Кредит на недвижимость под залог покупаемой недвижимости: Кредит под залог приобретаемой недвижимости – взять кредит на недвижимость под залог покупаемой недвижимости

Содержание

кредит на недвижимость, кредит на квартиру, дом, строительство, покупка жилья под залог, ипотечный кредит

Кредит на недвижимость — банковский кредит, выдаваемый для строительства или приобретения готовой недвижимости (жилья).

Ипотечный кредит (ипотека) — кредит, выдаваемый для покупки недвижимости под залог недвижимости в качестве обеспечения возврата кредита. 
Ипотечный кредит может быть получен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся у вас в собственности, так и под обеспечение покупаемой недвижимости — как готовой, так и строящейся. Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либо земельный участок. 
Ипотечный кредит может быть также использован на другие цели — например, на ремонт квартиры. В нашей стране предоставление кредита на недвижимость может не предусматривать ее залога в качестве обеспечения возврата кредита, в этом случае обеспечением выступают поручители, гарантийный депозит денег и др.

Типичные условия:
Условия предоставления кредита на недвижимость обусловлены такими параметрами как высокая стоимость объекта кредитования и, в связи с этим, длительный период погашения задолженности. Что является первоочередным фактором увеличения кредитных рисков, и, как следствие, присутствие более детального для банка и более расходного для клиента рассмотрения вопроса о предоставлении кредита на строительство или приобретение недвижимости. 

Максимальный срок предоставления кредита ограничен 20 годами – 5 лет, 10 лет, 15 лет и более. Более длительный срок доступен лишь узкому кругу граждан (отвечающим определенным условиям многодетным семьям и проживающим в сельской местности гражданам РБ).

Банк определяет минимальный и максимальный размер кредита. Зачастую банки требуют внести определенную сумму из ваших собственных средств — от 10 до 30 процентов от стоимости приобретаемого помещения, и выше. Окончательная сумма кредита определяется исходя из потребности, платежеспособности клиента (возможно платежеспособности близких родственников – поручителей).

Процентные ставки в настоящее время в разных банках для рублевых и валютных кредитов можно посмотреть здесь.
 
В конечном итоге процентная ставка по кредиту и его размер могут варьироваться в зависимости от ряда факторов: наличия подтвержденного дохода, согласия на страхование недвижимости и жизни, покупки квартиры у партнеров банка, размера внесенных собственных средств, наличия клиентских отношений с банком, цели кредита (кредит на покупку жилья, либо его строительство), обеспечения кредита (кредит под залог, либо кредит без залога) и др.
Ипотечные кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования.

Помимо процентов за пользование кредитом, часто взимаются комиссии за оформление договора, за снятие или перевод денежных средств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита, страховые взносы, комиссия за досрочное погашение.

Дополнительных расходов потребует подготовка документов вне банка: заключение об оценке стоимости помещения, нотариальное удостоверение договора и прочее.
В случае кредитования строительства жилья банк может предоставить отсрочку по оплате основного долга и/или процентов.
Отметим также, что если кредит на квартиру — более распространенная услуга, то возможность приобрести жилой дом в кредит, будь-то строительство или покупка, рассмотрят лишь несколько банков.

Подробнее о важных условиях договора кредитования

Типичные требования при кредитовании жилья:
Кредит предоставляется только правоспособным гражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам без гражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчин до 28 лет – обязательно наличие военного билета), не имеющим отрицательной кредитной истории.  

Дополнительно, в зависимости от вида обеспечения возврата кредита, требуемый стаж на последнем месте работы от 3-6 месяцев. Некоторые банки ставят условие, чтобы общий трудовой стаж клиента был не менее определенного срока, а сумма дохода – свыше достаточной для погашения кредита. При этом учитывается официальный доход, полученный на территории РБ (реже — на территории РФ). Следствием отсутствия справки о доходах является ужесточение некоторых условий предоставления кредита, как правило, процентной ставки по кредиту на жильё.

Гражданам, достигшим пенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется.

Обязательным требованием банка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.

Типичный набор документов:
— Заявление-анкета на получение кредита;
— Анкеты, заявления поручителей (при необходимости). 
— Копии паспортов или видов на жительство в Республике Беларусь кредитополучателя и поручителей, их оригиналы для сверки.  
— Копии трудовых книжек либо справки о трудовом стаже кредитополучателя, поручителей, заверенные в установленном порядке.
— Документы о размере получаемого дохода кредитополучателя, поручителя за конкретный период времени (месяцев).
— Согласие кредитополучателя и поручителей на получение кредитного отчета 
— Договор, в соответствии с которым осуществляется строительство кредитуемого объекта недвижимости или договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, зарегистрированный в установленном порядке.

Следует отметить ряд дополнительных документов, предусмотренных как в случае покупки квартиры в кредит, так и кредитования строительства новой (в том числе и индивидуального жилого дома), обусловленных выбором предлагаемого обеспечения кредита, выбором категории продавца (физическое или юридическое лицо). Несомненно, что более детального перечня документов потребует «дом в кредит», и именно на строительство. Здесь понадобится ряд документов, связанных как со строительством дома, так и с земельным участком, такие как:
— выписка из решения исполкома о выделении земельного участка под застройку дома или акт об отводе земельного участка, или соответствующий государственный акт на земельный участок, или договор дарения земельного участка на имя заявителя, или договор купли продажи,
— справка органа управления архитектурной и градостроительной деятельностью гор(рай)исполкома с указанием сметной и остаточной стоимости строительства (реконструкции) жилого дома в ценах 1991 года и в текущих ценах, с указанием общей площади строящегося дома и процента строительной готовности объекта,
— проектно-сметная документация стоимости строительства (реконструкции) объекта недвижимости,
— разрешение органа государственного строительного надзора на строительство (при строительстве индивидуального жилого дома высотой не более двух этажей до 10 метров включительно – не требуется),
— при строительстве подрядной организацией – договор строительного подряда с приложением графика выполнения этапов (комплексов) работ.

Полученный кредит имеет строго целевое назначение и предоставляется на оплату подтвержденных документально услуг, работ и материалов.

По усмотрению банка могут быть затребованы или рекомендованы к предоставлению иные документы.

 

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Время чтения: 4 минут(ы)

Часто для молодых семей ипотека с залогом имеющейся недвижимости является единственным способом обзавестись собственным жильем. Поэтому, приспосабливаясь к запросам потенциальных клиентов, крупные отечественные банки разработали немало предложений, благодаря которым физические лица имеют право принять участие в ипотечном кредитовании не только приобретаемого, но и уже существующего жилья.

Содержание

  • 1 Можно ли оформить ипотеку под залог недвижимости?
    • 1.1 Имеющейся
    • 1.2 Приобретаемой
  • 2 О каких особенностях следует знать?
  • 3 Как взять ипотеку?
  • 4 Необходимо ли согласие супруга на залог недвижимости при ипотеке?
  • 5 Рефинансирование ипотеки под залог недвижимости: что нужно знать?

Можно ли оформить ипотеку под залог недвижимости?

Одной из наиболее выгодных для банков и их клиентов форм кредитования является ипотека под залог приобретаемой недвижимости или уже имеющейся, поскольку при оформлении такого займа нет надобности искать объект залога. На данный момент существует большое разнообразие программ такого вида ссуды, но у всех них есть единая особенность – залогом ипотеки является недвижимость.

Имеющейся

Ипотека под залог имеющейся недвижимости считается одним из первых продуктов, который возник на отечественном рынке банковских услуг.

Обязательным условием предоставления такого кредитования банком заемщику является переход к кредитору имеющийся у него в собственности недвижимости.

Часто заемщик может брать ипотеку в залог имеющейся недвижимости для покупки квартиры или жилого дома с земельным участком.

Приобретаемой

Некоторые банки также предлагают заемщикам нецелевое кредитование, когда полученные средства могут быть использованы по его желанию. Ипотека под залог приобретаемой недвижимости в этом случае предполагает залог покупаемого объекта. Это будет означать, что на период договора кредитования между банком и его клиентом, жильем имеет право воспользоваться заемщик, но юридическое право собственности на имущество будет присутствовать у банковской организации. Заемщик может прописать себя и свою семью в квартире по ипотеке, но не может продавать или дарить ее.

При таком варианте ипотечного кредитования в список требований банка обычно входит пункт о разовом погашении части стоимости недвижимости в виде минимального первоначального взноса.

Сумма первоначального взноса обычно определена требованиями выбранной программы в конкретном банке.

Кроме того, обязательно проводится полная процедура проверки достоверности документов и информации, предоставленных заемщиком.

Оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости на сегодняшний день можно практически в каждой финансовой организации. Процесс получения займа будет примерно одинаковым для всех финансовых учреждений – потенциальный заемщик получает одобрение, выбирает квартиру на первичном или вторичном рынке, оценивает его. После согласования предмета кредитования с банком, заемщик составляет договор ипотеки и получает необходимую сумму для совершения договора купли-продажи.

О каких особенностях следует знать?

Важно понимать, что далеко не любая квартира может стать залогом ипотечного кредитования, а ипотеку без залога недвижимости может получить не каждый. Главным требованием является отсутствие обременения и других обстоятельств, которые затрудняют реализацию права на возможность взыскания в соответствии с гражданским процессуальным кодексом. Банки также настороженно относятся к имуществу, которое переходит во владение по наследству или по договору дарения, неохотно рассматривая подобные объекты в качестве залога.

К основным требованиям для недвижимости, выступающей в качестве залога, относится ее территориальная принадлежность. Залоговое жилье обязано находиться в том же населенном пункте, что и отделение банка, в котором оформляется договор. Объект не должен быть муниципальным, подлежать реконструкции, сносу или капитальному ремонту. Жилье обязано быть в хорошем состоянии, с приемлемым коэффициентом износа. Следует отметить, что деревянные дома очень редко рассматриваются в качестве залога, кредиторы отдают предпочтение кирпичным или железобетонным строениям.

Выдача такого кредитования регулируется законодательно – Федеральным Законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке и залоге недвижимости» в последней редакции (в частности ст. 77).

Чаще всего банки могут предложить своим клиентам срок кредитования до 25 лет при сумме кредита до 80% от оценочной стоимости жилья. В некоторых случаях ипотечный кредит под залог квартиры рассматривается без первоначального взноса, когда заемщику дается возможность не осуществлять первоначальный взнос. Чаще всего, несмотря на выгодные особенности, заемщик, лишаясь возможности погасить свои финансовые обязательства, вынужден передавать заложенное имущество в распоряжении банка. В таком случае право собственности на жилье в будущем будет им утрачено.

Как взять ипотеку?

Ипотеку под залог недвижимости можно взять, руководствуясь следующей пошаговой инструкцией:

Шаг 1. Ознакомление потенциального заемщика с предложениями банка, подбор наиболее выгодной ипотечной программы кредитования под залог недвижимости.
Шаг 2. Заполнение анкеты потенциального заемщика, подача заявки.
Шаг 3. Получение решения банка. Выбор конкретного объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке.
Шаг 4. Процедура оценки недвижимости. Заключение договора ипотеки с кредитором.
Шаг 5. Прохождение регистрации документов в органах юстиции, получение денежных средств.

Необходимо ли согласие супруга на залог недвижимости при ипотеке?

Если заемщик находится в браке, а объект залога является совместно нажитым в браке имуществом, то подтверждение согласия супруга на передачу в залог недвижимости является обязательным условием. Согласно законодательству, владение, использование и распоряжение общим имуществом осуществляется с обоюдного согласия супругов.

В случае действий без согласования, муж или жена может оспорить сделки и юридически признать их недействительными.

Именно по этой причине установлено, что сделки любого характера с совместно нажитым имуществом требуют нотариальной или государственной регистрации, а также обязательно должны подтверждаться нотариально заверенным согласием супруга на проведение операций с объектами недвижимости.

Рефинансирование ипотеки под залог недвижимости: что нужно знать?

Рефинансирование – это услуга, направленная на понижение процентной ставки для заемщика. Данная процедура является крайней действенной, но еще не успела получить широкого распространения на отечественном рынке банковских услуг.

Рефинансирование представляет собой выдачу денежной суммы заемщику под залог его собственности с целью погашения первичного кредита. Средства переходят не лично на руки заемщику, они могут быть лишь перечислены на счет банка кредитора.

Рефинансирование дает возможность получить налоговый вычет и воспользоваться выгодными условиями льготных программ, однако заемщик может понести дополнительные финансовые затраты при установлении моратория на досрочное погашение средств. В любом случае, кредитуемому важно при оформлении банковского продукта обратить внимание на процентную ставку нового займа.

Таким образом, ипотека под залог недвижимости является достаточно выгодным банковским продуктом. Перед заключением сделки с конкретной финансовой организацией заемщику важно внимательно ознакомится с условиями кредитования, чтобы оценить все риски и не допустить потери своей недвижимости.

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку:

0 0

Ипотечный кредит “Молодой семье –доступное жилье”

 

Первичный рынок

Вторичный рынок

Цель предоставления кредита

 

Кредит предоставляется молодым семьям на покупку существующей или строящейся жилой недвижимости для постоянного проживания в ней.

Кредит предоставляется молодым семьям на покупку уже существующей (имеющей 80 и выше процентов завершенности) жилой недвижимости для постоянного проживания в ней.

Потенциальные заемщики

Граждане РА и лица, не имеющие гражданства РА, супруг/а которого/которой является гражданином РА. Суммарный возраст супругов не должен превышать 70, или если это неполная семья, то возраст молодого родителя не должен превышать 35 (включительно).

В качестве со-заемщиков могут быть члены семьи каждого из супругов (членами семьи считаются супруг/а, родители, сестры, братья заемщика и ее/его супруга/и). Со-заемщики не должны быть старше  61 года.

Со-заемщик

Супруг/а заемщика и каждый из членов их семей (членами семьи считаются супруг/а, родители, сестры и братья заемщика и его/ее супруги/а).

Местонахождение

Территория РА

Валюта кредита

Драмы РА

Срок погашения кредита

120 — 180 месяцев

Сумма кредита и соотношение Кредит/залог

 

1.       В Ереване и марзах: 27,000,000 драм, но не более, чем 80% стоимости покупаемой жилой недвижимости 80%[1].
2.       В Ереване и марзах: 27,000,000 драм, но не более, чем 90% стоимости покупаемой жилой недвижимости, если выполняется как минимум одно из следующих требований:

а) помимо покупаемого собственного дома или квартиры, являющейся средством обеспечения возврата кредита, закладывается также иная жилая недвижимость, при этом, в случае залога покупаемой и прочей жилой недвижимости, сумма кредита не может превышать 80% общей стоимости заложенной недвижимости,
б) помимо покупаемого собственного дома или квартиры, являющейся средством обеспечения возврата кредита, заемщик представляет также гарантию, выданную юридическими лицами, включенными в список крупных налогоплательщиков Республики Армения (места 1-300),
в) обеспечена страховка ипотечных обязательств в размере разницы между 20% стоимости покупаемого собственного дома или квартиры и первоначальным взносом, внесенным заемщиком в размере 10 или более процентов.

1.       В Ереване и марзах: 22. 5 млн драм, но не более 70% стоимости покупаемой недвижимости.
2.       В Ереване и марзах: 22.5 млн драм, но не более 90% стоимости покупаемой жилой недвижимости, если выполняется как минимум одно из следующих требований:

а) помимо покупаемого собственного дома или квартиры, являющейся средством обеспечения возврата кредита, закладывается также иная жилая недвижимость, при этом, в случае залога покупаемой и прочей жилой недвижимости, сумма кредита не может превышать 70% общей стоимости заложенной недвижимости,
б) помимо покупаемого собственного дома или квартиры, являющейся средством обеспечения возврата кредита, заемщик представляет также гарантию, выданную юридическими лицами, включенными в список крупных налогоплательщиков Рспублики Армения (места 1-300),
в) обеспечена страховка ипотечных обязательств в размере разницы между 30% стоимости покупаемого частного дома или квартиры и первоначальным взносом, внесенным заемщиком в размере 10 и более процентов. 

Годовая номинальная процентная ставка

Установленная Банком ставка в 6. 9%, которая не субсидируется

Установленная Банком ставка в 6.9%, из коих:

· 2% субсидируется при покупке жилой недвижимости в Ереване,
· 4% субсидируется при покупке жилой недвижимости в марзах РА.

В случае предоплаты банком вместо клиента, в случае страхования имущества и от несчастных случаев (осуществляется со второго года действия кредита)

Упомянутая процентная ставка + 0,6%

В случае страхования имущества вместо клиента банком и в случае страхования от несчастных случаев (реализуется со второго года действия кредита)

Упомянутая процентная ставка + 0,4%

Процентная ставка может быть пересмотрена каждые три года.

Способ предоставления кредита

Выдача кредита одним платежом или поэтапно. При этом, последний транш при поэтапной выдаче кредита должен быть выдан при степени завершенности 80 % и выше.

Выдача кредита одним платежом

Штраф за досрочное погашение кредита

Не применяется

Пени за просрочку основной суммы и процентов по кредиту

За просрочку основной суммы — 0,015 % в день,
За просрочку процентов — 0,1 % в день.

Схема погашения кредита

Аннуитетная схема или равные платежи основной суммы по кредиту, причем платежи должны быть сделаны ежемесячно.

Средство обеспечения возврата кредита

Покупаемая жилая недвижимость

Максимальная стоимость покупаемой жилой недвижимости

Стоимость приобретения – не более 30,000,000 драм и оценочная рыночная стоимость не более 31 миллионов драм.

Стоимость приобретения и оценочная стоимость покупаемой недвижимости сравниваются со средними ценами на недвижимость, публикуемыми Национальной статистической службой РА (с последними опубликованными данными), учитывая площадь и местонахождение недвижимости. В частности, произведение площади квартиры на среднюю стоимость 1 квадратного метра не должно превышать 31.000.000 драм.  

Стоимость приобретения–не более

25, 000,000 драм и оценочная рыночная стоимость не более 26,000,000 драм.

Стоимость приобретения и оценочная стоимость покупаемой недвижимости сравниваются со средними ценами на недвижимость, публикуемыми Национальной статистической службой РА (с последними опубликованными данными), учитывая площадь и местонахождение недвижимости. В частности, произведение площади квартиры на среднюю стоимость 1 квадратного метра не должно превышать  26,000,000 драм.

Страхование

1. Страхование заложенного имущества.
2. Страховые полисы от несчастных случаев, на имя заемщика и со-заемщиков (если таковые имеются). При этом, если имеется со-заемщик/и, страхование от несчастных случаев производится за счет суммы кредита  пропорционально  доходам заемщика и со-заемщика/со-заемщиков.
3. Сумма кредита может составить максимум 90% , если обязательства по ипотеке застрахованы  в размере суммы, превышающей 70%-ое (80% для первичного рынка) соотношение Кредит/залог. Ипотечное страхование должно действовать до момента, когда заемщик из суммы кредита произведет платеж в размере суммы, превышающей 70%-ое (80% для первичного рынка) соотношение Кредит/залог.

Способ предоставления кредита

· В безналичной форме (сумма перечисляется на счет продавца).

Прочие условия

· При покупке недвижимости Заемщик вносит в Банк авансовый платеж[3], который замораживается до выдачи кредита.
· При покупке недвижимости на первичном рынке, в качестве документа, подтверждающего авансовый платеж, Клиент может представить в Банк квитанцию об оплате задатка, выданную застройщиком и/или договоры/соглашения о задатке.

Сроки принятия решений о предоставлении кредита или отклонении кредитной заявки

· Решение о предоставлении кредита или отклонении кредитной заявки принимается в течение 10 (десяти) рабочих дней после полного представления требуемых Банком предварительных документов.
· Кредит выдается при положительном решении Банка в течение 2 (двух) рабочих дней после завершения процесса оформления имущества в качестве предмета залога.

[1] При расчете соотношения “Кредит/залог” берется наименьшее из значений стоимости оценки и покупки недвижимости.
[2] Требование страхования перестает работать с момента, когда в результате платежей по кредиту соотношение кредит/залог достигает 70% при покупке квартиры на вторичном рынке (не у застройщика) и 80% при покупке на первичном рынке (непосредственно у застройщика).
[3] В размере разницы между покупной ценой имущества и суммой кредита.

Оценка покупаемой в кредит недвижимости: подходы и методы :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Если у вас появилась потребность купить недвижимость по ипотеке или получить кредит под залог уже имеющейся, то очень важно понимать, сколько она стоит. Следует отметить, что для банка-кредитора это тоже один из ключевых вопросов.

Фото: Оценка покупаемой в кредит недвижимости: подходы и методы

Если у вас появилась потребность купить недвижимость по ипотеке или получить кредит под залог уже имеющейся, то очень важно понимать, сколько она стоит. Следует отметить, что для банка-кредитора это тоже один из ключевых вопросов. В конечном счете именно от рыночной стоимости объекта зависит сумма средств, которая будет выдана заемщику. По этой причине со стороны банка одним из обязательных условий является независимая оценка.

В случае покупки недвижимости по ипотеке оценку рыночной стоимости объекта будет проводить аккредитованная в банке-кредиторе оценочная компания. Результатом оценки является так называемый отчет, или альбом, об оценке, в котором отражена полная информация по объекту, в том числе и его рыночная стоимость. Данный вид деятельности подлежит обязательному страхованию, что обеспечивает защиту прав потребителей услуг оценки. Чаще всего предметом покупки или залога выступает недвижимость в виде квартиры, земельного участка, дома. Независимо от того, будете ли вы покупать квартиру с помощью агентств недвижимости (АН) или самостоятельно, нужно знать, как происходит оценка рыночной стоимости.

Строго говоря, существуют три основных подхода к оценке недвижимости.

1) Сравнительный, или аналоговый, метод. Он основан на подборе схожих объектов и их сравнении по основным параметрам с оцениваемым.

2) Затратный метод. Его особенность заключается в том, что цена определяется из расходов на покупку аналогичной недвижимости, при этом берется в расчет физический износ недвижимости.

3) Метод доходности, или капитализации. В нем цена определяется исходя из той прибыли, которую объект будет приносить собственнику, и окупаемости вложенных средств за определенный период времени.

Фактически, оценка — это комплексный анализ приобретаемого объекта. В зависимости от назначения недвижимости используется тот или иной подход. Результаты и методология, которые применяются и указываются в оценочном отчете, будут зависеть от назначения объекта: для новостроек — затратный метод, для коммерческой недвижимости — доходный, а для жилой — сравнительный. Особое внимание стоит обратить на сравнительный метод, т.к. подавляющее большинство заемщиков приобретают жилую недвижимость для личного проживания.

То, как работает и ведет расчеты оценочная компания, — отдельная и сложная тема. Остановимся на самостоятельной оценке. Во-первых, вы можете обратиться за помощью к риэлторам, которые проведут оценку квартиры. Естественно, при звонке в АН не следует говорить о том, что вы собираетесь покупать квартиру, будет лучше представиться собственником, который собирается продавать недвижимость. Будет достаточно просто обрисовать параметры объекта (местоположение, площадь, количество комнат, состояние и т.д.).

Специалисты АН сами проведут мониторинг похожих объектов, сделают сравнительный анализ и корректировку цен. Обычно эта процедура занимает несколько часов и ее результаты близки к реальной рыночной ситуации, т.к. риэлторы имеют опыт работы в этой сфере и, что самое главное, доступ к специализированным базам по недвижимости. Хочу заметить, что такого рода услуга оказывается бесплатно. Во-вторых, если вы все же хотите сами оценить квартиру, то и для этого сегодня существуют доступные способы. Как уже говорилось выше, при сравнительном методе оценки используются объекты-аналоги, следовательно, главная задача — получить доступ к базам недвижимости.

По этому вопросу советую обратиться к интернету. Здесь вы найдете электронные версии основных изданий, специализирующихся на недвижимости, и у каждого из них есть свои сводные базы по продаваемым объектам. Кстати, те программы, которые используют АН, также можно найти в интернете. Компании, продающие такие базы, охотно предлагают всем желающим бесплатно установить пробные версии, а их вам будет вполне достаточно.

Теперь, когда понятно, откуда взять информацию для сравнительного анализа, дело за малым. В основной своей массе все дома и квартиры в них являются типовыми, поэтому подобрать 5-10 объектов, которые наиболее похожи на приобретаемый или продаваемый вами, не составит большого труда. Главные параметры, по которым нужно сравнивать недвижимость, — это местоположение (удаленность от центра, шаговая доступность станции метро, развитость инфраструктуры и т. п.), этажность дома и материал стен, этаж, на котором расположена квартира, количество комнат, метраж, состояние квартиры и юридическая ситуация с правоустанавливающими документами на объект.

Каждый из указанных аспектов, в сравнении с оцениваемой недвижимостью, будет давать корректировку цены в ту или иную сторону. Весь процесс оценки, величины корректировки и другие моменты — весьма долгое и сложное дело для человека, который не имеет соответствующего опыта. Поэтому разумнее будет доверить данную работу профессионалам из АН, получить их экспертное заключение в устной форме и уже на этом основании самим дополнительно перепроверить информацию о цене.

Владислав Есенков (РБК.Кредит)

Кредит под залог коммерческой недвижимости

buy-purchase-card-paymentArtboard 6

Для лучшего отображения на сайте фото должно быть сделано на белом фоне

  • Кредит
    наличными
  • Кредит под залог
    недвижимости
  • Кредит под залог
    автомобиля
  • Рефинансирование
  • Ипотека
  • Кредит для
    бизнеса
  • Помощь
    в кредите

Рассчитайте свой кредит

Сумма кредита

Срок кредита

Годовая ставка

Дополнительные параметры

Вид платежа

Дата получения кредита

№ платежаДата платежаСумма платежаОсновной долгНачисленные процентыОстаток задолженности

Онлайн-эфир решений по заявкам на кредит

Лучшие предложения кредитов под залог коммерческой недвижимости

Под залог квартиры (с безопасной доставкой карты)

от от 7. 9 % %

годовых

от 40 457₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 2673

Под залог недвижимости на любые цели

от от 8.8 % %

годовых

от 41 323₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 902

Под залог недвижимого имущества

от от 6.9 % %

годовых

от 39 508₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 963

Кредит под залог недвижимости

от от 13.99 % %

годовых

от 46 526₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 3138

Особые условия держателям зарплатной карты Банка

от от 16 % %

годовых

от 49 169₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

Сумма и срок кредитаСтавкаПлатеж, /месПереплата,Расчет

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 2587

Кредит под залог недвижимости

от от 18 % %

годовых

от 50 787₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 3124

Под залог квартиры

от от 5.5 % %

годовых

от 38 202₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 2707

Под залог недвижимости

от от 7.9 % %

годовых

от 40 457₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 2998

Потребительский кредит

от от 8 % %

годовых

от 40 553₽/мес

Платеж

Получить кредит

Лиц. № 2518

Потребительский кредит под залог недвижимости

от от 9. 5 % %

годовых

от 42 004₽/мес

Платеж

Получить кредит

Лиц. № 3388

Золото Югры

от от 9.8 % %

годовых

от 42 298₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 588

Кредит на личные цели

от от 10 % %

годовых

от 42 494₽/мес

Платеж

Получить кредит

Лиц. № 2860

Топ-менеджерам+

от от 10 % %

годовых

от 42 494₽/мес

Платеж

Получить кредит

Лиц. № 3421

Потребительский кредит на индивидуальных условиях

от от 10 % %

годовых

от 42 494₽/мес

Платеж

Получить кредит

Лиц. № 53

Кредит под залог недвижимости

от от 10.2 % %

годовых

от 42 691₽/мес

Платеж

Получить кредит

Лиц. № 2816

Кредит на любые цели под залог недвижимости

от от 10.2 % %

годовых

от 42 691₽/мес

Платеж

  • Условия
  • Требования
  • Документы
  • Пример расчета

Условия

Требования

Документы

Пример расчета

ПодробнееПодробнее

Получить кредит

Лиц. № 1481

Обновлено 07.09.22

Как получить кредит
под залог недвижимости
выгодно и безопасноОбещаем уложиться в 2 минуты

2020-02-10

Кредитная история

Экспертное заключение по вашей кредитной историина основе данных из двух бюро

Акционерное общесвто ОКБ

Крупнейшее бюро кредитных историй, возглавляет список БКИ России.

Решение за 20 минут!

услуга предоставляется
в офисе компании

Проверить кредитную историюрасширенная версия из НБКИ

Национальное бюро кредитных историй

Стоимость 1000 ₽

необходимо письменное согласие
на обработку данных

Кредит под залог приобретаемой недвижимости

Опубликовано: 20-06-2020

Отредактировано: 25-09-2022

Просмотров: 323

Комментарии: 0

Вопрос

Хочу оформить кредит под залог приобретаемой недвижимости, но абсолютно не разбираюсь в финансовых нюансах. Не знаю, как приобрести недвижимость в кредит с оптимальной выгодой для себя. Будьте добры, подскажите, проинформируйте. Мария Николаевна.

Ответ

Мария Николаевна, добрый день! Чтобы осуществить оформление займа под залоговое обеспечение в виде приобретаемого Вами жилья, никаких особых навыков от Вас не потребуется. Важно внимательно изучить предлагаемую банком информацию, и Вы все поймете.

Узнайте, какой банк одобрит кредит

Пройдите короткий тест и узнайте, какие банки готовы одобрить вам кредит. Выберите из списка подходящий банк, подайте онлайн заявку и получите деньги уже сегодня.

Данный вид заимствования предполагает приобретение жилья на кредитные денежные средства. А приобретаемое жилье будет являться залоговым обеспечением по выданному Вам займу.

Вы должны будете обеспечить первый взнос по кредиту порядка 10,00%-20,00% от общей стоимости приобретаемой недвижимости. И чем выше Вы сможете внести первый платежный взнос, тем больше шансов на получение займа для приобретения недвижимости под низкий процент.

Кредит под залог приобретаемой недвижимости банковские организации выдают на покупку жилого помещения как в новостройках, так и на оформление купли-продажи между гражданами.

Поэтому для начала Вам, Мария Николаевна, следует определить для себя, какую недвижимость Вы будете приобретать.

При андеррайтинге квартир в строящихся объектах, который проводит банк, анализируется не только объект недвижимости. Банковская организация серьезным образом проверяет и собственника жилого помещения, которое приобретается, и действующий договор купли-продажи, который должен быть нотариально заверенным. Серьезность выдачи кредита на приобретение недвижимости под залог объясняется наличием большого риска для банковской организации.

Также Вы должны знать, что процедура оформления заимствования под залог приобретаемой недвижимости обычно продолжается около четырех недель рабочего времени. И это если все условности приобретения будут соблюдены с максимальной точностью.

В противном случае процесс оформления займа под залог приобретаемой недвижимости может затянуться на неопределенный срок. Или же придется приобретать другую недвижимость, может быть среди уже построенного жилья.

При оформлении займа под залог приобретаемой недвижимости в строящихся жилых массивах, лучше сначала все обговорить в офисе банка в присутствии настоящего покупателя, предполагаемого продавца и кредитного специалиста банковского подразделения и только потом совершать кредитную сделку.

Эта информация полезная?

Над материалом работали

Игнатов Эмин

Автор


Автор сайта CrediBlog.ru. Готовит материалы, анализирует предложения банков, консультирует посетителей. Для связи: [email protected]

Романова Алиса Викторовна

Редактор


Главный редактор сайта CrediBlog.ru, проверяет информацию в материалах на достоверность и актуальность. Для связи: [email protected]

Читайте подробнее

Как правильно пользоваться кредитом?

Если вы хотите воспользоваться кредитом для выполнения своей цели, то, пожалуйста, ознакомьтесь с этой статьей, чтобы не столкнуться с проблемами или невозможностью его выплаты.

Виды кредитов для физических лиц

В настоящее время многие граждане пользуются заимствованием в банковских структурах. Они в курсе того, что оформляя заем на одну денежную сумму, возвращать нужно будет с довольно большими процентами.

Ипотека: с чего начать и как правильно провести сделку?

Что такое ипотека? Какие минусы подразумевает ипотека? Я хочу взять ипотеку, но не знаю с чего начать… Расскажите о процентах и статистике на территории нашей страны, согласно вопросу ипотеки. Можно ли на сайте оформить заявку? С уважением, Ангелина Николаевна.

Продать кредитный автомобиль ПТС на руках

Если Вы решили продать автомобиль, кредит за который ещё не выплачен, то данная статья поможет Вам узнать все тонкости и детали.

9 банков, в которых можно взять кредит с открытыми просрочками!

Есть открытые просрочки по кредитам, но необходим еще один? Список банков, которые выдают кредиты с просрочками!

Как продать автомобиль, который в кредите?

Многие люди, приобретая транспортное средство в кредит, рассчитывают на возможность своевременного погашения долга. Но в жизни бывают разные ситуации, и иногда необходима сумма денег, которую можно получить только, продав кредитный автомобиль.

Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту [email protected]

Спасибо, вы помогаете нам стать лучше

Типы кредитов на недвижимость

Существует несколько видов кредитов и методов финансирования покупки жилой недвижимости:

  • обычные кредиты
  • кредиты, застрахованные государством
  • финансирование продавца
  • целевые кредиты

является некоторая неопределенность в оценке недвижимости, все кредиты, обеспеченные недвижимостью, ограничены максимальным процентом от оценочной стоимости залога, называемым отношением кредита к стоимости ( LTV коэффициент ) за вычетом суммы любых оставшихся кредитов старшего порядка, обеспеченных недвижимостью.

Коэффициент кредита к стоимости = сумма ипотека / оцененная стоимость недвижимости

  • Оценка: 100 000 долл. США
  • Максимум LTV: 80%
  • Оценка × Максимум LTV = 80 000
  • Баланс ипотеки: 65 000 000
  • . недвижимость: $80 000 – $65 000 = $15 000

Многие жилищные ипотечные кредиты гарантируются федеральным правительством, и многие кредиторы продают эти ипотечные кредиты Fannie Mae (также известной как Federal National Mortgage Association, FNMA) и Freddie Mac (также известной как Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC) , которые затем создают ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые продаются инвесторам. Когда-то публичные корпорации Fannie Mae и Freddie Mac контролировались Федеральным управлением жилищного финансирования (FHFA), федеральным консерватором, который взял на себя управление Fannie Mae и Freddie Mac в сентябре 2008 года в результате Великой рецессии. Следовательно, оба учреждения в основном принадлежат Министерству финансов США.

Обычные ссуды

Обычная ссуда является наиболее распространенным типом ипотечного кредита, который обеспечивает адекватное обеспечение кредитора без государственных гарантий. Заемщик должен заплатить не менее 20% от оценочной стоимости имущества, чтобы соотношение кредита к стоимости ( LTV ) не превышало 80%. В случае дефолта кредитор может вернуть имущество во владение и обычно может продать его по цене, достаточно высокой, чтобы погасить кредит. Кредитор защищает себя, гарантируя, что заемщик может погасить кредит, что определяется доходом заемщика, трудовой историей, высоким соотношением доходов к расходам на жилье, высоким соотношением доходов к долгу и кредитным рейтингом заемщика. . Кроме того, кредитор получает оценку недвижимости, чтобы убедиться, что стоимость имущества составляет не менее 125% от суммы кредита, что соответствует минимальному коэффициенту LTV, равному 80%.

Кредиты, застрахованные FHA

Федеральное жилищное управление ( FHA ), агентство Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), страхует долгосрочные кредиты кредиторов. Его основная цель — управлять гарантиями по кредитам и страхованием по ипотечным кредитам, чтобы сделать владение домом более доступным для американцев с низким доходом. Кредиторы должны быть одобрены FHA, а заемщики должны соответствовать минимальным требованиям FHA. Кроме того, недвижимость, обеспечивающая ссуду, также должна соответствовать стандартам FHA в отношении качества строительства, качества района и других факторов. Кроме того, оценщик имущества должен быть одобрен FHA.

FHA страхует заемщика от дефолта, но заемщик должен заплатить за эту защиту, заплатив страховой взнос по ипотечному кредиту. Благодаря страховке заемщики могут вносить меньший первоначальный взнос, который в настоящее время составляет 3,5%, что значительно ниже 20%, необходимых для обычных кредитов. Когда заемщик не выполняет свои обязательства, FHA возмещает кредитору убытки, включая расходы по обращению взыскания.

Застрахованные кредиты FHA могут быть использованы для покупки жилой недвижимости от 1 до 4 квартир. FHA часто меняет комиссию за ипотечный взнос, но в настоящее время на срок не более 15 лет, а отношение суммы кредита к стоимости не превышает 9.0%, FHA взимает авансовый взнос в размере 1,75% от суммы кредита и годовой взнос в размере 35 базисных пунктов или 60 базисных пунктов, если LTV превышает 90%. Для кредитов на срок более 15 лет и с LTV, не превышающим 95%, первоначальная премия составляет 1,575%, а годовая премия составляет 120 базисных пунктов, или 1,2%; если LTV превышает 95%, то годовая премия составляет 1,25%. Для кредитов, превышающих 625 000 долларов США, FHA добавляет 25 базисных пунктов к премии. Если продавец оплачивает 3% или 6000 долларов США от стоимости закрытия покупателя, то эти платежи будут рассматриваться как уступки при продаже, что снизит цену продажи, на основе которой будет рассчитываться страховая премия по кредиту.

Для любого региона FHA устанавливает максимальную сумму кредита, поэтому все кредиты ограничиваются меньшим из максимальной суммы или коэффициента LTV. Максимальный LTV в 96,5% основан на меньшей из продажной цены или оценочной стоимости; 30 лет — максимальный срок кредита, а 3,5% в настоящее время — минимальный первоначальный взнос, необходимый для проживания на одну семью.

Заемщик может произвести досрочное погашение без штрафных санкций, если кредитор будет уведомлен о досрочном погашении не менее чем за 30 дней; если менее 30 дней, то кредитор может взимать проценты до 30 дней.

Ссуды, выданные после 15 декабря 1989 г., не могут быть приняты ни для инвестиционной собственности, ни для заемщиков, если только они не соответствуют требованиям для получения ссуды FHA. Ссуды, выданные до 1 декабря 1986 г., можно принять, но ссуды после этого требуют кредитоспособного покупателя.

FHA также страхует другие виды кредитов, такие как:

  • субсидируемые кредиты для семей с низким и средним уровнем дохода
  • кредиты с поэтапной выплатой
  • кредиты с регулируемой процентной ставкой

Гарантированные кредиты VA

Администрация по делам ветеранов ( VA ) также гарантирует кредиты квалифицированным ветеранам, и, как и кредиты FHA, квалификация для кредитов, застрахованных VA, требует минимальных стандартов кредиторов, заемщиков и имущества. Кредиты VA имеют несколько явных преимуществ по сравнению с другими типами кредитов: до 417 000 долларов США могут быть заимствованы без первоначального взноса, если недвижимость будет основным местом жительства заемщика. Кроме того, кредиты VA не налагают максимального коэффициента долга и минимального кредитного рейтинга. Однако, поскольку VA использует собственных оценщиков, закрытие недвижимости может занять на несколько недель больше, чем в среднем. Из-за дополнительной бюрократии с кредитами VA кредиторы пытаются увести ветеранов от кредитов VA, хотя кредит VA, вероятно, был бы лучше для заемщика. Нет штрафа за досрочное погашение, и кредиты VA могут быть приняты, если покупатель соглашается на соглашение о допущении. Тем не менее, первоначальный заемщик остается ответственным за долг, если VA не дает разрешения.

Хотя VA обычно только страхует ссуды, в сельской местности, где ипотечные кредиты могут быть недоступны, VA может фактически ссужать деньги. Хотя заемщик не платит за гарантию по кредиту, при закрытии взимается плата за финансирование в размере VA . Если заемщик не выполняет свои обязательства, то VA будет платить за сумму между гарантированной суммой и выручкой от любого обращения взыскания.

Оценщик должен быть одобрен VA, и на основании оценки VA выдает Certificate of Reasonable Value , которое будет максимальной стоимостью, гарантированной VA.

У VA нет требований к авансовым платежам, но кредитор, вероятно, будет. Хотя максимальной суммы кредита нет, VA гарантирует только 25% суммы, вплоть до максимума, который зависит от средней стоимости дома, по оценке FHA, для округа, в котором находится недвижимость. Максимальная сумма кредита может быть получена от VA путем применения сертификата соответствия. Для 1-4 семейных резиденций максимальный срок кредита составляет 30 лет; для ферм, 40 лет.

Как и в случае кредитов FHA, процентная ставка является предметом переговоров, и кредитор может взимать дисконтные баллы, комиссионные сборы и любые другие разумные расходы. Некоторые из этих расходов могут быть оплачены продавцом, но они не могут быть профинансированы. Плата за финансирование VA, которая может быть профинансирована, представляет собой процент от суммы кредита, где процент зависит от типа кредита, военной категории, наличия первоначального взноса, и если это застрахованный кредит 1 st VA для заемщик.

Финансирование продавца

Продавец недвижимости может предоставить несколько видов финансирования. По ипотеке на покупку денег (PMM) заемщик выдает ипотеку и расписку продавцу, а продавец передает право собственности покупателю.

Универсальный заем часто используется, когда продавцу не разрешается досрочно погасить ипотечный кредит на имущество без штрафных санкций или когда покупатель хочет минимизировать или устранить первоначальный взнос при покупке. Покупатель предоставляет продавцу младшую ипотеку, затем продавец использует платежи по вторичной ссуде для выплат по первоначальной 1 ст ипотека. Вторичные кредиты позволяют покупателю приобрести недвижимость с минимальными денежными вложениями, в то время как продавец может получить прибыль от возможной более низкой процентной ставки по старшему кредиту и более высокой ставки по вторичному кредиту.

Покупатель должен убедиться, что в циклической ипотеке есть положения, которые позволят покупателю заплатить первоначальному кредитору, если продавец не выполнит свои обязательства по первоначальной ипотеке. Кроме того, ссуды с обертыванием не будут работать, если первоначальная ипотека имеет положения об ускорении или отчуждении, когда остаток первоначальной ипотеки должен быть выплачен при передаче права собственности покупателю.

В договоре о купле-продаже продавец сохраняет право собственности, но покупатель получает право собственности по праву справедливости, что позволяет владение при осуществлении платежей продавцу в соответствии с условиями договора. Продавец передает юридическое право собственности, когда покупная цена была уплачена. Договор купли-продажи используется продавцами, чья существующая ипотека имеет пункт о выплате при продаже, когда непогашенный остаток по кредиту подлежит оплате при передаче правового титула покупателю.

Займы под залог жилья

Ссуда ​​ собственного капитала обычно представляет собой младшую ипотеку, обеспеченную собственным капиталом домовладельца, и почти всегда имеет переменную процентную ставку. Кредиты под залог собственного капитала обычно используются для консолидации долга или для финансирования других крупных покупок. Проценты, взимаемые по кредитам под залог недвижимости, как правило, не облагаются налогом в качестве постатейного вычета. Ссуды на покупку собственного капитала могут быть структурированы либо как кредитная линия собственного капитала или HELOC , где домовладелец может использовать кредитную линию по мере необходимости, либо как единовременная сумма, полученная после завершения финансирования. Максимальная сумма кредита представляет собой разницу между оценочной стоимостью имущества и максимальным соотношением кредита к стоимости, разрешенным кредитором, принимая во внимание все существующие ипотечные кредиты на недвижимость. Сумма вычитаемых процентов ограничена:

Вычитаемый процент от основного капитала дома = Меньше 100 000 долларов США или (Справедливая рыночная стоимость дома – Долг за приобретение) ипотека 1 st . Соотношение LTV обычно колеблется от 60% до 80% от оценочной стоимости дома. Ссуды под залог недвижимости часто рекламируются как ссуды без затрат на закрытие и с низкими процентными ставками, но обычно включают скрытые сборы, такие как плата за оценку и ежегодная плата. Заемщики также должны учитывать, будут ли процентные ставки повышаться в будущем, поскольку процентные ставки являются переменными и будут расти вместе с общими процентными ставками, что сделает погашение кредита более дорогим.

HELOCS также могут иметь дополнительные условия кредита: заемщик может иметь возможность платить только проценты на срок до 10 лет, называемый периодом выдачи ; впоследствии должны быть выплачены как проценты, так и основная сумма долга. Кроме того, для некоторых HELOC может потребоваться немедленная ничья.

Целевые ссуды

Целевые ссуды отличаются как по своей цели, так и по условиям от более распространенных ипотечных кредитов на приобретение жилья или ссуд, обеспеченных собственным капиталом. Это наиболее распространенные виды целевых кредитов.

Прямая ссуда (также известная как срочная ссуда ) — это тип ссуды, при котором в течение срока кредита выплачиваются только проценты, а основная сумма выплачивается в конце срока. Прямые кредиты были типом кредитов, доступных для финансирования недвижимости. Таким образом, если процентная ставка составляет 5%, а сумма кредита составляет 100 000 долларов США, то общая сумма, которую необходимо погашать ежегодно, будет равна 100 000 долларов США × 5% = 5000 долларов США. Если срок кредита составляет 10 лет, то заемщик должен платить 5000 долларов в год и в конце 10 -й -й год, заемщик также должен выплатить основную сумму в размере 100 000 долларов США, что в сумме составляет 105 000 долларов США за прошлый год.

Бессрочная ссуда очень похожа на ссуду под залог дома, но позволяет заемщику увеличить долг по существующей ипотеке, обеспеченной недвижимостью, до определенной суммы. Заемщик оформляет кредитору записку, в которой указывается максимальная сумма ипотеки, которая может быть первоначальной суммой займа, а также условия открытия дополнительных кредитов и их погашения. Процентные ставки по открытым кредитам обычно основаны на рыночных ставках на момент открытия кредита.

Ипотека на выкуп — это ипотека, при которой в момент выдачи ипотеки вносится крупный платеж, выплачиваемый кем-то, кроме заемщика, для снижения процентной ставки на 1 ст несколько лет кредита. Эти виды кредитов часто используются строителями жилья для стимулирования продаж своих новых домов. Постоянный выкуп — это более крупный авансовый платеж, который снижает процентную ставку в течение срока действия кредита, поэтому он имеет эффект, аналогичный выплате дисконтных баллов, но средства не выплачиваются заемщиком, а платеж удерживается на условном депонировании. счет, который используется для снижения эффективной процентной ставки по кредиту.

Однако большинство выкупов являются временными выкупами , основанными на соглашениях о выкупе между заемщиком и поставщиком средств выкупа, когда авансовый платеж удерживается на условном депонировании. Все ипотечные инструменты должны отражать постоянные условия оплаты, независимо от выкупа. Кредитор снимает сумму со счета условного депонирования, так что платеж по ипотеке покупателем плюс снятые средства со счета условного депонирования равняются регулярному платежу, который кредитор обычно получает по процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Поскольку большинство кредиторов продают свои ипотечные кредиты Freddie Mac и Fannie Mae, соглашения о выкупе должны соответствовать их требованиям: период сниженной процентной ставки не может превышать 3 лет, а процентная ставка не может увеличиваться более чем на 1% в год. Таким образом, соглашение о выкупе 3-2-1 снизит процентную ставку заемщика на 3% в течение 19 лет.0091-го -го года, 2% в 2-м -м -м году и 1% в 3-м -м -м году; после этого процентная ставка будет процентной ставкой, предусмотренной в ипотеке. Средства на выкуп подлежат возврату либо заемщику, либо кредитору, в зависимости от соглашения, только в том случае, если ипотека будет погашена в течение начального 3-летнего периода, как это произошло бы при продаже. Если ипотека лишена права выкупа, то средства выкупа будут применены к долгу по собственности. Если покупатель берет на себя ипотеку, то новый покупатель может продолжать использовать средства в соответствии с условиями первоначального соглашения о выкупе. Фонды выкупа не могут использоваться для выплаты просроченных сумм и не могут уменьшать сумму ипотечного кредита для определения коэффициента LTV. Кроме того, выкуп может использоваться только для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой или для определенных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой для основного или вторичного жилья, но они не могут использоваться для инвестиционной недвижимости или операций рефинансирования с выплатой наличных.

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой ( ARM ) — это ипотечные кредиты, по которым процентная ставка может периодически корректироваться в течение срока кредита. Процентная ставка обычно привязана к определенной рыночной процентной ставке.

Ипотечные кредиты с поэтапным платежом ( GPM ) требуют более низких платежей в течение 1 st нескольких лет для покупателей, которые ожидают, что их доход увеличится в последующие годы. Как правило, платежи GPM начинаются с низкой суммы в 1-й -й год, затем увеличить на определенный процент в течение определенного количества лет, затем выровнять на сумму платежа, достаточную для погашения кредита.

По ипотечному кредиту проценты и платежи могут основываться на более длительном сроке, чем фактический срок кредита. Например, основная сумма и процентные платежи могут быть основаны на 30-летней ссуде с 5-летней доплатой за 5-летнюю ссуду на воздушной подушке. Последний платеж, который на сегодняшний день является самым крупным платежом, — это платеж на воздушном шаре, который погашает кредит. Чаще всего баллонной ипотекой пользуются покупатели, которые планируют прожить в новом доме всего несколько лет.

Пакетные кредиты предназначены для финансирования покупки недвижимости и личного имущества, например, меблированной квартиры или кондоминиума.

Строительные ссуды представляют собой ссуды с высоким риском, используемые для финансирования строительства или ремонта жилья. Однако ссуды на строительство обычно не выдаются единовременно; вместо этого кредитор выплачивает взносы, известные как , рисует , по мере продвижения строительства. Кредитор осматривает имущество перед оплатой каждого розыгрыша. Кроме того, генеральный подрядчик должен предоставить кредитору отказ от прав, который освобождает субподрядчиков от права удержания механики в отношении собственности. Заемщик выплачивает начисленные проценты периодически, исходя из рассеянной суммы. Ожидается, что заемщик найдет постоянное финансирование, когда строительство будет завершено.

Строительные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, потому что кредитор должен периодически осматривать имущество, чтобы убедиться, что работа идет гладко, потому что строительство может быть отложено, потому что генеральный подрядчик или субподрядчики могут выйти из бизнеса, или потому что освобождение от возможного залоговые права механика могут быть нарушены законом.

Промежуточные ссуды используются для покрытия периода между краткосрочной ссудой на строительство и долгосрочной постоянной ссудой, когда кредитору трудно найти долгосрочного кредитора с приемлемыми условиями. Постоянные ссуды (также известные как ссуды на вынос ) используются для погашения остатка строительных ссуд после завершения строительства. Условия обычно более выгодные, так как строительство уже завершено, поэтому риск снижается. Часто первоначальный кредитор предлагает ссуду на строительство на постоянной основе, которая становится постоянной ссудой после завершения строительства.

Ссуды на участие позволяют кредитору участвовать в доходах или собственном капитале в обмен на более выгодные условия ссуды. Ссуды на участие чаще всего используются для коммерческой недвижимости, где кредитор может получать процент от арендной платы.

Полная ипотека обеспечена более чем одним имуществом, обычно используемым для финансирования нескольких участков земли, застраиваемых подрядчиком. Положение об освобождении позволяет застройщику продавать отдельные лоты, не отказываясь от полной ипотеки.

Многие объекты коммерческой недвижимости используют кредит на продажу с обратной арендой , чтобы высвободить деньги для бизнеса. Предприятие продает имущество инвестору, который, в свою очередь, сдает его обратно в аренду предприятию.

Кредиты на коммерческую недвижимость: что нужно знать перед подачей заявки

Покупка коммерческой недвижимости для создания нового объекта (например, магазина, офиса или склада) или для расширения существующего часто является серьезным обязательством для малого бизнеса, который обычно финансируется за счет кредита на коммерческую недвижимость. . Доступ вашего бизнеса к такому виду кредита, который в некоторых отношениях напоминает ипотечный кредит на коммерческую недвижимость, зависит от нескольких факторов, которые различаются в зависимости от источника кредита. Администрация малого бизнеса (SBA) имеет программы, которые гарантируют кредиты на коммерческую недвижимость.

  • Как получить кредит под коммерческую недвижимость
  • Что ищут кредиторы?
  • Как подготовиться к процедуре подачи заявки
  • Где взять кредит на коммерческую недвижимость

Кредиты на коммерческую недвижимость обычно используются для покупки или ремонта коммерческой недвижимости. Кредиторы обычно требуют, чтобы собственность занимала владелец, а это означает, что ваш бизнес должен будет занимать не менее 51% здания. Чтобы получить кредит на коммерческую недвижимость, вам нужно определиться с типом коммерческого кредита, который вам нужен — в зависимости от собственности и бизнеса — а затем сузить круг вариантов кредитора.

Что ищут кредиторы?

Кредиторы обычно предъявляют три набора требований, прежде чем предоставить коммерческий кредит вашему малому бизнесу. Эти требования, вероятно, относятся к финансам вашего бизнеса, вашим личным финансам и характеристикам недвижимости.

Бизнес-финансы

Как правило, кредиты на коммерческую недвижимость требуют тщательной проверки — малый бизнес считается рискованным, и многие из них не достигают успеха. Банки и коммерческие кредиторы должны будут просмотреть ваши бухгалтерские книги, чтобы убедиться, что у вашего бизнеса есть денежный поток, необходимый для погашения кредита.

Кредитор, скорее всего, рассчитает коэффициент покрытия долга вашей компании, который определяется как ваш годовой чистый операционный доход (NOI), разделенный на годовой общий объем обслуживания долга (сумма, которую вам придется потратить на погашение основного долга и процентов по кредиту). долг). Типичным требованием является соотношение 1,25 или выше. Например, если ваш бизнес не имеет долгов и подает заявку на получение кредита на коммерческую недвижимость в размере 100 000 долларов США, кредитор захочет убедиться, что ваш NOI составляет не менее 125 000 долларов США.

Деловой кредит

Кредитор также проверит кредитный рейтинг вашего бизнеса, чтобы оценить ваш доступ к коммерческому кредиту и условия — процентная ставка, период окупаемости, требование первоначального взноса — которые будут применяться. Минимальный требуемый кредитный рейтинг FICO Small Business Scoring Service (SBSS) составляет 155 для кредита SBA 7 (a), флагманской кредитной программы государственного агентства, хотя существует множество исключений, которые позволяют малым предприятиям получить кредит с баллом ниже, чем минимум.

Ваш малый бизнес должен быть структурирован как коммерческая единица, такая как компания с ограниченной ответственностью или корпорация типа S. Кредит на недвижимость для индивидуального предпринимателя будет считаться личным, а не коммерческим, что поставит под угрозу ваше личное состояние, если вы не выплатите кредит.

Личные финансы

Небольшие компании обычно контролируются владельцем или несколькими партнерами. Банки и коммерческие кредиторы захотят проверить ваш личный кредитный рейтинг и историю, чтобы узнать, были ли у вас финансовые проблемы в прошлом, такие как дефолты, потеря права выкупа, налоговые удержания, судебные решения и многое другое. Низкий личный кредитный рейтинг может снизить шансы вашей компании на одобрение коммерческого кредита.

Характеристики недвижимости

Имущество, финансируемое за счет кредита, выступает в качестве залога, и кредитор налагает залог на имущество, что позволяет арестовать его, если вы не погасите его вовремя. Чтобы претендовать на получение кредита на коммерческую недвижимость, ваш малый бизнес обычно должен занимать не менее 51% здания. В противном случае вам следует подать заявку на получение кредита на инвестиционную недвижимость, что подходит для аренды недвижимости.

Денежные ссуды

Кредиторы с твердыми деньгами обычно основывают ссуды исключительно на стоимости имущества, мало обращая внимания на кредитоспособность заемщика. Подходящие объекты могут включать коммерческие здания, витрины или объекты, такие как склад или лаборатория. Односемейные резиденции не будут соответствовать требованиям, хотя многоквартирная недвижимость может, если вы ведете свой бизнес из нее, и бизнес занимает не менее 51% собственности.

Как правило, кредиты на коммерческую недвижимость выдаются с отношением кредита к стоимости (LTV) около 65% к 80%. Например, если недвижимость оценивается в 200 000 долларов, а кредитор требует 70% LTV, вы должны будете внести 60 000 долларов, чтобы получить кредит в размере 140 000 долларов.

Как подготовиться к процессу подачи заявки

Подача заявки на коммерческую ипотеку может занять много времени и часто требует большого количества документации. С другой стороны, вы можете получить твердый кредит за несколько дней, не предоставляя обильной финансовой информации.

Как правило, банки и кредиторы требуют от вас предоставить следующую общую информацию:

  • Налоговые декларации по бизнесу
  • Ваши книги, записи и финансовые отчеты
  • Банковские выписки за последние три месяца или более
  • Подробности о залоге
  • Сторонняя оценка имущества
  • Бизнес-план

С другой стороны, кредитор, работающий с твердыми деньгами, сосредоточится на текущей и прогнозируемой стоимости имущества с меньшими требованиями к раскрытию другой финансовой информации.

Как повысить шансы на одобрение

Владельцы бизнеса с плохой кредитной историей или новые предприятия могут столкнуться с дополнительными препятствиями при подаче заявки на получение кредита на коммерческую недвижимость. Некоторые вещи, которые вы можете сделать, чтобы повысить свои шансы на улучшение, включают:

  • Погасить существующую задолженность и принять другие меры для улучшения вашей кредитной истории.
  • Предоставление дополнительного залога, если он у вас есть
  • Добавление инвестора или созаемщика
  • Согласие на больший первоначальный взнос и/или более высокую процентную ставку
  • Выбор менее дорогой недвижимости

Где взять кредит на коммерческую недвижимость

Если вам интересно, где взять кредит на коммерческое строительство, вы можете получить его из нескольких источников. Вам придется сравнить ставки по коммерческим кредитам от различных кредиторов, чтобы выяснить, какой из них лучше всего подходит для вас.

Ниже приводится сводка плюсов и минусов работы с определенными типами кредиторов:

Банки

Большинство банков предоставляют коммерческое финансирование для различных типов недвижимости. Типичный размер кредита для традиционного банковского кредита составляет около 1 миллиона долларов.

Плюсы:

  • Хорошие цены
  • Удобство, возможные скидки как действующему клиенту банка
  • Варианты долгосрочного финансирования

Минусы:

  • Требуется обширная документация
  • Медленный процесс
  • Только для заемщиков с хорошей или отличной кредитной историей

Коммерческие кредиторы

Помимо банков, существует множество небанковских финансовых компаний, которые могут предоставлять кредиты на коммерческую недвижимость для малых и средних компаний. Обратите внимание, что ставки по коммерческим кредитам, как правило, выше, чем в банках; однако, если вам нужен кредит быстро, это может быть хорошим вариантом.

Плюсы:

  • Менее жесткие стандарты андеррайтинга
  • Одобрение быстрее, чем в банках
  • Более низкие комиссии и затраты на закрытие

Минусы:

  • Процентные ставки часто выше, чем в банках
  • Через 5-10 лет может потребоваться оплата баллоном
  • Многие кредиты краткосрочные.

SBA 504 ссуды

Эти ссуды были разработаны SBA и могут быть использованы для долгосрочной покупки недвижимости или оборудования. Они состоят из двух кредитов: один от банка, который обычно составляет 50% от кредита, а другой от сертифицированной компании-разработчика до 40% от кредита. Вы должны положить по крайней мере 10% вниз.

Плюсы:

  • Процентные ставки ниже рыночных
  • Срок 20 или 25 лет
  • Низкий первоначальный взнос

Минусы:

  • Должны соответствовать стандартам размера SBA
  • Медленный процесс финансирования

Кредиты SBA 7(a)

Используя флагманский кредит SBA, вы можете занять до 5 миллионов долларов через аффилированного кредитора, в зависимости от соответствия требованиям. Эти кредиты могут быть использованы для строительства нового имущества, ремонта имущества и покупки земли или зданий. Ставки основаны на основной ставке плюс маржа в несколько процентных пунктов.

Плюсы:

  • Конкурентоспособные процентные ставки
  • Срок до 25 лет
  • Большинство кредитов полностью амортизированы

Минусы:

  • Ограничения по размеру компании
  • Требуется удовлетворительный кредитный рейтинг
  • Долгое время утверждения

Обратите внимание, что ссуды, гарантированные SBA, требуют наличия не менее 51 % в существующих зданиях и 60 % в новых зданиях.

Кредиторы с твердыми деньгами

Ссуды с твердыми деньгами представляют собой краткосрочные ссуды, предоставляемые на основе стоимости имущества. Эти кредиты обычно выдаются частными компаниями и, как правило, имеют более высокие требования к первоначальному взносу. Квалификация для получения кредита проще, и получение кредита, как правило, быстрее, чем традиционная ипотека.

Плюсы:

  • Не оценивает кредитный рейтинг заемщика
  • Быстрое одобрение
  • Легче претендовать на

Минусы:

  • Более высокие процентные ставки
  • Средний коэффициент LTV составляет 60% к 80%
  • Краткосрочное финансирование

Кондуитные кредиторы

Кондуитные кредиты представляют собой коммерческие ипотечные кредиты, которые объединяются вместе с другими видами коммерческих кредитов и затем продаются инвесторам на вторичном рынке. Кондуитные кредиторы обычно финансируют как минимум от 1 до 3 миллионов долларов, до 50 миллионов долларов, на срок от 5 до 10 лет. Амортизация, как правило, распределяется на более длительный период, что делает платежи относительно низкими, но вы погасите остаток одним окончательным крупным платежом.

Плюсы:

  • Низкие процентные ставки
  • Срок погашения превышает срок кредита
  • Кредит без права регресса не требует личной гарантии

Минусы:

  • Воздушный платеж после 5-10-летнего срока
  • Значительные штрафы за досрочное погашение

Торговые площадки P2P

Краудлендинговые платформы подбирают заемщиков к отдельным кредиторам. Существует несколько торговых площадок, ориентированных на коммерческое кредитование. Эти услуги являются хорошим вариантом для краткосрочных промежуточных кредитов, которые используются для «преодоления разрыва» до тех пор, пока не будет обеспечено долгосрочное финансирование.

Плюсы:

  • Быстрый оборот
  • Доступ к кредиту для большинства кредитных рейтингов
  • Простой процесс подачи заявки

Минусы:

  • Могут быть высокие процентные ставки
  • Высокие комиссионные сборы
  • Меньше правил, чем у традиционных кредиторов

Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости

Часто задаваемые вопросы о недвижимости

Часто задаваемые вопросы о коммерческой недвижимости

Делиться:

 

Финансирование коммерческой недвижимости

Что такое коммерческое финансирование в целом?

Финансирование недвижимости — это стандартный метод, с помощью которого физические и юридические лица могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость без необходимости уплачивать полную стоимость наличными со своих собственных счетов в момент покупки. Финансирование нежилой недвижимости обычно получают от банка, страховой компании или другого институционального кредитора для предоставления средств для приобретения, развития и эксплуатации предприятия коммерческой недвижимости. Ссуды коммерческого финансирования обеспечены главным образом недвижимым имуществом и соответствующими активами, принадлежащими должнику. Активы, используемые для обеспечения кредитов коммерческого финансирования, помимо недвижимости, могут включать приспособления, оборудование, банковские и/или торговые счета, дебиторскую задолженность, товарно-материальные запасы, общие нематериальные активы и расходные материалы. Документы, подтверждающие и обеспечивающие ссуду, как правило, включают: кредитные соглашения, векселя, закладные или договоры доверительного управления, переуступки арендной платы и аренды, финансовые отчеты, соглашения о возмещении ущерба окружающей среде, гарантии, субординацию, соглашения о ненарушении и доверенности, сертификаты эстоппеля и другие вспомогательные документы.

Обмен — это сделка с недвижимостью, при которой налогоплательщик продает недвижимость, предназначенную для инвестиций или использования в торговле или бизнесе, и использует средства для приобретения нового имущества. Обмен 1031 регулируется разделом 1031 Кодекса, а также различными положениями и правилами IRS.

Раздел 1031 предусматривает, что «Никакая прибыль или убыток не признаются, если имущество, предназначенное для использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, обменивается исключительно на имущество подобного рода».   Первое положение федерального налогового кодекса, разрешающее непризнание прибыли. при обмене была статья Кодекса 202(c) Закона о доходах от 1921. Раздел 1031 существует в Налоговом кодексе с момента принятия первого Кодекса в 1939 году. Он остается идентичным лишь с двумя добавлениями за более чем 75 лет.

Раздел 1031 на первый взгляд разрешает только прямой обмен имуществом между двумя налогоплательщиками. После решения, принятого в 1979 году по делу Старкер против США , налогоплательщикам было разрешено структурировать отложенные обмены, в которых налогоплательщик продавал Отчужденное имущество покупателю и приобретал Заменяющее имущество у продавца с использованием реализованной выручки. Отложенные обмены часто называют обменами «Старкера». Налоговая служба оспорила отложенный обмен, но Налоговый суд либерально разрешил их, и в 1919 г.91 Служба внутренних доходов приняла Положения, разрешающие их деятельность и регламентирующие их структуру. [продолжить чтение…]

Какие типы векселей используются в коммерческом финансировании?

Cognovit представляет собой простой вексель, в котором должник уполномочивает кредитора в случае неисполнения или нарушения обязательств признать неисполнение обязательств должником в суде и позволяет суду немедленно вынести решение в отношении должника. Если должник не выполняет или нарушает какое-либо из своих обязательств по кредиту, примечание cognovit также обычно предусматривает, что должник соглашается на юрисдикцию в определенных судах, отказывается от любых требований об уведомлении и разрешает вынесение неблагоприятного судебного решения. Хотя Верховный суд постановил, что банкноты cognovit не обязательно являются незаконными, в большинстве штатов их использование в потребительских сделках объявлено вне закона или ограничено, и многие штаты не будут применять их в коммерческих сделках.

В чем разница между ипотекой и договором доверительного управления?

Ипотека – это документ, обременяющий недвижимое имущество в качестве обеспечения уплаты долга или иного обязательства. Термин «ипотека» относится к документу, который создает залоговое удержание на недвижимость и регистрируется в местном отделе регистрации актов, чтобы предоставить уведомление о залоговом удержании, обеспеченном кредитором. Кредитор или кредитор, также называемый залогодержателем (в ипотеке) или бенефициаром (в договоре доверительного управления), является владельцем долга или другого обязательства, обеспеченного ипотекой. Должник или заемщик, также называемый залогодателем (в ипотеке) или должником (в договоре доверительного управления), является физическим или юридическим лицом, которое имеет долг или другое обязательство, обеспеченное ипотекой, и владеет недвижимым имуществом, которое является предметом залога. кредит.

Почти во всех случаях право штата, в котором находится недвижимость, определяет, можно ли использовать ипотеку или договор о доверительном управлении. Хотя договор о доверительном управлении, обеспечивающий недвижимое имущество под долг, служит той же цели и выполняет ту же функцию, что и ипотека, между ними существуют технические и существенные различия. Договор доверительного управления оформляется должником и собственником имущества незаинтересованному третьему лицу, указанному в качестве доверительного управляющего, которое владеет имуществом, находящимся в доверительном управлении для кредитора; тогда как при использовании ипотеки право собственности на залог остается у должника, а ипотека создает залоговое право на недвижимость в пользу кредитора. В некоторых юрисдикциях договор о доверительном управлении позволяет доверенному лицу вступить во владение недвижимостью без обращения взыскания и продажи, в то время как в других договор о доверительном управлении рассматривается как ипотека. В последних юрисдикциях договор о доверительном управлении регулируется законом, применимым к ипотеке. Договор о доверительном управлении требует, чтобы доверительный управляющий передал имущество обратно должнику после полной выплаты долга. Уступка доли кредитора не влечет за собой смену доверительного управляющего; вместо этого передается только вексель или другое свидетельство долга, и новый владелец ссуды получает бенефициарную долю предыдущего кредитора в доверительном управлении.

Что такое уступка аренды?

Для целей коммерческого кредита передача в аренду уступает права должника как арендодателя по аренде или аренде кредитору на получение арендной платы в качестве дополнительного обеспечения долга или другого обязательства. Переуступка предоставляет кредитору обеспечительный интерес в потоке ренты от любых договоров аренды, затрагивающих имущество, что является важным источником денежных средств для оплаты векселей в случае дефолта заемщика. Обычно утверждается, что уступки прав на аренду представляют собой настоящую и абсолютную передачу прав цедента по договорам аренды, а затем кредитор предоставляет должнику лицензию на получение арендной платы и продолжает действовать, как если бы он был арендодателем по договору аренды, до тех пор, пока не будет произошло событие дефолта. В случае невыполнения обязательств кредитор может прекратить действие лицензии и занять место должника в качестве арендодателя по договору аренды. Затем кредитор приступил к сбору арендной платы и иным образом обеспечил соблюдение прав арендодателя по договорам аренды, обычно без длительных судебных тяжб.

Что такое финансовый отчет UCC?

Единый торговый кодекс («UCC») является одним из ряда единых актов, которые были разработаны для гармонизации законодательства о продажах и других потребительских и коммерческих сделках на всей территории Соединенных Штатов. Статья 9 УК регулирует создание, оформление и приоритет обеспечительных интересов кредитора, также называемого обеспеченным лицом, в личном имуществе должника, в том числе в недвижимом имуществе. Подобно ипотечному залогу, обеспечительный интерес представляет собой право на имущество должника, которое обеспечивает оплату или исполнение обязательства, созданное в отдельном договоре об обеспечении или в соответствии с дополнительными условиями права в ипотечном документе или документе о доверительном управлении. Однако для того, чтобы права обеспеченной стороны могли быть реализованы в отношении третьих сторон, обеспеченная сторона должна «усовершенствовать» обеспечительный интерес. Совершенство обычно достигается путем подачи документа, называемого «отчетом о финансировании», в государственный орган, обычно регистратор округа, в котором находится имущество (которое является обеспечением долга), а также с секретарем штата. государство, в котором учреждено юридическое лицо-должник, с учетом ряда правил, применимых к физическим лицам и определенным типам корпоративных должников. Совершенство требуется в разных местах и ​​в разных манерах, в зависимости от типа залога. Например, совершенства можно добиться, вступив во владение определенными видами залога, такими как счета или свидетельства о праве собственности. При отсутствии совершения обеспечительного интереса обеспеченная сторона может быть не в состоянии реализовать свои права в залоге UCC против третьих сторон. Заявление о финансировании само по себе не создает право удержания или обеспечительный интерес, но при надлежащем заполнении лишь дает уведомление об обеспечительном интересе, созданном в соглашении об обеспечении. Различные правила совершенства применяются к арматуре, извлеченному залогу и древесине, подлежащей распилу. Обеспечительный интерес предоставляет держателю право предпринимать действия в отношении личного имущества, на которое распространяется залоговый интерес, в случае неисполнения обязательств, включая право вступить во владение залогом и продать его, используя вырученные средства для погашения кредита.

Почему кредиторы требуют соглашений о возмещении ущерба окружающей среде?

Соглашение о возмещении ущерба окружающей среде представляет собой соглашение, по которому должник возмещает кредитору любые претензии или убытки, возникающие в результате загрязнения окружающей среды заложенным имуществом. Кредиторы хотят, чтобы экологические возмещения защищали от убытков или ущерба из-за положения кредитора в качестве держателя залогового права или доверительного управляющего, когда кредитор не был причиной или содействовал и иным образом не управляет заложенным имуществом. Эти возмещения иногда ограничены, а иногда имеют исключения, чтобы исключить действия кредитора или его агентов.

Когда мне нужно соглашение о субординации, невмешательстве и повиновении?

Соглашение о субординации, невмешательстве и доверенности, также известное как «SNDA», включает в себя три основных соглашения, которые определяют и определяют отношения после обращения взыскания или после неисполнения обязательств между кредитором и арендатором по договору аренды заложенного имущества, когда должником является арендодатель. Часть соглашения о «субординации» изменяет приоритетные интересы сторон соглашения, например, за счет того, что арендатор заложенного имущества, аренда которого предшествовала ипотеке, соглашается принять меньший приоритет по ипотеке, что позволяет кредитору арендодателя расторгнуть договор аренды в случае обращения взыскания. Элементом «ненарушения» SNDA является соглашение кредитора о том, что, если кредитор или другой покупатель при обращении взыскания получит право собственности на имущество, которое является предметом аренды, кредитор или покупатель не нарушат право арендатора на владение, при условии, что арендатор не нарушил договор аренды. Элемент «доверенность» SNDA обязывает арендатора признать кредитора или покупателя при обращении взыскания в качестве нового арендодателя. Доверенность обычно дается арендатором только в том случае, если кредитор соглашается на ненарушение (иногда называемое «правом беспрепятственного пользования») права аренды, как указано выше. Например, в соответствии с SNDA кредитор, который является победителем торгов при продаже имущества, на которое кредитор держит ипотечное право, после случая неисполнения обязательств должником / арендодателем соглашается не нарушать владение арендатором в его арендованном пространстве, до тех пор, пока арендатор не нарушил договор аренды, и, в свою очередь, арендатор соглашается признавать и рассматривать кредитора или участника торгов как арендодателя.

Что такое сертификат эстоппеля?

Сертификат эстоппеля — это подписанное стороной заявление, удостоверяющее, что определенные заявления о фактах являются правильными на дату его исполнения. В контексте коммерческого финансирования кредитор часто запрашивает сертификаты эстоппеля от существующих арендаторов имущества, подлежащего закладной, чтобы подтвердить основные условия аренды и требует ли арендатор каких-либо неисполнений со стороны своего арендодателя. Сертификат эстоппеля не позволяет арендатору впоследствии заявлять о наличии невыполнения обязательств или других условий аренды, которые не были раскрыты в сертификате эстоппеля.

Каково действие гарантии?

Некоторые кредиторы могут потребовать гарантии кредита от одного или нескольких членов, инвесторов, партнеров или акционеров коммерческой организации, которая является должником. Поручительство – это обещание третьего лица оплатить долг или выполнить обязательство по кредитным документам, если должник этого не сделает. В зависимости от требований кредитора по андеррайтингу и структуры сделки может потребоваться, чтобы гарантия была обеспечена дополнительным залогом, принадлежащим гаранту, таким как ипотека или обеспечительный интерес в личном имуществе или других активах гаранта, которые не зависят от него или отделены от него. недвижимость, которая является основным обеспечением для основного кредита. Гарантии являются дополнительной гарантией для кредитора платежа и исполнения обязательства по долгу и предоставляют кредитору еще одну возможность использовать его в случае неисполнения обязательств должником. Гарантии предназначены для снижения риска кредитора и повышения вероятности платежа и исполнения. Поручители могут иногда ограничивать гарантии определенной суммой в долларах, меньшей, чем весь долг, и некоторым образом уменьшать гарантию по мере погашения долгового обязательства должником.

Какие другие сопутствующие документы обычно используются при закрытии коммерческого кредита?

Кредиторы могут потребовать другие документы обеспечения в коммерческом финансировании, как правило, чтобы позволить им получить полную выгоду залога в случае дефолта. Если кредит предназначен для строительного проекта, кредитор может потребовать переуступки контракта на строительство, контрактов с архитекторами, разрешений, соглашений об обслуживании, договоров об обслуживании, договоров купли-продажи и других подобных соглашений, которые позволяют должнику развивать и эксплуатировать недвижимость. Эти соглашения могут рассматриваться кредитором как документы, которыми он хотел бы воспользоваться в случае неисполнения должником обязательств по кредиту и кредитора или третьего лица, приобретающего право собственности на имущество при обращении взыскания.

Зачем кредитору требуется организация специального назначения (также называемая «целевой организацией»)?

Для некоторых операций по финансированию некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы должник стал субъектом специального назначения или субъектом специального назначения (SPE). Любой тип хозяйствующего субъекта может быть SPE, хотя они обычно формируются как компании с ограниченной ответственностью. SPE обычно создаются для выполнения узких, конкретных или временных задач. Кредиторы часто требуют, чтобы должник был SPE, чтобы изолировать финансовый риск, ограничивая возможность банкротства должника, включая требования вести свою деятельность от своего имени в качестве отдельной организации и заниматься только деловыми вопросами, прямо разрешенными в соответствии с SPE. основные документы, которые не могут быть изменены без согласования с кредитором. SPE (1) также обычно должен иметь по крайней мере одного директора, генерального партнера, управляющего члена, основного акционера или другое аналогичное контролирующее лицо («независимое контролирующее лицо»), которое не зависит от должника и не связано с ним каким-либо иным образом. которого кредитор намеревается (но не требуется по договору) защищать интересы кредитора, и (2) регулируется организационными документами, требующими единогласного голосования или согласия, которое включает независимое контролирующее лицо, прежде чем должник сможет принять решение о подаче ходатайства при банкротстве, роспуске, ликвидации, консолидации, слиянии или продаже всего или практически всего имущества должника. Эти требования иногда называют требованиями, исключающими банкротство, поскольку их цель состоит в том, чтобы затруднить для должника добровольное заявление о банкротстве.

Что такое кредиты без права регресса и исключения без права регресса?

Ссуда ​​без права регресса представляет собой обеспеченную ссуду, которая ограничивает кредитора в случае неисполнения должником своих обязательств только в отношении обеспечения ссуды для погашения долга, а не других активов должника, которые специально не заложены в качестве обеспечения , за исключением определенных ограниченных и согласованных обстоятельств, которые называются «исключениями». Исключения без права регресса обычно включают действие или бездействие должника, которое является материальным обязательством, например, неспособность застраховать, или определенные неправомерные действия (часто называемые действиями «плохого мальчика»), такие как незаконное присвоение или нецелевое использование средств. от дохода от собственности и нарушение пункта, запрещающего продажу. В зависимости от активов должника и от того, является ли должник ПСН, не имеющим других активов, кроме имущества, обеспечивающего долг, а также от наличия поручителя, исключения без права регресса могут иметь небольшую ценность.

Каковы последствия пункта об оплате при продаже?

Оговорка об оплате при продаже — это положение в закладной, ипотеке или договоре доверительного управления, в соответствии с которым весь непогашенный долг подлежит немедленной оплате по выбору кредитора после продажи имущества, выступающего в качестве залога по кредиту. Как правило, такие резервы используются для предотвращения принятия последующим покупателем финансирования существующего должника по цене ниже существующей рыночной стоимости.

Почему кредиторы взимают взносы за досрочное погашение?

Премия за досрочное погашение, иногда называемая штрафом за досрочное погашение или комиссией за поддержание доходности, представляет собой положение о коммерческом кредите, которое оценивает комиссию на основе установленной формулы в случае, если должник выплачивает долг до установленной в договоре даты погашения. Премия за досрочное погашение предназначена для компенсации кредитору потери ожидаемого потока доходов в течение всего срока кредита в случае досрочного погашения.

Что дает страхование титула?

Так же, как и в случае с жилой недвижимостью, титульное страхование защищает застрахованного, который может быть собственником недвижимости и/или ипотечным кредитором, от убытков из-за скрытых дефектов права собственности на недвижимое имущество, а для кредиторов – от убытков из-за недействительность или неисполнимость ипотечного залога. Страхование титула защитит от судебного иска, направленного против титула, поскольку оно застраховано, или возместит застрахованному фактически понесенные денежные убытки в пределах суммы страхования в долларах, предусмотренной полисом. Большинство полисов содержат ряд исключений из страхового полиса, либо конкретные исключения для зарегистрированных залогов, либо общие исключения для вопросов, которые не покрываются полисом, включая дефекты, известные застрахованному лицу, возникающие из государственных документов, не зарегистрированных иным образом, или возникающие из права кредиторов. Большинство полисов права собственности страхуют право собственности как от зарегистрированных, так и от незарегистрированных требований, с учетом установленных исключений. Покрытие незарегистрированных рисков выгодно из-за сложности или невозможности установления всех таких рисков. Во многих штатах есть рейтинговые бюро, которые регулируют типы полисов, одобрение полисов и ставки, которые применяются к титульному страхованию в данной юрисдикции. Кредитор, как правило, требует страхования титула, чтобы застраховать право удержания своей ипотеки. В зависимости от типа и характеристик имущества и кредита кредитор может также добиваться определенных подтверждений политики правового титула, покрывающей конкретный риск, представляющий интерес для кредитора, такой как неплатежеспособность. Эти одобрения повлияют на цену полиса. Одобрения могут застраховать целый ряд рисков, включая, помимо прочего, зонирование, ростовщичество, экологические залоговые права, права на добычу полезных ископаемых и другие вопросы, слишком многочисленные, чтобы перечислять их здесь. Некоторые одобрения также доступны только в определенных штатах или для определенных типов собственности или кредитов.

Какие варианты организации заемщика доступны?

Владелец собственности должен решить, будет ли он владеть собственностью на индивидуальное имя или на юридическое лицо. Варианты юридических лиц включают совместное предприятие, полное товарищество, товарищество с ограниченной ответственностью, товарищество с ограниченной ответственностью (LLP), товарищество с ограниченной ответственностью (LLLP), корпорацию «подраздел C», корпорацию «подраздел S», компанию с ограниченной ответственностью (LLC), бизнес-траст, земельный траст или инвестиционный траст недвижимости. Выбор организации для целей коммерческого финансирования будет зависеть от многих факторов, включая налоговые соображения, личность владельцев, будет ли предпочтительный доход, кто будет управлять проектом, закон штата и тому подобное. Решение о том, следует ли использовать юридическое лицо и, если да, то какое юридическое лицо использовать, может быть сложным и должно приниматься с помощью компетентных налоговых, бухгалтерских и юридических консультантов.

Что такое ипотечный кредит?

Платная ипотека — это ипотечное право на комиссионное имущество или абсолютную долю владения в недвижимом имуществе (иногда называемое комиссионным простым имуществом), предоставленное комиссионным владельцем этой земли. В случае обращения взыскания на комиссионную недвижимость кредитор лишает права выкупа все имущество, и победивший участник торгов при обращении взыскания будет иметь право на полное владение комиссионной недвижимостью. Ипотека с арендованным имуществом — это ипотека, обеспеченная правом собственности должника/арендатора на арендованное имущество. В случае обращения взыскания кредитор может обратить взыскание только на арендованное имущество, и победивший участник торгов при обращении взыскания будет иметь право только на те выгоды, которые дает договор аренды, на оставшийся срок аренды. Следует отметить, что в разных юрисдикциях могут быть ограничения на возможность залога арендованного имущества. Кредитор, берущий ипотечный кредит, может потребовать от владельца платы «субординировать плату», что означает, что владелец платы соглашается с тем, что в случае неисполнения обязательств по ипотеке арендованного имущества кредитор может лишить права на всю комиссию процентов в собственности. Владелец вознаграждения может иметь стимул для осуществления этой субординации, когда арендатор должен внести существенные улучшения в собственность, и в результате арендодатель / владелец вознаграждения может получить прибыль от собственности; в других случаях соглашение о субординации требует от кредитора выплаты установленной суммы владельцу вознаграждения в случае обращения взыскания.

Что такое младшие залоговые права?

Второстепенное право удержания — это право удержания недвижимого имущества, которое подчинено по приоритету, либо по времени, либо по соглашению, другому («высшему» или «старшему») залогу. Часто тот же кредитор, который предоставил первое финансирование, также предоставляет дополнительное финансирование, обеспеченное залогом, который должен быть вторичным или подчиненным по отношению к первому кредиту. Часто документ о преимущественном залоговом удержании запрещает заемщику оформлять младшие залоговые права, потому что младшие залоговые права могут усложнить процесс обращения взыскания.

Что такое ссуды участия?

Иногда институциональный кредитор участвует вместе с другими кредиторами в предоставлении единой ипотечной ссуды одному должнику; это кредит участия. Ссуды участия — это способ для небольших банков получить часть более крупной кредитной сделки, тем самым распределяя риск. Кроме того, сумма кредита может быть слишком большой для любого одного кредитора в соответствии с его правилами кредитования, и для выполнения дополнительных требований по финансированию необходимы другие кредиторы. Кредитор также может предоставить ссуду индивидуально, а затем продать «участие» в этой ссуде другим инвесторам или финансовым учреждениям. Либо в кредитном соглашении, либо в отдельном соглашении об участии будет определено, какой кредитор имеет право обеспечивать соблюдение условий кредита.

Когда используются межкредиторские соглашения и соглашения о субординации?

Межкредиторские соглашения заключаются между двумя или более кредиторами, которые предоставили ссуды одному должнику, для определения отношений между кредиторами и включения положений, касающихся авансирования кредитных средств кредиторами, справедливого приоритета кредиторов в отношении платежей от должника, и кто будет действовать (и как они могут действовать) в случае неисполнения обязательств должником. Договор субординации изменяет приоритетные интересы в заложенном имуществе одной стороны, имеющей приоритет, на другую сторону, которая в противном случае была бы подчиненной, если бы не договор субординации.

Чем мезонинное финансирование отличается от других коммерческих кредитов?

Если собственного капитала и кредита кредитора вместе недостаточно для финансовых потребностей собственности, заемщик может иногда также искать одного или нескольких дополнительных кредиторов для финансирования проекта. Многие кредиторы стали все более враждебно относиться к вторичному финансированию, включающему второстепенное залоговое право на имущество, на которое они держат ипотечный кредит. Мезонинные ссуды — это форма младшего финансирования, которая не обеспечивает недвижимое или движимое имущество должника, на которое распространяется первая ипотека, а скорее представляет собой ссуду, обеспеченную залогом прав собственности на должника. Мезонинные кредиты часто оформляются в виде высоко структурированного финансирования одновременно с первым ипотечным кредитом. В случае невозврата мезонинного кредита кредитор переходит в собственность заемщика, а не на само имущество. Эта структура обычно состоит из СЮЛ, чтобы удовлетворить кредиторов в отношении отдаленности от банкротства и обеспечить стоимость залога. Межкредиторское соглашение обычно требуется в сделках мезонинного кредита.

Что означает «справедливое подчинение»?

Подчиненность в банковском деле и финансах относится к порядку приоритетов в интересах в различных активах, и приоритет обычно определяется законом и порядком регистрации. Суды по делам о банкротстве в Соединенных Штатах, а также большинство судов общей юрисдикции в различных штатах имеют право и полномочия, как суды по справедливости, изменять очевидный приоритет залогов, чтобы отдавать приоритетные требования в отношении активов должника. к искам младших истцов на основе принципов справедливости. Это средство называется «справедливое подчинение». Справедливое подчинение может использоваться для подчинения как обеспеченных, так и необеспеченных интересов. Справедливая субординация является чрезвычайным средством правовой защиты, и суды, как правило, постановляли, что до ее применения должны быть соблюдены следующие условия: (1) старший кредитор должен быть вовлечен в какое-либо несправедливое поведение; (2) неправомерное поведение должно было привести к причинению вреда нижестоящим кредиторам банкрота или предоставить несправедливое преимущество предшествующему кредитору; и (3) в отношении производства по делу о несостоятельности справедливая подчиненность требования не должна противоречить положениям Кодекса о банкротстве.

Какое влияние оказывает отмена исключения «права кредиторов» на полис титульного страхования?

Когда страховщик правового титула выпускает свой полис с индоссаментом, устраняющим исключения или исключения из прав кредиторов, неясно, действительно ли застрахованное лицо будет иметь страховое покрытие, если застрахованная передача впоследствии будет оспорена как мошенническая или преференциальная, или когда застрахованное лицо ипотечный залог кредитора является предметом иска о справедливой субординации. Однако могут применяться и другие исключения в полисе, которые могут служить основанием для отказа в удовлетворении требования застрахованного лица. Также неясно, обеспечивает ли политика защиту от оспаривания прав кредиторов, даже если политика включает индоссамент, отменяющий исключение прав кредиторов. Таким образом, во многих ситуациях претензий страховщик будет вынужден платить за защиту застрахованного, если в полисе нет исключений или исключений из прав кредиторов, чтобы подтвердить, что покрытие от этого риска не предполагалось. Это может быть очень дорого для страховщика.

Что такое обращение взыскания?

Кредитор может лишить должника или «закрыть» интересы должника в случае неисполнения долга или другого обязательства. Лишение права выкупа — это метод, который кредитор может использовать для изъятия заложенного имущества, выступающего в качестве обеспечения обязательства, прекращения права выкупа должника и либо вступления в собственность и владение землей, либо продажи прав третьему лицу и использовать выручку от этого. продажа для погашения или погашения долга. В некоторых юрисдикциях признаются внесудебные продажи с обращением взыскания, проводимые без надзора суда; другие юрисдикции признают только судебное обращение взыскания. Лишение права выкупа является одним из средств правовой защиты, доступных кредитору в случае неисполнения обязательств по ипотечному инструменту.

Каким образом кредитор осуществляет право продажи?

Доверенность на продажу — это положение, иногда разрешенное местным законодательством для включения в закладные или доверительные отношения, которое дает кредитору или доверительному управляющему право продать имущество в случае невыполнения определенных обязательств без разрешения суда. Когда ипотека дает кредитору полномочия, а закон штата не препятствует их осуществлению, кредитор может организовать внесудебную продажу доли неплатежеспособного должника. Продажа, проводимая в соответствии с положением о праве продажи, является публичной продажей, и законы, регулирующие такие положения, регулируют проведение продажи и способ направления уведомления. Покупатель теоретически получает те же самые права на собственность, которыми он пользовался бы, если бы он купил ее в судебном порядке, поскольку кредитор продает право собственности в том виде, в каком оно существовало, когда была дана ипотека или договор о доверительном управлении, содержащий право продажи. Тем не менее, более дорогостоящая, медленная и обременительная судебная продажа часто предпочтительнее, потому что, среди прочего, она создает постоянную судебную запись событий, ведущих к передаче прав залогодателя, включая судебное решение, в то время как покупатель в не- судебная продажа может иметь только реквизиты в акте передачи для установления прав такого покупателя на титул. Судебное обращение взыскания также обычно уменьшает или устраняет права должника на выкуп, что приводит к более быстрому завершению результатов продажи, чем в случае обращения взыскания в соответствии с положением о доверенности на продажу.

Обмен в соответствии с разделом Кодекса 1031

Часто задаваемые вопросы о недвижимости

Делиться:

Что такое биржа 1031?

Обмен — это сделка с недвижимостью, при которой налогоплательщик продает недвижимость, предназначенную для инвестиций или использования в торговле или бизнесе, и использует средства для приобретения нового имущества. Обмен 1031 регулируется разделом 1031 Кодекса, а также различными положениями и правилами IRS.

Раздел 1031 предусматривает, что «Никакая прибыль или убыток не признаются, если имущество, предназначенное для использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, обменивается исключительно на имущество подобного рода».    Первое положение федерального налогового кодекса, разрешающее непризнание прибыли. в обмене был Раздел 202(c) Кодекса Закона о доходах от 1921 г. Раздел 1031 существует в Налоговом кодексе с момента принятия первого Кодекса в 1939 г. Он остается идентичным лишь с двумя дополнениями за более чем 75 лет.

Раздел 1031 на первый взгляд разрешает только прямой обмен имуществом между двумя налогоплательщиками. После решения, принятого в 1979 году по делу Старкер против США , налогоплательщикам было разрешено структурировать отложенные обмены, в которых налогоплательщик продавал Отчужденное имущество покупателю и приобретал Заменяющее имущество у продавца с использованием реализованной выручки. Отложенные обмены часто называют обменами «Старкера». Налоговая служба оспорила отложенный обмен, но Налоговый суд либерально разрешил их, и в 1919 г.91 Служба внутренних доходов приняла Положения, разрешающие их деятельность и регламентирующие их структуру.

Как устроена биржа 1031?

До закрытия сделки по реализации Выброшенного имущества Налогоплательщик должен заключить договор мены с Арендодателем и Покупателем. Аккомодатор удерживает чистую реализованную выручку Налогоплательщика до тех пор, пока не будет приобретено Замещающее имущество, а Налогоплательщику не будет запрещено получать, закладывать, брать взаймы или иным образом получать выгоду от средств.

Контрактные права Налогоплательщика переходят к Аккомодатору, что является требованием Правил, позволяющим передать Отчужденное имущество непосредственно Покупателю. До принятия Положений налогоплательщики передавали как Отчужденное имущество, так и Заменяющее имущество Аккомодатору, чтобы имитировать прямой обмен, но Положения заменяли требование о передаче и ясно указывали, что в этом нет необходимости.

Налогоплательщик заключает договор с Аккомодатором о хранении средств между транзакциями в дополнение к договору обмена. При продаже Отчужденного Имущества средства переводятся Аккомодатору, который удерживает средства и переводит их на условное депонирование для покупки Замещающего Имущества.

Обменные фонды могут быть использованы только для покупки Замещающего имущества, оплаты расходов на закрытие или погашения ипотечного кредита или договора о доверительном управлении, покрывающего Отчужденное имущество. Обменные средства не могут быть использованы для погашения других долгов или займов, которые не обеспечены ипотекой или договором доверительного управления Отчужденным имуществом, без признания прибыли.

Как обрабатываются ипотечные кредиты на брошенное имущество?

Закладная или договор о доверительном управлении Отчужденной Собственности может быть выплачена выручкой от обмена. Однако часть выручки, используемой для оплаты ипотечного кредита или договора доверительного управления, считается реализованной выручкой и включается в обменную стоимость, поэтому ипотечный кредит должен быть либо заменен новым ипотечным кредитом, либо наличными при покупке замещающей собственности.

Если Налогоплательщик занял средства для приобретения Отчужденного имущества, ссуда не может быть погашена за счет обменных средств, если ссуда не была обеспечена ипотекой или договором доверительного управления на Отчужденное имущество.

Налогоплательщик не может вернуть вексель в счет частичной оплаты покупной цены Отчужденного имущества без признания прибыли, поскольку вексель рассматривается как другое имущество, а не как заменяющее имущество.

Какие тесты применяются для определения того, подходит ли недвижимость для обмена?

Испытание на квалифицированное использование

И Отчужденное имущество, и Замещающее имущество должны удерживаться либо для использования в торговле или бизнесе, либо для инвестиций. «Предназначен для инвестиций» означает, что если недвижимость улучшается, ее необходимо сдавать в аренду. Это означает, что налогоплательщик, который позволяет своим детям жить в собственности без арендной платы, или налогоплательщик, который владеет собственностью, но не сдает ее в аренду, не держит ее для инвестиций. Свободная земля, как правило, не может быть сдана в аренду, и она будет считаться удерживаемой для инвестиций, если она удерживается для увеличения стоимости.

Like Kind Test

Имущество взамен и отчужденное имущество должны быть «однородными», что очень широко интерпретируется и означает, что и то, и другое должно использоваться либо для использования в торговле или бизнесе, либо для инвестиций, но свойства не должны быть схожими по обслуживанию или родственным связям. в использовании. Кондоминиум можно обменять на индивидуальное жилье или торговый центр на офисное здание. Любая инвестиционная или коммерческая недвижимость может быть обменена на любую другую инвестиционную или коммерческую недвижимость.

Аренда и кооперативы

Арендный договор является платным только в том случае, если срок его действия превышает 30 лет, включая возможность продления (независимо от того, продлевается он или нет). Кооператив — это не недвижимость в общепринятом смысле; скорее это акции корпорации, которая владеет землей, на которой расположен проект, и арендованной площадью квартиры. Однако кооператив считается недвижимостью в юрисдикциях, которые признают его таковым, поэтому его можно обменять, но он рассматривается как арендованное имущество, поэтому, если срок аренды квартиры составляет менее 30 лет, его можно обменять только на арендованное имущество. .

Каковы налоговые последствия обмена?

Основание

Обмен не облагается налогом, как это часто называют; скорее, он является отсроченным по налогу, поскольку Налогоплательщик переносит свою налоговую базу с Отчужденного Имущества на Замещающее Имущество. Это означает, что прибыль, полученная в результате операции обмена, будет признана, если Налогоплательщик не производит обмен при продаже Имущества на замену.

Основа для замещающего имущества увеличивается на любую прибыль, признанную при продаже отчужденного имущества или капитальных улучшений, установленных после покупки, а также увеличивается на сумму, которую налогоплательщик тратит сверх меновой стоимости при приобретении замещающего имущества.

Курсовая стоимость

Обменная стоимость представляет собой валовую продажу Отчужденного имущества за вычетом вычитаемых затрат на продажу, но включая сумму, использованную для погашения ипотеки или договора доверительного управления. Вычитаемые расходы на продажу — это статьи, которые подлежат вычету, если передача была продажей, а не обменом, например

.

  • Брокерские комиссии
  • Плата за условное депонирование и титульный сбор
  • Гонорары адвокатов
  • Плата за проживание
  • Расходы на ремонт, которые подлежат вычету в случае продажи

Заключительные расходы на покупку Замещающего имущества добавляются к сумме, потраченной для целей определения того, потратила ли Налогоплательщик свою обменную стоимость. Плата за ссуду и пропорции не подлежат вычету и не уменьшают обменную стоимость или увеличивают сумму, которая, как считается, была потрачена на Замещающую собственность.

Чехол

Ботинок приобретается в обмен. Налогоплательщики могут получить бут пятью способами:

  • Получение наличных денег от выручки от продажи
  • Расходы меньше, чем меновая стоимость на замещающее имущество
  • Не заменяет долг, выплаченный за брошенное имущество. Поскольку часть выручки, используемой для выплаты долга, считается реализованной, Налогоплательщик должен заменить ее либо новым долгом, либо денежными средствами при покупке Замещающего имущества, чтобы избежать его признания.
  • Перезакладывание замещающего имущества. Например: налогоплательщик продает брошенное имущество за 500 000 долларов с ипотекой на 100 000 долларов и покупает недвижимость взамен за 500 000 долларов, но получает ипотечный кредит на 200 000 долларов. Превышение доходов от ипотеки в размере 100 000 долларов признается как прибыль.
  • Выплата долгов, не обеспеченных ипотекой или договором доверительного управления на отчужденное имущество.

Как и когда определяется заменяющее имущество?

Правила отсроченного обмена требуют, чтобы в течение 45 дней после завершения продажи Отчужденного имущества Налогоплательщик идентифицировал Замещающее имущество. Обычно это делается письмом к аккомодатору. В течение 180 дней с момента закрытия сделки по продаже Отчужденного имущества или до наступления срока подачи следующей налоговой декларации Налогоплательщик должен приобрести Заменяющее имущество. Эти сроки являются абсолютными и не могут быть изменены или продлены.

Правила позволяют идентифицировать несколько свойств. Налогоплательщик может указать до 3 альтернативных объектов любой стоимости. Если идентифицировано более 3 объектов недвижимости, стоимость 3 не может превышать 200% стоимости Отчужденного имущества, за исключением случаев, когда 95% выявленных объектов недвижимости не приобретены. В случае несоблюдения какого-либо из правил Налогоплательщик будет считаться не идентифицировавшим какое-либо Замещающее имущество.

Если выявлено три объекта недвижимости, налогоплательщик может приобрести один или несколько объектов недвижимости, а также может приобрести несколько заменяющих объектов недвижимости. База переноса распределяется пропорционально покупной цене всего приобретенного имущества.

Налогоплательщик может продать несколько брошенных объектов недвижимости и купить несколько объектов взамен. Если продается несколько Выброшенных объектов, время для определения и приобретения Замещающего имущества будет начинаться во время каждой продажи, поэтому может быть целесообразным организовать обмен несколькими Выброшенными объектами таким образом, чтобы каждый из них обменивался отдельно, и у каждого были свои сроки для выявление и приобретение Замещающего имущества.

Что такое обратный обмен?

Обратный обмен — это сделка, в ходе которой Налогоплательщик обнаружил Имущество взамен, которое он желает приобрести, но не продал свое Выброшенное Имущество. При обратном обмене Налогоплательщик приобретает Заменяющее Имущество, «припарковав» его у посредника до тех пор, пока Отчужденное Имущество не будет продано. Это делается путем создания ООО с одним участником, участником которого является собственник. ООО и Налогоплательщик заключают договор, предусматривающий, что ООО удерживает имущество до момента продажи Отчужденного имущества, а затем обменивает его на Замещающее имущество на условиях форвардного обмена.

В то время как квартиросъемщик владеет Замещающим имуществом, он должен оплачивать все расходы и относиться к имуществу так, как будто оно принадлежит ему, а не Налогоплательщику, а квартиросъемщик потребует, чтобы налогоплательщик вносил суммы, достаточные для покрытия страховых взносов, налогов на имущество и любых других расходов. собственности, но налогоплательщику разрешается сдавать в аренду или управлять имуществом. Если налогоплательщик сдает его в аренду, аренда может предусматривать уплату налогоплательщиком налогов или покупку страховки, что упрощает управление и осуществляется непосредственно за счет налогоплательщика

Для того чтобы ООО приобрело Замещающее имущество путем обратного обмена, Налогоплательщик должен предоставить ООО взаймы средства, необходимые для покупки, поскольку у Налогоплательщика не будет выручки от продажи Отчужденного имущества. LLC предоставит налогоплательщику записку, обеспеченную ипотекой, или договор о доверительном управлении заменяющей собственностью для документального подтверждения кредита. Налогоплательщик может заложить либо брошенное имущество, либо замененное имущество, либо использовать кредитную линию под залог собственного дома для получения средств, необходимых для покупки. Если Налогоплательщик закладывает Замещающее Имущество, залог будет предоставлен ООО и будет без права регресса, но уведомление может быть подписано Налогоплательщиком.

Когда отчужденное имущество продается, налогоплательщик и собственник заключают соглашение об обмене, и вырученные средства используются для погашения векселя, чтобы налогоплательщик получил назад ссуду наличными для покупки. Доля участия в ООО может быть передана налогоплательщику, а не имуществу, что позволяет избежать повторного налога на передачу.

Может ли налогоплательщик произвести обмен со связанной стороной?

Операции со связанными сторонами являются загадкой в ​​соответствии со многими положениями Налогового кодекса. Раздел 1031(f) предусматривает, что если налогоплательщик осуществляет обмен со связанной стороной, то сторона, которая приобрела имущество в результате обмена, должна владеть им в течение 2 лет, в противном случае обмен будет запрещен. Связанные стороны — это линейные кровные родственники и юридические лица, в которых налогоплательщик имеет долю, но также включают некоторые сложные отношения с трастами и юридическими лицами.

Правила о связанных сторонах усложняются Разделом 1031(f)(4), который предусматривает, что если налогоплательщик пытается обойти правило двухлетнего срока путем структурирования обмена, чтобы избежать его, то обмен запрещается. Примером такой структуры в истории законодательства является то, что если продавец продает Имущество взамен Покупателю отчужденного имущества, а Покупатель обменивает Имущество взамен на Отчуждаемое имущество у Налогоплательщика, то Налогоплательщик не будет подлежать 2-летнее правило, потому что она не обменялась бы со связанной стороной. Это единственная структура, которая могла бы привести к такому результату, но Налоговый суд постановил в деле (и с тех пор их было несколько, а также некоторые постановления IRS), что налогоплательщик, который использовал аккомодатор для хранения средств на бирже, по существу пытался избежать правило двух лет путем «обмена» с третьей стороной, которая не является связанной стороной.

Следствием данного случая является устранение возможности приобретения Налогоплательщиком Замещающего имущества у связанной стороны, даже если Налогоплательщик владеет Замещающим имуществом в течение 2 лет, как того требует Кодекс.

Как происходит обмен партнерствами?

Налогоплательщики не могут обмениваться долями товарищества или приобретать долю товарищества в товариществе, владеющем недвижимостью, за исключением доли в ООО с одним участником (ООО с одним участником не учитываются для целей налогообложения и рассматриваются так, как если бы единственный участник владеет недвижимостью).

ООО и товарищества с несколькими участниками не игнорируются при обмене. Таким образом, если товарищество владеет недвижимостью и хочет обменять, то это товарищество или ООО должны обмениваться, а не партнеры. Товарищество должно приобрести Имущество на замену.

Что делать, если некоторые партнеры хотят обмениваться, а некоторые нет? Это можно сделать тремя способами:

  1. Товарищество может быть распущено до продажи брошенного имущества, распределить про рата доли для партнеров, и каждый может продать или обменять,
  2. Товарищество может приобретать несколько заменяющих свойств, а затем распускаться, распределяя имущество между партнерами в обмен на их интересы.
  3. Партнерство может произвести обмен, потратить меньше, чем обменная стоимость, признать прибыль и специально выделить ее партнеру, который не хочет обмениваться, а затем распределить наличные деньги этому партнеру при ликвидации его доли в партнерстве.

Заключение

Обмен является очень полезным инструментом планирования, который позволяет максимизировать прибыль от инвестиций, позволяя налогоплательщику инвестировать все доходы от продажи и откладывать налоги на прирост капитала. При продолжении на протяжении всей жизни налогоплательщика это отличный инструмент планирования имущества, потому что наследники налогоплательщика получат имущество с основанием, увеличенным до справедливой рыночной стоимости после смерти налогоплательщика, а затем могут продать без признания какой-либо прибыли.

Code of Virginia Code — Статья 2. Ссуды, обеспеченные залогом недвижимости

Создание отчета: Отметьте разделы, которые вы хотите отобразить в отчете, затем нажмите кнопку «Создать отчет» в нижней части отчета. страницу для создания отчета. После создания отчета у вас будет возможность загрузить его в формате pdf, распечатать или отправить по электронной почте.

29.09.2022

§ 6.2-406. Раскрытие условий заявки на ипотеку.

A. Любой кредитор, выдающий или организующий ссуды посредниками, обеспеченными первой ипотекой или первым договором доверительного управления на занимаемую владельцем жилую недвижимость, состоящую из жилых единиц на одну-четыре семьи, должен предоставить во время подачи заявки на такое ссуда подается соискателем ссуды, соискателю ссуды письменное заявление о том, что:

1. Описывает, когда указанные проценты, баллы и комиссии будут зафиксированы; и

2. Обеспечивает добросовестную оценку времени обработки, необходимого для кредита. В смете должно учитываться время, необходимое для проведения любых проверок местными органами власти или других функций, необходимых для закрытия кредита.

B. Требования подраздела A не применяются к любому кредитору, выдавшему 10 или менее кредитов, обеспеченных первой ипотекой или первым договором доверительного управления на жилую недвижимость, занимаемую таким владельцем, за любой 12-месячный период.

1988 г., гр. 311, § 6.1-2.9:5; 2010, с. 794; 2016, с. 328.

§ 6.2-407. Кредиторы должны предоставить заемщику копию оценки.

Любой кредитор, требующий от заемщика или потенциального заемщика оплаты за оценку жилой недвижимости, выполненную в связи с получением кредита, или заявление на получение кредита, обеспеченного недвижимостью, должен по запросу заемщика или потенциального заемщика бесплатно предоставить предъявить заемщику или потенциальному заемщику копию письменной оценки или, при отсутствии письменной оценки, отчет об оценочной стоимости в течение 10 рабочих дней с момента получения такого запроса.

1979 г., гр. 101, § 6.1-2.9; 1988, с. 155; 1990, с. 7; 2010, с. 794.

§ 6.2-408. Приоритет процентов по долгам, обеспеченным ипотекой или договором доверительного управления.

Проценты, взимаемые в соответствии с письменным соглашением, независимо от того, зарегистрированы они или нет, имеют такой же приоритет, как и основной долг, обеспеченный ипотекой или договором доверительного управления, и имеют приоритет перед третьими сторонами, как это предусмотрено в Разделе 55.1.

1987 г., с. 622, § 6.1-330.69; 2010, с. 794.

§ 6.2-409. Добавление невыплаченных процентов к основному остатку.

A. Для целей данного раздела:

«Первый договор о доверительном управлении» или «первая закладная» включает все договоры о доверительном управлении и закладные, а также поправки к ним, сделанные одним и тем же лицом, предоставляющим право, или залогодателем, ценные бумаги, принадлежащие одному и тому же владельцу, передают практически одно и то же недвижимое имущество и имеют преимущественную силу перед всеми другими договорами о доверительном управлении или ипотечными кредитами на недвижимое имущество.

«Доверитель» или «залогодатель» включает владельца недвижимости и супруга, которые взяли на себя ответственность по обязательству, обеспеченному таким доверительным актом или ипотекой, обременяющей недвижимость.

«Недвижимость» включает недвижимость, находящуюся в аренде не менее 25 лет.

B. Несмотря на любой другой закон или прецедентное право, касающееся начисления процентов, если регулярные периодические платежи по обязательству, обеспеченному первой ипотекой или первым договором доверительного управления недвижимым имуществом, недостаточны для выплаты начисляемых в настоящее время процентов на основной остаток , соглашение в договоре о задолженности или другое соглашение, подписанное заемщиком, предусматривающее добавление таких невыплаченных процентов к основному остатку и будущее начисление процентов на такие остатки, подлежит принудительному исполнению в письменном виде.

C. Раскрытие расходов при раскрытии информации, предоставленной заемщику в соответствии с федеральными законами или постановлениями о раскрытии информации, и принятие кредитных средств заемщиком считается соглашением, подписанным заемщиком по смыслу настоящего раздела.

1987 г., с. 622, § 6.1-330.69; 2010, с. 794.

§ 6.2-410. От заемщиков не требуется нанимать конкретных специалистов.

В случае кредитов, обеспеченных договорами доверительного управления, или ипотечных кредитов на жилые дома, рассчитанные на одну-четыре семьи, кредитор не может требовать от заемщика использования услуг конкретного адвоката, инспектора или страховщика. Кредитор имеет право утвердить любого адвоката, сюрвейера или страховщика, выбранного заемщиком, при условии, что в таком утверждении не будет необоснованно отказано.

1987 г., гр. 622, § 6.1-330.70; 1990, с. 3; 2010, с. 794.

§ 6.2-411. Требования к страхованию.

A. Любой кредитор, предоставляющий ссуду, обеспеченную субординированной ипотекой или договором доверительного управления, как это определено в § 6.2-300, может потребовать от заемщика предоставить:

зона особой опасности затопления;

2. Доказательства пожарной безопасности и расширенного страхования; и

3. Страхование жизни на сокращающийся срок, на сумму, не превышающую сумму кредита и на срок, не превышающий срок кредита.

B. По желанию заемщика кредитор может предоставить страхование от несчастных случаев и болезней, а также страхование от вынужденной безработицы.

C. Доказательства всех страховок, выданных в связи с кредитами, подпадающими под действие настоящей главы, должны быть предоставлены заемщику в течение 10 дней с даты закрытия кредита.

1987 г., с. 622, § 6.1-330.72; 1993, с. 774; 1995, с. 75; 1996, с. 243; 1998, cc. 69, 89; 2010, с. 794.

§ 6.2-412. Страховое покрытие по некоторым кредитам не должно превышать восстановительной стоимости улучшений.

A. В данном разделе:

«Страхование от наводнения» означает страхование от потери или повреждения любого имущества, вызванного наводнением или подъемом уровня воды в океане или его притоках.

«Страхование имущества» означает страхование от убытков или ущерба, вызванных рисками, которые обычно покрываются в страховых полисах, описанных терминами, подобными «стандартному пожару» или «стандартному пожару с расширенным покрытием».

B. Ни один кредитор не может требовать от заемщика, в качестве условия для получения или поддержания ссуды, обеспеченной ипотекой или договором доверительного управления, предоставления или приобретения страхового покрытия имущества или страхового покрытия от наводнений против рисков, связанных с любыми улучшениями любого недвижимого имущества в сумма, превышающая восстановительную стоимость улучшений недвижимого имущества.

C. При определении восстановительной стоимости улучшений любого недвижимого имущества кредитор может:

1. Принять стоимость улучшений, установленную страховщиком; или

2. Используйте стоимость улучшений, которая определяется оценкой недвижимости кредитором.

D. Нарушение данного раздела не влияет на действительность ипотеки или договора доверительного управления, обеспечивающего кредит.

1989 г., с. 230, § 6.1-2.6:1; 2010, с. 794; 2014, с. 247.

§ 6.2-413. Обязанность кредитора по возмещению неиспользованных страховых взносов по ипотечной гарантии.

Любой кредитор, требующий в качестве предварительного условия предоставления ссуды для покупки недвижимого имущества, чтобы частное ипотечное страхование было обеспечено для обеспечения определенной суммы доли кредитора в имуществе, должен быть возвращен лицу, уплатившему страховой взнос, или другому лицу, имеющему на это право, любую часть премии по такому страхованию, которая не используется для обеспечения страхования интересов кредитора в имуществе.

1980 г., гр. 748, § 6.1-2.9:1; 1990, с. 7; 2010, с. 794.

§ 6.2-414. Обязанность лица, имеющего эскроу-счет, уплачивать налоги и страховку; штрафы.

Любой заимодавец или другое лицо, имеющее счета условного депонирования для уплаты налогов или страховки, которое, получив уведомление, не производит своевременную оплату и подвергается штрафу или просроченному платежу или аннулированию за неуплату при наличии достаточных средств на таком счете условного депонирования по крайней мере за пять дней до такой даты платежа, несет ответственность за штраф или штраф за просрочку, начисленные за просрочку платежа, и за любые убытки в результате того, что имущество не было застраховано от неуплаты. Кредитор или иное лицо должно направить письменное уведомление любому должнику об уплате такого штрафа или просроченного платежа в течение пяти дней после осуществления такого платежа.

1978 г., гр. 685, § 6.1-2.8; 2010, с. 794.

§ 6.2-415. Кредитор не может отменить страховой полис во время рефинансирования при определенных обстоятельствах.

A. Ни один кредитор не должен требовать от заемщика или должника для защиты имущества, обеспечивающего кредит или право удержания, отменить существующий полис страхования такого имущества во время рефинансирования исключительно для изменения дат вступления в силу страхового покрытия по полису , за исключением случаев, когда срок действия такого полиса наступает в течение четырех месяцев с даты закрытия.

B. Положение подраздела A не должно препятствовать кредитору запрашивать новый полис, когда покрытие по существующему полису является неадекватным или есть разумные опасения по поводу надежности или услуг страховщика.

1995 г., с. 175, § 6.1-2.9:6; 2010, с. 794.

§ 6.2-416. Определенные ипотечные кредиты не запрещают дальнейшее обременение недвижимого имущества.

Если какой-либо заем обеспечен ипотекой или договором доверительного управления на недвижимое имущество, состоящее из жилых единиц на одну-четыре семьи, записка, закладная или договор о доверительном управлении, подтверждающие такую ​​ссуду, никоим образом не запрещают дальнейшее обременение недвижимость.

1975 г., гр. 398, § 6.1-2.5; 2010, с. 794.

§ 6.2-417. Закладная или договор о доверительном управлении, содержащий уведомление о том, что долг может быть отозван или изменен при передаче имущества.

Если ссуда обеспечена ипотекой или договором доверительного управления на недвижимое имущество, состоящее из жилых домов на одну-четыре семьи, и вексель, ипотека или договор о доверительном управлении, подтверждающие или обеспечивающие ссуду, содержат положение о том, что владелец вексель, обеспеченный такой ипотекой или договором доверительного управления, может ускорить выплату или пересмотреть условия такого займа при продаже или передаче заложенного имущества или его части, то ипотека или договор о доверительном управлении должны содержать в теле заявление либо в заглавными буквами или подчеркнуто, что сообщает заемщику следующее: «Уведомление. Долг, обеспеченный настоящим документом, подлежит полному отзыву или изменению его условий в случае продажи или передачи переданного имущества».

1987 г., гр. 622, § 6.1-330.88; 2010, с. 794; 2014, с. 330.

§ 6.2-418. Владелец недвижимости имеет право на письменное заявление суммы выплаты.

A. Если обязательство обеспечено залогом доверительного акта или ипотеки на недвижимое имущество, и собственник недвижимости имеет право на досрочное погашение обязательства, обеспеченного доверительным актом или ипотекой, собственник имеет право получить от держателя обязательства письменное заявление с указанием общей суммы, подлежащей уплате на конкретную дату, для получения освобождения от доверенности или ипотеки.

B. Держатель обязательства, обеспеченного договором доверительного управления или ипотекой, должен отправить по почте или доставить такой письменный отчет о сумме выплаты владельцу собственности или его назначенному лицу в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного запроса о такой информации о выплате. от собственника недвижимости или его доверенного лица, если в запросе указан номер займа и адрес или иное описание местонахождения рассматриваемого помещения.

C. После полной оплаты обязательства держатель должен незамедлительно направить аннулированные кредитные документы владельцу или его назначенному лицу.

Г. Непреднамеренная ошибка, допущенная при исчислении суммы погашения, не освобождает должника от обязанности уплатить всю сумму, причитающуюся по договору задолженности, а держателя договора задолженности — от обязанности возвратить какие-либо переплаты должнику или его уполномоченному лицу.

E. Запрос информации о выплате в соответствии с этим разделом может быть сделан один раз в течение 12-месячного периода бесплатно, и за каждый дополнительный запрос, сделанный в течение этого периода, может взиматься плата, не превышающая 15 долларов США.

1987 г., гр. 622, § 6.1-330.82; 2010, с. 794.

§ 6.2-419. Раскрытие условий предположения.

А. Собственник жилого недвижимого имущества, улучшенного за счет строительства на нем жилья, состоящего из четырех или менее жилых единиц и обремененного ипотекой или договором доверительного управления, вправе по письменному заявлению любого держателя обеспеченного обязательства по ипотеке или договору доверительного управления, чтобы получить письменное раскрытие информации о том, разрешит ли владелец правомочному покупателю принять на себя ипотеку или договор о доверительном управлении. В случае положительного ответа держатель должен раскрыть следующую информацию об условиях такого допущения:

1. Предполагаемая процентная ставка, которая может варьироваться в зависимости от внешнего стандарта;

2. Остаток средств на счете эскроу, если таковой имеется;

3. Любые сборы и сборы, подлежащие начислению держателем против продавца и покупателя в связи с допущением;

4. Обычные ограничения или требования, налагаемые на предположение; и

5. Другие условия допущения, которые владелец считает уместными.

B. Владелец должен указать период времени, в течение которого будут действительны условия, раскрытые в соответствии с подразделом A, вместе с любыми их ограничениями.

C. Любой держатель, получивший такой письменный запрос от владельца, должен ответить в письменной форме в течение 10 рабочих дней с момента получения запроса.

D. Любой держатель, получивший второй или последующий письменный запрос в отношении той же ипотеки или договора доверительного управления в течение любого 12-месячного периода, может взимать плату, не превышающую 15 долларов США, за каждый дополнительный запрос. Плата должна быть оплачена заранее.

1982 г., с. 233, § 6.1-2.9:3; 1990, с. 7; 2010, с. 794.

§ 6.2-420. Штраф за досрочное погашение не взимается при определенных обстоятельствах.

Ни один кредитор не может взимать или получать какие-либо штрафы за досрочное погашение ссуд, обеспеченных недвижимым имуществом, состоящим из жилых домов на одну-четыре семьи, если досрочное погашение является результатом реализации права требовать ссуду при продаже недвижимого имущества, которое обеспечивает кредит. Если ссуда досрочно выплачена из-за продажи лицу, которое кредитор отказался утвердить для целей принятия ссуды или не одобрил в течение 15 дней после получения им письменного запроса на одобрение, предполагается, что досрочное погашение является результатом принудительного исполнения. права отзыва кредита.

1987 г., гр. 622, § 6.1-330.87; 2010, с. 794.

§ 6.2-421. Некоторые контракты, разрешающие предоплату; сумма штрафа за досрочное погашение.

A. Для целей данного раздела:

1. «Первое доверительное управление» или «первая закладная» включает все договоры доверительного управления и закладные, а также поправки к ним, сделанные одним и тем же лицом, предоставляющим право, или залогодателем, ценные бумаги принадлежат одному и тому же владельцу, передают по существу одно и то же недвижимое имущество и имеют преимущественную силу перед всеми другими договорами о доверительном управлении или ипотечными кредитами на недвижимое имущество; и

2. «Недвижимость» включает недвижимость, находящуюся в аренде не менее 25 лет.

B. Каждый кредитный договор, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе D, который обеспечен первым актом доверительного управления или первой ипотекой недвижимости, если основная сумма кредита составляет менее 75 000 долларов США, должен:

1. Разрешать досрочное погашение невыплаченного основного долга в любое время; и

2. Не предусматривать штраф за досрочное погашение, превышающий один процент от невыплаченного основного остатка.

C. Любое положение о штрафах за досрочное погашение, нарушающее подраздел B 2, не имеет исковой силы в отношении суммы, превышающей один процент от такого остатка.

D. Положения:

1. Подразделы B и C не применяются к обеспеченным или необеспеченным векселям, подтверждающим договоры купли-продажи в рассрочку; и

2. Подраздел B 2 и подраздел C не применяются к любому кредитному договору, который (i) подпадает под действие § 6.2-422 или 6.2-1409 или (ii) регулируется государством в отношении права досрочного погашения.

1987 г., с. 622, §§ 6.1-330.69, 6.1-330.81; 2010, с. 794.

§ 6.2-422. Штраф за досрочное погашение кредита под залог дома, занимаемого заемщиком.

Штраф за досрочное погашение в случае ссуды, обеспеченной ипотекой или договором доверительного управления на жилье, которое занято или будет занято полностью или частично заемщиком, не должно превышать двух процентов от суммы такого досрочного погашения.

1987 г., с. 622, § 6.1-330.83; 2010, с. 794.

§ 6.2-423. Досрочное погашение кредитов, обеспеченных определенными второстепенными ипотечными кредитами или договорами доверительного управления; скидки на незаработанные проценты.

A. Любой заемщик по любому кредиту, обеспеченному субординированной ипотекой или договором доверительного управления жилой недвижимостью, на который распространяются положения § 6.2-327, имеет право досрочно оплатить свой долг полностью или частично. часть в любое время. С согласия заемщика кредитор может заключить договор о штрафе за досрочное погашение всей суммы кредита, если штраф за досрочное погашение не превышает двух процентов от досрочно выплаченной основной суммы, но штраф за досрочное погашение не применяется, если:

1. Кредит рефинансируется или консолидируется с тем же кредитором или последующим держателем облигаций;

2. Кредит ускорен в связи с дефолтом;

3. Производится частичная предоплата; или

4. В случае бессрочного кредитного плана, как определено в § 6.2-300, когда происходит выплата непогашенного остатка без требования об освобождении подчиненного доверительного акта или залога.

B. Если проценты были добавлены к номинальной сумме векселя, подлежащего оплате в рассрочку, заемщик имеет право на возврат любых незаработанных процентов. По ссудам с первоначальным сроком погашения и соответствующим периодом амортизации 61 или менее месяцев, которые подлежат выплате равными периодическими платежами, скидка рассчитывается в соответствии с Правилом 78, как показано в § 6.2-403. По ссудам с первоначальным сроком погашения более 61 месяца скидка рассчитывается по методу, как минимум столь же благоприятному для заемщика, как и актуарный метод.

C. Положения настоящего раздела не применяются к любому кредиту, предоставленному (i) банком, сберегательным учреждением, промышленной кредитной ассоциацией или кредитным союзом или (ii) продавцом в сделке купли-продажи недвижимости, который берет подчиненную ипотеку. или договор о доверительном управлении таким недвижимым имуществом.

1987 г., с. 622, § 6.1-330.85; 1990, с. 338; 1991, с. 171; 1998, с. 89; 2010, с. 794.

Национальное управление кредитных союзов

%PDF-1.4
%
1 0 объект
>
эндообъект
2 0 объект
>
эндообъект
3 1 объект
>
ручей
Подключаемый модуль захвата бумаги HP Network ScanJet 5Acrobat 5.0 для Windows2002-08-09T14:06:16Z2002-09-10T09:02:21-03:00Национальное управление кредитных союзовГлава 10 — Руководство для экзаменаторов Государственная типография2002-08-09T14:06:16Z2002-09-10T09:02:21-03:002002-09- 10T09:02:21-03:00

  • Национальное управление кредитных союзов
  • Глава 10 — Руководство для экзаменаторов

    • Государственная типографияНациональное управление кредитных союзовГлава 10 – Руководство для экзаменаторов Государственная типография
    конечный поток
    эндообъект
    11 1 объект
    >
    эндообъект
    23 1 объект
    >
    эндообъект
    27 1 объект
    >
    эндообъект
    391 объект
    [
    43 1 Р 23 1 Р 19176 1 Р 2366 2 Р 2349 2 Р 2332 2 Р 2314 2 Р 2298 2 Р
    2289 2 Р 2272 2 Р 2256 2 Р 2239 2 Р 2222 2 Р 2205 2 Р 2188 2 Р 2170 2 Р
    2154 2 Р 2137 2 Р 2112 2 Р 19268 1 Р 1867 3 Р 1850 3 Р 1819 3 Р
    1801 3 Р 1780 3 Р 1760 3 Р 1744 3 Р 1726 3 Р 1180 3 Р 1151 3 Р 1134 3 Р
    19168 1 Р
    ]
    эндообъект
    43 1 объект
    >
    эндообъект
    47 1 объект
    >
    эндообъект
    59 1 объект
    >
    эндообъект
    63 1 объект
    >
    эндообъект
    75 1 объект
    >
    эндообъект
    791 объект
    >
    эндообъект
    91 1 объект
    >
    эндообъект
    95 1 объект
    >
    эндообъект
    107 1 объект
    >
    эндообъект
    111 1 объект
    >
    эндообъект
    123 1 объект
    >
    эндообъект
    127 1 объект
    >
    эндообъект
    139 1 объект
    >
    эндообъект
    143 1 объект
    >
    эндообъект
    155 1 ​​объект
    >
    эндообъект
    159 1 объект
    >
    эндообъект
    171 1 объект
    >
    эндообъект
    175 1 объект
    >
    эндообъект
    187 0 объект
    >
    эндообъект
    188 1 объект
    >
    эндообъект
    195 1 объект
    >
    эндообъект
    210 1 объект
    >
    эндообъект
    215 1 объект
    >
    эндообъект
    230 1 объект
    >
    эндообъект
    236 1 объект
    >
    эндообъект
    249 1 объект
    >
    эндообъект
    253 1 объект
    >
    эндообъект
    266 1 объект
    >
    эндообъект
    270 1 объект
    >
    эндообъект
    283 1 объект
    >
    эндообъект
    287 1 объект
    >
    эндообъект
    299 1 объект
    >
    эндообъект
    304 1 объект
    >
    эндообъект
    316 1 объект
    >
    эндообъект
    320 1 объект
    >
    эндообъект
    334 1 объект
    >
    эндообъект
    338 1 объект
    >
    эндообъект
    351 1 объект
    >
    эндообъект
    355 1 объект
    >
    эндообъект
    368 1 объект
    >
    эндообъект
    372 1 объект
    >
    эндообъект
    381 1 объект
    >
    эндообъект
    385 1 объект
    >
    эндообъект
    397 1 объект
    >
    эндообъект
    402 1 объект
    >
    эндообъект
    414 1 объект
    >
    эндообъект
    418 1 объект
    >
    эндообъект
    431 1 объект
    >
    эндообъект
    435 1 объект
    >
    эндообъект
    448 1 объект
    >
    эндообъект
    452 1 объект
    >
    эндообъект
    465 1 объект
    >
    эндообъект
    477 1 объект
    >
    эндообъект
    491 1 объект
    >
    эндообъект
    495 1 объект
    >
    эндообъект
    508 1 объект
    >
    эндообъект
    512 1 объект
    >
    эндообъект
    524 1 объект
    >
    эндообъект
    5291 объект
    >
    эндообъект
    541 1 объект
    >
    эндообъект
    553 1 объект
    >
    эндообъект
    557 1 объект
    >
    эндообъект
    570 1 объект
    >
    эндообъект
    574 1 объект
    >
    эндообъект
    587 1 объект
    >
    эндообъект
    591 1 объект
    >
    эндообъект
    603 1 объект
    >
    эндообъект
    608 1 объект
    >
    эндообъект
    621 1 объект
    >
    эндообъект
    625 1 объект
    >
    эндообъект
    638 1 объект
    >
    эндообъект
    642 1 объект
    >
    эндообъект
    655 1 объект
    >
    эндообъект
    6591 объект
    >
    эндообъект
    672 1 объект
    >
    эндообъект
    676 1 объект
    >
    эндообъект
    725 1 объект
    >
    эндообъект
    730 1 объект
    [
    725 1 Р 747 1 Р 764 1 Р 781 1 Р 798 1 Р 815 1 Р 831 1 Р 541 1 Р 557 1 Р
    574 1 Р 591 1 Р 608 1 Р 625 1 Р 642 1 Р 659 1 Р 676 1 Р 385 1 Р
    402 1 Р 418 1 Р 435 1 Р 452 1 Р 477 1 Р 495 1 Р 512 1 Р 529 1 Р
    195 1 Р 215 1 Р 236 1 Р 253 1 Р 270 1 Р 287 1 Р 304 1 Р 320 1 Р
    338 1 Р 355 1 Р 372 1 Р 171 1 Р 155 1 ​​Р 139 1 Р 123 1 Р 107 1 Р
    91 1 Р 75 1 Р 59 1 Р
    ]
    эндообъект
    743 1 объект
    >
    эндообъект
    747 1 объект
    >
    эндообъект
    760 1 объект
    >
    эндообъект
    764 1 объект
    >
    эндообъект
    777 1 объект
    >
    эндообъект
    781 1 объект
    >
    эндообъект
    794 1 объект
    >
    эндообъект
    798 1 объект
    >
    эндообъект
    810 1 объект
    >
    эндообъект
    815 1 объект
    >
    эндообъект
    827 1 объект
    >
    эндообъект
    831 1 объект
    >
    эндообъект
    845 1 объект
    >
    эндообъект
    850 1 объект
    >
    эндообъект
    854 1 объект
    >
    эндообъект
    858 1 объект
    >
    эндообъект
    862 1 объект
    >
    эндообъект
    866 1 объект
    >
    эндообъект
    870 1 объект
    >
    эндообъект
    875 1 объект
    >
    эндообъект
    8791 объект
    >
    эндообъект
    883 1 объект
    >
    эндообъект
    887 1 объект
    >
    эндообъект
    891 1 объект
    >
    эндообъект
    896 1 объект
    >
    эндообъект
    900 1 объект
    >
    эндообъект
    904 1 объект
    >
    эндообъект
    908 1 объект
    >
    эндообъект
    912 1 объект
    >
    эндообъект
    917 1 объект
    >
    эндообъект
    921 1 объект
    >
    эндообъект
    925 1 объект
    >
    эндообъект
    929 1 объект
    >
    эндообъект
    933 1 объект
    >
    эндообъект
    938 1 объект
    >
    эндообъект
    942 1 объект
    >
    эндообъект
    946 1 объект
    >
    эндообъект
    950 1 объект
    >
    эндообъект
    954 1 объект
    >
    эндообъект
    959 1 объект
    >
    эндообъект
    1019 0 объект
    > /XОбъект >
    /Шрифт >
    /ExtGState > /ProcSet [ /PDF /Text /ImageB ] >>
    /MediaBox [ 0 0 613.