Содержание
Как разделить квартиру на доли
Содержание
- Долевая собственность на квартиру
- Права собственников
- Идеальная и реальная доли в праве собственности на квартиру
- Деление квартиры на доли
- Соглашение о разделе долей
- Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности
Собственная квартира – это безопасность и уверенность в будущем. Право собственности на квартиру может быть разделено между родственниками, супругами и даже незнакомыми между собой людьми.
Порядок пользования и владения квартирой, которая находится в совместной или долевой собственности, регулируется гражданским, жилищным и семейным законодательством.
Споры насчет порядка пользования чаще всего возникают у собственников, чье имущество разделено на доли, так как зачастую право собственности на квартиру у незнакомых друг другу людей.
При возникновении жилищных споров, касающихся общего долевого имущества, встает вопрос, как правильно его разделить с выгодой для всех собственников.
Долевая собственность на квартиру
Общее долевое право собственности – это право, при котором квартира разделена на доли между всеми собственниками.
Важно знать: собственники в общем долевом имуществе делят между собой право на владение, а не объект недвижимости, поэтому доля в квартире не всегда соразмерна площади комнаты в квартире.
В таком случае собственники договариваются о праве пользования квартиры в устном порядке или путем заключения соглашения о порядке пользования таким имуществом.
Право на долю в квартире возникает в следующих случаях:
- в момент приватизации квартиры в ней были зарегистрированы несколько человек;
- лица получили квартиру в порядке наследования;
- право собственности у двух и более лиц возникло в результате дарения или иной безвозмездной сделки;
- раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
- квартира приобретена посредством договора купли-продажи одновременно несколькими людьми.
Также могут быть и иные случаи возникновения права на долю в квартире, так как законом не определен конкретный перечень таких случаев. По общему правилу доли собственников в квартире принято считать равными, если иное не установлено соглашением между собственниками.
Владельцы квартиры могут самостоятельно установить случаи изменения долей. Например, размер доли может меняться в зависимости от вклада каждого собственника в улучшение общего имущества.
Обязанности по содержанию долевой собственности зависят от размера доли. В случае владения долей большей по метражу, чем у других собственников, затраты на содержание такой собственности будут выше.
Права собственников, имеющих долю в общем имуществе
Каждый собственник в квартире имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Это значит, что он может ее продать, сдавать, менять или подарить.
При совершении действий в отношении доли должны соблюдаться два условия:
- собственник не нарушает права и интересы других владельцев квартиры;
- он должен заручиться согласием остальных собственников на совершение таких действий.
Перечень действий, при которых собственник должен получить согласие других участников долевой собственности на квартиру:
- регистрация членов семьи в квартире. При этом при регистрации несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
- ремонт в общей собственности;
- продажа, мена, дарение и завещание такой доли. При этом другие собственники имеют преимущественное право на покупку такой доли.
Идеальная и реальная доли в праве собственности на квартиру
Идеальная доля – это доля в праве на квартиру, которая физически никак не обозначена. Когда у лица есть доля в праве собственности, он имеет право пользоваться сразу всем имуществом, если иное не установлено соглашением между сторонами. При определении порядка пользования общей квартирой, владельцы не лишают себя идеальной доли, а просто устанавливают график пользования конкретными помещениями в квартире.
Под реальной понимают долю, которая определена в натуре и обозначена в виде части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику.
Деление квартиры на доли
Поделить квартиру на доли можно только в случае, если она находится в общей совместной собственности. Такая форма собственности возникает на имущество, приобретенное в браке.
Супруги приобретают квартиру и имеют право пользоваться и владеть совместным имуществом, не разделяя такое имущество на доли.
По общему правилу в случае развода супруги делят нажитое имущество поровну, если соглашением о разделе имущества или брачным договором не установлено иное.
Если не получается договориться мирным путем о порядке раздела имущества после развода, каждый из супругов имеет право обратиться в судебные органы за разрешением спора.
В соглашении или брачном договоре может быть установлен порядок пользования совместном имуществом после развода. Таким образом, у одного из супругов может быть предусмотрена доля в совместно нажитой квартире больше, чем у другого.
Если в период брака у семьи появились дети, то может быть пересмотрено распределение долей в пользу супруга, оставшегося с детьми.
Также разделить квартиру, находящейся в совместной собственности, необходимо в случае использования материнского капитала при покупке квартиры. В этом случае доли на эту квартиру разделяются между всеми членами семьи, в том числе и между несовершеннолетними детьми.
Соглашение о разделе долей в совместной собственности
При желании супруги вправе заключить соглашение о разделе долей в нажитом имуществе, в случае их развода или в иных случаях.
Необходимо знать: такое соглашение можно заключить только в отношении имущества, которое есть в собственности на момент его заключения. Супруги не могут делить на доли имущество, которое появится у них в будущем.
Совместно нажитое имущество, подлежащее разделу между супругами:
- земельные участки, дома, квартиры, гаражи;
- недвижимость, приобретенную в ипотеку;
- денежные средства на счетах в банках и ценные бумаги;
- транспортные средства и предметы роскоши.
Также необходимо знать, что разделить на доли супруги не могут следующее имущество:
- принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- приобретенное во время брака в порядке дарения и иных безвозмездных сделок, а также наследования;
- личные вещи и предметы пользования;
- денежные средства, полученные по государственным программам по целевому назначению.
- исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов.
После того, как супруги определились с включаемым в соглашение имуществом, они могут приступать к его составлению.
В соглашении необходимо подробно указать каждый вид имущества, его характеристики и примерную цену на имущество в момент составления такого соглашения.
Кроме этого, необходимо расписать порядок раздела имущества между супругами и в какой момент оно будет подлежать такому разделу.
Соглашение об определении долей в совместно нажитом имуществе – это сделка, в обязательном порядке удостоверяемая нотариусом.
Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности
Зачастую собственники не желают делить свою жилую площадь с другими людьми. В этом случае встает вопрос о разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, между всеми собственниками. Есть несколько вариантов, как это можно сделать.
Продажа такого имущества. Деньги с продажи квартиры делятся между всеми собственниками в зависимости от принадлежавшей каждому из них доли.
Необходимо понимать, то такой вариант возможен в случае, когда все собственники квартиры согласны на продажу квартиры. Если хотя бы один из собственников будет против, сделка купли-продажи не состоится.
Выкуп доли у одного собственника другим сособственником. В результате продажи доли владелец лишается права собственности на квартиру. Такой раздел квартиры удобен тем, что при продаже действуют только два лица и согласие остальных владельцев не требуется.
В случае, когда собственники не могут договориться о продаже всей квартиры, один из сособственников вправе продать свою долю третьему лицу. При этом согласие остальных собственников не требуется. Однако, здесь нужно помнить о преимущественном праве других собственников на приобретение такой доли.
Предложение на покупку доли в квартире собственник направляет всем остальным собственникам заказным письмом с уведомлением или вручает лично. В письменном предложении собственник указывает стоимость продаваемой доли и условия продажи.
Законодатель на раздумье собственников дает месяц. Если по истечении месяца ответа не последовало или пришел отрицательный ответ, собственник вправе продать квартиру иным лицам.
Определение права использования собственниками жилого помещения соразмерно их долям – еще один вариант раздела имущества. В случае, если есть возможность сделать из жилого помещения отдельный вход, отдельную кухню и ванную комнату, то можно выделить такую долю в натуре. Такая процедура возможна, если в долевой собственности находится частный дом.
Если собственники не могут договориться о разделе квартиры в добровольном порядке или один из собственников против продажи квартиры, за решением этого вопроса следует обратиться в судебные органы.
Суд не может принудить собственника продать долю. Единственное решение, которое собственникам могут предложить в суде, это определить порядок пользования квартирой.
Профессиональная помощь юристов
Человек не всегда знает, что делать с правом долевой собственности на квартиру, особенно, если он делит квартиру с чужими ему людьми. Лучше получить денежную сумму за свою долю или выкупить квартиру у остальных собственников? Может вообще выгоднее продать долю в собственности третьему лицу?
Юридически грамотно ответить на эти вопросы поможет компания «Юридическое агентство». Юристы компании на консультации ответят на все вопросы, касающиеся долевой собственности, и помогут выбрать подходящий вариант раздела имущества.
Кроме этого, юристы по жилищному праву составят необходимые документы, начиная от предложения о выкупе доли собственникам и заканчивая исковым заявлением в суд.
«Юридическое агентство» помогает гражданам разделить общее долевое имущество мирным путем, без обращения в суд за разрешением спора.
Рейтинг статьи
Поделиться
Другие статьи
02. 04.2020
12.01.2018
08.02.2018
оформление соглашения и способы раздела – Правовед.ru
| Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Если вы вдруг решили развестись, поссорились с родственниками или просто захотели продать свою долю в квартире, вам придется учесть много нюансов раздела общей собственности.
Чтобы знать, как правильно разделить жилье по закону – воспользуйтесь нашей правовой инструкцией.
Как делится квартира?
Общая долевая собственность на недвижимость бывает двух видов:
- Долевая. Квартира юридически уже поделена на доли и у каждого собственника на руках имеется соответствующее свидетельство (с 2017 г. его заменяет выписка из ЕГРП).
- Совместная. Обычно возникает на имущество, которое муж и жена нажили во время брака. В этом случае доли не определены, поскольку супруги не заключали брачный договор или не выделяли доли в момент приобретения жилья.
Получается, что если жилье находится в долевом владении, то смысла выделять доли нет, так как они уже официально оформлены.
Но вот при совместном владении, разделить квартиру можно:
- заключив мировое соглашение между совладельцами;
- оформив брачный договор;
- через суд.
Соглашение о разделе долей в квартире
Самый простой способ поделить совместное жилье – оформить соглашение между собственниками.
Чаще всего так поступают супруги при разводе. При составлении соглашения бывшие муж и жена сами определяют условия раздела.
Документ является более вариативным, чем брачный договор, условия которого жестко регулируются законом. В нем необходимо четко прописать, какое именно имущество и в каких долях закрепляется за каждым из владельцев.
Читайте также
Отказы Росреестра в регистрации собственности
В соглашении о разделе квартиры прописывается размер долей, которые отойдут к каждому из владельцев.
В документе указываются следующие сведения:
- Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
- предмет соглашения;
- права и обязанности;
- ответственность;
- алгоритм разрешения споров;
- информация о введении документа в действие и порядке его расторжения.
Оформленное и подписанное сторонами соглашение утверждается нотариусом. Только после этого право собственности каждого из владельцев регистрируется в отделении Росреестра.
Чтобы официально закрепить за собой свою долю, нужно собрать и передать регистратору:
- соглашение о разделе квартиры;
- технический план и другие документы, подтверждающие факт раздела;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Помимо развода, разделить квартиру на доли придется и в случае ее покупки с использованием материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредита или ипотеки.
Совместную собственность по соглашению сторон можно разделить как угодно, не обязательно в равных частях.
Брачный договор
Супруги вправе разделить общую квартиру тогда, когда они пожелают – в период семейных отношений или после их прекращения. Если между ними был заключен брачный договор, то нет необходимости начинать раздел. Договор определяет, кому и что достанется.
Читайте также
Приостановка государственной регистрации права собственности
Брачный договор заверяется нотариально и имеет юридическую силу как в период брака, так и после развода (пока не будут разрешены все имущественные споры).
В брачном договоре прописывается доля имущества мужа и жены, которые они получат после развода.
Через суд
Если совладельцы не могут мирно договориться между собой о разделе квартиры, выход один – обратиться в суд.
Иск подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры. В роли истца выступает гражданин, который имеет право на долю в квартире, а в роли ответчиков – остальные владельцы жилья.
Обратите внимание!
Срок подачи искового заявления составляет 3 года.
В исковом заявлении следует указать:
- наименование и адрес суда, в который подается ходатайство;
- Ф.И.О., адреса проживания и контактные данные истца и ответчиков;
- основания, по которым истец требует выдела доли из общего имущества;
- дату и подпись заявителя;
- перечень прилагаемых документов.
Вместе с иском нужно подать документы, подтверждающие все описанные в нем факты:
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- технический паспорт жилого помещения;
- заключение экспертизы о возможности раздела объекта недвижимости;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Если заявление подается представителем истца, то потребуется копия нотариальной доверенности.
После того, как суд определит доли каждого из собственников, их нужно оформить в Росреестре. Только в этом случае вы сможете распоряжаться своим имуществом законно.
Каждый владелец обязан зарегистрировать выделенную ему долю через Росреестр.
Обычно при разводе суд делит квартиру поровну. Но закон разрешает одному из супругов выплатить второму денежную компенсацию и владеть жильем единолично. Компенсация должна быть равна стоимости выкупаемой доли.
Если вы подаете иск с целью выделения своей доли в совместной собственности, то вправе указать способ раздела имущества и какую долю желаете получить.
Выдел доли одного из собственников не прекращает прав на это имущество у остальных владельцев.
Но для выделения доли в натуре требуется соблюсти два условия:
- комната должна быть изолирована от остальных помещений и иметь отдельный вход;
- она должна соответствовать установленным санитарным нормам.
Поэтому еще до подачи иска в суд нужно провести техническую экспертизу жилого помещения. Она даст ответы на следующие важные вопросы:
- Возможен ли выдел доли в данной квартире?
- Какова общая стоимость имущества?
- Можно ли сделать перепланировку и сколько это будет стоить?
Как правило, раздел жилья в натуре применяется судами только к квартирам малоэтажной застройки и большим по площади помещениям. В большинстве случаев выделить долю в квартире невозможно, поэтому обычно суд определяет порядок пользования таким жилым помещением.
Обратите внимание!
Однокомнатную или малогабаритную квартиру не получится разделить. Для них суд может установить лишь общий порядок пользования.
Если в квартире живут несколько семей, то владельцы могут разделить лицевые счета на оплату коммунальных услуг. Обязательное условие – чтобы собственность была долевая.
Если же квартира является совместном владении, сначала нужно провести и оформить в Росреестре ее раздел по долям. После этого можно обратиться в управляющую компанию с заявлением о разделении счетов.
Обратите внимание!
Если один из собственников не оплачивает счета в течение 3 месяцев, в квартире могут отключить горячую воду.
Как разделить квартиру, если у нее один собственник?
Иногда может потребоваться раздел квартиры, которая принадлежит одному владельцу. Например, с целью дальнейшей продажи выделенной доли.
Закон не запрещает собственнику подобных действий, необходимо лишь придерживаться общих условий раздела.
В первую очередь, вам потребуется заключение технического специалиста. Он должен провести осмотр жилого помещения и сказать, возможен ли раздел. Для этого эксперт анализирует площадь квартиры, наличие отдельных входов в комнаты и др.
По сути, вам нужно лишь наличие практической возможности, подтвержденной соответствующим техническим заключением. Дальше все происходит по стандартной схеме.
Раздел квартиры с единственным собственников происходит также, как и в случае с несколькими владельцами.
Разделение долей в приватизированной квартире
Способ раздела приватизированного жилья зависит от трех ключевых факторов:
- удастся ли собственникам договориться между собой или нет;
- кто именно принимал участие в приватизации;
- были ли в процессе перевода жилья в частную собственность определены доли каждого из владельцев.
В общем виде алгоритм разделения долей в приватизированной квартире следующий:
- Регистрация собственности. Каждый собственник оформляет свое право на общее имущество. Если приватизация квартиры осуществлялась еще в конце прошлого века, то право собственности может быть совместным (без выделения долей). Если позже, то доли будут указаны.
- Соглашение о разделе. Между совладельцами составляется соглашение о разделе квартиры. Документ необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужно предоставить ему договор приватизации на квартиру и выписку из ЕГРП.
- Определение порядка пользования жильем. Каждый из владельцев закрепляет за собой и членами своей семьи определенную комнату или несколько комнат (исходя из размера его доли). Оформленный на бумаге порядок нужно заверить нотариально.
- Разделение лицевых счетов. Для этого следует написать заявление и предоставить в управляющую компанию правоустанавливающие документы на квартиру и соглашение о порядке пользования. Нужно обязательно указать, на сколько частей следует поделить лицевой счет.
- Обращение в суд. Если вам не удалось договориться со всеми собственниками жилья, то делить квартиру придется через суд. Для этого необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения жилого помещения.
Обратите внимание!
После вступления в силу судебного решения решения, обратитесь в управляющую компанию за разделением лицевых счетов.
Как бы вы не поделили квартиру – в добровольном или судебном порядке, все собственники должны оформить произошедшие изменения. Для этого нужно подать в регистрационную палату:
- заявление от своего лица;
- паспорт;
- мировое соглашение или судебное решение;
- выписку из ЕГРП и документы из БТИ;
- квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.
В случае выделения только одной доли, собственник оформляет свое новое имущество, а оставшиеся совладельцы – изменения в их собственности. В этом случае размер госпошлины у отделившегося собственника больше, чем у остальных.
Между родственниками
Обычно при приватизации квартира оформляется на всех владельцев в равных долях. Проблем не возникает до тех пор, пока родственники не решат разделить жилье между собой.
Вряд ли найдется жилое помещение, в котором все комнаты будут иметь одинаковую площадь. Поэтому если в процессе раздела каждый собственник получит отдельное помещению, они окажутся в неравных условиях.
Хорошо, если это не помешает совладельцам договориться и составить соглашение о пользовании квартирой. В противном случае придется обращаться в суд.
Практически во всех случаях раздел квартиры между родственниками заканчивается судом.
Между супругами после развода
В данной ситуации первым делом необходимо установить, является ли спорное жилье совместно нажитым имуществом супругов, или нет. Только после этого можно говорить о возможности выделения доли каждого из них.
Если квартира принадлежала мужу или жене до официальной регистрации брака, то она будет неделимой. И неважно, каким образом жилье было получено в собственность: приватизировано, куплено, получено в наследство и др. А вот если квартира была приобретена самими супругами в период их брачных отношений, то поделить ее можно.
Закон разрешает делить совместную собственность на любом этапе семейных отношений:
- брак официально оформлен;
- в процессе развода;
- после того, как семейные узы уже разрушены.
Все имущество, нажитое в браке, может быть разделено между бывшими мужем и женой добровольно или через суд.
Супруги могут поделить жилье, купленное в период брака.
Приватизированное в период брака жилье принадлежит супругам в равных долях. Однако один из них может получить большую долю, если так прописано в брачном договоре или в решении суда.
Если в приватизации участвовал только один супруг, то второй не сможет претендовать на долю в квартире. Ввиду того, что приватизация предполагает безвозмездную передачу государственной жилплощади в частное владение, оно не будет считаться общей собственностью супругов.
Супруг не получит долю в квартире, если не участвовал в приватизации жилья во время брака.
Что можно сделать с долей после раздела квартиры?
После раздела вы вправе продать, сдать в аренду или подарить свою долю в квартире.
Продажа
Если вы хотите оформить продажу, закон требует сначала предложить свою долю остальным владельцам. Условия и цена будут такими же, как и для обычных покупателей.
Вы можете попросить других владельцев жилья написать отказ от покупки, если находитесь с ними в нормальных отношениях.
Если ваши отношения оставляют желать лучшего, необязательно встречаться с остальными владельцами квартиры лично – можно написать каждому заказное письмо с предложением купить вашу долю.
Обратите внимание!
Ответить на предложение покупки доли в квартире можно в течение 30 дней.
Если через месяц никто не дал ответа, вы вправе продавать свою долю любому желающему. Сама сделка оформляется как обычная купля-продажа недвижимости:
- составляется договор;
- выбирается способ расчета;
- оплачивается государственная пошлина;
- производится регистрация права в Росреестре.
Сдача в аренду
Если вы планируете сдать свою долю квартиры в аренду, нужно помнить, что подобное решение должны принимать все собственники. Перед оформлением арендного договора вам придется получить согласие от остальных совладельцев. Если они будут против – сдать свою долю не получится.
Дарственная
Самый простой способ передать свою часть квартиры другому человеку – подарить.
При оформлении договора дарения вам не придется предлагать свою долю остальным собственникам и ждать месяц. Однако за отчуждение своего имущества в пользу другого человека вы не получите никакого вознаграждения.
Обратите внимание!
Если вы оформляете дарственную на родственника, вам не нужно заверять ее у нотариуса.
Резюме
Выделим основные моменты, на которые стоит обратить внимание при разделе:
- Закон подразделяет общую собственность на совместную и долевую.
- Делить долевое имущество не нужно, так как это уже было сделано за вас.
- Разделить совместную квартиру на доли можно по соглашению всех собственников, с помощью брачного договора или в судебном порядке.
Помните, что при разделе квартиры лучше всегда договориться, чем обращаться в суд. Тяжбы отнимут у вас много времени, средств и сил. Но если этого не избежать, рекомендуем обратиться за помощью к нашим опытным юристам. Они подготовят грамотное исковое заявление и необходимые документы для суда, которые дадут возможность отстоять ваши интересы.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Как разделить право собственности на дом
Обзор
Независимо от того, покупаете ли вы дом со своим любимым, приятелем или бабушкой, вам необходимо решить, как разделить право собственности. Если обсуждение этого кажется неудобным, вы не одиноки. Совместная покупка дома – это большое обязательство. Чтобы найти общий язык, требуется четкая коммуникация и прозрачный диалог между сопокупателями. Это не только важный шаг в процессе совместной покупки, но и помогает вселить уверенность, защитить ваш дом и защитить ваши инвестиции.
Некоторые сопокупатели решили разделить долю собственности поровну между собой. Другие предпочитают делить долю собственности неравномерно на основе таких факторов, как индивидуальный вклад или права на собственность. Как и в случае со многими решениями, связанными с совместными покупками, универсального решения не существует. То, что работает для незамужней пары, покупающей свой первый дом, может не подойти другой незамужней паре, не говоря уже о семье, состоящей из представителей разных поколений.
В этом посте мы рассмотрим факторы, повлиявшие на это решение. Мы также выделим вопросы для рассмотрения и поделимся профессиональными советами, основанными на нашем опыте работы с сотнями сопокупателей.
Какие факторы влияют на долю индивидуального владения?
В конечном счете, вы и ваши сопокупатели должны решить, как разделить долю владения. Каждая ситуация уникальна, но есть стандартные точки отсчета, которыми можно руководствоваться при принятии решений.
Объективные факторы
Участие
Важно установить, кто и в каком качестве будет задействован. Это звучит просто, но мы видели много случаев совместной покупки, когда участие было неясным. В CoBuy мы решаем эту проблему, помогая CoBuyers четко определить:
- Список всех участников (привлеченных в любом качестве)
- Отношения между всеми участниками
- Участники, которые будут занимать имущество
- Участники, которые не будут занимать имущество
- Участники по ипотеке («созаемщики»)
- Участники с титулом («совладельцы»)
Группы покупателей всех размеров должны выполнить это упражнение.
Финансовые взносы
Сопокупатели должны рассчитывать индивидуальные финансовые взносы, как авансовые, так и на постоянной основе.
Примеры авансовых расходов:
- Первоначальный взнос
- Заключительные расходы
- Предоплата (например, страхование, налоги и т. д.)
Примеры текущих расходов:
- Налоги
- ТСЖ или членские взносы
- Коммунальные услуги
- Специализированные навыки или усилия по улучшению имущества
- Выполнение домашних обязанностей
- Управление имуществом
- Уход за детьми или пожилыми людьми
- Объективных факторов, таких как индивидуальный вклад
- Относительной ценности, присвоенной каждому объективному фактору
- Прикроете свои базы
- Сосредоточитесь на том, что имеет значение
- Выявите проблемы/проблемы
- Новый совладелец может заплатить первоначальному владельцу единовременную сумму, чтобы получить долю владения в капитале (стоимость дома за вычетом того, что владелец должен за него), а совладельцы будет делить ипотечные платежи в том же проценте. Например, предположим, что у Джеки есть 100 000 долларов в собственном доме. Том платит ей 40 000 долларов единовременно, а затем выплачивает 40% ипотечных платежей в будущем, чтобы владеть 40% дома.
- Новый совладелец может начать вносить все или часть ежемесячных платежей по ипотеке, тем самым приобретая право собственности постепенно. Вот пример использования круглых чисел. Джамаал купил дом за 250 000 долларов, за который он внес первоначальный взнос в размере 50 000 долларов и выплатил 50 000 долларов из ипотеки в 200 000 долларов, оставив 150 000 долларов для выплаты. Поскольку текущая рыночная стоимость дома составляет около 300 000 долларов, у него есть около 150 000 долларов собственного капитала в доме. Он увольняется с работы, чтобы начать бизнес, и ему необходимо сократить свои ежемесячные расходы. Он предлагает позволить своему другу Мерритту переехать в заднюю часть дома и взять на себя ежемесячные платежи по ипотеке в размере 1500 долларов. С каждым платежом по ипотеке доля Мерритт в доме будет расти на 0,5%. Они соглашаются, что Меррит будет владеть половиной дома, если она будет выплачивать все ипотечные платежи в течение 100 месяцев.
- планировка, создающая ощущение полуотдельного входа или, по крайней мере, не требующая, чтобы один человек входил в дом слишком близко к личному пространству другого человека.
02 Ежемесячные платежи по ипотеке
Этот список не является исчерпывающим. Можно ожидать других расходов и затрат, таких как техническое обслуживание, ремонт и улучшения.
📝 Примечание Сопокупатели могут вносить разные суммы в счет первоначальных затрат и при этом по своему выбору поровну делить доли владения недвижимостью.
Нефинансовые взносы
Участники могут приносить что-то кроме денег. Нефинансовые взносы могут включать:
Вы можете решить признать нефинансовые взносы или даже присвоить им денежную оценку.
Права на использование
Если ваш план совместного владения предусматривает выделение определенных пространств или прав, вы можете отразить это в способе разделения владения. Примеры включают эксклюзивный доступ в спальню непропорционального размера, альтернативную жилую единицу (ADU) или открытую площадку.
Субъективные факторы
Справедливость
Сопокупатели часто ищут «справедливые» доли собственности. Но понятие справедливости далеко не универсально. Оно варьируется от человека к человеку и меняется от одного контекста к другому. С точки зрения совместной собственности, давайте подумаем о ней как о функции:
Предпочтений
Индивидуальные сопокупатели могут прийти к этому процесс принятия решений с предпочтением того, как разделить собственность. Опыт, убеждения и ценности играют роль. Поскольку предпочтения являются личными и развиваются, их не всегда легко распознать или сформулировать.
Уникальные соображения
Иногда у сопокупателей возникают ситуации, которые не укладываются в рамки. Мы видели случаи, когда вклад одного человека имел решающее значение. Например, один сопокупатель может внести относительно большую сумму в качестве первоначального взноса. Если этот вклад важен для способности группы претендовать на получение ипотечного кредита, практическая стоимость может превышать сумму в долларах.
О чем еще подумать
Общие мотивы и цели
Мотивы и цели совместной собственности у разных людей разные. В контексте домовладения цели похожи на предпочтения: они очень личные и динамичные. Многим сопокупателям трудно сформулировать и подтвердить согласованность своих целей в отношении совместного владения.
Когда у сопокупателей разные цели, чаще возникают разногласия по поводу того, как разделить собственность. Эти различия могут представлять собой проблему для успешного совместного владения.
💡 Быстрый факт Финансовые и социальные причины являются основными причинами решения купить и владеть домом вместе.
Опрос 492 жителей США в возрасте от 18 лет, которые намерены купить дом с друзьями, семьей или любимым человеком в течение двух лет. Участники могли выбрать несколько ответов.
Последствия для права собственности
То, как вы решите разделить долю владения в собственности, имеет значение для структурирования собственности. В частности, это влияет на то, как вы можете получить и удерживать право собственности на имущество.
🔤 Определения
Титул передает право собственности на недвижимое имущество и отражается в письменном, зарегистрированном документе, называемом Актом. Общая аренда (TIC) «является формой одновременного владения недвижимостью, в которой каждый владелец, именуемый общим арендатором, рассматривается законом как владеющий отдельными и отдельными долями одного и того же имущества. По умолчанию все совладельцы владеют равными долями, но их доли могут различаться по размеру». Источник: Wikipedia. решения в письменном договоре о совместной собственности. Вы также захотите записать свое соглашение с местной юрисдикцией.
Налоги и бухгалтерский учет
То, как вы решите разделить собственность и структуру совместного владения, имеет значение для налогов и бухгалтерского учета. Действия, которые вы предпринимаете, могут повлиять на налоговый статус совместно находящейся собственности, ваш личный налоговый режим и право на отсрочку налога на прирост капитала в соответствии с обменом 1031.
«При передаче имущества между супругами не признается прибыль или убыток. Для других лиц продажа имущества (включая продажу частичной доли) является налогооблагаемым событием. Исключение прибыли в соответствии со статьей 121 действительно применяется к продаже частичный интерес к дому, поэтому он может компенсировать часть или весь налог».
Джоселин Мул, CPA
⚠️ Предупреждение
Попытки обойти налоги на передачу имущества приведут к звонку из IRS.Пример:
Представьте себе ситуацию, когда две сестры совместно покупают дом за 700 000 долларов при финансовой поддержке своей бабушки. Если бабушка внесет 500 000 долларов в качестве первоначального взноса, но получит долю в доме всего в 3%, у налоговых органов возникнут вопросы.
Почему сопокупатели должны использовать подход «сверху вниз»
Каков наилучший способ решения проблемы раздела собственности при таком количестве переменных? Мы рекомендуем подход «сверху вниз».
Зачем использовать нисходящий подход? Это систематизировано, и это гарантирует, что вы:
Короче говоря, это эффективно и действенно. Мы использовали его лично и продолжаем использовать его со всеми сопокупателями, которых мы обслуживаем.
⭐️ Советы профессионалов
✅ Привлекайте специалистов, имеющих опыт совместной покупки/совместного владения
✅ Обратитесь к юристу
✅ Обратитесь к бухгалтеру
❌ Не стоит недооценивать рискиВаш дом, отношения и инвестиции заслуживают защиты.
Заключение
Совместная покупка дома ускоряет путь к собственному дому, увеличивает покупательную способность и сокращает расходы.
В этом посте мы рассмотрели основные принципы разделения собственности в доме. Наш опыт в CoBuy показывает, что методический подход, ориентированный на процесс, создает идеальные условия для принятия обоснованных решений. Это стерилизует темы, которые в противном случае могут показаться неудобными для обсуждения, и уменьшает конкурентное беспокойство между людьми, которые заботятся друг о друге. Полученная в результате ясность помогает всем чувствовать себя хорошо в отношении совместной собственности.
Как купить долю в доме друга
Если вы планируете купить дом с кем-то еще (не обязательно с супругом или партнером), вы можете вместе заняться поиском дома и сделать предложения о покупке. Но это не единственный способ заключить соглашение о совместной собственности.
Если, например, один из вас уже владеет домом, другой может купить долю в этом доме.
Независимо от того, как вы решите позволить новому владельцу выкупить квартиру, убедитесь, что вы указали имя этого человека в документе с самого начала. Вам также понадобится четкое письменное соглашение о долях собственности и о том, как вы будете делить платежи и ответственность за дом. Подробнее см. в разделе «Подготовка договора о совместной собственности».
Определение доли собственности в доме, находящемся в совместном владении
Когда вы покупаете дом вместе с кем-то, вы можете использовать несколько различных критериев, чтобы решить, кому будет принадлежать какая часть имущества.
Например, если Пегги и Билл вместе покупают дом, они могут договориться о том, что Пегги будет владеть 60%, а Билл — 40%, потому что именно столько каждый из них может позволить себе отдать на первоначальный взнос и ипотеку.
В некоторых ситуациях вы можете захотеть постепенного изменения долей собственности по мере того, как владельцы берут на себя большую или меньшую финансовую ответственность за дом. Например, один человек может начать выплачивать большую часть ипотечного кредита или согласиться гарантировать значительные улучшения в собственности. В этой ситуации владельцы могут решить изменить свои проценты владения, чтобы отразить, что кто-то платит больше.
Владельцы, которые будут делить пользование домом неравномерно, могут основывать процент владения на стоимости площади, которую занимает каждый владелец.
ПРИМЕР: Кэролайн и Джулия вместе покупают дом с тремя спальнями. Они соглашаются, что Кэролайн будет использовать небольшую спальню и ванную комнату. Джулия будет использовать главную спальню и ванную, а также третью спальню в качестве домашнего офиса. Джулия также будет использовать гараж для парковки; У Кэролайн нет машины. Они будут делить гостиную и кухню. В этом сценарии Джулия явно получает больше места от сделки. Если оценщик определит, что помещение, выделенное Джулии, стоит 350 000 долларов, а помещение, выделенное Кэролайн, стоит всего 150 000 долларов, он может решить, что Джулия будет платить за 70% дома и владеть им, а Кэролайн будет платить за дом и владеть им. остальные 30% прямо пропорциональны тому, как они будут использовать имущество.
Кэролайн и Джулия также могут решить просто разделить собственность и платежи по ипотеке 50/50, хотя Кэролайн занимает меньшую площадь. Кэролайн по-прежнему получит выгоду от инвестиций в недвижимость, потому что она будет иметь право на половину прибыли, когда они продадут дом.
Совместное участие в расходах на домовладение
Владение домом влечет за собой множество расходов, которые арендатору не нужно платить, таких как налоги на недвижимость, ремонт и техническое обслуживание, более высокие расходы на страхование домовладельца и часто более высокие коммунальные платежи. Как и ваши платежи по ипотеке, первоначальный взнос и процент владения, вы можете разделить эти расходы любым удобным для всех способом. Вы можете решить разделить все пополам или придумать другую систему разделения расходов, основанную на процентах владения, индивидуальном использовании имущества, финансовом положении владельцев или любых других факторах, которые имеют смысл для вас.
ПРИМЕР: Джери и Камила вместе владеют домом, на долю которого приходится 75% и 25% соответственно, но они используют дом примерно поровну.
Общая площадь в совместном доме
В отличие от совместного проживания в дуплексе, совместное проживание в доме на одну семью означает, что вы и ваш совладелец будете использовать одно и то же пространство. Важно говорить о том, кто имеет право пользоваться конкретными помещениями, складскими помещениями, парковочными местами и т. д., каким образом и в каком объеме.
Кто-нибудь из вас хочет использовать гараж как художественную студию? Превратить двор в собачий загон? Устраиваете вечеринку каждые выходные, чтобы посмотреть футбольные матчи по телевизору с большим экраном? Это все вещи, которые вы должны проветрить и обсудить заранее. Также поговорите о том, можете ли вы принимать гостей на ночь или на длительный срок, или сдавать в субаренду свою долю пространства.
Совместное проживание иногда может привести к разногласиям и разочарованиям. Один из лучших способов избежать этого — начать с дома, которым легко поделиться. Обычно это означает такое помещение, которое создает ощущение отдельного пространства для каждого участника, будь то благодаря планировке, размеру, звукоизоляции или другим характеристикам, и имеет достаточно места для того, чтобы гости могли вместе наслаждаться общим пространством.
Вот некоторые качества, которые делают дом общедоступным: