Содержание
Нет простых ответов для иностранных владельцев недвижимости в России
Россия мгновенно стала глобальным изгоем, когда 24 февраля -го -го вторглась в Украину. По мере того как выявляются новые кровопролития и военные преступления, страна становится еще более изолированной от международного сообщества. Западные компании поспешили уйти из России, столкнувшись с необходимостью противостоять войне. Иностранные фирмы с многомиллиардными российскими инвестициями, такие как BP, Shell и ExxonMobil, вышли из бизнеса, а многие другие, такие как Apple, Starbucks и McDonald’s, приостановили свою деятельность в России. Некоторым брендам сделать это было проще, чем другим, но для некоторых фирм, занимающихся недвижимостью, картина была немного сложнее. Международные компании по недвижимости с российскими активами публично осудили войну, но остаются некоторые вопросы о том, что они могут делать со своими инвестициями.
Еще до недавнего вторжения в Украину многие западные компании по недвижимости уходили из России.
Когда Россия аннексировала Крымский полуостров у Украины в 2014 году, были введены международные санкции, а иностранные инвестиции значительно замедлились, по словам Дениса Соколова, бывшего руководителя отдела исследований ЦВЕ в Cushman & Wakefield в России. «Еще пять лет назад фирмы по недвижимости рассматривали стратегии выхода. Так что за последние несколько лет было не так много значимых сделок», — сказал Соколов. «Воздействие этих санкций уничтожило большую часть западной активности в сфере недвижимости в России».
Многие западные арендаторы настаивали на оговорках об аренде и не решались подписывать долгосрочные договоры аренды. «Большинство международных компаний не очень доверяли российской политике, они были осторожны», — сказал Соколов. На самом деле иностранные инвестиции в российскую недвижимость в последние несколько лет были минимальными. По данным Real Capital Analytics, за последние 5 лет приток капитала в среднем составил всего 960 миллионов долларов. Согласно исследованию Knight Frank, на приток капитала приходилось лишь 2,2% инвестиций в недвижимость России в первые три квартала 2021 года.
Это был самый низкий уровень активности в сфере зарубежной недвижимости в России с 2009 года..
Большинство международных компаний не очень доверяли российской политике, они были осторожны.
Денис Соколов, бывший руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield в Центральной и Восточной Европе в России
Глубокая заморозка
Россия никогда не была легким местом для иностранных инвесторов, и рынок здесь сейчас более рискован, чем когда-либо. Сколько бы романов Достоевского или Толстого вы ни прочитали, иностранцам трудно понять эту страну. Уинстон Черчилль однажды описал Россию как «загадку, окутанную тайной, внутри загадки». Политическая коррупция существенно мешает большинству предприятий, особенно иностранных. «Коррупция на высоком уровне и мелкая коррупция — обычное дело, особенно в судебной системе и государственных закупках», — говорится в профиле российского бизнеса за 2020 год на портале Risk and Compliance Portal, ресурсе, поддерживаемом GAN Integrity.
ЮКОС, одна из крупнейших нефтяных компаний России, является недавним ярким примером этого. Генеральный директор компании Михаил Ходорковский разозлил президента Владимира Путина комментариями о политической коррупции в 2003 году. Вскоре после этого Ходорковский был арестован по обвинению в мошенничестве и уклонении от уплаты налогов и приговорен к 14 годам лишения свободы. Компания ЮКОС была вынуждена объявить себя банкротом, а части фирмы были проданы за доли ее реальной рыночной стоимости.
Компании по недвижимости, которым удалось уйти из России после аннексии Крыма, похоже, поступили мудро. Те, что остались, попали в неприятную ситуацию. Более 300 иностранных компаний приостановили или ушли с российского рынка в ответ на войну в Украине. Российское правительство ответило контрмерами по ограничению выхода иностранных компаний, включая торговлю и продажу объектов недвижимости. Власти одобрили закон о национализации активов иностранных инвесторов из так называемых «недружественных государств», которые ввели санкции против России, таких как США, Европейский союз и Канада.
Национализация приведет к принудительной замене руководства компании «специальным внешним управлением» и продаже активов. Даже если иностранные фирмы по недвижимости могут избежать этого и продать активы, они, скорее всего, не смогут вывести свои деньги из страны. По сути, это привело к тому, что иностранные компании заморозили свои инвестиции и операции в сфере недвижимости.
Под перекрестным огнем
Давление со стороны российского правительства сделало решения экспоненциально более сложными, поскольку западные фирмы оказались между репутационным ущербом и серьезными угрозами со стороны властей. «Эти меры российского правительства, такие как национализация, призваны предотвратить продажу иностранных активов», — сказал Соколов. «Они хотят потушить огонь». Соколов сказал, что правительственные приспешники, скорее всего, скупят их позже по очень низкой цене, если западные фирмы откажутся от активов.
Возможно, самым громким примером западной фирмы, занимающейся недвижимостью, которая идет по этой натянутой веревке, является хьюстонская компания Hines, которая за последнее десятилетие сделала многомиллиардные ставки в России.
Хайнс является совладельцем торгово-развлекательного комплекса «Метрополис» в Москве и еще 11 офисных и торговых объектов в России. До вторжения в Украину российский портфель Hines оценивался примерно в 2,9 миллиарда долларов, что составляет лишь около 1,8 процента от общей суммы активов под управлением в размере 160 миллиардов долларов. Фирма по недвижимости приобрела российские активы совсем недавно, в 2018 году, и теперь у них, похоже, мало вариантов, что с ними делать.
Компания Hines работает в России с момента распада Советского Союза в 1991 году, и там также имеется значительное количество сотрудников. Фирма имеет 250 сотрудников, управляющих активами в России. Он публично осудил вторжение в Украину и заявил, что прекратит любые новые инвестиции, но остаются вопросы о том, как он будет сворачивать операции. «У нас есть обязательства перед нашими инвесторами, партнерами, арендаторами и кредиторами, и мы ведем с ними переговоры, чтобы определить наилучший путь вперед», — сказал Хайнс Уолл Стрит Джорнал .
Хайнс считал, что богатые энергетические ресурсы России, образованная рабочая сила и растущий средний класс компенсируют любые политические риски. Hines имеет опыт инвестирования в развивающиеся рынки, которые можно считать рискованными, такие как Иран, Египет, Китай и Бразилия. Компания начала расширяться за границу в начале 1990-х годов во время паршивого спада в сфере коммерческой недвижимости в США. В настоящее время Hines существует в 27 странах, но ее присутствие в России, похоже, имело неприятные последствия.
Другие иностранные фирмы инвестируют в российскую недвижимость, но их положение не такое запутанное, как у Хайнса. Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) владела долей в двух крупных российских торговых центрах в Санкт-Петербурге и Москве. Фирма продала половину акций в торговом центре в Санкт-Петербурге в 2019 году и свои доли в торговом центре в Москве в 2013 году совместному предприятию между Hines и Калифорнийской системой пенсионного обеспечения государственных служащих.
«Таким образом, риск MRSEI значительно снизился до того, как Россия напала на Украину», — говорится в отчете PERE Новости . Morgan Stanley, скорее всего, выйдет из России относительно невредимым.
Последствия исхода
Соколов сказал мне, что иностранные инвестиции, в том числе в недвижимость, повлияли на российскую экономику жестоко. Сообщается, что Путин провел довоенные приготовления, чтобы защитить экономику от санкций, например, зарезервировал более 600 миллиардов долларов в иностранной валюте. Тем не менее аналитики говорят, что он не был готов к массовому исходу иностранных компаний. Международные санкции также сильно ударили по экономике России. Его валюта (рубль) потеряла 40 процентов своей стоимости. Ожидается, что инфляция поднимется до 20 процентов. Центральный банк России повысил процентную ставку до 20 процентов, что затруднило получение кредитов гражданами и предприятиями.
См. также
По некоторым оценкам, в этом году ожидается снижение реальной экономической активности в России на 25-30 процентов.
Страна также находится на грани дефолта по внешнему долгу впервые после большевистской революции более 100 лет назад. «Россия столкнулась с глубокой и продолжительной экономической депрессией, которая будет только усугубляться, чем дольше она будет оставаться изолированной от остальной мировой экономики», — сказал Кристофер М. Херрингтон, доцент экономики Университета Содружества Вирджинии.
Еще неизвестно, сработают ли санкции с политической точки зрения, хотя они и оказывают давление на российское правительство. Соколов сказал, что правительство считает, что страна может быть самодостаточной, но оно платит за это высокую цену. Соколов планирует уехать из России, и он точно не единственный. По оценкам одного российского экономиста, с начала войны страну покинуло до 200 000 россиян. Соколов направляется в другую часть Европы, чтобы открыть магазин в качестве консультанта по недвижимости после того, как его бывший работодатель, Cushman & Wakefield, закрыл свои российские операции.
ESG-откровение
Вторжение в Украину может также привести к тому, что международные компании и фирмы, занимающиеся недвижимостью, будут более осведомлены о таких ценностях, как политическая свобода и права человека при инвестировании в ESG. Доказательства того, что происходит, уже появляются. Согласно анализу Bloomberg примерно 4800 ESG-фондов, совокупные активы которых превышают 2,3 триллиона долларов, перед войной глобальные ESG-фонды имели российские активы на сумму не менее 8,3 млрд долларов. Фонды владели акциями российских компаний, поддерживаемых государством, таких как «Роснефть» и «Газпром», а также российскими государственными облигациями. «Нам нужно как-то переосмыслить это», — сказал Эрик Тедин, председатель Целевой группы по устойчивому финансированию Международной организации комиссий по ценным бумагам.0033 Блумберг . «Эта катастрофическая война открывает глаза. Все сообщество ESG должно продумать, как обращаться с госкомпаниями в странах, где нарушаются права человека.
Эта катастрофическая война открывает глаза. Все сообщество ESG должно продумать, как обращаться с государственными компаниями.
Эрик Тедин, председатель рабочей группы по устойчивому финансированию Международной организации комиссий по ценным бумагам страна. MSCI, рейтинговое агентство ESG, до вторжения в Украину присваивало России рейтинг BBB. С тех пор он снизил оценку до B, а затем до CCC. Sustainalytics, еще одна рейтинговая компания, на самом деле дает России более высокий рейтинг, чем Украине; так было до вторжения и продолжается. Скорее всего, на рейтинговые агентства будет оказываться большее давление, чтобы они учитывали права человека, но недавняя война также поднимает более глубокие вопросы в первую очередь об ESG. Часто преподносимый как инструмент для улучшения мира, ESG на самом деле может быть просто мерой для компаний, чтобы избежать финансового риска.
Вторжение России в Украину шокировало многих из нас, кто, возможно, думал, что такой широкомасштабный конфликт в Европе был невозможен в 21 ст веке.
Война оказала серьезное влияние на мировую экономику, не говоря уже о кровопролитии, трагедии и жестокости самих боевых действий. По данным Управления Верховного комиссара ООН по правам человека, с начала вторжения 24 февраля в Украине было убито более 1800 мирных жителей. ООН также сообщает, что более 10 миллионов украинцев покинули свои дома, из них 4,3 миллиона уехали в соседние страны, а еще 6,5 миллиона были перемещены внутри раздираемой войной страны.
Западные компании приостанавливают деятельность в России и массово уходят. То же самое касается иностранных фирм по недвижимости. Война преподнесла суровый урок управления геополитическими рисками и уроки инвестирования в рынки, которые всегда были более опасными. Как и Хайнс, некоторые риелторские фирмы, возможно, слишком долго играли в кости в России, и теперь покинуть страну оказалось сложнее. Другие постепенно снижают риски после аннексии Крыма в 2014 году, и это кажется им намного лучше. Россия — это «загадка, окутанная тайной», как однажды сказал Черчилль, и фирмы по недвижимости, которые слишком старались разгадать эту тайну, возможно, сожалеют об этом.
Война оказала серьезное влияние на мировую экономику, не говоря уже о кровопролитии, трагедии и жестокости самих боевых действий. По данным Управления Верховного комиссара ООН по правам человека, с начала вторжения 24 февраля в Украине было убито более 1800 мирных жителей. ООН также сообщает, что более 10 миллионов украинцев покинули свои дома, из них 4,3 миллиона уехали в соседние страны, а еще 6,5 миллиона были перемещены внутри раздираемой войной страны.