Как правильно взять ипотеку на квартиру: Как оформить ипотеку: пошаговая инструкция

Содержание

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации :: Деньги :: РБК Недвижимость

Рассказываем о том, что необходимо сделать для получения ипотечного кредита

Фото: Валерий Матыцин/ТАСС

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

www.adv.rbc.ru

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Хочу взять ипотеку. Что нужно знать? — Ипотека

Задумались об ипотеке? Рассказываем главное, чтобы вы могли принять взвешенное решение и выбрать оптимальные условия.

Что такое ипотека

Ипотечный кредит, а проще говоря — ипотека — это особый вид кредита, при котором право собственности вы оформляете на себя, а вашу недвижимость банк берёт в залог.

Пока вы полностью не выплатите кредит, вы не сможете просто так продать недвижимость или совершить с ней другие сделки — для этого потребуется получить согласие банка. Но в остальном распоряжаться собственностью сможете как угодно — например, прописывать родных и делать ремонт.

Кто может подать заявку на ипотеку

Есть общие требования к заёмщикам.

  • Прописка на территории РФ
  • Возраст — от 18 лет до 75 лет на момент выплаты ипотеки, а если оформляете ипотеку без подтверждения дохода — до 65 лет
  • Стабильный доход
  • Стаж на текущем месте работы от 3 месяцев

По некоторым программам кредитования к заёмщикам есть дополнительные требования — например, оформить ипотеку с господдержкой для семей с детьми могут только семьи с ребёнком.

Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку

Если вы зарплатный клиент Сбера, для подачи заявки нужен будет только паспорт.

Если вы зарплатный клиент другого банка, но работаете официально, нужны будут:
✅ Для подтверждения дохода — справка о доходах и расходах физического лица за последние 12 месяцев или справка по форме банка
✅ Для подтверждения занятости — номер СНИЛС для заказа онлайн-выписки из ПФР 

📌 Подробнее о необходимых документах и о том, как их оформить, вы узнаете в статье «Как подтвердить свой доход и занятость при покупке квартиры в ипотеку СберБанка». Также на любые ваши вопросы ответит онлайн-консультант при подаче заявки на Домклик.

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Узнать сумму, которую одобрит банк, можно только одним способом — подать заявку.

Одобренная сумма будет зависеть от размера дохода и ещё ряда факторов. При рассмотрении заявки банк учитывает в качестве дохода зарплату, а дополнительно может учесть пенсию, доход от аренды недвижимости или полученный по договору гражданско-правового характера. Алименты, пособия, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не учитываются в качестве дохода.

📌 Для увеличения одобренной суммы вы можете привлечь созаёмщиков, чей доход также будет учитываться. На эту тему мы написали отдельную статью: «Кто может оформить ипотеку СберБанка: всё о заемщиках и созаемщиках».

На какой срок выгоднее брать ипотеку

  • Меньше срок — меньше переплата, но больше ежемесячный платёж.
  • Больше срок — больше переплата, но меньше ежемесячный платёж.

Для того, чтобы выбрать оптимальный срок, найдите баланс. Оттолкнитесь от суммы ежемесячного платежа. На калькуляторе Домклик меняйте срок кредита до тех пор, пока ежемесячный платёж не составит приемлемую для вас сумму — ту, которую вам будет комфортно вносить каждый месяц вне зависимости от обстоятельств.

📌 Желательно, чтобы платёж по ипотеке не превышал 50% вашего дохода. Если он будет больше, велика вероятность отказа со стороны банка, а вам будет тяжелее справляться с финансовой нагрузкой.

Нужен ли первоначальный взнос

Да, нужен. В Сбере вы можете оформить ипотеку с первоначальным взносом от 15% стоимости недвижимости. А вообще размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Сравнить все программы кредитования можно на Домклик.

Сообщите менеджеру банка, если средства для первоначального взноса планируете выручить от продажи другой недвижимости и ещё не нашли покупателя.

📌 В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или различные сертификаты. Рассказали о них в статье «Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства».

Если денег на первоначальный взнос нет

Если накоплений нет, но в собственности есть какая-то недвижимость, вы можете оформить кредит под залог этой недвижимости. Это альтернатива ипотеке без первоначального взноса.

У этой программы есть преимущество — вы можете использовать деньги по своему усмотрению. Например, купить любую недвижимость, вложить деньги в строительство и ремонт — отчитываться о том, куда вы потратили деньги, не нужно. Но и ставка по такому кредиту немного выше — от 11,5%.

Ставки по ипотеке в Сбере

Ставка зависит от программы кредитования. Ставки по ипотечным программам Сбера:

  • Господдержка — от 6,3%
  • Ипотека для семей с детьми — от 5,3%
  • Приобретение строящегося жилья — от 10,5%
  • Приобретение готового жилья — от 10,5%
  • Строительство жилого дома — от 10,5%
  • Загородная недвижимость — от 10,8%

📌 Посмотреть условия программ и рассчитать ипотеку можно на калькуляторе Домклик.

Как получить скидку на ставку по ипотеке

На ставку в зависимости от программы кредитования могут влиять срок кредита и размер первоначального взноса — это наглядно можно увидеть в калькуляторе Домклик.

Также оформить кредит по низкой ставке вам помогут скидки и акции Домклик:

  • Скидка при страховании жизни — 1%
  • Скидка при покупке недвижимости на Домклик — 0,3%
  • Скидка при использовании сервиса «Электронная регистрация» — 0,3%  

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

В Сбере вы можете получить деньги на строительство дома или купить в ипотеку:

  • Комнату
  • Квартиру на первичном или вторичном рынке
  • Апартаменты
  • Дом
  • Дачу
  • Земельный участок
  • Гараж

В зависимости от типа недвижимости, вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком. Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.

Что делать сначала: искать жильё или подавать заявку

Мы рекомендуем сначала подать заявку на ипотеку, а уже после подбирать жильё. Так вы сможете понимать, на какую сумму кредита можно ориентироваться.

После одобрения заявки на ипотеку у вас будет целых 90 дней на поиск недвижимости и заключение сделки — вы точно всё успеете.

Как подать заявку на ипотеку

Заявку вы можете подать онлайн, за пару минут, на сайте или в приложении Домклик. Если при подаче заявки возникнут вопросы — вам поможет онлайн-консультант. Он подскажет, какие документы необходимо загрузить и как их правильно заполнить, поможет отправить заявку в банк.

После того, как решение будет принято, вас будет сопровождать группа менеджеров в режиме 24/7. Менеджер поможет, если вам необходимо будет изменить срок или сумму кредита, программу кредитования, а также ответит на любой вопрос по вашей заявке.

Я всё ещё сомневаюсь: брать или не брать

Ипотека — это возможность реализовать свои мечты: например, жить отдельно, быть ближе к природе, переехать в квартиру побольше или даже в другой город. Однако подходить к решению о её оформлении стоит прагматично. Главное — честно оценить свои силы.

📌 У ипотеки множество плюсов, но есть и минусы. Узнали мнение эксперта и подробно рассказали об этом в статье «Ипотека или аренда: что выгоднее? Отвечает главный аналитик СберБанка».

Потребительский кредит на жилье или ипотека— что лучше?

Что лучше: ипотека или потребительский кредит

Основные критерии


При выборе способа покупки жилья необходимо обратить внимание на следующие факторы:


  • срок кредитования;


  • процентные ставки;


  • обеспечение по кредиту;


  • страховка;


  • максимальная сумма займа;


  • пакет документов;


  • первоначальный взнос;


  • скорость оформления.


Разберем каждый из этих пунктов в отдельности, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и остановиться на ипотеке или кредите на покупку квартиры.


Оформить кредит

Срок кредитования и процентная ставка


Эти два критерия лучше всего помогают определить, что выгоднее: потребительский кредит или ипотека. Второй вариант часто выбирают из-за более низких процентных ставок и долгого срока кредитования, который может достигать 30 лет. Но обратная сторона этих преимуществ — огромные переплаты. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, тем больше в итоге платите банку.


Однозначно выгоднее взять кредит на короткий срок. По потребительским займам он обычно составляет до 5 лет. Именно такой максимальный срок предлагает Банк Русский Стандарт. Но важно помнить, что короткий срок влечет за собой большой ежемесячный платеж — около 50 000 ₽ при сумме кредита 2 000 000 ₽. 


Процентные ставки в Банке Русский Стандарт находятся в пределах от 15 до 28% годовых. Точный процент определяется в индивидуальном порядке, наиболее выгодные условия предлагаются заемщикам с хорошей кредитной историей и сотрудникам организаций-партнеров банка. Узнать свою процентную ставку можно только после одобрения заявки на кредит.


Оформить кредит

Страховка и обеспечение


Сниженные процентные ставки по ипотеке назначаются не просто так. Банк получает гарантии в виде залога на приобретаемое жилье. Но квартира и дом могут пострадать в результате пожара и стихийных бедствий. Именно поэтому требуются дополнительные гарантии, а именно — страховка. Она оформляется за счет заемщика, и ее сумма обычно включается в стоимость кредита. Если клиент платит ипотеку 30 лет, то весь этот срок ему необходимо оплачивать и страховку. При этом квартира или дом будут находиться в собственности банка. Могут возникнуть дополнительные сложности, если заемщик решит продать жилье. Во-первых, многие покупатели настороженно относятся к ипотечным квартирам. Во-вторых, сама процедура продажи становится сложнее, ведь сначала необходимо получить разрешение банка.


Таким образом, несмотря на сниженные ставки по ипотеке, потребительский кредит на квартиру зачастую оказывается выгоднее. В первую очередь это связано с тем, что нет необходимости дополнительно оплачивать страховой полис.


Оформить кредит

Дополнительные услуги

Страхование заемщиков


Помогает погасить кредит в случае потери работы, постоянной утраты трудоспособности, ухода из жизни.

Выбираю дату платежа


Позволяет выбрать дату погашения кредита при оформлении кредита.

Постоянный контроль


Услуга оповещения об операциях и ИНФО m@il
позволяют взять кредит и быть в курсе всех изменений по счету.

Максимальная сумма займа


Банк Русский Стандарт выдает до 2 000 000 ₽ на любые цели. Это значит, что часть суммы вы можете потратить на покупку квартиры, а остальные средства вложить в ремонт или другие дополнительные расходы. Если жилье стоит не дороже 2 000 000 ₽, лучше оформлять потребительский кредит, а не ипотеку — конечно, если заемщик может себе позволить крупные ежемесячные платежи.


В другом случае работает главное преимущество ипотеки — возможность взять крупную сумму на большой срок. Но это не так выгодно, как потребительский кредит.


Оформить кредит

3 шага к получению кредита на жилье в Банке Русский Стандарт


Шаг 1. Заполните анкету на нашем сайте, по телефону или в офисе банка.


Шаг 2. Дождитесь звонка или смс с уведомлением о нашем решении.


Шаг 3. Приходите в офис банка, подпишите договор и заберите наличные.

Пакет документов


Большой пакет документов — главный недостаток ипотечного кредитования. Необходимо подтвердить занятость, доходы по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Кроме этого, требуется оформить залог на приобретаемую квартиру или дом и страховку. Все это отнимает очень много сил. Кроме того, решение банка действует строго определенное время, и, если не успеть, то всю процедуру придется проходить заново.


Этих сложностей можно избежать, если оформить потребительский кредит. В Банке Русский Стандарт от заемщика требуется только два документа — паспорт и второй документ на выбор. Это может быть СНИЛС, водительское удостоверение, пенсионное удостоверение или действующий загранпаспорт. С точки зрения экономии времени и сил кредит лучше, чем ипотека.


Оформить кредит

Первоначальный взнос


Чтобы получить ипотеку, нужно в обязательном порядке накопить первоначальный взнос. Минимум он составляет 10% стоимости жилья. При этом размер первоначального взноса напрямую влияет на процентную ставку: чем больше заемщик платит на старте, тем более выгодные условия предлагает банк.


Для оформления потребительского кредита на покупку квартиры первоначальный взнос не нужен. Такие условия позволяют быстрее приобрести недвижимость. В этом смысле кредит однозначно лучше, чем ипотека на жилье.


Оформить кредит

Скорость оформления


Длительная процедура оформления документов — то, что заемщикам не нравится в ипотеке. Перед подачей заявки нужно собрать полный пакет документов, а рассмотрение занимает больше времени, чем в случае с обычным потребительским кредитом.


Банк Русский Стандарт гарантирует, что с момента заполнения анкеты до получения наличных проходит 1 день. Благодаря автоматизированной системе мы рассматриваем заявки быстро.


Оформить кредит

Важная информация для заемщиков

Условия кредита на жилье в Банке Русский Стандарт



  • Срок кредитования — от 12 до 60 месяцев. После рассмотрения заявки банк предлагает определенный срок кредитования, но заемщик может выбрать более удобный.



  • Сумма — до 2 000 000 ₽.



  • Процентная ставка — от 15 до 28% годовых.



  • Возможность выбрать удобную дату платежа, не привязанную к дате оформления кредита.



  • Погашение одним из 10 способов, в том числе онлайн.


Сумма 2 000 000 ₽ доступна сотрудникам компаний, заключивших с Банком Русский Стандарт договор об организации безналичных расчетов и (или) договор эквайринга. Для всех остальных клиентов максимальная сумма кредита составляет 500 000 ₽.


Ставка 15% назначается при оформлении 500 000 ₽ на 12 месяцев — «Кредит для надежных клиентов». В остальных случаях можно воспользоваться «Кредитной линией», в рамках которой процентная ставка составляет от 19,9 до 28% годовых.

Требования к заемщику



  • Российское гражданство.



  • Возраст от 23 до 70 лет.



  • Постоянный источник дохода.



  • Отсутствие судимостей.



  • Постоянная регистрация в регионе присутствия Банка Русский Стандарт.

Пакет документов


Для оформления «Кредитной линии»:



  • российский паспорт;



  • второй документ на выбор: СНИЛС, пенсионное удостоверение, водительское удостоверение, действующий загранпаспорт.


Для оформления «Кредита для надежных клиентов»:



  • российский паспорт;



  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или сведения о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица;



  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость или выписка из Единого государственного реестра недвижимости на имя заемщика.

Чтобы определить, что выгоднее — ипотека или потребительский кредит на покупку квартиры, — нужно рассмотреть конкретный случай и посчитать сумму переплат по каждому предложению. Если заемщику нужна небольшая сумма на короткий срок, лучше остановить выбор на обычном нецелевом кредите. Но когда требуется более 2 000 000 ₽ на длительный срок, ипотека становится единственным вариантом.

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников / Новости / О компании

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку. Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд.
Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

Кто считается близким родственником?

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга. Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа. Поэтому лучше заранее  уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

  • Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.

  • Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами (п.2  ч.1 ст.220 НК РФ).

  • Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.

  • Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица.  Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя. Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы  исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями. Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что  покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена.  В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие. Подобрать выгодные условия, снизить ставку  и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт». Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

 1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

 2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР. Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников. Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать  в общем порядке.

 3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

  • анкета-заявление;

  • паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;

  • нотариально заверенная копия трудовой книжки;

  • свидетельства о рождении детей;

  • свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;

  • справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Остались вопросы?

Поделиться в социальных сетях:

Ключевая ставка снижена на 50 базисных пунктов с 8% до 7,5% годовых

Предыдущая новость

Как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры в новом доме

Следующая новость

Как правильно взять ипотеку на квартиру

В жизни любого человека, как правило, возникает насущный жилищный вопрос. Решать его можно по-разному, однако покупка жилья всегда требует серьёзных финансовых затрат, единоразово потянуть которые в состоянии далеко не каждый. Занять такую крупную сумму у знакомых или друзей обычно не менее проблематично. Именно поэтому многие обращаются в банк и перед ними встаёт уже другой, но не менее важный вопрос «Как взять ипотеку на квартиру?». Конечно, сотрудники банка с радостью помогут вам и достаточно подробно обо всём проинформируют, однако есть ряд вещей, о которых следует знать заранее. За ипотекой в банк стоит идти во всеоружии, понимая, что вас ждёт и какие бюрократические процедуры предстоят. Одобрят ли вам кредит или нет? Какую программу лучше выбрать? Как оформить страховку? Можно ли снизить ставку по ипотеке в дальнейшем? Что такое первоначальный взнос? Это лишь малый перечень вопросов, который может роиться у вас в голове, когда речь заходит об ипотеке. Давайте во всём разбираться.

Прежде всего, наша цель заключается в том, чтобы рассказать вам о том, как взять ипотеку выгодно. Именно это слово мы хотели бы подчеркнуть. Неважно, собираетесь ли вы брать ипотеку на квартиру одному человеку или семье, финансовые затраты, которые, вероятнее всего, ждут вас на протяжении ближайших лет (или даже десятилетий), способны значительным образом пошатнуть бюджет, если не распланировать их заранее. Поэтому начнём мы с подготовительного этапа.

1) Адекватная оценка собственных финансовых возможностей и планирование расходных статей

В первую очередь следует посчитать совокупный доход, который вы получаете ежемесячно. Если вы планируете взять ипотеку на квартиру семье, то включите в этот список общий семейный доход. Так можно будет понять объём финансов, которые находятся в вашем распоряжении. Как правило, ежемесячные выплаты по ипотеке не превышают 50 процентов от получившейся суммы. Планируя предстоящие расходы, следует учитывать тот факт, что ваше финансовое положение может измениться. Конечно, вряд ли можно просчитать возможное увольнение или экономический кризис, однако всегда необходимо иметь план «Б» в виде дополнительных сбережений и накоплений. Финансовая «подушка безопасности» поможет подстраховать вас от форс-мажорных ситуаций.

2) Выбор жилья и риелторского агентства

На этом этапе вы уже должны понимать, хотите ли вы взять ипотеку на покупку квартиры, дома, коттеджа или, например, таунхауса. Рынок недвижимости обладает достаточно сложной структурой и подчиняется не самой простой экономической логике, поэтому рекомендуем обратиться в надёжное риелторское агентство, в котором вам помогут подобрать себе жильё. Специалисты АН «ТИТАН» готовы оказать профессиональные услуги по подбору и оценке жилых объектов, а также сопроводить вас на всех этапах заключения сделки купли-продажи. Сюда же входит и помощь с получением ипотеки, однако мы забегаем немного вперёд.

Основной выбор, который предстоит сделать покупателю квартиры, связан с тем сектором рынка недвижимости, с которым тот решает иметь дело. Каждый из них обладает собственными нюансами. Объекты на вторичном рынке (то есть те, у которых уже был владелец) обычно дешевле, однако сделки здесь несколько более рискованные. Важно удостовериться, что из квартиры выписаны все посторонние лица, а арест или штрафы, наложенные судом, отсутствуют. Для этого может потребоваться выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). В профессиональных риелторских агентствах инспекция (то есть проверка) объектов недвижимости обычно предлагается среди прочего перечня услуг. При этом учитывайте, что для оформления ипотеки в новостройке банки, как правило, предлагают более разнообразные кредитные программы. Несмотря на тот, факт, что вам могут попасться недобросовестные застройщики, вероятность столкнуться с мошенничеством на вторичном рынке гораздо выше.

Кроме того, в случае с новостройками есть такое понятие как её «аккредитация». Банки проводят проверки, по результатам которых оценивают надёжность того или иного застройщика. Это важно и для вас, и для самого банка, поскольку вам практически гарантировано, что строительство жилого объекта будет завершено (хотя, к сожалению, и не всегда в срок), а финансовые организации фактически вернут себе залог. Оценке в данном случае подвергается репутация строительной компании, тщательнейшим образом проверяется её портфолио. Ведущие банки страны проверяют также и руководителей предприятия. Обычно такая проверка занимает всего несколько дней, если на руках имеется полный пакет документов. Для оформления ипотеки аккредитация застройщика банком означает, что одобрение кредита и сам процесс сделки купли-продажи будет двигаться гораздо быстрее.

Не следует забывать, что банками для граждан предусмотрена возможность индивидуального жилищного строительства. Так называются объекты недвижимости, которые изначально будут строиться под вас и вашу семью. По статистике, менее двух процентов всех ипотечных кредитов оформляется под ИЖС несмотря на то, что мечта о собственном доме есть у каждого второго россиянина. С 2008 года взять ипотеку можно и под участие в долевом строительстве, то есть вы фактически покупаете квартиру, которой ещё нет. Это сулит вам куда больший срок ожидания, ведь въезжать ещё долгое время будет некуда, однако вместе с тем и солидную скидку, поэтому данный вариант следует рассматривать как некое инвестиционное вложение.

Таким образом, вот два шага, которые мы советуем вам сделать перед визитом в банк: обращение в риелторское агентство и выбор подходящего варианта жилья. Этот порядок действий наиболее популярен среди наших клиентов. Иногда люди сначала идут в банк и одобряют себе ипотечный кредит, а уже потом занимаются поиском жилья, однако встречается это редко и содержит в себе ряд неудобств и рисков. Кроме того, необходимо учитывать, что в подобном случае после одобрения ипотеки вам нужно будет найти себе подходящую недвижимость в течение трёх месяцев, иначе в банк придётся обращаться повторно.

3) Одобрение ипотеки

Этот этап, разумеется, следует начать с выбора банка. Вы можете самостоятельно отсмотреть десятки финансовых организаций в вашем городе и ознакомиться с их ипотечными программами, однако опытный риелтор способен значительно сократить эту процедуру, предложив несколько наиболее привлекательных и выгодных вариантов. Если у вас есть зарплатная карта, оформленная в одном из банков, то имеет смысл выбрать именно его, если доступны различные льготные предложения, что сейчас не редкость. Также внимание следует обратить и на специальные акции. Всегда существует возможность найти наиболее выгодный вариант. Если вы относитесь к льготной категории граждан, попробуйте узнать о программах со сниженной процентной ставкой.

Многие задаются вопросом, можно ли взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос представляет собой сумму денег (порядка 10-30 процентов от стоимости жилья), которую вы готовы внести за недвижимость самостоятельно. Банк же заплатит продавцу недостающую часть. Поскольку первоначальный взнос иногда внести бывает довольно затруднительно, некоторые финансовые учреждения предлагают иные варианты платежей (например, с использованием материнского капитала). Однако мы рекомендуем перед оформлением ипотеки накопить достаточную сумму денег на требуемый первоначальный взнос. Это наиболее комфортный и безопасный способ, с помощью которого банк получит дополнительные гарантии вашей платёжеспособности, а вы сами уменьшите общую сумму кредита и время его выплаты.

Процентная ставка определяет процент, который вы ежемесячно будет выплачивать сверх суммы кредита, взятого у банка. Существуют способы снизить её. Базовый вариант здесь – это рефинансирование ипотеки. Учтите, что ипотеку, взятую недавно, рефинансировать вряд ли получиться. С этой просьбой имеет смысл обращаться в банк примерно через полгода после оформления. При этом вы не должны иметь просрочек и недоимок. В случае отказа на снижение процентной ставки повторное заявление лучше подавать по прошествии не менее двух месяцев. Когда берёте ипотеку, имейте в виду, что процент, который вы будете выплачивать, приобретя квартиру в новостройке, ниже, чем у сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Это гарантировано государством в рамках поддержки строящегося жилья.

Вам также понадобится страховка. Страхование ипотечного кредита – необходимое условие и обязательное требование банков при одобрении ипотеки. Для этого придётся обращаться в страховую компанию. АН «ТИТАН» является доверенным партнёром одного из крупнейших агентов-страховиков «РЕСО-Гарантия». От лица компании и под её брендом мы готовы взять на себя все заботы, связанные со страхованием вашей ипотеки. Пренебрегать этим этапом не стоит – он также требует сбора отдельного пакета документов.

И раз уж заговорили о документах, то вот базовый список бумаг, который вам потребуется для оформления ипотеки:

  • Заполненное заявление
  • Паспорт
  • СНИЛС / ИНН
  • Копия трудовой книжки
  • Справка о доходах

Для иностранных лиц этот список будет слегка отличаться. Кроме того, вместо некоторых вышеперечисленных документов можно предоставить их замену – например, вместо копии трудовой книжки есть возможность подать выписку из Пенсионного фонда в цифровом варианте. Имейте в виду, что это базовый пакет, то есть обязательный для всех граждан. В зависимости от вашего юридического и финансового положения он может дополняться новыми позициями. Мы уже упоминали про возможности оформления ипотеки в банке, зарплатная карточка которого есть у вас на руках. Обычно в таком случае процедура подачи документов для вас будет упрощена (иногда достаточно лишь паспорта) и значительно ускорена.

Отправьте заявку в банк и дождитесь его решения. Финансовое учреждение проверит, соответствует ли она их внутренним требованиям. Обычно это занимает всего несколько рабочих дней. Далее, вы узнаете сумму одобренного кредита (она может быть меньше предполагаемой). После согласования предоставьте банку информацию о приобретаемой недвижимости. Как мы уже отмечали, в случае с новостройками, если застройщик аккредитован, процедура проверки объекта не должна занять много времени. На данном этапе уже можно готовить документы для заключения сделки с продавцом. Опять-таки рекомендуем поручить эту задачу риелторскому агентству. Оно же займётся переоформлением права собственности недвижимости на ваше имя. После получения всех выплат продавцом и завершения этой процедуры сделка официально будет считаться закрытой.

Напоминаем, что АН «ТИТАН» предоставляет полный пакет услуг по сопровождению сделок купли-продажи объектов недвижимости. Сюда же входит помощь с оформлением ипотечного кредита и его страхование. Мы также являемся партнёрами сервиса Сбербанка «ДомКлик». Кроме того, у нас заключён договор с Городским ипотечным центром, что в значительной степени облегчает оформление кредита на жильё. Теперь получить ипотеку можно даже в тех банках, которые пока не представлены филиалами в г. Твери.

Ипотека иностранным гражданам 2022: особенности ипотеки в России


Расскажем о том, как купить жильё в ипотеку для нерезидентов РФ, какие нужны документы и какие требования к нерезидентам предъявляют банки.


Содержание

  • Можно ли взять ипотеку нерезидентам в РФ?

  • Какие банки дают ипотеку иностранцам

  • Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство

  • Ипотека без вида на жительство для нерезидентов

  • Требования к заемщику-нерезиденту

  • Какие документы нужно собрать

  • Порядок оформления для иностранцев

  • Как взять ипотеку, если супруг иностранец

Возможно ли оформление ипотеки иностранцам


Если у вас нет гражданства РФ, вы всё равно имеете право получить ипотеку в российском банке на покупку жилья на территории России. Основанием для этого служит ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но иметь право и беспрепятственно пользоваться этим правом — разные вещи. На деле банки не горят желанием кредитовать иностранных граждан и на то есть причины. Заёмщик-иностранец может перестать платить по кредиту и уехать из России. При таком исходе на банк ложатся материальные потери (неуплата процентов) и издержки (судебные разбирательства, продажа залогового имущества и т.д.). Иностранному заёмщику нужно быть готовым к тщательной проверке со стороны банка. Вот на что обращают пристальное внимание:

  • уровень официальной зарплаты


  • место работы, репутация работодателя


  • наличие другого имущества на территории России


  • кредитная история


  • семейное положение и гражданство супруга


Стоит помнить, что документы, подтверждающие занятость и доход, действуют в течение 45 календарных дней. После истечения этого срока банк потребует свежие документы.

Ипотека без вида на жительство для нерезидентов


Возможность (хоть и минимальная) получить банковское одобрение сохраняется. Но чтобы заявку рассмотрели, заёмщикам без ВНЖ придётся безоговорочно выполнить ряд требований:

  • Проживать в РФ не менее 183 дней (чем дольше, тем лучше).


  • Работать у российского работодателя не менее 3 месяцев (чем дольше, тем лучше).


  • Без нареканий платить все налоги и сборы.


  • Иметь умеренную закредитованность — не более 40% от общего дохода семьи (чем меньше, тем лучше).


  • Внести первоначальный взнос минимум 20% от стоимости приобретаемого жилья (чем больше, тем лучше).


  • Иметь положительную кредитную историю. Если ранее вообще не было кредитов, это затруднит решение банка дать положительный ответ. Если кредитов было много и с просрочками в платежах, то это послужит веским основанием для отказа в ипотеке


Важно быть готовыми к тому, что некоторые банки могут предъявить дополнительные условия:

  • Привлечь созаёмщиков с российским гражданством.


  • Увеличить минимальный срок работы на российского работодателя до 3 лет.


  • Снизить предельный срок кредитования до 15 лет


  • Увеличить размер первоначального взноса до 50%


  • На несколько пунктов повысить процентную ставку — самая неприятная и распространённая мера.


Чтобы увеличить шанс на одобрение ипотеки, лучше позаботиться о получении вида на жительство (ВНЖ).

Основания для получения вида на жительство в России


Получить ВНЖ не всегда получается даже у тех, кто подходит под официальные требования. Рассмотрим, какие критерии могут дать шанс на получение вида на жительство в РФ:

  • Вы гражданин Беларуси или Туркменистана.


  • У вас есть разрешение на временное проживание в России.


  • Помимо РВП у вас есть сертификат на госпрограмму по добровольному переселению соотечественников.


  • У вас статус беженца или попросившего временное убежище и сертификат на добровольное переселение.


  • У вас статус политического беженца.


  • Вы документально признаны официальным носителем русского языка.


  • Вы специалист с высокой квалификацией и принадлежите к семье высококвалифицированного специалиста.


  • У вас ранее было право на российское гражданство, но вы от него отказались, или гражданство РФ у вас было прекращено.


  • Вы признаны недееспособным, а ваш опекун или помощник имеет российское гражданство или ВНЖ.

Ипотека для иностранных граждан с видом на жительство


Если у вас есть вид на жительство в России, то взять ипотеку становится проще. Это обстоятельство почти уравнивает вас в правах с резидентами РФ. Вы можете законно работать в России, платить налоги, получать льготы, подтвердить занятость и доход. Большинство банков лояльно относятся к иностранцам с ВНЖ, поэтому не предъявляют к заявителю сверхъестественных требований и дают нормальные ипотечные условия. Какой пакет документов стоит приготовить, чтобы подать успешную заявку на кредит:

  • Паспорт с нотариальным переводом.


  • Разрешение на работу и подтверждение трудоустройства в РФ.


  • Доказательство длительного проживания на территории России.


  • Документы на недвижимость, на которую требуется ипотека (нужно запросить у продавца/застройщика).


  • Документы на право владения иной недвижимостью (если она имеется в собственности)


  • Диплом о получении образования.


  • РВП


  • Банковская выписка по личным счетам.

Какие банки дают ипотеку иностранцам


Для иностранцев выбор кредитных организаций сильно ограничен. Лояльными можно назвать лишь несколько банков, готовых сотрудничать с иностранцами по вопросу жилищного кредитования.

Росбанк


Гражданство не имеет значения Льготы для граждан СНГ Алгоритм оформления ипотечного займа такой же, как для граждан РФ.

ВТБ


Гражданство не имеет значения Подтверждение легальности пребывания и занятости на территории РФ.

Райффайзенбанк


Гражданство не имеет значения Место работы обязательно на территории Российской Федерации.

Кубань Кредит


Гражданство не имеет значения Допускает возраст заёмщика 80 лет на момент окончания срока ипотеки.

Хоум Кредит (ХКФ Банк)


Гражданство не имеет значения.

Альфа-банк


Гражданство Республика Беларусь. Подтверждение легальности пребывания и занятости на территории РФ.

Сбербанк


Начал выдавать ипотечные займы 11,2% иностранцам в 2022 году.

Ипотечный калькулятор

Все расчеты носят справочный характер, для получения точного расчета обратитесь в отдел продаж.

ВТБ

Срок кредита
до 30 лет

Ставка
2%

Ежемесячный платеж от, ₽/мес

СБЕР

Срок кредита
до 30 лет

Ставка
2%

Ежемесячный платеж от, ₽/мес

Альфа-Банк

Срок кредита
до 30 лет

Ставка
2. 2%

Ежемесячный платеж от, ₽/мес

Промсвязьбанк

Срок кредита
до 30 лет

Ставка
2.99%

Ежемесячный платеж от, ₽/мес

Законодательная база


ФЗ №102 регулирует правовые отношения между кредитными организациями и гражданами. Закон не ограничивает права иностранных граждан на получение ипотечного займа в российском банке для приобретения жилья на территории РФ. Но каждый отдельно взятый банк вправе устанавливать собственную кредитную политику, которая может исключать выдачу кредитов лицам без российского гражданства — и с  этим ничего не поделаешь.

Основные требования к заёмщику-нерезиденту


К иностранным претендентам на ипотеку базовые требования почти такие же, как к россиянам. Рассмотрим список, которому нужно соответствовать:

  • Возраст на момент подачи заявки не меньше 21 года. Хотя некоторые банки, например «Кубань Кредит», разрешают вступать в кредитные обязательства лицам, достигшим 18 лет.


  • Возраст к дате истечения срока ипотеки не должен превышать 80 лет, но многие банки снижают его до 65 лет.


  • Достаточный уровень дохода: ипотечный платёж «съедает» не более 40% ежемесячной зарплаты.


  • Незапятнанная кредитная история (нет просрочек по платежам).


  • Готовность оплатить пакет страхования жизни и объекта недвижимости.


  • Готовность привлечь созаёмщиков, подходящих под такие же требования.

Какие документы нужно собрать


Перед подачей анкеты подготовьте минимальный пакет документов.

  • Паспорт с нотариальным переводом;


  • Документ, подтверждающий право пребывания в России: ВНЖ/РВП/карта мигранта/въездная виза;


  • Подтверждение регистрации;


  • Разрешение на работу и подтверждение трудоустройства в РФ;


  • Документальное подтверждение длительного проживания на территории России;


  • Документы на недвижимость, на которую требуется ипотека (нужно запросить у продавца/застройщика).

Как оформить ипотеку иностранцу — пошаговая инструкция

  • Иностранные граждане заключают ипотечные сделки в России почти по тому же алгоритму, что и россияне. Вам предстоит следующий порядок оформления:


  • Изучить кредитные предложения банков, которые работают с иностранцами. Рассчитать платежи на ипотечном калькуляторе на сайте банка. Выбрать одну или ряд кредитных организаций, условия которых вам подходят.


  • Уточнить у выбранного банка, какие именно документы нужны. И собрать их заранее, потому что для подготовки некоторых справок может потребоваться время. И не забывайте, что документы действительны не дольше 45 календарных дней.


  • Через сайт или в банковском отделении подать заявку на ипотеку и передать собранные документы. Многие банки на первичном этапе принимают документы в электронном виде (сканы или фото) — так можно обойтись без посещения отделения.


  • Ожидать решения. Так как данные заёмщиков-нерезидентов рассматривают досконально, принятие решения может занять до 3 недель. Если у вас попросят дополнительные справки, не стоит медлить с их подготовкой.


  • Если вы получите согласие на сделку, то вам предстоит подобрать объект недвижимости под одобренную вам сумму. Сведения об объекте (отчёт об оценке) нужно передать в банк.

  • С вами согласуют день подписания кредитного договора. В назначенный день нужно принести с собой оригиналы всех требуемых банком документов.


  • В день подписания кредитного договора предстоит внести всю сумму первоначального взноса. Часто банки просят передавать деньги в кассу в наличной форме, поэтому заранее уточните  этот вопрос в банке.


После всех этапов подписанный договор зарегистрируют в МФЦ. Продавец недвижимости получает оставшуюся сумму денег от банка. Вы становитесь собственником недвижимости, на которой обременение в пользу банка вплоть до погашения долга.

Когда возможен отказ?


Сделка может не состояться по двум основным причинам — не выполнены требования к заёмщику или к объекту. В случае с объектом всё легко поправимо, если вы сделаете выбор в пользу другой квартиры/дома. Чёткие требования к объекту всегда можно уточнить в банке. Ситуация сложнее, если что-то не так с вашими документами. Причин может быть уйма, и банк не всегда аргументирует отказ, потому что имеет право не делиться этой информацией. Но бывают случаи, когда причины озвучивают и потенциальный заёмщик ещё может исправить положение — донести корректные документы.

Причины отказа


Рассмотрим возможные причины, которые относятся к объекту недвижимости:

  • Выбранное жильё стоит в плане на снос или в программе реновации.


  • Здание изношено на 65% и более.


  • Объект не подключен к канализации, нет водоснабжения.


  • В квартире сделана нелегальная перепланировка.


Рассмотрим причины, которые относятся к заёмщику:

  • Не подходит возраст для кредитования.


  • Просрочен ВНЖ.


  • Низкий уровень дохода для запрашиваемой суммы кредита.


  • Неофициальное трудоустройство.


  • Короткий стаж на последнем месте работы.


  • Плохая кредитная история или полное её отсутствие.

Что такое вид на жительство


Если вы намерены долгое время находиться в России и официально здесь работать, то необходимо оформить ВНЖ. Этот документ говорит о том, что у вас есть законное право пребывания на территории РФ, и вас не могут просто так выдворить из страны. Вид на жительство даёт иностранцу самое главное — без проблем проживать на территории Российской Федерации длительное время и менять место жительства по собственному усмотрению.

Какими правами обладает иностранец с ВНЖ в России

  • Бесплатное медобслуживание, бесплатное образование, пенсия, социальные программы и льготы.


  • Возможность устроиться на работу в любой точке страны.


  • Возможность без трудностей покидать Россию и возвращаться обратно.


  • Право покупать недвижимость и оформлять право собственности.


  • Право делать приглашения для въезда в РФ членов своей семьи — граждан другой страны.


  • Право избирать кандидатов в органы местного самоуправления и выдвигать собственную кандидатуру.


С видом на жительство гораздо проще начинать процедуру оформления гражданства.

Можно ли взять ипотеку с видом на жительство в России?


Да, нерезидент с ВНЖ имеет право рассчитывать на ипотечный займ с целью приобретения жилой недвижимости. Российское законодательство этого не запрещает. Шансов получить ипотеку при наличии ВНЖ существенно больше, чем при отсутствии этого важного документа. Поэтому лучше заранее оформить вид на жительство, а уже затем подавать на ипотеку.

Оформление ипотечного кредита, если супруг — иностранец


Женатые заёмщики более привлекательны для банкиров, чем холостые. Если семья покупает жильё, и один из заёмщиков гражданин РФ, то вероятность одобрения выше, чем в ситуации, когда оба супруга поданные другой страны. Вариантов оформления займа может быть несколько:

  • Второй супруг созаёмщиком не выступает — предпочтительный вариант. Приоритетный вариант, если оформлять ипотеку на супруга гражданина России. Такая схема возможна, если есть брачный договор. Квартира оформляется только на одного супруга, который и будет выплачивать долг. Второй супруг к займу отношения не имеет и претендовать на недвижимость не в праве.


  • Созаёмщики, но ответственность только на одном — подходящий вариант. Квартира оформляется на обоих, но ипотечную нагрузку может взять только один из супругов. Хорошо, если это будет супруг-россиянин. Тогда доходы супруга-иностранца не будут учитываться, но его кредитную историю банк всё равно проверит. Стоит помнить, что в случае развода все права на имущество останутся у того, на кого была оформлена ипотека.


  • Созаёмщики с равной ответственностью — наименее желательный вариант. Если пара получает высокий общий доход и может взять ипотеку совместно как созаёмщики — долговая нагрузка и ответственность ляжет на обоих супругов. Ситуация менее выигрышная, чем первые два варианта, но всё же лучше, чем когда ипотеку берёт холостой иностранец.


Можно использовать для покупки жилья маткапитал, если мать и ребенок граждане РФ. Гражданство отца в данном случае никак не препятствует получению сертификата и направления его на погашение ипотеки.

Получите консультацию

Не нашли ответа на свой вопрос? Закажите звонок —
наши менеджеры с удовольствием вас проконсультируют

Отправляя форму, вы соглашаетесь на
обработку персональных данных

Как взять личный кредит на аренду квартиры в США [2022]

Отправленный Франком Гоголем в Кредитах | Обновлено 22 сентября 2022 г.

Переезд в новую квартиру — это всегда проблема, особенно если учесть, что Соединенные Штаты — одна из самых дорогих стран для проживания в мире.

Вдобавок к расходам на переезд в новую квартиру многие арендодатели требуют залог, арендную плату за первый месяц, а иногда даже арендную плату за последний месяц.

Управлять этим может быть непросто, и размышления о том, как вы сможете позволить себе свое решение или управлять своим денежным потоком, могут вызвать сильный стресс. Позвольте нам показать вам, как вы можете обойти это, взяв личные кредиты на аренду квартиры.

Содержание

Можете ли вы получить кредит на аренду квартиры?

Да, вы можете получить кредит для оплаты аренды вашей квартиры.

По сути, вы будете подавать заявку на личный кредит и использовать деньги, чтобы помочь погасить арендную плату и другие расходы, пока вы не сможете их погасить.

Самое замечательное то, что личный кредит, как правило, является необеспеченным кредитом, поэтому вам не нужно будет предоставлять активы в качестве залога и обеспечения кредитору.

Важно помнить, что кредиты выдаются под проценты. Эта ставка определяет дополнительную сумму, которую вы должны выплатить сверх суммы, которую вы заняли.

Прежде чем брать личный кредит на аренду, вы должны рассчитать, сколько это будет стоить вам в целом, исходя из суммы кредита, процентной ставки и срока погашения. Убедитесь, что вы можете позволить себе ежемесячные платежи, иначе вы можете оказаться в долгах.

Как получить личный кредит на аренду жилья в США

Существует множество кредиторов, которые предлагают кредиты, которые вы можете использовать для оплаты аренды и других транспортных расходов. К ним относятся онлайн-кредиторы, а также более традиционные банки.

Давайте посмотрим, как получить потребительские кредиты на аренду квартиры:

1. Исследуйте и сравнивайте кредиторов по ссуде под квартиру

Предполагая, что вы уже решили, что хотите взять личный кредит для оплаты аренды и можете позволить себе погашение, первым шагом будет изучение и сравнение кредиторов.

Использование вашего кредитного рейтинга — это хороший способ сразу же сузить область поиска. Разные кредиторы предлагают кредиты для разных групп кредитных рейтингов, поэтому, например, поиск «личных кредитов с хорошей кредитной историей» или «личных кредитов со справедливой кредитной историей» может помочь вам найти кредиторов, на которые вы, вероятно, имеете право.

При сравнении кредиторов следует учитывать и другие факторы:

  • Процентные ставки – Чем ниже процентная ставка, тем лучше. Не забудьте также посмотреть, является ли это фиксированной или переменной процентной ставкой.
  • Условия погашения — их также часто называют «сроками погашения». Они определяют, как долго вы будете погашать кредит.
  • Сборы – такие как плата за подачу заявки, отправку, просрочку платежа и досрочное погашение. Кредиты без комиссий или с низкими комиссиями являются лучшими.
  • Обеспеченные и необеспеченные – Обеспеченные кредиты требуют залога на случай, если вы не погасите кредит. Необеспеченных кредитов нет.

2. Подать заявку на кредит

Большинство кредиторов и банков теперь позволяют подать заявку на кредит онлайн.

Это избавляет от многих неудобств, связанных с оформлением документов и посещениями филиалов, которые обычно возникают при подаче заявок на получение кредита. После подачи заявки вы, как правило, получите ответ в течение 24 часов.

Вот основные критерии, на которые обращают внимание кредиторы, когда вы подаете заявку на получение кредита на аренду квартиры:

  • Кредитный рейтинг и кредитная история
  • Текущая работа
  • Образование
  • Финансовое поведение
  • Дефолты, взыскание долгов или банкротства

Если вы не из США, вы можете подать заявку на получение кредита на аренду квартиры, если у вас есть одна из следующих виз:

  • F-1 – Иностранные студенты
  • OPT – Дополнительное практическое обучение
  • O-1 – Выдающиеся способности
  • L-1 Внутрифирменный перевод
  • TN – Специалисты НАФТА
  • J-1 Культурный обмен

    • DA –

  • 1 Детство

3. Получите ваше предложение

Если вы имеете право на получение кредита, вы получите предложение с векселем для подписи. Средства будут переведены вам после получения подписанной записки.

Обратите внимание, что зачисление денег на ваш счет может занять от 2 до 3 рабочих дней или дольше. Но после этого вы сможете использовать свой кредит и платить за аренду квартиры.

4. Начните выплачивать кредит

Тогда это так же просто, как погасить кредит.

Мы рекомендуем настроить автоматические платежи онлайн, чтобы вам не приходилось беспокоиться о том, что вы их забываете каждый месяц. При автоплатеже ежемесячный платеж будет автоматически списываться с вашего банковского счета.

Так что иди, купи квартиру и получи новую работу!

Личные ссуды на аренду

Ссуды на сумму до 25 000 долларов США. Созаемщик не требуется. Отсутствие штрафа за досрочное погашение.

Проверить варианты кредита

Преимущества получения кредита на аренду квартиры

Уменьшает финансовое бремя переезда

Переезд — это стресс. Мало того, что вы должны собрать всю свою жизнь и адаптироваться к новой среде, но всегда связано с большими затратами. Хуже того, во многих случаях это расходы, которых вы не ожидали и не планировали.

Если вы берете кредит на аренду квартиры, вам не нужно беспокоиться о включении этих расходов в ваш ежемесячный бюджет. Вам также не нужно беспокоиться, если ваша зарплата выплачивается только после того, как наступит срок вашей первой арендной платы. Ваши кредиты на аренду квартиры помогут вам освоить сроки денежных потоков.

Просто убедитесь, что вы можете позволить себе ежемесячные платежи по кредиту.

Помогает построить кредит

Как правило, ежемесячная оплата арендной платы не улучшает кредитный рейтинг. Для этого вам нужно будет воспользоваться услугами отчетности по аренде.

Но если вы возьмете кредит на аренду квартиры и добросовестно погасите его, это повысит ваш кредитный рейтинг. Наличие хорошего кредитного рейтинга упрощает многие вещи, когда вы собираетесь получить больше кредитов в будущем, таких как автокредиты или ипотека.

Если вы не являетесь резидентом США, осуществление платежей по кредиту на квартиру здесь поможет вам создать кредитную историю и поможет получить будущие формы кредита в Америке. Поскольку владельцам виз, как правило, может быть сложно создать надлежащий кредитный рейтинг в США, получение кредита на аренду квартиры может стать отличным способом начать улучшать свой кредитный рейтинг.

Недостатки получения кредита на аренду

Вы должны погасить арендную ссуду с процентами

Как и почти все виды кредитов, вам придется погашать кредит на аренду квартиры с процентами, что означает, что вы в конечном итоге вернете больше, чем взяли.

От того, сколько вам придется платить в виде процентов, зависит, насколько большим будет недостаток, что приводит нас к следующему пункту.

Может быть дорого в зависимости от вашего тарифа

Хотя кредит со ставкой менее 10% не прожжет слишком много дыры в вашем кошельке, некоторые личные кредиты имеют ставки, которые в 2-20 раз выше.

Обязательно избегайте кредитов до зарплаты и других кредитов с чрезвычайно высокими процентными ставками. Их почти невозможно погасить, и это может привести к долговой спирали, из которой будет трудно выбраться.

Прежде чем подписывать вексель по любому кредиту, обязательно используйте кредитный калькулятор, чтобы узнать, каковы будут ваши ежемесячные платежи и сколько процентов вы будете платить в течение срока действия кредита.

Может повредить ваш кредитный рейтинг, если вы пропустите платежи

Если вы пропустите платежи по кредиту на аренду, это может отрицательно сказаться на вашей кредитной истории, поскольку кредиторы сообщают о пропущенных платежах в бюро кредитных историй.

Плохая кредитная история или пропущенные платежи могут затруднить получение кредита в будущем.

Если вы берете кредит, чтобы заплатить за квартиру, просто не забудьте сделать платежи! Большинство кредиторов позволяют вам настраивать автоматические платежи, что всегда помогает убедиться, что вы ничего не пропустите.

5 советов, как быстро найти квартиру

Найти новую квартиру может быть сложно, особенно если вы переезжаете в новый город или страну.

Вот несколько советов, как быстро найти квартиру, соответствующую вашему бюджету и потребностям:

1.

Установите реалистичный бюджет

Вы должны помнить, что ваши денежные потоки могут быть затруднены в течение первых нескольких месяцев, так как вам, вероятно, придется делать много разовых покупок в начале. Большинству людей приходится покупать мебель и декорировать ее с нуля.

Итак, составьте надлежащий бюджет и убедитесь, что у вас будет достаточно наличных денег после того, как вы заплатите арендную плату за первый и последний месяцы, чтобы покрыть непредвиденные расходы, связанные с переездом.

2. Проверьте списки соседей по комнате

Аренда квартиры с соседями по комнате может быть отличной идеей. Как правило, общие квартиры дешевле на человека по сравнению с другими квартирами, такими как холостяцкие квартиры. Вы можете воспользоваться полезными услугами, которые соединяют людей, ищущих соседа по комнате, и людей, нуждающихся в квартире.

3. Протянуть руку

Сделай ход. Приложите усилия к вашим усилиям по поиску. Свяжитесь с людьми и агентами для квартир, которые вы заинтересованы в аренде. Квартира к вам не придет. Вам нужно найти лучший вариант. Кроме того, зайдите в сеть, которую вы создали до сих пор, и спросите своих коллег на новой работе, знают ли они об открытии мест.

4. Работа с профессионалом

Пользоваться профессиональной помощью не стыдно, это действительно может быть отличной идеей. Люди, знающие интересующую вас область, дадут вам отличный совет о том, где искать и чего ожидать. Они смогут указать вам правильное направление. Несмотря на то, что вам, вероятно, придется заплатить небольшую плату за их услуги, это может сэкономить вам много времени и, возможно, даже денег в долгосрочной перспективе.

5. Будь организованным

Найдите эффективный и продуктивный способ отслеживать различные варианты. Составьте списки плюсов и минусов, которые помогут вам избавиться от квартир, которых вы хотите избежать. Это также поможет вашим усилиям по составлению бюджета. Если вы сделаете это, вы сможете правильно отслеживать арендную плату ваших будущих квартир и возможные счета за коммунальные услуги и намного проще взвесить свои варианты.

Персональные кредиты

 для владельцев виз!

Проверить варианты ссуды

Ссуды на сумму до 35 000 долларов США. Созаемщик не требуется. Отсутствие штрафа за досрочное погашение.

Счастливая охота за квартирой

Переезд в новую квартиру на новом жизненном пути не должен быть в тягость. Конечно, это связано с большим стрессом, но вы сможете позаботиться хотя бы о финансовом стрессе, взяв кредит на аренду квартиры. Этот захватывающий новый сезон вашей жизни ждет вас. Не берите с собой ненужный стресс. Получите кредит на аренду квартиры сегодня!

Подробнее

  • Ипотечный кредит F1: руководство
  • Жилищные кредиты для медсестер
  • Ипотечные кредиты США для нерезидентов и иностранцев-резидентов
  • Кредиты FHA для иностранцев, не являющихся постоянными резидентами
  • Как финансировать пристройку к вашему дому

    • 90 Need a Loan ? Получите один за 3 простых шага

    Если вы рассматриваете возможность подачи заявки на личный кредит, просто выполните эти 3 простых шага.

    Применить

    Подайте онлайн заявку на получение необходимой суммы кредита. Отправьте необходимую документацию и предоставьте наилучшую заявку. Более сильные заявки получают лучшие кредитные предложения.

    Принять

    Если ваше заявление соответствует критериям приемлемости, кредитор свяжется с вами по поводу вашего заявления. При необходимости укажите любую дополнительную информацию. Вскоре вы получите предложение по кредиту. Некоторые кредиторы посылают векселя с вашим предложением кредита. Подпишите и верните эту записку, если вы хотите принять предложение о кредите.

    Погасить

    Затем ссуда перечисляется на ваш банковский счет в США в течение разумного количества дней (некоторые кредиторы делают это всего за 2-3 рабочих дня). Теперь вам нужно настроить способ погашения. Вы можете выбрать метод автоплатежа онлайн, чтобы помочь вам платить вовремя каждый месяц.

    О ходулях

    Stilt предоставляет кредиты иностранным студентам и работающим специалистам в США (владельцам виз F-1, OPT, H-1B, O-1, L-1, TN) по ставкам ниже, чем у любого другого кредитора. Стилт стремится помочь иммигрантам построить лучшее финансовое будущее.

    Мы применяем целостный подход к страхованию, чтобы определить ваши процентные ставки и убедиться, что вы получите самую низкую возможную ставку.

    Узнайте, что другие говорят о нас в Google, Yelp и Facebook, или посетите нас по адресу https://www.stilt.com. Если у вас есть какие-либо вопросы, отправьте нам письмо по адресу [email protected]

    Франк Гоголь

    Я твердо верю, что информация — это ключ к финансовой свободе. В блоге Stilt я пишу на сложные темы, такие как финансы, иммиграция и технологии, чтобы помочь иммигрантам максимально использовать свою жизнь в США. Наш контент и бренд были представлены в Forbes, TechCrunch, VentureBeat и других изданиях.

    Смотрите сообщения автора

    Как получить ссуду на квартиру

    Покупка многоквартирного дома — это не то же самое, что покупка меньшей инвестиционной недвижимости. Выплата может быть выше (при условии, что ваши инвестиции идут хорошо), но риск также может быть выше — как для вас, так и для кредитора.

    С положительной стороны, многоквартирный жилой дом может иметь отличный доходный потенциал. Это может генерировать постоянный денежный поток и увеличивать ваш портфель недвижимости. Кроме того, когда у вас есть вакансия (или даже несколько вакансий), они, вероятно, не повлияют на вашу прибыль, как вакансия в сдаваемом в аренду жилье для одной семьи.

    Проверьте свой бизнес и личный кредит, чтобы получить более выгодные кредиты на квартиру

    Зарегистрировав бесплатную учетную запись Nav, вы получите доступ к своим деловым и личным кредитным отчетам и баллам. Проверка не повредит вашей кредитной истории.

    Регистрация

    С другой стороны, многоквартирные дома не очень ликвидны. Они могут занять время, чтобы перепродать, если возникнет необходимость. В результате кредиторы часто считают кредиты на квартиру более рискованными.

    Из-за повышенного риска получение кредита на строительство многоквартирного дома может стать финансовой проблемой. Как правило, вам потребуется много денег авансом в виде крупного первоначального взноса и значительных резервов. Стандарты кредитования, однако, может быть легче удовлетворить. Коммерческие кредиторы больше заботятся о стоимости имущества, чем о вашей личной кредитной квалификации.

    5 Виды кредита на квартиру

    Несмотря на риск, существует несколько способов финансирования покупки многоквартирного дома. У вас, вероятно, будет несколько вариантов на выбор, когда вы начнете искать коммерческие кредиты для многоквартирного жилого комплекса.

    Хорошо иметь несколько вариантов кредита. Это означает, что вам не нужно соглашаться на первый найденный вариант. Вместо этого вы можете не торопиться, чтобы найти лучший вариант, доступный для вашей ситуации.

    Ниже приведены пять распространенных типов многоквартирных кредитов. Мы разбили основные моменты каждого, чтобы помочь вам сравнить ваши варианты.

    Кредиты на квартиру Fannie Mae

    Многоквартирная платформа Fannie Mae предлагает множество кредитных программ, которые могут помочь вам в поиске доступных кредитов на квартиру. Вы можете занять всего 750 000 долларов США на срок до 30 лет.

    Варианты финансирования многоквартирных домов Fannie Mae включают: 

    • Обычные кредиты
    • Специализированные кредиты (доступные кредиты, зеленое финансирование, жилье для пожилых людей и т. д.)

    Обычно для получения займа требуется авансовый платеж в размере 20% или более. Поскольку федеральное правительство поддерживает кредиты, они представляют меньший риск для кредиторов. Поэтому процентные ставки имеют тенденцию быть конкурентоспособными по сравнению с другими вариантами финансирования. Тем не менее, вы всегда должны искать лучшую цену и условия, чтобы быть уверенным.

    Ссуда ​​на квартиру Freddie Mac

    В рамках своей программы Optigo Freddie Mac предлагает несколько вариантов, которые следует учитывать, когда вам нужны кредиты на многоквартирные дома. Если вы хотите занять 1 миллион долларов или 100 миллионов долларов для покупки недвижимости, у Freddie Mac может быть решение, которое может вам помочь.

    Многосемейные кредиты Optigo от Freddie Mac включают: 

    • Обычные кредиты
    • Ссуды на небольшой баланс
    • Целевое доступное жилье
    • Жилье для пожилых людей

    Если вы имеете право на получение кредита Optigo для покупки или рефинансирования, вы, как правило, можете рассчитывать на конкурентоспособные процентные ставки по сравнению с другими вариантами финансирования многоквартирного дома. Федеральное правительство также поддерживает эти кредиты, что снижает риск кредитора.

    Срок погашения некоторых кредитов с фиксированной процентной ставкой в ​​рамках программы потенциально может быть продлен до 30 лет. Как правило, вам потребуется значительный первоначальный взнос (20% или более), чтобы претендовать на финансирование.

    Баланс банка Жилищные ссуды

    Баланс банка Жилищные ссуды — это еще один вид коммерческого финансирования, который вы можете использовать для покупки многоквартирного дома. Однако банки не упаковывают и не продают эти кредиты спонсируемым государством предприятиям (GSE), таким как Fannie Mae или Freddie Mac, после закрытия. Скорее, кредиты хранятся в доме и находятся на балансе банка.

    Балансовые кредиты можно получить во многих традиционных банках, но их также могут предлагать онлайн-кредиторы и компании по страхованию жизни. Ссуды часто являются ссудами с полным регрессом, что означает, что вы можете нести личную ответственность за долг, если что-то пойдет не так. Другими словами, кредитор может конфисковать ваши личные активы, чтобы попытаться возместить свои убытки.

    Ваш личный кредитный рейтинг также может быть пересмотрен в рамках процесса подачи заявки. Таким образом, лучший кредитный рейтинг может помочь вам получить более выгодную сделку по финансированию. Нужно пересмотреть свой кредит? Платформа Nav дает вам доступ к вашей личной и деловой кредитной информации в одном месте.

    Будьте готовы заплатить не менее 20% первоначального взноса за банковский балансовый кредит на квартиру. Тем не менее, вам может потребоваться предоставить более значительный первоначальный взнос в зависимости от требований кредитора.

    Ссуды FHA на квартиру — Существующая недвижимость

    Если вы хотите приобрести или рефинансировать существующий многоквартирный дом с пятью или более квартирами, вам может помочь многоквартирный кредит FHA. Кредиты FHA 223(f) застрахованы Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиторы HUD упаковывают и продают кредиты на вторичном ипотечном рынке после закрытия, что обеспечивает более выгодные процентные ставки и условия для заемщиков.

    Процентные ставки по жилищным кредитам FHA могут быть конкурентоспособными, но вы также должны взвесить другие затраты и факторы. Например, процесс финансирования имеет репутацию медленного и утомительного процесса со строгими квалификационными стандартами.

    Срок погашения жилищных кредитов FHA может быть продлен до 35 лет. Кредиты без права регресса, так что ваш риск ниже в случае дефолта. Однако для этих кредитов обычно требуется ипотечное страхование, поэтому обязательно учитывайте это при сравнении затрат.

    Минимальная сумма кредита FHA на квартиру начинается с 3 миллионов долларов. Для новых покупок кредитор может быть готов профинансировать до 83,3% покупной цены. Это может привести к уменьшению суммы первоначального взноса для вас, заемщика.

    Кредит на строительство квартиры

    Вы хотите отремонтировать многоквартирный дом или построить новый с нуля? Если это так, вам нужно будет рассмотреть варианты кредита на строительство квартиры вместо традиционного коммерческого финансирования многоквартирных домов.

    • Традиционные строительные кредиты, , поддерживаемые Fannie Mae или Freddie Mac, могут иметь программу, которая поможет вам получить необходимое финансирование. Например, Программа гарантированного развития сельского арендного жилья от Fannie Mae может финансировать строительство или восстановление соответствующих критериям многоквартирных домов. Freddie Mac также предлагает умеренную ссуду на реабилитацию, которая может финансировать ремонт сдаваемой в аренду недвижимости.
      Тарифы, условия и сборы варьируются от программы к программе. Итак, лучше всего связаться с кредитным партнером Fannie Mae или Freddie Mac, чтобы рассмотреть варианты займа.
    • Кредит FHA 221(d)(4), гарантированный HUD, может помочь вам финансировать строительство нового многоквартирного жилого дома. Минимальная сумма кредита обычно начинается с 4 миллионов долларов, но большинство кредитов составляют 10 миллионов долларов и выше. Сроки финансирования могут быть продлены до 40 лет. Вы также можете воспользоваться процентным финансированием в период строительства.
    • Балансовый отчет Кредиты также могут быть использованы для финансирования строительства или реконструкции жилого комплекса. Поскольку кредиторы держат кредиты у себя, им не нужно соблюдать рекомендации Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. Вы можете связаться с отдельными кредиторами, чтобы узнать больше о кредитных ставках, условиях и квалификационных критериях.

    Калькулятор ссуды на квартиру (как рассчитать проценты)

    Поиск подходящего типа финансирования должен стоять на первом месте в вашем списке приоритетов при покупке многоквартирного дома. Когда вы найдете правильный кредит на квартиру, это может помочь вам сэкономить деньги и сделать ваши инвестиции более прибыльными в целом.

    Конечно, на первый взгляд сложно сказать, какой кредит самый доступный. Даже сравнение процентной ставки по нескольким кредитам не расскажет вам всю историю.

    Лучший способ получить кредит на квартиру — это сравнить все условия и стоимость различных финансовых решений. Вы можете начать с расчета стоимости финансирования, включая процентные ставки и сборы.

    Вот ссылки на несколько коммерческих ипотечных калькуляторов, которые могут помочь: 

    • Многосемейный. Кредиты
    • Уэллс Фарго
    • ApartmentLoanStore.com
    • MortgageCalculator.org

    Альтернативные варианты финансирования квартир

    Если ни один из вышеперечисленных традиционных кредитов на многоквартирные дома не подходит для вашей ситуации, возможно, вам все же повезло. Альтернативный вариант финансирования квартиры может быть более подходящим.

    Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой (CMBS)

    Ссуда ​​CMBS, также называемая кондуитной ссудой, представляет собой ссуду на коммерческую недвижимость без права регресса, которую вы можете использовать для покупки жилого комплекса. Кредиты на основе активов обеспечены недвижимостью, которую вы покупаете. После закрытия ссуды CMBS упаковываются и продаются на вторичном ипотечном рынке, аналогично ссудам, обеспеченным государством.

    Минимальная сумма кредита для CMBS обычно составляет 2 миллиона долларов. Но средний максимальный LTV составляет 75%, а это означает, что вам может потребоваться внести 25% или более, чтобы обеспечить финансирование. Вам также может потребоваться показать значительные денежные резервы, чтобы соответствовать требованиям.

    Хотя ссуды могут иметь 30-летний период погашения, вы, как правило, получаете более короткий срок погашения — 5–10 лет. Ссуды CMBS могут иметь значительный штраф за досрочное погашение, поэтому обязательно внимательно изучите сборы и условия, прежде чем брать на себя этот тип финансирования.

    Ссуды на твердые деньги

    Ссуды на твердые деньги, иногда называемые промежуточными ссудами, являются альтернативной формой финансирования, обычно используемой инвесторами в недвижимость. Промежуточные кредиты представляют собой краткосрочные финансовые решения, и их часто необходимо погашать или рефинансировать в течение 36 месяцев или меньше.

    Если вы ищете денежный кредит, вы, вероятно, не найдете его в местном банке. Вместо этого кредиторами твердых денег обычно являются частные компании или частные лица.

    Кредиты на твердые деньги могут финансироваться намного быстрее, чем традиционные кредиты на недвижимость. Вы можете получить финансирование всего через несколько дней, если соответствуете требованиям. Однако за это удобство приходится платить. Процентные ставки и сборы по кредитам твердыми деньгами могут варьироваться от 8% до 15%. Также может потребоваться внести первоначальный взнос в размере от 20% до 30%.

    Если вы рассматриваете возможность получения кредита твердыми деньгами, убедитесь, что вы четко понимаете риски и затраты заранее. Обратите особое внимание на комиссию за отправку, условия погашения, штрафы за досрочное погашение и любые требования к оплате шарами. (Примечание. Если в вашем кредите предусмотрена выплата в виде шара, вам придется погасить оставшуюся часть или рефинансировать свою инвестиционную собственность к этой дате.) Также разумно изучить репутацию кредитора с твердыми деньгами в Интернете, прежде чем подавать заявку на финансирование.

    Коммерческие кредиты

    Традиционные бизнес-кредиты, такие как те, которые предлагает Управление малого бизнеса, обычно не являются правильным выбором для покупки квартиры в кредит. Тем не менее, есть шанс, что вы найдете бизнес-кредитора, который готов помочь вам финансировать вашу инвестиционную недвижимость.

    Вы можете посетить Nav Marketplace, чтобы сравнить доступные варианты бизнес-кредита. Это также хорошая идея, чтобы просмотреть как ваши деловые, так и личные кредитные отчеты и баллы, прежде чем подавать заявку на любой новый бизнес-кредит.

    Часто задаваемые вопросы

    Могу ли я купить многоквартирный дом без первоначального взноса?

    Как правило, для покупки многоквартирного дома требуется как минимум 20 % авансового платежа. Некоторые кредиторы могут предлагать более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы снизить риск. Таким образом, если вы подаете заявку на финансирование у кредитора, который предлагает более низкий LTV, вам может потребоваться подготовиться к первоначальному взносу более 20%.

    Сколько стоит купить многоквартирный дом?

    Спрашивать, сколько стоит купить многоквартирный дом, все равно что спрашивать, сколько будет стоить покупка дома. Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, в том числе от местоположения, размера и состояния жилого комплекса, который вы хотите приобрести.

    Быстрый поиск в LoopNet показывает следующие запрашиваемые цены на многоквартирные дома в различных частях страны:

    • Шарлотта, Северная Каролина: 1 175 000 долл.0044
    • Лас-Вегас, Невада : 450 000 долларов США (многоквартирный дом с 8 квартирами) – 29 000 000 долларов США (многоквартирный дом с 278 квартирами)
    • Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: 2 600 000 долларов США (многоквартирный дом с 4 квартирами) – 63 000 000 долларов США (многоквартирный дом с 67 квартирами)

    Если вы серьезно относитесь к покупке жилого комплекса, лучше всего агрессивно копить на первоначальный взнос. Предположим, вы сэкономили 100 000 долларов. Это будет 20-процентный первоначальный взнос за недвижимость стоимостью 500 000 долларов.

    Как только вы (или вы и группа инвесторов) соберете достаточно денег для первоначального взноса, опытный агент по коммерческой недвижимости или бизнес-брокер поможет вам найти доступную недвижимость в нужном вам районе. При желании вы также можете попытаться управлять процессом поиска самостоятельно.

    Business Loan Builder

    Получите доступ к своим полным бизнес-кредитным баллам и отчетам, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

    Разблокируйте свои результаты прямо сейчас

    Эта статья была написана 28 ноября 2019 г. и обновлена ​​9 сентября 2022 г.

    class=»blarag»>

    Кредиты для тех, кто покупает жилье впервые: как получить финансирование

    Получение ипотечного кредита является важным шагом при покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора наиболее подходящего варианта. Несмотря на то, что множество вариантов финансирования, доступных для тех, кто впервые покупает жилье, может показаться ошеломляющим, уделение времени изучению основ финансирования недвижимости может сэкономить вам значительное количество времени и денег.

    Понимание рынка, на котором находится объект недвижимости, и того, предлагает ли оно льготы для кредиторов, может означать для вас дополнительные финансовые преимущества. И, внимательно изучив свои финансы, вы можете убедиться, что получаете ипотечный кредит, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям. В этой статье изложены некоторые важные детали, которые необходимы тем, кто впервые покупает жилье, чтобы совершить крупную покупку.

    Key Takeaways

    • Получение ипотечного кредита является важным шагом в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора лучшего.

      • Кредиторы

    • оценят вашу кредитоспособность и вашу способность погасить долг на основе вашего дохода, активов, долгов и кредитной истории.
    • Выбирая ипотечный кредит, вам придется выбирать между фиксированной или плавающей ставкой, количеством лет для погашения ипотечного кредита и размером первоначального взноса.
    • Обычные кредиты — это ипотечные кредиты, которые не страхуются государством.
    • В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на получение более выгодных условий в рамках кредита Федерального жилищного управления (FHA), кредита Министерства по делам ветеранов США (VA) или другого типа кредита, гарантированного государством.
    • Если вы впервые покупаете жилье, вы можете иметь право на участие в специальных программах, которые позволяют вам получить доступ к домам со значительной скидкой и вносить небольшие суммы или вообще не платить.
    Нажмите «Играть», чтобы узнать, как получить ипотечный кредит

    Требования к покупателю жилья впервые

    Чтобы получить одобрение на ипотеку, вам необходимо выполнить несколько требований в зависимости от типа кредита, на который вы подаете заявку.

    Чтобы получить одобрение именно в качестве покупателя жилья впервые, вам необходимо соответствовать определению покупателя жилья впервые, которое шире, чем вы думаете. Покупателем жилья впервые является тот, кто не владел основным местом жительства в течение трех лет, одинокий человек, который владел только вместе с супругом, человек, который владел только домом, не прикрепленным на постоянной основе к фонду, или человек, который только владел недвижимым имуществом, не соответствующим строительным нормам.

    Как правило, вам потребуется подтверждение дохода как минимум за два года, достаточного для выплаты ипотеки, первоначальный взнос не менее 3,5% и кредитный рейтинг не менее 620. это программы, которые позволяют вам купить дом с низким доходом, первоначальным взносом 0 долларов и кредитным рейтингом от 500.
    Обычные кредиты – это ипотечные кредиты, которые не застрахованы и не гарантированы федеральным правительством. Как правило, это ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Это одни из самых сложных типов ипотечных кредитов из-за их более строгих требований: более крупный первоначальный взнос, более высокий кредитный рейтинг, более низкое отношение долга к доходу (DTI) и потенциал для частного ипотечного страхования (PMI). требование. Однако, если вы можете претендовать на обычную ипотеку, они обычно дешевле, чем ссуды, гарантированные федеральным правительством.

    Обычные ссуды определяются как соответствующие ссуды или несоответствующие ссуды. Соответствующие кредиты соответствуют рекомендациям, таким как кредитные лимиты, установленные спонсируемыми государством предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac. Эти кредиторы (и многие другие) часто покупают и упаковывают эти кредиты, а затем продают их как ценные бумаги на вторичном рынке. Однако ссуды, которые продаются на вторичном рынке, должны соответствовать определенным требованиям, чтобы их можно было классифицировать как соответствующие ссуды.

    Максимальный соответствующий кредитный лимит для обычной ипотеки в 2022 году составляет 647 200 долларов США, хотя он может быть больше для определенных областей с высокими затратами. Кредит, выданный на сумму выше этой суммы, называется крупным кредитом, процентная ставка по которому обычно несколько выше. Эти кредиты несут больший риск (поскольку они требуют больше денег), что делает их менее привлекательными для вторичного рынка.

    Для несоответствующих кредитов кредитное учреждение, выдающее кредит, обычно портфельный кредитор, устанавливает свои собственные правила. В соответствии с законодательством несоответствующие кредиты не могут быть проданы на вторичном рынке.

    Федеральное жилищное управление (FHA) Кредиты

    Федеральное жилищное управление (FHA), входящее в состав Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), предоставляет американцам различные программы ипотечных кредитов. Кредит FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу и легче претендовать на, чем обычный кредит. Кредиты FHA отлично подходят для тех, кто покупает жилье впервые, потому что, помимо более низких первоначальных затрат на кредит и менее строгих требований к кредиту, вы можете сделать первоначальный взнос всего 3,5%. Кредиты FHA не могут превышать установленные законом лимиты, описанные выше.

    Тем не менее, все заемщики FHA должны платить страховой взнос по ипотечному кредиту, включенный в их платежи по ипотечному кредиту. Ипотечное страхование — это страховой полис, который защищает ипотечного кредитора или правообладателя, если заемщик не выполняет платежи, умирает или иным образом не может выполнить договорные обязательства по ипотеке.

    Департамент по делам ветеранов США (VA) Кредиты

    Министерство по делам ветеранов США (VA) гарантирует ссуды VA. VA не выдает ссуды сама, но гарантирует ипотечные кредиты, сделанные квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранам получать ипотечные кредиты на выгодных условиях (как правило, без первоначального взноса).

    В большинстве случаев кредиты VA легче претендовать на получение, чем обычные кредиты. Кредиторы обычно ограничивают максимальную ссуду VA обычными пределами ипотечной ссуды. Прежде чем подавать заявку на кредит, вам необходимо запросить ваше право на получение кредита от VA. Если вы приняты, VA выдаст свидетельство о соответствии требованиям, которое вы можете использовать для подачи заявки на кредит.

    В дополнение к этим типам и программам федерального кредита правительства и агентства штатов и местных органов власти спонсируют программы помощи для увеличения инвестиций или домовладения в определенных областях.

    Требования к собственному капиталу и доходу

    Цены на жилищный ипотечный кредит определяются кредитором двумя способами, и оба метода основаны на кредитоспособности заемщика. В дополнение к проверке вашей оценки FICO в трех основных кредитных бюро, кредиторы рассчитывают отношение кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия долга (DSCR), чтобы определить сумму, которую они готовы предоставить вам взаймы. , плюс процентная ставка.

    LTV — это сумма фактического или подразумеваемого собственного капитала, доступного в залоге, против которого берутся займы. Для покупки дома LTV определяется путем деления суммы кредита на цену покупки дома. Кредиторы предполагают, что чем больше денег вы вкладываете (в виде первоначального взноса), тем меньше вероятность того, что вы не выплатите кредит. Чем выше LTV, тем больше риск дефолта, поэтому кредиторы будут брать больше.

    По этой причине вы должны указать любой тип квалификационного дохода, который вы можете указать при ведении переговоров с ипотечным кредитором. Иногда дополнительная работа на неполный рабочий день или другой приносящий доход бизнес могут иметь значение для получения или отсутствия права на получение кредита или получения наилучшей возможной ставки. Ипотечный калькулятор может показать вам влияние различных ставок на ваш ежемесячный платеж.

    Частное ипотечное страхование (PMI)

    LTV также определяет, нужно ли вам приобретать PMI, упомянутый ранее. PMI помогает оградить кредитора от дефолта, перекладывая часть кредитного риска на ипотечного страховщика. Большинство кредиторов требуют PMI для любого кредита с LTV более 80%. Это относится к любому кредиту, в котором вы владеете менее 20% капитала в доме. Страховая сумма и ипотечная программа будут определять стоимость ипотечного страхования и порядок ее сбора.

    Большинство премий по ипотечному страхованию собираются ежемесячно, а также условное депонирование налогов и имущественного страхования. Как только LTV станет равным или меньше 78 %, предполагается, что PMI будет автоматически устранен. Вы также можете отменить PMI после того, как стоимость дома повысится достаточно, чтобы дать вам 20% собственного капитала, и пройдет установленный период, например два года.

    Некоторые кредиторы, такие как FHA, оценивают ипотечное страхование как единовременную сумму и капитализируют ее в сумму кредита.

    Как правило, старайтесь избегать PMI, потому что это затраты, которые не приносят вам никакой пользы.

    Есть способы не платить за PMI. Один из них не брать взаймы более 80% стоимости имущества при покупке дома; другой заключается в использовании финансирования собственного капитала или второго ипотечного кредита, чтобы подавить более 20%. Наиболее распространенная программа называется ипотекой 80-10-10. 80 — это LTV первой ипотеки, первые 10 — LTV второй ипотеки, а вторые 10 — ваш собственный капитал.

    Ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первой ипотеке, но в совокупности она не должна быть намного выше, чем ставка по кредиту с LTV 90%. Ипотека 80-10-10 может быть дешевле, чем оплата PMI. Это также позволяет ускорить выплату второго ипотечного кредита и быстро погасить эту часть долга, чтобы вы могли досрочно погасить свой дом.

    Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой

    Еще одно соображение заключается в том, следует ли получить ипотечный кредит с фиксированной или плавающей ставкой (также называемой плавающей ставкой). При ипотеке с фиксированной ставкой ставка не меняется в течение всего срока кредита. Очевидным преимуществом получения кредита с фиксированной процентной ставкой является то, что вы знаете, каковы будут ежемесячные расходы по кредиту в течение всего периода кредита. И если преобладающие процентные ставки низкие, то вы зафиксировали хорошую ставку на значительное время.

    Ипотека с плавающей ставкой, такая как ипотека только с процентной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой (ARM), предназначена для помощи тем, кто впервые покупает жилье, или людям, которые ожидают, что их доходы значительно вырастут в течение периода кредита. Кредиты с плавающей процентной ставкой обычно позволяют вам получить более низкие начальные ставки в течение первых нескольких лет кредита, что позволяет вам претендовать на получение большего количества денег, чем если бы вы пытались получить более дорогой кредит с фиксированной процентной ставкой.

    Конечно, этот вариант может быть рискованным, если ваш доход не растет вместе с увеличением процентной ставки. Другим недостатком является то, что траектория рыночных процентных ставок неопределенна: если они резко вырастут, то вместе с ними резко возрастут и условия вашего кредита.

    Как работают ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM)

    Наиболее распространенные типы ARM рассчитаны на один, пять или семь лет. Первоначальная процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, а затем периодически переустанавливается, часто каждый месяц. Как только ARM сбрасывается, он подстраивается под рыночную ставку, обычно добавляя заранее определенный спред (в процентах) к преобладающей ставке Казначейства США.

    Хотя увеличение обычно ограничено, корректировка ARM может быть дороже, чем преобладающий ипотечный кредит с фиксированной ставкой, чтобы компенсировать кредитору за предложение более низкой ставки в течение вводного периода.

    Кредиты только под проценты — это тип ARM, в котором вы платите только проценты по ипотеке, а не основную сумму в течение начального периода, пока кредит не станет фиксированным, с выплатой основного долга. Такие кредиты могут быть очень выгодными для начинающих заемщиков, потому что только уплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствования и позволит вам претендовать на гораздо более крупный кредит. Однако, поскольку вы не платите основную сумму в течение начального периода, остаток по кредиту не изменится, пока вы не начнете выплачивать основную сумму.

    DSCR определяет вашу платежеспособность по ипотеке. Кредиторы делят ваш ежемесячный чистый доход на расходы по ипотеке, чтобы оценить вероятность того, что вы не выполните обязательства по ипотеке. Большинству кредиторов потребуется DSCR больше единицы. Чем больше коэффициент, тем больше вероятность того, что вы сможете покрыть расходы по займу, и тем меньше риск, который берет на себя кредитор. Чем выше DSCR, тем больше вероятность того, что кредитор будет вести переговоры о ставке по кредиту; даже при более низкой ставке кредитор получает более высокую доходность с поправкой на риск.

    Дискриминация при выдаче ипотечного кредита незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета либо в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), либо в HUD.

    Специальные программы для тех, кто впервые покупает жилье

    В дополнение ко всем традиционным источникам финансирования существует несколько специальных программ для тех, кто впервые покупает жилье.

    Готовый покупатель

    Программа HomePath Ready Buyer Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) предназначена для покупателей, впервые покупающих недвижимость, и предусматривает помощь в размере до 3 % в покрытии расходов на закрытие сделки по покупке имущества, находящегося в собственности Fannie Mae, на которое было обращено взыскание. Чтобы иметь право на участие в программе, заинтересованные покупатели должны пройти обязательный образовательный курс по покупке жилья, прежде чем делать предложение.

    Индивидуальные пенсионные счета (IRAs)

    Каждый покупатель жилья, впервые покупающий жилье, имеет право снять до 10 000 долларов США с традиционного индивидуального пенсионного счета (IRA) без уплаты штрафа в размере 10 % за досрочное снятие средств. Ограничение распространяется на одного человека, поэтому пара может снять до 10 000 долларов США каждый со своих собственных IRA на общую сумму 20 000 долларов США. Если покупатель жилья хочет снять до 10 000 долларов за покупку дома с IRA Roth, он может сделать это без штрафных санкций, если у него есть учетная запись Roth не менее пяти лет. Обратите внимание, что это освобождает вас только от штрафа за досрочное снятие средств. Если вы выйдете из традиционной IRA, вам все равно придется платить подоходный налог со снятых денег.

    Программы помощи с первоначальным взносом

    Во многих штатах есть программы помощи при первоначальном взносе для покупателей, впервые совершающих покупки. Право на участие варьируется от штата к штату, но, как правило, эти программы ориентированы на лиц с низким доходом и государственных служащих. HUD ведет список программ для каждого штата.

    Какой кредитный рейтинг необходим для покупки дома?

    Для большинства обычных ипотечных кредитов требуется кредитный рейтинг 620 или выше. Тем не менее, ссуды Федерального жилищного управления (FHA) могут принимать кредитный рейтинг от 500 с первоначальным взносом 10% или до 580 с первоначальным взносом 3,5%.

    Какова средняя процентная ставка для первого покупателя жилья?

    Процентные ставки зависят от множества факторов, включая кредитный рейтинг, процент первоначального взноса, тип кредита и рыночные условия. Нет данных, указывающих на то, что покупатели жилья, впервые покупающие жилье с аналогичной кредитоспособностью и обстоятельствами, платят более высокие или более низкие процентные ставки, чем опытные покупатели жилья.

    Существуют ли какие-либо государственные налоговые льготы для покупателей жилья впервые?

    Несмотря на то, что в 2010 году на федеральном уровне была отменена налоговая льгота для тех, кто впервые покупает жилье, несколько штатов по-прежнему предлагают налоговые льготы штата для тех, кто впервые покупает жилье. Кроме того, некоторые муниципалитеты и округа предлагают скидки на налог на недвижимость для тех, кто впервые покупает жилье в первый год их существования. Проконсультируйтесь с местным специалистом по налогам, чтобы узнать, на что вы можете претендовать в вашем регионе.

    Практический результат

    Если вы впервые ищете ипотечный кредит, вам может быть сложно разобраться во всех вариантах финансирования. Потратьте время, чтобы решить, сколько дома вы действительно можете себе позволить, а затем финансировать соответственно. Если вы можете позволить себе внести значительную сумму или иметь достаточный доход для создания низкого LTV, то у вас будет больше возможностей для переговоров с кредиторами и больше вариантов финансирования. Если вы настаиваете на самом большом кредите, вам могут предложить более высокую ставку с поправкой на риск и частную ипотечную страховку.

    Соотнесите выгоду от получения большего кредита с риском. Процентные ставки обычно плавают в течение только процентного периода и часто корректируются в ответ на изменения рыночных процентных ставок. Кроме того, учитывайте риск того, что ваш располагаемый доход не увеличится вместе с возможным увеличением стоимости займов.

    Хороший ипотечный брокер или ипотечный банкир должен быть в состоянии помочь вам пройти через все различные программы и варианты, но ничто не послужит вам лучше, чем знание ваших приоритетов в отношении ипотечного кредита.

    Как получить одобрение на квартиру

    В этой статье:

    Раньше получить одобрение на квартиру было намного проще, но за последние несколько лет арендные ставки выросли. И арендодатели могут быть разборчивы. В результате вам нужно больше, чем деньги, чтобы получить квартиру — вам также нужна хорошая заявка на аренду. Арендодатели хотят видеть, что вы:

    1. Иметь достаточный доход для оплаты
    2. Будут заботиться об имуществе и не беспокоить соседей
    3. Продемонстрируйте хороший финансовый менеджмент, чтобы платить вовремя

    Доход

    Арендодатели хотят быть уверены, что вы можете позволить себе купить недвижимость без пропусков платежей. во многих руководящих принципах арендодателя рекомендуется, чтобы ваш ежемесячный доход до уплаты налогов примерно в три раза превышал месячную арендную плату.

    Три признака того, что вы готовы купить свой первый дом

    Если у вас нет долгов, отличные рекомендации от предыдущих арендодателей и отличная кредитная история, вы можете выйти за рамки этого. Или если вы готовы внести больший депозит или добавить автоматические платежи.

    Управление

    Может показаться странным, что бережное отношение к имуществу является главной задачей арендодателей. Но вы можете понять, почему это условие так важно. Существует любое количество людей с наличными деньгами для ежемесячных платежей. Но если арендатор производит платежи, а также наносит ущерб имуществу, стоимость этих платежей довольно быстро уменьшается.

    Арендаторы: как защитить залог

    Как хозяин — а я один — понимаю, что вещи ломаются и что время от времени помещение требует ремонта и замены. Например, действительно случаются поломки холодильников. Но не каждый год или два. Горелки электрических плит могут выйти из строя. Но если арендатору нужны новые горелки каждые несколько месяцев, возможно, вы имеете дело с кем-то, кто не умеет готовить. Это не проблема печки. Это проблема арендатора.

    Вы можете помочь себе получить квартиру двумя способами. Во-первых, получите письмо от вашего нынешнего арендодателя, в котором говорится, что вы хорошо заботитесь об имуществе. Во-вторых, не удивляйтесь, если арендодатель или управляющий недвижимостью захочет посетить вашу текущую аренду. Приветствуйте их. Разложите немного еды.

    Последовательные платежи

    Для арендодателей арендная плата как воздух. Они должны быть последовательными и надежными. Просроченные и пропущенные платежи могут поглотить заявку на аренду, особенно если они были недавними.

    Арендаторы часто думают о арендодателях как о толстых и счастливых людях с большим количеством денег. Это нонсенс. Как и у всех, у арендодателей есть расходы. Некоторые расходы напрямую связаны с арендными единицами, включая платежи по ипотеке, налоги на недвижимость и ремонт. Арендная плата для арендодателя — это то же самое, что зарплата для наемных работников. Дурак с арендной платой и домовладельцами увидит в этом прямое нападение на их доход и благосостояние.

    Кредитный рейтинг аренды: вам может потребоваться более высокий FICO для аренды, чем для покупки

    Арендодатель, скорее всего, проверит вашу кредитоспособность, и многие используют агентства по аренде жилья, которые отслеживают арендаторов. Однако не все арендодатели вносят свой вклад в такие услуги. Если вы платите за аренду полностью и вовремя, то вам очень хочется быть включенным в такие системы. Хорошей практикой является спросить вашего нынешнего арендодателя, участвует ли он или она в службе отслеживания арендной платы.

    Если ваш нынешний арендодатель не использует службу отслеживания арендной платы, есть альтернатива. Сделайте копии чеков об аренде или банковских выписок, показывающих электронные переводы за последние двенадцать месяцев. Предоставьте копии как часть вашего заявления об аренде новому арендодателю.

    Заявки на аренду

    Ваше заявление об аренде чем-то похоже на резюме, оно должно предоставить много полезной информации о вас с датами и номерами.

    Во-первых, хозяин хочет знать, что вы это вы. Принесите удостоверение личности государственного образца с фотографией, например, водительские права или паспорт.

    Кто будет жить на участке? Это только ты? Будет ли сосед по комнате? Если есть сосед по комнате, этот человек должен предоставить информацию, аналогичную вашей.

    Советы арендаторам по переезду

    Далее мы подходим к трудоустройству. Где вы работаете? Сколько ты зарабатываешь? Как долго вы работаете с одним и тем же работодателем или в той же сфере? У вас есть рекомендательное письмо от вашего начальника? Кому арендодатель может позвонить и уточнить информацию? Принесите последние две или три квитанции об оплате или две прошлые налоговые декларации.

    А домашние животные? Домашние животные являются большой проблемой для некоторых арендодателей, потому что они могут причинить большой ущерб. Они также могут представлять значительную ответственность для арендодателей в некоторых юрисдикциях. Всегда следите за тем, чтобы правила проживания с домашними животными были указаны арендодателем заранее. Если арендодатель говорит «без домашних животных», поищите жилье в другом месте, если это для вас проблема.

    Страхование арендатора

    Некоторые арендодатели требуют страховку арендатора. Хотя у арендодателя будет страховка имущества, она не покрывает содержание квартиры. А арендодатели не любят, когда на них подают в суд арендаторы, которые считают, что арендодатели несут ответственность за кражу или повреждение имущества арендаторов. Страховка арендатора в некотором роде защищает вас обоих. Предложите получить страховку арендатора, независимо от того, требуется она или нет, чтобы увеличить вашу заявку.

    Получение преимущества

    Предложение заехать сразу или до первого числа месяца. Вы можете платить ежедневно в течение этого начального периода. Это поможет с денежным потоком арендодателя.

    Наконец, всегда имейте объяснение, почему вы отказываетесь от текущей аренды. Не жалуйтесь на нынешнего арендодателя. Хорошие причины для переезда включают в себя лучшее место рядом с работой или игрой, потребность в большем пространстве или изменение статуса, например, потеря соседа по комнате.

    Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

    Руководство инвестора — многоквартирные дома. Кредиты


    /
    Многосемейные кредиты

    Покупка вашей первой многоквартирной квартиры: что вам нужно знать

    За последнее столетие бесчисленное количество инвесторов в недвижимость экспоненциально увеличили свое состояние, покупая многоквартирные дома. Но прежде чем они стали успешными инвесторами, все они начинали как новички, стремясь приобрести свою первую многоквартирную недвижимость. Если вы хотите пойти по их стопам и приобрести собственный жилой комплекс, эта статья — отличное начало. Мы познакомим вас со всеми основами инвестирования в квартиру и предоставим вам все, что вам нужно знать, чтобы начать свое путешествие. Конечно, когда дело доходит до инвестиций в многоквартирную недвижимость, знание — это сила, так что не полагайтесь только на эту статью; скорее, используйте его как отправную точку, чтобы начать свое исследование и начать свое путешествие с правой ноги.

    В этом руководстве мы обсудим:

    • Профи и минусы инвестиций в квартиры

    • Стратегии инвестиций в квартиры и сроки владения

    • Стратегии добавления стоимости.

    • Выбор места

    • Поиск брокера по коммерческой недвижимости

    • Поиск брокера по многоквартирным кредитам

    • Право на получение многоквартирного кредита

    • Необходимые документы заявки

    • 90s. 5041 90s.541 90s. Nonrecourse

    • Loan Types: HUD, Agency Loans, Banks and CMBS

    • Due Diligence

    • Cap Rates

    • Other Building Considerations

    • Синдикация: привлечение новых инвесторов к сделке

    • Продажа, предоплата и налоги

      • 2 Покупка квартиры?

      Принимая решение о покупке многоквартирного дома (и о том, какой именно), важно проанализировать преимущества и недостатки инвестирования в многоквартирные дома. Хотя мы рассмотрим это традиционным способом за и против, может быть столь же эффективно взглянуть на инвестирование в квартиру через другую призму; путем анализа его рисков, преимуществ и требуемых временных затрат. Чтобы поместить инвестиции в квартиру в разумный контекст, их нужно сравнить с альтернативными инвестициями, которые можно было бы приобрести, например, с акциями известной компании.

      Например, если мы сравним покупку жилого комплекса из 10 квартир за 2 миллиона долларов с покупкой акций крупной компании на 2 миллиона долларов, мы с уверенностью можем сказать, что при покупке дома потребуется больше времени и, возможно, больше рисков. строительство. Тем не менее, есть также возможность получить значительно большую прибыль; особенно в связи с тем, что большинство многоквартирных домов приобретаются в кредит. Вместо того, чтобы использовать 2 миллиона долларов для покупки многоквартирного дома той же стоимости, инвестор может использовать их в качестве 25% первоначального взноса по кредиту на многоквартирный дом стоимостью 8 миллионов долларов. Конечно, акции компании — это только один альтернативный вариант; инвесторы могут покупать облигации, инвестировать в хедж-фонд или даже приобретать дома на одну семью или промышленную недвижимость — однако все эти сравнения выходят за рамки данной статьи. С учетом сказанного перейдем сразу к плюсам и минусам:

      Плюсы инвестирования в квартиры

      • Большая диверсификация и меньший риск незанятости, чем при инвестировании в дома для одной семьи; например, одна вакансия может не иметь большого значения для инвестора в квартиру

      • В целом, инвестиции в квартиры часто дают больше шансов на получение более высокой прибыли, чем инвестиции в «безопасные» акции, хотя на практике это полностью зависит от рынка. условия и выбор инвестора

      • Инвесторы могут использовать кредит для покупки квартиры, часто с первоначальным взносом всего 25-30% (а иногда и меньше)

      • Налоговые вычеты и льготы, в том числе:

        • Налоговый вычет по процентам по ипотечным кредитам

        • Ускоренная амортизация за счет разделения затрат часто позволяет инвесторам использовать большую часть стоимости своей собственности в качестве амортизации в течение первых 5 лет10 собственности

        • 1031 обмены позволяют инвесторам отсрочить уплату налога на прирост капитала путем «обмена» одной части многоквартирной или коммерческой недвижимости на другую, если новая недвижимость имеет равную или большую стоимость, чем предыдущая

      • Владельцы квартир могут получать дополнительный доход от стиральных машин, торговых автоматов, дополнительных парковочных мест, сборов за домашних животных или сдачи помещений в аренду коммерческим арендаторам

      Минусы инвестирования в квартиры управлять, особенно для первых владельцев.

      Многие владельцы предпочитают передать это на аутсорсинг компании по управлению недвижимостью, которая, вероятно, будет взимать от 10 до 20% арендной платы (хотя также часто доступны фиксированные ставки)

    • Собственники квартир могут столкнуться с дополнительными рисками ответственности, особенно для больших многоэтажных комплексов, а также комплексов с бассейнами, спортивными залами и другими зонами, где повышена вероятность несчастных случаев как дорого, так и долго (с чем редко приходится иметь дело инвесторам в дома на одну семью)  

    • В отличие от акций Google или Coca-Cola, многоквартирные дома не особенно ликвидны, и их может быть трудно продать. Даже на рынке продавца часто может потребоваться несколько месяцев, чтобы найти подходящего покупателя и закрыть сделку. На рынке, где цены значительно упали, часто может быть более желательным придержать недвижимость в течение нескольких лет, пока цены снова не вырастут.

    Квартира Стратегии инвестирования и периоды владения

    Перед покупкой многоквартирного дома важно определить, как долго вы планируете им владеть. Коммерческие и многоквартирные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления стоимости/фиксации и перепродажи или долгосрочную стратегию «покупай и держи». Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить недвижимость, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать недвижимость с прибылью в течение 1-5 лет. В противоположность этому, инвесторы типа «купи и держи» обычно планируют удерживать недвижимость в течение длительного времени, скажем, 20-30 лет, получая при этом ежегодный доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

    Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию входа. необходимо принимать во внимание штрафы за досрочное погашение (комиссию за досрочное погашение кредита), а также выбор кредита с фиксированной, регулируемой или смешанной процентной ставкой. Напротив, долгосрочные инвесторы типа «покупай и держи», как правило, могут меньше заботиться о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вы должны убедиться, что все согласны с тем, когда недвижимость должна быть продана. Например, инвестор, который хочет продать недвижимость за 18 месяцев, вероятно, не должен инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки наследовали их долю в собственности.

    Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиру

    Во многих случаях инвесторы, впервые приобретающие квартиру, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то в форме физической модернизации или более качественного управления. Эти свойства обычно называют «добавочной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести многоквартирный дом, сменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и повышения прибыльности.

    Кроме того, владельцы могут захотеть, чтобы жильцы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю коммунальных услуг. Другие дополнительные возможности включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, которые требуют лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления имущества, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

    Выбор места

    Старая поговорка «место, место и еще раз место» одинаково верно как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем принять решение о месте, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

    • Данные о занятости и экономике

    • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

    • Тенденции роста населения и численности населения

    • Данные о преступности и безопасности

    Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, инвесторам следует обратить внимание на рынки, где стоимость, вероятно, значительно вырастет за год. ожидаемый срок владения недвижимостью. Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов платить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать более дешевую недвижимость в районе, который, по-видимому, находится в состоянии роста, который начнется в течение следующих 5-15 лет. Хотя предсказать будущее невозможно, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков и повышение потенциальной прибыли.

    Инвестирование рядом с вашим домом

    Хотя покупка многоквартирного дома рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, легче лично следить за своей собственностью, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете своей недвижимостью.

    Поиск брокера по коммерческой недвижимости

    Большинство людей, покупающих дом на одну семью, делают это через агента по недвижимости; и, аналогичным образом, большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости. Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, хорошо разбирается в основах инвестиций в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи.

    Хотя обращение к посреднику обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть процесс удачи или промаха, но вы можете найти скрытый драгоценный камень таким образом, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

    Поиск брокера по коммерческим/многоквартирным кредитам

    Если вы собираетесь использовать кредит для покупки многоквартирного дома, вы можете обратиться в брокерскую и/или консультационную фирму по кредитам на многоквартирные дома. Хотя каждый отдельный инвестор сам решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для начинающих заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и связи, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей. Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также с выбором сделки для нескольких кредиторов, чтобы добиться наилучших условий для заемщика.

    Это особенно касается многоквартирных кредитов Freddie Mac ® , Fannie Mae ® и HUD, поскольку эти кредиты обычно требуют более сложной документации и процесса подачи заявки. Консультационные фирмы по долговым обязательствам обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большим, но, по нашему опыту, это, как правило, отличная инвестиция. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть немного предвзятости, но, по правде говоря, получение правильного кредита может сэкономить вам много на процентных платежах, штрафах за досрочное погашение, расходах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

    Право на получение многоквартирного кредита

    Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретаются в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы предпочли бы вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы предпочли бы вложить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выбрали бы второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать оставшиеся 3 доллара в столь же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать кредиты на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), при правильном кредите инвесторы могут получать экспоненциально большую прибыль от собственности.

    Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии одобрения варьируются в зависимости от разных кредиторов и типов кредитов, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (660+ обычно идеально) и от 25 до 30% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Кроме того, само имущество должно иметь коэффициент покрытия долга или DSCR в размере 1,25-1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать его годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

    Документация для заявок на ссуду на квартиру

    В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон. Заемщики, как правило, должны платить за все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты, как правило, включают:

    • Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость имущества. Как правило, это должен проводить профессиональный оценщик, имеющий в настоящее время лицензию в районе, в котором находится недвижимость. Оценщики, как правило, используют комбинацию методов, в том числе:

      • Доходный подход, при котором стоимость имущества оценивается на основе дохода от него.

      • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

      • Затратный подход, при котором стоимость имущества оценивается на основе сметной стоимости его восстановления, плюс стоимость земли и минус любая амортизация.

    • Оценка физических потребностей/Отчет о состоянии собственности/Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда определенные компоненты необходимо будет отремонтировать или заменить. Это используется для расчета необходимых резервов замены, которые представляют собой средства, откладываемые каждый год для ожидаемых будущих затрат на ремонт. Эти отчеты могут запрашиваться различными кредиторами квартир, но чаще всего они требуются для многоквартирных кредитов HUD и многоквартирных кредитов Fannie Mae / Freddie Mac.

    • Фаза I Экологическая оценка: Фаза I экологической оценки (ESA) исследует имущество на наличие экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних/будущих жителей или окружающего населения. ЭСА Фазы II и Фазы III может потребоваться, если проблемы или доказательства загрязнения были обнаружены в ходе первоначальной оценки Фазы I. Кредиторы не всегда могут требовать ЭСС фазы I, но часто требуют.

    • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует отсутствие юридических претензий на право собственности, которые могут заменить ваши собственные.

    • Обследование имущества: При обследовании фиксируются границы собственности, а также определяются любые сервитуты и другие вопросы, связанные с правами собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если доступен отчет за последние несколько лет, однако чаще требуется, когда известно о наличии потенциальных проблем с правами собственности.

    • Сейсмический отчет: Обычно требуется только в районах с частыми землетрясениями, например, в Южной Калифорнии.

    • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться при возникновении потенциальных проблем или путаницы в отношении статуса зонирования объекта.

    Кредиты на квартиру с регрессом и без регресса

    Прежде чем рассматривать отдельные типы кредитов, очень важно определить, является ли кредит регрессом или без права регресса. Если кредит является регрессом, кредитор может изъять ваши личные активы, чтобы добиваться погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов ипотечные кредиты являются полностью регрессными. В отличие от этого, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может изъять только конкретное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как его дом или автомобиль. для погашения долга заемщика. Тем не менее, почти все кредиты без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохого мальчика», которые предусматривают, что, если заемщик совершает определенные действия «плохого мальчика», такие как намеренное введение кредитора в заблуждение, кредит становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

    Типы кредитов: HUD, агентские кредиты, банки и CMBS

    Банковские кредиты не всегда лучший вариант

    Когда дело доходит до выбора кредита для финансирования вашего жилого комплекса, у вас будет довольно много вариантов, каждый со своими уникальными преимуществами и недостатками. Банки могут быть первым вариантом, который приходит на ум, но они не всегда являются лучшим выбором. В наши дни ваш средний банк может быть готов предоставить 70-75% LTV, полный регрессный кредит с 5-летним сроком с регулируемой ставкой и 25-летней амортизацией. Хотя это может сработать для некоторых инвесторов в квартиры, это просто не лучший вариант. Вот почему мы всегда рекомендуем инвесторам думать не только о своем местном банке, чтобы узнать о других вариантах финансирования.

    Финансирование многоквартирных домов Fannie Mae и Freddie Mac

    Для заемщиков с хорошей кредитной историей и достаточным собственным капиталом (т. е. с собственным капиталом, равным размеру кредита, с ликвидными активами около 10-15%), агентские кредиты от Freddie Mac или Fannie Mae зачастую лучший вариант. Эти кредиты без права регресса предлагают невероятно низкие процентные ставки, а также LTV до 80% и амортизацию до 30 лет. Суммы кредита также могут быть гибкими; например, программа Freddie Mac Small Balance Loan предлагает кредиты на сумму от 750 000 долларов США с фиксированными и регулируемыми процентными ставками на срок до 10 лет и 30-летней амортизацией.

    Многоквартирные кредиты HUD/FHA

    Несмотря на то, что претендовать на него может быть даже сложнее, чем на кредит агентства, кредит HUD 223(f) является лучшим среди кредитов на покупку квартиры. Хотя HUD предпочитает более опытных заемщиков, они предлагают LTV до 85% и DSCR всего 1,18x для недвижимости с рыночной ставкой, с более высокими LTV и более низкими DSCR для доступной недвижимости. Кроме того, HUD предлагает свою программу 221(d)(4) по строительству квартир и капитальному ремонту, но эти типы проектов могут быть не идеальными для начинающих инвесторов в квартиры и могут быть значительно более рискованными. Все многоквартирные кредиты HUD предоставляются без права регресса, с фиксированной ставкой и полностью амортизируются в течение 35+ лет, что делает их фантастическим вариантом для инвесторов, покупающих и удерживающих.

    CMBS Ссуды на приобретение квартир

    CMBS или коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, также могут быть отличным источником долга для инвесторов в квартиры. Ссуды CMBS или кондуитные ссуды (как некоторые их называют) обычно обеспечивают низкие процентные ставки и одни из самых мягких требований к заемщику. Точка входа для кредитов CMBS немного выше, как правило, более 2 миллионов долларов, хотя иногда делаются исключения. Как и многие виды коммерческих кредитов, кредиты CMBS объединяются и секьюритизируются, а затем продаются инвесторам на вторичном рынке. Эти ссуды не обслуживаются первоначальным кредитором заемщика, вместо этого они назначаются отдельной обслуживающей компании, что иногда может создавать головные боли для заемщиков CMBS по квартирным кредитам. Как многоквартирные и агентские кредиты HUD, кредиты CMBS, как правило, без права регресса.

    Хотя банки, агентства, HUD и другие кредиторы — не единственные типы кредиторов, они, как правило, единственные типы кредиторов, подходящие для первого покупателя квартиры. Варианты для более опытных многоквартирных заемщиков включают страховые компании, которые предлагают долгосрочные условия с фиксированной процентной ставкой по очень низким ставкам (но, как правило, им нужны опытные инвесторы), и ссуды на твердые деньги, которые обычно имеют очень высокие процентные ставки, но могут быть единственной формой. финансирования, доступного для заемщиков с кредитными или юридическими проблемами. В качестве дополнительного рычага для более крупных сделок заемщик может иметь возможность объединить CMBS или банковский кредит с дополнительным кредитом второй позиции, известным как мезонинный кредит, хотя это также обычно не идеально для начинающих инвесторов.

    Комплексная проверка при покупке квартиры

    Несмотря на то, что кредитору потребуется большое количество документации о многоквартирном доме, прежде чем предоставить вам кредит, очень важно, чтобы вы также провели собственную комплексную проверку. Как правило, прежде чем всерьез задуматься о покупке многоквартирного дома, инвестор должен:

    • Изучить список арендной платы за недвижимость и финансовые отчеты T12 (последние 12 месяцев). Отчет об аренде представляет собой список всех текущих доходов от аренды, полученных владельцем недвижимости, а финансовый отчет T12 представляет доходы и расходы от собственности за предыдущий 12-месячный период. Имейте в виду, что оба эти документа могут быть несколько преувеличены, чтобы недвижимость выглядела более прибыльной, чем она есть на самом деле, поэтому важно критически взглянуть на них и проверить любую информацию, которая кажется неточной или запутанной.

    • Проведите профессиональную проверку имущества. Несмотря на то, что вам, как правило, требуется проведение инспекции только в том случае, если вы очень серьезно относитесь к покупке недвижимости, это может помочь вам выявить потенциальные проблемы, сэкономив вам много времени и денег в долгосрочной перспективе. Однако, возможно, нет необходимости проверять каждую единицу. Во многих случаях будет достаточно каждой второй или третьей единицы.

    • Проконсультируйтесь с наставниками и/или другими инвесторами. Получение второго, третьего или четвертого мнения о покупке многоквартирного дома также может иметь большое значение, особенно если оно исходит от инвестора со значительно большим опытом. Вы можете обратиться к друзьям или членам семьи, чтобы узнать, кого они знают, или посетить мероприятия с местной организацией по инвестированию в недвижимость. Если они недоступны, вы можете обратиться за советом через онлайн-форумы по инвестициям в недвижимость, такие как BiggerPockets, просто обязательно принимайте советы от незнакомцев с недоверием, если только вы не уверены, что у них есть значительный опыт и хорошее репутация.

    Рекомендации по ставке капитализации для инвесторов в квартиры

    Ставка капитализации, или ставка капитализации, является одним из наиболее важных показателей при инвестировании в коммерческую и многоквартирную недвижимость. Расчет ставки капитализации многоквартирного дома — один из лучших способов определить ваш потенциальный годовой доход. Ставка капитализации определяется по формуле:

    Чистый операционный доход (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

    Например, недвижимость с рыночной стоимостью 750 000 долларов и NOI 50 000 долларов будет иметь ставку капитализации 6,6%. В целом, чем выше ставка капитализации, тем лучше; поэтому, если вам нужно выбирать между двумя похожими свойствами, одно с ставкой капитализации 5%, а другое с ставкой капитализации 7%, как правило, лучше выбрать второе. Несмотря на это, предельные ставки, как правило, ниже для новых квартир, расположенных в лучших районах, поскольку эти объекты будут иметь более низкие затраты на содержание, а также могут иметь более высокий потенциальный рост арендной платы.

    Другие соображения для инвесторов в квартиры

    Наконец, принимая решение о покупке квартиры, инвесторы должны помнить о некоторых из следующих дополнительных соображений:

    • Коммунальные платежи: коммунальные услуги. Это может быть проблемой, особенно потому, что арендаторы могут злоупотреблять коммунальными услугами, если они сами не оплачивают счета, что значительно увеличивает ваши расходы. Однако эта проблема обычно решается путем внедрения системы выставления счетов за коммунальные услуги по соотношению (RUBS), которая делит все ежемесячные расходы на коммунальные услуги на количество квартир в здании, при этом счета за квартиры распределяются пропорционально в зависимости от размера квартиры, количества спален. / ванные комнаты и другие факторы.

    • Загрязняющие вещества/риски для здоровья : Помимо общих коммунальных услуг, старые жилые комплексы могут содержать загрязняющие вещества, такие как асбест или свинцовая краска. Эти проблемы, как правило, должны быть устранены новым владельцем, что может быть очень дорого. Заказ осмотра на ранней стадии процесса принятия решения может помочь вам определить, есть ли у здания эти проблемы, и если да, то насколько они серьезны.

    • Проблемы с сантехникой: Сантехника может быть еще одной проблемой, с которой сталкиваются владельцы старых многоквартирных домов. Ремонт может быть дорогим, и могут возникнуть дополнительные проблемы с загрязнением, если в здании есть свинцовые трубы.

    • Кровля: Хотя многие многоквартирные дома имеют плоские крыши, они могут создавать определенные проблемы, особенно протечки. Как и многие другие соображения, о которых мы упоминали, плоская крыша вряд ли станет препятствием для сделки, но об этом все же следует помнить.

    • Деревянные строительные элементы: Многоквартирные дома со значительным количеством деревянного каркаса, иногда называемые «полностью каркасными» зданиями, могут быть значительно дороже в обслуживании, чем здания с кирпичными или бетонными фасадами. Потенциальные проблемы включают гниение (особенно в более теплом и влажном климате) и повышенный риск возгорания (особенно в более засушливых районах).

    • Расходы на страхование: Старые здания, а также те, которые находятся в ветхих районах, обычно обходятся дороже, когда речь идет о страховых расходах. Потенциальные покупатели должны всегда проверять текущие расходы на страхование, а также узнавать у других страховщиков, чтобы определить, не переплачивает ли нынешний владелец.

    Синдикация: привлечение новых инвесторов к сделке

    Хотя вы можете захотеть инвестировать в недвижимость самостоятельно или с партнером, некоторые люди решают, что они хотят объединить деньги от большей группы инвесторов, чтобы купить более крупное здание, увеличив потенциальную прибыль. Это процесс, называемый синдикацией квартир, и, хотя он не для всех, он может быть отличным способом привлечь капитал для более дорогих инвестиций в недвижимость. Синдикатор или синдикаторы обычно выступают в качестве генеральных партнеров (GP), принимая на себя большую степень риска и ответственности, в то время как другие инвесторы играют пассивную роль в качестве партнеров с ограниченной ответственностью (LP). В зависимости от их повышенного риска, терапевт или терапевты, как правило, получают более высокий уровень доходов, превышающий определенную сумму (называемый предпочтительным доходом), и часто получают дополнительные спонсорские вознаграждения за время и усилия, затраченные на организацию сделки. и управлять инвестициями с течением времени. Синдикации обычно проводятся более продвинутыми инвесторами, но если у вас есть опыт работы с недвижимостью и вы готовы потратить время на налаживание отношений с инвесторами, это может оказаться стоящим делом.

    Продажа, предоплата и налогообложение

    Если вы не планируете владеть своим многоквартирным домом до самой смерти и передать его своим наследникам, вы, скорее всего, захотите продать его в какой-то момент. Как мы упоминали ранее, инвесторы, как правило, должны заранее планировать предполагаемый период владения активами. Если вы полностью владеете зданием, это только ваше решение, но если вы инвестировали одного или нескольких партнеров, вам также необходимо учитывать их мнение.

    Если вы использовали кредит для финансирования многоквартирного дома и до сих пор его выплачиваете, вам, вероятно, придется заплатить штраф за досрочное погашение, чтобы продать недвижимость. Это компенсирует вашему кредитору процентные платежи, которые они потеряют в результате того, что вы погасите кредит до истечения срока его действия. Однако многие многоквартирные ссуды являются предполагаемыми, а это означает, что новый владелец здания может фактически взять или «принять» ваш кредит при условии, что он одобрен кредитором. Хотя обычно взимается небольшая комиссия, новый заемщик предполагает, что ваш кредит значительно дешевле, чем уплата штрафа за досрочное погашение.

    Наконец, важно понимать налоговые последствия продажи многоквартирной недвижимости. Если вы получили прибыль в результате продажи своей собственности, вам, как правило, придется платить налоги на прирост капитала, а не обычные подоходные налоги. Однако, если вы произвели амортизационные вычеты из подоходного налога, вам часто придется платить обычную (обычно более высокую) ставку подоходного налога с этой прибыли в процессе, называемом возвратом амортизации. Чтобы не платить налог на прирост капитала при продаже недвижимости, некоторые инвесторы предпочитают участвовать в обмене 1031. Это позволяет физическим лицам «обменять» одну коммерческую или многоквартирную собственность на другую, равной или большей стоимости, отсрочив уплату налога на прирост капитала до продажи новой собственности.

    Как правило, все инвесторы в квартиры должны нанять профессиональную бухгалтерскую фирму в течение всего периода владения недвижимостью. Это поможет гарантировать, что процесс продажи и уплаты налогов пройдет без сучка и задоринки. Инвесторы, заинтересованные в обмене 1031, должны будут нанять биржевую компанию 1031, а для определенных типов бирж — правообладателя размещения на бирже.

    Подведение итогов

    Инвестиции в свой первый жилой комплекс могут быть невероятно захватывающими, но также могут потребовать много работы. К счастью, чем больше исследований и подготовки вы проведете заранее, тем меньше работы и неожиданных хлопот вы столкнетесь при фактической покупке своей недвижимости. И хотя эта статья может показаться длинной, на самом деле это лишь верхушка айсберга, когда речь заходит об информации, которую вам нужно знать, чтобы стать успешным владельцем многоквартирного дома. Мы говорили это раньше и повторим снова: когда дело доходит до инвестиций в недвижимость, знание — сила. Так что продолжайте читать, окружите себя друзьями-единомышленниками и наставниками, и, когда вы действительно будете готовы, сделайте решительный шаг и купите свою первую многоквартирную недвижимость.

    Изображение предоставлено: Career Employer ( https://careeremployer.com/ )

    /
    Многосемейные кредиты/
    Комментарий

    Инвестирование в многоквартирные дома, Многоквартирные дома Fannie Mae, Инвесторы в квартиры

    Инвестирование в многоквартирные дома, Инвесторы в многоквартирные дома, Инвесторы в многоквартирные дома, Кредиты на многоквартирные дома, Многоквартирные дома Fannie Mae, Многоквартирные дома Freddie Mac, Кредиты CMBS, Инвестор в первую квартиру, Покупка первого жилого дома

    Кредиты на многоквартирные дома

    Самое полное в стране решение по финансированию многоквартирных домов и коммерческой недвижимости… шеф-повар по финансированию недвижимости; смешивая местные кредитные союзы с рынками капитала, капелькой Fannie Mae, щепоткой Freddie Mac и региональными банками. Для пустыни, краудфандингового мезонинного финансирования и привилегированного капитала хедж-фонда. Попробуй.

    Чем отличается получение ипотечного кредита на квартиру?

    Покупка кондоминиума часто является выбором людей, которые ценят удобство. Но получение этого удобства означает, что вам придется столкнуться с несколькими дополнительными проблемами, когда дело доходит до получения ипотечного кредита на квартиру.

    Требования к ипотеке в кондоминиуме более строгие, чем требования к обычному ипотечному кредиту, и ставки по ипотеке, как правило, также выше. Кроме того, есть определенные расходы, которые вы должны заплатить в связи с ипотекой на квартиру, с которыми вы не сталкиваетесь со стандартным ипотечным кредитом.

    Не только это, но помимо того, что вы сами должны претендовать на получение ипотечного кредита, ассоциация домовладельцев, в которой вы покупаете квартиру, также должна пройти проверку.

    Это не означает, что дополнительные сложности при получении ипотечного кредита на кондоминиум станут серьезным препятствием для получения кредита; пока вы к ним готовы и знаете, чего ожидать, с вами все будет в порядке.

    Вот основные моменты при получении ипотечного кредита, о которых вам следует знать.

    Ставка может быть выше

    Ставки по ипотечным кредитам на кондоминиумы обычно выше, чем те, которые тот же заемщик заплатил бы, если бы они купили дом на одну семью на аналогичных условиях. Это потому, что ипотечные кредиты на кондоминиумы считаются несколько более рискованными, чем ипотечные кредиты на дома на одну семью.

    По обычной ипотеке, обеспеченной Fannie Mae, ставка по кондоминиуму обычно будет примерно от одной восьмой до одной четверти процента (0,125–0,250 процентных пункта) выше, чем та, которую вы заплатили бы за дом на одну семью. . Это связано с тем, что Fannie Mae взимает с кредиторов первоначальный взнос в размере 0,75% от суммы кредита по всем ипотечным кредитам с менее чем 25-процентным первоначальным взносом. Кредиторы обычно покрывают это, повышая ставку по ипотеке, чтобы компенсировать это.

    Вы можете избежать более высокой ставки, просто заплатив 0,75% авансом или сделав первоначальный взнос в размере 25% от стоимости покупки или более. Тем не менее, такой большой первоначальный взнос недоступен для многих покупателей квартир, особенно если они покупают жилье впервые.

    С помощью кредита FHA вы можете внести первоначальный взнос за квартиру всего в 3,5 процента и при этом платить ту же ставку, что и при более крупном первоначальном взносе. Однако FHA взимает авансовый сбор за страхование ипотечного кредита в размере 1,75% от суммы кредита, который не взимается по кредитам Fannie Mae.

    Вы также можете обнаружить, что некоторые кредиторы взимают более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым в определенных штатах, особенно во Флориде и Неваде. Хотя эти увеличения часто довольно малы, в некоторых случаях они могут быть почти на полпроцента выше, чем вы заплатили бы за тот же кредит в другом штате. Эти корректировки варьируются от кредитора к кредитору, поэтому стоит присмотреться к ценам.

    Вам может потребоваться более крупный первоначальный взнос

    Как отмечалось выше, вам необходимо внести не менее 25 процентов первоначального взноса за квартиру, чтобы получить наилучшие ставки по кредиту Fannie Mae; покупатели домов на одну семью могут получить наилучшие ставки, внося только 20 процентов или меньше.

    Кроме того, некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы вы внесли как минимум 20 процентов первоначального взноса за квартиру. Отчасти это зависит от местоположения; особенно во Флориде и Неваде требования к первоначальному взносу выше, чем в других штатах. Тем не менее, в других областях первоначальный взнос за квартиру может составлять всего 5 процентов для тех, у кого отличная кредитная история.

    Ссуды FHA, как отмечалось ранее, позволяют первоначальный взнос всего в 3,5 процента на квартиры. Тем не менее, вы должны будете внести 10 процентов, если покупаете квартиру в новостройке, на которую не распространяется гарантия не менее 10 лет.

    Не пренебрегайте сборами ассоциации

    Кондоминиумы, как правило, стоят меньше, чем дома на одну семью (хотя это отчасти потому, что они обычно меньше), поэтому ваш платеж по ипотеке за квартиру, вероятно, будет ниже, чем за дом . Тем не менее, когда вы думаете о выплате по ипотеке за квартиру, не забывайте учитывать сборы ассоциации.

    Во всех кондоминиумах есть так называемые ассоциации домовладельцев, которые несут ответственность за содержание и ремонт внешней части здания, территории и любых общих помещений. Они финансируются за счет взносов, которые владельцы квартир платят каждый месяц в дополнение к платежам по ипотеке.

    Взносы товарищества собственников жилья могут сильно различаться в зависимости от предоставляемых услуг и стоимости содержания всего имущества. Как правило, вы редко обнаружите, что они стоят меньше 100 долларов в месяц, в то время как 500 долларов и выше не являются чем-то необычным для лучших свойств.

    Хотя это дополнительные расходы, которые будут добавлены к вашей ипотеке, взносы ассоциации домовладельцев помогут вам сэкономить деньги другими способами. Поскольку ассоциация отвечает за уход за территорией и внешний ремонт, вам не нужно беспокоиться о случайных крупных расходах на такие вещи, как новая крыша, замена сайдинга или покупка и эксплуатация газонокосилки. (Вы должны платить за техническое обслуживание вещей, которые на самом деле находятся внутри вашего устройства, что часто включает в себя основные элементы, такие как печь и водонагреватель).

    Будьте осторожны, покупая квартиру в жилом комплексе, где плата за регистрацию необычно низка. Возможно, они не взимают достаточно средств для надлежащего содержания собственности, что со временем может снизить стоимость вашей отдельной единицы.

    Также имейте в виду, что взносы ассоциации не являются фиксированными — они могут быть увеличены, иногда значительно, если ваша ассоциация домовладельцев сочтет это необходимым.

    Подходит ли недвижимость?

    В кондоминиуме у вас есть общий интерес к вашей собственности с другими жителями комплекса. Ассоциация домовладельцев несет ответственность за то, чтобы вся застройка могла продолжать функционировать как жизнеспособная организация. Таким образом, кредитор захочет убедиться, что и вы, и сам комплекс находятся на прочной финансовой основе, прежде чем он одобрит ипотеку.

    У Fannie Mae, Freddie Mac и FHA есть определенные стандарты, которым должны соответствовать застройки кондоминиумов и ассоциации их домовладельцев, прежде чем они одобрят ипотечный кредит на покупку квартиры в этом доме. Одним из основных требований всех трех является то, что по крайней мере половина квартир должна быть занята владельцем, и что ни один инвестор не может владеть более чем 10 процентами квартир (для новостроек применяются другие правила).

    Fannie и Freddie также требуют, чтобы ассоциации домовладельцев откладывали не менее 10 процентов своего годового дохода в резервный фонд на долгосрочные нужды. FHA имеет более строгий стандарт и требует, чтобы недвижимость прошла финансовую проверку за последние 12 месяцев. Многие застройки не хотят проходить этот этап каждый год, что ограничивает количество одобренных FHA кондоминиумов, доступных на рынке.

    Если застройка не соответствует этим руководящим принципам «агентства», все еще возможно получить ипотечный кредит, обратившись к так называемому «портфельному» кредитору.