Как расприватизировать квартиру в 2018 году: Как расприватизировать квартиру в 2018 году: можно ли это сделать

Содержание

Как расприватизировать квартиру в 2018 году: можно ли это сделать

Когда государство предоставило гражданам право бесплатно и по упрощенной процедуре приватизировать жилую недвижимость, многие граждане поспешили это сделать. Тем более что со временем, приватизация, фактически, обрела бессрочный характер — ее официальное завершение несколько раз переносилось. Однако в последние годы наметилась обратная тенденция – многие владельцы хотели бы вернуть недвижимость во владение прежнему собственнику. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что такое расприватизация, какие выгоды обеспечивает возврат собственности и как расприватизировать квартиру в 2019 году.

Содержание

Кому и зачем нужна расприватизация?

Преимущества расприватизации

Отказ от собственности как способ избежать утраты жилья

Особенности деприватизации и расприватизации

Какую недвижимость можно вернуть? Система ограничений

Что необходимо для возврата? Подписи, справки, документы

Возможность отказа: власти отказываются от проблемного жилья

Что в итоге? Стоит ли игра свеч

Заключение

Кому и зачем нужна расприватизация?

Когда россияне стали массово приватизировать жилье, мало кто задумывался о том, что, кроме права собственности, существуют еще и обязанности, связанные непосредственно с этим правом. Столкнувшись с этими обязанностями, некоторые граждане осознали, что проще и безопаснее выступать в роли нанимателей жилья у муниципалитета или государства.

Изначально деприватизация рассматривалась как возможность для социально уязвимых слоев населения избавиться от бремени коммунальных и прочих платежей, но и более состоятельные люди стали пользоваться этим правом, чтобы снизить налоговую нагрузку.

Нельзя сказать, что к 2019 году попытки отказаться от собственности начали носить массовый характер, но практически в каждом регионе РФ регистрируются случаи обратной приватизации, как через суд, так и в упрощенном административном порядке.

Ранее планировалось, что возможность расприватизировать недвижимость будет предоставлена гражданам до 2019 года, однако впоследствии действие программы решено продлить.

Преимущества расприватизации

Собственно, инициаторами расприватизации являются собственники недвижимости, движимые сугубо экономическими интересами. Чаще всего в качестве причины такого решения они называют нежелание или невозможность платить высокие налоги, особенно если учесть планомерное увеличение обязательного взноса на имущество. Далеко не все налогоплательщики могут рассчитывать на льготы, и получается, что обслуживание собственности им просто не по карману.

Кроме налога, с владельцев жилья часто требуют взносы на капитальный ремонт, что опять же пробивает брешь в семейном бюджете. То же касается платежей за содержание территории, которые хоть и невысоки, но у многих граждан, в силу текущей экономической ситуации, на счету каждая копеечка. Если же вернуть недвижимость властям, эти обязательства с жильца тут же снимаются. Сложив все взносы, от которых гражданин освобождается после деприватизации, можно экономить весьма ощутимые суммы.

Отказ от собственности как способ избежать утраты жилья

Россияне вспомнили, что до приватизации их семьи долгое время жили в государственных квартирах и чувствовали себя более защищенными, поэтому при отсутствии родственников, готовых принять на себя все риски и обеспечить комфортную старость, пожилые люди предпочитают довериться властям. Добровольное возвращение жилья прежнему собственнику (государству) – это неплохое решение для одиноких пожилых людей, которые опасаются незаконных действий так называемых «черных риэлторов». Нередко отказ от собственности имеет смысл, если ее владелец претендует на улучшение жилищных условий путем участия в государственных или местных жилищных программах, либо старается таким способом защититься от мошенничества.

Принимая решение о возврате права собственности, стоит учитывать, что снова приватизировать недвижимость на безвозмездной основе у вас вряд ли получится. Зато ответственность за содержание жилья несут теперь муниципальные власти, а бывший собственник становится всего лишь нанимателем социального жилья.

Особенности деприватизации и расприватизации

Смысл таких понятий, как расприватизация и деприватизация, примерно один и тот же, однако все же есть различия в последствиях каждого из процессов. Под деприватизацией понимается абсолютно добровольный отказ от квадратных метров в пользу прежнего собственника, в итоге квартира возвращается в федеральную или муниципальную собственность с сохранением за гражданином самого факта участия в приватизационном процессе. То есть, за гражданином сохраняется право арендовать квартиру на условиях «социального жилья», но он уже не может осуществить приватизацию, поскольку к такой процедуре можно прибегать лишь раз в жизни.

Расприватизация же предполагает принудительный характер возврата, который чаще всего осуществляется по решению суда, когда признается недействительной сделка, результатом которой стало получение права собственности. Такое решение означает, что юридически (в силу процедурных нарушений, иных оснований), сделка отменена, а значит, гражданин сможет стать собственником государственной квартиры в будущем.

Однако в обиходе закрепился один термин – расприватизация, в законодательстве же такого понятия нет вообще, как, впрочем, и понятия «деприватизация».

Какую недвижимость можно вернуть? Система ограничений

Реприватизировать объект недвижимости можно исключительно в случаях, если она находилась в муниципальной собственности, и в ней есть зарегистрированные, постоянно проживающие жильцы. Недвижимость снова переходит на баланс муниципалитета, и уже он должен заключить договор социального найма с людьми, которые совсем недавно были владельцами этой недвижимости. Кстати, деприватизировать квартиру получится только в случае, если это единственное жилье.

Если квартира была передана новым владельцам, к примеру, по договорам дарения или обмена, это указывает на приобретение права собственности не в итоге приватизационной процедуры, а на иных основаниях. Получается, что таким способом избавиться от владения квартирой (то есть, переложить свои заботы на государство) невозможно.

— Возвратить муниципалитетам можно только квартиру, которая свободна от любых обременений. Не подлежит реприватизации жилье, находящееся в залоге у финансовых организаций, в процессе оформления наследования, то же касается недвижимости, пребывающей под арестом или сданной в аренду.

— Расприватизировать жилье можно только тогда, когда все собственники живы. Иначе доля умершего считается объектом наследования, и эта часть уже не считается полученной в результате приватизационного процесса.

Что необходимо для возврата? Подписи, справки, документы

Если жилье находится в долевом владении, письменное «добро» на возврат квадратных метров муниципалитету должен дать каждый из собственников. Когда велика потребность в том, чтобы добиться расприватизации без согласия кого-то из владельцев (а согласными могут оказаться не все), можно добиться этого в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Определенные сложности могут возникнуть, когда одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо заручиться письменным согласием органов опеки, которые предварительно проверят, не будут нарушены ли права детей, если жилье будет расприватизировано. Если среди владельцев есть нетрудоспособный инвалид, понадобится разрешение социальных служб.

Расприватизировать квартиру можно и не обращаясь в суд, кстати многие россияне поступают именно так. Для этого необходимо написать заявление в администрацию, подготовив полный пакет документов, которые подтверждают саму возможность такой процедуры. Прежде всего, это документы, которые свидетельствуют о переходе права собственности, справка, подтверждающая, что объект освобожден от обременения, выписка из домкниги, технический паспорт.

Конечно, понадобятся паспорта всех собственников, упомянутое выше разрешение опеки, справка о том, что нет задолженностей перед коммунальными службами. Изучив эти сведения, чиновники подготовят договор, после чего Росреестр проведет регистрацию перехода права собственности — все это занимает около двух месяцев. После этого наступает очередь заключения договора социального найма с каждым, кто проживает в расприватизированной квартире.

Возможность отказа: власти отказываются от проблемного жилья

Муниципальные органы совсем не обязаны принимать всю недвижимость, которую граждане решили вернуть в их собственность. Даже одного, на первый взгляд, несущественного обстоятельства может быть достаточно, чтобы получить отказ. Например, если выявлена незаконная перепланировка, квартира может остаться приватизированной и «не подлежать возврату». Гораздо легче решить вопрос, если есть только небольшая задолженность по коммунальным платежам, но лучше полностью рассчитаться до того, как представлять документы в мэрию.

Если дом, где находится квартира, признан аварийным, скорее всего, муниципалитет откажется от такой собственности, хотя, если удастся ее вернуть, можно надеяться на получение нового жилья. Невозможно вернуть право владения на жилье, находящееся в военных городках. Как видим, ограничений много, и добровольно отказаться от приватизации не так уж просто.

Если вопрос принципиальный, и договориться с мэрией не получается, несмотря на имеющиеся основания, остается только обратиться в суд. Хорошо, если удастся доказать незаконные основания приватизации и добиться признания ее недействительной, тогда в будущем есть шанс еще раз пройти приватизационную процедуру.

Впрочем, как показывает анализ судебной практики, наличие оснований и полный набор аргументов – все это не является гарантией возврата. Иногда даже по делам, которые изначально кажутся выигрышными, суды принимают решения об отказе в деприватизации. Однако если имели место явные нарушения при заключении договора приватизации, шансы есть, и достаточно неплохие.

Самая распространенная причина признания договора недействительным – когда один или несколько жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации, участия в ней не принимали, но при этом и не оформили отказ от права на жилье.

Что в итоге? Стоит ли игра свеч

Долгое время только судебный путь обратной приватизации считался единственно возможным, а упрощенная процедура появилась после увеличения количества обращений по поводу возврата жилья бывшим собственникам. Нельзя сказать, что эта процедура доведена до совершенства и не нуждается в доработках, многие моменты судебная система может толковать двояко.

Нужно понимать, что при положительном решении квартиру больше нельзя использовать как собственность. Такую недвижимость невозможно продать или подарить, да и зарегистрировать кого-либо на жилплощади без специального разрешения тоже не получится. Расприватизированное жилье нельзя официально сдать в аренду, ни одна финансовая организация не даст кредит под залог муниципальной квартиры. Кстати, нет гарантий, что у «нанимателя социального жилья» получится вернуть себе право собственности на квартиру.

Заключение

Итак, процесс реприватизации нельзя назвать простым, но при большом желании и отсутствии весомых ограничений, можно осуществить все процедуры, времени на это потребуется примерно полгода. Это именно тот случай, когда надо очень ответственно подойти к вопросу и многократно все рассчитать, чтобы понять, стоит ли действительно расставаться с собственностью.

Напомним, что законодательство, связанное с расприватизацией, пока далеко от совершенства, и власти разного уровня периодически возвращаются к этому вопросу. Поэтому имеет смысл следить за изменениями, а, решившись на эту процедуру, проконсультироваться у опытного юриста, который в курсе последних нововведений.

Игорь Василенко

Расприватизация квартиры: понятие, порядок действий, документы и советы юристов

25 Октября, 2018

Жилищное право

Марина Лобачева

Расприватизация квартиры представлена процедурой, которая предполагает возвращение данной недвижимости в собственность государства. Процесс выполняется исключительно в судебном порядке, а также используется обычно лицами, права которых были нарушены при приватизации жилья. Основанием может выступать наличие каких-либо нарушений, допущенных при приватизации жилья.

Понятие процесса

Расприватизация представлена процессом, когда собственники недвижимости желают передать этот объект обратно государству. Он осуществляется только в принудительном порядке. В этом случае договор, на основании которого недвижимость была передана в распоряжение граждан, признается недействительным.

Договор аннулируется исключительно на основании соответствующего решения суда. Поэтому недвижимость принудительно изымается из распоряжения жильцов.

Чем отличается от деприватизации?

Деприватизация так же является процессом, в результате которого недвижимость возвращается государству, но имеются некоторые отличия от расприватизации. Дело в том, что процедура выполняется исключительно добровольно собственниками недвижимости. Для этого они подают соответствующее заявление в муниципалитет региона.

Поэтому деприватизация отличается от расприватизации квартиры. Что это такое? Данный процесс выполняется только принудительно, поэтому требуется обязательно участие суда. После этой процедуры граждане могут воспользоваться повторно приватизацией на другой объект.

Преимущества процесса

Расприватизация жилья обладает некоторыми положительными последствиями. К ним относится:

значительно снижаются расходы, связанные с содержанием и обслуживанием жилой недвижимости, так как не уплачивается жильцами налог на имущество, рассчитываемый на основании кадастровой стоимости объекта;
капитальный ремонт оплачивается только собственниками, поэтому после процесса выплаты перечисляются из бюджета региона;
иногда такая процедура приводит даже к снижению расходов на коммунальные услуги.

Жильцы муниципального жилья могут рассчитывать на участие в разных государственных программах, связанных с улучшением их жилищных условий. Нередко процедура проводится престарелыми собственниками, людьми с ограниченными возможностями или другими лицами, которые относятся к незащищенным категориям населения. Если жилье будет принадлежать муниципалитету, то люди смогут защитить себя от разных мошеннических схем.

Минусы процедуры

Расприватизация квартиры через суд имеет некоторые отрицательные последствия. К ним относится:

граждане теряют право распоряжаться недвижимостью, поэтому ее не получится продать или подарить, а также оставить в наследство;
не получиться воспользоваться данным объектом в качестве залога;
сдать в аренду жилье достаточно сложно;
не допускается в будущем вновь приватизировать этот объект.

Квартира, которая была расприватизирована, остается в собственности региона навсегда, поэтому граждане теряют свое право вновь получить этот объект в собственность.

Особенности

Перед тем, как расприватизировать квартиру, следует учесть некоторые нюансы этого процесса. К ним относится:

на приватизацию требуется согласие всех прописанных лиц, а вот для расприватизации не требуется получать согласия, но только при наличии веских оснований для проведения судебного процесса, например, при обнаружении ошибок в договоре или при выявлении нарушений в процессе приватизации;
если одним из собственников является несовершеннолетний, то к судебному процессу непременно привлекаются работники органов опеки, так как не допускается, чтобы каким-либо образом ребенок потерял единственное жилье для проживания;
нередко жилье принадлежит сразу нескольким гражданам на основании долевой собственности, но вернуть государству только какую-либо одну долю невозможно, поэтому возвращается только целиком вся недвижимость.

Обычно основанием для проведения судебного процесса выступает обнаружение существенных ошибок, допущенных во время приватизации недвижимости. У истца должны иметься официальные подтверждения, представленные документами или другими доказательствами.

Основания для обращения в суд

По закону расприватизация жилья допускается только при наличии веских причин. Истцы желают признать договор приватизации недействительным, что приводит к тому, что совершенная сделка становится ничтожной. Возможна такая ситуация только при наличии доказательств того, то во время приватизации жилья были допущены серьезные ошибки.

К самым распространенным причинам относится:

участник приватизации обманул работников центра приватизации, поэтому с ним был заключен договор при условии, что раньше он уже воспользовался своим правом на приватизацию;
сделка была оформлена со значительными нарушениями;
во время составления договора были проигнорированы интересы несовершеннолетних жильцов квартиры;
отсутствует согласие от одного жильца недвижимости на приватизацию;
выявляется, что до приватизации на квартиру было наложено какое-либо обременение, представленное запретом на приватизацию, арестом или другими ограничениями, например, если жилье является аварийным или служебным.

Все вышеуказанные основания являются причинами для признания сделки недействительным. В этом случае по решению суда объект возвращается в собственность муниципалитета.

Когда невозможно выполнить процесс?

Расприватизация квартиры не всегда возможна, поэтому существуют ситуации, когда воспользоваться этой процедурой нельзя. К ним относятся случаи:

после приватизации владельцы воспользовались этой недвижимостью для передачи в залог банку или другой организации;
была проведена гражданами незаконная перепланировка;
жилье было сразу продано собственниками;
истек срок исковой давности.

При таких условиях суд не может удовлетворить требования истца.

Кто может выступать истцом?

Порядок расприватизации квартиры предполагает реализацию некоторых действий. Так как этот процесс отличается от деприватизации, то выполняется он исключительно через суд. Для этого заинтересованное лицо должно подать иск в суд. Обычно истцами выступают следующие лица:

граждане, которые прописаны в недвижимости, но не давали согласие на приватизацию;
заинтересованные лица, представленные обычно законными представителями несовершеннолетнего гражданина, права которого были нарушены;
государственные организации, представленные прокуратурой, ООП или другими службами, обнаружившими какие-либо существенные нарушения, допущенные во время передачи объекта в собственность граждан;
представители муниципалитета, которые желают вернуть в собственность жилье, переданное гражданам с нарушением законодательства.

Процедура обращения в суд является стандартной, поэтому важно грамотно составить исковое заявление, к которому прикладываются другие документы и доказательства, подтверждающие правоту истца.

Как расприватизировать жилье?

Процедура может инициироваться разными людьми или организациями, но все равно используется всеми истцами одинаковый алгоритм. Для этого реализуются действия:

первоначально устанавливается основание для начала судебного разбирательства;
далее истцом подготавливаются документы, подтверждающие его правоту;
формируется исковое заявление, в котором указывается на необходимость расприватизации квартиры;
все документы с иском передаются в суд, причем их можно принести лично, отправить по почте или передать с помощью доверенного лица;
назначается дата проведения заседания, причем истец обязательно должен присутствовать на судебных разбирательствах, чтобы отстаивать свою правоту;
если судом принимается положительное решение, то истец получает копию решения;
с этим документом необходимо обратиться в Росреестр, чтобы были внесены необходимые корректировки в реестр.

Перед тем, как расприватизировать квартиру, следует подготовить как можно больше доказательств того, что приватизация была выполнена с существенными нарушениями законодательства. Если суд удовлетворяет требования истца, то договор, составленный жильцами с муниципалитетом, признается недействительным. Это приводит к необходимости составления нового договора соцнайма.

Нюансы процесса

Судебная практика расприватизации квартиры через суд показывает, что если у истца действительно имеются доказательства того, что процедура была выполнена с нарушениями законодательства, то суд принимает сторону заявителя. К особенностям данной процедуры относится:

такие дела рассматриваются в городских судах;
заявление необходимо передавать в суд, располагающийся по месту нахождения объекта недвижимости, который был приватизирован с какими-либо нарушениями;
если истец является жителем другого города, то он может воспользоваться помощью представителя, но для этого важно грамотно составить доверенность, которая дополнительно нотариально заверяется;
отменить приватизацию может исключительно судья, а вот изменения в Росреестр могут вноситься на основании заявления, поданного истцом, а также по запросу из муниципалитета.

Истец после получения решения суда может обратиться в муниципалитет региона. После этого работники данной организации самостоятельно занимаются корректировкой сведений, содержащихся в Росреестре.

Какие нужны документы?

Перед тем, как сделать расприватизацию квартиры, необходимо подготовить определенный пакет документов. В него включаются следующие бумаги:

иск, содержащий требование о признании сделки о приватизации объекта недвижимости недействительной;
паспорт заявителя;
копия договора, на основании которого муниципалитет передал недвижимость в собственность жильцов квартиры;
технический паспорт на объект;
расширенная выписка из ЕГРН, в которой указываются все обременения, имеющиеся на квартире, перечисляются собственники недвижимости и имеются другие важные сведения;
квитанция, подтверждающая уплату пошлины за подачу искового заявления;
доказательства, подтверждающие, что приватизация была проведена с нарушениями, например, выписка из ЕГРН, документ об аварийном состоянии жилья или другие бумаги;
если представляет интересы истца в суде доверенное лицо, то у него должна иметься доверенность, заверенная нотариусом.

При необходимости могут понадобиться и другие документы. Узнать точно, какая документация требуется, можно непосредственно у работников суда.

Правила составления иска

Расприватизация доли в квартире не допускается, поэтому процесс выполняется только в отношении всей недвижимости. Для этого необходимо грамотно составить исковое заявление. В него включаются следующие данные:

наименование суда, в котором будет проводиться судебное разбирательство;
информация об истце, права которого были нарушены в процессе приватизации недвижимости;
если нарушаются права несовершеннолетнего, то истцом выступают его родители или официальные представители;
сведения об ответчике, являющемся человеком, на которого после приватизации была зарегистрирована квартира;
название документа, представленного исковым заявлением;
информация о квартире, которая была приватизирована с нарушениями, причем сюда входит ее адрес, кадастровые сведения и номер договора приватизации;
данные о нарушенных правах других граждан;
указание на выявленные нарушения, например, отсутствие согласия на процедуру от одного жильца;
доказательства, подтверждающие сведения, предоставленные истцом суду;
ссылки на законодательные акты, с помощью которых осуществляется оспаривание договора о приватизации;
исковые требования, которые заключаются в признании сделки недействительной;
перечень документов, прикладываемых к иску;
дата составления иска;
подпись заявителя с расшифровкой.

Количество исков зависит от числа ответчиков, поэтому учитывается, на кого именно была зарегистрирована недвижимость после приватизации.

Сроки процесса

Расприватизация квартиры является бессрочным процессом, как и приватизация. Но при этом учитывается срок исковой давности, который равен три года. Начинается отсчет с того момента, когда появилась информация о нарушении прав какого-либо жильца квартиры.

Непосредственное судебное разбирательство обычно занимает от трех до шести месяцев. Нередко процедура затягивается при выявлении каких-либо специфических обстоятельств.

Заключение

Расприватизация квартиры представлена процессом, на основании которого договор о приватизации признается недействительным. Истцом может выступать любое заинтересованное лицо. Процедура проводится принудительно и в судебном порядке. В результате люди теряют право распоряжаться недвижимостью, но могут проживать в ней на основании нового договора соцнайма.

Приватизировать жилье повторно после этого процесса не получится, поэтому граждане, составляющие исковое заявление, должны помнить о последствиях процедуры.

Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника?

18 августа 2016, 10:08

Договор может быть признан недействительным, если лицо не обладало правом участия в такой сделке. Следует отметить, что граждане, единожды осуществившие приватизацию, не могут провести ее снова. Из этого следует, что лица, передавшие жилье обратно в государственную собственность, не могут оформить свое право на что-либо другое. Кроме этого, в законе предусматриваются правила, по которым осуществляется расприватизация квартиры с несовершеннолетним (недееспособным). Эти лица не вправе самостоятельно заключать договор, если:

Не соблюдена форма сделки, а соглашение не содержит существенных условий для этого.
Нет согласия или отказа от всех лиц, достигших 18-ти лет, проживающих в помещении.
Нет согласования с органами попечительства и опеки.
Договор также будет считаться недействительным, если было приватизировано жилье, которое, согласно законодательству, не может быть передано в собственность.

18 августа 2016, 10:09

Расприватизация квартиры имеет и ряд недостатков. В частности, гражданин лишается собственности. Если была проведена расприватизация квартиры, ее нельзя будет продать или купить. Кроме того, возникают сложности при прописке либо выписке лиц из помещения. Собственник по личному усмотрению вправе снять с регистрации кого-либо. Для этого ему нужно написать соответствующее заявление в ФМС. Но наниматель жилплощади – бывший собственник – может осуществить выписку/прописку только в предусмотренных законом случаях и через суд.

18 августа 2016, 10:11

В некоторых случаях в расприватизации может быть отказано. В частности, это имеет место, когда:

Нет согласия всех собственников.
Есть обременения на жилье (оно в залоге или выступает в качестве обеспечения банковского кредита).
Не признано как единовременное место жительства гражданина.

А у Вас как раз случай, когда нет согласия собственника…

18 августа 2016, 10:22

эгоистка

ГостьОтрицательные стороны
Расприватизация квартиры имеет и ряд недостатков. В частности, гражданин лишается собственности. Если была проведена расприватизация квартиры, ее нельзя будет продать или купить. Кроме того, возникают сложности при прописке либо выписке лиц из помещения. Собственник по личному усмотрению вправе снять с регистрации кого-либо. Для этого ему нужно написать соответствующее заявление в ФМС. Но наниматель жилплощади – бывший собственник – может осуществить выписку/прописку только в предусмотренных законом случаях и через суд.
Нет не вправе снять с регистрации кого либо. если отказ от приватизации официальный как это сделала мать и бабка. у них сохраняется пожизненная регистрация. которая не подлежит уже пожеланиям собственника

18 августа 2016, 10:26

Гость

Основания
Договор может быть признан недействительным, если лицо не обладало правом участия в такой сделке. Следует отметить, что граждане, единожды осуществившие приватизацию, не могут провести ее снова. Из этого следует, что лица, передавшие жилье обратно в государственную собственность, не могут оформить свое право на что-либо другое. Кроме этого, в законе предусматриваются правила, по которым осуществляется расприватизация квартиры с несовершеннолетним (недееспособным). Эти лица не вправе самостоятельно заключать договор, если:
Не соблюдена форма сделки, а соглашение не содержит существенных условий для этого.
Нет согласия или отказа от всех лиц, достигших 18-ти лет, проживающих в помещении.
Нет согласования с органами попечительства и опеки.
Договор также будет считаться недействительным, если было приватизировано жилье, которое, согласно законодательству, не может быть передано в собственность.

18 августа 2016, 10:32

#10

18 августа 2016, 10:35

#11

18 августа 2016, 10:37

#12

Марина

«Договор может быть признан недействительным, если лицо не обладало правом участия в такой сделке» — этот момент я не очень поняла…кто не имел право участия? Я была несовершеннолетней, но этим занимались бабка и мама.

18 августа 2016, 10:42

#13

18 августа 2016, 10:44

#14

18 августа 2016, 10:44

#15

18 августа 2016, 10:45

#16

Марина

Т. *****. я поняла, что решение о расприватизации может принять только сам собственник? Но уж никак не зарегистрированные в квартире люди без согласия собственника?

18 августа 2016, 10:48

#17

Марина

Т.*****. я поняла, что решение о расприватизации может принять только сам собственник? Но уж никак не зарегистрированные в квартире люди без согласия собственника?

18 августа 2016, 10:49

#18

18 августа 2016, 10:50

#19

Бабушка пытается сохранить власть любыми способами. А способ только один — Вас запугать.

18 августа 2016, 10:51

#20

Гость

Марина
«Договор может быть признан недействительным, если лицо не обладало правом участия в такой сделке» — этот момент я не очень поняла. ..кто не имел право участия? Я была несовершеннолетней, но этим занимались бабка и мама.
И что, что была несовершеннолетней? Все равно имела право.
Бабка просто манипулирует Вами и запугивает Вас, чтобы Вы делали то, что хочет она. Согласно законодательства она ничего сделать с юридическим оформлением собственности без Вашего согласия не сможет.
Как Вы себе представляете, бабка пойдёт в суд, чтобы признать своё личное решение и доверенность матери недействительными? На каком основании?
Потому что левой пятке так захотелось или потому что она ветреная особа и у неё семь пятниц на неделе? Таких причин суды не признают. Решила отказаться, оформила сама лично, значит о чем-то думала.
Вам правильно говорят, что право проживать в квартире ваши родственники имеют, а вот права ею распоряжаться у них нет. Вы только с бабкой в споры не вступайте и ничем ей не угрожайте. А говорит… ну, пусть говорит, может ей так легче старость переносить. А Вы послушали, в одно ухо влетело, в другое вылетело.

18 августа 2016, 10:52

#21

Гость

Естественно, только собственник. Так как он несет всю ответственность по своей собственности: платит налоги за квартиру, платит капитальный взнос и т.п. Остальные зарегистрированные ничего этого не делают, платят только свою часть коммуналки, поэтому решение о расприватизации принимать не могут.

18 августа 2016, 10:55

#22

Гость

Нет. Но вам стоит идти на компромиссы с родителями , которые переписали на вас квартиру. Имхо.

18 августа 2016, 10:55

#23

Гость

Автор, со стареющими бабушками, которые привыкли командовать семьёй очень трудно общаться. Они будут до конца гнуть свою линию. Тут нужно научиться принимать их такими, какие они есть, не вступать с ними в препирательства и скандалы, а просто делать так, как Вы считаете нужным.
С человеком нельзя поскандалить, если ему не отвечать.
приведу Вам пример. Моя свекровь меня ненавидела, во-вторых, она была жутким провокатором и скандалисткой, с мужем могла поскандалить три раза на дню. Спровоцировать ругню или скандал, как сдрасьте. В ход шло все и наглость, и требования, и оскорбления, но на всё это я смотрела отстранённо, ну, что ещё ты выдумаешь, как извернёшься… Ну, скажет свёкра гадость, я спокойно промолчу, ну, пожму плечами. Дальше только можно лезть в драку или заткнуться. Моя в драку боялась лезть.
Так что сосуществование со скандалистами требует соблюдения двух правил: молчать и никогда не принимать у них материальной помощи.
Пы.сы. со свекровью никогда не жила, но общаться приходилось. За 25 лет ни одного скандала с моим участием.

18 августа 2016, 10:59

#24

18 августа 2016, 11:01

#25

Марина

Я стараюсь молчать и говорить, что я занята, что мне некогда и. т. д., но когда бабуля начинает говорить гадости про маму я не могу молчать и защищаю так, как маму я очень люблю и мне неприятно, мне она говорить может все, что угодно, хотя признаюсь, очень неприятно, когда тебе говорят, что у тебя ничего не получится, ты неудачница и.т.д..

18 августа 2016, 11:02

#26

Марина

ГостьАвтор, со стареющими бабушками, которые привыкли командовать семьёй очень трудно общаться. Они будут до конца гнуть свою линию. Тут нужно научиться принимать их такими, какие они есть, не вступать с ними в препирательства и скандалы, а просто делать так, как Вы считаете нужным.
С человеком нельзя поскандалить, если ему не отвечать.
приведу Вам пример. Моя свекровь меня ненавидела, во-вторых, она была жутким провокатором и скандалисткой, с мужем могла поскандалить три раза на дню. Спровоцировать ругню или скандал, как сдрасьте. В ход шло все и наглость, и требования, и оскорбления, но на всё это я смотрела отстранённо, ну, что ещё ты выдумаешь, как извернёшься. .. Ну, скажет свёкра гадость, я спокойно промолчу, ну, пожму плечами. Дальше только можно лезть в драку или заткнуться. Моя в драку боялась лезть.
Так что сосуществование со скандалистами требует соблюдения двух правил: молчать и никогда не принимать у них материальной помощи.
Пы.сы. со свекровью никогда не жила, но общаться приходилось. За 25 лет ни одного скандала с моим участием.
Я стараюсь молчать и говорить, что я занята, что мне некогда и. т. д., но когда бабуля начинает говорить гадости про маму я не могу молчать и защищаю так, как маму я очень люблю и мне неприятно, мне она говорить может все, что угодно, хотя признаюсь, очень неприятно, когда тебе говорят, что у тебя ничего не получится, ты неудачница и.т.д..

Эксперты Woman.ru

Дарья Горбунова
Практикующий психолог
117 ответов
Доценко Всеволод
Психолог
150 ответов
Климкова Татьяна
Психолог
67 ответов
Нина Бабанакова
Нутрициолог, консультант по. ..
76 ответов
Ниделько Любовь Петровна
Практикующий психолог
197 ответов
Алла Бурая
Психолог
18 ответов
Леонова Ксения
Психотерапевт
17 ответов
Богат Вячеслав
Дипломированный практикующий…
184 ответа
Юлия Лекомцева
Врач косметолог
240 ответов
Лисаченко Наталия
Консультант по питанию
104 ответа

18 августа 2016, 11:04

#27

Гость

на несовершеннолетних не приватизируют квартиру, возможно они сделали дарственную на ваше имя.
Расприватизировать — это самая большая неумность, которую можете сделать, так как квартира приватизирована за копейски, а сейчас стоин десятки тысяч долларов.
Так что, если вам плохо живется в этой квартире, то уйдите на квартиру, будете жить отдельно, пока все не умрут, вот тогда получите эту квартиру совсем пустую и продадите ее за хорошие деньги.

18 августа 2016, 11:05

#28

Гость

МаринаГостьАвтор, со стареющими бабушками, которые привыкли командовать семьёй очень трудно общаться. Они будут до конца гнуть свою линию. Тут нужно научиться принимать их такими, какие они есть, не вступать с ними в препирательства и скандалы, а просто делать так, как Вы считаете нужным.
С человеком нельзя поскандалить, если ему не отвечать.
приведу Вам пример. Моя свекровь меня ненавидела, во-вторых, она была жутким провокатором и скандалисткой, с мужем могла поскандалить три раза на дню. Спровоцировать ругню или скандал, как сдрасьте. В ход шло все и наглость, и требования, и оскорбления, но на всё это я смотрела отстранённо, ну, что ещё ты выдумаешь, как извернёшься… Ну, скажет свёкра гадость, я спокойно промолчу, ну, пожму плечами. Дальше только можно лезть в драку или заткнуться. Моя в драку боялась лезть.
Так что сосуществование со скандалистами требует соблюдения двух правил: молчать и никогда не принимать у них материальной помощи.
Пы.сы. со свекровью никогда не жила, но общаться приходилось. За 25 лет ни одного скандала с моим участием.
Я стараюсь молчать и говорить, что я занята, что мне некогда и. т. д., но когда бабуля начинает говорить гадости про маму я не могу молчать и защищаю так, как маму я очень люблю и мне неприятно, мне она говорить может все, что угодно, хотя признаюсь, очень неприятно, когда тебе говорят, что у тебя ничего не получится, ты неудачница и.т.д..
тут другое. Не молчите,учитесь бабку затыкать. Нужно загонять ее «в рамочки поведения», чтобы она границ Вашего личного пространства не переступала.
Как бы грубо не звучало — дрессировка…

18 августа 2016, 11:10

#29

Гость

Нет. Но вам стоит идти на компромиссы с родителями , которые переписали на вас квартиру. Имхо.

Эти тираны в свое время подарили ей собственность ценой в миллионы. Или вы добра не помните? У меня мама была с очень сильным характером, дома все плясали под ее дудку — и я считаю, что это нормально, теперь я собственница и все теперь по моему. Хочешь власти — научись подчиняться вначале. И при всей любви к своему ребенку, право на квартиру перейдет ей только по праву наследства. Но на компромиссы идти я умею. Автору стоит тоже как-то находить общий язык с родителями. Думаю, она и сама это понимает.

18 августа 2016, 11:11

#30

Гость

ГостьМаринаГостьАвтор,
А может лучше промолчать и проигнорить? Пожилые люди энергетические вампиры. Им нужно довести человека, чтобы он завелся и начал отвечать. Вот тут они подпитываются энергией. А если человек молчит, то энергии нет. Бабка поорет, поорет и перестанет, поняв, что ответной реакции ноль.

Непридуманные истории

Мужчина сразу предупредил, что всё имущество записано на детей
312 ответов
Такая зарплата — не хочу работать
203 ответа
Ложь длинною в 22 года. Как разрулить?
520 ответов
Ушел муж, 2 месяца депрессия… Как справится, если ты осталась совсем одна?
138 ответов
Мужчина хочет со мной семью, но денег у него не хватает!
463 ответа

18 августа 2016, 11:16

#31

Марина

ГостьГостьМаринаГостьАвтор,
А может лучше промолчать и проигнорить? Пожилые люди энергетические вампиры. Им нужно довести человека, чтобы он завелся и начал отвечать. Вот тут они подпитываются энергией. А если человек молчит, то энергии нет. Бабка поорет, поорет и перестанет, поняв, что ответной реакции ноль.
Трудно промолчать, когда твоих родителей оскорбляют, согласитесь…да и копить в себе негатив тоже не хорошо, от этого и нервный срыв можно заработать…

18 августа 2016, 11:17

#32

Гость

На какие «компромиссы» нужно идти с тиранами, вампирами и скандалистами. Они не понимают в принципе, что это такое. Можно только сосуществовать, не давая лезть в свою жизнь.
Автор же не просто так пришла сюда. Бабка там, наверное, тиранша ещё та. Делайте все, как ей хочется, и всё тут.
Тут нужно характер иметь, чтобы просто на бабкины закидоны внимания не обращать.
Эти тираны в свое время подарили ей собственность ценой в миллионы. Или вы добра не помните? У меня мама была с очень сильным характером, дома все плясали под ее дудку — и я считаю, что это нормально, теперь я собственница и все теперь по моему. Хочешь власти — научись подчиняться вначале. И при всей любви к своему ребенку, право на квартиру перейдет ей только по праву наследства. Но на компромиссы идти я умею. Автору стоит тоже как-то находить общий язык с родителями. Думаю, она и сама это понимает.

18 августа 2016, 11:21

#33

Гость

тут другое. Не молчите,учитесь бабку затыкать. Нужно загонять ее «в рамочки поведения», чтобы она границ Вашего личного пространства не переступала.
Как бы грубо не звучало — дрессировка…
А может лучше промолчать и проигнорить? Пожилые люди энергетические вампиры. Им нужно довести человека, чтобы он завелся и начал отвечать. Вот тут они подпитываются энергией. А если человек молчит, то энергии нет. Бабка поорет, поорет и перестанет, поняв, что ответной реакции ноль.

Марина

18 августа 2016, 11:25

#34

18 августа 2016, 11:30

#35

Гость

18 августа 2016, 11:31

#36

18 августа 2016, 11:32

#37

Гость

Что с вами, женщина?

18 августа 2016, 11:33

#38

Гость

Можно и молчать, а можно несколько раз переорать, говоря гадости в воспитательных целях. Чтобы бабка в следующий раз десять раз подумала — открывать свой рот или лучше промолчать. Что делать, иногда для последующей безконфликтной жизни необходим и словесный кнут. ..

18 августа 2016, 11:40

#39

Гость

Гость
Можно и молчать, а можно несколько раз переорать, говоря гадости в воспитательных целях. Чтобы бабка в следующий раз десять раз подумала — открывать свой рот или лучше промолчать. Что делать, иногда для последующей безконфликтной жизни необходим и словесный кнут…
Переорать опытного скандалиста? Это весело.
Зачем с ним сражаться на его поле, там где он силен?
Лучше создать свою среду и разоружить противника.

18 августа 2016, 11:46

#41

Гость

ГостьГость
Можно и молчать, а можно несколько раз переорать, говоря гадости в воспитательных целях. Чтобы бабка в следующий раз десять раз подумала — открывать свой рот или лучше промолчать. Что делать, иногда для последующей безконфликтной жизни необходим и словесный кнут…
Переорать опытного скандалиста? Это весело.
Зачем с ним сражаться на его поле, там где он силен?
Лучше создать свою среду и разоружить противника.
Мне удалось.Тоже жила с бабкой. Молчала и слезы глотала 5 лет, пока ребенка не родила и не поняла, что задерганная мать и бабка говорящая/орущая гадости — не лучшая окружающая среда. И пока малыш был махоньким — тактику общения я изменила и стала «затыкать». На перевоспитание бабки ушло пол-года. Она поняла, что говорить нужно только по делу, не переходя на обсуждение меня, как человека и хозяйки…
После этого мы мирно жили еще 10 лет.

Новые темы

В роду у мужа психические отклонения
9 ответов
Семья. Муж постоянно ковыряется в машине
18 ответов
Думаю что изменяет
4 ответа
Девушки,а вы бы обиделись на такой презент?
15 ответов
Как отличить вагинальный от клиторального? И ещё…
5 ответов

18 августа 2016, 12:01

#43

Марина

А можно по-подробнее с этого момента)) возникла идея квартиру продать вместе с бабкой :)))) шутка)))

18 августа 2016, 12:09

#44

Гость

Марина
А можно по-подробнее с этого момента)) возникла идея квартиру продать вместе с бабкой :)))) шутка)))
Автор, Вы действительно можете дешево продать эту квартиру. А потом люди найдут способ выселить Вашу бабку из этой квартиры. Но оно Вам надо?
Даже не пытайтесь шантажировать этим свою бабку. Это и подло, и недальновидно.
Лучше ищите другие способы заткнуть. Уж лучше переорите.

18 августа 2016, 12:12

#45

Марина

Девушки, насчет проживания это не обсуждается. Конечно у бабки моей и ,тем более, мамы есть право на проживание и об этом речи не идет. Я ни в коем случае не собираюсь никого выписывать. Речь о том, что когда бабка моя в плохом настроении она начинает грозиться, что расприватизирует квартиру и оставит меня ни с чем, хотя я ничего ей не сделала, просто иногда с ней не соглашаюсь в чем-то и обычные споры превращаются вдруг в скандалы и выяснения отношений.

18 августа 2016, 12:15

#46

18 августа 2016, 12:19

#47

Марина

Я пошутила) конечно же она меня не настолько бесит, чтобы создать условия при которых ее можно выселить, это даже не обсуждается) я подумала какое бы «счастье» досталось бы новому собственнику и мне стало его жаль)))

18 августа 2016, 12:27

#48

Гость

Марина
Я пошутила) конечно же она меня не настолько бесит, чтобы создать условия при которых ее можно выселить, это даже не обсуждается) я подумала какое бы «счастье» досталось бы новому собственнику и мне стало его жаль)))
Вы лучше подумайте над тем, что те, кто такие квартиры покупает, таких бабушек просто убивает. А не веселитесь.

18 августа 2016, 12:32

#49

Марина

Я, естественно не собираюсь этого делать) но припугнуть можно) заселим китайцев и все)) моя бабушка сама кого хочешь прибьет) папе не раз ножом угрожала во время скандала)

18 августа 2016, 12:41

#50

Когда Private Equity становится вашим арендодателем — ProPublica

ProPublica — это некоммерческая служба новостей, которая занимается расследованиями злоупотреблений властью. Подпишитесь, чтобы получать наши самые важные истории, как только они будут опубликованы.

Дэниел Купер едва мог позволить себе крошечную квартирку в 13-этажном здании Olume в центре Сан-Франциско. Но экспансивный вид с террасы на крыше очаровал его.

Выросший в маленьком городке в штате Кентукки, Купер был поражен величием горизонта перед ним, от парящей башни Salesforce, самого большого небоскреба Сан-Франциско, до сверкающих золотыми куполами церкви Святого Иосифа, одной из городских достопримечательностей. исторические достопримечательности.

Чувство возможности, которое он ощутил, глядя на свой новый родной город, помогло убедить инженера-программиста стать одним из первых арендаторов стеклянного нового здания в 2016 году. чтобы переехать. Она восхищалась высокими потолками в своей новой детской студии на шестом этаже, которую она делила со своей ши-тцу, Рокси-Джоли. Несколько месяцев спустя «Спец» Титус, предприниматель, чьи очки вдохновили ее прозвище, счастливо поселилась в угловой квартире на восьмом этаже со своей дочерью. Она выиграла его в лотерею на квартиры с арендной платой ниже рыночной.

Но потенциальные жильцы были не единственными, кто присматривался к новому многоквартирному дому с его 121 квартирой, тренажерным залом и костровыми ямами на крыше.

В июле 2017 года Купер получил электронное письмо, в котором сообщалось, что Greystar, гигант по управлению недвижимостью и инвестициям в недвижимость, захватывает здание. Фирма, поддерживаемая частным капиталом, покупала владельца Olume, Monogram Residential Trust, и его инвестиции в четыре дюжины объектов недвижимости, разбросанных по 10 штатам. Купер беспокоился, что его новое сообщество вот-вот изменится.

Когда Серая Звезда взяла на себя ответственность, его тревога усилилась. Арендная плата взлетела. По словам Купера, мусор собирается в коридорах и на террасе на крыше. Охранник появлялся реже. Одна арендаторша сказала, что испугалась, когда столкнулась с крупным пьяным мужчиной, которого она не знала, танцующим в купальнике и балетной пачке в гараже. Другая арендаторша рассказала, что ей приходилось греть воду в ванне на плите после того, как она несколько раз просыпалась и обнаруживала, что из крана течет только холодная вода.

«Я понимаю, что арендная плата растет, стоимость жизни растет, все растет», — сказал Купер. «Но при этом мы ожидали, что качество здания и качество управления останутся прежними, а это было не то, что мы видели».

Greystar не ответила на вопросы о жалобах жильцов, сказав, что удовлетворенность жильцов «очень важна» для компании.

Согласно первому в своем роде анализу, проведенному ProPublica, Купер и его товарищи-квартиросъемщики на собственном опыте испытали на себе последствия драматического, хотя в основном незамеченного, перехода контроля над жизненно важной частью жилого фонда Америки.

За последнее десятилетие фирмы, поддерживаемые частными инвестициями, такие как Greystar, ворвались на рынок многоквартирных домов, скупая тысячи квартир и становясь крупными арендодателями в американских городах, согласно анализу ProPublica данных Национального совета по многоквартирному жилью по стране. Крупнейшие собственники многоквартирных домов с пятью и более квартирами.

Частные инвестиционные компании стояли за 85% крупнейших сделок Freddie Mac по жилым комплексам

0″> Анализ показал, что в настоящее время частный капитал является доминирующей формой финансовой поддержки 35 крупнейших владельцев многоквартирных домов. В 2011 году около трети квартир, принадлежавших крупнейшим владельцам, были обеспечены частным капиталом. Десять лет спустя половина из них была такой.

Анализ показал, что в прошлом году

фирм, финансируемых за счет прямых инвестиций, входящих в топ-35, в совокупности владели примерно миллионом квартир. Скорее всего, это занижение, потому что гиганты прямых инвестиций, такие как Blackstone, Lone Star Funds и другие, не участвуют в ежегодном опросе Национального совета по многоквартирному жилью.

Частные инвестиционные компании часто действуют как корпоративная версия домохозяйки: они ищут сделки по многоквартирным домам, сокращают расходы или повышают арендную плату, чтобы увеличить доход, а затем продают здания по более высокой цене.

Приток частного капитала происходит во время национального кризиса доступного жилья и имеет ужасные последствия, говорят арендаторы и их защитники. По словам защитников арендаторов, такие фирмы используют эффект масштаба, чтобы более агрессивно выжимать прибыль из своих зданий, чем это обычно делают традиционные арендодатели. Тактика фирм может включать резкое повышение арендной платы или сборов и пренебрежение содержанием. Иногда арендодатели вытесняют существующих арендаторов и заменяют их теми, кто может платить больше.

Размер компаний позволяет им влиять на рыночные ставки и лоббировать реформы, которые могут ослабить их влияние. И их цели — быстро увеличить прибыль от здания, чтобы продать его подороже, — часто расходятся с целями арендаторов, которым необходимо в них жить. Напротив, так называемые семейные арендодатели обычно ищут стабильные потоки арендного дохода с течением времени, пока их здания растут в цене.

Другое отличие заключается в прибыли. Частные инвестиционные компании хвастаются огромными доходами, а самые агрессивные фонды стремятся получить прибыль в размере 20% или более от вклада инвесторов за вычетом платы за управление. Это сопоставимо с публичными инвестиционными фондами недвижимости, которые в среднем выплачивают годовой дивидендный доход в размере 4,33% и позволяют инвесторам удерживать стоимость акций фонда.

ProPublica обнаружила, что бум покупки частного капитала частично подпитывался Freddie Mac, крупнейшим в стране финансистом арендного жилья.

Штаб-квартира Freddie Mac в Маклине, штат Вирджиния.

Кредит:
Эндрю Харрер/Блумберг/Getty Images

Freddie Mac — это публично торгуемая корпорация с уставом Конгресса, которая помогает поддерживать покупку домов и квартир, покупая ссуды у частных кредиторов, чтобы они могли свободно делать больше ипотечных кредитов. В 2008 году было создано новое федеральное агентство по надзору, Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства, после того как проблемы с ипотечными кредитами на одну семью едва не привели к тому, что Freddie Mac и Fannie Mae оказались в состоянии, эквивалентном государственному банкротству.

Согласно анализу ProPublica данных отраслевого издания Commercial Mortgage Alert, на крупные частные инвестиционные компании приходилось 85% 20 крупнейших сделок Freddie Mac по финансированию покупки жилых комплексов одним заемщиком.

Все эти сделки, кроме одной, были совершены в 2015 году или позже, поскольку низкие процентные ставки побудили частные инвестиционные компании искать миллиарды в кредитах, обеспеченных Фредди, для массовых покупок квартир.

Согласно данным, в 2016 году крупнейшие кредиты с участием частных инвестиционных компаний составили не менее 11% от общего объема сделок Freddie. В 2017 году на их долю приходилось не менее 6%.

Покупка Greystar Olume в том же году была частью сделки на сумму почти 1,8 миллиарда долларов, которая установила рекорд как самая крупная сделка, которую Freddie Mac когда-либо заключал с одним заемщиком, по данным Commercial Mortgage Alert.

Последствия всплеска таких ипотечных кредитов продолжаются и сегодня. Исследователи и адвокаты опасаются, что крупные кредиты частным инвестиционным компаниям способствуют концентрации отрасли и росту стоимости аренды. Кредиты, как правило, не включают положения, которые повышают защиту арендаторов или удерживают арендную плату за доступное жилье на низком уровне в долгосрочной перспективе.

Условия кредита Freddie обычно позволяют владельцам зданий повышать арендную плату в течение нескольких лет после выдачи кредита. Freddie не отслеживает уровни арендной платы с течением времени в зданиях, которые она финансирует. Федеральное агентство жилищного финансирования не требует от компании делать это.

«Почему бы нам не установить хотя бы минимальную защиту арендаторов?» сказала София Лопес, заместитель директора кампании по жилищному строительству Чикагского Центра действий по вопросам расы и экономики. По ее словам, отсутствие таких правил вызывает вопросы о приоритетах регулятора Freddie Mac. FHFA «похоже, гораздо больше заинтересована в защите прибыли, чем в обеспечении базовой защиты людей, живущих в жилье, которое они помогают финансировать».

Дэниел Купер (справа) и его партнер Кевин Хейни были арендаторами здания Olume в центре Сан-Франциско.

Кредит:
Лора Мортон, специально для ProPublica

Доступность должна занимать центральное место в миссии Freddie Mac, сказал Джим Бейкер, чья организация Private Equity Stakeholder Project отслеживает набеги отрасли на владение квартирами. «В той мере, в какой они финансируют покупки частными инвестиционными компаниями, которые затем резко повышают арендную плату, они работают прямо вопреки этой цели», — сказал Бейкер.

Представитель Freddie Mac преуменьшил значение крупных сделок с частными инвестициями, заявив, что его программа кредитования имеет гораздо более широкий охват. По его словам, средний размер кредита Freddie для многоквартирных домов составляет 6,4 миллиона долларов, и обычно он обрабатывает только две или три крупных кредитных сделки «портфеля» в год. В 2020 году, омраченном волатильностью рынка из-за пандемии, такие транзакции составили менее 1% от общего объема сделок Freddie на сумму 82,5 млрд долларов.

«В дополнение к нашей миссии доступности, Freddie Mac был создан для обеспечения ликвидности и стабильности на рынках жилья и должен оказывать постоянную поддержку на всем рынке для достижения этой цели», — сказал представитель, который отказался назвать свое имя, сославшись на правительство. -поддерживаемая политика корпорации.

Представитель FHFA отказался от комментариев.

Greystar не ответила напрямую на список вопросов от ProPublica. В кратком заявлении компания заявила, что уделяет пристальное внимание проблемам жителей.

«Удовлетворение жителей очень важно для нас, и мы регулярно опрашиваем наших жителей, чтобы оценить уровень их удовлетворенности, чтобы помочь нам решить проблемы и определить возможности для улучшения наших услуг», — говорится в заявлении.

Но это не было опытом Купера или других бывших арендаторов, которые говорили с ProPublica.

«Наше здание недавно приобрела новая фирма, которая не выказала ничего, кроме презрения к существующим жильцам, — написал Купер в онлайн-обзоре через год после завершения покупки Greystar, — и стремления увеличить прибыль».

Новый способ получения прибыли

Великая рецессия, закончившаяся в 2009 году, стала финансовой дырой для миллионов американцев. Более 3,7 миллиона домохозяйств подверглись лишению права выкупа. Но для компаний, поддерживаемых частными инвестициями, это не было такой уж катастрофой.

По бросовым ценам фирмы скупили десятки тысяч домов на одну семью, потерянных из-за потери права выкупа, и сдали их в аренду.

Практика вызвала негативную реакцию. Защитники жилья и арендаторы заявили, что компании взимают непомерную арендную плату и сборы, пренебрегают ремонтом и запугивают арендаторов, агрессивно угрожая выселением. Сделка Fannie Mae на 1 миллиард долларов с принадлежащей Blackstone компанией по аренде жилья в 2017 году вызвала столько критики, что Fannie Mae и Freddie Mac прекратили финансирование таких сделок в следующем году. Blackstone отрицает причастность к злоупотреблениям арендаторами и больше не владеет компанией.

Но к тому времени частные инвестиционные компании нацелились на другие типы жилья, расширяясь на общежития для пожилых людей и студентов, промышленные дома и большие многоквартирные дома, сказал Патрик Вудалл, старший научный сотрудник организации «Американцы за финансовую реформу», беспристрастной некоммерческой организации, выступающей за для таких мер, как защита прав потребителей и подотчетность банков.

Большие многоквартирные дома не являются символами американской мечты, как дома на одну семью. Но в них проживает значительная часть из 44 миллионов домохозяйств, которые арендуют жилье. И новый домовладелец Купера за несколько десятилетий до этого нашел способ превратить этот спрос в наличные деньги.

Еще до того, как на рынок ворвались другие частные инвестиционные компании, Боб Фейт, основатель и генеральный директор Greystar, был пионером в привлечении крупных инвесторов к рынку для покупки, продажи и управления большими жилыми комплексами. Он привлек средства из самых крупных фондов Уолл-стрит: институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, хедж-фонды и компании по страхованию жизни. Деньги от таких инвесторов известны как частный капитал.

Боб Фейт, председатель и главный исполнительный директор Greystar Real Estate, во время интервью Bloomberg Television в 2020 году.

Кредит:
Кристофер Гудни / Bloomberg / Getty Images

Деньги хлынули в отрасль после рецессии, когда стало много финансирования и арендаторов. В период с 2016 по 2021 год Greystar почти удвоила размер своего портфолио квартир до более чем 75 000, поднявшись в ряды крупных владельцев и заняв шестое место в стране.

Фейт хвастался своей способностью выжимать деньги из зданий, которые он покупает и которыми управляет.

«Много раз мы берем на себя актив, которым, возможно, управляла, знаете ли, небольшая организация, которая не была сосредоточена на чистой прибыли», — сказала Фейт во время интервью на конференции в 2010 году. «Мы можем добиться значительной экономии за счет расходной части уравнения, даже при неизменном или даже слегка падающем рынке».

Серая Звезда отказалась предоставить Фейт для интервью.

Арендаторы обвинили компанию в использовании сомнительной тактики для получения прибыли. В одном иске в Калифорнии утверждалось, что компания взимала незаконные сборы сверх арендной платы, чтобы общая сумма задолженности арендаторов увеличивалась каждый месяц — практика, которая в иске называется «пирамидированием».

Greystar отвергла обвинения, заявив, что не занималась незаконными действиями. Дело продолжается.

Другие частные инвестиционные компании сосредоточились на повышении доходов за счет процесса, который некоторые в отрасли называют «повторным арендатором», когда новые арендодатели вытесняют существующих арендаторов, чтобы освободить место для других, которые могут позволить себе более высокую арендную плату.

В 2018 году компания Lone Star Capital, финансируемая частными инвесторами (которая не имеет отношения к Lone Star Funds), купила жилой комплекс в Хьюстоне, где многие арендаторы просрочили платежи или платили по ставкам ниже рыночных. По словам компании, все они были выселены или ушли в течение года.

«Если вы не платите, найти новых арендаторов довольно просто», — сказал Роб Бердсли, основатель и директор Lone Star Capital.

Защитники говорят, что агрессивное стремление частного капитала к краткосрочной прибыли заставляет их быстрее выгонять арендаторов.

«Некоторые из худших участников с точки зрения выселений, которые мы видели, принадлежали частным акционерным обществам», — сказал Бейкер из проекта Private Equity Stakeholder Project.

0″> Фонды прямых инвестиций обычно существуют около 10 лет, говорит Джеффри Гук, бывший инвестиционный банкир, профессор бизнес-школы Johns Hopkins Carey Business School и автор недавно опубликованной книги «Миф о прямых инвестициях». Это дает фирмам всего несколько лет на то, чтобы выбрать недвижимость для инвестиций, а затем еще несколько лет, чтобы внести изменения, которые повысят доход перед продажей.

— Это очень короткий срок, — сказал Гук. «У вас должен быть результат».

Эмили Шиллингер, представитель Американского инвестиционного совета, группы компаний, занимающихся частными инвестициями, заявила, что фирмы улучшают перспективы для арендаторов. «Эти инвестиции помогают улучшать недвижимость, укреплять экологическую устойчивость и поддерживать рабочие места в местных сообществах», — сказала она.

Но квартирный бум частных инвестиций происходит на фоне нехватки жилья, что делает многих арендаторов уязвимыми. Нации нужно 328 000 новых единиц жилья в год, чтобы не отставать от спроса, сказала вице-президент Национального совета по многоквартирным домам Кейтлин Сугрю Уолтер. Строители терпели неудачу большую часть лет после Великой рецессии.

Арендная плата почти удвоилась во многих крупных городах за десятилетие, несмотря на медленный рост заработной платы, который часто не соответствовал растущей стоимости жилья. Это поставило арендаторов в финансовые тиски: Объединенный центр жилищных исследований в Гарварде сообщил, что почти половина уплаченной арендной платы составляет 30% или более их дохода в 2019 году. Это больше, чем в 2001 году, когда примерно 4 из 10 домохозяйств платили эту сумму. много.

Когда арендная плата повышается, состоятельные арендаторы покупают более дешевую недвижимость, которая в противном случае была бы доступна людям, зарабатывающим меньше. Арендаторы с наименьшим иногда вообще не могут найти жилье.

Исследования показывают, что уровень бездомности увеличивается, когда средняя арендная плата в сообществе превышает порог в 32% от дохода. Еще одно исследование показало, что повышение арендной платы всего на 5% может привести к появлению тысяч новых бездомных в таком городе, как Нью-Йорк.

«Внизу этой лестницы большая конкуренция», — сказал Крис Глинн, соавтор исследования бездомных и старший менеджер Zillow.

Арендная плата растет

После переезда в Olume — всего за несколько месяцев до покупки Greystar — Спекс Титус был в восторге. Свет из двух высоких угловых окон освещал одну из ее двух спален. Она подумала, что купила хорошую квартиру у хорошего домовладельца.

Monogram, публичный инвестиционный фонд недвижимости, казалось, предан своим арендаторам. Эти трасты часто владеют недвижимостью дольше, потому что, в отличие от частных инвестиционных компаний, они не пытаются перепродать ее за большие деньги всего через несколько лет.

«Я обожала Monogram, у меня с ними были прекрасные отношения», — сказала она. По ее словам, персонал проводил собрания для арендаторов, заботясь о том, чтобы запастись едой и напитками, подходящими для детей, такими как фруктовый пунш, для ее дочери-школьницы. «Они были очень, очень внимательны», — сказал Титус.

Monogram призвала своих сотрудников реагировать на запросы арендаторов, говорит Ариэль МакГенри, которая работала агентом по аренде в Argenta, еще одном здании Monogram, расположенном всего в нескольких кварталах от Olume. По ее словам, компания предлагала сотрудникам скидки на проживание в ее квартирах, «чтобы вы могли говорить о проблемах и сопереживать». МакГенри переехал в квартиру с одной спальней в Olume вскоре после открытия здания.

По словам МакГенри, Olume был немного дешевле, чем Argenta. В то время как большинство жителей Аргенты были одинокими профессионалами и семьями, зарабатывающими не менее 100 000 долларов, Олуме привлекал больше людей, которым нужны были соседи по комнате для оплаты аренды.

Район, известный как СоМа (к югу от Рынка), был частью криминогенного района города. Совсем недавно, в 2020 году, город подал в суд на 28 предполагаемых торговцев наркотиками, пытаясь изгнать их из района.

Но по мере роста числа технологических предприятий и ресторанов этот район приобрел репутацию многообещающего. Twitter переместил свою штаб-квартиру в массивное здание в стиле ар-деко в 2013 году. Жилые башни, такие как Olume, с высокими группами окон, обрамленными ярко-оранжевыми прямоугольниками, напоминающими мост Золотые Ворота, вскоре выросли среди более старых зданий с более низкой посадкой.

Вскоре после продажи Monogram арендная плата жильцов начала расти.

Договор аренды МакГенри истек вскоре после того, как компания Greystar вступила во владение. «Скорость обновления была чрезвычайно высокой», — сказала она. Как и Greystar, Monogram использовала алгоритм ценообразования для установления арендной платы за квартиру, но, по ее словам, была готова вести переговоры с арендаторами. Грейстар не был. Ее арендная плата выросла примерно до 3000 долларов после продажи Monogram, и, по ее словам, она снова подскочит почти до 4000 долларов.

Она обнаружила, что больше не может позволить себе жить в этом здании.

«На самом деле не было места для переговоров», — сказал МакГенри, который ушел в другую квартиру.

Квартплата других жильцов тоже подскочила. «Студии разлетались как горячие пирожки, — сказал Мусбе.

Первоначальная арендная плата за квартиру Купера площадью 535 квадратных футов с раздвижной дверью между гостиной и спальней составляла 2800 долларов в месяц. К 2018 году он и его партнер платили 3400 долларов и ожидали еще одного увеличения. Содержание собаки в квартире также обходится дороже.

“ 9Арендная плата за домашнее животное 0153 даже выросла на 25%», — вспоминает Купер в электронном письме.

Но он и его соседи обнаружили, что повышение арендной платы было не единственной проблемой после прихода к власти Greystar.

Охранник надежно дежурил в вестибюле Олуме по ночам и в выходные дни, когда персонал здания отсутствовал. После продажи, сказал Титус, Олуме и Аргента делили охрану. «Я такая: «Вау, этот человек теперь отвечает за 600 человек», — вспоминает она.

Она чувствовала себя в меньшей безопасности. Бездомные разбили несколько лагерей в этом районе. Иногда, по ее словам, люди, которые не были арендаторами, забредали через дверь гаража, которая иногда давала сбой и оставалась открытой. В здании не требовалось удостоверение личности, чтобы войти в коридор квартиры через эту дверь. Титус была той, кто сказал, что однажды она обнаружила незнакомца, дико танцующего в балетном костюме в гараже.

Количество звонков в полицию из Олуме немного увеличилось, как показывают отчеты управления чрезвычайными ситуациями, в некоторые месяцы регистрировалось до восьми звонков — число, которое никогда не достигало Monogram.

Титус был не единственным жителем Олуме, который чувствовал себя в меньшей безопасности. Однажды на закате, когда Дэниел Купер был на крыше, которую он так любил, с соседями, появился пьяный мужчина и сказал, что ему нужно место для ночлега. Другие жильцы проводили его вниз и наружу.

А бывший арендатор Джастин Скорый сказал, что однажды открыл дверь на лестничную клетку на 11-м этаже, чтобы подняться на крышу, и обнаружил припаркованную на площадке тележку с вещами бездомного.

По словам арендаторов, в Олуме произошли и другие изменения.

По словам Купера, в здании была служба доставки мусора, но по выходным она не работала. После того, как сотрудники Greystar заперли мусорный контейнер, которым жильцы пользовались, когда служба не работала, в его коридорах, в лифте, на крыше и в спортзале появились мешки с мусором. По его словам, такие удобства, как костровая яма на крыше, телевизор и площадка для выгула собак, также часто оставались грязными или в аварийном состоянии.

«Неделями нам говорили, что заявки на ремонт ожидают корпоративного одобрения, — сказал Купер. Даже мелочи, казалось, пали жертвой сокращения бюджета. По его словам, кофеварка в вестибюле несколько недель висела на табличке «не работает», и в конце концов машина исчезла.

Партнер Купера, Кевин Хейни, сказал, что Olume стал «похож на общежитие колледжа». «Это был такой абсурд, что мы платили столько денег, чтобы жить в такой среде», — сказал Купер.

Дон Вуд, еще один бывший жилец, живший там в то время, сказал, что заметил, что на крыше устраиваются более шумные вечеринки. «Внезапно это начало напоминать общежитие».

Когда холодильник Титус, а позже и ее стиральная машина, сломались, она сказала, что персонал дома просто забрал замену из других квартир вместо того, чтобы чинить сломанные или покупать новые. Перетасовка была настолько обширной, что, когда у нее возникла проблема с заменой холодильника, и сотрудники принесли в ее отделение еще один, она заглянула внутрь и обнаружила этикетки, которые сама наклеила туда несколько месяцев назад. Она поняла, что сотрудники вернули ей ее оригинальный прибор. Он все еще протекал, отметила она.

В какой-то момент сотрудники посоветовали ей пользоваться стиральными машинами в пустых помещениях. Назвав себя «кочевником с грязным бельем», Титус рассказала, что в течение восьми-десяти месяцев она поднималась на 11-й этаж и спускалась на второй этаж, чтобы постирать одежду для себя и своей дочери. Иногда ее одежда двигалась или пропадала, когда она приходила забрать ее из сушилки.

Некоторые общедомовые службы тоже вышли из строя. Мусбе не раз просыпалась утром и не находила в своей квартире горячей воды. Она выросла одной из 12 детей на Сейшельских островах, островном государстве и туристическом рае в Индийском океане. В самые холодные месяцы ее семья обычно грела воду на плите для ванн. Вот что она сделала. «Я назвала это моментом своей пещерной женщины», — сказала она.

0″> Жалоба одного жильца на проблему с горячей водой вызвала откровенную перепалку между Greystar и городскими властями, ответственными за соблюдение жилищных норм.

Арендатор, который анонимно подал жалобу в строительный департамент Сан-Франциско, жаловался, что «это заставило меня принять душ в квартире друга через дорогу». По словам арендатора, управляющий зданием сказал, что один из двух котлов вышел из строя, но не может сказать, когда его починят.

Городской инспектор посетил и обнаружил другие нарушения, как показывают записи, в отношении элементов здания, включая панель управления пожарной сигнализацией и систему отопления, вентиляции и кондиционирования. Хотя некоторая работа была проделана, в здании все еще не были устранены все проблемы, когда инспектор посетил здание несколько недель спустя или еще раз через несколько месяцев после этого, что побудило городские власти провести слушание.

После того, как городские власти издали приказ о сокращении выбросов, все нарушения в здании были наконец устранены, как показывают записи.

Реакция Greystar на принудительные действия отличалась от того, как действовала Monogram. Записи строительного департамента показывают, что в соответствии с Monogram две жалобы на неисправности здания — протечку и сломанный дверной замок — были разрешены в течение нескольких дней без повторных визитов инспектора или слушаний.

Несмотря на недовольство жильцов, Olume показался Greystar успешным.

В период с 2018 по 2019 год, как показывают данные Freddie Mac, прибыль комплекса выросла до 2 330 407 долларов в год, увеличившись на 24%. Согласно данным, здание добилось такого прироста как за счет сокращения расходов, так и за счет увеличения доходов.

«По сравнению с прошлым годом это значительный рост», — сказал Кевин Риордан, эксперт по финансам и профессор недвижимости в Государственном университете Монклера.

Всего одно здание. Общий доход инвесторов Greystar публично не известен.

Greystar не прокомментировала жалобы жильцов.

Freddie Mac и Fannie Mae помогают большим парням

Лишь несколько частных инвестиционных компаний извлекли выгоду из большинства мегасделок, заключенных Freddie Mac за последние годы.

Greystar, базирующаяся в Чарльстоне, Южная Каролина, была одной из пяти таких компаний, которые более одного раза фигурировали в списке 20 крупнейших сделок Фредди с отдельными заемщиками. Четыре других — Lone Star Funds, Starwood Capital, Brookfield Asset Management и Harbour Group International — были бенефициарами половины сделок из списка. В совокупности они заняли около 16 миллиардов долларов.

Сделки были масштабными, в них участвовали тысячи квартир и несколько штатов. Согласно отчетам Freddie Mac, приобретение Greystar Olume было частью сделки, включающей более 8500 квартир в 10 штатах и Вашингтоне, округ Колумбия. Закрыт в конце 2017 года.

Вход в штаб-квартиру Freddie Mac.

Кредит:
Алекс Вонг / Getty Images

В рамках другой крупной сделки гигант прямых инвестиций Lone Star Funds купил Home Properties, также инвестиционный фонд недвижимости, в 2015 году, частично используя пакет ипотечных кредитов, обеспеченных Фредди, на сумму почти 1,5 миллиарда долларов для примерно 10 400 квартир в семи штатах.

К 2019 году Lone Star уже продала недвижимость — многие покупателям, которые также получили финансирование Фредди. Компания отказалась от дальнейших комментариев по поводу этой истории.

Starwood Capital, Brookfield Asset Management и Harbour Group International не были доступны для комментариев.

Финансирование от Freddie and Fannie предлагает преимущества, с которыми частные банки часто не могут сравниться, включая более низкие процентные ставки. Корпорации, поддерживаемые государством, обычно покупают многоквартирные ссуды у частных кредиторов, оформляют их в облигации и перепродают инвесторам.

Хотя эти инвесторы разделяют риски, а массовые дефолты маловероятны, в конечном счете, за большей частью долга стоят американские налогоплательщики. Две корпорации нуждались в финансовой помощи в размере 190 миллиардов долларов после последнего жилищного кризиса, но позже вернули деньги.

Но некоторые эксперты задаются вопросом, не выдавали ли Freddie и Fannie слишком много кредитов слишком небольшому количеству игроков — и помогают ли эти кредиты поддерживаемым государством корпорациям выполнять свои обязательства по созданию стабильного и доступного жилья.

«Если они финансируют в основном крупных парней, — сказал Дэниел Иммерглюк, профессор недвижимости и государственной политики в штате Джорджия, — это действительно вызывает политические вопросы о том, почему».

Хотя для Freddie имеет смысл обслуживать широкий круг владельцев квартир, по словам Иммерглюка, его финансирование может не обеспечивать достаточных условий для достижения его целей в области доступного жилья, когда он кредитует крупных игроков в сфере прямых инвестиций. По его словам, такие фирмы должны соблюдать определенные меры защиты арендаторов, например, ограничивающие выселение, а также следует выявлять, предупреждать и отказывать в дальнейшем финансировании злоумышленникам.

Прецеденты для таких условий есть. В июле FHFA объявила, что арендодатели многоквартирных домов, финансируемых Freddie Mac и Fannie Mae, должны будут уведомлять арендаторов, которых выселяют, не менее чем за 30 дней, прежде чем заставлять их уехать.

В середине сентября Фредди пошел еще дальше в отношении другого типа жилья, представив новые средства защиты для арендаторов, арендующих площадки для своих готовых домов у владельцев парков, получивших финансирование Фредди. Они включали требование 30-дневного уведомления о повышении арендной платы и пятидневного льготного периода для просроченной арендной платы, а также право компенсировать пропущенные платежи.

Несколько групп по защите жилищных прав призвали Фредди и Фанни принять аналогичные меры для арендаторов многоквартирных домов, которые они финансируют. В октябрьских письмах в FHFA, регулирующий орган Freddie и Fannie, защитники жилищного строительства заявили, что корпорациям следует предпринять шаги, чтобы свести к минимуму выселения, например, потребовав льготных периодов и разрешив субаренду. Группы хотят, чтобы Freddie и Fannie реализовали свои рекомендации в рамках новых планов финансирования справедливого жилья, которые, как ожидается, будут обнародованы в этом году.

Штаб-квартира Fannie Mae в Вашингтоне, округ Колумбия.

Кредит:
Эндрю Харрер/Блумберг через Getty Images

Фредди и Fannie также должны убедиться, что ожидания прибыли, лежащие в основе их кредитов, не настолько велики, что владельцы должны резко поднять арендную плату, чтобы удовлетворить их, сказал Дэвид Дворкин, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной конференции, некоммерческой организации, продвигающей безопасное и доступное жилье. . Дворкин сказал, что агентства не должны выдавать ипотечные кредиты на жилой проект, «который явно требует повышения арендной платы, чтобы он был жизнеспособным», сказал он.

Критики также задаются вопросом, нуждается ли частный капитал в помощи Freddie Mac и Fannie Mae.

Частные инвестиционные компании в 2020 году сообщили о рекордной сумме нераспределенного капитала, который в бизнесе называют «сухим порошком», для недвижимости, по данным исследовательской компании Preqin. Общая сумма на конец года составила 389 миллиардов долларов. По словам Прекина, 10 частных инвестиционных компаний, участвующих в крупнейших сделках Фредди, владеют 74 миллиардами долларов.

Группа, занимающаяся частными инвестициями, Американский инвестиционный совет, заявила, что «сухой порошок — это просто пенсия по старости и деньги пожертвований колледжа, которые еще не были инвестированы».

Представитель Fannie Mae отказался от комментариев.

Представитель Freddie Mac заявил, что более 95% сдаваемых внаем квартир, обеспеченных кредитами, приобретенными Freddie, обеспечивают рыночную арендную плату, доступную для домохозяйств с низким, очень низким и средним доходом.

Представитель также сообщил, что Freddie требует от заемщиков соблюдения законов и положений о защите арендаторов, которые распространяются на недвижимость с ипотечными кредитами, которые он поддерживает.

«Миссия Freddie Mac — обеспечить ликвидность, стабильность и доступность на рынке жилья при любых экономических условиях, и вся наша деятельность направлена на достижение этой цели», — сказал он.

Консолидация и политическая власть

Многочисленные крупные сделки с Freddie, заключенные несколькими крупными фирмами, вызывают вопросы о том, способствуют ли эти сделки консолидации отрасли аренды в целом.

В 2015 году доля квартир, собственниками которых были физические лица, упала ниже 50%, как показало исследование переписи населения США, поскольку семейные домовладельцы были вытеснены корпоративными игроками, особенно в более крупных зданиях. Три года спустя тот же опрос показал, что доля квартир, принадлежащих отдельным домовладельцам, продолжала падать до 41%.

0″> Некоторые крупные землевладельцы тоже были мишенями. Частные инвестиционные компании скупили публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости, такие как Home Properties и Monogram. «Консолидация, о которой мы говорили, наконец-то начинает происходить», — сказал один из руководителей Brookfield в интервью Multifamily Executive в 2015 году. общества с ограниченной ответственностью.

Но за последние пять лет общее количество квартир, принадлежащих 50 крупнейшим фирмам из списка Национального совета по многоквартирным домам, неуклонно росло. В 2017 году они в совокупности владели чуть менее 2 миллионов единиц. К 2021 году это число выросло до 2,3 миллиона, что составляет около 10% национального фонда квартир в домах с пятью и более квартирами. Пятерка крупнейших владельцев владела 439118 квартир, что на 22% больше, чем у пяти крупнейших владельцев в 1990 году.

Общее количество квартир, принадлежащих 50 компаниям, владеющим наибольшим количеством квартир, выросло на 16,4% за пять лет

0″> Исследователи и защитники прав арендаторов говорят, что эффект консолидации наиболее заметен на местном уровне.

Сара Миклебаст, директор по исследованиям сети «Торговля общим благом», инициативы профсоюзных и общественных групп, работала с Вудаллом из организации «Американцы за финансовую реформу» над исследованием квартир, принадлежащих крупным корпоративным арендодателям в крупных городах по всему миру. страна в 2019 году. Миклебаст и Вудалл интересовались, смогут ли они задокументировать консолидацию рынка аренды на одну семью, готовых домов и квартир.

Myklebust сказал, что они обнаружили более высокую концентрацию квартир, принадлежащих крупным домовладельцам в 10-15 городах, включая Атланту; Феникс; Денвер; Сиэтл; Бостон; Вашингтон.; Хьюстон; Даллас; Остин, Техас; и некоторые крупные города во Флориде и Калифорнии.

«В целом в многосемейных компаниях существует большое количество компаний, но эти действительно крупные компании, которые, как правило, принадлежат частным инвестиционным компаниям или связаны с ними, специализируются на определенных регионах», — сказала она. «И тогда они владеют многими в этих регионах».

Некоторые из этих крупных арендодателей, по ее словам, оказались законодателями моды, чьим советам относительно цен на аренду следуют более мелкие операторы. Это означает, что арендодатели с большими деньгами, по-видимому, могут повышать арендную плату, даже если их доля на рынке невелика.

По ее словам, еще одним преимуществом арендодателей, пользующихся поддержкой Уолл-стрит, является их способность оказывать влияние на государственную и местную политику, принимая решения, которые оказывают большое влияние на арендаторов.

Например, в 2018 году Blackstone потратила более 6,2 миллиона долларов на борьбу с избирательной инициативой, которая позволила бы контролировать арендную плату в городах Калифорнии.

Руководители Blackstone заявили, что, хотя необходимы шаги для решения проблемы доступности жилья, эта мера усугубила бы нехватку жилья в штате, препятствуя строительству нового жилья.

В целом противники потратили почти 83 миллиона долларов на отмену меры, что более чем в три раза превышает сумму, которую потратили сторонники.

Инициатива по ограничению арендной платы провалилась: 60% избирателей против и 40% за.

«Вытолкнули за дверь»

В Олуме арендаторам пришлось принимать болезненные финансовые решения. В 2018 году Купер знал, что его арендная плата увеличится еще на 400 долларов до 3800 долларов, если он и его партнер, менеджер по информационным технологиям в компании по производству автономных автомобилей, продлят аренду.

Им обоим было меньше 30 лет, и они любили городской образ жизни Сан-Франциско. Но стоимость не имела смысла. Поэтому они собрали свои вещи и переехали из своей однокомнатной квартиры. Они переехали со своей собакой Мэллори, помесью далматина, в большую квартиру во Фримонте, к юго-востоку от Сан-Франциско, где платили почти на 1000 долларов в месяц меньше.

В конце концов, они переехали в частный дом, который снимают у местной пары за 3400 долларов в месяц. Арендная плата не повышалась ни разу за два с половиной года.

«Какой-то горько-сладкий», — недавно сказал Купер. «Мы наслаждались преимуществами жизни за городом, но мы скучаем по городу».

Купер и Хейни в своем новом районе за пределами Сан-Франциско.

Кредит:
Лора Мортон, специально для ProPublica

Даже пандемия не смогла полностью остановить рост арендной платы во многих домах по всей стране. Согласно данным Yardi Matrix, с января по июль 2021 года запрашиваемая цена арендной платы подскочила на 8,3% по всей стране, что стало самым резким ростом за последние десятилетия.

В конце 2020 года Титус поняла, что достигла своего предела в Олуме. Проблемы с безопасностью, проблемы с бытовой техникой и то, что она считала неэффективной уборкой во время пандемии, больше не стоило того, что она платила, даже с учетом сниженной арендной ставки. Она и ее дочь решили отправиться в пригород.

В декабре она отказалась продлить аренду. Управляющий недвижимостью в Olume сказал ей, что отменит любые штрафы, если она съедет в феврале. По его словам, ее дом быстро сдадут в аренду. Но после того, как она написала неблагоприятный отзыв, который, по ее мнению, был анонимным, она сказала, что менеджер накричал на нее в присутствии других арендаторов. Затем Грейстар сказал ей, что она должна еще 1400 долларов сверх своих обычных расходов, заявив, что арендная плата выросла за то короткое время, что она была в ежемесячной аренде, сказала она.

0″> Серая Звезда отказалась вернуть ей депозит в размере 1000 долларов. Тит попытался возразить. «Я была очень расстроена тем, что они сохранили все мои деньги», — сказала она. Когда она отказалась платить дополнительные 400 долларов, здание передало ее счет коллекторам, которые начали звонить ей три раза в неделю. В конце концов она сказала им, что ищет адвоката, и они остановились. Грейстар не ответил на вопросы о деле Титуса.

Для Мусбе пандемия вызвала немедленный кризис занятости. Она работала водителем в компании, которая подвозила детей, направляющихся в школу или из школы или на мероприятия. Отсутствие гонщиков во время блокировки означало отсутствие зарплаты.

Четыре с половиной месяца у нее не было дохода. Она быстро сожгла свои сбережения. «Мы ни от кого не получали никаких поездок», — сказала она. — Я как бы отстал.

Работодатель Мусбе снова начал работу в середине 2020 года, требуя от водителей устанавливать перегородки в своих автомобилях и запасать дополнительные маски и дезинфицирующее средство для рук. Мусбе снова начал водить машину и устроился на вторую работу, заботясь о детях.

Она сказала, что пыталась погасить задолженность по квартплате в рассрочку, три раза в месяц, чтобы наверстать упущенное. Но с просроченными платежами, усугубляющими то, что она должна, это было слишком много. Она спросила, может ли она подать заявление на получение помощи в аренде за пропущенные месяцы в соответствии с Законом CARES. Менеджер сказал ей, что в здании нет бланков.

Наконец, в декабре 2020 года менеджер сказала, что она должна 18 000 долларов (эта цифра вызывает у нее сомнение). Он сказал, что здание может выселить ее, и она должна уйти до того, как Серая Звезда примет меры. Greystar не ответил на вопросы об этом обмене.

Мусбе сдался. Она снова начала платить вовремя и все еще надеялась получить помощь в аренде за просроченную арендную плату (в конце концов она заполнила формы). Она знала, что Центры по контролю и профилактике заболеваний ввели временный мораторий на выселение из-за пандемии, но она беспокоилась о том, что предпримет Грейстар. «Я чувствовала себя так, будто меня вытолкнули за дверь», — сказала она.

Она осмотрелась по соседству и нашла квартиру с одной спальней дешевле, чем она платила Greystar. Сан-Франциско был одним из немногих городов, где арендная плата снизилась во время пандемии.

«Серая Звезда на самом деле не заботится о арендаторах», — сказала она. «Все дело в деньгах. Когда нам что-то нужно, это все равно, что вырывать зубы, чтобы что-то сделать».

ProPublica

Подробнее

Он снес мотели, в которых жили бедняки во время жилищного кризиса. Руководство города ничего не сделало.

Менеджер сказал ей, что она вернет свой залог, и что она может использовать его для оплаты переезда, сказала она. Но Greystar сохранила 3100 долларов плюс проценты. Она до сих пор пытается вернуть его.

Сейчас у нее двухкомнатная квартира в доме L Seven, в полумиле от Олуме. Ее новый арендодатель, Brookfield Properties, уступал только Blackstone в рейтинге 100 лучших фирм, составленном Private Equity Real Estate.

Методология

В анализе ProPublica использовались данные из ежегодного списка корпораций, владеющих наибольшим количеством квартир, составляемого Национальным советом по многоквартирным домам. Чтобы определить, какие фирмы были поддержаны частным капиталом, ProPublica также использовала описания источников финансирования компаний, собранные из PitchBook, Crunchbase, Private Equity Real Estate, отраслевых публикаций и собственных веб-сайтов фирм.

У вас были проблемы с арендой квартиры, и вы не понимаете, почему? Это может быть ваша оценка проверки арендатора.

Компания по проверке арендаторов, такая как LeasingDesk, On-Site, Credco или RentGrow, отправила вам оценку или отчет? Мы хотим понять их влияние на арендаторов.

Для заполнения этой формы требуется JavaScript.
Работает на CityBase Screendoor.

Расширять

Коррекция

7 февраля 2022 г.: В этой статье неправильно описана Ярди Матрица. Компания предоставляет данные и исследования по многоквартирным домам, студенческим общежитиям, офисным, промышленным и складским помещениям в Соединенных Штатах. Это не управляющий недвижимостью.

Эрин Смит предоставила отчет, а Алекс Мирески — исследование.

Обновление от 7 февраля 2022 г.: После того, как эта история была опубликована, представитель Freddie Mac сказал, что он основывает свой андеррайтинг на арендной плате во время предоставления кредита, чтобы убедиться, что недвижимость может выполнять обслуживание и другие обязательства без необходимость увеличения арендной платы.

Руководство для арендаторов: Закон о домах (пригодных для проживания людей) 2018 г.

1. Введение

Если вы живете в арендованном доме или квартире, то это руководство поможет вам понять ваши права в соответствии с новым Законом о домах (пригодных для проживания людей).

Это руководство предназначено для тех, кто:

арендует у частного лица
арендная плата жилищного товарищества; или
арендная плата от их местного совета

Если вы находитесь во временном жилье или являетесь жильцом или опекуном имущества, то это руководство может не применяться к вам. Если вы не уверены, вы можете проверить, есть ли у вас лицензия на проживание, а не аренда.

См. практические руководства по корпусу для получения помощи и совета.

Что за новый закон?

20 марта 2019 года вступил в силу новый закон, гарантирующий, что сдаваемые внаем дома и квартиры «пригодны для проживания», что означает, что они безопасны, здоровы и свободны от вещей, которые могут причинить серьезный вред.

Большинство арендодателей заботятся о том, чтобы сдаваемые ими дома и квартиры были безопасными, теплыми и сухими. Но некоторые арендодатели этого не делают, а это означает, что некоторые арендаторы живут в опасных или вредных для здоровья условиях. Этот новый закон, Закон о домах (пригодных для проживания людей) 2018 года, поможет этим арендаторам и убедит безответственных арендодателей улучшить свою собственность или выйти из бизнеса.

Если сдаваемые в аренду дома и квартиры не «пригодны для проживания», жильцы могут подать в суд на своих арендодателей. Суд может заставить арендодателя провести ремонт или решить проблемы со здоровьем и безопасностью. Суд также может обязать арендодателя выплатить арендатору компенсацию.

В этом руководстве мы называем новый закон «Законом о жилье».

2. О Законе о домах: что это значит для меня?

Что должен делать мой арендодатель?

Ваш арендодатель должен убедиться, что ваш дом «пригоден для проживания людей», что означает, что он безопасен, здоров и свободен от вещей, которые могут нанести вам или кому-либо еще в вашей семье серьезный вред. Например, если в вашем доме или квартире слишком холодно и вы не можете ее обогреть, это может сказаться на вашем здоровье.

Если вы являетесь частным арендатором, вы можете найти дополнительную информацию о других обязанностях и обязанностях вашего арендодателя в нашем руководстве «Как арендовать жилье». Ваш арендодатель или агент по аренде жилья должен был дать вам его, когда вы въезжали.

Кто может пользоваться Законом о жилье?

Закон о жилье применяется к квартиросъемщикам, проживающим в социальных или сдаваемых в аренду домах и квартирах. Тип жилья, в котором вы живете, например, бунгало, дом или квартира, не имеет значения. Также не имеет значения, как вы платите арендную плату, получаете ли вы пособие на жилье или универсальный кредит. Важно соглашение, заключенное с вашим арендодателем или агентом по сдаче в аренду.

Вы можете немедленно применить Закон о жилье, если вы подписали договор аренды жилья 20 марта 2019 или после этой даты, независимо от того, означало ли это, что вы переехали в новое жилье.

Если вы подписали договор до 20 марта 2019 г., вам придется подождать до 20 марта 2020 г. , прежде чем вы сможете использовать Закон о жилье (если только вы не подпишете новый договор аренды или ваша аренда не станет ежемесячным скользящим договором). Но вам все равно следует обратиться в местный совет, если вас беспокоят условия в вашем доме. У них есть полномочия принимать меры от вашего имени бесплатно для вас.

Узнайте, как связаться с местным советом. См. дополнительные рекомендации по подаче жалобы, если вы являетесь арендатором муниципального жилья или арендатором жилищной ассоциации.

Закон о жилье применяется к любой аренде с фиксированным сроком менее 7 лет.

Есть ли жильцы, которые не могут воспользоваться Законом о жилье?

Закон о жилье распространяется только на арендаторов в Англии.

Закон о домах не распространяется на людей, имеющих «лицензии на проживание», вместо договоров аренды. Сюда могут входить жильцы (люди, которые живут со своим арендодателем), некоторые люди, проживающие во временном жилье, и некоторые, но не все, опекуны имущества. Посетите веб-сайт Shelter, чтобы получить помощь в определении различных типов аренды.

Если вы не уверены, есть ли у вас лицензия или договор аренды, вы можете получить консультацию в местном совете или в такой организации, как Shelter или Citizens’ Advice.

С 20 марта 2019 г.	С 20 марта 2020 г.
С 20 марта 2019 года любой, кто подписывает новый договор аренды дома, в котором он проживает в настоящее время, или новый дом, или любой, чья аренда становится периодической арендой 20 марта 2019 года или после этой даты., может использовать Закон о домах. Сюда входят арендаторы, подписавшие договор аренды на срок менее 7 лет.	После 20 марта 2020 года каждый, кто имеет гарантированную или гарантированную аренду, либо установленную законом аренду, либо частную периодическую аренду, может использовать Закон о жилье независимо от того, когда они начали аренду. Любой, кто все еще находится на фиксированном сроке частной аренды, который начался до 20 марта 2019 года, не может использовать Закон до конца этого фиксированного срока.

С 20 марта 2019 г.

С 20 марта 2020 г.

С 20 марта 2019 года любой, кто подписывает новый договор аренды дома, в котором он проживает в настоящее время, или новый дом, или любой, чья аренда становится периодической арендой 20 марта 2019 года или после этой даты., может использовать Закон о домах. Сюда входят арендаторы, подписавшие договор аренды на срок менее 7 лет.

После 20 марта 2020 года каждый, кто имеет гарантированную или гарантированную аренду, либо установленную законом аренду, либо частную периодическую аренду, может использовать Закон о жилье независимо от того, когда они начали аренду.

Любой, кто все еще находится на фиксированном сроке частной аренды, который начался до 20 марта 2019 года, не может использовать Закон до конца этого фиксированного срока.

Есть ли исключения?

Ваш арендодатель отвечает за устранение многих проблем в вашем доме. Однако есть некоторые исключения:

Проблемы, вызванные поведением арендатора

Это означает, что, если вы или другой арендатор вели себя безответственно или незаконно, арендодателю не придется устранять какие-либо проблемы, вызванные вашим поведением.

Такие события, как пожары, ураганы и наводнения, которые полностью находятся вне контроля домовладельца (иногда называемые «стихийными бедствиями»)

Вы не сможете использовать Закон о жилье, но вы все равно сможете связаться с местным советом за помощью, если ваш арендодатель не предпримет необходимые шаги, чтобы помочь.

Арендодатель не будет ремонтировать ваше имущество или мебель, принадлежавшую предыдущим арендаторам

Например, если они не были включены в инвентарный список в начале вашей аренды.

Если арендодатель не смог получить разрешение от некоторых других людей.

Вы не сможете использовать Закон о жилье, если арендодатель не смог получить разрешение на выполнение работ от таких людей, как владельцы здания, в котором есть квартиры, или местного совета, если требуется разрешение на строительство. Вы можете запросить доказательства того, что ваш арендодатель пытался получить разрешение, и вы по-прежнему сможете обратиться за помощью в местный совет.

3. Что мне нужно сделать?

Если на каком-либо этапе этого пошагового процесса вы обнаружите, что не можете использовать Закон о жилье, перейдите к разделу Что мне делать сейчас? раздел.

Шаг 1: Проверьте, подпадает ли способ аренды дома или квартиры под действие Закона о жилье.

Вы можете сделать это, ознакомившись с разделом «Закон о жилье» данного руководства или проверив соглашение, которое вы подписали с арендодателем.

Если вы все еще не можете найти это соглашение или не можете найти его, вы можете обратиться за помощью в местный совет граждан, в приют, в местный совет, к адвокату или в группу по защите прав жильцов. На веб-сайте Generation Rent есть список местных групп по защите прав арендаторов, охватывающих всю страну.

Если вы считаете, что можете воспользоваться Законом о жилье, перейдите к шагу 2.

Шаг 2: Определите, в чем заключается проблема.

Это одно из следующих?

здание запущено и находится в аварийном состоянии
здание нестабильно
серьезная проблема с сыростью
имеет небезопасную компоновку
не хватает естественного света
недостаточно вентиляции
проблема с подачей горячей и холодной воды
есть проблемы с канализацией или туалетами
трудно приготовить еду или помыть посуду

Проблема с любой из следующих 29 вещей:

рост сырости и плесени
избыточный холод
избыточное тепло
асбест и промышленные металлические волокна
биоциды (химикаты для борьбы с плесенью)
окись углерода
свинец
излучение (от газообразного радона, находящегося в воздухе или в воде)
несгоревший топливный газ (утечки в газовых приборах)
летучие органические соединения (химические вещества, представляющие собой газы при комнатной температуре)
толпа и пространство
проникновение злоумышленников (например, отсутствие замка на входной двери)
освещение
бытовая гигиена, вредители и мусор (включая неадекватные меры по удалению сточных вод и бытовых отходов)
шум
безопасность пищевых продуктов
личная гигиена, санитария и дренаж
водоснабжение
падения, связанные с ванной или душем
падения, связанные с лестницами и ступенями
падение на уровень (опасность падения на плоскую поверхность)
падение между уровнями (опасность падения с одного уровня на другой, например, выпадение из окон)
опасность поражения электрическим током
пожар и пожарная безопасность
горячие поверхности и материалы
столкновение и захват
взрывов
физическое напряжение, связанное с эксплуатационными удобствами (например, очень тяжелыми дверями)
обрушение конструкции и падающие элементы

Если у вас есть одна из перечисленных выше проблем, перейдите к шагу 3. Если проблема не покрывается страховкой, возможно, вы не сможете воспользоваться Законом о жилье. Если у вас возникли проблемы в арендованном доме, вы можете обратиться за помощью в местный совет для граждан, в приют, в местный совет, в группу по защите прав жильцов или к адвокату.

Жильцы совета и жилищного товарищества могут подать жалобу, если у них есть проблема с их имуществом. Следующие ссылки содержат инструкции по подаче жалобы, если вы являетесь арендатором муниципального жилья или арендатором имущества жилищной ассоциации.

Эти группы не могут использовать Закон о жилье от вашего имени, но они могут дать вам совет.

Шаг 3: Проблема настолько серьезна, что ваш дом или квартира становятся непригодными для проживания?

Помните, что если вы пойдете в суд, судья задаст вам этот вопрос, а вашего арендодателя попросят объяснить, почему он или она не думает, что это правда.

Если вы считаете, что ваш дом или квартира находятся в очень опасном состоянии, вам также следует сообщить об этом в местный совет. У них есть юридические полномочия, которые они могут использовать для быстрого и бесплатного ремонта, а также могут помочь защитить вас от выселения из-за вашей жалобы. Жильцы муниципальных и жилищных ассоциаций также могут следить за процессом подачи жалоб от своего провайдера жилья и, при необходимости, передавать их Уполномоченному по жилищным вопросам.

Если вы считаете, что ваш дом «непригоден», перейдите к шагу 4.

Шаг 4: Проверьте, может ли быть причина, по которой ваш арендодатель не должен помогать.

Право разумного доступа

В экстренных случаях арендодателю разрешается войти на территорию. Однако в случае ремонта имущества, чтобы сделать его пригодным для проживания, ваш арендодатель обычно должен уведомить вас по крайней мере за 24 часа, а посещение должно быть в «разумные» часы. Для большинства людей это означает не слишком поздно вечером и не слишком рано утром, но может также включать другие факторы, такие как обязанности по уходу.

Если ваш арендодатель не уведомил вас об этом за разумное время или хочет провести ремонт в неурочное время, он или она не может сказать, что они приложили разумные усилия, чтобы сделать дом или квартиру пригодными для проживания людей.

Ведите учет всех писем, телефонных звонков, электронных писем, текстовых сообщений и других контактов от вашего арендодателя. Это поможет вам показать, что вы не получили разумного уведомления.

Эта проблема возникла из-за:

безответственного или незаконного поведения вас или другого арендатора
ошибки с собственным имуществом;
события, такие как пожары, ураганы и наводнения, которые полностью находятся вне контроля арендодателя (иногда называемые «стихийными бедствиями»)?

Или арендодатель/арендатор:

не может получить разрешение от владельца здания или получить разрешение на выполнение работ? Вы можете попросить представить доказательства того, что ваш арендодатель подал заявку на разрешение.

Если хоть одно из этих утверждений верно, вы не сможете использовать Закон о жилье. Если вы не уверены, вы можете поговорить с кем-то, например, с Citizens’ Advice, Shelter, вашим местным советом или группой по защите прав жильцов.

В противном случае перейдите к шагу 5.

Шаг 5: Если вы еще не сообщили своему арендодателю, сообщите ему сейчас.

Если вы еще не сообщили своему арендодателю, сделайте это немедленно.

Ваш арендодатель должен решить проблемы в вашем доме, но вы должны сказать им, чтобы они могли это сделать. Вам следует обратиться с просьбой об устранении проблемы, по возможности в письменной форме (в том числе по электронной почте или текстовым сообщением, при условии, что вы сохраните их в качестве доказательства) своему арендодателю. Вы должны предоставить арендодателю разумное количество времени для решения проблемы.

Если вы сообщили своему арендодателю или если вы не можете связаться с ним, но вас все еще беспокоит проблема, перейдите к шагу 6. Вы также можете сообщить в местный совет, если вы не знаете, как это сделать. свяжитесь с вашим арендодателем.

Примечание: Контактную информацию см. в договоре аренды. Если ваш арендодатель не предоставил вам договор аренды, вашему арендодателю может быть сложнее вас выселить. Вам следует поговорить с местным советом для получения дополнительной информации.

Шаг 6: Устранение проблемы в разумные сроки

Ваш арендодатель обязан устранять любые неполадки в вашем доме в разумные сроки. Это количество времени будет зависеть от того, в чем заключается проблема и насколько она серьезна. Если вы живете в социальном жилье, омбудсмен по жилищным вопросам может привлечь вашего арендодателя к ответственности за время, затраченное на устранение или ремонт любых проблем в вашем доме.

Если вы считаете, что ваш арендодатель слишком долго устранял проблему, из-за которой дом или квартира пришли в негодность, перейдите к шагу 7.

Шаг 7: Используйте Закон о жилье

Если вы достигли этого шага, вы можете подумать о том, чтобы применить Закон о жилье и подать в суд на своего арендодателя по поводу условий в вашем доме.

а. Вам нужно будет снова написать своему арендодателю с просьбой решить проблему. Вы должны сделать это в письменной форме по электронной почте или письмом. Если вы обратитесь в суд, вам нужно будет показать, что вы сначала пытались решить проблему с вашим арендодателем. Если у вас есть агент по сдаче в аренду, отправьте им письмо или электронное письмо.

б. В вашем письме или электронной почте должно быть указано, что нужно исправить, когда вы сообщили об этом и приходилось ли вам сообщать об этом более одного раза, а также любые проблемы, которые у вас возникли из-за состояния вашего дома — например, если он сделал физический или ухудшение состояния психического здоровья.

в. Сохраните копию письма и любой ответ, который вы получите. Ваш арендодатель может предложить сделать ремонт или прийти к соглашению. Это может быть проще, чем обращение в суд.

д. См. руководство по началу судебного процесса. Для меньших требований вам нужно распечатать и заполнить форму N1 . Перейдите по ссылке, чтобы увидеть форму, а также некоторые рекомендации, которые помогут вам заполнить ее. Вам нужно будет предоставить как можно больше подробностей. Для более крупных требований потребуется более подробная информация.

эл. Если вы обеспокоены тем, что у вас недостаточно доказательств, и вы не являетесь арендатором муниципального жилья, то отдел гигиены окружающей среды вашего местного совета может проверить ваш дом и составить отчет. Найдите контактные данные вашего местного совета.

ф. Вы должны собери доказательства прежде чем идти в суд. Это может включать:

копию писем или электронных писем, которые вы отправили своему арендодателю или агенту по аренде жилья и местному совету о ремонте;
фото проблем
справка от врача с описанием любых проблем с психическим или физическим здоровьем, которые были вызваны или усугублены тем, что ваш дом «непригоден для проживания людей»
квитанции о предметах, которые вам пришлось заменить, например, обои, поврежденные плесенью, или ковры, поврежденные водой из-за неисправной трубы
копию договора аренды, если он у вас есть, или подтверждение того, что вы платите арендную плату арендодателю
отчет любого эксперта, которому вы заплатили за рассмотрение проблемы. Их доказательства могут помочь укрепить ваши претензии. Это необязательно, и в качестве примера можно привести электриков или отдел гигиены окружающей среды вашего местного совета. Если отдел гигиены окружающей среды вашего местного совета или команда по управлению недвижимостью вашего совета уже провели проверку, они могли предоставить отчет.

г. Это свидетельство должно быть отправлено вместе с вашей формой , но вы должны сохранить его копии. Если вам нужна помощь в заполнении формы, вы можете обратиться в Citizens Advice или в группу по защите прав жильцов.

ч. Вам нужно будет отправить 3 копии в местный окружной суд , и вы можете найти этот адрес здесь. Вам придется заплатить пошлину вместе с вашей судебной формой, и вы получите ее обратно, если выиграете дело. Если вы не уверены, сколько вам нужно заплатить, вы можете обратиться в Citizens Advice, Shelter, в местный совет или в группу по защите прав жильцов.

и. После того, как вы отправите форму, суд вышлет вам документы и дату вашего слушания. Вам нужно будет отправить копию документов вашему арендодателю или агенту по сдаче в аренду.

Шаг 8: Слушание

Вам нужно будет явиться на судебное заседание. Вы можете взять с собой друга, коллегу или родственника для поддержки. Если они будут делать заметки, это поможет вам вспомнить важные моменты позже.

Суд рассмотрит представленные вами и вашим арендодателем доказательства.

Если судья признает, что непригодное имущество было сдано в аренду, он или она может приказать арендодателю улучшить условия в этом имуществе.

Они также могут заставить вашего арендодателя выплатить вам компенсацию . Не существует фиксированного предела суммы, которая может быть присуждена, и она будет решаться судом в зависимости от таких фактов, как серьезность проблемы, проблемы с психическим или физическим здоровьем, которые она вызвала, и продолжительность существования проблемы. .

Если вы не выиграли в суде и не являетесь жильцом муниципального жилья, вы все равно можете обратиться в местный совет за помощью в решении проблемы в вашем доме. Жильцы совета и жилищной ассоциации также могут подать жалобу, если у них возникнут проблемы с их имуществом.

Следующие ссылки содержат инструкции по подаче жалобы, если вы являетесь арендатором муниципального жилья или арендатором имущества жилищной ассоциации. При необходимости вы можете передать вопрос Уполномоченному по жилищным вопросам для решения проблемы.

Суд также может обязать вашего арендодателя оплатить часть или все ваши судебные издержки.

Что, если мой арендодатель попытается меня выселить?

Иногда это называют «ответным выселением». Если вы опасаетесь, что арендодатель выселит вас, когда вы пожалуетесь или попытаетесь подать на него в суд, вам следует как можно скорее связаться с местным советом и объяснить ситуацию.

Если ваш совет решит, что они собираются принять принудительные меры против вашего арендодателя, чтобы заставить его провести ремонт или работы, вашему арендодателю может быть сложнее вас выселить.

Вам не нужно ждать, пока ваш местный совет примет меры. Если вы считаете, что в вашем арендованном доме или квартире существует серьезная проблема со здоровьем и безопасностью, вы можете сообщить об этом своему совету одновременно с обращением в суд на своего арендодателя.

Если вы опасаетесь выселения, вам следует обратиться в Citizens Advice, Shelter, в местный совет или в группу по защите прав жильцов.

Что будет с моим арендодателем, если я выиграю суд?

Если суд решит, что ваш арендодатель не предоставил вам дом, пригодный для проживания, он может сделать одно или оба из следующих двух действий:

они могут заставить вашего арендодателя выполнить необходимые работы для улучшения вашего дома
они могут заставить вашего домовладельца выплатить вам компенсацию

Суд решит, в каком размере должна быть компенсация, исходя из того, как долго дом или квартира были непригодными, насколько они были плохи и какой вред это причинило вам.

Что будет, если я проиграю?

Если вы не выиграете дело в суде, возможно, вам придется оплатить некоторые расходы. Если вас это беспокоит, вы можете подумать о том, чтобы поговорить с адвокатом, в местном совете, в отделе приюта или гражданском совете.

4. Часто задаваемые вопросы

В. У меня уже есть договор аренды с арендодателем, который я подписал до 20 марта 2019 года. Как долго мне придется ждать, прежде чем я смогу воспользоваться Законом о жилье?

Закон о жилье вступил в силу 20 марта 2019 г.. Если вы подписали договор аренды до 20 марта 2019 года, у вашего арендодателя есть время до 20 марта 2020 года, прежде чем вы сможете обратиться в суд. Это делается для того, чтобы дать арендодателям время убедиться, что они соблюдают Закон о жилье. Это применимо, если только вы не находитесь в замещающем арендном договоре или действующем договоре после 20 марта 2019 года.

Однако есть и другие способы получить помощь. Вы можете обратиться в местный совет или в Гражданский совет. Если вы арендуете жилье через агента по сдаче в аренду, вы можете подать жалобу в рамках Схемы возмещения ущерба.

Если вы находитесь в социальной арендованной собственности, то ваш арендодатель обязан провести ремонт вашей собственности, включая общие части здания.

Если ваш социальный арендодатель не отремонтировал или не устранил проблему после подачи вашей жалобы, а вы предприняли необходимые шаги, вы можете передать свой вопрос Уполномоченному по жилищным вопросам.

В. Итак, что изменилось в этом законодательстве?

Закон о жилье требует:

, что арендодатели должны обеспечить, чтобы в любом сдаваемом ими жилом помещении не было опасностей, из-за которых может возникнуть риск причинения вреда здоровью или безопасности арендатора или другого лица, занимающего недвижимость. Это требование применяется с самого начала и в течение всего срока аренды; и
, если арендодатель не делает этого, арендатор имеет право обратиться в суд за нарушением договора на том основании, что недвижимость непригодна для проживания людей. Средства правовой защиты, доступные арендатору, будут включать постановление суда, требующее от арендодателя принять меры для уменьшения или устранения опасности и ущерба, чтобы компенсировать им необходимость жить в собственности, не пригодной для проживания людей.

Это означает, что у жильцов будет альтернативный способ возмещения ущерба, вместо того, чтобы полагаться на свой совет для судебного преследования от их имени. Обязанности арендодателя по предоставлению достойного жилья остаются прежними, равно как и обязательства арендатора действовать ответственно и надлежащим образом.

В. Означает ли это, что мой местный совет больше не может мне помогать?

Нет. Арендаторы, которые не являются арендаторами муниципального жилья, могут по-прежнему обращаться в местный совет, а не обращаться за возмещением ущерба в суд. Если арендатор действительно хотел подать в суд на своего арендодателя, он может обратиться в свой Гражданский совет или местный совет за советом о том, как лучше действовать, или за помощью в толковании законодательства.

5. Я прочитал пошаговое руководство и не могу использовать Закон о жилье. Что мне теперь делать?

Если вы прочитали приведенное выше руководство и обнаружили, что не можете воспользоваться Законом о жилье, есть еще много вещей, которые вы можете сделать, чтобы улучшить условия в вашем доме.

Подать жалобу

Если вы не являетесь арендатором муниципального жилья и считаете, что ваш дом не содержится в надлежащем состоянии, а ваш арендодатель не выполняет необходимый ремонт после того, как ему сообщили об этом, вы можете связаться с местным совет.

Мы призываем всех частных арендаторов, арендодатели которых не выполняют свои обязанности по ремонту или управлению, сообщить об этом в местный совет. Найдите свой местный совет.

Для получения более общей помощи по проблемам, с которыми вы можете столкнуться, вы можете обратиться к руководству по аренде. Это помогает арендаторам понять свои права и обязанности. Он содержит контрольный список и более подробную информацию о каждом этапе процесса, в том числе:

на что обратить внимание перед арендой
проживание в арендованном доме
что происходит по окончании аренды
что делать, если что-то пойдет не так

Жильцы жилищных ассоциаций также могут обратиться в местный совет или в Управление по регулированию социального жилья.

Информация о том, как жильцы совета могут подать жалобу.

Shelter

Вы также можете найти в Shelter полезные советы, особенно если вы опасаетесь, что можете остаться без крова. Контактные данные можно найти на сайте Приюта.

Citizens Advice

Citizens Advice предоставляет бесплатные, конфиденциальные и независимые консультации, чтобы помочь людям преодолеть свои проблемы. Помогают во всем: от денежных вопросов до проблем на работе, с жильем до защиты прав потребителей. Вы можете найти их страницы с советами и местное отделение.

Организации по защите прав арендаторов

Организации по защите прав арендаторов созданы во многих районах страны. Вы можете найти организацию по защите прав жильцов в Интернете, в местной библиотеке или общественном центре.

Расчет повышения арендной платы (частный сектор и коммерческие помещения)

© АНП

Этот инструмент рассчитывает корректировку арендной платы в секторе частного жилья в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ) Статистического управления Нидерландов (CBS). Это касается арендной платы, которая на момент заключения договора об аренде превышает так называемый порог либерализации арендной платы, который изолирует сектор частного жилья от сектора социального жилья. Это на 1 января 2022 года по цене 763,47 евро. Также можно использовать инструмент для расчета увеличения арендной платы за коммерческие здания. В договоре аренды указано, как ежегодно будет увеличиваться арендная плата. Если вы хотите выполнить более одного вычисления или изменить свой выбор, сначала нажмите Ctrl/F5, чтобы обновить вид.

Максимальное повышение арендной платы в секторе социального жилья устанавливается Министерством внутренних дел и по делам королевства.
С 1 мая 2021 г. по 1 мая 2024 г. максимальное ежегодное повышение арендной платы также распространяется на частный сектор аренды. Дополнительную информацию о повышении арендной платы можно найти на веб-сайте правительства Нидерландов rijksoverheid.nl/huurverhoging (только на голландском языке).

Арендный индекс:

К сожалению, увеличение арендной платы в настоящее время не может быть рассчитано.

Мы надеемся вернуться как можно скорее.

По срочным вопросам звоните в информационную службу CBS: 088 570 7070.

Шаг
1серия

В вашем договоре аренды упоминается серия, используемая для расчета повышения арендной платы. В большинстве случаев это «Все домохозяйства» (Alle huishoudens). Серия «Низкие сотрудники» (Werknemers laag) была прекращена в 2003 году. Документ в формате PDF в разделе «Загрузки» внизу страницы объясняет, что вам следует делать, если в вашем контракте указано использовать серию «Меньшие сотрудники».

Все домохозяйстваСотрудники low

Шаг
2Базовая арендная плата (в евро) *

В вашем договоре аренды указывается арендная плата, которая будет использоваться в качестве основы: арендная плата, уплаченная последним, или арендная плата, уплаченная в начале действия договора (первоначальная арендная плата).

Шаг
3CPI новый

В вашем договоре аренды упоминается ИПЦ (за какой период), который будет использоваться в этом расчете. Это либо месячный, либо среднегодовой ИПЦ. Если вы основываете расчет на месячном ИПЦ, обычно это месяц за четыре месяца до корректировки арендной платы. Если вы используете среднегодовой ИПЦ, обычно он рассчитывается за год, предшествующий году, в котором арендная плата корректируется.

ИПЦ за период новый

Год ИПЦ новый

среднегодовое значениеЯнварьФевральМартАпрельМайИюньИюльАвгустСентябрьОктябрьНоябрьДекабрь

Шаг
4CPI старый

В вашем договоре аренды упоминается ИПЦ (за какой период), который будет использоваться в этом расчете.

Если вам нужно было выбрать месяц на предыдущем шаге, вы должны сделать то же самое здесь. Если в вашем договоре в качестве основы указана последняя уплаченная арендная плата, обычно это месяц, который составляет 1 год и 4 месяца (16 месяцев) до месяца, в котором производится корректировка. Если в вашем договоре в качестве основы указана первоначальная арендная плата, то в качестве ИПЦ обычно используется месяц, который составляет 4 месяца до начала первого периода аренды.

Если на предыдущем шаге вы выбрали год, то и здесь применимо то же самое. Если в вашем договоре в качестве основы указана последняя уплаченная арендная плата, вам следует указать год, предшествующий году, указанному в шаге 3. Если в вашем контракте в качестве основы указана первоначальная арендная плата, обычно это год, предшествующий году. первого периода аренды.

ИПЦ за период старый

ИПЦ за год

среднегодовое значениеЯнварьФевральМартАпрельМайИюньИюльАвгустСентябрьОктябрьНоябрьДекабрь

Шаг
5Базовый год

Базовый год автоматически рассчитывается калькулятором арендной платы, поэтому оставьте как есть. Даже если в вашем контракте указано иное, следует использовать базовый год, представленный калькулятором, поскольку числовой ряд остановится в определенной точке. Вот почему в договорах об аренде часто указывается, что, когда CBS прекращает публиковать указанную серию / индекс, вам необходимо переключиться на серию / индекс, следующую за этой серией в соответствии с CBS. Если калькулятор арендной платы выбирает это автоматически, вы соблюдаете этот пункт в своем договоре.

* Обязательное поле

Расчет новой арендной платы
Распечатать

Выбранный индекс потребительских цен еще недоступен.

Новая арендная плата =

(ИПЦ
,
=100,

)

(ИПЦ
,
=100,

)

× € 1000,00

= Введите применимую арендную плату без разделителей тысяч (например, 1287,25 записывается как 1287,25)

Вопросы

При возникновении вопросов по расчетному инструменту обращайтесь в информационную службу по электронной почте или по телефону:

Электронная почта: пожалуйста, заполните контактную форму и отправьте свой вопрос.

Как расприватизировать квартиру в 2018 году: можно ли это сделать

Кому и зачем нужна расприватизация?

Преимущества расприватизации

Отказ от собственности как способ избежать утраты жилья

Особенности деприватизации и расприватизации

Какую недвижимость можно вернуть? Система ограничений

Что необходимо для возврата? Подписи, справки, документы

Возможность отказа: власти отказываются от проблемного жилья

Что в итоге? Стоит ли игра свеч

Заключение

Расприватизация квартиры: понятие, порядок действий, документы и советы юристов

Понятие процесса

Чем отличается от деприватизации?

Преимущества процесса

Минусы процедуры

Особенности

Основания для обращения в суд

Когда невозможно выполнить процесс?

Кто может выступать истцом?

Как расприватизировать жилье?

Нюансы процесса

Какие нужны документы?

Правила составления иска

Сроки процесса

Заключение

Похожие статьи

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома? Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

Какие документы нужны для продажи дома: перечень документов, особенности продажи, оформление и советы специалистов

Отключили свет за неуплату: что делать, сколько стоит подключение

Можно ли продать неприватизированную квартиру: особенности и подводные камни сделки. Проверка квартиры перед покупкой

Сроки регистрации: правовые нормы, учет граждан и особенности

Правоустанавливающие документы на квартиру: виды, описание, где получить.

Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника?

Мужчина сразу предупредил, что всё имущество записано на детей

Такая зарплата — не хочу работать

Ложь длинною в 22 года. Как разрулить?

Ушел муж, 2 месяца депрессия… Как справится, если ты осталась совсем одна?

Мужчина хочет со мной семью, но денег у него не хватает!

В роду у мужа психические отклонения

Семья. Муж постоянно ковыряется в машине

Думаю что изменяет

Девушки,а вы бы обиделись на такой презент?

Как отличить вагинальный от клиторального? И ещё…

Когда Private Equity становится вашим арендодателем — ProPublica

Новый способ получения прибыли

Арендная плата растет

Freddie Mac и Fannie Mae помогают большим парням

Консолидация и политическая власть

«Вытолкнули за дверь»

Методология

Руководство для арендаторов: Закон о домах (пригодных для проживания людей) 2018 г.

1. Введение

Что за новый закон?

2. О Законе о домах: что это значит для меня?

Что должен делать мой арендодатель?

Кто может пользоваться Законом о жилье?

Есть ли жильцы, которые не могут воспользоваться Законом о жилье?

Есть ли исключения?

Проблемы, вызванные поведением арендатора

Такие события, как пожары, ураганы и наводнения, которые полностью находятся вне контроля домовладельца (иногда называемые «стихийными бедствиями»)

Арендодатель не будет ремонтировать ваше имущество или мебель, принадлежавшую предыдущим арендаторам

Если арендодатель не смог получить разрешение от некоторых других людей.

3. Что мне нужно сделать?

Шаг 1: Проверьте, подпадает ли способ аренды дома или квартиры под действие Закона о жилье.

Шаг 2: Определите, в чем заключается проблема.

Шаг 3: Проблема настолько серьезна, что ваш дом или квартира становятся непригодными для проживания?

Шаг 4: Проверьте, может ли быть причина, по которой ваш арендодатель не должен помогать.

Шаг 5: Если вы еще не сообщили своему арендодателю, сообщите ему сейчас.

Шаг 6: Устранение проблемы в разумные сроки

Шаг 7: Используйте Закон о жилье

Шаг 8: Слушание

Что, если мой арендодатель попытается меня выселить?

Что будет с моим арендодателем, если я выиграю суд?

Что будет, если я проиграю?

4. Часто задаваемые вопросы

5. Я прочитал пошаговое руководство и не могу использовать Закон о жилье. Что мне теперь делать?

Подать жалобу

Shelter

Citizens Advice

Организации по защите прав арендаторов