Содержание
Как оспорить кадастровую стоимость? | Администрация Доможировского сельского поселения
Главная »
Росреестр информирует »
Как оспорить кадастровую стоимость?
Изменение кадастровой стоимости – одна из наиболее актуальных тем, волнующая жителей Ленинградской области. На вопрос отвечает начальник отдела определения кадастровой стоимости Кадастровой палаты по Ленинградской области Денис Шереметьев.
Если по результатам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, существует возможность ее пересмотра. Оспорить результаты оценки можно в суде или в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Ленинградской области. При этом комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе.
Основаниями для пересмотра являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости. Далее сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение.
К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости требуется приложить выписку из реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а также документы, подтверждающие основания для пересмотра. При этом, если основанием послужило установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, отчет независимого оценщика требуется представить как в бумажном, так и в электронном виде.
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно по запросам любых лиц.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и в случае принятия положительного решения уведомляет об этом владельца недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Внесение новой кадастровой стоимости в реестр недвижимости происходит без участия заявителя.
Новые сведения о кадастровой стоимости начинают применяться для расчета налога с 1 января календарного года, в котором обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В отличие от юридических лиц граждане могут обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд напрямую, без предварительного рассмотрения вопроса в комиссии. Юридическое лицо может подать документы в судебные инстанции, только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его в течение 30 дней.
Арендаторы также имеют право подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей.
Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра?
Что нужно знать для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии Росреестра, каковы сроки подачи заявления и статистика рассмотрения обращений, рассказала Анастасия Рой, юрист компании «ТопЛайн».
Обращение в Комиссию Росреестра за установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки, которая может служить налоговой базой для целей налогообложения, а также базой для расчёта арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка.
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке и требованиями законодательства об оценочной деятельности на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости: площадь, разрешенное использование, месторасположение, категория земель и другое.
В рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость определяется в результате массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости, а не конкретного объекта. Не редки случаи, когда в такой группе имеется объект, который обладает уникальными характеристиками, установление которых может существенно снизить размер его кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить вытекающие из неё платежи (налог, арендная плата).
В этом случае установление кадастровой стоимости такого объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным способом уточнения основных экономических характеристик объекта, которое направлено на установление кадастровой стоимости в соответствующем объекту недвижимости размере.
Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право лица, чьи права или обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости (собственник, бывший собственник, арендатор и др.
), оспорить размер установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Право оспаривания кадастровой стоимости может быть реализовано через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации (Комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Что нужно знать о комиссии?
Комиссия, созданная в субъекте Российской Федерации, рассматривает обращения физических и юридических лиц по вопросам оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и иных объектов недвижимости.
Применяемый закон
Ранее государственная кадастровая оценка проходила в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В некоторых субъектах Российской Федерации всё ещё продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с указанным законом, например, в Республике Алтай, Республике Марий Эл, Омской области, Ростовской области, Ульяновской области и некоторых других субъектах Российской Федерации.
Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Новые правила проведения государственной кадастровой оценки закреплены в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениями которого также установлен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.
Результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам могут быть оспорены в Комиссии в случае её создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.
Таким образом, в первую очередь необходимо установить, на основании какого закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, с которой вы не согласны и хотите оспорить.
После чего обращаться с соответствующим требованием в созданную согласно положениям такого закона Комиссию.
Необходимо ли предварительное обращение в Комиссию для последующего обращения в суд?
Ранее обращение в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости было обязательным требованием для последующей подачи аналогичного требования в суд (соблюдение досудебного порядка).
Ситуация изменилась 1 января 2017 года, в силу вступил Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предварительное обращение в Комиссию субъекта, в котором находится спорный объект недвижимости, больше не являлось обязательным.
Теперь выбор стоит только за заявителем – Комиссия или суд.
Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии перед судом
Обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной именно в Комиссию имеет ряд преимуществ перед обращением в суд.
- Сроки рассмотрения
Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии занимает всего 30 дней со дня поступления заявления, когда в суде срок получения вступившего в законную силу решения может составить 5 – 8 месяцев.
- Процент удовлетворяемых требований
Здесь стоит обратиться к обобщённой статистике рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра, расположенной по ссылке.
Так, за период с 1 января 2020 года по 31 марта 2020 года в созданные при территориальных органах комиссии поступило 4 142 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6 064 объектов недвижимости. Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято только 3 130 заявлений в отношении 4 506 объектов недвижимости.
Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 1 479 заявлений (2 177 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 16 заявлений (16 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 856 заявлений (1 235 объектов недвижимости), 22 заявления (22 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией.
Принятие решений в отношении 757 заявлений (1 056 объектов недвижимости) комиссиями планируется в следующем отчётном периоде.
Таким образом, удовлетворяемость подаваемых в Комиссию требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости за указанный период составила 52 %.
Стоит обратить внимание, что в судебном порядке такой процент существенно выше, поскольку при обращении именно в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, будет получено положительное решение.
Однако высокий процент удовлетворяемых требований в Комиссии в совокупности с более короткими сроками рассмотрения явно являются существенными преимуществами Комиссии перед судом.
- Экономическая выгода
При обращении в суд заявителю, помимо подготовки отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости, который необходимо прикладывать к требованию как в случае обращения в Комиссию, так и в суд, нужно будет понести также судебные расходы: уплата государственной пошлины при подаче административного искового заявления, оплата судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
С детальным расчётом расходов на процедуру оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии, а также сравнение с необходимыми расходами процедуры в суде можно ознакомиться на нашем сайте по ссылке.
В некоторых случаях расходы на процедуру оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде могут вовсе превысить экономическую выгоду от такого действия. Тогда обращение в Комиссию является единственным экономически обоснованным вариантом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. Зачастую это касается небольших объектов, чья кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной, однако всё же может принести своему собственнику экономию при уплате налогов на такое имущество или арендатору при уплате арендных платежей.
- Одно заседание
Рассмотрение Комиссией обращения происходит в одно заседание, когда в суде таких заседаний будет минимум 3 (2 ‒ в суде первой инстанции и 1 ‒ в суде апелляционной инстанции), а иногда и больше.
Комиссия заранее готовится к заседанию, знакомится с полученными замечаниями к отчёту от государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и Администрации района, изучает сам отчёт, сравнивает со стоимостями за прошлые периоды.
В самом заседании Комиссия рассматривает требование по существу и голосует. По итогам голосования Комиссия удовлетворяет требования заявителя или отказывает в их удовлетворении.
Как правило, технические ошибки в отчёте (например, отказ от применения корректировки по существенному элементу сравнения) Комиссия в заседании не обсуждает, но указывает их в протоколе, что служит основанием для отказа в удовлетворении требований. После исправления таких ошибок в отчёте заявитель вправе повторно обратиться в Комиссию с тем же требованием.
Состав Комиссии
В состав Комиссии должно быть включено не менее пяти человек, из них:
- один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации;
- один представитель органа регистрации прав;
- один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации;
- также могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации.
Срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть подано в Комиссию со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости и до дня внесения в ЕГРН новых сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости.
Новые сведения могут быть внесены в ЕГРН в результате:
- проведения новой государственной кадастровой оценки;
- оспаривания кадастровой стоимости;
- определения кадастровой стоимости у вновь учтённых объектов недвижимости;
- определение кадастровой стоимости у ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений об изменении количественных и (или) качественных характеристик объекта недвижимости.
Но не стоит забывать, что при изменении кадастровых сведений ранее внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются и считаются архивными сведениями.
В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 указано, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Именно от наличия у заявителя права применения такой кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством, зависит, будет ли рассмотрено такое обращение.
Указанное означает, что в первую очередь надо смотреть, с какой даты подлежит замена кадастровой стоимости на рыночную. Такая дата будет разная для объектов, находящихся в аренде и в собственности.
Аренда: кадастровая стоимость меняется на рыночную с 1 января того года, когда подано заявление. Таким образом, чтобы пересмотреть архивную стоимость 2019 года, заявление должно было быть подано до 31.12.2019. Подать в 2020-м уже нельзя.
Собственность: кадастровую стоимость меняем на рыночную с даты её применения, но не более чем за три года.
Таким образом, если стоимость 2019 года стала архивной, её можно пересмотреть в 2019-м, 2020-м и 2021-м в Московской области и в 2019-м и 2020-м в Москве.
Данный пункт постановления относится чаще всего к стоимости, ставшей архивной, не по причине проведения очередной кадастровой оценки, а по причине изменения качественных или количественных показателей объекта (изменение разрешённого вида использования, площади).
Кроме того, данные правила установлены не законом, а судебной практикой, которая может измениться, поэтому настоятельно рекомендуем своевременно оспаривать кадастровую стоимость, не дожидаясь, пока она станет архивной.
В каких субъектах Российской Федерации создана Комиссия?
Подготовленное заявление об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной может быть подано в Комиссию в случае её создания в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект.
Так, например, комиссии действуют в Московской области, Свердловской области, Смоленской области и других субъектах Российской Федерации.
Подробнее об учреждении нужной Комиссии того или иного субъекта следует узнавать на сайтах или по телефонам уполномоченного органа субъекта Российской Федерации (например, Департамент имущественных отношений/Министерство по управлению имуществом субъекта Российской Федерации).
Если же в субъекте Российской Федерации такая Комиссия не создана, то установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной возможно только путём обращения в суд.
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории Московской области, возможно через соответствующую Комиссию.
А вот в городе Москве такая Комиссия не была создана, в связи с чем оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории города Москвы, в Комиссии невозможно.
Статистика рассмотрения обращений об оспаривании кадастровой стоимости Комиссией по Московской области
Согласно информации, расположенной на сайте Министерства имущественных отношений Московской области, с января по ноябрь 2019 года в адрес Министерства, ГБУ, Комиссии и судов поступили обращения по 8 000 из 12,3 млн объектов недвижимости.
По итогам рассмотрения пересмотрена кадастровая стоимость 40 % из них.
А с марта по ноябрь 2019 года Комиссия рассмотрела 630 заявлений по 2 500 объектам недвижимости, положительные решения приняты по 265 заявлениям по 840 объектам. Наибольшее количество заявлений – 16,5 % было направлено по земельным участкам промышленного назначения, а по садовым, дачным участкам и землям под ведение личного подсобного хозяйства – 12 %.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии
Для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости следует подготовить заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К указанному заявлению в обязательном порядке прилагаются:
- оригинал выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- оригинал отчёта об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;
- копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.
Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов.
Обращаем внимание, что в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Заявление об оспаривании может быть подано в Комиссию путём его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.
Комиссия в течение трёх рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет представленный отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение.
Также Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет заявителю уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты заседания по вопросу рассмотрения заявления.
Лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании Комиссии, а также приглашаются для участия в заседании Комиссии.
В заседании подлежит рассмотрению сам отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому в процессе желательно участвовать оценщику, который осуществит защиту подготовленного им отчёта. Комиссия проверяет оформление и содержание отчёта, его соответствие с требованиями оценочной деятельности и федеральными стандартами.
По итогам рассмотрения заявления об оспаривании Комиссия вправе принять:
- решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- решение об отклонении заявления об оспаривании.
Решения Комиссии принимаются простым большинством голосов.
Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения. В случае принятия Комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен на электронном носителе в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость.
Решение же об отклонении заявления об оспаривании может быть оспорено в суде.
В результате оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости путём подачи в Комиссию заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной должен быть установлен соответствующий такому объекту размер кадастровой стоимости. Если желаемый результат так и не был достигнут, то перед заявителем есть выбор следующих действий:
- оспорить решение Комиссии об отклонении заявления об оспаривании в суде;
- обратиться в суд с административным исковым заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Рассматриваемая категория споров является достаточно сложной и трудоёмкой, поэтому при возникновении затруднений советуем всё же обратиться за помощью к юристу.
Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-67462 от 18 октября 2016 г.
Контакты редакции: +7 (495) 784-73-75, [email protected]
8 шагов для подачи апелляции на счет по налогу на имущество
Когда вы покупаете по ссылкам на нашем сайте, мы можем получать партнерскую комиссию.
Вот как это работает.
(Изображение предоставлено Getty Images)
Многие домовладельцы стали свидетелями резкого роста стоимости своей недвижимости, поскольку пандемия вызвала бешеный рынок жилья. Если вы предполагаете большие доходы от продажи дома, рост цен на жилье — повод для радости.
Но, возможно, вам не захочется пить шампанское, когда вы получите счет за налог на недвижимость. По мере того, как цены на жилье растут, налоги на недвижимость следуют их примеру. Ваш налоговый счет определяется путем умножения оценочной стоимости вашего дома на местную налоговую ставку.
Домовладельцы столкнутся с более высокими налогами в 2022 году и позже, поскольку местные жители переоценивают стоимость недвижимости, хотя боль должна уменьшиться, поскольку рост цен замедлится. Киплингер ожидает, что спрос на жилье снизится, а цены на жилье вырастут на 3% в 2022 году. И имейте в виду, что местные налоговые ставки также влияют на ваш счет. Если ваш муниципалитет снизит ставки, чтобы обеспечить облегчение или остаться в пределах требуемых уровней, ваш счет может уменьшиться или показать лишь незначительное увеличение.
Но если ваш счет по налогу на имущество значительно увеличился, у вас могут быть основания для апелляции , , особенно если увеличение кажется не соответствующим общему повышению цен в вашем районе.
В большинстве юрисдикций вам предоставляется 90 дней после получения новой оценки для подачи апелляции, хотя некоторые закрывают окно для апелляции через 30 дней, говорит Пит Сепп, президент Национального союза налогоплательщиков. По словам Зеппа, некоторые юристы рассматривают апелляции по налогу на имущество в непредвиденных обстоятельствах, но большинство домовладельцев могут подать апелляцию самостоятельно.
Многие владельцы собственности каждый год оспаривают свои оценки, и от 20% до 40% из них добиваются более низких оценок и налогов на недвижимость . Следующие шаги покажут вам путь к успеху.
1/8
(Изображение предоставлено Thinkstock)
Шаг 1: ознакомьтесь с правилами
Графики различаются, но местные органы власти обычно рассылают домовладельцам уведомления об оценке в первые несколько месяцев года.
Как только вы получите свою — или даже раньше — проверьте крайний срок для оспаривания стоимости. У вас может быть всего несколько недель. И убедитесь, что вы знаете, как ваша местность оценивает недвижимость.
Некоторые устанавливают налогообложение в процентах от рыночной стоимости, например, 80%, так что не расстраивайтесь, если вы получите 9 долларов.Оценка 0,000 для дома, который, по вашему мнению, стоит не менее 100 000 долларов США, — все в вашей юрисдикции должны иметь одинаковое отношение.
В зависимости от того, как часто ваша община проводит переоценку стоимости жилья, вы можете не сразу заметить значительное увеличение своего налогового счета. Некоторые области обновляют значения ежегодно, в то время как другие делают это раз в два года или каждые несколько лет.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
2/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Шаг 2. Проверьте, есть ли у вас льготы по налогу на имущество, которых вы заслуживаете
Когда вы получите квитанцию об уплате налога на имущество, проверьте ее на предмет ставки налога, суммы оценки и графика платежей, а также убедитесь, что все льготы, на которые вы имеете право, перечислены по пунктам.
Некоторые штаты разрешают любому, кто владеет основным домом и живет в нем, защищать часть его стоимости от налогообложения. Вы можете иметь право на получение кредитов в зависимости от вашего дохода или статуса пенсионера, ветерана или инвалида. Например, во Флориде все домовладельцы имеют право на освобождение от уплаты налога на имущество в размере до 50 000 долларов США; лица в возрасте 65 лет и старше, которые соответствуют определенным ограничениям дохода, могут претендовать на дополнительные 50 000 долларов США.
Другие налоговые льготы предоставляются в виде замораживания или отсрочки. В Аризоне домовладельцы в возрасте 65 лет и старше, прожившие в своем основном доме не менее двух лет и соответствующие ограничениям по доходам, могут заморозить оценку своей собственности на три года.
Скидки и другие льготы по налогу на имущество не являются автоматическими: обычно вы должны подать заявление на их получение и предъявить подтверждение соответствия требованиям.
Свяжитесь с налоговым управлением вашего штата или посетите его веб-сайт, чтобы узнать, какие льготы вам доступны.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
3/8
(Изображение предоставлено Montana Cadastral)
Шаг 3. Установите рекорд прямо
Проверьте регистрационную карточку вашей собственности. Вы часто можете проверить это на веб-сайте вашего населенного пункта, хотя в некоторых юрисдикциях вам, возможно, придется пойти в офис оценщика, чтобы просмотреть карточки собственности или запросить получение информации по электронной почте или факсу, — говорит Грег МакГенри, оценщик округа Райли. Кан., президент Международной ассоциации оценщиков.
Эта запись является официальным описанием вашего дома, и если вы увидите явную ошибку — скажем, четыре спальни и три с половиной ванных комнаты для вашего бунгало с двумя спальнями, например, — оценщик может исправить проблему на на месте, уменьшите оценочную стоимость и ваш налоговый счет.
Это избавит вас от формальной апелляции.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
4/8
(Изображение предоставлено Thinkstock)
Шаг 4. Проверьте сопоставимые объекты
Мы никогда не советуем вам идти в ногу с Джонсами, но сравнение вашей собственности с аналогичными в вашем районе определит, есть ли у вас веские основания.
Откройте карты собственности нескольких домов одинакового возраста и площади, с одинаковым количеством спален и ванных комнат, чтобы увидеть, как их оценки совпадают с вашими.
Найдите в своем районе последние цены продажи домов, похожих на ваш, на таких веб-сайтах, как Zillow.com или Realtor.com. Любые продажи, произошедшие за последние несколько месяцев, могли иметь место после последней оценки имущества, проведенной вашим оценщиком.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
5/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Шаг 5: Соберите доказательства и разработайте свое дело
Если вы обнаружите, что ваша оценочная стоимость значительно выше, чем у нескольких аналогичных домов, или что цены продажи близлежащих домов предполагают, что стоимость вашей собственности ниже расчетной, у вас могут быть основания для апелляции.
Но даже если ваша оценка находится в середине списка, это не обязательно справедливо. Может быть, в вашем доме дырявый подвал или паршивая планировка, которая не позволяет вам иметь сад. Оценка должна основываться на рыночной стоимости вашего дома; если у вашего места есть проблемы, которые отпугнут покупателей, сейчас самое время признать их.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
6/8
(Изображение предоставлено Thinkstock)
Шаг 6. Сражайтесь жестко, но вежливо
Процесс зависит от местности, но вы, скорее всего, отправите свою апелляцию и свои доказательства — данные о сопоставимых объектах, чертежи, фотографии, оценки ремонта — оценщику для рассмотрения. Вы должны получить вердикт в течение пары месяцев.
Если вы недовольны, обратитесь в апелляционную комиссию и примените свои навыки убеждения. Не хнычьте и приберегите свое мнение о политике и налоговых ставках для избранных представителей, которые голосуют по этим вопросам.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
7/8
(Изображение предоставлено Thinkstock)
Шаг 7. Обратитесь к профессиональному оценщику
Если у вас нет времени или желания сражаться самостоятельно, наймите наемника, который сделает всю работу за вас. Профессиональный оценщик может предоставить убедительные доказательства стоимости вашей недвижимости. Если ваше сообщество разрешает сторонние оценки — и если вы готовы потратить не менее 250 долларов — найдите оценщика с национальной сертификацией, например, через Институт оценки или Американское общество оценщиков. Не поддавайтесь на просьбы юридических фирм или других служб о том, что они помогут вам в обмен на высокий процент экономии на вашем счете — это не стоит затрат.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
8/8
(Изображение предоставлено Getty Images)
Шаг 8: пожинайте плоды!
Если вам нужен дополнительный стимул, чтобы скептически отнестись к оценке вашей недвижимости, помните следующее: Успешная апелляция — это действительно подарок, который продолжает приносить год за годом.
Поднимите тост за свой успех.
Спонсорский контент
(откроется в новой вкладке)
Лиза проработала более 15 лет с Kiplinger’s Personal Finance и возглавляет ежегодный рейтинг журнала лучших банков, кредитных карт с лучшим вознаграждением и фирм финансовых услуг с лучшим обслуживанием клиентов. Она также освещает множество других тем, от выхода на пенсию до здравоохранения и финансовых проблем миллениалов. Она поделилась своим опытом в качестве гостя на Today Show, CNN, Fox, NPR, Cheddar и многих других средствах массовой информации по всей стране. Лиза окончила Государственный университет Болла и получила школьную награду «Выпускник последнего десятилетия» в 2014 году. Супруга военного, она путешествовала по США и в настоящее время живет в районе Филадельфии со своим мужем и двумя сыновьями.
Legal Highlights: Оспаривание кадастровой стоимости: причины и причины
В разделе Legal Highlights не участвовали сотрудники отчетности или редакции The Moscow Times.
Рустам Курмаев
Партнер, Разрешение споров
Гольцблат БЛП
Системный кризис, в настоящее время раздирающий страну, побуждает бизнес-сообщество уделять особое внимание сокращению коммерческих расходов. Эффективный способ сделать это — добиваться снижения кадастровой стоимости земли, торговых центров и других объектов, используемых в их хозяйственной деятельности.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – рыночная стоимость имущества, определяемая государственной кадастровой оценкой, в которой используются методы массовой оценки для получения определенного показателя стоимости квадратного метра. Этот показатель распространяется на все земельные участки в пределах одной территориальной зоны, определяемые по множеству критериев (ценовых переменных).
Поскольку используется ограниченное количество переменных ценообразования, государственная кадастровая оценка не учитывает все индивидуальные качества объекта или все виды ограничений и обременений (таких как аренда, ипотека и т.
д.).
Следовательно, кадастровая стоимость недвижимости всегда отличается от рыночной стоимости и обычно выше ее, хотя она может быть уменьшена за счет рыночной оценки соответствующего объекта недвижимости.
Василий Малинин
Ассоциированный сотрудник, разрешение споров
Goltsblat BLP
Кто может оспорить кадастровую стоимость (какие расходы можно сократить)?
Как физические, так и юридические лица могут добиться снижения кадастровой стоимости через компетентные органы; те, кто может быть заинтересован в оспаривании кадастра, напрямую соотносятся с правовыми положениями, привязывающими их права и обязанности к кадастровой стоимости.
База земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка (ст. 390 НК РФ), поэтому налогоплательщики-собственники земли обязательно захотят ее уменьшить, оспорив кадастровую стоимость своих земель.
Региональный налог на имущество организаций рассчитывается с использованием кадастровой стоимости административно-деловых центров, торговых центров, офисных помещений, торговых точек, объектов общественного питания и некоторых других видов имущества (статья 378.
2. НК РФ). Таким образом, те владельцы такой коммерческой недвижимости, которые не применяют специальные налоговые режимы и не освобождены от этого налога, будут в равной степени заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить свою налоговую нагрузку.
Цена внеконкурсной продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации). Например, арендаторы, желающие приватизировать сдаваемые в аренду государственные земельные участки, поскольку они владеют расположенными на них зданиями или сооружениями, могут оспорить кадастровую стоимость сдаваемых в аренду земель до подписания договора купли-продажи и пожинать плоды в момент покупки.
Некоторые арендаторы государственной или муниципальной земли платят арендную плату исходя из ее кадастровой стоимости, как это часто предусмотрено региональным законодательством, поэтому в их экономических интересах снизить арендную плату.
Новая редакция статьи 8.8. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вступающего в силу с 1 мая 2015 года, вводятся штрафы исходя из кадастровой стоимости земельного участка за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с категорией земли и/или разрешенным использованием. Для юридических лиц размер штрафа может достигать двух процентов от такой стоимости.
Выгоды, получаемые собственниками или иными правообладателями земельного участка, торгового центра или иного имущества, указанного в законе, зависят от того, насколько велика разница между его кадастровой и рыночной стоимостью. На практической основе часто вдвое меньше.
Как оспорить кадастровую стоимость
Законодательством предусмотрено два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном порядке или в судебном порядке.
В административном порядке заинтересованные лица обращаются в комиссию, рассматривающую споры о кадастровой стоимости.
Такие комиссии создаются при соответствующих территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр») в каждом субъекте Российской Федерации. Физические лица могут пропустить стадию комиссии и подать исковое заявление непосредственно в суд. Юридические же лица должны сначала обратиться в комиссию, иначе суд оставит их исковое заявление без рассмотрения.
Обязательный пакет документов для комиссии состоит из кадастрового акта на объект, правоустанавливающего документа (свидетельство, договор и т.д.), акта об оценке, подготовленного оценщиком, и положительного экспертного заключения, полученного от саморегулируемой организации г. оценщиков, к которым принадлежит данный оценщик.
Многие практикующие юристы считают, что эффективность комиссии оставляет желать лучшего. Часто отказывается от пересмотра кадастровой стоимости по формальным основаниям, которые, по сути, не имеют ничего общего с достоверностью рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в его отчете.
Одним из объяснений этого является преобладание в комиссии представителей органов исполнительной власти.
Следовательно, ни в коем случае нельзя возлагать все надежды на комиссию. Бизнесменам, которые должны обращаться в комиссию, следует на данном этапе сосредоточиться на привлечении квалифицированного оценщика для определения достоверной рыночной стоимости, а не установления искусственно заниженной. По сути, это самый важный практический аспект всей процедуры, так как в ходе судебного разбирательства суд проверит достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете, о чем более подробно будет сказано ниже.
Раньше судебный процесс был более выгодным по сравнению с административным, поскольку государственные арбитражные суды, руководствуясь Высшим Арбитражным Судом РФ, накопили обширную судебную историю в пользу истцов. Однако в августе 2014 года федеральный законодатель постановил, что споры о кадастровой стоимости должны рассматриваться судами общей юрисдикции на уровне субъекта (для Москвы и Московской области это Мосгорсуд и Московский областной суд).
Единой сложившейся практики разрешения подобных споров в Москве и Московской области нет, так как соответствующие суды едва завершают рассмотрение по существу первых дел, принятых к производству. Следовательно, пока нельзя сказать, займут ли суды общей юрисдикции позицию, соответствующую сложившейся практике государственного арбитража.
Тем не менее, квалифицированные юристы уже разработали судебные стратегии для владельцев недвижимости или других заинтересованных лиц, чтобы так или иначе прийти к желаемому снижению кадастровой стоимости.
Залогом окончательного судебного результата является судебно-медицинская экспертиза, проводимая для определения рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку никакие конкретные доказательства не имеют заранее установленного значения для судов, истец несет риск отклонения заключения об оценке (обоснованность вопроса решается в последующем обжаловании судебного акта). Поскольку суды изначально довольно критично относятся к отчету, представленному истцом, они обычно предлагают провести судебно-медицинскую экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества.
Такое предложение лучше не игнорировать, так как оно поможет снизить вышеописанный риск.
На данном этапе важно выбрать эксперта с наивысшей оценочной квалификацией и убедить суд в назначении высококвалифицированного и непредвзятого специалиста. Вы можете ожидать, что ваши оппоненты на стороне правительства также предложат своих экспертов. Скорее всего, суд, опираясь на заключение эксперта, удовлетворит иск в пределах установленной рыночной стоимости. Именно поэтому, готовясь к обращению в комиссию, вы должны позаботиться о том, чтобы ваша рыночная оценка была максимально объективной и достоверной, и в этом случае выводы отчета об оценке и экспертного заключения не должны сильно отличаться.
Вся процедура оспаривания кадастровой стоимости (административная и судебная стадии) займет от четырех до шести месяцев, поэтому нужно запастись терпением.
Каких результатов можно ожидать?
После рассмотрения вашего заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия или суд вынесут решение.
Кадастровая палата Росреестра затем на его основании должна будет внести новую кадастровую стоимость (содержащуюся в резолютивная часть решения) в Государственный кадастр недвижимости.
Но собственники и другие заинтересованные стороны, очевидно, будут заинтересованы в реальной экономии за счет снижения налогов или арендной платы исходя из кадастровой стоимости, а не только в актуализации госреестра.
Несомненным преимуществом последних изменений в законодательстве об оценке является то, что новые кадастровые стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее внесения оспариваемой (предыдущей) стоимости в Государственный реестр Кадастр недвижимости.
Следовательно, заинтересованным лицам важно получить налоговые льготы или иную экономию не только за период после внесения новой стоимости в Кадастр, но и за предшествующий период в отношении авансовых налоговых платежей или арендной платы, уже уплаченных на основании старой кадастровой стоимости.
Имеется негативная история дела, которая опирается, в частности, на Письмо Минфина № 03-05-04-02/27809 от 16.07.2013 о том, что налоговая служба не должна пересматривать ранее уплаченные налоги.
Несмотря на это, он был сформирован до того, как вступили в силу правовые положения, дающие обратную силу новым кадастровым значениям, и не представляется надежным.
Не менее важным остается вопрос о том, распространяется ли такая обратная сила на ситуации, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию в течение одного календарного года (скажем, 2014), а исковое заявление подается в следующем (2015) году .
Органы исполнительной власти, скорее всего, примут ограничительное толкование положения об обратной силе в отношении кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда. Новые кадастровые стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре (статья 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).