Как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой: Как принимать квартиру у застройщика — от а до я

Содержание

Как принять квартиру с чистовой отделкой у застройщика

Готовимся к осмотру: получаем уведомление и записываемся на приёмку

Отношения между застройщиком и покупателем регулируются федеральным законом о долевом строительстве — из него можно узнать, как застройщик передает квартиру и какую ответственность несет каждая из сторон. Точные сроки передачи квартиры надо искать в договоре участия в долевом строительстве, там же указаны гарантии на оборудование в квартире и то, в каком виде дольщик получает жилье.

Прежде чем сдать объект и передать ключи покупателям, застройщик проходит проверку Ростехнадзора и получает заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства и разрешение на ввод его в эксплуатацию. После девелопер сообщает всем клиентам, что готов передавать квартиры, и уведомление отправляют не позже чем за месяц до даты, которая указана в договоре как дата сдачи. По закону застройщик должен отправить сообщение с описью вложения и уведомлением о вручении заказным письмом, но никто не запрещает в дополнение к этому скинуть письмо на электронку, написать в телеграм или позвонить.

Если игнорировать письма и не приходить на приемку больше двух месяцев с даты, которая указана в договоре, застройщик передаст недвижимость в одностороннем порядке. Поэтому лучше поставить себе напоминалку о дате сдачи, почаще проверять в почте папку «Спам», следить за новостями на сайте застройщика и звонить в отдел продаж, как только появилась информация, что дом сдан. Когда собственник получит заказное письмо, для уверенности он может отправить в ответ ценное письмо, что придет на приемку, на юридический адрес застройщика.

После этого надо записаться на приемку через отдел продаж. Иногда сотрудники предлагают принять квартиру без осмотра и сразу забрать ключи, и некоторые собственники так и делают. Но лучше перестраховаться и сходить на приемку.

Некоторые владельцы готовы сразу заезжать в квартиры, но лучше с этим не торопиться.

Для приемки надо выбирать светлое время дня и желательно, чтобы день был свободным: больше времени на осмотр — меньше рисков упустить сколы на плитке и царапины на стеклах.

К приемке нужно подготовиться и еще раз прочитать договор: в нем указано, в каком виде застройщик сдает покупателю квартиру. Также надо взять с собой планировочное решение. Если в ходе проверки выяснится, что санузел оказался совмещенным, а не раздельным, лучше сразу уточнить в документе, было ли так задумано и собственник что-то напутал или застройщик сымпровизировал.

Список работ, которые будет проводить застройщик, прикладывают в конце договора, и стороны подписывают его отдельно

Итак, перед тем как идти на приемку, нужно заранее подготовить документы и инструменты, которые пригодятся на осмотре:

договор и планировочное решение;

блокнот и ручку, чтобы фиксировать дефекты;

лист бумаги и зажигалку, чтобы проверить, нет ли сквозняков в окнах и как работает вытяжка;

зарядку для телефона, чтобы проверить розетки;

лампочку, чтобы проверить свет;

рулетку;

отвертку;

линейку, чтобы измерять зазоры;

стикеры, фломастер или карандаш, чтобы отмечать недочеты прямо на объекте.

Чтобы проверить, насколько в квартире ровные стены и нет ли в помещении потери тепла, пригодятся термоанемометр, правило, тепловизор, как вариант их можно одолжить у знакомых, которые уже принимали квартиру. Плюс можно заказать приемку квартиры со специалистом, тогда он сам принесет нужные инструменты.

Кого можно пригласить на приёмку и как она проходит

Сначала клиент приходит с паспортом в офис застройщика: там его отмечают и отправляют на осмотр. С собой можно пригласить опытного друга, который подскажет, если что-то будет не так, или, как мы уже сказали, специалиста по приемке. Он знает технические нормы строительства и укажет на недостатки в отделке.

Клиент вправе звать в качестве помощника кого угодно: квартира его — он может делать с ней что захочет.

Со стороны застройщика в осмотре будут участвовать менеджер, инженер по приемке, прораб и несколько работников из бригады. Бригада нужна, чтобы быстро исправить недочеты, которые не требуют больших усилий: поменять плинтус, отрегулировать окно или поставить новую раковину.

Незначительные дефекты застройщик может устранить тут же, если на них указать.

В среднем приемка занимает от 20 минут до часа. Владелец квартиры вправе находиться в ней столько, сколько нужно.

Осматриваем квартиру и фиксируем недочёты

Вместе с квартирой клиент принимает и территорию вокруг нее, общедомовое пространство, поэтому надо заодно проверять, есть ли во дворе обещанная детская площадка и места для парковки. Если жилье находится выше седьмого этажа и лифт не работает, нужно сказать об этом застройщику. К тем, кто живет на третьем или пятом этаже, тоже должны прислушаться, но считается, что они могут подняться домой пешком.

Если в квартире грязно и из-за этого невозможно проверить качество отделки, попросите рабочих всё вымыть. Фиксируйте дефекты не только в блокноте, но и на фото — это пригодится, если бригада сделает работу некачественно. Кроме того, при проверке можно измерить площадь квартиры — чтобы она была той же, что указал застройщик.

Проверять квартиру лучше последовательно, от комнаты к комнате: так меньше вероятность что-то забыть или упустить из виду. Но понятно, что осмотр спальни мало отличается от приемки кухни, поэтому мы сначала пройдемся по общим моментам, а затем заострим внимание на отдельных помещениях.

Окна. В первую очередь надо проверить механизмы: окна и балконные двери должны открываться плавно, без скрипов. Окна лучше осматривать с фонариком, потому что даже при дневном свете можно не заметить мелкие повреждения. Стекла, рамы, подоконник должны быть визуально чистыми: без грязных следов, окалин, трещин, монтажной пены. Любые дефекты на стеклах можно сразу выделять фломастером, потому что такие стеклопакеты застройщик обязан заменить. На оконных петлях должны быть декоративные накладки, если их нет — их должен предоставить застройщик.

Особое внимание следует уделить уплотнителям: на них не должно быть порезов и других повреждений. Чтобы проверить, насколько плотно створки прилегают к раме, надо положить между ними лист бумаги и закрыть окно: если вытянуть лист сложно, створки прилегают хорошо, если легко — окно надо отрегулировать, иначе в квартире будут сквозняки. С той же целью можно поднести к оконным швам зажигалку — пламя не должно колебаться от ветра.

Тем, кто принимает квартиру зимой, проще: они смогут отследить, насколько хорошо работает вентиляция и не промерзают ли окна в морозы. Например, эксперт по приемке может просветить окно тепловизором и определить, уходит ли где-то тепло. Если квартиру принимали летом, а зимой проявились проблемы, надо вызвать представителя застройщика и заказать экспертизу.

Радиаторы. В идеале радиаторы выглядят чистыми, без сколов, следов краски, на них не должно быть конденсата, а вокруг — подтеков. Если квартиру осматривают зимой, нужно покрутить терморегулятор и проверить, работает ли он.

Радиаторы должны держаться крепко и не шататься

Потолки, пол и стены. При осмотре покрытий нужно свериться с договором: если в тексте написано, что на кухне и в спальне будет ламинат, то там должен быть ламинат, а не линолеум или плитка. Пол и стены так же, как и окна, лучше осматривать с фонариком.

Если в квартире положили ламинат, надо тщательно осмотреть, нет ли на нём неровностей, грязи, сколов и, главное, некачественных швов и стыков — из-за них ламинат будет впитывать воду и быстро придет в негодность. Кроме того, ламинат нельзя класть вплотную к стене — обычно при укладке оставляют зазор не меньше 10 мм, иначе при эксплуатации ламинат может вздыбиться. Если дефекты есть, можно требовать, чтобы напольное покрытие поменяли полностью.

Если принять квартиру с плохим ламинатом и потом обнаружить дефекты, доказать правоту будет практически невозможно: скорее всего, проблемы спишут на ненадлежащее обращение.

На осмотре надо походить по комнате и проверить, не отходит ли напольное покрытие, не пузырится ли, не скрипит, а еще изучить, как закреплен порог на стыках комнат с разными напольными покрытиями, например ламинатом и плиткой: он должен плотно прилегать к полу.

Чтобы проверить, насколько ровные стены в помещении, понадобится правило: его прикладывают к стене по горизонтали, вертикали и диагонали и смотрят, есть ли зазоры между точками на плоскости. Если стены окрашены, их цвет должен быть равномерным, без пятен и просветов, если поклеены обои — нужно проверить, нет ли на них пузырей, волн, заметных швов. Если обои влажные, на них может появиться грибок.

На потолке нужно искать следы краски, трещинки и неровности, а в месте вывода лампы — проверить крепления для люстры. Если в квартире натяжной потолок, важно осмотреть стык между стеной и потолком — этот угол застройщик должен замаскировать заглушкой.

Электричество. Чтобы проверить электричество, включают тумблеры электрощитка, вкручивают лампочку в комнате и щелкают выключателем. А чтобы убедиться в исправности розеток, просто ставят телефон на зарядку.

Электрощиток находится в прихожей

Двери. Исправная входная дверь не скрипит, плотно прилегает к уплотнителю и, если ее приоткрыть, остается в том же положении. Если на двери есть ржавые пятна, можно просить поменять ее целиком, так как технически ржавчину будет тяжело устранить. Наконец, на двери и глазке не должно быть царапин, вмятин, сколов.

Требования к межкомнатным дверям те же: они не должны закрываться сами по себе, цепляться за пол и скрипеть. Важно ощупать крепления дверного проема и плинтусов: мастера иногда приклеивают их на жидкие гвозди, но это ненадежно — такие крепления могут расшататься и отклеиться.

Вентиляция. Вытяжку располагают в ванной и кухне. Если где-то ее нет, это серьезный недочет: чтобы сделать вентиляционное отверстие, владельцу квартиры придется разворотить всю стену. Чтобы проверить тягу в вытяжке, открывают окно и подносят к вытяжному отверстию зажигалку или листок бумаги: если лист прилип, а пламя отклоняется, вытяжка работает.

Ванная и кухня. Здесь надо осмотреть сантехнику: проверить трубы в сантехническом люке, под раковиной, потрогать их, чтобы они не были влажными и не подтекали. На раковине и ванне недопустимы сколы, царапины, подтеки.

Проблемы с водой — серьезное нарушение, которое позволяет не принимать квартиру.

Для проверки включают смесители и смыв в унитазе и следят, как быстро уходит вода. В это же время смотрят, работают ли счетчики, а заодно просят у застройщика паспорта с отметками о поверке. Важно и главное правило безопасности: под металлической ванной обязательно есть заземляющий контур.

Элементы плитки в ванной должны плотно прилегать друг к другу, а швы между ними — быть одинаковыми. Чтобы проверить, насколько качественно положена плитка, по каждой нужно постучать, например ручкой от отвертки, и послушать звук. Если он глухой — плитка может отвалиться.

Все элементы в ванной должны крепко держаться, а когда включена вода, нигде вокруг не должно быть влаги

Балкон. Для застекленных лоджий и балконов действуют те же правила проверки, что и для окон. Кроме того, на балконе не должно быть строительного мусора и грязи.

Собираем недочёты и принимаем решение

По результатам осмотра клиент решает: подписать акт приема-передачи квартиры или не подписывать его и попросить застройщика переделать. В обоих случаях оформляется дефектная ведомость, в которую вносят все проблемные места квартиры. Если владелец решил не подписывать акт, у застройщика будет 45 дней, чтобы устранить дефекты: после этого он звонит клиенту и говорит, что квартира снова готова к просмотру.

Дефектную ведомость надо оформлять после каждого осмотра. Этот документ подтверждает, что клиент посмотрел квартиру, но дефекты были такими, что он не смог ее принять. Если этого не сделать, застройщик может передать ключи без согласия клиента.

Дефектная ведомость, или смотровая заявка, — это важный документ, в который надо последовательно записывать все недочёты на объекте

По закону гарантия на ремонт в квартире действует пять лет, на оборудование и коммуникации — три года: в течение этого времени клиент может привлечь застройщика к ответственности.

А чтобы вы не упустили что-то важное, мы подготовили чек-лист, который можно скачать, распечатать и взять с собой на приемку.

Если вы ищeте квартиру в новостройке, консультант Метра квадратного бесплатно подберёт варианты по вашим запросам за 10 минут

Прием квартиры от застройщика — подводные камни

Одним погожим деньком застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и стал приглашать дольщиков на осмотр квартир. Как показывает практика, в большинстве новых квартир при осмотре выявляются разные недочеты. На что обратить внимание при осмотре квартиры, какие недостатки вообще могут быть и что со всем этим делать?

Долгожданный осмотр

В договоре долевого участия (ДДУ) всегда прописан срок, до которого застройщик обязан передать квартиру. Например, 3 квартал 2019 года. Это означает, что день осмотра может быть назначен на 30 сентября и это будет законно.

Помимо обязательных документов, возьмите с собой всех людей, указанных в договоре, если собственников у будущей квартиры несколько. Присутствие всех сторон обязательно.

Еще на осмотре пригодятся: блокнот и ручка, рулетка, уровень, зажигалка или спички, салфетки, лампочка, зарядка для телефона. Советуем обратиться в специальную компанию, которая оказывает помощь в приемке квартир в новостройках. Их специалисты никак не связаны с застройщиком, понравившуюся компанию выбираете вы сами. Зато они придут с необходимыми инструментами и знаниями по нормативам строительства. Это не значит, что вам не нужно будет осматривать квартиру и проверять все, что там есть. Просто, к примеру, возможные перепады высот пола специалист измерит лазерным уровнем быстро и точно. И вон на ту неровность укажет, и «вот здесь еще доделайте». В общем, в игре «Застройщик против Дольщика» он на вашей стороне.

Приемка квартиры с черновой отделкой

Во-первых, сверьтесь с планом квартиры. Замеры квартиры выполняет БТИ после окончания строительства. В итоге, площадь квартиры может оказаться чуть больше или чуть меньше заявленной в договоре. На этапе покупки в ДДУ прописываются условия: какое изменение площади будет считаться несущественным, и что делать, если размеры сильно отличаются. Например: если площадь квартиры отличается меньше чем на метр, никто никому ничего не должен. Больше чем на метр уменьшилась — дольщик вправе требовать от застройщика возмещение денежной компенсации. Больше чем на метр увеличилась — может расторгнуть договор или доплатить за «лишние» квадратные метры. По закону 214-ФЗ дольщик должен оплатить не более 5% от площади квартиры, даже если площадь увеличилась на 7-10%. Во-вторых, внимательно изучите свой договор долевого участия. В пункте «характеристики квартиры» изложено то, что обязан предоставить вам застройщик. Подробнее о типичных составляющих черновой отделки читайте здесь. Вкратце это: голые или оштукатуренные стены, голый потолок, цементная стяжка на полу, трубы отопления, горячей и холодной воды, канализация, электропроводка, окна с подоконниками и дверь.

Входная дверь по нормативам должна открываться наружу. Если дверь от застройщика не планируется менять на другую, более надежную, проверьте ее на наличие вмятин, царапин, не заедает ли замок и петли. Цементная стяжка на полу должна быть без перепадов высот (измеряется уровнем), без вздутий и трещин. У автора этой статьи при приемке квартиры в новостройке обнаружилась трещина в полу в коридоре. На этот недостаток стяжки указал специалист по приемке и посоветовал внести его в акт осмотра квартиры. В бланке осмотра, который дает застройщик есть место для замечаний, которое не заполняется, если вас все устраивает и вы принимаете квартиру без претензий. А если недочеты есть и вы можете позволить себе отсрочить приемку, чтобы застройщик все исправил, тогда пишите просто и прямо. Например:

«При осмотре квартиры №00 были выявлены следующие замечания:

  1. Трещина-просадка в стяжке при входе слева в углу в коридоре

  2. и т.д.»

    Стены должны быть визуально ровные, без выпуклостей и трещин. Серьезные нарушения видно невооруженным взглядом, а ровность проверяется уровнем. Окна должны быть без царапин и трещин. Заводскую пленку лучше снять, протереть рамы от строительной пыли, чтобы все было лучше видно. Откройте и закройте окна по очереди как обычно и в режиме проветривания, чтобы проверить все механизмы. Еще на окнах должны быть накапельники — маленькие специальные заглушки с наружной стороны окон для предотвращения попадания влажности внутрь рам. «Когда я принимала квартиру, первое, что я увидела, когда вошла, было треснутое стекло. Если на неровную штукатурку я готова была закрыть глаза, то разбитое окно означало, что ключей я сегодня не увижу. Конечно, это огорчает. Представитель застройщика с видом „бабушка божий одуванчик“ начала уговаривать меня принять квартиру в таком состоянии, а стекло поменять позже по гарантии строительной фирмы. Но я знаю, что квартир в моем доме очень много, и такие вопросы обычно откладываются на долгое время, хорошо, если на пару месяцев. Одна моя знакомая за три года так и не добилась от застройщика замены стекла по гарантии спустя два года! Поэтому я решила не принимать квартиру сейчас, составила акт осмотра с претензиями. Через месяц был новый осмотр, застройщик все исправил, а я получила ключи». Обратите внимание, нет ли подтеков и влажности около стояков, труб и радиатора. Батареи должны висеть ровно, не иметь царапин и сколов. Проверьте, установлены ли счетчики, уточните порядок их опломбирования. Все вентиляционные отверстия в квартире проверяются с помощью зажигалки или спичек. Горящее пламя, которое отклоняется в сторону вентиляции, говорит об исправности системы. Освещение проверяем с помощью обычной лампочки, которую на всякий случай лучше захватить с собой. Попробуйте зарядить телефон от розеток, каждая должна работать. Все розетки и выключатели должны быть исправны, не шататься и не разваливаться у вас в руках.

Дополнения к приемке при чистовой отделке

Если вы принимаете квартиру с чистовой отделкой, вам также внимательно нужно проверить дверь, окна, стены, трубы и электрику. Ко всему этому еще добавляется: Отделка стен, пола и потолка. Посмотрите, не отходят ли обои или краска, ровно ли установлено напольное и потолочное покрытие, плитка в ванной и прочая отделка, которая полагается вам по договору. Например, межкомнатные двери. Откройте, закройте несколько раз, убедитесь, что они ровно установлены, не шатаются и не скрипят. Чистовая отделка хороша тем, что квартира уже пригодна для жизни, там уже есть вся необходимая сантехника. Проверьте внешнее состояние унитаза, раковины и ванной, не ли сколов и трещин. Льется ли вода из всех кранов, крутятся ли счетчики горячей и холодной воды. Спустите воду в унитазе, посмотрите, не протекают ли трубы. Отправляясь на осмотр собственной квартиры, выделите минимум час свободного времени. После проверки всего, что вам полагается по договору, вам в любом случае еще нужно будет составить Акт осмотра квартиры. Если вас все устроило, нужно будет подписать все бумаги и, возможно, в тот же день отправиться в управляющую компанию для дальнейших действий. Если выявлены существенные недостатки и вы морально готовы отложить приемку до их устранения застройщиком, подробно опишите свои претензии по качеству в акте осмотра.

Представитель застройщика  скорее всего будет уговаривать вас согласиться на гарантийное обслуживание. Конечно, вам наверняка захочется поскорее начать делать ремонт или въехать в собственную квартиру. Но лучше устранить все недостатки сразу, пожертвовав временем приемки, чем потом взыскивать с застройщика гарантийное обслуживание. Практика показывает, что это мероприятие не стоит того, чтобы потом ждать неизвестно сколько. Кстати, сроки приемки откладываются на «разумный срок» (так и написано обычно в договоре) до устранения недостатков. У кого-то это занимает две недели. В моем случае исправление списка из восьми претензий в черновой отделке заняло у застройщика 28 дней. Зато после второго осмотра я получила ключи от квартиры, которую больше не нужно переделывать. Сразу заказала туда пиццу и отпраздновала это событие прямо на бетонном полу. В пустой квартире, зато без «недоделок» и со спокойной душой.

Если вам удобнее смотреть, чем читать, полезные советы на тему «Как принять ремонт» есть в нашем видео.

 

 

6 лучших советов по превращению вашего дома в сдаваемую в аренду недвижимость

Есть много причин для использования вашей собственности в качестве сдачи в аренду. Возможно, ваш дом был на рынке в течение длительного периода, и вы решили, что не можете продать его по цене, которая позволит вам выйти в ноль. Возможно, вы унаследовали или получили в подарок имущество, которое не хотите продавать. Или вы можете быть среди многих владельцев недвижимости, которые хотят увеличить свой доход, став арендодателем.

Независимо от причины, вам нужно сначала привести свой дом в порядок — как в финансовом, так и в физическом плане. Продолжайте читать, чтобы узнать, какие шаги вы должны предпринять, прежде чем начать поиск арендаторов.

Key Takeaways

  • Оформите страховой полис арендодателя, чтобы защитить свое имущество от повреждений, а вас от ответственности.
  • Для сдачи жилой недвижимости в аренду в некоторых районах требуется разрешение в целях безопасности.
  • Убедитесь, что он чистый и свежеокрашенный, и замените все, что выглядит сильно устаревшим.
  • Ознакомьтесь с законами о справедливом жилищном обеспечении, прежде чем выставлять недвижимость на продажу, и проведите проверку кредитоспособности потенциальных арендаторов.
  • Подумайте о том, чтобы нанять компанию по управлению имуществом в качестве арендодателя.

Страховка на вынос

Страхового полиса домовладельцев недостаточно, если ваш дом сдается в аренду. Каждый раз, когда у вас есть люди на принадлежащей вам собственности, вы берете на себя определенную ответственность за их безопасность. Что, если на дом упадет дерево, ранив ваших жильцов? Что делать, если произойдет утечка газа, которая вызовет взрыв? Что, если что-то относительно незначительное превратится в большую юридическую головную боль?

А теперь представьте, что вы приобрели недвижимость с единственной целью сдачи ее в аренду, а это дерево нанесло такой ущерб, что пришлось провести капитальный ремонт, сделав дом непригодным для сдачи в аренду. Если бы у вас не было страховки, вам пришлось бы платить за ремонт имущества из своего кармана, что могут себе позволить немногие.

Вот почему важно вооружиться страховым полисом, предназначенным для арендодателей. Страхование арендодателя сочетает в себе страхование имущества и ответственности. При страховании имущества жилище, другие части имущества, такие как забор, и любое личное имущество застрахованы от утраты или повреждения. Часть ответственности защищает вас от убытков, понесенных из-за медицинских счетов или судебных издержек, если вы будете признаны ответственными за травмы, полученные другими людьми на вашей территории.

Получите необходимые разрешения

Многие муниципалитеты требуют разрешения на сдачу жилой недвижимости в аренду. Требования к разрешениям, как правило, различаются в зависимости от муниципалитета, поэтому рекомендуется обратиться в мэрию, чтобы узнать, действительно ли они вам нужны.

Цель разрешения ориентирована на безопасность. Часто инспектор местного самоуправления проверяет дом на наличие различных угроз безопасности, включая электричество, отопление, адекватные выходы из дома и другие проблемы со здоровьем и безопасностью. Инспектор предоставляет вам отчет и информирует о любых изменениях, модификациях или ремонте, необходимых для приведения объекта в соответствие. Эти разрешения не дорогие, но необходимы для преобразования вашего дома в сдаваемую в аренду недвижимость.

Ремонт и модернизация

Возможно, вам потребуется отремонтировать и/или модернизировать вашу недвижимость — так же, как если бы вы ее продавали, чтобы сделать ее более востребованной и привлекательной для будущих арендаторов. Самый простой и дешевый способ — убедиться, что он чистый и свежепокрашенный. Все, что выглядит сильно устаревшим, должно быть заменено, при условии, что стоимость не является диковинной. Например, вы можете решить заменить ручки и ручки на кухонных шкафах или смесители в ванных комнатах и ​​на кухне. Помните, что вы должны включить стоимость обновлений в свои арендные ставки, поэтому не переусердствуйте.

10 лучших характеристик доходной арендной собственности

Сколько вы будете брать?

Перед тем, как перечислить аренду, рекомендуется сесть и подсчитать некоторые цифры. Составьте список всех расходов, связанных с домом: выплаты по ипотеке (если она у вас есть), налоги на недвижимость, коммунальные услуги и любые деньги, которые вы потратили на ремонт. Не забудьте добавить в свои сметы любые расходы на техническое обслуживание, ремонт и другие расходы, которые вам нужно будет произвести, пока у вас есть арендатор. Затем выясните, сколько вы хотели бы видеть в качестве ежемесячной прибыли. Как только вы получите арендную ставку, проверьте другие варианты аренды в этом районе, чтобы найти дом, максимально близкий к вашему. Это дает вам представление о том, насколько конкурентоспособной будет ваша ставка по сравнению с другими арендодателями вокруг вас.

Изучите закон, прежде чем составлять список

Прежде чем искать арендаторов, убедитесь, что вы понимаете законы о справедливом жилье. Эти законы появились как способ запретить дискриминацию арендаторов по признаку пола и расы. Но они уже не те, что были раньше. На самом деле они постоянно меняются и усложняются. Эти законы расскажут вам, как вы можете рекламировать свою собственность, и помогут вам в выполнении ваших обязанностей в качестве арендодателя.

Но как насчет форм? Вы можете загрузить необходимые документы онлайн, включая заявления, формы согласия и договоры аренды. Возможно, вам придется заручиться помощью опытного юриста, если вы планируете составить собственный пакет документов.

Определить хорошего потенциального арендатора может быть сложной задачей. Даже если вам по закону разрешено судить о них на основе вашей интуиции, опытные арендодатели скажут вам, что идеальных арендаторов не бывает и что интуиция часто бывает ошибочной. Но обязательно попросите рекомендации — и свяжитесь с ними — и получите проверку кредитоспособности любых заявителей.

Относитесь к арендованному имуществу так же, как к обычному бизнесу: соблюдайте закон, ведите все записи, предотвращайте проблемы до того, как они возникнут, и защищайте себя от ответственности.

Группа управления недвижимостью

Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится далеко от того места, где вы живете, или если вы не хотите головной боли, связанной с повседневными задачами арендодателя, подумайте о том, чтобы нанять компанию по управлению недвижимостью, которая поможет вам. Управляющий недвижимостью занимается оформлением документов, занимается ремонтом, собирает арендную плату и общается с арендаторами. Компании часто берут за эту услугу в среднем 10% от арендной платы.

Компании по управлению недвижимостью также помогут вам с любыми юридическими процедурами, связанными с процессом выселения. Выселение жильца – это юридический процесс, который требует много времени и ресурсов. Хотя арендодатели не могут контролировать поведение своих арендаторов, всегда полезно избегать выселения из-за связанных с этим времени и затрат, не говоря уже о возможности повреждения имущества недовольными арендаторами.

Как проверить арендаторов?

Способ проверки арендаторов во многом зависит от вас. Большинству арендодателей требуется кредитный рейтинг выше определенного порога, чистая проверка биографических данных, по крайней мере одна рекомендация от бывшего арендодателя и доход на определенную сумму выше арендной платы — обычно в два-три раза больше месячной арендной платы. Каким бы ни был ваш процесс проверки, убедитесь, что вы применяете его одинаково ко всем арендаторам, чтобы избежать непреднамеренной или преднамеренной дискриминации.

Могу ли я запретить аренду домашних животных?

Это может зависеть от ваших местных законов и того, как они применяются. Вы не можете запретить служебных животных, и во многих муниципалитетах вы не можете запретить животных для эмоциональной поддержки или даже определенные породы собак.

Должен ли я переделывать свой дом, чтобы сдавать его внаем?

Это зависит от текущего состояния вашего дома и суммы, которую вы хотите взимать за аренду. Аренда часто делится на объекты класса A, B, C и D. Недвижимость класса А отличается новейшей отделкой и лучшими удобствами, а арендная плата здесь самая высокая. Если вы хотите увеличить арендную плату, реконструкция для повышения вашей собственности до уровня класса А может позволить вам это сделать.

Должен ли я принять раздел 8?

В зависимости от вашего муниципалитета вы не можете по закону отказаться от получения ваучеров на жилье. Сдача в аренду жильцам по Разделу 8 может помочь семьям, живущим в бедности, получить стабильное жилье, а также помочь вам быстро сдать в аренду недвижимость с надежной ежемесячной оплатой. У Раздела 8 могут быть недостатки, в том числе строгие стандарты собственности и трудности с выселением за нарушение условий аренды, поэтому обязательно изучите вопрос, прежде чем принять решение.

Итог

Нетрудно найти страшные истории о арендодателях, которых беспокоит больше головной боли, чем прибыли. Прежде чем вы решите, что аренда вашего дома является лучшим решением, выделите достаточно времени, чтобы поговорить с другими арендодателями и провести подробный анализ связанных с этим расходов. Вы можете обнаружить, что продажа вашего дома — это лучшее использование вашего времени и, в конечном итоге, может сэкономить вам деньги. Но если вы решили стать арендодателем и сдавать свою недвижимость в аренду, обязательно следуйте приведенным выше советам.

Советы по началу работы в сфере девелопмента

При рассмотрении возможных вакансий, доступных в сфере недвижимости или финансов, лишь немногие представляют столько препятствий для входа, как девелопмент.

Представьте себе величие – 40-этажные небоскребы и обширные городские застройки многофункционального назначения.

Или обширные благоустроенные районы, куда все стремятся переехать.

Эти проекты не появляются в одночасье — часто требуются годы планирования и согласования, прежде чем начнется строительство. И как только вы заложите землю, на завершение строительства могут уйти годы.

Но развитие недвижимости может быть очень прибыльным делом. А быстро развивающаяся отрасль ежедневно предлагает разработчикам уникальные задачи, которые делают бизнес свежим и интересным.

Предположим, вы когда-нибудь задумывались о том, что нужно для того, чтобы стать застройщиком, или думаете о том, чтобы сделать рывок. В этом случае есть несколько соображений, о которых следует помнить, прежде чем приступить к работе.

Компания Marsh & Partners поможет вам сократить время обучения, поэтому в этой статье мы расскажем обо всем этом и многом другом.

 

Кто такой застройщик и чем он занимается?

Застройщики несут ответственность за координацию и строительство или ремонт коммерческой и жилой недвижимости. Они купят землю или вступят в партнерские отношения с землевладельцами, разработают план необработанной земли или реконструкции собственности и проведут проект через разработку и строительство.

Надзор за проектом разработки не отличается от работы традиционного менеджера проекта. Но, конечно, в контексте недвижимости и с некоторыми дополнительными сложностями.

А поскольку разработчики берут на себя роль менеджера проекта, большая часть фактической работы по завершению проекта выполняется сторонами 3 rd и внешними консультантами – инженерами-строителями, генеральными и субподрядчиками, архитекторами, инженерами-экологами и т. д. Таким образом, чтобы использовать максимальные возможности этих консультантов, разработчики должны быть экспертами в области отношений и построения команды.

Для девелоперов не требуется формального обучения, но многие переходят в бизнес из других областей в сфере недвижимости – брокерские услуги, приобретения и инвестиции, проектирование или подрядные работы и строительство.

Навыки, необходимые для завершения девелоперского проекта, пересекаются со многими традиционными функциями в сфере недвижимости. Ежедневно застройщик может работать в любой из следующих областей:

  • Переговоры
  • Приобретение земли
  • Выбор площадки
  • Землеустройство
  • ТЭО
  • Строительный проект
  • Бюджеты развития недвижимости
  • Исследования выхода на рынок
  • Финансовое моделирование и анализ
  • Право на землю
  • Строительство и управление проектами
  • Навыки межличностного общения
  • Создание сплоченных команд
  • Структурирование земельных контрактов

Это не исчерпывающий список, но это хорошая отправная точка, если вы хотите стать застройщиком. Имейте в виду, что на развитие этих навыков уходят годы, и часто они развиваются благодаря практическому опыту.

 

Найти наставника

Недвижимость — это командный вид спорта. Никто из тех, кто добился успеха в сфере недвижимости, особенно в развитии недвижимости, не добился этого в одиночку.

Вы можете быть жадным учеником — вы часами читаете статьи и смотрите видео в Интернете о процессе строительства недвижимости. Все это прекрасно и является жизненно важным элементом пути, который совершают многие начинающие застройщики.

Но то, что у вас есть технические знания, не означает, что у вас есть опыт, чтобы руководить проектом от начала до конца.

Помните, вы не знаете того, чего не знаете. И многие из уникальных навыков, которые разработчики используют для завершения проекта, приобретены благодаря предыдущим неудачам.

Наставник по развитию может помочь ускорить ваше обучение. Но что еще более важно, мы надеемся, что они помогут вам избежать потери денег на ваших первых нескольких проектах.

Каждая сделка сопряжена с уникальным набором задач. И вы столкнетесь с несколькими критическими моментами принятия решений в каждом проекте.

Успешное прохождение этих точек принятия решений часто является разницей между богатством и расходами — наставник может помочь вам в принятии этих решений, основываясь на своем опыте в отрасли.

 

Построить сеть

Создание сети звучит само собой разумеющимся, но это очень важно, если вы хотите проникнуть в индустрию развития недвижимости.

Как разработчик вы будете полагаться на опыт и рекомендации 3 rd партийных консультантов на протяжении всего проекта. И ваша сеть напрямую связана со скоростью и качеством, с которыми эти консультанты предоставляют свои услуги.

Ваша сеть должна вращаться вокруг людей, которые выполняют важные функции проекта разработки, в дополнение к консультантам, которые могут решить проблемы, которые могут возникнуть во время сделки.

Как правило, вам нужны тесные рабочие отношения с генеральным подрядчиком, инженером-строителем, дизайнером и архитектором, юристом по землепользованию, кредитором, инженером-экологом и геодезистом.

Подходящая сеть профессионалов вооружит вас дополнительными навыками, необходимыми для решения неизбежных проблем, с которыми вы столкнетесь во время проекта — от ограничений землепользования и зонирования до смягчения последствий водно-болотных угодий и регулирования ливневых стоков.

 

Создать план развития

В индустрии, полной возможностей, многие чрезмерно усердные начинающие разработчики задают вопрос: «С чего мне начать?»

Это важный вопрос, который влияет на ваш подход к проникновению в отрасль.

Во-первых, и самое главное, вы должны установить географическую направленность своих проектов, по крайней мере, на начальном этапе. У каждого муниципалитета есть свои особенности, и у каждого рынка есть свои экономические основы. Географический фокус поможет уменьшить необходимость ориентироваться в нескольких наборах правил разработки в начале вашей карьеры.

Вам также нужно определить, что вы хотите построить. Начать с малого может быть полезно с точки зрения снижения рисков и привлечения капитала. Но предпочитаете ли вы конкретный тип продукта — например, многоквартирные дома, торговые дома или дома на одну семью?

Пока вы разрабатываете свой план развития, потратьте некоторое время на размышления над следующими областями, чтобы сосредоточить свою энергию.

 

Ставьте реалистичные цели

Легко растеряться, если учесть бесконечный список задач, необходимых для управления проектом от начала до конца.

Вам нужно не только ускорить процесс строительства недвижимости, но и найти участок земли по разумной цене, получить финансирование, оформить право на собственность и построить ее путем возможного отчуждения.

Установите реалистичные и измеримые ориентиры, чтобы не отставать от своих целей.

Например, в начале своей карьеры в области развития я использовал следующие показатели:

  • Обращение непосредственно к 10 землевладельцам по поводу покупки их земли в неделю
  • Сеть с 3 отраслевыми специалистами и консультантами в неделю
  • Тратьте 5 часов в неделю на усердную самостоятельную работу
  • Подписывайтесь на 1 новый проект в неделю

В зависимости от вашей ситуации с работой или личных обязанностей эти вехи могут отражать или не отражать время, которое вы должны выделить для начала своей карьеры в качестве застройщика.

Поставьте перед собой пару целей, которые имеют для вас смысл, и решительно приступайте к их реализации.

 

Понимание местного рынка

Местный рынок недвижимости в значительной степени определяет осуществимость определенных типов девелоперских проектов.

Подумайте над этими несколькими вопросами о вашем целевом рынке:

  • Есть ли на вашем целевом рынке положительная чистая миграция новых жителей?
  • Переезжают ли предприятия в этот район и благоприятен ли он для бизнеса?
  • Куда движется рост?
  • Увеличиваются или уменьшаются арендные ставки на определенные типы недвижимости?
  • Что движет этими изменениями скорости?
  • Какие типы проектов одобряются отделом планирования и городским советом, а какие нет?

Это важные вопросы для количественной оценки, и они должны помочь вам принять решение о том, какие типы проектов, вероятно, будут прибыльными. Чем больше данных вы сможете собрать для формирования своего плана разработки, тем больше вероятность того, что вы добьетесь успеха в ближайшее время.

 

Найдите несколько подходящих площадок и подпишите проекты

Несмотря на то, что процесс развития недвижимости временами удручающе медленный, скорость, с которой заключаются качественные сделки с землей, может шокировать новых застройщиков.

Поиск финансирования для проекта может занять месяцы, и к этому моменту найденный вами участок уже может быть заключен по контракту.

Важно определить 4-5 возможных объектов недвижимости и подписать проекты для каждого из них. Вам нужно будет тщательно изучить каждую площадку, выявляя возможные «нарушения условий», такие как ограничения зонирования, доступ к коммунальным услугам и экологические соображения.

Создайте отдельную проформу разработки для каждого проекта, включая все, от оценки затрат на работу на месте и прогнозирования реальных затрат по проекту по сравнению с мягкими затратами до прогнозирования внутренней нормы доходности проекта и возврата наличных денежных средств через выход.

Мало того, что вы будете лучше подготовлены к тому, что вам придется гоняться за резервной возможностью, но каждое повторение также укрепит ваши мышцы выбора места и финансового моделирования.

 

Создание плана развития

После того, как вы хорошо разбираетесь в местном рынке и определили несколько возможностей, которые считаете выгодными, пришло время объединить все эти данные в презентабельный план развития.

В зависимости от типа финансирования, которое вы надеетесь получить для проекта, может потребоваться официальный меморандум о предложении.

План разработки точно описывает, как вы планируете выполнить проект, включая сроки разработки, строительства и окупаемости, а также накладывает ваши финансовые прогнозы на ключевые рыночные данные.

Составление краткого описания основных фактов и финансовых данных проекта имеет большое значение для демонстрации вашего понимания плана развития и способности завершить проект.

 

Возможно, самым сложным препятствием, с которым сталкиваются новые застройщики, является обеспечение финансирования развития.

Большинство банков не будут давать кредиты начинающим разработчикам, и у большинства из нас нет миллионов долларов, прожигающих дыру в кармане для финансирования проекта.

И то, что у вас есть видение проекта, не означает, что кредитор или даже частный инвестор заинтересуются.

Но не бойтесь – с такой ситуацией сталкивается каждый начинающий застройщик.

Рассмотрите следующие предложения, чтобы решить проблему получения финансирования на развитие, когда вы начинаете заниматься строительством недвижимости.

 

Разработка послужного списка

Это что-то вроде ситуации «курица и яйцо» — как получить послужной список для вашей первой сделки, если у вас нет проектов за плечами.

Прежде чем вы сможете перейти к более крупным проектам, очень важно установить послужной список успеха, чтобы вызвать доверие.

Продажа недвижимости и ремонтные проекты — это возможность за относительно небольшие деньги продемонстрировать успех в разработке и реализации плана.

Опыт работы аналитиком или сотрудником в более известной девелоперской фирме также может помочь установить определенную надежность в отрасли.

Кредиторы и инвесторы должны провести собственную оценку рисков, прежде чем они согласятся внести капитал в проект. Они будут более охотно инвестировать, если у вас есть история успеха в связанных проектах.

 

Найдите партнера по развитию

Опытный партнер по развитию может стать отличным способом обеспечить финансирование развития для вашей первой сделки.

Если вы создадите привлекательный план, партнер может захотеть спонсировать сделку, что даст вам доверие к финансированию, необходимое для финансирования проекта.

Если у вас уже есть личные средства, предназначенные для проекта, вы можете стать его спонсором вместе с другим мелким разработчиком. Каждый разработчик будет нести ответственность за привлечение части необходимых средств для софинансирования сделки.

 

Итак, с чего начать изучение?

Понимание основ девелопмента недвижимости — хорошее начало. Прежде чем углубляться в нюансы конкретных сделок, вам нужно иметь четкое представление о процессе развития недвижимости в целом.

Изучите ключевых участников сделки по развитию недвижимости полного цикла и то, как различные стороны и консультанты 3 rd могут повлиять на проект как положительно, так и отрицательно.

Знание местных законов о недвижимости также будет полезно. Большинство муниципалитетов имеют предписанный набор руководящих принципов развития, которые регулируют, как и что вы можете развивать. Материал часто плотный и сухой, но дает представление о том, что вам предстоит, если вы продолжите проект.

План будущего землепользования муниципалитета является хорошим ресурсом для лучшего понимания видения города будущего развития недвижимости.

Что касается технических знаний, существует множество качественных онлайн-курсов, которые вы можете пройти, чтобы отточить определенные важные навыки разработки.

Лично мне очень нравится мастер-класс Джастина Кивела по моделированию развития недвижимости для новых застройщиков, заинтересованных в укреплении своих навыков финансового моделирования.