Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно: Как согласовать перепланировку самостоятельно

Как самостоятельно согласовать перепланировку

Рубрика: Перепланировка квартиры

 

Всех, кто решил делать перепланировку квартиры, посещает важный вопрос: можно ли самостоятельно согласовать перепланировку квартиры? Честный ответ на него — несмотря на все сложности, самостоятельно согласовать перепланировку квартиры можно! Специально для этого мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию «Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры».

 

 

В инструкции вы найдете:

— Общую схему и отдельные этапы согласования перепланировки квартиры

— Сроки согласования

— Списки необходимых документов

— Список органов власти и организаций, где нужно согласовывать перепланировку

— Последовательность действий на каждом этапе

— Возможные сложности и риски

— Важную информацию, которую вы должны знать

— Наши полезные советы и рекомендации

 

СКАЧАТЬ ИНСТРУКЦИЮ

 

Для вашего удобства мы разместили инструкцию целиком на этой странице в текстовом виде.

 

 

Процедура согласования перепланировки состоит из 5 этапов:

— Разработка проекта перепланировки вашей квартиры

— Согласование проекта перепланировки

— Переобмер квартиры кадастровым инженером после выполнения ремонта

— Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

— Регистрация перепланировки (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры

 

Срок:

1-2 месяца

 

Необходимые документы: 

— Технический паспорт на квартиру

— Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)

— Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры

— Акт обследования вентиляционных каналов

— Технические условия на электричество и воду (по требованию)

 

Последовательность действий: 

— Сбор необходимых документов

— Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки

— Поиск и переговоры с проектной организацией

— Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)

 

Результат:

Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки

 

Возможные сложности: 

  • Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование

  • Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки

  • В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться

  • Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки

 

Советы и рекомендации:

  • Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир

  • Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров

  • Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать

 

ВАЖНО!

На стоимость проекта перепланировки будет влиять площадь квартиры и сложность перепланировки

Проектная организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) и иметь необходимые допуски к осуществлению проектных работ

Обязательные разделы проекта перепланировки: ПЗ, АР, ВК 

 

Шаг 2.

Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

 

Срок:

от 45 дней

 

Необходимые документы:

— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки

— Правоустанавливающие документы на квартиру

 

Согласования:

— Возможные предварительные согласования

  • Пожарная инспекция (ОГПН)

  • Банк (если квартира куплена в ипотеку)

  • Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)

  • Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)

  • Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)

  • Управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий:

— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований

— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию

— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)

— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

 

Результат:

Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ

 

Возможные сложности:

  • Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.

  • После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней

  • Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе

  • Ожидание приема в очередях

  • Увеличение сроков согласования проекта

 

Советы и рекомендации:

  • Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку

  • Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)

 

ВАЖНО!

Регламентом предусмотрен срок рассмотрения Межведомственной комиссией проекта перепланировки — 45 дней.

Комиссия может возвращать проект на доработку неограниченное количество раз до полного устранения замечаний. И каждый раз рассматривать проект в течение 45 дней 

 

Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта

 

Срок:

от 5 дней

 

Необходимые документы:

— Согласованный проект перепланировки

— Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

— Выписка из ЕГРН

— Декларация об объекте недвижимости

 

Последовательность действий:

— Поиск кадастрового инженера или компании, оказывающей кадастровые услуги

— Выезд инженера на объект и переобмер квартиры после ремонта

— Составление инженером технического плана квартиры

 

Результат:

Технический план кадастрового инженера

 

Возможные сложности:

  • Ошибки в составлении и оформлении техническокого плана кадастровым инженером

  • Сложности во взаимодействии с кадастровым инженером (самодурство, необоснованная принципиальность и т. п.)

 

Советы и рекомендации:

  • Помните, что фактически выполненный ремонт должен соответствовать согласованному проекту перепланировки квартиры

  • Проверьте наличие у кадастрового инженера соответствующего аттестата и членства в СРО

  • Найдите кадастрового инженера, который специализируется на изготовлении технических планов на квартиру

 

ВАЖНО! 

По закону, переобмер квартиры может выполняться только кадастровым инженером

Статус кадастрового инженера подтверждается аттестатом кадастрового инженера

Если ремонт не полностью соответствует проекту перепланировки, у вас могут возникнуть сложности на этапе ввода квартиры в эксплуатацию

 

Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

 

Срок:

от 45 дней 

 

Необходимые документы:

— Технический план квартиры

— Договор на строительные работы

— Договор на технический надзор

— Акты на проведение скрытых работ

— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей

— Справка о вывозе строительного мусора

 

Согласования: 

— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий: 

— Получение предварительных согласований

— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов

— Выход Межведомственной комиссии на квартиру

— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)

— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию

 

Результат: 

Акт ввода квартиры в эксплуатацию

 

Возможные сложности: 

  • Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту

  • Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта

  • Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии

 

Советы и рекомендации: 

  • Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом

 

ВАЖНО!

Согласно установленной процедуре, комиссия должна выйти на объект для проверки соответствия реальной перепланировки согласованному проекту

 

Шаг 5.

Регистрация перепланировки

 

 

Срок:

от 14 дней

 

Необходимые документы: 

— Технический план квартиры для Росреестра в электронном виде (на электронном носителе)

 

Последовательность действий: 

— Предоставление кадастровому инженеру акта ввода квартиры в эксплуатацию

— Корректировка технического плана кадастровым инженером

— Подача пакета документов в МФЦ

— Получение выписки из ЕГРН с узаконенной перепланировкой

 

Результат: 

Выписки из ЕГРН (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Возможные сложности: 

  • Большие очереди в МФЦ

  • Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра

  • Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа

  • Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов

 

ВАЖНО!

Сроки регистрации перепланировки могут существенно увеличиваться

Росреестр может предъявлять дополнительные требования к пакету документов, если квартира куплена в ипотеку

 

Более подробно:

— Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры

— Как правильно сделать перепланировку квартиры

 

Наши услуги:

— Согласование перепланировки квартиры

— Узаконить перепланировку квартиры

— Разработка проекта перепланировки

 

Узнать стоимость и сроки согласования вашей перепланировки

Все статьи

инструкция в 2023 году, стоимость, куда обращаться

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения. После проведения таких работ, квартира перестает соответствовать поэтажному плану МКД. Делают их с разными целями. Это может быть улучшение комфортности проживания или улучшение потребительских качеств. Любые работы по перепланировке требуют обязательного согласования.  

Содержание

  1. Последствия самовольной перепланировки квартиры

  2. Когда согласовать перепланировку нельзя

  3. Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартие

  4. Этапы узаконивания перепланировки квартиры

  5. Что делать, если квартира в ипотеке

  6. Сколько стоит узаконить перепланировку

Последствия самовольной перепланировки квартиры

Незнание законов нередко приводит к тому, что собственник квартиры изменяет ее планировку самовольно. Причиной для такого решения может быть и нежелание проходить долгую процедуру согласований.

Но незаконные работы повлекут за собой последствия:

  1. Штраф. Если перепланировка проведена незаконно, на собственника квартиры будет наложен штраф.

  2. Возвращение первоначального состояния. Собственнику будет выдано предписание вернуть квартиру в ее первоначальное состояние, в соответствие с техпланом. Делать это придется за свой счет.

  3. Реализация квартиры с торгов по решению суда. Если собственник не отреагировал на предписание, против него подадут иск в суд. Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.

Даже если уполномоченные службы не выявили незаконной перепланировки, последствия все равно могут наступить:

  • Невозможность сделок. Так как после перепланировки квартира не соответствует техплану, с ней невозможны никакие сделки. Даже если вы не планируете продавать квартиру, проблемы возникнут у наследников, когда они будут вступать в наследство.

  • Риск аварийных ситуаций. Перепланировка связана с серьезным изменением конфигурации. Такие работы нужно проводить в соответствие со строительными нормами. Незнание СНИПов, СанПинов может привести к негативным последстивиям – прорывы коммуникаций, обрушения стен и других проблем, которые вы ОБЯЗАНЫ БУДЕТЕ РЕШАТЬ ЗА СВОЙ СЧЕТ!  

Когда согласовать перепланировку нельзя

Существует перечень работ, которые невозможно согласовать:

  • Увеличение кухни, санузла, лоджии за счет площади жилых комнат.

  • Объединение кухни, в которой установлено газовое оборудование, с жилым помещениям. Если вы пользуетесь электроплитой, такое объединение разрешат.

  • Демонтаж несущих стен.

  • Перенос инженерных коммуникаций.

  • Демонтаж или уменьшение площади вентканалов.

  • Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые помещения.

  • Вынос батарей отопления на лоджии.

Не согласуют перепланировку и в том случае, если условия проживания после проведения работ станут хуже.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартие

Вы сделали перепланировку, и теперь ваша квартира не соответствует техплану. Такие работы можно попытаться узаконить до того, как вы получите предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если работы не нарушают СНИПы, узаконить их постфактум можно в том же порядке, что и согласование.

Этапы узаконивания перепланировки квартиры

Существуют два способа узаконить работы, которые уже сделаны:

  1. Административный;

  2. В судебном порядке.

Первый можно использовать, если масштаб изменений не велик, несущие конструкции не затронуты. Вам предстоит длительный путь, и мы рекомендуем сначала проконсультироваться со специалистом.

Сбор документов

Вам потребуется обширный пакет документов:

  • Поэтажный план дома.

  • Экспликация.

  • Техплан квартиры.

  • Выписка из ЕГРН.

  • Выписка из домовой книги.

  • Выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

  • Договор с компанией, которая выполнит работы.

  • Техзаключение о том, что работы допустимы и не нарушают СНИПы.

Эскиз или проект перепланировки квартиры

Если внесены незначительные изменения, можно сделать эскиз перепланировки. Для этого вам понадобится поэтажный план, на котором вы отметите изменения.

Для оформления масштабных работ лучше заказать проект. Разработку проекта можно заказать в компании ГЕОМЕР ГРУПП. Можно обратиться и к частному дизайнеру, но он должен иметь допуск СРО на такие работы. Когда проект будет готов, его нужно согласовать в санитарной службе, Пожнадзоре, Роспотребнадзоре, архитектурном управлении.

Согласованием проекта можно заняться самостоятельно, но обычно проектные бюро предлагают такую услугу. Рекомендуем доверить согласование специалистам. Это может существенно сэкономить вам время. Кроме того, меньше риск получить отказ.

Узаконивание в административном порядке

Дальше нужно подать заявление о проведении перепланировки в местную администрацию. К заявлению прилагаете собранные документы, проект или эскиз. Подать заявление можно через МФЦ. На руки вы получите расписку с перечнем принятых документов. Обычно в расписке указывают дату, когда нужно прийти за решением.

Проверка документов занимает 45 дней. В это время специалисты проверят соответствие сделанных работ закону, строительным и санитарным нормам. По результатам проверки они вынесут решение. 45-дневный срок отсчитывается с того момента, как заявление поступит в уполномоченный орган. Поэтому при подаче через МФЦ срок обычно увеличивается на 2-3 дня. Это связано с особенностями межведомственного взаимодействия.  

После того, как по вашему заявлению примут решения, вы получаете разрешение или отказ. Для его получения нужно прийти в тот же многофункциональный центр, где вы подавали заявление.

Легализация через суд

Если вы сделали масштабную перепланировку и сразу решили узаконивать ее через суд, вам нужно подготовить иск о необходимости ее сохранения. Подают его в районный суд того района, где находится квартира.

Если вы уже пробовали легализовать изменения в местной администрации, но вам отказали, можно подать иск об обжаловании отказа. В этом случае нужно обращаться в судебный орган по месту вашего жительства или по месту регистрации того органа, который отказал вам в легализации.

Важно! Вы имеете право обжаловать решение администрации об отказе в перепланировке. Закон дает вам на это три месяца. Если в трехмесячный срок вы не обратились в суд, обжаловать отказ будет уже невозможно.

К иску нужно приложить документы:

  • Квитанция об оплате госпошлины.

  • Выписка из ЕГРН.

  • Техплан.

  • Поэтажный план и экспликация.

  • Согласие на проведение работ других собственников квартиры.

  • Договор с проектной организацией.

  • Проект.

  • Согласования с санитарной службой, Пожнадзором, Роспотребнадзором.

Кроме этих документов вы можете приложить к иску любые документальные подтверждения вашей правоты. Все документы обязательно подают в подлинниках. Кроме того, нужно сделать копию каждого экземпляра. Копии будут отправлены ответчику.  

Во время судебного разбирательства вам нужно доказать, что сделанные работы не противоречат СНИП. Закон запрещает перепланировку, если он ухудшит условия проживания. Поэтому вам также нужно представить доказательства, что интересы других людей, которые проживают в этой квартире, не были ущемлены.

Суд может назначить строительную экспертизу. Ходатайствовать о ее проведении может любая из сторон иска, она же будет нести и все расходы. Цель экспертизы – доказать соответствие работ строительным нормам.  

Суд изучает материалы дела и выносит свое решение. Оно вступает в силу в течение месяца. Если решение было вынесено в вашу пользу, оно будет основанием для регистрации изменений. Вам нужно подать заявление в Росреестр на внесение изменений  ЕГРН. К заявлению приложить техплан и решение суда. Оно будет основанием для того, чтобы регистратор внес необходимые изменения в информацию об объекте недвижимости. После этого останется получить выписку из ЕГРН, где будут указаны новые технические параметры квартиры.

Суд может принять решение об отказе в сохранении перепланировки. В этом случае у вас есть месяц на обжалование. Решение, вступившее в силу, обжаловать нельзя. Если вы не воспользовались своим правом на обжалование, результаты ремонта нужно устранить.

Что делать, если квартира в ипотеке

На квартиру, приобретенную в ипотеку, регистрируют право собственности. Но нельзя забывать тот факт, что пока вы не погасите кредит банку, она будет его залоговым имуществом. Поэтому перепланировка в ипотечном жилье имеет некоторые нюансы.

Прежде чем делать какие-то изменения, внимательно прочитайте договор. Там может быть пункт на прямой запрет проведения перепланировки. В этом случае у вас не получится ее узаконить. Чаще кредитные организации вносят в договор пункт о том, что подобные работы должны быть согласованы с банком.

Этими положениями банк снижает свои риски:

  • Узаконивание перепланировки требует материальных затрат, что может привести к изменению финансового положения и задержкам выплат.

  • Если собственник сделает нелегальную перепланировку и суд признает ее незаконной, ему придется возвращать квартиру в исходное состояние. Это тоже значительная финансовая нагрузка.

  • Когда собственник отказывается привести квартиру в надлежащий вид или не успевает в установленный судом срок, жилье может быть продано с торгов.

Попробовать легализовать перепланировку можно в том случае, если в договоре указана возможность согласования с кредитной организацией. Если любое изменение конфигурации жилья запрещено, сначала нужно полностью погасить ипотеку.

Чтобы получить согласие банка, нужно подать туда заявление и уплатить комиссионный сбор. Если кредитная организация согласовала работы, следующий шаг – страховая компания. От нее тоже нужно получить разрешение. Только после этого можно собирать документы и заниматься легализацией перепланировки.

Легализация незаконных работ потребует много времени и сил. Но если строительные нормы соблюдены, перепланировка не ухудшает условия проживания других людей, узаконить ее можно. Несмотря на это, мы рекомендуем сразу все делать по закону. Это поможет избежать неприятных ситуаций и долгого судебного разбирательства.  

Сколько стоит узаконить перепланировку

Одна из причин, по которой собственники типовых квартир не хотят получать разрешение на проведение перепланировки – высокие расходы. Но это обманчиво. Легализация незаконно выполненных работ может обойтись гораздо дороже. Особенно, если вам пришлось обращаться в суд, проводить экспертизу и т.д.

К каким расходам нужно быть готовым:

  • Получение технических документов на квартиру.

  • Изготовление проекта.

  • Согласование с банком (если квартира в ипотеке)

  • Проведение строительной экспертизы (если она назначена судом по вашему ходатайству).

  • Государственные пошлины.

Также вам придется уплатить штраф за незаконно сделанные работы.

Заранее согласовать проект и провести все работы в соответствии с требованиями закона обойдется дешевле.

Источник: https://geomergroup.ru/article/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry.html

6 вещей, которые нужно знать о перепланировке недвижимости-Бизнес Новости , Firstpost

  • Дом

  • Деловые новости

  • 6 вещей, которые нужно знать о перепланировке квартиры

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность в Мумбаи.

Застройщики в качестве стимула для владельцев старых домов предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

скрытый

25 августа 2012 г. 14:05:43 IST

    В связи с ограниченным количеством открытых земельных участков в Мумбаи, крупные застройщики в настоящее время рассматривают возможность проведения реконструкции.

    Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность для тысяч жилищных обществ по всему Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых домов предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

    Прежде чем решиться на перепланировку, владельцы должны помнить о нескольких вещах.

    Что такое перепланировка и зачем она нужна?

    Реконструкция жилья относится к процессу реконструкции жилого помещения путем сноса существующей постройки и строительства новой по согласованию с Муниципальной корпорацией Большого Мумбаи (MCGM). В идеале он работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет необходимых для этого средств.

    Девелоперы, со своей стороны, также ищут недвижимость с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новую и более высокую структуру, где дополнительные этажи могут быть проданы с хорошей прибылью.

    Согласно условиям договора между застройщиком и данным обществом, действующие члены общества получают новые квартиры в реконструируемом доме площадью, равной или превышающей площадь их существующих квартир. Но перепланировка может состояться только в том случае, если 75 процентов членов дадут свое согласие.

    Более 20 000 жилищных обществ, 17 000 сданных в аренду зданий и более 3 000 построек Mhada (Управление жилищного строительства и развития районов Махараштры) ожидают предложений по перепланировке.

    Преимущества перепланировки перед ремонтом

    По словам Redevelop Mumbai, консультанта по управлению проектами, который работал с более чем 45 жилищными кооперативами в Мумбаи, ремонт здания, которому уже 25 лет, только увеличит срок службы здание на три-четыре года. «Конструкционный ремонт экономически нецелесообразен для устранения просачивания, слабых стен и фундамента, протекающих водопроводных труб и т. д.», — сказал Дилип Шах, старший советник и аналитик по реконструкции жилищных обществ.0038 Первый пост.

    Реконструкция работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет необходимых для этого средств. AFP

    При перепланировке участники получают новое здание, больше площади и денежные льготы, не тратя денег из собственного кармана. Шах говорит, что застройщик может предложить дополнительные удобства, такие как спортзал, просторную автостоянку и высококлассные системы безопасности, среди прочего.

    Недостатки

    Тем не менее, в то время как перепланировка может быть последним ажиотажем, граждане утверждают, что застройщики часто сносят старые колониальные особняки, чтобы построить роскошные башни для богатых. И чаще всего это делается бессистемно и без согласия членов общества.

    Любое здание старше 25 лет может пойти на перепланировку после признания его архитектором ветхим. В соответствии с положениями Правил контроля застройки застройщикам стало проще добиваться признания зданий ветхими, даже если на самом деле это не так. Учитывая сильную связь между политиком и строителем в городе, нетрудно объявить здание ветхим по решению государственного архитектора.

    Процесс перепланировки также доставляет неудобства жильцам, поскольку им приходится искать альтернативные места для проживания, пока застройщик сносит старое здание и строит новое. Обычно застройщику требуется от 18 до 24 месяцев для завершения проекта с продленным льготным периодом в шесть месяцев в случае каких-либо неблагоприятных событий.

    Соблюдайте основные правила

    1. Перепланировка обычно отягощена озлобленностью и жалобами на своеволие и коррупцию в адрес Правления общества, поэтому члены общества всегда должны назначать юриста перед подписанием договора с строитель. «Строитель должен быть прозрачным, надежным и заслуживающим доверия. Самый рекомендуемый способ выбрать строителя — это пройти через систему торгов», — сказал Шах.

    Общество должно подготовить сравнительную таблицу и после проверки достоинств, репутации, технических возможностей, опыта, финансового положения, качества строительства и успешного завершения проектов выбрать застройщика.

    2. В договоре должны быть четко указаны обязательства застройщика и членов общества, а также наказание или последствия любого нарушения договора любой из сторон. После принятия соглашения по площади и корпусному фонду оно не может быть пересмотрено.

    «Если площадь коврового покрытия, как указано в договоре, не предоставлена ​​застройщиком, владелец может потребовать соответствующую компенсацию через суд по делам потребителей, подав жалобу на застройщика по пунктам «Злоупотребление доверием, мошенничество, недобросовестная торговля». Практика и недостатки в служении», — сказал Шах.

    3. Жилищное общество должно настаивать на банковской гарантии, которая позаботится о денежной компенсации, чтобы гарантировать, что проект не будет отложен или остановлен на полпути. «Победитель тендера должен предоставить банковскую гарантию, эквивалентную 20 процентам от общей стоимости проекта», — сообщает redevelopmumbai.com.

    В соглашении должны быть указаны время завершения проекта, размер новых домов, способ и характер денежной компенсации, если это единовременный платеж, возмещение арендной платы или сочетание того и другого. Застройщик также должен предложить ежемесячную компенсацию заранее вместе с брокерскими и транспортными расходами, которые арендатор должен нести при поиске другого жилья, сказал Шах.

    4. Ежемесячная компенсация должна быть согласована надлежащим образом, что эквивалентно преобладающей ставке аренды в том же районе. Застройщик обычно оплачивает чеки с опозданием. В случае несоблюдения этой предварительной арендной платы общество имеет право запретить застройщику продавать или разрешать любому новому покупателю квартиры занимать свои квартиры.

    5. При освобождении помещения все члены должны дать согласие и освободить помещение в соответствии с решением, принятым на общем собрании. В случае, если член отказывается сделать это, общество или застройщик могут обратиться в компетентный суд.

    Как строители могут манипулировать правилами FSI и условиями соглашения

    Строители часто искажают и грубо нарушают правила путем незаконного планирования и строительства дополнительных/несанкционированных участков, на которые они не имеют права. «Покупатели таких незаконных квартир/собственности вступают в сделки, которые впоследствии приводят к судебным разбирательствам», – сказал Шах.

    Дата обновления:

    21 декабря 2014 г., 04:52:48 IST

    также читать

    6 вещей, которые нужно знать о том, как работает разработка

    Фото Адитьи Чинчуре на Unsplash

    В зависимости от того, в каких кругах вы вращаетесь, слово «разработчик» может вызвать у вас сильную реакцию. Может быть, вы ненавидите их и не доверяете им; может быть, вы видите в них предприимчивых и рискованных людей, которые улучшают ваше сообщество; может быть, вы один. (Если вы один из них, эта статья, вероятно, не для вас.) Американцы имеют твердое мнение о застройщиках как о профессиях, до такой степени, что академические исследования даже показали, что один из самых сильных предсказателей того, насколько люди будут противиться новое здание в их районе — это то, думают ли они, что застройщик получит от этого прибыль.

    Однако существует много непонимания того, чем занимаются разработчики и как работает их бизнес-модель. Вот супертупое, 101 руководство по шести вещам, которые вы хотите понять, если собираетесь вести информированные разговоры о развитии в своем сообществе. (Эта статья будет посвящена жилью, но обратите внимание, что некоторые из них более широко применимы к розничной торговле, офисным зданиям или любому виду проектов.)

    1. «Застройщик» — более широкая категория, чем вы думаете.

    Кто строит новые дома в вашем районе?

    Кто построил самые старые дома в вашем районе?

    Кто построил дом, в котором ты живешь?

    Ответ на все эти вопросы: разработчик. По определению, девелопмент — это любая деятельность, которая увеличивает рыночную стоимость объекта недвижимости за счет строительства чего-либо на нем. Есть определенная ирония в том, что общественные активисты осуждают «застройщиков» как спекулятивных нарушителей, мотивы которых противоречат более чистым и мягким интересам существующих жителей района, поскольку эти районы должны были в какой-то момент сами стать последней новой застройкой. (Дэниел Кей Герц незабываемо называет это «теорией непорочного зачатия происхождения вашего района».)

    Но это правда, что раньше категория разработчиков выглядела совсем иначе, чем сегодня. В «Взлете, падении и возрождении трехэтажного дома» Историческое общество Новой Англии исследует культовые трехэтажные дома этого региона. По всему Массачусетсу и, в частности, Род-Айленд, начиная с конца 19 века, трехэтажные дома строились многими сотнями производителей, «владельцев мельниц, мелких строителей и плотников». Предприятие, необходимое для того, чтобы быть застройщиком одного дома на одном участке или небольшой группы домов, было просто не так уж велико, а с народной архитектурой и передающимися технологиями строительства это не должно было быть вашей основной карьерой. .

    «Застройщики» того времени — если они вообще использовали этот термин — были далеки от сегодняшних строителей промышленного масштаба, таких как Леннар или Дель Уэбб. Пригородный эксперимент, с появлением целых кварталов, построенных до законченного состояния, изменил лицо развития и то, что мы ожидаем от «застройщика».

    2. Стоимость строительства меньше, чем цена нового дома, и это недешево.

    Посмотреть в полном размере

    Посмотреть в полном размере

    Наиболее распространенный ошибочный рефрен, который я слышу в дебатах о доступности жилья, звучит следующим образом: 

    Проблема в том, что эти застройщики не строят доступные дома, а только роскошные. Им нужно строить дома, которые могут себе позволить люди из рабочего класса.

    Представьте, если бы мы спросили то же самое у Форда или Тойоты. «Вы должны продать совершенно новый Escape за 5000 долларов, потому что это максимум, который могут себе позволить многие наши клиенты из рабочего класса». Конечно, Ford этого делать не будет, потому что производство Escape обходится дороже.

    Я подозреваю, что мы не так часто применяем эту логику к жилью, потому что многие люди очень плохо понимают реальную стоимость строительства дома. Мы знаем, что в наших районах есть более дешевые дома, поэтому мы предполагаем, что новые дома могли бы быть такими же дешевыми, если бы застройщик был готов отказаться от небольшой прибыли. На самом деле «подержанный» дом очень похож на подержанный автомобиль — он может быть 90 038 гораздо 90 039 дешевле, чем затраты на его создание, потому что он уже есть, и он просто меняет владельца. Теоретический нижний предел цены «подержанного» дома равен нулю.

    Однако новый дом никогда не будет стоить дешевле, чем затраты на его создание. Не без какой-то субсидии, ведь никто себе в убыток строить не будет.

    3. Даже некоммерческие застройщики имеют «нижний предел», если не участвуют субсидии.

    Точно такая же «этажная» логика применима к некоммерческим застройщикам, таким как те, которые строят специализированное доступное жилье. Некоммерческая организация может не ожидать возврата своих инвестиций в конце дня, но она все равно должна быть в плюсе. Если они тратят больше денег, чем возвращают, они не смогут продолжать строить дома очень долго.

    Это оценки за 2017 год, любезно предоставленные Счетной палатой правительства, о средней удельной стоимости строительства субсидируемых домов для жителей с низким доходом на различных рынках США. Это фактическая стоимость строительства, а не цена к возможной цене. житель.

    Вот упражнение 2019 года, проведенное Центром Тернера в Калифорнийском университете в Беркли по моделированию стоимости строительства — которая, опять же, является минимальной продажной ценой, если не задействована субсидия — доступного жилья в Северной Калифорнии, по многим причинам одного из самых дорогих. мест для постройки:

    4. Арендная плата за новые квартиры покрывает стоимость их строительства.

    Вот вкратце бизнес-модель разработки. Слева указаны расходы, связанные со строительством:

    • Покупка земли

    • Оплата архитектора, юридические услуги, разрешительные сборы, маркетинг и т. д. («Плавные расходы»)

    • Оплата фактических строительство, ландшафтный дизайн, электрика, сантехника, ОВКВ и т. д. («Основные расходы»)

    • Выплата процентов по кредиту на строительство

    Справа указаны два основных источника финансирования развития: собственный капитал (т. е. денежные средства, вложенные застройщиком или любым партнером-инвестором) и долг, т. е. кредит.

    Если вы строите сдаваемые в аренду дома, вы можете погасить этот кредит за счет арендной платы, которую вы вносите после того, как здание занято. Есть один нюанс, который я упускаю — например, часто речь идет о каком-то причудливом рефинансировании. Но суть в том, что арендная плата за новый многоквартирный дом — это то, как оплачивается его строительство. И это устанавливает пол под ними, так же, как есть пол под продажной ценой нового выставленного на продажу жилья.

    Поступающая арендная плата должна покрывать следующие расходы:

    • Стоимость эксплуатации здания

    • Капитальные резервы для более крупных потребностей в техническом обслуживании, таких как возможный ремонт крыши или ОВКВ

    • Обслуживание долга, т.е. кредит на строительство

    • Коэффициент покрытия долга или буфер на случай вакансий или расходов, превышающих ожидаемые. Банк требует увидеть этот коэффициент перед тем, как выдать кредит на строительство, чтобы они знали, что заемщик вряд ли объявит дефолт.

    Опять же, проблема со словами: «Никто не может позволить себе арендную плату за эти шикарные новые квартиры; им нужно снизить арендную плату!» заключается в том, что он не спрашивает, может ли застройщик позволить себе установить арендную плату намного ниже, чем она есть. Возможно, это покажется удивительным, но ответ — для нового строительства — зачастую нет.

    Опять же, старые, существующие здания — даже немного старше — это совершенно другая игра. Поскольку они уже существуют, стоимость, как и стоимость подержанного автомобиля, зависит только от того, что покупатель готов заплатить и что продавец готов принять.

    5. Цена земли сильно зависит от потенциала ее развития.

    Остановите меня, если вы уже слышали это:

    Жилье в городах дорогое, потому что земля очень дорогая. Плотная застройка более доступна, потому что она разделяет стоимость земли по многим направлениям.

    Это не полностью ложь. Но это упрощение. Вот почему:

    Представьте, что у вас есть пустырь, и к вам обращаются два застройщика. Кто-то хочет построить дом на одну семью, как тот, что изображен слева внизу. Другой хочет построить многоквартирный дом, как на фото справа.

    Как вы думаете, кто из разработчиков может позволить себе платить вам больше за лот? Чье предложение вы собираетесь принять?

    Этот мысленный эксперимент показывает, что на цену земли сильно влияет ее потенциал развития, потому что это влияет на то, что покупатель может позволить себе сделать ставку. Если вы увеличиваете зону земли, чтобы обеспечить большую плотность, вы только что сделали ее более потенциально прибыльной. И цена будет расти соответственно. (Но важно отметить, что обычно это меньше, чем пропорционально. И поэтому все еще верно, что плотность населения обычно означает более низкую стоимость земли 9 .0038 за единицу жилья , только не ниже в целом.)

    6. Девелоперы не склонны к сверхприбылям. Владельцы земли делают.

      Есть еще одно важное следствие из приведенного выше пункта о стоимости земли.

    Предположим, что застройщик X и застройщик Y оба присматриваются к одному и тому же пустырю. Х имеет в виду проект, который обеспечит норму прибыли 8% (представьте: размер прибыли), если она сможет получить землю за 100 000 долларов. Y жаден и хочет 20-процентную норму прибыли, но чтобы получить такую ​​прибыль от своего проекта, ему нужно заплатить за землю не более 40 000 долларов.

    Кому собирается продать владелец земли? Явно X, а не Y.

    В общем, на сильном рынке терпеливый продавец земли (или участка под перепланировку, вроде АЗС, которую можно снести) может продержаться за того, кто предложит самую высокую цену, а не согласиться на низкий балл предложение. Это означает, что землевладелец может поднять цену почти настолько высоко, насколько это возможно, при этом оставляя какое-то строительство жизнеспособным.

    Повторяю: на конкурентном рынке разработчику очень трудно получить непредвиденную прибыль, потому что другой застройщик, который готов согласиться на меньшую прибыль, может просто перебить их цену за тот же участок земли .

    Кто на самом деле получает огромную прибыль от этой сделки? Собственник земли, который продает застройщику.

    Это важно понимать, когда спрашиваешь, кому выгодны высокие цены на землю (и, следовательно, на жилье) в городах. Это миф, что этим занимаются в основном «жадные разработчики». Наиболее надежными бенефициарами высоких цен являются собственники земли: те, кто много лет назад купил недвижимость дешево и сидит на ней долгое время.