Квартира без посредников аренда: Снять квартиру в Нижнем Новгороде, от хозяина, без посредников. Аренда квартир, комнат, домов в Нижнем Новгороде на длительный срок.

Снять квартиру, без посредников от хозяина, микрорайон ЖБИ в Екатеринбурге

Сортировка: по дате объявления по цене за квартиру по общей площади

2/6

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 37м², 3/16 этаж

20 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Новый Дом, Новгородцевой 13Б

В квартире есть все необходимое : кухня с обеденной зоной, диван, шкаф-купе, два комода, телевизор, холодильник, стиральная машинка, микроволновка, сушилка, гладильная доска. В прихожей вместительный …

Собственник, 03.10.2022

2/10

‹›

4-к квартира, на длительный срок, 122м², 1/10 этаж

39 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, Сиреневый бульвар 4к4

Мнимые клиенты, которые будут когда-то — тоже не интересны. Спасибо!
Квартира свободна, можно заселяться.
Порядок фотографий: дом, подъезд, лоджия, кухня, гостиная, спальня, спальня, спальня, мален. ..

Собственник, 03.10.2022

2/7

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 37м², 9/9 этаж

20 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, Рассветная 13

В квартире есть все необходимое для комфортного проживания.чисто,уютно.сдается так же чистоплотным и платежеспособным .все вопросы по указанному номеру и при личной встрече. Агенства прошу не беспокои…

Собственник, 02.10.2022

2/10

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 40м², 15/25 этаж

24 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Рассветный, Рассветная 6к2

Квартира укомплектована всем необходимым : кухонный гарнитур ИКЕА с встроенной техникой, СВЧ печь, холодильник, электрочайник, обеденная зона, большой встроенный шкаф купе, комод, диван-кровать, стира…

Собственник, 02.10.2022

2/9

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 38м², 15/25 этаж

20 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Рассветный, Рассветная 8к2

Пишите в ватсап, телеграм….

Собственник, 02.10.2022

2/8

‹›

2-к квартира, на длительный срок, 46м², 2/3 этаж

20 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, 40-летия Комсомола 3А

По договорённости с животными или Детьми! Только долгосрочная сдача! Заед с 06.10.2022…

Собственник, 02.10.2022

2/5

‹›

Студия квартира, на длительный срок, 17м², 1/9 этаж

15 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, Новгородцевой 7

ам на длительный срок замечательную квартиру студию
Квартира находится на первом этаже 9 этажного панельного дома
Имеется вся необходимая для комфортного проживания мебель и техника
Квартира сдаётся …

Собственник, 01.10.2022

2/9

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 39м², 3/27 этаж

20 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Рассветный, Рассветная 8к1

Стоимость 20 000 +к/у. Звонить с 10-00 до 21-00. Собственник. Посредников просьба не беспокоить….

Собственник, 01.10.2022

2/10

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 34м², 17/25 этаж

14 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Рассветный, Рассветная 6к1

С отдельной кухней, не студия.
Закрытый двор с детской площадкой, шлагбаум, камеры, 3 лифта, лоджия, душевая кабина. Ремонт от застройщика, светлые стены и ламинат.
Без залога. При заселении оплачив…

Собственник, 29.09.2022

2/2

‹›

2-к квартира, на длительный срок, 36м², 9/25 этаж

19 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Рассветный, Рассветная 8к3

Осмотр возможен по предварительной договоренности не раньше октября. Стоят счетчики на электричество, воду и отопление, также радиаторы с терморегуляторами. В квартире есть все необходимое: кухня (кух…

Собственник, 28.09.2022

2/2

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 20м², 5/15 этаж

18 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Рассветный, Рассветная 8к3

ам студия, мебилирована….

Собственник, 28.09.2022

2/2

‹›

2-к квартира, на длительный срок, 43м², 5/9 этаж

22 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, Новгородцевой 3

ухкомнатная чистая уютная квартира с мебелью и бытовой техникой…

Собственник, 27.09.2022

2/2

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 35м², 6/16 этаж

24 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, Владимира Высоцкого 20

Предпочтительно семейной или молодой паре без животных.
Стоимость 24тыс. — все включено.
Показ с 27.09
***
Рядом Шарташский лесопарк с одноименным озером и скалы Каменные палатки. Отличное соседств…

Собственник, 26.09.2022

2/2

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 38м², 11/18 этаж

25 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Сказка, Новгородцевой 15

Рядом есть две школы ,поликлиника, садик.
Отличная детская площадка на закрытой территории.
Озеро Шарташ в 15 минутах.
В 5 минутах транспортная остановка.
На машине до центре 20 минут.
В доме есть …

Собственник, 25.09.2022

2/2

‹›

Студия квартира, на длительный срок, 23м², 6/23 этаж

18 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Восход, 40-летия Комсомола 24

Район ЖБИ.
Дом 2019 года постройки, квaртиpa в хорошем соcтoянии, общая площадь — 27 м2.
Есть вся необходимая мебeль, стиральная машина, холодильник, электрическая плита, тв, ванна.
Квартира сдаетс…

Собственник, 21.09.2022

2/2

‹›

Студия квартира, на длительный срок, 28м², 25/25 этаж

17 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Олимп, 40-летия Комсомола 32Г

Екатеринбурге, район ЖБИ. В квартире есть все необходимое для комфортного проживания. Идеально для студента Урфу им.Б. Н. ЕЛЬЦИНА. 4 остановки на автобусе. Остановка автобусов под окном. Рядом Мегамар…

Собственник, 20.09.2022

2/2

‹›

3-к квартира, на длительный срок, 101м², 22/29 этаж

70 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, ЖК Парк Каменные Палатки, Владимира Высоцкого 5А

Чистый воздух, замечательный вид из окна, лесопарк «Каменные палатки» прямо из подъезда. Вся необходимая техника: посудомоечная машина, микроволновая печь, духовой шкаф, холодильник, варочна…

Собственник, 19. 09.2022

2/2

‹›

1-к квартира, на длительный срок, 48м², 10/25 этаж

19 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, Владимира Высоцкого 18Д

В квартире ранее проживали сами, сдаём в связи с отъездом в другой город на проживание. Аренда строго без животных!…

Собственник, 19.09.2022

2/2

‹›

2-к квартира, на длительный срок, 43м², 2/5 этаж

25 000 ₽ в месяц

Кировский район, мкр. ЖБИ, 40-летия Комсомола 14

Будет свободна с 25 числа, просмотр по договоренности.
Стоимость: 25.000 + к.у. (Собственник)
Адрес: 40-летия Комсомола 14 (ЖБИ)
Описание: Сдам квартиру на длительный срок, рассмотрю семейную пару. П…

Собственник, 19.09.2022

Аренда квартир в Воронеже: снять квартиру в Воронеже, снять квартиру без посредников, сниму|сдам квартиру аренда

(473) 230-41-16

(473) 261-27-27

Аренда квартир в Воронеже

Поиск по номеру объекта:

• Снять жильё
• Сдать жильё

В Воронеже сегодня:

Аренда квартир — 30

Новые предложения аренды квартир:

№ объекта 1087

№ объекта 3149

№ объекта 1897

№ объекта 1369

№ объекта 756

№ объекта 2734

№ объекта 1754

Просмотреть другие предложения >>>

Рекомендуемые нами предложения:

№ объекта 1369

№ объекта 3102

№ объекта 3143

№ объекта 1087

№ объекта 848

№ объекта 1897

№ объекта 756

Просмотреть другие предложения рекомендуемые нами >>>

Как снять квартиру в Воронеже? Подводные камни.

В каждом городе актуальна аренда квартир — Воронеж не исключение. Если вы уже пробовали самостоятельно искать жилье, то знаете, насколько это бывает непросто. Почему аренда жилья в Воронеже может затянуться надолго? Давайте разберемся в ситуации. Начнем с того, что каждый хотел бы снять квартиру в Воронеже без посредников и сэкономить на выплате агентству. Это было бы идеальным решением, если бы не одно но — поиски могут продолжаться бесконечно. Вы нашли подходящее объявление «Сдам квартиру в Воронеже на длительный срок» и спешно поехали ее осматривать. Хорошо, если предложение соответствует заявленному, мы только порадуемся за вас и вашу удачливость. Однако часто ситуация выглядит совсем иначе: ободранные стены, отсутствие мебели или ее крайняя изношенность, неблагополучные соседи, неудобное местоположение. Все эти недостатки вы видите только по приезду на место, а часто узнаете о них лишь после заселения. Сдача квартир в аренду от собственника напрямую часто происходит без заключения договора, что чревато и для хозяина недвижимости, и для его временных жильцов. Вас могут выселить в любой момент, вы не имеете никакого документального подтверждения оплаты, а арендодатель, в свою очередь, не защищен от порчи имущества. Вы также тратите много времени на поиски и вот почему. «Сдам квартиру без посредников» — именно так выглядит большинство объявлений на популярных площадках, но что вы узнаете после звонка? Вас уже поджидают представители риелторского агентства, которые таким хитрым образом привлекают новых клиентов. Первый, второй, третий… И вот вы обзваниваете уже десятый объект, начиная понимать, что снять квартиру в Воронеже без посредников не так-то просто. Хотите сократить расходы времени, нервов и денег? Позвоните в проверенное агентство, где вам сразу предложат варианты, отвечающие вашим пожеланиям и бюджету.

Честная аренда — Воронеж, агентство «Лидер»

Вы уже поняли, что сдача квартир в аренду от собственника во многом напоминает лотерею? Мы готовы показать вам, насколько быстро и легко можно снять квартиру в Воронеже при помощи наших агентов. Первое и самое главное — абсолютная прозрачность всех действий. Сотрудники компании лично посещают каждый объект перед тем, как он попадает на страницы нашего сайта. Ни одна квартира не обходится без проверки и подробных фото. Взгляните на каталог, который предлагает наше агентство недвижимости — Воронеж как на ладони, ведь объекты не только удобно классифицированы по районам, но и нанесены на карту, чтобы вам было легче выбирать свое будущее место жительства. Хотите снять квартиру в Воронеже на длительный срок? Нет ничего проще! Выбирайте нужные параметры и наслаждайтесь качественными фото и подробным описанием. Никаких махинаций, только надежные арендодатели, с некоторыми из которых мы сотрудничаем уже не первый год. За время своего существования агентство аренды «Лидер» помогло тысячам воронежцев и гостей города найти подходящее жилье, еще ни один клиент не был разочарован при просмотре объекта, как часто бывает при обращении в другие организации. Наше бесспорное преимущество — открытость для клиента, ведь мы как никто знаем, какие сюрпризы может преподнести аренда квартир в Воронеже. Именно на собственном опыте мы выявили и устранили большинство проблем, которые мешают арендодателю и квартиросъемщику найти друг друга. Проверяя каждый уголок квартиры, заключая договор с клиентом, честно показывая «товар лицом», агентство аренды «Лидер» существенно экономит ваше личное время и деньги. Посмотрите на список объектов — предложений «сдам квартиру» не так уж много. Почему? Потому что мы предлагаем вам только те апартаменты, которые посетили лично. Гарантируем, сюрпризов не будет. Разве что, только приятные!

Аренда квартир быстро, удобно, надежно

Приглашаем вас оценить каталог агентства «Лидер» и начать подбор подходящей квартиры прямо сейчас. Уютно устроиться в кресле с чашечкой кофе и совершить виртуальный тур по нашему любимому городу. Для вашего удобства аренда квартир в Воронеже классифицирована по следующим признакам: местоположение, стоимость, количество комнат, отметки на карте. Вы также можете воспользоваться рекомендациями наших специалистов, которые лично проверили каждый объект и заключили договор с арендодателем. Можете быть уверены: вы въезжаете в выбранную квартиру по установленной цене, с правом проживания на определенный срок. Никаких внезапных отказов и повышения цен. Отсутствие залога и дополнительных комиссий. Единоразовая оплата нашему агенту, после чего ваше общение с хозяином квартиры продолжается без посредников. Удобно? Мы говорим однозначное «Да». Разумеется, вы можете попробовать самостоятельно снять квартиру в Воронеже по объявлению в Камелот или иной газете, но если у вас уже есть отрицательный опыт обращения к недобросовестным арендодателям и риелторам, уверены, вы оцените все преимущества агентства «Лидер». Рекомендуем не тратить время зря и начинать поиски уже сегодня. Позвоните нашим специалистам и оставьте заявку на подбор квартиры, мы подскажем оптимальные варианты в соответствии с бюджетом. Уже присмотрели жилье? Приезжайте на осмотр и заключение договора. Аренда квартир в Воронеже может приносить удовольствие, мы вам это докажем!

Снять квартиру в Львове без посредников от хозяина – Аренда квартир долгосрочно

Сортировка обычная Сортировка обычнаяСначала дорогиеСначала дешевыеСначала новые

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 50

+16 фото

16 854 грн

В избранное

Серебристый, 
Зализнычный, 

Львов

1 комната64 м²

С мебелью

Новый ремонт

Можно с животными

Долгосрочная аренда просторной 1 комн. квартиры от собственника, без комиссий и посредников.
Ремонт дизайнерский, после свежего косметического ремонта. Вся мебель и бытовая техника.

Комната зонированная планировка, новая двуспальная кровать, новый ортопедический матрас.

Опубликовано 27 сен.
·
Проверенно

03 окт.

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 21

+14 фото

41 198 грн

В избранное

ЖК Avalon,

Шевченковский, 

Львов

3 комнаты70 м²

В центре

Новый ремонт

Большой балкон

Без комиссии! От владельца! Аренда квартиры без посредников в новостройке ЖК Авалон Чорновола в ближнем центре Львова для долгосрочной аренды.

Опубликовано 21 сен.
·
Проверенно

22 сен.

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 21

+18 фото

29 963 грн

В избранное

ЖК Avalon,

Шевченковский, 

Львов

2 комнаты70 м²

Выгодная цена

В центре

Рядом с парком

Без комиссии! От владельца! Аренда квартиры без посредников в новостройке ЖК Авалон Чорновола в ближнем центре Львова для долгосрочной аренды.

«>
Опубликовано 15 сен.
·
Проверенно

16 сен.

Рейтинг риелторов города Львов

• Борис Каган
  Частный риелтор
• Роман
  Агенство Роман
• Василь Михайлович Галадій
  Агенство Василь Михайлович Галадій
• Денис Дмитрович Щербан
  Агенство Happy Home
• Микола Михайлович Ковалевський
  Частный риелтор
• Все риелторы города
  
  Львов

Перевірено по відеодзвінку

ТОП 11

+30 фото

22 472 грн

В избранное

Сыховский, 

Львов

2 комнаты70 м²

Оперативный показ

Спокойный район

С мебелью

Перша здача. Все для вселення і повноцінного життя.

Опубликовано 7 сен.
·
Проверенно

29 сен.

Перевірено по відеодзвінку

+12 фото

23 221 грн

В избранное

Зализнычный, 

Львов

3 комнаты70 м²

Спокойный район

Евроремонт

Тихий двор

Власник. На довгий термін. Після ремонту, індивідуальне опалення, водяний підігрів підлоги, якісні меблі, вся побутова техніка, тихий двір.

«>
Опубликовано 28 сен.
·
Проверенно

01 окт.

Перевірено по відеодзвінку

+9 фото

28 090 грн

В избранное

ЖК Avalon,

Шевченковский, 

Львов

1 комната45 м²

В центре

С мебелью

Новый ремонт

Без комиссии! От владельца! Аренда квартиры без посредников в новостройке ЖК Авалон Чорновола в ближнем центре Львова для долгосрочной аренды.

квартира — 45м.

Опубликовано 26 сен.
·
Проверенно

27 сен.

Перевірено по відеодзвінку

+26 фото

22 097 грн

В избранное

ЖК Семицвет,

Шевченковский, 

Львов

1 комната40 м²

С парковкой

Престижный район

Панорамные окна

Аренда от 2 месяцев. Апартаменты с панорамным видом на Львов находятся в очень удобном районе Львова с развитой инфраструктурой магазинов, кафе и ресторанов. Сразу возле апартаментов есть парковка за шлагбаумом. В стоимость аренды входит постельное белье, полотенца, посуда.

Опубликовано 24 сен.
·
Проверенно

26 сен.

Перевірена квартира

+36 фото

26 217 грн

В избранное

Франковский, 

Львов

1 комната50 м²

Рядом со школой

Рядом с детским садом

С отоплением

Опубликовано 16 авг.
·
Проверенно

16 авг.

ТОП 47

+10 фото

37 453 грн

В избранное

Лычаковский, 

Львов

2 комнаты100 м²

Оперативный показ

Спокойный район

С мебелью

Від власника здається двохповерхова квартира на довготривалий термін. Окремий вхід з власним подвір’ям, який відокремлений парканом. Гараж на цокольному поверсі, який можна використовувати як сховище при тривозі. Інтернет.
Дві кімнати з меблями. Два санвузли з пральною машиною.

Опубликовано 21 сен.

ТОП 26

+7 фото

15 730 грн

В избранное

ЖК Greenville House,

Франковский, 

Львов

1 комната48 м²

Выгодная цена

Новый ремонт

Кухня-студия

Здаю 1-кім квартиру-студіо Грінвіль Хаус. Вся техніка, кондиціонер, підігрів підлоги.

Опубликовано 30 сен.

ТОП 26

+6 фото

18 727 грн

В избранное

ЖК Щасливий Platinum,

Шевченковский, 

Львов

1 комната38 м²

Выгодная цена

Оперативный показ

Красивый вид

Новобудова!

Оренда 1кім квартири в ЖК Platinum, просп. Чорновола ~ ближній центр

Бізнес клас, охорона, відеонагляд, консєрж.
Неймовірний краєвид на все місто.

Меблі, вся необхідна техніка в наявності (кондиціонер, посудомийна машина, духова шафа, індукційна панель, великий холодильник).

Опубликовано 30 сен.

ТОП 25

+12 фото

22 846 грн

В избранное

Зализнычный, 

Львов

3 комнаты70 м²

Оперативный показ

С мебелью

Евроремонт

Від ВЛАСНИКА, пропозиція довготермінової оренди 3-х кімнатної квартири по вул. Кульпарківській, загальна площа 70кв.

Опубликовано 7 часов назад

ТОП 12

+23 фото

56 180 грн

В избранное

Лычаковский, 

Львов

5 комнат182 м²

Выгодная цена

Оперативный показ

С парковкой

От Владельца. Аренда 5 ком. квартиры, вул.Александра Олеся, 185 м.кв., двухярусная (2 и 3 этаж 5-ти этажного дома), плюс гараж в доме под квартирой и подвал. Кухня-студио 40 м.кв. Два санузла, камин, автономное отопление.

Опубликовано 1 час назад

ТОП 12

+12 фото

29 963 грн

В избранное

Лычаковский, 

Львов

2 комнаты76 м²

В центре

Спокойный район

С мебелью

Від власника, вільна з 10го жовтня.

Опубликовано 26 сен.

ТОП 12

+9 фото

11 236 грн

В избранное

Галицкий, 

Львов

2 комнаты50 м²

Выгодная цена

В центре

С мебелью

Квартира розташована в центральній частині міста у 50 метрах від пл. Ринок. Дві кімнати та простора кухня, індивідуальне опалення, швидкісний інтернет (оптіволокно), телевізор, пральна машина, посуд, при потребі є ковдри, подушки та постільна білизна.

Опубликовано 23 сен.

ТОП 12

НЕДВИЖИМОСТЬ СДАНО

+14 фото

21 000 грн

В избранное

Сыховский, 

Львов

3 комнаты83 м²

Спокойный район

Можно с животными

С парковкой

Розглянем КОРОТКОСТРОКОВУ оренду. Три житлові кімнати, два санвузла, балкон. Кухня оснащена всім необхідним. Власне паркомісце. Територія будинку закрита, є камери спостереження та новий дитячий майданчик.

Опубликовано 22 сен.

ТОП 12

+24 фото

56 180 грн

В избранное

Лычаковский, 

Львов

5 комнат185 м²

Спокойный район

С мебелью

Аренда 5 ком. квартиры, вул.Александра Олеся, 185 м.кв., двухярусная (2 и 3 этаж 5-ти этажного дома). Кухня-студио 40 м.кв. Два санузла, камин, автономное отопление. Кондиционеры в кухне и в спальнях, 4 балкона с хорошим видом, так как дом находится на возвышенности. Квартира под охраной.

«>
Опубликовано 3 сен.

ТОП 10

+10 фото

18 727 грн

В избранное

Шевченковский, 

Львов

2 комнаты60 м²

Спокойный район

Красивый вид

Кухня-студия

Здам в оренду гарну двокімнатну квартиру в новобудові Жк «Хмельницький парк». Дві ізольовані кімнати плюс кухня студія. Індивідуальне опалення, підігрів підлоги, наявність побутової техніки. Роздільний санвузол, гарний вид з вікон. Для порядних орендарів, без тварин. Перша здача.

Опубликовано 29 сен.

ТОП 10

+18 фото

24 500 грн

В избранное

Галицкий, 

Львов

3 комнаты100 м²

В центре

С мебелью

Добрые соседи

Большая квартира в тихом центре, окна на отель Атлас на проспекте Шевченко, теплая, санузел отдельно, вход парадный, свой балкон 10 м.

Опубликовано 20 сен.

+9 фото

12 360 грн

В избранное

Лычаковский, 

Львов

2 комнаты33 м²

В центре

С мебелью

Евроремонт

1-к. квартира з меблями та побутовою технікою.
Кухня-студія, шафа-купе, два розкладних дивани, газова плитка, мікрохвильовка, холодильник, пралка.
Встановлений кондиціонер.
10хв до центру міста.
До 5хв до любого громадського транспорту.
3хв до парку Медичного Університету з ставком.

Опубликовано 40 мин. назад

76+
объявлений о долгосрочной аренде жилья в Львове в Львовской области без посредников

8 292 — 57 965 грн.

за объект

Посмотреть объявления на карте

В чем разница между платными и бесплатными квартирами?

Найти жилье в Нью-Йорке всегда непросто. И дело не только в том, что предложение ограничено, а цены (и спрос) заоблачны. Вам также нужно будет выучить новый жаргон: различие между «платными» и «бесплатными» квартирами.

Что это за «плата»?

С поиском квартиры связано множество комиссий: плата за подачу заявления, гарантийный залог, залог за домашних животных и многое другое. Но когда дело доходит до бесплатных квартир, речь идет о комиссии брокера. Это комиссия, которую получает брокер за сдачу квартиры в аренду.

Арендодатели часто нанимают брокеров в качестве посредников, когда пытаются сдать квартиру в аренду. Брокеры занимаются показом квартир и сбором заявок от потенциальных арендаторов, и, как независимые подрядчики, они должны получать оплату за свою работу. Как правило, один брокер не может держать все это. Они должны разделить его между всеми остальными в брокерской конторе, которые работали над тем, чтобы снять эту конкретную квартиру. Так что некоторые для человека, который его перечислил, некоторые для человека, который показал недвижимость, некоторые для человека, который принял заявление… ну вы поняли.

Какова типичная комиссия брокера?

Плохая новость: сборы могут быть довольно высокими, в зависимости от того, сколько стоит ваша квартира в месяц. Как правило, арендаторы могут рассчитывать на выплату от 12 до 15 процентов годовой арендной платы в качестве вознаграждения брокеру (хотя в некоторых случаях вознаграждение брокера равно арендной плате за один месяц или около восьми процентов). Таким образом, за квартиру, которая стоит 2500 долларов в месяц, вы можете рассчитывать на дополнительные 2400–4000 долларов, прежде чем въехать в нее.0003

В чем разница между платными и бесплатными квартирами?

Большинство арендодателей или владельцев недвижимости нанимают посредников, чтобы помочь сдать в аренду их пустующие квартиры. Разница между комиссионной или бесплатной квартирой просто , кто платит комиссию брокеру. Платные квартиры оплачивает будущий арендатор. Для бесплатных квартир арендодатель берет на себя расходы.

Тем не менее, есть несколько бесплатных квартир, где домовладелец сам показывает. (Это характерно для частной аренды, когда помещение арендуется непосредственно у арендодателя — например, у молодой пары, которая владеет одним зданием в качестве доходной собственности.) В этом случае плата не взимается, поскольку брокер вообще не участвует.

Зачем арендодателю платить за квартиру самому?

Есть несколько вариантов! Возможно, арендодатель с трудом заполняет квартиру — может быть, сейчас середина зимы, и арендаторов стало меньше, или, может быть, в квартире действительно что-то странное. Арендодателям всегда выгоднее предложить разовую скидку, чем снижать ежемесячную арендную плату.

Большие новостройки, особенно элитные, также могут предлагать бесплатные квартиры. Это может означать несколько вещей: если здание достаточно большое, у руководства может быть собственный сотрудник для показа квартир, а не посредники. Или, если это действительно совершенно новый, вероятно, есть много единиц, которые нужно быстро заполнить. Отмена платы — один из способов привлечь новых арендаторов.

Это происходит только в Нью-Йорке?

Платные квартиры чаще всего ассоциируются с Нью-Йорком (а также являются нормой во многих мегаполисах вокруг Нью-Йорка, включая Джерси-Сити и Хобокен). Тем не менее, Бостон также ожидает, что арендаторы будут платить комиссионные брокерам. Практически везде стандартом является бесплатная аренда. Брокерские сборы, конечно, все еще существуют, но их платят арендодатели или собственники недвижимости, а не арендаторы.

Как узнать, что квартира бесплатная?

Как правило, вы можете определить, является ли квартира платной или бесплатной, внимательно изучив объявление. Это должно пояснить: если в нем не упоминаются сборы, предположим, что они есть. Часто единственным отличием является небольшая заметка с надписью «бесплатная аренда» или что-то подобное. Если вы хотите найти бесплатное место, избегайте перечисления таких агрегаторов, как StreetEasy. Craigslist и NextDoor.com, скорее всего, будут иметь устройства, указанные владельцами (но будьте осторожны с мошенниками!). Если вы пойдете напрямую в офис управления или к арендодателю, то у вас больше шансов, что вам не придется платить комиссию. Еще один гарантированный способ избежать уплаты комиссии — это субаренда — ознакомьтесь с объявлениями Caretaker о субаренде в Нью-Йорке и Бостоне.

Есть ли недостатки у бесплатной квартиры?

Если вы живете в городе, где платные квартиры являются нормой, существует реальная вероятность того, что ваша арендная плата в бесплатной квартире будет выше, чем в платной. Арендодатели должны каким-то образом возместить деньги за комиссию, если они платят ее сами, и повышение арендной платы на несколько сотен долларов в конечном итоге возместит им деньги, которые они раскошелились на брокера. Если вы планируете остаться в квартире только на год, то плата или бесплатность, вероятно, не имеют большого значения. Но через несколько лет более высокая арендная плата, которую вы платите, вероятно, окажется больше, чем была бы плата, так что имейте это в виду, когда будете искать квартиру.

Сколько домовладельцы могут взимать за рассмотрение заявления?

Какие сборы я должен заплатить перед подписанием договора аренды?

Что такое процесс утверждения квартиры?

Информация, представленная на этом веб-сайте, не является и не предназначена для предоставления юридической консультации.

Как приобрести и создать сдаваемое в аренду имущество

Инвестиционное имущество – это недвижимость, приобретаемая с целью получения прибыли за счет дохода от сдачи в аренду или прибыли от перепродажи. Согласно последним данным переписи населения, чуть более 70 процентов сдаваемой в аренду недвижимости на одну семью принадлежат частным инвесторам. Если вы хотите сделать решительный шаг и купить инвестиционную недвижимость, вот несколько начальных соображений.

Что следует учитывать при инвестировании в недвижимость, сдаваемую в аренду

Вот несколько соображений, которые следует обдумать, прежде чем серьезно заняться инвестициями или сдачей в аренду недвижимости.

Место имеет значение

Помните, что легче заглянуть в недвижимость на другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете нанять местного управляющего недвижимостью, чтобы поддерживать дом в идеальном состоянии, но это съест пассивный доход, который вы надеетесь получить.

Также важно рассмотреть местоположение с точки зрения инвестора, что принесет вам наибольшую прибыль. При оценке местоположения часто лучше избегать районов с большим количеством свободных мест и вместо этого искать районы рядом с такими удобствами, как парки и магазины, а также транспорт, говорит Трент Эллингфорд, инвестор и соучредитель Института знаний о недвижимости.

Изучив перспективные районы, свяжитесь с агентом по недвижимости, имеющим опыт работы на местном рынке арендной недвижимости.

«Не пользуйтесь услугами только агента по недвижимости», — говорит Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкастов «The Real Wealth Show» и «Новости недвижимости для инвесторов» и автор книги «Выйдите на пенсию богатым с помощью арендной платы. ” «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале, ищите кого-то, кто владеет ими поблизости. Часто у управляющих недвижимостью есть брокеры в офисе, чтобы помочь».

Типы недвижимости, сдаваемой в аренду

Тип недвижимости, которую вы покупаете, не менее важен. Три основных типа:

• Дома на одну семью: Это одноквартирные дома, как правило, для долгосрочных арендаторов или на краткосрочной основе через такие платформы, как Airbnb или VRBO. Если он подорожает, вы сможете получить дополнительную прибыль в будущем при продаже. В случае с домом на одну семью ваша денежная прибыль будет ниже, чем если бы вы приобрели недвижимость для сдачи в аренду, в которой могут разместиться несколько арендаторов. По сравнению с квартирой, вы также будете нести ответственность за все обслуживание.
• Кондоминиумы: Кондоминиумы, как правило, более доступны по цене, чем дома на одну семью, и благодаря наличию ТСЖ вы можете избежать многих проблем с обслуживанием. Имейте в виду, однако, что некоторые ассоциации кондоминиумов значительно ограничивают то, что вы можете делать с недвижимостью, в том числе сдавать ее в аренду, и ипотечные кредиторы будут учитывать ежемесячную плату за ТСЖ при определении того, какой размер кредита вам предоставить.
• Многоквартирные дома: Многоквартирные дома включают дуплексы (две квартиры), триплексы (три квартиры) и недвижимость с четырьмя и более квартирами. Это позволяет вам сдавать в аренду большему количеству арендаторов, получая больший доход, но и стоить больше, чем дом на одну семью или кондоминиум. У вас может быть гораздо больше обязанностей, чем у домовладельца.

«Дома на одну семью пользуются наибольшей популярностью, — говорит Брюс Эйлион, адвокат и риэлтор компании RE/MAX Town and Country в Джорджии. «В некоторых районах есть традиции домов на две-четыре семьи, а в других нет. Многоквартирные дома менее 100 квартир, как правило, принадлежат отдельным владельцам или группам владельцев. Квартиры более 100 квартир, как правило, принадлежат учреждениям и профессиональным инвесторам в недвижимость, а торговые помещения и складские помещения, как правило, привлекают более искушенных инвесторов с более высоким доходом».

Рассмотрите полное финансовое обязательство

Сколько денег у вас есть на руках, чтобы внести первоначальный взнос или, возможно, полностью оплатить дом? Перед покупкой недвижимости рассчитайте примерный возврат инвестиций (ROI). Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите ваши расходы из ваших доходов, чтобы найти чистую операционную прибыль. Расходы на аренду имущества обычно включают:

• Страхование арендуемого имущества: Зависит от местоположения; примерно на 25 процентов выше, чем стандартное страхование домовладельцев
• Налоги на аренду имущества: Варьируется в зависимости от местоположения; по данным ATTOM

, в 2021 году средняя цена дома на одну семью по стране составляла 3785 долларов.

• Коммунальные услуги: Включает электроэнергию, газ, отопление и воду, некоторые из которых могут быть оплачены жильцами, но вы будете на крючке во время свободных периодов
• Обслуживание и ремонт дома: Варьируется; По данным Angi 9, средний показатель по стране составлял 3018 долларов на техническое обслуживание и 2321 доллар на «чрезвычайные расходы» в 2021 году.0075
• Расходы на рекламу: Включает комиссию агента по недвижимости, обычно от 5 до 6 процентов от покупной цены недвижимости; или плата за обслуживание сайта аренды жилья для отпуска, обычно от 3 до 5 процентов в зависимости от суммы арендной платы
• Управление недвижимостью и другие сборы: Включает плату за установку, управление и обслуживание недвижимости, а также проверку арендаторов, выселение или другие расходы; Управляющие недвижимостью обычно взимают от 6 до 10 процентов арендной платы за текущие услуги, говорит Ailion 9. 0075
• Плата за ТСЖ (если применимо): В среднем несколько сотен долларов
• Подоходный налог с аренды: «Подоходный налог должен уплачиваться со всех денег, заработанных на собственности», — говорит Эллингфорд. «Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате; однако доход также включает в себя любые другие деньги, которые вы получаете, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашних животных или даже работу арендатора вместо арендной платы».

Имейте в виду, что, несмотря на то, что вам нужно будет сообщать обо всех доходах от аренды в IRS, вы обычно можете вычесть большую часть или все свои расходы, а также амортизацию и проценты по ипотеке. Ознакомьтесь с публикацией IRS 527 или проконсультируйтесь с доверенным специалистом по налогам для получения более подробной информации о вашей ситуации с арендуемой недвижимостью.

Понимание различий между инвестиционной недвижимостью и вторым домом

Второй дом или дом для отдыха во многих отношениях отличается от инвестиционной или сдаваемой в аренду недвижимости, и не только из-за того, как он используется. Во-первых, ваша процентная ставка по ипотеке, вероятно, будет выше для сдаваемой в аренду недвижимости, потому что это не ваше основное место жительства, а это означает, что кредитор берет на себя больший риск. С ростом ставок по ипотечным кредитам это будет стоить даже больше, чем в прошлом году.

Знать законы

Знаете ли вы, что делать, если ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, когда ваш арендатор не выплачивает арендную плату. Другими словами, вы не можете выселить арендатора, пока не истечет льготный период, но вы все равно можете взимать плату за просрочку платежа. Ознакомьтесь с законами вашего штата, прежде чем сдавать свою недвижимость в аренду, в том числе о том, что представляет собой соответствующий договор аренды (включая требования о залоге), дискриминационных практиках и праве арендаторов на неприкосновенность частной жизни.

Определите свой план вакансий

Вы не всегда сможете сдать свою собственность в аренду. У вас могут возникнуть проблемы с поиском арендаторов, вам придется разорвать ковер и залатать гипсокартон или предоставить бесплатное место для временного проживания члена семьи. Может быть множество причин, по которым доход от аренды вашей недвижимости может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение и как вы будете справляться?

Финансирование сдаваемой в аренду недвижимости

Ипотека на сдаваемую в аренду недвижимость — это не то же самое, что ипотечный кредит на основное место жительства или даже на второй дом или дом для отдыха. Имейте в виду следующее:

• Внесите значительный первоначальный взнос: Обычно вам нужно внести не менее 20 процентов при сдаче недвижимости в аренду, но если вы хотите выглядеть более привлекательно в глазах ипотечного кредитора, вы можете внести больше. .
• Будьте надежным заемщиком: Вам также потребуется кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов в соответствии со стандартами Fannie Mae. Соотношение DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгам, разделенные на валовой ежемесячный доход. (Нужно улучшить свой кредитный рейтинг? Узнайте несколько советов.)
• Выйдите за пределы крупных банков: Крупные банки могут не с готовностью дать вам кредит по сравнению с небольшим банком или предложить вам желаемые условия кредита. Сравните варианты как крупных, так и небольших банков, в том числе общественных кредиторов, чтобы найти наилучшее сочетание ставок, комиссий и обслуживания клиентов. Это может помочь, если у вас уже есть отношения с банком или кредитором.
• Запрос на финансирование от собственника: Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечного кредита. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но есть риски, поэтому действуйте осторожно; эта схема не для всех.

Практический результат

Аренда недвижимости может быть хорошей инвестицией, особенно если арендная плата, которую вы получаете, приносит вам дополнительный доход. Взвесьте все аспекты покупки арендного дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется заплатить, применимые законы и сколько дополнительного времени у вас есть.

Преимущества работы с агентом по аренде жилья

Поиск новой квартиры в аренду похож на покупку автомобиля: чтобы найти тот, который соответствует вашим потребностям, вам почти неизбежно придется сначала увидеть несколько хламов . Однако это может занять много времени, что не очень хорошо, если вы также сталкиваетесь с быстро приближающимся окончанием вашей текущей аренды. Вот тут-то и появляется брокер по аренде. Работа с брокером может ускорить процесс поиска подходящей аренды, сэкономив при этом массу времени, работы и усилий. Вот как это работает, и почему вам следует подумать о брокере по аренде для вашего следующего шага.

Что такое брокер по аренде?

Брокер по аренде выступает в качестве посредника между домовладельцами/компаниями по управлению недвижимостью и потенциальными арендаторами. Иногда их называют квартирными брокерами или агентами по аренде, они помогают установить связь между людьми, которые хотят арендовать квартиры, и людьми, которые хотят заполнить их, и все это обычно бесплатно для арендатора.

Важно отметить, что брокеры по аренде не являются агентами по недвижимости. Вместо этого они, как правило, работают в агентствах, которые полностью посвящены обслуживанию рынка аренды, что означает, что они хорошо разбираются в том, что доступно в любой конкретной местности. Им платят сами арендодатели или управляющие компании в виде рекомендательного вознаграждения, хотя дважды уточните у любого брокера по аренде, с которым вы работаете, чтобы убедиться, что с вас не будет взиматься плата.

Помимо бесплатной помощи в поиске подходящей квартиры, работа с брокером имеет ряд дополнительных преимуществ, которые могут сделать процесс поиска жилья проще, быстрее и менее напряженным. Вот большие.

Преимущества работы с брокером по аренде

Если вы еще не уверены, следует ли вам работать с брокером для вашей следующей аренды, вот некоторые преимущества, которые следует учитывать, которые могут помочь вам принять решение.

1. Они могут сузить выбор для вас
   

   Брокер по аренде похож на личного покупателя квартир. Скажите им, что именно вы ищете с точки зрения местоположения, размера, удобств и ежемесячной арендной платы, и они предоставят вам список вариантов, в которых отмечены нужные флажки. Это может сэкономить вам массу времени, когда дело доходит до оттачивания ваших лучших вариантов, поскольку вместо того, чтобы копаться в деталях самостоятельно, ваш брокер сделает это за вас.

   Сделайте одолжение своему брокеру по аренде, сообщив как можно конкретнее о своих предпочтениях. Чем больше информации вы предоставите, тем лучше они смогут подобрать вам подходящие варианты квартир. Имейте в виду, однако, что брокеры по аренде не являются чудотворцами и могут работать только с имеющимся инвентарем, поэтому вам, возможно, придется пойти на несколько уступок, чтобы получить то, что вы хотите.

2. Они могут найти вам квартиры, которые вы могли бы пропустить в противном случае
   

   Интернет значительно упростил, чем раньше, просмотр вариантов аренды в желаемом районе, но он по-прежнему ограничивает вас тем, что было опубликовано. Благодаря отношениям, которые они построили с управляющими зданиями, арендные брокеры часто узнают о новых объектах, выходящих на рынок, еще до того, как они появятся в Интернете. У них также может быть доступ к информации о единицах, которые никогда не попадут в онлайн-листинг. В результате вы обычно можете получить более широкий выбор вариантов аренды, в том числе первые ставки на те, которые, как правило, не остаются без аренды надолго.

3. Они могут помочь с краткосрочной арендой
   

   Найти временное жилье с помощью традиционных каналов поиска квартиры может быть сложно. Большинство арендодателей ищут арендаторов, которые готовы подписать договор аренды как минимум на 12 месяцев или иным образом не желают учитывать гибкость условий аренды. Это может усложнить ситуацию, когда вы ищете краткосрочную аренду, особенно если вы точно не знаете, как долго вам придется оставаться.

   Работа с агентом по продаже квартир гарантирует, что вы получите полное представление о том, какие временные варианты доступны в вашем районе, включая краткосрочную аренду и корпоративное жилье. И у них, вероятно, уже есть список арендодателей и управляющих компаний, которые предлагают гибкую аренду.

4. Они могут помочь вам арендовать квартиру издалека
   

   При аренде жилья издалека так много нужно ориентироваться, в том числе искать квартиру, когда вы не обязательно хорошо знакомы с районом, и избегать мошенничества с арендой ( что последнее — неприятная реальность, о которой нужно знать, когда вы арендуете взгляд невидимым).

   Агенты по аренде хорошо знают местные рынки. Они смогут помочь вам определить, где именно вы хотите арендовать жилье, исходя из ваших потребностей, и какие квартиры стоят вашего времени. Если вы боретесь с успешным поиском квартиры на расстоянии или если вы просто даже не знаете, с чего начать, свяжитесь с брокером по аренде и узнайте, что они могут сделать для вас.

5. Они помогут вам арендовать квартиру в спешке
   

   Если вы торопитесь с поиском, у вас не будет времени теряться, когда дело доходит до поиска и подачи заявки на квартиру. Но у вас, вероятно, тоже нет бесконечных часов, чтобы посвятить поиску. Благодаря своим обширным знаниям местных особенностей и опыту в подборе подходящих вариантов, брокеры по аренде могут существенно ускорить процесс аренды и заставить вас подписать контракт намного раньше, чем вы могли бы в противном случае. И в дополнение к поиску для вас, они также предоставят вам прямую линию связи с арендодателем или офисом по аренде, а это означает, что вы сможете пропустить множество препятствий, которые могут замедлить вас.

6. Они являются отличным ресурсом на конкурентных рынках
   

   Аренда в таких городах, как Сан-Франциско, Нью-Йорк и Лос-Анджелес, может быть настоящей головной болью, поскольку арендная плата не только заоблачная, но и когда квартиру стоит арендовать. попадает на рынок, вы можете поспорить, что будет масса конкурентов, чтобы поймать его. У опытного брокера будут связи, которые помогут вам в первую очередь обратить внимание на достойную недвижимость и, в некоторых случаях, вывести вас на вершину списка рассмотрения. Однако обратите внимание, что на сверхконкурентных рынках вам, возможно, придется заплатить комиссию своему брокеру по аренде, а не арендодателю, хотя это может стоить того, если это означает, что вам не придется соглашаться на меньшее, чем вы хотите.

Советы по поиску агента по аренде

Поддался на работу с брокером по аренде? Следующим вашим шагом будет поиск того, с кем вы хорошо работаете. Точно так же, как при найме агента по недвижимости для покупки дома, вы должны быть уверены, что найдете кого-то, с кем вам будет легко общаться и кто точно понимает, что вы ищете. Выполнение этих шагов должно помочь.

Правильно рассчитывайте время. Большинство потенциальных арендаторов работают в установленные сроки, т.е. окончание срока их текущей аренды, и у них есть только ограниченное количество времени для поиска арендной платы. Но большинство арендодателей не выставляют квартиры на аренду заранее. Вы должны быть уверены, что готовы к работе, когда рынок наиболее активен в течение вашего периода листинга, поэтому свяжитесь с агентом как минимум за неделю до того, как вы решите, что вам понадобятся его услуги.

Знайте, что вы ищете. Помните: чем больше информации вы предоставите своему арендодателю, тем легче ему будет найти то, что вы хотите. Если вы знаете, например, что вам понадобится меблированная квартира или квартира, в которой разрешено проживание с собаками, упомяните об этом заранее, чтобы не тратить свое (или вашего брокера) время.

Убедитесь, что вы можете связаться. Выгодные предложения по аренде обычно не задерживаются на рынке надолго, поэтому вы должны быть уверены, что ваш брокер находится в курсе дел и способен действовать быстро, чтобы доставить вас в место вашей мечты. Если вам приходится ждать 24 часа, прежде чем вы получите ответ на электронное письмо, или вы не можете своевременно связаться со своим брокером, вы можете найти кого-то другого.

Будьте осторожны с соглашениями об эксклюзивности. Одно из главных преимуществ работы с брокером в качестве арендатора заключается в том, что вам не нужно брать на себя каких-либо серьезных обязательств. Хотя соглашения об эксклюзивности могут быть обычным явлением на рынке жилья, подписание соглашения об аренде может означать отказ от подходящего варианта, который вы найдете через другой канал. Вы не хотите ограничивать свои возможности, поэтому не подписывайте никаких соглашений, которые заставляют вас обещать, что вы не сможете получить квартиру другими способами.

Покупка дома или аренда квартиры

В личных финансах есть несколько тем, столь же спорных, как этот спор: купить дом или арендовать квартиру?

С одной стороны в дебатах есть люди, говорящие, что «арендная плата — это выбрасывание денег». С другой стороны, есть люди, которые говорят, что вы можете арендовать и инвестировать разницу, и вы выйдете вперед.

Честно говоря, я считаю, что когда дело доходит до вашего основного места жительства, это личное предпочтение, покупать или арендовать, и у обоих есть свои плюсы и минусы. В денежном выражении они, скорее всего, будут примерно равными, если вы сравниваете яблоки с яблоками по размеру, местоположению и т.  д. 

По правде говоря, когда люди покупают собственный дом для проживания, они не рассматривают его как инвестицию. Они вкладывают деньги и личный контакт. Они могут потратить больше, чем при аренде. Поэтому всегда сложно сравнивать.

Тем не менее, я собираюсь поделиться реальной математикой истинной стоимости домовладения и сравнить ее с арендой точно такого же дома. Для этого сравнения мне посчастливилось использовать аналогичный дом в том же районе, который сдавался в аренду в качестве сравнения, так что эти цифры примерно такие же, как яблоки к яблокам, которые вы собираетесь получить.

Погружаемся!

СОДЕРЖАНИЕ

ВЕРИДА

Истинная стоимость домовладельцев

Общая стоимость затонувшей

Математика домовладельства

Стоимость аренды

. Квартира

Сравнение необратимых затрат

Сравнение доходов от инвестиций

Долгосрочные транзакционные издержки

Сравнение психологических затрат

Как увеличить доход от домовладения

Заключительные мысли

Переменные

Всякий раз, когда у вас возникают дебаты о покупке или аренде, всегда важно смотреть на переменные. Но сначала мы должны начать с основной предпосылки — вы должны жить где-то, что будет стоить вам денег (то есть, не в доме ваших родителей). Если у вас есть другие варианты бесплатного жилья, что ж, это всегда будет выигрышным!

Не говоря уже об этом, когда вы говорите о покупке дома, у вас есть цена покупки и цена продажи. Но у вас также есть первоначальный взнос, у вас есть платежи по ипотеке (которые представляют собой часть процентов, часть выплаты основного долга), страховку и многое другое. У вас также огромные транзакционные издержки — как на покупку, так и на продажу.

Итак, когда придет время выводить ваши «инвестиции», вы можете легко увидеть, как 5-6% вашей прибыли исчезают. Важно помнить об этом.

Кроме того, невероятно сложно реализовать какую-либо долю в вашем доме. Если вы продаете, вы должны жить в другом месте. Скорее всего, цены на жилье в вашем районе выросли на всех уровнях, так что вы просто собираетесь вложить свой капитал обратно в новое место для жизни. Единственным исключением здесь является геоарбитраж, когда вы продаете в районе с высокой стоимостью проживания, а переезжаете в район с гораздо более низкой стоимостью проживания.

Когда дело доходит до аренды, вы избавляетесь от большинства этих расходов. Аренда на самом деле требует только двух затрат: арендной платы каждый месяц и страховки арендатора. Такие вещи, как техническое обслуживание, налоги и многое другое, покрываются арендодателем.

Для сравнения мы будем игнорировать такие переменные, как стоимость коммунальных услуг. Поскольку мы сравниваем яблоки с яблоками и дома одного размера в одном и том же районе, мы можем предположить, что коммунальные услуги, такие как электричество и вода, будут одинаковыми в обоих случаях.

Истинная стоимость домовладения

В этом примере мы рассмотрим дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в пригороде с более высокой стоимостью жилья.

Дом был куплен 6 лет назад (почти сегодня) за 510 000 долларов, а продан за 672 500 долларов. Это хорошая прибыль в размере 162 500 долларов всего за 6 лет. Глядя на это число, люди действительно волнуются во всех дебатах о покупке и аренде. Но когда дело доходит до недвижимости, это гораздо больше, чем цена.

Чтобы купить этот дом, мы собираемся внести 103 000 долларов в качестве первоначального взноса (фактически 20% первого взноса) и взять обычную 30-летнюю фиксированную ипотеку на 407 000 долларов.

Имея это в виду, вот реальная история стоимости этого дома за шесть лет. Обратите внимание, все цифры суммированы за все 6 лет владения.

The purchase расходы отражают единовременные сборы, сборы и налоги, которые покупатель должен был заплатить из своего кармана, чтобы владеть домом. Помните, что даже когда вы покупаете, вам обычно приходится оплачивать некоторые расходы, чтобы закрыть сделку. Это также не включает какие-либо осмотры дома, которые вы, возможно, приобрели для проверки дома, что может добавить к расходам еще 1000 долларов.

Это ежемесячные «необратимые затраты» на владение домом. Мы включаем только проценты по ипотечным кредитам в качестве невозвратных затрат, поскольку основная часть платежа по ипотечным кредитам приходится на долю в здании. Это платежи, которые вы делаете каждый месяц и которые идут кому-то другому, а не в счет справедливости в вашем доме.

Некоторые могут возразить, что проценты по ипотеке вычитаются из налогов, и это может быть правдой. Однако значение этого может измениться, поэтому не думайте, что это решающий аспект вашего решения.

The annual sunk costs of homeownership are basically the property taxes you pay ever year. Опять же, деньги, которые вы платите как домовладелец, достаются кому-то другому, а не акционерному капиталу.

Другим потенциальным налоговым вычетом являются налоги на недвижимость, но изменения в вычете ОСВ могут сделать этот вопрос спорным для многих.

Нам нужно было включить уход за газоном и двором, так как это то, что подавляющее большинство арендаторов не будет платить — это будет покрываться арендодателем.

Еще надо поговорить о ремонте. Как домовладелец, вы несете ответственность за ремонт (большинство арендаторов не несут ответственности за ремонт). Если вы не сможете отремонтировать свой дом, это может стать серьезной проблемой. Кроме того, это может повлиять на стоимость перепродажи, если не будет исправлено.

В этот раздел я бы также включил затраты на обновление. В этом сценарии не проводилось никаких капитальных ремонтов или модернизаций, но чем старше дом, тем больше модернизаций потребуется, чтобы получить максимальную цену при перепродаже. Люди не будут платить большие деньги за 15-20-летнюю кухню и ванную, старые ковры и многое другое.

У вас есть выбор: обновить и оплатить расходы как владелец или согласиться на более низкую цену продажи при выходе. В любом случае, модернизация вашего дома или отказ от модернизации будут затратами, которые вы понесете.

When you go to sell your home (which must happen at some точку, чтобы извлечь из этого капитал, иначе весь этот разговор бессмыслен), вы столкнетесь с большими транзакционными издержками.

Комиссия риэлтора обычно составляет 5-6% в большинстве мест. Затем у вас есть условное депонирование и другие затраты на продажу — в этом случае получение очистки от термитов.

Продажа дома не похожа на продажу акций — это дорого!

Общие невозвратные затраты

Если вы подсчитаете и сложите все невозвратные затраты на владение этим домом за шесть лет, получится 210 646 долларов.  

Посмотрите на этот номер. Это деньги, которые вы бы потратили на владение этим домом, который не создает капитал и ничего не делает — они ушли. Вы заплатили из своего кармана за привилегию иметь собственный дом.

И хотя у вас есть актив, который приобрел ценность, это не означает, что вы не тратите деньги на поддержание этого актива, который не добавляет прямой ценности.

Математика домовладения

Итак, давайте вернемся назад и вспомним числа. Мы купили этот дом за 510 000 долларов. Мы продали этот дом за 672 500 долларов. Конечный остаток кредита при продаже составил 353 713 долларов США после выплаты основной суммы долга посредством платежей по ипотеке.

Это означает, что за шесть лет вы накопили 318 787 долларов собственного капитала. Но не забывайте, вы пришли на эти танцы уже со 103 000 долларов. Это означает, что за шесть лет ваш дом заработал 215 787 долларов собственного капитала. Этот собственный капитал вырос как за счет роста цен, так и за счет погашения остатка кредита посредством выплат основного долга.

Но вот что болит. Вы заплатили 210 646 долларов США в качестве невозвратных расходов  за все время пребывания домовладельцем.

Таким образом, через 6 лет у вас всего лишь чистая прибыль в размере 5 141 долл. США.  

Это общая доходность всего 5 % за шесть лет или годовая доходность всего 0,815 % в год. Это не что-то особенное.

Я думаю, важно отметить, что любые из вышеперечисленных расходов также могут измениться. Это может пойти в любом направлении — может быть, вы покупаете дом без ТСЖ или снижаете налоги на недвижимость. Но с другой стороны, вы можете столкнуться с капитальным ремонтом или необходимостью переделки.

Таким образом, хотя ситуации бывают разные, большинство ситуаций, связанных с проживанием в основном доме и владением недвижимостью, на самом деле не обеспечивают блестящих доходов.

Стоимость аренды

При аренде гораздо меньше необратимых затрат. Вы в основном платите арендную плату и, возможно, страховку арендаторов. Этот дом сдается за 2400 долларов в месяц. Стоимость страховки для страховки арендаторов составит 12 долларов в месяц.

Для того же дома, что и выше, вот какова будет стоимость аренды и страховки. Обратите внимание, все цифры суммированы за все 6 лет аренды.

This brings your total cost of being арендатор в том же доме на тот же период времени до 173 664 долларов . Вы можете возразить, что ваш гарантийный депозит будет невозвратной стоимостью, и в этом случае вы добавите к этой сумме еще 2400 долларов (но я отклоняю это, поскольку во многих юрисдикциях ваш гарантийный депозит приносит проценты, и, если вы не потеряете его из-за причинения ущерба, тебе вернут).

Некоторые арендодатели в настоящее время взимают плату за подачу заявок на аренду (обычно для покрытия расходов на проверку кредитоспособности и т. д.). Вы также можете включить регистрационный сбор в размере 25 долларов США в качестве невозвратных расходов. Это определенно зависит от региона, и многие ничего не взимают.

Кроме того, это исключает возможные дополнительные расходы, такие как залог за размещение с домашними животными или дополнительные сборы за размещение с домашними животными. Вам не придется платить за это, если у вас есть собственный дом.

Наконец, важно отметить, что средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями в Соединенных Штатах составляет всего 1343 доллара. Это значительно ниже, чем в нашем примере. Запомни.

То, где вы арендуете, определенно влияет на цену, даже в одних и тех же городах. Таким образом, когда речь заходит о стоимости аренды, существует так много переменных, но этот пример — яблоки к яблокам. Лично, если бы я арендовал, я бы сосредоточился на том, чтобы мои расходы были как можно ниже.

Плюсы и минусы аренды

Несмотря на то, что финансовые затраты на аренду ниже, чем при владении домом, у него есть свои плюсы и минусы. В некоторых случаях психологические затраты на аренду могут перевешивать финансовую выгоду.

Давайте рассмотрим некоторые плюсы и минусы:

Плюсы

• Дешевле
• Не нужно беспокоиться об обслуживании и ремонте
• Сделки проще и дешевле (нет необходимости покупать или продавать)
• Расположение квартир может быть более гибким в отношении ваших потребностей

Минусы

• Вас могут выселить по причинам, не зависящим от вас (например, арендодатель может принять решение не продлевать договор аренды или уведомить вас о расторжении договора аренды)
• Вы не можете персонализировать или настраивать слишком много
• На вас могут распространяться правила сообщества или другие ограничения (например, парковка или владение домашним животным)
• Вы должны согласовывать ремонт с вашим арендодателем и ремонтником, добавляя еще один уровень сложности

В конце концов, аренда — выгодное финансовое решение, но оно имеет некоторые серьезные организационные и эмоциональные минусы — в частности, риск, что вам придется переезжать не по своей вине.

Купить дом или снять квартиру

Теперь, когда мы разобрались с математикой, что лучше — купить дом или снять квартиру?

Давайте посмотрим на деньги и другие факторы.

Сравнение невозвратных затрат

Первое важное сравнение — это невозвратные затраты. Это то, что вы тратите, и вы никогда не получите обратно. Для домовладения их очень много. От расходов на покупку и продажу до налогов и процентов по ипотеке — вы тратите много денег на владение домом.

При аренде вы просто платите арендную плату и, возможно, кое-что еще. Но эти деньги все равно ушли навсегда.

In this example, you’re going to заплатить на 36 982 доллара больше невозвратных расходов за владение домом, чем за аренду квартиры. Это приводит к разнице в стоимости аренды и покупки примерно в 6 163 доллара в год.

Для многих это важно — больше денег, чем требуется для финансирования вашего взноса в IRA каждый год!

Эта разница также значительно возрастет, если вы инвестируете и эту разницу. Что будет дальше.

Сравнение доходов от инвестиций

Когда речь идет как о покупке дома, так и об аренде квартиры, также есть возможности для получения прибыли. Это основной мотив для владельцев домов, которые думают, что их основная собственность — это путь к богатству. Но, как вы можете видеть в нашем примере, это может быть не за вычетом расходов.

Исторически, начиная с 1928 года, жилье возвращалось всего на 3,7% в годовом исчислении. Сравните это с 9,5% в годовом исчислении для S&P 500. 

Но вы можете возразить, что, когда вы арендуете, вы выбрасываете деньги на ветер — нет никаких инвестиций. Но что вы делаете со своими сбережениями примерно в 6 163 доллара в год? Конечно, некоторые люди не инвестируют, но многие инвестируют, и это разумный путь.

Прибыль от домовладения

Если вы рассматриваете свой дом как инвестицию, то вы вкладываете в нее 103 000 долларов, и в течение 6 лет вы увеличили эту сумму до 108 141 доллара. Как мы упоминали выше, это общий доход всего 5% за шесть лет или годовой доход всего 0,815% в год. Вы почти заработаете больше на сберегательном счете с высокой процентной ставкой.

Прибыль от аренды

Однако, если вы арендуете, вы уже в первый год впереди — сэкономите 6 163 доллара по сравнению с покупкой того же человека. Это может стать мощным, если принять во внимание 6-летний период и 9,5% годовой доходности.

Если вы ежегодно вкладываете свои полные ежегодные сбережения в размере 6 163 долларов США в инвестиции, у вас будет 48 966 долларов США в конце 6-летнего периода .

Вы бы сэкономили/инвестировали 36 978 долларов США и получили бы доход/прирост в размере 11,9 долларов США.88. Это довольно мило для арендатора. Это также предполагает, что вы пришли в квартиру без каких-либо других вложений или сбережений (в отличие от дома, где вам нужно было внести 20% первоначальный взнос).

Это важно, если вы готовы инвестировать свои сбережения на аренду, а не на покупку. Это значительно сдвигает математику в пользу аренды, но, к сожалению, большинство арендаторов этого не делают. При этом то, что они этого не сделают (или не смогут сделать), не означает, что это недопустимый вариант и что-то, что следует учитывать при оценке подобных предметов.

Если у вас есть средства, чтобы арендовать или купить один и тот же дом, это также означает, что у вас есть возможность сделать это.

Долгосрочные транзакционные издержки

Нам также необходимо обсудить долгосрочные транзакционные издержки покупки дома по сравнению с его арендой.

Когда дело доходит до аренды, транзакционных издержек не так много — может быть, плата за подачу заявки, вот и все. Да, вам нужен залог, но он будет возвращен, если вы оставите аренду в хорошем состоянии. Таким образом, когда дело доходит до аренды, мы можем эффективно списывать транзакционные издержки.

С домовладением дело обстоит иначе. Когда дело доходит до покупки и продажи дома, затраты очень высоки. А американцы переезжают. Среднестатистический домовладелец будет владеть тремя домами за свою жизнь, но это число увеличивается, поскольку американцы чаще переезжают.

В приведенном выше примере стоимость покупки составила 2 079 долларов, а стоимость продажи — 45 439 долларов. В совокупности эти затраты составили 22,5% от общей суммы необратимых затрат на домовладение. Если вы будете делать это несколько раз в течение своей жизни, это существенно повлияет на общий рост капитала, который вы увидите в своем основном месте жительства в качестве актива.

Сравнение психологических затрат

Вы не можете вести дискуссию об аренде и покупке дома без покрытия психологических затрат. Я использую это слово широко, но я хочу убедиться, что такие вещи, как угроза выселения, рассматриваются как реальная цена.

Самым большим недостатком аренды является тот факт, что вы не являетесь ее владельцем, и, таким образом, вы зависите от прихоти арендодателя. Если вы снимаете квартиру помесячно, существует риск выселения без причины. Это означает, что вам, возможно, придется собираться и переезжать в течение 30-60 дней, что может быть травмирующим.

Существуют способы снизить этот риск (например, заключение долгосрочных договоров аренды, аренда в комплексе/здании вместо дома с небольшим арендодателем), но риск остается.

Кроме того, обычно вы не можете сильно настроить аренду. Когда у вас есть дом, вы можете делать с ним все, что захотите — переделывать, улучшать или делать простые вещи, например, красить и настилать полы. С арендой вы не можете сделать большую часть этого. И даже небольшие вещи, которые вы можете делать (например, рисовать), вам придется вернуть в прежнее состояние, когда вы уйдете.

Наконец, на арендаторов наложены ограничения, которые могут не распространяться на домовладельцев. Такие вещи, как невозможность завести домашнее животное или определенные ограничения на парковку для комплексов. Это может оказать серьезное влияние на ваши эмоциональные или психологические чувства по поводу аренды. И они являются одним из больших преимуществ домовладения.

Как увеличить доход от домовладения

Здесь я хочу кое-что прояснить: недвижимость может быть отличной инвестицией. Но ваше основное место жительства не является инвестицией в недвижимость. Вы входите и покупаете эту недвижимость с совершенно другим мышлением и совершенно другой целью, чем при инвестировании в недвижимость.

Это не значит, что вы не можете увеличить доход от домовладения. Например, вы можете взломать дом, о чем мы подробно рассказали здесь: Как начать взламывать дома. Здесь вы используете области своего дома для получения дохода. Например, снять спальню, арендовать свободное место в гараже или во дворе или даже арендовать весь дом, если вы в отпуске.

Однако эти нетрадиционные жизненные ситуации не для всех. Но я думаю, что это общая тема в этой статье. Нетрадиционный — вы можете арендовать и стать лучше в финансовом отношении, если вы инвестируете разницу. Или понимание того, что первичное владение домом не является прямым путем к богатству.

Заключительные размышления

Теперь, когда математика изложена, по большому счету, все идет рука об руку. Да, аренда имеет некоторые потенциальные денежные выгоды. Но есть и другие затраты, которые следует учитывать, и предпочтения огромны.

Я думаю, что домовладение имеет некоторые большие преимущества, но это не «величайшая инвестиция», как ее представляют слишком многие люди. Недвижимость как класс активов может быть хорошей инвестицией, но ваш основной дом — это не инвестиция, это то место, где вы живете.

Я также думаю, что многие статистические данные о том, что домовладельцы живут лучше в финансовом отношении, связаны с поведением и демографическими данными, а не только с тем фактом, что они владеют собственным домом. Домовладельцы также на десять лет старше арендаторов. Согласно исследованию американского сообщества, средний возраст арендаторов составляет 40 лет, а средний возраст домовладельцев — 53 года.

Да, после 30 лет выплаты ипотечного кредита у вас остался актив, которым вы полностью владеете, но сколько необратимых затрат вы потратили, не считая капитала здания, и каковы были альтернативные издержки? Могли бы вы создать большую чистую стоимость, занимаясь чем-то другим?

Итак, в следующий раз, когда кто-то скажет вам, что «арендная плата — это выбрасывание денег» или «арендная плата — это оплата чужих счетов», вы можете использовать эту статью, чтобы показать им, что необратимых затрат на домовладение столько же, сколько и на жилье. арендатор.

Примечание: На создание этой статьи меня вдохновили многочисленные комментарии к нашему видео в TikTok. Проверьте это и подпишитесь на наш канал, если у вас есть TikTok.

Дополнительные исследования

Вот некоторые исследования по теме, которые могут вас заинтересовать:

• Государственный университет Аризоны — Покупка и аренда дома: Финансовое исследование провело тематическое исследование и обнаружило, что покупка в Scottsdate приносит примерно на 5% больше прибыли, чем аренда.
• «Нью-Йорк Таймс» — «Лучше арендовать или купить» — это интерактивный калькулятор, с помощью которого вы можете найти точки перегиба, когда имеет смысл арендовать или покупать.
• CBC — Аренда и покупка в Ванкувере — это уникальное исследование, в котором рассматриваются показатели, аналогичные нашему исследованию, но для квартиры в Ванкувере.

Что вы думаете о дебатах о покупке или аренде?

5 главных причин избегать брокеров по аренде квартир в Чикаго

Агенты по аренде квартир в Чикаго a/k/a locators a/k/a finders хотят, чтобы вы поверили, что найти подходящая квартира в центре Чикаго. Они скажут вам, что вам нужна их помощь, и что их услуги вам ничего не будут стоить. Принимать любое из этих утверждений за чистую монету — серьезная ошибка, и полагаться на них может дорого обойтись.

Вот мнение YoChicago о пяти главных причинах избегать квартирных посредников. Он основан на нашем многолетнем глубоком знакомстве с тем, как они работают, и на нашем знании рынка аренды квартир в центре города.

#1 – Самостоятельно найти квартиру быстрее, проще и безопаснее
Прежде чем приступить к поиску квартиры, очень важно решить, где вы хотите жить. Если вы новичок в Чикаго и будете работать в центре города, мы настоятельно рекомендуем арендовать жилье в нескольких минутах ходьбы от места работы или в нескольких минутах ходьбы от остановок общественного транспорта, которые доставят вас на работу в разумные сроки. Если вы работаете в пригороде, арендуйте жилье в месте, где есть удобный доступ к вашему офису на поезде или скоростной автомагистрали.

Когда вы точно определитесь, где вы хотите жить, перейдите к справочникам по квартирам в районе ЙоЧикаго в правой колонке на этой странице. Мы перечисляем каждое крупное здание в центре города (за исключением очень немногих, о которых вам лучше не знать). В наших руководствах есть ссылки на информацию об аренде и доступности в режиме реального времени, видеотуры по многим квартирам и ссылки на обзоры с объективной информацией о том, что доступно в непосредственной близости от зданий. За очень короткое время вы сможете определить здания, которые, по вашему мнению, стоит посетить. Строительные веб-сайты позволяют легко назначать встречи для посещения, и многие из зданий приветствуют посетителей.

Если вы не можете найти квартиру нужного вам типа по цене, которую вы можете себе позволить, серьезно подумайте о том, чтобы снизить размер квартиры, характеристики или удобства в здании, прежде чем рассматривать менее удобные районы с более доступной арендной платой. Вы обнаружите, что то место, где вы живете, гораздо важнее для вашего удовольствия от города, чем фактическая квартира, в которой вы живете.

здания
Объявления брокеров изобилуют вводящими в заблуждение утверждениями, обманом и неточной или устаревшей информацией о вакансиях. Брокеры наводняют веб-сайты повторяющейся рекламой, предназначенной для того, чтобы расстроить и запутать вас, заставив связаться с ними. Избегайте ненужного беспорядка и используйте руководства YoChicago, чтобы перейти на веб-сайты по строительству, где вы найдете точную информацию о здании, а также информацию об аренде и доступности в режиме реального времени.

#3 – Брокеры не могут или не хотят показывать вам некоторые из лучших квартир
Брокеры говорят вам, что они могут показать вам все. Это просто неправда. Некоторые дома не позволяют посредникам показывать свои квартиры. Другие здания сотрудничают только с ограниченным числом брокеров.

Агенты по продаже квартир регулярно — и часто незаконно — рекламируют здания, которые они не могут или не хотят вам показывать.

Агенты по продаже квартир, скорее всего, направят вас в здания, за которые вы платите самые высокие комиссионные. Брокер, который отведет вас в квартиру, внесенную в список MLS, скорее всего, получит в качестве комиссии половину месячной арендной платы. Большинство управляемых зданий платят брокерам полную месячную арендную плату в качестве комиссии, хотя некоторые платят фиксированную плату в размере менее месячной арендной платы, а некоторые платят 125% или 150% месячной арендной платы.

#4 – Брокеры не могут предложить вам лучшую сделку
Брокеры говорят вам, что они могут договориться о более выгодной для вас сделке. Это не правда.

Соглашения, которые брокеры подписывают с многоквартирными домами, обычно требуют, чтобы они соглашались не вести переговоры об арендной плате или условиях со зданием от имени арендаторов. Вы можете вести переговоры самостоятельно, когда работаете с брокером, но вы можете этого не знать, и здание с гораздо меньшей вероятностью предложит вам сделку, когда оно должно платить месячную арендную плату (или больше) вашему брокеру.

#5 – Вы рискуете работать с новичком, акулой или преступником
Если вас пугает перспектива найти квартиру самостоятельно, знайте, со своим намного сложнее. Их не очень много, и они обычно не полагаются на рекламу для привлечения клиентов.

Сфера услуг по аренде квартир в Чикаго — это бизнес с большим оборотом, в котором работает много новичков и агентов без лицензии. Работа в качестве лизингового агента без надлежащей лицензии является уголовным преступлением. На протяжении многих лет я разговаривал со многими начинающими агентами, которые поразительно невежественны, бессердечно игнорируют соответствующие законы и готовы на все, лишь бы заработать.

Почти все агенты, которые работают в бизнесе достаточно долго, чтобы знать что-либо полезное о зданиях, являются опытными мошенниками, и у некоторых из них есть судимости за все, от торговли наркотиками до кражи личных данных.

Многие положительные отзывы о посредниках на сайтах Yelp, Google+, Facebook и других являются мошенническими. Игнорируй их.

Если вы решили работать с брокером, игнорируйте всех, кто связан со службой аренды/локатором. Свяжитесь с одной из известных в Чикаго крупных брокерских фирм с полным спектром услуг и попросите офис-менеджера направить к вам опытного агента, работающего с арендаторами.

(Посетили 16 976 раз, 5 посещений сегодня)

Объяснение комиссионных сборов Нью-Йоркского брокера (как сэкономить много денег)

Объяснение комиссионных сборов Нью-Йоркского брокера

)

Что особенного в комиссиях брокеров в Нью-Йорке? / Что такое бесплатная квартира?

Люди, которые никогда не жили в Нью-Йорке, часто бывают шокированы, обнаружив особенности здешнего процесса аренды квартир, в частности, астрономические комиссионные сборы посредников. Вот мое объяснение того, как работают комиссии брокера, и несколько советов о том, как ориентироваться в системе и сэкономить немного денег — возможно, много денег.

В других странах США аренда квартир регулярно осуществляется напрямую между владельцем и арендатором без агента. А когда участвует агент, обычно владелец платит агентское вознаграждение.

Напротив, при аренде квартир в Нью-Йорке обычно участвуют два агента по недвижимости: один представляет владельца, а другой представляет арендатора. Кроме того, арендатор обычно оплачивает гонорары обоих агентов.

На Манхэттене и в некоторых районах Бруклина этот сбор обычно составляет единовременный платеж в размере 15% от годовой арендной платы , в полном объеме до подписания договора аренды. При средней арендной плате на Манхэттене, которая сейчас составляет более 4190 долларов США в месяц (согласно Дугласу Эллиману), комиссия в размере 15% будет равняться платежу в размере 7550 долларов США.

Эта плата обычно применяется независимо от участия агента в сделке или предоставляемых услугах. Неважно, представил ли вам квартиру агент или вы сами нашли ее в Интернете.

Это вымогательство?

На первый взгляд это не имеет особого смысла. Если почти везде можно найти квартиру бесплатно, то почему в Нью-Йорке она должна стоить целое состояние? Не занимая позицию по поводу «справедливости» брокерских сборов в Нью-Йорке, вот несколько правдоподобных объяснений.

• В Нью-Йорке чрезвычайно низкий уровень вакантных квартир , что делает поиск квартиры чрезвычайно трудным. Из-за этого агентам предстоит тяжелая битва. Их затраты времени и денег высоки, и они тратят значительное количество времени на обслуживание клиентов, которые никогда не заключают сделки.
• Поскольку найти квартиру в Нью-Йорке очень сложно, услуги хорошего агента, скорее всего, сэкономят вам много времени и нервов .
• Еще один аспект, который часто упускается из виду, заключается в том, что комиссионные сборы брокеров в некотором смысле берутся из карманов обеих сторон. В большинстве стран США может показаться, что аренда квартиры бесплатна, потому что арендодатель платит агенту. Но на самом деле часть этой платы передается арендатору в виде увеличения ежемесячной арендной платы. Точно так же, когда арендатор платит комиссию, арендодатели готовы принять более низкую арендную плату, чем они были бы, если бы комиссию платили они.

Многие люди не согласятся с этими пунктами, хотя для тех, кто достаточно мотивирован, чтобы вникнуть в это, есть несколько хороших академических исследований , подтверждающих их. В любом случае, брокерские сборы — это просто реальность в Нью-Йорке, поэтому лучше смириться с ними.

Можно ли как-то обойти брокерские сборы?
Если вы готовы немного потрудиться, действительно есть способы уменьшить комиссию брокера или даже полностью ее отменить. Ниже приведены некоторые тактики, которые следует учитывать.

Тактика № 1 : избегайте необходимости привлечения второго агента

Когда вы найдете квартиру в Интернете, обязательно обратитесь к агенту, который выставляет квартиру (тот, кто представляет владельца) . Это не обязательно будет агент, контактную информацию которого вы видите в списке. Например, на Zillow вам часто приходится прокручивать страницу вниз, чтобы найти агента по листингу.

Если вы имеете дело с агентом по недвижимости, он или она может выступать в качестве агента как арендатора, так и агента владельца. А поскольку плату не нужно делить на две части, агент, скорее всего, примет меньшую сумму.

В качестве альтернативы, если вы уже работаете с агентом, убедитесь, что вам ясно, является ли он также агентом по продаже квартир, которые вам показывают. Как и прежде, агент с большей вероятностью согласится на более низкую плату, если не участвует другой агент.

В случае некоторых крупных зданий списки квартир могут обрабатываться собственными силами, и в этом случае агент по списку вообще не будет привлекаться. Так что при просмотре квартир у агента обязательно поинтересуйтесь, так ли это. Как и в приведенных выше ситуациях, если агент по листингу не участвует, все вознаграждение идет вашему агенту, а это означает, что комиссия должна быть ниже.

В некоторых случаях крупные здания могут платить агентам комиссию за привлечение новых жильцов. В таких случаях некоторые агенты могут попытаться обмануть, также взимая плату с арендатора. Агенты несут юридическое обязательство раскрывать информацию о любых вознаграждениях, которые они получают, поэтому вы не должны стесняться напрямую спрашивать агента, получают ли они вознаграждение с другой стороны.

Тактика № 2:  Переговоры

Несмотря на то, что комиссия брокера в размере 15 % стала в какой-то мере стандартной, нередки случаи, когда комиссия брокера оговаривается ниже. Если вы отказываетесь от сделки, агент остается ни с чем, что дает вам как арендатору некоторую власть на переговорах. Просто знай, что квартиры долго не пустуют , так что игра в жесткую игру сопряжена с риском потери квартиры.

В некоторых случаях агент может быть более склонен к переговорам, если вы предложите что-то, чтобы подсластить сделку, например:

• Если вы довольны обслуживанием, предложите порекомендовать друга
• Предложение опубликовать хороший отзыв на Yelp
• Если вы работаете в компании, которая перемещает сотрудников, электронное письмо в отдел кадров с рекомендацией агента для пакета переезда компании может принести агенту большой доход и значительно облегчить ваши переговоры.

Кроме того, имейте в виду, что если участвуют два агента, отправной точкой переговоров будет действительно 7,5%, а не 15%. И большая часть этих 7,5% идет непосредственно брокеру. Таким образом, количество места, которое на самом деле должен обсудить ваш агент, может быть меньше, чем вы думаете. Некоторые брокерские конторы даже не разрешают своим агентам принимать комиссию ниже 15%, поэтому вы можете заранее узнать о комиссии и о том, подлежит ли она обсуждению.

Наконец, две важные и распространенные ловушки, на которые следует обратить внимание:

• Никогда не принимайте комиссию выше 15%. Если агент утверждает, что все, что превышает 15%, является нормальным, это блеф
• Ничего не подписывайте, пока не будете готовы подать заявку на квартиру. Некоторые агенты попросят вас подписать соглашение об эксклюзивности при первой встрече. Это не запрещено, но это ловушка. Подписание может поставить вас на невыгодные условия и значительно ограничить ваши возможности позже.

Тактика № 3: самостоятельно найти бесплатную квартиру
Если у вас высокая терпимость к разочарованиям и у вас много свободного времени, вы можете самостоятельно поискать бесплатную квартиру. Это может быть болезненным процессом, хотя это очень распространено. Если вы решите пойти по этому пути, вот несколько моментов, которые следует иметь в виду.

• Большинство бесплатных квартир находится в больших многоэтажных домах. Так что, если вы имеете в виду уникальный довоенный лофт, вы вряд ли найдете его бесплатно.
• Когда веб-сайты говорят о «бесплатной оплате», они часто не делают различия между объявлением, которое действительно не требует платы, и объявлением, в котором платит владелец. То, что вы не разрезаете чек, не означает, что вы не платите. Когда арендодатель оплачивает брокерское вознаграждение, оно передается вам в виде более высокой арендной платы. Многие люди не согласны с этим, но как человек, который ежедневно работает с этими данными, я уверяю вас, что это правда.
• Часто списки без комиссионных используются как тактика заманивания и подмены. Квартира может быть рекламирована в Интернете как бесплатная, но как только вы ее просмотрели, влюбились и готовы двигаться дальше, вам могут представить «извинения за путаницу» и предложение «бери или оставь». это требует, чтобы вы заплатили комиссию.
• Также агенты нередко публикуют слишком хорошие, чтобы быть правдой, бесплатные списки, которые больше не будут доступны, когда вы явитесь на просмотр. И поскольку вы уже находитесь в этом районе, вместо этого вас отвезут к другим квартирам, которые гораздо менее привлекательны.

Лично я много раз участвовал в поиске квартиры в Нью-Йорке, в некоторых случаях с помощью агента, а в других случаях — без. На мой взгляд, агенты предлагают огромную ценность в обмен на их гонорар. В дополнение к помощи в поиске квартир, хорошее понимание местности и связи хорошего агента могут помочь вам договориться о более низкой арендной плате или помочь вам выиграть квартиру, которая получила другие заявки.