Кто может взять ипотеку на покупку квартиры: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Содержание

Кому банки дают ипотеку

Мы изучили требования банков и выяснили, кто может получить ипотеку, а кому откажут и почему

Ипотека – это кредит под залог недвижимости, которая позволяет заемщику сразу же начать пользоваться приобретенной квартирой (она сразу оформляется в собственность приобретателя, а не банка), а банку гарантирует возврат денег. Организация выставляют заемщикам целый ряд требований и условий: таким образом они хотят удостовериться в платежеспособности будущего заемщика и быть уверены в том, что он сможет оплачивать ежемесячные платежи по кредиту.

Мы изучили требования банков и выяснили, кто может получить ипотеку, а кому откажут и почему.  

Дадут ли мне ипотеку?

Обычно в банках процентные ставки по ипотечным продуктам различаются для следующих групп клиентов:

  • Клиенты, получающие зарплату на карту банка (зарплатные клиенты).
  • Сотрудники предприятий и организаций, которые аккредитованы и/или кредитуются в банке.
  • Остальные заемщики, для которых доступен кредит на общих условиях.

Больше всего преимуществ у зарплатных клиентов: ниже проценты по кредиту, меньше требований к документам, а также одобрение кредита происходит быстрее. Сотрудники аккредитованных предприятий также могут рассчитывать на более выгодные условия по кредиту. 

Но к какой бы группе ни относился заемщик, его все равно проверят по нескольким критериям.

По каким критериям банки проверяют заемщиков

Гражданство

Российское гражданство – это обязательное требование. Но отметим, что есть и банки, которые кредитуют иностранцев (например, Райффайзенбанк, Росбанк, Евразийский банк).

Возраст

Банки готовы кредитовать людей, как правило, от 21 года до 65 лет. При этом максимальный возраст – 65 лет – рассчитывается на момент погашения ипотеки. То есть, если вы обратились в банк за кредитом в 50 лет, то скорее всего срок кредитования для вас не превысит 15 лет. При рефинансировании ипотечного кредита, возраст заемщика играет не очень большое значение.

Доходы

Размер ежемесячного платежа по ипотеке в большинстве случаев не должен превышать 40-50% от суммы ваших доходов. Уровня заработной платы и дополнительных источников прибыли должно хватать и на регулярное погашение задолженности, и на поддержание приемлемых условий жизни. Это одно из главных условий кредитных организаций. Если вы понимаете, что вашего дохода недостаточно, то вы можете привлечь созаемщика. Шансы на быстрое одобрение кредита существенно возрастают, если клиент регулярно получает зарплату и готов подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ. 

Большинство кредитных организаций также принимают справку по форме банка в качестве подтверждения платежеспособности. Юридически такая справка – это скорее форма анкеты, где клиент указывает информацию, значимую для кредитора. При этом у каждого учреждения свой шаблон. Например, СберБанк интересуется налоговыми отчислениями потенциальных заемщиков. А для «Альфа-Банка» это не имеет значения. 

Требования к информации в справке зависят от параметров скоринговой программы, которую банк использует при оценке клиентов.

Стаж работы

Большинство банков требуют, чтобы клиент отработал на последнем месте не менее 4-6 месяцев. А его совокупный стаж был не менее одного года. По факту банки оценивают общий трудовой стаж и частоту смены рабочих мест. Если заемщик часто меняет работу, ему могут уменьшить сумму кредита или поднять процент.

Кредитный рейтинг

При рассмотрении заявки банки проверяют кредитный рейтинг. Это оценка благонадежности и кредитоспособности заемщика на основании информации из кредитной истории, которая хранится в Бюро кредитных историй (БКИ). Хорошим считается рейтинг, по которому заемщик набирает не менее 600 баллов. Подробнее о том, как проверить свою кредитную, историю читайте в нашем материале.

Лайфхак

В целом, у банков стандартный набор требований к заемщикам. Однако в целях привлечения большего числа клиентов банки часто отходят от стандартных условий. Почти у каждого банка, работающего с ипотекой, есть свои особенности. Например, в 2021 г. в СберБанке, «Альфа банке», Россельхозбанке и др. можно оформить ипотеку по двум документам (паспорту и СНИЛС) без справки с работы о доходах. 

Есть банки, которые отходят от стандартных возрастных ограничений и выдают ипотеку, к примеру, студентам с 18 лет («Открытие», АК «Барс Банк», Металлинвестбанк, Московский кредитный банк и др.) Программы, к примеру, СберБанка и Россельхозбанка предусматривают возможность погашения займа клиентам до 75 лет. Рекордный максимальный возраст заемщиков установил Совкомбанк – 85 лет.

Многие банки снижают и требования по общему рабочему стажу до трех месяцев или совсем не предъявляет требований по стажу на последнем рабочем месте (ВТБ Банк). 

Кому не дадут ипотеку 

Ипотека доступна не всем желающим. Банки могут отказать в ипотеке даже платежеспособным заемщикам. При этом они не обязаны информировать о причинах отказа. Причины нужно выяснять самостоятельно.

Самые распространенные причины отказа в выдаче ипотеки

Плохая кредитная история

Когда банк рассматривает заявку на ипотеку, он проверяет информацию по всем кредитам и займам, которые когда-либо были и есть у заемщика. Все просрочки влияют на состояние кредитной истории, а впоследствии и на решение банка о выдаче ипотеки. Конечно, вам не откажут в ипотеке, если 3 года назад вы допустили просрочку по потребительскому кредиту в 5-7 дней. Но длительные просрочки повышают вероятность отказа. А невыплата кредита и судебные разбирательства по нему – гарантированный отказ в ипотеке.

Недостаточный доход

Банк прежде всего обращает внимание на стабильность дохода и его размер. Если долговая нагрузка заемщика не превышает 50% его ежемесячных доходов, то такой клиент в большинстве банков будет считаться надежным. Однако каждый банк устанавливает свой оптимальный процент соотношения выплат и остатка в доходах клиентов. Определенно откажут в ипотеке заемщику, у которого после уплаты долга остается сумма ниже прожиточного минимума на человека. За доходы банк принимает не только зарплату, но и средства от сдачи в аренду недвижимости, ценные бумаги, доходы с вкладов. 

Кредитная нагрузка и чужие долги

Даже если у клиента высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но есть высокие выплаты по другим кредитам, банк может отказать в ипотеке. Важно, что в кредитную нагрузку будут входить ваши поручительства по чужим кредитам. Ведь если заемщик перестанет платить – вы должны будете погашать за него долг. Если же вы этого не сделаете – это негативно повлияет на вашу кредитную историю и также может привести к отказу по ипотеке.

Недостоверная информация

Недостоверной банки считают информацию, которую не могут подтвердить. Например, вы предоставили справку о доходах с работы, но на ней нет подписи ответственного лица, и связаться с ним в рабочее время не получилось. Даже если вы просто забыли заверить справку, ошиблись по невнимательности в документах, банк все равно это расценит как обман и не одобрит заявку.

Отклонения от требований банка

Например, клиенту нравится конкретная квартира в определенном доме. Но этот дом старый с деревянными перекрытиями или в любой момент может попасть под снос. Далеко не все банки выдают кредит на такие объекты. Необходимо подобрать банк, который кредитует нестандартные объекты. Следует изучить все детали условий перед подачей заявки в банк.

Правонарушения

Необязательно иметь криминальное прошлое и открытые судебные разбирательства. Отягчающим обстоятельством при одобрении ипотечного кредита могут стать и административные правонарушения, например, долги по оплате штрафов ГИБДД, алиментам и коммуналке. 

На что еще банки обращают внимание

  • Место прописки заемщика. На сайтах большинства банков указывается, что место прописки значения не имеет. По факту будет плюсом, если клиент обратится за ипотекой в том же городе (области), где у него постоянная регистрация. Но серьезного влияния на положительное решение прописка не имеет.
  •  Семейный статус. Банки охотнее кредитуют семейных людей, состоящих в официальном браке, поскольку это уже два созаемщика. У них совокупный доход и больше вероятность, что кредит будет погашен без просрочек.
  •  Профессиональный статус. В категорию заемщиков с повышенным риском банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Это прежде всего те, кто рискует на работе своим здоровьем и даже жизнью: спасатели, пожарные, промышленные альпинисты и т.д. Не нравятся банкам профессии, где заработок непостоянный (художники, писатели) или завязан на бонусах и процентах от сделок.  Непредсказуемым считается и заемщик со статусом самозанятого.

Категория «нежелательности» не означает, что заемщику таких профессий не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Некоторым покупателям жилья, которые обращаются за ипотекой, банки отказывают. Иногда заемщикам трудно понять, почему так произошло. Что могло не устроить банк, если у человека есть работа, доход и даже деньги на первоначальный взнос? Попробуем разобраться.

Перед тем, как выдать кредит, банк тщательно анализирует кандидатуру возможного клиента. Для такой проверки придумали даже особый термин – андеррайтинг. Все секреты этой процедуры в банках не раскрывают, но кое-что о ней известно.

Итак, если вы – потенциальный заемщик, банк прежде всего будет выяснять, насколько вы платежеспособны. Имеют значение уровень дохода, активы, наличие созаемщиков. Обычно в банке руководствуются правилом: на выплату кредита не должно уходить больше 50% общего дохода семьи. Если вы не укладываетесь в эти цифры, в кредите могут отказать. При этом банк оставит за вами право повторно обратиться за ипотекой, если ваш доход повысится.

к сведению

На отказ банка могут повлиять и личные обстоятельства: допустим, зарплата у вас выше средней, но при этом вы являетесь родителем несовершеннолетних детей, что тоже делает вашу кандидатуру уязвимой в глазах банка. Или у вас на момент обращения за ипотекой есть приличный доход, но профессия редкая или экзотическая, такая работа кажется банку нестабильной – по этой причине тоже могут не пойти навстречу. Не секрет, что в качестве заемщиков предпочитают людей с «земными» профессиями – врачей, учителей, госслужащих и т. п.

Причиной для отказа может стать недостаточный первоначальный взнос. Обычно банки устраивает платеж от 15% от стоимости недвижимости. Но иногда этого бывает недостаточно, особенно если приобретается квартира на вторичном рынке.

Даже если проверка на платежеспособность пройдена успешно, вам все равно могут отказать – если банк усомнился в вашей надежности. Чаще всего в этом виновата плохая кредитная история. Существенным минусом являются случаи просрочек по выплатам, но только по этой причине банк не поставит на заемщике крест. А вот если вы когда-то не справились с кредитом, если вашим долгом занимались коллекторы, если вы были уличены в мошенничестве или обмане – скорее всего, ипотеку вам не дадут ни в каком банке.

Кстати, по причине предоставления недостоверной информации в банках отказывают каждому пятому заемщику. Например, вы сообщили в банк о месте своей работы, назвали все контакты. Не исключено, что сотрудники банка будут звонить по указанным вами телефонам и задавать уточняющие вопросы. Если ваши сведения не подтвердятся или на звонки в офисе никто не ответит, это тоже повод для отказа в выдаче ипотеки.

Очень серьезной ошибкой, если не сказать больше, является подделка документов, фальшивые справки или трудовые книжки. Это все наводит на мысли, что заемщик тоже «фальшивый», банк наверняка не станет с таким связываться. Как правило, сложно получить ипотечный кредит и клиентам, у которых была судимость.

В список факторов, которые способны повредить потенциальному ипотечнику, можно еще добавить небольшой стаж, частую смену работы, а также возраст.

Если вам меньше 23 лет и больше 65 лет, получить ипотеку будет труднее, чем остальным заемщикам.

Иногда поводом для отказа может быть даже причина, которая вам покажется несущественной – вы не являетесь клиентом данного банка. То есть, вы никогда не пользовались его услугами, не открывали счета, не брали займы – это тоже может стать поводом для отказа для известного банка, у которого всегда много заявок на ипотеку.

Теперь вы знаете, почему могут отказать в ипотеке. 

Поэтому прежде чем обращаться за кредитом:

  • устройтесь на постоянную работу,
  • тщательно подготовьте все документы, 
  • изучите программы банков, 
  • найдите ликвидный объект недвижимости. 
  • Выясните, какой банк дает ипотеку без первоначального взноса (если у вас нет денег на такой взнос), но лучше постарайтесь накопить хотя бы 15-20% от суммы ипотеки – тогда ваши шансы повысятся. Кстати, в последние годы банки стали гораздо лояльнее к заемщикам и чаще выдают кредиты на покупку жилья.

Так что, пробуйте.

Как работает ипотечный кредит?

Карен Калп/Shutterstock

4 минуты чтения
Опубликовано 28 марта 2023 г.

Логотип Bankrate


Как эксперт проверяет эту страницу?

Мы в Bankrate серьезно относимся к точности нашего контента.

«Проверено экспертами» означает, что наш Совет по финансовому обзору тщательно оценил точность и ясность статьи. Наблюдательный совет состоит из группы финансовых экспертов, цель которых состоит в том, чтобы обеспечить объективность и сбалансированность нашего контента.

Их отзывы обязывают нас публиковать высококачественный и заслуживающий доверия контент.

О нашей доске отзывов

Bankrate logo

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся
,
этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для
.

Финансирование покупки дома в кондоминиуме несколько отличается от процесса покупки дома на одну семью. Во-первых, ипотека на квартиру обычно имеет более высокие процентные ставки, и ее также может быть сложнее получить благодаря дополнительному андеррайтингу.

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум, или сокращенно «квартира», обычно является более доступной и менее затратной альтернативой дому на одну семью. Кондоминиумы, расположенные в сообществах других единиц, находятся в частной собственности, но владельцы имеют общие помещения. Ключевым моментом продажи квартиры является то, что владелец, как правило, должен заботиться только о внутренней части своей квартиры, а управляющая компания занимается всем остальным.

Как работает финансирование квартиры?

Финансирование квартиры в целом похоже на финансирование дома на одну семью. На самом деле, те же виды кредитов, что и для покупателей жилья на одну семью, доступны и для покупателей кондоминиумов, в том числе:

  • Обычные кредиты
  • Кредиты FHA
  • кредиты VA
  • Кредиты USDA (хотя на этих рынках не так много кондо)

Ипотека на квартиру по сравнению с другими типами ипотеки

Основные отличия заключаются в том, что ипотека на квартиру часто требует дополнительных шагов и дополнительных документов, а также имеет несколько более высокие процентные ставки.

«Ставки обычно выше на 0,125–0,25%», — говорит Стив Накаш, управляющий директор расположенной в Денвере компании Blue Spot Home Loans, подразделения Cherry Creek Mortgage. «Это связано с тем, что ограничения или оценки, налагаемые ассоциацией домовладельцев недвижимости (ТСЖ) или ассоциацией кондоминиумов, находятся вне контроля заемщика, что создает уровень риска для кредиторов».

Ваш кредитор также должен получить дополнительные документы либо от товарищества собственников жилья, либо от ТСЖ, либо от управляющей компании. Это могут быть:

  • Анкета о проекте квартиры
  • Информация о том, сколько единиц жилья занято владельцем по сравнению с арендатором и сколько единиц принадлежит одному юридическому лицу
  • Копия основного страхового полиса ассоциации кондоминиумов

«По сути, кредитор должен одобрить как отдельного покупателя, так и проект кондоминиума для финансирования», — говорит Накаш.

Для этого сам проект квартиры должен быть проверен и соответствовать стандартам кредитора. Например, согласно текущим правилам кредитования, не более 15 процентов владельцев квартир могут просрочить платежи за кондоминиумы, а один инвестор не может владеть более чем 10 процентами квартир, по словам Джеффри Лойда, директора Mortgage Acuity, ипотечный брокер в Хакенсаке, Нью-Джерси.

Кроме того, кондоминиум должен соответствовать стандартам страхового покрытия и не быть стороной в судебном процессе, который может привести к финансовым потерям ассоциации кондоминиума.

«Правила кредитования не позволяют строить многоквартирные дома, в которых более 35 процентов квадратных метров отведено под коммерческие площади», — добавляет Лойд. «Это потому, что кредиторы считают, что получение значительной доли дохода от здания, полученного от одного или нескольких коммерческих арендаторов, может быть для них рискованным».

В некоторых случаях может потребоваться полная проверка, которая потребует получения дополнительных документов от ТСЖ или управляющей компании, таких как бюджетные отчеты и документ о соглашениях, условиях и ограничениях (CC&R).

Требования к ипотечному кредиту

Чтобы получить право на финансирование кондоминиума, вы должны соответствовать определенным требованиям для типа кредита, который вы преследуете. Вот разбивка различных квалификационных требований, по словам Орландо Майнера, руководителя Miner Capital Funding в Сент-Луисе:

Обычный кредит

  • 3% – 5% минимальный первоначальный взнос
  • 620 минимальный кредитный балл
  • Отношение долга к доходу (DTI) не более 36%
  • Квартира должна быть вашим основным местом жительства

Кредит FHA

Вы можете искать квартиры, одобренные FHA, на веб-сайте Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). Требования для получения кредита FHA включают:

  • Минимальный первоначальный взнос 3,5% с кредитным рейтингом 580 или выше
  • Коэффициент DTI не более 50%
  • Кондоминиум должен быть вашим основным местом жительства и соответствовать минимальным требованиям к собственности FHA.

«FHA потребует, чтобы каждый проект был рассмотрен и одобрен HUD или уполномоченным учреждением», — объясняет Эстер Филлипс, старший вице-президент по продажам чикагской компании Key Mortgage Services. «У FHA также есть процесс утверждения отдельного подразделения, а не всей ассоциации, но, по сути, он требует такого же объема информации и документации».

Кредит VA

  • Вы должны быть военнослужащим, ветераном или правомочным пережившим супругом
  • Авансовый платеж не требуется
  • Минимальный кредитный балл не требуется
  • Отсутствует максимальное соотношение DTI; однако у вас должны быть другие «компенсирующие факторы», такие как более высокий кредитный рейтинг, если ваш коэффициент DTI превышает 41%
  • Квартира должна быть вашим основным местом жительства

«У VA есть собственный процесс утверждения с требованиями, аналогичными как FHA, так и обычному финансированию, — говорит Филлипс, — но он не допускает одобрения одной единицы; весь проект должен быть рассмотрен и одобрен».

Вы можете искать квартиры в вашем штате, одобренные VA, с помощью инструмента поиска Министерства по делам ветеранов (VA) США. Просто отметьте «Одобрено», а затем выберите свой штат, чтобы просмотреть список проектов.

Кредит USDA

  • Недвижимость должна находиться в сельской местности, признанной приемлемой Министерством сельского хозяйства США (USDA)
  • Авансовый платеж не требуется
  • Минимальный кредитный балл не требуется
  • Коэффициент DTI не более 41%
  • Квартира должна быть вашим основным местом жительства

Как получить ипотечный кредит на квартиру

Чтобы повысить свои шансы на получение одобрения на финансирование и покупку квартиры, следуйте этим советам:

  • Внимательно изучите недвижимость. «Убедитесь, что вы хотите совершить покупку в хорошо управляемой, финансово здоровой ассоциации кондоминиумов, в которой преобладают жильцы-собственники», — рекомендует Лойд.
  • Изучите различные варианты финансирования и типы кредитов. «Поймите тип кредита, который вы собираетесь получить, чтобы вы знали, должен ли проект быть одобрен в первую очередь, например, FHA или VA», — советует Филлипс.
  • Ожидайте увеличения затрат и времени закрытия. «Заемщик должен заплатить за документы, необходимые от агента по управлению кондоминиумом, такие как анкета кондоминиума, финансовые отчеты кондоминиума и страховка для здания в целом», — отмечает Лойд. «Это может стоить вам пару сотен долларов во время закрытия. Кроме того, поскольку в процессе кредитования участвуют дополнительные участники, такие как ассоциация кондоминиумов и ее страховая компания, ожидайте более длительного времени закрытия, часто 30 дней или более».

Практический результат

Кондоминиумы имеют некоторые ключевые преимущества по сравнению с домами на одну семью, включая более низкую цену и меньше проблем с обслуживанием. Тем не менее, потенциальные покупатели квартир должны быть готовы к дополнительным усилиям в процессе подачи заявки на ипотеку. Ожидайте более пристального внимания к своим финансам, а также к самому жилому сообществу. Стоит ли дополнительная работа, зависит от ваших потребностей и предпочтений как домовладельца.

Получение ипотеки в Германии

Иностранцы, желающие купить дом в Германии, могут взять ипотечный кредит без ограничений. Однако сумма, которую вы можете занять, и ваш депозит зависят от вашего статуса резидента и финансовых обстоятельств.

Если вы хотите купить дом в Германии, вам почти наверняка потребуется взять ипотечный кредит. К счастью для эмигрантов, немецкие банки и другие кредиторы предлагают ряд ипотечных кредитов, включая сделки с фиксированным сроком и плавающей процентной ставкой. Продолжайте читать, чтобы получить советы о типах ипотеки, о том, как подать заявку на ее получение, и о сборах, которые вам, возможно, придется заплатить.

  • Ипотека в Германии
  • Стоит ли покупать недвижимость в Германии?
  • Кто может получить ипотечный кредит в Германии?
  • Виды ипотечных кредитов в Германии
  • Ипотечные кредиты для сдачи в аренду в Германии
  • Ставки по ипотечным кредитам в Германии
  • Сколько вы можете занять по ипотечному кредиту в Германии?
    • Ипотечный онлайн-калькулятор
  • Как подать заявку на ипотеку в Германии
    • Узнайте, сколько вы можете взять в долг, и получите консультацию
    • Получите принципиальное соглашение
    • Официально подает заявку на вашу ипотеку
    • Подписать свой контракт по ипотечному кредиту
  • Налог и налоговые льготы на ипотеку в Германии
  • Страхование недвижимости в Германии
  • . дома в Германии? Сертифицированный немецкий ипотечный брокер Hypofriend может помочь. Они сочетают в себе передовые алгоритмы, чтобы адаптировать правильный ипотечный продукт к вашим личным обстоятельствам. В отличие от большинства сайтов сравнения, они сосредоточены не только на самом дешевом продукте, но и на продукте, который подходит именно вам, обеспечивая долгосрочную финансовую безопасность.

    Получите лучший совет по ипотеке для эмигрантов

    Ипотека в Германии

    Большинству эмигрантов, покупающих недвижимость в Германии, нужна ипотека. Ипотечные кредиты легко доступны, если вы соответствуете критериям по доходам и имеете достаточный первоначальный взнос. Данные Statista показывают, что Германия была одной из трех европейских стран, которые в 2021 году имели непогашенные ипотечные кредиты на сумму более триллиона евро. все. Возможно, это связано с культурой жителей Германии покупать недвижимость на длительный срок, а не продвигаться по служебной лестнице. В период с 2012 по 2021 год процент немецких домовладельцев с ипотекой колебался от 25% до 31%.

    Только 50% жителей Германии владеют собственным домом, что является вторым самым низким показателем в ОЭСР. В отчете Генерального федерального банка ( Bundesbank ) за 2020 год низкий уровень домовладения в Германии объясняется высокой стоимостью покупки недвижимости, невозможностью вычесть процентные платежи по ипотеке при подаче налогов и успешным сектором социального жилья в стране.

    Стоит ли покупать недвижимость в Германии?

    Как упоминалось выше, в Германии низкий уровень владения жильем, и многие жители предпочитают арендовать жилье, а не покупать его. Это означает, что было бы разумно подумать об аренде при первом переезде в Германию, что даст вам время решить, покупать ли недвижимость и где выбрать.

    Цены на жилье в Германии значительно варьируются от района к району, а в некоторых местах за последнее десятилетие отмечен резкий рост цен. Дополнительные расходы на покупку дома в Германии также могут возрасти. Налог на передачу имущества ( Grunderwerbsteuer ) взимается в размере до 6,5% от стоимости имущества. Вам также нужно будет учитывать в своих расчетах гонорары агента по недвижимости и нотариуса.

    Если вы решите арендовать, ваши варианты будут зависеть от выбранного вами района. Рынок аренды в Германии может быть очень конкурентным, особенно в крупных городах, где большинство людей являются арендаторами. Первоначальный период аренды в Германии может составлять до двух лет. Некоторые виды аренды являются бессрочными, то есть они будут действовать до тех пор, пока арендодатель или арендатор не уведомят о нарушении соглашения.

    Объявление

    Кто может получить ипотечный кредит в Германии?

    В Германии нет ограничений на получение ипотеки иностранцами. Если вы гражданин ЕС, вы должны иметь возможность брать кредиты на тех же основаниях, что и граждане Германии, если вы живете и работаете в Германии. Самозанятые работники могут обнаружить, что кредиторы требуют больше доказательств стабильного дохода, прежде чем одобрить ипотеку.

    Если вы не являетесь гражданином ЕС или имеете временный вид на жительство, вы должны проработать не менее трех месяцев, пройти испытательный срок и заработать минимальную сумму (это зависит от кредитора). Гражданам стран, не входящих в ЕС, может быть сложнее получить одобрение без большого депозита, если у них нет постоянного вида на жительство.

    Банки в Германии, предлагающие ипотечные кредиты для эмигрантов, включают DKB и Santander.

    Виды ипотеки в Германии

    В Германии существует несколько видов ипотеки на выбор.

    • Аннуитетная ипотека с фиксированной ставкой ( Annuitätendarlehen ): самый распространенный вид ипотеки в Германии. Вы решите, сколько вы хотите выплачивать каждый год в процентах от общей суммы кредита (например, 5% каждый год), и ваша ипотечная ставка будет установлена ​​на основе этого. Вы сами выбираете, на сколько лет будет фиксироваться ваша ставка (от одного года до всего срока ипотеки). Обычно его фиксируют на 10 лет, так как по истечении этого времени вы можете рефинансировать ипотечный кредит без комиссии. Если вы переезжаете в течение установленного срока, вам почти всегда придется платить комиссию банку. Это может быть очень дорого — некоторые домовладельцы предпочитают сдавать свою собственность в аренду, чтобы не платить этот сбор.
    • Погашение ипотеки ( Volltilgerdarlehen ): этот тип ипотеки предполагает, что вы указываете период, после которого вы погасите ипотеку (например, 20 лет), и ваш ежемесячный платеж устанавливается на основе этой цели.
    • Ипотечный кредит с переменной ставкой ( переменных Darlehen ) : Ваша ставка по ипотечному кредиту будет меняться каждые три месяца в зависимости от ставки Европейского центрального банка. Сделки с плавающей процентной ставкой позволяют совершать более крупные платежи или переключаться без штрафных санкций, но им не хватает стабильности ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой.
    • Проценты – только ипотека (endfälliges Darlehen ): эти ипотечные кредиты подразумевают выплату только процентов каждый месяц и возврат основной суммы за один раз в конце срока. Эти сделки требуют больших депозитов и обычно доступны только при покупке недвижимости с целью сдачи в аренду.

    Ипотечные кредиты в Германии, как правило, доступны на срок до 25 или 30 лет. Многие ипотечные кредиты позволяют заемщикам делать переплаты до 5% каждый год ( Sondertilgung ), если они хотят погасить ипотечный кредит раньше. Федеральное управление финансового надзора ( BaFin ) регулирует деятельность ипотечных кредиторов в Германии.

    Advertisement

    Ипотечные кредиты для сдачи в аренду в Германии

    Система собственности Германии поощряет инвестиции в арендный сектор, предоставляя благоприятные налоговые льготы резидентам, покупающим недвижимость для сдачи в аренду.

    Инвесторы, проживающие и платящие налоги в Германии, могут воспользоваться ставками по ипотечным кредитам и условиями погашения, аналогичными тем, которые доступны для арендаторов – система, противоречащая некоторым другим европейским странам, где ставки по ипотечным кредитам на покупку с целью сдачи в аренду значительно выше. Инвесторы также могут вычесть свои процентные платежи по ипотеке из дохода от аренды при подаче налоговой декларации.

    Реклама

    Ставки по ипотечным кредитам в Германии

    Как и везде в Европе, ставки по ипотечным кредитам в Германии были очень низкими на протяжении большей части последнего десятилетия. Однако повышение процентных ставок Европейского центрального банка в 2022 году привело к повышению ставок. Вы можете найти последнюю банковскую кредитную ставку в Германии на веб-сайте Trading Economics, который обновляется ежемесячно. Для получения более актуальных ипотечных ставок для каждого региона Германии ознакомьтесь с ежедневными таблицами, предоставляемыми Hypofriend.

    Ставки по ипотечным кредитам зависят от целого ряда факторов. В дополнение к более широкой экономической ситуации и вашим финансовым обстоятельствам ставки будут варьироваться в зависимости от того, как долго вы их фиксируете. Например, если вы зафиксируете на пять лет по ставке 2,5%, вы можете рассчитывать на выплату 2,8%, если вы зафиксируете на 10 лет, или 3,1% на 15 лет.

    Ипотечные кредиторы в Германии обычно взимают плату за обработку вашего заявления. Во многих случаях это будет встроено в ставку, которую вы платите, а не в виде единовременной выплаты.

    Сколько можно взять в долг по ипотеке в Германии?

    Сумма, которую вы можете занять при получении ипотечного кредита в Германии, зависит от нескольких факторов. Прежде всего, ваш вид на жительство:

    • Полноправные резиденты теоретически могут получить ипотечный кредит без первоначального взноса. Это означает, что ипотека покроет полную стоимость недвижимости. Второй кредит доступен для покрытия расходов на покупку недвижимости (таких как налог на передачу собственности и нотариальные сборы).
    • Если вы живете и работаете в Германии, но не являетесь резидентом, теоретически вы можете занять до 100% стоимости недвижимости, но для получения хорошей ставки обычно требуется залог. Вам также понадобится достаточно денег, чтобы покрыть расходы на закрытие самостоятельно.
    • Если вы живете и работаете за пределами Германии, вы, как правило, сможете занять только около 60% стоимости недвижимости, а это означает, что вам потребуется залог в размере не менее 40%.

    Немецкие ипотечные кредиторы разрешат вашим выплатам не более 35% вашего ежемесячного дохода. Таким образом, если вы зарабатываете 2000 евро в месяц, ваши выплаты будут ограничены 700 евро в месяц.

    Несмотря на то, что можно получить кредит без первоначального взноса (как описано выше), вам необходимо тщательно проанализировать, на какую ставку вы будете иметь право. Ипотечные кредиторы основывают свои ставки на риске — в первую очередь на риске того, что вы не выполните свои обязательства по погашению. Принимая это во внимание, ипотека с меньшим первоначальным взносом (или вообще без первоначального взноса) может иметь гораздо более высокую ставку.

    Ипотечный калькулятор онлайн

    • Hypofriend
    • Кредитная ссылка

    Как подать заявку на получение ипотечного кредита в Германии

    Узнайте, сколько вы можете занять, и получите совет

    Во-первых, используйте ипотечный калькулятор, чтобы получить представление о том, сколько вы можете занять при получении ипотечного кредита. Получив это указание, вы можете обратиться за советом к независимому консультанту по ипотеке. Независимый совет может быть полезен, если вы новичок в немецкой ипотечной системе, работаете не по найму или имеете необычный статус резидента.

    Получите принципиальное соглашение

    Прежде чем приступить к поиску недвижимости, возможно, стоит получить неофициальное принципиальное соглашение от кредитора. Это также известно как предварительное одобрение. Это вовлекает кредитора, оценивающего Ваше приложение и проверяющего Ваш отчет о кредитных операциях. Затем банк предоставит справку с указанием суммы, которую вы можете занять, при условии прохождения более тщательной проверки во время подачи официального заявления. Неофициальный поиск ( Konditionenanfrage ) в вашем кредитном отчете не повлияет на ваш счет и не будет виден другим кредиторам. Ваша точная ипотека будет подтверждена только после того, как вы подали официальное заявление.

    Официально подать заявку на получение ипотечного кредита

    После того, как вы сделали предложение о недвижимости, вы должны проконсультироваться со своим ипотечным брокером или кредитором и получить оценку дома. Это подтвердит, что цена, которую вы планируете заплатить, является разумной. После этого вам нужно будет решить, какой тип ипотеки вам нужен, и поделиться своими документами. Они будут включать копию вашего паспорта, подтверждение места жительства, подтверждение наличия средств для вашего первоначального взноса и ведомости о заработной плате, подтверждающие ваш доход.

    После того, как вы оплатили сбор за бронирование недвижимости, у вас будет время подать официальную заявку на ипотеку. После подачи заявки банку может потребоваться до 10 дней на ее обработку. Это будет включать в себя полный запрос вашего балла SCHUFA ( Kreditanfrage ), чтобы оценить уровень риска, связанного с вашей заявкой, и предоставить окончательное предложение по ипотеке.

    Подпишите свой ипотечный договор

    После того, как ваша ипотека будет одобрена, у вас будет около двух недель, чтобы подписать договор. После этого вы можете перейти к другим формальностям покупки недвижимости (например, к подписанию договора купли-продажи). После того, как вы обменялись контрактами и ваш нотариус назначил дату для завершения покупки, вы вносите первоначальный взнос. Затем ипотечный кредитор переведет оставшиеся деньги непосредственно продавцу.

    После начала действия вашей ипотеки вы, как правило, будете производить выплаты в один и тот же день каждого месяца. Как упоминалось ранее, ваш ипотечный кредитор может позволить вам делать более высокие платежи, чтобы быстрее уменьшить свой баланс.

    Налоги и налоговые льготы по ипотечным кредитам в Германии

    Проценты по немецким ипотечным кредитам на недвижимость, занимаемую владельцем, не облагаются налогом. Однако, если вы сдаете недвижимость в Германии в аренду, расходы на получение дохода от аренды могут быть зачтены в ваш налоговый счет.

    К ним относятся проценты по ипотеке, техническое обслуживание, ремонт и улучшение дома, стоимость которых составляет менее 15% от стоимости вашей собственности. Капитальный ремонт дома облагается различными налогами.

    Страхование имущества в Германии

    При покупке дома в Германии обычно требуется страхование здания ( Gebäudeversicherung ). Это обеспечивает покрытие в случае повреждения вашей собственности, например, в случае пожара или наводнения. Люди, покупающие квартиры, обычно не нуждаются в страховании зданий, так как это должно быть включено в страховой полис многоквартирного дома. Вы будете платить свою долю этого через плату за обслуживание. Страхование содержимого ( Hausratversicherung ) не требуется по закону, но вы можете оформить полис для защиты своего имущества.

    Узнайте больше о страховании в Германии

    Банки могут потребовать от вас оформить защитную страховку ( Risikolebensversicherung ) при подаче заявления на ипотеку. Это, вероятно, имеет место, если вы берете взаймы с высоким соотношением суммы кредита к стоимости или являетесь единственным кормильцем в своей семье. Эта страховка покрывает выплаты по ипотеке в случае серьезной болезни или смерти.

    Рефинансирование ипотеки в Германии

    По истечении установленного срока вам необходимо рефинансировать ипотеку ( Umschuldung ). Это включает в себя переход на новую ипотеку в текущем банке или у другого поставщика.

    Домовладельцы в Германии могут рефинансировать недвижимость по истечении 10 лет без каких-либо штрафных санкций. Если вы хотите рефинансировать до этого времени, вам нужно будет оплатить сборы за досрочное погашение ( Vorfaelligkeit-sentschaedigung ). Начисляется в процентах от кредита. Эти сборы могут быть очень высокими, поэтому лучше подождать до конца срока, чтобы сменить сделку.

    В Германии существует уникальный тип продукта перезакладывания, называемый форвардной ипотекой. Это позволяет вам заключить новую сделку за пять с половиной лет до окончания текущей и означает, что вы можете сразу зафиксировать ставку, но начать выплачивать ее через несколько лет. Форвардные ипотечные кредиты позволяют вам опередить возможное повышение процентных ставок, но если ставки упадут, вы будете привязаны к сделке на долгое время.