Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика. Каким образом потребовать с застройщика вплатить компенцасыю за рак
Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику
Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?
Банкротство строительной компании – что это?
Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.
Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.
Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований
У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.
Что представляет собой реестр
Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.
Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.
Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.
Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами
- В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
- Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
- Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.
Нюансы выставления требований дольщиком
Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.
Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.
Способы передачи жилья дольщику
По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:
- дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
- участник может потребовать передать ему жилой объект;
- недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
- объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.
Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.
Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:
- на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
- оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
- объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
- жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.
Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.
Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.
Куда обратиться, и какие документы представить
Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.
Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:
- купли-продажи жилья в строящемся объекте;
- предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
- договор займа, условием которого является передача жилья;
- договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.
Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:
- вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
- имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
- заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.
Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.
Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.
Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».
help-ddu.ru
Как вернуть деньги от застройщика-банкрота?
Источник фотографииВ случае банкротства застройщика дольщик может выбрать один из двух сценариев: потребовать передачу квартиры в недостроенном доме либо расторгнуть договор и вернуть деньги. Эксперты «Метриум Групп» рассказали, какой стратегии придерживаться в разных обстоятельствах.
Совет №1: Заранее расставьте приоритеты
С самого начала дольщик должен определить для себя, что для него важнее: либо деньги, либо квартира. Требование передачи квартиры целесообразно на высокой стадии строительной готовности, особенно если новостройка фактически завершена, но не введена в эксплуатацию. Как правило, помощь в данном случае могут оказать местные власти, которые финансируют строительство из бюджета или привлекают других девелоперов, предлагая им взамен определённые преференции. И скорее всего, такой девелопер будет найден.
Если же новостройка находится на начальной стадии строительства, то для его завершения потребуются большие денежные вливания, в связи с чем шансы его достроить значительно меньше. В этом случае целесообразнее расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщик может рассчитывать также на компенсацию за причиненный ущерб.
Совет №2: Действуйте на опережение
Согласно закону, конкурсный управляющий обязан сообщить всем заинтересованным сторонам о начале процедуры банкротства. Однако на практике это слишком трудоемкий процесс, ведь кредиторов и дольщиков может быть очень много. Поэтому управляющий чаще всего ограничивается рассылкой почтовых уведомлений, которые могут дойти до дольщиков с опозданием. В этом случае дольщик может не уложиться в отведенные 30 дней на подачу заявления в период первой стадии банкротства – наблюдении. Соответственно, если вам известно о проблемах у девелопра, то необходимо отслеживать информацию на официальном сайте федерального арбитражного суда, где публикуются все решения, связанные с банкротством или ликвидацией юридических лиц.
Совет №3: Составьте заявление о включении в реестр кредиторов
При банкротстве застройщика готовятся два реестра требований, в которые включаются кредиторы, претендующие на возврат средств, а также ожидающие квартиру дольщики. Чтобы попасть в список кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление. Прежде всего в нем должен содержаться отказ дольщика от договора долевого участия – это основное условие, которое позволяет требовать возврата средств.
Помимо этого, в заявлении необходимо указать наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, название застройщика-должника и его адрес, ФИО арбитражного управляющего, сведения о заявителе, дату и номер договора долевого участия (ДДУ), идентификационные данные приобретаемого жилого помещения (его номер, площадь, количество комнат и т.п.), стоимость квартиры и сумму перечисленных застройщику денежных средств, реквизиты документов, подтверждающих факт оплаты, сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств (к примеру, срыв сроков по графику строительству).
Документы направляются в адрес арбитражного управляющего, застройщика-должника, а также в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. При этом направляя письмо в суд, рекомендуем приложить к нему какие-либо подтверждения, что письма также отправлены арбитражному управляющему и должнику. В противном случае суд может оставить заявление без должного внимания. После включения ваших требований в реестр суд посылает кредитору соответствующее уведомление.
Совет №4: Требуйте возмещения убытка
При заявлении денежных требований дольщик имеет право на компенсацию убытка. Как правило, компенсация рассчитывается как разница между рыночной ценой объекта во время приобретения и на момент объявления банкротства. Размер требуемой компенсации должен быть отдельно прописан в заявлении о включении в реестр кредиторов, поэтому клиенту стоит заранее позаботиться о подсчете этой суммы. Разумеется, самостоятельно такими расчетами заниматься не стоит – для этого нанимается специальный оценщик, который готовит отчет. Расходы на услуги оценщика также включаются в сумму компенсации.
Чем выше размер требуемой компенсации, тем лучше. Нередко она в несколько раз превышает сумму средств, внесенную дольщиком по договору. В этом случае растут шансы на возвращение денег, ведь полученные от банкрота средства распределяются пропорционально величине требований кредиторов. Кроме того, дольщики, претендующие на взыскание крупных сумм, имеют большое голосов на собрании кредиторов.
Совет №5: Задействуйте страховщиков
В подавляющем большинстве случаев девелопер страхует свою ответственность с помощью страховых компаний. В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства дольщик может требовать от страховщика выплаты компенсации в размере включенного в реестр кредиторов денежного требования.
Сам факт наступления банкротства является страховым случаем. Поэтому чтобы потребовать от страховой компании возврата средств, достаточно обосновать свои претензии с помощью решения арбитражного суда о признании должника банкротом. При получении дольщиком страховой выплаты, конкурсный управляющий уменьшает размер требования кредитора на сумму произведенной выплаты.
«Следует отметить, что универсальных советов о том, как действовать дольщику в случае банкротства застройщика быть не может, ведь каждая ситуация всегда индивидуальна, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако покупатель должен понимать, что требование средств – это наиболее рискованная схема, ведь деньги можно и не получить в конечном итоге, а контракт будет разорван. То есть права собственности на квартиру, пусть и существующую только на бумаге в проектной документации, все же лучше, чем полное zero».
news.ners.ru
Как защитить себя от недобросовестного застройщика? |
В настоящий момент все больше граждан приобретают квартиры участвуя в долевом строительстве многоквартирных домов. Главной причиной являются низкие цены на квартиры на стадии строительства. Но на практике за низкими ценами скрываются большие риски от недобросовестных застройщиков. Как избежать нарушения ваших прав и защитить права дольщиков, адвокаты расскажут в данной статье.
Как можно привлекать деньги у дольщиков.
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только в следующих случаях:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Привлечение денежных средств граждан иными способами не допускается, однако и в случае привлечения денежных средств не предусмотренным в п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ способом соответствующая сделка может быть признана недействительной только по иску гражданина (п. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Тем самым законодатель исключил возможность злоупотребления правом со стороны недобросовестных застройщиков на стадии, когда многоквартирный дом построен, заявлять о недействительности сделки с гражданином и возвращать ему только уплаченные деньги по договору в порядке двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ), а себе оставлять квартиру, рыночная стоимость которой уже значительно превышает размер привлеченных на строительство денежных средств гражданина.
Более того, даже в случае, если договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован (требование об этом предусмотрено в ст. 17 Закона N 214-ФЗ), добросовестные участники долевого строительства, оплатившие приобретение жилых помещений, вправе требовать от застройщика выполнения договора, поскольку как в целом Закон N 214-ФЗ, так и его требование о регистрации договора направлены на защиту участников долевого строительства, особенно граждан. Вместе с тем у участника долевого строительства при отсутствии зарегистрированного договора не возникают специальные права, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12).
Гражданин в ситуации, когда его денежные средства были привлечены с нарушением требований Закона N 214-ФЗ, вправе потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), мы как адвокаты по недвижимости можем осуществить данный возврат.
Однако гражданин вместо указанных требований может предъявить иск о признании права на квартиру, даже несмотря на то что он не заключил договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 действие Закона N 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 01.04.2005 сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключению предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Следовательно, граждане вправе претендовать на получение в собственность жилого помещения в построенном многоквартирном доме при условии, что они внесли причитающуюся с них плату. Эта позиция практически единообразно применяется в практике всех судов общей юрисдикции независимо от вида совершенной между застройщиком и гражданином сделки или сделок, если их было несколько (к примеру, предварительный договор и договор займа). Главное, как отмечают суды, установить факт привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов, внесения платы по сделкам.
Предварительный договор вдруг стал основным
Одной из самых распространенных ситуаций является заключение застройщиком с гражданином предварительного договора, по которому они в будущем обязуются после строительства объекта заключить основной договор купли-продажи квартиры. Гражданин при этом сразу вносит деньги и ждет завершения строительства и оформления своего права собственности. В последующем при уклонении застройщика от регистрации права собственности граждане обращаются в суд с иском о признании права.
Подавляющее большинство судов право за гражданами признают в случае, если будет установлено, что истцом обязательство по оплате квартиры в построенном доме исполнено. Суды считают, что в такой ситуации граждане вправе требовать передачи им квартиры и признания права собственности на нее (Апелляционное определение Московского областного суда от 04.10.2012 по делу N 33-19636/2012, Определение Краснодарского краевого суда от 17.01.2012 по делу N 33-825/12 и др.).
Санкт-Петербургский городской суд при рассмотрении одного дела установил, что содержание представленного в материалах дела предварительного договора не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, а предполагает обязательство истицы по внесению ответчику полной стоимости квартиры, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома. Поскольку истица во исполнение предварительного договора передала застройщику деньги в оплату стоимости будущей квартиры, она вправе рассчитывать на приобретение права собственности (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.03.2013 N 33-2806/2013).
Однако в судебной практике к разрешению данного вопроса имеется и иной подход. Верховный суд Республики Татарстан по одному делу отметил, что предметом предварительного договора является лишь обязанность сторон заключить в будущем основной договор, в данном случае договор купли-продажи квартиры, а не обязанность продавца передать в собственность покупателю квартиру. Предмет предварительного договора и предмет основного договора не совпадают. Предварительный договор не может порождать какие-либо права и обязанности на имущество, которое должно быть предметом основного договора. Обратное противоречило бы правовой природе предварительного договора.
Кроме того, суд не принял доводы истца о том, что с застройщиком он также заключил договор займа, по нему передал денежные средства, которые должны были зачитываться по основному договору купли-продажи. Поскольку именно основной договор купли-продажи между сторонами не заключался, суд отказал в иске о признании права на основании предварительного договора, указав, что предоставление займа является другой сделкой и истец не лишен возможности реализовать права по ней в самостоятельном порядке (Апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 09.07.2012 по делу N 33-6054/12).
Аналогичным образом и в другом деле Тюменский областной суд указал, что основанием для отказа в иске о признании права собственности является отсутствие между сторонами основного договора, заключенного в установленном законом порядке, с иском же о понуждении заключить основной договор истец не обращался (Кассационное определение Тюменского областного суда от 28.02.2011 по делу N 33-978/2011).
Между тем приведенный подход основан на формальном толковании норм законодательства РФ, касающихся предварительного договора, и не учитывает такие юридически значимые обстоятельства, как последующее поведение сторон (фактическая оплата стоимости квартиры, принятие денег ответчиком, завершение строительством объекта, передача истцу его квартиры, фактическое проживание в ней и уплата коммунальных платежей и т.п.). Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют не о том, что стороны первоначального предварительного договора фактически приступили к исполнению основного договора, а о том, что между сторонами изначально был заключен основной договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Этот вывод соответствует п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.
Кроме того, само по себе наименование договора как предварительного не свидетельствует о том, что перед нами именно предварительный договор, поскольку с учетом ст. 431 ГК РФ для правильной квалификации договора имеет значение не его название, а существо обязательства, выраженное в предмете договора. Если из содержания «предварительного» договора усматривается не намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи, а конкретные обязанности по передаче квартиры в строящемся многоквартирном доме и обязанность участника долевого строительства оплатить ее стоимость, то такой договор является не предварительным, а основным договором купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Банкротство застройщика
В повседневной жизни, к сожалению, не редкость случаи, когда в отношении застройщика возбуждается дело о банкротстве в связи с недостаточностью его имущества для проведения расчетов со всеми кредиторами. Банкротство застройщика осуществляется в соответствии со специальной процедурой, регламентированной в § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Для получения причитающегося ему жилого помещения гражданин должен обратиться в суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, с заявлением о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений. В силу п. 6 ст. 201.1, п. п. 2, 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: 1) установление того факта, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; 2) установление того факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Гражданин должен представить договор, на основании которого у него возникло право требовать передачи ему в собственность квартиры, документы об оплате ее стоимости и т.д. Кроме того, ст. 201.1 Закона о банкротстве не исключена возможность признания наличия у участника строительства требования о передаче жилого помещения при заключении иных сделок (помимо перечисленных в п. п. 1 — 8 ч. 6 названной статьи), связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, в том числе в случае заключения договора займа, предварительного договора участия в долевом строительстве и т.д.
В одном деле суд удовлетворил заявление гражданина о включении его требования о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений на основании представленных им предварительного договора и договора займа, по которому переданные гражданином денежные средства должны были быть в дальнейшем учтены в качестве платы за квартиру по основному договору, отметив, что указанные документы в совокупности свидетельствуют о заключении договоров с целью передачи денежных средств для строительства жилого дома и последующей передачи квартиры в собственность гражданина. Суд принял во внимание период заключения договоров, совпадение сумм в предварительном договоре и в договоре займа и пришел к обоснованному выводу о направленности воли со стороны гражданина на передачу денежных средств для последующего получения в собственность квартиры и со стороны застройщика — на получение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и передачи гражданину квартиры (Постановление ФАС СКО от 13.09.2012 по делу N А32-21422/2010).
Аналогичным образом и в другом деле, удовлетворяя заявление гражданина, суд исходил из того, что, последовательно заключая ряд договоров (предварительный договор, договор займа и соглашение о новации), стороны фактически имели намерение заключить договор долевого участия в строительстве. Покупателем исполнены обязательства по оплате стоимости приобретаемой строящейся квартиры по предварительному договору, его права требования по указанному договору были переданы по соглашению об уступке прав гражданину — заявителю по данному делу (Постановление ФАС ПО от 22.01.2013 по делу N А55-28648/2009).
Требования о выплате иных денежных сумм к застройщику-банкроту гражданин вправе предъявить в общей процедуре банкротства и получить удовлетворение в соответствии с установленной Законом о банкротстве очередностью. Если же гражданин вместо требования о передаче квартиры реализовал право на присуждение в его пользу денежных средств в связи с отказом от заключенного с застройщиком договора, то он уже не вправе обращаться с заявлением о включении его требования о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений.
Так, в одном деле обращение гражданина в суд общей юрисдикции с требованием о взыскании денежной суммы арбитражный суд, в производстве которого находилось дело о банкротстве застройщика, квалифицировал как отказ от передачи ему жилого помещения и пришел к выводу об отсутствии оснований для включения требований участника строительства в реестр требований о передаче нежилых помещений.
Суд пришел к выводу, что в случае, когда предварительный договор участия в долевом строительстве с уплатой цены недвижимого имущества не заключен, обязательство по передаче товара не исполнено, участник строительства по своему выбору вправе предъявить требование о передаче такого жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств. В данной ситуации гражданин реализовал свое право по возврату уплаченных по договору займа денежных средств за приобретение в будущем объекта долевого строительства, поименованного в соглашении (Постановление ФАС ЗСО от 13.03.2012 по делу N А70-2702/2010).
5898523.ru
Нарушение застройщика срока сдачи объекта, взыскание неустойки с застройщика, новости военной ипотеки
17.06.2016
Приобретение военнослужащими-участниками НИС жилой недвижимости по договору участия в долевом строительстве в последние несколько лет набирает обороты. Надежность застройщика - ключевой вопрос.
Увеличению количества сделок среди участников НИС на первичном рынке способствовало в первую очередь продление программы госсубсидирования ипотечных ставок при кредитовании новостроек. Банкам выгодно кредитовать участников Военной ипотеки, являющихся платежеспособными заемщиками, с низким показателем невозвратности. Строители в 2015-2016 гг. согласны на все условия банков, чтобы аккредитовать свои объекты именно для программы «Военная ипотека», рассчитывая на увеличение объема продаж за счет военнослужащих.
От таких сделок, все в плюсах:
- военнослужащий приобретает недвижимость в новостройке, по льготной процентной ставке,
- банк выполняет планы по увеличению кредитного портфеля,
- застройщик получает средства военнослужащего на достройку аккредитованного объекта.
На сегодняшний день со стороны государства предпринимаются различные шаги, направленные на исправление, на законодательном уровне, ситуации с обманутыми дольщиками. Вносятся поправки в 214 ФЗ, регулирующий взаимоотношения дольщиков и строительных компаний, ужесточаются меры наказания для нерадивых девелоперов.
Участники НИС приобретают жилье в объектах, имеющих аккредитацию банков именно по «Военной ипотеке» и прошедших согласование в Росвоенипотеке, которые, казалось бы, имеют двойную защиту. Однако подписывая договор участия в долевом строительстве (ДУДС), военный ипотечник, становится полноправным дольщиком, на которого распространяются все права и обязанности, со всеми рисками. ДУДС оформляется и подписывается военнослужащим также с соблюдением всех норм и требований 214-ФЗ. В соответствии с законом о долевом строительстве, а также 370 Постановлением Правительства РФ, ДУДС, заключенный участником НИС, обязан содержать пункты, отсутствие которых влечет недействительность данного договора:
- полные сведения объекта строительства: прописываются все характеристики, с описанием жилого дома и приобретаемой недвижимости;
- предмет договора: обязательства дольщика и девелопера;
- цена договора: стоимость объекта по Военной ипотеке фиксируется и не подлежит изменению, т.е. пересчету после обмеров сданного объекта;
- источник оплаты: порядок расчетов должен содержать сведения о кредитных средствах, средствах ЦЖЗ, собственных средствах, уплачиваемых военнослужащим самостоятельно для увеличения стоимости приобретаемого жилья;
- обеспечение исполнения обязательств девелопером: например, залог земельного участка;
- сроки передачи инвестору готовой квартиры;
- гарантийный срок готовой недвижимости.
Но…. Как показывает практика, все самое «интересное» военнослужащего ожидает впереди. «Интересное» - это сдача объекта, в котором куплена квартира по ДУДС. Именно перенос сроков передачи квартир является наиболее распространенным явлением, с которым приходится сталкиваться военным ипотечникам. Перенос сроков передачи готового жилья дольщикам всегда имел место, а с учетом сложившейся финансово-экономической ситуации в стране, принимает массовый характер. От срывов сроков ввода в эксплуатацию не застрахован ни один застройщик, даже у более-менее крупных игроков строительного рынка возникают ситуации, неблагоприятным образом сказывающихся на их репутации.
Каким же образом участник НИС может защитить себя от произвола строительной компании? Только знание своих прав, как соинвестора строительства, поможет военнослужащему сберечь свои нервы и получить долгожданную жилую площадь в собственность.
Федеральный закон о долевом строительстве в ст. 6 прописывает понятие «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства». В соответствии с данной статьей, срок передачи не может превышать срока, предусмотренного ДУДС. Кроме того, при возникновении ситуации, когда объект не может быть своевременно передан, девелопер обязан за 2 месяца до срока, предусмотренного ДУДС, уведомить об этом соинвестора и имеет право выдвинуть предложение о внесении изменений в условия договора, путем заключения дополнительного соглашения.
Обращаем внимание! Срок ввода в эксплуатацию и срок передачи – два разных срока, имеющих каждый свои последствия.
В случае несоблюдения строителем срока сдачи в эксплуатацию это не влечет возможности взыскания неустойки с девелопера. В то время как именно не соблюдение срока передачи готового объекта дольщику влечет оплату неустойки на законных основаниях.
Необходимо отметить, что, подписывая допсоглашение о переносе срока передачи, военнослужащий автоматически лишается возможности требовать с девелопера неустойку на законных основаниях. Неустойка за несоблюдение сроков передачи имущества это 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (июнь 2016 года - 10,5%) от цены ДУДС, за каждый день неисполнения обязательств (п. 2 ст. 6 ФЗ о долевом строительстве).
Кроме того, в период действия допсоглашения, военнослужащий лишает себя возможности, в случае необходимости, расторгнуть ДУДС и отказаться от исполнения условий договора.
С учетом того, что сделка, проводимая по Военной ипотеке при заключении ДУДС, имеет четыре стороны (участник НИС, он же дольщик, строительная компания, банк, Росвоенипотека), в обязанности застройщика входит также уведомление о переносе срока передачи заимодавца в лице Росвоенипотеки и кредитора в лице банка. Оповещение всех заинтересованных сторон осуществляется за два месяца до планового срока.
Некоторые особо изобретательные застройщики, аккредитованные по военной ипотеке, готовы идти на любые ухищрения, дабы не «попасть» на неустойку. Понимая, что дольщики-участники НИС не всегда юридически подкованы и испытывают явный дефицит свободного времени, застройщики начинают всеми правдами и неправдами уговаривать их на подписание дополнительного соглашения. Наиболее распространенные ситуации: «подпишите допсоглашение, Вы остались последним, все остальные уже дали свое согласие», «Вы же участник НИС, что Вам стоит, подпишите допник, все равно же за Вас платит государство», и даже так: «Вы понимаете, что, если допсоглашение не будет подписано с Вашей стороны, ДУДС прекратит свое действие, и Вы останетесь без квартиры».
Обязать участника НИС подписать дополнительное соглашение об изменении сроков передачи недвижимости никто не вправе. Военнослужащий является равноправной стороной ДУДС, и самостоятельно принимает решение о необходимости внесения изменений сроков передачи. Гражданский Кодекс на стороне военнослужащего.
При принятии решения о подписании допсоглашения ("допника") о переносе сроков передачи, военнослужащий не сможет требовать выплаты неустойки, т.к. изначальный срок, предусмотренный в ДУДС, уже учитываться не будет.
Еще один «ход конем» девелопера – это предложение военнослужащему-дольщику подписать акт приема-передачи жилья будущим числом. Соглашаясь на столь необдуманный шаг, помимо того, что военнослужащий самостоятельно ограничивает свои права требовать с девелопера неустойку, он к тому же принимает на себя риски необходимости в дальнейшем оплаты коммунальных платежей с момента ввода в эксплуатацию дома и до его фактической передачи.
Итак, если факт нарушения прав военнослужащего налицо, необходимо понимать, какие должны последовать дальнейшие действия:
1. Претензия девелоперу
Претензия оформляется в простой письменной форме и должна содержать требование о передачи объекта ДУДС, выплаты неустойки за нарушение сроков передачи. Кроме того, если военнослужащий в связи с нарушением его прав несет убытки, например, производит оплату съемного жилья из личных денег, в претензии также можно требовать возмещения данных убытков. К претензии необходимо приложить копии документов, подтверждающих наличие дополнительных расходов. Претензия оформляется в 2-х экземплярах, для застройщика и себя.
2. Вручение претензии застройщику
Целесообразнее вручить претензию девелоперу лично с отметкой на втором экземпляре. Если же участнику НИС, в силу объективных причин, неудобно вручить претензию лично, ее можно направить на адрес застройщика заказным письмом с обратным уведомлением. Претензия может быть подана участником НИС-дольщиком как до момента подписания акта приемки, так и после. Разница будет только в том, каким образом в претензии будет отражена сумма неустойки - фиксированная либо, исходя из размера неустойки за 1 день просрочки, с дальнейшим пересчетом по день приемки помещения.
3. Суд
Нередки ситуации, когда девелопер не реагирует на претензию военнослужащего никаким образом. Тогда выход один - обращение в суд с иском. В иске о защите прав потребителя необходимо указать все требования, предъявляемые к девелоперу. Дополнительно иск может содержать требования о компенсации морального вреда, а также наложение на девелопера штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения законных требований военнослужащего.
Кроме ситуаций, когда передача недвижимости откладывается по вине девелопера, из-за нарушения сроков, военнослужащие сталкиваются с другой проблемой, не позволяющей подписать акт приемки. Такой проблемой является наличие дефектов и недостатков в сдаваемой квартире.
После того, как объект официально введен в эксплуатацию, строительная компания приглашает соинвесторов на приемку готового объекта с подписанием соответствующего акта. К процессу приемки помещения военнослужащему стоит отнестись со всей серьезностью, отложив все эмоции на потом. Если не глядя подписать долгожданный акт, впоследствии можно очень сильно разочароваться от покупки.
Итак, эйфорию в сторону, приступим.
На приемку квартиры необходимо взять ДУДС, в нем прописано состояние передаваемой недвижимости. Каждая позиция на бумаге должна соответствовать реалиям. Проверяем все: потолок, стены, полы, окна, двери, планировку квартиры, если договором предусмотрено отделка, осматриваем стеновые покрытия, лакокрасочные, напольные, сантехнику, плиты как газовые, так и электрические. Делаем пометки о соответствии и несоответствии. При наличии расхождений, необходимо на месте все зафиксировать, в том числе с осуществлением фотосъемки, возможно девелопер предоставит бланк дефектной ведомости, куда и будет внесена вся информация. В обязательном порядке требуется составление акта о несоответствии, иначе отказ военнослужащего от подписания акта приемки будет незаконен. Акт о несоответствии составляется в двух экземплярах, с отражением всех выявленных дефектов и недостатков.
Наличие выявленных дефектов дает право участнику НИС отказаться от подписывания акта приемки до устранения зафиксированных нарушений либо до возмещения застройщиком расходов связанных с их устранением. Отказавшись подписывать акт, у военнослужащего также появляется право требовать от девелопера неустойку за нарушение сроков передачи. Но использовать наличие дефектов и этим специально увеличивать срок передачи недвижимости для увеличения размера неустойки не стоит.
Отказ от подписания акта приемки возможен при соблюдении двух условий:
- у объекта ДУДС имеются явные, не притянутые «за уши» недостатки;
- от строительной компании потребовано составление акта о несоответствии передаваемого помещения ДУДС.
Если при приемке, застройщик отказался составить акт, военнослужащему следует оформить девелоперу заявление-претензию, опять же в 2-х экз. Вручается заявление-претензия лично либо заказным письмом с обратным уведомлением.
Застройщик не дорожащий своей репутацией и живущий одним днем, скорее всего откажется от составления акта несоответствия. В таком случае, военнослужащему необходимо, до приемки помещения, вызвать специализированную независимую организацию, для проведения строительно-технической экспертизы, с обязательным приглашением застройщика. Результаты проведенной экспертизы фиксируются в заключении, и в случае подтверждения факта наличия дефектов, осуществляется расчет стоимости устранения выявленных дефектов.
По итогам проведения экспертизы можно подписать акт приёмки, но с обязательной оговоркой на наличие дефектов. После подписания акта приемки военнослужащий осуществляет регистрацию права собственности на помещение. После регистрации у военнослужащего существует несколько способов устранения дефектов.
1. Устранение дефектов силами застройщика
Вариант прямо скажем, не из лучших. Даже если, после проведения экспертизы и подписания акта, военнослужащий обращается в суд с иском к девелоперу, ему придется все это время быть владельцем недоделанной квартиры. Решение суда о необходимости устранения всех недостатков не пугает беспечных девелоперов, и процесс ликвидации дефектов растягивается на неопределенный срок.
2. Возмещение затрат
В этом случае, участник НИС из личных средств осуществляет устранение всех дефектов. Главное, не забывать собирать все договора, сметы, платежные документы, акты приемки работ (при проведении работ бригадой специалистов), т.е. все документы, имеющие отношение к устранению недостатков.
После проведения всех работ, военнослужащему следует:
- провести повторную экспертизу помещения с оформлением новой претензии девелоперу. В претензии указывается на требование о возмещении всех расходов, в том числе расходов связанных с проведением экспертизы, в десятидневный срок. К претензии необходимо приложить копии всех документов, подтверждающих понесенные расходы;
- при отсутствии реакции на претензию со стороны девелопера – обращение в суд. В иске прописывается требование на возмещение затрат, неустойка за просрочку устранения недостатков, неустойка за просрочку передачи недвижимости, затрат на экспертизы, моральный вред, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения законных требований военного ипотечника.
Итак. Заключая ДУДС, участник НИС вступает в гражданско-правовые отношения, и имеет определенные обязанности и права. Девелопер также принимает на себя ряд обязательств, в соответствии с действующим законодательством. И в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения девелопером принятых обязательств, военнослужащий, как дольщик, вправе защищать свои интересы как в досудебном, так и в судебном порядке. Главное – это знать свои права, знать, каким образом выйти из неприятной ситуации с минимальными затратами и сбереженными нервами. При наличии ситуаций, когда военнослужащему сложно самому принять решение, лучшим выходом будет обращение за советом, консультацией к юристам по военной ипотеке, владеющим знаниями в данной области, дабы не оказаться "у разбитого корыта".
www.voenpereezd.ru
Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика
В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробней.
Собственники бизнеса стараются защитить свои инвестиции и для этого создаются различные схемы. Иногда бывает так:
Строительные компании, начиная очередную стройку, создают новое Юридическое лицо, которое фактически не имеет никаких активов. Это новое юридическое лицо выступает под раскрученным брендом, этот бренд на слуху и, покупая квартиру, вы думаете, что в случае неурядиц с юридического лица можно будет взыскать хоть что-то, так как это же компания с историей и многочисленными активами, с многочисленными отделениями и имеющая не один объект строительства. Но в итоге оказывается не так. Раскрученный бренд, даже если о нем реклама идет на телевидении, радио и так далее, может не иметь вообще никакого отношения к юридическому лицу, с которым вы заключили договор. То, что подписание договора было в официальном брендовом офисе, и даже то, что в названии ООО фигурирует наименование бренда, ничего не гарантирует вам. Я очень часто сталкиваю с людьми, которые верят, что если тот или иной бренд на слуху, то ему можно доверять. Многочисленные истории с обманутыми вкладчиками ничему не учат нас. Да, сейчас аферисты обманывают несколько гуманней, сейчас даже производители контрафактного алкоголя подняли уровень своего производства до такой степени, что от алкоголя люди не травятся. В области недвижимости статистика также улучшается, все меньше и меньше обманутых дольщиков, но как вы понимаете, они все же есть.
К сожалению, на рынке очень мало застройщиков, к которым нет претензий. Вы можете сами убедиться в этом, почитав на строительных форумах отзывы дольщиков, которые приобретают квартиры. Многие из раскрученных брендов не кидают по крупному и люди все-таки получают квартиры. Конечно, у многих идет задержка в сроках передачи. «Но эту задержку можно компенсировать законной неустойкой по 214-ФЗ!» — возразят многие. Я с этим не соглашусь, известность бренда не страхует от задержки строительства дома, и уж точно не гарантирует, что с юридического лица можно хоть что-то взять по суду. Даже если на этом юридическом лице числятся несколько строящихся домов, это совсем не означает, что ваш исполнительный лист будет исполнен. Почему так происходит? Потому что люди, которые начинают любую стройку, наперёд знают о возможных задержках в строительстве, о возможных штрафах со стороны государства, о возможных претензиях со стороны банков, подрядчиков и главное со стороны дольщиков.
Финансовая схема всегда практически одинаковая, с теми или иными особенностями. Создается группа компаний, ряд многочисленных ООО, все они взаимозависимы с точки зрения управления (координируются из единого центра), но юридически это разные организации. В одном ЮЛ сосредоточены все активы группы, иногда оно даже расположено в оффшоре (но это совсем другая тема, в которую нам нет необходимости углубляться), на другом ЮЛ активов вообще нет, он и будет Застройщиком. Застройщика начинают кредитовать, наполнять активам, и которые в любой момент могут быть изъяты обратно теми же ЮЛ, которые эти активы и передали Обществу. Данное Общество начинает строить и продавать квартиры, доход от продажи квартиры утекает в ЮЛ, где сосредоточенны все активы, это может быть уплата сумасшедших процентов по кредитному договору или оказание каких-либо услуг. В итоге у застройщика всегда денег нет для оплаты штрафов, неустоек, но застройщик, как правило, находит деньги для завершения строительства дома. Когда нужно, дружественное юридическое лицо финансирует, а когда деньги поступают застройщику, они вовремя снимаются, чтоб не достались тому, кому не планировали платить с самого начала. В итоге люди получают свои квартиры, подрядчики свои деньги, но на все остальное у Застройщика просто нет финансов. Будем откровенны, строительство — это выгодная сфера и умные финансисты вовремя выводят деньги. Так как люди получили свои квартиры, и судя по финансовым документам все легально, то не возбуждаются уголовные дела и раскрученные бренды продолжают свою деятельность по отработанной схеме. Да и уличить людей в использовании подобных схем крайне сложно, а при нашей системе практически невозможно. Иногда по бумагам возводятся стены, тратятся на это ресурсы, деньги, а потом обнаруживается, что эта конструкция не соответствует рабочей документации, и её демонтируют. Проверить возводилась ли конструкция и демонтировалась ли невозможно, но денег потрачено на это много.
Сейчас на рынке модная схема, когда квартиру покупаешь не напрямую у Застройщика, а у перекупщика по договору Цессии (уступка права требования). В итоге неустойка начисляется не на всю сумму, которую вы заплатили, а на сумму, которую фактически получил застройщик. А это может быть и половина от той суммы, которую вы заплатили. Вторым отрицательным моментом этой схемы для нас является то, что у застройщика фактически уже нет ни какого имущества, все «уже продано». Если вам предлагают купить квартиру не напрямую у застройщика, а у другой компании, то задумайтесь — почему? Ответ простой. Потому что все продано, но что это значит? Это значит, что у застройщика нет ни одной квартиры на балансе. Вся недвижимость, которая имеется у застройщика, давным-давно продана, и все деньги осели именно у агентов, у которых вы покупаете квартиру по договору цессии. Проверьте это сами, попросив показать основной договор участия в долевом строительстве при покупке квартиры по договору цессии. Иногда в нем фигурирует сумма, за которую участник купил квадратные метры. Сравните эту сумму с той, что указана в вашем договоре, в итоге вы придете к выводу, что основная прибыль остается именно у перекупщиков, у застройщика остаются деньги, которых не всегда хватает, чтобы завершить строительство.
Бизнесмены всегда пытались и будут пытаться в дальнейшем минимизировать свои расходы, но мы тоже не стоим на месте и пытаемся найти законные схемы взыскания полной стоимости неустойки, положенной по закону. В нашей практике есть дело, где нам удалось взыскать с застройщика полную неустойку, несмотря на то, что половина суммы получил посредник. Нам удалось начислить неустойку на полную сумму, которую оплатил покупатель квартиры.
Схемы меняются, но итог остается один — по многим Застройщикам невозможно исполнить решение суда. Если застройщик не захочет платить неустойку, он вполне может сделать так, что вы не получите по исполнительному листу ни копейки. Все индивидуально, и в каждом правиле есть свои исключения. Бывают ситуации, когда получается исполнить решение суда, и у нас есть такие прецеденты, иначе мы бы не работали в этом направлении. Существуют компании, которые несмотря ни на что принципиально все делают по закону и не используют различные серые схемы. Надеюсь, вам повезло, и вы обратились именно в такую компанию. Если же высока вероятность неисполнения решения суда, то вы можете обратиться к нашим юристам. Мы в основном работаем по факту получения вами денег. И следовательно, вы не рискуете ни чем. Записывайтесь на бесплатную консультацию по вопросу взыскания неустойки с Застройщика.
Как самостоятельно предъявить лист в банк.
Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ (Инструкция к применению).
Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.
Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?
С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?
По предварительному договору купли продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?
Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ?
Застройщик заставляет подписывать акт приема передачи квартиры без замечаний.
Строительная компания нарушала сроки передачи квартиры.
www.s-u-d.ru
