Как делится квартира в ипотеке при разводе: Раздел ипотечной квартиры — МФЦ Челябинской области

Ипотека при разводе: как делится ипотека при разводе супругов, как разделить квартиру в ипотеке при разводе — Ипотека

Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе: 

• Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
   
• Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.  
• При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе. 
• Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
• Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
• Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.

Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.

Если квартира куплена до брака

В соответствии со ст. 36 семейного кодекса РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита.

Как при разводе делится квартира, купленная до брака

На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.

Что такое общесупружеское имущество?

Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если квартира куплена в браке

По общему правилу — ст. 34 семейного кодекса РФ — имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Как при разводе делится квартира, купленная в браке

В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Супруги могут купить недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Простыми словами, недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей.

Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка

В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.

Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения Домклик. Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.

Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.

Если у супругов есть брачный договор

Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Что такое брачный договор? 

Согласно ст. 40 семейного кодекса РФ, брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при подготовке этого документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ).

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся?

Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг может вернуть часть внесенных по ипотеке денежных средств, а при их значительном размере — получить долю в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

• Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке

• Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному. 

Ипотека при разводе: как делится ипотека при разводе супругов, как разделить квартиру в ипотеке при разводе — Ипотека

Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе: 

• Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
   
• Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. 
• При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе. 
• Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
• Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
• Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.

Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.

Если квартира куплена до брака

В соответствии со ст. 36 семейного кодекса РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала. 

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита.

Как при разводе делится квартира, купленная до брака

На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.

Что такое общесупружеское имущество?

Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если квартира куплена в браке

По общему правилу — ст. 34 семейного кодекса РФ — имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Как при разводе делится квартира, купленная в браке

В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Супруги могут купить недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Простыми словами, недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей.

Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка

В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.

Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения Домклик. Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.

Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.

Если у супругов есть брачный договор

Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Что такое брачный договор? 

Согласно ст. 40 семейного кодекса РФ, брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при подготовке этого документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ).

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся?

Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг может вернуть часть внесенных по ипотеке денежных средств, а при их значительном размере — получить долю в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

• Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке

• Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному. 

Как разделить дом при разводе [обновление 2019 г.]

Скорее всего, ваш дом — это самое ценное, что вы приобрели во время брака. Таким образом, один из самых больших вопросов заключается в том, как вы относитесь к разделу дома при разводе ?

Многое зависит от того, насколько дом подорожал, включая рыночные условия и продолжительность владения, и это лишь некоторые из них.

С чем-то настолько важным, вы должны быть осторожны в том, как вы решите действовать, и понимать последствия своих решений, прежде чем решить, что делать.

Каковы варианты оценки вашего дома при разводе?

Есть несколько способов определить стоимость дома, что является первым шагом в определении того, сколько капитала вы будете использовать при разделении.

Ниже приведены наиболее часто используемые методы :

• официальная оценка
• мнение брокера о цене
• сравнительный анализ рынка
• оценка налога на имущество
• онлайн-оценщик цен (например, Zillow или Redfin)

Некоторые из них лучше других, но все они могут быть использованы в зависимости от того, чего вы хотите достичь.

Полная оценка, проведенная опытным и квалифицированным оценщиком, даст вам наиболее полный и точный анализ.

Если вы в конечном итоге сохраните семейный дом и вам нужно его рефинансировать, помните, что каждый кредитор требует собственной оценки. Таким образом, если у вас есть оценка, сделанная для определения стоимости дома для целей акционерного капитала, она может или не может быть использована в будущем.

Мнение брокера о цене (BPO) представляет собой отчет, созданный агентом по недвижимости, брокером или оценщиком.

Сравнительный анализ рынка (CMA) также проводится брокером по недвижимости. CMA и BPO похожи. Оба обеспечивают оценочную стоимость имущества. CMA отличается тем, что он больше ориентирован на сопоставимые продажи местной недвижимости и использует эту информацию для оценки стоимости вашего дома.

Оценка налога на имущество используется округом или налоговой службой для определения размера вашего налога на имущество. Он менее точен, чем другие методы, потому что значения оценки не обновляются часто. Это означает, что сумма стоимости имущества, используемая для оценки налога на имущество, может не быть хорошим индикатором текущей рыночной стоимости вашего дома.

Несмотря на то, что они доступны в качестве ресурса, большинство профессионалов не рекомендуют использовать онлайн-оценщики цен, такие как Zillow или Redfin. Они не всегда указывают истинную стоимость дома, потому что не всегда учитывают все элементы дома, которые могут добавить или уменьшить стоимость.

Возможные недостатки полной оценки.

Некоторые люди советуют вам не использовать оценку, которая проводится для ипотечных целей, потому что она может быть более низкой, поскольку банк или кредитор заказывает эту оценку.

Но мало доказательств того, что это действительно так. Оценка финансирования недвижимости может быть как выше, так и ниже, чем оценка при разводе.

Что касается недостатков, то один из супругов может захотеть получить более высокую стоимость, если именно он отказывается от дома в качестве актива и его выкупают. Если супруг собирается сохранить собственность и выкупает свою супругу, это работает в их пользу, если дом оценивается по более низкой цене.

Другим недостатком является то, что полная оценка может быть дорогостоящей. Для дорогой недвижимости нет ничего необычного в том, что ее оценка стоит 49 долларов.9 до 1500 долларов.

Вам также может не понадобиться полная оценка, потому что это потребует полной проверки и обхода. Если в вашем доме есть какие-то шероховатости или недостатки, которые могут снизить сумму оценки, которую вы надеетесь получить, рассмотрите другие варианты. Сравнительный анализ рынка или мнение брокера о цене в большинстве случаев не включают в себя пошаговое руководство оценщиком.

После того, как вы договоритесь о стоимости дома, следующим шагом будет определение справедливости.

Собственный капитал рассчитывается следующим образом: принять все текущие залоговые права на имущество и вычесть из значения свойства.

Залогами могут быть все, что связано с имуществом, что является прямым списанием с собственного капитала. Это может включать в себя такие вещи, как HELOC, первый остаток по ипотеке или даже аренду солнечных батарей или солнечные кредиты для солнечных батарей.

После того, как вы определили стоимость и вычли все залоговые права, оставшаяся сумма представляет собой долю в собственности.

В некоторых случаях супруг может также владеть отдельным имущественным интересом, возможно, потому, что он владел домом до брака. Не исключено, что в результате может произойти уменьшение доли в совместном владении.

Когда чистые доли капитала обеих сторон будут определены, то капитал будет разделен в соответствии с законами о разделе имущества штата, где происходит развод.

Имеются ли какие-либо залоговые права на дом?

Помимо ипотеки или HELOC на собственность, многие люди хотят знать, есть ли другие залоговые права. Если есть, то каким образом получена информация?

Вы можете начать с запроса официального отчета о праве собственности в титульной компании. Отчет о праве собственности будет содержать полную, точную и актуальную цепочку прав собственности на недвижимость.

Отчет о праве собственности может быть получен ипотечным брокером, имеющим отношения с титульной компанией. Брокер может получить отчет о праве собственности и передать его супругам, или супруги могут обратиться непосредственно в компанию, занимающуюся правовым титулом.

Вы можете получить отчет о праве собственности по цене от 70 до 275 долларов в зависимости от компании. Или, если вы работаете с консультантом по ипотеке при разводе, они могут обратиться в титульную компанию и получить ее бесплатно. Риэлторы также должны иметь доступ к титульным компаниям, чтобы получить копию отчета о праве собственности для супругов.

Если ваша цель — подать заявку на финансирование в рамках развода, то вы можете запланировать использование того, кого вы собираетесь использовать для услуг условного депонирования/ипотеки. Таким образом, это делается через единую сущность.

Вторым вариантом определения наличия каких-либо залогов может быть получение отчета о профиле собственности.

Профиль свойств представляет собой сокращенную сводную версию отчета о названии. Он должен соответствовать заголовку отчета, но, поскольку он взят из другого документа, он не всегда может быть точным.

Важность вашей доли в капитале

Ваша доля в основном баланс вашего счета .

Итак, если есть миллион долларов собственного капитала в собственности, и вы находитесь в штате с общественной собственностью, таком как Калифорния, теоретически вы и ваш супруг имеете 500 000 долларов собственного капитала каждый.

Это неликвидный актив, но в какой-то момент его можно превратить в наличные при продаже недвижимости или выкупе дома. Оба эти способа хороши для разделения дома и вывода денег.

Способы раздела доли в вашем доме

Самый распространенный способ раздела доли – это продажа дома и разделение выручки.

Вам нужно будет учесть некоторые расходы, такие как комиссия за недвижимость, налоги на прирост капитала и другие вещи, например, получение чистой доли после продажи.

Если вы собираетесь продать дом, хорошая новость заключается в том, что вам не нужно договариваться о его стоимости, потому что рынок определит ее за вас. За что дом продается, столько и стоит.

Таким образом, нет причин проводить оценку, если только знание стоимости не станет решающим фактором при принятии решения о том, продавать дом или оставить его себе.

Другой вариант раздела капитала состоит в том, чтобы один из супругов сохранил дом, а другой супруг выкупил его. Супруг, сохраняющий имущество, должен найти способ получить вне супруга их справедливую долю капитала.

Используя один миллион долларов в качестве примера суммы собственного капитала, каждый из супругов может иметь право на 500 000 долларов. Человек, сохраняющий дом, должен будет найти способ выплатить другому супругу его долю в размере 500 000 долларов в капитале.

Они могут сделать это несколькими способами.

Если есть другие ликвидные активы от брака, вы можете передать эти активы другому супругу, чтобы кредитовать эту сумму выкупа в размере 500 000 долларов. Вы можете использовать автомобили, драгоценности, предметы коллекционирования, пенсионные счета или другие активы.

Другой способ заплатить супруге — рефинансировать имущество. Это позволяет супругу снять лишние деньги и использовать их как часть выкупа.

Если вы владеете домом, скажем, вы согласились на определенную сумму выкупа, но у вас нет других активов, чтобы покрыть эту сумму. Способ вытащить доходы от собственности через рефинансирование.

Это ничем не отличается от того, когда вы впервые купили недвижимость и взяли кредит. Вы прошли через этот ипотечный процесс. Рефинансирование — это еще один ипотечный процесс, который позволит вам получить достаточно средств, чтобы выполнить свои обязательства перед супругом.

Другие аспекты рефинансирования наличными в случае развода

Если вы договорились о разделе доли в вашем доме до завершения развода и хотите получить наличные сейчас, до мирового соглашения, будет небольшое увеличение процентной ставки по ипотеке в результате изъятия наличных денег из собственности.

Способ устранить увеличение процентной ставки, когда вы снимаете наличные, — это рефинансирование после окончательного развода.

После окончательного развода вы можете получить часть капитала из дома, при условии, что эти деньги пойдут непосредственно вашему бывшему супругу через условное депонирование в рамках этого рефинансирования. Если это указано в вашем мировом соглашении, кредитор не будет штрафовать вас за получение наличных. Это потому, что технически вы не снимаете наличные. Вы покупаете недвижимость у своего супруга.

Отсрочка продажи – еще один вариант, который следует учитывать при разделе дома.

В некоторых случаях есть причины, по которым кто-то не хочет продавать дом.

У них может не быть возможности рефинансировать собственность, или они не будут ее продавать, потому что как родители они согласились оставить детей в доме. Всегда есть возможность сохранить совместную собственность после развода.

Вы можете отложить вопрос о том, как разделить доходы от акционерного капитала, на более поздний и более удобный срок. У вас по-прежнему есть возможность продать недвижимость сразу или заставить одного супруга выкупить другого, когда это будет более целесообразно.

Сохранение дома и рефинансирование ипотеки

Если один из супругов хочет сохранить семейный дом после развода, рефинансирование часто необходимо для «выкупа» доли другого супруга в собственности.

Лина Гильен, адвокат

Если вы переживаете развод и хотите сохранить семью
домой, вам, скорее всего, придется выкупить супругу, заплатив сумму, равную
его интерес к дому.

Например, предположим, что вы (Салли) и ваш супруг
(Том) владеет домом стоимостью 300 000 долларов США, при условии ипотечного кредита с непогашенным
остаток в размере 200 000 долларов США. По этому сценарию капитал в доме составляет 100 000 долларов.
Если вы с Томом разделите свои активы 50 на 50, у каждого из вас будет по 50 000 долларов собственного капитала.
Если вы хотите сохранить дом после развода, вам придется заплатить Тому его
50% акций или 50 000 долларов, чтобы выкупить его. Обратите внимание, что не все пары расходятся.
их эквити 50-50; это обсуждается более подробно ниже.

Если только у вас нет большой кучи денег, которую вы
можете использовать, чтобы выкупить Тома, или у вас есть другие активы, которые вы можете дать Тому взамен
на его долю в доме (например, пенсионные фонды) вам нужно будет
найти альтернативу.

Распространенный способ разводящихся супругов совершить выкуп
заключается в рефинансировании дома (убедившись, что новый кредит выдан на покупку имени супруга
в одиночку) и взять достаточно денег из собственного капитала, чтобы заплатить непокупаемый
супруг его доля. Как только это будет сделано, дом также должен быть передан
только на имя покупающего супруга.

Ваш первый шаг — определить свою долю «капитала»
дома. Домашний капитал создается, когда стоимость вашего дома увеличивается
и / или когда вы уменьшаете сумму, которую вы должны за свой дом по кредиту
платежи.

Для определения размера собственного капитала – или права собственности –
у вас есть в вашем доме, вы должны:

• стоимость
  дом
• вычесть
  непогашенный остаток по ипотеке и
• рассчитать
  ваша доля в оставшемся капитале.

Как мне оценить дом?

Первым шагом в этом процессе является определение текущего
стоимость дома (имеется в виду, сколько бы он продал сегодня). Есть несколько способов сделать
это.

Когда супруги могут договориться о стоимости дома

Некоторые пары могут легко договориться о стоимости дома. Они могут
проверьте местные веб-сайты, такие как www.zillow.com
или www.trulia.com, оба из которых предоставляют
оценочная стоимость дома на основе местных сопоставимых продаж.

Вы также можете посмотреть налогооблагаемую стоимость имущества, используемую вашим городом или округом.
налоги на дом, но эта величина часто ненадежна.

Лучший способ определить ценность для вас двоих
спросить доверенного агента по недвижимости в вашем районе, который может иметь более свежие
сопоставимые продажи и могут дать вам хорошую оценку того, что ваш дом может продать
за.

Если вы и ваш супруг можете договориться о стоимости, то согласованная
сумма должна быть включена в ваше соглашение об урегулировании развода и/или любое отдельное
«положение» (письменное соглашение), которое вы заключаете относительно продажи
дом. Убедитесь, что вы уверены, что стоимость справедлива, особенно если ваш
супруг более осведомлен о недвижимости.

Если супруги расходятся во мнениях относительно стоимости дома

Если есть какие-либо разногласия по поводу стоимости дома или
если у вас есть какие-либо опасения по поводу предлагаемой стоимости дома вашего супруга, вам следует нанять
профессиональный оценщик недвижимости
кто может дать вам надежную оценку.

Профессиональный оценщик может взимать от 300 до 400 долларов США
(в зависимости от региона), но эта плата может быть оправдана, особенно когда
вы считаете, что судьи, скорее всего, примут сертифицированного оценщика
оценка.

Если вы и ваш супруг не уверены
значение, но все еще способный работать вместе, вы можете выбрать
совместного оценщика (кого-то, кого вы нанимаете вместе) и разделить расходы на
плата за оценку. Это сэкономит вам время и деньги.

Если вы двое не можете договориться об оценщике, каждый из вас может
в конечном итоге наймите собственного оценщика и отправляйте конкурирующие отчеты об оценке
суд. В этом случае судья решит, какое значение кажется наиболее надежным.

Как определить точный
Ипотечный баланс?

Это легкая часть. Вы можете получить сумму «выкупа» от кредитора (банка или
учреждение, которое держит вашу ипотеку). Не забудьте включить любую секунду
ипотечные кредиты, кредитные линии или другие обременения (долги перед
домой), такие как любые залоговые права.

Как определить свою долю капитала?

Точный
сумма ваша доля в собственном капитале будет зависеть от вашего
законы штата, ваш судья и ваша способность вести переговоры. Факторы разные, но могут
включают:

• является ли дом добрачным имуществом (значение
  купили ли вы или ваш супруг дом до брака с отдельными
  средства)
• , застрахован ли дом (или домашний капитал)
  по брачному договору
• независимо от того, создали ли вы какое-либо отдельное имущество или сообщество
  имущественные взносы в дом во время брака (например,
  вы произвели платежи по ипотеке, налогам на имущество и/или улучшениям, или
  прилагали ли вы какой-либо физический труд для улучшения дома), и
• независимо от того, живете ли вы в муниципальной собственности или
  состояние справедливого распределения.