровая стоимость учитывается например, при компенсации за изымаемые земельные участки.
Рыночная стоимость -это реальная цена, которую готов… Читать далее

Сопровождение сделок Казань|офлайн РФ. Налоги по минимуму. Звони +79625597599

Перейти на vk.com/bulatovaalsu

Комментировать ответ…Комментировать…

Земля-Про.рф

1,8 K

Наше любимое и ответственное дело — Земля! Да именно так! С заглавной буквы! Ведь Земля…  · 17 нояб 2020  · zemlya-pro. ru

Отвечает

Антон Алейников

Добрый день!
По идее они должны быть практически одинаковыми, но на практике есть случаи когда кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости земельного участка, а есть и прямо противоположные ситуации. Всё достаточно индивидуально!
Всего Вам доброго!
С уважением, команда профессионалов проекта Земля-Про.РФ! Читать далее

Добрый день! Если Вам нужны личные консультации звоните нам — +79064561919

Перейти на zemlya-pro.ru/kontakty

Комментировать ответ…Комментировать…

Митсан Консалтинг

38

Уникальные компетенции в недвижимости.  · 22 дек 2021  · mitsan.pro

Отвечает

Дмитрий Желнин

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость. Как соотносятся эти понятия? В чем принципиальные отличия двух этих видов оценки?
Ответ… Открыть описание

Комментировать ответ…Комментировать…

НАО Евроэксперт

4

НАО «Евроэксперт» — лидер российского рынка консалтинговых компаний.  · 11 мар 2021  · euroexpert.ru

Отвечает

Екатерина Синогейкина

Здравствуйте, Александр!

Фактически и юридически стоимости никак не соотносятся.

Но в регионах с развитым рынком (например, Москва, Московская область и т.д) кадастровая стоимость в большинстве случаев очень приближена к рыночной.

Комментировать ответ…Комментировать…

Мегалит. Недвижимость

5

Надёжны, как скала!
Намерения чисты, как горный воздух!
Сделки прозрачны и быстры, как. ..  · 14 нояб 2020  · ml78.ru

Отвечает

Михаил Алтунин

Здравствуйте! По большому счету — никак.
Кадастровая и рыночная стоимость земли могут сильно отличаться друг от друга, как в одну так и в другую сторону.
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. При этом оценщики, нанятые гос-вом, обычно даже не выезжают на объект… Читать далее

Комментировать ответ…Комментировать…

РИО Ленд

43

Участки в Подмосковье от застройщика на Ярославке.  · 19 мая 2021  · rio-land.ru

Отвечает

Ольга Селезнева

Государство ведет строгий регистрационный учет земельных участков, контролирует их использование и налогообложение владельцев. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов.
Рыноч­ная сто­и­мость – это наи­бо­лее воз­мож­ная цена на рын­ке. Это имен­но та сумма, по кото­рой купить/продать недвижимость мож­но с высо­кой долей веро­ят­но­сти. Цена обра­зу­ет­ся… Читать далее

Комментировать ответ…Комментировать…

РИО Ленд

43

Участки в Подмосковье от застройщика на Ярославке.  · 26 февр 2021  · rio-land.ru

Отвечает

Ольга Селезнева

Обычно рыночная стоимость выше кадастровой стоимости примерно на 20-25%, до 2012 года эта разница была довольно велика. Но с 2012 года не реже, чем раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге – 2 года) Росреестр проводит переоценку кадастровой стоимости земли. Как правило, она со временем растёт, это связано с повышением общего уровня цен.
Так… Читать далее

Комментировать ответ…Комментировать…

Первый

Бюро кадастровых услуг

Наша компания готова предложить Вам полный спектр кадастровых работ по межеванию…  · 18 июн 2021  · kadastr60.ru

Отвечает

kadastr60

Каждый случай индивидуален. Единой формулы пересчета от одной стоимости к другой не существует. Но стоит учитывать, что кадастровую стоимость устанавливает государство, а рыночную множество разных факторов.

Комментировать ответ…Комментировать…

Вы знаете ответ на этот вопрос?

Поделитесь своим опытом и знаниями

Войти и ответить на вопрос

Кадастровая стоимость квартиры. Рыночная и кадастровая стоимость квартиры

До недавнего времени все сделки с недвижимостью в РФ проводились на основе двух ценовых переменных: инвентаризационной и рыночной. Однако первое, как правило, не соответствует действительности, а второе формируется без участия каких-либо государственных структур. По этой причине было принято решение ввести еще одно понятие – кадастровая стоимость квартиры. Именно эта величина будет определять размер налогов и сборов, связанных как с отчуждением, так и с использованием недвижимого имущества.

Для чего это?

Как уже было сказано выше, в первую очередь — для уплаты налогов, связанных с продажей, покупкой или использованием квартиры. Ранее для этой цели применялась инвентаризационная стоимость объектов, определяемая БТИ. Однако, как показала практика, в большинстве случаев она была значительно ниже фактической. И это привело к недополучению определенных сумм бюджета.

Помимо уплаты налогов, кадастровая стоимость квартиры используется при заключении наследства, оформлении ипотеки в банке, определении обязательных платежей при совершении сделки по обмену или дарению недвижимости. В общем случае эта величина является основополагающей для расчета любых характеристик, выраженных в денежном эквиваленте, связанных с данным объектом.

Кто и как ее определяет

У многих граждан, впервые столкнувшихся с необходимостью указания конкретной суммы, часто возникает вопрос, как узнать кадастровую стоимость квартиры и как она определяется. Он устанавливается специальным государственным органом. Она называется Федеральная служба кадастра и картографии. Сама себестоимость не постоянна, а систематически пересматривается, как правило, в сторону увеличения. Это связано с тем, что раньше она была близка к инвентарной, а значит, существенно отличалась от рыночной.

При его определении учитываются несколько факторов. Во-первых, это среднерыночная цена квадратного метра в регионе. Во-вторых, год постройки дома. Кроме того, в формулу, по которой определяется кадастровая стоимость квартиры, входят и другие коэффициенты.

Где его найти?

Существует несколько способов уточнения этого показателя владельцем недвижимости. Первый и, пожалуй, самый простой — посмотреть в кадастровом паспорте квартиры. Этот документ выдается соответствующим государственным органом по месту нахождения недвижимого имущества. Любой гражданин РФ может обратиться в Кадастровую палату, где получит соответствующую справку. Если в течение последних нескольких лет с квартирой велась деятельность, в том числе ее отчуждение, документ может находиться на руках у собственника, поэтому достаточно посмотреть пункт 8, где прописана цена. Однако если паспорт был получен до 2012 года, эта информация считается недействительной, поэтому ее лучше уточнить другим способом.

Кадастровую стоимость квартиры также можно узнать по запросу в Росреестре. Делается это на официальном сайте учреждения. Существует специальная форма, после заполнения которой гражданин получает интересующую информацию. Чем точнее будет указана информация о недвижимости, тем быстрее будет найдена кадастровая стоимость квартиры. Росреестр предоставляет информацию в формате, доступном для печати. Однако сертификат, полученный таким образом, не считается официальным.

Документ, пригодный для предъявления нотариусу или другим органам, можно взять в Кадастровой палате. Орган выдает справку через 5-7 дней после подготовки запроса при условии предоставления полного пакета необходимых документов.

Что мне идти в Кадастровую палату?

При написании заявления на получение справки при себе необходимо иметь свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество в подлиннике, поэтажный план, расшифровку и паспорт гражданина РФ. В случае обращения в Кадастровую палату представителя собственника, для осуществления данного действия потребуется доверенность.

По установленному стандарту справка должна быть готова через 5-7 рабочих дней с момента подачи заявки, выдается бесплатно. В случае срочной необходимости получить документ за дополнительную плату, запрос обрабатывается в ускоренном порядке. Тогда результат будет выдан в день обращения.

При отсутствии у собственника экспликации на квартиру (за подробным разъяснением плана с датой последней инвентаризации объекта) необходимо обратиться в БТИ.

Что делать, если стоимость завышена

В связи с тем, что в большинстве регионов данный показатель значительно отличался от реальной цены в меньшую сторону, за последние 2 года он был пересмотрен. Это делается для того, чтобы рыночная и кадастровая стоимость квартиры были хотя бы примерно одинаковыми. В итоге выяснилось, что в некоторых населенных пунктах по ряду объектов она превышала реальную цену.

Если гражданин, обратившись в соответствующий орган для уточнения стоимости своей квартиры, получил справку и не согласен с указанными в ней сведениями, он вправе ее оспорить. Для этого необходимо подать иск в суд. И если выяснится, что кадастровая стоимость рассчитана неправильно, ее значение будет пересмотрено. Однако процесс может занять много времени. Так, при оформлении срочной сделки собственники, как правило, ничего не оспаривают и платят налоги со всей суммы.

Как определить рыночную стоимость квартиры

Собираясь продать свое имущество или положить его в банк, собственник, как правило, хочет исходить из его реальной цены. Кадастровая стоимость квартиры хоть и должна максимально соответствовать ей, но не всегда отражает действительность. Поэтому, чтобы определить, сколько денег просить за свое жилье или какую сумму кредита могут предложить в банке под его залог, собственнику необходимо обратиться к независимому оценщику. Он определит рыночную стоимость объекта, а при необходимости выдаст соответствующее заключение, которое может быть предъявлено как будущему покупателю, так и сотруднику банка. Правда, за осуществление такой экспертизы придется заплатить.

При оформлении ипотечного кредита также следует помнить, что в каждом банке есть свои сертифицированные специалисты, и заключение других они могут не учитывать.

Районные коэффициенты

Поскольку цены на жилье могут отличаться в разы даже в пределах одного субъекта федерации, не говоря уже о масштабах страны, при определении кадастровой стоимости конкретной квартиры в первую очередь учитывается местонахождение квартиры принято во внимание. Так, например, стоимость квадратного метра в столице даже по данным Росреестра составляет до полумиллиона рублей, а в небольшом городе эта величина может быть на уровне 20-25 тысяч.

Кадастровая стоимость квартиры в Москве или любом другом городе достаточно легко определяется собственником самостоятельно. Для этого можно воспользоваться специальным онлайн-справочником, который обслуживает Росреестр. Введя точный адрес объекта или его части в окно поиска, пользователь получает результат в виде интерактивной карты. И, нажав на конкретный объект, может увидеть всю информацию о нем, в том числе и кадастровую стоимость. Это очень удобно для тех, кто не нуждается в официальной помощи в данный момент, но нужна хоть какая-то информация для расчета затрат в будущем.

Влияние кадастровой стоимости на налоговую ставку

Между этими двумя параметрами существует определенная зависимость. Если общая цена превысит допустимые законодательством 300 миллионов, обязательный платеж в бюджет будет удвоен. По этой причине так важна кадастровая стоимость квартиры. Где посмотреть его значение, понимают не все владельцы. Часто прибегают к платным услугам специалистов, тогда как с задачей легко справились бы сами, просто зайдя на официальный сайт Росреестра.

Кадастровая стоимость недвижимости является основным ценовым показателем объекта для государственных органов. Учитывается при уплате налогов и сборов, совершении сделок по отчуждению имущества и оформлении его в залог. Найти его можно несколькими способами, и большинство из них будут абсолютно бесплатными.

Новое справочное значение Кадастра с января 2022 года

Новый Закон предусматривает потенциальное повышение налога для покупателей недвижимости с 1 января 2022 года. Это также повлияет на налог на наследство и дарение, а также на налог на имущество.

Влияние нового закона на покупателей недвижимости

Как и при покупке недвижимости в любой стране, существует множество дополнительных расходов, которые следует учитывать при покупке недвижимости в Испании. Дополнительные «скрытые» расходы, которые необходимо учитывать, включают нотариальные сборы, сборы Земельного кадастра, сборы агентства недвижимости и значительные суммы налогов на недвижимость.

Налог на документально подтвержденные юридические действия (AJD) должен быть уплачен при покупке вновь построенной недвижимости и налог на передачу собственности (ITP) при покупке вторичной недвижимости.

До сих пор налогооблагаемой базой как налога на передачу имущества, так и налога на документально-правовые акты во всех сделках с недвижимостью была «реальная» стоимость имущества (т. е. покупная цена имущества, согласованная между покупателем и продавца), если только налоговые органы не смогут доказать, что рыночная стоимость выше. В попытке уменьшить количество налоговых споров, возникающих в связи с этими делами, новый закон ввел «справочную стоимость», которая будет использоваться в качестве налоговой базы.  В случаях, когда покупная цена на самом деле выше этой «справочной стоимости», используется покупная цена. Это будет введено с 1 января 2022 года.

«Эталонная стоимость» будет определяться Кадастровым управлением ежегодно на основе цен, зарегистрированных нотариусами, с учетом географического района и типа собственности. Однако он не будет принимать во внимание состояние имущества или необходимость реформы, которая означала бы более низкую покупную цену. Это означает, что квартира аналогичного размера в том же доме будет иметь одинаковую «эталонную стоимость», независимо от состояния объекта и качества любого ремонта. В случае, если покупатель приобретает дом, требующий капитального ремонта, ему придется использовать «справочную стоимость» для расчета налога на передачу собственности, даже если она намного выше рыночной стоимости.

Покупатели жилья могут подать апелляцию, если они считают, что эта «справочная стоимость» выше рыночной стоимости, предоставив доказательства того, что рыночная стоимость ниже.  Это противоположно тому, что было раньше, когда доказывать, что рыночная стоимость выше налоговой базы, было обязанностью налоговых органов, поэтому теперь бремя доказывания лежит на самих покупателях недвижимости, а не на налоговые органы.

Если нет «справочной стоимости», налоговой базой будет согласованная цена или рыночная стоимость, в зависимости от того, что больше.

Налог на дарение, наследство и имущество

Эта «справочная стоимость» также будет использоваться в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на дарение и наследство с 1 января 2022 года. Налог на передачу собственности, это , будет минимальной стоимостью, которая будет использоваться при наследовании или дарении дома, поэтому, даже если в какой-либо сделке перед нотариусом будет заявлена ​​более низкая стоимость, вместо нее будет использоваться «эталонная стоимость».

Новая «справочная стоимость» также влияет на налог на богатство, налог, взимаемый с чистой стоимости активов, превышающей определенный порог, хотя он строго не используется в качестве налогооблагаемой базы.

Налоговой базой в этом случае считается наибольшая из следующих величин: кадастровая стоимость, стоимость, определяемая для целей других налогов или покупная цена.